Ad viseur : STEVENS VAN DIJCK BOUWMANAGERS EN ADVISEURS BV Baron de Coubertinlaan EN ZOETERMEER

Contactperso

Ad

nen

viseur

Contactperso

Proj

: GEMEENTE BLOEMENDAAL Postbus 201 2050AE OVERVEEN

: de heer T. van der Wees de heer R. Vernooij : STEVENS VAN DIJCK BOUWMANAGERS EN ADVISEURS BV Baron de Coubertinlaan 37 2719 EN ZOETERMEER

nen

ect

: Roel Smit Pieter Lems : 3252 - Voorbereidingsfase centrale huisvesting gemeente Bloemendaal

Betreft Datum Status

: Scenarioanalyse Bloemendaalseweg 158 : 23 december 2009 : definitief 3.0

Kenmerk A antal pagina's

: 3252/2009 04947/pl : 41

Aute Paraaf

: Pieter Lems : PL

ur

Controle Paraaf

Baron de Coubertinlaan 37 Postbus 7020 2701 AA Zoetermeer www.stevensvandijck.nl

: Roel Smit : RS

Tel +31 (0)79 361 61 21 Fax +31 (0)79 361 42 27 KvK 27262879 BTW NL 8111.38.847.B.06

STEVENS VAN DIJCK BOUWMANAGERS EN ADVISEURS BV OP AL ONZE OPDRACHTEN IS DNR 2005 VAN TOEPASSING GECERTIFICEERD VOLGENS ISO9001, LID VAN ONRI

Scenarioanalyse Bloemendaalseweg 158

gever

3252 - Voorbereidingsfase centrale huisvesting gemeente Bloemendaal

Opdracht

INHOUDSOPGAVE 1

2

3

4

5

6

7

8 9

INLEIDING ............................................................................................. 4 1.01 GESCHIEDENIS PROJECT .........................................................................4 1.02 AANLEIDING EN VRAAGSTELLING ................................................................4 1.03 WERKWIJZE .......................................................................................5 1.04 DOCUMENTVERSIE ................................................................................6 PROGRAMMA VAN EISEN ........................................................................ 7 2.01 UITGANGSPUNTEN WERKPLEKCONCEPT ......................................................... 7 2.02 ACTIVITEIT GERELATEERD WERKEN.............................................................. 7 2.03 RANDVOORWAARDEN ............................................................................. 8 2.04 WERKPLEKTYPEN.................................................................................. 9 2.05 RUIMTELIJKE BEHOEFTE ..........................................................................9 2.06 DUURZAAMHEID ................................................................................ 11 2.07 DIENSTVERLENINGSCONCEPT ..................................................................12 HUIDIGE HUISVESTING ....................................................................... 13 3.01 BELEVING ....................................................................................... 13 3.02 INDELINGSMOGELIJKHEDEN .................................................................... 13 3.03 TECHNISCHE ANALYSE .......................................................................... 14 SCENARIOANALYSE.............................................................................. 16 4.01 SCENARIO 1 .................................................................................... 19 4.02 SCENARIO 2 .................................................................................... 20 4.03 SCENARIO 3 .................................................................................... 21 4.04 SCENARIO 4 .................................................................................... 22 4.05 PARKEERVOORZIENINGEN ......................................................................23 DUURZAAMHEID .................................................................................. 24 5.01 GPR GEBOUW 4.0 .............................................................................24 5.02 MAATREGELEN EN EXTRA INVESTERINGSKOSTEN .............................................25 5.03 TERUGVERDIENTIJD VAN GPR 6 NAAR GPR 7/8 ............................................ 26 5.04 TERUGVERDIENTIJD VAN GPR 7/8 NAAR GPR 8,5/9,5 ................................... 26 5.05 ENERGIE PRESTATIE CERTIFICAAT ............................................................ 27 FINANCIEN .......................................................................................... 28 6.01 STICHTINGSKOSTEN ............................................................................28 6.02 EXPLOITATIEKOSTEN ........................................................................... 28 6.03 REKENMODEL ................................................................................... 31 6.04 TIJDELIJKE HUISVESTING EN VERHUIZING ....................................................32 6.05 DEKKING ........................................................................................ 32 VERVOLGTRAJECT ................................................................................ 35 7.01 PLANNING .......................................................................................35 7.02 WET RUIMTELIJKE ORDENING .................................................................. 35 BEELDKWALITEITSPLAN ...................................................................... 38 CONCLUSIE .......................................................................................... 41

BIJLAGEN 1. Ruimtelijk en functioneel programma van eisen. 2. Rui mtebehoeftestaat. 3. Quickscan Bloemendaalseweg 158.

3252 - Voorbereidingsfase centrale huisvesting gemeente Bloemendaal Scenarioanalyse Bloemendaalseweg 158 23 december 2009

2 / 41

4. Functi onele indelingsplattegronden. 5. Investeri ngskostenraming. 6. GPR berekening duurzaamheid. 7. Cashflow- en exploitatieoverzicht. 8. Bestemmingsplan inclusief nieuwbouw.


3 / 41

1

INLEIDING

1.01

Geschiedenis project De gemeenten Bloemendaal en Bennebroek zijn per 1 januari 2009 gefuseerd en verdergegaan onder de naam Bloemendaal. De gemeente Bloemendaal bestaat nu uit vijf kernen: Bloemendaal, Overveen, Aerdenhout, Vogelenzang en Bennebroek.

Huidige locatie gemeentehuis Bloemendaal Voor de fusie heeft de gemeente laten onderzoeken hoe de gefuseerde organisatie het beste in de bestaande gebouwen kan worden gehuisvest. Dit onderzoek heeft geresulteerd in twee scenario’s (scenario 1 & 2) in de huidige gemeentelijke gebouwen aan de Bloemendaalseweg, Bennebroekerlaan en Brouwerskolkweg. Er is geconcludeerd dat beide scenario’s niet bestendig zijn voor de lange termijn. Hiervoor zijn de huidige gebouwen te gedateerd en ze voldoen niet aan de huidige wet- en regelgeving. Deze laatste inzichten hebben geleid tot de keuze om niet te opteren voor een snelle en tijdelijke oplossing binnen de bestaande tijden, maar een nieuwe koers te varen van gelijk ingrijpend renoveren en uitbreiden aan de Bloemendaalseweg 158 en zo de totstandkoming van een duurzame centrale huisvesting op de lange termijn te bewerkstelligen. 1.02

Aanleiding en vraagstelling Momenteel is de gemeente Bloemendaal gehuisvest op genoemde drie verschillende locaties. Deze huisvesting is niet duurzaam, niet klantgericht en inefficiënt. De gemeente Bloemendaal streeft naar een betere dienstverlening, een efficiëntere bedrijfsvoering en hoge mate van duurzaamheid (tevens verwoord in collegeprogramma 2009-2014: Bloemendaal Duurzaam en Vitaal).


4 / 41

Deze ambities moeten tot uiting komen in een centrale huisvesting van alle kantooren publieksfuncties (behalve de gemeentewerf, milieustraat en de buitendienst) door renovatie en herinrichting van de bestaande bouw (het huidige gemeentehuis). Nieuwbouw op hetzelfde perceel is wellicht vereist voor een centrale huisvesting van de organisatie van de gemeente Bloemendaal. De vraagstelling valt uiteen in drie fasen: • Fase A: Voorbereidingsfase; • Fase B: Uitwerking routes naar centrale huisvesting; • Fase C: Besluitvorming. Momenteel bevinden we ons in fase A. Deze fase heeft ten doel om de volgende eindproducten op te leveren: 1. Globaal ruimtelijke en organisatorisch programma van eisen; 2. Diverse huisvestingscenario’s o.b.v. het programma van eisen; 3. Uitwerking financiële gevolgen per huisvestingscenario (investeringsvolume, exploitatieopzet, cashflowberekening). Dit rapport behelst punt 2 en 3 van fase A: scenarioanalyse Bloemendaalseweg 158 inclusief de financiële gevolgen per huisvestingscenario. Ook wordt tot slot ingegaan op fase B: noodzaak en mogelijkheden voor tijdelijke huisvesting. Het resultaat van fase A punt 1, het globale programma van eisen, is als bijlage bij dit document gevoegd. 1.03

Werkwijze Voor het opstellen van deze scenario-analyse is van de volgende documenten gebruik gemaakt: • Stevens Van Dijck; programma van eisen, d.d. 6 november 2009; • Stevens Van Dijck; quick scan Bloemendaalseweg 158, d.d. 6 oktober 2009; • Milieudienst IJmond; advisering duurzaamheid huisvesting gemeente Bloemendaal, d.d. 23 oktober 2009. Tevens zijn door de gemeente Bloemendaal de volgende documenten verstrekt: • Gemeente Bloemendaal; Collegeprogramma 2009 – 2014, d.d. 31 maart 2009; • Gemeente Bloemendaal; Dienstverleningsconcept Bloemendaal – Nieuw, d.d. 28 februari 2008; • Gemeente Bloemendaal; Implementatie Dienstverleningsconcept 2009 – 2012; • Gemeente Bloemendaal; Organogram, d.d. 1 januari 2009; • DHV; Memorandum: Renovatie en uitbreiding gemeentehuis Bloemendaal, d.d. 3 april 2009; • DHV; Huisvesting Gemeente Bloemendaal: Analyse, advies en projectplan, d.d. 14 augustus 2008; • DHV/MB Architecten, Presentatie huisvesting Bloemendaal, d.d. 16 april 2009; • Klimaatakkoord Gemeenten en Rijk 2007-2011. De scenario-analyse geeft een beeld van de opties bij uitbreiding van het gemeentehuis. Wanneer wordt gekozen voor een bepaald scenario zal dit in detail uitgewerkt worden.


5 / 41

In het volgende stroomschema is de werkwijze weergegeven hoe de uiteindelijke scenario’s tot stand zijn gekomen.

Stroomschema

1.04

Documentversie

Deze rapportage is versie 3.0, status definitief.


6 / 41

2

PROGRAMMA VAN EISEN Dit hoofdstuk geeft de belangrijkste gegevens uit het programma van eisen1 weer die van invloed zijn op de scenarioanalyse. Als eerste is het werkplekconcept, dit is de basis van de invulling van het gemeentehuis, als tweede de ruimtelijke behoefte waaruit de scenario’s worden opgebouwd en als derde de duurzaamheidambitie van de gemeente Bloemendaal. Aan deze drie punten worden de scenario’s ook getoetst. Als vierde punt worden hier ook de financiële consequenties per scenario benoemd. Er is geen kaderstellend budget gesteld in het programma van eisen en derhalve is het een nieuw onderdeel van de scenarioanalyse.

