Afdeling Wetenschappelijk Onderzoek. Financiële kwetsbaarheid van hypotheekgevers en -nemers. M.C.J. van Rooij

Afdeling Wetenschappelijk Onderzoek Financiële kwetsbaarheid van hypotheekgevers en -nemers M.C.J. van Rooij Onderzoeksrapport WO nr. 706 Oktober 2002

De Nederlandsche Bank

FINANCIËLE KWETSBAARHEID VAN HYPOTHEEKGEVERS EN -NEMERS M.C.J. van Rooij *

* Verkondigde standpunten zijn die van de auteur en weerspiegelen niet noodzakelijkerwijs die van De Nederlandsche Bank. Met dank aan R.B.M. Vet en mw. C. Kerkhoff voor statistische assistentie.

Onderzoeksrapport WO nr. 706/0228 Oktober 2002

De Nederlandsche Bank NV Afdeling Wetenschappelijk Onderzoek Postbus 98 1000 AB AMSTERDAM

SAMENVATTING Financiële kwetsbaarheid van hypotheekgevers en -nemers M.C.J. van Rooij Beschouwd vanuit macroperspectief hebben de Nederlandse huishoudens hun huishoudboekje goed op orde. Dit neemt niet weg dat op microniveau sprake kan zijn van grote financiële risico’s. Dit rapport schetst op basis van enquêtegegevens een profiel van de meest kwetsbare huishoudens met bijzondere aandacht voor de verhouding tussen de hypotheekschuld en de waarde van de eigen woning respectievelijk het gezinsinkomen. Vervolgens wordt de betaalbaarheid van de woonlasten voor gezinnen met een woninghypotheek in kaart gebracht bij een stijgende hypotheekrente, dalende woningprijzen en een oplopende werkloosheid. Tevens wordt ingegaan op het risico voor banken en andere hypotheekverstrekkers dat een deel van de hypotheekportefeuille geïnfecteerd raakt, d.w.z. dat de opbrengst uit de verkoop van de woning onvoldoende is om de totale hypotheekschuld te voldoen. Trefwoorden: financiële kwetsbaarheid, betalingsproblemen hypotheekbezitters, infectie hypothekenportefeuille JEL codes: D31, G21, R21, R31 ABSTRACT Financial vulnerability of mortgage owners and mortgage lenders M.C.J. van Rooij From a macroeconomic point of view Dutch households have much more assets than debts. Nevertheless, at a microeconomic level substantial financial risks may exist. This report presents a profile of the most vulnerable households with special attention for the ratio between mortgage debt and house value and household income, respectively. The affordability of housing costs for households with a mortgage is assessed in case of an increase in mortgage rates, a decline in house prices and a rise in unemployment. Moreover, the risks for banks and other mortgage lenders of infection of their mortgage portfolios - i.e. the probability that the revenue of an enforced housing sale is insufficient to repay the mortgage loan - is discussed. Key words: financial vulnerability, payment problems mortgage owners, infection mortgage portfolio JEL codes: D31, G21, R21, R31

-1-

1 INLEIDING In maart 2002 heeft het NIPO in opdracht van de Bank een enquête uitgevoerd naar het vermogensbeheer van Nederlandse huishoudens. Hieruit kwam naar voren dat, beschouwd vanuit macroperspectief, de Nederlandse huishoudens hun huishoudboekje goed op orde hebben 1. Dit neemt niet weg dat op microniveau sprake kan zijn van grote financiële risico’s. Paragraaf 2 gaat kort in op de hypotheekschuld op macroniveau. Paragraaf 3 schetst op basis van microgegevens uit de enquête een profiel van de meest kwetsbare huishoudens, met bijzondere aandacht voor de verhouding tussen de hypotheekschuld en de waarde van de eigen woning respectievelijk het gezinsinkomen. Deze profielschets vormt het uitgangspunt voor een gevoeligheidsanalyse in paragraaf 4 die de gevolgen van een stijgende hypotheekrente, dalende woningprijzen en een oplopende werkloosheid voor de betaalbaarheid van de woonlasten voor gezinnen met een woninghypotheek in kaart brengt. Tevens wordt ingegaan op het risico voor banken en andere hypotheekverstrekkers dat een deel van de hypotheekportefeuille geïnfecteerd raakt, d.w.z. dat de opbrengst uit de verkoop van de woning onvoldoende is om de totale hypotheekschuld te voldoen. Paragraaf 5 sluit af met samenvattende conclusies.

1 Zie ‘Vermogensbeheer Nederlandse gezinnen onder de loep’, Kwartaalbericht, De Nederlandsche Bank, juni 2002, blz. 2938.

-2-

2 ACHTERGROND De hypotheekrente bevindt zich in historisch perspectief, zowel nominaal als reëel, op een laag niveau. De stormachtige prijsontwikkelingen op de woningmarkt met jaar-op-jaar groeipercentages van meer dan 20% rond de millenniumwisseling zijn inmiddels geluwd en afgenomen tot het langjarige gemiddelde van 6%. Wel zijn koopwoningen met name de laatste drie jaar minder goed betaalbaar, zij het nog altijd aanmerkelijk beter dan in de periode voordat de prijsdaling van eind jaren ’70 inzette (figuur 1). De betaalbaarheid wordt hierbij afgelezen aan de rentelasten als percentage van het bruto loon voor een huishouden met een gemiddeld inkomen, bij de aankoop van een gemiddelde, volledig hypothecair gefinancierde, woning. Als gevolg van de sterk gestegen woningpr ijzen, en door het afsluiten van tweede hypotheken met het oog op de verzilvering van de ontstane overwaarde, hebben Nederlandse huishoudens zich gedurende de jaren ’90 massaal in de schulden gestoken. De verhouding tussen de totale hypothecaire schuld en het bruto binnenlands product is sinds 1992 verdubbeld tot bijna 80% bbp. De vraag is dan ook gerechtvaardigd hoe het met de financiële kwetsbaarheid van Nederlandse huizenbezitters en in het kielzog daarvan de hypotheekverstrekkers is gesteld.

