Analisis high and best value use (HBU) Analisis high and best value use (HBU) adalah analisis terhadap daya guna tertinggi dan terbaik atas suatu properti. Dalam penilaian, analisis HBU diperlukan untuk mengidentifikasi penggunaan properti yang paling menguntungkan dan kompetitif dalam rangka mengestimasi nilai properti. Kekuatan pasar menghasilkan nilai. Karena itu interaksi antara kekuatan pasar dan konsep highest and best use sangat penting. HBU dari sebidang tanah bukan hasil dari analisa subyektif dari pemilik/developer/penilai, melainkan dilahirkan dari kekuatan pasar dimana property tersebut. Oleh karena itu analisis dan interpretasi HBU merupakan hasil studi ekonomi terhadap kekuatan pasar atas properti tsb
Hubungan Antara Market Analysis, Feasibility Analysis And Highest And Best Use Market Analysis (Analisa Pasar) 1.
Untuk mengidentifikasi permintaan atas beberap alternatif jenis penggunaan
2.
Analisis permintaan dan penawaran untuk memperkirakan tingkat penyerapan pasar dan tingkat sewa yang memungkinkan Feasibility Analysis (Studi Kelayakan)
1.
Untuk menentukan nilai properti berdasarkan kriteria tertentu, seperti ROR, nilai lahan sisa
2.
Perhitungan NOI/cash flows and penentuan tingkat kapitalisasi/diskonto yang sesuai untuk menentukan nilai properti Highest and Best Use (Penggunaan tertinggi & Terbaik)
1.
Menentukan jenis penggunaan yang menghasilkan nilai properti paling maksimal
2.
Menentukan spesifikasi properti dalam hal jenis penggunaan, waktu, dan pasar Penilai harus membedakan antara HBU atas tanah kosong (vacant land) dan HBU atas tanah yang telah dibangun (improved).
Empat kriteria dalam penentuan higest and best use 1.
Diijinkan secara hukum (legally permissible) Untuk menentukan jenis penggunaan potensial mana yang paling diijinkan oleh peraturan2 pemerintah, zoning, IMB, peraturan lain terkait dgn lingkungan dan kawasan khusus/bersejarah.
2.
Memungkinkan utk dibangun/digunakan Secara fisik (physically possible) Untuk menentukan jenis penggunaan potensial mana yang paling memungkinkan dibangun terkait dengan kondisi fisik lahan, lingkungan dan aksesibilitas serta resiko bencana yang mungkin terjadi
3.
Layak dari segi keuangan/pembiayaan (financially feasible) Menentukan jenis penggunaan mana yang paling mungkin dibiayai dan menghasilkan keuntungan tertinggi bila dibandingkan dengan biaya pembangunan/operasional yang dikeluarkan.
4.
Menghasilkan manfaat/produksi yang paling maksimal (maximally productive) Menentukan jenis penggunaan potensial yang menghasilkan nilai sisa tanah tertinggi atau yang memiliki tingkat permintaan pasar paling tinggi.
HBU Tanah Kosong Apa jenis penggunaan yang paling sesuai atas tanah kosong tersebut? Harus dipertimbangkan kaitannya dengan seluruh penggunaan potensial. Dua alasan perlunya mengidentifikasi HBU tanah kosong dalam penilaian 1) Untuk mengestimasikan nilai tanah secara terpisah 2) Untuk mengidentifikasi penjualan tanah kosong sebagai data pembanding
HBU Properti yang Telah Dibangun HBU properti yg telah dibangun adalah jenis penggunaan yang dapat memaksimalkan nilai investasi properti, konsisten dgn tingkat pulangan jangka panjang dan resiko terkait. Jika penambahan modal memungkinkan utk mengubah jenis penggunaan saat ini (existing use) menjadi beberapa jenis penggunaan potensial yg lain, harus diperhatikan seberapa besar tingkat pulangan yang dihasilkan oleh masing2 jenis penggunaan tsb terkait dengan biaya investasi yang telah dikeluarkan. Dua alasan perlunya analisa HBU atas properti yg telah dibangun. 1.
Untuk mengidentifikasi jenis properti yang diharapkan dapat menghasilkan tingkat pulangan tertinggi.
2.
Untuk membantu proses identifikasi data pembanding.
Hubungan antara Analisis Pasar dan Analisis HBU
1.
Sesuai prinsip penilaian, untuk menghasilkan nilai yang optimum, perlu interaksi antara “Highest and Best Use” (Daya Guna Tertinggi dan Terbaik” dan kekuatan pasar (penawaran dan permintaan);
2.
Prinsip Penawaran dan Permintaan Properti Nilai pasar ditentukan oleh interaksi kekuatan permintaan dan penawaran di pasar. Oleh karena itu pengaruh kekuatan-kekuatan yang ada di pasar harus dianalisis dan dievaluasi dengan cermat dalam menentukan nilai.
3.
Analisis Pasar membantu penilai untuk memperkirakan potensi permintaan dan penawaran properti subyek dengan jenis penggunaan tertentu (existing use maupun potensial use).