2.01

Uitgangspunten werkplekconcept Om een werkplekconcept2 goed aan te laten sluiten bij een organisatie zijn twee factoren van groot belang: de bezettingsgraadmeting en de activiteitenanalyse. Deze uitgangspunten bepalen in grote mate de uiteindelijke vormgeving van het werkplekconcept. De planning van de voorbereidende fase heeft ertoe geleid dat deze uitgangspunten bij de gemeente Bloemendaal niet in detail zijn onderzocht. Dit wordt in een later stadium gedaan. In praktijk wordt bij lagere overheidsinstellingen een gemiddelde bezettinggraad van onder de 50% en een piekbezetting van rond de 70% gemeten. Op basis van deze kengetallen en ervaringscijfers heeft het managementteam van de gemeente Bloemendaal aangeven zich nader te willen richten op de eventuele voordelen van een werkplekconcept waarbij op basis van activiteiten wordt gewerkt en werkplekken worden gedeeld. Dit heeft ertoe geleid dat in de ruimtestaat rekening wordt gehouden met een inrichtingsgraad van 80% van het aantal medewerkers (dat betekent 80 werkplekken voor 100 medewerkers). Dit zijn veilige aannames, gezien het feit dat in de praktijk gemiddeld 50% van de werkplekken niet bezet wordt. Daarnaast zijn er momenteel nog geen gegevens over thuiswerken bekend. In een later stadium wordt het werkplekconcept dan ook in detail uitgewerkt.

2.02

Activiteit gerelateerd werken Door het feit dat men, gedreven door de lage bezetting van kantoren, werkplekken gaat delen, ontstaat er een behoefte aan diverse werkplektypen. Wanneer men geen eigen werkplek heeft, is het goed dat de medewerker zijn of haar werkplek kan kiezen bij wat op dat moment het beste bij de werkzaamheden past. Dit noemt men: activiteit gerelateerd werken. Dit werkplekconcept bevorderd teamwork en uit de praktijk blijkt dat men, door het flexibel gebruik van de veelzijdige inrichting, bij organisatieverandering niet of nauwelijks meer hoeft te verbouwen.

1

Zie bijlage 1 voor totale programma van eisen. Een kantoor wordt ingericht o.b.v. een werkplekconcept. Dit concept geeft het kantoor vorm; open of gesloten, met meerdere mensen op een kamer, per team, per functie. Er zijn talloze manier om een werkplekconcept vorm te geven. 2


7 / 41

De essentie van activiteit gerelateerd werken is het kiezen van de juiste werkplek bij de activiteit die men op dat moment uitvoert. De huisvesting wordt niet afgestemd op de functie, maar op het werkproces van de medewerkers. Activiteit gerelateerd werken betekent dus dat een medewerker de keuze heeft tussen typen werkplekken; men kiest een werkplek die de werkzaamheden van het moment optimaal ondersteunt. Dit kan verschillen in concentratie, communicatie, projectmatige en administratieve / routinematige werkzaamheden. Werkplekconcepten als ‘activiteit gerelateerd werken’ kenmerken zich door een ‘open’ werkomgeving, waarbij voldoende rekening wordt gehouden met de auditieve en visuele privacy van de medewerkers. Door een juiste invulling te geven aan de diverse werkplekkentypen worden de werkprocessen en (informele) communicatie binnen de organisatie optimaal ondersteund. Het werkplekconcept is een belangrijke katalysator voor de ontwikkeling van een moderne, efficiënte en vraaggerichte organisatie.

Voorbeeld kantoor volgens het principe’ activiteit gerelateerd werken’

2.03

Randvoorwaarden Wanneer de genoemde uitgangspunten worden gehanteerd, betekent dit dat de werknemers geen eigen werkplek meer hebben. Op basis van de uit te voeren activiteit kiest men een werkplek. Deze manier van werken betekent voor veel mensen een omslag die in de meeste gevallen gepaard gaat met weerstand. De werkomgeving is statisch, maar stimuleert dynamisch gebruik. Dit vraagt een aanpassing in denken en het organiseren van werkzaamheden. Ook een goed ontworpen concept staat of valt uiteindelijk alsnog met het gebruik hiervan. Optimale randvoorwaarden zijn dan ook zeer belangrijk om tot een geslaagde implementatie van het werkplekconcept activiteit gerelateerd werken te komen. Hierbij worden de volgende punten onderscheiden: • Het formuleren van heldere ambities en doelstellingen m.b.t. de huisvesting; • Het formuleren van heldere doelstellingen inzake de ontwikkeling van de organisatie: flexibel, dynamisch, prestatiegericht; • Voorbeeldfunctie van management en directie; • Iedereen doet mee; • Clean desk policy; • Passende ICT-faciliteiten; • Aansluitende facilitaire voorzieningen en ondersteuning (zoals archivering);


8 / 41

• Concept voor en door medewerkers. Wanneer de gemeente Bloemendaal definitief kiest voor activiteitgerelateerd werken waarbij werkplekken worden gedeeld, adviseert Stevens Van Dijck bovenstaande randvoorwaarden goed in te vullen en een degelijk implementatietraject in te zetten. 2.04

Werkplektypen Het werkplekconcept activiteitgerelateerd werken wordt gevormd door een mix van diverse werkplektypen. Welke dit zijn, wordt opgemaakt uit de definitieve activiteitenanalyse. Veel voorkomende werkplektypen zijn: • Standaardwerkplek (flexplek); • Concentratiewerkplek (> 2 uur); • Concentratiewerkplek (< 2 uur); • Touchdown werkplek; • Spreekkamer 4-6 personen; • Informele overlegplek 4-6 personen; • Projectgroepruimte.

2.05

Ruimtelijke behoefte Op basis van de huidige bezetting en alle gewenste functionaliteiten is de ruimtelijke behoefte3 voor de gemeente Bloemendaal bepaald. Hierbij is uitgegaan van ervaringscijfers en van wensen, zoals activiteitgerelateerd werken met het delen van werkplekken, van de gemeente. Uit de ruimtebehoeftestaat op de volgende bladzijde blijkt dat door het flexibel gebruik van werkplekken (inrichtingsgraad van 80%) 309 m² aan functioneel nuttig oppervlakte wordt gebruikt. Dit getal lijkt relatief laag uit te vallen, omdat dit reeds is gebaseerd op 9 m² per werkplek. Dit is een gebruikelijk metrage bij dergelijke werkplekconcepten. Wanneer we de winst afzetten tegen een traditionele inrichting blijkt dat er veel meer ruimte wordt bespaard. Een traditionele inrichting kenmerkt zich door de eigen werkplek, de eenpersoonskamer voor het management inclusief overlegplek, riante bestuurskamers en de geclusterde kamers per functie. Door de kamerstructuur en de hiërarchische verhoudingen die worden uitgedrukt in vierkante meters per werkplek wordt veel extra ruimte gevraagd. Wanneer er sprake is van een traditioneel werkplekconcept wordt er gemiddeld 38 m² bvo per werkplek aangehouden4. In de ruimtebehoeftestaat wordt nu rekening gehouden met 32 m² bvo per werkplek. Als er sprake zou zijn van een traditioneel werkplekconcept waarbij geen werkplekken worden gedeeld, bedraagt de extra ruimtebehoefte ongeveer 1.000 m² bvo (6 m²*172 werkplekken). Dit in vergelijking met de afgebeelde ruimtebehoeftestaat op basis van activiteit gerelateerd werken inclusief het delen van werkplekken. In voorgaande adviezen is uitgegaan van huisvesting op basis van een traditionele inrichting. Hierdoor zijn de verschillen in nieuwbouw (met name scenario 3) te verklaren.

3

4

Zie bijlage 2 voor de totale ruimtestaat Als referentie wordt hierbij de gemeente Midden-Delfland aangehouden


9 / 41

In de onderstaande tabel wordt de totale ruimtebehoefte voor de organisatie van de gemeente Bloemendaal weergegeven. Deze is opgemaakt op basis van gewenste uitgangspunten van de gemeente (bijv. bestuurlijke ruimten en aantal werkplekken) en ervaringscijfers (bijv. m² per werkplek).

Hoofd funties/ruimten groep PER RUIMTE 1 PUBLIEKSCENTRUM TOTAAL

nuttige oppervlakte berekend sub-grp

hfd-grp 1.073

1.1 PUBLIEKSCENTRUM FRONT OFFICE Centrale hal Frontoffice Spreekkamers

200 90 36

1.2 PUBLIEKSCENTRUM BACK OFFICE Afdeling publiekszaken Afdeling Bouwen en W onen Belastingen

279 243 225

2 BESTUURSCENTRUM Werkruimten bestuur

143

3 BEDRIJFSCENTRUM Financien en facilitaire zaken Gemeentewerken Bedrijfsbureau

360 162 135

4 BESTUURLIJKE RUIMTEN Raadzaal Trouwzaal Leeskamer

246 90 16

5 ALGEMENE RUIMTEN Lunchruimte Faciliteiten Vergaderruimten

70 156 132

6 CENTRALE RUIMTEN Medische en m aatschappelijke r. Centrale repro en pos tkamer Centrale computerruimte Centraal archief

18 70 50 228

7 MAGAZIJNEN Entree Bedrijfsmagazijn Huishoudelijke magazijnen

20 115 42

Subtotaal nuttig vloeroppervlak hoofdgroepen 1 t /m 3 Subtotaal nuttig vloeroppervlak hoofdgroepen 4 t /m 7 Subtotaal bruto vloeroppervlak hoofdgroepen 1 t /m 7 Toeslagen (t.o.v. nuttig vo) Toeslag groei: 0 Toeslag parttime werken: 0 Reductie vanwege flexwerken: 20 Toeslag indelingsverlies: 0 TOTAAL NUTTIG VLOEROPPERVLAK INCL TOESLAGEN TOTAAL BRUTO VLOEROPPERVLAK INCL TOESLAGEN

% % % %

0 0 -309 0

326

747

143 657

352

358

366

177

1.547 1.579 5.002 -309

2.817 4.507

Ruimtebehoeftestaat gemeentelijke organisatie Bloemendaal


10 / 41

Ter illustratie zijn in de volgende tabel enkele referentiecijfers van andere gemeentehuizen vermeld. Bloemendaal FTE Medewerkers BVO [m²] BVO / FTE [m²] BVO / MW [m²]

149 171 4.500 30 26

ref project 1 185 226 5.000 27 22

ref project 2

ref project 3

120 144 3.500 29 24

139 163 5.340 38 33

Bij referentieproject 1 en 2 is sprake van activiteit gerelateerd werken. Bij referentieproject 3 is sprake van een traditioneel kantoorconcept. 2.06