Figuur 1 Woningprijsmutaties, hypotheekrente en betaalbaarheid

30

20

10

0

60

30

50

25

40

20

30

15

20

10

10

5

0

0

-10

-10

-20 1965

-5 -10 1970

1975

1980

1985

1990

Woningprijsmutaties (linkeras)

Nominale hypotheekrente (rechteras)

Betaalbaarheid (linkeras)

Reële hypotheekrente (rechteras)

1995

2000

-3-

3 PROFIELSCHETS HYPOTHEEKBEZITTERS De profielschets en latere gevoeligheidsanalyse worden uitgevoerd op basis van de DNB-enquête van maart 2002, hoewel zij niet specifiek is toegesneden op vragen omtrent de financiële kwetsbaarheid van woningbezitters. Desalniettemin bevat zij wel degelijk relevante informatie. Zo is onder meer gevraagd naar de waarde van de eigen woning en de daarop rustende hypotheekschuld, beide op 1 januari van dit jaar. Voor ruim 400 van de ruwweg 1150 respondenten is het totale hypotheekbedrag en de door de bewoner geschatte verkoopwaarde van de eigen woning bekend. De overige respondenten bezitten een hypotheekvrije woning, een huurhuis of hebben één van beide vragen niet kunnen of willen beantwoorden. Om beter inzicht te verkrijgen in de financiële kwetsbaarheid van Nederlandse huishoudens met een hypotheek op microniveau zijn deze respondenten gerangschikt naar de schuldquote op de eigen woning. Deze quote is de verhouding tussen de op de woning rustende hypotheekschuld en de waarde va n de woning 2. Tabel 1 presenteert een aantal gemiddelde kenmerken voor verschillende niveaus van de schuldquote. De laatste kolom bevat de kenmerken voor de huishoudens waarvan de schuldquote meer dan 80% bedraagt. Gemiddeld genomen hebben deze huishoudens, die 12% van het totaal aantal respondenten met een hypotheek vertegenwoordigen, een overwaarde van slechts 8% in hun woning. Voor 2% van de hypotheekbezittende huishoudens is de totale hypotheekschuld hoger dan of gelijk aan de waarde van de woning. Door het beperkte aantal respondenten zijn uitspraken op een dergelijk verfijnd niveau evenwel met een grote onzekerheidsmarge omgeven. Derhalve beperk ik me hieronder tot een beschrijving van de gemiddelde kenmerken van de huishoudens op basis van de schuldquotenindeling uit de tabel. Gemiddeld genomen zijn de woningen van huishoudens met een hoge schuldquote niet lang geleden aangekocht, waardoor nog geen grote overwaarde is opgebouwd. Het betreft doorgaans relatief jonge huishoudens met naar verhouding goedkope woningen, hetgeen waarschijnlijk samenhangt met het feit dat deze groep veel starters op de woningmarkt omvat. De huishoudens met een hogere schuldquote bevinden

zich

doorgaans

in

een

hogere

sociale

klasse,

een

maatstaf

die

wordt

2 Ten aanzien van de berekening van de schuldquote kan nog worden opgemerkt dat de woningprijzen sinds 1 januari 2002 met gemiddeld 6% à 7% zijn gestegen. Hier staat tegenover dat de inschatting van de respondenten enigszins optimistisch lijkt (circa 10%-15% hoger dan het landelijke gemiddelde op basis van door het Kadaster geregistreerde woningverkopen). Met betrekking tot de hypotheek geldt dat het gaat om de bruto hypotheekschuld, waar in het geval van bijvoorbeeld spaaren beleggingshypotheken al een opgebouwd depotbedrag tegenover staat. Met name bij de voor deze analyse interessante deelgroep van financieel kwetsbare huishoudens zal het evenwel om een beperkte hoeveelheid middelen gaan, daar voor hen het aankoopjaar van de woning veelal nog betrekkelijk recent is.

-4-

Tabel 1 Kenmerken huishoudens opgesplitst naar verhouding hypotheeksom/ waarde eigen woning ________________________________________________________________________________________ Verhouding hypothecaire schuld/woning (in %) _____________________________________________________ Gemiddelde kenmerken 0-20 20-30 30-40 40-50 50-60 60-70 70-80 > 80 ________________________________ _____ _____ _____ _____ _____ _____ _____ _____ Hypothecaire schuld/woning (in %) 15 25 35 47 56 63 75 92 Waarde eigen woning (in dzd €) 256 246 265 266 190 247 164 172 Jaar aankoop woning 1976 1989 1991 1989 1993 1991 1997 1998 Leeftijd hoofdkostwinner (in jaren) 61 50 49 43 39 49 39 36 Sociale klasse a) 3,2 2,5 2,2 2,5 2,7 2,4 2,2 2,0 Huishoudgrootte 2,4 2,8 3,0 3,0 3,2 3,4 2,9 2,7 - waarvan inwonende kinderen 0,5 1,0 1,0 1,0 1,3 1,4 1,1 0,9 Netto financieel vermogen (in dzd €) 33,3 46,8 52,1 23,1 21,1 58,7 14,3 24,7 Bruto huishoudinkomen (in dzd €) 32,8 42,6 52,0 45,5 39,6 58,1 39,2 50,7 Hypothecaire schuld/huishoudinkomen 1,3 1,7 1,9 3,2 3,1 3,2 3,7 3,7 Hypotheekvorm (aandeel in %) - lineair of annuïteiten 21 14 16 3 3 4 2 2 - spaar 7 52 16 37 34 40 22 22 - leven, beleggings of effecten 4 5 12 23 44 11 29 38 - aflossingsvrij 68 29 56 37 19 45 47 38 Aantal huishoudens (% van totaal) 12 17 11 12 10 15 11 12 ________________________________________________________________________________________ a) Sociale klasse ingedeeld naar opleiding en inkomen (1=hoogste, 5=laagste)

geconstrueerd op basis van inkomen en opleiding. Een nadere analyse laat zien dat het bruto huishoudinkomen vrij evenwichtig over de schuldquotenklassen is verdeeld, maar dat het opleidingsniveau in de meest risicovolle klasse hoog is. In combinatie met de jongere le eftijd betekent dit dat men nog relatief veel inkomensperspectief heeft. Hier staat tegenover dat huishoudens in de hoogste klassen weinig inwonende kinderen hebben. De komst van kinderen kan een belastende factor zijn in die zin dat de huishoudinkomsten veelal teruglopen en de uitgaven gelijktijdig oplopen. Bovendien blijken de huishoudens met een hoge schuldquote gemiddeld genomen minder vermogend te zijn, ook na correctie voor het woningbezit en de hypotheekschuld. Daarnaast blijken deze huishoudens een iets sterkere voorkeur te hebben voor hypotheekvormen zonder gegarandeerde aflossing aan het einde van de looptijd (leven-, beleggings- en effectenhypotheken in plaats van spaar-, lineaire en annuïteitenhypotheken). De indeling naar de verhouding tussen hypotheekschuld en de waarde van de eigen woning identificeert de financiële kwetsbaarheid van huishoudens voor prijsdalingen op de woningmarkt. Bij lagere woningprijzen zal een hoge schuldquote leiden tot een restschuld bij (gedwongen) verkoop van de eigen woning, bijvoorbeeld in verband met scheiding, werkloosheid of een verandering van werkomgeving. Een ander aspect van financiële kwetsbaarheid betreft de gevolgen voor de koopkracht van hypotheekbezittende huishoudens bij een toename van de hypotheekrente. Een indeling van de geënquêteerde huishoudens naar de hoogte van de verhouding hypotheekschuld ten opzichte van bruto

