ANALISA PEMBEAYAAN INVESTASI PROYEK APARTEMEN PUNCAK KERTAJAYA SURABAYA Presented by: M. Awallutfi Andhika Putra 3108100052
JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER SURABAYA 2012
PUNCAK KERTAJAYA APARTEMENT
DATA PROYEK
Nama Proyek Lokasi Proyek Pemilik Proyek Konsultan Perencana • Struktur • Arsitektur • MEP Kontraktor Pelaksana • Struktur • Tiang Pancang • MEP Manajemen Konstruksi Quantity Surveyor Scope Pekerjaan Waktu Pelaksanaan Nilai Kontrak Jumlah Lantai Jumlah Unit apartment Luas Tanah Luas Tapak Bangunan Jenis Struktur Bangunan
: Puncak Kertajaya Apartements : Jalan Kertajaya Indah Regency Surabaya : PT. Puncak Kertajaya Permai : PT. Cocendo Efigies Idea : PT. Renik Jakarta : PT. Wijaya Karya Bangunan Gedung Jakarta : PT. Wijaya Karya Bangunan Gedung Jakarta : PT. Wahana Cipta Concretindo : PT. Wijaya Karya Bangunan Gedung Jakarta : PT. Puncak Kertajaya Permai In-House : PT. Puncak Kertajaya Permai In-House : Struktur, Arsitektur, MEP : 3 Januari 2011 s/d 17 April 2012 : ± Rp 94.250.000.000 : Terdiri atas 19 lantai dan 1 lantai atap : 1008 unit hunian untuk tower A : ± 3.107,52 m2 untuk tower A : ± 1.931,8 m2 untuk tower A : Beton bertulang
LATAR BELAKANG Proyek selalu menyerap biaya investasi yang relatif besar untuk pendanaan proyek
Pembangunan Apartemen Puncak Kertajaya memerlukan rancangan dan rencana yang matang dalam hal pembiayaan untuk mengoptimalkan pendanaan.
PENELITIAN TERDAHULU • Model Pendanaan Kemitraan Pada Pengelolaan Kawasan Wisata Telaga Sarangan Magetan, oleh Zainuddin tahun 2011. • Alternatif Kerjasama Investasi Pembangunan Instalasi Pengolahan Air PDAM Bandarmasih Kota Banjarmasin, oleh Alimansyah tahun 2007. • Kelayakan Teknis dan Finansial Gedung Pertemuan Umum di Jalan Garuda Kuala Kapuas Kabupaten Kalimantan Tengah, oleh Abel tahun 2006.
METODOLOGI LATAR BELAKANG
1. Proyek selalu menyerap biaya investasi yang relatif besar untuk pendanaan proyek. 2. Pembangunan Apartemen Puncak Kertajaya memerlukan rancangan dan rencana yang matang dalam hal pembiayaan untuk meminimalkan resiko dan mengoptimalkan pendanaan.
PERUMUSAN MASALAH
Bagaimana mengalisis struktur modal dan skema pembiayaan dalam proyek Apartemen Puncak Kertajaya dan mencari kombinasi atau komposisi bentuk pembiayaan yang palin gringan untuk investai dalam proyek Apartemen Puncak Kertajaya.
STUDI LITERATUR
1. 2.
PENGUMPULAN DATA PRIMER DAN SEKUNDER WAWANCARA MENGENAI PEMBEAYAAN PROYEK. BIAYA SEGALA KEGIATAN YANG TERJADI Outflow Inflow
1. 2.