Duurzaamheid De gemeente Bloemendaal heeft hoge ambities op het gebied van duurzaamheid, zeker voor de eigen huisvesting. Zij wil mensen inspireren om hun verantwoordelijkheid voor het milieu te nemen en de nieuwe huisvesting is de kans om hierin een voorbeeldrol te vervullen. Om deze voorbeeldrol daadwerkelijk navolging te laten vinden, is het noodzaak dat de gekozen maatregelen realistisch zijn. Duurzaamheid uit zich ook in kwaliteiten als onderhoudsarm, flexibiliteit of comfort. Hoge ambities kunnen alleen worden waargemaakt als duurzaamheid vanaf het begin wordt opgenomen in het planproces en als er interdisciplinair wordt gewerkt. De keuze voor een goede architect en installatie adviseur kan hierbij mede bepalend zijn voor de realisatie van de doelstellingen. Duurzaamheid kan op een pragmatische en beheersmatige manier inzichtelijk worden gemaakt met behulp van het instrument (Gemeentelijke Prestatie Richtlijn (GPR) gebouw 4.0. Deze applicatie is een hulpmiddel bij het maken van duurzaamheidkeuzes bij nieuwbouw van kantoren en wordt landelijk veel toegepast. GPR Gebouw 4.0 geeft op basis van de thema’s energie, milieu (o.a. materiaalgebruik), gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde een kwaliteitsscore tussen 1 en 10. Hoe hoger de score, hoe hoger de kwaliteit en hoe lager de milieubelasting. Uitgangspunt moet zijn dat op alle thema’s de duurzaamheidambitie van de gemeente tot zijn recht komt. Hierbij moet de ambitie van een 10 in het uitwerken van de verschillende scenario’s worden onderzocht. In deze rapportage is alleen onderzoek gedaan naar het thema energie. Voor deze rapportage is dit voldoende. Aan de overige thema’s wordt in een later stadium invulling gegeven. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het toepassen van duurzame materialen en de gebruikskwaliteit. De uitdrukkelijke wens is om in ieder geval ook enkele ‘zichtbare’ maatregelen op het gebied van energie te nemen. Hiermee wordt invulling gegeven aan de voorbeeldrol die de gemeente wil vervullen. In het collegeprogramma 2009 – 2014 van de gemeente Bloemendaal is over duurzaamheid in relatie tot de huisvesting het volgende speerpunt opgenomen: “Een voorbeeldrol voor de gemeente door het eigen energieverbruik te verminderen en het realiseren van duurzame nieuwe huisvesting van alle gemeentelijke diensten op de huidige locatie in Overveen.”


11 / 41

2.07

Dienstverleningsconcept De gemeente Bloemendaal heeft haar ambities ten aanzien van de ontwikkeling van haar dienstverlening vertaald in een Dienstverleningsconcept. In lijn met het landelijke concept ‘Overheid heeft Antwoord’ werkt Bloemendaal toe naar een vraaggestuurde, moderne dienstverleningsorganisatie. De publieksbalie vormt, binnen de ‘multichannel’ benadering, het fysieke voorportaal van de gemeente. De fysieke klantcontacten verlopen via de publieksbalie, ook de telefonische contacten verlopen via dit voorportaal. Naast de publieksbalie zijn er operationele loketten voor de vakafdelingen Burgerzaken, Bouwen en Wonen en de Intergemeentelijke Belastingdienst. Hier worden de specialistische vragen afgehandeld. In het collegeprogramma 2009-2014 is met betrekking tot de huisvesting voor dienstverlening het volgende speerpunt opgenomen: • Verbetering van de toegankelijkheid van de gemeentelijke organisatie, onder andere door adequate huisvesting in één publiekscentrum.


12 / 41

3

HUIDIGE HUISVESTING

3.01

Beleving Het huidige gemeentehuis voldoet niet meer aan de eisen die in deze tijd worden gesteld aan een kantooromgeving. Zo is er bijvoorbeeld geen sprake van mechanische ventilatie in het kantoorpand. Hierdoor is het klimaat in de vertrekken slecht. Dit geldt zeker voor ruimten waar veel mensen bijeenkomen, zoals de raadzaal en de trouwzaal. Door zijn karakteristieke uitstraling, de hoge plafonds en het plezierige uitzicht waardeert men de werkplek. Desondanks is de organisatie toe aan een gemoderniseerde en meer efficiënte kantooromgeving. Verder zijn de burgers van de gemeente Bloemendaal content met het gebouw dat er nu staat. Door de karakteristieke uitstraling en ligging is het een gewilde trouwlocatie. Tijdens het schrijven van het programma van eisen zijn meerdere interviews, met zowel collegeleden als het management, afgenomen. Hierbij is gevraagd aan welke facetten van het gemeentehuis aan de Bloemendaalseweg men de meeste waarde hecht. De meest gewaardeerde onderdelen van de huidige huisvesting zijn: 1. De façade; 2. De burgerzaal; 3. De trap in de burgerzaal; 4. De sfeer van de trouwzaal; 5. De sfeer van de raadzaal. Het handhaven van één of meerdere van deze onderdelen wordt zeer gewaardeerd.

3.02

Indelingsmogelijkheden Stevens Van Dijck heeft onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om de indeling van het huidige gemeentehuis te vergroten. Hierbij is met name de constructie van de wanden belangrijk. Gebleken is dat er na constructieve ingrepen in het gebouw mogelijkheden worden gecreëerd om het werkplekconcept activiteit gerelateerd werken toe te passen. Voorwaarde voor het toepassen van een dergelijk kantoorconcept is om verdiepingsvloeren te creëren die ten minste 9 meter diep zijn. Door het verdiepen van de kantoorvloeren ontstaat een kwalitatieve verbetering van de werkomgeving. Wanneer dit niet wordt gerealiseerd, is het niet mogelijk om activiteit gerelateerd te werken in de bestaande huisvesting. De keuze voor een kantoorconcept dat zich kenmerkt door geslotenheid en waar geen werkplekken worden gedeeld, heeft tot gevolg dat de ambities van de gemeente niet worden ondersteund door de werkomgeving. Het activiteit gerelateerd werken is tevens de sleutel tot succes bij het delen van werkplekken, doordat men vrijheid heeft in de keuze van diverse typen werkplekken. Wanneer hiervoor niet wordt gekozen, dienen er meer vierkante meters te worden gebouwd om de werknemers te huisvesten.


13 / 41

Om de diepte van de kantoren te vergroten, kunnen gemetselde wanden geheel of gedeeltelijk worden weggenomen indien hiervoor bijvoorbeeld stalen portalen worden ingebracht. De portalen worden hierdoor hoofddraagconstructie en behoren brandwerend te worden bekleed. De openingen in de wanden tussen atrium en kantoren worden op de verdieping dichtgezet met brandwerend glas waarmee de brandscheiding wordt gewaarborgd. Een gedetailleerd overzicht van alle te treffen maatregelen is te vinden in de bijlage5 van dit rapport.

Indicatieve indeling verdieping huidige gemeentehuis 3.03

Technische analyse De huisvesting aan de Bloemendaalseweg is gedateerd: • het gebouw is niet geïsoleerd; • de elektrotechnische voorzieningen zijn sterk verouderd; • er ontbreekt een luchtbehandelinginstallatie; • de sanitaire voorzieningen dienen te worden verbeterd, • de liftinstallatie voldoet niet meer aan de huidige eisen; • de rolstoeltoegankelijkheid is matig tot slecht; • de huidige verhouding bruto-nuttig oppervlak is ongunstig. Energetisch voldoet het gebouw niet meer en van duurzame huisvesting is zeker geen sprake. 5

Zie bijlage 3 voor totale Quickscan gemeentehuis Bloemendaal


14 / 41

Wanneer de ambities van de gemeente Bloemendaal op het gebied van duurzame huisvesting in het huidige gebouw zouden worden gerealiseerd, vergt dit een hoge investering. De vraag is überhaupt in welke mate dit technisch gezien mogelijk is in de huidige context van het gebouw. Alle technische en functionele problemen dienen te worden verholpen. Welke financiële consequenties dit heeft wordt per scenario aangegeven. Voor deze rapportage is alleen de huisvesting aan de Bloemendaalseweg onderzocht. Alhoewel geen onderzoek is gedaan naar de locaties Bennebroek en Brouwerskolk wordt aangenomen dat dit ook geldt voor de deze locaties.


15 / 41

4

SCENARIOANALYSE De scenario’s in dit hoofdstuk zijn het resultaat van de studie naar de mogelijke opties om centrale huisvesting voor de gemeente Bloemendaal te realiseren. Hierbij wordt uitgegaan van de locatie aan de Bloemendaalseweg 158. De scenario’s zijn gebaseerd op de ruimtelijke mogelijkheden van de oudbouw in combinatie met nieuwbouw. Hierbij is uitgegaan van de ruimtelijke behoefte zoals omschreven in het programma van eisen. Er worden in totaal vier scenario’s omschreven. Scenario 1 Drive: Maximaal uitnutten van de huidige beschikbare oppervlakte, wat resulteert in een minimale oppervlakte voor de uitbreiding. Door de huidige burgerzaal in te zetten als centrale hal voor het publiekscentrum worden de begane grond en verdieping van het huidige gemeentehuis optimaal benut. De omloop om de burgerzaal verdwijnt daarmee. De verdieping laat ruimte over om de lunchruimte te positioneren, waardoor deze multifunctioneel inzetbaar is (bijvoorbeeld vergaderingen). Het huidige gebouw wordt totaal gerenoveerd en de raad- en trouwzaal en het vergadercentrum worden aan het bestaande gebouw vast gebouwd. De locatie is nog variabel. Door de uitbreiding aan de hoek(en) van het huidige gebouw te situeren blijft de daglichttoetreding gehandhaafd. Scenario 2 Drive: Dit is een variant op scenario 1. Nu is echter sprake van een wat andere functiescheiding: het publiekscentrum in de nieuwbouw, speciale publieke ruimten in het huidige gebouw en werkplekareaal zoveel mogelijk in de uitbreiding. Om de ambities van het toekomstige dienstverleningsconcept optimaal te ondersteunen, is het wenselijk dat het publiekscentrum in de nieuwbouw wordt gesitueerd. Doordat dit scenario uitgaat van het beperken van de nieuwbouw en het huidige gebouw geen ruimte biedt voor de lunchruimte is in dit scenario de lunchruimte in de kelder gepositioneerd. Hierdoor kan deze ruimte niet multifunctioneel worden ingezet voor bijvoorbeeld vergaderingen. In dit scenario wordt het huidige gebouw totaal gerenoveerd en wordt het publiekscentrum met werkplekken aan achterzijde van het gemeentehuis gerealiseerd. Oud en nieuw zijn verbonden door een lichtstraat om daglichttoetreding te waarborgen. De verbinding kan tevens dienen als een nieuwe entree. Scenario 3 Drive: Dit scenario gaat uit van een maximaal behoud van de identiteit van het huidige gebouw. De uitbreiding is dan ook een separaat bouwvolume. In dit scenario wordt de karakteristieke uitstraling van de burgerzaal optimaal behouden. De omloop blijft dan ook behouden. Hieromheen worden alle bestuurlijke ruimten gehuisvest. De lunchruimte die is gekoppeld aan het vergadercentrum en de raadzaal kan dienen als break out voor de raadzaal en vergaderruimte en is derhalve multifunctioneel inzetbaar. Het publiekscentrum (inclusief werkplekken) wordt als losse entiteit gebouwd en kan door middel van een gang worden verbonden aan de bestaande locatie, tevens wordt de oudbouw totaal gerenoveerd.


