PENGARUH FAKTOR BIAYA DAN PENDAPATAN PADA STUDI INVESTASI PEMBANGUNAN CLUSTER THE DHARMAWANGSA DI THE PRAMBANAN RESIDENCE

Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi V Program Studi MMT-ITS, Surabaya 3 Pebruari 2007

PENGARUH FAKTOR BIAYA DAN PENDAPATAN PADA STUDI INVESTASI PEMBANGUNAN CLUSTER THE DHARMAWANGSA DI THE PRAMBANAN RESIDENCE I Wayan Suardana, Christiono Utomo Program Studi Magister Manajemen Teknologi Institut Teknologi Sepuluh Nopember Jl. Cokroaminoto 12A Surabaya

ABSTRAK Investasi selalu berhadapan dengan resiko ketidakpastian karena pengeluaran dilakukan pada saat sekarang, sedangkan manfaatnya baru akan diterima dalam waktu yang akan datang. Semakin besar ketidaktahuan akan laju perubahan dimasa datang, akan menyebabkan semakin besarnya resiko yang dihadapi dalam investasi. Oleh karena itu, diperlukan sebuah studi investasi sebelum keputusan investasi tersebut dilaksanakan. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisa keputusan investasi pembangunan cluster The Dharmawangsa di perumahan The Prambanan Residence. Melalui analisa regresi ganda, diketahui bahwa harga bangunan dan harga tanah sangat mempengaruhi harga jual rumah. Pada penelitian ini diajukan 3 buah alternatif site yang bertujuan untuk mengetahui apakah pembangunan site existing sudah maksimal jika dilihat dari analisa investasi. Dari hasil analisa investasi, diketahui bahwa site dengan alternatif 3, yaitu site dengan pembagian satu jenis rumah tipe C, menghasilkan kriteria yang paling baik, di-mana dengan tingkat MARR 18%, dan masa investasi selama 36 bulan, akan dihasilkan nilai NPV sebesar Rp36.447.730.000,- yang bernilai positif dan nilai IRRnya adalah 7.99% perbulan atau 95.88% per tahun, serta profitability indeknya adalah 1,64. Dari hasil analisa sensitivitas diketahui bahwa site yang sensitivitasnya paling tinggi terhadap perubahan pendapatan, biaya dan tingkat suku bunga adalah site alternatif 3, sedangkan site yang sensitivitasnya paling rendah terhadap perubahan pendapatan, biaya dan tingkat suku bunga adalah site existing. Kata kunci: Inveatasi, Analisa sensitivitas. PENDAHULUAN Latar Belakang Masa yang akan datang berhadapan dengan berbagai perubahan seperti perubahan nilai tukar rupiah, tingkat inflasi, tingkat suku bunga, kondisi politik, ekonomi, sosial dan keamanan. Semakin besar ketidakpastian akan laju perubahan mengenai faktor tersebut dimasa mendatang, akan menyebabkan semakin besarnya resiko yang dihadapi. Oleh karena itu, investasi memerlukan studi sebelum dilaksanakan. PT. Karya Multi Karsa adalah salah satu pengembang yang meramaikan dunia real estate di Surabaya, dimana pada saat sekarang ini sedang menanam investasi dengan membangun perumahan The Prambanan Residence, berdasarkan rencana pembangunan perumahan The Prambanan Residence, pada bulan februari 2007 akan mulai dilaunching cluster yang keempat, yaitu cluster The Dharmawangsa. Untuk mengetahui bahwa pembangunan cluster The Dharmawangsa menguntungkan dari segi ekonomis, maka perlu dilakukan kajian dengan mempertimbangkan faktor biaya dan pendapatan yang disertai penyelesaian dengan


