PENENTUAN HARGA SEWA RUSUNAWA GUNUNGSARI DENGAN METODE TITIK IMPAS (BREAK EVEN POINT) Nama Mahasiwa : F.X. Indra Hermawan S.P. NRP : 3109 106 053 Dosen Pembimbing 1 : Farida Rachmawati , ST. , MT. Dosen Pembimbing 2 : Ir. Retno Indryani, MS.
BAB 1 PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang Pertumbuhan jumlah penduduk yang selalu meningkat tiap tahun, membuat kebutuhan akan tempat tinggal sangat tinggi. Tidak jarang masyarakat menggunakan lahanlahan yang tidak seharusnya untuk tempat tinggal untuk mendirikan sebuah bangunan. Hal tersebut membuat pemerintah akhirnya berusaha untuk memenuhi kebutuhan masyarakat akan rumah tinggal yang layak. Pada tahun 2011 ini, berdasarkan backlog (kebutuhan tempat tinggal) yang dikeluarkan oleh Pemerintah Provinsi Jawa Timur adalah sebanyak 12.000 rumah tinggal. Rusunawa Gunungsari merupakan salah satu program pemerintah yang digunakan untuk menyediakan hunian yang layak untuk warganya. Rusunawa Gunungsari yang dibangun oleh pemerintah provinsi Jawa Timur ini, memiliki sasaran calon penghuninya yaitu masyarakat di sekitar stren kali Surabaya. Masyarakat yang saat ini tinggal di daerah stren kali tentu saja tidak memiliki fasilitas hunian yang layak dan tentu saja daerah stren kali sangat berbahaya bagi mereka yang tinggal disekitarnya. Daerah stren kali seharusnya juga tidak boleh difungsikan sebagai lahan hunian, karena hal tersebut dapat mengganggu kondisi dari kali/sungai tersebut. Rusunawa yang memiliki 5 lantai dengan 276 unit rusun siap huni ini, didirikan di daerah Gunungsari Surabaya yang memiliki tingkat kepadatan penduduk yang cukup tinggi. Rusun yang telah selesai dilaksanakan pada awal tahun 2011 ini telah menghabiskan dana sebesar Rp. 41,9 milyar dari Pemprov Jawa Timur serta telah membantu mengurangi tingkat kebutuhan
rumah ringgal di Jawa Timur. Karena rusunawa ini dibangun dengan investasi yang cukup besar dan subsidi yang cukup berarti yaitu sebesar Rp. 288 juta tiap tahunnya tahun, perlu adanya upaya pengelolaan untuk mengoptimalkan pemanfaatan rusun tersebut. Agar pemanfaatan rusun menjadi optimal, maka operasional dan pengelolaan rusunawa paska konstruksi perlu mendapatkan perhatian yang memerlukan adanya sumber dana untuk pembiayaannya. Sumber dana pembiayaan tersebut berasal dari sewa unit satuan rumah susun (sarusun) yang saat ini belum ditentukan. Sehingga penetapan harga yang minimum sangat dibutuhkan untuk mencapai tujuan-tujuan tersebut. Besarnya nilai fixed cost dan variable cost yang terjadi di Rusunawa Gunungsari merupakan salah satu faktor yang turut mempengaruhi besarnya harga sewa yang akan ditentukan. Hal ini disebabkan karena besarnya biaya-biaya yang harus dikeluarkan untuk pengelolaan rusunawa ini, didapat dari pemasukan/harga sewa tiap unit rusunawa yang dihuni. Adapun yang termasuk dalam fixed cost antara lain : biaya peralatan pengelola, biaya operasional, biaya gaji karyawan dan biaya listrik fasilitas umum. Sedangkan yang termasuk dalam variable cost biaya pemakaian air yang digunakan penghuni di tiap unit rusun. Metode titik impas atau BEP (Break Event Point) merupakan suatu metode penentuan harga yang didasarkan atas besarnya nilai titik impas (Break Even Point) yang terjadi akibat biaya-biaya yang terjadi (fixed cost dan variable cost) dengan pemasukan yang diterima di dalam suatu proyek/investasi. Hal tersebut bisa disebut juga penetapan harga berdasarkan biaya. Dari uraian diatas dirasa perlu dilakukan penelitian untuk mendapatkan besaran biayabiaya yang terjadi (fixed cost dan variable cost) di Rusunawa Gunungsari, yang kemudian akan digunakan sebagai tolok ukur untuk penentuan harga sewa yang optimal dengan metode titik impas atau BEP (break even point). Sehingga dibuat tugas akhir dengan judul “ Penentuan Harga Sewa Rusunawa Gunungsari dengan Metode Titik Impas atau BEP (Break Even Point)”. 1.2. Perumusan Masalah Dari latar belakang diatas, maka permasalahan yang akan dibahas dalam penelitian ini dapat dirumuskan sebagai berikut :
1. Berapa besar fixed cost dan variable cost yang terjadi di Rusunawa Gunungsari? 2. Berapakah harga sewa yang paling minimum dari Rusunawa Gunungsari? 1.3. Tujuan Penelitian Tujuan penelitian ini adalah : 1. Mengetahui besar fixed cost dan variable cost yang terjadi di Rusunawa Gunungsari. 2. Mengetahui besar harga sewa yang minimum dengan menggunakan metode Titik Impas atau BEP (break even point). 1.4. Ruang Lingkup Penelitian Berdasarkan permasalahan diatas, maka batasan penelitian ini adalah : 1. Obyek penelitian adalah Rusunawa Gunungsari, yang telah selesai dibangun pada tahun 2011. 2. Harga sewa dihitung hanya berdasarkan biaya operasional dan pemeliharaan, tidak memperhitungkan biaya investasi awal. 3. Penetapan harga sewa dihitung dengan metode titik impas atau BEP (break even point). 4. Harga sewa yang diperoleh adalah harga sewa tiap bulan tiap unit rusun. 1.5. Manfaat Penelitian. Manfaat yang diharapkan dari penelitian ini adalah : 1. Dapat menambah pengetahuan tentang cara mencari fixed cost dan variable cost dari suatu investasi. 2. Dapat mengetahui cara mencari harga sewa dengan metode titik impas atau BEP (break even point).