16 / 41

Scenario 4 Drive: Dit scenario gaat uit van een maximale verwezenlijking van de hoge ambities op het gebied van duurzaamheid. Om dit te realiseren is vervangende nieuwbouw noodzakelijk. Om het programma van eisen en de diverse ambities van de gemeente op het gebied van duurzaamheid en efficiënte bedrijfsvoering op de langere termijn optimaal te kunnen faciliteren, is scenario 4 ingebracht. Daarbij is sprake van vervangende nieuwbouw. Bij nieuwbouw bestaat een optimale indelingsvrijheid, maar gaat het karakteristieke huidige gebouw verloren. Dit kan architectonisch echter goed worden opgevangen bij een mogelijk nieuw ontwerp. In de schetsen is uitgegaan van het behoud van de huidige façade om een deel van de uitstraling van het huidige gebouw te handhaven. Dit is niet noodzakelijk. Bij dit scenario is het ook mogelijk om de nieuwbouw uit 3 bouwlagen op te bouwen waardoor op het huidige bebouwde oppervlak een groter bouwvolume ontstaat. In de bijlage6 zijn van alle scenario’s globale functionele indelingsplattegronden uitgewerkt. Functioneel voldoen alle scenario’s. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • Alle ruimten voldoen minimaal aan de gestelde ruimtelijke behoefte zoals gesteld in het programma van eisen; • Werkplekken zijn gebaseerd op het werkplekconcept activiteit gerelateerd werken, waarbij werkplekken worden gedeeld; • Clustering van bestuurlijke ruimten in verband met avondopenstelling; • Clustering van bestuurscentrum, bedrijfscentrum en publiekscentrum; • Beveiligingszones zoals gesteld in het programma van eisen (avond openstelling e.d.). Bij scenario 1, 2 en 3 blijft de oudbouw volledig behouden. Deze scenario’s zijn ook financieel vergelijkbaar. Bij scenario 4 wordt uitgegaan van totale nieuwbouw met behoud van façade. Door de sloopkosten en het vervallen van de kelder liggen deze kosten hoger dan bij de scenario’s 1, 2 en 3. De afbeelding zoals weergegeven bij de verschillende scenario’s zijn getekend op basis van een massastudie. Ze geven enkel het volume aan dat daadwerkelijk moet worden gebouwd. Deze afbeeldingen zeggen niets over de verschijningsvorm, aantal verdiepingen of architectuur van de nieuwbouw. Verder is per scenario één optie weergegeven voor wat betreft de nieuwbouw. Ook in de positionering zijn nog vele variaties mogelijk. Kelder In geen van de scenario’s zijn in de kelder verblijfsfuncties gerealiseerd waar men zich langer dan twee uur bevindt. Geadviseerd wordt om de kelder niet te benutten als verblijfsfunctie i.v.m. de afwezigheid van daglicht. Tevens is de vrije hoogte van het plafond dusdanig dat het niet goed mogelijk is om een installatietechnische voorziening t.b.v. het klimaat in de kelder te situeren. Wanneer in de kelder geen

6

Zie bijlage 4


17 / 41

verblijfsfuncties worden gerealiseerd, creëert men bij aanvang een leegstand van 269 m² in scenario 1 en 3. Doordat in scenario 2 de lunchruimte in de kelder is gesitueerd wordt de leegstand beperkt tot 157 m² (huidige expositieruimte). Overigens blijft de archief bewaarruimte en de facilitaire opslag wel behouden. Wanneer men de kelder wel wil benutten voor verblijfsfuncties zoals het een vergadercentrum vergt dit een hoge investering. Het inbrengen van installaties vraagt een creatieve oplossing door de geringe vrije hoogte. Ook het realiseren van daglichttoetreding op bouwbesluit niveau vergt een aanzienlijke investering. Geconcludeerd kan worden dat renovatie van de kelder tot het niveau van een verblijfsfunctie qua orde grootte gelijk is aan de investering voor nieuwbouw, terwijl de kwaliteit en de beleving van de ruimten minder goed zal blijven. Het is echter wel aan te bevelen bij de uitwerking van de scenario’s door de architect – dus in het vervolg traject – te bezien of de kelder niet meer uitgenut kan worden met facilitaire ruimten. Het positioneren van het vergadercentrum is tevens functioneel gezien niet efficiënt. Wanneer men het vergadercentrum in de kelder positioneert, worden de bestuurlijke ruimten niet gecentraliseerd in de nieuwe huisvesting. In verband met avondopenstellingen en bereikbaarheid is dit niet wenselijk. Opbouw analyse Elk scenario heeft zijn eigen specifieke eigenschappen. In de volgende paragrafen worden de bovenstaande scenario’s omschreven op basis van de volgende karakteristieken: • Kwaliteit; • Indelingsmogelijkheden; • Stedenbouwkundige aspecten; • Investeringskosten7; • Parkeren. Hierna wordt in de hoofdstukken 5 en 6 inzicht gegeven in de volgende aspecten: • Duurzaamheid; • Investerings- en exploitatiekosten; De vermelde bouwkosten zijn exclusief kosten voor parkeren. Deze zijn in § 4.05 vermeld. De vermelde investeringskosten – waar de bouwkosten deel van uit maken - zijn exclusief kosten voor tijdelijke huisvesting en losse inventaris. Hoofdstuk 6 gaat hier dieper op in.

7

Zie bijlage 5 voor complete investeringkostenraming


18 / 41

4.01 Scenario 1 Scenario 1 gaat uit van maximaal gebruik van het huidige gebouw en minimale nieuwbouw. Hierbij wordt het huidige gemeentehuis totaal gerenoveerd en worden de raadzaal, trouwzaal en werkplekken voor het bestuur aan het huidige gemeentehuis vast gebouwd. Ruimtelijk gebruik

PvE

Scenario 1

Nieuwbouw

817

Huidige gebouw Totaal 4. Verschil t.o.v. PvE Procentueel verschil

• •

•

•

•

•

•

507

Financieel (excl btw) Oppervlakte in m² BVO

Renovatie

Nieuwbouw

Totaal

3.735

817

4.552

3.735

Bouwkosten

€ 3.212.277

€ 1.942.862

€ 5.155.139

4.552

Investeringskosten

€ 4.813.879

€ 2.400.142

€ 7.214.021

Bouwkosten per m² BVO

€ 860

€ 2.378

Idem excl. kelder onbenut

€ 963

45 +1%

Investeringskosten per m² BVO

€ 1.289


€ 1.443

Identiteit: huidige gemeentehuis wordt aan de achterzijde en zijkant uitgebouwd. Redelijk zicht op de nieuwbouw. Dienstverleningsconcept: publiekscentrum wordt gehuisvest in de oudbouw. Randvoorwaarden van oudbouw geven beperkingen aan de fysieke vormgeving van dit nieuwe organisatieonderdeel. Bestuurscentrum: Scheiding tussen burgers en bestuur. Bestuursfuncties zijn geclusterd en dus ook ’s avonds eenvoudig toegankelijk. Bestuur bevindt zich aan de achterzijde van het gebouw. Raadszaal/trouwzaal: bevinden zich in de nieuwbouw. Representatieve uitstraling van de oudbouw vervalt hierbij voor deze functies. Burgerzaal: wordt betrokken bij het publiekscentrum. Dit gaat ten koste van de huidige uitstraling en multifunctionaliteit van deze ruimte. Activiteit Gerelateerd Werken: goed mogelijk, maar plaatsen van stalen portalen wanneer de gangzone wordt betrokken bij kantoorruimte vormen een beperking voor de indeling. Flexibiliteit: realisatie van een locatie. Afdelingen en teams zijn eenvoudig uitwisselbaar. In het ontwerp dient rekening gehouden te worden met eventuele uitbreiding.

+ • Duidelijke concentratie van alle bestuurlijke activiteiten; • Minimale nieuwbouw, minimale investering; • Het oude gemeentehuis wordt het centrum voor de burger. • • •


€ 2.938

Bestuurlijke functies missen karakteristieke uitstraling van huidige gebouw en ze bevinden zich aan de achterzijde; Randvoorwaarden huidige gebouw zijn zeer beperkend voor integratie van nieuw dienstverleningsconcept; Verlies multifunctionaliteit van burgerzaal.

19 / 41

4.02 Scenario 2 Scenario 2 gaat uit van de nieuwbouw van een publiekscentrum (front office en back office) aan het huidige gemeentehuis vast. Hierbij wordt het huidige gemeentehuis gerenoveerd en wordt de nieuwbouw doormiddel van een ‘lichtstraat’ verbonden met de oudbouw. De burgerzaal wordt multifunctioneel inzetbaar. Hierdoor wordt de marge t.o.v. het kaderstellende programma van eisen sterk gereduceerd. Ruimtelijk gebruik

PvE

Scenario 2

Financieel (excl btw)

Nieuwbouw

1.004

Oppervlakte in m² BVO

Huidige gebouw

3.735

Vide

-121

Totaal

4.507 m²

Verschil t.o.v. PvE

+ 232

Procentueel verschil Verschil excl. burgerzaal • •

• •

•

•

•

4.739 m² + 5,15%

- 260 m²

- 1%

Nieuwbouw

Totaal

3.735

1.004

4.739

Bouwkosten

€ 3.056.891

€ 2.172.637

€ 5.229.528

Investeringskosten

€ 4.666.998

€ 2.682.419

€ 7.349.416


€ 818

€ 2.164


€ 917


€ 1.250


€ 1.399

Identiteit: huidige gemeentehuis wordt aan de achterzijde uitgebouwd. Gering zich op nieuwbouw. Dienstverleningsconcept: de functie publiekscentrum wordt gesitueerd in de nieuwbouw, waardoor dit conform de organisatieambities kan worden gerealiseerd. Bestuurscentrum: bevindt zich aan de voorzijde van de oudbouw. Vanuit de hoofdentree eenvoudig te bereiken via bestaande trap. Raadszaal/trouwzaal: de raadzaal is gekoppeld aan de burgerzaal. Trouwzaal blijft gehandhaafd op huidige positie. Beide zijn toegankelijk via de hoofdentree. Burgerzaal: blijft voor een groot gedeelte intact. Deel van de gangzone wordt betrokken bij de raadzaal. Raadzaal en trouwzaal kunnen burgerzaal gebruiken als ontvangsthal. Activiteit Gerelateerd Werken: goed mogelijk, maar plaatsen van stalen portalen wanneer de gangzone wordt betrokken bij kantoorruimte vormen een beperking voor de indeling. Flexibiliteit: realisatie van een locatie. Afdelingen en teams zijn eenvoudig uitwisselbaar. In het ontwerp dient rekening gehouden te worden met eventuele uitbreiding.