pengajuan beberapa alternatif yang dapat digunakan didalam perencanaan cluster The Dharmawangsa. Oleh sebab tersebut, maka penelitian mengenai pengaruh faktor biaya dan pendapatan pada keputusan investasi pembangunan cluster The Dharmawangsa perlu untuk dilakukan. Perumusan Masalah Berdasarkan uraian latar belakang diatas, maka masalah-masalah penelitian ini dapat dirumuskan sebagai berikut : 1. Bagaimanakah pengaruh antara harga bangunan dan harga tanah terhadap harga jual rumah di The Prambanan Residence ? 2. Bagaimanakah pengaruh faktor biaya dan pendapatan terhadap kriteria-kriteria pe-nilaian keputusan investasi pembangunan cluster The Dharmawangsa beserta alter-natif-alternatifnya ? 3. Bagaimanakah kepekaan atau sensitivitas keputusan investasi pembangunan cluster The Dharmawangsa beserta alternatifnya, terhadap perubahan parameterparameter investasi ? Tujuan Penelitian Penelitian ini bertujuan untuk : 1. Untuk mengetahui besarnya pengaruh antara harga bangunan dan harga tanah ter-hadap harga jual rumah di The Prambanan Residence. 2. Untuk mengetahui dan mengevaluasi keputusan investasi pembangunan cluster The Dharmawangsa beserta alternatif-alternatifnya, terhadap pengaruh faktor biaya dan pendapatan. 3. Untuk mengetahui bagaimanakah kepekaan atau sensitivitas keputusan investasi pembangunan cluster The Dharmawangsa beserta alternatifnya, terhadap perubahan parameterparameter investasi. Ruang Lingkup Penelitian Berdasarkan masalah yang telah dirumuskan diatas, maka perlu ditetapkan batasan-batasan penelitian agar pembahasan didalam penelitian ini tidak meluas. 1. Penulis tidak melakukan analisa pasar, untuk mengetahui permintaan konsumen terhadap luas rumah dan luas tanah, didalam perencanaan alternatif-alternatif site plan dari cluster The Dharmawangsa. 2. Penulis tidak melakukan pembahasan mengenai resiko dari tiap-tiap alternatif site plan cluster The Dharmawangsa. METODOLOGI Untuk mendapatkan hasil yang optimal dalam penulisan ini, maka akan diuraikan langkah-langkah penyelesaian masalah sebagai berikut : 1. Studi literatur yang berkaitan dengan penelitian ini. 2. Pengumpulan data sekunder yang berkaitan dengan penelitian ini, dilakukan dengan metode dokumentasi, yang berasal dari laporan penjualan, buku-buku yang relevan, peraturan-peraturan, laporan kegiatan, brosur dan lain-lain. 3. Dilakukan analisa regresi ganda untuk mengetahui pengaruh harga bangunan dan harga tanah terhadap harga jual rumah di perumahan The Prambanan Residence. 4. Dilakukan pembuatan alternatif site, untuk mengetahui apakah keputusan pembangunan site existing telah maksimal atau belum.

ISBN : 979-99735-2-X B-4-2


5. Dilakukan analisa keputusan investasi dari site existing beserta site alternatifnya. 6. Dilakukan analisa sensitivitas terhadap perubahan-perubahan parameter investasi terhadap keputusan investasi site existing beserta alternatifnya. 7. Penarikan kesimpulan dan pemberian saran. HASIL DAN DISKUSI Pengaruh harga bangunan dan harga tanah terhadap harga jual rumah Dengan menggunakan software SPSS 13, didapatkan tabel koefisien seperti tabel berikut : Coefficients

