Actuele ontwikkelingen en Kwaliteit van gegevens

Actuele ontwikkelingen en Kwaliteit van gegevens

Actualiteiten WOZ 2015

© KPE bv Bassin 120 6211 AK Maastricht tel. (043) 325 77 10

Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of op enig ander manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Voor zover het maken van kopieën uit deze uitgave is toegestaan op grond van artikel 16B Auteurswet 1912 jº  het Besluit van 20 juni 1974, St.b.351, zoals gewijzigd bij Besluit van 23 augustus 1985, St.b.471 artikel 17 Auteurswet, dient men de daarvoor wettelijk verschuldigde vergoedingen te voldoen aan de Stichting Reprorecht (Postbus 882, 1180 AW Amstelveen). Voor het overnemen van gedeelte(n) uit deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken (artikel 16 Auteurswet 1912) dient men zich tot de uitgever te wenden.

maart ’ 15

Versie 1.0 Actualiteiten --- WOZ 2015

2

Inhoud Onderwerp 1: Actuele ontwikkelingen

5

1

Actualiteiten in wetgeving

7

1.1

Openbaarheid WOZ-w aarde van w oningen .................................................. 7

1.2

Openbaarheid w aarden niet-w oningen ........................................................ 8

1.3

Gebruiksoppervlak versus verhuurbaar oppervlak ....................................... 10

1.4

Ontw ikkeling eigenw oningforfait ............................................................. 11

1.5

Wet maatregelen w oningmarkt 2014 II ..................................................... 15

1.7

Invloed van het inkomen op de huurprijs ................................................... 18

1.8

Wet elektronische bekendmaking per 01 -01-2014 ..................................... 19

1.9

Wijziging per 01-04-2014 Invorderingsrente .............................................. 19

1.10

Verw achte w ijzigingen 2014-2015 Concept Besluit proceskosten WOZ ........ 20

1.11

Het gebruik van WOZ in het w oningw aarderingsstelsel ............................... 20

2

Actualiteiten in waarderingsmethodieken

2.1

Taxatiew ijzer Algemeen deel, Waardepeildatum 1 januari 2014 ................... 29

2.2

Taxatiew ijzer en kengetallen Huurw aarde-kapitalisatie,

29

Waardepeildatum 1 januari 2014 ............................................................. 31 2.3

Grondbeleid en grondw aardebepaling ....................................................... 32

3

Actualiteiten in jurisprudentie

3.1

Proceskosten en hoorzittingen ................................................................. 40

3.2

Bouw kavels en objecten in aanbouw : begrip w oning .................................. 47

3.3

Bezw aar tegen te lage w aarde ................................................................ 51

3.4

Verpleeg- en verzorgingstehuizen ............................................................ 60

3.5

Agrarisch onroerende zaken .................................................................... 65

3.6

Invloed overdrachts- en verkrijgingsfictie op w aardering verhuurd

40

kantoorpand ......................................................................................... 69

4

Actualiteiten in burgerparticipatie

4.1

De informele aanpak bij WOZ-uitvoering ................................................... 74

4.2

VNG Doorbraak dienstverlening ............................................................... 78

Onderwerp 2:

72

Kwaliteit van gegevens en invloed op waarde

80

5

Werken met meetinstructies

5.2

Welke gegevens bevat de BAG? .............................................................. 82

5.3

NEN 2580 ............................................................................................ 82


81

3

6

Invloed van kwaliteit van objectkenmerken

6.1

Definities primaire en secundaire kenmerken ............................................. 95

6.2

Primaire objectkenmerken bij w oningen .................................................... 95

6.3

Secundaire objectkenmerken bij w oningen ................................................ 96

6.4

Uitw erking secundaire kenmerken............................................................ 97

7

Casus: afbakenen van bijzondere objecten

Bijlage 1

95

102

Uitwerkingen


106

4

Onderwerp 1: Actuele ontwikkelingen Leerdoelen 

De cursist kan actuele ontwikkelingen in wetgeving in 2014-2015 beschrijven.



De cursist kan actuele ontwikkelingen in wetgeving in 2014-2015 toepassen.



De cursist kan actuele taxatietechnische ontwikkelingen in 2014-2015 beschrijven.



De cursist kan actuele taxatietechnische ontwikkelingen in 2014-2015 toepassen.



De cursist kan nieuwe jurisprudentie in 2014-2015 beschrijven.



De cursist kan ontwikkelingen rondom burgerparticipatie in 2014-2015 beschrijven.

Toelichting Het jaarlijks terugkerend onderwerp Actuele ontwikkelingen is, naast de deelonderwerpen wetgeving, taxaties en jurisprudentie aangevuld met de ontwikkelingen op het gebied van burgerparticipatie. Door ook burgerparticipatie erbij te betrekken worden onderwerpen vanuit verschillende invalshoeken belicht, waardoor de focus van de syllabus verbreed wordt naar een completer perspectief. Ontwikkelingen in wetgeving Op het gebied van ontwikkelingen in wetgeving zal onder andere worden ingegaan op de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel, de verhuurderheffing en de openbaarheid van de woningwaarde. Taxatietechnische ontwikkelingen Rondom de taxatietechnische ontwikkelingen wordt de vernieuwing van de Taxatiewijzers besproken . Ook het werken in de demo-omgeving voor opleiders maakt hier deel van uit. Naast de wijzigingen in de Taxatiewijzers wordt de leegstand in commercieel en maatschappelijk vastgoed behandeld. Als derde taxatietechnische ontwikkeling komt grondbeleid en grondwaardebepaling aan bod: hoe komt de waarde van grond tot stand? Belangrijke onderwerpen hierbij zijn (het toepassen van) de gecorrigeerde vervangingswaarde, de residuele waarde en het grondexploitatieplan. Nieuwe jurisprudentie De auteur beschrijft nieuwe jurisprudentie die relevant is voor de Wet WOZ, eventueel herhaalt hij daarbij reeds opgenomen jurisprudentie uit syllabi van voorgaande jaren. Ontwikkelingen in burgerparticipatie Het nieuwe onderwerp burgerparticipatie beperkt zich niet alleen tot burgers, maar gaat in op ontwikkelingen die alle belanghebbenden betreffen. Deelonderwerpen voor dit onderdeel zijn de digitale voormelding, de taken van de verschillende betrokkenen en de kaders waarbinnen zij (mogen) opereren en het ‘samen waarderen’.


5

Relevante ontwikkelingen die beschreven zijn in de syllabus van 2014 kunnen worden opgenomen als herhalingselement in de syllabus. Voor de actualiteiten van 2015 wordt een beroep gedaan op de kennis en vaardigheden van de docent. Voor een daadwerkelijk actuele syllabus is het namelijk noodzakelijk dat de docent de ontwikkelingen uit 2014 aanvult met de ontwikkelingen die voor 2015 gelden. Eén van de belangrijkste bronnen om deze actuele ontwikkelingen te volgen is de website van de Waarderingskamer (http://www.waarderingskamer.nl). Ook de website van de VNG is een bron voor informatie betreffende actualiteiten (http://www.vng.nl). Daarnaast is er voor elk onderdeel een aantal specifieke bronnen aan te wijzen. Voor het onderdeel wetgeving kunnen het overzicht van de VNG, het Taxatieverslag Waarderingskamer en publicaties van SDU Belastingzaken en Kluwer gebruikt worden. Een belangrijke bron bij taxatietechnische ontwikkelingen is het algemeen deel van de Taxatiewijzers. Op het voorblad daarvan is een overzicht opgenomen van de meest recente wijzigingen. De website van het WOZinformatiepunt (http://www.wozinformatie.nl) is een goede bron voor actuele jurisprudentie.


6

1

Actualiteiten in wetgeving

In de vergadering van het College van Deskundigen van de Werkkamer WOZ van VastgoedCert is het besluit genomen jaarlijks bij de hercertificering het onderwerp ‘Actualiteiten in wetgeving’ aan de orde te stellen. In dit hoofdstuk worden ook enkele aangekondigde wetsvoorstellen behandeld die inmiddels zijn ingetrokken. Dit vanwege de vaak grote publiciteit die het betreffende wetsvoorstel heeft veroorzaakt. De actualiteiten in wetgeving die in dit hoofdstuk worden behandeld zijn achtereenvolgens de openbaarheid WOZ-waarde van woningen, de openbaarheid van waarden van nietwoningen, het gebruiksoppervlak versus verhuurbaar oppervlak, ontwikkeling eigenwoningforfait, de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II, de invloed van de WOZwaarde op de huurprijs, de Wet elektronische bekendmaking per 01-01-2014, de gewijzigde invorderingsrente en het Concept Besluit proceskosten WOZ. Uw docent zal u tijdens de cursusdag informeren over de (nog) niet-genoemde, voor u van belang zijnde wetswijzigingen, alsmede over de voortgang van lopende wetswijzigingen.

1.1

Openbaarheid WOZ-waarde van woningen

Op 14 maart 2013 heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel nummer 33 462 "Wijziging van de Wet waardering onroerende zaken in verband met een verruiming van de openbaarheid van de WOZ-waarde en enkele technische aanpassingen” aangenomen. Kennelijk waren de wettekst en de antwoorden op schriftelijke vragen voldoende om de Kamerleden te overtuigen. In het wetsvoorstel is voorgesteld om WOZ-waarden van woningen openbaar te maken. De Eerste Kamer heeft het wetsvoorstel op 26 maart 2013 als hamerstuk afgedaan. In de inwerkingtredingsbepaling is geregeld dat de artikelen van deze wet in werking treden op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip, dat voor de verschillende artikelen of onderdelen daarvan verschillend kan worden vastgesteld. De openbaarheid van woningwaarden is daarmee een stuk dichterbij gekomen. De “Wet van 28 maart 2013 tot wijziging van de Wet waardering onroerende zaken in verband met een verruiming van de openbaarheid van de WOZ-waarde en enkele technische aanpassingen” is op 11 april 2013 gepubliceerd in het Staatsblad. Uw docent zal tijdens de cursus de inwerkingtreding van de diverse artikelen met u bespreken.


7

Toelichting op het wetsvoorstel1 “Het wetvoorstel wijzigt de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en de Kadasterwet. Het betreft de verruiming van de openbaarheid van de WOZ-waarde van woningen, de regeling van de landelijke voorziening WOZ bij het Kadaster en het schrappen van de zogenoemde Fierensmarge. Al deze onderwerpen hangen met elkaar samen en dragen door die onderlinge samenhang bij aan een verbetering van het WOZ-stelsel als geheel. Zo wordt het door openbaarheid van de WOZ-waarde mogelijk om de WOZ-waarde van een woning op te vragen. Een transparantere WOZ-waarde draagt bij aan de acceptatie van de WOZ-waarde door burgers en verbetert de kwaliteit van die WOZ-waarde. Met de realisatie van een landelijke voorziening WOZ kunnen burgers eenvoudig en laagdrempelig de WOZ-waarde opvragen bij één centraal punt. Zij kunnen dan de WOZ-waarde van hun woning vergelijken met de WOZ-waarde van zelf gekozen woningen, zonder dat dit leidt tot een grotere uitvraag en daarmee tot hogere kosten voor gemeenten. Het uitgangspunt van ‘onbeperkte openbaarheid’ stimuleert maximaal de initiatieven tot breder gebruik van de WOZ-waarde. Dit stelt ook externe partijen in staat om analyses te doen en op die manier onjuistheden in de vastgestelde waarden te achterhalen. Bij onbeperkte openbaarheid kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het standaard vermelden van de WOZ-waarde met de geldende waardepeildatum in woningadvertenties en op makelaarssites zoals Funda, maar ook aan het beschikbaar zijn van de WOZ-waarden voor huurders van woningen. Er moet nog een Koninklijk Besluit worden genomen over de datum van invoering van de betreffende wetsartikelen. De waarden uit de Landelijke Voorziening WOZ (LV WOZ) zijn opvraagbaar nadat 70% van de waarden van alle objecten zijn ingevuld én de Staatssecretaris een Koninklijk Besluit daartoe heeft uitgevaardigd. Wanneer dat het geval is, is op dit moment niet bekend. Op 6 juni 2014 is de gemeente Capelle aan den IJssel als eerste aangesloten op de LV WOZ. Het is de bedoeling dat via een adres, een postcode of op een viewer de WOZ-waarde van woningen kan worden opgevraagd. Ook bandbreedtes zoals grootte of bouwjaar (correcte onderlinge waardeverhoudingen) kunnen zichtbaar worden gemaakt. De LV WOZ is beschikbaar voor individuele bevraging door burgers.”

1.2

Openbaarheid waarden niet-woningen

De Nederlandse Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM) hebben de afgelopen perioden ‘ronde-tafelbijeenkomsten’ georganiseerd over de markt voor commercieel vastgoed en de risico’s die deze markt kent. Er is sprake van economische

1

Deze samenvatting is gebaseerd op het wetsvoorstel en de Memorie van toelichting zoals ingediend bij de Tweede Kamer. Versie 1.0 Actualiteiten --- WOZ 2015

8

risico’s wegens afnemende vraag en frauderisico’s. Er zijn twee oplossingsrichtingen aangedragen: 

verdere professionalisering van de beroepsgroep;



taxatierichtlijnen, taxatiesystemen, taxatieregister voor alle transacties en taxaties van commercieel vastgoed. Dit register moet toegankelijk zijn voor een ieder die op één of andere wijze betrokken is bij commercieel vastgoed.

Onderstaand het persbericht van 2 juli 2014 van de AFM. “Taxateurs richten uiterlijk 1 januari 2015 één centraal register op dat kwaliteitseisen en beroeps- en gedragsregels voor geregistreerde taxateurs vaststelt en waarborgt. Het centrale register van taxateurs voorziet ook in controle op de naleving van die regels. Dit moet leiden tot meer eenduidige, inzichtelijke en reëlere taxaties. Het register richt zich in eerste instantie op de markt van commercieel vastgoed, zoals kantoren. Dit hebben alle aanwezige belangenbehartigers van taxateurs samen met vertegenwoordigers van de huidige registers van taxateurs besloten tijdens de vijfde vastgoedrondetafel van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en de Nederlandsche Bank (DNB) op 27 juni 2014. De beroeps- en gedragsregels voor taxateurs worden mede gebaseerd op internationale standaarden en op de goede taxatiepraktijken van het Platform Taxateurs en Accountants. RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) neemt het voortouw in de formulering van deze regels. VastgoedCert, een bestaand register van taxateurs, neemt het voortouw bij de inrichting van het nieuwe centrale register. Beide partijen doen dit in nauw overleg met de markt. Als eerste wordt het centrale register gevormd en gevuld voor taxateurs van commercieel vastgoed, zoals kantoren. Soortgelijke afspraken zijn gemaakt voor woningen en landelijk vastgoed. Taxateurs kunnen zich vrijwillig aansluiten bij het register. Toetsing vindt plaats op basis van vooraf geformuleerde objectieve criteria. Er zijn meerdere voorwaarden geformuleerd door de taxateurs, onder andere voor het marktsegment commercieel vastgoed. De zelfregulering die betrekking heeft op dat segment moet bestuurd worden voor en door taxateurs in dat segment, dus los van woning- of makelaarsbelangen. Ook is besloten dat iedereen die toetreedt tot het centrale register van taxateurs uiterlijk voor 1 januari 2016 voldoet aan alle toelatingsvereisten en aan de kwaliteitsniveaus die horen bij de diverse onderdelen van het centrale register. Dit geldt ook voor woningtaxaties. Professionalisering Deze beroeps- en gedragsregels en de vorming van een centraal register van taxateurs dat de naleving van deze regels controleert, zijn volgens de AFM en DNB nodig om de taxatiebranche verder te professionaliseren. Gerben Everts, bestuurder bij de AFM: “Na


9

twee jaar met elkaar in gesprek te zijn geweest, liggen er nu concrete afspraken. We hebben er alle vertrouwen in dat de betrokken partijen hun beloftes nakomen en voor jaareinde de daad bij het woord voegen. Om ingrijpen vanuit de wetgever te voorkomen hebben wij als toezichthouders duidelijk gemaakt dat de sector moet werken aan een stevig zelfregulerend stelsel en een transactieregister waar alle relevante taxateurs aan deel kunnen nemen. We zijn heel blij dat partijen elkaar hebben gevonden en binnenkort deze belangrijke verbinding aangaan. De verantwoordelijkheid ligt nu bij de sector om hier werk van te maken.” Jan Sijbrand, bestuurder bij DNB: “We zien dat de sector vooruitgang boekt. Met deze nieuwe stappen komt de markt tot meer standaardisatie en meer toelichting, wat uiteindelijk meer duidelijkheid biedt. Het is heel belangrijk dat het tempo erin blijft.” Vastgoedeigenaren en NBA De aanwezige vertegenwoordigers van vastgoedeigenaren steunen de oprichting van het centrale register en de formulering van beroeps- en gedragsregels, zo werd duidelijk tijdens het rondetafelgesprek. Zij willen vooral snel helderheid over deze eigen regels, over de beroepsprofielen en de onafhankelijkheidsparagraaf van de taxateur. De Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants heeft toegezegd de taxateurs te blijven helpen door haar eigen kennis met zelfregulering te delen. Vastgoedtransactieregister Tijdens deze bijeenkomst is ook duidelijk geworden dat er stappen zijn gezet om te komen tot een heel ander register, namelijk een vastgoedtransactieregister voor commercieel vastgoed. Door meer inzicht te geven in referentie-transacties, kan de taxateur dit vastgoed op een meer realistische wijze taxeren. Punt van studie is de benodigde marktdekking. De taxateur moet namelijk over voldoende referentiedata kunnen beschikken, zodat hij inderdaad tot reëlere taxaties komt. IVBN (Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, (Tw)), Nederland speelt daarin een coördinerende rol.”

1.3

Gebruiksoppervlak versus verhuurbaar oppervlak

De waarderingen van courante niet-woningen is veelal gebaseerd op een huurwaardekapitalisatiemethode. In deze methode is het vloeroppervlak een belangrijk element. Het vloeroppervlak wordt vermenigvuldigd met de huurwaarde per vierkante meter en vervolgens met een kapitalisatiefactor om zo de waarde van het (deel)object te bepalen. Van welk vloeroppervlak moet dan worden uitgegaan? Van de gebruiksoppervlakte (gebruiksplicht BAG-gegevens) of van de verhuurbare vloeroppervlakte (de praktijk in de markt)? De beslissing is gevallen om voor courante niet-woningen, die in het kader van de Wet WOZ worden getaxeerd op basis van huurwaardekapitalisatie, uit te gaan van de verhuurbare vloeroppervlakte (VVO), omdat alle marktinformatie over huurprijzen gerelateerd is aan VVO. In hoofdstuk 1 onder Werken met meetinstructies, in deze syllabus, wordt ingegaan op de term en berekening van het VVO. Versie 1.0 Actualiteiten --- WOZ 2015

10

1.4

Ontwikkeling eigenwoningforfait

Het eigenwoningforfait, de voordelen uit eigen woning, wordt jaarlijks door de bij Ministeriële Regeling door de Staatssecretaris vastgesteld mede op basis van de meest recente WOZwaarderingen. Daarbij is het al enkele jaren het beleid om in het bijzonder de duurdere woningen (> € 1.000.000) zwaarder te gaan belasten (de villa-tax). Onderstaand het verloop van het eigenwoningforfait over de jaren 2010-2015. De bijtellingsbedragen voor het eigenwoningforfait kunt u vinden in artikel 3.112 van de Wet inkomstenbelasting 2001. 2010 1. De voordelen uit eigen woning worden bij een eigenwoningwaarde van: Meer dan

Maar niet meer dan

Op jaarbasis gesteld op

-

€ 12.500

Nihil

€ 12.500

€ 25.000

0,20% van deze waarde

€ 25.000

€ 50.000


€ 50.000

€ 75.000


€ 75.000

€ 1.010.000


€ 1.010.000

-

€ 5.555 vermeerderd met 0,80% van de eigenwoningwaarde voor zover deze uitgaat boven € 1.010.000.

2011 1. De voordelen uit eigen woning worden bij een eigenwoningwaarde van: Meer dan

Maar niet meer dan


-

€ 12.500

Nihil

€ 12.500

€ 25.000


€ 25.000

€ 50.000


€ 50.000

€ 75.000


€ 75.000

€ 1.020.000


€ 1.020.000

-



11


Maar niet meer dan


-

€ 12.500

Nihil

€ 12.500

€ 25.000


€ 25.000

€ 50.000


€ 50.000

€ 75.000


€ 75.000

€ 1.040.000


€ 1.040.000

-



Maar niet meer dan


-

€ 12.500

Nihil

€ 12.500

€ 25.000


€ 25.000

€ 50.000


€ 50.000

€ 75.000


€ 75.000

€ 1.040.000


€ 1.040.000

-


LET OP: Woningen boven € 1.040.000 krijgen in 2013 een extra toeslag van € 120 per jaar. 2014 1. De voordelen uit eigen woning worden bij een eigenwoningwaarde van: Meer dan

Maar niet meer dan


-

€ 12.500

Nihil

€ 12.500

€ 25.000


€ 25.000

€ 50.000


€ 50.000

€ 75.000


€ 75.000

€ 1.040.000


€ 1.040.000

-



12


Maar niet meer dan


-

€ 12.500

Nihil

€ 12.500

€ 25.000

€ 25.000

€ 50.000

€ 50.000

€ 75.000

€ 75.000

€ 1.040.000

€ 1.040.000

-

Miljoenenwoningen in 2013 Calcasa onderzocht de Nederlandse markt van miljoenenwoningen. Nederland telt 31.000 woningen van 1 miljoen of meer. Daarmee is het aantal miljoenenwoningen met 6,1% gedaald ten opzichte van het afgelopen jaar. Een miljoenenwoning is nu gemiddeld 1,3 miljoen euro waard. Dit is een waardedaling van 1,1% ten opzichte van vorig jaar. 10% minder miljoenenwoningen in 't Gooi en de Vechtstreek De meeste miljoenenwoningen bevinden zich in de regio Utrecht en Groot-Amsterdam. Daar staan respectievelijk 5.350 en 4.370 miljoenenwoningen. Het grootste aandeel miljoenenwoningen bevindt zich nog steeds in de regio ’t Gooi en de Vechtstreek waar maar liefst 6,1% van de koopwoningvoorraad een miljoenenwoning betreft. In verschillende randwijken van Blaricum, Laren, Bussum, Huizen en Hilversum is het aandeel miljoenenwoningen zeer hoog. Zo bestaat de buurt Crailo in Huizen voor 95% uit miljoenenwoningen en de buurt Flevo voor 83% uit miljoenenwoningen. In absoluut aantal woningen heeft de grootste daling plaatsgevonden in de regio ’t Gooi en de Vechtstreek. Daar liep het aantal miljoenenwoningen terug van 4.200 in 2012 naar 3.770 in 2013: een daling van 10%. De duurste Corop-regio van Nederland bevindt zich rondom ’s-Gravenhage (1,4 miljoen euro). Het aantal miljoenenwoningen steeg in deze regio met 116 woningen in 2013: een toename van 3,6%. Met een waardedaling van 1,1% zijn de miljoenenwoningen voor het eerst sinds de crisis minder in waarde gedaald dan alle koopwoningen in Nederland (daling 1,9%). De grootste waardedaling heeft het afgelopen jaar plaatsgevonden in de regio Midden-Noord-Brabant. Daar werden miljoenenwoningen 4,4% minder waard.

2

Na bijstellingsregeling 2015 te corrigeren/aan te vullen met cijfers voor 2015


13

Afbeelding 1 - Top 10 buurten met grootste aantal miljoenenwoningen in 2013

De duurste buurten van Nederland De buurten met de meeste miljoenenwoningen in Nederland bevinden zich in Amsterdam, De Bilt en Blaricum. In het Museumkwartier in Amsterdam staan meer dan 1.000 woningen met een waarde van € 1 miljoen of meer. Buurten met het grootste aandeel miljoenenwoningen ten opzichte van de koopwoningvoorraad bevinden zich in Bloemendaal, Wassenaar en Huizen. In Aerdenhout-Zuid is 99% van de woningen een miljoenenwoning en betreft de gemiddelde woningwaarde maar liefst € 1,93 miljoen. Het is daarmee de duurste buurt van Nederland. Afbeelding 2 - Top 10 buurten met grootste aantal miljoenenwoningen in 2013


14

De duurste straten van Nederland De straten met de meeste miljoenenwoningen bevinden zich nog altijd in Amsterdam. Zo telt de Keizersgracht ruim 205 miljoenenwoningen in 2013 met een gemiddelde vierkante meter prijs van € 4.750. Op de tweede plek ligt de Prinsengracht met 143 woningen van € 1 miljoen of meer en een net iets lagere gemiddelde vierkante meter prijs van € 4.650. Pas op de vijfde plek komen we een andere gemeente tegen. In Vinkeveen ligt de Baambrugse Zuwe, ook wel de Millionaire Mile genaamd. Deze straat loopt dwars door de Vinkeveense plassen en kent 89 miljoenenwoningen met een gemiddelde vierkante meterprijs van € 4.400. De straten met het hoogste aandeel miljoenenwoningen vinden we in Wassenaar. Met een gemiddelde prijs van € 2,3 miljoen en een vierkante meter prijs van € 5.900 is de Groot Haesebroekseweg de duurste straat van Nederland gevolgd door de nummer 1 van vorig jaar: de Konijnenlaan.

1.5

Wet maatregelen woningmarkt 2014 II

Verhuurderheffing Per 1 januari 2014 is de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II in werking getreden. Via deze wet wordt van verhuurders van woningen een heffing geheven. Het kabinet vraagt in 2014 een financiële bijdrage van verhuurders voor het verminderen van de nationale schuld. Dit heet de verhuurderheffing. De verhuurderheffing maakt deel uit van de maatregelen in het Woonakkoord. Deze maatregelen moeten de woningmarkt beter laten functioneren. De verhuurderheffing is in 2014 0,381 % van de waarde van de huurwoningen. Dit tarief loopt daarna verder op van 0,449% in 2015 tot 0,491% in 2016 en 0,536% in 2017. De verhuurder betaalt de verhuurderheffing als belasting, aangifte doen kan alleen elektronisch. De effecten voor de verhuurder zijn afhankelijk van het aantal woningen dat hij bezit en de WOZ-waarde van de woningen. De verhuurder krijgt belang bij een hogere WOZ-waarde, omdat daarmee een hogere “maximaal redelijke huur” kan worden gevraagd. De verhuurder gaat tegelijkertijd de verhuurderheffing betalen waardoor die belang krijgt bij een lagere WOZ-waarde. Ook huurders krijgen (meer) belang. Heffingsgrondslag De verhuurdersheffing wordt geheven van verhuurders van meer dan tien huurwoningen in de gereguleerde sector. Met gereguleerd worden huurwoningen bedoeld waarvan de huur lager is dan de grens voor de huurtoeslag (voor 2013 € 681,02, voor 2014 € 699,48). De heffing wordt berekend over de waarde van gereguleerde ofwel sociale huurwoningen. Overigens geldt de heffing alleen voor verhuurders van meer dan tien huurwoningen. Het belastbare bedrag is de som van de WOZ-waarden van de huurwoningen.


