nummer 2 november 2012
toezicht en transparantie
“Alleen de regels checken is niet voldoende”
“Samen werken aan een nog betere organisatie”
Extern toezicht in herziene Woningwet verscherpt
Vooruit kijken
Colofon 11e jaargang, nummer 2 SURPLUS is een uitgave van Woonplus Schiedam en verschijnt tweemaal per jaar. Het magazine wordt verspreid onder relaties van Woonplus Schiedam. Aan de inhoud van artikelen in SURPLUS kunnen geen rechten worden ontleend.
Risicovolle grondtransacties, zelfverrijking, en als klapper een derivatenportefeuille. Natuurlijk was er de verbazing, maar de nieuwtjes zakten snel weer weg. De derivaten treffen corporaties echter hard in hun financiën, omdat zij moeten bijdragen aan het verlies. De opeenstapeling van incidenten heeft veel toe-
Correspondentie-adres Redactie SURPLUS Postbus 25 3100 AA Schiedam Redactie Woonplus Schiedam Karin van Hoogstraten, Zinnige Zinnen, Gouda Fotografie Michelle Muus Vormgeving Buro Toob BV Hazerswoude-Dorp Druk Kapsenberg Van Waesberge Rotterdam
zichthouders scherp gemaakt. De roep van de overheid om meer toezicht heeft geleid tot extra regelgeving. Gaan die papieren tijgers ons helpen? Als we meer verantwoording afleggen en naar achteren kijken, zijn we slechts aan het roeien. Om vooruit te kijken moet je in een kano zitten, niet in een roeiboot. We moeten leren hoe we zaken in de toekomst beter kunnen aanpakken. Mijn overtuiging is dat toezicht primair tot stand komt in de eigen organisatie. Op de eerste plaats moet een bestuurder tegenspel organiseren: binnen het managementteam en met de Raad van Commissarissen (RvC). Op de tweede plaats moet beheersing van de processen zo laag mogelijk in de organisatie zitten. Papieren tijgers gaan pas echt werken als we in gesprek gaan met medewerkers. Beheersing beklijft pas als we zaken bediscussiëren en elkaar aanspreken. Een unaniem besluit is niet altijd nodig, een goede uitleg over onze richting en constante dialoog met de organisatie, de RvC en externe belanghouders wél. In deze Surplus kunt u lezen hoe medewerkers van Woonplus papieren tijgers temmen. In een ander artikel lichten we de nieuwe regelgeving toe. Onze nieuwe accountant Lizan Goossens van PwC legt uit hoe zij ons bijstaat in het streven naar een lerende organisatie. En Arnold Pureveen van De Alliantie en Eric Martens van de RvC trakteren u op hun mening over het onderwerp toezicht en transparantie. Ik wens u veel leesplezier! Bob Venhuizen Directeur-bestuurder
Vooruit kijken
02
Extern toezicht in herziene Woningwet verscherpt
03
Arnold Pureveen, directeur financiën, bedrijfsvoering en shared services van De Alliantie:
“Ik mis een stip aan de horizon”
Eric Martens, voorzitter van Raad van Commissarissen:
Missie Woonplus
“Alleen de regels checken is niet voldoende”
06 08
Woonplus is een vastgoedonderneming met maatschappelijke verankering in Schiedam. Wij willen zorgen voor goede betaalbare huisvesting van Schiedammers.
Leerprocessen dragen bij aan bewustwording
“Naar een haringparty van een aannemer kan niet meer”
10
Wij werken samen met onze klanten, gemeente en organisaties op het gebied van wonen en welzijn en zorg.
2
Surplus 2 november 12
Lizan Goossens van PwC:
“Samen werken aan een nog betere organisatie”
12
Foto: Steef Meyknecht
Extern toezicht in herziene Woningwet verscherpt Woningcorporaties krijgen te maken met meer en strengere regels. Als reactie op incidenten zoals die bij Vestia en Woonbron wordt het extern toezicht verscherpt. Hoe is het zo gekomen? Welke regels staan corporaties te wachten? En wat betekent dat voor Woonplus? Een overzicht.
