ANALISIS IMPLEMENTASI PSAK 13 REVISI 2011 PADA PERUSAHAAN PROPERTI (STUDI KASUS PADA PT IPM) KURNIA IRWANSYAH RAIS University of Indonesia

ANALISIS IMPLEMENTASI PSAK 13 REVISI 2011 PADA PERUSAHAAN PROPERTI (STUDI KASUS PADA PT IPM)

KURNIA IRWANSYAH RAIS University of Indonesia

RYNA PANJAITAN University of Indonesia

Abstrak Properti investasi merupakan properti yang dikuasai oleh pemilik atau lessee/penyewa melalui sewa pembiayaan untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau keduaduanya, dan bukan untuk dijual dan digunakan dalam kegiatan produksi. Walaupun yang diterapkan di Indonesia harus berdasarkan PSAK, namun ada beberapa perusahaan properti yang menerapkannya sebagai aset tetap. Skripsi ini akan menganalisis penerapannya pada salah satu perusahaan properti di Indonesia, yakni PT IPM. PT IPM merupakan perusahaan yang bergerak di dalam bidang property yaitu menyewakan ruangan perkantoran.

Kata kunci: Properti Investasi, aset tetap

Analisis implementasi..., Panjaitan, Ryna, FE UI, 2013

2

1. Pendahuluan Laporan keuangan sebagai suatu bentuk informasi mengenai kondisi keuangan perusahaan, merupakan informasi yang krusial bagi para penggunanya, terutama bagi para investor. Seiring dengan berkembangnya era globalisasi, peluang bagi para pelaku pasar untuk dapat berinvestasi di pasar modal luar negeri semakin terbuka luas. Oleh karena itu, perusahaan di tuntut untuk menyediakan informasi keuangan yang relevan dan handal dalam laporan keuangannya. Agar informasi keuangan menjadi jelas dan dapat dimengerti oleh pemakai secara universal, maka diperlukan akuntansi keuangan yang ditata berdasarkan standar akuntansi yang berlaku. Standar akuntansi ini disusun oleh organisasi profesi akuntansi dengan tujuan agar laporan keuangan menjadi lebih objektif, jelas, dan dapat dimengerti oleh semua pihak. Lalu bagaimana jika perusahaan masih menggunakan bentuk dan prinsip pelaporan keuangan yang berbeda – beda? Pembaca laporan keuangan melihat kondisi perusahaan dari Laporan Laba Rugi, Neraca, dan Arus Kas. Karena itu, pelaporan keuangan perusahaan harus sesuai dengan standar akuntansi yang berlaku. Seiring dengan perkembangan jaman, terdapat beberapa perubahan pada PSAK yang berlaku. Salah satu PSAK yang mengalami perubahan adalah PSAK 13 Tentang ”Properti Investasi.” Dalam PSAK 13 (Revisi 2011) ini diatur mengenai bagaimana perusahaan mengakui properti investasinya didalam pencatatan dan pelaporan keuangan perusahaan. PSAK 13 (Revisi 2011) ini menggantikan PSAK 13 (Revisi 2007) tentang pengakuan, pengukuran, dan pengungkapan properti Investasi. Dalam PSAK 13 (Revisi 2011) ini dijelaskan mengenai bagaimana cara perusahaan properti mengakui properti investasinya, pengukuran nilai yang boleh diakui sebagai harga perolehannya, bagaimana perusahaan melakukan

transfer

dan

pelepasan

properti

investasinya,

dan

pencatatan

dan

pengungkapannya dipelaporan keuangan perusahaan. Apabila terjadi perbedaan penerapan antara entitas yang satu dengan yang lainnya, diperlukan adanya possession report yang diwadahi oleh lembaga pengawas keuangan dan pasar modal untuk membentuk suatu kesepakatan, manakah pemahaman dan penerapan yang benar diantara banyak intepretasi yang terjadi. Sama halnya dengan yang terjadi di Indonesia sekarang ini, saat ini sedang dilakukan pengkajian oleh BAPEPAM - LK mengenai perbedaan pengakuan properti investasi. Terjadi perdebatan apakah ruangan yang disewakan