BAB 3 METODOLOGI 3.1. Rancangan Penelitian Pada dasarnya penelitian ini dilakukan untuk mengetahui harga sewa tiap unit rusun rata-rata per bulan pada proyek pembangunan Rusunawa Gunungsari, dengan melakukan analisa titik impas. Dalam melakukan pengolahan data pada proyek Rusunawa Gunungsari ini, digunakan metode titik impas atau BEP (break even point) yang juga memperhitungkan besar biaya tetap dan biaya variabel. Pada proyek ini, variabel yang digunakan adalah banyaknya atau jumlah unit rusun yang tersewa yang didapatkan dari
perbandingan tingkat hunian (occupancy rate) rusunawa di Surabaya. Untuk menganalisa besarnya biaya yang terjadi, direncanakan umur investasi selama 25 tahun. Berdasarkan variable tersebut maka dapat dilakukan perhitungan dengan metode titik impas atau BEP (break even point) sehingga didapatkan harga sewa tiap unit rusun tiap bulannya. 3.2. Langkah-langkah Penelitian Untuk mempermudah dalam tahapan penulisan suatu penelitian, harus ditetapkan terlebih dahulu langkah-langkah penelitian. 1. Penentuan latar belakang. 2. Perumusan masalah. 3. Studi literatur-literatur yang ada. 4. Pengumpulan data-data penelitian. Meliputi biaya-biaya pembangunan Rusunawa Gunungsari; jumlah unit rusun yang tersedia; biaya-biaya air, listrik dan telepon; gaji karyawan; dan biaya-biaya pengelolaan lainnya. 5. Perhitungan dan peramalan biaya-biaya yang terjadi. Menghitung biaya tetap dan biaya variabel yang terjadi selama waktu perenca. 6. Perhitungan kisaran harga sewa dengan metode titik impas. 7. Penarikan kesimpulan dari pengerjaan Tugas Akhir. Langkah penelitian dapat dilihat pada gambar 3.1
LATAR BELAKANG
PERUMUSAN MASALAH
3.
STUDI LITERATUR
4.
PENGUMPULAN DATA
DATA - RAB Proyek. - Data Umum Proyek - Data Tarif Dasar Listrik, Air dan Telepon - Data Tingkat Hunian
5.
Perhitungan dan Peramalan Biaya Pengelolaan
6. Biaya Tidak Tetap (Variable Cost)
Biaya Tetap (Fix Cost)
Penetapan Harga Sewa Optimum
Break Even Analysis (Q BEP = nilai occupancy rate)
Kesimpulan dan Saran
Gambar 3.1. Diagram Alur Penelitian 3.3. Data Penelitian Sebelum melakukan penelitian dan analisis tentang penentuan harga sewa yang optimal pada Rusunawa Gunungsari, maka hal pertama yang harus dilakukan adalah mengumpulkan semua data yang diperlukan. Data-data tersebut didapatkan dari Dinas PU Cipta Karya Bagian Tata Ruang Pemrov, PLN, PDAM, TELKOM dan dari internet. Data yang dibutuhkan dalam Tugas Akhir ini antara lain : 1. Data Upah Minimum Kota Surabaya Diperoleh dari Dinas Tenaga Kerja Surabaya. Data ini digunakan untuk acuan perbandingan kenaikan rata-rata biaya staf pengelola Rusunawa Gunungsari untuk tahun-tahun berikutnya. 2. Data Tarif Dasar Listrik
Diperoleh dari PLN yang berlaku pada tahun 2007 sampai dengan 2011. Data ini digunakan untuk memprediksi kenaikan TDL tiap tahunnya. Data Tarif Dasar Air Data ini didapatkan dari PDAM Kota Surabaya dan juga dari internet. Data ini digunakan untuk memprediksi kenaikan Tarif Dasar Air tiap tahunnya. Data Tarif Telepon Diperoleh dari PT. Telkom. Data ini digunakan untuk memprediksi kenaikan Tarif Telepon tiap tahunnya. Data Tingkat Hunian Data tingkat hunian ini diperoleh dari wawancara pihak pengelola rusunawa Jambangan1 dan Janbangan 2. Data ini berisi mengenai jumlah penghuni di rusunawa-rusunawa tersebut yang kemudian digunakan untuk menghitung tingkat hunian rata-rata. Data Rusunawa Informasi mengenai segala fasilitas dan manajemen pengelolaan rusunawa ini diperoleh dari Dinas PU Cipta Karya Bagian Tata Ruang Pemrov yang menangani Rusunawa Gunungsari dan rusunawa lainnya di Jawa Timur.
3.4. Analisis Data 3.4.1. Perhitungan dan peramalan biaya tetap dan biaya variabel. Untuk mendapatkan harga sewa tiap unit rusun per bulan, perlu dihitung biayabiaya yang terjadi saat operasional dan pengelolaan di Rusunawa Gunungsari. Jenis biaya yang dibutuhkan adalah sebagai berikut : 3.4.1.1. Biaya Tetap Biaya ini meliputi biaya operasional dan pengelolaan Rusunawa Gunungsari yaitu: a. Biaya gaji pegawai Gaji masing-masing pegawai ditetapkan berdasar gaji pegawai di Rusunawa Jambangan 1 dan Rusunawa Jambangan 2. Gaji pegawai dihitung berdasarkan jumlah pegawai dan gaji per bulan masingmasing pegawai. Jumlah pegawai yang dibutuhkan oleh pengelola rusunawa ditentukan berdasar jumlah pegawai di rusunawa sejenis yaitu Rusunawa Jambangan 1 dan Rusunawa Jambangan 2.
b. Biaya listrik fasilitas umum Untuk menghitung kebutuhan biaya listrik, terlebih dahulu dilakukan perhitungan terhadap total kebutuhan daya listrik terpakai pada masing-masing gedung. Dimana penggunaan daya listrik fasilitas umum yang dihitung mencakup kebutuhan listrik untuk penerangan luar gedung, penerangan ruangan fasilitas bersama, serta kebutuhan penggunaan listrik untuk pengoperasian pompa air. Berikut ini rumusan untuk mendapatkan kebutuhan daya listrik fasilitas umum:
Perhitungan dihitung berdasarkan asumsi pemakaian air rata-rata per-orang tiap hari dengan klasifikasi jenis gedung sebagai gedung perkantoran yaitu sebesar 100 liter dengan jangka waktu pemakaian air rata-rata tiap hari selama 8 jam. Selain itu perlu diperkirakan adanya besar tambahan kebutuhan pemakaian air untuk keperluan penyiraman taman, mengatasi kebocoran, dan pancuran air. Besar prosentase tambahan air untuk keperluan tersebut adalah sekitar 20% dari total kebutuhan pemakaian air pegawai. e. Biaya penggantian Biaya penggantian disesuaikan dengan usia ekonomi komponen bangunan. Biaya penggantian dihitung berdasarkan harga yang digunakan untuk mengganti komponen gedung.
