Penetapan Harga Sewa Ruang Rusunawa Sumur Welut dengan Metode Permepera No.18 Tahun 2007 Oleh : Tantio Cahyo Fajrin 3109100021
Dosen Pembimbing : Ir. Retno Indryani, MS.
Latar Belakang
Solusi
Latar Belakang
Dibutuhkannya analisa harga sewa yang tepat
Belum ditetapkannya harga sewa untuk tiap unit rusun di Rusunawa Sumur Welut
Rumusan Masalah
Berapakah besar biaya investasi, biaya operasional, biaya perawatan dan biaya pemeliharaan yang terjadi di Rusunawa Sumur Welut?
Berapakah harga sewa ruang per-unit dari rusunawa Sumur Welut menurut klasifikasi harga sewa permenpera no.18 tahun 2007 ?
Ruang Lingkup Penelitian
Obyek penelitian adalah rusunawa Sumur Welut, yang akan di bangun pada awal tahun 2014
Biaya yang dianalisa adalah biaya Investasi, biaya Operasional, biaya Perawatan, dan biaya Pemeliharaan
Harga sewa yang diperoleh adalah harga sewa tiap bulan per-unit rusun
Metode penetapan harga sewa ditinjau dari permenpera no.18 tahun 2007
Subsidi Pemerintah dan subsidi silang antar penghuni tidak diperhitungkan dalam perhitungan harga sewa.
Harga sewa tiap unit diasumsikan sama
Metodologi
Latar Belakang Rumusan Masalah
Studi Literatur Pengumpulan Data
Data -
RAB Proyek
-
Data umum proyek
-
Tarif Dasar Listrik, Air, dan Telepon
Perhitungan dan peramalan biaya sewa
Metodologi Perhitungan dan peramalan biaya sewa
Penetapan Harga berdasarkan permenpera no.18 tahun 2007
Kesimpulan
Lokasi Rusunawa Rumah Susun Sederhana Sumur Welut direncanakan menempati lahan seluas 28.900 m2 (sesuai hasil ukur 29.000 m2) di Jl. Gang AMD Sumur Welut Surabaya.
Peta Administrasi Kel. Sumur Welud Kec. Lakarsantri Kota Surabaya
Data Umum Proyek UNIT RUMAH
UNIT RUMAH
UNIT RUMAH
UNIT RUMAH
K O R I D O R
UNIT RUMAH
18.00
UNIT RUMAH
K O R I D O R
F O Y E R
Tampak DEPAN UNIT RUMAH
UNIT RUMAH
UNIT RUMAH
UNIT RUMAH
UNIT RUMAH
UNIT RUMAH
45.00
DENAH Lt - 2 / 4
UNIT RUMAH
PARKIR SPD. MOTOR
UNIT RUMAH
UNIT RUMAH
K O R I D O R
UNIT RUMAH
Tampak BELAKANG
UNIT RUMAH
18.00
UNIT RUMAH
K O R I D O R
F O Y E R
UNIT RUMAH
UNIT RUMAH
UNIT RUMAH
UNIT RUMAH
UNIT RUMAH
UNIT RUMAH
45.00
DENAH Lt - 1
Tampak SAMPING
7 tower 5 lantai pertower 742 unit ruang rusun Fasum : Masjid Taman Kanak-kanak Pasar Puskesmas Apotek Joglo Luas Wilayah : 28.900m2 Luas Bangunan(tower): 37440 m2
Komponen Pembiayaan Rusunawa Sumur Welut
Biaya Investasi : Biaya Pengadaan Tanah Sebesar Rp. 26.732.500.000,00 Biaya Pra Konstruksi Sebesar Rp. 9.317.184.480,00 Biaya Konstruksi Sebesar Rp. 73.027.212.222,00
Biaya Pengawasan Sebesar Rp. 1.155.000.000,00 Total Biaya Investasi = Rp. 109.133.775.868,39