3

dalam gedung perkantoran kepada perusahaan – perusahaan lain diakui sebagai aset tetap atau sebagai properti investasi. Karena dalam prakteknya, ada perusahaan yang mengakui ruangan kantor yang disewakan sebagai aset tetap dan ada juga yang mengakuinya sebagai properti investasi. Oleh karena itu, beberapa perusahaan mengadopsi IFRS secara penuh salah satunya pada properti investasi. Sangat jelas disebutkan di dalam PSAK 13 Revisi 2011 properti investasi adalah properti (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee/penyewa melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau kedua-duanya, dan tidak untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau tujuan administratif atau dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari. Bila kita lihat definisi di atas, properti investasi merupakan bagian dari aset yang tidak digunakan sendiri oleh pemilik. Hal ini membedakan properti investasi dengan properti yang digunakan sendiri oleh pemilik (aset tetap). Sesuai penjelasan di atas dapat diartikan bahwa masih ada isu dalam penyajian properti investasi pada perusahaan penyewaan ruang kantor yang mengakui ruangan yang disewakannya sebagai properti investasi dan yang mengakuinya sebagai aset tetap. PT Intiland Development Tbk merupakan perusahaan pengembang property di Indonesia yang memfokuskan usahanya pada pengembangan, manajemen, dan investasi dari bisnis properti. PT PT Intiland Development Tbk adalah salah satu perusahaan pengembang yang mengakui adanya properti investasi. Penulisan ini akan melakukan analisis pada salah satu anak perusahaan PT Intiland Development Tbk yaitu PT IPM yang bergerak dalam penyewaan ruang kantor. Dalam laporan keuangannya, PT IPM telah mengakui tanah dan bangunan sebagai properti investasi. Terkait dengan perbedaan klasifikasi di atas, tentu saja persepsi yang berbeda menghasilkan perlakuan akuntansi yang berbeda. Oleh sebab itu diperlukan penjelasan atas masalah-masalah yang muncul, sehingga hal ini dapat membantu Perusahaan-perusahaan lainnya khususnya untuk PT IPM sebagai bahan evaluasi dan perbandingan penyajian properti investasi yang sesuai dengan standar akuntasi yang diterapkan di Indonesia. Oleh karena itu dalam penelitian kali ini peneliti ingin menganalisa perubahan apa saja yang terdapat dalam PSAK 13 (Revisi 2011) tentang Properti Investasi jika dibandingkan dengan mengadopsi Aset Tetap dalam PSAK 16.


4

2. Landasan Teori Laporan keuangan menggambarkan dampak keuangan dari transaksi dan peristiwa lain yang diklasifikasikan dalam beberapa kelompok besar menurut karakteristik ekonominya. Kelompok besar ini merupakan unsur laporan keuangan. Unsur yang secara langsung dengan pengukuran posisi keuangan adalah aset, kewajiban, dan ekuitas. Definisi aset dan kewajiban mengidentifikasikan cirri esensialnya tetapi tidak mencoba untuk menspesifikasikan criteria yang perlu dipenuhi sebelum di akui di dalam neraca. Dalam penelitian ini, terlebih dahulu saya akan menjelaskan mengenai klasififikasi aset. Aset merupakan sumber daya yang dikuasai oleh perusahaan sebagai akibat dari peristiwa masa lalu dan dari mana manfaat ekonomi di masa depan diharapkan akan di peroleh di perusahaan.

2.1 Aset Tetap Menurut Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan (PSAK) No. 16 (revisi 2011) mengenai Aset Tetap, aset tetap adalah aset berwujud yang dimiliki untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa yang digunakan selama lebih dari satu periode. Menurut PSAK No. 16 Revisi 2001 mengenai Aset Tetap, suatu aset tetap yang memenuhi kualifikasi untuk diakui sebagai aset, pada awalnya harus diukur berdasarkan biaya perolehan. Biaya perolehan aset tetap harus diakui sebagai aset jika dan hanya jika kemungkinan besar entitas akan memperoleh manfaat ekonomik masa depan dari aset tersebut dan biaya perolehannya dapat diukur secara andal. Harga perolehan suatu aset tetap adalah besarnya biaya yang dikeluarkan perusahaan untuk membeli aset tetap tersebut sampai siap digunakan untuk operasional perusahaan. Namun, ada kalanya perusahaan membuat sendiri aset tetapnya (self-constructed assets). Pada self-constructed assets tidak terdapat harga pembelian (purchase price), atau nilai kontrak yang dapat dijadikan dasar harga perolehan aset tetap. Maka dalam hal ini, perusahaan mengalokasikan semua biaya yang dikeluarkan untuk mendukung proses konstruksi ke dalam aset tetapnya, atau yang dikenal dengan istilah kapitalisasi. Menurut PSAK No. 16 Revisi 2011, setelah pengakuan sebagai aset, aset tetap yang nilai wajarnya dapat diukur secara andal dapat dicatat pada jumlah revaluasian, yaitu nilai wajar pada tanggal revaluasi dikurangi akumulasi penyusutan dan akumulasi rugi penurunan


