ANALISA risiko PADA PELAKSANAAN PEKERJAAN PROYEK APARTEMEN TRILLIUM OFFICE AND RESIDENCE-SURABAYA

ANALISA risiko PADA PELAKSANAAN PEKERJAAN PROYEK APARTEMEN TRILLIUM OFFICE AND RESIDENCE-SURABAYA

• ANGGI BELLIAWAN • 3106.100.090 • Dosen Pembimbing : • I Putu Artama Wiguna, Ir, MT, Ph.D • Cahyono Bintang Burcahyo, ST, MT

BAB I PENDAHULUAN

LATAR BELAKANG • Pembangunan apartemen adalah salah satu pembangunan yang menimbulkan risiko tinggi bagi proyek tersebut maupun lingkungan sekitarnya • Adanya risiko yang telah terjadi pada proyek Trillium Office and Residence yang menyebabkan kerugian pada proyek tersebut • Untuk mengurangi dampak yang merugikan bagi proyek, diperlukan suatu sistem manajemen risiko yang meliputi identifikasi, analisa, respon, dan monitoring terhadap berbagai risiko yang mungkin terjadi selama masa pembangunan.

PERUMUSAN MASALAH 1) Apa saja jenis risiko pelaksanaan pekerjaan proyek Apartemen Trillium yang diprediksi? 2) Bagaimana melakukan analisa tehadap risiko yang signifikan? 3) Bagaimana menentukan jenis respon terhadap risiko yang signifikan?

BATASAN MASALAH 1) Objek hanya apartemen Trillium Office and Residence di Surabaya. 2) Identifikasi faktor-faktor risiko hanya pada pelaksanaan pekerjaan struktur bangunan. 3) Respon dilakukan terhadap risiko yang kemungkinan terjadinya paling tinggi dan berdampak signifikan terhadap kelangsungan proyek.

TUJUAN MASALAH 1) Mengidentifikasi risiko apa saja mungkin terjadi pada sisa masa proyek 2) Menganalisa kemungkinan risiko berdampak signifikan yang akan terjadi sisa masa proyek 3) Mengetahui respon terhadap risiko signifikan.

yang yang pada yang

MANFAAT PENELITIAN 1)

2)

Dapat mengidentifikasi risiko yang akan terjadi sedini mungkin sehingga dapat mengetahui cara mengelola risiko tersebut dengan baik Dapat mengurangi kerugian yang nantinya akan dialami oleh perusahaan jika risiko yang nantinya akan terjadi sudah direspon dengan baik

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

Risiko • Risiko adalah akibat yang kurang menyenangkan (merugikan, membahayakan) dari suatu perbuatan atau tindakan (KBBI,1988). • Risiko proyek merupakan risiko murni yang secara potensial dapat mendatangkan kerugian dalam upaya mencapai sasaran proyek

Manajemen Risiko Proses-proses utama dalam manajemen risiko adalah : (PMI, 2004) a) b) c) d) e) f)

Risk Management Planning Risk Identification Qualitative Risk Analysis Quantitative Risk Analysis Risk Response Planning Risk Monitoring and Control

Risk Identification • Menurut Soeharto (2001) identifikasi risiko adalah suatu proses pengkajian risiko dan ketidakpastian yang dilakukan secara sistematis dan terus menerus. • Proses identifikasi berdasarkan potensi sumber risiko atau dapat pula berdasarkan dampak terhadap sasaran proyek. Pendekatan yang digunakan dalam melakukan identifikasi risiko ini adalah dengan cause and effect, yaitu dengan menganalisis apa yang akan terjadi dan potensi akibat yang akan ditimbulkan

Qualitative Risk Analysis • Analisa risiko kualitatif mengharuskan bahwa probabilitas dan akibat dari risiko dievaluasi dengan menggunakan metoda dan alat analisis kualitatif yang ditetapkan (PMI, 2004). • Kemungkinan risiko dan dampak yang terjadi • Matriks kemungkinan dan dampak

Quantitative Risk Analysis Teknik-teknik yang dapat dilakukan untuk menganalisa risiko dengan teknik kuantitatif, yaitu : (PMI,2004) 1. Sensitivity Analysis 2. Expected Monetary Value 3. Decision tree analysis 4. Modelling and simulation

Mengukur Risiko (HIllson, 2002)

R= P x I Dimana: R = Tingkat Risiko P = Probability I = Impact

BAB III METODOLOGI PENELITIAN

JENIS PENELITIAN • Penelitian yang dilakukan berupa survei dengan cara menjaring pendapat atau persepsi, pengalaman dan sikap responden mengenai faktor-faktor risiko.