Surplus 2 november 12
3
Incidenten
hun verantwoordingsinformatie transparanter presen
Door de hoge vastgoedprijzen bouwden corporaties
teren. Een belangrijke wijziging is verder dat
in economisch goede tijden veel vermogen op. Cor-
corporaties op de balans een splitsing moeten
poratiebestuurders voelden zich echte ondernemers,
maken tussen sociaal en commercieel bezit.
maar namen soms teveel risico’s. Ook eigenden zij zich rechten toe, terwijl zelfregulatie faalde. En toe-
Europese regels
zichthouders trokken niet aan de bel. Door veel te
Die laatste wijziging hangt samen met nieuwe Europese
veel incidenten daalde het imago van de sector tot
regels, die alleen staatssteun toestaat voor sociaal
een dieptepunt.
vastgoed. Het volkshuisvestelijk vermogen, dus de leningen die het WSW borgt, mogen niet worden inge-
Strengere eisen jaarverslag
zet voor commerciële activiteiten. Bovendien moet een
En daar staan we nu. Als reactie op de reeks van
woningcorporatie, ook als uitvloeisel van de Europese
incidenten scherpt de overheid de regels verder aan.
regels, negentig procent van de woningen in de socia-
De nieuwe richtlijnen voor de jaarverslaglegging bij-
le verhuur toewijzen aan mensen met een inkomen
voorbeeld, die vanaf boekjaar 2012 gelden. Daarbij
tot € 34.085,-. Deze regel geldt sinds 1 januari 2011.
moeten corporaties aan dezelfde richtlijnen voldoen als andere vastgoedbedrijven. Uitzonderingsbepalingen
Wijziging in Woningwet
voor corporaties zijn geschrapt. Corporaties moeten
Een derde verandering betreft de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting. In dit wets voorstel, dat de Woningwet en een aantal andere wetten wijzigt, krijgen toezichthouders een grotere rol. De rol van corporatie als uitvoerder van de woon opgave van gemeenten wordt onderstreept. De wet regelt ook de komst van de Financiële Autoriteit Woningcorporaties, de opvolger van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Deze gaat extern financieel toezicht houden op de woningcorporaties in Nederland en op de naleving van de regels voor staatssteun. De nieuwe autoriteit krijgt de mogelijkheid sancties op te leggen.
Wie zijn de interne en externe toezichthouders? Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie. De Raad van Commissarissen staat het bestuur met raad ter zijde. Accountant De accountant controleert de jaarrekening en de processen om te komen tot een jaarrekening. Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV)/Financiële Autoriteit Woningbouwcorporaties (FAW) Het CFV houdt toezicht op woningcorporaties en op hun financiële beheer en subsidieert individuele corporaties. Zodra de Woningwet wijzigt, wordt het CFV opgevolgd door de Financiële Autoriteit Woningbouwcorporaties (FAW). Deze autoriteit gaat extern financieel toezicht houden op de woningcorporaties en op de naleving van de regels voor staatssteun. 4
Surplus 2 november 12
Woonplus voorstander van meer transparantie Wat betekent dit scherper toezicht voor Woonplus? Aniel Ramawadh, manager Financiën & Control van Woonplus over nieuwe regels voor verslaglegging: “De hoeveelheid specificaties die nodig is om tot een goedkeurende accountantsverklaring te komen, is veel groter. Natuurlijk betekent dat meer werk, maar ik juich die transparantie toe. Een voorbeeld? Op de balans moet inzichtelijk zijn hoeveel woningen met een terugkoopgarantie zijn verkocht. Dat is goed, want deze woningen vormen door de economische crisis een groter risico voor ons. Dat wij bovendien een scheiding moeten aanbrengen tussen commercieel en sociaal bezit, is niet verkeerd. Het laat zien dat ons commerciële bezit – huurwoningen boven een maand huur van € 650,-, bedrijfspanden en parkeerplekken – ongeveer 8 procent bedraagt.”
Intern toezicht versterken Het is volgens hem een gegeven dat extern toezicht scherper wordt. “Voor Woonplus betekent dit dat we ons eigen intern toezicht nog beter op orde moeten brengen dan we nu al hebben. Extern toezicht komt namelijk altijd te laat. Of we al zover zijn? We doen de dingen goed, maar het vastleggen kan een slag Aniel Ramawadh
beter en efficiënter. We zijn ons ervan bewust en werken eraan onder de noemer Leren en Groei. We willen graag laten zien dat we het maatschappelijk vermogen op een goede manier inzetten.”