Total kebutuhan daya listrik tersebut kemudian dikalikan dengan waktu pemakaian dari fasilitasfasilitas tersebut. Sehingga nantinya didapatkan jumlah daya yang dibutuhkan tiap bulannya yang kemudian dikalikan dengan tarif dasar listrik yang berlaku. Hal tersebut dapat dituliskan dalam rumusan sebagai berikut:
3.4.1.2. Biaya Variabel Biaya ini meliputi biaya pemakaian air oleh penyewa unit rusun. Biaya-biaya ini dipengaruhi oleh tingkat okupansi yang ditentukan berdasarkan tingkat okupansi rata-rata Rusunawa di Surabaya.
Total biaya listrik fasilitas = (daya/bulan) x tarif dasar listrik
c. Biaya pemakaian telepon kantor Jumlah rata-rata biaya pemakaian telepon tiap hari diperoleh dari biaya pemakaian telepon di rusunawa sejenis yaitu rusunawa Jambangan 1 dan Jambangan 2. d. Biaya pemakaian air
3.4.2. Mencari BEP (break even point). Setelah mengetahui persamaan biayabiaya dalam pengelolaan Rusunawa Gunungsari, kemudian dilakukan perhitungan dengan metode titik impas atau BEP (break even point). Titik impas ini menunjukan keseimbangan antara Total Cost (TC) / biaya total dan Total Revenue (TR) / pendapatan total yang terjadi. Biaya total dapat diketahui dengan menjumlahkan biaya tetap dengan hasil perkalian antara biaya tidak tetap dengan jumlah unit tersewa. Sedangkan pendapatan total didapatkan dari harga jual/sewa dikalikan dengan jumlah unit yang tersewa. Berikut ini adalah rumusan untuk mendapatkan nilai biaya total: TC = FC + (VC x Q) dimana : TC = total pengeluaran (total cost) Q = volume penjualan (quantity) FC = biaya tetap (fixed cost) VC = biaya tidak tetap (variable cost).
Sedangkan penetapan harga sewa optimal yang dihitung berdasarkan metode titik impas, dapat dihitung dengan persamaan :
Dimana : Q = X % dari Q max Q max = Jumlah unit rusun yang tersedia. X = Tingkat hunian rata-rata rusunawa di Surabaya (%). S = Harga sewa tiap bulan tiap unit rusun.
BAB 4 HASIL DAN PEMBAHASAN 1.6. Data Umum Rusunawa Gunungsari telah selesai dibangun oleh pemerintah provinsi Jawa Timur pada bulan maret 2011 dengan dana sebesar Rp. 41.906.728.000,00 dan memiliki 5 lantai dengan 276 unit rusun siap huni tipe 34 m2. Rusunawa yang berdiri di atas lahan seluas 6.799 meter persegi di daerah Gunungsari Surabaya ini dilengkapi dengan fasilitas umum seperti lapangan bulu tangkis, mushola, lahan parkir, saluran pembuangan limbah, taman bacaan, taman bermain anak-anak dan sarana prasarana lainnya. Rusunawa ini merupakan salah satu sarana yang disiapkan oleh pemerintah provinsi Jawa Timur untuk memenuhi kebutuhan akan rumah tinggal khususnya untuk warga disekitar stren kali di Kota Surabaya. Rusunawa Gunungsari memiliki batas penyewaan yang telah ditetapkan selama dua tahun bagi tiap KK. Setelahnya bisa diperpanjang selama dua kali, sehingga maksimal penghuni bisa menyewa selama enam tahun saja. 1.7. Konsep Pembiayaan Rusunawa Rusunawa Gunungsari mendapatkan subsidi dari Pemrov Jatim sebesar Rp. 288 juta per tahun. Subsidi ini digunakan untuk membiayai pengelolaan dan pemeliharaan tiap tahunnya, dengan harapan harga sewa yang dibebankan pada penghuni tidak terlalu besar. Selain itu Pemprov Jatim juga tidak membebankan biaya konstruksi untuk harga sewanya. Pada penelitian ini, harga sewa yang dihitung merupakan harga sewa tiap unit rusun tiap bulan dan tidak termasuk biaya pemakaian listrik penghuni, dikarenakan pada setiap unit rusun telah dilengkapi dengan kWh meter. Biaya yang akan ditanggung oleh penyewa
meliputi : biaya pengelolaan dan operasional, serta biaya air. Pada penelitian ini subsidi yang diberikan oleh Pemrov sebesar Rp. 288.000.000,00 akan dimasukan pada perhitungan biaya tetap. Biaya tetap yang dimaksud adalah biaya pengelolaan dan operasional antara lain : biaya gaji pegawai, biaya listrik fasilitas umum, biaya pemakaian telepon, biaya pemakaian air pegawai, biaya perawatan, biaya penggantian, dan biaya pajak. Sedangkan biaya variabel pada Rusunawa Gunungsari ini adalah biaya pemakaian air penghuni rusun. 1.8. Analisa Kebutuhan Biaya Analisa kebutuhan biaya-biaya yang terjadi di rusunawa Gunungsari dihitung berdasarkan konsep pembiayaan yang diterapkan di rusunawa ini. Dari konsep tersebut ada dua macam biaya yang menjadi faktor untuk menentukan harga sewa yang optimal yaitu : 1.8.1. Biaya Tetap Biaya ini meliputi biaya operasional dan pengelolaan Rusunawa Gunungsari antara lain : 1.8.1.1 Biaya Gaji Pegawai Perhitungan kebutuhan biaya gaji pegawai rusunawa tergantung dari jumlah pegawai pengelola rusunawa dan besar gaji yang diterima tiap bulan sesuai dengan jabatan dan jenis pekerjaannya. Jumlah pegawai yang dibutuhkan oleh pengelola Rusunawa Gunungsari ditentukan berdasar jumlah pegawai di Rusunawa Jambangan 1 dan 2. Besar gaji pegawai yang diterima sesuai dengan gaji pegawai di Rusunawa Jambangan 1 dan 2. Pada Rusunawa Jambangan 1 dan 2 terdapat 15 orang pegawai yang terdiri dari 1 orang koordinator, 2 orang staf administrasi, 3 orang teknisi, 3 orang kebersihan dan 6 orang keamanan yang dibagi dalam 3 shift. Dari informasi tersebut kemudian dihitung kebutuhan total biaya gaji pegawai yang kemudian dapat dilihat pada table 4.1. 1.8.1.2 Biaya Listrik Fasilitas Umum Biaya listrik fasilitas umum dihitung berdasarkan jumlah pemakaian listrik untuk penerangan luar dan pengoperasian pompa air. Adapun datadata penunjang yang digunakan dalam perhitungan ini antara lain :
