AAN: GEMEENTERAAD
Raadsvergadering
: 16 december 2015
Agendapunt
: 9
Voorstelnummer
: 15.10.09.
Onderwerp : Verlengen periode grondprijsverlaging woningbouwkavels Marum
: 3 december 2015
Doel raadsvoorstel Gevraagd wordt de periode van grondprijsverlaging voor woningbouwkavels te verlengen. Aanleiding / vraagstelling Op 10 november 2014 heeft uw raad besloten de grondprijsverlaging voor de woningbouwkavels te verlengen tot en met 31 december 2015. Reden hiervan was dat hoewel er in 2014 ten opzichte van 2013 meer woningen zijn verkocht/gebouwd er nog geen sprake was van een solide herstel, en dat de gewenste doorstroming op de woningmarkt nog niet goed op gang was gekozen. Is er reden om de grondprijs van woningbouwkavels vanaf 1 januari 2016 weer te verhogen naar het “oude” tarief? Inhoudelijke tekst / achtergronden / uitleg van het raadsvoorstel Hierna geven wij per in-/uitbreidingsplan aan hoe de verkoop van de verschillende type woningen in 2015 is verlopen. Omdat ook het aantal verkochte bestaande woningen moet zorgen voor de doorstroming op de woningmarkt wordt daar ook op ingegaan. De Holten III Halfvrijstaande woningen (projectbouw): OMFF BV mag in dit plan aan de Wagenmakerij 12 woningen bouwen. Verkoop is gestart tweede helft 2015. Er is één woning verkocht. Vrijstaande woningen (projectbouw): Compaan BV gaat aan De Koppel Paarden negen woningen realiseren (eerste fase vier woningen). Tot nu toe is er één verkocht. En OMFF BV mag aan de Wagenmakerij één woning realiseren. Verkoop gestart september 2015. De tien kavels van Mega Home, gekocht door WODO Vastgoed, zijn herverkaveld naar zes en verkocht.
-2Gemeentelijke bouwkavels: Er is dit jaar één gemeentelijke bouwkavel verkocht en de laatste is in optie. Marum-Alberdaheerd Rijtjeswoningen (projectbouw): OMFF BV gaat nog zes woningen realiseren (twee blokjes van drie). De tussenwoningen zijn verkocht. VDM Wonen mag één blok van drie woningen bouwen. Verkoop is tweede helft 2015 gestart. Er zijn twee verkocht (één eind- en één tussenwoning). Planning start bouw maart 2016. Halfvrijstaande woningen (projectbouw): Bouwbedrijf Bongers gaat acht woningen bouwen. Er zijn vijf verkocht, vier zijn in aanbouw. OMFF BV mag twee woningen realiseren. Er is één verkocht. Bouw is nog niet gestart. VDM Wonen gaat acht woningen realiseren. Verkoop is gestart tweede helft 2015. Er zijn vier verkocht en één is in optie. Planning start bouw maart 2016. Eén gemeentelijke bouwkavel wordt ingezet voor een twee-onder-één kap woning. De kavel is in optie. Vrijstaande woningen (projectbouw): VDM Wonen mag één woning in dit plan realiseren. Verkoop is tweede helft 2015 gestart. Gemeentelijke bouwkavels: Er zijn in 2015 geen gemeentelijke bouwkavels verkocht. Er zijn wel twee in optie. Coenderslaan te Nuis Rijtjeswoningen (projectbouw): Bouwbedrijf Plegt-Vos mag nog een blok van vijf woningen bouwen daar waar eerst de vier halfvrijstaande woningen waren geprojecteerd. Voor de halfvrijstaande woningen is geen belangstelling. Reden: kopers hebben voor woningen in die prijsklasse liever een woning in het dorp Marum, waar meer voorzieningen zijn. Verkoop van de rijtjeswoningen is onlangs gestart en die zijn allemaal al verkocht. Planning start bouw maart 2016. Gemeentelijke bouwkavels In het plan kunnen maximaal 18 woningen worden gebouwd. Plegt-Vos heeft al acht rijwoningen gerealiseerd en gaat nu nog een blokje van vijf rijwoningen bouwen in plaats van vier halfvrijstaande. Dit betekent dat het aantal gemeentelijke bouwkavels met één is afgenomen, te weten naar vijf kavels. In 2015 is geen belangstelling getoond voor een gemeentelijke bouwkavel. Marum-West Halfvrijstaande woningen (projectbouw): Tot op heden is er voor dit type woning in dit plan geen belangstelling. Vrijstaande woningen (projectbouw en gemeentelijke bouwkavels): In het nieuwste plan Marum-West (Field of Dreams) zijn tot nu toe drie bouwkavels verkocht en in eigendom overgedragen. Er lopen wel veel opties en een aantal is verkocht, maar de overdracht daarvan moet nog plaatsvinden. Marum-Centrum Rijtjeswoningen (projectbouw): De ontwikkelaar, Van Dijk Bouw & Innovation, gaat één blok van drie woningen realiseren. Er zijn twee in optie (één eind- en één tussenwoning). Planning start bouw eerste helft 2016. Halfvrijstaande woningen (projectbouw): De ontwikkelaar gaat twee woningen bouwen. Beide zijn verkocht. Planning start bouw eerste helft 2016.