5

nilai setelah tanggal revaluasi. Revaluasi dilakukan dengan keteraturan yang cukup reguler untuk memastikan bahwa jumlah tercatat tidak berbeda secara material dengan jumlah yang ditentukan dengan menggunakan nilai wajar pada akhir periode pelaporan. Pada umumnya perusahaan akan menggolongkan aset tetapnya ke dalam dua golongan, yaitu aset tetap yang dapat disusutkan dan aset tetap yang tidak dapat disusutkan. Sehubungan dengan penggolongan aset tetap tersebut, Ikatan Akuntan Indonesia dalam Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan Nomor 16 menyatakan pendapat bahwa tanah dan bangunan harus diperlakukan sebagai aktiva tetap yang terpisah untuk tujuan akuntansi, walaupun diperoleh secara sekaligus. Tanah biasanya memiliki usia yang tak terbatas, oleh karena itu tidak disusutkan. Bangunan memiliki usia terbatas, oleh karena itu disusutkan. Menurut PSAK No. 16 (revisi tahun 2011), jumlah tercatat aset tetap dihentikan pengakuannya pada saat saat pelepasan ketika sudah tidak tedapat lagi manfaat ekonomik masa depan yang diekspektasikan dari penggunaan atau pelepasan aset tersebut. Keuntungan atau kerugian yang timbul dari penghentian aset tetap dimasukkan dalam laba rugi ketika aset tetap tersebut dihentikan pengakuannya (kecuali PSAK 30: Sewa mengharuskan perlakuan yang berbeda dalam transaksi jual dan sewa-balik). Keuntungan tidak boleh diklasifikasikan sebagai pendapatan. Penyusutan memerlukan pertimbangan – pertimbangan dengan menggunakan taksiran – taksiran sesuai kondisi aset tetap yang ada dalam perusahaan. Pertimabangan atas kondisi aset tetap perusahaan dibutuhkan agar penentuan besarnya beban penyusutan periodik dapat mencapai taksiran alokasi harga perolehan aset tetap yang sesuai dengan manfaat yang diterima disetiap periode. PSAK Nomor 17 memberikan beberapa metode penyusutan yang lazim dipergunakan, yaitu: a. Berdasarkan waktu: (i) Metode garis lurus (straight line method) Metode ini didasarkan pada asumsi bahwa penggunaan nilai potensi jasa dari aset tetap akan sama sepanjang waktu, sehingga beban penyusutannya dihitung sama setiap periode


6

(ii) Metode saldo menurun berganda (double declining method) Metode ini didasarkan pada asumsi bahwa aset di masa awalnya memberikan hasil manfaat yang lebih besar. Dengan demikian beban penyusutan di masa – masa awal penggunaannya lebih besar. b. Berdasarkan penggunaan: (i) Metode jam jasa (service hours method) (ii) Metode jumlah unit produksi (productive output method) Metode ini berasumsi bahwa nilai ekonomis aset tetap terletak pada banyaknya kapasitas jam produksi dari aset tetap tersebut. Dengan demikian taksiran umur ekonomisnya tergantung dari jumlah jam jasa produksi yang akan digunakan. c. Berdasarkan kriteria lainnya (i) Metode berdasarkan jenis dan kelompok (group and composite method) Penyusutan berdasarkan kelompok ini pada intinya adalah mengelompokkan semua aset tetap dan menyusutkannya dengan tariff tunggal secara garis lurus. (ii) Metode anuitas (annuity method) Metode ini didasarkan pada factor waktu yang akan menghasilkan beban semakin meningkat (iii)Metode persediaan (inventory systems) Dalam metode ini aset tetap harus dinilai secara berkala atau pada akhir suatu periode akuntansi.