1. Beban listrik terpasang sebesar 285,5 kVA. 2. Komponen pencahayaan dan pompa rusunawa berdasarkan utilitas bangunan. 3. Tarif dasar listrik tahun 2011 berdasarkan data dari internet. Dalam perhitungan biaya listrik digunakan tarif dasar listrik yang berlaku tahun 2011. Kebutuhan listrik Rusunawa Gunungsari termasuk dalam golongan tarif pengguna untuk Keperluan Kantor Pemerintah dan Penerangan Jalan Umum dengan batas penggunaan daya listrik gedung diatas 200 kVA, dimana biaya pemakaian yang dikenakan tiap bulan sebesar K x Rp.750,00/kWh, dimana K = Faktor perbandingan antara harga WBP dan LWBP sesuai dengan karakteristik beban kelistrikan setempat yang ditetapkan oleh Direksi PT. PLN (Persero)yaitu antara 1,4 sampai 2, untuk WBP (Waktu Beban Puncak) dan Rp. 750,00/kWh untuk LWBp (Luar Waktu Beban Puncak), sehingga biaya pemakaian tiap bulan adalah : (1.5 x Rp. 750,00) + Rp. 750,00 = Rp. 1.875,00. Biaya beban akan dikenakan jika jumlah tagihan rekening kurang dari rekening minimum yang telah ditentukan oleh PLN yaitu 40 Jam Nyala. Dimana jam nyala adalah kWh per bulan dibagi dengan kVA tersambung. Selain itu juga terdapat biaya tambahan untuk Pajak Penerangan Jalan (PPj) sebesar 5% dari total biaya listrik. a. Perhitungan biaya listrik penerangan luar. Perhitungan kebutuhan daya listrik untuk penerangan luar didasarkan pada jumlah lampu dan daya listrik yang dibutuhkan tiap lampu, dengan asumsi waktu pemakaian 13 jam perhari mulai pukul 17.00 hingga pukul 06.00. Perhitungan kebutuhan daya dan biaya listrik penerangan luar ditabelkan seperti pada tabel 4.2 dan tabel 4.3. b. Perhitungan biaya pengoperasian pompa air. Dalam perhitungan biaya listrik pompa terlebih dahulu dilakukan perhitungan terhadap kebutuhan daya listrik yang dipakai oleh pompa di
Rusunawa Gungsari. Yang ditinjau dalam perhitungan kebutuhan listrik pompa adalah jumlah pompa yang digunakan dan besar daya listrik yang digunakan tiap pompa. Pada rusunawa Gunungsari jumlah pompa yang digunakan adalah 4 buah dengan besar daya 4 kW/buah dengan asumsi waktu pemakaian 14 jam perhari yaitu pukul 04.00-08.00, 11.00-14.00 dan 16.0023.00. Perhitungan kebutuhan daya dan biaya pemakaian listrik pompa ditabelkan dalam tabel 4.4 dan tabel 4.5. c. Perhitungan rekapitulasi biaya listrik fasilitas umum Kebutuhan biaya listrik fasilitas umum adalah jumlah dari biaya penerangan luar dan pengoperasian pompa ditambah dengan biaya beban 285,5 kVA selama 1 tahun. Perhitungan dapat dilihat pada tabel 4.6. Pada perhitungan ini biaya beban diterapkan rekening minimum (RM1) sebesar Rp. 8.565.000,00/bulan yang didapatkan dari rumus dibawah ini : RM1 = 40 (jam nyala) x besar daya tersambung (kVA) x biaya pemakaian LWBP RM1 = 40 x 285,5 x 750 = Rp. 8.565.000,00 1.8.1.3 Biaya Pemakaian Telepon Kantor Perhitungan biaya pemakaian telepon kantor dihitung berdasar jumlah unit telepon yang digunakan dengan pengeluaran biaya maksimum sebesar Rp.250.000,00 per bulan. Asumsi pengeluaran biaya maksimum didasarkan pada pengeluaran maksimum di Rusunawa Gunungsari yang didapat dari hasil wawancara dengan pihak pengelola Rusunawa Gunungsari. Berdasarkan informasi yang didapat dari pihak pengelola Rusunawa Gunungsari, unit telepon yang digunakan adalah sebanyak 4 unit. Perhitungan biaya pemakaian telepon kantor ditampilkan dalam tebel 4.7. 1.8.1.4 Biaya Pemakaian Air Perhitungan biaya pemakaian air dipengaruhi oleh jumlah pegawai dan pemakaian air rata-rata/orang/hari. Pada rusunawa Gunungsari, terdapat 15 orang