15

Minder verhuurderheffing bij investeringen Verhuurders betalen minder verhuurderheffing als ze investeren in: 

het omvormen van bijvoorbeeld kantoren, scholen of zelfs kerken tot woningen;



sloop in krimpgebieden;



in sloop, nieuwbouw of verbouw in Rotterdam-Zuid.

De heffingsvermindering bedraagt maximaal € 15 miljoen per belastingplichtige per jaar. Informatie over de Regeling vermindering verhuurderheffing staat op de website van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. Casus Een bouwmaatschappij heeft in de afgelopen veertig jaar regelmatig woningen voor eigen rekening en risico gebouwd. Het totale bezit bedraagt op 1 januari 2015 200 woningen, als volgt gespecificeerd: 

30 woningen met bouwjaar 2010. Deze 30 woningen hebben een gemiddelde WOZwaarde van € 295.000,- en een gemiddelde huuropbrengst van € 850,- per woning per maand.



70 woningen gebouwd in de periode 2000-2010. De gemiddelde WOZ-waarde van deze woningen bedraagt € 250.000,-. De gemiddelde huuropbrengst is € 630,- per woning per maand.







De genoemde WOZ-waarden staan op de beschikkingen voor het belastingjaar 2015. De gemiddelde huuropbrengst betreft de huur voor de maand januari 2015. 1.

Welk bedrag moet de bouwmaatschappij uiterlijk op 30 september 2015 aangeven en betalen?

2.

1.6

Hoeveel procent van het bruto rendement bedraagt de verhuurderheffing?

Invloed van de WOZ-waarde op de huurprijs

De WOZ-waarde krijgt een steeds grotere invloed op de huurwaarde van woningen. In beginsel wordt de huurwaarde van woningen bepaald door het aantal punten dat aan de betreffende woning kan worden toegekend (zie http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/puntensysteem-huurwoning). Bovenop het aantal berekende punten kan in schaarstegebieden een toeslag aan punten worden toegekend. Hieronder volgt een nadere toelichting.


16

Een huurwoning in een gemeente met een woningtekort kan meer woonpunten krijgen en dus meer waard worden. Verhuurders in zo'n schaarstegebied kunnen dan bij nieuwe contracten meer geld vragen voor hun woning. Hierdoor neemt de marktwerking toe. Extra woonpunten in schaarstegebieden Schaarstegebieden zijn regio's waar grote vraag is naar woningen, maar waar relatief weinig woningen beschikbaar komen. Huurwoningen in gemeenten die in deze schaarstegebieden liggen, krijgen extra woonpunten. Dit betreft inmiddels een groot aantal gemeenten in midden Nederland. Op www.rijksoverheid.nl vind u een overzicht van de gemeenten per provincie. De extra woonpunten worden berekend op basis van de vierkante-meterprijs van de WOZwaarde van de woning. 

Heeft de woning een WOZ-waarde van € 2.900,- per vierkante meter of minder? Dan krijgt deze 15 extra punten.



Heeft de woning een WOZ-waarde van meer dan € 2900,- per vierkante meter? Dan krijgt deze 25 extra punten.

De WOZ-waarde per vierkante meter wordt als volgt berekend: 1.

Stel de meest recente WOZ-waarde van de woning vast. Deze staat vermeld in de laatst afgegeven WOZ-beschikking, of is op te vragen bij de gemeente.

2.

Bepaal de oppervlakte van de woning. U deelt de WOZ-waarde door de oppervlakte. Bijvoorbeeld voor een woning in Amsterdam: € 200.000,- / 50 m2 = € 4.000,-/m2. Deze woning kan 25 extra woonpunten krijgen.

3.

Bereken het aantal punten. De regeling van maximaal 25 extra punten kan alleen bij nieuwe huurcontracten leiden tot het in een keer optrekken van de huur tot (dichtbij) de maximale huurprijsgrens. Bij bestaande huurcontracten moet de verhuurder zich houden aan de wettelijk vastgelegde huurverhoging. De regering beslist jaarlijks met welk percentage de huur mag stijgen.

Het puntensysteem geldt niet bij geliberaliseerde huurcontracten. Dat zijn huurcontracten waarbij de maandelijkse huur op de begindatum hoger is dan de op die datum geldende liberalisatiegrens. De liberalisatiegrens in 2014 is € 699,48. Dat betekent dat huurcontracten die in 2014 ingaan met een aanvangshuurprijs boven € 699,48 per maand, geliberaliseerd zijn.


17

Nieuwe opzet bepaling maximale huurprijs en nog breder gebruik WOZ-waarde Het kabinet wil het puntensysteem vereenvoudigen. De onderdelen woonomgeving en woonvorm (eengezinswoning, flat) wil het kabinet voortaan waarderen op basis van de WOZ-waarde. Het kabinet streeft ernaar de nieuwe regels medio 2015 in te laten gaan. De Eerste en Tweede Kamer moeten nog wel akkoord gaan. De wijzigingen gelden alleen voor zelfstandige woonruimtes.

1.7

Invloed van het inkomen op de huurprijs

Voor huurwoningen geldt een maximale huurverhoging, behalve bij geliberaliseerde huurcontracten. Elk jaar stelt de regering vast met welk percentage de huren maximaal omhoog mogen. In 2014 mogen de huren harder stijgen dan de inflatie. De huur komt op die manier meer in overeenstemming met de kwaliteit van de woning. Voor hogere inkomens kunnen de huren nog sneller stijgen om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Deze maatregel moet de huurprijzen van woningen ook meer in evenwicht brengen met de vraag van de markt. Een verhuurder is niet verplicht om deze inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen. Na huurverhoging mag de huurprijs niet hoger zijn dan de maximale huurprijs voor de woning. Het puntensysteem (woningwaarderingsstelsel) bepaalt wat de maximale huurprijs van een huurwoning mag zijn. Maximale huurverhoging zelfstandige woningen De maximale huurverhoging voor zelfstandige woningen hangt van de inflatie en van uw inkomen. Zelfstandige woningen zijn bijvoorbeeld eengezinswoningen, appartementen en portiekwoningen. Maximale huurverhoging 2014 De inflatie over 2013 was 2,5%. Dit betekent per 1 juli 2014 een huurverhoging van maximaal: 

4% (inflatie + 1,5%) voor huishoudinkomens tot € 34.085;



4,5% (inflatie + 2%) voor inkomens vanaf € 34.085 tot en met € 43.602;



6,5% (inflatie + 4,0%) voor inkomens boven de € 43.602.

Regels huurverhoging De verhuurder mag maar 1 keer per 12 maanden de huur verhogen. Daarbij moet hij zich houden aan de maximale huurverhoging. Ook moet hij aan de huurder laten weten dat de huur omhoog gaat. Dit moet hij minstens 2 maanden van tevoren schriftelijk doen.


18

1.8

Wet elektronische bekendmaking per 01-01-2014

Het gebruik van internet heeft een geweldige ontwikkeling doorgemaakt. In Nederland steeg de toegang tot internet in huishoudens van 16% in 1998 naar 78% in 2005. Voor degenen die (nog) niet over een PC met internetaansluiting beschikken, bestaat de mogelijkheid om in openbare gelegenheden zoals bibliotheken, buurthuizen of (internet)cafés van elektronische informatie kennis te nemen. Een elektronische publicatie is bovendien beter toegankelijk voor blinden, slechtzienden en mensen met een leeshandicap. Elektronische informatie kan immers worden afgedrukt in grote letters, worden omgezet in braille of worden voorgelezen met een spraaksyntheseprogramma. Door deze toegenomen toegankelijkheid van informatie heeft deze vorm ook de voorkeur voor plaatsing van overheidsinformatie op internet: elektronische informatie is op zeer veel plaatsen toegankelijk, 24 uur per dag bereikbaar en kan kosteloos worden geraadpleegd. De Wet elektronische bekendmaking is in verschillende fasen ingevoerd. Gevolgen voor de belastingheffing (artikel 139 Gemeentewet) De inwerkingtreding van de laatste onderdelen van de wet heeft gevolgen voor de publicatie van belastingverordeningen en andere algemeen verbindende voorschriften. De wet verplicht het om de bekendmaking op elektronische wijze via een digitaal gemeenteblad op internet te publiceren. Tot 2014 was de bekendmaking in een elektronisch blad voor decentrale overheden facultatief.

1.9

Wijziging per 01-04-2014 Invorderingsrente

De invorderingsrente is sinds 1 januari 2013 vastgesteld op de wettelijke rente. Bij de begroting is uitgegaan van 4%, maar de wettelijke rente staat al langer op 3%. De wet is daarom aangepast in die zin dat het percentage op minimaal 4% wordt gezet. De gewijzigde rentepercentages worden pas effectief vanaf 1 april 2014 gehanteerd. Percentage invorderingsrente (= wettelijke rente) vanaf 1 januari 2013: 

Tweede halfjaar 2013: 3%



Eerste halfjaar 2013: 3% (Stb. 2012, nr. 285)


19

1.10

Verwachte wijzigingen 2014-2015 Concept Besluit proceskosten WOZ

Er wordt al enige tijd gesproken over de invoering van een Besluit proceskosten WOZ. De inwerkingtreding is al eerder verwacht. Uw docent zal u nader informeren over de stand van zaken. Gevolgen voor uitvoering van de Wet WOZ Het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft een aantal tekortkomingen. Op internet is een concept Besluit proceskosten WOZ ter consultatie aangeboden aan belanghebbende partijen zoals gemeenten, belastingadviseurs, taxateurs, de advocatuur en de rechtspraak. Dat concept-besluit gaat uit van een redelijke tegemoetkoming. Het Besluit proceskosten WOZ zal uiterlijk tegelijkertijd met de verruiming van de openbaarheid moeten worden ingevoerd. De Raad van State heeft op 3 maart 2014 zijn advies vastgesteld over het wetsvoorstel. Dit advies was ten tijde van het tostandkomen van deze syllabus nog niet openbaar, en uitsluitend verzonden naar het Ministerie van Financiën. Korte inhoud concept Besluit proceskosten WOZ 

Dit besluit van de kosten die een partij of een belanghebbende maakt in verband met de behandeling van een door hem ingediend bezwaar- of beroepschrift in een procedure over de WOZ-waarde. Het regelt de tarieven voor deskundige taxateurs, hoorzitting en redelijkheid tegemoetkoming bij beperkte afwijkingen.



De VNG heeft een reactie op het concept gegeven. Daarbij is gewezen op de algemene taxatiepraktijk waarbij 10% als een redelijke afwijking wordt aangemerkt.

1.11

Het gebruik van WOZ in het woningwaarderingsstelsel

1.11.1 Advies van de Waarderingskamer aan minister Blok Op 13 juni 2014 heeft de minister voor Wonen en Rijksdienst, de heer drs. S.A. Blok, advies gevraagd aan de Waarderingskamer over het gebruik van WOZ-waarden en WOZ-gegevens in het woningwaarderingsstelsel. De minister wil graag advies over de uitvoeringsaspecten van de introductie van WOZ-waarden in het woningwaarderingsstelsel waarbij de aandacht is gevraagd voor de belangen van gemeenten, woningcorporaties en particuliere beleggers. De minister wil ook weten welke rechtsbescherming er is voor huurders die met een WOZwaarde te maken krijgen. Onderstaand enkele specifieke citaten uit het advies van de Waarderingskamer d.d. 31 juli 2014.


20

De kenbaarheid van de WOZ-waarde voor huurder en verhuurder In deze paragraaf stelt u drie vragen. In de eerste plaats vraagt u in hoeverre de WOZuitvoeringspraktijk voldoende mogelijkheden biedt om de WOZ te betrekken bij de maximale huurprijs. Wij zijn van mening dat het goed mogelijk is om bij de bepaling van de maximale huurprijs de WOZ-waarde tot uitgangspunt te nemen. Het gaat om een waarde die aansluit op de marktwaarde en die op basis van geobjectiveerde uitgangspunten wordt bepaald. Er wordt geen rekening gehouden met persoonlijke omstandigheden die de eigenaar of de gebruiker betreffen. Juist dit objectieve karakter maakt het gebruik van de WOZ-waarde voor verschillende doeleinden mogelijk. De verhuurder van de woning krijgt als eigenaar jaarlijks een WOZ-beschikking. Tegen deze WOZ-beschikking kan hij bezwaar maken. Op dit moment is de belangrijkste overweging om al dan niet bezwaar te maken, gelegen in de te betalen belastingen door de eigenaar. Daarom omvatten de meeste bezwaren tegen de WOZ-waarden van woningen het verzoek tot een waardeverlaging. Door de huurinkomsten voor een verhuurder van woningen deels afhankelijk te maken van de WOZ-waarde, zal in voorkomende gevallen de verhuurder verzoeken om een verhoging van de WOZ-waarde. Met de inwerkingtreding van de genoemde wet van 28 maart 20133 wordt ook in de Wet WOZ vastgelegd dat een bezwaar tegen een te lage WOZ-waarde mogelijk is. In de tweede plaats vraagt u of het denkbaar is dat WOZ-beschikkingen aan alle huurders worden bekendgemaakt zodat zij beschikken over voldoende rechtsbescherming. Op basis van artikel 24, derde lid, van de Wet WOZ moeten in beginsel ook gebruikers van een onroerende zaak een WOZ-beschikking krijgen. Dat dit in de praktijk voor woningen nu niet gebeurt, is een gevolg van het feit dat in 2006 de onroerendezaakbelasting voor gebruikers van woningen is afgeschaft. Deze beschikkingen kunnen alleen achterwege blijven als ten aanzien van huurders van woningen geen andere belangen nopen tot het nemen van een WOZ-beschikking. Als de gemeente andere heffingen aan huurders van woningen oplegt waarvoor de WOZ-waarde als maatstaf geldt, moeten die huurders ook een WOZ-beschikking krijgen. Overigens worden de meeste huurders van woningen al met een gecombineerd aanslagbiljet in de gemeentelijke rioolheffing en/of afvalstoffenheffing aangeslagen en op een dergelijk aanslagbiljet kan ook vrij eenvoudig een WOZ-beschikking worden afgedrukt. Die is immers voor het object al beschikbaar. De huurder krijgt daarmee ook een mogelijkheid om bezwaar aan te tekenen en tegen een afwijzende uitspraak kan hij in beroep, in hoger beroep en in cassatie. Wanneer de belastingplichtige in aanmerking komt

3

Wet van 28 maart 2013 tot wijziging van de Wet waardering onroerende zaken in verband met een verruiming van de openbaarheid van de WOZ-waarde en enkele technische aanpassingen. Versie 1.0 Actualiteiten --- WOZ 2015

21

voor kwijtschelding (automatische kwijtschelding) blijft in een aantal gevallen het verzenden van een aanslagbiljet achterwege. Als de WOZ-waarde niet actief door de gemeente aan de huurder kenbaar wordt gemaakt, kan de huurder overigens ook de mogelijkheid hebben bezwaar te maken. Zodra een huurder een formeel belang heeft kan hij als belanghebbende om een voor bezwaar vatbare WOZ-beschikking vragen. Het gebruik voor de bepaling van de huurprijs is een dergelijk belang. De rechtsbescherming van de huurder van een woning lijkt ons daarmee voldoende geregeld. Er zijn dus twee werkwijzen mogelijk: het actief in februari toesturen van een voor bezwaar vatbare WOZ-beschikking of de huurder zelf het initiatief te laten nemen voor het krijgen van een WOZ-beschikking. De keuze tussen deze twee vergt een zorgvuldige afweging die wellicht het best in overleg met de Tweede Kamer gemaakt kan worden. Wanneer de huurder in februari een voor bezwaar vatbare WOZ-beschikking ontvangt, is de bezwaartermijn half april afgelopen en zijn op dat moment de mogelijkheden voor bezwaar voorbij. Juist op dat moment zal de huurder het bericht over een huurverhoging krijgen. Het bij de aankondiging van een huurverhoging melding maken van het feit dat men de mogelijkheid heeft de WOZ-waarde nog ter discussie te stellen, draagt mogelijk meer bij aan de rechtsbescherming dan het actief toesturen van een WOZ-beschikking op een moment dat de gevolgen van deze WOZ-beschikking voor de te betalen huur(verhoging) nog onbekend is. Wij raden u verder aan om in overleg met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) te bepalen of het actief kenbaar maken van de WOZ-waarde aan alle huurders een begaanbare weg wordt gevonden en zo ja, welke kosten daaraan verbonden zullen zijn en hoe de financiering daarvan wordt geregeld. In de derde plaats vraagt u welke effecten wij verwachten van de openbaarheid van woningwaarden. De openbaarheid van woningwaarden zal leiden tot meer transparantie bij de belanghebbenden. Al enige jaren is van verschillende kanten (o.a. Vereniging Eigen Huis (VEH), VNG en Waarderingskamer) aangedrongen op openbaarheid van de WOZ-waarde. Men is van mening dat door het bredere gebruik van de WOZ-waarde een transparante WOZ-waarde en een vergelijking van de WOZ-waarde van de eigen woning met WOZwaarden van andere onroerende zaken van groter belang geworden is. Tevens heeft de WOZ-waarde, mede door het objectieve karakter van de WOZ-waardebepaling, in de maatschappelijke beleving steeds meer het karakter gekregen van een objectief kenmerk van de woning dan van een persoonsgegeven. Alle partijen zijn van mening dat openbaarheid van de WOZ-waarde zal bijdragen aan de acceptatie van die waarde bij de burgers. Versie 1.0 Actualiteiten --- WOZ 2015

22

De wijze waarop deze openbaarheid in de praktijk gestalte zal krijgen (via Landelijke Voorziening WOZ), is inmiddels bekend. De mogelijkheid om kennis te nemen van de WOZ-waarde geldt ook voor huurders. Het is, wanneer de openbaarheid in werking is getreden, voor hen zeer eenvoudig om kennis te nemen van de WOZ-waarde van de woning die men huurt of wil gaan huren. Als zij een belang hebben, geen WOZ-beschikking ontvangen hebben en vinden dat er iets niet klopt zouden zij met een beroep op artikel 28 van de Wet WOZ om een WOZ-beschikking bij de gemeente kunnen vragen. Zij kunnen vervolgens tegen deze WOZ-beschikking bezwaar maken en tegen een eventuele afwijzende uitspraak beroep instellen. Zoals eerder opgemerkt heeft dit als voordeel dat de huurder die per 1 juli een huurverhoging krijgt op dat moment zijn belang bij de WOZ-waarde ziet. De huurder die in verband met verhuizing een nieuw huurcontract sluit zal nog niet eerder een WOZ-beschikking voor die woning ontvangen hebben. Dit pleit voor een systeem met een WOZ-beschikking op verzoek. Wanneer het initiatief bij de huurder ligt kan hij, op het moment dat het voor hem van belang wordt, rechtsbescherming vragen en krijgen. De gebruiksmogelijkheden van de WOZ-waarde Jaarlijks gebruik maken van de WOZ-waarde lijkt ons geen probleem. Wij verwachten dat de kans dat de WOZ-waarde na bezwaar in belangrijke mate wijzigt, nadat een huurverhoging is aangekondigd, relatief klein is. Toch zullen zich situaties kunnen voordoen dat door de behandeling van een bezwaarschrift de WOZ-waarde wordt verlaagd, waardoor een aangekondigde huurverhoging wellicht toch geen doorgang kan vinden of een overeengekomen (nieuwe) huurprijs te hoog is. In dat kader adviseren wij u in de wetgeving die de hoogte van de huren reguleert een bepaling op te nemen die vergelijkbaar is met artikel 18a Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) voor het gebruik van de WOZwaarde voor belastingheffing. Deze bepaling komt er op neer dat als de waarde door bezwaar verandert, alle gevolgen van het gebruik van de WOZ-waarde worden afgestemd op de nieuwe (onherroepelijke) WOZ-waarde. Die bepaling zou er dus toe kunnen leiden dat een doorgevoerde huurverhoging moet worden teruggedraaid, wanneer na 1 juli door een uitspraak op bezwaar de WOZ-waarde wordt verlaagd. Het is echter ook mogelijk dat de huurprijs na bezwaar stijgt. Dat vraagt om een zorgvuldige afweging van de wetgever. De problematiek van de woningen in aanbouw en de waarde na renovatie kan naar onze mening op twee manieren worden opgelost. De door u gedane suggestie is gericht op maximale zekerheid vooraf door in voorkomende gevallen de gemeente een extra WOZwaarde halverwege het jaar te laten bepalen en vaststellen. Natuurlijk is dit mogelijk, maar hieraan zijn wel de nodige uitvoeringsactiviteiten en kosten verbonden. Een alternatief is wellicht de mogelijkheid van correctie achteraf. Wanneer de verhuurder de eerste huur bij een nieuwbouwwoning te hoog vaststelt en in februari van het volgende jaar Versie 1.0 Actualiteiten --- WOZ 2015

23

een WOZ-waarde bekend wordt gemaakt die ertoe leidt dat de huur lager moet zijn zal op grond van een bepaling, vergelijkbaar met artikel 18a AWR, in de wetgeving die de hoogte van de huren reguleert ook de betaalde huur over de afgelopen maanden gecorrigeerd moeten worden. Gezien deze mogelijkheid van correctie achteraf, zal de verhuurder zeker niet bewust streven naar een te hoge huur. Als verhuurder heeft hij alleen nadeel hiervan, omdat hij de teveel betaalde huur moet terugbetalen, plus de administratieve kosten die dat met zich brengt. Overige opmerkingen De WOZ-waarde sluit goed aan op de vrije marktwaarde van woningen. Het lijkt ons daarom heel verstandig als de WOZ-waarde van het woningbezit van woningcorporaties ook tot uitgangspunt wordt genomen bij de balanswaardering. Ook bij de minimale transactieprijs als bezit van een woningcorporatie wordt verkocht kan ook de WOZ-waarde als uitgangspunt worden genomen. Voor verschillende doelen kan een percentage van de WOZ-waarde in aanmerking worden genomen. Juist door voor diverse toepassingen dezelfde WOZ-waarde te benutten, heeft de verhuurder een belang bij een zo redelijk mogelijke inschatting van de feitelijke marktwaarde van de woning. 1.11.2 Advies van de VNG aan minister Blok De minister heeft ook advies gevraagd aan de Vereniging van Nederlandse gemeenten (VNG). De VNG heeft op 22 september 2014 haar advies uitgebracht. Het advies van de VNG richt zich met name op het aspect van het breder maatregelpakket met betrekking tot de hervorming van de woningmarkt. Uit het advies van de VNG zijn enkele citaten overgenomen.


24

De VNG verwijst verder naar het, hiervoor geciteerde, advies van de Waarderingskamer en vervolgt:


25


26


27


28

2

Actualiteiten in waarderingsmethodieken

Zoals u bekend, wordt in een aantal gevallen bij de waardebepaling gebruik gemaakt van taxatiewijzers. Ook dit jaar wordt uw bijzondere aandacht gevraagd voor de inhoudelijke wijzigingen in de Taxatiewijzer Algemeen deel en de Taxatiewijzer huurwaardekapitalisatie.

2.1

Taxatiewijzer Algemeen deel, Waardepeildatum 1 januari 2014

Onderstaand is een overzicht opgenomen van de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer algemeen, waardepeildatum 2013, versie 1.01.

Hoofdstuk

Onderwerp

Wijziging

3

Uitgifteprijs van grond

Situatie beschreven waarbij gemeente al geruime tijd geen nieuwe grond meer heeft uitgegeven

4

Restwaarde

De aspecten die tot uitdrukking komen in de gehanteerde restwaarde verduidelijkt

Correctie voor grootte

Verduidelijkt hoe met de correctie omgegaan moet worden bij een WOZ-object dat bestaat uit meerdere WOZ-deelobjecten al dan niet in verschillende gebouwen

10

Omzetbelasting

Aanvulling hoe om te gaan met BTW wanneer de activiteiten die in het pand worden verricht slechts voor een deel BTW plichtig zijn

Bijlage 4,5 en 7

Lijsten met soort-object-, deelobjecten archetypencodes

Lijsten zijn geactualiseerd

7

Ter informatie vindt u hieronder tevens de inhoudelijke wijzigingen in de voorlaatste taxatiewijzer. Taxatiewijzer Algemeen deel, Waardepeildatum 1 januari 2013 Onderstaand de inhoudelijke (niet-redactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer algemeen, waardepeildatum 2012, versie 1.1.


29

Hoofdstuk

Onderwerp

Wijziging

1

Marktontwikkeling

Extra toelichting opgenomen op het indexeren t.o.v. eerdere kengetallen.

2

Archetypen

De letter H is toegewezen aan Horeca in verband met de Taxatiewijzer Hotels.

2

Gebruik oppervlaktebegrippen

Gebruik vvo en bvo in afwijking van de BAGgebruiksoppervlakte.

5

Taxeren tijdens een renovatie

Toelichting toegevoegd over het taxeren van een object tijdens een renovatie.

7

Correctie grootte bij waarde in het economische verkeer

Passage toegevoegd over berekening correctie bij meerder WOZ-deelobjecten met zelfde of vergelijkbaar archetype.

Omzetbelasting

Omzetbelasting bij sportcomplexen moeten gezien de Wet op de inkomstbelasting meestal exclusief omzetbelasting getaxeerd worden. Verder in taxatiewijzer kengetallen en voorbeelden aangepast aan BTW-percentage van 21%

11

Waarde grond

Bij waarde grond moet soms worden uitgegaan van prijzen bij transactie onderworpen aan overdrachtsbelasting (gronden niet zijnde bouwterreinen).

13

Overzicht en toelichting archetypen

De lijst met archetypen uit de algemene Taxatiewijzer is geactualiseerd.

bijlage 4, 5 en 7

Lijsten met soort-object-, deelobjecten archetypencodes

Lijsten zijn geactualiseerd.

10

Van groot belang is de wijziging met betrekking tot het gebruik van oppervlaktebegrippen. In de syllabus Hercertificering WOZ 2013 is uitgebreid aandacht besteed aan het besluit van de Waarderingskamer van 1 maart 2012 om expliciet de voorkeur te geven aan het baseren van de WOZ-taxaties voor courante niet-woningen op het verhuurbaar vloeroppervlakte. Dit besluit is nu verwerkt in de Taxatiewijzer. Daar wordt ook aangegeven welke oppervlakte bij de overige niet-woningen dient te worden gebruikt en hoe een en ander moet worden vastgelegd.


30

Onderstaand een tekstgedeelte uit de Taxatiewijzer Algemeen deel 2013, pp. 22-23.

