Administratief Centrum
Zoersel
P r o jectfiche
2
Dubolimburg: wat doen wij voor u? Dubolimburg is dé gespreks- en adviespartner wat betreft duurzaam bouwen en wonen voor gemeenten, particulieren, bouwprofessionelen en onderwijsinstellingen. Dankzij haar uitgebreide netwerk – met daarin vertegenwoordigers uit alle betrokken sectoren – heeft Dubolimburg een solide basis en kan de organisatie putten uit knowhow en ervaring van een breed draagvlak om zo ook het beleid mee richting te helpen geven. Gemeenten kunnen bij Dubolimburg terecht voor persoonlijke ondersteuning op maat tijdens de loop van hun projecten. Wij bieden begeleiding aan de Limburgse gemeenten op een aantal verschillende manieren. Aan de ene kant adviseren we lokale overheden op maat en ondersteunen we, met uitgebreid planadvies, het streven van de gemeentebesturen naar een beter, duurzamer patrimonium. Aan de andere kant helpt Dubolimburg de gemeenten om hun rol als eerstelijnsadviseur zo goed mogelijk te spelen. Het Platform Dubolimburg, dat in december 2008 haar werking opstartte, speelt hierin een sleutelrol. Het Platform is een kennis- en ervaringsuitwisselingsorgaan voor alle Limburgse gemeenten op het vlak van duurzaam plannen, bouwen en leven. Het stimuleert de lokale besturen om duurzaam wonen en bouwen standaard op te nemen in hun stedenbouwkundige projecten, nieuwbouwprojecten, renovaties en campagnes. Dubolimburg geeft gemeenten ook de mogelijkheid om informatie, sensibilisering en advies aan haar inwoners aan te bieden. Met Quickscans On The Road kunnen gemeentebesturen gedurende 4 uur een Dubolimburgprofessional (gratis) inschakelen om korte mondelinge planadviezen te geven op basis van concrete vragen van inwoners. Met het aanbod beursstanden – zowel bemande als onbemande – zorgt Dubolimburg ook op evenementen van steden en gemeenten voor ondersteuning en informatie op maat. De projectfiche die nu voor u ligt kadert in de platformwerking voor Limburgse gemeenten en steunt op het principe van ‘leren van de buren’. Gemeenten kunnen via deze fiches beroep doen op de kennis en ervaring van andere gemeenten. Bij elk project wordt tevens een contactpersoon vermeld zodat u, indien uw gemeente gelijkaardige ambities heeft, steeds te rade kunt gaan bij experts ter zake. De fiches zijn steeds opgebouwd volgens een duidelijk stramien: na een bondige projectomschrijving en een oplijsting van de administratieve gegevens, vindt u een overzicht van de toegepaste duurzaamheidsmaatregelen. Vervolgens komt een uiteenzetting van het procesverloop aan bod gevolgd door extra informatie omtrent de economische aspecten en technische fiches van gebruikte materialen. Tot slot vindt u onder het item ‘bijkomende informatie’ een aantal nuttige websites die u kan raadplegen en een aantal bijlagen die betrekking hebben op het project zoals bijvoorbeeld een lichtstudie, een grondplan, een epb-berekening enzovoort.
Wenst u meer informatie? Neem zeker contact met ons op: Dubolimburg Marktplein 7 bus 1 3550 Heusden-Zolder 011/517 057
[email protected] www.dubolimburg.be
Europese Unie Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling
3
Inhoudstabel
4
ADMINISTRATIEF CENTRUM ZOERSEL
ADMINISTRATIEVE GEGEVENS
7
DUURZAAMHEIDSASPECTEN
8
PROJECTVERLOOP
9
SPECIFIEKE PROJECTKWALITEIT
10
ECONOMISCHE ASPECTEN/TECHNISCHE FICHE
12
BIJKOMENDE INFORMATIE
15
Websites
15
5
6
ADMINISTRATIEF CENTRUM ZOERSEL Het oude Bethaniën-kloostergebouw (1923) van Zoersel wordt op een duurzame manier herbestemd tot administratief centrum. Het gebouw dient de gemeentediensten, het OCMW en de lokale politie. Het oude kloostergebouw is gesitueerd omheen een centrale rozentuin. Er rond situeert zich een centrale rondgang, waarop alle oude kamers uitgeven. Om het gebouw een functionele invulling te geven werd de rozentuin overdekt en werd er een patio van gemaakt; de originele rondgang werd behouden en de tussenmuren van de kamers werden doorbroken om er grote landschapskantoren van te maken. De patio kreeg de functie ‘frontoffice’, de landschapskantoren vormen de ‘backoffice’. De 2 ‘offices’ worden op een natuurlijke wijze gescheiden door de rondgang. Wat zijn de sterke punten volgens Dubolimburg? •
Waar mogelijk werd er naar hedendaagse normen en behoeften extra geïsoleerd. Dit vertaald zich onmiddellijk in een lager energieverbruik.