Model 1

(Constant) Harga Bangunan Harga Tanah

Unstandardized Coefficients B Std. Error 75.432 112.540 1.189 .397 1.102 .537

a

Standardized Coefficients Beta .589 .404

t .670 2.991 2.053

Sig. .520 .015 .070

a. Dependent Variable: Harga Jual Rumah

Tabel diatas menunjukkan persamaan regresi yang dapat digunakan untuk mengetahui angka konstan dan uji hipotesis signifikansi koefisien regresi, persamaan regresinya adalah : Y = a + b1X1 + b2X2 Y = 75.432 + 1.189X1 + 1.102X2 .......................(1.1) Dimana : Y : Harga jual Rumah X1 : Harga Bangunan X2 : Harga Tanah Pembuatan Site Alternatif. Pembuatan site alternatif diperlukan untuk mengetahui apakah rencana pembangunan cluster The Dharmawangsa dengan site existing sudah merupakan pilihan yang terbaik (optimal) atau belum. Pada tulisan ini diajukan tiga jenis site alternatif, dimana tiap site tetap mengambil acuan dari site existing yang direncanakan oleh pihak pengembang (developer). Berdasarkan rencana pembangunan cluster The Dharmawangsa, dimana cluster ini akan dibagi menjadi tiga jenis tipe rumah yaitu : 1. Rumah tipe A dengan luas bangunan 165 M2, dan luas tanah 180 M2. 2. Rumah tipe B dengan luas bangunan 210 M2 dan luas tanah 240 M2 . 3. Rumah tipe C dengan luas bangunan 250 M2 dan luas tanah 276 M2. Adapun alternatif-alternatif yang dapat diajukan, adalah sebagai berikut : Site Alternatif 1 Pada alternatif 1 ini, site plan cluster The Dharmawangsa akan dibagi hanya men-jadi satu tipe rumah, yaitu rumah tipe A, dengan luas bangunan 165 m 2 dan luas tanah 180 m2. Site ini terdiri dari 101 rumah dengan tipe A yang memiliki luas bangunan 165 M2, dan luas tanah 180 M2. Selain itu juga terdapat 24 kavling tanah pojok siap bangun Site Alternatif 2 Perancangan alternatif 2 ini tetap mengacu pada rencana site existing, dimana site plan cluster The Dharmawangsa akan dibagi menjadi hanya satu tipe rumah saja

ISBN : 979-99735-2-X B-4-3


yaitu rumah tipe B. Rumah tipe B ini memiliki luas bangunan 210 M 2 dan luas tanah 240 M2, dari hasil perencanaan site ini, didapatkan 77 jumlah rumah tipe B dan 24 kavling siap bangun. Site Alternatif 3 Site alternatif 3 ini, dibagi menjadi satu tipe rumah saja yaitu tipe C, yang memiliki luas bangunan 250 M2 dan luas tanah 276 M2, dari hasil perencanaan ini, didapatkan 65 jumlah rumah tipe C dan 21 kavling siap bangun. Analisa Pendapatan Cluster The Dharmawangsa Penentuan harga rumah Rumah tipe A memiliki luas bangunan 165 M2, dan luas tanah 180 M2. Berdasarkan harga bangunan per M2 dan harga tanah per M2 maka didapatkan perhitungan sebagai berikut : 1. Harga bangunan : 165 M2 x Rp. 2.300.000,- = Rp. 379.500.000,2. Harga tanah : 180 M2 x Rp. 2.600.000,- = Rp. 468.000.000,3. Harga jual rumah Dengan menggunakan persamaan 1.1, yaitu persamaan regresi pengaruh harga bangunan dan harga tanah terhadap harga jual rumah, maka didapatkan hasil sebagai berikut : Y = 75.432 + 1.189X1 + 1.102 X2 Y = 75.432 + 1.189 (379.5) + 1.102 (468) Y = 1.042.393.000 Sehingga ditentukan harga jual rumah tipe A berdasarkan analisa regresi adalah sebesar Rp. 1.042.393.000,-. Rumah tipe B memiliki luas bangunan 210 M2, dan luas tanah 240 M2. Berdasarkan harga bangunan per M2 dan harga tanah per M2 maka didapatkan perhitungan sebagai berikut : 1. Harga bangunan : 210 M2 x Rp. 2.300.000,- = Rp. 483.000.000,2. Harga tanah : 240 M2 x Rp. 2.600.000,- = Rp. 624.000.000,3. Harga jual rumah Dengan menggunakan persamaan 1.1, yaitu persamaan regresi pengaruh harga bangunan dan harga tanah terhadap harga jual rumah, maka didapatkan hasil sebagai berikut : Y = 75.432 + 1.189X1 + 1.102 X2 Y = 75.432 + 1.189 (483) + 1.102 (624) Y = 1.337.367.000 Sehingga ditentukan harga jual rumah tipe B berdasarkan analisa regresi adalah sebesar Rp. 1.337.367.000,-.Rumah tipe C memiliki luas bangunan 250 M2, dan luas tanah 276 M2. Berdasar-kan harga bangunan per M2 dan harga tanah per M2 maka didapatkan perhitungan sebagai berikut : 1. Harga bangunan : 250 M2 x Rp. 2.300.000,- = Rp. 575.000.000,2. Harga tanah : 276 M2 x Rp. 2.600.000,- = Rp. 717.600.000,3. Harga jual rumah Dengan menggunakan persamaan 1.1, yaitu persamaan regresi pengaruh harga bangunan dan harga tanah terhadap harga jual rumah, maka didapatkan hasil sebagai berikut : Y = 75.432 + 1.189X1 + 1.102 X2 Y = 75.432 + 1.189 (575) + 1.102 (717.6) Y = 75.432 + 683.675 + 790.795 Y = 1.549.902.000

