MAKALAH TUGAS AKHIR (RC09 - 09
STUDI PENGAMBILAN KEPUTUSA KEPUTUSAN DENGAN RISIKO PADA INVESTAS INVESTASI PROYEK TRILLIUM OFFICE AND RESIDENCE - SURABAYA
Oleh : BAGUS NUGROHO 3106 100 071
Dosen Pembimbing : Farida Rachmawati, ST. MT. Retno Indriyani, Ir. MS.
STUDI PENGAMBILAN KEPUTUSAN DENGAN RISIKO PADA INVESTASI PROYEK TRILLUM OFFICE AND RESIDENCE - SURABAYA Nama Mahasiswa NRP Jurusan Dosen Pembimbing
: : : :
Bagus Nugroho 3106 100 071 Teknik Sipil FTSP – ITS Farida Rachmawati, ST. MT. Retno Indriyani, Ir. MS.
Abstrak Proyek Trillium Office & Residence ialah poyek yang menggabungkan antara fungsi Apartemen dan Perkantoran. Namun dari segi investasi, fungsi bangunan tersebut belum tentu merupakan yang terbaik. Oleh karena itu perlu untuk dilakukan studi lebih lanjut untuk menentukan apakah fungsi bangunan tersebut merupakan yang terbaik sebagai keputusan investasi. Untuk menentukan fungsi bangunan yang terbaik, dianalisa 2 alternatif lain selain penggabungan antara Apartemen & Office, yaitu pembangunan Apartemen keseluruhan dan pembangunan Perkantoran keseluruhan. Sebelum menganalisa risiko terlebih dahulu dicari probabilitas kondisi optimis dan pesimis dari masing-masing alternatif melalui penyebaran kuesioner.Dari hasil kuesioner yang disebar untuk mencari respon potensial buyer, didapatkan hasil probabilitas untuk Apartemen dan Perkantoran : optimis = 63%, pesimis = 36.67%, Apartemn keseluruhan : optimis = 46.67%, pesimis = 53.3%, Perkantoran keseluruhan : optimis = 50%, pesimis = 50%. Selanjutnya dilakukan perhitungan Net Present Value. Dari analisa NPV tersebut diperoleh hasil Apartemen dan Perkantoran : optimis = Rp. 300,084,658,815.18,-, pesimis = Rp. 287,721,388,456.76 ; Apartemen keseluruhan : optimis = Rp. 252,326,489,963.50,-, pesimis = 248,537,437,463.26 ; Perkantoran keseluruhan : optimis = 123,191,526,856.90,-, pesimis = Rp. 101,541,409,344.62,Setelah didapat probabilitas dan NPV maka diambil keputusan dengan menggunakan metode Decision Tree. Hasilnya didapat Apartemen dan Perkantoran sebagai incestasi yang terbaik dengan NPV sebesar Rp. 295,461,022,177,-. Selain perhitungan NPV, juga perlu dicari risiko masing-masing alternatif. Risiko tersebut dapat dilihat dari standar deviasi dan koefisien varian yang terjadi pada masing-masing investasi. Dari analisa tersebut didapat bahwa Alternatif Perkantoran Keseluruhan menghasilkan risiko terkecil, yaitu sebesar 0.003715 Hasil penelitian ini nantinya diharapkan akan menghasilkan keputusan yang terbaik dari alternatif-alternatif yang ada untuk dilakukan investasi. Dan dengan penelitian ini, investor dapat memutuskan investasi terbaik diantara alternatif-alternatif yang ada.
Kata Kunci : Pengambilan Keputusan, Risiko, Investasi.
1
BAB I PENDAHULUAN 1.1. LATAR BELAKANG Properti terlihat seperti investasi yang menghasilkan banyak keuntungan, tetapi sesungguhnya mengandung resiko yang tinggi. Sehingga bisnis properti harus mempertimbangkan pasar, sumber dana, kiat pemasaran, serta pengambilan keputusan berdasarkan prinsip Security of Investment. Jadi meskipun properti memiliki resiko terbesar dalam penginvestasian dana, tetapi banyak pengembang yang tetap melakukan investasi di bidang tersebut. Hal ini disebabkan karena adanya alternatif investasi di bidang properti secara umum, investasi jenis lain yang dimiliki investor, tingkat pengembalian masing-masing alternatif menguntungkan, dan perbedaan risiko untuk investasi-investasi yang diperbandingkan tersedia bagi investor (Brueggeman and Stone 1981, p.377). Gambar 1.1 menjelaskan hubungan antara alternatif risiko dengan pengambilan investasi, dimana ditunjukkan bahwa real estate memiliki tingkat risiko yang terbesar dibanding investasi jenis lain. (Brueggeman and Stone 1981, p.378)
Gambar 1.1 Risiko dan Keuntungan (Alternatif Investasi) Sumber: Brueggman and Stone (1981, p.378) Alasan-alasan untuk melakukan investasi tersebut di atas merupakan landasan dalam pengambilan keputusan untuk berinvestasi, sehingga pengambilan keputusan tersebut sangat berhubungan pada hasil analisa yang menunjukkan besarnya resiko yang akan ditanggung oleh in-
vestor Surabaya yang merupakan salah satu kota terbesar di Indonesia dan sebagai kota besar kedua di Indonesia, tumbuh menjadi kota perdagangan yang terus menggeliat. Tak beda dengan DKI Jakarta, ibukota propinsi Jawa Timur (Jatim) ini seakan tak pernah sepi dari hiruk pikuk dan keramaian layaknya sebuah kota metropolitan. Hal ini seiring dengan pembangunan proyek-proyek properti di Surabaya. Pada tahun 2008, di Surabaya telah dimulai pembangunan apartemen baru. Yaitu Trillium Office & Residence. Trillium Office & Residence bertempat di Jl. Pemuda yang merupakan jantung kota Surabaya, Di depannya terdapat pusat perbelanjaan WTC dan Surabaya Plaza. Trillium Office & Residences merupakan gabungan fungsi hunian apartemen dan perkantoran. Memiliki 330 unit apartemen (22 lantai tipikal dan 3 lantai untuk penthouse), sekaligus perkantoran dalam gedung yang sama sebanyak 6 lantai seluas 10.000 m2. Pada umumnya di Surabaya developer mengembangkan properti secara terpisah yaitu apartemen saja (Paragon, Beverly, Metropolis dan lain-lain) atau perkantoran (BRI Tower, Wisma Dharmala, dan sebagainya). Meskipun ada pula developer yang mulai menggabungkan kedua tipe properti seperti CITO, namun sampai saat ini belum berfungsi sepenuhnya sebagai gabungan. Rencana Pengembangan Trillium ini sangat menarik, karena mencoba menggabungkan dua market properti yang berbeda. Secara umum konsep ini bisa dipakai karena lokasi proyek berada di pusat kota yang mendukung fungsi bangunan apartemen dan perkantoran. Di sekitarnya terdapat cukup banyak gedung perkantoran dan beberapa apartemen yang tidak terlalu jauh. Perbedaan market properti tersebut memunculkan style resiko dan return investasi yang berbeda satu sama lain. Studi untuk mengetahui risk and return investasi dua properti baik terpisah maupun digabung menjadi penting dan menarik. Proyek ini menarik untuk dianalisa resiko terhadap investasinya karena memiliki pangsa pasar yang berbeda sehingga dimungkinkan terjadi saling melemahkan atau memperkuat antara satu dengan yang lainnya. Dengan melihat hal tersebut maka penyusun memberikan alternatif-alternatif yang mungkin da-
2
pat digunakan untuk pengambilan keputusan investasi dimasa mendatang. Alternatif-alternatif tersebut adalah pembangunan apartemen keseluruhan atau sebaliknya hanya dibangun perkantoran saja. Pertimbangan dalam memberikan alternatif tersebut adalah bahwa apartemen pada saat ini mulai diminati oleh masyarakat Surabaya. Hal ini dapat dilihat dari semakin tingginya tingkat penjualan ruang apartemen di Surabaya. Sedangkan untuk perkantoran juga sangat menguntungkan karena Surabaya merupakan kota pusat perekonomian di Jawa Timur. Sehingga banyak perusahaan yang membuka cabang-cabang maupun kantor pusatnya di Surabaya. Berdasarkan latar belakang tersebut maka perlu dilakukan studi mengenai pengambilan keputusan dengan resiko terhadap investasi proyek Trillium Office & Residence. 1.2. PERMASALAHAN Permasalahan yang timbul adalah : 1. Berapa angka probabilitas dari kondisi masing-masing alternatif investasi ? 2. Keputusan investasi apa yang dipilih sesuai dengan alterrnatif investasi yang ada dengan resiko yang ditinjau ? 1.3. TUJUAN Tujuan dari penulisan Tugas Akhir yang berjudul Studi Pengambilan Keputusan Dengan Resiko Pada Investasi Proyek Trillium Apartment and Office ini adalah : 1. Mengetahui probabilitas dari kondisi masing-masing alternatif investasi. 2. Mendapatkan keputusan investasi yang tepat sesuai alternatif berdasarkan risiko yang ditinjau. 1.4. LINGKUP DAN BATASAN Dalam tujuan penulisan tugas akhir ini, agar tidak mencakup lingkup studi yang terlalu luas, maka penulis memberikan batasan studi sebagai berikut : 1. Yang ditinjau adalah properti apartemen dan perkantoran 2. Tinjau risiko secara kualitatif , desfkriptif untuk pengambilan keputusan investasi 3. Tinjau return pada analisa NPV 4. Tidak meninjau aspek perijinan dan dampak lingkungan dengan asumsi telah memenuhi syarat. 5. Tidak meninjau strategi pemasaran maupun proses operasional nantinya secara terperinci.
6.
Tidak melakukan analisa pasar secara mendetail.
1.5. MANFAAT PENELITIAN Dengan diketahuinya angka risk and return sebagai hasil yang diharapkan pada penelitian ini, dapat diketahui perbandingan risk and return pada investasi properti apartemen dan perkantoran secara terpisah maupun gabungan. Hasil ini diharapkan bisa memberi alternatif yang jelas bagi pengembangan properti komersial. Selain itu bisa memberi masukan awal bagi penelitian lanjutan tentang analisa investasi pada properti yang berbeda.
BAB II TINJAUAN PUSTAKA 2.1. DEFINISI DAN TERMINOLOGI Sub bab ini menyajikan definisi-definisi dan terminologi sebagai acuan istilah yang ada di Tugas Akhir. Terdiri dari definisi Investasi, Perkantoran, Risiko dan Pengambalian yang di rujuk dari Kamus Besar Bahasa Indonesia. 2.1.1. Investasi Ialah Penanaman uang atau modal dalam suatu perusahaan atau proyek untuk tujuan memperoleh keuntungan. 2.1.2. Perkantoran Kantor ialah balai (gedung, rumah, ruang) tempat mengurus suatu pekerjaan (perusahaan dsb). Sedangkan Perkantoran ialah hal yg berkaitan dengan kantor, atau kompleks atau tempat berkantor. 2.1.3. Apartemen Ialah tempat tinggal (terdiri atas kamar duduk, kamar tidur, kamar mandi, dapur, dsb) yg berada pd satu lantai bangunan bertingkat yg besar dan mewah, dilengkapi dengan berbagai fasilitas (kolam renang, pusat kebugaran, toko, dsb). 2.1.4. Risk/Risiko Ialah akibat yg kurang menyenangkan (merugikan, membahayakan) dari suatu perbuatan atau tindakan. 2.1.5. Return/Pengembalian Kembali ialah balik ke tempat atau ke keadaan semula. Pengembalian ialah proses, cara, perbuatan mengembalikan, pemulangan, pemulihan.