Renovatie

€ 2.672

+ • Nieuwbouw publiekscentrum sluit aan bij gewenste ambities dienstverleningsconcept; • Karakteristieke ruimten blijven grotendeels intact; • Gering zicht op nieuwbouw

20 / 41

4.03 Scenario 3 Scenario 3 gaat uit van de nieuwbouw van een publiekscentrum (front office en back office) als losse entiteit. Hierbij wordt het huidige gemeentehuis gerenoveerd en wordt de nieuwbouw door middel van een gang verbonden aan het bestaande gemeentehuis. De burgerzaal wordt multifunctioneel inzetbaar, waardoor de marge t.o.v. het kaderstellende programma van eisen sterk wordt gereduceerd. Ruimtelijk gebruik

PvE

Scenario 3

Financieel (excl. btw)

Renovatie

Nieuwbouw

Totaal

Nieuwbouw

1.500


3.735

1.500

5.235

Huidige gebouw

3.735

Bouwkosten

€ 2.807.104

€ 2.667.023

€ 5.474.127

Investeringskosten

€ 4.596.286

€ 3.285.847

€ 7.882.133


€ 752

€ 1.778


€ 842

Totaal

4.507 m²

Verschil t.o.v. PvE

+ 728

Procentueel verschil Verschil excl. burgerzaal

•

•

• •

• •

•

5.235 m² + 16,1%

-310 m²

+ 9%


€ 1.231


€ 1.379

Identiteit: huidige gemeentehuis blijft volledig intact. De identiteit en sfeer blijft geheel behouden. De nieuwbouw vormt een separate entiteit. Stedenbouwkundig krijgt Bloemenheuvel een ander aangezicht. Dienstverleningsconcept: de functie publiekscentrum wordt gesitueerd in de nieuwbouw, waardoor dit conform de organisatieambities kan worden gerealiseerd. Bestuurscentrum: bevindt zich aan de voorzijde van de oudbouw. Vanuit de hoofdentree eenvoudig te bereiken via bestaande trap; Raadszaal/trouwzaal: de raadzaal is gekoppeld aan de burgerzaal. Trouwzaal blijft gehandhaafd op huidige positie. Beide zijn toegankelijk via de hoofdentree. Burgerzaal: blijft volledig intact. Raadzaal, trouwzaal en vergadercentrum kunnen burgerzaal gebruiken als ontvangsthal. Activiteit Gerelateerd Werken: goed mogelijk, maar plaatsen van stalen portalen wanneer de gangzone wordt betrokken bij kantoorruimte vormen een beperking voor de indeling. In de nieuwbouw geen randvoorwaarden. Flexibiliteit: door de nieuwbouw als losse entiteit te plaatsen verliest de variant flexibiliteit. Afdelingen en team zijn minder gemakkelijk uitwisselbaar voor wat de huisvesting betreft. Wel ontstaat in het huidige gebouw veel extra gebruiksruimte die weliswaar niet programmatisch is vereist maar die wel nuttig is.


€ 2.191

+ • Nieuwbouw publiekscentrum sluit aan bij gewenste ambities dienstverleningsconcept; • Volledig behoud van multifunctionele burgerzaal inclusief gangzone (kwaliteit van het gebouw blijft behouden). • •

21 / 41

Scheiding van functies in twee gebouwen; Overschot aan ruimte in huidige gebouw (wordt echter wel representatief ingezet).

4.04

Scenario 4

Scenario 4 gaat uit van nieuwbouw van het totale gemeentehuis. Hierbij wordt de façade behouden en gerenoveerd. In deze variant vervalt de huidige kelder. Ruimtelijk gebruik

PvE

Nieuwbouw

4.093

Huidige gebouw Totaal 4. Verschil t.o.v. PvE Procentueel verschil

•

•

• •

• •

•

Scenario 4 414

507

4.507 0 0%

Financieel (excl btw)

Nieuwbouw

Totaal

414

4.093

Bouwkosten

€ 467.322

€ 7.552.062

€ 8.019.384

Investeringskosten

€ 993.699

€ 9.242.379

€ 10.236.078


€ 1.129

€ 1.845


€ 2.400

€ 2.258

Identiteit: huidige gemeentehuis wordt, op de voorgevel na, gesloopt. Emotionele waarde van het huidige gemeentehuis gaat verloren, maar is te compenseren in het ontwerp van de nieuwbouw. Dienstverleningsconcept: de functie publiekscentrum wordt gesitueerd in de nieuwbouw, waardoor dit conform de organisatieambities kan worden gerealiseerd. Bestuurscentrum: bevindt zich aan de voorzijde van de oudbouw. Vanuit de hoofdentree eenvoudig te bereiken via bestaande trap. Raadszaal/trouwzaal: bevinden zich in de nieuwbouw. Huidig karakteristieke uitstraling verdwijnt. Realisatie conform programma van eisen. Burgerzaal: verdwijnt zoals in de huidige vorm. Dit wordt vervangen door een integraal gebied met het publiekscentrum. Activiteit Gerelateerd Werken: geen randvoorwaarden voor het invoeren zoals in de oudbouw. Werkplekconcept kan optimaal worden ingevoerd. Het gebouw is vrij indeelbaar. Flexibiliteit: realisatie van een locatie. Afdelingen en teams zijn eenvoudig uitwisselbaar. In het ontwerp dient rekening gehouden te worden met eventuele uitbreiding.

+ • • • •

• •


Renovatie


22 / 41

4.507

Duurzaamheidambities kunnen optimaal worden doorgevoerd; Programma van eisen kan exact worden uitgevoerd; Veel variatiemogelijkheden in ontwerp en indeling; Overdekt parkeren in onderbouw tegen lage kosten (60 parkeerplaatsen).

Karakteristieke uitstraling verdwijnt voor het grootste gedeelte (kan worden behouden in architectuur nieuwbouw); Meer nieuwbouw door vervallen van kelderfunctie.

4.05

Parkeervoorzieningen De bouwkosten voor de parkeervoorzieningen zijn afhankelijk van het gekozen scenario en de vorm waarin deze worden gerealiseerd. Deze bouwkosten zijn een extra investering naast de reeds aangegeven kosten per scenario. Doordat alle scenario’s dezelfde personele bezetting hebben, zijn de wensen ten aanzien van de parkeervoorzieningen in alle scenario’s gelijk. In onderstaande tabellen is uiteen gezet wat de bouwkosten zijn voor de gewenste parkeervoorzieningen bij de verschillende vormen. Deze zijn geraamd op basis van 100 parkeerplaatsen voor auto’s en 85 fietsen. type parkeerplaats Op maaiveld Bovengrondse parkeergarage (dichte gevel) Ondergrondse parkeergarage

kosten per plaats (€ excl BTW) 2.500 12.000

kosten per 100 plaatsen (€ excl BTW) 250.000 1.200.000

25.000

2.500.000

Onder het huidige gemeentehuis kan er geen overdekte parkeergarage worden gerealiseerd. Wanneer wordt gekozen voor scenario 3 en 4 gelden afwijkende bouwkosten t.a.v. ondergronds parkeren. Hierbij bestaat de mogelijkheid om de nieuwbouw ‘op te tillen’ en op een financieel aantrekkelijke manier overdekte parkeerplaatsen (half verdiept) onder het gebouw te realiseren. Hierbij wordt uitgegaan van 25 parkeer plaatsen in scenario 3 en van 60 parkeerplaatsen in scenario 4 i.v.m. de ‘footprint’ van het gebouw. Voor de overige parkeerplaatsen gelden de kosten per parkeerplaats zoals in de bovenstaande tabel. type parkeerplaats Scenario 3 (parkeren onder de nieuwbouw; 25 plaatsen) Scenario 4 (parkeren onder de nieuwbouw; 60 plaatsen)

kosten per plaats (€ excl BTW) 7.500

kosten per 25/60 plaatsen (€ excl BTW) 187.500

7.500

450.000

Voor het realiseren van stallingen voor fietsen gelden de volgende bedragen. type stalling Op maaiveld, eenvoudige overkapping Bovengronds in gebouw Ondergronds in kelder

kosten per plaats (€ excl BTW) 160

kosten per 85 plaatsen (€ excl BTW) 13.600

800 1.600

68.000 136.000

Er dient een keuze gemaakt te worden over de vorm van de parkeervoorzieningen en deze dienen opgenomen te worden in het uiteindelijke programma van eisen.


23 / 41

5

DUURZAAMHEID Zoals reeds vermeld in paragraaf 4.06 heeft de gemeente Bloemendaal een hoge ambitie op het gebied van duurzaamheid. In het huidige gemeentehuis is er geen sprake van duurzame huisvesting. Op basis van de GPR-berekening, waarmee de duurzaamheidscore op een niveau van 1 (slecht) tot 10 (uitstekend) kan worden gemeten, scoort de huidige huisvesting een 4,7 op het onderdeel energie. De ambitie is uitgesproken om de toekomstige huisvesting energieneutraal te maken (score 10). Deze ambitie sluit aan bij het getekende Klimaatakkoord Gemeenten en Rijk 20072010: samen werken aan een klimaatbestendig en duurzaam Nederland. De investeringskosten zoals genoemd in het vorige hoofdstuk gaan uit van een basisinstallatie waarmee het gebouw voldoet aan het bouwbesluit. Dit staat bij GPR gelijk aan de score 6. In dit hoofdstuk wordt weergegeven wat de extra investeringskosten zijn om een GPR 8 en GPR 10 score te behalen. Dit zijn de meerkosten ten opzichte van score 6 (bouwbesluit) die worden weergegeven in het investeringskostenoverzicht.

5.01

GPR Gebouw 4.0 GPR Gebouw is bedoeld als door iedereen te gebruiken hulpmiddel voor het toetsen van de duurzaamheid van gebouwen en de communicatie hierover in het ontwerp- en realisatieproces. Het programma geeft een indicatie van de positieve effecten van de gekozen oplossingen. Het programma heeft geen wettelijke status, het is geen norm noch is de uitkomst gebonden aan regelgeving. Het programma kent vijf onderwerpen waarvoor een waarde wordt berekend: • Energie; • Milieu; • Gezondheid; • Gebruikskwaliteit; • Toekomstwaarde. Voor alle onderwerpen geldt dat de waarde 6 overeenkomt met een gebouw conform de eisen van het bouwbesluit c.q. de gebruikelijke keuzes die voor een gebouw worden gemaakt voor zaken die niet in het bouwbesluit vermeld staan. Er wordt geen totaalscore berekend, hiervoor zijn de deelgebieden te verschillend: zo wordt bijvoorbeeld bij Gebruikskwaliteit de breedte van deuren beoordeeld, wat geen verband heeft met cv-ketels die bij Energie worden beoordeeld. In het programma wordt het gebouw ingevoerd met bepaalde aannamen en versimpelingen. Binnen deze invoer kan worden gevarieerd met allerlei oplossingen waaruit een verbetering van de gewenste waarde volgt. Binnen een onderwerp kunnen verschillende varianten met elkaar vergeleken worden en kan gekozen worden voor een gunstige oplossing. Bij onderwerp Energie kan bijvoorbeeld het effect van zonnepanelen worden vergeleken met het effect van warmteterugwinning in de luchtbehandelingskasten. Het GPR programma geeft in deze fase een indicatie van de mogelijkheden op het gebied van duurzaam bouwen maatregelen en de te behalen duurzaamheidscore.