-5-

huishoudinkomen geeft hier enig inzicht in (tabel 2). Het risicoprofiel, dat hieruit volgt, loopt in grote lijnen parallel met het hierboven geschetste, zij het dat het wat minder scherp naar voren komt. De financieel meest kwetsbare groep bestaat uit relatieve starters op de woningmarkt met een laag financieel eigen vermogen en hypotheekvormen zonder (gegarandeerde) aflossing. Bij één op de zes huishoudens blijkt de hypotheekschuld meer dan 4 keer het bruto huishoudinkomen te bedragen. Een stijging van de hypotheekrente met 1 procentpunt betekent voor deze huishoudens grofweg dat de rentelasten een extra beslag leggen op het bruto huishoudinkomen van minstens 4 procentpunten. Hierbij zij aangetekend dat vanwege de lange gemiddelde rentevaste periode van hypotheken in Nederlands slechts een beperkt deel van de huishoudens op korte termijn met een dergelijke lastenstijging wordt geconfronteerd.

Tabel 2 Kenmerken huishoudens opgesplitst naar verhouding hypotheekschuld/ bruto huishoudinkomen ___________________________________________________________________________ Hypothecaire schuld/huishoudinkomen _______________________________________ Gemiddelde kenmerken 0-1 1-1,5 1,5-2 2-2,5 2,5-4 > 4 ________________________________ _____ _____ _____ _____ _____ _____ Hypothecaire schuld/woning (in %) 39 32 38 47 71 65 Waarde eigen woning (in dzd €) 199 246 189 266 208 281 Jaar aankoop woning 1985 1988 1985 1994 1996 1994 Leeftijd hoofdkostwinner (in jaren) 51 51 53 44 39 42 Sociale klasse a) 2,6 2,1 3,4 2,3 1,9 2,6 Huishoudgrootte 3,4 2,7 2,6 2,9 2,6 3,4 - waarvan inwonende kinderen 1,4 0,8 0,7 1,1 0,8 1,5 Netto financieel vermogen (in dzd €) 51,2 45,6 26,2 58,9 20,9 20,2 Bruto huishoudinkomen (in dzd €) 60,7 53,0 38,3 50,3 43,5 32,8 Hypothecaire schuld/huishoudinkomen 0,7 1,2 1,8 2,2 3,2 5,3 Hypotheekvorm (aandeel in %) - lineair of annuïteiten 18 18 8 8 3 2 - spaar 40 31 39 26 33 7 - leven, beleggings of effecten 6 9 13 24 26 32 - aflossingsvrij 36 42 40 42 38 49 Aantal huishoudens (% van totaal) 16 12 19 17 20 16 ___________________________________________________________________________ a) Sociale klasse ingedeeld naar opleiding en inkomen (1=hoogste, 5=laagste)

Uit bovenstaande profielschets komt naar voren dat een grote meerderheid van woningbezitters door de sterke prijsstijgingen op de woningmarkt (60% sinds begin 1999) vooralsnog weinig risico loopt. Starters op de woningmarkt vormen evenwel een risicogroep 3. Niet alleen hebben zij nog niet veel

3 Dit ondersteunt de conclusie uit de enquête onder hypotheekbezitters van maart 2000. Zie ‘Het Nederlands publiek gepolst over gebruik hypothecair krediet’, Kwartaalbericht, De Nederlandsche Bank, juni 2000, blz. 31-43. Bij de enquête van twee jaar geleden was de gevonden verhouding tussen hypotheekschuld en de waarde van de eigen woning overigens circa 10 procentpunt hoger dan nu, terwijl de verhouding tussen hypotheekschuld en bruto inkomen vergelijkbaar was.

-6-

overwaarde kunnen opbouwen, maar ook andere kenmerken duiden op een hoger risicoprofiel (minder financieel vermogen, risicovollere hypotheken). Bij de financiële kwetsbaarheid van woningbezitters met een hypotheek, in geval van een stijging van de hypotheekrente, een oplopende werkloosheid en dalende woningprijzen, wordt in de komende paragraaf uitgebreid stilgestaan.

-7-

4 GEVOELIGHEIDSANALYSE De gevoeligheidsanalyse concentreert zich op de twee hierboven besproken risicomaatstaven. De verhouding tussen hypotheekschuld en huishoudinkomen is indicatief voor de woonla sten en de betaalbaarheid van de woning. De verhouding tussen woonlasten en huishoudinkomen noemen we hieronder de woonquote. De verhouding tussen de hypotheekschuld en de waarde van de eigen woning bevat informatie ten aanzien van de kans, dat een gezin en daarmee ook de geldverstrekker bij een gedwongen verkoop van de woning met een restschuld komt te zitten. Deze verhouding wordt aangeduid met LTV (Loan To Value). Uitgaande van de bestaande situatie tijdens de enquête van maart 2002 is de gevoeligheid van deze kengetallen voor een stijgende hypotheekrente, een dalende woningprijs en een oplopende werkloosheid geanalyseerd. De gevoeligheidsanalyse is alleen mogelijk met gebruik van een groot aantal veronderstellingen, opgesomd in bijlage 1. Bij de interpretatie van de uitkomsten dient te worden bedacht, dat de gepresenteerde grootheden door het gebruik van enquêtegegevens en het aantal veronderstellingen met de nodige onzekerheid zijn omgeven. Desalniettemin geven de veranderingen in de risicogrootheden die optreden in de simulaties waarschijnlijk een goede indruk van de gevoeligheid van de risico’s voor veranderingen in de diverse grootheden. Tabel 3 toont het basisscenario, waarin de woningprijzen en huishoudinkomens met 3% per jaar stijgen en de hypotheekrente niet wijzigt. Deze tabel illustreert hoe de risico’s van een bestaande hypothekenportefeuille, ook bij gematigde woningprijs- en gemiddelde inkomensontwikkelingen, in de loop van de tijd snel kleiner worden.