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) beoordeelt de kredietwaardigheid van corporaties. Op basis hiervan stelt het WSW faciliteringsvolume ter beschikking voor het financieren van de investeringen. Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties houdt volkshuisvestelijk toezicht op onder meer governance, integriteit en de prestaties van de corporaties. Schiedams Overleg Bewoners Organisaties (SOBO) Het SOBO behartigt de belangen van bewoners en huurders in Schiedam. In de herziene Woningwet krijgen huurders een grotere toezichthoudende rol toebedeeld. Zo krijgen zij een rol en positie in het volkshuisvestelijk overleg tussen corporatie en gemeente.
Surplus 2 november 12
5
Arnold Pureveen, directeur financiën, bedrijfsvoering en shared services van De Alliantie:
“Ik mis een stip aan de horizon” De toegenomen regeldruk vanuit de overheid en Europa is niet onlogisch, vindt Arnold Pureveen, financieel directeur van woningcorporatie de Alliantie. Maar waar is de stip aan de horizon? Als die helder is, kunnen corporaties zich beraden hoe daar te komen. “De verhoogde regeldruk is vooral een paniekreactie op recente incidenten”, analyseert Pureveen. Met 65 duizend verhuureenheden in de noordelijke
Anderen legden de nadruk op ondernemerschap. Zo
Randstad en vestigingen in Amsterdam, Almere,
investeerden corporaties in koopwoningen en soms
’t Gooi en Amersfoort is De Alliantie een van de
te complexe ontwikkelingsprojecten. De top van de
grotere woningcorporaties in Nederland. Zij neemt
sector stond op de golfbaan met de grote aannemers
actief deel aan het debat binnen de sector. “Wij willen
en werd uitgenodigd voor internationale congressen.
hierbij graag agendastellend zijn,” vertelt Pureveen.
We telden als echte ondernemers mee.” Bij enkele
Hij brengt dat zelf ook in de praktijk, niet in de laat-
corporaties werd dit ondernemerschap zelfs een
ste plaats door zijn verbondenheid aan Nyenrode
dekmantel voor zelfverrijking en liep het uiteindelijk
Business Universiteit. Bovendien is hij een veel
ernstig mis. Zeker toen de economische crisis zich
gevraagd spreker op verschillende seminars en
aandiende en meer risico’s waren genomen dan een
congressen.
sluitend huishoudboekje kon hebben.
Makkelijke baan
In paniek
Niet verwonderlijk, want Pureveen vindt het leuk om
Volgens Pureveen zie je daarop nu een extreme
zijn publiek te prikkelen. Dat is in het gesprek al snel
reactie. “De overheid is in paniek. Corporaties zijn
duidelijk. “Ik heb de gemakkelijkste baan van Neder-
in de ogen van de overheid niet meer in de tang te
land. Welke financieel directeur kan op 1 januari met
houden. Op elk incident volgt weer een regel. De
99 procent zekerheid zijn omzet voor het komende
nieuwe derivatenrichtlijn is een voorbeeld daarvan.
jaar voorspellen? Huurinkomsten staan vast; de minis-
Die is puur ‘rule based’, zoals we dat in de Angelsak-
ter bepaalt mijn prijsverhoging. We kunnen hierbij
sische wereld kennen. Bij ‘principle based’ regels
alleen sturen op een percentage huurderving door
spreek je principes af en laat je spelers daarbinnen
leegstand. Het enige wat ik verder moet doen, is
eigen keuzes maken.” Volgens Pureveen is een regel
zorgen dat er niet meer geld uitgaat dan er binnen-
als de nieuwe derivatenrichtlijn puur symptoom
komt. Net zoals ik mijn kinderen met hun zakgeld
bestrijding. “Ik ontken niet dat er ernstige dingen
leer omgaan.”
zijn gebeurd, maar dit is in geen adequate reactie. Het is niet uitgesloten dat de sterke bemoeienis van
Spagaat
de overheid te maken heeft met de miljarden die zij
Toch kent zijn baan enige complexiteit, zeker na
tekort komt op haar eigen huishoudboekje.”