Equity Loan
BENTUK PEMBIAYAAN
Analisa Pembeayaan :
Penilaian Investasi metode NPV
Pemilihan Pembiayaan KESIMPULAN DAN SARAN
DATA-DATA & PROSEDUR PENGUMPULAN DATA • Data Primer: Wawancara. • Data Sekunder: Gambar-gambar proyek. Anggaran Biaya (Biaya Pembangunan, Tarif Dasar Listrik, Tarif Dasar Air, Pengelolaan Proyek, Gaji Karyawan)
PROSEDUR PENGUMPULAN DATA • SURVEY ATAU WAWANCARA • DOKUMENTASI Data-data Proyek Data-data Penunjang
ANALISA DATA (BIAYA INVESTASI) Komponen biaya investasi: • Biaya Bangunan • Biaya Peralatan Tetap • Biaya Konstruksi • Biaya Tanah • Jasa Profesi • Biaya Administrasi • Biaya Lain-lain (Juwana, 2005)
Biaya Investasi Total Uraian Nama Lantai Lantai 1 Lantai 2 Lantai 3 Lantai 5 Lantai 6 Lantai 7 Lantai 8 Lantai 9 Lantai 10 Lantai 11 Lantai 12 Lantai 14 Lantai 15 Lantai 16 Lantai 17 Lantai 18 Lantai 19 Lantai 20 Lantai 21 Biaya Bangunan Biaya Peralatan Tetap (10%) Biaya Konstruksi Biaya Tanah Jasa Profesi (5%) Biaya Administrasi (5%) Biaya Lain-Lain (10%)
Harga Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
Volume (m2) 2.781.141 2.914.529 2.983.604 3.054.315 3.126.702 3.200.805 3.276.664 3.354.321 3.433.819 3.515.200 3.598.510 3.683.795 3.771.101 3.860.476 3.951.969 4.045.631 4.141.512 4.239.666 4.340.146
3.864 3.864 3.864 3.864 3.864 3.864 3.864 3.864 3.864 3.864 3.864 3.864 3.864 3.864 3.864 3.864 3.864 3.864 3.864
10% x Total Biaya Bangunan Biaya Bangunan + Biaya Peralatan Tetap Rp. 4500000 x 14773.00 5% x Biaya Konstruksi 5% x Biaya Konstruksi 10% x Biaya Konstruksi Biaya Investasi Total
Harga Total Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp Rp
10.745.216.368 11.260.575.104 11.527.450.734 11.800.651.316 12.080.326.753 12.366.630.497 12.659.719.639 12.959.754.995 13.266.901.188 13.581.326.746 13.903.204.190 14.232.710.130 14.570.025.360 14.915.334.961 15.268.828.399 15.630.699.632 16.001.147.214 16.380.374.403 16.768.589.276 259.919.466.903 25.991.946.690 285.911.413.594 66.478.500.000 14.295.570.680 14.295.570.680 28.591.141.359 409.572.196.312
ANALISA DATA (PENDAPATAN) Proyeksi Pendapatan: • Penjualan unit apartemen Total: 2052 unit Harga unit: 3 Bedroom: Rp. 520.000.000 2 Bedroom: Rp. 260.000.000 1 Bedroom: Rp. 180.000.000 • Service Charge/ unit : Rp. 325.000
Tahun 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 total
Penjualan Unit (Rp) Service Charge (Rp) 106.140.000.000 106.140.000.000 105.960.000.000 3.201.900.000 105.960.000.000 4.800.900.000 105.960.000.000 6.403.800.000 8.002.800.000 8.002.800.000 530.160.000.000 30.412.200.000
Pendapatan Total (Rp) 106.140.000.000 106.140.000.000 109.161.900.000 110.760.900.000 112.363.800.000 8.002.800.000 8.002.800.000 560.572.200.000
ANALISA DATA (PENGELUARAN) Rekapitulasi Biaya Operasional Puncak Kertajaya apartemen Tahun Biaya Air Biaya Listrik Biaya Pemeliharaan Biaya Gaji Karyawan Total Biaya (Rp) (Rp) (Rp) 42% service charge (Rp) (Rp) a b c d d=a+b+c+d 2013 966382560 6.345.643.704 480285000 1344798000 9137109264 2014 966382560 6.380.343.055 720135000 2016378000 10083238615 2015 966382560 6.415.042.405 960570000 2689596000 11031590965 2016 966382560 6.449.741.756 1200420000 3361176000 11977720316 2017 966382560 6.484.441.106 1200420000 3361176000 12012419666
Proyeksi Pengeluaran: • Biaya operasional ( Biaya air, biaya listrik, dan gaji karyawan) • Biaya Pemeliharaan Biaya Pemeliharaan Puncak Kertajaya apartemen 15% dari Service Charge Tahun Service Charge Biaya Pemeliharaan (Rp) (Rp) a b = 0,15 x a 2013 3.201.900.000 480.285.000 2014 4.800.900.000 720.135.000 2015 6.403.800.000 960.570.000 2016 8.002.800.000 1.200.420.000 2017 8.002.800.000 1.200.420.000
ALIRAN KAS DAN PEMILIHAN PEMBIAYAAN Alternatif Pembiayaan 100% Equity 20% Equity dan 80% Loan 50% Equity dan 50% Loan 80% Equity dan 20% Loan
Beaya modal (i) % 12.0 10.4 11.0 11.6
NPV Rp Rp Rp Rp
91.757.045.091 95.925.513.298 96.957.307.080 94.853.500.087
•Makin besar proporsi pinjaman maka akan makin kecil beaya modalnya, dan presentase pinjaman juga menentukan nilai hasil investasi (NPV) pada kondisi tertentu.
• Kombinasi 50% Modal Sendiri (Equity) dan 50% Pinjaman (Loan) menghasilkan nilai NPV terbesar dibandingkan dengan ketiga alternatif lainnya •.
KESIMPULAN
• Alternatif dengan nilai NPV yang tertinggi yaitu kombinasi antara 50% modal sendiri dan 50% pinjaman dengan faktor diskon sebesar 11,6% dan nilai NPV sebesar Rp. 96.957.307.080, dan merupakan komposisi pembeayaan yang paling ringan yang dipilih untuk proyek Apartemen Puncak Kertajaya.
TERIMA KASIH M. Awallutfi Andhika Putra 3108100052
