ANALISA RISIKO PELAKSANAAN PROYEK APARTEMEN PUNCAK KERTAJAYA SURABAYA Bagus Prasetyo Budi 3108100042 Dosen Pembimbing Ir. I Putu Artama Wiguna, MT, Ph.D. JURUSAN TEKNIK SIPIL Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya
Latar Belakang • Proyek apartemen merupakan proyek yang berisiko tinggi. • Proyek Puncak Kertajaya merupakan proyek besar yang tidak bisa lepas dari berbagai risiko. • Terdapat risiko yang tidak diprediksi sebelumnya yang berakibat kerugian yaitu bermasalahnya Ijin Mendirikan Bangunan pada awal pelaksanaan proyek Apartemen Puncak Kertajaya sehingga berakibat keterlambatan pelaksanaan proyek.
Perumusan Masalah • Resiko apa saja yang mungkin terjadi pada waktu pelaksanaan proyek Apartemen Puncak Kertajaya bila ditinjau terhadap biaya dan waktu? • Berapa besar tingkat risiko yang terjadi pada proyek Apartemen Puncak Kertajaya terhadap biaya dan waktu ? • Bagaimana penanganan respon resiko untuk resiko yang berdampak signifikan terhadap biaya dan waktu pada proyek Apartemen Puncak Kertajaya ?
Tujuan Penelitian • Mengidentifikasi risiko yang terjadi pada waktu proyek yang ditinjau terhadap biaya dan waktu. • Mengetahui resiko yang berdampak signifikan terhadap biaya dan waktu pada proyek Apartemen Puncak Kertajaya. • Mengetahui respon resiko dari resiko yang berdampak signifikan yang terjadi pada proyek Apartemen Puncak Kertajaya.
Manfaat Penelitian • Dapat mengetahui resiko yang pernah terjadi, sehingga dapat mengetahui cara menghindari resiko tersebut apabila mungkin terjadi lagi.
• Dapat mengurangi kerugian yang nantinya akan dialami oleh perusahaan jika risiko yang akan terjadi direspon dengan baik.
Metodologi Penelitian Latar Belakang 1. Proyek apartemen merupakan proyek yang berisiko tinggi 2. Bermasalahnya Ijin Mendirikan Bangunan pada awal proyek sehingga berakibat keterlambatan pelaksanaan proyek
Rumusan Masalah 1. Risiko apa saja yang terjadi pada waktu pengerjaan proyek 2. Berapa besar tingkat risiko yang terjadi pada proyek 3. Bagaimana respon risiko untuk risiko yang paling dominan pada proyek
Studi Literatur
Identifikasi Risiko Awal (berasal dari Studi Literatur)
B
B
Survey Pendahuluan (melalui penyebaran kuisioner pendahuluan)
Identifikasi Risiko yang Relevan (analisis hasil survey pendahuluan)
Survey Utama (melalui penyebaran kuisioner)
Analisa Data - Analisa tingkat probabilitas - Analisa tingkat dampak - Analisa tingkat risiko dengan cara pengeplotan nilai probabilitas dan dampak (P x L) pada diagram matrik
Survey Respon Resiko (memalui wawancara/interview dan kuisioner)
Kesimpulan dan Saran
Data dan Analisa • Identifikasi Risiko Dari studi literatur didapatkan 65 variabel risiko yang biasa terjadi pada proyek konstruksi apartemen, variabel tersebut di kelompokan dalam 7 bagian sebagai berikut:
No A 1 2 3 4 B 5 6 7 8 9 10 C 11 12 13 14 15 16 17 18 D 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 E 31 32 33
Variabel Risiko Kondisi Lokasi Bencana alam Cuaca yang tidak menentu Akses menuju proyek sulit Kurangnya informasi tentang lokasi proyek Risiko Material dan Peralatan Kesalahan dalam pemasokan material Daya produksi peralatan berubah-ubah Tidak tersedianya material dan peralatan Kenaikan harga material Kerusakan peralatan Kualitas material yang buruk Risiko Tenaga Kerja Jumlah tenaga kerja berubah-ubah kenaikan upah tenaga kerja kekurangan pekerja yang terampil Tenaga kerja kurang berkualitas Ketersediaan sumber daya manusia untuk proyek kurang Perselisihan antara pekerja proyek Terjadi kecelakaan ditempat kerja Pergantian anggota tim proyek Risiko Kontraktual Terjadi perubahan kebijakan pemerintah Perijinan pembebasan lahan Lingkup kerja tidak jelas Tertundanya pembayaran kontrak Kesulitan mendapatkan perijinan ketidakjelasan peraturan perundang-undangan kerja Terjadi perselisihan selama konstruksi Dokumen yang tidak lengkap Owner mwngalami kebangkrutan Pelanggaran kontrak oleh anggota proyek Pelanggaran kontrak oleh owner Kontrak tidak lengkap Risiko Pelaksanaan Perubahan lingkup pekerjaan Perubahan desain Kesalahan dalam pemilihan teknologi