•
Gebruik van natuurlijke ventilatie: Het ontwerp is volledig afgestemd op intensieve nachtventilatie. Hierdoor is geen airco nodig zodat er niet geïnvesteerd moet worden in energieverslindende toestellen.
•
Dubolimburg pleit voor aandacht voor participatie en sensibilisering. Zo werd in dit project het personeel bewust gemaakt van het duurzame karakter van het gebouw. Ook met de lokale bevolking werd gecommuniceerd via de website van de gemeente over de duurzame aspecten van het gebouw.
Leerpunten: •
Dubolimburg pleit voor een goed gestructureerde projectaanpak waarbij bouwheer, ontwerper, architect, ingenieursbureau, veiligheidscoördinator, aannemer… van in het begin worden betrokken bij het bouwproject. Zo wordt er een bouwteam samengesteld dat van bij de conceptfase tot de oplevering nauw samenwerkt en expertise deelt en kunnen eventuele meningsverschillen, obstakels… al in een vrij vroeg stadium worden weggewerkt.
ADMINISTRATIEVE GEGEVENS Bouwheer:
ACCB (Administratief Cultureel Centrum Bethaniën, projectvennootschap)
Opdrachtgever:
Gemeente Zoersel
Architect:
DMT architecten (Driesen-Meersman-Thomaes architecten)
Betrokken gemeentelijke diensten:
technische dienst, schepencollege, burgemeester
Betrokken externen:
Cenergie, Centrum voor Toegankelijkheid Antwerpen, bouwbedrijf Vanhout, Dexia bank, Cegelec, Cipal
Locatie:
Handelslei 167, 2980 Zoersel
Ingebruikname:
juli 2008
Oppervlakte:
6.600 m² (incl. polyvalente zaal in voormalige kapel)
Contactpersoon:
Michaël Joris
Commercieel medewerker bouwbedrijf Vanhout
014 25 16 11
7
DUURZAAMHEIDSASPECTEN 1 .
2 .
3 .
4 .
O m ge v i ng •
Het bestaande gebouw werd behouden en verbouwd (herbestemming).
•
Gebruik van inheemse beplanting.
•
Bestaande bomen werden behouden.
•
Gedeeltelijk inbedden van de parking in de grond om deze aan het zicht te onttrekken en de aandacht te vestigen op het groen. Het betreft hier echter geen overdekte of ondergrondse parking.
•
Het park van de naburige psychiatrische instelling zorgt voor extra groen.
We l z i j n •
Het voorste gedeelte van het voormalig klooster wordt gebruikt als socio-culturele, multifunctionele ruimte. Verenigingen kunnen hier ruimtes huren voor uiteenlopende activiteiten.
•
De klimatisatie van de kantoren werd maximaal afgestemd op de gebruikers.
•
Het gebouw is goed bereikbaar met het openbaar vervoer (bushalte voor het gebouw).
•
Een fietsenstalling en douches zijn voorzien.
•
Hybride ventilatie en nachtkoeling.
•
Selectieve toepassing van lamellengordijn om verblinding/overbelichting door de zon tegen te gaan.
Ene rgi e •
Het dak werd geïsoleerd met 16 cm glaswol.
•
Bestaande beglazing werd vervangen door isolerende beglazing (1,1m²K/W).
•
Eventueel waardevolle glas-in-lood beglazing werd behouden en voorzien van een voorzetraam om aan de nieuwe isolatie-eisen te voldoen.
•
De vloeren die bestemd zijn voor polyvalent gebruik werden geïsoleerd en voorzien van vloerverwarming (patio, raadzaal en voormalige kapel).