2.8.1 Grootte in oppervlakte (m²) De grootte van de kavel en in de meeste gevallen van de gebouwonderdelen worden in m² weergegeven. De grootte van gebouwonderdelen kan ook in m³ weergegeven worden. Bij gebruik van de inhoud is de maatvoering altijd bruto (bij kengetallen per m3 wordt altijd gerekend met de bruto inhoud). Bij gebruik van de oppervlakte wordt bij voorkeur gebruik gemaakt van de definitie van de gebruiksoppervlakte volgens NEN 2580, zodat kan worden aangesloten op de oppervlakte die is geregistreerd in de Basisregistraties adressen en gebouwen (BAG). Echter courante niet-woningen, die in het kader van de Wet WOZ worden getaxeerd op basis van huurwaardekapitalisatie, worden getaxeerd met behulp van de verhuurbare vloeroppervlakte (vvo), omdat alle marktinformatie over huurprijzen gerelateerd is aan vvo. Bij incourante objecten die getaxeerd worden op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde, wordt gewerkt met bruto vloeroppervlakte (bvo), omdat de kengetallen over bouwkosten beschikbaar zijn op basis van deze eenheid. Daarom zijn de kengetallen in de taxatiewijzers gericht op de gecorrigeerde vervangingswaarde ook in bedragen per m2 bvo. Met de code bruto/netto oppervlakte (Zie Gegevenswoordenboek WOZ gegevensnummer 61.44) moet dit worden aangegeven. (Zie Gegevenswoordenboek WOZ gegevensnummer 61.43).

Voor de overige wijzigingen wordt verwezen naar de Taxatiewijzer.

2.2

Taxatiewijzer en kengetallen Huurwaarde-kapitalisatie, Waardepeildatum 1 januari 2014

Hoofdstuk

Onderwerp

Wijziging

1.4

Marktanalyse

Wijzigingen in opbouw van het hoofdstuk

2.2

Incentives en de invloed op de huurwaarde

Extra toelichting op de berekening van incentives aangepast

2.2


Toelichting ter voorkoming van dubbel telling

3.2.2

Risico-opslag op vastgoed

Risico-opslagen aangepast naar 2014

Bijlage 2

Onderhoudskosten

Diverse tabellen aangepast naar 2014

Bijlage 3

Herbouwkosten


Bijlage 4

Overzicht tabel kosten koper

Tabel aangepast naar 2014

Bijlage 6

Rekenblad contante waardeberekening

Geheel nieuwe bijlage


31

Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie, Waardepeildatum 1 januari 2013 Ook voor deze taxatiewijzer wordt een overzicht gegeven van de inhoudelijke (nietredactionele) verschillen in de hoofdstukken ten opzichte van de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie, waardepeildatum 2012, versie 1.0. Hoofdstuk

Onderwerp

Wijziging

Hoofdstuk

Onderwerp

Wijziging

1.4

Marktanalyse

Wijzigingen in opbouw van het hoofdstuk

2.2


Extra toelichting op de berekening van incentives aangepast

2.2


Toelichting ter voorkoming van dubbel telling

3.2.2

Risico-opslag op vastgoed

Risico-opslagen aangepast naar 2013

Bijlage 2

Onderhoudskosten


Bijlage 3

Herbouwkosten


Bijlage 4

Overzicht tabel kosten koper

Tabel aangepast naar 2013

Bijlage 8

Rekenblad verkooptransactie

Tekstuele aanvulling betreffende cellen G9, G10, G14 en E44.

Bespreking van de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie zal slechts zeer globaal plaatsvinden binnen deze cursus. Van taxateurs wordt verwacht dat zij zelf de inhoud van deze Taxatiewijzer tot zich nemen.

2.3

Grondbeleid en grondwaardebepaling

Hoe komt de waarde van grond tot stand? De waarde van de grond wordt bepaald door de mogelijkheden die een koper heeft met de verwerving van de grond. Een perceel akkerbouwland zal voor een agrariër een waarde vertegenwoordigen van circa € 4,00/m2 tot circa € 8,00/m2 afhankelijk van o.a. de grootte van de kavel, de ligging, de waterhuishouding, het opbrengend vermogen van de grond en uiteraard vraag en aanbod in de regio. Door middel van de vergelijkingsmethode kan een waarde worden bepaald. Dat is wordt minder eenvoudig naarmate de grond een hoogwaardiger bestemming heeft. In dat geval zal naast de vergelijkingsmethode, als die al kan worden toegepast, een andere methode moeten worden gebruikt. Het is aan de Gemeenteraad om de bestemming van gronden vast te stellen. Om een bepaalde bestemming te verwezenlijken maakt de gemeente gebruik van het middel grondbeleid.


32

2.3.1 Grondbeleid4 Grondbeleid is een middel Grondbeleid is geen doel op zich, maar een middel. Grondbeleid is een middel om ruimtelijke doelstellingen op het gebied van de volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te verwezenlijken, en is dus niet leidend maar volgend op deze ruimtelijke doelstellingen. In structuurvisies, beleidsnota’s, en bestemmingsplannen legt de gemeente haar ruimtelijk beleid vast. Welke verdere verstedelijking staat de gemeente in de komende jaren voor? Welke voorzieningen moeten daartoe worden aangelegd? Welke ruimte krijgt de natuur in de gemeente? In de gemeentelijke structuurvisie worden de hoofdlijnen geschetst van het voorgenomen ruimtelijke beleid. De structuurvisie is een verplicht plan (op grond van de Wet ruimtelijke ordening), en wordt vastgesteld door de gemeenteraad. In de structuurvisie wordt een integrale afweging gemaakt over het toekomstig ruimtegebruik en dient tevens globaal inzicht te worden geven in de haalbaarheid van de diverse plannen en de financiële consequenties. Bij het opstellen van de gemeentelijke structuurvisie is het van belang om goed rekening te houden met het provinciale beleid (zoals vormgegeven in de provinciale structuurvisie). Daarnaast kent de gemeente vaak een aantal beleidsnota’s, waar voor een bepaald thema of een bepaalde sector het beleid uit de structuurvisie verder wordt uitgewerkt. In een beleidsnota wonen kan bijvoorbeeld nader worden uitgewerkt hoe de gemeente staat tegenover particulier opdrachtgeverschap, sociale woningbouw, woonmilieus en dergelijke. Ander voorbeelden van beleidsnota’s zijn een nota economie, een nota verkeer en vervoer en een nota welstand. De beleidsnota’s behoren wat betreft de inhoud uiteraard te passen binnen de hoofdlijnen van de structuurvisie. In bestemmingsplannen wordt het voorgenomen beleid vastgelegd in voorschriften en regels. Hiermee wordt het gemeentelijk ruimtelijk beleid voor iedereen bindend. De normstelling in het bestemmingsplan bepaalt uiteindelijk wat wel en wat niet gebouwd mag worden, en onder welke voorwaarden. Ook het bestemmingsplan wordt vastgesteld door de gemeenteraad, en moet tenminste eenmaal in een periode van tien jaar worden herzien. Bij het bestemmingsplan kan overigens bepaald worden dat het aan het college is om het bestemmingsplan nader uit te werken, of te wijzigen.

4

UIT: Handreiking grondbeleid voor raadsleden, VNG, 20131209.


33

Vormen van grondbeleid Het gemeentelijk grondbeleid is een belangrijk middel bij de uitvoering van het bestemmingsplan. Grondeigendom (of juist niet) en de mogelijkheden van kostenverhaal zijn in hoge mate bepalend bij de keuze tot inzet en de vorm van het gemeentelijk grondbeleid. Bij actief grondbeleid verwerft de gemeente de te ontwikkelen gronden zelf. De gemeente kan daarbij gebruik maken van een aantal instrumenten. In de meeste gevallen verkrijgt de gemeente de grond via een vrijwillige verkoop, al dan niet met behulp van de vestiging van gemeentelijk voorkeursrecht, of via een grondruil. Daarnaast heeft de gemeente de mogelijkheid om gronden in het kader van het algemeen belang te onteigenen, indien geen koopovereenkomst tot stand komt en de grondeigenaar niet in staat wordt geacht de voorgenomen bestemming zelf te realiseren. Onteigening is een politiekgevoelig instrument, en gaat bovendien gepaard met lange doorlooptijden en hoge kosten. Bij actief grondbeleid zorgt de gemeente er zelf voor dat de grond geschikt wordt gemaakt om op te bouwen. De gemeente voert grondwerkzaamheden uit, legt werken en voorzieningen aan en ontsluit de gronden met nieuwe infrastructuur. Nadat het bestemmingsplan gemaakt is, wordt de grond in bouwrijpe staat verkocht aan één of meerdere andere partijen (bouwers, projectontwikkelaars, beleggers, corporaties, of ook particulieren), die zorgen voor de bouw van de woningen. De laatste jaren kiezen steeds meer gemeenten voor een faciliterend vormgegeven grondbeleid. De gemeente wordt gedurende het proces van planvorming en uitvoering geen eigenaar meer van de gronden. De gemeente laat de grondverwerving en gronduitgifte over aan andere partijen (particulieren, ontwikkelaars, bouwers, beleggers, en dergelijke). De invloed van de gemeente op de toekomstige bestemming en de inrichting van de grond loopt dan ook niet via het grondeigendom, maar via het bestemmingsplan, de exploitatieovereenkomst en/of een exploitatieplan. Dat is sinds 1 juli 2008 geregeld in de regeling voor grondexploitatie, in de Wet ruimtelijke ordening. De gemeente kan ook andere initiatieven ondernemen en ondersteunen om ontwikkelingen mogelijk te maken. Indien de huidige kavelstructuur en eigendomssituatie een goede en snelle uitvoering van de voorgenomen plannen in de weg staat kan de gemeente een grondruil in het plangebied stimuleren, ook wel stedelijke herverkaveling genoemd. Hierbij wordt grondbezit (met verrekening van waardeverschillen) geruild tussen de grondeigenaren om gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. De gemeente kan deze stedelijke herverkaveling faciliteren door partijen aan tafel te brengen, de eigendommen in kaart te brengen, te verzoeken een plan te maken en hen warm te maken voor een aanpak. De gemeente faciliteert, eventueel met externe ondersteuning, om partijen ieder een evenredig aandeel in de ontwikkeling te geven. Van belang is dat de gemeente een plan niet oplegt. Dan krijgt ze de partijen niet warm, en ontstaat een afwachtende houding.


34

Tenslotte kan gekozen worden voor een publiek-privaat samenwerkingsmodel. In deze situatie richten de gemeente en de andere partijen een gezamenlijke onderneming op om de bouwlocatie te ontwikkelen (een grondexploitatiemaatschappij, of kortweg GEM). In deze onderneming brengen de partijen gezamenlijk gronden in, en brengen deze ook gezamenlijk tot ontwikkeling. Een punt van aandacht bij een PPS is dat tussen de partijen marktconforme (prijs)afspraken worden gemaakt en er geen financieel voordeel bij de samenwerking wordt genoten. Daardoor zou concurrentievervalsing kunnen ontstaan, wat door de Europese Commissie als staatssteun wordt beoordeeld. Van belang is ook dat de marktpartijen in de PPS in verband met de aanbestedingsregels niet zomaar het openbaar gebied mogen aanleggen. 2.3.2 Wat is een grondexploitatie? De grondexploitatie is een balans De gemeentelijke grondexploitatie bestaat uit een balans van kosten en opbrengsten (beschouwd vanuit de gemeente). Het saldo van de kosten en de opbrengsten per locatie is het resultaat van een grondexploitatie. Dit saldo kan zowel positief zijn (opbrengsten hoger dan de kosten), alsook negatief zijn (opbrengsten lager dan de kosten). Tot de kosten van de grondexploitatie kunnen worden gerekend (o.a.) de kosten van verwerving van gronden en eventuele opstallen in het plangebied, de kosten van het ontwerp, de kosten van milieukundig, archeologisch, cultuurhistorisch en akoestisch onderzoek, de kosten van bodemsanering, ophogen en andere grondwerken, de kosten van aanleg en inrichting van de openbare ruimte en groenvoorzieningen, de kosten van de aanleg van nutsvoorzieningen, riolering en parkeervoorzieningen, de kosten van de inzet van het gemeentelijk apparaat en de kosten van planschade. En aangezien de kosten van de gemeentelijke grondexploitatie vaak vele jaren voor de opbrengsten uitgaan, komen ook de kosten van voorfinanciering, rentelasten en tijdelijk beheer voor rekening van de gemeente. De inkomsten uit gronduitgifte gelden als de belangrijkste bron van opbrengsten van de grondexploitatie. Andere bron van opbrengsten zijn subsidies en bijdragen van derden. De factor tijd in de grondexploitatie Belangrijk in de grondexploitatie is de factor tijd, omdat een ontwikkeling van een gebied vaak meerdere jaren duurt. Termijnen van 5 tot 10 jaar zijn gangbaar, maar ook (aanzienlijk) langere doorlooptijden komen (thans) veelvuldig voor. Omdat de kosten veelal aan het begin worden gemaakt en de opbrengsten veelal aan het eind, moet financieel een correctie plaatsvinden. Dit is goed te vergelijken met een hypotheek. U koopt als particulier het huis via de bank en die rekent u rente en aflossing zodat u na 30 jaar de hypotheek heeft afgelost. Ook bij de grondexploitatie wordt een rente Versie 1.0 Actualiteiten --- WOZ 2015

35

berekend, die goed gemaakt moet worden door de verkoop van de grond (of door verkoop van de opstallen bij faciliterend grondbeleid). Het gemeentelijk grondbedrijf leent doorgaans intern bij de gemeente geld en de gemeente leent dat weer van de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG). Zodra de gemeente kosten maakt, van grondverwerving tot planvorming tot en met bouwen woonrijp maken, moeten hier dus rentekosten over worden betaald. Netto contante waarde en eindwaarde van de grondexploitatie Bij een grondexploitatie worden de verwachte kosten en opbrengsten van een project in de tijd uitgezet (jaarreeksen worden opgesteld). Na afloop van de looptijd van het project kunnen van de verwachte opbrengsten alle kosten (inclusief rente) worden afgetrokken. Dit levert de eindwaarde van een grondexploitatie op. Dat is dus de waarde van een grondexploitatie na afloop van het project, bijvoorbeeld in 2017. Om meerdere projecten met verschillende looptijden (2017 en 2021) met elkaar te kunnen vergelijken, is correctie nodig voor de verschillen in looptijd. Een project dat bijvoorbeeld een positief resultaat van € 1 mln. oplevert in 2017 is meer waard dan een ander project dat in 2021 ook €1 mln. oplevert. Daarom worden alle kosten en opbrengsten teruggerekend naar de contante waarde op 1 januari van het huidige jaar (peildatum jaarrekening). Vaak wordt hiervoor de afkorting NCW gebruikt (Netto Contante Waarde). Met de contante waarde wordt in feite berekend wat de huidige waarde is van een reeks in de toekomst te ontvangen inkomsten en te betalen uitgaven. 2.3.3 De grondwaardebepaling vanuit een exploitatieplan Zoals hiervoor is aangegeven worden via de grondexploitatie de toekomstige inkomsten en uitgaven berekend. De uiteindelijke inkomsten bestaan vooral uit verkoop van bouwrijpe kavels. Vanuit de grondexploitatie kunnen de uitgifteprijzen voor de verschillende bestemmingen binnen een exploitatieplan worden berekend. Veelal is gepoogd de som van de verkoopprijs van alle uitgeefbare bouwkavels hoger vast te stellen dan de totale kosten van het plan. Het plan is dan winstgevend en de gemeenteraad kan de winst gebruiken voor ‘leuke’ voorzieningen voor de burgers. Via de grondexploitatie worden verkoopprijzen per m2 of per kavel bepaald voor bijvoorbeeld: 

Eengezinswoningen sociale koop;



Appartementen sociale koop;



Eengezinswoningen midden huur;



Eengezinswoningen midden koop;



Eengezinswoningen duur;



Vrije sector;



Maatschappelijke doeleinden;



Sportvelden;



Etcetera.


36

De grondprijs wordt dus bepaald op basis van kosten met veelal een toeslag. Vanaf 2008 worden gemeenten geconfronteerd met tegenvallende grondverkopen. Uit de NBA-debatbijeenkomst van 11 maart 2014 blijkt dat Deloitte ervan uitgaat dat: 

Gemeenten nog minstens 3 mld. Moeten afboeken op de grondproblematiek (Deloitte/ Primus)



Gemeenten afgelopen jaren grote bezuinigingsopgave hebben ondergaan (gemiddeld /- 15%)



Het Weerstandsvermogen van veel gemeenten verdampt

Het blijkt dus niet mogelijk tijdig voldoende kavels te verkopen tegen de op basis van de grondexploitatie berekende prijs. De gemeente kan dan vasthouden aan de oorspronkelijk berekende prijzen en hopen op betere tijden. De rentekosten zullen doortellen en uiteindelijk zal de grondprijs verder omhoog moeten m de exploitatie sluitend te houden. Of gemeenten gaan afwaarderen op de grondexploitatie door uit te gaan van een langere looptijd van het plan en lagere opbrengsten voor de bouwterreinen. Tot welke waarde moet dan worden afgewaardeerd? Om de actuele grondwaarde te bepalen kan gebruik gemaakt worden van de residuele grondwaarde. 2.3.4 De residuele grondwaarde Voor het bepalen van de residuele grondwaarde wordt een vergelijking gemaakte met de verkoopcijfers van bestaande objecten op een peildatum en de kennis van lokale makelaars over gerealiseerde verkopen van nieuwbouwobjecten en de vraag uit de markt. De waarde die resteert wanneer btw, stichtingskosten en winsten worden afgetrokken van de verkoopwaarde van een vastgoedobject is de residuele grondwaarde. Veel gemeenten berekenen de grondprijs of grondwaarde aan de hand van de residuele grondwaardemethode. Hierbij worden de grondopbrengsten gebaseerd op de prijs die de projectontwikkelaar bereid is te betalen. Na aftrek van alle kosten uit de grondexploitatie is het residu de opbrengst voor de grondexploitant (de gemeente). Formule: Residuele Grondwaarde = VON-prijs of marktwaarde -/- btw -/- stichtingskosten -/- redelijke winst voor betrokken partijen In het geval de totale kosten hoger liggen dan de verkoopwaarde van de grond ontstaat dus een negatieve residuele grondwaarde en kost het verkopen van de grond de gemeente dus meer dan het oplevert. Versie 1.0 Actualiteiten --- WOZ 2015

37

Het is uiteraard van groot belang dat de planeconoom van de gemeente inzicht heeft in de werkelijke bouwkosten of zich daarbij goed laat adviseren. Een projectontwikkelaar heeft er groot belang bij de stichtingskosten zo hoog mogelijk te laten vaststellen. 2.3.5 Toepassing bij de gecorrigeerde vervangingswaarde5 Bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt altijd een afzonderlijke waardecomponent berekend voor de grond. Bij deze berekening wordt uitgegaan van de grondprijs en de gronduitgiftemethodiek die de gemeente hanteert voor de desbetreffende bestemming. In een recente uitspraak heeft de Haagse rechtbank geoordeeld dat een gemeente bij de berekening van de waarde van de grond niet zonder meer de door haar in de zogeheten Nota uitgifteprijzen gehanteerde uitgifteprijzen mag gebruiken als uitgangspunt. De rechtbank overwoog dat de in de nota vermelde uitgifteprijzen slechts bruikbaar zijn als hulpmiddel bij het bepalen van de waarde van de grond, als die prijzen overeenkomen met de actuele marktprijs van die grond (Rechtbank Den Haag, 26 oktober 2011, LJN: BU4913). Voor het bepalen van de totale waarde van de grond is het soms nodig om onderscheid te maken tussen de "basiskavel" en de "restgrond". Dit onderscheid kan van betekenis zijn, wanneer de grondoppervlakte van het te taxeren object groter is dan normaliter wordt gebruikt voor een gebouw met die bestemming en dat bouwvolume. De oppervlakte die normaliter wordt gebruikt, wordt dan aangeduid als "basiskavel". Het resterende deel van de grondoppervlakte "restgrond" is bijvoorbeeld beschikbaar voor toekomstige uitbreidingen. Deze restgrond kan voor een lager bedrag per vierkante meter in de taxatie worden betrokken, wanneer daar in het gronduitgiftebeleid van de gemeente basis voor is en/of wanneer de restgrond qua aard of bestemming afwijkend is. Het onderscheid tussen "basiskavel" en de "restgrond" is mogelijk ook van betekenis bij het bepalen van de invloed van de omzetbelasting op de hoogte van de WOZ-waarde. Zoals in hoofdstuk 10 is toegelicht zal de gecorrigeerde vervangingswaarde een waarde inclusief of exclusief omzetbelasting zijn, afhankelijk van de aard van het object en/of de BTW-positie van de juridisch eigenaar. Echter zoals het Hof 's-Gravenhage recent heeft beslist kan grond alleen inclusief of exclusief BTW in de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde worden meegenomen, wanneer ook daadwerkelijk sprake is van bouwterrein waarvan de levering onderworpen is aan omzetbelasting. Wanneer tot het te taxeren WOZ-object ook andere gronden behoren (in de casus waarop deze uitspraak betrekking heeft, is sprake van een natuurmonument, een botanische tuin en cultuurgrond) dan moet voor de waardebepaling van deze gronden worden uitgegaan van de prijs die betaald wordt bij een transactie onderworpen aan overdrachtsbelasting en niet aan omzetbelasting. In de praktijk ligt deze prijs bij transactie onderworpen aan overdrachtsbelasting

5

UIT: Taxatiewijzer 2014 deel 0 Algemeen


38

tussen de prijs exclusief BTW en de prijs inclusief BTW (Hof 's-Gravenhage, 31 oktober 2012, LJN: BY8212). Bij het bepalen van de grootte van de basiskavel, wordt niet alleen gekeken naar het gedeelte van de grondoppervlakte dat bebouwd is, maar ook naar het aantal bouwlagen (bouwvolume) van het gebouw. Immers een hoger bouwvolume leidt ook tot de behoefte aan meer grond rondom het gebouw, bijvoorbeeld voor parkeervoorzieningen. De grootte van de basiskavel wordt in de praktijk vaak bepaald door de oppervlakte van het gebouw (bijvoorbeeld gebruiksoppervlakte) te vermenigvuldigen met een factor. De hoogte van deze factor is mede afhankelijk van de omgeving waar het object gelegen is. Ook bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer kan het onderscheid tussen een basiskavel en restgrond van betekenis zijn. Bij bijvoorbeeld de huurwaardekapitalisatie zal de waarde van de basiskavel verdisconteerd zijn in de huurwaarde van het gebouw. Eventuele extra grond wordt bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer afzonderlijk bijgeteld. In de afzonderlijke taxatiewijzers kunnen specifieke voorschriften worden gegeven voor de wijze waarop de grond wordt getaxeerd, en kunnen eventueel ook kengetallen worden gegeven voor deze taxatie van de grond. Indien dit in een taxatiewijzer staat, wordt voor deze categorie grond in deze taxatiewijzer ook een afzonderlijk "archetypecode" gedefinieerd.


39

3

Actualiteiten in jurisprudentie

In het derde hoofdstuk van dit onderdeel worden de actuele ontwikkelingen in jurisprudentie besproken met betrekking tot proceskosten en hoorzittingen, bouwkavels en objecten in aanbouw, bezwaar tegen een te lage WOZ-waarde en, wederom, verpleegen verzorgingstehuizen. Ook is enige jurisprudentie opgenomen over agrarisch onroerende zaken en een arrest van de Hoge Raad over de waardering van een verhuurd kantoorpand. Deze en eventueel aanvullende actuele ontwikkelingen zullen ook door de docent in de cursusbijeenkomst besproken worden. Onderstaand zijn voor de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) relevante, recent gepubliceerde uitspraken opgenomen die u op de hoogte brengen van actuele ontwikkelingen in het kader van de Wet WOZ6. Dit deel over actuele ontwikkelingen is enkel theoretisch en wordt door uw docent aangevuld met recente uitspraken. Onderstaande uitspraken zijn voornamelijk gepubliceerd op en afkomstig van www.wozinformatie.nl. In een aantal gevallen is de tekst van de publicatie (gering) bewerkt om de leesbaarheid te vergroten.

3.1

Proceskosten en hoorzittingen

Over proceskostenvergoedingen wordt nog steeds veel geprocedeerd. Blijkbaar zijn er nog belastingplichtigen en/of vertegenwoordigers (niet-deskundigen) in de veronderstelling dat ze bij de Rechtbank of bij het Hof een volledige vergoeding van alle (feitelijke en fictieve) kosten kunnen claimen. Vragen kan men alles, maar het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) spreekt slechts over ‘kosten onderscheidenlijk een vergoeding van de kosten’. Daarbij moet onderscheid worden gemaakt tussen de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand en deskundigenkosten. Als er al reden is voor de rechter om een veroordeling over de kostenvergoeding uit te spreken, is dat voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand op basis van de bijlage bij het Bpb. Deze vergoeding wordt berekend door middel van de volgende formule: aantal punten x tarief x factor wegens gewicht van de zaak. Als uurtarief voor de deskundige (taxateur) hanteert de rechter steeds vaker een tarief van € 50,- bruto voor woningen en € 65,- voor niet-woningen, omdat de verrichte werkzaamheden voor het opstellen van het taxatierapport meestal niet van wetenschappelijke of bijzondere aard zijn. Inmiddels heeft ook de Hoge Raad arresten gewezen met betrekking tot de vergoeding van proceskosten. Bij diverse betrokken partijen bestaat het gevoel dat mat name de no-cure-no-paybureaus erop uit zijn, naast een geringe verlaging van de WOZ-waarde, een zo hoog mogelijke

6

in deze syllabus zijn ook uitspraken uit syllabi van voorgaande jaren opgenomen, indien deze in de huidige context nog relevant zijn. Versie 1.0 Actualiteiten --- WOZ 2015

40

vergoeding via het Bpb te ontvangen. Om deze reden zijn er voorstellen gedaan het Bpb voor WOZ-zaken aan te passen. Ook dit voorstel, met de reactie van de VNG, zal onder in deze paragraaf worden besproken. Onderstaand zijn een aantal voorbeelden van uitspraken toegevoegd om actuele ontwikkelingen in proceskosten te illustreren. Enkele van deze uitspraken waren ook al opgenomen in de syllabus van 2014.

Als het belanghebbende lukt om de WOZ-waarde van zijn huis te verlegen heeft hij recht op een vergoeding van de kosten van de uitgevoerde taxatie. De gemeente moet die vergoeding betalen, zelfs als de taxatie achteraf gezien niet nodig was. Hoge Raad, 30 november 2012, 12.00778, LJN: BY4617 Belanghebbende heeft bij de heffingsambtenaar bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslag. Ter motivering van dit bezwaar heeft belanghebbende een taxatierapport overgelegd. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd. Belanghebbende is tegen deze uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar de door belanghebbende verdedigde waarde alsnog aanvaard. De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat het taxatierapport hierbij geen rol heeft gespeeld. De Rechtbank heeft in de uitspraak van 28 september 2011 geoordeeld dat het taxatierapport niet (wezenlijk) heeft bijgedragen aan de waardeverlaging in beroep en dat de Rechtbank belanghebbende daarom geen vergoeding zal toekennen voor de taxatiekosten. De Rechtbank heeft het beroep met toepassing van artikel 8:54 van de Awb ongegrond verklaard. Het hiertegen gedane verzet is ongegrond verklaard. De klachten houden onder meer in dat de Rechtbank het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep ten onrechte ongegrond heeft verklaard. De klachten slagen in zoverre. Nu de heffingsambtenaar in beroep de door belanghebbende verdedigde waarde alsnog heeft aanvaard, heeft de Rechtbank het beroep in haar uitspraak van 28 september 2011 ten onrechte ongegrond verklaard. HR: Aan toekenning van een vergoeding voor de kosten van een taxatierapport mag niet de eis worden gesteld dat het taxatierapport een bijdrage heeft geleverd aan de beslissing van de rechter over het geschilpunt ter zake waarvan het is overgelegd (zie HR 16 november 2012, nr. 11/02517, LJN BY2770).