ISBN : 979-99735-2-X B-4-4


Sehingga ditentukan harga jual rumah tipe C berdasarkan analisa regresi adalah sebesar Rp. 1.549.902.000,-. Perhitungan Pendapatan Site Existing Sumber pendapatan dari cluster The Dharmawangsa site existing adalah dari pen-jualan rumah dan tanah, secara terperinci sebagai berikut : Tipe A : 21 buah x Rp. 1.042.393.000,= Rp. 21.890.253.000,Tipe B : 30 buah x Rp. 1.337.367.000,= Rp. 40.121.010.000,Tipe C : 29 buah x Rp. 1.549.902.000,= Rp. 44.947.158.000,Tanah : 26 kavling ( Rp. 2.6 juta/m2) = Rp. 31.981.800.000,Total cash inflownya adalah sebesar Rp. 138.940.221.000,-. Site Alternatif 1 Pendapatan dari cluster The Dharmawangsa alternatif 1 adalah sebagai berikut : Tipe A : 101 buah x Rp. 1.042.393.000,= Rp. 105.281.690.000,Tanah : 24 kavling ( Rp. 2.6 juta/m2) = Rp. 34.322.560.000,Total cash inflownya adalah sebesar Rp. 139.604.250.000,-. Site Alternatif 2 Sumber pendapatan dari cluster The Dharmawangsa alternatif 2 adalah dari penjualan rumah dan tanah, secara terperinci sebagai berikut : Tipe B : 77 buah x Rp. 1.337.367.000,= Rp. 102.977.260.000,Tanah : 24 kavling ( Rp 2.6.juta/m2) = Rp. 38.322.560.000,Total cash inflownya adalah sebesar Rp. 141.299.820.000,-. Site Alternatif 3 Secara terperinci, pendapatan dari site alternatif 3 adalah sebagai berikut : Tipe C : 65 buah x Rp. 1.549.902.000,= Rp.100.743.630.000,Tanah : 21 kavling ( Rp. 2.6 juta/m2) = Rp. 23.850.230.000,Total cash inflownya adalah sebesar Rp. 124.593.860.000,-. Analisa Biaya Cluster The Dharmawangsa Berikut ini akan diuraikan biaya investasi clusterThe Dharmawangsa. Biaya ini dibagi menjadi dua, yaitu biaya investasi dan biaya operasional. Site Existing A. Biaya investasi : Rp. 81.147.841.000,B. Biaya operasional : Rp. 6.193.190.000,Site Alternatif 1 A. Biaya investasi : Rp. 82.659.332.000,B. Biaya operasional : Rp. 6.193.190.000,Site Alternatif 2 A. Biaya investasi : Rp. 80.869.014.000,B. Biaya operasional : Rp. 6.193.190.000,Site Alternatif 3 A. Biaya investasi : Rp. 58.222.914.000,B. Biaya operasional : Rp. 6.193.190.000,-