34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 F 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 G 63 64 65
Terjadi kecelakaan karena prosedur keselamatan buruk Kesalahan desain Desain tidak memenuhi syarat Kurang sesuai antara kualitas, gambar dan spesifikasi Kesalahan pelaksanaan akibat kesalahpahaman terhadap gambar dan spesifikasi Perbedaan kualitas dengan kualitas yang ada pada kontrak Menurunya kualitas pekerjaan akibat keterbatasan waktu Keterlambatan dalam pelaksanaan konstruksi Kesalahan desain Konstruksi tidak sesuai dengan program rencana Kebisingan akibat konstruksi Kekurangan pemasokan air, gas dan listrik Risiko Manajemen Arus kas tidak dikelola Kurangnya pengelolaan sumber daya Program proyek tidak akurat Kurang kominikasi antar anggota proyek Tidak adanya kominikasi para anggota proyek Kurangnya informasi pada proyek Perkiraan biaya tidak akurat Terjadi sengketa Kinerja subkontraktor yang buruk Kurang koordinasi antar anggota proyek Perubahan struktur organisasi proyek Perencanaan dan penyusunan anggaran yang tidak tepat Terjadi penundaan proyek Peningkatan biaya tidak langsung Peningkatan biaya akibat perubahan kebijakan kerugian akibat korupsi dan penyuapan kerugian akibat perubahan politik Risiko Pasar dan Operasional Terjadi inflasi Terjadi fluktuasi suku bunga Terjadi fluktuasi nilai tukar mata uang
• Hasil Identifikasi Risiko setelah melakukan survei pendahuluan pada para responden didapatkan 14 variabel yang relevan terhadap proyek Apartemen Puncak Kertajaya, diantaranya adalah : No A. 1 B. 2 3 C. 4 5 6 D. 7 8
Variabel yang relevan Risiko Kondisi Lokasi Cuaca yang tidak menentu Risiko Material dan Peralatan Tidak tersedianya material dan peralatan Kenaikan harga material Risiko Tenaga Kerja Jumlah tenaga kerja berubah-ubah kenaikan upah tenaga kerja Ketersediaan sumber daya manusia untuk proyek kurang Risiko Kontraktual Perijinan pembebasan lahan Kesulitan mendapatkan perijinan
E. 9 10 11 F. 12 13 G. 14
Risiko Pelaksanaan Perubahan desain Menurunya kualitas pekerjaan akibat keterbatasan waktu Keterlambatan dalam pelaksanaan konstruksi Risiko Manajemen Kurang kominikasi antar anggota proyek Kinerja subkontraktor yang buruk Risiko Pasar dan Operasional Terjadi inflasi
• Analisa Risiko Dari survey utama didapatkan nilai probabilitas dan dampak dari risiko yang relevan. - Analisa risiko berdasarkan dampak terhadap biaya No 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
Jenis Resiko
Cuaca yang tidak menentu Tidak tersedianya material dan peralatan Kenaikan harga material Jumlah tenaga kerja berubah-ubah kenaikan upah tenaga kerja Ketersediaan sumber daya manusia untuk proyek kurang Perijinan pembebasan lahan Kesulitan mendapatkan perijinan Perubahan desain Menurunya kualitas pekerjaan akibat keterbatasan waktu Keterlambatan dalam pelaksanaan konstruksi Kurang kominikasi antar anggota proyek Kinerja subkontraktor yang buruk Terjadi inflasi
P Frekuensi 5 1 1 2 1 2 2 2 2 1 1 1 1 1
I Impact 2 1 2 1 1 1 4 1 3 1 3 1 1 5
Kategori Risiko Sedang Rendah Rendah Rendah Rendah Rendah Sedang Rendah Sedang Rendah Rendah Rendah Rendah Rendah