•
Door de overkapping van de voormalige rozentuin werd het gebouw compacter met als resultaat een kleiner verliesoppervlakte aan de buitenzijde en een grotere vloeroppervlakte aan de binnenkant.
•
De 2 oorspronkelijke gasgestookte ketels werden aangevuld met 1 extra hoogrendementsgasketel.
•
Er werd een geautomatiseerd ventilatiesysteem ingebouwd dat met behulp van sensoren (CO2- en temperatuurgevoelig) de luchtkwaliteit permanent controleert en de ventilatie hierop afstemt. Bij zeer hoge buitentemperaturen kan het gebouw ’s nachts gespoeld worden met koele nachtlucht. Dit gebeurt door middel van een automatisch systeem dat bestaat uit twee grote centrale extractie-units en motorgestuurde ramen.
•
Zonnewering is voorzien op de zongerichte gevels.
•
Sturing verwarming van socio-culturele ruimten gebeurt via reservering.
•
Sturing verlichting via aanwezigheidsdetectie en daglichtsturing.
•
Online monitoring energie- en waterbeheer.
•
Jaarlijkse energie-audit door Cenergie.
Wa t e r •
8
Hemelwater wordt opgevangen en hergebruikt voor de toiletten.
5 .
Materialen •
Het houten schrijnwerk met enkele beglazing werd vervangen door isolerend aluminium schrijnwerk met isolerende beglazing.
•
De buitengevel werd behandeld door middel van een verglazingstechniek om eventuele aanpassingen (kleurverschil) te verbergen.
PROJECTVERLOOP Het project ontstond uit de nood om de verschillende dienstverleningen van de gemeente te bundelen op één plaats. Voorheen lagen het politiebureau, de gemeentelijke diensten en het OCMW in verschillende uithoeken van de gemeente. Het bundelen van deze functies in één gebouw maakt het voor de bewoners van Zoersel gemakkelijker bereikbaar. Het centrale administratief centrum situeert zich in Sint-Antonius. Twee antennes (Zoersel en Halle) zorgen er echter voor dat ook bewoners uit die deelgemeenten vlot beroep kunnen doen op een basis dienstverlening. Met de verhuis van de kloosterzusters kwam het Bethaniën-klooster van Zoersel vrij. Dit gebouw had een typische architectuur, maar doordat het een zekere bekendheid en allure had, werd het gezien als een belangrijke “landmark” van de gemeente Zoersel. De gemeente zag dit als een opportuniteit om er al haar diensten in te huisvesten. Het gebouw werd aangekocht en in 2004 werd er een wedstrijd uitgeschreven voor de herbestemming van dit gebouw. De wedstrijd focuste zich op een uniek concept. Er moest rekening gehouden worden met het samenvoegen van de gemeentelijke diensten, het OCMW en de lokale politie. Bij het OCMW en de gemeentediensten wilde men zo ver gaan dat ze als één bedrijf gezien konden worden, verenigd onder één financiele dienst, één secretariaat, één personeelsdienst, één front-Office, één managementteam en één communicatiedienst. Voor de Politie was dit niet haalbaar omdat het door wet verplicht is de politie gescheiden te houden. Het team bouwbedrijf Vanhout-DMT Architecten-Dexiabank won uiteindelijk deze wedstrijd en aan hen werd gevraagd om een concreet uitvoeringsplan op te stellen. Het ontwerp dat het gebouw in haar oorspronkelijke staat herwaardeerde, kon het gemeentebestuur het meest bekoren. Deze extra grote aandacht voor het historische karakter heeft er toe geleid dat de gemeente hun in vertrouwen genomen heeft. Na verdere verfijning en detaillering van het wedstrijddossier werd het project in juni 2006 definitief gegund aan het voormelde team. Door middel van wekelijkse vergaderingen werden de architect, de gemeentelijke diensten en de desbetreffende aannemers samengebracht en betrokken in het ontwerp. Dit gebeurde in kleine besloten groepen waardoor het vergaderen op een efficiënte en doelgerichte manier kon verwezenlijkt worden. In het initiële wedstrijdontwerp werd de kapel onaangeroerd gelaten. Tijdens verdere besprekingen kwam het team samen met de gemeente tot de verdere herbestemming van de kapel en de sacristie; ze werden omgevormd tot een polyvalente ruimte. Het aanvankelijke budget bij de aanbesteding bedroeg 6.600.000 €; door de voormelde herbestemming van de kapel, de toegevoegde parking en andere meerwerken bedroeg het eindtotaal der werken 9.000.000 €. In augustus 2006 begon men met de bouw. Deze werd afgerond in april 2008. Er werd van het begin af aan een strikte deadline opgelegd. Dit omdat het belangrijk was dat de bewoners wisten wanneer de diensten zouden verhuizen zodat er geen misverstanden zouden ontstaan. In deze PPS heeft ACCB eveneens het engagement op zich genomen voor 20 jaar exploitatie, onderhoud en beheer van het gebouw. Na deze 20 jaar komt het gebouw weer onder beheer van de gemeente Zoersel. Dit volgde uit de DBFMO ( Design Build Finance Maintain Operate) overeenkomst.