de verzelfstandiging in 1995. Pureveen vertelt dat
6
Surplus 2 november 12
corporaties vanaf die tijd in een spagaat terecht
Onvolkomenheden
kwamen, die binnen en buiten de sector ook wel
Er is meer nodig dan strenge regels om corporaties
vaak sociaal ondernemerschap werd genoemd.
in de tang te krijgen en om de woningmarkt weer op
“De corporatie legt aan de ene kant de nadruk op
gang te brengen. Volgens hem kent het huidige sys-
de sociale aspecten van de bedrijfsvoering: woningen
teem te veel onvolkomenheden en is het toe aan een
betaalbaar verhuren aan mensen met een laag inkomen.
grondige APK-beurt. “Hoe voorkom je scheefwonen
in Amsterdam? Moeten we sociale huurwoningen in het centrum bouwen, terwijl huren tot € 650,nooit de kosten van deze investeringen kunnen dekken? Tegelijkertijd is er leegloop in NoordGroningen en Zuid-Limburg. Wijken in Rotterdam-Zuid zijn dringend aan vernieuwing toe. Iemand moet dat oppakken. Binnen het systeem ontbreken hiertoe adequate prikkels. De corporatie is vaak op zichzelf aangewezen.”
Deltawerken Hij pleit voor een integrale visie op de woningmarkt, voor ‘out- of-the-box-denken’ en voor een liberalisering van de huren, gecombineerd met een duidelijke bescherming voor huurders die geen markthuur kunnen betalen. “Iets in de geest van de Deltawerken. Ik snap dat het stapsgewijs moet, maar er moet een duidelijk waarneembare stip aan de horizon komen.” In de nieuwe Herzieningswet, die de Woningwet gaat wijzigen, mist Pureveen deze door hem gezochte visie. “Wat is de rode draad en waar willen we naar toe? Hoe zorgen we ervoor dat onze huurders over vijftien jaar nog steeds veilig en tegen betaalbare woonlasten kunnen wonen? Ik geloof er nog steeds in dat corporaties dat gezamenlijk kunnen oppakken.”
Eenduidig punt Daarbij moet de overheid niet dwingen, met onduidelijke spelregels die soms tijdens de wedstrijd wijzigen, maar stimuleren, reguleren en controleren. “Heldere regels zijn nodig, strenge sancties bij bewuste overtreding ook. Er ligt nu een visieloos samenraapsel van regels en documenten. Laten we niet afbreken wat in vele jaren tijd door dezelfde sociale huursector is opgebouwd. Dat zou niet alleen spijtig zijn voor allen die in deze sector met ziel en zaligheid elke dag werken, maar ook voor onze huurders. Die kunnen het kind van de rekening worden. En dan merken zij het in hún huishoudboekje.”
Arnold Pureveen Rob12Glastra 7 Surplus 2 Foto: november
Eric Martens, voorzitter van Raad van Commissarissen (RvC):
“Alleen de regels checken is niet voldoende” Het is een goede zaak dat woningcorporaties meer worden aangesproken op hun verantwoordelijkheid, vindt RvC-voorzitter Eric Martens. “De strengere regelgeving helpt Woonplus én de RvC beter naar de eigen rol te kijken. Alleen de regels checken is echter niet genoeg.”
8
Surplus 2 november 12
Hoe kijkt de Raad van Commissarissen aan tegen de toenemende regeldruk?
niet voldoende in geslaagd om de
toezicht daarop toeziet. Toezicht-
kerntaak van woningcorporaties
houders mogen niet op de stoel
te herdefiniëren. Met de nieuwe
van de bestuurder gaan zitten. Een
“Toen in 1995 woningcorporaties
Europese regels, die heel duidelijk de
scherpe en kritische houding mag
verzelfstandigden, mochten zij
grens aangeven – negentig procent
je van hen echter wel verwachten.”
zelf hun keuzes maken. Gezien
van de sociale huurwoningen
de positieve marktontwikkelingen
moeten corporaties toewijzen aan
in de jaren tachtig, dacht ieder-
huurders met een laag inkomen – is
een dat de bomen tot in de hemel
de definitie duidelijk. Dat is een
groeiden. Nu zijn we terug bij de
positieve ontwikkeling. Een dui-
Welke rol hebben toezichthouders gespeeld bij incidenten, zoals die bij Vestia?