Biaya Operasional : Biaya Gaji Pegawai Sebesar Rp. 237.600.000,00/tahun Biaya Listrik Fasilitas Umum Sebesar Rp. 305.650.925/tahun Biaya Air Umum Sebesar Rp. 5.508.000/tahun Biaya Pajak Bumi dan Bangunan Sebesar Rp. 161.556.000/tahun Biaya Asuransi Sebesar Rp. 1.091.337.756/tahun
Total Biaya Operasional = Rp. 1.801.652.681/tahun
Biaya Perawatan Sebesar Rp. 244.445.497/tahun
Biaya Pemeliharaan Sebesar Rp.861.120.000/tahun
Kenaikan Harga Selama Tahun Rencana
Kenaikan Gaji Pegawai Sebesar 17,442% pertahun Sesuai Kenaikan UMR
Kenaikan Tarif Dasar Listrik Sebesar 1% Pertahun Sesuai Kenaikan TDL
Kenaikan Tarif Dasar Air Sebesar 5,28% Pertahun Sesuai Kenaikan Tarif Dasar Air
Kenaikan Biaya Perawatan dan Pemeliharaan Sebesar 8% Pertahun
Kenaikan Biaya Pajak Bumi dan Bangunan Sebesar 6% Pertahun
Kenaikan Premi Asuransi Sebesar 5% Pertahun Tahun Gaji Pegawai 2014 Rp 212,400,000.00 2015 Rp 249,446,808.00 2016 Rp 292,955,320.25 2017 Rp 344,052,587.21 2018 Rp 404,062,239.47 2019 Rp 474,538,775.28 2020 Rp 557,307,828.46 2021 Rp 654,513,459.90 2022 Rp 768,673,697.58 2023 Rp 902,745,763.91 2024 Rp 1,060,202,680.05 2025 Rp 1,245,123,231.51 2026 Rp 1,462,297,625.55 2027 Rp 1,717,351,577.40 2028 Rp 2,016,892,039.53 2029 Rp 2,368,678,349.06 2030 Rp 2,781,823,226.70 2031 Rp 3,267,028,833.91 2032 Rp 3,836,864,003.12 2033 Rp 4,506,089,822.54 2034 Rp 5,292,042,009.39 2035 Rp 6,215,079,976.66 2036 Rp 7,299,114,226.19 2037 Rp 8,572,225,729.53 2038 Rp 10,067,393,341.27 2039 Rp 11,823,348,087.85
Biaya Air Bersama Rp 5,508,000.00 Rp 5,798,822.40 Rp 6,105,000.22 Rp 6,427,344.23 Rp 6,766,708.01 Rp 7,123,990.19 Rp 7,500,136.88 Rp 7,896,144.10 Rp 8,313,060.51 Rp 8,751,990.11 Rp 9,214,095.18 Rp 9,700,599.41 Rp 10,212,791.06 Rp 10,752,026.43 Rp 11,319,733.42 Rp 11,917,415.35 Rp 12,546,654.88 Rp 13,209,118.25 Rp 13,906,559.70 Rp 14,640,826.05 Rp 15,413,861.66 Rp 16,227,713.56 Rp 17,084,536.84 Rp 17,986,600.38 Rp 18,936,292.88 Rp 19,936,129.15
Biaya Listrik Bersama Rp 305,650,925.28 Rp 308,707,434.53 Rp 311,794,508.88 Rp 314,912,453.97 Rp 318,061,578.51 Rp 321,242,194.29 Rp 324,454,616.23 Rp 327,699,162.40 Rp 330,976,154.02 Rp 334,285,915.56 Rp 337,628,774.72 Rp 341,005,062.46 Rp 344,415,113.09 Rp 347,859,264.22 Rp 351,337,856.86 Rp 354,851,235.43 Rp 358,399,747.78 Rp 361,983,745.26 Rp 365,603,582.71 Rp 369,259,618.54 Rp 372,952,214.73 Rp 376,681,736.87 Rp 380,448,554.24 Rp 384,253,039.79 Rp 388,095,570.18 Rp 391,976,525.89
