Amsterdam Oostelijk havengebied; individuele grondkavels op Borneo een procesevaluatie
Amsterdam Oostelijk havengebied; individuele grondkavels op Borneo een procesevaluatie
Jeroen Frissen Piet van der Horst Eric Hagens Kees Leidelmeijer 74420/99
augustus 1999 Dit rapport is gedrukt op milieuvriendelijk papier
RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon 020-5221111 telefax 020-6276840 http://www.rigo.nl
Inhoud Management samenvatting .......................................................................................1 1
2
3
4
Inleiding ..............................................................................................................3 1.1
Individuele grondkavels op Borneo.............................................................3
1.2
Ontwikkeling Oostelijk Havengebied ..........................................................3
1.3
Wat is particulier opdrachtgeverschap?......................................................4
1.4
Evaluatie particulier opdrachtgeverschap op Borneo .................................5
1.5
Vraagstelling ...............................................................................................6
1.6
Aanpak van de evaluatie.............................................................................6
1.7
Leeswijzer ...................................................................................................7
Marktverkenning.................................................................................................9 2.1
Profiel huizenkopers in Stadsgewest Amsterdam (NVB)............................9
2.2
Enquête IJburg: profilering van belangstellenden.....................................11
2.3
Enquête eigenbouw Borneo......................................................................13
De start (voorbereidingsfase)...........................................................................17 3.1
Het idee.....................................................................................................17
3.2
De organisatie ...........................................................................................17
3.3
De tijdsplanning.........................................................................................20
3.4
Locatiekeuze .............................................................................................22
3.5
Planontwikkeling en verkaveling ...............................................................23
3.6
Randvoorwaarden en richtlijnen ...............................................................24
3.7
Werving, inschrijving en selectieprocedure ..............................................25
3.8
Gronduitgifte..............................................................................................29
Het ontwerp (ontwikkelingsfase) ......................................................................31 4.1
De opzet....................................................................................................31
4.2
De rol van het Stedenbouwkundig Begeleidingsteam ..............................31
4.3
De opdrachten van de architect ................................................................33
4.4
Randvoorwaarden.....................................................................................36
4.5
Voorkeurslijst architecten..........................................................................37
4.6
Workshops ................................................................................................38
4.7
De vereniging Borneo 6+7 ........................................................................39
4.8 5
6
7
Bouwaanvragen ........................................................................................41
De Bouw (realisatiefase) ..................................................................................43 5.1
Algemeen ..................................................................................................43
5.2
Vertraging in de ontwerpfase ....................................................................43
5.3
Nutsbedrijven ............................................................................................44
5.4
Het Grondbedrijf........................................................................................45
5.5
Bouw- en aannemersbedrijven .................................................................46
5.6
De bouwcoördinator ..................................................................................47
De output..........................................................................................................49 6.1
Algemeen ..................................................................................................49
6.2
De locatie en de woonomgeving...............................................................49
6.3
De prijs-kwaliteitverhouding ......................................................................49
6.4
Oordeelt u zelf...........................................................................................51
Aanbevelingen..................................................................................................57 7.1
Algemeen ..................................................................................................57
7.2
Overwegingen ...........................................................................................57
7.3
Voor herhaling vatbaar..............................................................................59
7.4
Niet op deze wijze .....................................................................................60
Literatuurlijst ............................................................................................................67 Geïnterviewde personen .........................................................................................69
Management samenvatting Centrale vraag Is uitgifte van individuele grondkavels, zoals uitgevoerd op Borneo, voor herhaling vatbaar?
Overwegingen Ontbreken eenduidige doelstelling: Omdat een eenduidige doelstelling van het project ontbreekt, is moeilijk aan te geven of een dergelijk project voor herhaling vatbaar is. De evaluatie van de uitgifte van individuele grondkavels op Borneo beperkt zich tot het aangeven van de knelpunten, te overwegen aanpassingen en consequenties van keuzen. Geen representatief beeld: De locatie waar de individuele grondkavels zijn uitgegeven heeft een aantal bijzondere kenmerken waardoor geen representatief beeld wordt gegeven van particulier opdrachtgeverschap. Het experiment geeft wel een goed beeld van problemen die zich bij vervolgprojecten voor kunnen doen. Geen doel op zich: De uitgifte van individuele grondkavels staat in de belangstelling omdat het een middel is om de invloed van de consument op de woning te vergroten. De kwaliteit en diversiteit van de woningvoorraad zou hiermee zijn gediend. Uitgifte van individuele grondkavels en het geheel particulier laten realiseren van woningen is niet de enige manier om dit doel te bereiken. Ook systeembouw, catalogusbouw, consumentgerichte projectontwikkeling en collectief opdrachtgeverschap bieden mogelijkheden.
Voor herhaling vatbaar? De vraag naar eigenbouw In de Regio Amsterdam heeft 37% (46.000) van de potentiële kopers met een bovenmodaal inkomen belangstelling voor individuele bouw (eigenbouw). De vraag naar eigenbouw onder de geïnteresseerden in IJburg is 13 tot 24%. De vraag naar eigenbouw richt zich vooral op het duurdere segment (>4 ton). Uitgifte van individuele kavels kan een bijdrage leveren aan het verminderen van “goedkope scheefheid”. Een belangrijk deel van de eigenbouwers laat een betrekkelijk goedkope woning achter (woonlasten < 61% koop). Veel eigenbouwers hebben een voor woningbouw relevante achtergrond. De waardering van het resultaat Door de (geïnterviewde)betrokkenen wordt het resultaat positief beoordeeld. Het Stedenbouwkundig Begeleidingsteam (SBT) en de betrokken architecten spreken van een geslaagd project met een hoge architectonische en stedenbouwkundige waarde. Het SBT betreurt dat de gebruikte materialen en de kleurstelling van gevels niet aan het Stedenbouwkundig plan van eisen voldoen.
1
management samenvatting
Enkele opdrachtgevers hadden graag meer invloed op de woonomgeving. Geen van de problemen die zich tijdens het totstandkomingsproces hebben voorgedaan was onoplosbaar.
Niet op deze wijze Op grond van de vraag naar eigenbouw en de waardering van het resultaat kan worden gesteld dat uitgifte van individuele grondkavels voor herhaling vatbaar is. Zonder de kwaliteit van het resultaat dat op Borneo is behaald te willen bagatelliseren, kan tevens worden gesteld dat een volgende keer enkele zaken beter kunnen. a)
De randvoorwaarden en richtlijnen richtten zich op de vormgeving van de ontwerpen (afstemming) in plaats van op het beperken van de risico’s. Wanneer vrije kavels worden uitgegeven met als uitgangspunt dat de kopers zoals in de gemeentelijke brochure staat “het huis van hun dromen” mogen realiseren, is het aan te raden dat de gemeente zich richt op het enerzijds scheppen van ruimte en het anderzijds inkaderen van risico’s (afdwingbare afspraken over uiterlijke datum verlening bouwvergunning en opleveringsdatum, koppelen aan gronduitgifte).
b)
De ambtelijke capaciteit was groter dan bij projectmatig gerealiseerde projecten. De hoge ambtelijke capaciteit heeft een directe relatie met de hoge ambitie van het SBT met betrekking tot het streven naar een straatbeeld dat continuïteit en afwisseling in zich verenigt. Uitgebreide toetsing en het regelmatig afkeuren van ontwerpen is tijdrovend. Ook het tekort aan ervaring bij betrokkenen en een gemeente die gewend is aan een andere (sturende) rol zorgden voor extra en wellicht onnodige arbeidsuren.
c)
Het ontbreken van een eenduidige doelstelling heeft er tijdens het proces toe geleid, dat beslissingen niet altijd even gemotiveerd werden genomen. De verschillende betrokkenen hadden afwijkende doelstellingen, welke gedurende het proces met elkaar in conflict kwamen. Zo bleek het doel van de kopers ‘het mogen bouwen van je droomhuis’ moeilijk te combineren met het doel van de stedenbouwkundigen ‘eenheid in verscheidenheid’. Waarom mochten de kopers niet de architect van hun dromen kiezen? Een ander voorbeeld is dat het experimentele karakter, met bijbehorende risico’s, haaks staat op de verkoop van 15% van de kavels aan een ontwikkelaar ter beperking van de risico’s.
d)
De logistiek was onvoldoende gecoördineerd. In de realisatiefase had een aantal blokkades voorkomen kunnen worden wanneer de centrale coördinatie bij één partij had gelegen. Er ontbrak vanaf de start van het project een meer dominante rol van de gemeente (of een externe partij).
2
management samenvatting
1 Inleiding 1.1 Individuele grondkavels op Borneo "Een stuk grond waarop u naar eigen inzicht en wensen uw droomhuis kunt laten realiseren." Op deze wijze wordt in de brochure 'Wonen in een huis naar eigen ontwerp' de uitgifte van 60 individuele grondkavels door de gemeente Amsterdam op het schiereiland Borneo in het Oostelijk Havengebied aangekondigd. Hoewel er met vrije uitgifte van kavels in Amsterdam historisch gezien niet sprake is van iets nieuws, ook de grachtengordel is immers op deze wijze tot stand gekomen, is het project in deze tijd en zeker in deze stedelijke omgeving wel degelijk een fenomeen. Net zoals elders in Nederland worden in Amsterdam bijna alle woningen grootschalig en projectmatig gebouwd. De projectontwikkelaars en corporaties bouwen voor de ‘anonieme bewoner’. Op Borneo en Sporenburg wordt een deel van de woningen echter ontwikkeld door de toekomstige bewoners zelf. Van ‘anoniem opdrachtgeverschap’, naar ‘particulier opdrachtgeverschap’. De eerste resultaten van deze werkwijze zijn reeds zichtbaar (zie foto 1). foto 1: Een van de eerst opgeleverde woningen.
1.2 Ontwikkeling Oostelijk Havengebied Het Oostelijk Havengebied was lange tijd het kloppende hart van de Amsterdamse bedrijvigheid. Kranen, schepen, spoorwegwagons, pakhuizen en overslagloodsen bepaalden het beeld van dit gebied. Na de Tweede Wereldoorlog werd het gebied steeds meer gebruikt door de NS als emplacement, omdat de havenactiviteiten naar het westelijk deel van de stad werden verplaatst. Na aanvankelijke plannen om het gebied een nieuwe economische bestemming te geven, werd in 1978 echter besloten (vooral de behoefte aan versterking van het draagvlak van de stad,
3
binnen het compacte-stadsbeleid, speelde hierbij een rol) het gebied aan te wijzen als woongebied. In 1985 resulteerde dat in een door de gemeenteraad vastgestelde structuurschets en Nota van Uitgangspunten voor het Oostelijk Havengebied. Een aangepaste Nota van Uitgangspunten werd in 1990 aangenomen. Een belangrijk uitgangspunt hierin was de woningdichtheid van 100 woningen per hectare. Inmiddels is een groot deel van het Oostelijk Havengebied (onder andere KNSMen Java-eiland) veranderd van een werklocatie in een woonlocatie. Borneo en Sporenburg zijn de laatste schiereilanden die een metamorfose zullen ondergaan, maar wel op een geheel andere wijze dan op KNSM- en Java-eiland. Op laatstgenoemde eilanden overheerst de gestapelde appartementenbouw (5 tot 8 lagen). In februari 1994 werd het Stedenbouwkundige Programma van Eisen (SPVE) Borneo en Sporenburg aangenomen (Gemeentelijke Projectgroep Oostelijk Havengebied in samenwerking met New Deal, Amsterdam). Landschapsarchitect Adriaan Geuze van Bureau West 8 heeft een nieuwe stedenbouwkundige visie ontwikkeld voor Borneo en Sporenburg. Hij koos voor de historische binnenstad van Amsterdam als uitgangspunt, wat resulteerde in een verkavelingsmodel van laagbouw in hoge dichtheid (gemiddelde woningdichtheid van honderd woningen per hectare). De gedachte achter de laagbouw van Borneo en Sporenburg was het creëren van een kleinschalig en fijnmazig woonmilieu tussen de grote bakstenen gebouwen ten noorden (KNSM-eiland) en ten zuiden (pakhuizenstrook) van het plangebied. Dit woonmilieu (laagbouw in hoge dichtheid) moest voor de huidige Nederlandse omstandigheden opnieuw worden ‘uitgevonden’. De woningen strekken zich uit over de twee eilanden in zes evenwijdige stroken, 'woonlamellen' met een breedte van 25 en 35 meter. Net als in de binnenstad van Amsterdam zal een grote verscheidenheid aan woningen het straatbeeld bepalen. Naast deze ‘zee van huizen’, zoals Geuze het zelf uitdrukt, worden er drie grote woongebouwen ('meteorieten') met 600 appartementen gerealiseerd. In totaal worden er op Borneo en Sporenburg 2.153 woningen gerealiseerd.
1.3 Wat is particulier opdrachtgeverschap? Onder particulier opdrachtgeverschap kunnen verschillende methoden worden geschaard. Het belangrijkste criterium van eigenbouw is dat de woningbouw in samenspraak en/of samenwerking met de woonconsument tot stand komt. Er bestaan meerdere varianten van particulier opdrachtgeverschap, die allemaal een verschillende mate van invloed door de consument bieden. Naast traditionele eigenbouw worden systeembouw, catalogusbouw en consumentgerichte projectontwikkeling tot particulier opdrachtgeverschap gerekend. Bij traditionele eigenbouw bouwt de toekomstige bewoner al of niet met hulp van een aannemer zijn eigen woning. Bij systeembouw wordt in samenspraak met de toekomstig bewoner de gewenste woning ontworpen en wordt de woning volgens een bepaald bouwsysteem (prefab) door de systeembouwer gerealiseerd. De massaliteit en daarmee de schaalvoordelen zitten bij systeembouw in het op grote schaal ontwikkelen van bouwonderdelen, die goed op elkaar aansluiten en een
4
gestroomlijnd bouwproces mogelijk maken. Bij catalogusbouw kan de klant in een boek of op een internetpagina de woning naar keuze uitzoeken, die vervolgens door de ontwikkelaar op een bepaalde locatie wordt gerealiseerd. Consumentgerichte projectontwikkeling is de laatste tijd veel in het nieuws. Projectontwikkelaars 1 2 3 zoals Bouwfonds , NBM-Amstelland en Era-bouw worden door de toename van de aandacht voor de kwaliteit van woningen gestimuleerd de consument meer invloed te geven op de woningbouw. Het consumentgericht projectontwikkelingsmodel staat nog in de kinderschoenen en biedt momenteel nog betrekkelijk weinig 4 invloed op de vormgeving van de woning door de consument.
1.4 Evaluatie particulier opdrachtgeverschap op Borneo Deze evaluatie betreft een vrij traditionele vorm van ‘eigenbouw’. Op Borneo is aan de noordzijde van de Binnenhaven (zie kaart 1) aan particulieren de mogelijkheid geboden om naar eigen inzicht een huis te ontwerpen en te bouwen op individuele grondkavels. Er zijn door de gemeente Amsterdam 60 individuele grondkavels (verdeeld over twee bouwblokken, BO-6 en BO-7) uitgegeven. Het ene blok (BO-6) omvat 26 kavels; het andere blok (BO-7) is groter en omvat 34 kavels. Het aanbieden van grondkavels is op dit moment voor Amsterdam een nog ongebruikelijke 5 aanpak . Helemaal ongebruikelijk is het dat het hier gaat om individuele grondkavels in een gebied waar in hoge dichtheid wordt gebouwd en de huizen in een gesloten straatgevelperspectief moeten worden opgeleverd. Kaart 1: Locatie bouwblokken BO6 en BO7.
1
Consumentgericht bouwen, consumenten hebben invloed op de kleurstelling en de indeling van de gevel (keuze tussen een aantal varianten).
2
‘One stop shopping concept’ van NBM-Amstelland waar de consument, begeleid door deskundigen, in een heuse woonwinkel zijn eigen woning kan samenstellen.
3
‘Personal housing’ is een door C. Weeber ontwikkelde variant op cataloguswoningen/systeembouw.
4
Frissen J., Keers G., Stimuleringsmodellen voor particuliere opdrachtgeverschap, tussenrapportage 3, Amsterdam, april ‘99 (onderzoek in opdracht van het Ministerie van VROM, DGVH).
5
In delen van het land is de vrije uitgifte van kavels iets heel gewoons. Zo wordt in Friesland 40% van de kavels vrij uitgegeven.
5
1.5 Vraagstelling De centrale vraagstelling van de evaluatie luidt: ‘Moet Amsterdam in meer projecten grondkavels gaan uitgeven of moet het bij dit experiment blijven?’ Op basis van het resultaat en de moeite die het heeft gekost om het project te verwezenlijken (het proces) is beoordeeld of het experiment voor herhaling vatbaar is in deze vorm, dan wel in aangepaste vorm. In het bijzonder is aandacht besteed aan: •= •= •= •= •=
de behoefte aan individuele grondkavels (markt); fysiek/ruimtelijke aspecten van het gebied; de organisatie van voorbereiding, ontwikkeling en uitvoering van het plan; de benodigde ambtelijke capaciteit; mate van tevredenheid van betrokkenen met het resultaat.
1.6 Aanpak van de evaluatie Deze evaluatie bestaat uit een beperkt kwantitatief en een meer uitgebreid kwalitatief deel. Het kwantitatieve deel levert een verkenning van de Amsterdamse markt voor eigenbouw op. Hierbij wordt gebruik gemaakt van uitkomsten van enquêtes die uitgevoerd zijn onder belangstellenden voor IJburg en Borneo en van de 6 uitkomsten van 'Huizenkopers in Profiel' . De kwalitatieve analyse levert een beschrijving van het gehele proces van eigenbouw op Borneo, met de bijbehorende plussen en minnen. Bij de beschrijving wordt het proces onderverdeeld in een voorbereidings-, ontwikkelings- en uitvoeringsfase. Er wordt gebruik gemaakt van uitkomsten uit interviews met betrokkenen (een lijst van de geïnterviewde personen is opgenomen in de bijlage) en een historische archiefstudie (zie figuur 1). Bij het beschrijven van een dergelijk complex proces als de bouw van woningen op individuele grondkavels is een kwantitatieve onderzoeksmethode als schriftelijk enquêteren weinig bruikbaar. In interviews met de betrokken actoren komen de verschillende percepties, rolopvattingen, gewoonten en ambities eerder naar buiten dan in bijvoorbeeld schriftelijke enquêtes. Diepgaande interviews bieden daarnaast ruimte om verder in te gaan op kenmerken die worden veroorzaakt door de lokale verscheidenheid of het unieke karakter van een proces. Als onderzoeksmethode heeft interviewen ook nadelen, die de lezer van onderliggend rapport in acht moet nemen. De interviews vonden plaats in een vertrouwelijke sfeer waarin de geïnterviewde geen blad voor de mond hoefde te nemen. Deze methode geeft enerzijds veel informatie, anderzijds zijn gegevens soms subjectief.
6
Huizenkopers in profiel - wie zijn zij en wat willen zij? - onderzoek naar wensen van potentiële huizenkopers, stadsgewest Amsterdam, Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers (NVB) en Onderzoeksinstituut OTB (TU Delft), november 1997.
6
figuur 1: Onderzoeksopzet evaluatie individuele grondkavels op Borneo.