Bij behandeling van een relatief groot aantal bezwaarschriften tegen de vastgestelde WOZ waarde op één hoorzitting, waarbij de individuele zaken telkens (uiterst) kort zijn besproken, en de voorbereidende werkzaamheden per zaak gemiddeld niet meer dan 20 minuten in beslag hebben genomen, is sprake van bijzondere omstandigheden die een afwijking van de kostenvergoeding op basis van artikel 2, eerste lid, onder a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht rechtvaardigen. De Versie 1.0 Actualiteiten --- WOZ 2015

41

kostenvergoeding kan dan in redelijkheid worden vastgesteld op een bedrag van € 30. Rechtbank Noord-Holland, 11-11-2013, AWB-13_1370 ECLI:NL:RBNHO:2013:10437 2 Tussen partijen vaststaande feiten 2.1. Tijdens een hoorzitting op 17 januari 2013 zijn 164 zaken van cliënten van de gemachtigde afzonderlijk behandeld. De hoorzitting is door twee juristen van WOZ-specialisten bijgewoond en heeft in totaal ongeveer drie uur in beslag genomen. De juristen zijn per zaak ongeveer een kwartier à twintig minuten kwijt geweest aan het voorbereiden van de hoorzitting. 2.2. In 62 zaken, waaronder die van eiseres, is de WOZ-waarde bij uitspraak op bezwaar verminderd. Door verweerder is bij berekening van de kostenvergoeding van € 5,42 voor het bijwonen van de hoorzitting uitgegaan van 1 punt met een waarde van € 235, vermenigvuldigd met wegingsfactor 1,5 in verband met meer dan 4 samenhangende zaken, gedeeld door 65. Verweerder heeft het bedrag gedeeld door 65 omdat hij er per abuis van uitging dat in 65 zaken de WOZ-waarde was verlaagd. Door 50 belanghebbenden, waaronder eiseres, is beroep ingesteld tegen de hoogte van de toegekende kostenvergoeding. 3.1. In beroep is slechts de vergoeding van de kosten voor het bijwonen van de hoorzitting in bezwaar in geschil. 4 Beoordeling van het geschil 4.4. Verweerder heeft bij de berekening van de kostenvergoeding voor het bijwonen van de hoorzitting in bezwaar als uitgangspunt gehanteerd dat sprake is geweest van samenhangende zaken. Hetgeen verweerder daartoe heeft aangevoerd, te weten dat het in de zaak van eiseres evenals in de andere tijdens de hoorzitting behandelde zaken steeds gaat om een waardevaststelling op grond van de Wet WOZ, kan niet zonder meer tot de conclusie leiden dat sprake is van samenhangende zaken. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat uit hetgeen partijen hebben aangevoerd naar voren komt dat sprake was van verschillende eisers die in bezwaar kwamen tegen de waardering van verschillende doorgaans niet vergelijkbare onroerende zaken die op enkele uitzonderingen na zijn gelegen in verschillende straten, wijken of zelfs gemeenten. De onroerende zaken zijn ook aan de hand van verschillende vergelijkingsobjecten en met inachtneming van voor de betreffende onroerende zaak geldende waardebepalende factoren gewaardeerd. De rechtbank is daarom van oordeel dat geen sprake is van samenhang tussen de zaak van eiseres en de andere op de hoorzitting behandelde zaken. Het enkele feit dat telkens op dezelfde soort gronden (ligging, objectkenmerken en/of staat van onderhoud) bezwaar is gemaakt, is niet voldoende om anders te oordelen.


42

4.5. Nu geen sprake is van samenhangende zaken, is vervolgens aan de orde of een proceskostenvergoeding naar het forfait van € 235 op basis van artikel 2, eerste lid, van het Bpb gerechtvaardigd is zoals door eiseres bepleit, dan wel sprake is van bijzondere omstandigheden waardoor van voornoemd forfait dient te worden afgeweken, zoals bepleit door verweerder. 4.6. Uit de Nota van Toelichting bij het Bpb volgt dat de uitzondering wegens bijzondere omstandigheden is opgenomen omdat in uitzonderlijke gevallen strikte toepassing van de forfaitaire regeling onrechtvaardig kan uitpakken. De rechter kan in die gevallen de volgens het Bpb berekende vergoeding verlagen of verhogen, maar mag daarbij geen afbreuk doen aan het karakter van een tegemoetkoming in de werkelijke kosten, aldus de toelichting. Gelet op deze toelichting dient de uitzondering wegens bijzondere omstandigheden door de rechter terughoudend te worden toegepast (vgl. HR 8 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ0415). 4.7. Verweerder heeft in zijn uitspraak op bezwaar voor het bezwaarschrift een wegingsfactor 1 gehanteerd. Nu voor de verscheidene proceshandelingen in de bezwaarfase dezelfde wegingsfactor dient te worden gehanteerd, zal ook voor het bijwonen van de hoorzitting van die wegingsfactor moeten worden uitgegaan (vgl. Hof Amsterdam 22 augustus 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:2715). Dit brengt mee dat in beginsel voor de hoorzitting een kostenvergoeding van € 235 dient te worden toegekend. Indien echter in alle 50 zaken waarin beroep is ingesteld een forfaitaire kostenvergoeding voor het bijwonen van de hoorzitting op basis van wegingsfactor 1 zou worden toegekend, zou de totale kostenvergoeding voor het bijwonen van de hoorzitting uitkomen op 50 x € 235 = € 11.750. Aangezien tijdens de ongeveer drie uur durende hoorzitting in totaal 164 zaken zijn behandeld, zodat de zaken telkens (uiterst) kort zijn besproken, en de voorbereidende werkzaamheden per zaak gemiddeld niet meer dan 20 minuten in beslag hebben genomen, acht de rechtbank een kostenvergoeding van ruim € 11.000 disproportioneel, en ziet zij daarom aanleiding om de kostenvergoeding voor het bijwonen van de hoorzitting op grond van bijzondere omstandigheden te matigen. De rechtbank acht de vergoeding van € 5,42 die door verweerder is toegekend echter te laag omdat die, zoals ook door verweerder ter zitting is erkend, geen recht doet aan de omvang van de werkzaamheden die door de juristen van WOZ-specialisten in het kader van de hoorzitting zijn verricht. Mede in aanmerking genomen het karakter van een tegemoetkoming in de werkelijke kosten, acht de rechtbank een vergoeding van € 30 (per zaak) voor het bijwonen van de hoorzitting redelijk.


43

Wet WOZ. Horen in bezwaar. Hoorzitting in woning van belanghebbende tegelijk met inpandige opname. Schending hoorplicht? Hof Arnhem-Leeuwarden 14-jan-2014 nr. 13/00485 ECLI:NL:GHARL:2014:236 Geen wettelijk voorschrift over plaats van hoorzitting X ontvang een WOZ-beschikking en maakt daartegen bezwaar. In hoger beroep voert belanghebbende aan dat de gemeente de hoorplicht heeft geschonden omdat de hoorzitting tegelijkertijd met de inpandige opname heeft plaatsgevonden. Hof: In de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) is geen wettelijk voorschrift opgenomen over de plaats waar een hoorzitting moet worden gehouden. Het bestuursorgaan heeft daardoor de bevoegdheid een hoorzitting op een andere locatie te houden dan op het kantoor van het bestuursorgaan. Ook het ineenschuiven van de inpandige opname en de hoorzitting is geoorloofd, mits daarbij de minimumeisen die de Awb aan het horen stelt, in acht worden genomen (vgl. CRvB 1 juli 2003, nr. 00/5245 ZW, ECLI:NL:CRVB:2003: AH9929, JB 2003/248). Bij het uitoefenen van deze bevoegdheid dient het bestuursorgaan onder afweging van de betrokken belangen in redelijkheid tot zijn beslissing te komen. Het bestuursorgaan dient daarbij onder meer rekenschap te geven van het belang van de belanghebbende dat hij op een faire en klantvriendelijke wijze in staat wordt gesteld zijn standpunten naar voren te brengen in fysieke aanwezigheid van een of meer vertegenwoordigers van het bestuursorgaan. Voorts kan het bestuursorgaan laten meewegen het algemene belang van een voor het bestuursorgaan efficiënte en doelmatige hoorzitting c.q. bezwaarprocedure.

Richtlijn Proceskosten Richtlijn uniforme toepassing vaststellen uurvergoeding taxatiekosten VNG, 16 november 2012 De gerechtshoven (en rechtbanken) zullen bij het vaststellen van een uurvergoeding voor taxatiekosten de volgende richtlijn hanteren: 

Voor woningtaxaties: € 50;



voor taxaties van courante niet-woningen: € 65.

Het aantal uren wordt gesteld op: 

voor niet-inpandige woningtaxaties op 2 uur;



voor woningtaxaties met inpandige opname op 4 uur.

In voorkomende gevallen wordt het uurtarief verhoogd met het bedrag van de verschuldigde omzetbelasting. Indien in (hoger) beroep uitsluitend (nog) de proceskosten in geschil zijn, kan als wegingsfactor worden uitgegaan van 0,5 voor het gewicht van de zaak.


44

De VNG heeft een brief7 verstuurd aan de Minister van Veiligheid en Justitie over het concept-Besluit proceskosten WOZ. Uit deze brief, als reactie op het concept, blijkt dat: 

in 2013 het aandeel van no-cure-no-paybureaus is opgelopen tot meer dan 17% van het totaal aantal bezwaren dat wordt ingediend;



VNG de verwachting heeft dat door de openbaarheid van WOZ-waarden deze bureaus nog meer bezwaarschriften zullen indienen;



VNG als voorwaarde stelt dat het Besluit proceskosten in WOZ-zaken in werking treedt voor de verruiming van de openbaarheid;



gemeenten de afgelopen jaren veel hebben geïnvesteerd in de informele afhandeling van bezwaarschriften;



de no-cure-no-paybureaus, met het oog op de proceskostenvergoeding, proberen het (informele) contact tussen gemeente en belanghebbende zo veel als mogelijk te beperken;



hierdoor een goede uitleg van de gemeente aan belanghebbende achterwege blijft;



er een redelijkheidsdrempel is opgenomen in het concept-Besluit;



VNG tekstsuggesties heeft verwerkt in een geannoteerd concept-Besluit.

In het geannoteerde concept-Besluit worden o.a. de volgende voorstellen gedaan:

Artikel 2 Reikwijdte besluit Dit besluit is van toepassing op een veroordeling in de kosten als bedoeld in artikel 8:75, eerste lid onderscheidenlijk een vergoeding van de kosten als bedoeld in artikel 7:15, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht ter zake van een besluit genomen op grond van de Wet WOZ of enig ander wettelijk voorschrift waarbij de WOZ-waarde (mede) tot grondslag dient. Het Besluit proceskosten bestuursrecht is van toepassing voor zover in dit besluit niet anders is bepaald. Artikel 3 Uurtarieven deskundige 1. Ten aanzien van de kosten van een deskundige die aan een partij of een belanghebbende een verslag heeft uitgebracht als bedoeld in artikel 1, onderdeel b, van het Besluit proceskosten bestuursrecht, bedraagt het tarief, indien het verslag betrekking heeft op: b. een woning: € 50 per uur; c.

een courante niet-woning: € 65 per uur;

d. een gebouwd eigendom in aanbouw: € 50 per uur. e. een incourante niet-woning: de gefactureerde kosten tot het in artikel 6 van het Besluit tarieven in strafzaken vermelde maximum. 2. De bedragen, genoemd in het eerste lid, worden verhoogd met de omzetbelasting die daarover is verschuldigd.

7

ECGF/U201300764, 31 mei 2013


45

Artikel 4 Uren deskundige 1. Voor de toepassing van artikel 3 geldt voor het uitbrengen van het verslag een vaste tijdsbesteding, welke bedraagt voor: a. een woning zonder inpandige opname: 2 uur; b. een woning met inpandige opname: 4 uur; c.

een woning als bedoeld in artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ: 6 uur;

d. een courante niet-woning gewaardeerd op basis van systematische vergelijking met overeenkomstig niet-woningen: 4 uur; e. een courante niet-woning gewaardeerd op basis van een methode van kapitalisatie van de bruto huur: 4 uur; f.

een courante niet-woning gewaardeerd op basis van een discounted-cash-flow methode: 12 uur;

g. een incourante niet-woning gewaardeerd op basis van een gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ: 8 uur; h. een incourante niet-woning met cultuurhistorische betekenis gewaardeerd op basis van de benuttingswaarde: 8 uur; i.

een incourante niet-woning gewaardeerd op basis van de bedrijfswaarde: 12 uur;

j.

een gebouwd eigendom in aanbouw: 2 uur.

2. Het aantal uren per verslag kan worden beperkt indien de uitgebrachte verslagen voor verschillende objecten zijn gebaseerd op vergelijkbare gegevens. Artikel 5 Hoorzitting deskundige 1. Een veroordeling in of vergoeding van de kosten voor de aanwezigheid van een deskundige op een (nadere) zitting of (nadere) hoorzitting vindt slechts plaats indien de deskundige op de zitting of hoorzitting een relevante bijdrage heeft geleverd. 2. et cetera Artikel 6 Hoorzitting door derde verleende beroepsmatige rechtsbijstand Bevat nadere regels over de toekenning van punten Artikel 7 Waarde per punt Bevat nadere regels over de waarde per punt, in afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Artikel 8 Wegingsfactor In dit artikel wordt de wegingsfactor afhankelijk gesteld van het belastingbedrag dat in geschil is. Artikel 9 Redelijkheidsdrempel


46

Een vergoeding van gemaakte kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht blijft achterwege, indien de WOZ-waarde na een aanpassing in beperkte mate afwijkt van de WOZ-waarde die bij de bestreden beschikking of aanslag is vastgesteld. Er is sprake van een afwijking in beperkte mate indien de waarde met minder dan 10% wordt verlaagd of verhoogd, met een minimumafwijking van € 5.000.

Uw docent zal u tijdens de cursus informeren over de laatste stand van zaken met betrekking tot het Besluit proceskosten in WOZ-zaken.

3.2

Bouwkavels en objecten in aanbouw: begrip woning

Van tijd tot tijd bereiken de VNG vragen over de wijze waarop objecten in aanbouw en bouwkavels moeten worden behandeld onder de Wet WOZ en de Gemeentewet. Objecten in aanbouw en bouwkavels zijn onroerende zaken in de zin van de Wet WOZ. Aan deze zaken dient dus bij beschikking een waarde te worden toegekend. Zij zijn voor de OZB belastbaar en worden derhalve bij het berekenen van de belastingcapaciteit van de gemeente meegenomen. Met betrekking tot het onderscheid tussen woningen en nietwoningen voor de OZB geldt dat woningen in aanbouw voor de heffing worden beschouwd als woning, zie de Memorie van Toelichting bij de Aanpassingswet WOZ (p. 20): “Woningen in aanbouw of leegstaande objecten met woonbestemming kwalificeren (…) als woning”. Het volgende citaat is overgenomen uit de Memorie van Toelichting: “Het woningbegrip heeft in de loop der tijd in de praktijk en de jurisprudentie inhoud gekregen. Tot de woningen behoren die onroerende zaken die in hoofdzaak dienen tot woning. Hieronder vallen dus niet alleen objecten die volledig worden gebruikt als woning, maar ook objecten waarin naast het woongedeelte ook een gedeelte als niet-woning (bedrijfsmatig, zoals een praktijkruimte, of anderszins) wordt gebruikt. Indien dat gebruik ten opzichte van het woongedeelte van het object van bescheiden omvang is, wordt het object geheel aangemerkt als woning. Ook recreatiewoningen en objecten met onzelfstandige eenheden waarbij de woonfunctie overheerst, zoals bij studenten- of bejaardenwoningen, vallen onder het begrip woning. Woningen in aanbouw of leegstaande objecten met een woonbestemming kwalificeren eveneens als woning. Het hiervoor beschreven onderscheid wordt thans ook gehanteerd in het kader van de objecttyperingen van onroerende zaken in de op het Uitvoeringsbesluit kostenverrekening en gegevensuitwisseling Wet waardering onroerende zaken gebaseerde regeling inzake het op uniforme wijze uitwisselen van de WOZ-waardegegevens (Regeling Stuf-WOZ).”

Nu resteert de vraag hoe bouwkavels en objecten in aanbouw in de belastingheffing worden betrokken. Voor woningen in aanbouw geldt dezelfde regeling als bij bestaande woningen. De waarde wordt nu echter altijd bepaald naar de toestandsdatum bij het begin van het belastingjaar. Er wordt uitsluitend een OZB-aanslag opgelegd wegens het genot krachtens Versie 1.0 Actualiteiten --- WOZ 2015

47

eigendom, bezit of beperkt recht. Een bouwkavel voor een woning waarop nog geen aanvang met de bouw is gemaakt, is nog geen woning in aanbouw en kan dan ook niet als woning worden gekwalificeerd. Dan blijft over: de niet-woning met de daarbij behorende tarieven voor eigenarenbelasting en gebruikersbelasting.

Gebruiker of geen gebruiker van een bouwkavel Rechtbank Haarlem, 20 september 2007,06-4704, datum publicatie 29 oktober 2009 De heffingsambtenaar heeft de waarde van de nog op te splitsen bouwkavel juist vastgesteld en eiseres terecht aangemerkt als gebruikster van de bouwkavel. Eiseres heeft aangevoerd dat zij niet als gebruiker van de grond kan worden aangemerkt nu van enig gebruik (van de braakliggende en geen rendement gevende grond) geen sprake is. Op grond van de jurisprudentie (onder meer Hoge Raad d.d. 22 juli 1985, BNB 1985, 258) is bij de vraag of sprake is van gebruik van het perceel van belang of het perceel door de belanghebbende metterdaad wordt gebezigd. Uitgaande van dit criterium is de omstandigheid dat een eigenaar om hem moverende reden (nog) niet met de bouw (in dit geval bouwklaar maken van het perceel) begint, in beginsel geen reden voor de conclusie dat hij het terrein niet gebruikt. Dit is anders als sprake is van niet aan de belanghebbende toe te rekenen omstandigheden waardoor niet met de bouw kan worden begonnen. Dergelijke omstandigheden zijn gesteld noch gebleken. Gelet op het vorengaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder eiseres op 1 januari 2005 terecht als gebruiker van het perceel heeft aangemerkt.

Gebruiker of geen gebruiker na sloop en opnieuw bouwen Gerechtshof Amsterdam, 17 september 2009, 07/00868 Belanghebbende is aan het begin van het heffingstijdvak eigenaar van een perceel bouwgrond, waarop korte tijd later oude opstallen zijn gesloopt en de bouw van een aantal nieuwe woningen is gestart. Belanghebbende is een van de woningen na voltooiing zelf gaan bewonen. In geschil zijn de beide aanslagen onroerende-zaakbelastingen over het betreffende heffingstijdvak (gebruikers- en eigenarenbelasting) en de WOZwaardebeschikking. Het Hof oordeelt dat in het onderhavige geval sprake was van ‘gebruik’ in de zin van de Gemeentewet, aangezien in opdracht van belanghebbende het object gereed werd gemaakt voor bebouwing. De aanslag gebruikersbelasting is terecht opgelegd. De heffingsambtenaar heeft met het taxatierapport en hetgeen hij verder heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is. Belanghebbende heeft de door haar gestelde waarde niet nader onderbouwd. Hoger beroep toch gegrond omdat het beroep bij de uitspraak van de rechtbank ten onrechte ongegrond was verklaard.


48

Objectafbakening en eigenaarschap Rechtbank Breda, 7 september 2012, 12/922 De extra tuingrond bij een woning heeft een andere eigenaar, namelijk de kinderen van belanghebbende. In visueel opzicht is er sprake van één geheel. Voor de waardebepaling heeft de taxateur de woning en de extra tuingrond gezamenlijk gewaardeerd, alsof er sprake zou zijn van één eigenaar en de waarde vervolgens toegerekend aan de delen van de verschillende eigenaren. De extra tuingrond is terecht als een afzonderlijk object aangemerkt, maar moet naar het oordeel van de rechtbank apart gewaardeerd worden. Daarbij is het aannemelijk dat belanghebbende de hoogste prijs voor de extra tuingrond zal realiseren door het te verkopen aan de eigenaren van de woning, dan wel door een gezamenlijke verkoop van de woning en de extra tuingrond. Door de afhankelijke positie van belanghebbende ten opzichte van de eigenaren van de woning ontstaat een waardedrukkend effect waarmee de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden. De rechtbank stelt vast dat het perceel grond in het kader van de waardering als een afzonderlijk object dient te worden aangemerkt. De waardering dient dan ook plaats te vinden los van de waardering van het object [adres X]. De meerwaarde die gecreëerd wordt door de objecten [adres X] en het perceel grond gezamenlijk te taxeren, kan derhalve niet toegerekend worden aan de delen van de verschillende eigenaren. Als waarde heeft te gelden de waarde in het economisch verkeer van het perceel grond, ofwel in de regel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor het perceel grond zou zijn betaald. De rechtbank acht aannemelijk dat belanghebbende de hoogste prijs zal realiseren door het perceel grond te verkopen aan zijn kinderen, dan wel door de gezamenlijke verkoop door belanghebbende en zijn kinderen van hun eigendom. Dat gegeven is echter onvoldoende voor het bepalen van de waarde per de waardepeildatum aangezien per die datum voornoemde situatie niet aan de orde is. Daarbij ligt het niet in de rede dat de kinderen van belanghebbende bij aanbieding van [adres X] ten verkoop afhankelijk zullen zijn van het tegelijkertijd aanbieden ten verkoop van het perceel grond van belanghebbende. Immers, de gebruiksmogelijkheden van de eigendom van de kinderen (woonhuis van 529 m³ en tuingrond van 496 m2) acht de rechtbank voor een eventuele gegadigde voldoende aantrekkelijk. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening gehouden met het waardedrukkend effect van de afhankelijke positie van belanghebbende ten opzichte van de eigenaren van [adres X]. Gelet op het voorgaande acht de rechtbank de heffingsambtenaar niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast.


49

Vaststelling WOZ-waarde. Verweerder onderbouwt de waarde aan de hand van de vergelijkingsmethode, maar doet dit op onjuiste wijze. Ten onrechte gaat verweerder uit van de potentiële koper die slechts een deel van het object koopt en niet het geheel. Vastgestelde waarde niet aannemelijk gemaakt. Eiseres heeft de door haar voorgestane waarde aan de hand van de discounted cash flow-methode evenmin aannemelijk gemaakt. Waardebepaling in goede justitie. Rechtbank Oost-Brabant, 7 maart 2014, SHE 12/323, ECLI:NL:RBOBR:2014:1015 Bij beschikking van 31 mei 2011, vervat in een op dezelfde datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) onder meer de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2010 naar de toestand op 1 januari 2011, voor het kalenderjaar 2011, vastgesteld op € 32.100.000. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende-zakenbelastingen (OZB) eigenaar en gebruiker bekend gemaakt. Verweerder heeft de waarde volgens de vergelijkingsmethode bepaald. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft verweerder een taxatierapport ingebracht, opgesteld door [persoon 3] RT op 19 april 2012. In dit rapport is de waarde vastgesteld op € 34.600.000,- Bij de onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft verweerder gebruik gemaakt van de verkoopopbrengsten van bouwkavels van twee-onder-een-kap woningen en zelfbouwkavels, die aanvankelijk behoorden tot het project van eiseres, en die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. Voorts heeft verweerder de vraagprijs voor de appartementen aan de hand van een grondquote omgerekend tot een waarde voor de grond van deze appartementencomplexen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met deze onderbouwing de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2010, met toestandsdatum 1 januari 2011, niet aannemelijk gemaakt. Verweerder verliest in zijn benadering namelijk uit het oog dat tot de kring van gegadigden in dit geval niet de potentiële kopers van de individuele woningen en appartementen behoren, maar de koper die het totale object koopt. Dit zullen veelal projectontwikkelaars zoals eiseres zijn. Eiseres heeft ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde van € 16.700.000,- een taxatierapport ingebracht, opgesteld door M.J.T. Roosen. In dit rapport is de waarde bepaald aan de hand van een berekening op basis van de Discounted Cash Flow-methode (DCF-methode). Verweerder betwist dat deze methode bruikbaar is en verwijst daartoe in de eerste plaats naar zijn eigen onderbouwing op basis van de vergelijkingsmethode. Aangezien de rechtbank de wijze waarop verweerder in dit geval toepassing heeft gegeven aan de vergelijkingsmethode heeft verworpen, vormt dit argument van verweerder dan ook geen reden om eiseres niet te volgen in de toe te passen methode. Het andere argument dat verweerder ter betwisting van de toegepaste methode aanvoert, ligt in de lijn van het voorgaande. Verweerder stelt namelijk dat er voldoende verkoopcijfers bekend zijn van op dezelfde locatie gelegen kavels. Aangezien de rechtbank op basis van wat partijen hebben Versie 1.0 Actualiteiten --- WOZ 2015

50

ingebracht geen verkoopcijfers bekend zijn waarbij een vergelijkbaar object integraal aan een derde partij is verkocht, vormt ook dit argument geen aanleiding om eiseres niet te volgen in de door haar aan te leggen methode. De methode is juist bij uitstek bruikbaar in die gevallen waarbij verkoopprijzen van vergelijkbare objecten niet voorhanden zijn.

3.3

Bezwaar tegen te lage waarde

Het is u bekend dat artikel 1 van de Wet WOZ oorspronkelijk luidde als volgt:

1. Deze wet geldt bij de bepaling en de vaststelling van de waarde van in Nederland gelegen onroerende zaken ten behoeve van de heffing van belastingen door het Rijk, de gemeenten en de waterschappen.

Sinds 1 januari 2009 kan de WOZ-waarde ook voor andere doeleinden, buiten de belastingheffing, worden gebruikt. Het eerste lid van artikel 1 van de Wet WOZ luidt sinds 1 januari 2009:

1. Deze wet geldt bij de bepaling, de vaststelling en de verstrekking van de waarde van in Nederland gelegen onroerende zaken ten behoeve van afnemers.