3
2.2. ANALISA INVESTASI PROPERTI 2.2.1. Investasi investasi adalah sejumlah modal (uang) yang digunakan dengan harapan akan memperoleh keuntungan atau pengembalian dari pendapatan-pendapatan di masa yang akan datang. Sedangkan analisa investasi adalah analisa secara sistematis pada pendapatan yang akan diperoleh dengan tujuan untuk pengembalian keputusan berinvestasi. Konsep analisa investasi terdiri dari beberapa aspek yaitu modal, sumber pendanaan, serta hubungan kreditur dengan investor dalam hal ini sebagai debitur. 2.2.2. Tujuan Investasi Soedasah (1998) juga menjelaskan tujuan-tujuan investasi, diantaranya: a. Merupakan agunan yang baik b. Adanya pendapatan dari kegiatan operasi c. Apresiasi Kapital d. Proteksi daya beli terhadap inflasi 2.2.3. Nilai Investasi Nilai investasi merupakan antisipasi akan keuntungan kepemilikan pada masa mendatang dan mencerminkan asumsi pribadi tentang kemampuan properti tersebut dalam menghasilkan arus kas, jangka waktu kepemilikan, harga jual, penyediaan fasilitas pinjaman dan lain-lain yang dapat mempengaruhi keuntungan bagi si pemilik. 2.2.4. Proses Investasi Ada lima langkah utama dalam investasi: 1. Identifikasi tujuan para investor 2. Analisa Iklim Investasi 3. Analisa peramalan arus kas Meliputi: A. Pendapatan B. Biaya operasi C. Pajak D. Harga jual properti 4. Aplikasi kriteria investasi Model Discounted Cash Flow: 1. NPV NPV diperoleh dengan men diskontokan cash flow dengan diskonto tertentu yang kemudian dijumlahkan selama umur investasi dievaluasi, kurangkan dengan data investasi awal. Kriteria evaluasi: a. Proyek diterima bila NPV positif atau NPV > 0
b. Proyek ditolak bila NPV negatif atau NPV < 0 2. IRR Merupakan metode untuk mencari tingkat dis counted rate untuk memperoleh present value daripada cash flow sama dengan nilai investasi awal. Dengan kata lain IRR adalah suatu tingkat pengembalian untuk mendapatkan NPV = 0 Evaluasi Kriteria: a. Proyek diterima bila IRR > tingkat discounted rate yang ditentukan b. Proyek ditolak bila IRR < tingkat discounted rate yang diinginkan 3. Payback Periode Evaluasi proyek atau investasi dengan menghitung waktu pengembaliannya dengan mengukur jumlah tahun yang diperlukan untuk mengembalikan investasi awal. 5. Keputusan Investasi. 2.3. ANALISA RESIKO Menurut Soeharto (1999, p.148) secara umum arti resiko dikaitkan dengan kejadian yang tidak diharapkan. 2.3.1. Macam Resiko Menurut Soeharto, 1999 p.148, dalam menyiapkan anggaran modal proyek, jenis risiko dikelompokkan sebagai berikut: 1. Risiko Proyek Tunggal 2. Resiko Kombinasi Multiproyek 2.3.1.1. Mengukur Risiko Secara konvensional mengkaji besarnya risiko, dilakukan dengan menganalisa aliran kas investasi yang bersangkutan, yaitu variabilitas aliran kas di masa datang terhadap aliran kas yang diharapkan. Tetapi disini disadari bahwa aliran kas dimasa yang akan datang tidak mungkin diketahui secara pasti, tetapi distribusi probabilitasnya dapat diperkirakan. Dengan demikian dicoba untuk mengukur atau mengkuantitaskan unsure risiko yang seringkali hanya diutarakan secara kualitatif. 1. Konsep Probabilitas dan Kurva Distribusi Konsep probabilitas ini bermaksud mengkaji dan mengukur ketidakpastian, yang berarti juga risiko, dan mencoba menjelaskannya secara kuantitatif. Karena risiko proyek ditunjukkan oleh variabilitas aliran kas maka dalam mengadakan analisis risiko dibuat beberapa aliran kas untuk berbagai macam kondisi dan kemudian kita memperkirakan kemungkinan hasil yang terjadi.
4
2. Deviasi Standar dan Variasi Deviasi standar (σ) adalah pengukuran variabilitas distribusi berdasarkan ilmu statistik. Sedangkan angka varian (σ2) adalah pangkat dua dari deviasi standar.
2. 3. 4. 5. 6.
Penentuan Masalah Pencarian Alternatif Peramalan Dampak Penentuan Pilihan Analisa Sensitifitas ( Anggraeni, 2004 )
Rumus yang digunakan :
M
σ i 2 = ∑ {( Rij − E ( Ri )}2 × Pij j =i
(1) dimana : σi2 = varians σ = deviasi Standar Pij = probabilitas yang terjadi Rij = tingkat keuntungan E(Ri)= tingkat keuntungan yang diharapkan a. Koefisien Varians Cara lain untuk mengukur risiko menggunakan angka koefisien varians (CV), yaitu rasio antara deviasi standar (σ) dengan nilai yang diharapkan. Koefisien varians (CV) amat berguna untuk melihat bila usulan yang dikaji berbeda baik nilai yang diharapkan (misalnya, NPV) maupun deviasi standarnya.
(cov) = (σ ) E ( Ri ) b. NPV yang Diharapkan dan Deviasi Standar yang Bersangkutan Setelah memahami konsep probabilitas dan kurva distribusinya maka langkah selanjutnya menggunakan konsep tersebut untuk mengkaji prospek usulan proyek berdasarkan kriteria seleksi NPV yang diharapkan atau (NPV)-exp. ( Soeharto, 1999 p.148 ) 2.3.1.2. Metode Mengukur Risiko Tunggal Proyek Beberapa metode yang lazim untuk mengukur risiko proyek tunggal adalah decision tree, simulasi, dan analisis sensitivitas. 2.3.2. Pengambilan Keputusan Pengambilan keputusan pada dasarnya ialah proses pemilihan alternatif terbaik dari sekian banyak alternatif yang ditetapkan sebelumnya 2.3.2.1. Langkah-langkah Pengambilan Keputusan 1. Pembatasan Masalah
2.4. PROPERTI PERKANTORAN 2.4.1. Definisi Perkantoran Kata lain gedung perkantoran adalah suatu struktur yang ditujukan untuk nonretail bisnis dan kegiatan layanan. Sebagian dari gedung dapat digunakan untuk kegiatan pendukung, seperti toko retail dan food services. 2.5. PROPERTI APARTEMEN 2.5.1. Definisi Apartemen Apartemen Trillium termasuk dalam High-rise apartemen karena memiliki 20 sampai 30 lantai bangunan. Menurut Pyhrr/Cooper (1982, p.525) High-rise Apartemen ialah apartemen yang memiliki 20-30 lantai bangunan, mempunyai rata-rata 240 unit komplek, meskipun beberapa apartemen memiliki lebih dari 750 unit. Memiliki elevator yang dijalankan oleh computer, dengan rasio satu elevator untuk setiap 8 lantai. Mengoperasikan dan merawat utilitas, elevator, dan perawatan alat memerlukan teknik khusus. 2.6. PENELITIAN TERDAHULU Dalam penelitian ini, penulis memiliki beberapa referensi dari penelitian-penelitian terdahulu yang berhubungan dengan penilitian ini. Antara lain : 1. Anastasia (2000), Penelitian ini menitik beratkan pada analisa investasi sebelum pengambilan keputusan. Tujuan dari penelitian ini adalah untuk membantu pengembang memutuskan alternatif mana yang paling baik untuk di investasikan. 2. Anggraeni (2004), Tugas Akhir ini meneliti mengenai analisa resiko terhadap investasi Trade Center Mall, baik dalam kondisi optimis maupun pesimis. Selain itu, juga dilakukan hal yang sama pada investasi lain yang diberikan yaitu trade center dan mall.
BAB III 3.1. KONSEP PENELITIAN Penelitian ini berupa analisa resiko dan investasi untuk pengambilan keputusan. Analisa ini digunakan untuk menentukan alternatif
5
mana yang paling baik untuk diinvestasikan dalam proyek Trillium Office & Residences. 3.2. DATA Data terbagi dua macam, Data Primer dan Sekunder. Data Primer ialah data yang diperoleh seorang peneliti langsung dari objeknya sedangkan Data Sekunder ialah data yang diperoleh seorang peneliti secara tidak langsung dari objeknya, tetapi melalui sumber lain, baik lisan maupun tulis. ( KBBI )
kan nilai angka kepentingan risiko yang terdiri dari angka 1 (sangat tidak setuju), 2 (tidak setuju), 3 (biasa saja), 4 (setuju), 5 (sangat setuju). Contoh draft kuesioner tersebut ialah sebagai berikut: Berikan pendapat anda untuk risiko investasi pada rencana proyek berikut ini di Surabaya dengan skala 1-5.
3.2.1. Jenis dan Klasifikasi Data Dalam penelitian ini digunakan data sekunder dan juga primer untuk setiap variabel dan indikator yang direncanakan. Data-data tersebut diperoleh dari: N o. 1
2
3
Variabel Penelitian Pembiayaan Investasi Peramalan Pendapatan Estimasi Biaya
Jenis Data
Sumber Data
Sekunder
- Laporan Suku Bunga Perbankan
Sekunder
-
Data Pembanding
- Metode Statistik
Sekunder
-
BPS Standar Harga Konstruksi
- Forecasting
- Discounted Cash Flow -Optimistic Pesimistic Estimation - Statistik
4
Arus Kas
Sekunder
-
Analisa Arus Kas
5
Resiko Investasi
Primer
-
Kuesioner
6
Analisa Pasar
Primer
-
Kuesioner
Pengukuran
Tabel 3.1 Jenis dan Klasifikasi Data 3.2.2. PENGUMPULAN DATA Pengumpulan data pasar untuk mendukung penelitian ini dilakukan dengan cara menyebarkan kuesioner ke perusahaan, atau kantor-kantor, serta kepada masyarakat umum yang merupakan potensial buyer. Sedangkan data proyek diperoleh dari pihak developer yaitu PT. Pemuda Central Investindo. Selain itu data juga didapat dari marketing agent Trillium Apartement & Office. 3.2.3. KUESIONER Pertanyaan-pertanyaan dalam kuesioner yang digunakan sebagai sarana pengumpulan data dibuat berdasarkan sasaran yang ingin dipenuhi oleh penulis. Dalam kuesioner tersebut terdiri dari 3 pertanyaan. Dan tiap-tiap pertanyaan tersebut diberikan tempat untuk mengisi-
3.3. JUMLAH LUAS DAN UNIT RUANG Sebelum menentukan unit ruang yang akan digunakan, terlebih dulu meninjau Koefisien Dasar Bangunan (KDB) serta Koefisien Lantai Bangunan (KLB) proyek pembangunan tersebut apakah memenuhi syarat atau tidak. Setelah itu menentukan jumlah luas tanah dan luas lantai yang akan dimanfaatkan. Dan terakhir menentukan jumlah unit ruang yang akan dijual atau disewakan. 3.4. ANALISA DATA Analisa data yang digunakan dalam penelitian ini adalah analisa pasar, peramalan, analisa arus kas, analisa resiko yang bertujuan untuk mencari alternatif terbaik dan selanjutnya dilakukan pengambilan keputusan. 3.4.1. Perhitungan dan Analisa Investasi a. Pembiayaan Investasi Pembiayaan investasi untuk masingmasing alternatif ditentukan berdasarkan rencana aktual Trillium Office & Residence dengan penggunaan fungsi sesuai alternatif.