2.2 Properti Investasi Menurut PSAK 13 (Revisi 2011), Properti Investasi adalah properti (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee/penyewa melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau kedua-duanya, dan tidak untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif atau dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari


7

PSAK 13 membedakan antara properti investasi dengan properti yang digunakan sendiri. Properti yang digunakan sendiri mengacu kepada PSAK 16. pengertian dari properti investasi yang digunakan sendiri adalah properti yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif. Mengacu pada PSAK 16 pengertian aset tetap adalah aset berwujud yang dimiliki untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa, untuk direntalkan kepada pihak lain, atau untuk tujuan administratif dan diharapkan untuk digunakan selama lebih dari satu periode. PSAK 13 (Revisi 2011) ini menggantikan PSAK 13 (Revisi 2007) tentang pengakuan, pengukuran, dan pengungkapan properti Investasi, Ada beberapa perubahan didalam PSAK 13 (Revisi 2011) dibandingkan dengan PSAK 13 (Revisi 2007) yaitu : Perbedaan PSAK 13 Revisi 2007 dan Revisi 2011 No

Keterangan

PSAK 13 (Revisi 2007)

1

Definisi

Mengatur tentang

Definisi Tidak

Pengakuan

mengatur

pengakuan

Diakui sebagai aset tetap Langsung diakui sebagai

Properti Investasi sampai aset itu selesai properti Dalam

tentang

penghentian definisi tentang penghentian

pengakuan 2

PSAK 13 (Revisi 2011)

investasi

sejak

proses dibangun setelah itu aset proses pembangunannya

pembangunan

tersebut

direklasifikasi

menjadi

properti

investasi 3

Ketidakmampuan Tidak

mengatur

hal - Diukur

pada

harga

menetapkan nilai tersebut

perolehan sampai nilai

wajar yang andal

wajarnya

dapat

ditentukan secara andal atau

sampai

pembangunan

proses selesai

(Mana yang lebih dulu


8

tercapai) - Pengakuan

awal

dapat

diukur sebagai nilai wajar jika

dapat

ditentukan

secara andal

Dalam PSAK 13 (Revisi 2011) ini dijelaskan mengenai bagaimana cara perusahaan properti mengakui properti investasinya, pengukuran nilai yang boleh diakui sebagai harga perolehannya, bagaimana perusahaan melakukan transfer dan pelepasan properti investasinya, dan pencatatan dan pengungkapannya dipelaporan keuangan perusahaan. Sangat penting untuk membedakan antara properti investasi dengan aset tetap, karena salah dalam pengklasifikasian, berdampak signifikan pada penilaian aset dari segi pengakuan dan pengukuran nilai aset tersebut. Untuk dapat mengklasifikasikan suatu properti sebagai properti investasi, harus dapat dilihat dari segi tujuan penggunaan dan jenis kepemilikannya. Untuk memenuhi kriteria properti investasi, properti harus dikuasai oleh pemilik, atau dikuasai oleh entitas dalam sewa pembiayaan Implikasinya, properti yang dikuasai lessee dalam sewa operasi tidak dapat diklasifikasikan sebagai properti investasi. Amandemen IAS 40 Desember 2003 membolehkan properti yang dikuasai lessee dalam sewa operasi sebagai properti investasi, jika dan hanya jika memenuhi definisi properti investasi dan lessee menggunakan model revaluasi, bahkan untuk semua properti investasinya. Dalam satu properti sebagian memenuhi kriteria properti investasi dan sebagian lain tidak memenuhi kriteria properti investasi, jika dua bagian tersebut dapat dijual terpisah atau disewakan terpisah dalam sewa pembiayaan maka entitas harus mencatatnya secara terpisah dan tidak dapat dijual terpisah. Properti adalah properti investasi hanya jika bagian yang bukan properti investasi jumlahnya tidak signifikan. Entitas memiliki properti yang disewakan kepada dan digunakan oleh, induk atau anak perusahaan lain, maka :


9

a.

Properti bukan properti investasi dalam laporan keuangan konsolidasi, karena properti dimiliki sendiri dalam perspektif grup.

b.

Jika memenuhi kriteria properti investasi, lessor mengakui sebagai properti investasi dalam laporan keuangan individualnya. Properti investasi pada awalnya diukur sebesar biaya perolehan. Biaya perolehan awal