Biaya PBB Rp 161,556,000.00 Rp 161,556,000.00 Rp 161,556,000.00 Rp 161,556,000.00 Rp 161,556,000.00 Rp 171,249,360.00 Rp 171,249,360.00 Rp 171,249,360.00 Rp 171,249,360.00 Rp 171,249,360.00 Rp 181,524,321.60 Rp 181,524,321.60 Rp 181,524,321.60 Rp 181,524,321.60 Rp 181,524,321.60 Rp 192,415,780.90 Rp 192,415,780.90 Rp 192,415,780.90 Rp 192,415,780.90 Rp 192,415,780.90 Rp 203,960,727.75 Rp 203,960,727.75 Rp 203,960,727.75 Rp 203,960,727.75 Rp 203,960,727.75 Rp 216,198,371.41
Biaya Asuransi Rp 1,084,787,758.00 Rp 1,139,027,145.90 Rp 1,195,978,503.20 Rp 1,255,777,428.35 Rp 1,318,566,299.77 Rp 1,384,494,614.76 Rp 1,453,719,345.50 Rp 1,526,405,312.77 Rp 1,602,725,578.41 Rp 1,682,861,857.33 Rp 1,767,004,950.20 Rp 1,855,355,197.71 Rp 1,948,122,957.60 Rp 2,045,529,105.48 Rp 2,147,805,560.75 Rp 2,255,195,838.79 Rp 2,367,955,630.73 Rp 2,486,353,412.26 Rp 2,610,671,082.88 Rp 2,741,204,637.02 Rp 2,878,264,868.87 Rp 3,022,178,112.31 Rp 3,173,287,017.93 Rp 3,331,951,368.83 Rp 3,498,548,937.27 Rp 3,673,476,384.13
Total Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Total
1,769,902,683.28 1,864,536,210.83 1,968,389,332.55 2,082,725,813.77 2,209,012,825.76 2,358,648,934.52 2,514,231,287.07 2,687,763,439.18 2,881,937,850.52 3,099,894,886.91 3,355,574,821.75 3,632,708,412.69 3,946,572,808.89 4,303,016,295.12 4,708,879,512.16 5,183,058,619.52 5,713,141,040.99 6,320,990,890.58 7,019,461,009.30 7,823,610,685.05 8,762,633,682.40 9,834,128,267.16 11,073,895,062.95 12,510,377,466.27 14,176,934,869.35 16,124,935,498.43
PV = F(P/F,7%,n) Rp 1,769,902,683.28 Rp 1,742,557,206.39 Rp 1,719,267,475.37 Rp 1,700,124,659.92 Rp 1,685,245,308.12 Rp 1,681,684,092.57 Rp 1,675,338,467.02 Rp 1,673,803,987.99 Rp 1,677,314,067.80 Rp 1,686,137,427.46 Rp 1,705,804,085.34 Rp 1,725,873,598.25 Rp 1,752,325,525.16 Rp 1,785,598,781.16 Rp 1,706,714,636.16 Rp 1,755,681,276.84 Rp 1,808,634,142.69 Rp 1,870,153,119.92 Rp 1,940,939,462.32 Rp 2,021,769,671.63 Rp 2,116,290,708.62 Rp 2,219,692,217.96 Rp 2,336,003,650.02 Rp 2,466,378,631.76 Rp 2,612,088,589.46 Rp 2,776,641,217.93 Rp 49,611,964,691.13
Total Nilai Present Value Biaya Operasional Pada Tahun ke-0 Sebesar Rp. 49.611.964.691.-
Total Nilai Present Value Biaya Perawatan Pada Tahun Ke-0 Sebesar Rp.7.156.679.632.-
Total Nilai Present Value Biaya Pemeliharaan Pada Tahun Ke-0 Sebesar Rp. 24.124.598.577.Pembebanan Biaya Investasi
Besar biaya Investasi = Rp.109.133.775.868,39 𝒊(𝟏 + 𝒊)𝒏 Annual Pertahun = PV x (𝟏 + 𝒊)𝒏 − 𝟏 = Rp.109.133.775.868,39 x
𝟎,𝟎𝟕(𝟏+𝟎,𝟎𝟕)𝟐𝟓 (𝟏+𝟎,𝟎𝟕)𝟐𝟓 −𝟏
= Rp. 9.364.825.753,51/tahun Biaya Investasi perunit/bulan =
𝐑𝐩. 𝟗.𝟑𝟔𝟒.𝟖𝟐𝟓.𝟕𝟓𝟑,𝟓𝟏 𝟏𝟐 𝐛𝐮𝐥𝐚𝐧 𝐱 𝟕𝟒𝟐 𝐔𝐧𝐢𝐭
= Rp. 1.051.754,914/unit/bulan
Pembebanan Biaya Operasional
Annual Pertahun = PV x
𝒊(𝟏+𝒊)𝒏 (𝟏+𝒊)𝒏 −𝟏
= Rp. 49.611.964.691 x
𝟎,𝟎𝟕(𝟏+𝟎,𝟎𝟕)𝟐𝟓 (𝟏+𝟎,𝟎𝟕)𝟐𝟓 −𝟏