6
b. Peramalan Beaya dan Pendapatan Peramalan disini, untuk peramalan pendapatan dan estimasi biaya menggunakan forecasting. c. Analisa Arus Kas dan Pengolahan Net Present Value (NPV) Data yang diperoleh berupa perkiraanperkiraan biaya maupun pemasukan tersebut dikelompokkan sesuai jenisnya. Setelah itu disusun dalam sebuah cash flow terhadap masing-masing tahun selama masa investasi. Semuanya diolah sehingga didapatkan keuntungan maupun kerugian akibat cash flow pada masing-masing tahun. Dengan menggunakan tingkat dikonto tertentu, nilai-nilai keuntungan atau kerugian pada tiap tahun dijadikan nilai present. Kemudian seluruh nilai present dijumlahkan sehingga mendapatkan Net Present Value (NPV). 3.4.2. Analisa Pasar Pada analisa pasar untuk mendapatkan probabilitas dari masing-masing alternatif. Alat yang di pakai dalam analisa pasar ini adalah kuesioner. Kuesioner disebarkan pada responden yang dianggap memenuhi kriteria yang diharapkan peneliti. Tujuan pokok pembuatan kuesioner adalah memperoleh informasi yang relevan dengan tujuan survey dan memperoleh informasi yang reliabilitas dan validitas setinggi mungkin (Singarimbun 1989, p.175). Setelah mendapatkan data-data dari kuesioner dilakukan pendekatan rata-rata untuk mencari probabilitas masing-masing kondisi alternatif. Х=
∑x n
n
ditetapkan sebelumnya. Langkah gambilan keputusan terdiri dari: 1. Pembatasan Masalah 2. Penentuan Masalah 3. Pencariann Alternatif 4. Peramalan Dampak 5. Penentuan Pilihan 6. Analisa Sensitifitas Dalam penelitian ini dipakai sebagai alat untuk menentukan investasi.
pilihan
3.4.3.1. Decision Tree Decision Tree menurut Lifson & Shaifer (1982, p.17) adalah “a network diagram that depicts the sequence of decisions and associated chance events as they are understood by decision”. Tree merupakan alat yang digunakan untuk mengukur resiko proyek tunggal. Langkah langkah yang dilakukan yaitu dengan mencari titik keputusan awal, titik kemungkinan, me buat cabang atau ranting yang menghubungkan titik-titik keputusan, lalu menunjukkan hasil alternatif yang diharapkan
× 100% Gambar 3.1 Pohon Keputusan
Setelah mendapatkan keputusan investasi selanjutnya dilakukan perhitungan mengenai deviasi standard dan koefisien varians dari masing-masing alternatif untuk membandingkan hasil dari analisa probabilitas terhadap risiko. a. Deviasi Standar dan Variasi Deviasi standar (σ) adalah pengukuran variabilitas distribusi berdasarkan ilmu statistik. Sedangkan angka varian (σ2) adalah pangkat dua dari deviasi standar. Rumus yang digunakan :
M
j =i
σ i 2 = ∑ {( Rij − E ( Ri )}2 × Pij (1) dimana : = varians σi2 σ = deviasi Standar = probabilitas yang terjadi Pij Rij = tingkat keuntungan E(Ri) = tingkat keuntungan yang diharapkan
4. Pengumpulan data a. Data primer b. Data sekunder 5. Penentuan alternatif-alternatif investasi Perkantoran, Apartemen, Perkantoran dan Apartemen 6. Perhitungan jumlah luas dan unit ruang 7. Peramalan permintaan untuk memperoleh penerimaan dari proyek 8. Peramalan beaya untuk memperoleh estimasi beaya 9. Melakukan analisa aliran kas yang diharapkan dan NPV masing-masing alternatif 10. Menghitung probabilitas masingmasing kondisi alternatif 11. Menghitung Deviasi Standard dan Koefisien Varians 12. Pengambilan keputusan dengan menggunakan pohon keputusan (Decision Tree) 13. Kesimpulan dan saran
( Husnan, 2001 ) b. Koefisien Varians Cara lain untuk mengukur risiko menggunakan angka koefisien varians (CV), yaitu rasio antara deviasi standar (σ) dengan nilai yang diharapkan. Koefisien varians (CV) amat berguna untuk melihat bila usulan yang dikaji berbeda baik nilai yang diharapkan (misalnya, NPV) maupun deviasi standarnya.
(cov) = (σ ) E ( Ri )
(2)
( Soeharto, 1999 p.148 ) 3.5. LANGKAH-LANGKAH PENELITIAN Dalam pembahasan suatu penulisan harus ditetapkan terlebih dahulu untuk mempermudah dalam tahap-tahap penulisan selanjutnya. Langkah-langkah yang digunakan dalam metodologi analisa dengan risiko investasi secara garis besar dalam tugas akhir ini ialah: 1. Penentuan latar belakang 2. Perumusan masalah 3. Studi literature a. Analisa risiko b. Metode-metode analisa investasi c. Teori biaya investasi d. Literatur tentang pusat perdagangan
8
Latar Belakang
Permasalahan
Data Primer - Kuesioner - Observasi
Tinjauan Pustaka
Data Sekunder - Data pembanding - BPS - Standar Harga Konstruksi - Laporan Suku Bunga
terletak di Jl. Pemuda Surabaya hingga tembus Jl. Embong Kenongo Surabaya. Pembangunan dimulai pada awal tahun 2009 hingga akhir t hun 2010, dan direncanakan mulai beroperasi di awal tahun 2011. Trillium Office and Residence memiliki 330 unit apartemen dengan keselur han luas sebesar 24,568.36 m 25 lantai dengan empat tipe berdasar luas lantai Trilluim Office and Residence juga menyew kan ruang perkantoran yang terdapat pada 6 lantai paling bawah gedung Trillium Office and Residence yang memiliki luas total 8,799.25 m
Alternatif Investasi
Perhitungan Jumlah Luas dan Unit Ruang
Peramalan pendapatan Dan Estimasi beaya
Analisa Probabilitas
Tabel 4.1 Biaya Investasi Trillium Office and Residence Analisa Aliran Arus Kas Yang Diharapkan dan NPV Masing-Masing Alternatif
No. 1 2 3 4
Penentuan Pilihan Dengan Menggunakan Pohon Keputusan (Decision Tree)
Perhitungan Deviasi Standard dan Koefisien Varians
5
Uraian Pekerjaan Pembebasan Lahan Biaya Perizinan Biaya Perencanaan Biaya Konstruksi Pengembangan Fasilitas
Tabel 4.2 Rincian tipe apartemen Trillium No.
Tipe
Luas k tor(m2)
5
3rd floor
1484.22
85,000
6
5th floor
1499.46
80,000
Sumber : PT. PCI 4.1.2. Alternatif Proyek Alternatif yang dipilih dalam penulisan Tugas Akhir ini ialah pembangunan proyek Trillium menjadi Apartemen keseluruhan dan juga pembangunan Trillium menjadi Perkantoran keseluruhan. Dari data yang diperoleh, proyek trillium office and residence dibangun di atas lahan seluas 5,687.68 m2. Untuk mengetahui kelayakan dari proyek ini dibutuhkan beberapa kriteria. Antara lain lokasi, Zoning, luas lahan, dan bentuk lahan. a. Lokasi Proyek ini terletak di Jl. Pemuda Surabaya tembus hingga Jl. Embong Kenongo Surabaya. Daerah ini merupakan daerah strategis karena terletak di pusat kota dan juga merupakan salah satu pusat bisnis di Surabaya. Di sekelilingnya terdapat pusat-pusat perbelanjaan seperti Surabaya Plaza dan WTC. Selain itu juga dikelilingi oleh gedung-gedung perkantoran seperti Gedung BRI dan Telkomsel. Ada juga tempat wisata Monumen Kapal Selam Surabaya. Dari sini diketahui bahwa lokasi proyek Trillium sesuai untuk dijadikan alternatif Apartemen maupun Perkantoran. b. Luas Lahan Dari data yang diperoleh, luas lahan eksisting Trillium seluas 5,687.68 m2 . Dari luas tersebut perlu adanya property pembanding yang sejenis untuk mengetahui apakah luasan tersebut cocok untuk dijadikan alternatif. Property pembanding tersebut antara lain : Perkantoran 1. Gedung Intiland Tower Surabaya Jl. Panglima Sudirman 103-103. Luas lahan 16800 m2. 2. Gedung Wisma BII di Jl. Pemuda dengan luas lahan 4500 m2 Apartemen 1. Apartemen Metropolis di Jl. Raya Tenggilis 127 Surabaya. Luas lahan 8185 m2. Jumlah unit 828 unit. 3 tower. Jumlah lantai Tower A dan B 15 lantai dan Tower C 19 lantai. 2. Apartemen Puncak Permai di Jl. Raya Darmo Permai 3. Luas lahan 2334 m2. Jumlah unit 700 unit. 15 lantai. Dari data pembanding tersebut maka luas lahan eksisting Trillium sesuai untuk dibangun sebagai Apartemen maupun Perkantoran.
c. Zoning Analisa pada kriteria ini menngacu pada RTRK yang diperuntukkan untuk kawasan Jl. Pemuda Unit Pengembangan Embong Kaliasin. Dari data yang diperoleh diketahui lahan eksisting Trillium diperuntukkan sebagai Lahan fasilitas umum (Pelayanan Umum Komersial), maka alternatif Apartemen dan Perkantoran lulus uji kriteria ini. d. Bentuk Lahan Lahan Trillium ini secara kasar berbentuk persegi panjang. Hal ini didasarkan pada denah yang dikeluarkan Pemkot Kota Surabaya maupun survey langsung ke lokasi. Dengan bentuk persegi panjang ini, maka lahan Trillium lebih mudah digunakan untuk beragam alternatif penggunaan dari pada bentuk lahan yang sangat tidak beraturan dan non persegi. Oleh karna itu keseluruhan alternatif yaitu Apartemen dan Perkantoran dapat dibangun diatas lahan berbentuk persegi panjang ini. Dengan demikian keseluruhan alternatif dinyatakan lulus uji dalam kriteria ini. 4.1.2.1. Analisa Luasan Bangunan a. Koefisien Dasar Bangunan Berdasarkan Rencana Tata Ruang Kota (RTRK) Unit Pengembangan Embong Kaliasin Kota Surabaya, kawasan di Jl. Pemuda Surabaya Trillium mempunyai KDB maksimum sebesar 60% dari luas area proyek tersebut yaitu 3,412.6 m2 . Jadi maksimal luas area yang akan dimanfaatkan dalam pembangunan alternatif nanti sebesar 3,412.6 m2 . b. Koefisien Lantai Bangunan KLB maksimum Trillium sebesar 1500% dari luas lahan (5,687.68 m2 ) yaitu sebesar 85,315.2 m2. Berdasarkan data tersebut maka maksimal luas lantai yang akan dijadikan sebagai alternatif nanti tidak lebih dari 85,315.2 m2 . 4.1.2.2. Preliminary Design Untuk memaksimalkan luas bangunan maka penentuan jumlah lantai digunakan perhitungan: Luas lantai maksimum 85,315 .2 = = 25 lantai Luas maksimal yang bisa dibangun 3, 412 .6
Jadi berdasarkan perhitungan diatas ditentukan jumlah lantai 25 lantai agar bisa memaksimalkan luas bangunan yang ada. \ 4.1.2.3. Estimasi Biaya Investasi Alternatif Estimasi biaya investasi untuk masingmasing terdiri dari pembebasan lahan, biaya
10
perizinan, biaya perencanaan, biaya konstruksi dan pengembangan fasilitas. Biaya pembebasan lahan dan biaya perizinan diasumsikan sama seperti eksisting yaitu sebesar Rp. 56,876,800,000 untuk biaya pembebasan lahan dan Rp. 3,300,000,000 untuk biaya perizinan. Biaya konstruksi untuk masing-masing alternatif dalam penelitian ini dilakukan dengan pendekatan harga satuan per m2 bangunan. Perhitungan dengan cara ini dimaksudkan untuk memberikan gambaran tentang perkiraan biaya bangunan dan konstruksi suatu bangunan tinggi berdasarkan harga rata-rata bangunan per m2 (Juwana, 2005). Untuk mengetahui Harga Dasar Bangunan masing-masing alternatif dapat dilihat pada tabel 4.5
BBn = BBo ⋅ (1 + 0.0237) n dimana: BBn adalah harga dasar untuk bangunan berlantai n BBo adalah harga dasar untuk bangunan tidak bertingkat n adalah jumlah lantai bangunan (Juwana, 2005) Untuk biaya perencanaan diasumsikan sebesar 15% dari biaya konstruksi. Sedangkan biaya pengembangan fasilitas biaya pengembangan fasilitas diasumsikan sebesar 5% dari biaya konstruksi (Juwana, 2005).
Tabel 4.5 Harga Dasar Bangunan (Juwana, 2005) Fungsi Bangunan Harga per m2 (US$) Apartemen 175 – 250 Gedung Parkir 25 – 50 Hotel – Bintang 4, 5 275 – 375 Hotel – Bintang 3 200 – 250 Hotel – Bintang 1,2 150 – 175 Kantor 125 – 300 Perbelanjaan 175 – 250 Rumah Sakit 125 – 325
4.1.2.3.1. Apartemen Apartemen akan dibuat tipikal dari lantai satu hingga lantai 25. Lantai dasar bangunan direncanakan seperti eksisting Trillium yaitu seluas 2605.18 m2. Lantai 1 sampai 25 direncanakan tipikal seluas 1,116.74 m2. Jika dibandingkan dengan luas lantai dasar bangunan maksimum yang diperkenankan yaitu seluas 3,412.6 m2, maka luas dasar bangunan perencanaan sebesar 2,605.18 m2 sesuai dan tidak melebihi batas yang ditetapkan. A. Estimasi Biaya Investasi Perhitungan estimasi biaya investasi untuk alternatif Apartemen adalah sebagai berikut:
Harga diatas merupakan biaya konstruksi untuk lantai dasar, sedangkan untuk bangunan bertingkat, harga dasar tersebut harus dikalikan suatu faktor perkalian tinggi nilai. (Juwana, 2005). Dapat dilihat pada tabel 4.6
Tabel 4.7 Perkiraan Biaya Investasi Alternatif Apartemen
Tabel 4.6 Faktor Perkalian Tinggi Lantai Tinggi Bangunan Faktor Perkalian Lantai ke – 2 1,090 Lantai ke – 3 1,120 Lantai ke – 4 1,135 Lantai ke – 5 1,162 Lantai ke – 6 1,197 Lantai ke – 7 1,236 Lantai ke – 8 1,265 Lantai ke – 9 1,294 Lantai ke – 10 1,323 Lantai ke – 11 1,352 Lantai ke – 12 1,381 Lantai ke – 13 1,410 Lantai ke – 14 1,439 Mengingat tabel 4.6 hanya terbatas sampai ketinggian 14 lantai, maka untuk bangunan yang jumlah lantainya lebih tinggi dapat digunakan rumus empiris:
No.