Hasil analisa didapat dari hasil pengeplotan nilai probabilitas dan dampak terhadap diagram matrik. Berikut contoh proses pengeplotan diagaram matrik dari risiko cuaca tidak menentu :
- Analisa risiko berdasarkan dampak terhadap waktu No 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
Jenis Resiko
Cuaca yang tidak menentu Tidak tersedianya material dan peralatan Kenaikan harga material Jumlah tenaga kerja berubah-ubah kenaikan upah tenaga kerja Ketersediaan sumber daya manusia untuk proyek kurang Perijinan pembebasan lahan Kesulitan mendapatkan perijinan Perubahan desain Menurunya kualitas pekerjaan akibat keterbatasan waktu Keterlambatan dalam pelaksanaan konstruksi Kurang kominikasi antar anggota proyek Kinerja subkontraktor yang buruk Terjadi inflasi
P I Frekuensi Impact 5 2 1 1 1 2 2 1 1 1 2 2 2 1 2 5 2 3 1 2 1 2 1 1 1 1 1 2
Kategori Risiko Sedang Rendah Rendah Rendah Rendah Rendah Rendah Tinggi Sedang Rendah Rendah Rendah Rendah Rendah
- Risiko yang berdampak signifikan risiko yang berkategori sedang dan tinggi risiko yang berdampak signifikan terhadap biaya P l Kategori No
Jenis Resiko
1 Cuaca yang tidak menentu 2 Perijinan pembebasan lahan 3 Perubahan desain
Frekuensi Impact 5 2 2 4 2 3
Risiko Sedang Sedang Sedang
risiko yang berdampak signifikan terhadap waktu P l Frekuensi Impact 1 Cuaca yang tidak menentu 5 2 2 Kesulitan mendapatkan perijinan 2 5 3 Perubahan desain 2 3
No
Jenis Resiko
Kategori Risiko Sedang Tinggi Sedang
• Respon Risiko - Respon risiko dan penyebab risiko terhadap biaya No Jenis Resiko 1 Cuaca yang tidak menentu 2 Perijinan pembebasan lahan 3 Perubahan desain
Penyebab 1. terjadi longsor 2. pekerjaan dewatering proses dipemerintahan terhambat permintaan owner
Respon 1. menambah tenaga kerja 2. evaluasi metode kerja berkomunikasi dengan pihak owner meminta tambahan variation order ke owner
- Respon risiko dan penyebab risiko terhadap waktu No Jenis Resiko 1 Cuaca yang tidak menentu
Penyebab 1. terjadi longsor 2. pekerjaan dewatering 2 Kesulitan mendapatkan perijinan terhambatnya owner memproses 3 Perubahan desain permintaan owner
Respon 1. menambah tenaga kerja 2. evaluasi metode kerja berkomunikasi dengan pihak owner meminta tambahan waktu ke owner
Kesimpulan • Didapatkan 14 variabel risiko yang relevan pada pelaksanaan proyek Apartemen Puncak Kertajaya. •
Berdasarkan analisa risiko didapat 3 yang berdampak signifikan terhadap biaya. Risiko-risiko tersebut adalah : Cuaca yang tidak menentu, Perijinan pembebasan lahan, Perubahan desain. Sedangkan risiko-risiko yang berdampak signifikan terhadap waktu sebagai berikut : Kesulitan mendapatkan perijinan, Cuaca yang tidak menentu, Perubahan desain
• Respon yang dilakukan terhadap risiko yang berdampak signifikan terhadap biaya, sebagai berikut : - Respon yang dilakukan terhadap risiko cuaca tidak menentu adalah dengan penambahan jumlah pekerja - Respon yang dilakukan terhadap risiko perijinan pembebasan lahan adalah sering berkomunikasi dengan pihak owner - Respon yang dilakukan terhadap perubahan desain adalah dengan meminta tambahan variation order ke pihak owner Sedangkan respon risiko yang dilakukan terhadap risiko yang berdampak signifikan terhadap waktu adalah sebagai berikut : - Respon yang dilakukan terhadap risiko kesulitan mendapatkan perijinan adalah dengan melakukan komunikasi dengan pihak owner - Respon yang dilakukan terhadap cuaca tidak menentu adalah dengan penambahan jumlah pekerja - Respon yang dilakukan terhadap perubahan desain adalah dengan meminta tambahan penambahan waktu ke pihak owner.
TERIMA KASIH Bagus Prasetyo Budi 3108100042