= Rp. 4.257.228.350,48/tahun 𝟒.𝟐𝟓𝟕.𝟐𝟐𝟖.𝟑𝟓𝟎,𝟒𝟖 Biaya Operasional perunit/bulan = 𝟏𝟐 𝐛𝐮𝐥𝐚𝐧 𝐱 𝟕𝟒𝟐 𝐔𝐧𝐢𝐭
= Rp. 478.125,85 unit/bulan
Pembebanan Biaya Perawatan
Annual Pertahun = PV x
𝒊(𝟏+𝒊)𝒏 (𝟏+𝒊)𝒏 −𝟏
= Rp. 7.156.679.632,35 x
𝟎,𝟎𝟕(𝟏+𝟎,𝟎𝟕)𝟐𝟓 (𝟏+𝟎,𝟎𝟕)𝟐𝟓 −𝟏
= Rp. 614.043.112/tahun Biaya Perawatan perunit/bulan =
𝟔𝟏𝟒.𝟎𝟒𝟑.𝟏𝟏𝟐 𝟏𝟐 𝐛𝐮𝐥𝐚𝐧 𝐱 𝟕𝟒𝟐 𝐔𝐧𝐢𝐭
= Rp. 68.962,63 unit/bulan
Pembebanan Biaya Pemeliharaan
Annual Pertahun = PV x
𝒊(𝟏+𝒊)𝒏 (𝟏+𝒊)𝒏 −𝟏
= Rp. 24.124.598.577 x
𝟎,𝟎𝟕(𝟏+𝟎,𝟎𝟕)𝟐𝟓 (𝟏+𝟎,𝟎𝟕)𝟐𝟓 −𝟏
= Rp. 2.069.890.557/tahun Biaya Investasi perunit/bulan =
𝟐.𝟎𝟔𝟗.𝟖𝟗𝟎.𝟓𝟓𝟕 𝟏𝟐 𝐛𝐮𝐥𝐚𝐧 𝐱 𝟕𝟒𝟐 𝐔𝐧𝐢𝐭
= Rp. 232.467,493 unit/bulan
Perhitungan Harga Sewa Jenis Sewa Tarif
Komponen Biaya Beban Biaya Perunit/PerbulanTarif Sewa Perunit/Perbulan
Biaya Investasi Biaya Operasional Tarif Sewa Komersial Biaya Perawatan Biaya Pemeliharaan Biaya Operasional Tarif Sewa Dasar Biaya Perawatan Biaya Pemeliharaan Biaya Perawatan Tarif Sewa Sosial Biaya Pemeliharaan
Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
1,051,754.91 478,125.37 Rp 68,692.00 232,467.49 478,125.37 68,692.00 Rp 232,467.49 68,692.00 Rp 232,467.49
1,831,039.77
779,284.86 301,159.49
Pada Permenpera no.18 tahun 2007 pasal 4 ayat 1, disebutkan bahwa kriteria penetapan tarif rusunawa harus terjangkau oleh masyarakat menengah bawah khususnya MBR dengan besaran tarif tidak lebih besar 1/3 dari penghasilan penghuni. Penghasilan sebagaimana dimaksud pada ayat 1 adalah berdasarkan upah minimum provinsi (UMP). Berdasarkan upah minimum provinsi Jawa Timur tahun 2014 besaran upah minimum provinsi Jawa Timur adalah sebesar Rp. 1.000.000,- perbulan sehingga kriteria klasifikasi tarif yang tepat sebagai harga sewa perunit perbulan rusunawa Sumur Welut adalah Tarif Sewa Sosial dengan besaran harga sewa sebesar Rp. 301,159.49/unit/bulan.
Kesimpulan Dari hasil perhitungan harga sewa Rusunawa Sumur Welut didapatkan harga sewa yang sesuai dengan kriteria penetapan harga sewa yang harus terjangkau oleh masyarakat menengah bawah khussnya MBR dengan besaran tidak lebih besar dari 1/3 penghasilan penghuni sehingga klasifikasi tarif yang tepat adalah tarif sewa sosial dengan tarif sebesar Rp. 301,159.49/unit/bulan
Saran Penetapan harga pokok sewa pada dasarnya dapat dilakukan dengan berbagai macam analisa, antara lain dengan analisa biaya, analisa permintaan, dan analisa persaingan pasar. Pada penelitian ini, penetapan harga pokok sewa dihitung berdasarkan analisa biaya-biaya yang terjadi. Sehingga untuk penelitian selanjutnya disarankan untuk memakai metode yang lebih lengkap sehingga didapatkan hasil yang lebih minimum.
SEKIAN & TERIMA KASIH