Uraian Pekerjaan
Jumlah ( dalam Rp. )
1
Pembebasan Lahan
56,876,800,000
2
Biaya Perizinan
3,300,000,000
3
Biaya Perencanaan
21,262,087,197
4
Biaya Konstruksi
141,747,247,979
5
Pengembangan Fasilitas
7,087,362,399
Total
230,273,497,575
B. Rencana Harga Jual Unit Tabel 4.8 Rincian Harga, Tipe, dan Jumlah Unit Alternatif Apartemen No.
Tipe
Luas (m2)
1
1 Bed Room 2 Bed Room 3 Bed Room 3 Bed Room +
2 3 4
Jumlah Unit
45.01
Harga ( x Rp 1.000.000 ) 600 - 663
90
1000 - 1063
149
66
123.49
1400 - 1484
88
180
2000 - 2077
27
11
4.1.2.3.2. Perkantoran Perkantoran direncanakan memiliki 25 lantai. Lantai 1-6 memiliki luas lantai yang bebeda dengan lantai 7-25. Lantai dasar bangunan direncanakan sama dengan Apartemen yaitu seluas 2,605.18 m2. Lantai 1-7 direncanakan mempunyai luas yang sama dengan existing, yaitu seluas antara 3,570.88 m2 hingga 3,361.06 m2. Sedangkan untuk lantai 8-25 didesain seluas 1,391.82 m2 tipikal ke atas. A. Estimasi Biaya Investasi Perhitungan estimasi biaya investasi untuk alternatif Perkantoran adalah sebagai berikut: Tabel 4.9 Perkiraan Biaya Investasi Alternatif Perkantoran No. 1
Uraian Pekerjaan Pembebasan Lahan
Jumlah ( dalam Rp. ) 56,876,800,000
2 3
Biaya Perizinan Biaya Perencanaan
3,300,000,000 27,680,049,442
4
Biaya Konstruksi Pengembangan Fasilitas Total
184,533,662,948
5
9,226,683,147 281,617,195,538
B. Rencana Harga Jual Unit Tabel 4.10 Rincian Luasan dan Harga Alternatif Perkantoran No.
Lantai
Luas (m2)
Harga Sewa/m2/bulan
1
Ground Floor
1363.02
140,000
2
Upper Ground Floor
1415.97
115,000
3
1st floor
1535.15
100,000
4
2nd floor
1502.42
90,000
5
3rd floor
1484.22
85,000
6
5th floor
1499.46
80,000
7
8th floor – 25th floor Meeting Room & Lounge
1116.74
70,000
3250.56
40 juta
8
4.2. ANALISA INVESTASI Dalam pembangunan proyek Trillium Office and Residence diperlukan biaya investasi sebesar Rp. 308,668,006,000 biaya investasi awal dikeluarkan pada awal dan hanya terjadi sekali selama masa konstruksi. Untuk alternatif Apartemen keseluruhan memiliki biaya nvestasi sebesar Rp. 230,273,497,575. Sedangkan untuk perkantoran memiliki biaya investasi sebesar Rp. 281,617,195,538 Komponen biaya investasi terdiri dari : Biaya Tanah, Biaya Konstruksi, Biaya-biaya tidak langsung (perencanaan, perijinan, hukum, dan lain-lain). Adapun modal investasi pembangunan Trillium Office and
Residence ini diperoleh dari modal sendiri dan modal pinjaman dari bank. Untuk modal pinjaman sebesar 2/3 (dua pertiga) dari biaya investasi atau sebesar Rp. 205,778,670,700 untuk alternatif Apartemen dan Perkantoran, Rp. 153,515,665,050 untuk alternatif Apartemen keseluruhan serta Rp. 187,744,797,025. Pengembalian pinjaman ini akan diangsur selama sepuluh tahun dengan bunga 9% pertahunnya dan dalam perhitungan angsuran pinjaman digunakan n tahun, sehingga besar angsuran tersebut sebesar Rp. 32,064,432,450 yang didapat dari perhitungan angsuran (A/P,9%,10) = Rp. 205,778,670,667 x (0.15582) = Rp. 32,064,432,450. Untuk alternatif Apartemen keseluruhan didapatkan angsuran sebesar Rp. 23,920,810,928. Dan untuk alternatif Perkantoran keseluruhan didapat angsuran sebesar Rp. 29,254,394,272. 4.2.1. Alternatif Apartemen dan Perkantoran Pada alternatif ini, pendapatan dan pengeluaran akan dihitung secara terpisah, yaitu pendapatan dan pengeluaran Apartemen setelah itu pendapatan dan pengeluaran Perkantoran. 4.2.1.1. Pendapatan Apartemen Ada dua sumber pendapatan untuk Apartemen: 1. Penjualan Unit Apartemen 2. Service Charge 1. Penjualan Unit Apartemen Penjualan unit apartemen ditetapkan dilakukan dengan cara angsuran selama tiga tahun dengan bunga 8%. Diasumsikan okupansi optimis sebesar 80% dan okupansi pesimis sebesar 60%. Dari perhitungan didapatkan untuk okupansi pesimis sebesar 60% didapat pendapatan tahun pertama atau 2010 sebesar Rp. 83,722,710,905. Tahun kedua sebesar Rp. 117,002,103,855. Tahun ketiga sebesar 143,774,233,705. Tahun keempat sebesar Rp. 60,051,522,800. Tahun kelima sebesar 62,929,153,280 serta tahun terakir atau tahun 2015 sebesar Rp. 2,877,630,480. Dari sini diketahui untuk okupansi pesimis atau 60%, unit terjual habis pada tahun keempat atau 2013 dan angsuran terjadi hingga tahun 2015. Sedangkan untuk okupanis 80% atau optimis, didapat pendapatan tahun pertama atau tahun 2010 sebesar Rp. 113,403,125,605. Untuk tahun kedua sebesar Rp. 146,406,241,195. Tahun keempat sebesar Rp. 146,406,241,195 serta tahun terakhir atau tahun 2013 sebesar Rp. 33,003,115,590. Dari sini diketahui untuk okupansi 80% atau optimis, unit terjual habis pada tahun keempat
12
atau tahun 2011 dan angsuran terjadi hingga tahun 2013. 2. Service Charge Service Charge ialah biaya rutin yang harus dikeluarkan oleh pemilik apartemen diluar listrik, air dan telepon. Biaya itu berupa biaya untuk perawatan gedung, fasilitas umum, taman, kebersihan dan keamanan yang dihitung per m2 apartemen penghuni. Biasanya besarnya Rp. 12,000,- sampai Rp. 20,000,-/m2. Pada apartemen Trillium dikenakan service charge sebesar Rp. 18,000/m2. Contohnya unit apartemen tipe 1 bedroom dengan luas 37,58 m2 maka biaya service charge yang harus dikeluarkan perbulan adalah 37,58 m2 x Rp. 18,000 = Rp. 676,440. Dana ini dikelola oleh manajemen apartemen. Pendapatan dari service charge ini diperoleh oleh manajemen saat mulai dioperasikan. Besar pendapatan service charge adalah 26,951.15m2 x Rp. 18,000 x 12 = Rp. 5,821,448,400. Service charge akan mengalami kenaikan sebesar 10% tiap lima tahunnya, asumsi ini diperoleh dari hasil wawancara dengan pihak manajemen Trillium. 3. Rekapitulasi Pendapatan Dari pendapatan penjualan unit ditambah pendapatan service charge pertahunnya diperoleh nilai pendapatan tahunan dari penjualan apartemen. 4.2.1.2. Pengeluaran Apartemen Pengeluaran untuk Apartemen Trilium terdiri atas : 1. Biaya Operasional 2. Biaya Pemeliharaan 3. Biaya Replacement 1. Biaya Operasional Apartemen Trillium Untuk operasional apartemen tidak terpengaruh oleh tingkat hunian. Melainkan hanya untuk kantor manajemen, dan fasilitas umum. a. Perhitungan Biaya Tetap Listrik Apartemen Trillium Berikut akan dihitung kebutuhan listrik yang termasuk dalam biaya operasional tetap Apartemen Trillium yang terdiri dari : perhitungan daya untuk pencahayaan (kantor, manajemen, koridor), daya untuk AC, daya untuk pompa air, dan daya untuk elevator. Besarnya tarif dasar listrik yang berlaku untuk pengelolaan listrik Apartemen Trillium sesuai dengan tarif yang dikeluarkan oleh PT. PLN (Persero). Yaitu sebesar Rp. 908/kwh. A. Kebutuhan Daya Untuk Pencahayaan Pencahayaan berjalan selama 10 jam, hal ini berdasarkan jam beroperasi Apartemen Tril-
lium. Perhitungan dayanya dikonversikan dari satuan watt ke kwh serta perhitungan daya listrik yang digunakan setiap bulannya, maka dikalikan 30 hari (1 bulan). a. Pencahayaan Ruang Koridor N o 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
23 24 25
Lantai Lantai 7 Lantai 8 Lantai 9 Lantai 10 Lantai 11 Lantai 12 Lantai 15 Lantai 16 Lantai 17 Lantai 18 Lantai 19 Lantai 20 Lantai 21 Lantai 22 Lantai 23 Lantai 25 Lantai 26 Lantai 27 Lantai 28 Lantai 29 Lantai 30 Lantai 31 Lantai 32 Lantai 33 Lantai 35
Daya (kwh)
t (jam )
n (hari)
Ptotal(kwh/bulan)
1.66
16
30
796.8
1.66
16
30
796.8
1.66
16
30
796.8
1.66
16
30
796.8
1.66
16
30
796.8
1.66
16
30
796.8
1.66
16
30
796.8
1.66
16
30
796.8
1.66
16
30
796.8
1.66
16
30
796.8
1.66
16
30
796.8
1.66
16
30
796.8
1.66
16
30
796.8
1.66
16
30
796.8
1.66
16
30
796.8
1.66
16
30
796.8
1.66
16
30
796.8
1.66
16
30
796.8
1.66
16
30
796.8
1.66
16
30
796.8
1.66
16
30
796.8
1.66
16
30
796.8
1.5
16
30
720
1.4
16
30
672
0.4
16
30 Total
192 19113.6
13
b.
Keterangan Kantor Manajemen
Pencahayaan untuk kantor manajemen
Luas (m2)
Daya/m2 (kwh)
t (jam)
n (hari)
48
0.03
10
30
Total kebutuhan/bulan
432
B. Kebutuhan Daya untuk Air Bersih t (jam)
n (hari)
Tipe
Keterangan
Daya (kwh)
Tipikal
SWP tipe 1
5.32
5
30
798
SWP tipe 2
5.32
5
30
798
SWP tipe 3
5.32
5
30
798
SWP tipe 4
4.2
5
30
630
SWP tipe 5
4.2
5
30
630
SWP tipe 6
4.2
5
30
Tipikal
Ptotal
sebesar 34,917.6 kwh. Dengan dikalikan tarif dasar listrik Rp. 908/kWh, maka biaya listrik perbulan untuk operasional apartemen sebesar Rp. 31,705,181. b. Perhitungan Biaya Air Apartemen Trillium Menurut Tanggoro (2004) kebutuhan air untuk apartemen sebanyak 133 liter/hari dan untuk kebutuhan kolam renang yaitu 38 l/hari. Sedangkan untuk taman kebutuhan airnya adalah 19 liter/hari. Maka perhitungan kebutuhan airnya berdasarkan dari jumlah toilet, kebutuhan air untuk kolam renang, dan juga taman, apartemen ini membutuhkan air sebanyak 80,48 m3/bulan. Tabel 4.19 Biaya Tetap Kebutuhan Air
630 4284 No.