hak atas properti yang dikuasai secara sewa dan dikelompokkan sebagai properti investasi mengacu pada PSAK 30 Sewa, dimana aset diakui pada jumlah mana yang lebih rendah antara nilai wajar properti, dan nilai kini dari pembayaran sewa minimum Ada beberapa kondisi yang terjadi pada properti investasi setelah pengakuan awal a. Properti yang dikuasai dalam sewa operasi yang dapat diukur secara andal : Fair Value Model. Nilai wajar properti investasi mencerminkan penghasilan rental dari sewa yang sedang berjalan dan asumsi yang layak dan rasional yang mencerminkan keyakinan pihakpihak yang berkeinginan bertransaksi dan memiliki pengetahuan memadai mengenai asumsi tentang penghasilan rental dari sewa di masa depan dengan mengingat kondisi sekarang. Dengan dasar pemikiran yang sama, nilai wajar juga mencerminkan arus kas keluar (termasuk pembayaran rental dan arus keluar lainnya) yang dapat diperkirakan sehubungan dengan properti tersebut. Pedoman nilai wajar terbaik mengacu pada harga kini dalam pasar aktif untuk properti serupa dalam lokasi dan kondisi yang sama dan berdasarkan pada sewa dan kontrak lain yang serupa. Entitas harus memperhatikan adanya perbedaan dalam sifat, lokasi,atau kondisi properti, atau ketentuan yang disepakati dalam sewa dan kontrak lain yang berhubungan dengan properti. Berikut contoh ayat jurnal yang dibuat untuk pengakuan laba atau rugi dalam perubahan nilai wajar : •

Asumsi jika terdapat penurunan nilai dalam properti investasi Dr

Kerugian penurunan nilai properti investasi Cr

Properti Investasi


10

•

Asumsi jika terdapat kenaikan nilai dalam properti investasi Dr

Properti Investasi Cr

keuntungan kenaikan nilai properti investasi

b. Properti investasi yang nilai wajarnya tidak dapat diukur secara andal atas dasar berkelanjutan : Cost Model. Melalui cost model, property investasi akan diukur menggunakan historical cost. Historical cost merupakan nilai aset yang dicatat pada nilai historisnya/harga perolehannya. Mengikuti IAS 16 (aset tetap), menggunakan historical cost harus dikurangi dengan depresiasi dan impairment. Laba atau rugi yang timbul dari perubahan nilai wajar atas properti investasi harus diakui dalam laporan laba rugi pada periode terjadinya. c. Properti investasi yang menjadi agunan kewajiban yang menghasilkan imbalan yang terkait langsung dengan nilai wajar dari, atau imbalan dari, aset tertentu termasuk properti investasi : fair value model atau cost model. Jika suatu entitas memutuskan untuk melepas properti investasi tanpa dikembangkan, maka entitas tetap memperlakukannya sebagai properti investasi sampai pelepasannya. Demikian pula jika entitas mengembangkan kembali properti investasi dan akan tetap menggunakannya di masa depan sebagai properti investasi, maka properti tersebut tetap menjadi properti investasi tanpa harus direklasifikasi menjadi properti yang digunakan sendiri. Jika dalam pengakuan dan pengukuran suatu entitas menerapkan model nilai biaya, transfer dari dan ke properti investasi tidak mengubah jumlah tercatat properti investasi yang ditransfer serta tidak mengubah biaya properti untuk tujuan pengukuran dan pengungkapan. Properti investasi harus dihentikan pengakuannya pada saat pelepasan atau ketika properti investasi tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak memiliki manfaat ekonomis di masa depan yang dapat diharapkan pada saat pelepasan. Laba atau rugi yang timbul dari pelepasan properti investasi ditentukan dari selisih antara hasil neto dari pelepasan dan jumlah tercatat asset yang diakui dalam laporan laba rugi pada periode terjadinya. Jika entitas telah mengukur properti investasi berdasarkan nilai wajar maka entitas harus melanjutkan pengukuran tersebut berdasarkan nilai wajar hingga pelepasan atau sanpai


11

entitas mulai mengembangkan property tersebut dan kemudian menjualnya dalam kegiatan normal perusahaan