9
SPECIFIEKE PROJECTKWALITEIT
10
•
De vloeroppervlakte en het volume werden aanzienlijk vergroot. Tegelijk werd het energetisch verliesoppervlak verkleind.
•
De parking is gedeeltelijk ingegraven (70 cm). Bovendien wekt de omranding door een haag de illusie van een groene invulling ondanks de vereiste van een parking. De omgeving wordt verder minimaal aangetast door een toegangsweg tot het administratief centrum.
•
De historische gevel werd maximaal gekoesterd; er werd eveneens een complexe studie uitgevoerd om de nieuwe ramen zo goed mogelijk te integreren in de bestaande gevels. Men trachtte een harmonie te creëren tussen oud en nieuw. Alle materialen, kleurgebruik… werden gekozen om een zo goed mogelijke harmonie te bekomen met het bestaande gebouw.
•
Waar mogelijk werd er naar hedendaagse normen en behoeften extra geïsoleerd. Voornamelijk daken en vloeren werden geïsoleerd. Dit vertaald zich onmiddellijk in een lager energieverbruik. Het energieprestatiecertificaat toont aan dat het huidige gebouw qua energieverbruik 40% beter presteert dan een vergelijkbaar ander gebouw.
•
De ventilatie gebeurt door motorgestuurde ramen waardoor natuurlijke tocht ontstaat naar de patio. Deze ventilatie werkt ook volgens het principe van nachtkoeling in de zomer. Indien nodig worden ’s nachts alle ramen open gezet zodat het gebouw de koelte van de nacht kan opnemen en door de dag dus langer koel blijft. Hierdoor is geen airco nodig zodat er niet geïnvesteerd moet worden in energieverslindende toestellen. De gebruikers kunnen per lokaal de openingsstand van de ramen handmatig corrigeren, dit is echter voor een beperkte tijd.
•
Het personeel werd bewust gemaakt van het duurzame karakter van het gebouw. Er werd een nota gemaakt en rondgestuurd waarin uitleg werd gegeven over de werking van het systeem en hoe men individueel kon ingrijpen. Ook met de lokale bevolking werd gecommuniceerd via de website van de gemeente. Hierin werd tevens de focus gelegd op de praktische werking van het gebouw.
•
De herbestemming van een klooster tot een gecentraliseerd gemeentelijk administratief centrum leidt tot een vereenvoudigde dienstverlening aan de lokale bevolking. Reistijd en logistieke kosten voor de gemeentelijke diensten werden door deze centrale aanpak beperkt.
•
Online energie- en waterbeheer en een jaarlijkse energie-audit door Cenergie zorgen ervoor dat er energieverspillingen snel ontdekt en aangepakt worden.