C. Kebutuhan Daya untuk Transportasi Vertikal Untuk apartemen menggunakan elevator sebanyak 6 buah. Perhitungan daya listrik untuk keperluan Transportasi Vertikal (lift) digunakan rumus :
P=
0.6 × m×Worg × s
η
dimana: P m Worg s η
Keterangan Lift
Jumlah 6
t (jam) 24
n (hari) 30
Total kebutuhan/bulan 10368
D. Kebutuhan Daya untuk Air Conditioner (AC) Untuk Apartemen Trillium perhitungan AC tidak menghitung kebutuhan AC untuk unit apartemen, melainkan hanya untuk kantor manajemen Keterangan AC
4 5
Pemakaian (m3)
Tarif air (Rp)
Total (Rp)
79.8
6,000
3,000 300 478,800
0.456 0.228
9,500 6,000 Total/bulan
4,332 1,368 487,800
× 0.746kW
= daya (kW) = kapasitas lift (20 untuk apartemen) = berat orang (75 kg) = kecepatan (m/detik) (2-2,5 m/s) = efisiensi motor lift (75%-85%) Juwana, 2005
Daya (kwh) 2.4
1 2 3
Keterangan Pemeliharaan meteran Ppn 10% Toilet Kolam Renang Taman
Luas
Daya (kwh)
t (jam)
n (hari)
48
0.05
10
30
Total kebutuhan/bulan 720
Dari perhitungan daya di atas, diperoleh kebutuhan daya total untuk operasional apartemen
Sumber : PDAM Surabaya, hasil perhitungan c. Biaya Gaji Karyawan Pengelola Apartemen Dari hasil survey dengan pihak management pengelola Apartemen Trillium, didapatkan data yang berupa besarnya biaya gaji karyawan pengelola sesuai dengan tingkat jabatan masingmasing dan banyaknya karyawan pengelola yang bekerja di Apartemen tersebut. Tabel 4.20 Biaya Gaji Karyawan Pengelola N o
Keterangan
Jumlah
Harga Satuan (Rp)
Total Gaji/Bulan (Rp)
1
General Manager
1
4,500,000
4,500,000
2
Manager
1
3,250,000
3,250,000
3
Staff
2
2,000,000
4,000,000
4
Security
1
900,000
900,000
5
Cleaning Service
1
900,000
900,000
6
Operasional Kantor Pelaksana/Engginer
1
900,000
900,000
1
900,000
7
900,000 15,350,000
14
d. Rekapitulasi biaya operasional apartemen Selain seluruh pengeluaran untuk biaya utilitas dan manajemen, terdapat pula biaya pemasaran yang besarnya Rp. 50,000,000.00, angka ini diperoleh dari tarif pemasangan iklan di media untuk satu bulan. Selain itu ada biaya manajemen lain sebesar 5% dari total pengeluaran atau senilai Rp. 4,695,260.48 Sehingga di peroleh total biaya operasional perbulan sebesar Rp. 98,600,470 (lihat tabel 4.21).
2. Biaya Pemeliharaan Diasumsikan besarnya sekitar 10% sari service charge. Jadi didapat biaya pemeliharaan sebesar Rp. 481,433,760.
Tabel 4.21 Rekapitulasi Biaya Operasional Apartemen Perbulan Operational Apartemen (Fixed)
3. Biaya Replacement Apartemen Diasumsikan sebesar 10% dari servicec charge. Yaitu sebesar Rp. 481,433,760. Replacement ini dilakukan 5 tahun.
No
Keterangan
Biaya
1
Utilitas
32,392,981
2
Gaji Pegawai
15,350,000
3
Marketing (media iklan)
50,000,000
97,742,981
4
Total Manajemen Lain (5% dari total) (ATK, Transportasi, dll)
4,887,149.04
Total
102,630,130
Tabel 4.22 Rekapitulasi Biaya Operasional Apartemen Trillium No
Tahun
Biaya/bulan (Rp)
Pertahun
1
2011
102,630,130
1,231,561,558.08
2
2012
102,630,130
1,231,561,558.08
3
2013
102,630,130
1,231,561,558.08
4
2014
102,630,130
1,231,561,558.08
5
2015
102,630,130
1,231,561,558.08
6
2016
102,630,130
1,231,561,558.08
7
2017
102,630,130
1,231,561,558.08
8
2018
102,630,130
1,231,561,558.08
9
2019
102,630,130
1,231,561,558.08
10
2020
102,630,130
1,231,561,558.08
11
2021
102,630,130
1,231,561,558.08
12
2022
102,630,130
1,231,561,558.08
13
2023
102,630,130
1,231,561,558.08
14
2024
102,630,130
1,231,561,558.08
15
2025
102,630,130
1,231,561,558.08
16
2026
102,630,130
1,231,561,558.08
17
2027
102,630,130
1,231,561,558.08
18
2028
102,630,130
1,231,561,558.08
19
2029
102,630,130
1,231,561,558.08
20
2030
102,630,130
1,231,561,558.08
21
2031
102,630,130
1,231,561,558.08
22
2032
102,630,130
1,231,561,558.08
4.2.1.3. Pendapatan Perkantoran a. Penyewaan Ruang Kantor Perkantoran Trillium memiliki 6 lantai paling bawah gedung Trillium Office and Residence yang memiliki luas total lantai 8,799.24 m2. Perkantoran Trillium disewakan per meter persegi perbulan dengan tarif sewa permeter berbeda pada tiap lantainya. Dalam perhitungan pendapatan sewa ini yang dihitung pemasukan bersih, tidak termasuk pajak dan service charge. Harga sewa termasuk fasilitas listrik dan AC. Ketika penggunaan listrik melebihi waktu yang ditentukan, maka penyewa akan dikenakan biaya tambahan sesuai besar daya yang digunakan, diasumsikan harga sewa kantor akan mengalami kenaikan 5% per dua tahunnya. Adapun perhitungan sewa kantor juga tidak memperhitungkan kemungkinan pengalihan sewa (turn over). Perincian tarif sewa perkantoran alternatif ini dapat dilihat pada tabel 4. dipembahasan sebelumnya. Untuk menghitung pendapatan dari sewa ruang kantor, maka harga sewa ini akan dikalikan tiap luasan lantai berdasarkan jenis lantainya. Luasan lantai perkantoran alternatif ini dapat dilihat pada tabel 4. di atas. Untuk memperoleh angka pemasukan pada sewa ruang kantor pertahunnya, maka harga sewa dikalikan luasan dan kemudian dikalikan 12 bulan. Berikut ini contoh perhitungan pendapatan sewa untuk Ground Floor : Pendapatan sewa = Luas lantai x Harga se wa/m2/bulan x 12 = 1,164.28 m2 x Rp. 140.000 x 12 bulan = Rp. 1,955,990,400 Jadi pendapatan yang diperoleh dari menyewakan lantai Ground Floor sebesar Rp. 1,955,990,400. Tapi dalam perhitungan penda-
15
patan sewa kantor ini akan selalu dikalikan dengan tingkat rata-rata huniannya. Di penelitian ini diasumsikan okupansi optimis sebesar 80% dan pesimis sebesar 60%. Dari hasil perhitungan pada lampiran 3 didapat pendapatan dari sewa kantor sebesar Rp. 8,721,380,580 untuk tahun pertama hingga tahun kedua atau tahun 2011 dan 2012. Dan untuk tahun 2013 serta 2014 didapat pendapatan sebesar Rp. 9,157,449,609. Serta Rp. 9,615,322,089 untuk tahun 2015 dan 2016. Sedangkan untuk okupansi pesimis didapat pendapatan tahun pertama dan kedua atau tahun 2011 dan 2012 sebesar Rp. 6,546,442,620. Tahun ketiga dan keempat sebesar Rp. 6,873,764,751. Dan tahun kelima dan keenam sebesar Rp. 7,217,452,989. Selengkapnya mengenai rincian pendapatan sewa kantor dapat dilihat pada lampiran 3.
b. Service charge perkantoran Trillium Untuk gedung perkantoran, pihak manajemen gedung Trillium menetapkan service charge sebesar Rp. 40,000/m2 perbulan. Selanjutanya, service charge ini akan mengalami kenaikan 5% per lima tahunnya. Berdasarkan hasil perhitungan, didapatkan besaran pendapatan dari service charge senilai Rp. 2,525,500,560 untuk tahun pertama dan tahun keempat atau tahun 2011 sampai tahun 2014. Sedangkan untuk tahun kelima didapat pendapatan service charge sebesar Rp. 2,651,775,558 Selengkapnya mengenai perhitungan pendapatan service charge dapat dilihat pada lampiran 3. Berdasarkan perhitungan yang telah dilakukan sebelumnya dapat dilakukan rekapitulasi pendapatan penjualan unit apartemen.
c. Rekapitulasi Pendapatan Untuk pendapatan ini akan dijumlahkan antara pendapatan sewa dengan service charge kantor. 4.2.1.4. Pengeluaran Perkantoran Seperti halnya apartemen, untuk perkantoran Trillium juga terdapat aktifitas pengeluaran antara lain : 1. Operasional 2. Pemeliharaan 3. Biaya Penggantian 1. Operasional Perkantoran Trillium Dalam perhitungan biaya operasional Perkantoran akan dibedakan antara operasional yang bersifat pengeluaran tetap atau fixed cost seperti listrik untuk kantor pengelola dan fasilitas umum, air dan telepon serta operasional
yang berubah nilainya berdasarkan tingkat hunian atau variable cost seperti listrik untuk pencahayaan dan AC untuk penyewa gedung kantor. a. Perhitungan Biaya Listrik Perkantoran Trillium Berikut akan dihitung kebutuhan listrik yang termasuk dalam biaya operasional tetap Perkantoran Trillium yang terdiri dari : perhitungan daya untuk pencahayaan, daya untuk AC, daya untuk pompa air dan daya untuk elevator. Dari total kebutuhan daya yang telah dihitung untuk masing-masing komponen tersebut, besarnya biaya listriknya diperoleh dengan mengalikan tarif dasar listrik yang berlaku dengan total kebutuhan daya masing-masing komponen itu. Besarnya tarif dasar listrik yang berlaku untuk pengelola listrik Perkantoran Trillium sesuai dengan tarif yang dikeluarkan oleh PT. PLN (Persero). A. Kebutuhan Daya untuk Pencahayaan. Perkantoran Trillium memerlukan daya listrik untuk pencahayaan yang cukup dalam menunjang aktivitas perkantoran. Pencahayaan berjalan selama 10 jam perhari, hal ini berdasarkan jam beroperasi Perkantoran Trillium. Untuk kebutuhan daya ini akan dibedakan antara kebutuhna listrik tetap (kantor manajemen dan area parkir) dan kebutuhan listrik tidak tetap (ruang kantor bersewa). Perhitungan dayanya dikonversikan dari satuan watt ke kwh serta untuk perhitungan daya listrik yang digunakan setiap bulannya, maka dikalikan 30 hari (1bulan). 1. Kebutuhan listrik tetap Berdasarkan perhitungan kebutuhan listrik untuk pencahayaan kantor diketahui bahwa untuk kantor manajemen seluas 48 m2 membutuhkan daya sebesar 432 kwh tiap bulannya. Sedangkan untuk pencahayaan area parkir gedung membutuhkan 27,293.76 kwh tiap bulannya. 2. Kebutuhan listrik Tidak tetap (Perkebutuhan) Dari hasil perhitungan kebutuhan listrik tidak tetap, diketahui bahwa perkantoran Trillium membutuhkan daya listrik untuk pencahayaan sebesar 161,352,.19 kwh ketika tingkat hunian perkantoran 80% atau optimis, dan 121,014.14 kwh pada tingkat hunian 60% B. Kebutuhan Daya untuk pompa Air Bersih
16
Sistem air bersih yang berada pada gedung Trillium berasal dari PDAM, sistem pengaliran air di Perkantoran tersebut didukung oleh beberapa peralatan seperti transfer pump dan filter pump. Masing-masing kapasitas yang dimiliki tangki air tersebut membutuhkan besar daya yang berbeda-beda. Diasumsikan 1 buah transfer pump dan filter pump mempunyai daya sekitar 1 kwh. Pemakaian air diasumsikan sekitar 10 jam per hari. Jadi pemakaian pompa air bersih pada perkantoran Trillium sebesar 600 kwh per bulan C. Kebutuhan Daya untuk Transportasi Vertikal / Elevator Keterangan Lift
Jumlah
Daya (kwh)
t (jam)
n (hari)
4
2.8
24
30
Total kebutuhan/bulan
Parkir AC Pompa Air Elevator (4 buah)
48 84 24 48
Daya/ m2 (kwh)
0.03 0.004 5 0.05
t (ja m)
10 24 10
Keterangan Pencahayaan
24
Daya/ m2 (kwh)
t (ja m)
n (ha ri)
Total Kebutuhan/bulan
0.03
10
30
75633.84
0.05
10
30
126056.40 201690.24
n (hari)
30 30 30
Total Kebutuhan/bulan
Tabel 4.27 Kebutuhan Listrik perkantoran Trillium Listrik
30
Total Kebutuhan Daya (kwh)
Occupancy
201,690.24
80%
161,352.19
201,690.24
60%
121,014.14
b. Perhitungan Biaya Air Perkantoran Trillium kebutuhan air menurut tipe bangunan (Tanggoro, 2004) yaitu diambil sebesar 125 liter/hari. Dari perhitungan didapat total kebutuhan air perkantoran Trillium sebesar 45m3 per bulan. Tabel 4.30 Biaya Tetap Kebutuhan Air No
Pemakaian (m3)
1
Keterangan Pemeliharaan meteran
2
Ppn 10%
3
Kebutuhan Air
Total (Rp)
300 45
9500 Total Biaya air/bulan Total Biaya air/tahun
427500
430800
5169600
Tabel 4.31 Biaya Utilitas
27293.76 720
8190 37235.76
Tarif Air
3000
432
600 2.8
Luas (m2) 8403. 76 8403. 76
8,190
Tabel 4.25 Kebutuhan Tetap Daya Listrik Perkantoran Trillium
Keterangan Pencahayaan : Kantor manajemen
Tabel 4.26 Kebutuhan Daya Listrik Perkantoran Perkebutuhan
AC Total
D. Kebutuhan Daya untuk Air Conditioner (AC) Pada proyek Perkantoran Trillium perhitungan AC diasumsikan penggunaan selama 10 jam dengan daya diasumsikan 0,05 kwh dan kantor manajemen yang memiliki luas 48 m2, didapat total kebutuhan daya listrik untuk AC sebesar 720 kwh per bulan. Setelah diperoleh besarnya masing-masing kebutuhan daya yang terpakai untuk tiap bulannya pada operasional Perkantoran Trillium, maka selanjutnya dilakukan rekapitulasi kebutuhan listrik pada Perkantoran Trillium per bulannya. Rekapitulasi kebutuhan listrik per bulan tersebut dapat dilihat pada Tabel 4.25 dibawah ini.