JENIS DATA a) Data Primer 1. Wawancara 2. Diskusi b) Data Sekunder 1. Work Breakdown Structure 2. Risk Register 3. Laporan kecelakaan mingguan atau bulanan

Latar Belakang Perumusan Masalah Literatur Review

Identifikasi Variabel Risiko awal Wawancara 1 Identifikasi Risiko Signifikan

Wawancara / Survey 2 Kompilasi Data Analisa dan Pembahasan Risiko Penentuan Respon Risiko Kesimpulan dan Saran

BAB IV DATA DAN ANALISA

No. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Jenis Risiko Risiko Manajerial Safety pada proyek tidak dilaksanakan dengan baik Terjadinya kecelakaan di lokasi kerja Evaluasi perubahan order dan negosiasi tidak berjalan lancar Pengalaman manajemen yang kurang Proses pengawasan proyek tidak berjalan dengan baik Adanya miss komunikasi antar sesama perangkat pada proyek Manajemen sumber daya manusia kurang Keterlambatan penanganan oleh pihak ketiga Koordinasi yang dilakukan dengan sub kontraktor yang tidak berjalan baik

10.

Ketelitian program proyek kurang

11.

Risiko Teknis Metode konstruksi yang baru, yang salah diterapkan pada proyek

12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23.

Mulholland & Christian (1999)

26.

Proses pabrikasi tidak diawasi


27.

Ketersediaan peralatan dan tenaga kerja yang tidak memadai

Mulholland & Christian(1999)

28.

Persediaan material yang kurang

Edwards & Bowen (1998)

29.

Peralatan dari owner tidak sesuai

Rahman & Kumaraswamy (2002)

Rahman & Kumaraswamy (2002) Mulholland & Christian (1999) Mulholland & Christian (1999) Mulholland & Christian (1999)

30.

Hawari (2009)

31.

Touran, Paul dan Scott (1994) Rahman & Kumaraswamy (2002) Kartam & Kartam (2001) Kartam & Kartam (2001)

Kerzner (2001)

Soeharto (2001)

Kesalahan estimasi biaya

Soeharto (2001)

Proses pengawasan gambar teknik tidak sesuai Teknologi yang digunakan tidak efisien Kriteria desain tidak sesuai yang

Report desain yang tidak tersusun dengan baik Terdapatnya pekerjaan ulang Material kurang berkualitas Terdapatnya perubahan pada lingkup desain

24.

Risiko Procurement Petunjuk penggunaan peralatan dan material curah tidak ada/kurang

25.

Kurang baiknya proses pengawasan dokumen pengadaan

Hawari (2009) Touran, Paul dan Scott (1994)

Terjadinya inflasi


33.

Terjadinya krisis ekonomi


34. 35.

Ketidakcukupan aliran kas Studi kelayakan yang buruk

36.

Kenaikan harga material

Touran, Paul dan Scott (1994)

37.

Kenaikan suku bunga Ketersediaan modal yang kurang



Kesalahan estimasi waktu

Kualitas sub kontraktor yang tidak baik Pengiriman peralatan dan material yang cukup lama Risiko Ekonomi dan Keuangan

32.

38.

Perubahan desain yang cukup sering terjadi

Pemeliharaan/Maintenance peralatan buruk Terjadinya keruntuhan pada struktur

Referensi

39. 40. 41.


Risiko Kontraktual Standar dokumen kontrak tidak jelas Pasal kontrak yang tidak jelas Tidak terdapatnya pasal pemutusan kontrak yang jelas

Zayed & Chang (2002) Zayed & Chang (2002) Edwards & Bowen (1998)

Mulholland & Christian(1999) Edward & Bowen (1998) Zayed & Chang (2002)

44.