pegawai yang mengelola dengan tingkat pemakaian air 100 liter/orang/hari. Perhitungan kebutuhan dan biaya pemakaian air rusunawa Gunungsari dapat dilihat pada tabel 4.6 dan tabel 4.7 : Kebutuhan biaya pemakaian air didasarkan pada data tarif dasar air minum kota Surabaya yang berlaku pada tahun 2008. Rusunawa Gunungsari termasuk pada jenis kelompok pelanggan V (kode tarif 3B) dengan rincian besar tarif untuk pemakaian 0-10 m3 sebesar Rp 1.500,00/m3, 11-20 m3 sebesar Rp 3.500,00/m3, > 20 m3 sebesar Rp 6.000,00/m3. Dengan mengacu pada pemakaian air pegawai sebesar 54 m3 tiap unit/bulan dan tarif dasar air yang berlaku, maka perhitungan kebutuhan biaya pemakaian air penghuni dapat dilihat pada tabel 4.9. 1.8.1.5 Biaya Perawatan Biaya perawatan digunakan untuk kegiatan merawat dan menjaga komponen gedung agar tetap terjaga keawetannya sehingga dapat berfungsi dengan baik untuk kepentingan bersama. Pada penelitian ini, besar biaya perawatan gedung diasumsikan sebesar 5% dari total kebutuhan biaya operasional rusunawa. Biaya ini juga termasuk biaya tukang dan peralatannya. Perhitungan kebutuhan biaya perawatan dapat dilihat pada tabel 4.10. 1.8.1.6 Biaya Penggantian Perhitungan biaya penggantian disesuaikan dengan usia ekonomi komponen bangunan. Biaya penggantian dihitung berdasarkan harga yang digunakan untuk mengganti komponen gedung. Pada perhitungan biaya penggantian, terlebih dahulu harus diketahui komponen-komponen dari rusunawa Gunungsari yang memerlukan penggantian secara berkala sesuai usia ekonomis komponen tersebut. Data komponen gedung didapatkan dari RAB Rusunawa Gunungsari dengan pertimbangan jenis dan waktu penggantian komponen gedung yang didasarkan pada perkiraan pemeliharaan dan penggantian komponen gedung yang dibuat oleh Kirk (1995). Berdasarkan pada kolom usia penggantian dan prosentase penggantian
pada tabel 4.11, item komponen yang terpilih adalah komponen yang memiliki usia kurang dari 25 tahun. Untuk penggantian cat gedung dihitung berdasarkan Peraturan Menteri PU No. 24 tahun 2008 tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung. Item komponen yang terpilih antara lain : 1. Pengecatan interior dan eksterior - Pengecatan dinding dan kolom. (tiap 7 tahun) - Pengecatan plafond. (tiap 6 tahun) - Pengecatan daun pintu dan jendela. (tiap 6 tahun) - Pengecatan railing tangga dan pagar selasar. (tiap 6 tahun) 2. Penggantian komponen pintu - Daun pintu.(usia 20 tahun) - Kunci pintu. (usia 20 tahun) - Engsel pintu. (usia 20 tahun) 3. Penggantian komponen mekanikal - Pompa air. (usia 15 tahun) - Kran air. (usia 20 tahun) 4. Penggantian komponen elektrikal - Saklar tunggal. (usia 20 tahun) - Saklar ganda. (usia 20 tahun) - Stop kontak. (usia 20 tahun) Perhitungan besar biaya kebutuhan penggantian komponen gedung rusunawa Gunungsari pada tahun ke-0 ditunjukan pada tabel 4.12. Jumlah volume pekerjaan dan harga satuan didasarkan pada data RAB Rusunawa Gunungsari. 1.8.1.7 Biaya Pajak Biaya pajak berdasarkan nilai harga jual bangunan dan tanah di lokasi rusunawa tersebut didirikan serta luas bangunan dan tanah yang ada. Pada penelitian ini digunakan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Bumi untuk lokasi Gunungsari sebesar Rp. 2.000.000,00; NJOP Bangunan sebesar Rp. 1.500.000,00 dan NJOP Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) untuk wilayah Surabaya sebesar Rp. 12.000.000,00. Perhitungan biaya pajak dapat dilihat pada tabel 4.13. 1.8.2. Biaya Variabel Pada Rusunawa Gunugsari, biaya-biaya variabel yang dihitung adalah biaya pemakaian air saja. Biaya pemakaian listrik tidak diperhitungkan dalam biaya variabel
karena pada Rusunawa Gunungsari, tiap unit rusun telah dilengkapi dengan kWh meter. 1.8.2.1 Biaya Pemakaian Air Penghuni Kebutuhan biaya pemakaian air penghuni didasarkan pemakaian air ratarata per-orang tiap hari dengan klasifikasi jenis gedung sebagai rumah biasa. Menurut buku Perancangan dan Pemeliharaan Sistem Plumbing, pada jenis ini kebutuhan pemakaian air rata-rata per hari sebesar 160-250 liter tiap penghuni selama 8-10 jam. Pada penelitian ini digunakan kebutuhan pemakaian air ratarata tiap penghuni sebesar 200 liter selama 10 jam. Sesuai dengan acuan tersebut, selanjutnya dapat dilakukan prediksi perhitungan kebutuhan pemakaian air penghuni rusunawa Gunungsari tiap unitnya. Pada penelitian ini, diasumsikan jumlah penghuni dalam tiap unitnya adalah 4 orang. Perhitungan dapat dilihat pada tabel 4.14. Kebutuhan biaya pemakaian air didasarkan pada data tarif dasar air minum kota Surabaya yang berlaku pada tahun 2008. Unit Rusunawa Gunungsari termasuk pada jenis kelompok I (kode tarif 1) dengan rincian besar tarif untuk pemakaian non progresif sebesar Rp 600,00. Dengan mengacu pada pemakaian air penghuni sebesar 24 m3 tiap unit/bulan dan tarif dasar air yang berlaku, maka perhitungan kebutuhan biaya pemakaian air penghuni dapat dilihat pada tabel 4.15. 1.8.3. Rekapitulasi Kebutuhan Biaya Operasional dan Pengelolaan Rusunawa Gunungsari. Dari perhitungan sebelumnya didapatkan total kebutuhan biaya tetap dan biaya variabel rusunawa pada tahun awal perhitungan. Dari hasil tersebut dilakukan rekapitulasi kebutuhan biaya operasional dan pengelolaan Rusunawa Gunungsari pada tahun awal perhitungan yaitu tahun 2011, yang dapat dilihat pada tabel 4.16. 1.9. Analisa Aliran Kas Setelah diketahui besar biaya untuk pengelolaan rusunawa Gunungsari, selanjutnya dilakukan estimasi peningkatan kebutuhan biaya dengan periode perhitungan selama 25 tahun investasi yang terhitung sejak tahun 2011 sampai dengan 2033. Estimasi kebutuhan biaya