In de WOZ-syllabi van 2012 en 2013 is jurisprudentie opgenomen over de vraag of een belastingplichtige tegen, een in zijn ogen, te lage waarde bezwaar kon maken. Vanwege de koppeling van de WOZ-waarde met de belastingheffing was de conclusie dat bewaar maken in deze gevallen niet mogelijk was. Dergelijke bezwaren werden als niet-ontvankelijk afgehandeld. Vanwege het toegenomen gebruik van WOZ-waarden buiten de belastingheffing gaat men er thans van uit dat een bezwaar tegen een te lage waarde wel ontvankelijk moet worden. Om dat te bereiken is echter ook een wetswijziging nodig, zoals blijkt uit de volgende uitspraak

Verzoek om vaststelling hogere WOZ-waarde; artikel 29 van de Wet WOZ; procesbelang. Geen procesbelang aangezien artikel 29 van de Wet WOZ verhoging van de WOZ-waarde in bezwaar of beroep uitsluit. Rechtbank Midden-Nederland, 10 april 2013 nr SBR 12/3172 De gemeente had het bezwaar ongegrond verklaard. Rechtbank: Artikel 29 van de Wet WOZ noemt slechts de mogelijkheid om een beschikking te vernietigen of om de bij beschikking vastgestelde waarde te verminderen. Uit de wetssystematiek van de Wet WOZ vloeit derhalve voort dat de WOZ-waarde bij een uitspraak op een bezwaarschrift of een rechterlijke uitspraak niet kan worden verhoogd en


51

dat de wetgever niet heeft bedoeld om de mogelijkheid open te stellen om in een uitspraak op bezwaar of een rechterlijke uitspraak een hogere WOZ-waarde vast te stellen. De wetgever is - kennelijk - van opvatting dat ook belangen buiten het kader van de Wet WOZ en de daarop gebaseerde wetten, niet kunnen leiden tot een hogere WOZ-waarde. De rechtbank verwijst in dit verband naar het op 22 mei 2007 ingetrokken wetsvoorstel voor de Wet modernisering huurbeleid 2007 (TK 2006-2007, 30595). In artikel IV van dit wetsvoorstel werd een wijziging van artikel 29 van de Wet WOZ voorgesteld waarbij het woord ‘verminderd’ in het eerste lid zou worden vervangen door ‘gewijzigd’ en het woord ‘vermindering’ in het tweede lid zou worden vervangen door ‘wijziging’. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit het feit dat dit wetsvoorstel is ingetrokken en de tekst van artikel 29 van de Wet WOZ ook sindsdien ongewijzigd is gebleven dat de wetgever er - kennelijk bewust voor heeft gekozen om een verhoging van de WOZ-waarde in een uitspraak op bezwaar of een rechterlijke uitspraak niet toe te staan. De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar van 15 augustus 2012; - verklaart het bezwaar van eiseres niet-ontvankelijk. In het wetsvoorstel “Wijziging van de Wet waardering onroerende zaken in verband met een verruiming van de openbaarheid van de WOZ-waarde en enkele technische aanpassingen”, is onder andere opgenomen dat artikel 29 Wet WOZ vervalt. Als nieuwe jurisprudentie beschikbaar is voorafgaande aan de cursus zal de docent deze met u bespreken. Als een belanghebbende bij de heffingsambtenaar een verzoek doet om de waarde te verhogen kan de ambtenaar op basis van artikel 27 van de Wet WOZ aan dat verzoek tegemoet komen. Formeel juridisch onjuist, maar wel een praktische oplossing in de huidige situatie. 3.2.1

Standpunt van de Waarderingskamer

Er is verwarring ontstaan over de vraag hoe gemeenten moeten omgaan met een verzoek van een belanghebbende om een hogere WOZ-waarde of met een bezwaar tegen een te lage WOZ-waarde. Onderstaand is het advies van de Waarderingskamer overgenomen. “Wat raadt de Waarderingskamer belanghebbenden aan? De Waarderingskamer raadt belanghebbenden aan om wanneer zij denken dat de WOZwaarde te hoog of te laag is, contact op te nemen met de gemeente door middel van bellen, een email of een brief. In een informeel telefoongesprek kan de belanghebbende makkelijk uitleggen waarom de WOZ-waarde mogelijk niet juist is en kan de gemeente snel tot een Versie 1.0 Actualiteiten --- WOZ 2015

52

oplossing komen. Maar ook het indienen van een formeel bezwaarschrift is niet moeilijk. Overigens moet de belanghebbende wel beseffen dat een hogere WOZ-waarde automatisch tot hogere belastingaanslagen leidt. Wat verwacht de Waarderingskamer van gemeenten? Wij vinden dat gemeenten een (formeel of informeel) bezwaar tegen een te lage WOZwaarde inhoudelijk horen te beoordelen, net als bezwaren tegen een te hoge WOZ-waarde. Het gaat dan om het beoordelen van de gebruikte objectkenmerken, de vergelijking met beschikbare marktgegevens en het beoordelen van de onderlinge waardeverhoudingen. Dit komt de kwaliteit van de WOZ-uitvoering ten goede. Er zijn dan twee varianten. a.

de waarde blijkt niet te laag Als blijkt dat de waarde niet te laag is, dan wordt dit aan de belanghebbende medegedeeld en toegelicht. Wanneer sprake is van een formeel bezwaarschrift, wordt in lijn met de jurisprudentie, dit bezwaarschrift niet-ontvankelijk verklaard en wordt in de uitspraak verder gemeld dat ambtshalve is onderzocht of er reden is om een herzieningsbeschikking als bedoeld in artikel 27 te nemen, maar dat uit dit onderzoek is gebleken dat de waarde niet te laag is vastgesteld.

b.

de waarde blijkt wel te laag Als blijkt dat de waarde wel te laag is, dan wordt de nieuwe WOZ-waarde aan de belanghebbende medegedeeld en toegelicht, nadat de gemeente geverifieerd heeft dat de belanghebbende zich realiseert dat door deze verhoging van de WOZ-waarde meer belasting betaald moet worden. Wanneer sprake is van een formeel bezwaarschrift, verklaart de gemeente het bezwaar niet-ontvankelijk en geeft aan ambtshalve te hebben beoordeeld of er grond is voor het nemen van een herzieningsbeschikking als bedoeld in artikel 27 en dat uit dit onderzoek is gebleken dat de waarde inderdaad te laag is vastgesteld. De gemeente verstuurt (tegelijkertijd met de uitspraak op een formeel bezwaar of ter bevestiging van de informeel afgesproken aanpassing) een voor bezwaar vatbare herzieningsbeschikking. Voor de verdere aspecten hiervan verwijzen wij graag naar het desbetreffende hoofdstuk in de Vraagbaak waardevaststelling. Voor de OZB (en voor de watersysteemheffing van het waterschap) wordt een navorderingsaanslag opgelegd (artikel 18a AWR).

Jurisprudentie De Rechtbank Den Haag (ECLI:NL:RBDH:2014:1534) oordeelde, in lijn met de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Gravenhage ECLI:NL:GHSGR:2011:BP0105, dat de gemeente het bezwaar tegen een te lage WOZ-waarde terecht niet-ontvankelijk had verklaard. De uitspraak ontslaat de gemeenten niet van de plicht om de kwaliteit te bewaken door het bezwaar inhoudelijk te beoordelen.


53

Vraagbaak waardevaststelling In de Vraagbaak waardevaststelling is in vraag 260 het standpunt van de Waarderingskamer als volgt verwoord:

Vraag Hoe moet de gemeente omgaan met een bezwaar waarin de belanghebbende een hogere WOZ-waarde bepleit? Antwoord In een geval waarin de belanghebbende niet aannemelijk kon maken dat hij bij een hogere WOZ-waarde nog een ander procesbelang had dan een fiscaal belang, oordeelde de rechter dat de gemeente de belanghebbende niet-ontvankelijk had moeten verklaren. Als de belanghebbende echter in zijn bezwaarschrift aangeeft dat hij er belang bij heeft dat de gemeente een hogere waarde vaststelt, kan de gemeente, als de waarde inderdaad te laag blijkt te zijn, een beschikking nemen tot herziening van de waarde, volgens artikel 27 van de Wet WOZ. Daarbij moet de gemeente rekening houden met mogelijke gevolgen voor andere (mede)belanghebbenden. Ter toelichting op de toepassing van artikel 27 in deze situatie merken wij nog het volgende op. De rechtszekerheid brengt met zich dat een WOZ-beschikking op basis van artikel 27 alleen kan worden verhoogd, als er sprake is van een zogenoemd "nieuw feit". Met het vaststellen van de WOZ-waarde is immers vertrouwen opgewekt bij de belanghebbende. Nu de belanghebbende aangeeft een hogere WOZ-waarde te wensen, hoeft er geen opgewekt vertrouwen te worden beschermd. Uit het feit dat de belanghebbende zelf om een hogere waarde verzoekt, mag afgeleid worden dat hij of zij zelf van mening is dat deze verhoging hem of haar in zijn totaliteit niet in een slechtere positie brengt, ondanks het feit dat er meer belasting betaald moet worden.”


54

3.2.2 Beschouwing van mr. J.G.E. Gieskens Belastingblad 2014/205 d.d. 22 mei 2014 Correctie van een te lage WOZ-waarde Mr. J.G.E. Gieskes8 1. Inleiding Er bestaat kennelijk verschil van mening over de vraag of een gemeente (of een uitvoeringsinstantie die met de uitvoering van de WOZ-taken voor een gemeente is belast) de WOZ-waarde wel naar boven mag bijstellen als er een fout bij de taxatie is gemaakt. Dat het in de toekomst mogelijk wordt staat overigens wat mij betreft buiten kijf. Als de Wet van 28 maart 2013 tot verruiming van de openbaarheid9 namelijk in werking is getreden wordt art. 29 gewijzigd in die zin dat bij uitspraak op bezwaar en ambtshalve de waarde ook hoger kan worden vastgesteld. Ook dan krijgen de afnemers de nieuwe waarde geleverd en kunnen zij met toepassing van art. 18a Algemene wet inzake Rijksbelastingen (hierna: AWR) hun aanslagen aan de nieuwe waarde aanpassen. De memorie van toelichting (Kamerstukken II, 33462, nr. 3) op die wetswijziging meldt daarover het volgende: “Met het bredere gebruik van de WOZ-waarde is het mogelijk dat iemand belang heeft bij een hogere WOZ-waarde. De voorgestelde wijzigingen van artikel 29 voorzien erin dat ook na een verhoging van de bij de beschikking vastgestelde WOZ-waarde na bezwaar (eerste lid) of beroep (tweede lid) belanghebbenden en afnemers daarvan op de hoogte worden gebracht.” Deze wetswijziging is al in maart 2013 in de Tweede en in de Eerste Kamer als hamerstuk aanvaard en in het Staatsblad verschenen. De inwerkingtreding geschiedt bij koninklijk besluit. In art. III van de Wet is bepaald dat de artikelen van deze wet in werking treden op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip, dat voor de verschillende artikelen of onderdelen daarvan verschillend kan worden vastgesteld. Een dergelijk koninklijk besluit is nog niet verschenen. 2. Signalen van belanghebbenden: altijd heroverweging Ik ben echter van mening dat ook onder de huidige wettelijke bepalingen een verzoek om correctie van, of zo u wilt een bezwaar tegen, een te lage waarde ontvankelijk is en door de heffingsambtenaar behandeld zou moeten worden. Uitgangspunt moet zijn dat een fout die bij de waardebepaling is gemaakt beide kanten op gecorrigeerd kan worden. Daar heeft de belanghebbende recht op.

8

Jan Gieskes is secretaris van de Waarderingskamer. Hij heeft dit artikel op persoonlijke titel geschreven om de discussie over dit onderwerp een impuls te geven. 9

Voluit: Wet van 28 maart 2013 tot wijziging van de Wet waardering onroerende zaken in verband met een verruiming van de openbaarheid van de WOZ-waarde en enkele technische aanpassingen (Stb. 2013, 129). Versie 1.0 Actualiteiten --- WOZ 2015

55

Elk bezwaarschrift moet volgens mij leiden tot een heroverweging van de bij voor bezwaar vatbare beschikking vastgestelde waarde. Dat is ruimer dan de huidige regel in de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Art. 7:11 Awb bepaalt dat op grondslag van het bezwaar indien dat ontvankelijk is, een heroverweging van het bestreden besluit moet plaatsvinden. Dit houdt in dat bij de heroverweging alleen getoetst moet worden op aangevoerde bezwaren en op nieuwe informatie die naar voren komt. Uiteraard kan het bestuursorgaan tijdens de bezwaarprocedure ook zelf tot de conclusie komen dat de aanslag of beschikking niet juist was en dit corrigeren in de uitspraak op bezwaar. Ik ben mij bewust van het feit dat de vraag of een bezwaar tegen een te lage WOZ-waarde ontvankelijk is enkele malen aan de rechter is voorgelegd. De Rechtbank Den Haag oordeelde op 23 januari 2014 (ECLI:NL:RBDHA:2014:1534), in lijn met de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Gravenhage van 9 februari 2011, Belastingblad 2011/223 (ECLI:NL:GHSGR:2011:BP0105), nog dat de gemeente het bezwaar tegen een te lage WOZ-waarde terecht niet-ontvankelijk had verklaard. Ik meen dat de rechtbank Den Haag in de beslissing van 23 januari 2014 is voorbijgegaan aan enkele wijzigingen in de weten regelgeving die ik verderop in dit artikel noem. 3. Herziening van een te lage WOZ-waarde Met eerbiediging van de hierboven aangehaalde uitspraken zou de gemeente een ‘bezwaar tegen te lage WOZ-waarde’ echter ook kunnen behandelen als een herziening als bedoeld in art. 27 Wet WOZ. Dat kan natuurlijk alleen als duidelijk is dat de WOZ-waarde ook echt beneden het marktniveau op de waardepeildatum ligt. Het bezwaar is dan eigenlijk een ‘verzoek tot herziening’. Ook een herzieningsbeschikking op grond van art. 27 betekent dat de aanslagen met de nieuwe waarde in overeenstemming gebracht moeten worden en dat de afnemers daarover geïnformeerd moeten worden. Dat kan met toepassing van art. 18a AWR. De rechter kan overigens zelf art. 27 niet toepassen, de toepassing is voorbehouden aan de aangewezen ambtenaar die is belast met de heffing van gemeentelijke belastingen. Dit is de lijn waar de Waarderingskamer voor gekozen heeft in haar bericht op haar website dat over dit onderwerp begin maart 2014 is verschenen. Eerder had de Waarderingskamer in de vraagbaak Waardevaststelling in vraag 260 op de vraag hoe een gemeente moet omgaan met een bezwaar waarin de belanghebbende een hogere WOZ-waarde bepleit al het volgende antwoord gegeven: “Als de belanghebbende echter in zijn bezwaarschrift aangeeft dat hij er belang bij heeft dat de gemeente een hogere waarde vaststelt, kan de gemeente, als de waarde inderdaad te laag blijkt te zijn, een beschikking nemen tot herziening van de waarde, volgens artikel 27 van de Wet WOZ. Daarbij moet de gemeente rekening houden met mogelijke gevolgen voor andere (mede)belanghebbenden.”


56

Dit betekent dat bij de beoordeling van een bezwaar tegen een te lage WOZ-waarde zorgvuldig nagegaan moet worden of er ook echt sprake is van een fout. Dit betekent dus ook dat de heffingsambtenaar ook niet lichtzinnig moet honoreren. Bovendien moet hij beoordelen of er medebelanghebbenden zijn die hij met een honorering in een nadeliger positie brengt. Ook de belangen van die eventuele medebelanghebbenden moet hij meewegen in zijn beslissing. 4. Bezwaar ontvankelijk: Argumenten op een rij Nu mijn argumenten waarom een bezwaarschrift tegen een te lage WOZ-waarde wel ontvankelijk is en behandeld moet worden. 1.

Met ingang van 1 januari 2009 heeft de wetgever de Basisregistratie waarde

onroerende zaken10 ingesteld. Op dat moment is ook art. 1 Wet WOZ gewijzigd omdat het toepassingsbereik niet langer beperkt werd tot de belastingheffing. De memorie van toelichting van het desbetreffende wetsvoorstel11 bevat daarvoor de volgende overweging: “De instelling van een BR WOZ brengt een breder gebruik van de WOZ-waarde met zich. Elk bestuursorgaan dat op grond van een wettelijk voorschrift de waarde van een onroerende zaak zoals die op grond van deze wet wordt vastgesteld gebruikt, dient dat waardegegeven uit de BR WOZ te putten en niet bij de burger te vragen. Dat betekent dat de reikwijdte van deze wet aangepast wordt: immers niet langer is de bepaling en de vaststelling van de waarde van in Nederland gelegen onroerende zaken uitsluitend bedoeld ten behoeve van de heffing van belastingen door het Rijk, de gemeenten en de waterschappen. Ook is de verstrekking van de WOZ-waarde opgenomen. Artikel 1, eerste lid, is in die zin aangepast.” Ten gevolge van dit bredere gebruik kunnen er dus ook andere belangen ontstaan dan die van een zo laag mogelijke belastingaanslag. Het is aan de belanghebbende om op dat punt een eigen afweging te maken. 2.

Bij dezelfde wetswijziging is het derde lid van art. 1 vervallen. In het derde lid was de

bepaling opgenomen dat bij wet de toepasselijkheid van de WOZ-waarde voor belastingen van het Rijk, de gemeenten en de waterschappen wordt geregeld. De memorie van toelichting die ik hierboven al eerder noemde bevat daarover de volgende passage: “In de specifieke heffingswetten en -verordeningen is inderdaad aangegeven in welke gevallen de WOZ-waarde wordt toegepast. Daarnaast wordt echter gestreefd naar een breder gebruik van de WOZ-waarde en wordt een wettelijk voorschrift geacht voldoende te zijn voor de verstrekking van de WOZ-waarde aan een bestuursorgaan. Reden om het derde lid van artikel 1 te laten vervallen, te meer daar artikel 104 van 10

Art. II van de Wet van 27 juni 2008 tot wijziging van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, de Wet waardering onroerende zaken en enige andere wetten in verband met de invoering van een basisregistratie inkomen en een basisregistratie waarde onroerende zaken (Stb. 2008, 269). 11

Kamerstukken II 2006/07, 31085 nr. 3, blz. 32 en 33


57

de Grondwet regelt dat belastingen van het Rijk worden geheven uit kracht van een wet en dat belastingen van lokale overheden gedelegeerd kunnen worden aan een lagere dan de formele wetgever.” Hiermee is duidelijk geworden dat de WOZ-waarden ook aan andere bestuursorganen en derden verstrekt kunnen worden en dat daarvan niet altijd het doel belastingheffing hoeft te zijn. 3.

Op 1 januari 2010 zijn banken en verzekeraars in art. 11 Uitvoeringsbesluit

kostenverrekening en gegevensuitwisseling Wet WOZ12 toegevoegd als derden die kennis mogen nemen van de WOZ-waarde in het kader van de beoordeling van een financieringsaanvraag. Daarmee heeft de belanghebbende dus ook een rechtstreeks belang gekregen bij een correcte WOZ-waarde met het oog op een eventuele financieringsaanvraag. De bank zal immers zijn financieringsaanvraag of die van een eventuele koper toetsen aan de WOZ-waarde. Ook ingeval van een renteherziening kan dit spelen. Als het object een overwaarde heeft kan het door de bank verlangde rentepercentage lager zijn. Het risico voor de bank dat zij er onverhoopt bij inschiet als de schuldenaar niet aan zijn verplichtingen kan voldoen is dan namelijk ook lager. De Nota van toelichting op het besluit van 23 december 2009 13 waarmee dit is geregeld meldt daarover onder meer nog het volgende: “Hierbij kan kennisneming van de WOZ-waarde, die geheel onafhankelijk van alle beslissingen over aankoop, verkoop en financiering tot stand komt, een rol spelen om taxatiefraude te voorkomen. Voor de hypotheeknemer (een bank of verzekeraar) is het immers van belang te weten wat de economische waarde van een onroerende zaak, waarop de hypotheek wordt gevestigd, is. Geldverstrekker, koper en verkoper baseren zich op een taxatierapport en als dat rapport een onjuiste inschatting van de waarde bevat, kan dit leiden tot financiële schade omdat de koper niet meer aan zijn verplichtingen van een te hoge lening kan voldoen, de woning verkocht moet worden en de bank met een restschuld blijft zitten. Als objectief vastgestelde waarde kan de WOZ-waarde daarbij rechtstreeks als taxatie van het onderpand worden gebruikt of als toetsing van een op andere wijze bepaalde waarde.” 4.

Verder is nog van belang dat de WOZ-waarde wordt vastgesteld bij een

afzonderlijke voor bezwaar vatbare beschikking die alleen omdat sinds 1 januari 2005 art. 24 lid 9 Wet WOZ dat voorschrijft op het aanslagbiljet gemeentelijke belastingen wordt afgedrukt. Dat het echter een afzonderlijke beschikking is staat in art. 22 lid 1 Wet WOZ. Dat om proceseconomische reden een bezwaarschrift tegen de WOZ-beschikking ook wordt aangemerkt als een bezwaar tegen de aanslag OZB doet mijns inziens aan dit uitgangspunt

12

Besluit van 23 december 2009 tot wijziging van enige fiscale uitvoeringsbesluiten en enkele andere besluiten (Stb. 2009, 615). 13

Stb. 2009, 615, p.27-29.


58

niet af. Een bezwaar tegen een te lage WOZ-waarde is een geval van ‘tenzij het tegendeel blijkt’ als bedoeld in art. 30 lid 2 Wet WOZ. In dit geval is volgens mij ook het verslechteringsverbod (reformatio in peius) niet aan de orde omdat het gaat om een afzonderlijke WOZ-beschikking die wel afgedrukt wordt op een aanslagbiljet, maar geen belastingaanslag is. 5. Recht doen aan de WOZ-paradox Ik pleit wel voor het hanteren van een beleidsregel bij de beoordeling van de vraag of aan een bezwaar tegen een te lage WOZ-waarde tegemoetgekomen kan worden. Dat heeft te maken met de WOZ-paradox. De WOZ-paradox houdt het volgende in: Elke taxatie is een schatting, het woord zegt het al. Bij de WOZ-taxaties is dat geformuleerd als een paradox: De wijze waarop de WOZ-beschikking de waarde presenteert wekt de indruk dat de waarde met een objectieve, rekenkundige benadering is vast te stellen op een exact bedrag. Niets is minder waar. De essentie van waarderen is een zo nauwkeurig mogelijke benadering van de verwachte werkelijkheid. Bij verkoop is de uiteindelijke prijs ook het resultaat van onderhandelingen, de prijs staat daarbij ook niet op voorhand vast. Dit maakt dat de uitkomst van de taxatie zich binnen een zekere bandbreedte van de werkelijkheid bevindt. Binnen deze bandbreedte bevinden zich verschillende bedragen die elk voor zich de marktwaarde kunnen zijn. In het voorgaande schuilt een contradictie. De WOZ-beschikking noemt immers één bedrag, terwijl ook de omliggende bedragen de WOZ-waarde kunnen zijn. Deze tegenstrijdigheid tussen bedrag en bandbreedte, wordt in het rapport ‘Vertrouwen omhoog, bezwaren omlaag’ aangeduid als de ‘WOZ-paradox’14. Eigenlijk zou de passage over de WOZ-paradox moeten staan in elk verweerschrift dat door de gemeente bij een beroepsprocedure wordt ingediend. Wanneer het verschil tussen de oorspronkelijke door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde en het bedrag dat de belanghebbende bepleit (of het bedrag dat na heroverweging wordt geschat) zich bevinden binnen de genoemde bandbreedte, zouden partijen eigenlijk moeten concluderen dat zij het in voldoende mate met elkaar eens zijn. Dit voorkomt misschien ook de kleine waardeverminderingen die ik soms in beslissingen lees en die leiden tot significante administratieve kosten. In die gevallen was de WOZ-waarde helemaal niet fout. De beleidsregel zou er volgens mij op neer moeten komen dat een correctie van een te lage WOZ-waarde in ieder geval pas aan de orde kan zijn als de marktwaarde tenminste 5% met een minimum van € 5000 hoger is dan de WOZ-waarde die bij beschikking is vastgesteld. Het honoreren van een bezwaar tegen een te lage WOZ-waarde of het honoreren van een verzoek om een herzieningsbeschikking betekent dat de belanghebbende meer belasting gaat betalen. Gelet op de andere belangen van belanghebbenden kan hij het voor lief nemen om meer belasting te moeten betalen. Een lager rentepercentage op zijn

14

Dit rapport is verschenen in 2011 en bevat het verslag van een onderzoek dat VNG en Waarderingskamer deden naar de afhandeling van WOZ-bezwaren. Het is ook te vinden op de site van de Waarderingskamer. Versie 1.0 Actualiteiten --- WOZ 2015

59

hypothecaire lening of een betere uitgangspositie bij verkoop van de woning, omdat een potentiële koper minder belemmeringen zal ondervinden bij het verkrijgen van financiering is misschien wel voordeliger! Een hogere WOZ-waarde kan dus zeker in het belang zijn van een belanghebbende. Wie had dat nou kunnen denken toen we twintig jaar geleden met de invoering van de Wet WOZ begonnen? 6. Conclusie Hij mag ook op andere wijze laten weten dat er een fout is gemaakt. Als de waarde inderdaad te laag is, hij belang heeft bij een correctie en een medebelanghebbende niet door die correctie geschaad wordt dan wordt de waarde hoger vastgesteld. Dat kan bij uitspraak op een bezwaarschrift of als ‘herziening op verzoek’. De belanghebbende, de afnemers en de geregistreerde medebelanghebbenden krijgen bericht van de waardeverandering. De WOZ-waarde wint aan kwaliteit en het bredere gebruik neemt verder toe.

3.4

Verpleeg- en verzorgingstehuizen

Een bijzondere groep gemengde objecten betreffen de zogenaamde verpleegen verzorgingstehuizen. Het is u bekend dat een kleine verschuiving in de verhouding woning/niet-woning grote fiscale gevolgen kan hebben, zie ook de WOZ-syllabus 2013. Ook een verlaging van de waarde van het niet-woningdeel kan in enkele gevallen tot gevolg hebben dat het geheel als woning wordt gekwalificeerd. Hieronder is een aantal recente arresten opgenomen welke betrekking hebben op verpleegen verzorgingstehuizen. De Hoge Raad heeft op 15 november 2013 twee arresten gewezen over de gebruikersaanslag OZB van een verpleeghuis. Het verpleeghuis is als niet-woning in de heffing van OZB betrokken. Dat is niet in geschil. In geschil is wel of de onzelfstandige gedeelten van het verpleeghuis onder de woondelenvrijstelling vallen. Het is daarbij de vraag of gedeelten van het verpleeghuis in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden en daarom buiten aanmerking moeten worden gelaten bij de bepaling van de heffingsmaatstaf OZB-gebruik. De Hoge Raad introduceert daarvoor de term ‘in-hoofdzaak-woondelen’ Het gaat om de kamers, de ruimten voor dagverblijf, de keukens, de badkamers en de daarbij horende verkeersruimten. In volgende arresten volgt de Hoge Raad deze lijn.