les. Corporaties vragen zich af:
delijk kader is goed, maar
“Ik ken het dossier niet goed genoeg
Waartoe zijn wij op aarde? Doen
regelgeving moet niet doorslaan.
om de exacte situatie weer te ge-
we dat goed genoeg? We zijn er
We hebben in Nederland een mo-
ven, maar van een afstand bekeken
in Nederland de afgelopen jaren
del dat het bestuur bestuurt en
had de derivaten-portefeuille
beter naar de eigen rol te kijken.
harde keuze. Financieel gezien
Alleen de regels checken is echter
moeten bestuurder en zijn team
niet genoeg.”
heel goed zicht houden op de meerjarenbegroting. Wat betekent
Wat is nog meer nodig dan regels?
het als je minder huizen verkoopt?
“De RvC is geen stempelmachine.
voeren? Het doel is aansturen op
We houden wel de continuïteit
tienduizend kwalitatief goede so-
van Woonplus in het oog. Samen
ciale huurwoningen in Schiedam.
met de directeur-bestuurder heb-
Het kan zijn dat het tempo lager
Wat als we renovatie nu gaan uit-
ben wij een kader gedefinieerd.
wordt, maar Woonplus moet binnen
Vanuit dat kader kijken wij naar
de eigen financiële kaders het
de kwaliteit van de organisatie,
doel voor ogen houden.”
naar het welzijn van huurders,
mate naar de financiële risico’s
Heeft de RvC voldoende instrumenten om die financiële kaders te checken?
van projecten.”
“Zoals gezegd wordt financiële
naar leefbaarheid in de wijken, naar samenwerking met andere organisaties en in toenemende
controle steeds belangrijker. Na
Is financieel toezicht belangrijker geworden?
het vertrek van Fred Koning,
“Zeker. Toen ik zes jaar geleden
wij het nodig om de financiële
begon, gaven de meerjarenbegro-
expertise van de RvC verder te
tingen aan dat het eigen vermogen
versterken. We zijn met een wer-
alleen maar zou groeien. Nu is
vingsprocedure bezig voor een
dat compleet anders. We moeten
nieuwe commissaris met een ster-
heel scherp sturen om te zorgen
ke financiële achtergrond. Het is
dat het eigen vermogen niet door
de bedoeling dat deze op 1 januari
de bodem zakt. Daar kan Woon-
2013 start. Overigens ben ik ook
van Vestia nooit zo omvangrijk
plus niet alles aan doen, want het
heel blij met de expertise van an
mogen worden. In goede tijden was
is vooral het gevolg van externe
dere commissarissen. Die brengen
het fijn dat de extra opbrengsten
factoren, zoals de waardeontwik-
ieder vanuit hun vakgebied waar-
als gevolg van deze portefeuille werden gebruikt om te investeren in de sociale woningbouw, maar in de basis is het niet goed om com-
hoogleraar accountancy, vonden
“Een duidelijk kader is goed, maar regelgeving moet niet doorslaan.”
merciële risico’s te nemen met publiek vermogen. Vestia is geen
keling van vastgoed. Incidenten in
devolle kennis en ervaring in. De
bank. Ergens in het stelsel had
de sector hebben daarnaast blij-
kunst is om die mix van expertises
iemand uit het bestuur of een
vend invloed op de financiën van
samen te laten werken als één
intern of extern toezichthouder
Woonplus. Een heel praktisch
team. De RvC van Woonplus func-
moeten opstaan en zeggen:
voorbeeld: Woonplus moet een
tioneert zo. Daar ben ik als voor-
‘Dit kan niet’. Toch stelden zelfs
bijdrage leveren aan het schulden
zitter trots op.”
externe toezichthouders Vestia
probleem van Vestia. Dat kost
als voorbeeld hoe je creatief kunt
geld. Overigens moeten wij ons
omgaan met publiek vermogen.”
niet aan dit gevoel overleveren.
Dus niet alleen toezicht, maar ook samenwerken?