Analyse: Kwantitatief
Aanbevelingen:
Enquête Borneo Enquête IJburg
Marktverkenning
Enquête regio Amsterdam Vergelijking andere relevante projecten c.q. experimenten
Evaluatie Borneo
Interview betrokkenen (N=21) Kwalitatief
Procesbeschrijving Archiefstudie
In de laatste hoofdstukken wordt het op Borneo toegepaste 'eigenbouwmodel' vergeleken met andere mogelijke modellen. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de kennis die is verworven met het onderzoeksproject 'Particulier opdrachtgeverschap' dat RIGO uitvoerde in opdracht van het Ministerie van VROM.
1.7 Leeswijzer Hoofdstuk twee bevat de kwantitatieve analyse van de Amsterdamse behoefte aan eigenbouw. In hoofdstuk drie wordt een beschrijving gegeven van de voorbereidingsfase. De beschrijving start bij het idee en eindigt bij de gronduitgifte. Hoofdstuk vier, de ontwerpfase, gaat in op de wijze waarop de verschillende partijen in onderlinge interactie tot de ontwerpen komen. In hoofdstuk vijf wordt de realisatiefase beschreven. Hierbij is een tweedeling gemaakt in een publiek deel (bouwrijp maken) en een privaat deel (de bouw). In hoofdstuk zes wordt het uiteindelijke resultaat behandeld. Tenslotte worden in hoofdstuk zeven aanbevelingen voor de toekomst gedaan.
7
8
2 Marktverkenning 7
In dit hoofdstuk wordt op basis van beschikbare onderzoeken een inschatting gegeven van de kwantitatieve vraag naar individuele grondkavels in Amsterdam. Het doel is een indicatie te bieden voor de vraag of het aanbieden van grondkavels aan particulieren in Amsterdam in de toekomst mag rekenen op voldoende belangstelling.
2.1 Profiel huizenkopers in Stadsgewest Amsterdam (NVB) De Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers NVB verricht periodiek onderzoek naar de wensen van huizenkopers in Nederland en in enkele onderscheiden regio’s. Het meest recente onderzoek (uit 1997) betreft een steekproef van 1.500 potentiële huizenkopers in de Randstad met een bovenmodaal inkomen. Zij representeren een totale groep potentiële huizenkopers met een bovenmodaal inkomen in de Randstad van ruim 850.000 huishoudens. Van de 1.500 respondenten komen 250 uit het stadsgewest Amsterdam. De gegevens voor Amsterdam waar hier verder aan wordt gerefereerd zijn gebaseerd op deze 250 respondenten. Belangstelling eigenbouw De belangstelling voor eigenbouw is volgens het NVB-onderzoek aanzienlijk. Over Nederland als geheel heeft meer dan 70% van de verhuisgeneigde kopers met een bovenmodaal inkomen belangstelling voor eigenbouw. Wel zijn er regionale verschillen: “De individuele bouw is regionaal gebonden: de grootste voorkeur voor eigenbouw is te vinden in het noorden en oosten van Nederland, terwijl het in de Randstad relatief weinig voorkomt. Naarmate de gewenste woningen duurder worden, neemt de vraag naar woningen op een eigen kavel toe,” aldus het NVB. In de regio Amsterdam heeft 37% van de potentiële kopers met een bovenmodaal inkomen belangstelling voor eigenbouw. figuur 2: Vraag naar eigenbouw in Amsterdam, Rotterdam en Nederland. uit 80% 70% 60% 50%
w el
40%
niet
30%
maakt niet uit
20% 10% 0% Amsterdam
Rotterdam
Bron: NVB, 1997.
7
Zie literatuurlijst.
9
Nederland
Volgens het CBS (1998) wonen in Amsterdam zo’n 250.000 huishoudens met een bovenmodaal inkomen. Voor de regio Amsterdam zijn dit er 465.000. Hiervan is op basis van de NVB-gegevens naar verwachting zo’n 45% verhuisgeneigd, oftewel zo’n 112.000 in Amsterdam en 200.000 in de regio. Een deel van deze groep opteert voor een huurwoning en valt dus af als potentiële eigenbouwer, maar volgens het Woningbehoefte onderzoek (WBO’94) is zo’n 60% van de bovenmodale woningzoekenden in Amsterdam op zoek naar een koopwoning. Verwacht mag worden dat dit aandeel sinds 1994 eerder groter dan kleiner is geworden. Wanneer we uitgaan van een belangstelling van 37% voor eigenbouw betekent dat een potentiële belangstelling van zo’n 25.000 huishoudens in Amsterdam en 46.000 in de regio. In schema ziet deze berekening er als volgt uit: huishoudens bovenmodaal (CBS)
45% verhuisgeneigd (NVB)
60% koop (WBO)
37% eigenbouw (NVB)
Amsterdam
250.000
112.500
67.500
24.975
Regio Amsterdam
465.000
209.250
125.550
46.454
Marktsegmenten In figuur 3 wordt, weer op basis van de NVB-gegevens, weergegeven welk bedrag potentiële bovenmodale kopers willen en op basis van hun inkomen zouden kunnen uitgeven aan een woning. Ongeveer de helft van de potentiële kopers in Amsterdam kan op basis van het inkomen een hypotheek financieren van meer dan ƒ600.000,-. Gemiddeld kunnen deze aspirant kopers over (maximaal) ƒ646.000,- beschikken. Dit is wel beduidend meer dan men gemiddeld bereid is te betalen. Het is echter wel een indicatie voor het marktsegment voor de eigenbouw: de duurdere sector. figuur 3: Maximale som die kopers willen en kunnen uitgeven voor een woning. 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
willen
f300f450.000
f450f600.000
kunnen f600f750.000
>f750.000
Bron: NVB, 1997.
Voor de berekening van de financiële mogelijkheden (‘kunnen’ in figuur 3) is uitgegaan van een volledige financiering waarbij de maximale hypotheek zes keer
10
8
het bruto jaarsalaris bedraagt. Deze indicator is conjunctuurgevoelig en zegt weinig over de werkelijke woningmarkt, maar geeft wel aan wat maximaal mogelijk is bij bouwen op individuele grondkavels. ‘Willen' zegt wat men wenst uit te geven op basis van de NVB-steekproef - en zegt dus iets over de gewenste prijs: slechts 13% wil meer dan ƒ450.000,- (minimale som voor eigenbouw op Borneo) voor een huis uitgeven. tabel 1: Sterke en zwakke punten. +
Bij benadering kent de regio Amsterdam 46.000 potentiële eigenbouwers.
+
De potentiële Amsterdamse koper kan (veel) meer betalen dan dat hij wil betalen voor een koopwoning. Dit is een aanwijzing dat er ruimte is voor eigenbouw-koopwoningen in het duurdere segment.
−=
Slechts 13% is bereid de minimale prijs van eigenbouw-woningen op Borneo te betalen.
2.2 Enquête IJburg: profilering van belangstellenden In het rapport ‘Bewoners van IJburg’ (Bureau P/A, 1996) wordt het profiel van de circa 10.000 belangstellenden (n=8.945) geschetst, op basis van een bij de aanmeldingskaart gevoegde enquête. Er wordt, aanvullend op de woonwensen, in de enquête gevraagd naar herkomst, inkomen, leeftijd en huishoudenstype. In tabel 2 wordt, onderscheiden naar huishoudenstype en leeftijdsklasse, een overzicht gegeven van de woonwensen van de belangstellenden voor IJburg. Voor het aandeel eigenbouw onder de geïnteresseerden in IJburg zijn de categorieën ‘zelf bouwen’ (11%) en ‘laten ontwerpen’ (13%) relevant. ‘Zelf bouwen’ betreft de traditionele manier van bouwen, onder ‘laten ontwerpen’ kunnen ook andere vormen zoals systeem- of catalogusbouw worden verstaan. De belangstellenden voor ‘zelf bouwen’ en/of ‘laten ontwerpen’ zijn voor het merendeel tweepersoonshuishoudens en gezinnen met kinderen. De meerderheid is jonger dan 55 jaar. Er kan geen eenduidige inschatting van de concrete vraag naar eigenbouw in IJburg worden gemaakt op grond van deze enquêteresultaten aangezien de respondenten meerdere specificaties mochten invullen. Er mag dan ook worden aangenomen dat er een aannemelijke overlapping zal zijn in de percentages van zelf bouwen en laten ontwerpen. Het is onbekend hoe groot die overlapping is. De enige indicatie die daarom te geven is, is dat de belangstelling voor eigenbouw in IJburg naar verwachting tussen de 13 en 24 procent ligt. Dit betekent in aantallen een vraag van 1.300 tot 2.400 woningen in een vorm van eigenbouw bij de huidige belangstellenden voor IJburg.
8
Hoewel een hypotheek van zes maal het jaarsalaris tegenwoordig door financiers wordt geaccepteerd moet worden opgemerkt dat dit een vrij risicovol uitgangspunt is. Drie à vier keer het bruto jaarinkomen wordt door deskundigen eerder als redelijk gezien.
11
tabel 2: Gewenste woningspecificaties naar huishoudtype en leeftijdsklasse. Specificatie
Huishoudenstype
Leeftijdsklassen
Totaal
Alleen
Stel
Gezin
<35
35-54
55+
Op het water
28%
44%
28%
46%
49%
5%
3659
(41%)
Met werkruimte
26%
39%
35%
41%
54%
4%
1864
(21%)
Extra ruimte
22%
42%
36%
47%
47%
7%
4059
(45%)
Studio
52%
34%
14%
53%
41%
6%
660
(7%)
Zelf bouwen
18%
43%
40%
42%
52%
6%
982
(11%)
Laten ontwerpen
19%
42%
39%
42%
53%
6%
1182
(13%)
Twee onder een kap
14%
46%
40%
54%
44%
2%
3016
(34%)
Vrijstaand
16%
47%
37%
50%
45%
5%
2709
(30%)
Totaal
26%
41%
33%
45%
46%
9%
8945 (100%)
Bron: Enquête IJburg, Bureau P/A, 1996.
Deze belangstelling is moeilijk te vergelijken met de potentiële belangstelling voor eigenbouw zoals die uit de NVB-enquête naar voren komt. Zo betreft de IJburgenquête slechts de belangstellenden voor IJburg en gaat het bij de NVB om geheel Amsterdam (of de regio). Ook mag worden verwacht dat de wensen van de belangstellenden voor IJburg concreter zijn dan die van de respondenten in het NVB-onderzoek. Tot slot betreft de NVB-enquête alleen de bovenmodale inkomens en de IJburg-enquête alle belangstellenden. Het is bekend dat met het inkomen (of het marktsegment) de belangstelling voor eigenbouw toeneemt. Bovendien mag worden verwacht dat huishoudens die op zoek zijn naar een huurwoning niet kiezen voor eigenbouw. Om deze redenen is het niet verwonderlijk dat de belangstelling voor eigenbouw volgens de NVBenquête (37%) groter is dan volgens de IJburg-enquête (maximaal 24% en waarschijnlijk zo’n 13%). In die laatste enquête zijn immers ook potentiële huurders en lagere inkomens vertegenwoordigd. Zo bezien ontlopen de ramingen voor eigenbouw elkaar waarschijnlijk weinig. De stelling lijkt dan ook redelijk dat op alle woningzoekenden in Amsterdam de belangstelling voor eigenbouw zo’n 13% uitmaakt van de vraag en dat onder de potentiële kopers met een bovenmodaal inkomen de vraag naar eigenbouw zo’n 37% bedraagt. Segmenten in IJburg Voor een nadere analyse van de belangstelling voor eigenbouw is het interessant te verkennen hoe groot de vraag is naar voor eigenbouw geschikte woningkenmerken, hier afgezet tegen herkomst van de respondent en de prijsklassen (tabel 3). De vraag naar de relevante kenmerken (zelf bouwen en laten ontwerpen) is hoger bij de geïnteresseerden van buiten Amsterdam. De vraag naar eigenbouw is groter in de categorie >400.000,-, wat logisch is daar eigenbouw vaak duurder is dan het seriematig ontwikkelen van woningen.
12
tabel 3: Vraag naar eigenbouw naar herkomst en prijsklasse. Woningkenmerken
Amsterdam
Buiten A’dam
<400.000,-
>400.000,-
Totaal
Zelf bouwen
72%
27%
46%
54%
920
Laten ontwerpen
77%
23%
43%
57%
1103
Overig
81%
19%
67%
33%
4633
Totaal
83%
17%
66%
34%
6656
Bron: Enquête IJburg, Bureau P/A, 1998.
tabel 4: Sterke en zwakke punten. +
De vraag naar eigenbouw onder de geïnteresseerden in Ijburg ligt tussen de 13 en 24 procent.
+
De vraag naar eigenbouw richt zich vooral op de duurdere segmenten (boven de ƒ400.000).
2.3 Enquête eigenbouw Borneo De uitkomsten van de enquête eigenbouw Borneo hebben betrekking op de belangstellenden die zich hebben ingeschreven voor een individuele grondkavel op Borneo. Dit betreft vanzelfsprekend een zeer specifieke groep. In tabel 5 staat aangegeven waarom belangstellenden al dan niet zijn overgegaan tot het kopen van een kavel op Borneo. Volgens de respondenten zit de aantrekkelijkheid van eigenbouw op Borneo vooral in de mogelijkheid van eigenbouw (89%), de aangeboden locatie (77%) en het wonen in Amsterdam (59%). Het zijn logische antwoorden, omdat het een eigenbouwproject is op een zeer aantrekkelijke locatie in Amsterdam. Op zichzelf is dit overigens wel bijzonder omdat de kans op eigenbouw in Amsterdam niet vaak voorkomt. Belangrijkste redenen om niet in te schrijven waren de grondprijs (38%), de randvoorwaarden (37%) en de kavelgrootte (29%). Dat de grondprijs een reden is 2 om af te haken is opvallend omdat de prijs per m lager was dan gewoonlijk in Amsterdam het geval is. Normaliter wordt de grondprijs volgens de residuele waardemethode bepaald. Dit is de restwaarde van de vrij-op-naamprijs minus de kostprijs. Hoge grondprijzen zijn daarmee een directe afgeleide van de krapte op de woningmarkt. Omdat er bij individuele grondkavels veel onzekerheden zijn, het was immers een experiment, is bij deze kavels vooraf een vaste, relatief lage grondprijs gesteld. Veel mensen haakten af op de locatiespecifieke randvoorwaarden op Borneo (zoals de maximale bouwhoogte), die streng geacht werden in vergelijking met randvoorwaarden in perifere locaties. Mensen die de kavelgrootte onvoldoende achtten verwachtten waarschijnlijk een kavel voor een vrijstaand huis met tuin zoals buiten de grote steden. De woningoppervlakte is voor Amsterdamse 2 9 begrippen, met gemiddeld 240 m BVO , namelijk ruim bemeten.
9
Bruto vloer oppervlak.
13
tabel 5: Redenen van bewoners om in te schrijven voor een individuele grondkavel. Redenen al dan niet in te schrijven de aangeboden lokatie/ligging
Wel ingeschreven (=26%) 26 77%
de prijs/kwaliteitsverhouding de grondprijs het experimentele karakter de duur van het proces / de looptijd de mogelijkheid tot eigen bouw/ontwerp
15
44%
-19
56%
--
Niet ingeschreven (74%) 22
23%
26
28%
36
38%
0
0
14
15%
30
89%
--
de mate van privacy
6
17%
18
de geplande winkelvoorzieningen
0
0
4
4%
de geplande groenvoorzieningen
0
0
14
15%
de geplande speelvoorzieningen
0
0
4
4% 16%
19%
de parkeermogelijkheden
0
0
15
ontsluiting per ov
2
5%
5
5%
ontsluiting per auto
3
8%
3
3%
wonen in Amsterdam
20
59%
goede belegging
9
26%
-- -9
9%
de kavelgrootte
--
--
27
29%
de randvoorwaarden
--
--
35
37%
anders, nl.
5
14%
25
26%
totaal: 34 Bron: Enquête Borneo, 1996, bewerkt door RIGO.
100%
95
100%
Profielschets eigenbouwers Borneo In tabel 7 wordt de woonsituatie van de geïnteresseerden, zowel inschrijvers als niet-inschrijvers, voor een individuele grondkavel op Borneo weergegeven. De tabel geeft een profielschets van ‘de eigenbouwer op Borneo’. Het totaal wordt gelijk gesteld met ‘geïnteresseerden’ en gesplitst in wel- en niet-ingeschrevenen. Vrijwel alle geïnteresseerden in eigenbouw op Borneo hebben een leeftijd tussen de 35 en 55 jaar. Dit komt overeen met het eerder geschetste profiel van de belangstellenden voor eigenbouw uit het NVB-onderzoek. De afnemende belangstelling onder ouderen voor eigenbouw heeft waarschijnlijk te maken met de in het algemeen wat mindere belangstelling voor koopwoningen in deze groep en met voor dit specifieke project - de grootte van de woningen. 55-plussers kiezen doorgaans voor een wat minder groot huis maar met meer comfort. De geringe belangstelling onder jongeren hangt waarschijnlijk eveneens samen met de geringe neiging tot kopen in deze groep en ook met de (nog) onvoldoende financiële middelen. De uiteindelijke inschrijvers zijn voor 61% te vinden in een segment met een smalle bandbreedte van 36 tot 45 jaar. De geïnteresseerden zijn voor veruit het grootste deel twee- of meerpersoons huishoudens (stellen zonder kinderen 35% en stellen met kinderen 53%). Ook dit komt in grote lijnen overeen met het NVB-profiel. De veronderstelling dat het Oostelijk Havengebied niet populair is bij gezinnen kan hiermee overigens worden verworpen. Het geringe aantal alleenstaanden kan waarschijnlijk worden verklaard uit de hoge prijzen en de grootte van de te ontwikkelen woningen. De uiteindelijke inschrijvers wijken voor wat betreft de huishoudenssamenstelling weinig af van de totale groep belangstellenden.
14
Onder de inschrijvers bevinden zich vooral mensen die reeds in Amsterdam wonen (88%). Dit is hoger dan het normale binnengemeentelijke verhuispercentage van rond de 70%. Hieruit zou kunnen worden afgeleid dat het aanbod op Borneo vooral voor Amsterdammers aantrekkelijk is. Eenderde van de geïnteresseerden heeft een jaarinkomen van boven de ƒ150.000,- bruto. Slechts 12% van de huishoudens heeft een inkomen van minder dan ƒ75.000,- bruto. De vrijgemaakte woning De vrij te maken woning van de eigenbouwers bestaat voor 61% uit koopwoningen. Dit is een relatief hoog percentage. Het kan worden verklaard uit het prijssegment van de eigenbouw op Borneo. Voor huurders is het een tamelijk grote stap in de wooncarrière om in het dure segment te kopen. Kopen in het duurdere segment is eenvoudiger wanneer men reeds vermogen heeft opgebouwd in de eigen woning. Ongeveer eenderde van de geïnteresseerden had in de vorige woonsituatie woonlasten van minder dan ƒ 700 per maand. Dat betekent dat ook eigenbouw de potentie bezit om goedkope woningen vrij te maken. Door particulier opdrachtgeverschap kunnen huishoudens voor de woonlasten kiezen die bij hun inkomen passen; particulier opdrachtgeverschap als mogelijkheid om goedkope scheefheid tegen te gaan. Het percentage geïnteresseerden dat voor verhuizing een meergezinswoning bewoont, is ongeveer gelijk aan het percentage meergezinswoningen in Amsterdam (69%). Onder de uiteindelijk ingeschreven geïnteresseerden ligt dit aandeel nog hoger. De individuele grondkavels oefenen waarschijnlijk vooral voor de bewoners van een meergezinswoning een grote aantrekkingskracht uit omdat het een unieke kans biedt om een grondgebonden woning in Amsterdam te betrekken. Wanneer men reeds in een eengezinswoning woont, zal dat aspect van deze woningen een minder grote rol spelen. tabel 6: Sterke en zwakke punten. +
Een belangrijk deel van de door de eigenbouwers achter te laten woningen is betrekkelijk goedkoop, waardoor eigenbouw een bijdrage kan leveren aan de vermindering van goedkope scheefheid.