3. Profil PT IPM PT IPM merupakan salah satu anak perusahaan dari PT Intiland Development Tbk. PT Intiland Development Tbk adalah perusahaan pengembang properti di Indonesia yang memfokuskan usahanya pada pengembangan, manajemen, dan investasi dari bisnis property. PT Intiland Development Tbk didirikan pada tahun 1970. PT IPM memiliki sebuah gedung perkantoran yang menjadi sumber penghasilan utamanya. Gedung tersebut terletak di kawasan Jalan Jendral Sudirman. Gedung tersebut terdiri atas 21 lantai, 2 lantai penthouse, dan 1 lantai basement. Gedung ini juga memiliki gedung tambahan setinggi 8 lantai yang dinamakan Gedung Annexe. Gedung ini memiliki tanah secara keseluruhan seluas 8.394 meter dan luas bangunan keseluruhan sebesar 30.119,08 meter. Gedung ini tidak seluruhnya disewakan kepada pihak penyewa. Penthouse dan satu lantai digunakan oleh PT Intiland Development Tbk sebagai kantor pusat dan 1 lantai digunakan oleh PT IPM sebagai kantor pengelola gedung. Pendapatan utama PT IPM berasal dari pendapatan sewa dan servis yang dikenakan pada penyewa. PT IPM mengenakan tagihan sewa dan servis pada penyewa pada periode 3 bulanan. Untuk tagihan servis dikenakan rate harga yang sama kepada seluruh penyewa. Untuk tagihan sewa dikenakan rate yang berbeda – beda tergantung pada lokasi lantai dan kesepakatan antara pihak penyewa dan pihak pengelola gedung. Pada setiap penyewa yang baru menyewa area, pihak pengelola gedung mengenakan tagihan security deposit senilai 3 bulan sewa dan servis kepada pihak penyewa. Security deposit tersebut digunakan sebagai jaminan oleh pihak pengelola gedung, jika di masa yang akan datang penyewa tidak mampu membayar tagihan yang dikenakan oleh pihak pengelola gedung atau penyewa atau penyewa berhenti sewa ketika periode kontrak perjanjian sewa belum habis. Apabila masa kontrak sewa penyewa telah habis dan penyewa tidak memperpanjang kontrak lagi, maka pihak pengelola gedung akan mengembalikan seluruh security deposit yang dikenakan oleh pihak pengelola jika penyewa telah melunasi seluruh tagihannya. Jika penyewa tersebut masih memiliki tunggakan pembayaran, pihak pengelola akan mengembalikan security deposit setelah dipotong dengan tunggakan tagihan penyewa.


12

4. Implementasi PSAK 13 Revisi 2011 Pada PT IPM Sejak menjadi Perusahaan terbuka ditahun 1990 Perusahaan diwajibkan untuk membuat laporan interim Perusahaan yang dibuat per tiga bulan dalam setahun dan harus dilaporkan kepada Bursa Efek Indonesia (BEI). Pada per 26 Maret 2012 PT IPM yang berkonsolidasi dengan PT Intiland Development Tbk telah membuat laporan tahunan yang sudah dilaporkan kepada BEI. Di dalam laporan tahunan per 31 Maret 2012 yang telah dibuat PT Intiland Development Tbk ditemukan bahwa perusahaan belum menerapkan sepenuhnya PSAK 13 (Revisi 2011) yang mulai berlaku efektif 1 Januari 2012. Penemuan tersebut adalah masih ada proyek renovasi yang sedang berjalan masih disajikan terpisah oleh Perusahaan dalam akun aset bangun kelola alih. Nilai dari proyek renovasi yang diakui sebagai aset tetap tersebut adalah sebesar Rp 1.480.289.395. Seharusnya di dalam PSAK 13 (Revisi 2011) disebutkan bahwa properti yang sedang dalam proses pembangunan atau pengembangan dapat langsung diakui sebagai properti investasi. Nilai sebesar Rp 1.480.289.395 seharusnya menambah nilai properti investasi Perusahaan. Perusahaan beralasan masih menyajikan proyek renovasi dalam penyelesaian masih disajikan sebagai aset bangun kelola alih bukan sebagai properti investasi karena nilai wajarnya belum dapat dihitung dengan andal karena proyek renovasi tersebut belum selesai dibangun. Perusahaan mengukur nilai properti tersebut pada harga perolehan sampai proses pembangunan dan pengembangan selesai (mana yang lebih dulu). Seharusnya Perusahaan dapat mengukur nilai properti investasi dengan harga perolehan sebesar Rp 1.480.289.395 sampai proyek renovasi selesai. Selain itu, jika diperhatikan lebih lanjut, nilai properti investasi yang di sajikan PT IPM dalam neraca sebesar Rp 140.734.463.668 merupakan nilai dari tanah dan bangunan secara keseluruhan. Padahal dalam PSAK 13 disebutkan bahwa nilai yang tertera pada properti investasi merupakan bangunan yang benar – benar disewakan kepada penyewa. Karena sebenarnya bangunan terkait yang dimiliki oleh PT IPM tidak semuanya disewakan. Seperti hal nya kantor manajemen PT IPM, kantor PT Intiland Development Tbk selaku induk perusahaan, dan lainnya. Seharusnya PT IPM menyajikan nilai bangunan secara terpisah antara properti investasi dan aset tetap. Akan tetapi, PT IPM belum mampu