24 / 41

5.02

Maatregelen en extra investeringskosten Door de ingrijpende renovatie (tot op casco) kunnen de installaties voor het huidige gebouw ‘vrij’ worden gekozen. Tevens wordt de oudbouw nageïsoleerd. Om de wens van een hoge score op het gebied van energie te kunnen behalen is het gebouw in de GPR berekening ingevoerd met onderstaande bouwkundige en installatievoorzieningen: • Rc gevels en dak: 5,0 m² K/W (voor oudbouw 3,0 m² K/W); • Triple glas, individueel bedienbare zonwering; • Laag temperatuurverwarming; • Warmtepomp in combinatie met warmte-koudeopslag (WKO); • Energiezuinige verlichting in combinatie met daglichtschakeling en veegschakeling; • Mechanische toe- en afvoer met warmteterugwinning en adiabatische bevochtiging; • Luchthoeveelheid 150% van het Bouwbesluit. Met bovenstaande verbetering gaat de energiescore van het huidige gebouw van een GPRscore van 4,7 naar een GPR-score van 7 voor de scenario’s 1, 2 en 3. Scenario 4 haalt op basis van bovenstaande ingrepen een GPR-score van 8. Per scenario zijn de meerkosten van bovenstaande ingrepen weergegeven. Doordat de scenario’s verschillend ‘presteren’ zijn de investeringskosten niet geheel vergelijkbaar.

Bouwkundig Installatietechnisch Onvoorzien Extra investering ( € excl. BTW)

Scenario 1 195.000 440.000 90.000 725.000

Scenario 2 195.000 440.000 90.000 725.000

Scenario 3 300.000 450.000 100.000 850.000

Scenario 4 250.000 425.000 100.000 775.000

De bouwkundige kosten in scenario 3 en 4 zijn relatief hoog omdat bij scenario 3 het geveloppervlak groter is en omdat bij het nieuwbouw gedeelte van scenario 3 en scenario 4 de prestatie Om een hogere GPR-score te behalen kan de installatie worden uitgebreid met zonnepanelen. Hiervoor zijn verschillende oppervlakten ingevuld, ter indicatie: oppervlakte zonnepanelen (m²) 0 190 500 1.000 1.900

GPR‐score t.o.v. referentie 8 8 8 9 10

Extra investering* (€ excl BTW) 0 80.000 210.000 425.000 810.000

*geen rekening gehouden met eventuele subsidie

Bij het aanbrengen van zonnepanelen ligt de ondergrens bij 75 m², kleinere oppervlakten hebben geen invloed op de te behalen score. De bovengrens ligt bij 1.900 m², grotere oppervlakten hebben geen invloed op de te behalen score. Bij het aanbrengen van 1.900 m² zonnepanelen stijgt de GPR-waarde bij scenario 1, 2 en 3 naar een 8,5 en voor scenario 4 naar een 9,6.


25 / 41

Op bovenstaande gegeven ingrepen zijn vele varianten mogelijk. Zo kan het gebouw worden voorzien van minder goede isolatie dan de referentie of kan worden gekozen voor een minder energiezuinige installatie. Hiermee kan worden bezuinigd op de duurzame ingrepen, maar het heeft uiteraard een negatieve invloed op de te behalen GPR-score8. 5.03

Terugverdientijd van GPR 6 naar GPR 7/8 Wanneer de terugverdientijd is gedefinieerd als het quotiënt van de investering en de jaarlijkse energiebesparing zijn de terugverdientijden op basis van de huidige energieprijzen ongeveer 30 tot 40 jaar. Op basis van een cashflowberekening waarin rekening is gehouden met de financieringskosten en jaarlijks stijgende energieprijzen van 5% zijn extra lasten op te maken uit onderstaande tabel.

Investering Extra kapitaallasten bij aanvang Energiebesparing Netto extra aanvangslasten ( € excl. BTW)

Scenario 1 725.000 27.390

Scenario 2 725.000 27.390

Scenario 3 850.000 32.112

Scenario 4 775.000 29.279

19.040 8.350

21.526 5.864

19.519 12.593

15.072 14.207

Omdat bij scenario 4 de ‘nulsituatie’ gunstiger is zijn de effecten procentueel gezien geringer. De besparingen zijn indicatief. Met betrekking tot de terugverdientijden dient men rekening te houden met een periode tussen de 20 en 30 jaar. Op basis van een cashflowberekening waarin rekening is gehouden met de financieringskosten en jaarlijks stijgende energieprijzen van 7% moet men rekening houden met een terugverdientijd tussen de 10 en 20 jaar. De exacte lasten zijn sterk afhankelijk van de energieprijzen en de jaarlijkse stijging van de lasten die men accepteert. 5.04

Terugverdientijd van GPR 7/8 naar GPR 8,5/9,5 Wanneer er 1.900 m² aan zonnepanelen wordt geplaatst vergt dit een investering van € 810.000 (excl. btw). De jaarlijkse besparing bedraagt ongeveer op € 20.000. Wanneer de terugverdientijd wordt gedefinieerd als het quotiënt van de investering en de jaarlijkse energiebesparing ligt deze op ca. 40 jaar. Daarbij is geen rekening gehouden met financieringskosten en stijgende energieprijzen. Op basis van een cashflowberekening waarin wel rekening is gehouden met de financieringskosten en jaarlijks stijgende energieprijzen van 5% zijn extra kosten en terugverdientijden op te maken uit onderstaande tabel.

8

Zie bijlage 6 voor totale GPR rapportage


26 / 41

Investering Besparing bij aanvang Extra kapitaallasten bij aanvang Netto extra lasten bij aanvang

1.900 m² zonnepanelen 810.000 20.000 30.601

Terugverdientijd

10.601 30 jaar

Wanneer de energieprijzen jaarlijks met 7% stijgen daalt de terugverdientijd tot ongeveer 20 jaar. De exacte lasten zijn sterk afhankelijk van de energieprijzen. 5.05

Energie Prestatie Certificaat Het energielabel geeft aan in welke klasse een gebouw valt, van A tot en met G. Het energielabel heet officieel het energieprestatie certificaat. Op het certificaat staan zeven energieklassen weergegeven. De klassen lopen van G (zeer onzuinig) tot A (zeer zuinig). A is nog opgedeeld in A, A+ en A++. A++ is de zuinigste. De klassen worden bepaald op basis van Energieindex (EI). Dit getal wordt berekend op grond van kenmerken van het gebouw, zoals de kwaliteit van isolatie, de zuinigheid van installaties en de aanwezigheid van zonnepanelen en zonneboilers. De Energieindex is een maat voor het energieverbruik per m² oppervlak per jaar. Het energieverbruik van verschillende gebouwen (groot en klein) is hierdoor goed met elkaar te vergelijken.

Afbeelding:weergave score energielabel

Wanneer wordt gekozen voor de referentie installatie wordt er in scenario 1, 2 en 3 een label B bereikt en in scenario 4 een label van A+ bereikt. Wanneer deze referentie installatie wordt aangevuld met zonnepanelen wordt in scenario 1, 2 en 3 een label bereikt wat overeenkomt met A en in scenario 4 met A++. Het huidige gemeentehuis heeft een energielabel F.


27 / 41

6

FINANCIEN

6.01

Stichtingskosten Een resumé van de stichtingskosten is weergegeven in de volgende tabel: Oppervlakten (m² BVO) Huidige gebouw kelder Huidige gebouw bovenbouw Nieuwbouw

Scenario 1 1.226 2.509 817 4.552

Scenario 2 1.226 2.509 1.004 4.739

Scenario 3 1.226 2.509 1.500 5.235

Scenario 4

Kosten (€ excl BTW)

Scenario 1

Scenario 2

Scenario 3

Scenario 4

1 2 GRONDKOSTEN 2 BOUWKOSTEN Bouwkundig Installaties Vaste inrichting Terrein

0 414 4.093 4.507

0

0

0

0

3.298.722 1.680.480 706.938 153.451 5.839.592

3.230.136 1.829.057 740.048 153.451 5.952.693

3.617.814 1.798.555 827.870 153.451 6.397.690

4.964.796 2.329.733 916.045 153.451 8.364.026

3 ADVIESKOSTEN

840.285

854.468

910.270

1.156.849

4 BIJKOMENDE KOSTEN

195.730

198.388

208.846

255.055

38.850

38.850

38.850

38.850

299.564

305.018

326.477

421.299

7.214.021

7.349.416

7.882.133

10.236.078

7 TIJDELIJKE HUISVESTING + VERHUIZING

1.250.000

1.250.000

1.250.000

1.250.000

8 LOSSE INVENTARIS

1.000.000

1.000.000

1.000.000

1.000.000

9.464.021 18.928.043 250.000 1.200.000 2.500.000

9.599.416

10.132.133

12.486.078

250.000 1.200.000 2.500.000

250.000 1.200.000 2.062.500

250.000 1.200.000 1.450.000

5 STARTKOSTEN 6 RENTE + ONVOORZIEN SUBTOTAAL 1 STICHTINGSKOSTEN GEBOUW (post 1 t/m 6)

SUBTOTAAL 2 STICHTINGSKOSTEN exclusief parkeren 9a PARKEREN MAAIVELD 9b PARKEREN BOVENGRONDS GEBOUW 9c PARKEREN ONDERGRONDS GEBOUW

9d PARKEREN 25 plaatsen ondergronds 75 plaatsen maaiveld 375.000 9e PARKEREN 60 plaatsen ondergronds 40 plaatsen maaiveld 550.000 NB de extra investeringen in het kader van een hogere GPR score zijn hier niet in verwerkt!

De uitgebreide raming van de posten 1 t/m 6 is weergegeven in bijlage 5. Post 7 wordt in dit hoofdstuk verder toegelicht. De kosten voor losse inventaris zijn indicatief; deze zijn herleid op basis van een referentieproject. Post 9 is eerder toegelicht in hoofdstuk 4. 6.02

Exploitatiekosten De exploitatiekosten zijn ontleend aan een cashflowberekening9 over de gehele ‘levensduur’ van het gebouw. De exploitatiekosten zijn onder te verdelen in: 9

Zie bijlage 7 voor complete berekeningen met uitgebreide toelichting


28 / 41

• •

Kapitaallasten. Dit zijn de kosten die rechtstreeks het gevolg zijn van de initiële investeringen (of stichtingskosten) en de vervangingsinvesteringen. Exploitatielasten. Dit zijn lasten die samenhangen met het gebruik van het gebouw zoals energiekosten en reguliere onderhoudskosten.