+
De mogelijkheid van eigenbouw op een unieke locatie in Amsterdam was voor veel geïnteresseerden reden om zich ook daadwerkelijk in te schrijven.
+
Woningoppervlak is voor Amsterdamse begrippen ruim bemeten.
−=
De stedenbouwkundige randvoorwaarden bij het project vormden een reden voor een groep geïnteresseerden om zich niet in te schrijven.
−=
De kavelgrootte was volgens een groep geïnteresseerden te klein (geen tuin).
15
tabel 7:
Leeftijd
Huishouden
Herkomst
Huishoudenskenmerken en (voormalige) woonsituatie van geïnteresseerden voor een individuele grondkavel op Borneo. Wel ingeschreven
niet ingeschreven
totaal
< 25 jaar
0%
2%
2%
26-35 jaar
18%
29%
26%
36-45 jaar
61%
37%
43%
46-55 jaar
12%
23%
20%
55+
9%
10%
9%
1-persoons
15%
11%
12%
2-persoons
55%
52%
53%
3-persoons
24%
11%
15%
>3-persoons
6%
24%
19%
Amsterdam
88%
68%
73%
buiten A'dam
12%
32%
26%
9%
5%
6%
3%
6%
6%
24%
18%
21%
100-125.000
24%
15%
18%
125-150.000
12%
13%
13%
>150.000
30%
34%
35%
koopwoning
57%
66%
63%
huurwoning
45%
34%
36%
eengezins
24%
34%
32%
meergezins
78%
65%
68%
< 500
12%
14%
13%
500-700
20%
20%
19%
700-900
29%
20%
22%
900-1100
12%
9%
9%
1100-1300
9%
7%
7%
> 1300
18%
29%
25%
bruto < 50.000 jaarinkomen 50-75.000 per huishouden 75-100.000
Woning
Woningtype
woonlasten netto per maand
Bron: Enquête Borneo, Bureau P/A, bewerkt door RIGO, 1999.
16
3 De start (voorbereidingsfase) 3.1 Het idee In 1994 ontstond bij de dienst Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam het idee een aantal kavels vrij uit te geven aan particulieren. Bij de gemeente kwam zeer vaak de vraag naar een eigen kavel, maar daar was slechts zelden ruimte voor in de wijze van projectaanpak. Toch duidden diverse geluiden op een omvangrijke markt voor eigenbouw in Amsterdam. In 1994 begon de uitwerking van het idee om een deel van de beschikbare bouwlocatie aan particuliere opdrachtgevers uit te geven. Het project was in eerste instantie bedoeld als een experiment. Toch was het niet alleen de vraag naar individuele grondkavels die de ‘eigenbouw’ op Borneo stimuleerde. De gemeente Amsterdam verwachtte dat uitgifte van individuele grondkavels tot een bijzonder product zou leiden. Een aansprekend resultaat zou de aanblik van het woongebied Borneo kunnen sieren en een visitekaartje voor de betrokken bestuurders, architecten en bouwers kunnen betekenen. De politiek reageerde vanaf het begin positief. Zo zou eens kunnen worden geëxperimenteerd met het realiseren van een bouwproject zonder de projectontwikkelaar. Alleen het Grondbedrijf bood in het begin enige weerstand. Het vreesde dat zijn organisatie niet op een dergelijk project was ingericht en dat uitgifte van individuele grondkavels grotere risico’s met zich mee zou brengen. Particulier opdrachtgeverschap betekent immers meerdere onderhandelingspartners, meerdere erfpachtcontracten en meer onzekerheid. De politiek stond echter pal achter het voornemen en besloot in 1995 aan de noordzijde van de binnenhaven 60 kavels door particulieren naar eigen inzicht te laten invullen. Het geplande aantal woningen en de daarbij horende bebouwingsdichtheid zouden echter onverkort als randvoorwaarden gelden.
3.2 De organisatie Algemene organisatie Bij nieuwbouw zijn altijd diverse gemeentelijke diensten betrokken. In het geval van Borneo waren dit voornamelijk het Grondbedrijf, de dienst Ruimtelijke Ordening (dRO), de Stedelijke Woningdienst (bureau PA) en het Project Management Bureau (PMB). De afstemming en coördinatie tussen deze partijen is in handen gelegd van een projectmanager (PMB). Naast deze projectmanager, die het management voerde over Borneo en Sporenburg totaal, werd een specifieke projectleider aangesteld. De projectleider had de trekkersrol voor de 60 individuele grondkavels (Bo-6 en Bo-7). Voor de kwaliteitsbewaking was het Stedenbouwkundig Begeleidingsteam (SBT) aangesteld. Dit team functioneerde voor Borneo en Sporenburg totaal. Voor de 60 individuele grondkavels had het SBT de taak de stedenbouwkundige samenhang en esthetiek van de woningontwerpen te beoordelen. De organisatie is in schemavorm weergegeven in figuur 4.
17
figuur 4
Organisatieschema Bo-6 en Bo-7. gemeentebestuur
projectgroep OHG
uitvoeringsgroep oost
ronde tafel & bouwlogistiek
welstand
promotie
Supervisor
thematische overleggen (bodem/procuwo/ew
SBT
swd/grb
ontwerpteams woningbouw
dro
ontwerpteam maaiveld
dro
ontwerpteams bruggen
dro
ontwerpteam kunst
Algemene organisatiestructuur voor Borneo en Sporenburg Het gemeentebestuur heeft om de inrichting van het Oostelijk Havengebied te realiseren een projectgroep ingesteld, de projectgroep Oostelijk Havengebied. De vertegenwoordigers hebben mandaat voor hun dienst. Het besluitvormingskader van de projectgroep is in geval van Borneo en Sporenburg de uitvoeringsgroepOost. De taak van deze uitvoeringsgroep is vooral het bewaken van de voortgang van de verschillende projecten. De uitvoeringsgroep wordt ‘gevoed’ door ontwerpteams en door het Stedenbouwkundig BegeleidingsTeam (SBT). De ontwerpteams zijn werkverbanden waarin de gemeente, samen met een ontwikkelaar en eventuele belanghebbenden, de planontwikkeling tot stand brengt. Zij rapporteren aan de uitvoeringsgroep. Er bestaan verschillende ontwerpteams, zoals voor maaiveld, markt, bruggen en kunst. In de ontwerpteams zijn betrokken personen van de gemeentelijke diensten vertegenwoordigd, meestal in de vorm van een projectgroeplid. Projectgroepleden zijn verantwoordelijk voor de terugkoppeling in de uitvoeringsgroep.
18
Naast bovengenoemde onderdelen van de organisatie zijn er nog verschillende bijeenkomende groepen: •=
de ‘ronde tafel & bouwlogistiek van Borneo en Sporenburg’, een gecombineerde vergadering waarin de gemeentelijke diensten overleggen met opdrachtgevers en waarin de gang van zaken op de bouwplaats besproken wordt.
•=
het ‘bodemoverleg’, waarin alles wordt besproken met betrekking tot bodemonderzoek en de oplossing met betrekking tot de vervuilde bodem.
•=
‘Procuwo’ (projectcoördinatie en uitvoering van werken in de openbare ruimte), waarin het overleg over de ondergrondse infrastructuur plaatsheeft.
•=
Promotie, een vergadering die is bedoeld om gebied- en projectpromotie te initiëren.
•=
EW (economische werkgroep), gestart om ontruimingen te bewaken en als planvormingsgroep op economisch gebied (spreiding winkels/vestigingsbeleid bedrijfsruimtes etc.). Tot de taken van EW behoort ook het waterbeleid (woonbootverplaatsingen).
Stedenbouwkundig Begeleidingsteam De algemene kwaliteitsbewaking is in handen van het Stedenbouwkundig Begeleidingsteam (SBT). Het team bestond uit een afgevaardigde van de dienst Ruimtelijke Ordening en de Stedelijke Woningdienst en stond onder leiding van supervisor Adriaan Geuze. Adriaan Geuze ontwikkelde de stedenbouwkundige visie voor Borneo en Sporenburg. Deze visie is vertaald in het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE). Een van de belangrijkste in het programma uitgesproken doelen is het realiseren van een straatbeeld dat continuïteit en afwisseling in zich verenigt. Het Stedenbouwkundig Begeleidingsteam heeft als taak het evenwicht hierin te zoeken en heeft hiertoe wat betreft ontwerpen de supervisie. In deze functie functioneert het SBT als voorportaal voor de Welstand. Een positief oordeel van het SBT zal door Welstand worden overgenomen, waardoor welstandstoezicht in de praktijk van dit project als een formaliteit kan worden gezien. Projectmanager PMB De door de gemeente aangestelde projectmanager voor Borneo had de taak te zorgen dat het project gerealiseerd werd. De projectmanager voerde namens de gemeente de regiefunctie over het totale bouwproject Borneo en Sporenburg. Het betekende in dit geval het verzorgen van de coördinatie tussen de verschillende partijen, het bewaken van de vastgestelde planning en het toezien op de naleving van de afspraken door de diverse partijen. De projectmanager is bovendien intermediair tussen gemeentelijke diensten, SBT, particuliere opdrachtgevers, architecten, aannemers en andere betrokkenen.
19
Het Grondbedrijf Het Grondbedrijf Amsterdam is belast met het bouwrijp maken en de uitgifte van de grond. Voor Borneo betekent dit een uitgebreidere taak dan voor het Grondbedrijf gebruikelijk is. Waar het Grondbedrijf normaliter bouwrijpe grond verkoopt aan een beperkt aantal partijen (meestal projectontwikkelaars) stond men nu voor de taak 60 kavels met bijbehorende (bebouwings)randvoorwaarden aan particulieren te verkopen. Een complicerende factor bij de gronduitgifte was de verouderde kademuur en de vervuiling. De bodem van Borneo bleek door de industriële geschiedenis van het gebied dermate vervuild, dat de grond niet zonder meer bebouwd kon worden. Bovendien moest de kademuur worden vernieuwd. Als oplossing realiseerde de gemeente na sanering een isolerende funderingsplaat die een geheel vormt met de walmuur. Uit praktische, technische en financiële overwegingen gaf het Grondbedrijf de grond inclusief funderingen en grondkering in erfpacht uit. Naast het bouwrijp maken, hoorde de uitgifte van de grond en het meewerken aan de randvoorwaarden tot het takenpakket van het Grondbedrijf. tabel 8: Sterke en zwakke punten. +=
Het SBT als kwaliteitsbewaker is door de meeste betrokkenen als positief en uitdagend ervaren.
−=
Gedetailleerde randvoorwaarden, zoals min. vloerhoogten, materiaal gebruik, energieleverantie, beperken de ontwerpers in hun mogelijkheden en laten weinig ruimte voor bijzondere oplossingen.
−=
Richtlijnen zijn niet afdwingbaar. Ze kunnen wel worden gekoppeld aan gronduitgifte.
−=
Het Bouwbesluit laat niet altijd voldoende ruimte voor bijzondere ontwerpen.
3.3 De tijdsplanning Het eerste 'contact' tussen de belangstellenden en de eigenbouwkavels vindt plaats bij het uitkomen van een brochure met (rand)voorwaarden voor de eigenbouw op Borneo. De brochure komt uit op 16 maart 1996. Ook worden advertenties geplaatst om geïnteresseerden te werven. De inschrijving voor het project start op 15 april 1996, waarna gedurende een periode van een maand gegadigden kunnen inschrijven. Op 29 mei 1996 vindt de loting plaats waaruit de uiteindelijke ‘eigenbouwers’ naar voren komen. De ontwerpteams starten in oktober 1996 met het maken van een voorlopig ontwerp (VO). Volgens de planning zou dit een maand eerder moeten zijn gebeurd. Het voorlopig ontwerp is ook een maand later gereed dan gepland (januari 1997). De voorlopig ontwerpen worden aan de hand van maquettes beoordeeld in workshops. Na goedkeuring door het SBT werd vervolgens gewerkt aan een definitief ontwerp (DO). In de aanvankelijke planning zou in januari 1997 de eerste bouwaanvraag zijn ingediend. Dit is uiteindelijk 17 maart 1997 geworden (kavel 56). De start van de bouw was voorzien in september 1997 en viel gelijk met het moment van oplevering van de kadefundering. De start van de bouw van de eerste woning is uiteindelijk oktober 1997 geworden. De oplevering van de woningen was 18 maanden na de start van de bouw gepland: maart 1998. Dit is niet gehaald. De
20
eerste woning is in april 1998 opgeleverd. Na oplevering van de woningen zal de oude kademuur worden verwijderd. Dit was oorspronkelijk gepland in juni 1999 maar zal waarschijnlijk na de zomervakantie, in augustus 1999, plaatsvinden. Het is echter onwaarschijnlijk dat dan ook al de laatste woning zal zijn opgeleverd.
figuur 5: Tijdsbalk met planning, praktijk en vertraging van het bouwproces. Eerste ideeënvorming individuele grondkavels Borneo 20 juli: eerste zitting PMB Projectleider:15 jan 1995 16 maart: brochure 29 mei: Loting 21 juni: uitgifte kavels januari VO februari: DO 17 maart: eerste bouwaanvraag
PLANNING:
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
1999
2000
Voorbereidingsfase Ontwikkelingsfase
Realisatiefase
PRAKTIJK:
1994
1995
1996
1997
1998
start grondwerk oktober: oplevering fundering en kademuur november: start bouw augustus: aansluitingen WKK september: eerste bewoners 1 april: start bouw laatste huis 15 april: officiële oplevering augustus: afbreken oude kademuur 2000: Voltooiing Scheepstimmermanstraat
21
3.4 Locatiekeuze De gemeente Amsterdam geeft zelden individuele grondkavels uit. Nu ze dat wel doet zijn deze gepland op een van de mooiste locaties, direct aan het water. Borneo en Sporenburg hebben sowieso een unieke ligging. Het betreft lange smalle schiereilanden in het Oostelijk Havengebied. Op onderstaande kaart zijn de schiereilanden aangegeven en is het deel waar particulier opdrachtgeverschap wordt gerealiseerd (BO-6 en BO-7) met rood ingekleurd. Kaart 2: Locatie vrije bouwkavels langs de voormalige binnenhaven.
Bron: brochure Wonen in een huis naar eigen ontwerp (SWD).
Het idee was een mooie locatie aan het water, waarbij de huizen aan de achterzijde uit het water zouden oprijzen, naar voorbeeld van Dordrecht, Delft en Venetië. Het resultaat moest een representatief aangezicht van het Oostelijk Havengebied in zijn geheel en Borneo en Sporenburg in het bijzonder worden. In eerste instantie zocht de gemeente een plaats voor het plangebied waar de mogelijke problemen eenvoudig te isoleren waren en zich goed zouden laten bijsturen. Het Grondbedrijf voorzag vanaf het allereerste begin echter problemen voor deze locatie die een hoge graad van organisatie en strakke tijdspaden verlangde. Ondanks deze aanmerkingen van het Grondbedrijf werd toch gekozen voor Borneo. tabel 9: Sterke en zwakke punten. +=
De bouwlocatie heeft de potentie een zeer hoogwaardig woongebied te worden.
−=
De locatiekeuze was weinig doordacht wat betreft mogelijke problemen in de realisatiefase.
22
3.5 Planontwikkeling en verkaveling Uitgangspunten Landschapsarchitect Adriaan Geuze koos de historische binnenstad van Amsterdam als uitgangspunt voor de stedenbouwkundige visie op Borneo en Sporenburg. Evenals in wijken als de Jordaan stond de architect een kleinschalig en fijnmazig woonmilieu voor ogen, met een straatbeeld dat wordt bepaald door een grote verscheidenheid aan woningen. Het plan biedt tegenwicht aan de grote bakstenen gebouwen ten noorden en zuiden van het plangebied. Verkaveling De keuze van de landschapsarchitect resulteerde in een verkavelingsmodel van laagbouw in een dichtheid van gemiddeld bijna honderd woningen per hectare. Voor het gebied waar de individuele grondkavels waren gepland was het oorspronkelijk de bedoeling 70 kavels van 4,20 meter breed uit te geven. Voor de gewenste differentiatie is dit aantal in een later stadium teruggebracht tot 60 kavels in twee blokken, BO 6: 26 woningen en BO 7: 34 woningen van 4,20 tot 6 meter breed. De breedtematen na differentiatie waren 4,20, 5,10, 5,70 en 6 meter. Bij nader inzien werden ook deze afmetingen door sommige betrokkenen als te klein beoordeeld. De woningen moesten geschakeld worden gebouwd. Dit leverde problemen op met de erfgrenzen. Hierop werd in goed overleg de mogelijkheid geboden woningen te verbreden. In een aantal gevallen zijn dan ook - voor rekening van de kaveleigenaren - enkele kavels aangepast. De kavels 38, 33, 55 en 58 zijn tussen de 11 en 20 cm groter gemaakt. De stramienmaten van kavel 7 en 8 werden 4,65 meter. Kavels 42 en 43 werden respectievelijk 4,50 meter en 4,80 meter. Van de in totaal 60 kavels hebben er 11 een bijzonder karakter: 1 hoekkavel ter hoogte van het Amsterdam-Rijnkanaal (kavel 60); 3 hoekkavels met mogelijkheden 2 voor een bedrijfsruimte (kavels 1, 26 en 27); 7 kavels met tuin van 16 m (kavels 4, 14, 18, 30, 38, 42 en 55). Tuinkavel 42 is verplaatst naar 43. Het bruto bouwvolu3 3 me is minimaal 750 m en maximaal 1080 m . Bereikbaarheid en voorzieningen De bereikbaarheid van Borneo en Sporenburg in het algemeen is goed. Bovenal ligt het plangebied op fietsafstand van het centrum en het centraal station. Gezien de ligging aan het einde van de toekomstige IJ-boulevard en op het traject van de IJ-tram, zal het gebied in de nabije toekomst ook met de auto en het openbaar vervoer goed bereikbaar zijn. Een voorwaarde voor de ontwerpen was om een (inpandige) parkeerplaats op te nemen. Hier is in een aantal gevallen van afgeweken. De ontsluiting voor alle woningen inclusief die van de eigenbouwkavels wordt verzorgd door een ‘rondweg’ over het eiland. Naast woningen wordt in de directe nabijheid van het plangebied een bovenwijks winkelcentrum gebouwd. Er is plaats voor winkels, basisscholen, meerdere peuterzalen, kleine kantoren en dienstverlenende bedrijfjes. In de toekomst zullen
23
er, zoals het een stedelijk gebied betaamt, eveneens cafés en restaurants worden geopend. In principe mogen er op de 60 individuele grondkavels alleen woningen worden gebouwd. Het is ook toegestaan om een praktijkruimte aan huis te bouwen, mits deze minder dan de helft van het bruto bebouwde oppervlak beslaat. Op de koppen van de blokken is gedeeltelijk bedrijfsruimte mogelijk en tussen de twee eigenbouwblokken in is op de kop van BO-6 een horeca-etablissement toegestaan. Tabel 10: Sterke en zwakke punten. +=
Verkavelingvorm van laagbouw in hoge dichtheid zal het gebied stedelijk karakter geven.