dilakukan dengan memperhitungkan adanya kenaikan biaya untuk masing-masing komponen pembiayaan. Asumsi kenaikan didasarkan hasil wawancara pihak terkait dan hasil browsing dari internet. Adapun rata-rata kenaikan tiap komponen dijelaskan sebagai berikut : a. Prosentase kenaikan Tarif Dasar Listrik (TDL) Prosentase tarif dasar listrik dihitung berdasarkan selisih kenaikan tiap tahunnya. Namun dikarenakan tidak adanya kepastian tentang kenaikan TDL tiap tahunnya, maka diasumsikan kenaikan TDL tiap tahunnya sebesar 1 % per-tahun. Prosentase kenaikan ini diperoleh dari situs resmi dimana kenaikan TDL terakhir terjadi pada tahun 2003 sebesar 10 % dalam kurun waktu 10 (sepuluh) tahun sejak tahun 1098-2008. b. Prosentase kenaikan tarif dasar air Estimasi kenaikan biaya pemakaian air dihitung sesuai dengan asumsi prosentase kenaikan per-tahun sebesar 5,28 % berdasarkan kenaikan terakhir tarif air minum kota Surabayayang terjadi selama selang waktu 7(tujuh) tahun terhitung sejak 2001-2008 sebesar 37 %.Data ini didapat dari browsing internet. c. Prosentase kenaikan Pajak Bumi dan Bangunan Prosentase kenaikan pajak dihitung berdasarkan kenaikan pajak yang terjadi selama 5 tahun terakhir sejak tahun 20042009 yaitu sebesar 6%. d. Prosentase kenaikan gaji pegawai Prosentase kenaikan gaji pegawai ditentukan berdasarkan data kenaikan upah minimum kota tiap tahun pada tabel 4.17. dari data tersebut dapat dilakukan perhitungan untuk mengetahui rata-rata kenaikan upah per-tahun dengan rincian pada tabel 4.18. dari tabel tersebut didapatkan prosentase kenaikan upah minimum kota sebesar 10,28 %. e. Prosentase kenaikan tarif telepon Estimasi kebutuhan biaya telepon selama selang waktu 25 tahun dihitung berdasarkan estimasi kenaikan tarif telepon sebesar 4,5 % per-tahun. Prosentasi kenaikan ini didapat berdasarkan kenaikan tarif telepon terakhir yang terjadi pada tahun 20022004 sebesar 9 %. f. Prosentase kenaikan harga bahan bangunan
Estimasi kenaikan harga bangunan didasarkan rata-rata kenaikan tingkat inflasi, yaitu sebesar 2,5% per-tahun. Prosentasi ini diperoleh dari browsing internet. 1.9.1. Biaya Tetap Berdasarkan penjelasan tersebut, selanjutnya dilakukan estimasi kebutuhan biaya tetap tiap tahun pada masing-masing jenis pembiayaan yang terjadi untuk periode perhitungan selama 25 tahun dengan memperhitungkan persentasi kenaikan tiap komponen. 1.9.1.1 Perhitungan Biaya Penggantian Perhitungan besar biaya penggantian ditentukan berdasarkan tingkat inflasi dari biaya penggantian pada tahun ke-0 seperti ditampilkan pada tabel 4.19 : 1.9.1.2 Perhitungan Biaya Tetap Analisa aliran kas biaya tetap untuk operasional dan pengelolaan rusunawa Gunungsari yang harus dikeluarkan tiap tahun dihitung berdasarkan kenaikan tiap komponen biaya tetap. Kenaikan biaya tipa komponen dihitung berdasrkan prosentase kenaikan komponen-komponen tersebut tiap tahunnya. Kemudian dilakukan perhitungan untuk mencari Present Value (PV), yaitu nilai sekarang (tahun ke-0) dari total biaya yang harus dikeluarkan pada akhir tahun investasi dengan menggunakan rumusan sebagai berikut (Soeharto,1997) :
Dimana : PV = Nilai saat ini (tahun ke-0) AV = Nilai per periode Fn = Nilai yang kan datang i = Bunga tiap tahun n = Periode perhitungan (Tahun) Perhitungan dilakukan dengan prosentase bunga sebesar 7,70 % tiap tahun. Prosentase ini diperoleh dari perhitungan ratarata tingkat suku bunga pinjaman Bank Indonesia dalam kurun waktu 5 tahun terakhir, terhitung mulai 2005-2010 seperti pada tabel 4.20. Tabel 4.20. Tingkat Suku Bunga Pinjaman BI
Tahun
Tingkat Suku Bunga (% )
2007
8.00
2008
9.25
2009
8.25
2010
6.50
2011
6.50
Rata-rata tingkat suku bunga per-tahun
7.70
(Sumber : www.bi.go.id) Dari hasil perhitungan pada tabel 4.21 didapatkan Present Value untuk biaya tetap selama 25 tahun pada tahun ke-0 sebesar Rp. 13.747.282.928,66. Nilai tersebut kemudian akan diubah menjadi Annual Value tiap tahun selama 25 tahun dengan rumus berikut : AV = P (A/P,i,n)
atau
Dimana : n = 25 tahun i = 7.70 % Sehingga : AV = P (A/P,7.7%,25)