Lua s (m2 )
Untuk kebutuhan daya listrik berdasarkan tingkat hunian (fixed cost) didapat dengan mengalikan luas ruangan yang disewa dengan daya/m2 dan juga lama pemakaian. Rincian kebutuhan daya listrik fixed cost dapat dilihat pada tabel 4.26 dan 4.27 di bawah ini.
Biaya Listrik Air Telepon
Harga satuan (Rp) 908 9500
Kebutuhan 158,249.9 45
Total Biaya (Rp) 143,690,909.2 430,800 200,000 144,321,709.2
17
c. Biaya Gaji Karyawan Dari hasil survey dengan pihak manajemen pengelola Perkantoran Trillium, didapatkan data berupa besarnya biaya gaji karyawan pengelola sesuai dengan tingkat jabatan masingmasing dan banyaknya karyawan pengelola yang bekerja di Perkantoran Trillium Tabel 4.32 Biaya Gaji Karyawan Pengelola
No
Keterangan
Jumlah
Harga Satuan (Rp)
Total Gaji/Bulan (Rp)
1
Manager
1
3,250,000
3,250,000
2
Staff
2
2,000,000
4,000,000
3
Security
1
900,000
900,000
4
Cleaning Service
1
900,000
900,000
5
Operasional Kantor
1
900,000
900,000
6
Pelaksana/Engginer
1
900,000
900,000
10,850,000
d. Rekapitulasi Biaya Operasional Perkantoran Trillium Tabel 4.33 Contoh Rekapitulasi Biaya Operasional Perkantoran Per Bulan (Pesimis) No 1 2
Keterangan Utilitas Gaji Pegawai
3
Marketing (media iklan)
4
Total Manajemen Lain (5% dari total)
Biaya 144,321,709.2 10,850,000 50,000,000 205,171,709.2
(ATK, Transportasi, dll)
10,258,585.46
Total
215,430,294.7
2. Biaya Pemeliharaan Besarnya biaya pemeliharaan pertahun dialokasikan sebesar 10% dari biaya service charge perkantoran yaitu sekisar Rp. 336,704,904 untuk service charge optimis dan Rp. 252,550,056 untuk service charge pesimis. 3. Biaya Replacement Biaya replacement diambil 10% dari service charge yaitu sebesar Rp. 336,704,904 untuk service charge optimis dan Rp. 252,550,056 untuk service charge pesimis. Replacement ini dilakukan 5 tahun. 4.2.2. Alternatif Apartemen 4.2.2.1. Pendapatan Apartemen Ada dua sumber pendapatan untuk Apartemen: 1. Penjualan Unit Apartemen
2. Service Charge 1. Penjualan Unit Apartemen Setelah dihitung pendapatan penjualan alternatif Apartemen keseluruhan diperoleh sama seperti pendapatan apartemen alternatif Apartemen dan Perkantoran. Itu dikarenakan, kedua alternatif tersebut memiliki luas ruang, jenis kamar, harga kamar, occupantion rate, angsuran serta bunga yang diasumsikan sama. Jadi untuk pendapatan dari penjualan unit alternatif. Dari perhitungan didapatkan untuk okupansi pesimis sebesar 60% pendapatan tahun pertama atau 2010 sebesar Rp. 83,722,710,905. Tahun kedua sebesar Rp. 117,002,103,855. Tahun ketiga sebesar 143,774,233,705. Tahun keempat sebesar Rp. 62,929,153,280 serta tahun terakir atau tahun 2015 sebesar Rp. 2,877,630,480. Dari sini diketahui untuk okupansi pesimis atau 60%, unit terjual habis pada tahun keempat atau 2013 dan angsuran terjadi hingga tahun 2015. Sedangkan untuk okupanis 80% atau optimis, didapat pendapatan tahun pertama atau tahun 2010 sebesar Rp. 113,403,125,605. Untuk tahun kedua sebesar Rp. 146,406,241,195. Tahun keempat sebesar Rp. 146,406,241,195 serta tahun terakhir atau tahun 2013 sebesar Rp. 33,003,115,590. Dari sini diketahui untuk okupansi 80% atau optimis, unit terjual habis pada tahun keempat atau tahun 2011 dan angsuran terjadi hingga tahun 2013. 2. Service Charge Untuk biaya service charge pada alternatif Apartemen keseluruhan diasumsikan sama seperti alternatif Apartemen dan Perkantoran yaitu sebesar Rp. 18,000/m2 sehingga untuk mendapatkan biaya Service Charge dikalikan dengan luasan apartemen keseluruhan yaitu seluas 24,568.28 m2. Maka biaya service charge untuk alternatif apartemen sebesar Rp. 5,306,748,480 per tahun. Biaya ini juga akan mengalami kenaikan sebesar 10% tiap lima tahunnya. Selengkapnya mengenai pendapatan service charge 3. Rekapitulasi Pendapatan Dari pendapatan penjualan unit ditambah pendapatan service charge pertahunnya diperoleh nilai pendapatan tahunan dari penjualan apartemen. 4.2.1.2. Pengeluaran Apartemen Pengeluaran untuk Alternatif Apartemen terdiri atas 1. Biaya Operasional 2. Biaya Pemeliharaan 3. Biaya Replacement
18
1. Biaya Operasional Alternatif Apartemen Untuk operasional apartemen tidak terpengaruh oleh tingkat hunian. Melainkan hanya untuk kantor manajemen, dan fasilitas umum. a. Perhitungan Biaya Tetap Listrik Alternatif Apartemen Kebutuhan listrik yang termasuk dalam biaya operasional tetap Apartemen Trillium yang terdiri dari : perhitungan daya untuk pencahayaan (kantor, manajemen, koridor), daya untuk AC, daya untuk pompa air, dan daya untuk elevator. Dari total kebutuhan daya yang telah dihitung untuk masing-masing komponen tersebut, besarnya biaya listriknya diperoleh dengan mengalikan tarif dasar listrik yang berlaku dengan total kebutuhan daya masing-masing komponen itu. Besarnya tarif dasar listrik yang berlaku untuk pengelolaan listrik Alternatif Apartemen Keseluruhan sesuai dengan tarif yang dikeluarkan oleh PT. PLN (Persero). Yaitu sebesar Rp. 908/kwh. A. Kebutuhan Daya Untuk Pencahayaan Apartemen memerlukan daya listrik untuk pencahayaan yang cukup dalam menunjang aktifitas perkantoran. Pencahayaan berjalan selama 10 jam. Perhitungan dayanya dikonversikan dari satuan watt ke kwh serta perhitungan daya listrik yang digunakan setiap bulannya, maka dikalikan 30 hari (1 bulan). a. Pencahayaan Ruang Koridor No
Lantai
Daya (kwh)
t (jam)
n (hari)
Ptotal(kwh/bulan)
1
Lantai 1
1.66
16
30
796.8
2
Lantai 2
1.66
16
30
796.8
3
Lantai 3
1.66
16
30
796.8
4
Lantai 5
1.66
16
30
796.8
5
Lantai 6
1.66
16
30
796.8
6
Lantai 7
1.66
16
30
796.8
7
Lantai 8
1.66
16
30
796.8
8
Lantai 9
1.66
16
30
796.8
9
Lantai 10
1.66
16
30
796.8
10
Lantai 11
1.66
16
30
796.8
11
Lantai 12
1.66
16
30
796.8
12
Lantai 15
1.66
16
30
796.8
13
Lantai 16
1.66
16
30
796.8
14
Lantai 17
1.66
16
30
796.8
15
Lantai 18
1.66
16
30
796.8
16
Lantai 19
1.66
16
30
796.8
17
Lantai 20
1.66
16
30
796.8
18
Lantai 21
1.66
16
30
796.8
19
Lantai 22
1.66
16
30
796.8
20
Lantai 23
1.66
16
30
796.8
21
Lantai 24
1.66
16
30
796.8
22
Lantai 25
1.66
16
30
796.8
23
Lantai 26
1.66
16
30
796.8
Total
18326.4
b. Pencahayaan untuk kantor manajemen Kantor manajemen apartemen berada di ruangan seluas 48 m2 dimana tiap meter perseginya memerlukan daya 0.03 kwh (Juwana, 2005), sehingga tiap bulannya memerlukan daya listrik sebesar 432 kWh B. Kebutuhan Daya untuk Air Bersih Pada proyek alternatif Apartemen, Kebutuhan daya untuk air bersih diasumsikan sama seperti alternatif Apartemen & Perkantoran, yaitu sebesar 4284 kwh perbulan C. Kebutuhan Daya untuk Transportasi Vertikal Kebutuhan daya untuk Transportasi Vertikal pada alternatif ini dihitung menggunakan persamaan pada pembahasan sebelumnya. Dengan rincian jumlah yang sama dengan alternatif Apartemen dan Perkantoran yaitu 6 buah. Dari rumus tersebut didapat daya untuk Transportasi Vertikal atau lift sebesar 10,368 kwh. D. Kebutuhan Daya untuk Air Conditioner (AC) Untuk alternatif Apartemen, perhitungan AC tidak menghitung kebutuhan AC untuk unit apartemen, melainkan hanya untuk kantor manajemen dan dihitung asumsi penggunaan selama 10 jam. Untuk perhitungan daya listrik yang digunakan setiap bulannya maka dikalikan 30 hari (1 bulan). Daya yang diperlukan per m2 ialah 0,05 kwh. Kebutuhan daya untuk AC diperoleh angka 720 kWh tiap bulannya Dari perhitungan daya di atas, diperoleh kebutuhan daya listrik total untuk operasional apartemen sebesar 34,130.4 kwh (lihat tabel 4.41). Dengan dikalikan tarif dasar listrik Rp. 908/kWh, maka biaya listrik perbulan untuk operasional apartemen sebesar Rp. 31,705,181. Tabel 4.41 Total Kebutuhan Listrik Apartemen Keseluruhan
Keterangan
Lua s (m2 )
Daya/m 2 (kwh)
t (jam )
n (hari)
Total Kebutuhan/bulan
19
dialokasikan biaya replacement sebesar 10% dari service charge atau sebesar Rp. 530,674,848 per tahun
Pencahayaan : Kantor manajemen Pencahayaan Koridor AC Pompa Air Elevator (6 buah)
48
48
0.03
10
30
432
18326.4 720 4284
0.05
10
30
2.4
24
30
10368 34130.4
Sumber : Hasil Perhitungan Ket : t = waktu pemakaian n2 = jumlah hari dalam 1 bulan Ptotal = Daya x t x n2 b. Perhitungan Biaya Air Alternatif Apartemen Biaya air alternatif Apartemen disini juga diasumsikan sama seperti alternatif Apartemen dan perkantoran yaitu sebesar Rp 487,800 per bulan. c. Biaya Gaji Karyawan Pengelola Apartemen Biaya gaji karyawan alternatif Apartemen Keseluruhan diasumsikan sama seperti Alternatif Apartemen dan Perkantoran yaitu sebesar Rp. 15,350,000 per bulan. d. Rekapitulasi biaya operasional apartemen Tabel 4.44 Rekapitulasi Biaya Operasional Apartemen Perbulan Operational Apartemen (Fixed) No
Keterangan
Biaya
1
Utilitas
31,678,203
2
Gaji Pegawai
15,350,000
3
Marketing (media iklan)
50,000,000 97,028,203
4
Total Manajemen Lain (5% dari total) (ATK, Transportasi, dll)
4,851,410.16
Total
101,879,613
2. Biaya Pemeliharaan Besarnya biaya pemeliharaan pertahun dialokasikan sebesar 10% dari service charge apartemen yaitu sebesar Rp. 530,674,848 per tahun. 3. Biaya Replacement