Tabel 3 Basisscenario ontwikkeling hypotheekbezitters met woonquote > 35% en LTV > 100% ____________________________________________________________________________________ Nu jr 1 jr 2 jr 3 jr 4 jr 5 jr 6 jr 7 jr 8 jr 9 jr 10 Aannames (jaarmutaties) ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ - Woningprijs (%) +3 +3 +3 +3 +3 +3 +3 +3 +3 +3 - Huishoudinkomen (%) +3 +3 +3 +3 +3 +3 +3 +3 +3 +3 - Werkloosheid (dzd pers) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Uitkomsten (percentage van totaal aantal huishoudens met hypotheek) - Woonquote > 35% 7,2 6,5 6,1 5,8 4,7 4,7 4,5 2,1 2,1 2,1 2,1 - LTV > 100% 1,8 0,6 0,6 0,3 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1 ____________________________________________________________________________________

Tabel 4 laat vervolgens zien hoe het aantal tophypotheken (LTV > 100%) toeneemt met prijsdalingen op de woningmarkt van jaarlijks 10% gedurende 4 jaar. In grote lijnen komt dit overeen met de prijsdaling na de bubbel van de tweede helft van de jaren ’70. Hoewel het aantal tophypotheken binnen het huid ige hypothekenbestand te verwaarlozen is, zal bij dergelijke prijsdalingen na verloop van tijd ceteris paribus een kwart van de hypotheken (zie jaar 4) hoger zijn dan de waarde van de eigen woning.

-8-

Tabel 4 Ontwikkeling hypotheekbezitters met tophypotheek (LTV > 100%) bij lagere woningprijzen ____________________________________________________________________________________ Nu jr 1 jr 2 jr 3 jr 4 jr 5 jr 6 jr 7 jr 8 jr 9 jr 10 Aannames (jaarmutaties) ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ - Woningprijs (%) -10 -10 -10 -10 +3 +3 +3 +3 +3 +3 Uitkomsten (percentage van totaal aantal huishoudens met hypotheek) - LTV > 100% 1,8 6,1 12,1 19,1 26,0 24,3 23,7 23,7 18,5 15,2 14,4 ____________________________________________________________________________________

Tabel 5 brengt in kaart hoe het percentage gezinnen met een woonquote van meer dan 35% zich ontwikkelt als de hypotheekrente direct één, twee of drie procentpunten stijgt (en op dat niveau blijft) en/of de werkloosheid in drie jaar cumulatief 450.000 personen toeneemt. Tevens illustreert de tabel de gevoeligheid van de uitkomsten voor de veronderstellingen ten aanzien van de inkomensontwikkeling. Een rentestijging van 1 procentpunt leidt bij een jaarlijkse inkomensstijging van 3% niet tot een duidelijke toename van het aantal huishoudens met een woonquote hoger dan 35%. Daarentegen is bij een rentestijging van 2 of 3 procentpunten in de eerste jaren sprake van een gestage toename van het aantal huishoudens met een woonquote van meer dan 35%. Zo bedraagt dit percentage na vijf jaar 9,1 respectievelijk 10,2, welk laatste percentage overeenkomt met ruim 300.000 gezinnen. Indien niet wordt gerekend met jaarlijkse inkomensstijgingen, stijgen deze percentages aanmerkelijk sterker en blijven zij oplopen tot aan het einde van de 10-jaarsperiode, wanneer twee à drie keer zoveel huishoudens met een hoge woonquote van meer dan 35% worden geconfronteerd als nu het geval is. De toename van de werkloosheid heeft tegen deze achtergrond een gering effect op het percentage huishoudens met een hoge woonquote (maximale additionele toename 0,8 procentpunt). Hier staat tegenover dat werkloosheid eerder dan rentestijgingen huishoudens in financiële problemen zal brengen, omdat gezinnen in het eerste geval veelal onverwacht met een forse inkomensteruggang te maken krijgen, terwijl de invloed van een hoger renteniveau bij het aflopen van de huidige rentevaste periode doorgaans kleiner zal zijn en lang tevoren is te voorzien. Deze notie vertaalt zich bij de gevoeligheidsanalyse in de veronderstelling dat gezinnen, die als gevolg van werkloosheid met een woonquote groter dan 35% worden geconfronteerd, allen in betalingsproblemen komen, tegen 10% van de gezinnen die door een rentestijging deze grens overschrijden. Bij betalingsproblemen kan men denken aan een zodanige achterstand bij het voldoen van de hypotheekverplichtingen, dat de geldverstrekkers in actie komen. Indien de gezinnen met betalingsproblemen bovendien een tophypotheek hebben, is de onderpandswaarde kleiner dan de hypotheekschuld en lopen geldverstrekkers het risico dat zij met een restschuld blijven zitten. In onze gevoeligheidsanalyse veronderstellen we dat in deze gevallen sprake is van een aantasting ofwel infectie van de hypothekenportefeuille.

-9-

Tabel 5 Ontwikkeling hypotheekbezitters met woonquote > 35% bij verschillende veronderstellingen ten aanzien van rente, inkomen en werkloosheid ___________________________________________________________________________________ Nu jr 1 jr 2 jr 3 jr 4 jr 5 jr 6 jr 7 jr 8 jr 9 jr 10 Aannames (jaarmutaties) ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ - Huishoudinkomen (%) +3 +3 +3 +3 +3 +3 +3 +3 +3 +3 - Werkloosheid (dzd pers) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Rentevarianten - Basis - Rente +1%-pt - Rente +2%-pt - Rente +3%-pt Aannames (jaarmutaties) - Huishoudinkomen (%) - Werkloosheid (dzd pers) Rentevarianten - Basis - Rente +1%-pt - Rente +2%-pt - Rente +3%-pt Aannames (jaarmutaties) - Huishoudinkomen (%) - Werkloosheid (dzd pers) Rentevarianten - Basis - Rente +1%-pt - Rente +2%-pt - Rente +3%-pt Aannames (jaarmutaties) - Huishoudinkomen (%) - Werkloosheid (dzd pers)

Woonquote > 35% (percentage van aantal huishoudens met hypotheek) 7,2 6,5 6,1 5,8 4,7 4,7 4,5 2,1 2,1 2,1 2,1 7,2 7,2 7,2 7,3 5,9 5,8 5,5 4,9 4,2 4,4 4,5 7,2 7,5 8,0 8,5 8,6 9,1 8,6 8,1 6,7 6,4 6,1 7,2 7,9 8,9 9,1 9,4 10,2 10,8 11,0 11,5 12,4 10,7

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

Woonquote > 35% (percentage van aantal huishoudens met hypotheek) 7,2 7,2 7,2 7,2 7,2 7,2 7,2 7,2 7,2 7,2 7,2 7,2 7,9 8,7 9,4 10,1 10,9 11,6 12,4 13,1 13,8 14,6 7,2 8,1 9,1 10,0 10,9 11,8 12,8 13,7 14,6 15,5 16,5 7,2 8,8 10,3 11,9 13,5 15,0 16,6 18,1 19,7 21,3 22,8

+3 +3 +3 +150 +150 +150

+3 0

+3 0

+3 0

+3 0

+3 0

+3 0

+3 0

Woonquote > 35% (percentage van aantal huishoudens met hypotheek) 7,2 6,8 6,6 6,5 5,3 5,3 5,1 2,8 2,8 2,7 2,7 7,2 7,5 7,6 8,0 6,7 6,6 6,1 5,6 4,8 5,0 5,1 7,2 7,7 8,5 9,3 9,3 9,8 9,3 8,8 7,5 7,3 6,8 7,2 8,1 9,3 9,8 10,1 10,9 11,5 11,8 12,3 13,1 11,4