+=
Met het KNSM- en Java-eiland bieden Borneo en Sporenburg afwisselende woonmilieus.
+=
Goede bereikbaarheid, voldoende voorzieningen.
−=
Volgens sommige betrokkenen hebben de uiteindelijke kavels te kleine afmetingen.
−=
Volgens sommige opdrachtgevers is er te weinig differentiatie in afmetingen kavels gerealiseerd.
3.6 Randvoorwaarden en richtlijnen Randvoorwaarden Voor de individuele grondkavels golden hoofdzakelijk dezelfde eisen als voor alle andere bebouwing op Borneo en Sporenburg. De individuele grondkavel-woningen moesten aan het Bouwbesluit, bestemmingsplan en welstand voldoen. Daarnaast golden het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) en de voor Amsterdam geldende Richtlijnen Kwaliteit Woningbouw Amsterdam 1995. Bovendien moest worden voldaan aan de eisen van de Amsterdamse Nutsbedrijven (aansluitvoorschriften). De belangrijkste randvoorwaarden uit het door het Stedenbouwkundig begeleidingsteam samengestelde SPvE zijn: •=
bouwhoogte minimaal +10,65 m N.A.P. en maximaal +11,25 m N.A.P.;
•=
onderste bouwlaag (straatzijde) verplichte verdiepingshoogte van 3,5 m;
•=
rooilijn (waterzijde) is gelijk aan waterzijde nieuwe walmuur;
•=
bebouwing in de rooilijn: de rooilijn moet hoofdvlak blijven; uitsteeksels als balkons en luifels zijn slechts sporadisch en onder stringente voorwaarden toegestaan; erkers (alleen waterzijde) maximale overschrijding 50 cm. Inkepingen (waterzijde) zonder maximum;
•=
de gevels moeten, om de straatwand te vormen, voor de volgende percentages aanwezig zijn, gerekend als percentage van de straatwand: van de onderste 3,5 m moet in principe 100% gematerialiseerd zijn; van de eerste verdieping moet minimaal 70% gematerialiseerd zijn en van de tweede verdieping moet minimaal 50% gematerialiseerd zijn;
24
•=
privé-buitenruimten die tot aan de rooilijn/erfgrens komen moeten van het openbaar domein worden gescheiden door een tuinhek of een tuinmuur (met een beperkte transparantie);
•=
beneden de 3,5 m is de voorsprong ten behoeve van de kozijnen 7 cm terwijl het daarboven maximaal 25 cm is;
•=
de hemelwaterafvoer zit binnen het gevelvlak, tenzij deze wordt gebruikt als bijzonder expressiemiddel;
•=
materiaalkeuze conform de lijst 'materialisatie van gevels en daken'; het basismateriaal wordt een roodgetinte gevelsteen en houten kozijnen;
•=
verbeterd gescheiden rioolstelsel;
•=
individuele warmtelevering door Warmte Kracht Koppeling;
•=
architectenselectie via een voorkeurslijst van reeds op Borneo en Sporenburg bouwende architecten.
Milieu en kwaliteitsrichtlijnen De gemeente Amsterdam geeft de ontwikkelaars van nieuwbouwlocaties een pakket aan extra richtlijnen mee. Deze richtlijnen verwoorden wensen die de gemeente Amsterdam heeft ten aanzien van de kwaliteit van woningen en woonomgeving. Zo wordt de mogelijkheid geboden vanuit esthetisch oogpunt een bepaald materiaalgebruik en kleurstelling als richtlijn te geven. De milieurichtlijn 10 heeft als doel dat woningen zo duurzaam als mogelijk worden gebouwd. De status van de richtlijnen is niet bepaald hard. Ze dienen vaak als onderlegger bij onderhandelingen met corporaties en projectontwikkelaars over een nieuwbouwlocatie. Van richtlijnen is navolging niet afdwingbaar. In tegenstelling tot juridische en economische sturingsmiddelen waarin dwang een centrale positie inneemt, hebben dit soort richtlijnen wilsvrijheid als kernelement.
3.7 Werving, inschrijving en selectieprocedure De wervingscampagne voor de individuele grondkavels werd in gang gezet door een advertentiecampagne in vijf landelijke kranten en het doen uitgaan van het persbericht ‘Amsterdam gaat individuele grondkavels uitgeven’. De werving kreeg een vervolg met een brochure, een internetsite, een voorlichtingsavond voor geïnteresseerden en een boekje. Daarnaast werd er op de ‘Startmanifestatie Borneo en Sporenburg’ in de Zuiderkerk aandacht besteed aan de individuele grondkavels. Bij een stand werd een strooifolder uitgegeven. Onderzoek onder met het plan bekende respondenten geeft het succes van de verschillende media bij werving weer (zie tabel 11).
10
Duurzaam bouwen is onlangs opgenomen als vijfde pijler in het Bouwbesluit, op dit gebied mogen daarom geen extra eisen meer worden gesteld (het limitatieve karakter van het Bouwbesluit, zie ook voetnoot 25).
25
Opvallend is het hoge percentage respondenten dat bekend was met het project door mond-tot-mond-informatie en de tentoonstelling in de Zuiderkerk. Welk effect de persartikelen hierbij hebben gehad is onbekend. tabel 11: Succes van verschillende media bij werving voor individuele grondkavels. Medium
Percentage (n=165)
Advertentie in het Parool
9%
Advertentie in De Volkskrant
15%
Advertentie in De Telegraaf
6%
Advertentie in Trouw
1%
Advertentie in NRC Handelsblad
3%
Artikelen Borneo in dagbladen
15%
Tentoonstelling Zuiderkerk
24%
Vastgoedrubriek internet
1%
Mond-tot-mond info
25%
Bron: enquête Borneo.
Geen wervingsboekje, informatiebulletin noch contractaanbieding Het Grondbedrijf, dat was belast met de gronduitgifte, had weinig tijd voor extra werkzaamheden als de werving van particuliere opdrachtgevers. De meeste tijd en het grootste deel van het voor werving bestemde budget ging op aan de brochure ‘Wonen in een huis naar eigen ontwerp’. Geïnteresseerden kregen dit boekje ter informatie en om zich, wanneer ze aanspraak wilden maken op een kavel, in te 11 schrijven. De brochure geeft door de luxe lay-out een professionele indruk van het project. De inhoud werd, volgens geïnterviewden, door de particuliere opdrachtgevers echter unaniem als verwarrend betiteld. Door in één brochure meerdere doelen na te streven, is min of meer aan die doelen voorbij geschoten. Oorspronkelijk was het de bedoeling dat de brochure de voor geïnteresseerden benodigde informatie zou bevatten. Het uiteindelijke boekje heeft echter geen zuiver informatief karakter. Het is een mengsel van een informatieve brochure en een reclamefolder. De brochure bevat informatie over welk project in Borneo en Sporenburg uitgevoerd gaat worden. Het behandelt de gegevens van de kavels, op welke wijze ze uitgegeven worden, wat de bedoeling is met de 60 individuele grondkavels, met welke kosten de koper rekening moet houden en welke procedures kopers moeten doorlopen. Wervende teksten worden hierbij vermengd met strenge randvoorwaarden en informatie. Achter in de brochure zijn inschrijfformulieren bijgevoegd. De brochure verschafte volgens geïnterviewde bewoners niet de gewenste duidelijkheid, de in de brochure opgesomde randvoorwaarden hadden niet bepaald een wervende werking, de informatie was onvolledig en wat betreft de bouwkosten misleidend.
11
Het boekje bevatte ook de inschrijfformulieren, een lijst met architecten, de grondprijzen, model erfpachtsaanbieding en tekeningen van de bebouwingsgrenzen.
26
Dit laatste vraagt enige toelichting. Onder de kop ‘Uitgifte van kavels’ geeft de gemeente naast een toelichting op de erfpachtovereenkomst twee rekenvoorbeelden, waarin gekomen wordt tot bouwkosten bij kavelmaten van 4,2 en 6 meter breed. tabel 12: Kostenplaatje. Kavelbreedte Oppervlak Afkoopsom (50 jaar) Bouwsom (incl. fundering) Overige kosten: 35 % bouwsom
Rekenvoorbeeld* 4, 20 meter 67,20 m2 ƒ 58.929,- Incl. BTW ƒ 252.000,- ,, ƒ 88.200,- ,,
ƒ 399.129,- ,, Totaal Bron: 'Wonen in een huis naar eigen ontwerp' (SWD).
Variant 4,20 67,20 ƒ 68.925,ƒ 282.000,ƒ 98.700,ƒ 449.625,-
meter m2 Incl. BTW ,, ,, ,,
Bij nader inzien bleken deze voorbeelden niet geheel aan te sluiten bij de reali12 teit. Ten eerste omdat in een rekenvoorbeeld vergeten was de BTW mee te rekenen (zie tabel 12), terwijl in het staatje stond dat dit wel het geval was. Er werd weliswaar een erratum bijgeleverd waarin deze fout stond aangegeven, maar een dergelijk los papiertje trekt niet snel de aandacht van de lezer. Ten tweede omdat de kengetallen waren gebaseerd op projectmatige bouw. Bij particulier opdrachtgeverschap vallen de kosten anders uit. Hier was al wel enigszins rekening mee gehouden door niet uit te gaan van de 22-27% bijkomende kosten die door de gemeente voor projectmatige bouw worden gerekend maar van 35%. Dit was volgens sommige betrokkenen echter nog steeds te weinig. Het wekken van de indruk dat genoemde getallen en gehanteerde verhoudingen reële schattingen waren, heeft verschillende eigenbouwers op het verkeerde been gezet en is waarschijnlijk een van de factoren geweest waardoor sommige eigenbouwers in de 13 problemen zijn gekomen. Wellicht hebben bij de samensteller van de brochure de 14 twee doelstellingen, ‘informatie’ en ‘werving’, enigszins door elkaar gelopen. Inschrijfprocedure en selectie De inschrijvingsprocedure geschiedde aan de hand van het inschrijfformulier achter in de brochure ‘Wonen in een huis naar eigen ontwerp’. Inschrijvers werd de kans geboden zich voor meerdere kavels in te schrijven. Het teveel aan inschrijvingen werd ondervangen door een loting, waarbij de hoogst genoteerde keuze op de lijst werd vergeven. De sluiting van de inschrijving was op 17 mei 1996. Op dat moment hadden 63 mensen zich ingeschreven. Te late inschrijvingen werden op de reservelijst geplaatst. Op 29 mei 1996 vond de loting plaats bij een notaris. De inschrijfformulieren werden in ondoorzichtige enveloppen gedaan en in een doos gedeponeerd.
12
Volgens geïnterviewden.
13
Particuliere opdrachtgevers zijn echter altijd zelf in eerste instantie verantwoordelijk voor de bouwprijs. Wanneer je een dure woning ontwerpt, kun je de gemeente moeilijk verwijten dat de bouwkosten hoog zijn.
14
Dit is geen harde constatering omdat de motieven niet geheel kunnen worden achterhaald, maar een veronderstelling.
27
Vervolgens werden één voor één enveloppen getrokken. De notaris kende aan iedere getrokken inschrijver een rangnummer toe. In volgorde van rangnummer werden steeds, op volgorde van de bij inschrijving opgegeven voorkeur, de beschikbare kavels van de hoogste voorkeur voorwaardelijk toegewezen. Voorwaardelijk omdat de toewijzing pas definitief werd, nadat de gemeente een bankgarantie van ƒ10.000,- van de inschrijver had ontvangen. Inmiddels werd het project door mond-tot-mondreclame steeds bekender en hadden zich 79 mensen ingeschreven. Opvallend was dat meer dan de helft van de ingelote ‘particuliere opdrachtgevers’ beschikt over een relevante achtergrond (lees: architect, bouwer, ontwikkelaar of stedenbouwkundige). Wellicht is daaruit af te leiden dat het project in die kringen meer bekendheid genoot. Onvoorziene effecten De inschrijvings- en selectiemethode had onvoorziene effecten. Het meest opvallend was dat na loting, ondanks de grote vraag, negen kavels (15%) overbleven. De redenen waren divers. Zo hadden stellen zich twee keer ingeschreven om meer kans te maken. Wanneer ze één kavel hadden bemachtigd deden ze niet meer mee voor de andere kavels. Anderen hadden zich voor enkele kavels (of één kavel) ingeschreven en deden dus niet meer mee wanneer deze vergeven waren. 15
Terwijl de grond niet tegen marktprijzen werd uitgegeven, was er geen antispeculatiebeding in de regelgeving opgenomen. Dit had als gevolg dat er werd gespeculeerd met de bouwkavels en dat een projectontwikkelaar beslag wist te leggen op negen kavels door medewerkers van zijn bedrijf in te schrijven. Volgens het ProjectManagementBureau (PMB) was de mogelijkheid om te screenen op beoogd eigengebruik beperkt. Het PMB stelt dat een dergelijke screening en het contractueel vastleggen van eigengebruik ongewenst en moeilijk uitvoerbaar is. Ten eerste moet er ruimte zijn voor noodzakelijke mutaties. Ten tweede kan in de vrije sector moeilijk een effectieve (juridische) beperking worden opgelegd. Er zullen volgens het PMB altijd ontduikingsconstructies blijven. Het Grondbedrijf ondernam weinig verdere acties om de negen niet verkochte kavels alsnog aan particuliere opdrachtgevers te verkopen. Er werd wel een poging gewaagd de kavels toe te wijzen aan personen die op de reservelijst stonden, maar dit leidde tot niets. De negen niet verkochte kavels werden toegewezen aan een projectontwikkelaar die ze, onder dezelfde voorwaarden als golden voor de andere opdrachtgevers, diende te ontwikkelen. Het Grondbedrijf gaf als verkoopvoorwaarde dat de ontwikkelaar zich garant stelde voor de bouw van eventueel toekomstig open te vallen kavels. De ontwikkelaar moest dan de bouw overnemen inclusief de reeds gemaakte plannen. Hiermee fungeerde de ontwikkelaar dus als een soort vangnet. Deze handelswijze bood het Grondbedrijf aldus de mogelijkheid van risicoreductie. De uitgifte van 15% van de individuele grondkavels aan een projectontwikkelaar werd niet door iedereen positief ontvangen. Critici, waaronder particuliere op-
28
drachtgevers en een lid van het SBT, vonden de prijs van de risicoreductie hoog en hadden de voorkeur gegeven aan een aanvullende selectieprocedure. Eén van de betrokkenen stelde dat de projectontwikkelaar wat betreft de bouw weliswaar een meer gestroomlijnd proces had dan de particuliere opdrachtgevers en als een van de weinige bouwers de woningen voor de begrote prijs opleverde, maar dat met deze oplossing “de ziel van het plan is verkocht”. Uitlopende onderhandelingen De onderhandelingen met de projectontwikkelaar, over de voorwaarden waaronder hij de negen kavels mocht bebouwen, veroorzaakten het eerste echte oponthoud in het bouwproces. De gemeente stelde als voorwaarden dat de projectontwikkelaar zich aan dezelfde randvoorwaarden zou houden als de particuliere opdrachtgevers, dat hij een ‘achtervangfunctie’ zou hebben voor openvallende kavels en dat hij de woningen in samenspraak met de toekomstig bewoner zou ontwikke16 len. Door het uitlopen van de onderhandelingen kon het Grondbedrijf de definitieve toewijzing van de kavels en de erfpachtaanbieding (gepland op 21 juli ’96) niet tijdig rond krijgen. tabel 13: Sterke en zwakke punten. −=
De meeste geïnteresseerden kenden het project door mond-tot-mondreclame. Het mengen van informatieve en wervende tekst in de brochure leidde tot onduidelijkheid.
−=
Onderhandeling met projectontwikkelaar over het dragen van risico en andere voorwaarden leidde tot vertraging.
−=
Wanneer een prijsindicatie wordt gegeven, moet deze voldoende realiteitszin hebben en foutloos zijn (incl. BTW). Er dient rekening te worden gehouden met het unieke karakter van het project. Dit is volgens geïnterviewden onvoldoende het geval geweest.
−=
Er is geen anti-speculatiebeding opgenomen waardoor speculatie en projectmatige ontwikkeling achteraf niet konden worden voorkomen.
−=
Onvoldoende alternatieven zijn overwogen voor de inbreng van de projectontwikkelaar. Er zijn ook andere manieren om risico van vrijvallende kavels te dekken. In een ander eigenbouwproject (Frederik Hendrikplantsoen, Amsterdam) heeft bijvoorbeeld een corporatie de achtervang verzorgd.
3.8 Gronduitgifte De grond waarop de woningen worden gebouwd is in voortdurende erfpacht uitgegeven; de woningen staan dus niet op eigen grond. Bij een woonbestemming dient de voor de erfpacht verschuldigde vergoeding (canon) voor tenminste het eerste erfpachttijdperk van 50 jaar bij vooruitbetaling te worden voldaan (afgekocht). Deze verplichting tot afkoop is in de erfpachtovereenkomst opgenomen.
15
De kosten voor de aanleg van de walkade en de fundering zijn niet volledig aan de kopers doorberekend. Er werd met het oog op het experimentele karakter een lagere grondprijs gevraagd.
16
Deze vorm van ontwikkelen, waarbij de toekomstig bewoner inspraak heeft op de vormgeving en de indeling van de woning, wordt in het VROM-onderzoek naar Particulier opdrachtgeverschap ‘Consumentgerichte projectontwikkeling’ genoemd.
29
Indien de erfpachter dat wenst kan de canon ook over een tot 100 jaar verlengd erfpachttijdvak worden afgekocht. De grondwaarde die de grondslag vormt voor de bepaling van de canon, afkoopsommen en BTW is aan de terreingrootte gekoppeld. Deze grondwaarde bedraagt, 2 met uitzondering van de hoekkavels 1, 26, 27 en 60, ƒ 850 per m . Voor de 2 hoekkavels 1 en 27 was de waarde ƒ 950 per m en voor de hoekkavels 26 en 60 2 ƒ 1.050 per m . Bij de standaard kavelbreedtes komt dat neer op de in tabel 14 opgenomen bedragen. tabel 14: Financieel overzicht erfpacht; de prijzen.
17
Kavel
lengte x breedte
oppervlak (in m2)
grondwaarde
BTW grondwaarde
Canon (per jaar)
afkoopsom (50 jaar)
afkoopsom (100 jaar)
A
16,00 * 4,20
67,20
57.120
9.996
4.399,-
58.929,-
73.661,-
B
16,00 * 5,10
81,60
69.360
12.138
5.341,-
71.548,-
89.435,-
C
16,00 * 5,70
91,20
77.520
13.566
5.970,-
79.974,-
99.968,-
D
16,00 * 6,00
96,00
81.600
14.280
6.284,-
84.180,-
105.225,-
De gemeente heeft vooruitlopend op de uitgifte in het kader van de verbreding van de Binnenhaven en de sanering van het gebied voor alle kavels een funderingsplaat annex walmuur gerealiseerd. De erfpachters is de mogelijkheid geboden de standaardvoorziening aan te passen aan hun woningontwerp. De vergoeding voor 2 de funderingsplaat/walmuur is gebaseerd op een vergoeding van ƒ 491 per m exclusief BTW voor de standaardvoorziening. Dit bedrag is, zover de basisvoorziening is aangepast, verhoogd met de aan de aanpassing verbonden meerkosten. Op de ingangsdatum van de erfpacht is de funderingsplaat/walmuur aan de erfpachters overgedragen. Op de ingangsdatum van de erfpacht waren de erfpachters aan de gemeente verschuldigd: de afkoopsom over 50 jaar, de BTW over de grondwaarde, de vergoeding voor de funderingsplaat/walmuur en de BTW daarover. Voor de onderscheiden standaardkavels komt dat bij een standaardvoorziening funderingsplaat/walmuur neer op de in tabel 15 opgenomen bedragen. 18
tabel 15: Financieel overzicht erfpacht: afkoop, fundering/walmuur en BTW. Kavel
oppervlak
A
67,20
B
Afkoopsom 50 jaar
BTW grondwaarde
vergoeding walmuur
58.929,-
9.996,-
32.995,20
5.774,16
107.694,36
81,60
71.548,-
12.138,-
40.065,60
7.011,48
130.763,08
C
91,20
79.974,-
13.566,-
44.779,20
7.836,36
146.156,56
D
96,00
84.180,-
14.280,-
47.136,00
8.248,80
153.844,80
17
Gegevens hebben betrekking op standaardkavels.