4.2.3. Alternatif Perkantoran 4.2.3.1. Pendapatan Perkantoran a. Penyewaan Ruang Kantor Pada alternatif Perkantoran keseluruhan disini, memiliki 25 lantai dengan luas total lantai Perkantoran Trillium memiliki 6 lantai paling bawah gedung Trillium Office and Residence yang memiliki luas total lantai 30,017.3 m2. Perkantoran disewakan per meter persegi perbulan dengan tarif sewa per meter berbeda pada tiap lantainya. Dalam perhitungan pendapatan sewa ini yang dihitung pemasukan bersih, tidak termasuk pajak dan service charge. Harga sewa termasuk fasilitas listrik dan AC. Ketika penggunaan listrik melebihi waktu yang ditentukan, maka penyewa akan dikenakan biaya tambahan sesuai besar daya yang digunakan. Harga sewa kantor akan mengalami kenaikan 5% per dua tahunnya. Adapun perhitungan sewa kantor juga tidak memperhitungkan kemungkinan pengalihan sewa (turn over). Perincian tarif sewa perkantoran alternatif ini dapat dilihat pada tabel 4. dipembahasan sebelumnya. Untuk menghitung pendapatan dari sewa ruang kantor, maka harga sewa ini akan dikalikan tiap luasan lantai berdasarkan jenis lantainya. Luasan lantai perkantoran alternatif ini dapat dilihat pada tabel 4.10 di atas. Untuk memperoleh angka pemasukan pada sewa ruang kantor pertahunnya, maka harga sewa dikalikan luasan dan kemudian dikalikan 12 bulan. Berikut ini contoh perhitungan pendapatan sewa untuk Ground Floor : Pendapatan sewa = Luas lantai x Harga se wa/m2/bulan x 12 = 1,164.28 m2 x Rp. 140.000 x 12 bulan = Rp. 1,955,990,400 Jadi pendapatan yang diperoleh dari menyewakan lantai Ground Floor sebesar Rp. 1,955,990,400. Tapi dalam perhitungan pendapatan sewa kantor ini akan selalu dikalikan dengan tingkat rata-rata huniannya. Di penelitian ini diasumsikan okupansi optimis sebesar 80% dan pesimis sebesar 60%. Dari hasil perhitungan pada lampiran 6 didapat pendapatan dari sewa alternatif perkantoran okupansi pesimis sebesar Rp. 14,885,644,560 untuk tahun pertama hingga tahun kedua atau tahun 2011 dan 2012. Dan untuk tahun 2013 serta 2014 didapat pendapatan sebesar Rp. 15,605,926,788. Serta Rp. 16,362,223,127 un-
20
tuk tahun 2015 dan 2016. Sedangkan untuk okupansi optimis didapat pendapatan tahun pertama dan kedua atau tahun 2011 dan 2012 sebesar Rp. 20,394,748,680. Tahun ketiga dan keempat sebesar Rp. 21,414,486,114. Dan tahun kelima dan keenam sebesar Rp. 22,485,210,420. Selengkapnya mengenai rincian pendapatan sewa kantor dapat dilihat pada Lampiran 6. b. Service charge Alternatif Perkantoran Untuk alternatif perkantoran keseluruhan, ditetapkan service charge sebesar Rp. 40,000/m2 perbulan. Selanjutanya, service charge ini akan mengalami kenaikan 5% per lima tahunnya. Besaran pendapatan dari service charge menyesuaikan dengan tingkat hunian. Untuk okupansi optimis diasumsikan sebesar 80% dan pesimis sebesar 60%. Berdasarkan hasil perhitungan, didapatkan besaran pendapatan dari service charge okupansi pesimis senilai Rp. 2,629,821,360 untuk tahun pertama sampai tahun keempat. Dan Rp. 2,761,312,428 untuk tahun kelima hingga kesepuluh. Untuk okupansi optimis didapat pendapatan service charge sebesar Rp. 3,474,644,400 untuk tahun pertama sampai tahun keempat. Dan Rp. 3,648,376,620 untuk tahun kelima hingga kesepuluh. Berdasarkan perhitungan yang telah dilakukan sebelumnya dapat dilakukan rekapitulasi pendapatan Perkantoran. c. Rekapitulasi Pendapatan Untuk pendapatan ini akan dijumlahkan antara pendapatan sewa dengan service charge kantor 4.2.1.4. Pengeluaran Alternatif Perkantoran Untuk alternatif Perkantoran juga terdapat aktifitas pengeluaran antara lain : 1. Operasional 2. Pemeliharaan 3. Biaya Penggantian 1. Operasional Alternatif Perkantoran Dalam perhitungan biaya operasional Perkantoran akan dibedakan antara operasional yang bersifat pengeluaran tetap atau fixed cost seperti listrik untuk kantor pengelola dan fasilitas umum, air dan telepon serta operasional yang berubah nilainya berdasarkan tingkat hunian atau variable cost seperti listrik untuk pencahayaan dan AC untuk penyewa gedung kantor. a. Perhitungan Biaya Listrik Alternatif Perkantoran
Perhitungan untuk mendapatkan biaya listrik, tentunya perlu dihitung kebutuhan listrik yang dipakai. Berikut akan dihitung kebutuhan listrik yang termasuk dalam biaya operasional tetap Perkantoran Trillium yang terdiri dari : perhitungan daya untuk pencahayaan, daya untuk AC, daya untuk pompa air dan daya untuk elevator. Dari total kebutuhan daya yang telah dihitung untuk masing-masing komponen tersebut, besarnya biaya listriknya diperoleh dengan mengalikan tarif dasar listrik yang berlaku dengan total kebutuhan daya masing-masing komponen itu. Perhitungan daya listrik yang merupakan biaya operasional tetap untuk masing-masing komponen akan dibahas satu persatu. Besarnya tarif dasar listrik yang berlaku untuk pengelola sesuai dengan tariff yang dikeluarkan oleh PT. PLN (Persero). A. Kebutuhan Daya untuk Pencahayaan. Alternatif Perkantoran memerlukan daya listrik untuk pencahayaan yang cukup dalam menunjang aktivitas perkantoran. Pencahayaan diasumsikan berjalan selama 10 jam perhari, Untuk kebutuhan daya ini akan dibedakan antara kebutuhan listrik tetap (kantor manajemen dan area parkir) dan kebutuhan listrik tidak tetap (ruang kantor bersewa). Perhitungan dayanya dikonversikan dari satuan watt ke kwh serta untuk perhitungan daya listrik yang digunakan setiap bulannya, maka dikalikan 30 hari (1bulan). 1. Kebutuhan listrik tetap Berdasarkan perhitungan kebutuhan listrik untuk pencahayaan kantor diketahui bahwa untuk kantor manajemen seluas 48 m2 membutuhkan daya sebesar 432 kwh tiap bulannya. Sedangkan untuk pencahayaan area parkir gedung membutuhkan 27,293.76 kwh tiap bulannya. 2. Kebutuhan listrik Tidak tetap (Perkebutuhan) Dari hasil perhitungan kebutuhan listrik tidak tetap, diketahui bahwa alternatif perkantoran membutuhkan daya listrik untuk pencahayaan sebesar 568,738 kwh ketika tingkat hunian perkantoran 80%, pada tingkat hunian 60% dibutuhkan daya sebesar 426,554.21 kwh. B. Kebutuhan Daya untuk pompa Air Bersih Kebutuhan daya untuk pompa air bersih pada alternatif Perkantoran diasumsikan sama seperti alternatif Apartemen dan Perkantoran yaitu 600 kwh per bulan.
21
C. Kebutuhan Daya untuk Transportasi Vertikal / Elevator Kebutuhan daya untuk transportasi vertikal pada alternatif Perkantoran juga diasumsi sama dengan alternatif Apartemen dan Perkantoran yaitu sebesar 8,190 kwh per bulan.
Tabel 4.50 Kebutuhan Listrik perkantoran Trillium Listrik
Occupancy
Total Kebutuhan Daya (kwh)
710,923.68
80%
568,738.94
710,923.68
60%
426,554.21
b. Perhitungan Biaya Air Perkantoran Trillium D. Kebutuhan Daya untuk Air Conditioner (AC) Pada alternatif Perkantoran perhitungan AC diasumsikan penggunaan selama 10 jam dengan daya diasumsikan 0,05 kwh dan kantor manajemen yang memiliki luas 48 m2, didapat total kebutuhan daya listrik untuk AC sebesar 720 kwh per bulan.
Tabel 4.52 Biaya Tetap Kebutuhan Air No
1 2
Keterangan Pemeliharaan meteran Ppn 10%
3
Kebutuhan Air
Setelah diperoleh besarnya masing-masing kebutuhan daya yang terpakai untuk tiap bulannya pada operasional Perkantoran Trillium, maka selanjutnya dilakukan rekapitulasi kebutuhan listrik pada Perkantoran Trillium per bulannya. Rekapitulasi kebutuhan listrik per bulan tersebut dapat dilihat pada Tabel 4.48 dibawah ini. Tabel 4.48 Kebutuhan Tetap Daya Listrik Perkantoran Trillium Keterangan Pencahayaan : Kantor manajemen Parkir AC
Luas (m2)
Daya/m2 (kwh)
t (jam)
n (hari)
Pemakaian (m3)
Tarif Air
Total (Rp)
3000 300 187.5
9500 Total Biaya air/bulan Total Biaya air/tahun
1781250
1784550
21414600
Tabel 4.53 Biaya Utilitas
Biaya
Harga satuan (Rp)
Kebutuhan
Total Biaya (Rp)
Listrik
908
37,235.76
33,810,070
Air
9500
187.5
1,781,250
Total Kebutuhan/bulan
Telepon
200,000 35,791,320
48
0.03
10
30
432
8424
0.0045
24
30
27293.76
48
0.05
10
30
720
2.8
24
30
8190
Pompa Air Elevator (4 buah)
600
c. Biaya Gaji Karyawan Biaya gaji karyawan untuk alternatif perkantoran keseluruhan diasumsikan sama dengan biaya gaji karyawan perkantoran Trillium yaitu sebesar Rp. 10,850,000
37235.76
Untuk kebutuhan daya listrik berdasarkan tingkat hunian (fixed cost) didapat dengan mengalikan luas ruangan yang disewa dengan daya/m2 dan juga lama pemakaian. Tabel 4.49 Kebutuhan Daya Listrik Perkantoran Perkebutuhan Keterangan
Luas (m2)
daya/m2 (kwh)
t(jam)
n (hari)
Total Kebutuhan (kwh)
Pencahayaan
29,621.82
0.03
10
30
266,596.38
AC
29,621.82
0.05
10
30
444,327.30
d. Rekapitulasi Biaya Operasional Perkantoran Trillium Tabel 4.55 Rekapitulasi Biaya Operasional Perkantoran Per Bulan No
Biaya
Utilitas
552,206,277.5
2
Gaji Pegawai
10,850,000
3
Marketing (media iklan)
50,000,000
Total
613,056,277.5
4
710,923.68
Keterangan
1
Manajemen Lain (5% dari total)
(ATK, Transportasi, dll)
30,652,813.88
Total
643,709,091.4
22
2. Biaya Pemeliharaan Besarnya biaya pemeliharaan pertahun dialokasikan sebesar 10% dari biaya service charge perkantoran yaitu sekisar Rp. 347,464,440 untuk service charge optimis dan Rp. 262,982,236 untuk service charge pesimis. 3. Biaya Replacement Biaya replacement diambil 10% dari service charge yaitu sebesar Rp. 347,464,440 untuk service charge optimis dan Rp. 262,982,236 untuk service charge pesimis. Replacement ini dilakukan 5 tahun. 4.2.4. Biaya Penyusutan Biaya penyusutan adalah nilai suatu aset yang berkurang dikarenakan waktu atau pemakaian maupun keusangan dalam hal ini yang mengalami penyusutan adalah nilai bangunannya. Asumsi umur bangunan 20 tahun (UU No.17 Tahun 2000) dan nilai penyusutusan tiap tahun adalah 5% dari biaya investasi. Untuk Alternatif Apartemen dan Perkantoran sebesar Rp. 15,433,400,300. Alternatif Apartemen Keseluruhan sebesar Rp. 11,513,674,879. Sedangkan untuk Alternatif Perkantoran Keseluruhan sebesar Rp. 14,080,859,777.