Hoge Raad: praktische uitgangspunten woondelenvrijstelling OZB-gebruik verzorgingshuis Hoge Raad 15 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1125 en 1126


60

3.3.3 Zoals mede kan worden ontleend aan de conclusie van de Advocaat-Generaal, leidt het bepaalde in artikel 220e van de Gemeentewet ten aanzien van verzorgings- en verpleeghuizen in de praktijk tot velerlei problemen. Daarbij worden door feitenrechters verschillende benaderingen gekozen die niet enkel zijn terug te voeren op onderlinge verschillen tussen die verzorgings- en verpleeghuizen. De aldus ontstane problematiek, die door de regering al werd verwacht maar waarvoor in de wettelijke regeling geen voorziening is getroffen, vraagt om praktisch werkbare uitgangspunten die tot een uniforme rechtstoepassing leiden. De Hoge Raad zal in dit arrest dergelijke uitgangspunten formuleren met het oog op een aantal in de praktijk veel voorkomende problemen. Een zekere ruwheid is daarbij onvermijdelijk. 3.3.4 Verzorgings- en verpleeghuizen kenmerken zich daardoor dat daarin mensen verblijven die vanwege hun behoefte aan verzorging en/of verpleging niet in hun oorspronkelijke woonomgeving kunnen blijven. Hun verblijf in een dergelijk tehuis heeft in het algemeen naar zijn aard geen tijdelijk karakter, en onderscheidt zich daarmee van een verblijf in een ziekenhuis. Het verblijf van duurzame aard in een verzorgings- of verpleeghuis heeft voor deze ‘bewoners’ daarmee het karakter van wonen. Dat komt mede tot uitdrukking doordat zij op dat adres in de gemeentelijke basisadministratie behoren te worden ingeschreven. De omstandigheid dat aan deze bewoners in het tehuis waar zij verblijven naar behoefte hulp, verzorging en verpleging wordt geboden en dat daartoe regels worden gesteld die hun handelingsvrijheid en privacy beperken, neemt niet weg dat het tehuis voor hen dezelfde functies vervult als een woning. Van een dergelijk als wonen aan te merken verblijf van duurzame aard is echter geen sprake in geval van verblijf in een tehuis met het oog op kortdurende behandeling of dagbehandeling. Evenmin is daarvan sprake bij een zogenoemde hospice waarin terminale zorg wordt verleend aan personen met een levensverwachting van ten hoogste enkele maanden. 3.3.5 Het vorenstaande brengt mee dat de gedeelten van een verzorgings- of verpleeghuis die in hoofdzaak eenzelfde functie hebben als de vergelijkbare gedeelten van een woning, zijn aan te merken als gedeelten in de zin van artikel 220e van de Gemeentewet. Die functies betreffen bijvoorbeeld dagbesteding, slapen, zich wassen en eten. Alle ruimten in het tehuis die een dergelijke functie hebben, zijn aan te merken als gedeelten in de zin van artikel 220e van de Gemeentewet. Dat betreft niet alleen de eigen (zit/slaap)kamers van de bewoners, maar ook alle door bewoners gezamenlijk gebruikte ruimten, zoals gemeenschappelijke woonkamers, eetzalen, recreatieruimten, (mede) door bewoners gebruikte keukens en sanitaire ruimten, een en ander met inbegrip van de verkeersruimten die voor de toegang tot die ruimten dienen, zoals gangen, hallen, liften en trappenhuizen. 3.3.6 De hiervoor in onderdeel 3.3.3 geschetste noodzaak om te komen tot praktisch werkbare uitgangspunten brengt mee dat bij de kwalificatie van de hiervoor in 3.3.5


61

bedoelde ruimten de mate van medegebruik daarvan door anderen dan bewoners, zoals het verzorgend, verplegend en overig personeel van de zorginstelling, niet van belang is en daarom niet behoeft te worden onderzocht. Met name dient geen onderscheid te worden gemaakt op grond van de mate van verzorging of verpleging die de bewoners in die ruimten wordt geboden. Ook een gedeelte van een tehuis waar meer intensieve zorg aan de bewoners wordt geboden, kan daarom het karakter hebben van ‘in-hoofdzaak-woondeel’. 3.3.7 Tot de hiervoor in 3.3.5 bedoelde gedeelten behoren niet de gedeelten van het tehuis die (nagenoeg) uitsluitend ten dienste staan aan het personeel van de instelling of derden, zoals kantoorruimten, ‘zusterposten’, en andere ruimten waartoe als regel slechts deze personen toegang hebben, zoals c.v.-ruimten en voorraadkamers. Dit geldt eveneens voor een centrale keuken die (nagenoeg) uitsluitend door personeel van de instelling wordt gebruikt. 3.3.8 Een bijzondere beschouwing verdienen de (nagenoeg) uitsluitend voor revalidatie en (para-)medische zorg gebruikte ruimten. De aard van het gebruik van dergelijke ruimten brengt mee dat zij niet dezelfde functie hebben als gedeelten van een woning. Daarom kan niet worden gezegd dat zij in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Hetzelfde geldt voor in sommige instellingen aanwezige winkels en voor restaurants die mede voor anderen dan bewoners en hun gasten bestemd zijn. 3.3.9 Voor de ondergrond van de opstal geldt dat deze geen andere functie heeft dan de opstal (zie HR 17 september 2010, nrs. 09/02047 en 09/02251, ECLI:NL:HR:2010:BL5650 en ECLI:NL:HR:2010:BL5638, BNB 2011/4 en 5). Dat brengt mee dat de waarde van de ondergrond ook voor de toepassing van artikel 220e van de Gemeentewet aan de waarde van de opstal moet worden toegerekend naar evenredigheid van de waarde van de gedeelten die op de vorenomschreven wijze zijn onderscheiden. 3.3.10 Voor de ongebouwde gedeelten van de onroerende zaak geldt eveneens hetgeen is beslist in de hiervoor in 3.3.9 vermelde arresten; zie de onderdelen 4.3.1 en 4.3.2 daarvan. Tot die onbebouwde gedeelten behoren eveneens parkeerterreinen. De waarde van voor algemeen gebruik aangewezen parkeerterreinen wordt aldus als regel eveneens naar evenredigheid toegerekend, ongeacht het feitelijke gebruik door (gasten van) bewoners dan wel personeelsleden. Indien gedeelten van een parkeerterrein uitdrukkelijk zijn aangewezen om enkel te worden gebruikt door personeel van het tehuis, wordt de waarde van die gedeelten niet met toepassing van artikel 220e van de Gemeentewet buiten aanmerking gelaten. Dit is wel het geval ten aanzien van gedeelten van een parkeerterrein die uitdrukkelijk zijn aangewezen voor uitsluitend gebruik door bewoners en/of hun gasten. De waarde van parkeergarages moet op dezelfde wijze worden toegerekend.


62

3.3.11 De aard van de onderhavige regeling, die leidt tot een vermindering van de heffingsgrondslag, brengt mede dat een belanghebbende die aanspraak maakt op toepassing ervan, de feiten moet stellen en, bij betwisting door de wederpartij, moet bewijzen waaruit met inachtneming van het vorenstaande volgt welke gedeelten van de onroerende zaak als ‘in-hoofdzaak-woondelen’ zijn aan te merken.

Art. 220e Gemeentewet (tekst 2009). Verpleeg- en verzorgingshuizen. Welke gedeelten zijn 'in-hoofdzaak-woondelen'? Hoge Raad 20-dec-2013 nr. 12/03701 ECLI:NL:HR:2013:1786 Beoordeling van de in het incidentele beroep voorgestelde middelen 5.1. Het eerste middel betoogt dat het Hof ten aanzien van de gangen ten onrechte heeft getoetst of deze volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Dit middel slaagt. Voor de toepassing van artikel 220e van de Gemeentewet gaat het erom of gedeelten van de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak - en dus niet: volledig - dienstbaar zijn aan woondoeleinden (zie ook onderdeel 3.3.2 van het arrest van 15 november 2013). 6 Slotsom Gelet op hetgeen hiervoor in onderdeel 5.1 is overwogen kan ’s Hofs uitspraak niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen voor een nieuwe behandeling van dit geschilpunt, met inachtneming van hetgeen in onderdeel 3.3 van het arrest van 15 november 2013 is overwogen.

Art. 220a, lid 2, en art. 220e Gemeentewet. Verpleeg- en verzorgingshuizen. Samenhang tussen beide artikelen. Toepassing HR BNB 2014/52. Ook entrees in hoofdzaak dienstbaar aan woondoeleinden. Hoge Raad 6-jun-2014 nr. 13/02504 CLI:NL:HR:2014:1326 3 Beoordeling van de middelen 3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. De onroerende zaak betreft woonzorgcentrum “[F]” te [Q] (hierna: het woonzorgcentrum). Het woonzorgcentrum bestaat uit twee afzonderlijke gebouwen, te weten het hoofdgebouw en het tweede gebouw, enige bijgebouwen en een tuin. De oppervlakte van het hoofdgebouw en het tweede gebouw gezamenlijk bedraagt 2932,71 m2. Het woonzorgcentrum is één onroerende zaak in de zin van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ). De waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet WOZ is vastgesteld bedraagt € 3.313.000.


63

Bij belanghebbende zijn verzorgenden en verpleegkundigen in dienst die, naar de individuele behoefte van de bewoners, (verpleegkundige) zorg verlenen. In totaal bewonen 40 personen het woonzorgcentrum en zijn er 20 fte verzorgenden/ verpleegkundigen. Behoudens hier niet van belang zijnde uitzonderingen verblijven de bewoners van het woonzorgcentrum daar duurzaam. De bewoners zijn in de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens ingeschreven op het adres van het woonzorgcentrum. Behoudens een enkele uitzondering staat aan de bewoners van het woonzorgcentrum niet elders een woning voor duurzaam verblijf ter beschikking. Het hoofdgebouw, heeft een hoofdentree, personeelsruimten, technische ruimten en enige facilitaire ruimten zoals werkkasten en een linnenkamer. Daarnaast bestaat het hoofdgebouw uit vier woonclusters. Iedere wooncluster bestaat uit een aantal appartementen en een gemeenschappelijke woonkamer. De appartementen zijn gelegen aan zogenoemde - overdekte - woonstraten en beschikken alle over een woon/slaapkamer met eenvoudige keukenfaciliteiten, een badkamer met toilet en een kleine berging. Enkele appartementen hebben een afzonderlijke slaapkamer. De appartementen zijn voorzien van aansluitingen voor radio, televisie en geluidsapparatuur. Zij zijn afsluitbaar en hebben een eigen deurbel en een brievenbus. De appartementen zijn volledig door de bewoners zelf ingericht. De gemeenschappelijke woonkamers hebben een oppervlak van ongeveer 90 m² en zijn uitgerust met keukenfaciliteiten. Het tweede gebouw, heeft gelijksoortige ruimten als het hoofdgebouw. De acht appartementen in dit gebouw hebben alle een afzonderlijke slaapkamer en woonkamer. Het hoofdgebouw bevat een logeerkamer waarin personen die niet ingeschreven zijn op het adres van het woonzorgcentrum, tijdelijk worden opgenomen, vaak in verband met ziekte of afwezigheid van hun mantelzorgers. 3.2 Voor het Hof was, voor zover in cassatie van belang, in geschil of het woonzorgcentrum moet worden aangemerkt als een niet-woning en, bij bevestigende beantwoording van die vraag, naar welke heffingsmaatstaf de aanslag OZB-gebruik moet worden opgelegd. Het Hof heeft geoordeeld dat de woonstraten meer dan incidenteel tevens gebruikt worden in verband met het verlenen van (verpleegkundige) hulp en dat van die ruimten niet kan worden gezegd dat zij dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Dat oordeel geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en kan overigens als van feitelijke aard in cassatie niet op juistheid worden getoetst. Het is ook niet onbegrijpelijk. Daaruit volgt dat minder van 70 percent van de onroerende zaak kan worden toegerekend aan delen die tot woning dienen dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden, zodat de onroerende zaak niet in hoofdzaak tot woning dient als bedoeld in artikel 220a, lid 2, van de Gemeentewet. Hieraan doet niet af dat voor de bepaling van de heffingsmaatstaf als bedoeld in artikel 220e van de Gemeentewet meer dan 70 percent van de waarde is toe te rekenen aan gedeelten die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan


64

woondoeleinden. Niet juist is de opvatting in het middel dat ook sprake is van een woning in de zin van artikel 220a, lid 2, van de Gemeentewet in het geval dat bij de toepassing van artikel 220e meer dan 70 percent van de waarde buiten aanmerking blijft. Het arrest HR 15 november 2013, nr. 11/05565, ECLI:NL:HR:2013:1125, BNB 2014/52 (hierna: het arrest BNB 2014/52) zag, zoals in onderdeel 3.3.2 van dat arrest is vooropgesteld, op de toepassing van artikel 220e van de Gemeentewet. Dit middel faalt derhalve. 3.3 Zoals in onderdeel 3.3.5 van het arrest BNB 2014/52 is overwogen worden tot de gedeelten die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden, ook gerekend verkeersruimten zoals gangen, hallen, liften en trappenhuizen, die dienen voor de toegang tot (zit/slaap)kamers van de bewoners en alle door bewoners gezamenlijk gebruikte ruimten, zoals gemeenschappelijke woonkamers, eetzalen, recreatieruimten, (mede) door bewoners gebruikte keukens en sanitaire ruimten. Dat geldt bij de onderhavige zaak niet alleen voor de woonstraten, maar ook voor de hoofdentrees van de beide gebouwen. Deze hoofdentrees heeft het Hof voor de toepassing van artikel 220e van de Gemeentewet ten onrechte buiten aanmerking gelaten. Het daarop gerichte middel slaagt derhalve. 3.4 Gelet op hetgeen onder 3.3. is overwogen kan ’s Hofs uitspraak niet in stand blijven. De Hoge Raad kan de zaak afdoen. Uitgaande van de voor het Hof niet betwiste en in cassatie onbestreden oppervlakten en waarden van de hoofdentrees berekent het middel de waarde van de gedeelten die ingevolge artikel 220e van de Gemeentewet buiten aanmerking wordt gelaten op 88 percent van de heffingsmaatstaf. De maatstaf voor de heffing van de gebruikersbelasting van de onroerendezaakbelastingen dient daarom te worden vastgesteld op 12 percent van € 3.313.000 is € 397.560.

3.5

Agrarisch onroerende zaken

Hierna volgen enkele uitspraken over objecten in het buitengebied. Bijzonder is de uitspraak van het Hof Den Haag over de cultuurgrondvrijstelling: deze uitspraak heeft betrekking op de overdrachtsbelasting en wijkt volledig af van de vaste jurisprudentie zoal wij die kennen in het kader van het Uitvoeringsbesluit uitgezonderde objecten Wet WOZ.

Ondergrond schuur/silo valt onder de cultuurgrondvrijstelling Hof Den Haag, 8 november 2013 (gepubliceerd 13 januari 2014), ECLI:NL:GHDHA:2013:4223 Hof Den Haag heeft geoordeeld dat de cultuurgrondvrijstelling in de overdrachtsbelasting ook kan zien op een erf en ondergrond van een schuur/silo. Deze delen moeten dan wel dienstbaar zijn aan de exploitatie van landbouw en zij mogen geen privédoeleinden dienen. Het Hof constateerde dat ook het erf en de ondergrond landbouwdoeleinden en geen Versie 1.0 Actualiteiten --- WOZ 2015

65

privédoeleinden dienden. Op basis van de wetsgeschiedenis was daarom de cultuurgrondvrijstelling wel van toepassing. Staatssecretaris heeft beroep in cassatie ingesteld.

Werkelijke stichtingskosten in vergelijking met stichtingskosten volgens de kengetallen in de taxatiewijzer agrarisch Hof Arnhem-Leeuwarden 23-apr-2014 nr. 13/00932 Het Hof verlaagt waarde van een akkerbouwbedrijf vanwege stichtingskosten van een bewaarplaats en werktuigenberging die veel lager zijn dan de kengetallen van de agrarische taxatiewijzer. X is eigenaar van een akkerbouwbedrijf met bedrijfswoning. Onderdeel van het bedrijf zijn een bewaarplaats en een werktuigenberging. De gemeente heeft de waarde van het bedrijf voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 309.000,-. De Rechtbank heeft in beroep de waarde verlaagd naar € 285.000,-. De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende betoogt in hoger beroep onder meer dat met betrekking tot de bewaarplaats productventilatie, bovengronds, metaal, van 84 m² (hierna: de bewaarplaats) en de werktuigenberging/wagenloods van 300 m² (hierna: de werktuigenberging) moet worden uitgegaan van de in 1996 en 2009 geïnvesteerde bedragen van respectievelijk € 9.075 en € 15.000, verminderd met de afschrijvingen. 4.4 Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof heeft daarbij in aanmerking genomen dat de heffingsambtenaar uitsluitend heeft getaxeerd met de landelijke Taxatiewijzers en de daaruit voortvloeiende waarde niet heeft getoetst aan verkopen van min of meer vergelijkbare objecten rondom de waardepeildatum of een onderzoek daarnaar heeft gedaan. Dit klemt temeer omdat de heffingsambtenaar geen verklaring heeft kunnen geven waarom de uit de Taxatiewijzer voortvloeiende waarden voor de bewaarplaats (€ 15.876) en de werktuigenberging (€ 36.900) zo ver boven de stichtingskosten liggen. 4.5 Het voorgaande betekent overigens niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). 4.6 Belanghebbende heeft de door hem bepleite waarde van € 285.000 onder meer onderbouwd met de verwijzing naar de in 1996 en 2009 geïnvesteerde bedragen voor de bewaarplaats en de werktuigenberging van respectievelijk € 9.075 en € 15.000 en de afschrijvingen daarover. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende in zijn bewijslast is geslaagd. Het Hof heeft daarbij het volgende in aanmerking genomen. In de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde is een bedrag van € 52.776 toegekend aan de Versie 1.0 Actualiteiten --- WOZ 2015

66

bewaarplaats en de werktuigenberging. Het verschil tussen de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 309.000 en de door belanghebbende bepleite waarde van € 285.000 bedraagt € 24.000. Gelet op de stichtingskosten en het bouwjaar van de bewaarplaats en de werktuigenberging acht het Hof aannemelijk dat de waarde daarvan, zoals deze onderdeel uitmaakt van de totale waarde van de onroerende zaak, niet meer bedraagt dan € 28.776 (= € 52.776 - € 24.000).

Weiland in gebruik bij naburige boer leidt tot toepassing cultuurgrondvrijstelling: geen sprake van exploitatie recreatieterrein bij verkoop staanplaatsen op terrein zonder centrale voorzieningen. Hof Arnhem-Leeuwarden 28-jan-2014 nr. 13/00165 t/m 13/00190 ECLI:NL:GHARL:2014:666 X is eigenaar van recreatiepark bestaande uit een in onbewoonbare staat verkerende woonboerderij, een weiland en een perceel grond. Aan x zijn 26 aanslagen opgelegd ter zake van de eigendom van onroerende zaken. Het betreft: a-straat 26 € 259.000, b-straat 1 GRON € 1.002.000 en 24 aanslagen voor objecten b-straat met heffingsgrondslagen van € 35.000 tot € 74.000. 2.1 Belanghebbende was eigenaar van de onroerende zaken aan de [b-straat] 1 en [astraat] 26 te [L], plaatselijk bekend als recreatiepark “[E]” (hierna: het recreatiepark). Het recreatiepark bestaat uit een in onbewoonbare staat verkerende woonboerderij aan de [astraat] 26 met 10.000 m² agrarische grond (hierna: de woonboerderij), een weiland met een oppervlakte van 55.000 m² (hierna: het weiland) en een perceel grond. Op dit perceel grond zijn genummerde en met haagjes afgescheiden kavels gemaakt die zijn bestemd om, na verkoop door belanghebbende, chalets op te plaatsen. Op de kavels zijn daartoe funderingen en nutsvoorzieningen aangebracht. In totaal zijn er vierenveertig kavels gemaakt waarvan er vóór 2011 twintig zijn verkocht aan derden. Belanghebbende is eigenaar van de resterende vierentwintig kavels, waarvan tweeëntwintig kavels onbebouwd zijn en twee bebouwd (hierna tezamen: de kavels). Op het perceel grond is voorts bestrating aangelegd en zijn waterpartijen gemaakt. Hierna wordt het perceel grond met uitzondering van de kavels aangeduid als: de infrastructuur. De infrastructuur heeft een oppervlakte van 11.851 m² en is in gebruik bij belanghebbende en de eigenaren van de reeds verkochte kavels. Op het recreatiepark zijn geen centrale voorzieningen, zoals sanitair, een winkel of horeca aanwezig. 2.2 Het weiland is omheind en in gebruik bij een naburige boer die er regelmatig schapen op laat grazen. 2.3 Bij koopovereenkomst van februari/maart 2012 heeft belanghebbende voor € 625.000 aan [F] BV het recreatiepark verkocht, waarbij van de koopsom € 125.000 aan de Versie 1.0 Actualiteiten --- WOZ 2015

67

woonboerderij is toe te rekenen. De notariële levering heeft plaatsgevonden op 6 maart 2012. 2.4 De Rechtbank heeft geoordeeld dat de onroerende zaken juist zijn afgebakend, dat de cultuurgronduitzondering niet van toepassing is en dat de vastgestelde waarde door de heffingsambtenaar niet aannemelijk is gemaakt. De Rechtbank heeft de waarde verminderd tot de door belanghebbende voorgestane waarde van € 675.000. Objectafbakening 4.1 Belanghebbende betoogt dat de kavels ten onrechte als aparte objecten zijn afgebakend. Ingevolge artikel 16, aanhef, onderdeel d of e, van de Wet WOZ, vormen de kavels en de infrastructuur één object, aldus belanghebbende. Zij voert hiertoe aan dat er sprake is van een aangesloten eigendom zonder dat er gebruikersgrenzen doorheen lopen en dat het als één object is verkocht. 4.2 De heffingsambtenaar heeft de kavels als afzonderlijke objecten aangemerkt. De infrastructuur en het weiland heeft hij tezamen als één object aangemerkt, dat op de WOZbeschikking staat vermeld als [b-straat] 1 GRON (€ 1.002.000). 4.5 Het Hof ziet zich allereerst gesteld voor de vraag of de kavels blijkens hun indeling bestemd zijn om elk als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het Hof neemt in aanmerking dat de kavels zijn genummerd en afgescheiden met haagjes, funderingen en nutsvoorzieningen zijn aangebracht en dat elke kavel afzonderlijk bestemd is voor de verkoop (zie 2.1). Naar het oordeel van het Hof vormt elke kavel een gedeelte van een eigendom dat blijkens indeling is bestemd om afzonderlijk te worden gebruikt. Vervolgens zal het Hof toetsen of de kavels een samenstel vormen als bedoeld in letter d van artikel 16 van de Wet WOZ, nu deze bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn. Naar de omstandigheden beoordeeld, behoren de kavels naar het oordeel van het Hof niet bij elkaar, waarbij het Hof in aanmerking neemt dat elke kavel afzonderlijk bestemd is voor de verkoop. Naar het oordeel van het Hof is ook onderdeel e van artikel 16 van de Wet WOZ niet van toepassing aangezien er geen centrale voorzieningen aanwezig zijn (zie 2.1) waardoor er geen sprake is van een recreatieterrein dat als zodanig wordt geëxploiteerd. Dat er een beheerder is die verantwoordelijk is voor het onderhoud van het recreatiepark en belanghebbende exploitatiekosten maakt voor het recreatiepark leidt niet tot een ander oordeel. 4.6 Aangezien de kavels derhalve niet als één object kunnen worden aangemerkt, faalt ook het betoog van belanghebbende dat de kavels en de infrastructuur één object vormen. 4.7 De heffingsambtenaar betoogt dat de infrastructuur en het weiland één object vormen. Het Hof is van oordeel dat de infrastructuur en het weiland blijkens hun indeling ieder


68

bestemd zijn om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt (artikel 16, onderdeel c, van de Wet WOZ). Van een samenstel als bedoeld in onderdeel d van artikel 16 van de Wet WOZ is naar het oordeel van het Hof geen sprake nu de boer de gebruiker is van het weiland (zie 2.2) en belanghebbende en de eigenaren van de reeds verkochte kavels de gebruikers zijn van de infrastructuur (zie 2.1). Ten slotte is het Hof van oordeel dat onderdeel e van genoemd artikel niet van toepassing is omdat er geen sprake is van een recreatieterrein dat als zodanig wordt geëxploiteerd (zie 4.5). Het Hof komt tot de conclusie dat de infrastructuur en het weiland niet één object vormen. 4.12 Het Hof stelt voorop dat de cultuurgronduitzondering van toepassing is als belanghebbende aannemelijk maakt dat de cultuurgrond door de gebruiker op de waardepeildatum 1 januari 2010 wordt aangewend voor diens bedrijfsmatige exploitatie ten behoeve van de landbouw. Van bedrijfsmatige exploitatie is sprake indien met een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid aan het maatschappelijk productieproces wordt deelgenomen met het oogmerk om daarmee winst te maken. 4.13 Het ontbreken van een agrarische bestemming van de cultuurgrond hoeft niet in de weg te staan aan toepassing van de cultuurgronduitzondering.

3.6

Invloed overdrachts- en verkrijgingsfictie op waardering verhuurd kantoorpand

De Wet WOZ schrijft voor dat de waarde moet worden bepaald met inachtneming van de zogenaamde overdrachtsfictie en de verkrijgingsfictie. Heeft een verhuurd object een hogere WOZ-waarde dan een leegstaand pand? Onderstaand is jurisprudentie opgenomen met betrekking tot deze kwestie.