AV = Rp. 1.254.988.598,27 / tahun Berdasarkan perhitungan tersebut didapatkan besar biaya tetap yang terjadi tiap tahunnya adalah Rp. 1.254.988.598,27. Dikarenakan Rusunawa Gunungsari menerima subsidi dari pemerintah tiap tahunnya untuk membantu biaya pengelolaan, maka subsidi sebesar Rp. 288.000.000,00 akan mengurangi besar biaya tetap yang terjadi. Sehingga biaya tetap yang akan digunakan dalam perhitungan berikutnya adalah sebesar : Biaya Tetap = Rp. 1.254.988.598,27 − Rp 288.000.000,00 = Rp. 966.988.598,27 / tahun 1.9.2. Biaya Variabel Biaya variabel dihitung berdasarkan kenaikan tarif air yang terjadi selama 25 tahun yang kemudian dikonversikan menjadi Present Value pada tahun ke-0 seperti pada perhitungan analisa aliran kas untuk biaya
tetap. Perhitungan dapat dilihat pada tabel 4.22. Dari hasil perhitungan pada tabel 4.22 didapatkan Present Value untuk biaya variabel selama 25 tahun pada tahun ke-0 sebesar Rp. 3.094.898,14. Nilai tersebut kemudian akan diubah menjadi Annual Value tiap tahun selama 25 tahun dengan rumus berikut : AV = P (A/P,i,n) atau Dimana : n = 25 tahun i = 7.70 % Sehingga : AV = P (A/P,7.7%,25)
AV = Rp. 297.450,80 / tahun 1.10. Penetapan Harga Sewa Berdasarkan Metode Titik Impas Penetapan harga berdasarkan metode Titik Impas (BEP) dilakukan setelah total biaya variabel dan biaya tetap didapatkan. Dari perhitungan sebelumnya, didapatkan total biaya tetap (FC) sebesar Rp. 966.988.598,27 dan total biaya variabel (VC) sebesar Rp. 297.450,80. Biaya-biaya tersebut merupakan Annual Value per tahun dari kenaikan biaya-biaya selama 25 tahun berikutnya. Biaya-biaya tersebut kemudian dimasukan dalam rumusan sebagai berikut : Total Pendapatan (TR) = Total Biaya (TC) Dimana : TR = Harga Sewa (S) x Jumlah Unit tersewa (Q) TC = Biaya Tetap (FC) + [Biaya Variabel (VC) x Jumlah Unit Tersewa (Q)] Sehingga didapatkan :
Dimana : Q = X % dari Q max Q max = Jumlah unit rusun yang tersedia. X = Tingkat hunian rata-rata rusunawa Gunungsari (%). S = Harga sewa tiap tahun tiap unit rusun.
Rusunawa Gunungsari merupakan rusunawa yang disiapkan pemerintah provinsi Jawa Timur untuk memenuhi kebutuhan rumah tinggal bagi warga di daerah stren kali di kota Surabaya yang mencapai 386 KK. Rusunawa Gunungsari memiliki 276 unit dengan kapasitas tiap unit kurang lebih menampung 1 KK atau kurang lebih 5 orang. Dari data diatas didapatkan bahwa rusunawa Gunungsari hanya mampu menampung sebanyak 276 KK warga stren kali. Karena jumlah unit yang tersedia lebih sedikit dari jumlah warga yang membutuhkan, maka diasumsikan tingkat hunian di rusunawa Gunungsari mencapai 100 % atau tersewa 276 unit. Jadi untuk penentuan harga sewa, jumlah unit yang tersewa (Q) diasumsikan sebanyak 276 unit. Dari data-data yang telah didapat, maka dapat dihitung harga sewa tiap bulan tiap unit rusun di Rusunawa Gunungsari dengan rumusan sebagai berikut :
S = Rp. 3.801.032,68/unit/tahun
= Rp. 316.752,72 317.000,00/unit/bulan
≈
Rp.
Dengan demikian harga sewa minimum untuk menutup biaya tetap dan biaya variabel adalah Rp. 317.000,00 tiap unit per bulan. 1.11. Analisa Sensitivitas 1.11.1. Harga Sewa Bila Memperhitungkan Biaya Konstruksi Pada penelitian ini dicoba untuk menghitung besar harga sewa bilamana biaya konstruksi ikut diperhitungkan. Biaya konstruksi sebesar Rp.41.906.728.000,00 ini akan ditambahkan pada Annual Value biaya tetap tiap bulan selama 25 tahun. Dengan suku bunga 7,70% per tahun maka besar biaya konstruksi yang dibebankan pada penghuni tiap tahunnya, yaitu sebesar : Biaya Konstruksi = Rp. 41.906.728.000,00 Annual / tahun = P(A/P,7.70%,25) = Rp. 3.825.662.576,64 Sehingga biaya tetap yang terjadi tiap tahunnya setelah ditambahkan dengan biaya konstruksi sebesar :
Biaya Tetap = Rp. 966.988.598,27 3.825.662.576,64 = Rp. 4.792.651.174,00
+
Rp.
Dengan rumusan yang ada didapatkan harga sewa tiap bulan tiap unit rusun dengan memperhitungkan biaya konstruksi adalah sebesar :
S = Rp. 17.662.128,97/unit/tahun
= Rp. 1.471.844,08 1.475.000,00/unit/bulan
≈
Rp.
Dari perhitungan diatas didapatkan harga sewa tiap unit per bulan bila memperhitungkan biaya konstruksi adalah sebesar Rp.1.475.000,00. 1.11.2. Biaya Tetap yang Tersedia Bila Menggunakan Harga Sewa yang Berlaku Saat Ini. Selain mencoba menghitung harga sewa bila memperhitungkan biaya konstruksi, penelitian ini juga mencoba untuk menghitung biaya tetap yang tersedia bilamana harga sewa yang digunakan adalah harga sewa yang berlaku saat ini yaitu sebesar Rp.235.000,00 tiap unit per bulan. Sehingga harga sewa yang berlaku saat ini untuk tiap tahunnya adalah Rp. 2.820.000,00. Harga sewa yang digunakan adalah harga sewa untuk tiap unit di lantai 1. Dari data tersebut dilakukan perhitungan dengan rumusan :
Namun, karena yang akan dihitung adalah biaya tetap (FC), maka rumusan tersebut menjadi :
FC = ( S − VC ) × Q FC = (Rp. 2.820.000,00 − 297.450,80) × 276 FC = Rp. 696.223.579,20 / tahun
Rp.