-3Jonkersvaart Rijtjeswoningen (projectbouw): De ontwikkelaar, Van Dijk Bouw & Innovation, gaat een blok van twee keer vier woningen (type Groningse schuur) bouwen. Verkoop is gestart, vier verkocht en twee in optie. Verwachting start bouw eerste helft 2016. Resultaat Verkoop van rijtjeswoningen gaat nog steeds goed. Er is ook belangstelling voor halfvrijstaande woningen, alleen lopen de verkopen wel achter bij de rijtjeswoningen. Voor de bouw van vrijstaande woningen is als vanouds belangstelling. Verkoop ervan gaat nog niet zo snel. Kavels zijn lang in optie, omdat vaak eerst de eigen woning moet worden verkocht. De diverse projecten lopen mooi door. Conclusie Nieuwbouw Wat betreft de verkoop van rijtjeswoningen kan worden gesteld dat dit, in combinatie met de mogelijkheid van een starterslening, goed gaat. Er wordt duidelijk in een behoefte voorzien. Het aantal verkopen van halfvrijstaande woningen blijft ten opzichte van de rijtjeswoningen wel achter. De koopsom in combinatie met de aanscherpte leningsvoorwaarden zijn daar onder andere debet aan. Verkoop van bouwkavels voor vrijstaande woningen gaat langzaam. Er lopen ten opzichte van 2014 nu wel meer opties. Hier is de vertragende factor vaak nog de verkoop van de eigen woning. In de eerste helft van 2016 zal duidelijk worden hoeveel van deze opties omgezet kunnen worden naar verkoop en definitieve overdracht. Een trend die we zien is dat er vooral meer vraag is naar kleine(re) kavels voor de vrije sector (plm. 500- 600 m²). Dit heeft mede te maken met de leencapaciteit. In het uitbreidingsplan Marum-West hebben wij vanwege de flexibiliteit van het plan op deze vraag kunnen inspelen. Aan de noordzijde is een herverkaveling doorgevoerd (één extra kavel) waardoor de oppervlakte van deze kavels nu in bovengenoemde marge ligt. Een aantal kavels in dit deel van het plangebied is in optie. In dit plan kunnen maximaal 38 kavels worden aangeboden. Met deze herverkaveling is dit maximum weer bereikt. Het is positief te kunnen vaststellen dat in 2015 in Marum weer meer bouwkavels/woningen zijn verkocht. Het herstel van de woningmarkt heeft zich wat betreft nieuwbouwwoningen verder doorgezet. In 2016 zal met de bouw van de thans verkochte projectwoningen worden begonnen en de verkochte vrije sector kavels worden bebouwd. De “oudere” uitbreidingsplannen lopen langzaam vol. In het plan De Holten III zijn geen gemeentelijke bouwkavels meer beschikbaar en in het plan Marum-Alberdaheerd zijn er nog vijf beschikbaar. De kavels waarop projectwoningen kunnen gebouwd zijn allen bij ontwikkelaars in portefeuille. In de “nieuwere” plannen verloopt de verkoop matig tot goed (Coenderslaan, Marum-West, Marumcentrum en Jonkersvaart). In 2016 verwachten we daar meer verkoopresultaten van. De projectwoningen zijn allen bij ontwikkelaars in portefeuille. Wat betreft de projecten in Marum-centrum en Jonkersvaart verwachten wij dat deze in 2016 kunnen worden afgerond/start bouw). In de projecten Coenderslaan (vijf kavels beschikbaar) en Marum-West (21 kavels beschikbaar) betreft het een aanbod voor overwegend de bouw van vrijstaande woningen (een klein deel is bestemd voor de bouw van halfvrijstaande woningen (projectbouw en gemeentelijke kavels). De doorloop van deze projecten zal meerdere jaren in beslag nemen.