Art. 17, lid 2, Wet WOZ. Invloed overdrachts- en verkrijgingsfictie op waardering verhuurd kantoorpand Hoge Raad 25-apr-2014 nr. 13/04068 ECLI:NL:HR:2014:982 WOZ-waarde komt door ficties niet overeen met transactieprijs waarbij prijsvorming beïnvloed is door bestaande huurcontracten. X is sinds 2010 eigenaar van een in 2000 nieuw opgeleverd kantoorpand. De vorige eigenaar heeft het kantoorpand verhuurd aan de Staat der Nederlanden. Het huurcontract liep tot 1 juli 2010. In augustus 2009 is de huur verlengd voor een periode van vijf jaar met optie tot verlenging. Daarbij is onder meer overeengekomen dat gedurende de eerste negen maanden, derhalve van 1 juli 2010 tot en met 31 maart 2011, geen huur verschuldigd is. Belanghebbende heeft de onroerende zaak gekocht voor een bedrag van € 18.600.000. De onroerende zaak is op 21 mei 2010 aan belanghebbende geleverd. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de waarde van de onroerende zaak Versie 1.0 Actualiteiten --- WOZ 2015

69

voor het jaar 2011 naar de waardepeildatum 1 januari 2010 vastgesteld op € 18.410.000. Het Hof heeft geoordeeld dat de waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Het heeft daartoe onder meer overwogen dat het partijen niet volgt in hun eensluidend standpunt dat in verband met de ficties die in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ besloten liggen, rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat het object is verhuurd en dat waardering in onverhuurde staat - in de regel - leidt tot een lagere waarde. Als de potentiële koper een belegger is valt niet in te zien dat de verhuurde staat van een object voor de toepassing van de Wet WOZ als een waardeverminderende factor moet worden aangemerkt, aldus het Hof. De Hoge Raad: Het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is als volgt toegelicht: “Het waarderingsvoorschrift, zoals dat is neergelegd in het tweede lid, bevat twee ficties. Enerzijds wordt namelijk verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt bij de waardebepaling dus van een overdrachtsfictie en van een verkrijgingsfictie uitgegaan. De eerste fictie veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom, ook al zou in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht of van vruchtgebruik rusten. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44) De aldus omschreven strekking van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ brengt mee dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Zou dat wel gebeuren dan zouden immers de WOZ-waarden van overigens identieke beleggingspanden van elkaar verschillen, enkel omdat de inhoud van de lopende huurcontracten onderling verschilt of omdat het ene pand wel verhuurd is en het andere leeg staat. Dat is in strijd met de objectivering die met de ficties van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is beoogd. De vereiste waardering naar objectieve maatstaven wordt, ook in geval van panden waarvoor beleggers de beste gegadigden zijn, bereikt door ervan uit te gaan dat het pand op de waardepeildatum vrij opleverbaar wordt verkocht aan de meestbiedende gegadigde (zie HR 22 april 1981, nr. 20339, BNB 1981/175). Gelet op hetgeen door het Hof is overwogen is het Hof uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting omdat het voor de waardebepaling op de voet van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is uitgegaan van de verkoopprijs die is tot stand gekomen met inachtneming van


70

de op de waardepeildatum bestaande huurovereenkomst. Het middel slaagt derhalve. Het hiervoor overwogene brengt overigens niet mee dat verkoopprijzen van verhuurde onroerende zaken bij de waardebepaling op grond van de Wet WOZ zonder meer buiten beschouwing moeten blijven. De mogelijkheid bestaat immers dat aan die verkoopprijzen marktgegevens kunnen worden ontleend die van nut kunnen zijn bij de vaststelling van de waarde met toepassing van de ficties van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ.


71

4

Actualiteiten in burgerparticipatie

In het Werkplan van de Waarderingskamer voor het jaar 2014 wordt op verschillende plaatsen aandacht geschonken aan de ontwikkeling in burgerparticipatie. Het uitgangspunt van deze ontwikkeling is dat nieuwe mogelijkheden op het terrein van burgerparticipatie nieuwe kansen biedt. Onderstaand is een tweetal voorbeelden uit het werkplan opgenomen dat deze ontwikkelingen illustreert. Voorbeeld 1: Het kwaliteitsbeeld van gemeenten (Werkplan 2014, p. 5) Sinds de invoering van de Wet waardering onroerende zaken is er sprake geweest van een continue verbetering van de kwaliteit van de uitvoering daarvan door gemeenten. Dit kwam tot uitdrukking in een telkens dalend percentage bezwaarschriften en een toenemend percentage gemeenten dat onze kwaliteitsbeoordeling “naar behoren” of “goed” kreeg. Ook hier is echter een kentering in opgetreden. De afgelopen twee herwaarderingen waren de eerste sinds de invoering van de Wet WOZ waarbij het percentage bezwaarschriften niet langer daalde en zelfs weer licht steeg. Desondanks blijft het feit dat ruwweg 97% van de WOZ-beschikkingen wordt geaccepteerd. Het percentage bezwaarschriften is echter geen goede graadmeter voor de kwaliteit van de WOZ-uitvoering. Er zijn immers veel factoren die ervoor zorgen dat een belanghebbende besluit om al dan niet bezwaar te maken. De kwaliteit van de WOZ-beschikking is er daar slechts één van. Wij hanteren ons Algemeen Oordeel over de WOZ-uitvoering als graadmeter voor de kwaliteit. Op basis van onze eigen oordeelsvorming constateren wij dat de kwaliteit bij een aantal gemeenten achteruit gaat. Het percentage gemeenten dat onze beoordeling “naar behoren” of “goed” krijgt daalt de laatste jaren. Wij vinden dat 95% van de gemeenten een dergelijk oordeel zou moeten hebben. Eind 2011 voldeed 90% van de gemeenten aan dit niveau. Begin oktober 2013 bedraagt dit percentage 79%. Wij richten onze inspanningen erop dat het niveau van 2011 weer wordt gehaald. Wij verwachten dat dit enige jaren vergt. Hierbij moet worden aangetekend dat gemeenten doorgaans niet slechter zijn gaan werken. Wat in een stijgende markt, die de WOZ zo lang gekenmerkt heeft, een voldoende inspanning was om tot kwalitatief goede taxaties te komen, is dat in de dalende markt met veranderende marktvoorkeuren van de laatste jaren niet meer. Gemeenten moeten meer doen om tot kwalitatief goede taxaties te komen. In deze tijden van bezuinigingen knelt dat eens te meer. Maar daar staat tegenover dat er ook diverse initiatieven zijn waaruit blijkt dat bij de WOZ-uitvoering mogelijkheden zijn voor "meer doen met minder geld". Wij dragen bij aan het ontwikkelen en (breed implementeren van dit soort initiatieven. Concrete voorbeelden hiervan zijn de "doorbraak in dienstverlening" initiatieven waarbij de belanghebbende zelf een belangrijke rol krijgt in het controleren van gegevens en de afstemming van werkzaamheden voor de bijhouding van gemeentelijke (basis)registraties op terrein van vastgoed (BAG, BGT, objectkenmerken WOZ, beheer openbare ruimte, etc.). Het blijkt dat dergelijke initiatieven ook een positieve invloed hebben op het vertrouwen van


72

burgers, waardoor gemeenten, bijvoorbeeld via politieke kanalen, ook gevraagd wordt vooral met dit soort initiatieven mee te doen. Voorbeeld 2: Het vertrouwen bij burgers en bedrijven (Werkplan 2014, p. 12) Het percentage bezwaarschriften mag dan zijn gestegen, met 3% is het nog altijd relatief laag. Het betekent immers ook dat 97% van de beschikkingen wordt geaccepteerd. Dit betekent echter nog niet dat men ook vertrouwen heeft in de WOZ-waarde. Onderzoeken naar het vertrouwen dat eigenwoningbezitters in de WOZ hebben, leiden tot de conclusie dat dit vertrouwen nog altijd laag is (TNS NIPO, 2011). Het door de VNG en de Waarderingskamer onder gemeenten uitgevoerde onderzoek naar de afhandeling van bezwaarschriften (Vertrouwen omhoog, bezwaren omlaag, 2011) leert dat het vertrouwen van belanghebbenden stoelt op drie pijlers: kwaliteit, inzicht en acceptatie. Voor kwalitatief goede WOZ-waarderingen zijn goede gegevens, die aansluiten bij de markt, van cruciaal belang. Om die reden hebben wij de kwaliteit van de objectkenmerken tot speerpunt benoemd. Belanghebbenden moeten ook inzicht hebben in de wijze waarop de WOZ-waarde tot stand komt. Het taxatieverslag is hierin een zeer belangrijk instrument. Wij letten erop of gemeenten kwalitatief goede taxatieverslagen verstrekken en bij alle objecten onderbouwende gegevens beschikbaar hebben. Verder stimuleren wij dat zij op een open, transparante en informele wijze met belanghebbenden communiceren. In 2014 herhalen wij daarom ons onderzoek onder gemeenten naar de ervaringen met informele contacten tussen gemeenten en belanghebbenden. Op dit moment kent de Wet WOZ nog beperkingen ten aanzien van de kenbaarheid van de WOZ-waarde van andere objecten. Naar verwachting zal in 2014 de WOZ-waarde van woningen openbaar worden. De wetgeving is aanvaard, de beoogde invoeringsdatum is 1 juli 2014. Dat besluit moet nog worden genomen. Met deze openbaarheid wordt een invulling gegeven aan de behoefte van veel belanghebbenden om vast te kunnen stellen of hun object in vergelijking met andere objecten van hun keuze goed is gewaardeerd. In 2014 zullen wij voorbereidingen treffen om ervoor te zorgen dat deze openbaarheid via de Landelijke Voorziening WOZ kan worden ondersteund. De technische realisatie van het loket voor de openbare WOZ-waarde is in de tweede helft van 2013 gestart. Steeds meer gemeenten nemen initiatieven om de transparantie van de WOZ te vergroten en burgers te betrekken bij het stand komen van “hun” WOZ-waarde. Wij volgen deze initiatieven met grote interesse en stimuleren deze waar dat kan. Wij houden daarbij ook oog voor de aan de WOZ ten grondslag liggende beginselen, zoals het gelijkheidsbeginsel. Dit betekent dat de gemeentelijke heffingsambtenaar altijd het laatste woord moet hebben bij de vaststelling van de WOZ-waarde.


73

De wijze waarop en het tempo waarin bezwaarschriften worden afgehandeld, is van doorslaggevende betekenis voor het vertrouwen van de betrokken belanghebbenden. In 2012 hebben wij de kwaliteitseisen vastgesteld, waaraan de bezwaarafhandeling moet voldoen. Wij constateren dat nog altijd veel bezwaren buiten de wettelijke termijn worden afgedaan. Dit is toegestaan mits de belanghebbende daarmee heeft ingestemd. In 2014 zullen wij ook letten op de mate waarin de gemeente bij de afhandeling van de bezwaren voldoet aan de geldende kwaliteitseisen. Niet alleen de gemeenten, maar ook de toezichthouder moet transparant zijn. Om die reden publiceren wij de resultaten van ons toezicht per gemeente op onze website. Alle acties hebben tot doel het vertrouwen in de WOZ te bevorderen. Dit is ook de missie van de Waarderingskamer. De laatste meting van dit vertrouwen is gedaan in 2011. In 2014 laten wij een herhalingsonderzoek naar het vertrouwen van eigen woningbezitters in de WOZ uitvoeren. In de syllabus VastgoedCert Hercertificering 2014, Werkkamer WOZ is voor de tweede hercertificeringsdag onder andere onderstaande tekst opgenomen over de informele aanpak bij de WOZ-uitvoering. Omdat een belangrijk deel van de WOZ-gecertificeerden gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheden van het cafetariamodel, bestaat de kans dat zij geen kennis hebben genomen van deze tekst. Om deze reden is een gedeelte van dit onderdeel dit jaar opnieuw opgenomen bij de eerste dag hercertificering.

4.1

De informele aanpak bij WOZ-uitvoering

Al jarenlang wordt de formele behandeling van klachten bezwaarprocedures zeer slecht gewaardeerd door de burger: het behoort tot de top-10 van knelpunten die burgers in de publieke dienstverlening aandragen. Een bezwaarprocedure brengt voor de burger veel administratieve lasten met zich mee. Niet alleen vanuit dit perspectief biedt een informele aanpak mogelijkheden. Ook draagt zo’n aanpak bij aan een efficiëntere en effectievere overheid en is het een voorwaarde voor behoorlijk bestuur. Met ‘de informele aanpak’ wordt bedoeld dat een ambtenaar bij een aanvraag, zienswijze, klacht of bezwaarschrift snel en persoonlijk contact opneemt met de burger. Hiervoor gebruikt hij of zij communicatieve vaardigheden en weet wat de effecten hiervan zijn op het communicatieproces. Door samen met de burger in gesprek te gaan, kan al veel ergernis worden weggenomen. Door het persoonlijke contact zoekt de ambtenaar samen met de burger naar een oplossing. Om vertrouwen te bieden en ervoor te zorgen dat overheidsbesluiten beter aanvaard worden is het nodig om burgers goed te informeren. Zij willen begrijpen waarom een bepaald besluit is genomen en willen ervaren dat er een eerlijke afweging heeft plaatsgevonden. Goede informatie en communicatie is hierbij essentieel. In sommige gevallen blijkt een Versie 1.0 Actualiteiten --- WOZ 2015

74

bezwaarprocedure overbodig en komt men er samen uit. De aanpak verandert hierdoor van een proceduregerichte aanpak naar een proactieve en oplossingsgerichte aanpak. Prettig contact met de overheid Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties is een onderzoek gestart naar de mogelijkheden en effecten van een informele aanpak bij bezwaarprocedures (2007). Naar aanleiding van de positieve uitkomsten is in 2009 een landelijke pilot gestart ‘Prettig contact met de overheid’. Inmiddels zijn de effecten van de informele aanpak in zowel het primaire besluitvormingsproces als gedurende de bezwaarfase in kaart gebracht. Hieruit blijkt dat door de informele aanpak er structurele efficiencywinsten te behalen zijn. Uit diagram 1 is af te lezen dat de informele aanpak veel positieve effecten tot gevolg heeft: de kosten voor de overheid gaan omlaag, burgers en bedrijven besteden minder tijd aan klachten en bezwaren en het aantal bezwaar- en beroepsprocedures vermindert. Tegelijkertijd neemt de tevredenheid over de aanpak toe bij zowel de ambtenaar als de burger. Diagram 1 - Effecten van informele aanpak bij klachten en bezwaren


75

Casus 1: Voorbeeld van de informele aanpak U krijgt onderstaande brief op uw bureau. Wat zou u normaal gesproken met deze brief doen? En wat zou u doen wanneer u werkt volgens de informele aanpak?

Geachte heer, mevrouw, Graag wil ik reageren op de aanslag met nummer 0123456789. U geeft aan dat de WOZwaarde 10% ten opzichte van vorig jaar is gestegen. Voor mij is dit onbegrijpelijk. De huizenprijzen zijn het afgelopen jaar minimaal met 5% gedaald. Hoe is dit mogelijk? Met vriendelijke groet, De heer Huizer 06 - 22210058

4.1.1

Formeel en informeel contact

Voordat we ingaan op het theoretisch kader van communicatie is het van belang de informele aanpak voor wat betreft de WOZ nog nader onder de loep te nemen. Bij de uitvoering van de WOZ kennen we de volgende formele contacten:  belastingaanslag / WOZ-beschikking;  taxatieverslag;  bezwaarschrift;  hoorzitting (die wel een informeel karakter kan hebben);  uitspraak op het bezwaarschrift. Informeel contact is aanvullend op deze vormen van formeel contact. Door informeel contact kunnen niet alle bezwaren voorkomen worden, maar het is wel mogelijk om door de informele aanpak de drijfveren van een burger om bezwaar te maken te beïnvloeden. Veelgenoemde drijfveren zijn: Onbekendheid Veel burgers weten niet wat zij jaarlijks betalen. Bij het ontvangen van de jaarlijkse aanslag ontstaan direct vele vragen. De onbekendheid van de wijze waarop de OZB tot stand komt speelt een grote rol. Ambtelijk en juridisch taalgebruik De correspondentie die plaatsvindt rondom de lokale belastingaanslag dan wel bij de bezwaarprocedure staat vaak bol van ambtelijk en juridisch taalgebruik. Een burger die Versie 1.0 Actualiteiten --- WOZ 2015

76

vragen heeft en duidelijkheid wil, zal vaak ervaren dat hij verder het bos in wordt gestuurd. In plaats van vertrouwen en begrip, neemt onbedoeld het wantrouwen toe. Een juridisch keurige en juiste brief wordt vaak op geheel andere wijze ontvangen. Onduidelijkheid Door lastig taalgebruik en de onbekendheid met procedures is het schriftelijk contact bij een bezwaarprocedure voor een burger vaak onduidelijk. Onbegrip, onvrede en/of boosheid De optelsom van bovenstaande onderwerpen leidt vaak tot onvrede. Maar er kunnen ook hele andere zaken spelen die geleid hebben tot onvrede of boosheid bij de burger. Het jaarlijkse contact met de gemeente, de belastingaanslag, is dan een goede aanleiding om in contact te komen met de gemeente. 4.1.2

Voorbeelden van informeel contact

Wat kunt u inzetten om informeel contact toe te passen bij de WOZ-uitvoering? Enkele voorbeelden die inmiddels met succes in de praktijk gebracht zijn, zijn de volgende:  overleg met woningcorporaties en andere grote vastgoedeigenaren. Soms gebeurt dit overleg in de vorm van accountantgesprekken waarbij een vertrouwensrelatie door het hele jaar door wordt opgebouwd;  een burgerpanel om communicatie-uitingen te testen;  communicatie over waardeontwikkelingen;  het werken met voormeldingen;  het organiseren van informatie- of inloopavonden;  telefonisch contact met taxateurs voor de beschikking;  telefonisch bezwaar maken. 4.1.3

Randvoorwaarden

Om informeel contact toe te passen zullen er randvoorwaarden gecreëerd moeten worden. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het inrichten van een speciaal telefoonnummer waar burgers direct contact krijgen met een taxateur en hun vragen kunnen stellen over het tot stand komen van de waarde aan een taxateur. Maar ook kunt u denken aan het trainen in communicatieve vaardigheden of het aanpassen van een werkproces. Tevens mag de informele aanpak vanzelfsprekend de formele rechten niet aantasten. Om de informele aanpak te hanteren is het raadzaam kritisch naar de werkprocessen te kijken en ook de bevoegdheden hierin mee te nemen. 4.1.4

Tot besluit

De WOZ-uitvoering biedt veel mogelijkheden voor informele contactmomenten, ongeacht of het gaat over woningen of niet-woningen. Houd er rekening mee dat wanneer u te maken heeft met een vertegenwoordiger van de belastingplichtige dat deze persoon vaak andere belangen heeft. Het hoeft de informele aanpak zeker niet uit te sluiten, maar u dient hierop te Versie 1.0 Actualiteiten --- WOZ 2015

77

anticiperen. Door de informele aanpak al in een vroeg stadium van het proces toe te passen, is de kans op succes groter. Het is van belang om voldoende vaardigheden te ontwikkelen bij medewerkers die aan de slag gaan met informele contacten. De informele aanpak vraagt om vakbekwaamheid, goede wil, integriteit en communicatieve vaardigheden. In syllabus van 2014 wordt nader ingegaan op:  een communicatiemodel bij de informele aanpak;  communicatievaardigheden;  metacommunicatie en conflicthantering, en  integriteit. Het bestuderen van deze informatie wordt eveneens bijzonder aanbevolen.

4.2

VNG Doorbraak dienstverlening

Onderstaand bericht is afkomstig van de VNG-site. Onderzoek interactieve WOZ concludeert: aanpak gereed om door gemeenten in te zetten 11 september 2014 Gaat het vertrouwen van de burger in de WOZ-waarde omhoog als zij eerder bij het vaststellen ervan wordt betrokken? Levert het een bijdrage aan een betere registratie van de objectkenmerken en neemt het aantal WOZ-bezwaren af? Het Onderzoekcentrum Drechtsteden (OCD) deed hier onderzoek naar onder begeleiding van de Waarderingskamer, VNG en deelnemende gemeenten. De afgelopen jaren hebben diverse gemeenten particuliere woningeigenaren in een eerder stadium betrokken bij de vaststelling van de WOZ-waarde. Bewoners konden via internet bekijken op basis van welke gegevens hun gemeente de voorlopige WOZ-waarde had vastgesteld. Denk hierbij aan de woonoppervlakte en de onderhoudsstaat. Eigenaren die van mening waren dat de getoonde informatie anders zou moeten zijn, konden dit eenvoudig doorgeven aan hun gemeente. De gemeente stelde vervolgens de definitieve WOZ-waarde vast en bracht de woningeigenaar daarvan op de hoogte. Conclusies Voor het onderzoek stelden de deelnemende gemeenten databestanden over de interactieve WOZ samen, die het Onderzoekcentrum Drechtsteden vervolgens analyseerde. Op basis daarvan trekken we de volgende conclusies: 

De interactieve WOZ onder woningeigenaren is voldoende ontwikkeld en getest om door gemeenten te worden ingezet.


78



Het aantal bezwaren neemt erdoor af, de registraties van de objectkenmerken verbeteren en de verwerking van de reacties op de voormelding kan in de meeste gemeenten intern worden ingevuld.



De dienstverlening naar de burger verbetert en het vertrouwen van de burger in de uitvoering van de Wet WOZ neemt toe. Dit weegt op tegen het feit dat de uitvoeringskosten door de interactieve WOZ in een aantal pilotgemeenten toenemen; waarbij de gerealiseerde winst op proceskosten overigens niet is meegerekend.

Aandachtspunten 

Het rapport biedt verder aandachtspunten voor gemeenten die de interactieve WOZ willen gaan invoeren. We noemen er hier drie.



Ten eerste, het is handig om een communicatiestrategie te kiezen waarin tegen geringe kosten zoveel mogelijk woningeigenaren worden geïnformeerd over de interactieve WOZ. Het aanschrijven van alle woningeigenaren zoals dat in de pilots veelvuldig werd gedaan loopt namelijk teveel in de papieren. Door gebruik te maken van de berichtenbox van MijnOverheid of door een gezamenlijke landelijke campagne kunnen deze kosten omlaag.



Ten tweede, gemeenten kunnen het beste vrij worden gelaten in de focus en aanpak die zij in de voormelding willen aanbrengen. Op die manier kunnen ze de voormelding het beste laten aansluiten bij hun eigen behoeften en de mogelijkheden op ICT-gebied.



En ten derde, de introductie van de voormelding binnen een gemeentelijke organisatie vraagt om een andere werkwijze voor de medewerkers en een verschuiving van de werkdruk. Mede daarom is het verstandig om de interactieve WOZ in het eerste jaar kleinschalig op te zetten. Laat de omvang en focus ook afhangen van de beschikbare personele capaciteit en de kwaliteit van de eigen WOZ-administratie.

Meer informatie Rapport Doorbraak WOZ 2014 (via website VNG) Verbeelding van interactieve WOZ in de Nederlandse praktijk, uitwerking Drechtstedenaanpak (via Youtube).


79

Onderwerp 2: Kwaliteit van gegevens en invloed op waarde Leerdoelen 

De cursist kan de BAG beschrijven.



De cursist kan de bepalingsmethoden uit de NEN 2580 toepassen (bruto-, gebruiks- en verhuurbaar oppervlakte).



De cursist kan een oppervlakte vaststellen aan de hand van een meetinstructie.



De cursist kan de invloed van de kwaliteit van objectkenmerken op de waarde beschrijven.



De cursist kan de objectafbakening van bijzondere objecten op een juiste manier toepassen.

Toelichting Het dagdeel valt in drie delen uiteen. In het eerste deel wordt ingegaan op het uitvoeren van meetinstructies, waarbij de BAG en de NEN 2580 een centrale rol spelen. Het tweede deel van dit onderwerp gaat over de invloed van de kwaliteit van objectkenmerken op de waarde. Het dagdeel wordt afgesloten met het derde onderwerp: het afbakenen van bijzondere objecten, zoals zorgvastgoed en studentenwoningen. In tegenstelling tot het theoretische karakter van het eerste dagdeel, is dit onderwerp met name toegespitst op de praktische vaardigheden van de WOZ-taxateur. Bij elk van de drie onderwerpen levert de auteur een bijpassende casus of praktische opdracht aan om de vereiste vaardigheden direct toe te passen en daarmee aan te sluiten bij de praktijk. De auteur werkt per onderdeel één casus of opdracht uit, zodat deze dienst kan doen als voorbeeld voor de opleider.


80

5 5.1

Werken met meetinstructies Het stelsel van basisregistraties en de Basisregistraties WOZ en BAG

De overheid is bezig om de beschikbare informatie over onder meer personen, panden en percelen te structureren en te gebruiken in een aantal basisregistraties. De overheid wordt verplicht om gegevens die in een basisregistratie zijn opgenomen te gebruiken. Als er bij het gebruik fouten worden opgemerkt moeten die worden teruggemeld aan de bronhouder van de basisregistratie. Het aantal basisregistraties dat bij wet wordt ingesteld zal in de toekomst toenemen. Ook de WOZ-waarden zijn opgenomen in een Basisregistratie WOZ. Het stelsel van basisregistraties moet ervoor zorgen dat overheidsorganen in het algemeen elkaars informatie gaan vertrouwen en daardoor ook gaan gebruiken. Met het invoeren van basisregistraties wil de overheid beter gaan presteren. Door het verplichte gebruik binnen de overheid van gegevens die in basisregistraties vastliggen, voorkomen we dat de overheid “naar de bekende weg vraagt”. Als je als gemeente een bepaald gegeven al hebt, hoef je de burger daar niet meer om vragen. Als er bij het gebruik van gegevens van een ander overheidsorgaan fouten aan het licht komen, dan moet de bronhouder daarvan op de hoogte worden gesteld volgens de terugmeldingsverplichting. Door de invoering van het stelsel van basisregistraties wordt het vertrouwen in elkaars basisgegevens geconcentreerd in één stelsel met als doel een samenwerkende overheid te creëren die: 

niet naar de bekende weg vraagt;



klantgericht is;



zich niet voor de gek laat houden;



weet waar ze het over heeft;



haar zaken op orde heeft en niet meer uitgeeft dan nodig is.

De Basisregistratie WOZ maakt onderdeel uit van het stelsel van basisregistraties. Kenmerk van dit stelsel is dat alle registraties op elkaar aansluiten. In de Basisregistratie WOZ vormen de WOZ-objecten de basis van de registratie. In de Basisregistraties adressen en gebouwen (BAG) vormen de verblijfsobjecten en de panden de basis. Op welke manier de relaties tussen verblijfsobjecten en panden enerzijds en WOZ-objecten anderzijds worden gelegd, is gedefinieerd in de Catalogus basisregistratie WOZ en in het Referentiemodel Stelsel van gemeentelijke basisgegevens (RSGB). Deze relatie is in een samenwerking tussen het Projectteam BAG van het Ministerie van VROM, de Nederlandse Vereniging voor Gemeente Belastingen (NVvGB) en de Waarderingskamer uitgewerkt in twee folders, te vinden op de website van de Waarderingskamer: 1.

Samenhang BAG en WOZ objecten versie 1.0 (60 pagina’s)

2.

Samenhang processen BAG en WOZ versie 1.0 (40 pagina’s)


81

Op dit moment wordt gewerkt aan een stelsel van de registraties waaronder: 

Gemeentelijke Basisadministratie Persoonsgegevens (GBA);



Basis Gebouwen Registratie (BGR);



Basisregistratie Topografie (BRT);



Basisregistratie adressen en gebouwen (BAG);



Basisregistratie Kadaster (BRK);



Basisregistratie Inkomen;



Basisregistratie WOZ.

Elk van deze basisregistraties geconcentreerd in het stelsel zal het vertrouwen moeten krijgen van alle afnemende overheden. De kwaliteit van de gegevens in de afzonderlijke registraties, maar ook de voorzieningen van het stelsel waarin de gegevens bijeen worden gebracht moeten dit vertrouwen de komende jaren gaan stimuleren.

5.2

Welke gegevens bevat de BAG?