0 0 0 +150 +150 +150

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

Rentevarianten Woonquote > 35% (percentage van aantal huishoudens met hypotheek) - Basis 7,2 7,5 8,0 8,0 8,0 8,0 8,0 8,0 8,0 8,0 8,0 - Rente +1%-pt 7,2 8,2 9,2 10,2 10,9 11,6 12,4 13,1 13,8 14,5 15,3 - Rente +2%-pt 7,2 8,4 9,6 10,8 11,7 12,6 13,5 14,5 15,4 16,3 17,3 - Rente +3%-pt 7,2 9,0 10,8 12,7 14,2 15,8 17,3 18,9 20,5 22,0 23,6 ____________________________________________________________________________________

De verwachting is dat bij de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) die verantwoordelijk is voor het toekennen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) dit jaar circa 1000 nieuwe aanmeldingen binnenkomen van hypotheekbezitters die een betalingsachterstand van minimaal vier maanden hebben. Indien dit maatgevend is voor betalingsproblemen bij alle hypotheekbezitters zou dit jaar bij ruwweg 4000 huishoudens sprake zijn van een dergelijke betalingsachterstand, daar een kwart van de hypotheken onder deze garantieregeling valt. Doorgaans wordt door het WEW in 85% van de

- 10 -

aangemelde betalingsproblemen een oplossing voor de huiseigenaren gevonden; in de overige gevallen moet de woning uiteindelijk worden verkocht. Tabellen 6, 7 en 8 (opgenomen in bijlage 2) laten de veranderingen van het percentage huishoudens met betalingsproblemen respectievelijk met betalingsproblemen en een tophypotheek zien voor verschillende veronderstellingen ten aanzien van de ontwikkeling van de hypotheekrente, inkomens, woningprijzen en werkloosheid. In een scenario met gematigde woningprijs- en gemiddelde inkomenstoenames en een gelijkblijvende werkloosheid zijn rentestijgingen relatief eenvoudig op te vangen. Een rentestijging van 3 procentpunten leidt na verloop van jaren tot een maximaal 0,52 procentpunt hoger percentage hypotheekbezitters met betalingsproblemen, ofwel circa 15.600 huishoudens, terwijl slechts 0,004 procentpunt extra huishoudens (120 in het totaal) betalingsproblemen ervaart en een tophypotheek heeft. Bij een dergelijke rentestijging ligt het evenwel niet voor de hand dat de werkloosheid, het inkomen en de woningprijzen zich volgens het basisscenario ontwikkelen. Een fors oplopende werkloosheid met cumulatief 450.000 personen leidt ongeacht de hoogte van de rentetoename al snel tot betalingsproblemen voor minimaal 1% (30.000) van de huishoudens. Het extra aantal huishoudens met betalingsproblemen waarbij de onderpandswaarde van de woning lager is dan de hypotheekschuld blijft echter beperkt tot maximaal 0,039% ofwel 1170 huishoudens bij een rentestijging van drie procentpunten. Dit verandert evenwel indien ook sprake is van prijsdalingen op de woningmarkt. Na 4 jaren met prijsdalingen van 10% zal het additionele percentage huishoudens met betalingsproblemen en een tophypotheek uitkomen op 0,481% à 0,879% (ofwel 14.430 à 26.370 huishoudens), afhankelijk van de omvang van de rentestijging. Indien nu wordt verondersteld dat de inkomens niet stijgen, wordt de gevoeligheid van de uitkomsten voor inkomensstijgingen eens te meer duidelijk. In dit crisisscenario loopt het aantal gezinnen met betalingsproblemen ongeacht de hoogte van de rentetoename vrij snel op tot 2% à 3%, overeenkomend met 60.000 à 90.000 huishoudens. In de meest extreme variant die hier is doorgerekend - d.w.z. een rentestijging van 3 procentpunten, een 450.000 personen hogere werkloosheid, prijsdalingen op de woningmarkt van 10% gedurende vier jaar en geen inkomenstoename - bedraagt het effect op het percentage gezinnen met betalingsproblemen, dat ook nog een tophypotheek heeft, maximaal 1,769 procentpunt. Indien deze ruim 50.000 gezinnen 20% van de hypotheekschuld niet kunnen voldoen ontstaat een restschuld en mogelijke strop voor geldverstrekkers van 1,6 miljard euro 4. Dit bedrag is weliswaar substantieel, doch bedraagt slechts 0,5% van het totaal uitstaande hypotheekbedrag (€ 331 miljard in juni 2002). Hierbij zij aangetekend dat een deel van deze hypotheken onder NHG-garantie is afgegeven. Het marktaandeel hiervan bedraagt 25%, doch is voor de groep van kwetsbare huishoudens waarschijnlijk hoger, omdat deze als

4 Hierbij is gerekend met de gemiddelde hypotheekschuld van € 158.000 van de categorie huishoudens met de hoogste LTVratio uit tabel 1.

- 11 -

starters op de woningmarkt met relatief goedkope woningen vaker voor een NHG-garantie in aanmerking komen. De NHG vormt primair een garantie tegen restschuld voor de geldverstrekker. Voor de NHG-geldvrager geldt echter eveneens dat de restschuld, die overblijft na de gedwongen verkoop van de woning, wordt kwijtgescholden als deze buiten haar schuld is ontstaan 5. Tot slot zij benadrukt dat bovenstaande analyse is gebaseerd op het huidige hypothekenbestand (volgens de enquête) zonder terugkoppeling van het aantal gezinnen met betalingsproblemen naar de prijsontwikkeling op de woningmarkt of van woningprijzen naar de economische groei, inkomensgroei etc. Wel kan worden aangetekend dat de meest extreme variant reeds is gebaseerd op sterke veronderstellingen. Niet ingegaan is op het effect van veranderingen van het aantal gezinnen met betalingsproblemen op het woningaanbod en de woningprijzen. In het meest extreme scenario komen uitgesmeerd over 10 jaar ruwweg 100.000 gezinnen in betalingsproblemen. Als deze zich gedwongen zien hun woning te verkopen, betekent dit een aanmerkelijke vergroting van het woningaanbod. Om dit cijfer in perspectief te zetten: via het NVM-systeem werden eind juni 54.000 woningen aangeboden terwijl het aantal verkochte woningen in het tweede kwartaal 34.000 bedroeg. Deze woningen hebben voor de verkoop gemiddeld 57 dagen te koop gestaan. NVM-makelaars nemen doorgaans ruwweg de helft van het aantal verkochte woningen voor hun rekening. Het totaal aantal woningtransacties lag volgens het Kadaster vorig jaar op 265.000. Overigens zullen banken doorgaans eerst in overleg met gezinnen naar een alternatieve oplossing zoeken - zoals bijvoorbeeld verlenging van de looptijd of een groter aflossingsvrij deel - om zo de kans te verkleinen dat daadwerkelijk tot een gedwongen verkoop van de woning moet worden overgegaan.