13

melakukan penilaian atas nilai tanah dan bangunan untuk memisahkan antara lahan yang disewa dan yang dipakai sendiri. Jadi dari laporan tahunan Perusahaan yang dibuat per 31 Maret 2012, kesimpulan yang dapat diambil bahwa Perusahaan belum sepenuhnya menerapkan PSAK 13 Revisi 2011 yang mulai berlaku efektif mulai 1 Januari 2012. Meskipun sebenarnya ada beberapa aturan dalam PSAK 13 yang sudah mulai berlaku sejak revisi tahun 2007. Isu yang sedang dibahas dewasa ini mengenai properti investasi di industri gedung perkantoran adalah adanya ketidaksamaan pengakuan gedung di antara sesama perusahaan properti. Ada yang mengakui gedung perkantorannya sebagai properti investasi, dan masih ada juga yang mengakui gedungnya sebagai aset tetap. Dari sampel lima Perusahaan yang bergerak dalam industri penyewaan ruang kantor empat diantaranya mengakui bangunannya sebagai properti investasi dan satu diantaranya masih mengakui bangunannya sebagai aset tetap. PT IPM merupakan salah satu dari empat Perusahaan yang mengakui bangunannya sebagai properti investasi. Alasan salah satu perusahaan industri penyewaan ruang kantor yang mengakui gedung sebagai properti investasi karena Perusahaan tersebut beranggapan bahwa gedung tersebut bukan merupakan tanah dan bangunan, tetapi merupakan gabungan dari infrastruktur yang dibangun menjadi sebuah gedung yang nilainya dapat menyusut. Disamping itu terdapat juga alasan lain terkait perbedaan pengakuan gedung tersebut sebagai aset tetap bukan sebagai properti investasi karena bangunan tower disewa secara sewa operasi sebab yang menjadi objek sewa menyewa sebenarnya adalah aset tetap. Anggapan bahwa gedung bukan termasuk bangunan adalah salah karena untuk membangun sebuah gedung diperlukan izin mendirikan bangunan dan diwajibkan membayar pajak bumi dan bangunan setiap tahunnya dapat menjadi bukti bahwa sebuah gedung merupakan sebuah bangunan. Gedung yang dimiliki oleh Perusahaan disewakan kepada pihak lain (penyewa) dengan sewa operasi oleh sebab itu Perusahaan sebagai lessor yang mengakui gedung sebagai properti investasi. Sebelum mengkaji lebih dalam mengenai properti investasi, dari pengertiannya sudah jelas dapat ditafsirkan bahwa tanah atau bangunan yang disewakan dan menghasilkan rental merupakan properti investasi. Pembahasan ini mencoba mengkaji apa yang menjadi alasan bagi PT IPM mengakui gedungnya sebagai properti investasi dan membandingkan perbedaannya dengan aset tetap.


14

Sesuai dengan PSAK 13 revisi 2011 paragraf 7 hal yang membedakan properti investasi dari properti yang digunakan sendiri adalah properti investasi dapat dikuasai untuk menghasilkan rental atau untuk mendapatkan kenaikan nilai atau keduanya. Yang berarti bangunan tower yang dimiliki oleh Perusahaan memenuhi kriteria sebagai properti investasi karena bangunan tersebut dikuasai sendiri oleh Perusahaan untuk menghasilkan sewa dari gedung kantor dan tidak digunakan sendiri oleh Perusahaan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa. Berbeda dengan gedung perkantoran sebagai properti investasi di perusahaan properti. Gedung yang disewakan mempengaruhi langsung arus kas dari aktivitas operasional yaitu penerimaan kas atas pendapatan sewa ruang kantor, namun penyewaan tersebut tidak mempengaruhi aset lain baik dari penjualan atau perolehan aset lain. Hal ini terlihat dalam properti investasi perusahaan arus kas-nya sebagian berasal dari gedung dan tidak bergantung pada aset lainnya. Pengaruh-pengaruh apabila mengakui bangunan tower sebagai aset tetap bukan yang seharusnya yaitu sebagai properti investasi : 1. Jika terjadi kenaikan nilai wajar atas properti tersebut laba bersih Perusahaan pada tahun berjalan lebih kecil dibandingkan dengan laba bersih Perusahaan yang mengakui sebagai properti investasi. 2. Jika disajikan dengan nilai wajar penyusutan tetap dihitung. 3. Pengukuran setelah pengakuan awal menggunakan model revaluasi tidak spesifik, hanya mengharuskan secara reguler berbeda dengan model nilai wajar pada properti investasi lebih mencerminkan kondisi pasar pada tanggal laporan posisi keuangan. 4. Pengaruh dalam laporan laba rugi komprehensif perusahaan. Jika ada kenaikan nilai wajar pada properti investasi diakui sebagai pendapatan pada tahun berjalan sedangkan pada aset tetap diakui sebagai other comprehensive income yang masuk dalam ekuitas perusahaan pada tahun berjalan. Hal ini menyebabkan perusahaan yang mengakui sebagai properti investasi lebih memiliki laporan laba rugi komprehensif yang lebih baik dibandingkan dengan yang diakui sebagai aset tetap. Penerapan pengakuan properti investasi pada PT IPM dari mulai pengakuan, transfer dan pelepasan mengindikasikan bahwa bangunan tower diklasifikasikan sebagai properti