We kunnen niet zeggen: ‘Dit
“Als RvC voelen wij ons een be-
Wat is les uit deze incidenten?
overkomt ons allemaal’. Sterker
trokken onderdeel van Woonplus.
nog: hoe afhankelijker wij zijn
Wij zijn er niet alleen voor om de
“We moeten met beide benen
van externe factoren, hoe belang-
regels te controleren. Uiteraard
op de grond staan. Woonplus
rijker het is te bedenken wat nog
waken we er zorgvuldig voor om
moet zich blijven afvragen:
wél mogelijk is. Dat betekent
‘maatjes’ te worden met de direc-
Waartoe zijn we op aarde? Wat is
keuzes maken.”
teur-bestuurder. De RvC is op de eerste plaats toezichthouder. Toch
onze taak? Voor ons als Raad van
speelt in een professionele relatie
tische vragen moeten blijven stel-
Dat zijn niet altijd leuke keuzes, toch?
len, los van de vertrouwensbasis
“Minder uitgeven aan leefbaarheid,
Het blijft mensenwerk. En we
die er óók moet zijn. De strengere
dat is niet leuk. Ook afscheid ne-
werken tenslotte gezamenlijk aan
regels helpen Woonplus én de RvC
men van medewerkers is een
de continuïteit van Woonplus.”
Commissarissen geldt dat we kri-
ook een persoonlijk element mee.
Surplus 2 november 12
9
Woonplus moet voldoen aan meer en strengere regels. Regels komen echter pas tot leven als mensen daar in de praktijk naar handelen. Hoe vertalen medewerkers ‘papieren tijgers’ in de praktijk? En hoe dragen de leerprocessen onder de noemer Leren en Groei bij aan betere verantwoording naar toezichthouders? Een groepsgesprek met vier mede werkers van afdeling Wonen.
Leerprocessen dragen bij aan bewustwording
“Naar een haringparty
van een aannemer kan niet meer ” Aan tafel zitten Rachid Agourram, Casper Kouwenberg,
Inmiddels staat de afdeling op scherp: medewerkers
Jacqueline Breederland en Marianne van der Valk. In het
volgden een extra opleiding en alle inkomensdossiers
gesprek staan we eerst stil bij de ‘papieren tijgers’. Een
worden nog eens gecheckt. Als er bij de toets ook
mooi voorbeeld van hoe lastig die soms in de praktijk toe
maar iets niet klopt of ontbreekt, dan komt de huur-
te passen zijn, vertelt Casper Kouwenberg, die woningen
der niet in aanmerking voor de woning. “We hebben
toewijst aan huurders. “Sinds 1 januari 2011 geldt de
ons lesje wel geleerd.”
EU-regeling. Dat betekent dat wij minimaal negentig procent van de woningen met een huurprijs tot € 664,66 moeten toewijzen aan huurders met een inkomen tot € 34.085. In de woning afhandelen van de verhuring kan niet; de inkomenstoets is daarvoor te complex. Voor het uitvoeren ervan moet je in veel gevallen zowat een accountant zijn.
“Als we ergens tegenaan lopen, dan bespreken we dat met elkaar.”
Onze medewerkers moeten bruto-nettoberekeningen doen, juist indexeren en alle verschillende loonspecificaties
Integriteitsspel
meenemen. Het gaat om pakken papier. Woningzoekenden
De toewijzing van woningen sluit mooi aan op het
hebben bovendien heel vaak die papieren niet compleet.
volgende onderwerp, het integriteitsspel, waarin dit
We kunnen een woning dan niet toewijzen.”
ook aan de orde kwam. Aan integriteit van corporaties, zeker aan die van de top, wordt getwijfeld sinds inci-
10
Lesje geleerd
denten aan het licht kwamen. Daarom organiseerde
Daar komt bij dat de accountant tot op de millimeter be-
Woonplus dit spel, in lijn met de ambitie Leren en
kijkt of de inkomenstoets klopt. Casper: “Elk dossier dat
Groei. Vragen als ‘Wat doe je als een zorgverlener
niet volledig is, telt niet mee. Ik heb er tijdens die eerste
je onder druk zet om een huurder een woning toe
accountantscontrole drie weken slecht van geslapen. Als
te wijzen?’, ‘Mag je naar de haringparty van een
we de goedkeuring niet kregen, zou dat het recht van de
aannemer?’ en ‘Wat doe je met kerstgeschenken?
corporatie op geborgde leningen in gevaar brengen.”
waren voer voor discussie. Marianne: “Je merkt dat
Surplus 2 november 12
V.l.n.r.: Rachid Agourram (Senior Medewerker Bedrijfsbureau, Team Onderhoud), Casper Kouwenberg (Coördinator
dat goed te doen, omdat je later in het proces winst
Mutatie), Jacqueline Breederland (Projectleider Financiën),
boekt. Je hoeft niet met een tweede kandidaat het
Marianne van der Valk (Medewerker Incasso).
hele traject nog eens door. De woning is dan sneller verhuurd.” Marianne: “En dat levert mij later weer minder incasso’s op.”