Tidak adanya pasal mengenai kompensasi atau biaya ganti rugi yang jelas Pengaturan safety dan kode tidak sesuai kontrak Kegagalan sub kontraktor yang menangani pelaksanaan pekerjaan


45.

Ketidakpastian hukum



42.


43.

Bokhery, et al. (2010)

Mubin & Mubin (2008) Mulholland & Christian (1999)

Kerzner (2001) Zayed & Chang (2002) Mubin & Mubin (2008) Mulholland & Christian Rahman & Kumaraswamy (2002)

46. 47.

48.

Ketidakjelasan syarat-syarat kerja (RKS) yang digunakan Definisi lingkup pekerjaan yang tidak jelas Risiko Kondisi Lokasi Akses menuju lokasi yang sulit

Mulholland & Christian (1999) Kartam & Kartam (2001)


49.

Adanya bencana alam


50.

Dampak buruk yang terjadi terhadap lingkungan di sekitar proyek


Mulholland& Christian (1999)

Mulholland & Christian (1999) 51. 52.

Kondisi cuaca yang buruk Fasilitas sementara (Direksi Keet) yang tidak tersedia

Kartam & kartam (2001) Mulholland & Christian (1999)

53.

Muka air tanah yang tinggi


54.

Kerusakan sistem dewatering


No. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17.

18.

19. 20.

Jenis Risiko Manajerial Safety pada proyek tidak dilaksanakan dengan baik Terjadinya kecelakaan di lokasi kerja Evaluasi perubahan order dan negosiasi tidak berjalan lancar Proses pengawasan proyek tidak berjalan dengan baik Adanya miss komunikasi antar sesama perangkat pada proyek Koordinasi yang dilakukan dengan sub kontraktor yang tidak berjalan baik Ketelitian program proyek yang kurang Teknis Perubahan desain yang cukup sering terjadi Kesalahan estimasi waktu Kesalahan estimasi biaya Proses pengawasan gambar teknik tidak sesuai Teknologi yang digunakan tidak efisien Pemeliharaan/ maintenance perlatan yang buruk Report desain yang tidak tersusun dengan baik Terdapatnya pekerjaan ulang Material kurang berkualitas Terdapatnya perubahan pada lingkup desain Procurement Pengiriman peralatan dan material yang cukup lama Ekonomi dan Keuangan Terjadinya inflasi Terjadi krisis ekonomi

21. 22. 23.

Ketidakcukupan aliran kas Kenaikan harga material Kenaikan suku bunga

Kontraktual 24. 25. 26. 27.

28. 29. 30. 31. 32. 33.

Pasal kontrak yang tidak jelas Tidak adanya pasal mengenai kompensasi / biaya ganti rugi yang jelas Pengaturan safety dan kode tidak sesuai kontrak Definisi lingkup pekerjaan yang tidak jelas Kondisi Lokasi Akses menuju lokasi yang sulit Adanya bencana alam Dampak buruk yang terjadi terhadap lingkungan di sekitar proyek Kondisi cuaca yang buruk Muka air tanah yang tinggi Kerusakan sistem dewatering

No. No.

Jenis Risiko

Impact (juta)

Manajerial 1. Safety pada proyek tidak

dilaksanakan dengan baik 2. Terjadinya kecelakaan di lokasi kerja 3. Evaluasi perubahan order dan negosiasi tidak berjalan lancar 4. Proses pengawasan proyek tidak berjalan dengan baik 5. Adanya miss komunikasi antar sesama perangkat pada proyek 6. Koordinasi yang dilakukan dengan sub kontraktor yang tidak berjalan baik 7. Ketelitian program proyek kurang Te knis 8. Perubahan desain yang cukup sering 9. 10. 11.

12. 13. 14. 15. 16. 17.

terjadi Kesalahan estimasi waktu Kesalahan estimasi biaya Proses pengawasan gambar teknik tidak sesuai Teknologi yang digunakan tidak efisien Pemeliharaan/Maintenance peralatan yang buruk Report desain yang tidak tersusun dengan baik Terdapatnya pekerjaan ulang Material kurang berkualitas Terdapatnya perubahan pada lingkup desain

Procurement 18. Pengiriman peralatan dan material

yang cukup lama 19. 20. 21. 22. 23.