15

investasi. Selain itu pada laporan keuangan tahun 2011, PT IPM tidak melakukan revaluasi sehingga tidak ada other comprehensive income.

5. Kesimpulan Berdasarkan analisis yang dilakukan terhadap PT IPM dapat disimpulkan mengenai rumusan masalah yang terjadi pada Penerapan PSAK 13 di Perusahaan. Tidak terdapat perbedaan yang cukup signifikan di dalam PSAK 13 (Revisi 2007) dan PSAK 13 (Revisi 2011) pada pengakuan atas properti investasi yang sedang dalam proses pembangunan dan pengembangan yang langsung di akui sebagai properti investasi. Pengakuan Properti Investasi di Perusahaan belum sepenuhnya disajikan sesuai dengan PSAK 13 kecuali pada laporan keuangan yang telah dibuat perusahaan per 31 Desember 2011. Terdapat salah penyajian pada laporan posisi keuangan Perusahaan terkait bangunan tower yang sedang dalam proses penyelesaian yang masih diakui sebagai aset tetap. Selain itu sebagian dari bangunan seharusnya masih diakui sebagai aset tetap karena tidak disewakan. Transaksi properti investasi tidak terlalu berpengaruh dalam laporan keuangan perusahaan dari segi aset, liabilitas dan pendapatan dari Perusahaan. Penerapan pengakuan properti investasi pada Perusahaan dari mulai pengakuan, pengukuran, transfer dan pelepasan mengindikasikan bahwa tanah dan gedung kantor sudah diklasifikasikan sebagai properti investasi bukan sebagai aset tetap. Karena kriteria-kriteria properti investasi yang dimiliki Perusahaan telah sesuai dengan standar akuntasi yang sudah ditetapkan di Indonesia dalam hal ini PSAK 13.


16

DAFTAR PUSTAKA

Bragg, Steven M. 2012. IFRS Made Easy. Jakarta: Indeks Company Profile PT Intiland Development Tbk Tahun 2011 Company Profile PT IPM Tahun 2011 Ikatan Akuntan Indonesia (IAI). 2007. Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No.13: Properti Investasi. Jakarta: Salemba Empat. Ikatan Akuntan Indonesia (IAI). 2011. Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 13:Properti Investasi. Jakarta: Salemba Empat. Ikatan Akuntan Indonesia (IAI). 2011. Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 14:Persediaan. Jakarta: Salemba Empat. Ikatan Akuntan Indonesia (IAI). 2011. Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 16: Aset Tetap. Jakarta: Salemba Empat. Ikatan Akuntan Indonesia (IAI). 2011. Pernyataan Standar Akuntansi Keuangan No. 19:Aset Tidak Berwujud. Jakarta: Salemba Empat. Kieso, Donald E. 2007. Intermediate Accounting. Hoboken, N.J.: John Wiley & Sons. Lau, Peter dan Nelson. 2009. Intermediate Financial Reporting. Singapore: Mc Graw Hill Tuanakotta, Theodorus M. 2000. Teori Akuntansi. Jakarta: Salemba Empat. Tunggal, Amin W. 2009. Akuntansi Untuk Properti Investasi. Jakarta: Harvarindo. http://staf.blog.ui.ac.id/martini/pendidikan/slide-psak.Dwi Martani: PSAK 13 Properti Investasi


ANALISIS IMPLEMENTASI PSAK 13 REVISI 2011 PADA PERUSAHAAN PROPERTI (STUDI KASUS PADA PT IPM) KURNIA IRWANSYAH RAIS University of Indonesia

Recommend Documents