11
ECONOMISCHE ASPECTEN/ TECHNISCHE FICHE Publiek-private samenwerking De keuze voor energiezuinige technieken is bijna altijd een afweging tussen investeringskost en totale kost op langere termijn. Meestal is er bij de aanvang een grotere investering nodig, die na een aantal jaren terugverdiend wordt door besparingen op de energiefactuur. Een publiek-private samenwerking sluit perfect aan op deze problematiek, omdat er een overeenkomst aangegaan wordt voor langere termijn, waarbij de verantwoordelijkheid voor het energieverbruik bij de deelnemers van de samenwerking ligt. Bij het administratief centrum in Zoersel werd een overeenkomst aangegaan voor twintig jaar. In die periode leaset de gemeente het gebouw, waarbij de aannemer instaat voor alle onderhoud en voor de energievoorziening. Een dergelijke formule maakt het voor de verschillende partijen interessant om voor technieken te kiezen die op termijn het meest voordelig zijn. Dat geldt trouwens niet alleen voor de energiebalans maar ook voor de keuze van duurzame materialen en installaties, die op termijn minder onderhoud vergen. Een publiek-private samenwerking biedt de opdrachtgever om die reden de beste garantie op een kwalitatief, degelijk resultaat. De aanpak van een publiek-private samenwerking verschilt sterk van die van een klassieke openbare aanbesteding. In dat laatste geval is de kostprijs het beslissende criterium en komt het er voor alle betrokkenen op aan om met een minimum aan inspanningen nog net aan de wensen van de opdrachtgever te voldoen. Bij een publiek-private samenwerking heeft iedereen er belang bij om de juiste keuzes te maken, omdat men zelf mede-eigenaar wordt van het project. De aannemer, die vaak de initiatiefnemer en hoofdaandeelhouder is, is er daarom voorstander van om alle betrokken partijen, van studiebureaus en architect tot de leveranciers van technische installaties en inrichting, mee te laten investeren in de PPS. Op die manier ontstaat een multidisciplinair team waarbij iedereen zijn knowhow kan aanwenden om tot een optimaal resultaat te komen. De doelstellingen zijn daarbij voor iedereen dezelfde, en van elke verbetering die men kan aanbrengen, kan men zelf de vruchten plukken. In een dergelijke constructie heeft ook niemand er baat bij om toegevingen te doen op het vlak van kwaliteit, want men draagt er nadien zelf de gevolgen van.
Wat zijn DBFM-overeenkomsten? Een DBFM-contract is een geïntegreerde contractvorm, waarbij de uitvoering van diverse onderdelen van een infrastructuurproject aan één opdrachtnemende private partner, de private opdrachtnemer, worden overgelaten. De private opdrachtnemer zal, in het kader van een DBFMovereenkomst, nagenoeg alle operationele aspecten van het infrastructuurproject voor zijn rekening nemen: Design (ontwerpen), Build (bouwen), Finance (financieren) en Maintain (het onderhoud). Bij een echt DBFM-contract beperkt de overheid zich er dus toe te bepalen wat ze als uiteindelijk resultaat wil. Het is aan de private marktpartijen een voorstel te doen inzake de vorm, de financiering, de concrete uitvoering en het onderhoud. Het is vervolgens de private opdrachtnemer die daarvoor de risico’s draagt. De private opdrachtnemer ontwerpt de infrastructuur volgens de door de opdrachtgevende overheid geformuleerde outputspecificaties. De private opdrachtnemer bouwt de infrastructuurop basis van haar eigen ontwerp. Om het ontwerp en de bouw te kunnen financieren zal de private opdrachtnemer de financiering voorzien. Tenslotte staat de private opdrachtnemer voor de beschikbaarheid van de infrastructuur in: de private opdrachtnemer moet dus de infrastructuur in stand houden. Als de overheid zelf gedetailleerd alle of sommige van deze elementen wil bepalen, is een DBFM-overeenkomst wellicht niet aangewezen. Design: De private partner ontwerpt de infrastructuur. Dit is vrij ongewoon: meestal wordt het ontwerp uitgewerkt door de overheid, die daartoe interne of externe ontwerpers (ingenieurs, architecten, enz.) aanstuurt. De overheid beperkt zich bij een DBFM-project tot duidelijke outputspecificaties. Dit betekent ook dat een DBFM in principe minder nuttig is als de overheid de design van een investering in ruime mate zelf wil bepalen. Build: Het bouwen gebeurt traditioneel niet door de overheid zelf. Finance: De overheid is gewoon zelf te financieren. Dit betekent dat binnen de begrotingsmiddelen gebleven wordt en dat de overheid globaal leent wat nodig is. Die financiering is goedkoop. Bij een DBFM is de financiering de verantwoordelijkheid van de privé-partner. Om de prijs te drukken zullen vaak garanties gevraagd worden vanwege de overheid wat de betaling van een (beschikbaarheids)vergoeding betreft.