18
Gegevens hebben betrekking op standaardkavels.
30
BTW walmuur
totaal te voldoen
4 Het ontwerp (ontwikkelingsfase) 4.1 De opzet De kavels zijn verdeeld, de particuliere opdrachtgevers zijn bekend, het creatieve deel van het proces kan beginnen. In de ontwerpfase staat het Stedenbouwkundig Begeleidingsteam centraal, dat belast is met de kwaliteitsbewaking. Dit betreft enerzijds de architectonische kwaliteiten van de woningontwerpen en anderzijds de stedenbouwkundige kwaliteiten van het straatbeeld. Het spanningsveld tussen de ontwerpvrijheid van de architecten en het realiseren van een esthetisch aantrekkelijk geheel is de grote uitdaging van particulier opdrachtgeverschap in een stedelijke omgeving. Zeker wanneer zoals op Borneo de indruk wordt gewekt dat de opdrachtgevers het huis van hun dromen mogen ontwerpen. Naast het voorlichtingsmateriaal dat de gemeente in de voorbereidingsfase had gepresenteerd (paragraaf 3.7) zijn workshops georganiseerd. Tijdens deze workshops konden de ontwerpen ter beoordeling aan het SBT worden voorgelegd. Naast de gestelde randvoorwaarden moest een selectie van een kleine veertig architecten, die bekend waren met de stedenbouwkundige en architectonische eisen, zorgen dat het SBT wat betreft ontwerp en communicatie niet voor verrassingen zou komen te staan. Ongeveer 50% van de eigenaren organiseerde zich in de vereniging Borneo 6+7, met als doel het behartigen van de gezamenlijke belangen van de leden.
4.2 De rol van het Stedenbouwkundig Begeleidingsteam In paragraaf 3.2 (de organisatie) is reeds aangegeven dat de algemene kwaliteitsbewaking in handen is van het Stedenbouwkundig Begeleidingsteam, onder leiding van supervisor Adriaan Geuze. In deze functie functioneert het SBT als voorportaal voor de Welstand. Een positief oordeel van het SBT zal door Welstand worden overgenomen, waardoor welstandstoezicht in de praktijk van dit project als een formaliteit kan worden gezien. Het functioneren van het SBT wordt zowel vanuit de architecten als de opdrachtgevers als positief ervaren. De ‘ontwerpsessies’, workshops en begeleiding leidden tot een traditionele ontwerpwijze: definiëren-ontwerpen-schaven-afwerken. Het budget waarbinnen het SBT het ontwerpproces moest begeleiden bleek tijdens het proces veel te positief ingeschat. Zo was voor de supervisor vier uur per week begroot, maar deze heeft er naar eigen zeggen veertig uur per week aan besteed. Het SBT zag bij elk ontwerp een reden zich met de gang van zaken te bemoeien. De toppers werden gepusht, de architecten met volgens het SBT te weinig kwaliteit werden verbeterd (“autoritair welstandje spelen voor de tobbers”), sommige architecten werden beschermd tegen de opdrachtgever en sommige ontwerpers (in het bijzonder de catalogus/systeembouwers) werden, waar standaardisering dreigde, strak begeleid.
31
Een reden waardoor het SBT meer tijd kwijt was, was een verschil in interpretatie van de architecten met betrekking tot de fundering. De architecten betrokken het hoogteverschil van een meter, gereserveerd voor het onderbrengen van de invoeringen van leidingen en kabels, bij de inhoud van de woning. De fundering aan de waterzijde ligt een meter lager dan aan de straatzijde. Dit gaf bij een bouwhoogte van 11,25 meter boven het straatniveau, de mogelijkheid aan de 19 waterzijde een vierde verdieping te bouwen. Het SBT moest zich veel moeite getroosten de opdrachtgevers aan de randvoorwaarde van drie bouwlagen aan de straatzijde te houden, door vast te houden aan 3,50 meter voor de benedenverdieping aan de straatzijde. Een andere tijdrovend geschilpunt betrof het dakterras. In het SPvE staat dat 25% van het te bebouwen oppervlak een vierde bouwlaag vermag. Dit bleek voor interpretatie vatbaar. 25% van alle woningen op Borneo en Sporenburg of 25% per bouwblok c.q. project? In elk geval was bescherming van privacy een belangrijk uitgangspunt, om slechts incidenteel een vierde bouwlaag toe te staan. Zowel de ontwikkelaar aan de overzijde van de Binnenhaven, als die aan de overzijde van de individuele grondkavels bleek een vierde bouwlaag (en zelfs een vijfde laag) in het bouwplan te realiseren. Door de meest gedupeerde kaveleigenaren, degenen die inkijk op hun lager gelegen dakterrassen vreesden, is een bezwaarprocedure gestart. De gemeente en het SBT zijn met alle betrokken partijen in overleg getreden om tot een aanvaardbare oplossing te komen. Dit is uiteindelijk gelukt. Een derde onverwacht probleem was dat de grote opdrachtgevers (ontwikkelaars) probeerden de randvoorwaarden naar eigen inzicht te interpreteren. Het SBT kon in deze gevallen de architect wel overtuigen van de “juiste” interpretatie van de randvoorwaarden, maar niet de opdrachtgever. De positie van betreffende architecten kwam hierdoor vaak onder druk. In sommige gevallen werd de architect zelfs ontslagen of werd hiermee gedreigd. Het SBT was in dergelijke gevallen veel tijd kwijt aan het beschermen van de architect tegen de opdrachtgever. Ook het dilemma met betrekking tot de tussenmuren kostte veel onderhandelingen en daarmee veel tijd. Volgens geïnterviewden had de gemeente deze discussie misschien kunnen beperken, wanneer ze zelf het heft in handen had genomen. Ze gaf echter de sleutel voor de oplossing van dit probleem uit handen door vanaf het begin te stellen dat de opdrachtgevers er in onderling overleg uit moesten komen. Gezien de vele vragen hierover, gaf dit veel onduidelijkheid. In enkele gevallen 20 ontaardde het zelfs in een burenruzie nog voor men naast elkaar woonde.
19
Aan de waterzijde want de voorgevel moet de indruk wekken dat de woning uit drie bouwlagen bestaat, waarvan de eerste 3,5 meter hoog.
20
Wanneer iemand een tuin had werd de oplossing gevonden in de verkoop van een strookje (22 cm. d.w.z. muur plus spouw) grond ter lengte van die tuin aan de buurman die daar dan zijn buitenmuur kon optrekken. Dit moest dan wel eerst door BWT goedgekeurd worden. Kosten: ƒ1.000,- exclusief de bijbehorende notariële kosten. Wanneer de tuinbezitter meer dan een standaardmuur wilde diende hij/zij daarvoor de meerkosten te betalen. Anders lag het wanneer de buurman zijn woning geheel losstaand wilde bouwen en niets wilde weten van enige medewerking bij de realisatie van de buitenmuur. Immers degene die de buitenmuur op z’n eigen grondgebied dient te realiseren is niet alleen 20 à 30.000 gulden kwijt, maar ook zo’n 30 m3 (0.22*15*11,20 meter) volume. De gemeente is er, zoals al eerder geschetst, zelfs toe overgegaan enkele kavels te verschuiven omdat een kavel van 4,20 meter werd afgekalfd tot 4,08 meter.
32
Positie van het SBT Ondanks de intensieve begeleiding bleven bepaalde ontwerpen volgens het SBT onder de maat. Sommige opdrachtgevers bleven ondanks aanwijzingen ontwerpen inleveren die volgens het SBT onvoldoende kwaliteit bezaten. Uiteindelijk was het SBT min of meer gedwongen zijn goedkeuring te geven aan een ontwerp dat eigenlijk niet aan zijn wensen voldeed. Het was niet mogelijk op grond van verschillen in smaak ontwerpen te blijven afkeuren. Volgens een lid van het SBT speelde tijdsdruk hierbij ook een rol. Het blijven weigeren van ontwerpen vertraagt immers het bouwproces. Een ander dilemma was het vrijblijvende karakter van de kwaliteits- en milieurichtlijnen (zie ook paragraaf 3.2). Normaliter, dat wil zeggen wanneer corporaties of projectontwikkelaars de opdrachtgevers zijn, wordt met de gemeente onderhandeld over de voorwaarden. Omdat de corporaties en andere ontwikkelaars gebaat zijn bij een goede relatie met de gemeente, wordt vaak afgesproken genoemde richtlijnen in acht te nemen. Particuliere opdrachtgevers hebben dit belang niet, maken dan ook geen afspraken met de gemeente omtrent de richtlijnen en weten dat de gemeente ze niet kan opleggen. Ondanks de pogingen van het SBT en de projectleider zijn de richtlijnen door de opdrachtgevers op Borneo zelden in acht genomen. Er is dan ook niets terechtgekomen van de roodgetinte gevelsteen, de 21 houten kozijnen en de eenheid in hekwerken. Tijdverlies door lang overleg tussen SBT en architecten Na de vertraging in het toewijzen van de kavels werd het tweede tijdsverlies veroorzaakt door het niet tot overeenstemming komen van het SBT en de architecten/opdrachtgevers over het ontwerp. Hierdoor werden tekeningen te laat ingeleverd bij Bouw en Woning Toezicht en de uitvoerende partijen. tabel 16: Sterke en zwakke punten. −=
Bijna alle architecten gingen buiten hun budget.
−=
Spanningsveld tussen SBT en opdrachtgevers leidde vaak tot hogere kosten.
−=
Architecten hielden bij begroten weinig rekening met locatiespecifieke kenmerken.
−=
De taak van het SBT is zo groot als deze hem zelf maakt, dit is moeilijk te begroten.
−=
Kwaliteits- en milieurichtlijnen worden door particuliere opdrachtgevers niet in acht genomen.
−=
Het ontwerpproces duurde langer dan gepland waardoor vertraging werd opgelopen.
−=
Uiteindelijk wordt de rol van het SBT door de meeste betrokkenen als positief beoordeeld.
4.3 De opdrachten van de architect De architect vervult een cruciale rol in het ontwikkelingstraject van een te bouwen woning. Als vormgever van de woning wordt er aan alle kanten aan hem getrok-
33
ken. Zo wil de opdrachtgever een zo groot mogelijk huis met veel luxe voor weinig geld. Gedurende het ontwerp- en bouwproces dient de architect zich aan het budget te houden. De welstandscommissie of in het geval van Borneo de supervisor van het SBT, bewaakt de stedenbouwkundige kwaliteit van het geheel en stuurt de architect op de esthetische kwaliteit van het ontwerp en de samenhang met de omgeving. Daarnaast moet de architect de opdrachtgever ondersteunen bij de opdrachtverstrekking en moet hij de bouwer instrueren en controleren op de gebruikskwaliteit (figuur 6). “De architecten moeten de rug recht houden naar de opdrachtgever toe, het budget handhaven en tegelijkertijd de geest van het plan niet opgeven”, een gecompliceerde opgave dus. figuur 6:
De positie van de architect bij eigenbouw. SBT (hier: supervisor)
Opdrachtgever
Architect Aannemer/bouwer
Kosten en kwaliteit Er waren maar weinig architecten in staat de woning binnen het afgesproken budget te ontwerpen. Dit had meerdere oorzaken. Ten eerste was het ontwerpproces vaak complexer dan verwacht. Wanneer een ontwerp door de supervisor werd afgekeurd, moest de architect opnieuw overleggen met de opdrachtgever alvorens hij de op- en aanmerkingen kon verwerken. Het komen tot een zowel voor het SBT als voor de opdrachtgever acceptabel ontwerp, was voor de architecten vaak moeizaam. Een dergelijk proces van ‘trial and error’ duurt lang en is daarmee kostbaar. Bovendien kon een compromis duurder zijn dan het oorspronkelijke ontwerp. Een voorbeeld hiervan zijn de onderhandelingen die zijn gevoerd over de minimale vloerhoogte van de eerste verdieping. Opdrachtgevers die een garage op de begane grond wilden, vonden een hoogte van 3,5 meter jammer van de ruimte erboven en hielden zich niet aan deze randvoorwaarde. Het SBT wilde dergelijke afwijkingen niet accepteren en de opdrachtgever wilde geen afstand doen van de garage. Met vaak kostbaar “kunst en vliegwerk”, zoals het deels verlagen van de walmuur/fundering, konden beide wensen worden vervuld. Ten tweede bleken de architecten moeilijk te hebben kunnen inschatten welke extra kosten de diepte van de woningen en de beukmaat met zich meebrachten. Ook de in vergelijking met andere locaties hoge bouwplaatskosten waren door verschillende architecten niet ingecalculeerd, zodat aanbestedingen duurder uitvielen.
21
De catalogus waarin de keuze aan hekwerken zou worden gepresenteerd is er nooit gekomen.
34
Ten derde hanteerden de architecten vuistregels uit andere projecten, die op deze locatie, met deze randvoorwaarden en deze bouwmethoden irreëel waren. Zo werd de kubieke-meterprijs te laag ingeschat omdat deze woningen een zeer groot bouwvolume kennen. Er waren meerdere bezuinigingsrondes nodig om de begroting enigszins bij het budget te houden. De supervisor moest dan weer goedkeuren of anders werd de architect naar huis gestuurd om het werk over te doen. foto 2: In sommige gevallen is overgegaan tot verkoop.
De vierde reden is een veronderstelling van enkele geïnterviewden. Zij hebben het vermoeden dat veel architecten weinig ervaring hebben met kostenbeheersing. Een en ander had tot gevolg dat een aantal opdrachtgevers ver buiten hun begroting geraakte door optimistische begrotingen van hun architect. Dit werd opgelost door een aantal bezuinigingsronden, wat volgens het SBT de kwaliteit niet altijd ten goede kwam. In sommige gevallen is de opdrachtgever zelfs overgegaan 22 tot verkoop (zie foto 2).
22
Of te hoog uitgevallen kosten de enige oorzaak zijn van deze verkoop is moeilijk na te gaan. Volgens geïnterviewden is er echter een verband.
35
tabel 17: Sterke en zwakke punten. −=
Bijna alle architecten gingen buiten hun budget.
−=
Spanningsveld tussen SBT en opdrachtgevers leidde vaak tot hogere kosten.
−=
Architecten hielden bij begroten weinig rekening met locatiespecifieke kenmerken.
4.4 Randvoorwaarden Achteraf was er kritiek op de randvoorwaarden vanuit de gemeente, de aannemers en de supervisor. Men vond ze te ruim. Ook de te ruime keuze aan architecten en bouwers maakte het geheel onnodig gecompliceerd. Er waren teveel mazen in het net van randvoorwaarden, waardoor vaak gestreden moest worden om vloeroppervlak, buitenmuren en aanlegsteigers. Een lid van het SBT stelde dat bij een dergelijke woningdichtheid de randvoorwaarden beslist nodig zijn voor het bereiken van de gewenste kwaliteit. De randvoorwaarden dienden volgens hem vooral om het totaal te behoeden voor ongewenste keuzen van een individu. Hij had de randvoorwaarden echter ook als beknellend ervaren. Hij had het beslist niet erg gevonden een keertje af te wijken van een randvoorwaarde. Dit was echter onmogelijk omdat andere opdrachtgevers dan onmiddellijk ook vrijstelling zouden willen. Opdrachtgevers dreigden hiervoor zelfs te gaan procederen. In een concreet geval legde een architect een woning voor die het karakter had van een torentje. “Het was een prachtig ontwerp en het had, ondanks de afwijking van de randvoorwaarden goed gepast binnen het straatbeeld. We moesten het ontwerp afkeuren omdat andere opdrachtgevers de vrijstelling van de maximum hoogte als precedent zouden beschouwen. Er zouden meerdere aanvragen tot vrijstelling komen die we dan zouden moeten weigeren, met alle gevolgen van dien.” Ook vanuit de opdrachtgevers was er kritiek op de randvoorwaarden: men vond ze te star en te scherp. Dit in verband met de bouwhoogte, de hoogte van de onderste bouwlaag (waardoor een garage teveel volume opslokt), het materiaalgebruik, de keuze uit energieleverantie en de architectenkeuze. In de randvoorwaarden was niets geregeld over de verantwoordelijkheid voor de tussenmuren. Zodoende speelde tijdens het ontwerpproces de vraag op wie er verantwoordelijk is voor de realisatie van de buitenmuur, wanneer een buurman een tuin, patio, vide of een geheel losstaand huis bouwt. Ook was onbekend op wiens grondgebied de buitenmuur moest komen. tabel 18: Sterke en zwakke punten. −=
Gedetailleerdheid van de randvoorwaarden was onderwerp van discussie.
−=
Eenmalig vrijstelling geven van randvoorwaarden kan wellicht de kwaliteit van het totaal vergroten, maar stuit op weerstand bij andere opdrachtgevers.
−=
In de randvoorwaarden ontbrak een verantwoordelijkheidstoedeling over de gemeenschappelijke muren.
36
4.5 Voorkeurslijst architecten De randvoorwaarde waar de meeste kritiek op kwam was de selectielijst van 40 architecten. Het SBT wilde dat de architecten die een woning op de individuele grondkavels ontwierpen bekend waren met de architectonische en stedenbouwkundige uitgangspunten. Het SBT stelde een lijst op van architecten die reeds voor de andere opdrachtgevers op Borneo of Sporenburg ontwierpen. Volgens het SBT zou afwijken van de voorkeurslijst problemen opleveren wat betreft de deskundigheid van de architecten. Het werd een voorkeurslijst. Dit betekende dat in overleg met het SBT een architect kan worden geïntroduceerd die niet op de lijst staat. Dit zou echter eerder uitzondering dan regel moeten zou zijn. Het werd echter geen uitzondering. Een groot aantal particuliere opdrachtgevers wilde een architect in de arm nemen die niet op de lijst stond. In sommige gevallen wilde de opdrachtgever zelf ontwerpen, in gevallen waar een professionele ontwikkelaar de kavels had aangekocht had deze zelf ontwerpers in dienst en in sommige gevallen vielen de architecten op de voorkeurslijst onvoldoende in de smaak. Uiteindelijk is slechts in de helft van de gevallen een architect van de voorkeurslijst gekozen (zie tabel 19). tabel 19: Architectenkeuze. keuze architect:
Aantal keer:
Opdrachtgever is ook zelf architect
15 keer
Architectkeuze niet volgens de voorkeurslijst
15 keer
Architectkeuze volgens de voorkeurslijst
30 keer
De discussie omtrent dit soort lijsten heeft de gemoederen dusdanig beziggehouden, dat zelfs de Bond Nederlandse Architecten liet weten dat zo’n lijst de vrije keuze van de consument in het geding bracht. Enkele architecten riposteerden met de opmerking dat de BNA ook zo’n lijst hanteert voor haar eigen leden. Door een overigens zeer ervaren architect werd gesteld dat “het een verademing was weer eens andere gezichten te zien, dit gaf nieuwe en verfrissende ideeën”. Terugkijkend bleken de veronderstellingen van het SBT over de bekendheid met de uitgangspunten en daarmee samenhangend de deskundigheid op het gebied van budgetten, ongegrond. Ook een aantal architecten die wel op de lijst stonden ging over het budget heen. tabel 20: Sterke en zwakke punten. −=
Alle architecten hadden moeite om binnen het budget te blijven (diverse oorzaken).