Ekonomi dan Ke uangan Terjadinya Inflasi Terjadi krisis Ekonomi Ketidakcukupan aliran kas Kenaikan harga material Kenaikan suku bunga

Skala

0

Sangat Kecil

0

Sangat Kecil

0

Sangat Kecil

0

Sangat Kecil

0

Sangat Kecil

Manajerial 1. Safety pada proyek tidak dilaksanakan dengan baik 2. Terjadinya kecelakaan di lokasi kerja 3. Evaluasi perubahan order dan negosiasi tidak berjalan lancar 4. Proses pengawasan proyek tidak berjalan dengan baik 5. Adanya miss komunikasi antar sesama perangkat pada proyek 6.

0

Sangat Kecil

0

Sangat Kecil

Jenis Risiko

Koordinasi yang dilakukan dengan sub kontraktor yang tidak berjalan baik

7. Ketelitian program proyek kurang 8.

665

Sangat Besar

570 670

Besar Kecil

400

Cukup Besar

425

Cukup Besar

260

Kecil

5

Sangat Kecil

50 400

Cukup Besar Sangat Kecil

550

Besar

0

Sangat Kecil

200 35 100 430 25

Sangat Kecil Sangat Kecil Sangat Kecil Cukup Besar Sangat Kecil

9. 10. 11.

Te knis Perubahan desain yang cukup sering terjadi Kesalahan estimasi waktu Kesalahan estimasi biaya Proses pengawasan gambar teknik tidak sesuai

12. Teknologi yang digunakan tidak efisien 13. Pemeliharaan/Maintenance peralatan yang buruk 14. Report desain yang tidak tersusun dengan baik 15. Terdapatnya pekerjaan ulang 16. Material kurang berkualitas 17. Terdapatnya perubahan pada lingkup desain Procurement Pengiriman peralatan dan material 18. yang cukup lama Ekonomi dan Ke uangan 19. Terjadinya Inflasi 20. Terjadi krisis Ekonomi 21. Ketidakcukupan aliran kas 22. Kenaikan harga material 23. Kenaikan suku bunga Kontraktual 24. Pasal kontrak yang tidak jelas 25. Tidak adanya pasal mengenai kompensasi/biaya ganti rugi yang jelas 26. Pengaturan safety dan kode tidak sesuai kontrak 27. Definisi lingkup pekerjaan yang tidak jelas

Frekuensi kejadian (kali)

Skala

<3

Sangat Rendah

<3

Sangat Rendah

<3

Sangat Rendah

<3

Sangat Rendah

5

Rendah

3

Rendah

<3

Sangat Rendah

> 10

Sangat Besar

5 3

Rendah Rendah

3

Rendah

3

Rendah

3

Rendah

3

Rendah

7 3

Cukup Besar Rendah

>10

Sangat Besar

2

Sangat Rendah

1 1 3 1 1

Sangat Rendah Sangat Rendah Rendah Sangat Rendah Sangat Rendah

5

Rendah

4

Rendah

1

Sangat Rendah

2

Sangat Rendah

No.

Jenis Risiko

Probability Impact (waktu) SR R C B SB SK K C B SB 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5

Procurement P xI

18. Pengiriman peralatan dan material yang

cukup lama Ekonomi dan Keuangan

Manaje rial 1. Safety pada proyek tidak dilaksanakan

dengan baik 2. Terjadinya kecelakaan di lokasi kerja 3. Evaluasi perubahan order dan negosiasi

tidak berjalan lancar 4. Proses pengawasan proyek tidak

berjalan dengan baik 5. Adanya miss komunikasi antar sesama perangkat pada proyek 6.


7. Ketelitian program proyek kurang

1

1

1

1

1

1

1

24.

terjadi

12. 13. 14. 15. 16. 17.

tidak sesuai Teknologi yang digunakan tidak efisien Pemeliharaan/Maintenance peralatan yang buruk Report desain yang tidak tersusun dengan baik Terdapatnya pekerjaan ulang Material kurang berkualitas Terdapatnya perubahan pada lingkup desain

10 8

6

27.

28. 29. 30.

4 2 3 6

25

6

25.

26.

Teknis 8. Perubahan desain yang cukup sering 9. Kesalahan estimasi waktu 10. Kesalahan estimasi biaya 11. Proses pengawasan gambar teknik

19. 20. 21. 22. 23.