Dari perhitungan diatas dapat disimpulkan bahwa dengan harga sewa yang berlaku saat ini yaitu sebesar Rp. 2.820.000,00 tiap unit per tahun, besar biaya tetap yang tersedia adalah sebesar Rp. 696.223.579,20 tiap tahunnya. Dengan biaya tetap yang ada yaitu sebesar Rp.696.223.579,20 per tahun sedangkan kebutuhan teoritis untuk pengelolaan rusunawa adalah sebesar Rp. 966.988.598,27 per tahun, maka perlu dilakukan pengurangan pada komponenkomponen biaya tetap yang terjadi. Berdasarkan wawancara dengan pihak Pemprov Jatim, diperoleh data bahwa pegawai bagian koordinator dan staf administrasi merupakan pegawai Pemprov Jatim sehingga gaji pegawai tersebut tidak lagi dibebankan pada biaya operasional dan pengelolaan Rusunawa Gunungsari. Biaya gaji pegawai yang harus ditanggung oleh Rusunawa Gunungsari, yang ditampilkan pada tabel 4.23 adalah sebesar Rp.148.800.000,00 tiap tahun. Dengan demikian biaya tetap yang ditanggung oleh Rusunawa Gunungsari antara lain : biaya gaji pegawai (gaji pegawai bagian teknisi, keamanan, dan kebersihan), biaya listrik fasilitas umum, biaya telepon kantor, biaya air pegawai, biaya perawatan, biaya penggantian dan biaya pajak (PBB). Biaya tetap yang terjadi berdasarkan perhitungan aliran kas pada tabel 4.24 adalah sebesar Rp. 667.039.191,35 per tahun. Dari hasil analisis diatas diperoleh perbedaan komponen biaya tetap yang ditanggung oleh Rusunawa Gunungsari sesuai dengan adanya perbedaan harga sewa yang ada. Perbedaan tersebut ditampilkan pada tabel 4.25.
1.11.3. Harga Sewa Berdasarkan Komponen Biaya Tetap yang Ditanggung Oleh Rusunawa Gunungsari. Setelah melakukan wawancara dengan pihak pengelola Rusunawa Gunungsari, diperoleh fakta bahwa harga sewa sebesar Rp. 235.000,00 per unit tiap bulan langsung diserahkan kepada Pemprov Jatim. Kemudian berdasarkan keterangan dari pihak Pemprov
diperoleh data bahwa harga sewa tersebut digunakan untuk pembiayaan biaya listrik fasilitas umum, biaya air pegawai, biaya pemakaian telepon kantor, biaya PBB, dan biaya gaji pegawai bagian teknisi, keamanan serta kebersihan. Biaya perawatan dan penggantian akan diberikan kemudian hari saat perlu dilakukan penggantian komponenkomponen gedung. Gaji koordinator dan staf administrasi dibiayai langsung oleh Pemprov Jatim karena pegawai tersebut berasal dari Pemprov Jatim. Berdasarkan data-data tersebut, dilakukan perhitungan kebutuhan biaya gaji pegawai serta aliran kas biaya tetap dengan perubahan-perubahan komponen yang ada. Gaji pegawai dihitung berdasarkan besar upah minimum regional (UMR) kota Surabaya. Perhitungan-perhitungan tersebut ditampilkan pada tabel 4.26 dan tabel 4.27. Berdasarkan perhitungan kebutuhan biaya gaji pegawai pada tabel 4.26 didapatkan kebutuhan biaya gaji pegawai adalah sebesar Rp.147.180.000,00 per tahun, dan berdasarkan analisa aliran kas biaya tetap pada tabel 4.27 biaya tetap yang terjadi tiap tahunnya adalah sebesar Rp.763.516.366,91. Namun, dikarenakan Rusunawa Gunungsari menerima subsidi dari pemerintah tiap tahunnya untuk membantu biaya pengelolaan, maka subsidi sebesar Rp. 288.000.000,00 akan mengurangi besar biaya tetap yang terjadi. Sehingga biaya tetap yang terjadi adalah sebesar : Biaya Tetap = Rp. 763.516.366,91 − Rp. 288.000.000,00 = Rp. 475.516.366,91 / tahun Berdasarkan biaya tetap tersebut dapat dihitung harga sewa minimum, yaitu sebesar :
S = Rp. 2.020.336,19/unit/tahun
= Rp. 168.351,35 169.000,00/unit/bulan
≈
Rp.
Dari hasil perhitungan tersebut dapat diketahui bahwa berdasarkan komponen biaya
tetap yang ditanggung pihak pengelola rusunawa, seharusnya harga sewa bisa lebih kecil dari harga sewa yang berlaku sekarang. 1.12. Pembahasan Berdasarkan hasil dari analisa sensitifitas yang sudah dilakukan, perbedaan harga sewa minimum yang terjadi diakibatkan oleh perbedaan komponen biaya tetap yang ditanggung oleh pengelola Rusunawa Gunungsari. Perbedaan tersebut dapat dilihat pada tabel 4.28. Dari tabel tersebut dapat diketahui bahwa harga sewa yang berlaku sekarang bisa menjadi lebih murah bilamana biaya tetap yang ditanggung oleh Rusunawa Gunungsari adalah biaya gaji pegawai bagian teknisi, keamanan, dan kebersihan, biaya listrik fasilitas umum, biaya pemakaian air pegawai, serta biaya telepon saja tanpa memasukkan biaya perawatan dan biaya penggantian. Namun, bilamana tetap diberlakukan harga sewa saat ini yaitu sebesar Rp. 235.000,00 tiap bulannya maka biaya perawatan dan penggantian masih memungkinkan bila ditanggung oleh Rusunawa Gunungsari.
BAB 5 KESIMPULAN DAN SARAN 1.13. Kesimpulan Setelah dilakukan perhitungan terhadap biaya-biaya yang terjadi di rusunawa Gunungsari dan penetuan harga sewa dengan metode titik impas (BEP) didapatkan kesimpulan sebagai berikut : i. Biaya tetap yang terjadi sebesar Rp. 966.988.598,27/tahun. Dan biaya variabel yang terjadi sebesar Rp. Rp.297.450,80/tahun. ii. Harga sewa minimum untuk tiap unit rusun per bulan adalah sebesar Rp. Rp. 317.000,00. 1.14. Saran Penetapan harga sewa pada dasarnya dapat dilakukan dengan berbagai macam analisa, antara lain dengan analisa biaya, analisa nilai atau permintaan dan analisa persaingan atau pasar. Pada penelitian ini, penetapan harga dihitung berdasarkan analisa biaya-biaya yang terjadi. Sehingga untuk penelitian selanjutnya disarankan untuk memakai metode yang lebih lengkap sehingga didapatkan hasil yang lebih minimum.