Total Bobot
Jumlah Responden Apartemen & ApartePerkantoran men
3
Perkantoran
1
Pesimis Optimis
4
2
2
1
1
30
30
2
Total Data
30
Total bobot yang terdapat dalam tabel tersebut diperoleh dari penjumlahan dari masingmasing kuesioner. Bobot-bobot yang diberikan dari kuesioner tersebut berkisar antara 1-5. Dengan klasifikasi : • Bobot 1 : sangat rendah • Bobot 2 : tidak penting • Bobot 3 : biasa saja • Bobot 4 : penting • Bobot 5 : sangant penting Dari pengklasifikasian nilai bobot diatas, dapat dilihat bahwa untuk total bobot 3-8 dikelompokkan dalam kriteria pesimis, sedangkan untuk total bobot 9-15 dikelompokkan dalam kriteria optimis. Setelah itu, dicari probabilitas yang terjadi dengan menggunakan metode pendekatan mean (rata-rata). Rumus yang digunakan adalah : Х=
∑x
n
n
× 100%
xn = data ke n n = total data Adapun hasil yang diperoleh : • Apartemen dan Perkantoran
19 × 100% = 63.3% 30 11 Pesimis = × 100% = 36.67%% 30
Optimis =
•
Apartemen
14 × 100% = 46.67% 30 16 Pesimis = × 100% = 53.3% 30
Optimis =
•
Perkantoran
15 × 100% = 50% 30 15 × 100% = 50% Pesimis = 30
Optimis =
4 5
3
15
Tabel 4.57 Tabel Klasifikasi Bobot Kriteria
3 2
14
4.2.5. Biaya Pajak Menurut UU no 17 Tahun 2000 di Indonesia mengenai pajak penghasilan dipakai pajak sebesar 30%. 4.3. ANALISA PROBABILITAS ALTERNATIF INVESTASI Metode yang digunakan untuk mengukur analisa probabilitas ini ialah pengumpulan data melalui kuesioner. Dalam menganalisa risiko terlebih dahulu mengklasifikasikan bobot-bobot yang diperoleh dari kuesioner dalam bentuk tabel. Adapun tabel klasifikasi bobot tersebut dapat dilihat pada tabel 4.57
12 13
1
6
1
4
7
7
5
6
2
8
5
5
5
9
3
5
1
10
6
2
3
11
5
1
2
Dari hasil yang diperoleh diatas, menunjukkan bahwa pasar bereaksi positif pada alternatif Apartemen dan perkantoran. Sedangkan untuk alternatif Apartemen Keseluruhan pasar bereaksi negatif. Dan untuk
23
alternatif Perkantoran Keseluruhan menunjukkan reaksi yang sama.
pasar
M
σ i 2 = ∑ {( j =i
4.4. POHON KEPUTUSAN (DECISION TREE) Dalam mengambil suatu keputusan investasi terbaik dapat dilakukan dengan beberapa cara, dan salah satunya adalah dengan membuat pohon keputusan. Dari analisa dan hasil pembahasan terhadap risiko dan NPV maka dibuatlah sebuah pohon keputusan sebagai berikut :
dimana : σi 2 = varians σ = deviasi Standar Pij = probabilitas yang terjadi Rij = tingkat keuntungan E(Ri) = tingkat keuntungan yang diharapkan
Optimis
(cov
Apartemen & Perkantoran Pesimis
Optimis Proyek
Apartemen Keseluruhan
dimana : cov = koefisien varians
Pesimis
Data yang diperoleh : Optimis Perkantoran Keseluruhan
•
Apartemen dan Perkantoran : Investasi = Rp. 308,668,006,000 NPV optimis NPV pesimis NPV = Rp. 295,461,022,177
•
Apartemen Keseluruhan : Investasi = Rp. 230,273,497,575 NPV optimis NPV pesimis NPV = Rp. 250,231,227,034
•
Perkantoran Keseluruhan : Investasi = Rp. 281,617,195,538 NPV optimis NPV pesimis NPV = Rp. 112,366,468,101
Pesimis
Probabilitas (%)
NPV (Rp)
NPV (Rp)
63.30%
300,084,658,815.18
189,953,589,030
36.67%
287,721,388,456.76
105,507,433,147
46.67%
252,326,489,963.50
117,760,772,866
53.30%
248,537,437,463.26
132,470,454,168
50%
123,191,526,856.90
61,595,763,428
50%
101,541,409,344.62
50,770,704,672
295,461,022,177
250,231,227,034
112,366,468,101
Tingkat Keuntungan (R
• 4.5. HASIL DAN PEMBAHASAN Dari pohon keputusan dapat dilihat bahwa
Apartemen dan Perkantoran Optimis = 300,084,658,
•
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN
Perkantoran Keseluruhan Optimis = 123,191,526,856.90 × 100% = 43.74% 281,617,195,538
Pesimis = 101,541,409,344.62 × 100% = 36.05% 281,617,195,538
Tingkat Keuntungan yang diharapkan (E(Ri) :
•
•
Apartemen dan Perkantoran 295,461,022,177 × 100% = 95.72% 308,668,006,000
Apartemen Keseluruhan
Perkantoran Keseluruhan 112,366,468,101 × 100% = 39.9% 281,617,195,538
Apartemen dan Perkantoran
Apartemen Keseluruhan
Perkantoran Keseluruhan
Pij Rij E(Ri) Pij Rij E(Ri) Pij Rij E(Ri) 0.633 0.972 0.467 1.0958 0.5 0.437 0.367 0.932 0.957 0.533 1.079 1.087 0.5 0.36 0.399 •
Apartemen dan Perkantoran σ2 = (0.633)(0.972-0.957)2 + (0.367)(0.932-0.957)2 = 2.013297.10-4 σ = 0.01419
0.957
Apartemen Keseluruhan σ2 = (0.467)(1.0958-1.087)2 + (0.533)(1.079- 1.087)2 = 7.028.10-5 σ = 8.383 . 10-3
(cov) = (8.383.10 − 3) = 7.712.10−3 1.087
•
Perkantoran Keseluruhan σ2 = (0.5)(0.437-0.399)2 + (0.5)(0.360.399)2 = 7.028.10-5 σ = 1.4825.103
(cov) = (1.4825.10 0.399
−3
) = 3.715.10
3. Dengan menganalisa menggunakan pendekatan statistik tersebut maka diperoleh masing-masing risiko untuk masing-masing alernatif terhadap kriteria adalah Apartemen dan Perkantoran : Optimis = 63.3%, pesimis = 36.67%; Apartemen keseluruhan : optimis = 46.67%, pesimis = 53.3%; Perkantoran keseluruhan : optimis = 50%, pesimis = 50%. 4. Dalam memutuskan suatu keputusan terbaik selain memperhitungkan risiko, maka kita perlu juga memeperhitungkan keuntungan yang akan didapatkan. Dalam hal ini digunakan metode Net Present Value (NPV). Dan analisa NPV dihasilkan nilai keuntungan untuk masing-masing alternatif adalah :
(cov) = (0.01419) = 0.0148 •
1. Dalam mengambil suatu keputusan investasi yang terbaik, perlu diperhatikan risiko dari investasi yang ada. Risiko tersebut dapat diperoleh dengan melihat reaksi pasar terhadap investasi tersebut. 2. Reaksi yang terjadi akibat reaksi pasar tersebut dapat dianalisa dengan menggunakan metode pendekatan probabilitas statistik, yaitu denga melihat nilai rata-rata masing-masing kriteria (Optimis dan Pesimis) terhadap masing-masing alternatif (Apartemen dan Perkantoran, Apartemen Keseluruhan, Perkantoran keseluruhan).
250,231,227,034 × 100% = 108.67% 230,273,497,575
•
5.1. KESIMPULAN Dari seluruh isi Tugas Akhir ini maka dapat mengambil kesimpulan sebagai berikut :
−3
• Apartemen dan Perkantoran : NPV optimis = Rp. 300,084,658,815.18 NPV pesimis = Rp. 287,721,388,456.76 • Apartemen Keseluruhan : NPV optimis = Rp. 252,326,489,963.50 NPV pesimis = Rp. 248,537,437,463.26 • Perkantoran Keseluruhan : NPV optimis = Rp. 123,191,526,856.90 NPV pesimis = Rp. 101,541,409,344.62 5. Setelah melakukan analisa Net Present Value maka dapat dilakukan tahap
25
terakhir dalam menentukan suatu keputusan investasi yang terbaik, yaitu denga membuat suatu pohon keputusan seperti yang telah dibuat dalam bab analisa dan pembahasan pada subbab pohon keputusan, maka dapat dilihat bahwa Apartemen dan Perkantoran merupakan keputusan investasi yang terbaik. 6. Dari analisa risiko didapatkan bahwa yang memiliki risiko terkecil adalah alternatif Perkantoran Keseluruhan dengan koefisien varians sebesar 0.003715.
5.2. SARAN Dengan adanya keterbatasan-keterbatasan yang terdapat pada Tugas Akhir ini, maka penulis berharap pembaca yang hendak menyusun Tugas Akhir bertema sama : 1. Perlu adanya penelitian yang lebih lanjut pada sample dan populasi yang lebih luas sehingga dapat menghasilkan kesimpulan yang lebih tajam 2. Penulis berharap agar dilakukan penelitia lebih lanjut mengenai risiko, sehingga hasil yang didapatkan lebih mendekati pada kenyataan
Brueggemen, W.B., and Fisher, J.D. 1993. Real Estate Finance and Investments, 9th ed. Illinois: Irwin, Burr Ridge. Husnan, Suad. 2001. Dasar-dasar teori portofolio dan analisis sekuritas. Yogyakarta: UPP AMP. Edisi Ketiga. Lifson M.W and Shaifer, JR E.F. 1982. Decision and Risk Analysis for Construction Management. Jhon Wiley & Sons, Inc. Pyhrr, S.A. and Cooper, J.R. 1982. Real Estate Investment Strategy, Analysis, Decisions. Jhon Wiley & Sons, Inc. Soedasah, Joyta Leimenah. 1998. Tugas Akhir : Studi kelayakan Terhadap Pusat Perbelanjaan Plaza Tunjungan IV Ditinjau dari Aspek Pasar dan keuangan. Universitas Kristen Petra. Jurusan Managemen. Surabaya. Soeharto, Iman. 1999. Managemen Proyek. Jakarta: Erlangga. Juwana, Jimmy S. Ir. 2005. Panduan Sistem Bangunan Tinggi Untuk Arsitek dan Praktisi Bangunan. Jakarta: Erlangga www.google.com
DAFTAR PUSTAKA Kamus Besar bahasa Indonesia Anastasia, Njo. 2000. Tesis : Analisa Investasi Dalam Pengambilan Keputusan Investasi Pada Pengembangan Lapangan Golf dan Perumahan Citraraya. Universitas Kristen petra. Jurusan Teknik Sipil. Surabaya. Anggraeni, Ratih Indah. 2004. Tugas Akhir : Studi Pengambilan Keputusan dengan Risiko Pada Investasi Proyek Trade Centre Mall Surbaya. Institut Teknologi Sepuluh Nopember. Juruan Teknik Sipil. Surabaya. Biship, D.B. 1996. Impacts of Demand Reduction on Water utilities. American Water Works Association. Brueggeman, W.B., and Stone,. L.D. 1981. Real Estate Finance 7th ed. Illinois: Irwin, Hornewood.
26