−=
Een voorkeurslijst met architecten stuitte op veel weerstand. De meningen over het belang van een dergelijke lijst waren verdeeld.
37
4.6 Workshops Het initiatief voor de workshops lag bij het SBT. De workshops hadden meerdere doelen. Door voorafgaand aan de werkelijke beoordeling van de ontwerpen aan architecten de mogelijkheid te bieden hun schetsontwerpen te laten bekritiseren door het SBT, wilde men voorkomen dat ontwerpers te lang op de verkeerde weg bleven. Hiertoe wilde het SBT in een zo vroeg mogelijk stadium van het ontwerpproces de architecten kunnen corrigeren. Het SBT beoordeelde de plattegronden, gevels en doorsneden op grond van de eisen, voorwaarden en architectonische spelregels zoals aangegeven in de brochure ‘Wonen in een huis van eigen ontwerp’ en het Stedenbouwkundig programma van eisen. Ook de materialenlijst, zoals besproken in workshops en werkgroepen van de andere ontwikkelaars op Borneo en Sporenburg, werd bij de beoordeling betrokken. Hierin stonden de doelstellingen van het stedenbouwkundig plan met betrekking tot sfeer, materialen en detaillering. Een tweede reden om workshops te organiseren was het krijgen van een overzicht van het totale gevelbeeld en de mogelijkheid een en ander op elkaar af te stemmen. Hiertoe werd ontwerpers gevraagd een maquette en geveltekeningen te maken, die tijdens de workshops aan elkaar werden geschoven en geplakt. Tijdens deze workshops zou een uitwisseling moeten ontstaan die het gehele ontwerpproces en het uiteindelijke resultaat ten goede zou komen. Een derde reden was dat toekomstige buren elkaar konden ontmoeten, wat een stimulerende werking zou kunnen hebben. Bovendien zou contact tussen de verschillende opdrachtgevers kunnen leiden tot een samenwerking en afstemming in de realisatiefase (clustering). foto 3: Maquettes.
38
De workshops in de praktijk Voor Bo-6 zijn twee en voor Bo-7 zelfs drie workshops gehouden. De eerste workshops stonden in het teken van de eerste schetsontwerpen. De nadruk lag op ‘het in de juiste richting krijgen van de neuzen’. In de tweede bijeenkomst lag de nadruk op de beoordeling van het geheel (in verband met afstemming) en werd groen licht gegeven aan de ontwerpen die wat betreft het SBT akkoord waren. Naar aanleiding van de tweede workshop hadden opdrachtgevers van Bo-7 behoefte aan een derde bijeenkomst, waarbij in het bijzonder het daklandschap aan de orde moest komen. Tijdens de workshops is door de gemeente geprobeerd de particuliere opdrachtgevers te stimuleren samen te werken in de aanbesteding en de realisatiefase. Deze pogingen zijn grotendeels mislukt (zie paragraaf 4.7). Hiervoor is een aantal hoofdredenen aan te wijzen. Ten eerste hadden de ontwerpen zeer uiteenlopende constructievormen (houtskeletbouw, gietbeton, etc.). Ten tweede zouden de woningen op verschillende momenten worden gebouwd. Ten derde had de ontwikkelaar zijn eigen aannemer als bouwer. De sfeer was tijdens de workshops over het algemeen goed en de reacties waren van alle partijen positief. Ook tijdens de workshops nam de spanning tussen kwaliteit en budget een belangrijke plaats in. Punten die tijdens de workshops het meest ter discussie stonden waren de maximale bebouwingshoogte, de verplichte hoogte van de begane-grondetage van 3,5 meter, de uitstraling van de entrees en de vormgeving van de dakopbouw, balkons en erkers. tabel 21: Sterke en zwakke punten +=
Workshops bieden mogelijkheid schetsontwerpen te bespreken en de visie van het SBT toe te lichten, opdat het resultaat voor iedereen acceptabel is.
+=
Workshops bieden mogelijkheid ontwerpen af te stemmen en een beeld te krijgen van de gevels en daklandschappen.
+=
Tijdens workshops kunnen toekomstige buren kennismaken.
+=
De reacties van de deelnemers aan de workshops waren algemeen positief.
−=
Het maken van afspraken tussen opdrachtgevers over samenwerking in de realisatiefase (clustering) verliep moeizaam.
4.7 De vereniging Borneo 6+7 Een aantal bewoners besloot tijden de workshops gezamenlijk een vereniging op te richten, genaamd 'Belangenvereniging Borneo 6 & 7'. Het doel van de vereniging is het behartigen van de gezamenlijke belangen van de leden. De vereniging trachtte dit doel te bereiken door informatie te verstrekken, coördinatie te bevorderen, overleg te voeren met de gemeente omtrent de inrichting van het maaiveld en andere gemeentelijke voorzieningen, het bemiddelen bij gezamenlijke inkoop van goederen en diensten en het behartigen van de belangen van bewoners in het algemeen. Het is niet de taak van de vereniging, zo blijkt uit de Nieuwsbrief, taken van de individuele opdrachtgevers over te nemen. De relatie architect-bewoner en de
39
keuze voor een aannemer worden uitsluitend bepaald door de bewoner. De vereniging kan op deze punten wel informatie verschaffen en op verzoek van bewoners een bemiddelende rol spelen. Ook zou de vereniging een bemiddelende 23 rol kunnen spelen bij besluitvorming om in clusters de bouw aan te besteden. De vereniging verwachte een actieve rol te kunnen spelen naar de gemeente toe bij de inrichting van de openbare ruimte, de bodemverontreiniging, etc. Door de belangenvereniging wordt een nieuwsbrief uitgegeven. De vereniging in de praktijk Ongeveer 50% van de kaveleigenaren heeft zich verenigd in deze belangenvereniging. De gemeente heeft de oprichting van een belangenvereniging vanaf het begin aangemoedigd. De gemeente hoopte dat de vereniging ertoe zou leiden dat alle opdrachtgevers gezamenlijk met een beperkt aantal aannemers in zee zou gaan. Ondanks verwoede pogingen van enkele bewoners mislukte deze opzet. Er werden wel initiatieven tot clustering ontplooid maar men kwam, ondanks een eindeloze reeks overleggen en vergaderingen met alle partijen, nooit met alle betrokkenen op één lijn. Een belangrijke reden was dat de projectontwikkelaar al zijn eigen bouwbedrijf had. De ontwikkelaar probeerde opdrachtgevers aan zich te binden in een cluster voor zijn eigen bouwbedrijf. Een andere reden was dat een aantal individuele opdrachtgevers geen heil zag in overleg met anderen, geen tijd had of eenvoudigweg dacht individueel de problemen makkelijker het hoofd te kunnen bieden. De gemeente heeft in dit proces diverse suggesties gedaan om ondanks de belemmeringen en bezwaren toch te komen tot een clustering. Bovendien heeft de gemeente diverse schriftelijke tips aan de opdrachtgevers en architecten verstrekt. Volgens de gemeente is hier echter onvoldoende mee gedaan. De voorzitter van de belangenvereniging kreeg gedurende het proces een rol die hij niet behoorde te hebben en ook niet wilde. De gemeente ging de voorzitter van de vereniging steeds meer als intermediair naar de leden toe zien. De projectleider besefte bovendien dat er wat betreft de realisatiefase problemen op het logistieke vlak dreigden. Om beide problemen te verhelpen werd een bouwcoördinator aangesteld (zie 5.6). tabel 22: Sterke en zwakke punten. +=
Een vereniging van bewoners biedt mogelijkheden tot belangenbehartiging van de leden en biedt één aanspreekpunt voor gemeente en andere partijen.
+=
Aanstellen van een bouwcoördinator.
−=
Niet alle opdrachtgevers (slechts 50%) wilde deelnemen in de vereniging.
−=
Er kwamen te veel taken op de schouder van de voorzitter van de vereniging.
−=
De oprichting van een vereniging leidde niet tot de gewenste clustering in de realisatiefase.
23
Uit de Nieuwsbrief B 6 & 7: "Ware het niet verstandig geweest als de Gemeente van meet af aan een sturende rol op dit punt had gespeeld en niet alleen in woord en geschrift tot clustering had opgeroepen?".
40
4.8 Bouwaanvragen Nadat het SBT zijn goedkeuring heeft gegeven aan het definitief ontwerp (DO) kan de bouwvergunning worden aangevraagd. Voor alle bouwwerken, dus ook die op Borneo is een bouwvergunning nodig. Voordat de bouwvergunning wordt verleend toetst de gemeente het plan aan het SPvE, wat als tijdelijke vervanger diende voor 24 het bestemmingsplan dat nog in de maak was, de eisen van welstand (in dit geval een formaliteit), aan de eisen van de bouwverordening en aan het Bouwbesluit. Op technisch gebied mag de gemeente en ook het SBT geen andere toet25 singsgronden hanteren dan in het Bouwbesluit omschreven. De procedure van aanvraag tot het verkrijgen van een bouwvergunning duurt ongeveer 6 maanden. Kort samengevat verloopt het proces op de volgende wijze: •=
Bouw- en Woningtoezicht hebben namens B&W 5 weken de tijd om (na indiening) aan te geven of er stukken ontbreken. Onvoldoende gegevens leiden tot een niet-ontvankelijk-verklaring. Ook het niet op tijd indienen van aanvullende gegevens leidt tot niet-ontvankelijk-verklaring;
•=
14 dagen na het indienen vindt overleg plaats van het ambtelijke bouwberaad over de ontvankelijkheidstoets; de brandweer, SWD en Welstand hebben hun standpunt dan bepaald;
•=
3 weken later komt het plan opnieuw in het ambtelijke bouwberaad en wordt het inhoudelijk beoordeeld;
•=
na 1 week wordt het plan ter visie gelegd. Dit duurt 2 weken;
•=
1 week later gaat alles naar Gedeputeerde Staten. Het duurt gemiddeld 6 weken voordat GS een 'Verklaring van geen bezwaar' afgeeft;
•=
binnen drie maanden na het afgeven van bovenstaande verklaring wordt de bouwvergunning verleend.
Inmiddels wordt het bestek geschreven. Met de vergunning in de hand wordt een aannemer uitgezocht aan wie gevraagd wordt om aan de hand van het bestek een prijs op te geven. Vervolgens wordt tot realisatie overgegaan. Om onnodig tijdsverlies te voorkomen loopt de toetsing aan het bestemmingsplan, de welstand en het Bouwbesluit vaak parallel. In het geval van de vergunningaanvraag bij de individuele grondkavels op Borneo werd welstandstoezicht verzorgd door het SBT en werd pas na goedkeuring door het SBT het Definitief Ontwerp aan BWT 26 voorgelegd.
24
De gemeente Amsterdam was door GS gemandateerd het SPvE als voorlopige vervanger van het bestemmingsplan te gebruiken.
25
Het Bouwbesluit heeft een ‘limitatief-imperatief’ karakter. Limitatief omdat de gemeente geen andere toetsingsgronden mag hanteren. Imperatief omdat de gemeente moet nagaan of het plan aan het toetsingskader voldoet. Dit laatste betekent, dat het van geen belang is hoe wordt voldaan, zolang maar aan de prestatie-eis wordt voldaan. Dit biedt, en dat is zeker niet onbelangrijk als het gaat om eigenbouw, een zekere vrijheid voor experimentele vormen van bouw.
26
Tijdswinst heeft de constructie met het SBT dus niet opgeleverd.
41
Door het SBT en door particuliere opdrachtgevers is aangegeven dat de bouwregelgeving weliswaar flexibel is (imperatief), maar onvoldoende ruimte laat voor de wensen van particuliere opdrachtgevers. Zo zijn vanuit het oogpunt van aanpasbaar en duurzaam bouwen ‘onnodige’, maar wel sierlijke, in de architectuur passende trapjes verboden. Een ander voorbeeld is dat het toilet niet in de woonkamer mag uitkomen. Voor standaardwoningen is dit een bruikbare regel. Voor grote (design) woningen waarvan de indeling zodanig is dat alle ruimten op één ruimte (begane grond of balustrade) uitkomen is deze regel onnodig. De bouwregelgeving vormt dan een onnodige belemmering voor uitvoering van de wens van individuen. tabel 23: Sterke en zwakke punten. −=
Op gebieden die in het Bouwbesluit worden behandeld mogen door de gemeente geen aanvullende toetsingsgronden worden gevraagd. In de randvoorwaarden mogen dus geen extra technische belemmeringen zitten die voor projectmatige bouw niet gelden. De richtlijnen kwaliteit uit de brochure zijn dus genegeerd, evenals de milieuvoorwaarden.
−=
Bouwregelgeving is vaak weinig toegespitst op particulier opdrachtgeverschap.
42
5 De Bouw (realisatiefase) 5.1 Algemeen Dat de locatie problemen met zich mee zou brengen was in de voorbereidingsfase al door het Grondbedrijf voorzien, maar dat het particulier opdrachtgeverschap “an sich” zoveel problemen op het praktische vlak met zich mee zou brengen, kwam voor velen onverwacht. Vooral in deze fase werd veel gevraagd van de flexibiliteit, de samenwerking en de coördinatie tussen de verschillende partijen. Hierbij stonden de Nutsbedrijven, het Grondbedrijf, de aannemers en de bouwcoördinator centraal. foto 4: De bouw van Borneo.
5.2 Vertraging in de ontwerpfase Op het moment dat de bouwvergunning is toegekend kan de bouw in principe beginnen. Omdat het meerdere bouwplannen betreft en de bouwvergunningen op verschillende momenten werden aangevraagd, hadden de ontwerp- en realisatiefase een overlap. Dat het een hele flinke overlapping betreft blijkt uit het feit dat op het moment van oplevering van de eerste woning, nog niet alle bouwvergunningen zijn afgegeven. Dit gegeven lijkt onschuldig maar heeft in de realisatiefase de nodige problemen opgeleverd. De gemeente had gepland op 1 maart 1997 het bestek voor de funderingsplaat klaar te hebben voor de aanbesteding. De gemeente bood op het laatste moment aan de kopers een optie aan om de funderingsplaat (aanvankelijk vlak en op één hoogte) aan te passen aan ontwerpwensen (verdiepte garage, kelder, liftput, woonkamer). Daarvoor moesten de opdrachtgevers hun ontwerpen indienen bij het
43
Grondbedrijf. Hiermee konden dan de civieltechnische en financiële gevolgen van aanpassingen in de funderingsplaat worden doorberekend. Door het uitlopen van het ontwerpproces werden de ontwerpen echter te laat ingediend. Begin april werd via de fax met de opdrachtgevers onderhandeld, waarna pas medio april het definitieve ontwerp voor de plaat werd ingediend. Daarmee was de oplevering van de funderingsplaat meer dan een maand uitgelopen en voordat de walmuur/fundering kon worden opgeleverd was het september 1997. In onderstaande tabel wordt een overzicht gegeven van de oplevering van de woningen op de 60 individuele grondkavels op Borneo. tabel 24: Stand van zaken op dit moment (per 05-02-1999). Stand van zaken (per 05-02-1999):
aantal kavels:
percentage:
cumulatief:
Woning voltooid Voltooiing in week 4 t/m 10
6 7
8,5 11,5
8,5 20,0
Voltooiing in week 11 t/m 15
7
11,5
31,5
Voltooiing in week 16 t/m 20
7
11,5
43,0
Voltooiing in week 21 t/m 25
13
21,5
64,5
Voltooiing in week 26 t/m 30
6
10
74,5
Voltooiing in week 31 t/m 35
5
8,5
83,0
Voltooiing in week 36 t/m 40
4
7
90,0
Nog geen einddatum
6
10
100
De late oplevering van sommige woningen leidt ook voor bewoners tot problemen. De reeds door het Grondbedrijf aangelegde funderingsplaat van de kavels die nog niet bebouwd zijn stromen vol met water. Het stilstaande water en het feit dat deze muren, totdat de buurman er zijn woning tegenaan heeft gebouwd, als buitenmuur dienen kan schade aanrichten aan de woningen. tabel 25: Sterke en zwakke punten. −=
Door het uitlopen van het ontwerpproces kon de funderingsplaat pas laat worden opgeleverd.
−=
Late goedkeuring van ontwerpen en daardoor vertraagde bouw van sommige woningen leiden tot problemen voor opdrachtgevers die hun woning al wel gereed hebben en er zelfs al in wonen.
5.3 Nutsbedrijven De verschillende nutsbedrijven zijn ENW, DWR, KPN, A2000 en het waterleidingbedrijf. KPN Telecom zorgt voor de telefoonaansluiting, A2000 zorgt voor aansluiting van de televisiekabel, het Waterleidingbedrijf draagt zorg voor de aansluiting op de waterleiding. Dienst Waterhuishouding en Riolering, DWR, zorgt voor afvoer van afval- en regenwater. Energie Noord-West (ENW) verzorgt de energie op Borneo en Sporenburg. ENW had voor al haar activiteiten projectleiders aangesteld, zoals voor straatverlichting en Warmte Kracht Koppeling (WKK). Tijdens het
44
proces zijn deze zonder dit mede te delen vervangen, hetgeen vooral wat betreft de WKK tot grote problemen heeft geleid. De energie zou geleverd worden door WKK. In een warmte-unit (qua uiterlijk vergelijkbaar met de oude combiketel) wordt gas omgezet in elektriciteit. De restwarmte wordt ook gebruikt om water te verwarmen voor c.v. en warm leidingwater, waardoor een zeer hoog rendement wordt bereikt en het milieu wordt gespaard. Bij de oplevering van de eerste woningen deed zich een probleem voor. Het bleek onmogelijk de woningen op verschillende tijdstippen aan te sluiten. Aangezien de woningen op verschillende data werden opgeleverd, moest het mogelijk zijn de woningen aan te sluiten wanneer ze bewoond werden. Het bleek onmogelijk ieder huis dat bewoond werd apart aan te sluiten. Een simpele oplossing als een afsluiter in van tevoren gemaakte aftakkingen werd door ENW genegeerd. Dit betekende dat de wegen weer open moesten om het systeem aan te passen. Er werden drie dagen in de bouwvakantie afgesproken waarop deze operatie uitgevoerd moest worden. Gedurende deze operatie zouden de aannemers de bouwplaats leegmaken, zodat de wegen open konden en leidingen konden worden aangelegd die aansluiting per woning mogelijk moesten maken. De bouwers maakten de bouwplaats wel leeg, maar ENW kwam niet opdagen. Bij navragen bleek dat de materialen, die uit Denemarken moesten worden gehaald, nog niet ter plekke waren. Een maand later kwam het nutsbedrijf alsnog het probleem verhelpen. Ditmaal zonder hierover van tevoren afspraken te maken met de aannemers. Het gevolg was dat de weg 17 dagen open lag, waardoor de bouwers geen materieel en materiaal konden aan- en afvoeren. Door de vertraging liepen de extra kosten voor de bouwers hoog op. Daar kwam nog bij dat opdrachtgevers op aanwijzing van het ENW op de aansluitingspunten gaten hadden laten boren in de funderingsplaat en dat deze gaten te groot bleken en op de verkeerde plaats zaten voor het nieuwe systeem. tabel 26: Sterke en zwakke punten. −=
Energie Noord-West leverde een wanprestatie door de WKK eerst verkeerd en daarna te laat aan te leggen.