De in dit hoofdstuk gepresenteerde berekeningen zijn veelal gebaseerd op kengetallen. De uitkomsten lijken een nauwkeurigheidsmarge van € 1 te hebben. Dit is een modelmatige nauwkeurigheid. De werkelijke nauwkeurigheid is orde grootte +/- 5%. Voor de vergelijking van de scenario’s ten opzichte van elkaar heeft dit geen invloed. Kapitaallasten Bij eigen exploitatie is de aanvangshuur een equivalent voor de kapitaallasten (zogenaamde kostprijsdekkende huur). Dit is een parameter om de lasten te benchmarken. De kostprijsdekkende huur kan ook worden beschouwd als rente + aflossing op een lineair stijgende annuïtaire lening. In de volgende tabel is de kostprijsdekkende aanvangshuur per scenario weergegeven. € excl BTW/m²VVO/jr

scenario 1 scenario 2 scenario 3 scenario 4 *VVO = verhuurbaar vloeroppervlak

116 114 110 164

€ excl BTW/jr

447.401 460.300 489.799 627.903

Exploitatielasten De exploitatielasten zijn onder te verdelen in: 1. Energiekosten; 2. Kosten voor regulier onderhoud; 3. Kosten voor beheer; 4. Kosten voor verzekeringen, heffingen en belastingen. De kosten voor beheer betreffen loonkosten van de degenen die met het beheer belast zijn. Deze kosten en de kosten voor verzekeringen, heffingen en belastingen zijn niet meegenomen. Energiekosten In onderstaande tabellen wordt een overzicht gegeven van de huidige en verwachte energielasten. Hierin is onderscheid gemaakt in drie varianten: 1. Bouwbesluit; 2. GPR 7 tot 8; 3. GPR 8,5 tot 9,5. Hoe hoger het GPR-getal hoe lager de energiekosten. Ten opzichte van de huidige situatie zijn aanzienlijke besparingen te realiseren.


29 / 41

norm = bouwbesluit huidige situatie elektra tbv W‐installaties elektra tbv verlichting + werkplek gas totaal (€ excl BTW/jr)

scenario 1

67.000 43.000 110.000

scenario 2

3.333 54.705 27.270 85.308

scenario 3

3.470 56.952 28.390 88.812

scenario 4

3.450 56.622 30.107 90.178

3.300 54.164 21.600 79.064

De verschillen zijn verklaarbaar door het percentage nieuwbouw (hoe meer nieuwbouw, hoe gunstiger) en ze zijn gecorrigeerd voor de totale gebouwoppervlakte (scenario 3 grootste oppervlakte).

norm = GPR 7/8 huidige situatie elektra tbv W‐installaties elektra tbv verlichting + werkplek gas totaal (€ excl BTW/jr)

67.000 43.000 110.000

scenario 1

scenario 2

17.998 48.269 0 66.267

17.034 50.252 0 67.286

scenario 3 20.698 49.960 0 70.659

scenario 4 16.200 47.792 0 63.992

norm = GPR 8,5/9,5 huidige situatie elektra tbv W‐installaties elektra tbv verlichting + werkplek gas totaal (€ excl BTW/jr)

67.000 43.000 110.000

scenario 1

scenario 2

16.592 33.183 0 49.775

15.703 34.546 0 50.249

scenario 3 19.081 34.346 0 53.427

scenario 4 14.934 32.855 0 47.789

Regulier onderhoud De onderstaande tabel geeft een indicatie van de verwachte kosten bij aanvang voor regulier onderhoud. In vergelijking met de huidige10 reguliere onderhoudskosten vallen deze substantieel lager uit.

totaal (€ excl BTW/jr)

huidige situatie 177.000

scenario 1

scenario 2

77.384

80.563

scenario 3 83.760

scenario 4 63.098

Totale exploitatiekosten De totale exploitatiekosten in het eerste jaar zijn in de onderstaande tabel weergegeven.

10

De kosten voor regulier onderhoud zijn berekend op basis van de raming voor regulier onderhoud voor de komende 5 jaar (2009-2013). Hierbij zijn alleen de relevante (kantoorhoudende) gebouwen meegenomen.


30 / 41

kapitaallasten energie* onderhoud totaal (€ excl BTW/jr)

huidige situatie 240.000 110.000 177.000 527.000

scenario 1

scenario 2

447.401 85.308 77.384 610.093

460.300 88.812 80.563 629.675

scenario 3 489.799 90.178 83.760 663.737

scenario 4 627.903 79.064 63.098 770.065

* op basis van norm ~ bouwbesluit! De vergelijking met de huidige situatie is niet reëel. Omdat er sprake is van vrijwel afgeschreven gebouwen zijn de kapitaallasten nihil. Als de gemeente de huidige gebouwen zou blijven gebruiken en exploiteren, dienen ook deze te worden gerenoveerd. Dit betekent dat in die situatie de kapitaallasten ook substantieel hoger zullen zijn. Het lijkt redelijk te veronderstellen dat een minimale renovatie van de huidige gebouwen met het doel deze voor de komende 15 jaar in gebruik te houden een investering vergt van orde grootte € 2.500.000 (excl BTW). Deze renovatie is van een andere orde dan beschreven in de scenario’s! De kapitaallasten zullen dan jaarlijks stijgen met orde grootte € 240.000 (excl BTW) per jaar (kosten eerste jaar).

6.03

Rekenmodel De cashflowberekeningen zijn weergegeven in de bijlagen. Voor de cashflowberekening is een groot aantal parameters ingevoerd. Een aantal belangrijke parameters is: • Financieringsrente 3,0% • Index energiekosten 5,0% • Index overige kosten 2,5% • Index kostprijsdekkende huur 1,0% De kapitaallasten zijn volgens methode 1 gebaseerd op een lineair stijgende annuïtaire lening. Dit is een gangbaar model in geval van hypothecaire financiering van het gebouw. Maar ook als er geen sprake is van een hypothecaire lening is deze berekening bruikbaar. Er is dan sprake van een virtuele financier (de gemeentekas) die het gebouw bekostigt en de financieringslasten doorbelast aan de gebruiker. Het voordeel van een lineair stijgende annuïteit is dat de lasten stijgen met de tijd, waardoor de aanvangslasten gereduceerd worden. Dit is een wenselijk beeld, omdat normaliter ook de dekking stijgt. Ook houdt de methode rekening met reserveringen voor investeringen, zodat de lasten niet plotseling stijgen als gevolg van vervangingsinvesteringen (zelfs als sprake is van een geheel nieuw gebouw). Bij methode 2 worden de kapitaallasten berekend op basis van rente over de boekwaarde en afschrijvingen. Ook hier is rekening gehouden met vervangingsinvesteringen. In de grafiek is duidelijk te zien dat de aanvangslasten bij methode 1 lager zijn dan bij methode 2. Ook is te zien dat bij methode 2 de lasten sprongsgewijs stijgen in geval van vervangingsinvesteringen.


31 / 41

6.04

Tijdelijke huisvesting en verhuizing Doordat de renovatie van de oudbouw van een dusdanig hoog niveau is, wordt aanbevolen om bij elk scenario de totale organisatie onder te brengen in tijdelijke huisvesting. De overlast zal van dusdanige omvang zijn dat er een onwerkbare situatie ontstaat. Voor de tijdelijke huisvesting komt alleen de organisatie van de Bloemendaalseweg 158 in aanmerking. Hiervoor dient de volgende tijdelijke huisvesting georganiseerd te worden. Type Werkplekken ambtenaren Werkplekken bestuur Archief (dynamisch) Archief (statisch) Magazijnen Lunchruimte Faciliteiten (koffie/printers) Vergaderruimte Opslag Balie Spreekruimte Totaal ( m² nuttig) Totaal (m² bruto)

Aantal 75 4 1 1 1 1 4 6 1 4 4

m² 9 25 75 150 100 70 15 25 100 10 15

Totaal m² 675 100 75 150 100 70 60 150 100 40 60 1.580 2.500

Hierbij is de burgerzaal, raadzaal en trouwzaal niet opgenomen. Wanneer de raadzaal gefaciliteerd kan worden in de tijdelijke huisvesting is dit wenselijk. Een andere optie is om extern een representatieve ruimte te huren op de avonden dat er behoefte is aan een raadzaal. Door de relatief korte doorlooptijd (15 maanden) is het verstandig dat de gemeente zich oriënteert op de tijdelijke huur van leegstaande kantoorruimte. Wanneer wordt gekozen voor een voorziening als ‘Regus’ (dit zijn ingerichte kantoren voor tijdelijke verhuur) moet rekening worden gehouden met een huurbedrag van € 400 excl. btw per m² per jaar. Dit komt neer op een investering van +/- € 1.250.000. Deze kosten zijn meegenomen in de cashflowberekeningen. Wanneer wordt gekozen voor een leegstand kantoorpand zijn de huurprijzen lager, maar dient er waarschijnlijk een eenmalige investering te worden gedaan voor de vaste inrichting (bedrag afhankelijk van de te verrichten werkzaamheden). 6.05

Dekking De dekking van de jaarlijkse exploitatiekosten dient te worden bekostigd uit de gemeentelijke begroting. De financieringskosten kunnen in belangrijke mate gereduceerd worden door de initiële investeringskosten (stichtingskosten) te financieren met incidentele baten uit de verkoop van vrijkomende gemeentelijke gebouwen. Concreet gaat het om de gebouwen Bennebroekerlaan 5, Brouwerskolkweg 2 en 2A, Wilhelminalaan 2, Bloemendaalseweg 160. Ook de waarde van Bloemendaalseweg 162 kan worden ingebracht. De inbrengwaarde van eigendommen die vrijkomen door centrale huisvesting bedraagt minimaal € 5.250.000,- en maximaal € 7.950.000,-.


32 / 41

Genoemde bedragen zijn gebaseerd op de getaxeerde onderhandse verkoopwaarde (vrij van huur en gebruik). Het verschil in minimum en maximum in te brengen totaalwaarde wordt veroorzaakt door de bestemming van eigendommen (in de toekomst) en door de mogelijkheden vanwege ligging met het leegkomende kantoorpand Bloemendaalseweg 160 (oude koetshuis). Bij een minimale opbrengst van € 5.250.000 betekent dit dat de kapitaallasten als volgt wijzigen (in deze bedragen zijn ook de kosten voor de tijdelijke huisvesting van € 1.250.000 verdisconteerd): € excl BTW/m²VVO/jr

scenario scenario scenario scenario

1 2 3 4

€ excl BTW/jr

80 80 79 128

310.936 323.835 353.334 491.437

De totale exploitatiekosten in het eerste jaar zijn in de volgende tabel weergegeven.



scenario 1 310.936 85.308 77.384 473.628

scenario 2 323.835 88.812 80.563 493.210

scenario 3 353.334 90.178 81.143 524.655

scenario 4 491.437 79.064 67.605 638.107

Op termijn zullen de verschillen nog geringer zijn. De lasten in jaar 20 zijn in de onderstaande tabel weergegeven.



scenario 1 375.645 215.568 123.710 714.923

scenario 2 391.228 224.424 128.792 744.444

scenario 3 426.866 227.876 129.718 784.461

scenario 4 593.710 199.791 108.077 901.578

Bij een maximale opbrengst van € 7.950.000 betekent dit dat de kapitaallasten als volgt wijzigen (in deze bedragen zijn de lasten voor de tijdelijke huisvesting van € 1.250.000 wederom verdisconteerd). € excl BTW/m²VVO/jr

scenario scenario scenario scenario

1 2 3 4

€ excl BTW/jr

57 58 59 104

218.822 231.721 261.220 399.323

De totale exploitatiekosten in het eerste jaar zijn in de volgende tabel weergegeven.



scenario 1 218.822 85.308 77.384 381.514


scenario 2 231.721 88.812 80.563 401.096

scenario 3 261.220 90.178 81.143 432.541

33 / 41

scenario 4 399.323 79.064 67.605 545.993

Op termijn zullen de verschillen nog geringer zijn. De lasten in jaar 20 zijn in de onderstaande tabel weergegeven.



scenario 1 264.361 215.568 123.710 603.639

scenario 2 279.944 224.424 128.792 633.160

scenario 3 315.582 227.876 129.718 673.177

Nogmaals zij vermeld dat de vergelijking van de kapitaallasten met de huidige situatie niet reëel is. Het verschil met de scenario’s 1 t/m 3 wordt ten minste gecompenseerd wanneer het effect van renovatie van de huidige gebouwen verdisconteerd wordt. Daarnaast zullen er efficiencyvoordelen optreden doordat de gemeentelijke organisatie centraal is gehuisvest. Als deze effecten verdisconteerd worden, is het meer dan aannemelijk dat de jaarlijkse lasten zullen dalen ten opzichte van de huidige situatie.