Slimmere oplossingen Werkgroepen, die bestaan uit medewerkers van verschillende afdelingen, nemen een deelproces onder de loep. Met een frisse blik komen zij samen tot slimme oplossingen. Casper: “Processen kunnen efficiënter. Zeker bij het mutatieproces voeren we wel vijf keer het adres in. En als wij een opzegging direct een label geven, kunnen we soms een week tijd winnen.” De goede ideeën worden opgepakt. “Vervolgens borgen we de nieuwe aanpak in de werkprocessen”, legt Rachid uit. Volgens hem kan Lean Six Sigma zo bijdragen aan betere verantwoording naar toezichthouders. En dat niet alleen. Casper: “Efficiënter werken levert gewoon geld op, daar ben ik van overtuigd. Nu staan gemiddeld zeventig woningen leeg. En duurt een leegstand zo’n 28 dagen. Als we efficiënter werken, kunnen we kosten besparen.“
“Door de betere samenwerking is er meer begrip voor elkaar.” Andere kwaliteitsmeting Volgens de gesprekspartners is er dus een wereld te winnen met efficiënter werken. Worden de huurders – in de vorm van het SOBO ook één van de toezichtmedewerkers verschillend denken over de relaties
houders – daar gelukkiger van? Ook dat houdt
met aannemers.” Jacqueline: “In de commerciële
Woonplus scherp in het vizier. Van 1 oktober is na-
wereld gaan de kerstpakketten over en weer. Dat is
melijk een nieuwe kwaliteitsmeting onder klanten
een normaal onderdeel van relatiebeheer.” De discussie
gestart. Vanaf dat moment toetst het bedrijf Quint
leverde een aantal concrete gedragsregels op, vertelt
Result regelmatig de klanttevredenheid. Jacqueline:
Casper, die het spel leidde. “Haringhappen bij een
“KWH hield maar eens per jaar een meting. Boven-
aannemer, wat voorheen heel normaal werd gevonden,
dien vonden zij andere aspecten belangrijk dan wij.
doen we niet meer. Kerstpakketten verzamelen we
Nu meten wij alleen onderdelen waarmee we aan de
centraal. En als we ergens tegenaan lopen, dan be-
slag gaan. We zijn gestart met een nulmeting onder
spreken we dat met elkaar.” Rachid voegt eraan toe:
klanten over nieuwe verhuringen, incasso en reparatie
“Het spel maakt het makkelijker om met elkaar te
verzoeken.” Hoe de uitslag is, is nog onbekend. Wel
praten over integriteit. Het brengt bewustwording tot
zijn de gesprekspartners ervan overtuigd dat deze
stand.”
niet in de la verdwijnen, maar dat er actief op gestuurd gaat worden.
Lean Six Sigma Het integriteitsspel was een van projecten in het
Beweging
kader van Leren en Groei, Lean Six Sigma is een
De conclusie van het gesprek is helder: medewerkers
tweede. Dat project beoogt processen te versimpelen,
praten meer met elkaar over integer gedrag, ze helpen
waardoor Woonplus sneller en efficiënter kan werken.
elkaar processen efficiënter te maken en monitoren
Jacqueline: “Het principe van Lean Six Sigma is ‘in
ondertussen de kwaliteit. Marianne: “Door de betere
één keer goed’. We geven geen ‘producten’ door aan
samenwerking is er meer begrip voor elkaar. Maar er
de volgende stap in het proces als het niet goed is.
is nog veel werk te verzetten.” Casper: “Collega’s
Hoe verder in het proces, hoe duurder het is om iets
zijn zich meer dan vroeger bewust dat wij ons naar
af te keuren. Een voorbeeld: in een mutatieproces is
toezichthouders moeten verantwoorden. Er is echt
het screenen van een kandidaat heel belangrijk.
beweging.”