Analisis Pasar & HBU Aspek kelayakan pasar sangat berguna untuk menentukan jenis penggunaan yang paling optimum atas suatu properti, baik dalam penentuan penggunaan tanah kosong maupun properti yang telah dibangun Analisis Pasar Tanah Kosong Besar kecilnya kekuatan permintaan tanah mempengaruhi tinggi rendahnya tingkat pemanfaatan atas tanah dan pertumbuhan properti di wilayah tersebut Analisis Pasar atas Properti yang Telah Dibangun Apabila properti dengan jenis penggunaan tertentu memiliki tingkat permintaan rendah maka jenis penggunaan tersebut kemungkinan besar menghasilkan tingkat pulangan yang rendah (kurang layak dari segi keuangan) dan tingkat hunian yang rendah (kurang dapat berproduksi secara maksimal)
Analisis pasar tidak hanya terbatas untuk saat ini akan tetapi juga estimasi penawaran dan permintaan properti dalam jangka panjang Data penawaran property Inventarisasi data penawaran meliputi: 1.
Unit sewa
2.
Properti yang telah terjual
3.
Properti yang sedang ditawarkan di pasar
4.
Properti yang akan masuk ke pasar Penyelidikan penawaran disamping kompetisi yang ada sekarang, juga harus meliputi proyek prospektif yang akan bersaing di masa datang Data permintaan pesaing
1.
Untuk mendapatkan data ini dilakukan secara bersamaan dengan kegiatan inventarisasi penawaran, yaitu dengan melakukan analisis permintaan prospektif untuk properti yang dinilai.
2.
Penilai tidak dapat berasumsi bahwa penggunaan saat ini merupakan penggunaan yang akan terus ada dimasa datang, bahkan dalam pasar stabil sekalipun.
3.
Dalam beberapa kasus, penilai dapat menggunakan data yang disusun oleh perusahaan riset pasar khusus.
4.
Bagaimanapun penilai harus memiliki pengertian mengenai teknik riset pasar dan ketrampilan penelitian mengenai permintaan yang mendasar.
Faktor - Faktor HBU untuk Properti Berupa Tanah dan Bangunan: 1.
Fisik, antara lain:
Bentuk tanah dan ukuran tanah
Topografi tanah
Lokasi tanah / Letak tanah
Sarana dan Prasarana
2.
Peraturan Pemerintah, antara lain:
Peruntukan berdasarkan rencana Tata Kota
KDB (Koefisien Dasar Bangunan)
KLB
KDH (Koefisien Dasar Hijau)
GSB (Garis Sempadan Bangunan)
Tinggi Maksimum Bangunan
3.
(Koefisien Lantai Bangunan)
Supply and Demand, antara lain:
Banyaknya supply dari para developer untuk Properti yang sejenis di pasar
Demand dari pasar Properti yang sejenis dengan yang dikembangkan
Harga sewa dari Properti sejenis
Harga jual dari Properti Sejenis.
4.
Dari alternatif - alternatif pengembangan yang sesuai peraturan pemerintah, kemudian dipilih alternatif yang memberikan hasil tertinggi. Faktor - Faktor HBU untuk Properti Berupa Pabrik:
1.
Tanah dan Bangunan, antara lain:
Waktu Faktor waktu kadang-kadang sangat menentukan, terutama bila kontrol dan peraturan pemerintah sangat ketat terhadap Ekspor/Impor mesin-mesin dan peralatan. Hal tersebut menyebabkan pemilihan mesin-mesin yang terhambat dan design produksi terhambat
Lokasi Lokasi menjadi suatu hal yang sangat penting, apabila Lokasi mempengaruhi prinsip penggunaan terbaik dan tertinggi. Hal ini terjadi apabila pabrik harus didirikan pada lokasi yang memerlukan banyak tenaga kerja dan memerlukan alat transportasi untuk mengangkut karyawan
Permintaan Pasar Analisis Permintaan Pasar kadang-kadang diperlukan bila produksi suatu barang kadang-kadang harus mendekati Pasar
Keadaan Topografi Tanah
Keadaan ini akan mempengaruhi biaya membangun dan biaya sarana & prasarana pabrik yang akhirnya mempengaruhi Prinsip Penggunaan Terbaik dan Tertinggi
Teknologi Membangun Teknologi membangun terutama untuk daerah-daerah yang sulit, akan mempengaruhi proses penyelesaian proyek. Bila proyek selesai dalam waktu yang terlalu lama maka akan menyebakan biaya proyek membengkak (overrun)
Kelengkapan Utilitas Misalnya suplai air, pembuangan limbah untuk pabrik yang mempunyai tuntutan pembuangan limbah yang tinggi serta tenaga listrik
2.
Mesin - Mesin dan Peralatan Penggunaan terbaik dan tertinggi pada mesin-mesin dan peralatannya (plant and machinery) adalah penggunaan mesin-mesin dan peralatannya (plant and machinery), secara benar yang akan menghasilkan pendapatan/ penerimaan yang terbesar untuk suatu masa tertentu dan yang secara hukum dibenarkan dan akan menghasilkan Nilai yang tertinggi.