5 Zie Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, 2002, ‘Verkenningen NHG 1995-2001’, blz. 66.

- 12 -

5 SAMENVATTENDE CONCLUSIES Het globale beeld, dat uit de DNB-enquête van maart dit jaar naar voren komt is dat een grote meerderheid van de woningbezitters door de sterke prijsstijgingen op de woningmarkt (60% sinds begin 1999) vooralsnog weinig risico loopt. Starters op de woningmarkt vormen evenwel een risicogroep. Niet alleen hebben zij nog niet veel overwaarde kunnen opbouwen, maar ook andere kenmerken duiden op een hoger risicoprofiel (minder financieel vermogen, risicovollere hypotheken). Eén op de zes hypotheekbezittende huishoudens heeft een hypotheekschuld die meer dan vier keer het bruto huishoudinkomen bedraagt, aldus de enquêtegegevens. Bovendien geldt dat, als de woningprijzen fors dalen met zeg 20% (ruwweg de helft van de afname van top tot dal na de bubbel van de jaren ’70), circa één op de acht huishoudens geen overwaarde op de eigen woning meer heeft. De risico’s voor Nederlandse hypotheekgevers en -nemers bij de huidige niveaus van hypotheekrente en woningprijzen zijn weliswaar beperkt, doch de financiële kwetsbaarheid van woningbezitters en geldverstrekkers neemt wel toe bij een oplopende werkloosheid, een stijgende rente en een dalende woningprijs. Onder de gehanteerde veronderstellingen komt bij een fors oplopende werkloosheid (cumulatie f 450.000 personen) weliswaar 1% van de gezinnen in betalingsproblemen, doch voor minder dan 500 van deze huishoudens ligt de waarde van de eigen woning onder de hypotheekschuld. Doordat de hypotheekrente doorgaans voor een langere periode wordt vastgelegd, duurt het enige tijd voordat een renteverhoging daadwerkelijk een substantieel aantal gezinnen in de problemen brengt. Zelfs bij een rentestijging van drie procentpunten duurt het 6 jaar alvorens het aantal gezinnen dat kampt met betalingsproblemen vanwege de hogere werkloosheid is verdubbeld. Banken en andere geldverstrekkers lopen evenwel pas een substantieel risico indien de woningprijzen fors dalen. Uitgaande van een gemiddelde inkomensontwikkeling blijft bij een daling van de woningprijzen met 10% gedurende vier jaar het aantal hypotheekbezitters, dat bij de verkoop van de eigen woning niet de totale hypotheekschuld ontvangt, beperkt tot minder dan 1% (30.000 huishoudens). Bij een gemiddeld tekort van € 32.000 (20% van de gemiddelde hypotheekschuld in de meest risicovolle categorie huishoudens) bedraagt het totale stroppenbedrag maximaal € 0,9 miljard. In combinatie met een minder voorspoedige inkomensontwikkeling komt het aantal huishoudens met betalingsproblemen in deze scenario’s aanmerkelijk hoger uit. In een extreem scenario met een toename van de werkloosheid met 450.000 personen, een 3 procentpunten hogere rente, prijsdalingen van 10% op de woningmarkt gedurende vier jaar en geen inkomensvooruitgang, kan het aantal gezinnen met betalingsproblemen oplopen tot 100.000. Het totale stroppenbedrag bedraagt daarbij maximaal € 1,6 miljard, hetgeen overeenkomt met 0,5% van het totaal uitstaande hypotheekbedrag (€ 331 miljard in juni 2002). Dit onderschrijft de bevindingen van eerder kredietonderzoek van de Nederlandsche Bank, waaruit onder

- 13 -

meer naar voren kwam dat de soliditeit van het Nederlands financieel bestel ook bij een eventuele omslag op de woningmarkt buiten kijf staat 6. Tot slot zij opgemerkt dat bovenstaande analyse alleen mogelijk is op basis van een groot aantal veronderstellingen. In combinatie met het gebruik van enquêtegegevens betekent dit dat de uitkomsten met grote onzekerheid zijn omgeven. Bovendien hebben de scenario’s een partieel karakter, ook al worden in een aantal gevallen combinaties van factoren beschouwd. Desalniettemin geeft de gepresenteerde gevoeligheidsanalyse enig inzicht in het belang van de diverse determinanten voor de risico’s op de woning- en hypotheekmarkt.

6 Zie De Haas, R., A. Houben, J. Kakes en H. Korthorst, ‘De kredietverlening door Nederlandse banken onder de loep’, Monetaire Monografieën, 18, De Nederlandsche Bank, blz. 42.

- 14 -

BIJLAGE 1 VERONDERSTELLINGEN GEHANTEERD BIJ GEVOELIGHEIDSANALYSE 1 Gezinnen met een woonquote (woonlasten/inkomen) hoger dan 35% hebben moeilijkheden om de woonlasten op te brengen. De grens van 35% is gekozen omdat de norm om in aanmerking te komen voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) doorgaans is gebaseerd op een maximaal aanvaardbare woonquote van 30% à 35% 7. 2 Om de hypotheekschuld te vertalen naar een woonquote veronderstellen we dat de bruto woonlasten (rente, spaar- en verzekeringspremies en aflossing) 7% van de hypotheeksom bedragen. Dit betekent dat de woonquote bij een verhouding tussen hypotheek en inkomen van 5 gelijk is aan 35% en dat gezinnen met een hogere hypotheek/inkomen verhouding moeite hebben de woonlasten op te brengen. 3 Volgens deze berekeningsmethode hebben 7,2% van de gezinnen met een hypotheek in de DNBenquête een woonquote groter of gelijk aan 35%. In de simulaties zullen we veronderstellen dat deze gezinnen nog geen moeite hebben de woonlasten op te brengen, daar zij welbewust hiervoor hebben gekozen 8. Het verschil met de simulaties is dat daarin gezinnen door een hogere rente of een verlies aan inkomsten ongewild in een situatie terechtkomen met woonlasten die meer dan 35% van het huishoudinkomen beslaan. 4 Bij de rentesimulaties nemen we aan dat 10% van de gezinnen waarvan de woonquote door een hogere rente boven de 35% komt daadwerkelijk betalingsproblemen heeft 9. 5 Omdat de hypotheekrente veelal voor 10 jaar wordt vastgelegd gaan we ervan uit dat ieder jaar voor 10% van de gezinnen de lopende rentevaste periode ten einde komt en hun hypotheek tegen het dan geldende tarief verlengt, zodat de hypotheekrente na 10 jaar voor alle hypotheken op het hogere niveau ligt. 6 Tevens gaan we er bij de rentesimulaties van uit dat de huidige hypotheken alle tegen de huidige hypotheekrente zijn gefinancierd. Dit is voor de meeste hypotheken een conservatieve veronderstelling daar de hypotheekrente de laatste 10 jaar in driekwart van de periode boven het huidige renteniveau lag.