−=
De communicatie tussen ENW en de andere partijen was erg slecht.
5.4 Het Grondbedrijf Het Grondbedrijf was opdrachtgever van het Ingenieursbureau Amsterdam, die zorg droeg voor de aanleg van de kademuur en de fundering. De bodem van Borneo bleek door de industriële geschiedenis van het gebied dermate vervuild, dat de grond niet meer geschikt was voor de toekomstige woonfunctie, zelfs niet na sanering van de grootste verontreiniging. De oplossing werd gezocht in een isolerende funderingsplaat.
45
Bovendien moest de kademuur worden vernieuwd. De oude kademuur werd met het oog op de golfslag van onvoldoende sterkte geacht om er een nieuwe generatie gebouwen op te funderen. De projectleider berekende de meerkosten van een fundering met walkade boven de kosten van een ‘normale’ fundering. Een deel van de kosten van de kademuur werd zo in de prijs van de funderingsplaat verdisconteerd. Deze meerkosten werden door het Grondbedrijf voor zijn rekening genomen, als een soort subsidie voor het experimentele karakter van het project. Kosten van de funderingsplaat: 3,8 miljoen Betaald door de bewoners:
2,4 miljoen
Betaald door de gemeente:
1,4 miljoen
tabel 27: Sterke en zwakke punten. −=
Vervuilde grond zorgde voor extra zorgen en kosten voor de gemeente.
+=
De meerkosten van de kademuur en de fundering werden door het Grondbedrijf voor zijn rekening genomen.
+=
Het Grondbedrijf was bereid de kosten voor de bouwcoördinator voor zijn rekening te nemen.
5.5 Bouw- en aannemersbedrijven De geringe ruimte op de bouwplaats noopt de bouwers tot het voeren van een strakke planning. Materialen kunnen slechts in kleine hoeveelheden worden aangevoerd. Daarom wordt iedere dag opnieuw de planning bijgesteld en materiaal aangevoerd. Dit is op een willekeurige bouwplaats in het centrum van Amsterdam niet anders. De bouwlogistieke problemen worden echter versterkt door de smalle bouwweg en het weggeven van de andere toegangsweg aan de aannemer die de tegenovergelegen blokken Bo 4 en 5 realiseert. Deze problemen werden in de winter van ‘98/’99 verergerd door de zware regenval die de bouwwegen vrijwel onbegaanbaar maakte. De bouwers werkten goed samen om de bouwlogistieke problemen op te vangen. Men deelde onder andere het materieel met elkaar. Volgens de bouwers zelf kon een en ander niet voorkomen dat er meestal verliesgevend werd gebouwd. De bouwplaatskosten waren volgens de bouwers erg hoog. Wanneer een bouwer bijvoorbeeld een kraan in gebruik had, is de weg die dag geblokkeerd. Zo is het voorgekomen dat een vrachtwagen met een 30-tonhijskraan werd gelost. Deze kraan gaf zijn last door aan een andere kraan die het materiaal op zijn plaats zette. Een 30-tonner kost ƒ 500,- per uur. Om de logistieke problemen te omzeilen, ontwierp de projectontwikkelaar voor zijn negen kavels speciaal een vorm van houtskeletbouw. De spanten, muren, vloeren, kozijnen en andere grote delen van het huis zouden van tevoren in de fabriek van de projectontwikkelaar op maat worden gemaakt. Per schip werden ze dan naar de bouwplaats getransporteerd, alwaar de huizen in een relatief korte periode konden worden opgetrokken. Deze bouwmethode is uiteindelijk niet toegepast.
46
Om de logistieke problemen het hoofd te kunnen bieden, werd er een logistiek protocol opgesteld, waardoor de realisatiefase gestroomlijnd zou moeten verlopen. Omdat een projectontwikkelaar het protocol niet wilde ondertekenen is de inhoud niet in de bestekken van de particuliere opdrachtgevers overgenomen. tabel 28: Sterke en zwakke punten. −=
Niet alle bouwers bleken bereid een logistiek protocol te ondertekenen.
+=
Bouwers werkten goed samen om bouwlogistieke problemen op te vangen.
5.6 De bouwcoördinator Doordat het was mislukt om een protocol voor de uitvoeringsfase door te voeren, zagen de projectleider en de voorzitter van de vereniging Bo6+7 dat zich op de bouwplaats afstemmingsproblemen zouden gaan voordoen. Uiteindelijk werd een bouwcoördinator van gemeentewege aangesteld. De functie van de bouwcoördinator was te dienen als intermediair tussen partijen, contact te houden met de nutsbedrijven, maar bovenal alle partijen met de neuzen in dezelfde richting te zetten en houden. Naast het Grondbedrijf reageerden ook de bouwers in eerste instantie weinig enthousiast, ze zagen de toegevoegde waarde van een coördinator niet in. Niettemin werd het Grondbedrijf bereid gevonden de kosten voor de bouwcoördinator voor zijn rekening te nemen. De eerste daad van de bouwcoördinator was het organiseren van een bijeenkomst tussen bouwers en opdrachtgevers, om de primaire knelpunten weg te nemen. Om de logistieke problemen te verhelpen werd iedere week een nieuwe weekplanning opgesteld, waarin werd aangegeven wie waar en wanneer gebruik kon maken van de bouwweg. De bouwers vonden deze planning onzin. Zij stelden dat zij slechts één dag van tevoren konden zeggen welke materialen zij voor de volgende dag moesten laten aanvoeren. Er was nauwelijks ruimte voor opslag op of rond de kavels, waardoor de aanvoer per dag gepland moest worden. Volgens geïnterviewde bouwers is de rol van de coördinator beperkt geweest. Zij stellen dat om een dergelijk project te kunnen coördineren, de coördinator vanaf het begin erbij betrokken moet zijn en vergaande zeggenschap moet hebben over de activiteiten op de bouwlocatie. Nu de coördinator pas bij aanvang van de realisatiefase werd aangesteld en omdat hij zo goed als geen zeggenschap had, is zijn rol volgens de bouwers beperkt gebleven. De projectleider ziet dit anders. Volgens hem is de afstemming en de samenwerking tussen de bouwers wat betreft logistiek niet bepaald vanzelf gegaan. De bouwers wilden ondanks de logistieke problemen op de bouwplaats niet met de coördinator om de tafel. Achter de schermen heeft de bouwcoördinator echter een behoorlijke invloed gehad. Volgens de projectleider heeft de coördinator tussen moeilijke relaties en in vervelende situaties gefunctioneerd als smeerolie. Dit was wel degelijk een waardevolle rol. Deze positieve beoordeling wordt door de meeste geïnterviewden niet gedeeld.
47
tabel 29: Sterke en zwakke punten. −=
De bouwcoördinator werd pas bij aanvang van het bouwproces aangesteld, waardoor hij de aanvangsfase en daarmee de geschiedenis van enkele conflicten / problemen niet kende en de betrokken partijen onvoldoende kende.
−=
Pogingen van de bouwcoördinator de logistieke problemen op te lossen verliepen moeizaam. De coördinator werd onvoldoende ‘gedragen’ en miste een sanctiemiddel.
+=
De invloed van de coördinator was voor sommige partijen moeilijk waarneembaar.
+=
Volgens de projectleider had de coördinator in moeilijke situaties een bemiddelende rol.
48
6 De output 6.1 Algemeen Smaken verschillen. Over de esthetische kwaliteit van de woningen mag een ieder dus zelf beslissen. Dit kan nu juist als een sterk punt van particulier opdrachtgeverschap worden gezien. Op enkele uitzonderingen na, bestaat het resultaat voor de particuliere opdrachtgevers daarom uit 60 droomhuizen op een prachtige locatie aan het water.
6.2 De locatie en de woonomgeving Op Borneo is veel aandacht geschonken aan de kwaliteit van de omgeving. “De kracht van Borneo Sporenburg is de veelheid in eenheid en eenheid in veelheid”, aldus een geïnterviewde. De rol van de supervisor is hierbij van cruciaal belang. Andere plussen voor de omgeving zijn de centrale ligging, het grootstedelijke imago, de waterrijke omgeving, de autobereikbaarheid via de Piet Heintunnel, de o.v.-aansluiting via CS en de toekomstige IJ-tram, en de achtergevel op het zuiden, de zonzijde. Een minder positief punt is de geringe openbare ruimte: groen-, speel- en parkeervoorzieningen. Ook het tekort aan kinderopvang is een minpunt.
6.3 De prijs-kwaliteitverhouding De prijs/kwaliteitverhouding is goed. Vergeleken met de woningen die in Amsterdam op de markt komen, zijn de eigenbouw-woningen op Borneo groot, de locatie uniek, en sluit de vormgeving van de woningen aan bij de wens van de kopers. Het is ook een van de redenen waarom een aantal opdrachtgevers geen enkele haast maakt met de realisatie van de woning. Omdat elk jaar de verkoopprijs van de oude woning zo’n 15% stijgt, terwijl bij dezelfde lage rente de hypotheekwaarde van de nog te bouwen woning evenredig stijgt. Over de prijzen is al veel gezegd. De kostprijs voor deze wijze van bouwen in binnenstedelijk gebied is hoog. Bedacht moet worden dat de ontwerpen in de eerste plaats het resultaat zijn van de wensen van de opdrachtgevers. Dat de prijzen hoog liggen, is daarom slechts deels te wijten aan de extra werkzaamheden en problemen die particulier opdrachtgeverschap met zich meebrengt. Bovenal zijn er gewoon grote luxe huizen gebouwd en die zijn nu eenmaal duur. Marktwaarde De uiteindelijke waarde van de woning is zeer hoog. De speculatie heeft reeds bij de loting z’n intrede gedaan in het project. Ook daarna is een aantal kavels al van eigenaar gewisseld. Kopkavel 60 werd voor ƒ 1.125.000 verkocht, kavel 30 voor ƒ 900.000 en kavel 25 werd met ƒ 200.000 winst verkocht. Andere verhandelde kavels zijn: kavel 2, kavel 24, kavel 16. Ook kavel 29 wordt verhandeld.
49
Toekomstwaarde De toekomstwaarde van de woningen wordt hoog ingeschat. Bij de huidige waardestijgingen wordt de waarde van de grootste woningen in het begin van de 21e eeuw rond de 1,5 mln. gulden geschat. Als belegging zijn deze eigenbouwwoningen dus zeer succesvolle objecten gebleken. Daarvoor heeft men wel de wind in de rug gehad wat betreft de lage rente en de krapte op de Amsterdamse woningmarkt. Ook een vergelijking met het concurrerend aanbod (lees: de VINEXwoningbouw) doorstaat de eigenbouw op Borneo glansrijk. Wanneer vergeleken 2 wordt met de Amsterdamse grachtengordel (van ƒ7.000 tot 10.000 per m ) springt 2 de voordelige vierkante meterprijs (inschatting tot nu toe: ƒ 5.500 per m ) in het oog. Geconstateerd kan worden dat de prijs/kwaliteitverhouding zeer goed is.
50
6.4 Oordeelt u zelf
foto 5
51
foto 6
52
foto 7
53
foto 8
foto 9
54
foto 10
55
foto 11
56
7 Aanbevelingen 7.1 Algemeen De belangrijkste vraag waar deze evaluatie antwoord op moet geven is of de uitgifte van individuele grondkavels op de manier zoals dat op Borneo is gebeurd voor herhaling vatbaar is. De vraag bestaat uit twee onderdelen. Is eigenbouw voor herhaling vatbaar en zo ja, welke manier levert dan het meest gewenste resultaat op? Tijdens de evaluatie bleek dat op deze vragen geen eenduidig antwoord is te geven. Het antwoord is namelijk afhankelijk van de doelstelling die wordt nagestreefd. Zo is het antwoord op de gestelde vraag anders als de doelstelling van eigenbouw het terugdringen van de ambtelijke capaciteit is, dan wanneer het bereiken van de hoogste kwaliteit de doelstelling is. Een eendimensionale conclusie kan daarom ook niet worden getrokken. Wel kan worden aangegeven wat de belangrijkste knelpunten in het proces op Borneo waren, hoe deze kunnen worden voorkomen, welke keuzen voor eventuele toekomstige eigenbouwprojecten gemaakt kunnen worden en wat daarvan de consequenties zijn.
7.2 Overwegingen Een bijzondere locatie Er moet op worden gewezen dat de locatie waar de evaluatie betrekking op heeft een aantal bijzondere kenmerken heeft, waardoor het geen representatief voorbeeld is. Veel complicerende factoren zullen zich op andere locaties niet voordoen en hoeven daarom geen belemmering te zijn voor herhaling van particulier opdrachtgeverschap in deze vorm. Zo hoeft de ligging op een smal eiland aan het water en de hierdoor veroorzaakte moeilijke bereikbaarheid voor bouwverkeer, op een andere locatie geen problemen op te leveren. Hetzelfde geldt voor de vervuilde grond en de walmuur. Als pilotstudy is het project op Borneo misschien niet representatief, het biedt in ieder geval geen te rooskleurig beeld van eigenbouw. Eigenbouw als middel Na de oorlog heeft zeker in de Randstad de nadruk gelegen op het inlopen van de woningnood. Sterk gestimuleerd door de overheid bouwden projectontwikkelaars op grote schaal woningen. De nadruk lag op kwantiteit en er was relatief weinig aandacht voor de wensen van de woonconsument. Nu de woningnood goeddeels is ingelopen, verschuift de aandacht naar kwaliteit. De woningmarkt wordt echter ook nu nog gedomineerd door een netwerk van overheid, projectontwikkelaars en architecten. Zij hebben de machtsmiddelen zoals kennis, ervaring, kapitaal, netwerk en bovenal grond. Door de druk op grote delen van de woningmarkt en de wetenschap dat alleen zij woningen (kunnen) aanbieden zijn genoemde partijen er zo goed als zeker van dat de woningen worden afgezet. Er is dus vooralsnog weinig reden de consument invloed te geven op de vormgeving en de indeling van de woningen. Door kavels uit te geven aan de woonconsument zelf kan deze
57
gewoonte worden doorbroken en kan de kwaliteit van de woningen weer meer in overeenstemming worden gebracht met de vraag. Uitgifte van kavels is hiermee dus een middel om de invloed van de woonconsument op de woning te vergroten. Bedacht moet worden dat de uitgifte van individuele grondkavels niet de enige manier is om de woonconsument meer invloed op de woning te geven. Sterker nog, vele woonconsumenten willen graag invloed op hun toekomstige woning, maar vinden het zelf invullen van een individuele grondkavel, met alle werkzaamheden van dien, teveel van het goede. In onderstaande tabel worden vormen van eigenbouw gepresenteerd, met een verschillende mate van invloed van de woonconsument. Iedere vorm heeft zijn eigen voor- en nadelen. tabel 30: De Eigenbouwladder. Eigenbouw Variant
Toelichting
Kenmerken
Traditionele eigenbouw
De particulier koopt kavel en ontwikkelt al dan niet in samenwerking met architect en/of aannemer de woning
♦=
Veel kennis en ervaring nodig
♦=
Veel risico
♦=
Grote verscheidenheid in ontwerpen
♦=
Vaak duur
♦=
Weinig risico
♦=
Weinig verscheidenheid in ontwerpen
♦=
Kan goedkoop
♦=
Weinig risico
♦=
Zeer weinig verscheidenheid in ontwerpen
♦=
Kan goedkoop
Een groep particulieren koopt kavel en ontwikkelt in onderling overleg, met behulp van gezamenlijk ingehuurde architect, begeleider en aannemer, koopwoningen.
♦=
Mogelijkheid risicobeperking
♦=
Goede afstemming mogelijk
♦=
Vaak goedkoop
Projectontwikkelaar ontwerpt en bouwt de woning. De consument heeft keuze uit verschillende variaties gevel, kleurstelling en/of materiaalgebruik. Soms is er een beperkte mogelijkheid om de inbouw te bepalen (Bouwfonds, Erabouw, NBM-Amstel)
♦=
Weinig risico
♦=
Beperkte invloed
♦=
Kan op grote schaal, waardoor afstemming en schaalvoordelen
♦=
Kan goedkoop
(individuele grondkavels)
Systeembouw
Catalogusbouw
Collectief opdrachtgeverschap
Consumentgerichte projectontwikkeling27
27
De particulier ontwerpt samen met systeembouwer de woning, die vervolgens wordt samengesteld uit gestandaardiseerde componenten (prefab op onderdeelniveau)
De particulier zoekt in een catalogus de gewenste woning of stelt aan de hand van voorbeelden de woning samen.
De definitie van particulier opdrachtgeverschap is nog volop in beweging. Het zou te voorbarig zijn bepaalde vormen uit te sluiten. De dubbele streep boven de categorie consumentgerichte projectontwikkeling geeft aan dat hier volgens sommige deskundigen de grens zou moeten liggen.
58
7.3 Voor herhaling vatbaar De vraag naar eigenbouw Uit diverse bronnen is naar voren gekomen dat er in Nederland, maar ook in Amsterdam een substantiële vraag is naar eigenbouw in enige vorm. Het is een vraag die wordt uitgeoefend door koopkrachtige huishoudens in Amsterdam en de regio en die op zoek zijn naar een grondgebonden, ruime woning. In veel gevallen zal men opteren voor een woning met een tuin, maar ook voor andere segmenten is er waarschijnlijk in Amsterdam wel een vraag. Het aanbieden van individuele grondkavels kan dan ook een goede manier zijn om deze huishoudens te behouden voor de stad en tegelijkertijd goedkope woningen vrij te maken. De twijfelachtige ervaringen met de belangstelling voor kavels op Borneo, waarbij uiteindelijk niet alle kavels bij particuliere opdrachtgevers zijn terechtgekomen, moet naar alle waarschijnlijkheid eerder aan de gevolgde procedure (beperkte werving/bekendheid, strenge randvoorwaarden en loting) worden toegeschreven dan aan een beperkte vraag. De waardering van woningen en woonomgeving De beoordeling van het resultaat hangt vaak nauw samen met het beeld dat men vooraf voor ogen had. Verschillen in ambities, rolopvattingen, percepties en de middelen die men kan inzetten bepalen het beeld van het resultaat. Hoewel het resultaat voor bijna alle partijen anders was dan men zich bij aanvang had voorgesteld, zijn de betrokkenen over het algemeen positief over datgene wat tot stand is gebracht op de individuele grondkavels op Borneo. Het Stedenbouwkundig Begeleidingsteam en de betrokken architecten spreken van een geslaagd project met een hoge architectonische en stedenbouwkundige kwaliteit. Ook de particuliere opdrachtgevers zijn tevreden met het resultaat. Er zijn echter wel enkele kanttekeningen bij het resultaat geplaatst. Het SBT en de projectleider betreuren het dat de kleurstelling van de gevels en het gebruikte materiaal niet in overeenstemming zijn met wat in het SPvE is gesteld. Het opvolgen van deze richtlijnen had een meerwaarde gegeven aan de eenheid in het resultaat en de samenhang met Borneo en Sporenburg in het totaal. Enkele particuliere opdrachtgevers betreuren het dat in sommige gevallen de maximum bouwhoogte is overschreden, waardoor het ‘daklandschap’ onvoldoende tot zijn recht is gekomen. Het streven naar privacy op binnenplaatsen en daken van sommige opdrachtgevers is hierdoor verstoord. Een groep opdrachtgevers had graag inspraak gehad bij de inrichting en bestemming van de woonomgeving, in dit geval het water. Zij hadden graag gezien dat het mogelijk zou zijn een schip (jacht) aan te meren tegen de woning. Hiertoe had er een ophaalbrug gemaakt moeten worden in plaats van de nu geplande vaste brug. Geen onoplosbare blokkades Tijdens het proces hebben zich de nodige obstakels voorgedaan. In de hierop volgende paragrafen zal worden ingegaan op deze minpunten van het proces en
59
zal worden aangegeven hoe met dergelijke belemmeringen kan worden omgegaan. Er hebben zich echter geen zaken voorgedaan waarvoor geen oplossing te vinden is. Wanneer de kennis en ervaring worden benut die zijn opgedaan op Borneo en in andere gemeenten waar geëxperimenteerd is met particulier opdrachtgeverschap, kan de vraag naar eigenbouw in de toekomst zonder al te veel problemen worden ingevuld.