ISBN : 979-99735-2-X B-4-5


Analisa Investasi Cluster The Dharmawangsa Analisa Investasi Site Existing A. Net Present Value (NPV), NPV = Present Value Cash Flow – Investasi Awal = 107.723.087.000 – 83.176.537.000 = Rp. 24.546.550.000,- (Diterima karena positif). B. Internal Rate of Return (IRR) Dicoba : Discount Factor 1.5%, NPV = 24.546.550.000 : Discount Factor 4.5%, NPV = -1.887.770.000 Dengan interpolasi 1.5% < i < 4.5% 1 .5 %  i 24.546.550.000  0 = 1 .5 %  4 .5 % 24.546.550.000  (1.887.770.000) 1.5% - i = -3% 0.928 IRR = 4.2 % (montly) IRR = 50.4 % (yearly) > 18% (diterima) C. Profitability Index (PI) atau Benefit Cash Ratio (BCR) PI = Present Value Cash Inflow : Present Value Cash Outflow = 115.192.003.000 : 85.854.658.000 = 1.34 (Diterima karena > 1) Analisa Investasi Site Alternatif 1 A. Net Present Value (NPV), NPV = Present Value Cash Flow – Investasi Awal = 108.259.845.000 – 84.725.815.000 = Rp. 23.534.030.000,- (Diterima karena positif). B. Internal Rate of Return (IRR) Dicoba : Discount Factor 1.5%, NPV = 23.534.030.000 : Discount Factor 4.5 %, NPV = -3.034.820.000 Dengan interpolasi 1.5% < i < 4.5% 1 .5 %  i 23.534.030.000  0 = 1 .5 %  4 .5 % 23.534.030.000  (3.034.820.000) 1.5% - i = -3% (0.846) 1.5% - i = -2.54% i = IRR = 4.04 % (Montly) IRR = 48.48 % (Yearly) > 18% (diterima) C. Profitability Index (PI) atau Benefit Cash Ratio (BCR) PI = Present Value Cash Inflow : Present Value Cash Outflow = 115.742.533.000 : 87.366.149.000 = 1.32 (Diterima karena > 1). Analisa Investasi Site Alternatif 2 A. Net Present Value (NPV), NPV = Present Value Net Cash Flow – Investasi Awal = 107.608.734.000 – 80.869.014.000 = 26.739.720.000,- (Diterima karena positif). B. Internal Rate of Return (IRR) Dicoba : Discount Factor 1.5%, NPV = 26.739.720.000 Discount Factor 4.5%, NPV = -172.690.000 Dengan interpolasi 1.5% < i < 4.5%

ISBN : 979-99735-2-X B-4-6


1 .5 %  i 26.739.720.000  0 = 1 .5 %  4 .5 % 26.739.720.000  (172.690.000) 1.5% - i = -3% (0.993) i = IRR = 4.47 % (Montly) IRR = 53.64 % (Yearly) > 18 (Diterima) C. Profitability Index (PI) atau Benefit Cash Ratio (BCR PI = Present Value Cash Inflow : Present Value Cash Outflow = 117.148.290.000 : 85.575.831.000 = 1.37 (Diterima karena > 1).

Analisa Investasi Site Alternatif 3 A. Net Present Value (NPV), NPV = Present Value Cash Flow – Investasi Awal = 94.670.644.000 – 58.222.914.000 = Rp. 36.447.730.000,- (Diterima karena positif). B. Internal Rate of Return (IRR) Dicoba : Discount Factor 1.5%, NPV = 36.447.730.000 : Discount Factor 8%, NPV = -1.584.110.000 Dengan interpolasi 1.5% < i < 8% 1 .5 %  i 36.447.730.000  0 = 1 .5 %  8 % 36.447.730..000  (1.584.110.000) 1.5% - i = -6.5% (0.999) i = IRR = 7.99% (Montly) IRR = 95.88 (Yearly) > 18% (Diterima) C. Profitability Index (PI) atau Benefit Cash Ratio (BCR PI = Present Value Cash Inflow : Present Value Cash Outflow = 103.297.779.000 : 62.929.731.000 = 1.64 (Diterima karena > 1). Analisa Sensitivitas Dari hasil analisa sensitivitas diketahui bahwa site yang sensitivitasnya paling tinggi terhadap perubahan pendapatan, biaya dan tingkat suku bunga adalah site alternatif 3, sedangkan site yang sensitivitasnya paling rendah terhadap perubahan pendapatan, biaya dan tingkat suku bunga adalah site existing. GRAFIK SENSITIVITAS NILAI IRR TERHADAP PERUBAHAN PENDAPATAN 800.00%