7 Deze normen worden jaarlijks door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen in samenwerking met het NIBUD opgesteld en lopen op naarmate het toetsinkomen hoger is. 8 Dit behoudens de huishoudens waarvan bekend is dat zij met betalingsachterstanden kampen. De in de tekst genoemde schatting van 4000 huishoudens (zie pagina 9) komt overeen met 0,13% van het totaal aantal huishoudens met een woninghypotheek en is derhalve relatief laag in vergelijking met de aantallen die uit de gevoeligheidsanalyse komen als hypotheekrente en werkloosheid zich in ongunstige zin ontwikkelen. 9 De tabellen met percentages van het totaal aantal huishoudens met een hypotheek dat een woonquote van meer dan 35% heeft geven een indruk van de gevolgen van het loslaten van deze veronderstelling.

- 15 -

7 Bij de scenario’s met een hogere werkloosheid rekenen we ter bepaling van de gedachten met een toename van de werkloosheid gedurende drie jaar met 150.000 personen per jaar. In de praktijk treft dit in grote mate toetreders op de arbeidsmarkt, zoals schoolverlaters. Zij hoeven immers niet te worden ontsla gen en hebben nog geen of nauwelijks werkervaring. We veronderstellen hierbij dat de 150.000 extra werklozen kunnen worden opgedeeld in 50.000 toetreders tot de arbeidsmarkt, 50.000 huurders en 50.000 eigen woningbezitters. 8 Bij woningbezitters die werkloos worden nemen we aan dat zij indien de woonquote de 35% overstijgt allen in de betalingsprobleem komen, daar zij worden geconfronteerd met een forse, onverwachte inkomensachteruitgang. 9 Deze achteruitgang is verondersteld gelijk te zijn aan 30% van het inkomen. We rekenen hier met een inkomensachteruitgang van 30%, omdat de WW-uitkering 70% van het laatste verdiende inkomen bedraagt (de duur van de uitkering varieert van minimaal 6 maanden tot maximaal 5 jaar afhankelijk van het arbeidsverleden). Deze aanname is relatief conservatief in die zin dat bijna de helft van de gezinnen met een hoofdkostwinner jonger dan 65 jaar bestaat uit tweeverdieners. De inkomensafname zal voor deze gezinnen veelal kleiner zijn indien één van de twee hun baan verliest, terwijl anderzijds geldt dat als beiden hun baan verliezen er per saldo minder huishoudens door een inkomensachteruitgang worden getroffen. Hier staat tegenover dat iemand pas voor een loongerelateerde uitkering in aanmerking komt als aan de 39-uit-52-weken-eis en de 4-uit-5-jaren-eis is voldaan. 10 Bij het berekenen van het infectierisico van hypotheken is ervan uitgegaan dat het gezin naast de eigen woning en de daarop rustende hypotheekschuld geen bezittingen of schulden heeft. Daarnaast is geen rekening gehouden met eventueel reeds opgebouwd kapitaal binnen de hypotheek. De achterliggende gedachte is dat de meest risicovolle groep hypotheekbezitters doorgaans weinig vermogen heeft en weinig kans heeft gehad binnen de hypotheekconstructie reeds kapitaal op te bouwen. 11 Om de uitkomsten om te rekenen naar aantallen huishoudens gaan we uit van 3 miljoen gezinnen met een eigen woning die belast is met een hypotheek. Dit is gebaseerd op een woningvoorraad van circa 6,8 miljoen woningen, een percentage eigen woningbezit van 53% en het gegeven dat ongeveer vijf op de zes eigen woningen met een hypotheek is belast (gegevens VROM en CBS).

- 16 -

BIJLAGE 2 Tabellenset gevoeligheidsanalyse Tabel 6 Rentescenario’s: gevolgen voor betalingsproblemen en infectie hypothekenportefeuille ___________________________________________________________________________________ jr 1 jr 2 jr 3 jr 4 jr 5 jr 6 jr 7 jr 8 jr 9 jr 10 Aannames (jaarmutaties) ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ - Woningprijs (%) +3 +3 +3 +3 +3 +3 +3 +3 +3 +3 - Huishoudinkomen (%) +3 +3 +3 +3 +3 +3 +3 +3 +3 +3 Rentevarianten - Rente +1%-pt - Rente +2%-pt - Rente +3%-pt - Rente +1%-pt - Rente +2%-pt - Rente +3%-pt

Aannames (jaarmutaties) - Woningprijs (%) - Huishoudinkomen (%) Rentevarianten - Rente +1%-pt - Rente +2%-pt - Rente +3%-pt

Aannames (jaarmutaties) - Woningprijs (%) - Huishoudinkomen (%) Rentevarianten - Rente +1%-pt - Rente +2%-pt - Rente +3%-pt - Rente +1%-pt - Rente +2%-pt - Rente +3%-pt

Aannames (jaarmutaties) - Woningprijs (%) - Huishoudinkomen (%)

Betalingsproblemen (percentage van aantal huishoudens met hypotheek) 0 0 0,01 0 0 0 0 0 0 0 0,03 0,08 0,13 0,14 0,19 0,14 0,09 0 0 0 0,07 0,17 0,19 0,22 0,30 0,35 0,38 0,43 0,52 0,34 Infectie hypothekenportefeuille (% van huishoudens met hypotheek) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0,001 0,002 0,002 0,001 0,001 0,001 0,001 0 0 0 0,001 0,003 0,003 0,001 0,002 0,002 0,002 0,003 0,004 0,003

-10 +3

-10 +3

-10 +3

-10 +3

+3 +3

+3 +3

+3 +3

+3 +3

+3 +3

+3 +3

Infectie hypothekenportefeuille (% van huishoudens met hypotheek) 0 0 0,001 0 0 0 0 0 0 0 0,002 0,013 0,023 0,054 0,069 0,060 0,034 0 0 0 0,005 0,034 0,032 0,077 0,105 0,127 0,138 0,078 0,092 0,053