7.4 Niet op deze wijze Ontbreken eenduidige doelstellingen Ondanks het bestaan van allerlei wensen en ambities, had de gemeente Amsterdam geen duidelijke eenduidige doelstelling geformuleerd. De individuele grondkaveluitgifte op Borneo leek velen een leuk idee. Voor iedereen was er wel een reden om voorstander te zijn van dit plan. Het plan zou als experiment dienen en zodoende ervaring geven met eigenbouw, het zou Borneo en Sporenburg wat betreft architectuur steviger op de kaart zetten, betrokkenen zagen in het project een positief ‘visitekaartje’, politici vonden het aantrekkelijk om te kunnen zien hoe een project zou functioneren waar geen projectontwikkelaar tussen zou zitten, stedenbouwkundigen zagen als voordeel dat een dergelijk project ruimte liet aan creatieve (welgestelde) mensen die hierdoor in Amsterdam zouden blijven wonen, het zou een van alle andere buurten afwijkende buurt kunnen worden, het aanzicht van het project zou de totale bouwlocatie Borneo meer “smoel” geven en bovenal wilden de particuliere opdrachtgevers het huis van hun dromen realiseren. Het ontbreken van een eenduidige doelstelling heeft er tijdens het proces toe geleid, dat beslissingen niet altijd even gemotiveerd of teveel ad hoc werden genomen. Daarnaast zou het definiëren van een doelstelling betrokkenen hebben gedwongen beter na te denken over de organisatie van het project. Risico’s voor betrokkenen Al vroeg in het proces, bij de uitgifte van de grond, bleek het meest opvallend dat binnen de gemeente niet alle partijen hetzelfde nastreefden. Voor de particuliere ontwikkelaars, het SBT en andere betrokkenen werd het ‘spannende’ van eigenbouw als een pluspunt gezien. Een belangrijk deel van het experiment was dat hier 60 verschillende ontwerpen, door verschillende opdrachtgevers aan elkaar zouden worden gebouwd, met alle moeilijkheden en risico’s van dien. Het Grondbedrijf verkocht echter 15% van de kavels aan een projectontwikkelaar. De reden was dat hiermee de risico’s verlaagd zouden worden. Doordat een professionele ontwikkelaar een groot deel van de kavels ging bebouwen, kreeg het project een geheel ander karakter. De ontwikkelaar verstoorde niet alleen de gelijkheid tussen de opdrachtgevers, maar bouwde bovendien projectmatige bouwwerken waar eigen (speciale) ontwerpen gewenst waren. Een gerenommeerd architect verwoordde het als volgt: “met de verkoop van de negen kavels is de ziel van het plan verkocht”.
60
In andere eigenbouwprojecten zijn ervaringen opgedaan met andere vormen van risicobeperking. Alleen al omdat er weinig ervaring is met eigenbouw lopen alle betrokkenen meer risico dan bij het geprofessionaliseerde projectmatige bouwen. Bekende risico’s waar partijen voor vrezen zijn: tabel 31: Onzekerheden en mogelijkheden deze te beperken. Risico
Mogelijke oplossing
•=
Worden alle kavels wel afgenomen?
•=
Betrekken corporatie als achtervang
•=
Krijgen we de voorbereidingskosten wel terug (leges, haalbaarheidsberekeningen, etc.)?
•=
Mogelijkheid instellen revolving funds, waar voorbereidingskosten uit kunnen worden voorgeschoten en bij oplevering in kunnen worden teruggestort (verrekening in v.o.p.)
•=
Wat als mijn buurman afhaakt en er de komende tijd een bouwput naast mijn huis blijft liggen?
•=
Sancties koppelen aan uiterste datum van verkrijgen bouwvergunning en oplevering woning
•=
Lopen de ontwerpkosten niet uit de hand, welke onvoorziene kosten komen nog?
•=
Voorlichting, instellen van een begeleider, afgrendelen honorarium architect.
•=
Lopen de kosten wat betreft ambtelijke capaciteit niet uit de hand?
•=
Definiëren doelstelling en duidelijk afgrendelen taak betrokkenen
Psychologische barrières Op veel eigenbouwlocaties wordt een hoog percentage catalogus- en systeembouwwoningen gebouwd. Een belangrijke reden om deze vorm van eigenbouw te kiezen is ‘risicobeperking’. De gemiddelde Nederlander heeft onvoldoende verstand van de bouwregelgeving, het bouwproces en architectuur om het aan te durven een eigen woning te gaan bouwen. De woonconsument realiseert zich maar al te goed om hoeveel geld het gaat en dat commerciële partijen toch vooral geld aan je willen verdienen. “Wie is te vertrouwen en wat haal je je in godsnaam op de hals?”. Catalogusbouwers en systeembouwers hebben dit gegeven aangegrepen en zijn kant en klare bouwprocessen, inclusief woning gaan verkopen. De woning wordt vaak met een professioneel ontwerper uitgezocht of samengesteld. De bouwer garandeert vervolgens de gewenste woning voor een bepaalde prijs te bouwen. Alle risico’s zijn voor de bouwer. Vaak hebben de catalogus- en systeembouwers beproefde en goed doordachte woningen die al zijn geaccepteerd en gewaardeerd door vele andere huishoudens. Het risico dat er een woning wordt gebouwd die 28 niemand waardeert is voor de opdrachtgever dus klein. Flexibele bouwvormen komen vervolgens de toekomstwaarde ook ten goede. De bouwers in deze categorie eigenbouw leveren over het algemeen geen bouwkavel. Verwerving van
28
Op dit punt wordt door architecten veel kritiek gegeven. De woningen zouden weinig esthetische kwaliteit hebben, veel van hetzelfde opleveren en geen rekening houden met de verschillen per locatie.
61
grond en bijkomende risico’s is in dergelijke modellen een taak van de opdrachtgever zelf. Er zijn inmiddels ook bedrijven die zich richten op het begeleiden van particuliere opdrachtgevers. Dit gebeurt zowel per individu als per collectief. De begeleiders vervullen de rol van vertrouwenspersoon en adviseur. Bovendien kunnen zij waar gewenst werkzaamheden van de particuliere opdrachtgever overnemen. Gemeenten, zoals de gemeente Amsterdam bij het project aan de Frederik Hendrikstraat, roepen de hulp van dergelijke bureaus in om de voorbereidingsfase van eigenbouwprojecten te begeleiden. Andere bureaus zijn gespecialiseerd in begeleiding van de opdrachtgevers in de uitvoeringsfase. Professionele begeleiders worden vaak ingeschakeld bij collectief opdrachtgeverschap. Vrijheid, gebondenheid of allebei Een ander punt waarop de visies verschilden was de mate van gebondenheid van de particuliere opdrachtgevers. Wanneer het project de doelstelling had particuliere opdrachtgevers de mogelijkheid te geven het huis van hun dromen te realiseren, passen hier geen strenge randvoorwaarden bij. Je zou kunnen stellen dat je het huis van je dromen laat ontwerpen door de architect van je dromen en laat bouwen van het materiaal van je dromen. Vervolgens schilder je het huis in de kleur van je dromen. Onder het motto ‘eenheid in verscheidenheid’ stelde het SBT voor de particuliere opdrachtgevers dezelfde eisen op als voor de projectmatig gebouwde woningen op Borneo en Sporenburg. Bovendien werd een voorkeurslijst van architecten opgesteld, waaruit de opdrachtgevers moesten kiezen. De verschillende doelstellingen van de opdrachtgevers en het SBT botsten in de ontwerpfase. Na veel discussie koos slechts 50% van de eigenbouwers een architect van de voorkeurslijst. Veel richtlijnen van het SBT werden niet opgevolgd. Ambtelijke capaciteit afhankelijk van rolopvatting De benodigde capaciteit is in eerste plaats afhankelijk van de rolopvatting en ambities van de begeleiders. Dit geldt in het bijzonder voor het SBT. Het SBT heeft een zwaar stempel gedrukt of in ieder geval proberen te drukken op de ontwerpen van de oningen en de woonomgeving. Een van de belangrijkste in het programma uitgesproken doelen was het realiseren van een straatbeeld dat continuïteit en afwisseling in zich verenigt. Het Stedenbouwkundig Begeleidingsteam had als taak het evenwicht hierin te zoeken en had hiertoe wat betreft goedkeuring van ontwerpen de supervisie. Het SBT heeft deze taak uiterst serieus genomen en is volgens velen redelijk geslaagd in het realiseren van de doelstellingen. Het SBT was echter veel meer tijd kwijt aan deze taak dan het had verwacht en dan was begroot. Hierbij moet echter op twee zaken worden gewezen. Ten eerste betrof het een experiment, waardoor zaken minder soepel verliepen dan waarschijnlijk mogelijk is. Ten tweede was de taak van het SBT zo groot als men deze zelf maakte. Hier hangt de benodigde capaciteit dus samen met de voorgaande sub-paragraaf. Een SBT dat voor particuliere opdrachtgevers een uitgebreid pakket aan randvoorwaarden en richtlijnen stelt, heeft veel tijd nodig om de eigenbouwers te begeleiden. Helemaal wanneer het SBT de functie van de
62
welstandscommissie vervult en naast het beoordelen van de randvoorwaarden ook bepaalt of iets voldoende kwaliteit heeft of niet. Dat het SBT, met name de supervisor, in plaats van de begrote 4 uur per week 40 uur nodig had, zal voor een belangrijk deel zijn toe te schrijven aan de ambities van de leden van het SBT en de verschillen van smaak met de particuliere opdrachtgevers. tabel 32: Ervaringen met het bewerkstelligen van eenheid in veelheid. Probleem
Mogelijke oplossing
•=
Professionals in de bouw zijn gewend aan sterke sturing
•=
Definiëren doelstelling en doorspreken met betrokkenen (eigenbouw is iets anders dan projectmatige bouw)
•=
Eigenbouwers hielden zich niet aan richtlijnen/randvoorwaarden
•=
Duidelijk aangeven welke randvoorwaarden gelden en deze verbinden aan gronduitgifte
•=
Gemeenten leggen veel op, waar overleg een betere weg is
•=
Optimale vrijheid bieden, maar opdrachtgevers wijzen op gevolgen
•=
Eigenbouwbuurten/projecten bieden waar vrijheid is en eigenbouwbuurten/projecten bieden waar gebondenheid is. Mogelijkheid onderscheid te maken naar stijlfamilies
•=
Experimenteren met relatie dichtheid en gewenste afstemming
•=
Projectmatige bouw kan worden afgewisseld met plukjes eigenbouw met wisselende afstemming tussen woningen
Logistieke problemen Uit de evaluatie van het bouwproces blijkt dat zich de nodige praktische problemen voordoen in de realisatiefase. Bouwers blokkeerden de weg, nutsbedrijven opereerden weinig praktisch en aannemers zaten elkaar met hun materieel in de weg. Natuurlijk is dit ook afhankelijk van de locatie, maar het is logisch dat het moeilijker is met 60 aannemers dan met één aannemer tegelijk te bouwen. De uitvoeringsfase vergt daarom de nodige regie. De gemeente zou hierin een veel duidelijkere taak kunnen hebben. Het logistieke protocol had doorgevoerd moeten worden en een door alle partijen gedragen bouwcoördinator had vanaf het allereerste begin het proces van de uitgifte van vrije grondkavels moeten begeleiden. Vanuit het oogpunt van afstemming van de logistiek zou het nog beter zijn geweest wanneer de coördinator de bouw van het hele eiland onder zijn hoede zou hebben gehad. De coördinator zou de bevoegdheid moeten hebben ‘dwarsliggers’ aan te pakken, een stok achter de deur. De gemeente kan een dergelijke coördinerende taak natuurlijk ook uitbesteden.
63
tabel 33: Coördinatie bij de bouw. Probleem
Mogelijke oplossing
•=
Wegen werden geblokkeerd, waardoor vertraging ontstond
•=
Bij verkaveling rekening houden met bouw (niet één ingang, maar minimaal twee)
•=
Nutsbedrijven doordachten hun taak onvoldoende, waardoor er aansluitingsproblemen ontstonden en de weg halverwege de bouw open moest
•=
Duidelijke afspraken met nutsbedrijven over de aard van het bouwplan en de mogelijke problemen. Sancties verbinden aan wanneer afspraken niet worden nagekomen
•=
Logistiek protocol werd niet ondertekend
•=
Logistiek protocol verbinden aan gronduitgifte
•=
Bouwcoördinator had onvoldoende invloed/macht en werd te laat aangesteld
•=
Aanstellen door alle partijen gedragen coördinator, met machtsmiddel
Randvoorwaarden In voorgaande paragrafen is al meerdere malen gewezen op de op Borneo gestelde randvoorwaarden en risico’s. Afhankelijk van de doelstellingen en de gewenste woningdichtheid op de locatie, kunnen randvoorwaarden minder worden gericht op de esthetische kwaliteit van de ontwerpen. Ook een rafelige, weinig samenhangende gevelwand zoals die van de door middel van particulier opdrachtgeverschap gerealiseerde grachtenpanden kan voor eigenbouwers een droom zijn. foto 12: Gevelaanzicht grachtenpanden.
Uit de evaluatie van Borneo en uit andere eigenbouwprojecten blijkt dat er vooral behoefte is aan randvoorwaarden en eisen die zijn gericht op risicobeperking. De randvoorwaarden zouden kunnen worden gericht op het voorkomen van te ver doorgedreven wensen en het beschermen van de belangen van de andere eigenbouwers. De volgende randvoorwaarden kunnen hierbij centraal staan:
64
a) Maximale bouwhoogte b) Rooilijn c) Percentage bebouwd oppervlak d) Stijlfamilie (wanneer gewenst) e) Datum dat de bouwvergunning binnen moet zijn, incl. sanctie f)
Datum dat de woning opgeleverd moet worden, incl. sanctie
g) Logistiek protocol Een project met individuele grondkavels dat te vergelijken is met Borneo en Sporenburg, maar minder strakke randvoorwaarden en (stedenbouwkundige) begeleiding had is de Schutterstraat in Delft. foto 13: Gevelaanzicht van de Schutterstraat in Delft.
29
Bij het stellen van eenzijdige randvoorwaarden en richtlijnen is het van groot belang of de randvoorwaarden afdwingbaar zijn en welk effect gestelde eisen kunnen hebben op het tempo van de bouw. Wanneer randvoorwaarden niet afdwingbaar zijn en ze worden toch dwingend opgelegd trekt de gemeente uiteindelijk aan het kortste eind, terwijl de bouw wordt vertraagd. In deze gevallen werken de randvoorwaarden averechts. Relaties worden verslechterd en bouwers die zich vrijwillig aan de eisen hebben gehouden kunnen de dupe worden omdat de kavel van de buren tijden lang onbebouwd blijft. Tevens moet worden nagedacht over de vorm van sanctie. Bij een boete achteraf is het kwaad veelal geschied en kunnen er al mensen zijn gedupeerd. Een beloning kun je in het vooruitzicht stellen, werkt hierdoor preventief en kan zelfs een
29
Met eenzijdig wordt gedoeld op randvoorwaarden en richtlijnen die niet in overleg met de particuliere opdrachtgevers worden opgesteld, maar die dwingend worden opgelegd.
65
stimulerende werking hebben. Te denken valt aan een percentage van de grondprijs dat bij ‘goed gedrag’ wordt teruggegeven.
66
Literatuurlijst Cate, G. ten, Deelen, P. van, ‘Een navolgbaar project; Schutterstraat in Delft’, artikel in Bouw nr. 9, 1996. Frissen J., Keers G., Stimuleringsmodellen voor particuliere opdrachtgeverschap, tussenrapportage 3, RIGO Research en Advies BV i.o.v. Ministerie van VROM/DGVH, Amsterdam, april 1999. Gemeente Amsterdam, Project Management Bureau, Eigen domein in de stad, 1995. Gemeente Amsterdam, dienst Ruimtelijke Ordening, Concept bestemmingsplan Borneo en Sporenburg, 1997. Gemeentelijke projectgroep Oostelijk Havengebied in samenwerking met New Deal, Stedenbouwkundig Programma van Eisen Borneo en Sporenburg, Amsterdam, 1994. Kasteins, M., Wouters, B., Bewoners als ontwikkelaar; evaluatie, uitgave Werkgroep ‘2duizend, Amersfoort, 1998. Lange L. de, Schaap T., ‘Borneo en Sporenburg, een nieuwe wijk in het Oostelijk Havengebied’, artikel in Plan Amsterdam (een uitgave van de dienst Ruimtelijke Ordening), jaargang 1, nummer 2, april 1995. NBM-Amstelland, Verkenning van het One Stop Shopping concept, 1998. Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers (NVB), Huizenkopers in profiel wie zijn zij en wat willen zij? (stadsgewest Amsterdam), Voorburg, 1997. Stedelijke Woningdienst Amsterdam (projectgroep Oostelijk Havengebied), Wonen in een huis naar eigen ontwerp, Amsterdam, 1996.
67
68
Geïnterviewde personen Boot, C.
Bewoner en architect
De Smet, L.
Bewoner Borneo
Eck, van
Bewoner Borneo
Ent, M.
Grondbedrijf
Fraijman, J.
Bureau de Binnenstad en bewoner Borneo
Geuze, A.
West 8 landscape archite cten, SBT
Huisman, D.-J.
Architect
Hulsegge, M.
Project Management Bureau
Jansen, T.
Stedelijke Woningdienst, Bureau P/A
Koorn, H.
Bouwcoördinator
Nelissen, H.
Grondbedrijf
Pappot
Energiebedrijf (ENW)
Prie, R. de
Bewoner en architect
Santen, T.
Bewoner Borneo
Schaap, T.
Dienst Ruimtelijke Ordening, SBT
Snoek, S.
Dienst Binnenstad, Bureau P/A
Thije, B.
Belangenvereniging Borneo 6-7, bewoner en architect
Tupker, H.
Architect
Vertelman, P.
Bouwer
Waal, J. de
Stedelijke Woningdienst
Wiel, C. van der
Project Management Bureau, gemeente Amsterdam
Willemsen, R.
Bewoner Borneo
69