600.00%

400.00%

200.00%

Akt. 3 Alt. 2 Alt. 1 Site Existing

0.00% -50.0%

-40.0%

-30.0%

-20.0%

-10.0%

0.0%

10.0%

-200.00%

-400.00%

-600.00%

ISBN : 979-99735-2-X B-4-7

20.0%

30.0%

40.0%

50.0%


KESIMPULAN Berdasarkan hasil analisa dan perhitungan yang dilakukan dalam penelitian ini, maka kesimpulan yang diperoleh adalah sebagai berikut : 1. Harga bangunan dan harga tanah sangat mempengaruhi harga jual rumah di The Prambanan Residence, dimana dengan menggunakan analisa regresi didapatkan persamaan harga jual rumah yaitu Y = 75.432 + 1.189X1 + 1.102X2, dimana X1 adalah nilai harga bangunan, X2 adalah nilai harga tanah dan Y adalah nilai harga jual rumah. 2. Berdasarkan hasil analis investasi, dapat disimpulkan bahwa alternatif ke 3 memiliki nilai NPV, IRR dan PI yang paling tinggi dan paling menguntungkan dari segi ekonomis, sedangkan site existing menghasilkan nilai NPV, IRR dan PI yang paling rendah. 3. Berdasarkan hasil analisa sensitivitas, diketahui bahwa alternatif yang memiliki nilai NPV, IRR dan PI paling sensitif terhadap perubahan pendapatan, biaya dan suku bunga adalah alternatif 3. Sedangkan site yang paling stabil terhadap perubahan parameter-parameter investasi adalah site existing. DAFTAR PUSTAKA Gitman, L. J (2000) Principles of Managerial Finance 9th ed, Massachusetts : Addison Wesley Haming, M dan Salim Basalamah, (2003). Studi Kelayakan Investasi Proyek Dan Bisnis. Jakarta : PPM. Hasan, M.I (2003), Pokok-Pokok Materi Statistik 1 (Stastistik Deskriptif), PT. Bumi Aksara, Jakarta. Juwana, J.S. (2005) Panduan Sistem Bangunan Tinggi, Erlangga, Jakarta Lynch, K and Hack, G. (1994), Site Planning, The MIT Pres, London. Nitisemito, Alex S Dan M. Umar Burhan. (2004). Wawasan Studi Kelayakan Dan Evaluasi Proyek, Cetakan Pertama, Jakarta : Bumi Aksara. Mandrakis, S, Wheelwright, S.C dan McGee, V.E. (1999), Alih Bahasa Hari Suminto, Metode dan Aplikasi Peramalan, Binarupa Aksara, Jakarta. Pujawan, I.N. (2003), Ekonomi Teknik, Guna Widya, Surabaya. Riduwan, (2005). Metode & Teknik Menyusun Tesis . Bandung : Alfabeta (IKAPI) Sutojo, S (2002). Studi Kelayakan Proyek (Konsep, teknik & Kasus), Edisi Baru, Jakarta : PT Damar Mulia Pustaka. Suratman, (2001). Studi Kelayakan Proyek (Teknik dan Prosedur Penyusunan Laporan), Cetakan Pertama, Yogyakarta : J & J Learning. Soeharto, I. (1999), Manajemen Proyek : Dari Konseptual Sampai Operasional, Erlangga, Jakarta. Sullivan, W.G, et all (1999), Engineering Economy, Prentice Hall Inc, Engewood Cliffs, New Jersey. White, E.T. (1981), Site Analisys, Architectural Media.

ISBN : 979-99735-2-X B-4-8

PENGARUH FAKTOR BIAYA DAN PENDAPATAN PADA STUDI INVESTASI PEMBANGUNAN CLUSTER THE DHARMAWANGSA DI THE PRAMBANAN RESIDENCE

Recommend Documents