34 / 41

scenario 4 482.426 199.791 108.077 790.294

7

VERVOLGTRAJECT

7.01

Planning

In april 2010 spreekt de gemeenteraad een voorkeur uit over één van de voorgestelde scenario’s. Dit scenario zal in het vervolgtraject uitgewerkt en gerealiseerd worden. Globaal zal het traject er volgt uitzien:

Doordat nieuwbouw niet in overeenstemming is met het bestemmingsplan dient rekening te worden gehouden met een bestemmingsplanprocedure van circa 13/15 maanden. Deze dient tijdens het ontwerptraject te worden ingezet. Geadviseerd wordt om bij iedere vorm van besluitvorming interactieve sessies met bewoners te organiseren. Bij het selecteren van de architect dient men rekeningen te houden met een Europese aanbestedingsprocedure. Hoewel momenteel de bouwkosten van scenario 1 en 2 nog onder het drempelbedrag voor Europese aanbesteding vallen, wordt in alle scenario’s rekening gehouden met een Europese aanbesteding van het werk. 7.02

Wet ruimtelijke ordening

Het gemeentehuis van Bloemendaal bevindt zich op het bestemmingsplan perceel ‘Lindenheuvel, eerste herziening’ goedgekeurd in 2006. Binnen dit perceel vallen meerdere bestemmingsplannen. Voor het gemeentehuis geldt dat elke uitbreiding een wijziging van het bestemmingsplan tot gevolg heeft. Door de karakteristieke uitstraling van het perceel Lindenheuvel en de waarde die de inwoners hechten aan de stedenbouwkundige invulling hiervan valt te verwachten dat de wijziging van het bestemmingsplan kan rekenen op de nodige belangstelling. Hierdoor is de verwachting dat de totale bestemmingsplanprocedure 12 tot 15 maanden in beslag gaat nemen. In de scenario’s 1 en 2 wordt het gemeentehuis aan de achterkant uitgebreid. Hierdoor komt het redelijk dicht tegen de perceelgrens te staan. Voor scenario 1 geldt hierbij een minimale afstand van 11,68 meter en bij scenario 2 is de minimale afstand 5,78 meter. Dit kan een kritisch punt zijn bij de bestemmingsplanprocedure.


35 / 41

Het Besluit ruimtelijke ordening geeft aan dat er onderzoek gedaan moet worden naar de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Een aantal ruimtelijke relevante (onderzoeks)aspecten bij bestemmingsplannen zijn: • Beleid van rijk, provincie, gemeente en waterschap; afwijken kan niet zondermeer; • Archeologische waarden moeten zijn onderzocht en moeten soms bewaard blijven; • Bodem moet schoon genoeg zijn voor de gewenste bestemming; • Externe veiligheid is de kans op een dodelijk ongeval in de omgeving van een gevaarlijke bron zoals een LPG station en mag niet te groot zijn; • Financiële haalbaarheid: je moet kunnen betalen wat je bedenkt; • Het gemeentehuis ligt aan de rand van het Natura-2000 gebied Kennemerland-Zuid. Onderzoek naar flora en fauna moet uitwijzen wat het effect van de beoogde ontwikkeling op de aanwezige natuurwaarden is en hoe dit eventuele effect geminimaliseerd of gecompenseerd kan worden. • Geluid van (spoor)wegen en bedrijven mag niet boven in de wet (Wet milieubeheer) gestelde waarden komen (waarschijnlijk niet van toepassing); • Geurhinder van agrarische bedrijven mag niet boven bepaalde waarden uitkomen (waarschijnlijk niet van toepassing); • De ontsluiting van een gebied, de doorstroming van wegen en de parkeergelegenheid moeten goed zijn geregeld; • Water moet aantoonbaar een onderdeel van het plan(proces) zijn. • In het vervolgtraject (voorafgaand aan het VO, zullen de bomen in het plangebied worden geïnventariseerd, zowel de waarde van de bomen als de exacte locatie worden onderzocht. Al deze punten dienen uitvoerig onderzocht te worden door de werkgroep ruimte. In de Wet op de Ruimtelijke Ordening (Wro) en het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) is de formele bestemmingsplanprocedure vastgelegd. Het betreft dwingend recht, er mag niet van worden afgeweken. De formele procedure is sinds 1 juli 2008 als volgt: • Er wordt een voorontwerp partiële planherziening opgesteld en voorgelegd aan het college van burgemeester en wethouders • Het voorontwerp van de partiële herziening wordt toegezonden aan diverse instanties voor het overleg ex artikel 3.1.1. Bro, tevens ligt het voorontwerp van de partiële herziening zes weken ter inzage waarbij inspraakreacties ingediend kunnen worden. Eventuele opmerkingen worden verwerkt tot een definitief ontwerp partiële herziening; • Over het definitieve ontwerp van de partiële herziening wordt door de raad een besluit genomen; • Het definitieve ontwerp van de partiële herziening ligt conform artikel 3.8 Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) zes weken ter inzage waarbij een ieder gedurende deze termijn zienswijzen kenbaar kan maken bij de gemeenteraad; • Eventuele zienswijzen worden verwerkt in het definitieve ontwerp van de partiële herziening waarna de gemeenteraad een besluit neemt omtrent vaststelling van het plan binnen twaalf weken na termijn van de terinzagelegging; • Na bekendmaking van het vaststellingsbesluit is gedurende zes weken beroep mogelijk bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State; • Het bestemmingsplan treedt in werking met ingang van de dag na die waarop de beroepstermijn afloopt. Het plan is op dat moment ook onherroepelijk indien er geen beroep is ingesteld. In onderstaande tabel is weergegeven welke bestemmingen op ‘Lindeheuvel’ gewijzigd moeten worden in relatie tot de mogelijke nieuwbouw.


36 / 41

Scenario 1

Uitbreiding gepland Achter- en zijkant

2

Achterkant

3 4

Separaat Nieuwbouw

Wijziging van bestemming M(z): Maatschappelijke doeleinden. Vvg: Verkeersdoeleinden. N: Doeleinden voor Natuur en Landschap. M(z): Maatschappelijke doeleinden. N: Doeleinden voor Natuur en Landschap. M(z): Maatschappelijke doeleinden. M(z): Maatschappelijke doeleinden. Vvg: Verkeersdoeleinden.


37 / 41

8

BEELDKWALITEITSPLAN

Onderstaande afbeeldingen geven de scenario’s weer in relatie tot 1) het bestemmingsplan11 ‘Lindeheuvel’, 2) de nieuwbouw in relatie tot de oudbouw en 3) de omgeving. Scenario 1

Scenario 2

Scenario 3

Scenario 4

De bovenstaande beelden geven een ruimtelijke weergave van de nieuwbouw in relatie tot de bestaande bouw. 11

Zie bijlage 8 voor grote afbeelding bestemmingsplan


38 / 41

Onderstaande foto’s geven referentiebeelden van reeds uitgevoerd projecten waarbij nieuwbouw is gecombineerd met een bestaand pand met een karakteristieke uitstraling zoals het gemeentehuis in Bloemendaal.

Teylersmuseum, Haarlem

Catharijneconvent, Utrecht


39 / 41

Concertgebouw Philharmonie, Haarlem

Tricotcomplex, Winterswijk


40 / 41

CONCLUSIE

De bestaande huisvesting van de gemeentelijke functies is niet duurzaam, klantgericht en efficiënt. Het collegeprogramma 2009-2014 geeft aan dat de huisvesting wordt bezien vanuit het oogpunt van een betere dienstverlening, een efficiëntere bedrijfsvoering en een meer duurzame huisvestingssituatie. De scenario’s zijn in die zin allemaal verschillend, de belangrijkste factoren worden hieronder uitgewerkt. Dienstverlening Zowel in scenario 2, 3 en 4 wordt een nieuw publiekscentrum gerealiseerd. In deze varianten kan de huisvesting het in ontwikkeling zijnde dienstverleningsconcept optimaal ondersteunen. Duurzaamheid In alle scenario’s worden verbeteringen behaald ten opzichte van de huidige situatie. Wanneer de gemeente echt wil kiezen voor duurzaamheid zal scenario 4 het beste aansluiten bij deze ambitie. Financieel Financieel gezien zijn scenario 1, 2 en 3 vergelijkbaar en in aanvang tevens voordeliger dan scenario 4. Op de langere termijn biedt scenario 4 een goed perspectief door de lage exploitatielasten in vergelijking met de overige scenario’s.

Financieel

Stedenbouwkundig

Efficiëntere bedrijfsvoering

Duurzaamheid

Flexibiliteit

Activiteit Gerelateerd Werken

Burgerzaal

Raad/trouwzaal

Bestuurscentrum

Dienstverleningsconcept

Om tot een conclusie te komen, worden de ambities, de gestelde eisen en de wens om bestaande karakteristieke onderdelen van het bestaande gemeentehuis te behouden in de verschillende scenario’s met elkaar vergeleken. Dit leidt tot onderstaande tabel.

Identiteit

9

Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 Scenario 4 Wanneer geen weging van de criteria plaatsvindt, scoren de scenario’s 2 en 4 goed. Wanneer de keuze voor een scenario gemaakt is, moet in de vervolgfase een nadere uitwerking van dit scenario plaatsvinden, zodat er een nog nauwkeuriger inschatting kan worden gemaakt van de financiële consequenties en de verwachte doorlooptijd. Tevens kan dan een projectorganisatie worden opgetuigd welke zich niet alleen richt op het bouwtraject, maar tevens het verandertraject voor de organisatie kan opstarten.


41 / 41

Ad viseur : STEVENS VAN DIJCK BOUWMANAGERS EN ADVISEURS BV Baron de Coubertinlaan EN ZOETERMEER

Recommend Documents