20

31. 32. 33.

Terjadinya Inflasi Terjadi krisis Ekonomi Ketidakcukupan aliran kas Kenaikan harga material Kenaikan suku bunga Kontraktual Pasal kontrak yang tidak jelas Tidak adanya pasal mengenai kompensasi/biaya ganti rugi yang jelas Pengaturan safety dan kode tidak sesuai kontrak Definisi lingkup pekerjaan yang tidak jelas Kondisi Lokasi Akses menuju lokasi yang sulit Adanya bencana alam Dampak buruk yang terjadi terhadap lingkungan di sekitar proyek Kondisi cuaca yang buruk Muka air tanah yang tinggi Kerusakan sistem dewatering

1

1 1 1 10 1

2

4

1

1

1 1

1

3 1 1

Total Rata - rata

130 3.93939394

No.

Jenis Risiko

Probability Impact (waktu) SR R C B SB SK K C B SB 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5

Procurement P xI

18. Pengiriman peralatan dan material yang

cukup lama Ekonomi dan Keuangan

Manajerial 1. Safety pada proyek tidak dilaksanakan

1

2. Terjadinya kecelakaan di lokasi kerja 3. Evaluasi perubahan order dan negosiasi

1

1

1

1

1

1

dengan baik

tidak berjalan lancar

4. Proses pengawasan proyek tidak

berjalan dengan baik 5. Adanya miss komunikasi antar sesama perangkat pada proyek 6.


7. Ketelitian program proyek kurang 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17.

Teknis Perubahan desain yang cukup sering terjadi Kesalahan estimasi waktu Kesalahan estimasi biaya Proses pengawasan gambar teknik tidak sesuai Teknologi yang digunakan tidak efisien Pemeliharaan/Maintenance peralatan yang buruk Report desain yang tidak tersusun dengan baik Terdapatnya pekerjaan ulang Material kurang berkualitas Terdapatnya perubahan pada lingkup desain

19. 20. 21. 22. 23. 24.

25. 26.

10 8

6

27.

28. 29. 30.

4 2

3 6

6

25

20

31. 32. 33.

Terjadinya Inflasi Terjadi krisis Ekonomi Ketidakcukupan aliran kas Kenaikan harga material Kenaikan suku bunga Kontraktual Pasal kontrak yang tidak jelas Tidak adanya pasal mengenai kompensasi/biaya ganti rugi yang jelas Pengaturan safety dan kode tidak sesuai kontrak Definisi lingkup pekerjaan yang tidak jelas Kondisi Lokasi Akses menuju lokasi yang sulit Adanya bencana alam Dampak buruk yang terjadi terhadap lingkungan di sekitar proyek Kondisi cuaca yang buruk Muka air tanah yang tinggi Kerusakan sistem dewatering

1

1 1 1 8 1

2

2

1

5

1 1

1

3 1 1

Total Rata - rata

128 3.87878788

No.

Jenis Risiko

PxI

1.

Perubahan desain yang cukup sering terjadi Kesalahan estimasi biaya

25

Terdapat perubahan pada lingkup desain Kenaikan harga material

20

2. 3. 4.

10

10

No. Jenis Risiko 1. Perubahan desain cukup sering terjadi

PxI yang 25

2. 3.

Kesalahan estimasi waktu Terdapat perubahan pada lingkup desain

10 20

4.

Kenaikan harga material

10

No.

Jenis Risiko

1. Perubahan desain

2 Kesalahan estimasi biaya

Penyebab Terjadinya Instruksi dari owner berdasarkan permintaan customer

1. Perubahan harga

3 Perubahan pada lingkup desain Perubahan permintaan dari owner

4 Kenaikan harga Material

Faktor Eksternal

Respon

Hasil setelah Dilakukan Respon

1. perubahan shop drawing 2. Mengajukan pada owner perubahan draft kontrak 1.Menggunakan cadangan biaya yang belum terpakai, revisi terhadap estimasi biaya awal Diproses persetujuan variation order dengan perhitungan laba-rugi terjaga, perubahan shop drawing

owner menerima perubahan pada draft kontrak Laba tetap terjaga

owner menerima perubahan pada draft kontrak

owner menerima perubahan pada Revisi terhadap biaya-biaya draft kontrak karena persediaan material merupakan supply by pengeluaran, mengajukan owner perubahan draft yang menyatakan adanya perubahan harga yang merupakan faktor eksternal

No.