-4Landelijk (nieuwbouw en bestaande bouw) Het aantal woningverkopen neemt al enige tijd toe. De gemiddelde verkoopprijs ligt nog wel onder het niveau van 2012. Door het toenemend aantal transacties is het woningaanbod gedaald met 10 procent. Het Kadaster registreerde in september 2015 16.324 verkochte woningen. Woningtypen: Vergeleken met september vorig jaar is er een stijging van het aantal geregistreerde verkochte woningen bij alle woningtypen, twee-onder-één-kapwoningen stijgen het meest. Bij appartementen is de stijging het minst groot. Ten opzichte van de maand augustus 2015 stijgen alle woningtypen. Bij de twee-onder één-kapwoningen is de stijging het grootst. De kleinste stijging is te zien bij de hoekwoningen. Provincies: Ten opzichte van september 2014 stijgt het aantal geregistreerde verkochte woningen in alle provincies. De stijging is het grootst in Friesland. De laagste stijging is te zien in Zeeland. Vergeleken met augustus 2015 laten bijna alle provincies een stijging zien. In Drenthe is de stijging het hoogst. In Groningen en in Flevoland is er een daling. Met de aantrekkende vraag naar woningen in de bestaande bouw, stijgen ook de huizenprijzen weer. Regionaal zijn er nog wel verschillen. Gemeente Marum Informatie makelaar: De huizenprijzen zijn in 2015 wel iets gestegen maar marginaal. De woningkopers zoeken eigenlijk de “krenten uit de pap”. Of te wel de woningen die gemoderniseerd moeten worden of wat achterstallig onderhoud hebben worden minder snel verkocht en voor een lage prijs (mensen bieden erg laag). De woningen die “instapklaar” zijn worden goed verkocht en soms tegen (of recent al boven) de vraagprijs verkocht. Goedkoop en middensegment verkoopt goed, vooral als de woning er tip top uit ziet. Woningen boven € 300.000 zijn nog moeizaam te verkopen of het moet een uniek object zijn. Per 1 januari 2016 kan men 102% lenen en nu is dat nog 103%. Deze maatregel heeft als gevolg dat er nu nog mensen “snel” een huis willen kopen. De rente is daarbij erg laag, dus erg interessant. Ook is er een groep die nu wel wil doorstromen ondanks dat ze verkopen met een verlies. In een aantal gevallen is dit verlies mee te financieren en overwegen toch steeds meer mensen de stap tot verhuizen. Verwacht wordt dat deze ontwikkeling zich nog doorzet zolang de huidige regels zo blijven en de rente zo laag. Hoewel het aantal woningverkopen in Marum is toegenomen, is de woningmarkt nog niet terug op het oude niveau. Van de projectontwikkelaars wordt de nodige inventiviteit gevraagd om een goed en duurzaam product te maken die ook nog betaalbaar/uitvoerbaar is. Ook de particulier moet “scherpere/ bewustere” keuzes maken om zijn/haar “droom” te kunnen verwezenlijken (grote of kleine kavel, type woning versus leningscapaciteit). Zoals hiervoor aangegeven zullen op 1 januari 2016 de leningsvoorwaarden opnieuw worden aangescherpt. Deze maatregel kan er voor zorgen dat, ondanks het feit dat de rente nog steeds laag is, het aantal woningverkopen vertraging zal oplopen. Het verhogen van de grondprijs voor woningbouwkavels in onze gemeente zou mogelijk een aanvullend negatieve invloed kunnen hebben op de verkoop van de nog beschikbare bouwkavels in de gemeente. Een verhoging van de grondprijs naar het “oude” tarief is nu dan ook niet gewenst. Mede gelet op de kavels die al in optie gegeven zijn en in relatie met het beperkte aantal nog beschikbare kavels dat dan tegen een verhoogde grondprijs verkocht zou moeten worden.
-5Resumé Wij stellen u voor de periode van grondprijsverlaging voor woningbouwkavels in de in- en uitbreidingsplannen nog een keer te verlengen met één jaar, te weten tot en met 31 december 2016. Burgemeester en wethouders van de gemeente Marum, de secretaris, de burgemeester,
(J.A. Jellema)
(H. Kosmeijer)