+3 0

+3 0

+3 0

+3 0

+3 0

+3 0

+3 0

+3 0

+3 0

+3 0

Betalingsproblemen (percentage van aantal huishoudens met hypotheek) 0,07 0,15 0,22 0,29 0,37 0,44 0,52 0,59 0,66 0,74 0,09 0,19 0,28 0,37 0,46 0,56 0,65 0,74 0,83 0,93 0,16 0,31 0,47 0,62 0,78 0,94 1,09 1,25 1,41 1,56 Infectie hypothekenportefeuille (% van huishoudens met hypotheek) 0,002 0,003 0,004 0,002 0,002 0,003 0,003 0,004 0,004 0,005 0,002 0,003 0,004 0,002 0,003 0,003 0,004 0,004 0,005 0,005 0,002 0,005 0,006 0,003 0,004 0,005 0,006 0,007 0,008 0,009

-10 0

-10 0

-10 0

-10 0

+3 0

+3 0

+3 0

+3 0

+3 0

+3 0

Rentevarianten Infectie hypothekenportefeuille (% van huishoudens met hypotheek) - Rente +1%-pt 0,005 0,025 0,038 0,112 0,134 0,161 0,188 0,101 0,113 0,126 - Rente +2%-pt 0,006 0,029 0,047 0,131 0,157 0,188 0,219 0,124 0,139 0,150 - Rente +3%-pt 0,011 0,082 0,172 0,326 0,399 0,479 0,559 0,440 0,488 0,536 ___________________________________________________________________________________

- 17 -

Tabel 7 Rentescenario’s en een hogere werkloosheid: gevolgen voor betalingsproblemen en infectie hypothekenportefeuille ____________________________________________________________________________________ jr 1 jr 2 jr 3 jr 4 jr 5 jr 6 jr 7 jr 8 jr 9 jr 10 Aannames (jaarmutaties) ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ - Woningprijs (%) +3 +3 +3 +3 +3 +3 +3 +3 +3 +3 - Huishoudinkomen (%) +3 +3 +3 +3 +3 +3 +3 +3 +3 +3 - Werkloosheid (dzd pers) +150 +150 +150 0 0 0 0 0 0 0 Rentevarianten - Basis - Rente +1%-pt - Rente +2%-pt - Rente +3%-pt - Basis - Rente +1%-pt - Rente +2%-pt - Rente +3%-pt

Aannames (jaarmutaties) - Woningprijs (%) - Huishoudinkomen (%) - Werkloosheid (dzd pers)

Betalingsproblemen (percentage van aantal huishoudens met hypotheek) 0,38 0,67 0,99 0,83 0,82 0,79 0,75 0,74 0,69 0,68 0,39 0,71 1,09 1,02 1,05 0,93 0,92 0,82 0,81 0,82 0,42 0,82 1,29 1,23 1,31 1,25 1,22 1,19 1,21 1,02 0,47 0,94 1,38 1,37 1,49 1,59 1,65 1,73 1,83 1,65 Infectie hypothekenportefeuille (% van huishoudens met hypotheek) 0,006 0,011 0,016 0,015 0,015 0,015 0,001 0,001 0,001 0,001 0,016 0,023 0,034 0,015 0,016 0,015 0,016 0,017 0,016 0,001 0,017 0,029 0,034 0,013 0,013 0,013 0,014 0,015 0,016 0,015 0,020 0,033 0,039 0,013 0,013 0,014 0,014 0,014 0,014 0,014

-10 +3 +150

-10 +3 +150

-10 +3 +150

-10 +3 0

+3 +3 0

+3 +3 0

+3 +3 0

+3 +3 0

+3 +3 0

+3 +3 0

Rentevarianten Infectie hypothekenportefeuille (% van huishoudens met hypotheek) - Basis 0,042 0,095 0,124 0,481 0,475 0,447 0,167 0,129 0,122 0,120 - Rente +1%-pt 0,053 0,233 0,288 0,672 0,659 0,531 0,574 0,115 0,105 0,078 - Rente +2%-pt 0,057 0,261 0,431 0,811 0,724 0,702 0,628 0,307 0,258 0,162 - Rente +3%-pt 0,092 0,422 0,491 0,879 0,829 0,827 0,832 0,425 0,387 0,283 ____________________________________________________________________________________

- 18 -

Tabel 8 Rentescenario’s en een hogere werkloosheid zonder inkomenstoename: gevolgen voor betalingsproblemen en infectie hypothekenportefeuille ____________________________________________________________________________________ jr 1 jr 2 jr 3 jr 4 jr 5 jr 6 jr 7 jr 8 jr 9 jr 10 Aannames (jaarmutaties) ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ - Woningprijs (%) +3 +3 +3 +3 +3 +3 +3 +3 +3 +3 - Huishoudinkomen (%) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 - Werkloosheid (dzd pers) +150 +150 +150 0 0 0 0 0 0 0 Rentevarianten - Basis - Rente +1%-pt - Rente +2%-pt - Rente +3%-pt - Basis - Rente +1%-pt - Rente +2%-pt - Rente +3%-pt

Aannames (jaarmutaties) - Woningprijs (%) - Huishoudinkomen (%) - Werkloosheid (dzd pers)

Betalingsproblemen (percentage van aantal huishoudens met hypotheek) 0,38 0,76 1,14 1,14 1,14 1,14 1,14 1,14 1,14 1,14 0,46 0,94 1,44 1,54 1,64 1,74 1,83 1,93 2,03 2,13 0,49 1,00 1,55 1,68 1,82 1,95 2,09 2,23 2,36 2,50 0,56 1,16 1,82 2,04 2,27 2,49 2,72 2,94 3,16 3,39 Infectie hypothekenportefeuille (% van huishoudens met hypotheek) 0,006 0,010 0,015 0,014 0,014 0,014 0,014 0,014 0,014 0,014 0,018 0,031 0,035 0,014 0,014 0,014 0,014 0,014 0,014 0,014 0,018 0,032 0,035 0,014 0,014 0,014 0,014 0,014 0,014 0,014 0,021 0,036 0,039 0,018 0,018 0,018 0,018 0,018 0,018 0,018

-10 0 +150

-10 0 +150

-10 0 +150

-10 0 0

+3 0 0

+3 0 0

+3 0 0

+3 0 0

+3 0 0

+3 0 0

Rentevarianten Infectie hypothekenportefeuille (% van huishoudens met hypotheek) - Basis 0,038 0,157 0,256 0,603 0,601 0,601 0,601 0,254 0,253 0,252 - Rente +1%-pt 0,058 0,274 0,429 0,862 0,827 0,824 0,823 0,422 0,402 0,400 - Rente +2%-pt 0,060 0,295 0,481 0,927 0,894 0,894 0,895 0,481 0,460 0,448 - Rente +3%-pt 0,101 0,652 1,249 1,769 1,732 1,731 1,731 1,204 1,165 1,153 ____________________________________________________________________________________