Jenis Risiko

1. Perubahan desain

Penyebab Terjadinya Instruksi dari owner berdasarkan permintaan customer

Respon

Hasil setelah Dilakukan Respon

1. perubahan shop drawing 2. Mengajukan pada owner perubahan draft kontrak

owner menerima perubahan pada draft kontrak

2. Kesalahan Estimasi waktu cuaca

1. revisi terhadap waktu pelaksanaan proyek mengajukan claim pada owner karena merupakan faktor eksternal yang sulit diprediksi

3. Perubahan pada lingkup desain Perubahan permintaan dari owner

4. Kenaikan harga material

Faktor Eksternal

Bila memungkinkan akan mengajukan claim perpanjangan waktu akibat perubahan lingkup desain, perubahan pada shop drawing Membuat kesepakatan bersama owner dan MK mengenai durasi proses pengajuan sampai persetujuan progress

Bila claim disetujui, akan ada perpanjangan waktu

Bila claim disetujui, akan ada perpanjangan waktu dan penambahan biaya pre-eliminary

owner menerima perubahan pada draft kontrak karena persediaan material merupakan supply by owner

BAB V KESIMPULAN

1.Risiko-risiko yang diprediksi terjadi pada pembangunan proyek apartemen Trillium Office and Residence antara lain: No. 1.

Jenis Risiko Manajerial Safety pada proyek tidak dilaksanakan dengan baik

2. 3.

Terjadinya kecelakaan di lokasi kerja Evaluasi perubahan order dan negosiasi tidak berjalan lancar

4.

Proses pengawasan proyek tidak berjalan dengan baik

5.

Adanya miss komunikasi antar sesama perangkat pada proyek

6.


7.

Ketelitian program proyek yang kurang Teknis Perubahan desain yang cukup sering terjadi

8.

9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17.

18.

19. 20.

Kesalahan estimasi waktu Kesalahan estimasi biaya Proses pengawasan gambar teknik tidak sesuai Teknologi yang digunakan tidak efisien Pemeliharaan/ maintenance perlatan yang buruk Report desain yang tidak tersusun dengan baik Terdapatnya pekerjaan ulang Material kurang berkualitas Terdapatnya perubahan pada lingkup desain Procurement Pengiriman peralatan dan material yang cukup lama Ekonomi dan Keuangan Terjadinya inflasi Terjadi krisis ekonomi

21. 22. 23.

Ketidakcukupan aliran kas Kenaikan harga material Kenaikan suku bunga

24. 25.

Pasal kontrak yang tidak jelas Tidak adanya pasal mengenai kompensasi / biaya ganti rugi yang jelas Pengaturan safety dan kode tidak sesuai kontrak Definisi lingkup pekerjaan yang tidak jelas Kondisi Lokasi Akses menuju lokasi yang sulit Adanya bencana alam Dampak buruk yang terjadi terhadap lingkungan di sekitar proyek Kondisi cuaca yang buruk

Kontraktual

26.

27.

28. 29. 30. 31. 32. 33.

Muka air tanah yang tinggi Kerusakan sistem dewatering

2.Dari analisa tabel probability x impact, didapatkan risiko yang berdampak signifikan terhadap biaya antara lain: a. Perubahan desain b. Kesalahan estimasi biaya c. Perubahan pada lingkup desain d. Kenaikan harga material Sedangkan jenis risiko yang berdampak signifikan terhadap waktu antara lain: a. Perubahan desain b. Kesalahan estimasi waktu c. Perubahan pada lingkup desain

3.Penanganan respon terhadap risiko yang terjadi antara lain dengan melakukan terhadap perubahan shop drawing akibat perubahan desain juga melakukan claim perpanjangan waktu dari yang telah disepakati pada draft kontrak.

TERIMA KASIH

ANALISA risiko PADA PELAKSANAAN PEKERJAAN PROYEK APARTEMEN TRILLIUM OFFICE AND RESIDENCE-SURABAYA

Recommend Documents