12
Maintenance: De levenscycluskost-benadering van DBFM-projecten betekent ook dat het private consortium bij het ontwerp en de bouw rekening zal houden met het feit dat zij zelf ook voor het onderhoud van de ontworpen en gebouwde infrastructuur instaat. Op die manier heeft de private partner de keuze om veelvuldig onderhoud te voorkomen door voor het gebruik van duurzame materialen te kiezen. In andere gevallen kan de private partij kiezen voor lagere investeringskosten tijdens de bouwfase, maar voor frequenter onderhoud. Deze aanpak verklaart de lange duur van DBFM-contracten. Veelal loopt een DBFM-contract 15 jaar tot 25 jaar of zelfs langer. De draagwijdte van de onderhoudsverplichting kan in functie van het project sterk variëren. Zo kan in het geval van het onderhoud van bijvoorbeeld scholeninfrastructuur, het onderscheid – contractueel vast te leggen- tussen eigenaars- en huurdersonderhoud worden gemaakt. Traditioneel wordt het onderhoud door de overheid zelf op een relatief goedkope manier uitgevoerd. Bij DBFM-projecten wordt van de private partner verwacht dat hij zichzelf, of via onderaannemingscontracten, voor een heel lange contractsduur gaat verbinden. Dit impliceert dat de prijs voor het onderhoud duurder wordt, omdat een lange contractsduur heel wat risico’s in zich houdt. Daarenboven leidt het gebrek aan ervaring bij het vastleggen van outputspecificaties soms tot dure onderhoudseisen die aan de opdrachtnemer worden opgelegd. Het gevolg is dat de private sector enerzijds een risicomarge in haar onderhoudskosten opneemt en anderzijds in relatief verregaand, dus duur onderhoud moet voorzien. Het is voor de overheid dan ook cruciaal realistische onderhoudseisen op te stellen die aan een reëel, betaalbaar maar toch kwalitatief onderhoud beantwoorden.
Natuurlijke ventilatie De publiek-private samenwerking in Zoersel heeft geleid tot een aantal investeringen inzake duurzaam energieverbruik. Zo is er een systeem op basis van sensoren dat automatisch de kipramen bedient die de kantoren van een natuurlijke ventilatie zullen voorzien. Door het gebouw ’s nachts te ventileren en gebruik te maken van de thermische massa van het gebouw, hoeft men dan ook geen airconditioning te installeren, wat een aanzienlijke besparing oplevert. Bij natuurlijke ventilatie wordt bovendien meestal gebruik gemaakt van het schouw-effect. Doordat de warme lucht stijgt en bijvoorbeeld via een schouw uit het gebouw kan ontsnappen, ontstaat er een lichte onderdruk in het gebouw. De verse lucht wordt dankzij dit drukverschil via toevoerroosters aangezogen. Dit systeem is echter zeer afhankelijk van de temperatuursverschillen en kan ook tegengewerkt of versterkt worden door de wind. Het is daardoor moeilijk te controleren of er voldoende of niet teveel geventileerd wordt. Het voordeel is dat er geen energie nodig is om het systeem te doen werken.
Natuurlijk ventilatiesysteem: de warme, vervuilde lucht ontsnapt via openingen in het dak en verse lucht komt het gebouw binnen via roosters aan de ramen.
Zowel particulieren als overheden hebben steeds meer belangstelling voor dergelijke technieken. Met de stijgende energieprijzen worden investeringen in energiezuinig bouwen almaar interessanter. Het overbodig maken van een airconditioning is een typisch voorbeeld van een inspanning die op enkele jaren terugverdiend kan worden, terwijl toch voldoende rekening gehouden wordt met het comfort van de gebruikers. In de publiek-private samenwerking is een dergelijke keuze snel gemaakt.
13
14
BIJKOMENDE INFORMATIE Dubolimburg Marktplein 7 bus 1 3550 Heusden-Zolder 011/517 057
[email protected] www.dubolimburg.be
Bijlagen Klik om te openen •
Inplantingsplan
•
Grondplan
•
Dakstructuur in 3D
•
DBFM-handboek
•
Handleiding energiezuinige nieuwbouw deel 1: bouwproces
•
Presentatie Vanhout Zoersel
Websites klik om te openen Dubolimburg Gemeente Zoersel DMT architecten Cenergie Ventilatie met nachtkoeling PPS Vanhout Centrum voor Toegankelijkheid Antwerpen
15