Dat kost veel tijd. Toch is het heel belangrijk om Surplus 2 november 12
11
Lizan Goossens van PwC:
“Samen werken aan een nog betere organisatie ” “Samen leren en groeien. Met dat thema gaan wij als nieuwe accountant bij Woonplus Schiedam aan de slag”, zo vertelt Lizan Goossens van accountantsbureau PwC. “Wij doen nadrukkelijk meer dan alleen controleren en goedkeuren. We zijn een deskundige sparringpartner en willen met Woonplus continu werken aan een nog betere, efficiëntere en transparantere organisatie.”
Lizan Goossens legt uit dat de
de Raad van Commissarissen en
van derivaten heeft landelijk voor
accountant bij Woonplus twee
wij helpen de organisatie te
veel opschudding gezorgd. Wij
belangrijke rollen vervult. Op de
voldoen aan de toezichteisen.”
schakelen onze specialisten in om
eerste plaats is dat de opdracht
12
Surplus 2 november 12
het gebruik hiervan en de verslag
van het maatschappelijk verkeer.
Roerige tijden
Daarbij gaat het enerzijds om de
De bevindingen van PwC worden
controle van de jaarrekening en
vastgelegd in twee soorten rappor
Transparantie en integriteit
anderzijds om het afleggen van
tages: de Management Letter en
Hoewel Lizan Goossens nog maar
verantwoording aan de toezicht-
het Accountantsverslag. In de
net bij Woonplus Schiedam aan
houders, over bijvoorbeeld de toe
Management Letter gaat de
de slag is, constateert ze dat de
wijzing en verkoop van woningen.
accountant in op de kwaliteit
onderwerpen transparantie en
“Eenvoudig gezegd, kun je stellen
van de interne controlemaat
integriteit hoog op de agenda
dat het primair onze taak is om
regelen en doet ze aanbevelingen
staan. “Ik zie dat er nadrukkelijk
jaarlijks te controleren of Woon-
voor verbetering. Het Accountants
wordt gekeken hoe je die trans-
plus heeft voldaan aan de wet-
verslag wordt opgesteld naar aan
parantie in de informatievoorziening
en regelgeving als het gaat om
leiding van de jaarrekeningcontrole.
kunt vergroten, hoe je het kunt
verslaggeving.”
Hierin komen ook in- en externe
borgen en hoe je elkaar erop
geving hierover te beoordelen.”
ontwikkelingen aan bod. Nu de
aanspreekt als dingen niet goed
Verbeterpotentieel
vastgoedmarkt roerige tijden
gaan. De interne controlefunctie
“Maar er is meer”, licht Goossens
doormaakt, vragen verschillende
is hierbij van groot belang. Maar
toe. “De tweede rol die wij vervul-
aspecten binnen een organisatie
ook transparantie in de externe
len, wordt ook wel de ‘natuurlijke
als Woonplus extra aandacht.
verantwoording is belangrijk: is
adviesfunctie’ genoemd. Doordat
Goossens laat weten dat bijvoor
de financiële positie transparant
wij zo goed als het hele jaar over
beeld zorgvuldig gekeken wordt
in de jaarrekening toegelicht en
de vloer komen en ons verdiepen
naar de waarderingen. “Dat zijn
kan de gebruiker van de jaarre-
in alle processen, hebben wij een
cijfers die niet uit processen
kening zich dus een goed beeld
beeld van wat er allemaal speelt.
voortkomen, maar waarvoor een
vormen over Woonplus Schiedam?
Wij kunnen daardoor het verbeter
schatting gemaakt wordt. Wij
Is er een transparante koppeling
potentieel blootleggen en adviseren
kijken kritisch naar de uitgangs
tussen de strategische doelstellingen
welke stappen Woonplus kan
punten die daaraan ten grondslag
en de realisatie ervan? Aan die in-
ondernemen om bijvoorbeeld
liggen. Een ander actueel onder
en externe transparantie leveren
efficiënter te werken. Daarnaast
werp is de financiering binnen
wij als accountant graag een bij-
fungeren wij als klankbord voor
woningcorporaties. Het gebruik
drage.”