In de Landelijke Voorziening Basisregistraties Adressen en Gebouwen (LV BAG) zijn gegevens opgenomen over adressen en gebouwen in Nederland. Denk bijvoorbeeld aan gegevens als bouwjaar, oppervlakte, gebruiksdoel of postcode. Bij het Kadaster kunt u deze gegevens opvragen. Uw docent zal via bag-viewer enkele objecten met u bekijken en doornemen.

5.3

NEN 2580

Nederlandse norm NEN 2580 beschrijft oppervlakten en inhouden van gebouwen en bevat termen, definities en bepalingsmethoden. De laatste versie is van mei 2007 met als toevoeging Correctieblad NEN 2580/C1 van december 2008. NEN 2580 heeft de volgende inhoud: Voorwoord........................................................................................................................... 3 1 Onderwerp en toepassingsgebied ................................................................................ 7 2 Termen, definities en verkorte termen......................................................................... 7 2.1

Algemene begrippen .............................................................................................. 7

2.2

Begrippen voor functie en/of gebruik van ruimten .................................................. 11

2.3

Maatbegrippen ........................................................................................................ 15

2.4

Verkorte termen ...................................................................................................... 17


82

3 Terreinoppervlakten........................................................................................................ 19 3.1

Algemeen ................................................................................................................ 19

3.2

Terreinoppervlakte .................................................................................................. 19

3.3

Bebouwde terreinoppervlakte ................................................................................. 21

3.4

Onbebouwde terreinoppervlakte.............................................................................. 21

3.5

Overbouwde terreinoppervlakte............................................................................... 23

3.6

Onderbouwde terreinoppervlakte............................................................................. 23

4 Vloeroppervlakten........................................................................................................... 25 4.1

Algemeen ................................................................................................................ 25

4.2

Brutovloeroppervlakte (BVO) .................................................................................. 25

4.2.1

Beginsel................................................................................................................... 25

4.2.2

BVO van een gebouw ............................................................................................. 27

4.2.3

BVO van overdekte gebouwgebonden buitenruimten van een gebouw.................. 27

4.2.4

BVO van niet-overdekte gebouwgebonden buitenruimten van een gebouw........... 27

4.3

Nettovloeroppervlakte (NVO)................................................................................... 29

4.3.1

Beginsel................................................................................................................... 29

4.3.2

NVO van een gebouw.............................................................................................. 29

4.3.3

NVO van overdekte gebouwgebonden buitenruimten van een gebouw ................ 29

4.3.4

NVO van niet-overdekte gebouwgebonden buitenruimten van een gebouw .......... 29

4.4

Tarra-oppervlakte (TO) ........................................................................................... 31

4.5

Gebruiksoppervlakte (GO) ...................................................................................... 31

4.5.1

Beginsel................................................................................................................... 31

4.5.2

Gebruiksfunctie, gelegen in twee of meer gebouwen.............................................. 33

4.5.3

Toe te rekenen gedeelte van gemeenschappelijke ruimten ................................... 33

4.5.4

GO van een gebouw ............................................................................................... 33

4.5.5

GO van een (sub)brandcompartiment, rookcompartiment en toegankelijkheidssector, verwarmde zone, (deel)energiesector of van een gedeelte van een gebouw dat wordt gekoeld of van vochtige lucht wordt voorzien............... 35

4.5.6

GO aan te houden voor de berekening van de opvang- en doorstroomcapaciteit voor vluchten bij brand ............................................................................................ 35

4.6

Verhuurbare vloeroppervlakte (VVO)....................................................................... 37

4.6.1

Beginsel................................................................................................................... 37

4.6.2

Toe te rekenen delen aan de VVO van gemeenschappelijke ruimten .................... 41

4.6.3

VVO van een gebouw ............................................................................................. 41

5 Inhouden .......................................................................................................................... 43 5.1

Algemeen ................................................................................................................ 43

5.2

Bruto-inhoud............................................................................................................ 43

5.2.1

Beginsel................................................................................................................... 43

5.2.2

Bruto-inhoud van een gebouw ................................................................................ 43

5.2.3

Bruto-inhoud van overdekte gebouwgebonden buitenruimten van een gebouw..... 43


83

5.2.4

Bruto-inhoud van niet-overdekte gebouwgebonden buitenruimten van een Gebouw………………………………………………………………………………….... 43

5.3

Netto-inhoud............................................................................................................ 45

5.3.1

Beginsel................................................................................................................... 45

5.3.2

Netto-inhoud van een gebouw ................................................................................ 45

5.3.3

Netto-inhoud van overdekte gebouwgebonden buitenruimten van een gebouw..... 45

5.3.4

Netto-inhoud van niet-overdekte gebouwgebonden buitenruimten van een gebouw.................................................................................................................... 45

Bijlage A (informatief) Voorbeelden van vloeroppervlakten en inhouden van gebouwen volgens NEN 2580............................................................................................................... 47 A.1

Vloeroppervlakten van verschillende gebouwtypen................................................. 47

A.1.1

Utiliteitsgebouw ....................................................................................................... 47

A.1.2

Eengezinswoning .................................................................................................... 52

A.1.3

Appartement............................................................................................................ 55

A.1.4

Niet-zelfstandige woningen..................................................................................... 58

A.2

Inhouden van een gebouw...................................................................................... 65

A.2.1

Bruto-inhoud............................................................................................................ 65

A.2.2

Netto-inhoud............................................................................................................ 66

Bijlage B (informatief) Vergelijking tussen de verschillende oppervlakten ................. 67 Bijlage C (informatief) Uitleg over gebruiksfuncties....................................................... 68 C.1

Inleiding.................................................................................................................... 68

C.2

Omvang van een gebruiksfunctie ........................................................................... 69

C.3

Verschijningsvormen van een gebruiksfunctie........................................................ 69

Bijlage D (informatief) Voorbeeldberekening verdeling gemeenschappelijke vloeroppervlakten............................................................................................................... 72


84

De verschillende meetmethoden uit de NEN 2580 zijn weergegeven in onderstaand schema15. Figuur 1 - Meetmethoden uit de NEN 2580

In het kader van deze hercertificering beperken wij ons tot bespreking van en het werken met de volgende termen en bepalingsmethoden: 

de bruto vloeroppervlakte (BVO);



de gebruiksoppervlakte (GBO), en het



verhuurbaar vloeroppervlakte (VVO).

Bepalen oppervlakte en afronding De oppervlakte van een vloer moet worden bepaald als de oppervlakte van de verticale projectie op het horizontale vlak. Bij de bepaling van de grenslijn van een vloeroppervlakte moeten een nis, een uitsparing en een uitspringend bouwdeel worden genegeerd, indien het grondvlak daarvan kleiner is dan 0,5 m². Vloeroppervlakten moeten in vierkante meter (m²) worden uitgedrukt. Het aantal cijfers achter de komma is afhankelijk van de grootte van de oppervlakte, zie onderstaande tabel. 15

bron: Wikipedia


85

Tabel 1 - Afrondingsregels oppervlakten af te ronden oppervlakte (m2)

minimaal aantal cijfers achter de komma

< 10

2

10 < 100

1

> 100

0

5.3.1

Bruto vloeroppervlak (BVO)16

De bruto vloeroppervlakte betreft de vloeroppervlakte van de ruimte, dan wel van meerdere ruimten van een vastgoedobject gemeten (volgens NEN 2580) op vloerniveau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte(n) omhullen. Hierbij geldt het volgende: 

indien een binnenruimte aan een andere binnenruimte grenst, moet worden gemeten tot het hart van de betreffende scheidingsconstructie;



indien een gebouwgebonden buitenruimte aan een binnenruimte grenst, moet het grondvlak van de scheidingsconstructie volledig worden toegerekend aan de brutovloeroppervlakte van de binnenruimte.

De BVO van een overdekte gebouwgebonden buitenruimte, die niet of slechts gedeeltelijk omsloten is en daardoor geen vaste buitenbegrenzing heeft, is gelijk aan de verticale projectie van het overdekkende bouwdeel, ongeacht de vloerconstructie of de wijze van verharding. Bij de bepaling van de BVO wordt een schalmgat of een vide, indien het grondvlak daarvan groter dan of gelijk is aan 4 m² niet meegerekend. Bij bepaling van de grenslijn moet een incidentele nis of uitsparing en een incidenteel uitspringend bouwdeel worden genegeerd, indien het grondvlak daarvan kleiner is dan 0,5 m². Bruto-vloeroppervlakte van een gebouw De BVO van een gebouw is de som van de bepaalde BVO van alle tot het gebouw behorende binnenruimten. Bovendien moet tot de BVO van een gebouw worden gerekend: 

de oppervlakte van een trapgat, een liftschacht en leidingschacht op elk vloerniveau;



de oppervlakte van een vrijstaande uitwendige kolom, indien deze groter dan of gelijk is aan 0,5 m².

De oppervlakte van buitenruimten zoals loggia's, balkons, niet gesloten galerijen, dakterrassen en dergelijke worden niet tot de BVO van een gebouw gerekend.

16

bron: http://www.gebiedseconomie.nl


86

Bruto-vloeroppervlakte van overdekte gebouwgebonden buitenruimten van een gebouw De BVO van de overdekte gebouwgebonden buitenruimten van een gebouw is de som van de bepaalde BVO van alle tot het gebouw behorende overdekte gebouwgebonden buitenruimten. Open brand- of vluchttrappen aan de buitenzijde van het gebouw moeten bij de bepaling van de BVO van gebouwgebonden buitenruimten niet worden meegerekend. Bruto-vloeroppervlakte van de niet-overdekte gebouwgebonden buitenruimten van een gebouw De BVO van de niet-overdekte gebouwgebonden buitenruimten van een gebouw is de som van de bepaalde BVO van alle tot het gebouw behorende niet-overdekte gebouwgebonden buitenruimten. Open brand- of vluchttrappen aan de buitenzijde van het gebouw moeten bij de bepaling van de BVO van gebouwgebonden buitenruimten niet worden meegerekend. 5.3.2

Gebruiksoppervlakte (GBO)17

De gebruiksoppervlakte, kortweg GBO of GO, is de oppervlakte waarvoor wordt ingeschat dat deze nuttig gebruikt kan worden. Deze maat wordt gebruikt voor het vergelijken van woningen, maar ook voor het maken van berekeningen met betrekking tot bijvoorbeeld brandveiligheid en gebruiksbelasting. Daarnaast wordt het GBO ook in de vastgoedwereld gebruikt om de prijs per vierkante meter (GBO) uit te drukken. Juridische grondslag Een deel van de eisen die in het bouwbesluit staan geformuleerd, worden getoetst met behulp van het GBO. Er gelden niet alleen eisen aan het GBO zelf, maar ook aan bijvoorbeeld de hoeveelheid daglichtopeningen, nooduitgangen of ventilatie ten opzichte van het gebruiksoppervlak. Er bestaat ook een groot aantal termen die aan het gebruiksoppervlak zijn gerelateerd, zoals verblijfsgebied, gebruiksfuncties, verkeersruimte. De GBO is een juridische term en voor het berekenen van de GBO bestaan dan ook strenge regels. Deze regels zijn beschreven in de NEN 2580. Berekening GBO In NEN 2580 is bepaald dat de gebruiksoppervlakte berekend wordt door van het BVO de volgende oppervlaktes af te trekken: 

grondoppervlak van dragende scheidings- en binnenwanden;



oppervlak van een liftschacht;



oppervlak van vides en trapgaten, indien groter dan of gelijk aan 4 m2;



oppervlak van ruimten met een vrije hoogte lager dan 1,5 meter;



grondoppervlak van vrijstaande afzonderlijke constructies groter dan 0,5 m2;



grondoppervlak van leidingschachten, indien groter dan of gelijk aan 0,5 m2.



nissen kleiner dan een halve vierkante meter worden in de berekening genegeerd.

17

bron: http://www.architectenweb.nl


87

Deze manier van berekenen maakt het mogelijk de indeling van een gebouw aan te passen, zonder dat de gebruiksoppervlakte verandert. Dit is een verschil met het netto vloeroppervlak (NVO), waarbij ook nog de oppervlakte van de scheidingswanden van het bruto vloeroppervlak wordt afgetrokken.

LET OP - De gezamenlijke meetinstructie van de NVM, Vastgoedpro, VBO-makelaar, de Waarderingskamer en de VNG ten behoeve van de BAG is afwijkend van de NEN 2580. In deze gezamenlijke meetinstructie wordt de oppervlakte van dragende binnenwanden en –muren wél tot het GBO gerekend. De afwijking en de reden daarvoor staan hieronder beschreven.

Afwijking ten opzichte van de NEN 2580 Er is in de meetinstructie voor gekozen om op één aspect af te wijken van de NEN 2580. Deze afwijking betreft het omgaan met het onderscheid tussen dragende en niet‐dragende binnenwanden (‐muren). Volgens de norm NEN 2580 is de gebruiksoppervlakte exclusief de oppervlakte van de dragende binnenwanden (‐muren). In deze meetinstructie wordt de oppervlakte gemeten binnen de buitenste/scheidende wanden (muren). Er is in verband met de specifiek benodigde kennis voor gekozen om binnen de woning geen onderscheid te maken tussen dragende en niet‐dragende wanden (muren). Het is voor deze meetinstructie dus niet nodig om te beoordelen of een binnenwand (‐muur) dragend of niet‐dragend is. Verder wordt in deze meetinstructie de gebruiksoppervlakte van een woning onderverdeeld in vier oppervlakten, NEN 2580 kent deze onderverdeling niet. Bij de gebruiksoppervlakte van de woning wordt onderscheid gemaakt tussen: 

gebruiksoppervlakte wonen



gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte



gebruiksoppervlakte externe bergruimte



gebruiksoppervlakte gebouwgebonden buitenruimte.

Deze vier gebruiksoppervlakten zijn van betekenis om woningen onderling goed te kunnen vergelijken.


88

Opdracht 1 - Berekening GBO Bepaal de GBO van de woning op basis van figuur 2 tot en met 418. Figuur 2 - Plattegrond begane grondvloer woning

18

bron: http://www.ekbouwadvies.nl


89

Figuur 3 - Plattegrond eerste verdieping woning

Figuur 4 - Plattegrond zolder woning


90

5.3.4

Verhuurbaar vloeroppervlakte (VVO)19

Noot vooraf: de verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) wordt hier gebruikt in relatie tot kantoren of kantooreenheden. De Verhuurbare Vloeroppervlakte van een gebouw is in het spraakgebruik de VVO. Dit is dus iets anders dan de term verkoopoppervlakte (ook VVO) die men binnen de retail gebruikt. De verkoopoppervlakte is het nuttig (bruikbare) vloeroppervlak voor winkels inclusief de etalages. De VVO van een ruimte of een groep ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van binnenruimten omhullen. Waar gelijke gebouwfuncties aan elkaar grenzen, wordt gemeten tot het hart van de betreffende scheidingsconstructie. Ter plaatste van raamopeningen in de opgaande scheidingsconstructies aan de buitengevels wordt gemeten tot aan de binnenzijde van het glas op 1,5 m boven de vloer en ter breedte van deze raamopeningen. Bij de bepalingen van de VVO wordt niet meegerekend: 

een ruimte die dient voor het onderbrengen of bedienen van gebouwinstallaties;



een trappenhuis;



een voorziening voor verticaal verkeer, trap(schalm-)gat of liftschacht;



toegangssluizen naar trappenhuizen indien de sluis uitsluitend toegang biedt tot het trappenhuis;



een schalmgat of vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan of gelijk is aan 4 m²;



een ruimte die dient voor het parkeren van gemotoriseerde voertuigen;



de oppervlakte van delen van vloeren waarboven de netto hoogte kleiner is dan 1,5 m;



een vrijstaande bouwconstructie en een leidingschacht indien de horizontale doorsnede daarvan groter is dan 0,5 m²;



een dragende binnenwand.

Bij de bepaling van de grenslijn moet een incidentele nis of uitsparing en een incidenteel uitspringen bouwdeel worden genegeerd, indien het grondvlak daarvan kleiner is dan 0,5 m². De VVO van een gebouw is de GO vermeerderd met de correctie glaslijn. Deze correctie wordt berekend door van de raamopeningen in de buitengrenzingen de afstand tussen de meetlijn voor de NVO en de binnenkant van het glas op 1,5 m boven de vloer te bepalen en te vermenigvuldigen met de breedte van deze glasopeningen. VVO en algemene ruimten De VVO van een gebruikseenheid wordt vermeerderd met een deel van de VVO van de in dat gebouw gelegen algemene ruimten waarop die gebruikseenheid is aangewezen. Dit is met inbegrip van de algemene verkeersruimten tussen de toegang van die gebruikseenheid en die algemene ruimten. Deze algemene ruimten moeten zijn opgevat als een groep van 19

bron: Wikipedia


91

ruimten. De omvang van dat deel moet zijn bepaald naar evenredigheid van de omvang van de bepaalde gezamenlijke verhuurbare oppervlakte van de op die algemene ruimten aangewezen gebruikseenheden. VVO van een gebouw De VVO van een gebouw is de som van de bepaalde verhuurbare oppervlakte van alle tot het gebouw behorende binnenruimten. Opdracht 2 - Berekening VVO Op Funda wordt een kantoorruimte aangeboden. De totale oppervlakte bedraagt 160 m2 waarvan 140 m2 op de begane grond en 20 m2 op de eerste verdieping volgens de brochure. In figuur 5 en 6 op de volgende pagina’s zijn de plattegronden van de begane grond en van de eerste verdieping weergegeven. 

Bereken het verhuurbaar vloeroppervlak van dit kantoorpand.



Bereken het bruto vloeroppervlak van dit kantoorpand.



Bereken het netto vloeroppervlak van dit kantoorpand.



Welke oppervlakte is bedoeld in de brochure?


92

Figuur 5 - Plattegrond begane grond kantoor


93

Figuur 6 - Plattegrond eerste verdieping kantoor


94

6

Invloed van kwaliteit van objectkenmerken20

Gemeentes beoordelen in hoeverre woningen onderling vergelijkbaar zijn op basis van de bij die gemeente bekende objectkenmerken. Dit zijn bijvoorbeeld het woningtype, de grootte van de woning en de grondoppervlakte, het bouwjaar en de ligging (omgeving). In de huidige woningmarkt blijken vooral kenmerken als kwaliteitsniveau (de ‘gedateerdheid’ van de woning) en onderhoudstoestand van groot belang voor de verkoopbaarheid en daarmee voor de marktwaarde. Deze kenmerken wegen daarom nu zwaarder mee dan enkele jaren geleden bij de WOZ-taxatie. De gemeente houdt veranderingen van deze kenmerken het hele jaar door bij21.

6.1

Definities primaire en secundaire kenmerken

Bij de waardering van een object gaat het erom dat een vergelijking gemaakt wordt van het op de markt gerealiseerde waardeniveau en het te taxeren object. In die vergelijking wordt gekeken naar waarderelevante kenmerken. De taxateur (of het model) moet dus in eerste instantie bepalen hoe de markt tot stand komt en welke elementen hierin een rol spelen. Marktanalyse is dan ook een ‘must’ om tot een waardering te kunnen komen. Het structureel analyseren van de markt zal inzicht geven in: 

welke elementen een rol spelen in de totstandkoming van de waarde;



het gewicht dat aan een bepaald objectkenmerk gegeven moet worden;

Een gewijzigde markt zal mogelijk ook leiden tot een andere set aan waardebepalende objectkenmerken. In het vorige hoofdstuk is hier uitgebreid op ingegaan. Waardebepalende objectkenmerken zijn te verdelen in primaire en secundaire objectkenmerken. Met primaire objectkenmerken worden de kenmerken bedoeld die in hoofdzaak de waarde bepalen. De secundaire bepalen in mindere mate de waarde. De Waarderingskamer schrijft: “Bij de objectkenmerken die worden gebruikt voor de WOZtaxaties wordt onderscheid gemaakt tussen de primaire objectkenmerken, zoals type object, bouwjaar en grootte, en de secundaire objectkenmerken, zoals onderhoud, kwaliteit, doelmatigheid22.”

6.2

Primaire objectkenmerken bij woningen

De primaire objectkenmerken van woningen zijn de fysieke kenmerken van een WOZ-object en hebben een objectief en meetbaar karakter. In een aantal gevallen liggen de primaire objectkenmerken vast in (of worden ontleend aan) een basisregistratie van binnen of van

20 21 22

Dit onderwerp komt tevens deels aan bod in de WOZ-syllabus 2014. Publicatie: website Waarderingskamer – 2014 Objectkenmerken woningen Publicatie: Waarderingsinstructie 2011: beschrijving proces bijhouding objectkenmerken


95

buiten de gemeente. Met de primaire objectkenmerken worden de onderstaande kenmerken bedoeld:

6.3



adres



type object

zie Fotowijzer woningen (versie 1.1, januari 2013);



grootte object (m³ of m²)

meten volgens NEN2580;



grootte kavel (m²)

kadastraal oppervlak;



bouwjaar

definitie BAG;



bijgebouwen: o

type

Taxatiewijzer ‘Algemeen Deel’ van de VNG;

o

grootte bijgebouwen

meten volgens NEN2580.

Secundaire objectkenmerken bij woningen

Secundaire objectkenmerken vormen een niet-limitatieve lijst van waardebepalende elementen. In een verkoopadvertentie zal een makelaar alle elementen aanvoeren die het object uniek maken en waarmee hij een toekomstige koper kan ‘verleiden’. Voorbeelden hiervan zijn: 

onderhoud;



kwaliteit (gebruikte materialen) / luxe / voorzieningen;



uitstraling;



ligging macro (wijk) en micro (tuin t.o.v. de zon, nabij een bosrand, et cetera);



energiemaatregelen.

De definities van secundaire objectkenmerken zijn in vergelijking met de definities van primaire objectkenmerken minder hard meetbaar. Als voorbeeld het kenmerk onderhoud: er zijn vele elementen waarover de onderhoudssituatie uitgedrukt kan worden, zoals: 1.

Bouwkundige elementen: kozijnen, deuren, dak(bedekking), dakgoten, voegwerk, vloeren, trappen, muren (stucwerk), leidingen, verwarming, keuken, badkamer;

2.

Staat van onderhoud: uitmuntend, goed, voldoende, kan beter, moet verbeterd worden, zeer slecht en moet vervangen worden.

Het zal duidelijk zijn dat in de bestanden van gemeenten een diversiteit aan ooit gehanteerde definities en interpretaties voorkomt. Voor een gemeentelijk bestand is de uniformiteit waarmee de gegevensverzameling is aangelegd en wordt onderhouden cruciaal. Vergelijking tussen gemeentelijke bestanden onderling is vaak erg lastig. In de huidige situatie van de WOZ-administratie zijn voor de secundaire objectkenmerken zes mogelijke kenmerken te registreren. In het gegevenswoordenboek 23 staan met gegevensnummer (61.31 t/m 61.36) deze secundaire objectkenmerken en bijbehorende definities weergegeven: 23

Zie http://www.waarderingskamer.nl/default.aspx?sec=publications voor meer informatie.


96



61.31 indicatie ligging

registratie op objectniveau;



61.32 kwaliteit/luxe

registratie op deelobjectniveau;



61.33 onderhoudstoestand




61.34 uitstraling




61.35 doelmatigheid




61.36 voorzieningen

registratie op deelobjectniveau.

Al deze kenmerken kunnen een cijfercodering 1 tot en met 5 krijgen. Voor de gegevens kwaliteit/luxe, onderhoud en uitstraling kan ook gewerkt worden met G (goed), V (voldoende), M (matig) en S (slecht). Voor het gegeven doelmatigheid kan ook gewerkt worden met G (goed), M (matig) en S (slecht). De verklaring van de codering is: 1 = zeer slecht, ver onder gemiddeld

G = Goed

2 = slecht, onder gemiddeld

V = Voldoende

3 = voldoende, gemiddeld

M = Matig

4 = goed, boven gemiddeld

S =Slecht

5 = zeer goed, ver boven gemiddeld

6.4

Uitwerking secundaire kenmerken

Ondanks het feit dat secundaire objectkenmerken niet (altijd even) hard meetbaar zijn, zijn er toch nog twee verschillende categorieën te onderscheiden. 6.4.1

Objectieve secundaire kenmerken

Dit zijn secundaire objectkenmerken, die objectief meetbaar zijn. Voorbeelden hiervan zijn: Objectieve secundaire kenmerken nieuw <-> oud

goed

<->

slecht

aanwezig

<->

niet aanwezig


Toelichting en voorbeelden  De kozijnen van een oud huis zijn wel of niet vervangen.  De meterkast is oud of er is een nieuwe met voldoende groepen en aardlek.  Er is nog een loden waterleiding of deze is vervangen.  De woning is niet brandveilig (zachtboard plafonds) of dit is vervangen.  De elektriciteitsleidingen zijn oud, of alles is vervangen.  De vloeren zijn van hout of beton.  Er is een complete badkamer of alleen een douche.  Er is een centrale verwarming of kachels.  Er zijn zonnepanelen of niet.  De woning is wel of niet geïsoleerd.  Er is een uitgebreide keuken met alles erop en eraan of niet.  Is er een uitgebreide badkamer met alles erop en eraan of niet.

97

6.4.2

Subjectieve secundaire kenmerken

Dit zijn secundaire kenmerken met een subjectief karakter en daardoor slecht (niet) meetbaar zijn. De kwalificatie heeft een persoonlijk karakter. Wat de ene persoon mooi of luxe vindt, vindt een ander wellicht normaal. Voorbeelden hiervan zijn: Subjectieve secundaire kenmerken mooi <-> niet mooi / lelijk

luxe

<->

normaal / niet luxe

Toelichting en voorbeelden  De marmeren vloer is mooi of niet.  De knalrood geschilderde kozijnen zijn mooi of niet.  Er is een mooi aangelegde tuin of niet.  De uitstraling is mooi.  De badkamer is eenvoudig of luxe.  De keuken is eenvoudig of luxe.  De gehanteerde materialen zijn eenvoudig / normaal of luxe.

Bij de aan-/verkoop van een woning spelen naast alle harde en zachte kenmerken ook nog emoties een rol. Emoties zijn subjectief, persoonsafhankelijk en vooraf niet te definiëren. Daarmee zijn ze ongrijpbaar, maar het is soms wel (achteraf) verklaarbaar dat ze bij de waardebepaling een rol hebben gespeeld. Voorbeelden hiervan zijn: 

Iemand moet verkopen door(dat): o

de financiële last te groot is;

o

echtscheiding;

o

ander werk.



Iemand wil heel graag terug naar een vroegere woonomgeving terug.



Al jaren een ‘oogje’ op een bepaalde woning en nu eindelijk komt de woning op de markt.

6.4.3

Onuitgesproken verwachtingen en relatie tussen kenmerken

Secundaire objectkenmerken zijn veel minder grijpbaar dan de primaire kenmerken. Vaak hebben ze te maken met verwachtingen. Verwachtingen zijn persoonlijk. Iemand die woont in een luxe woning in een royale parkachtige omgeving, vindt een 2-onder-1-kapwoning in een nieuwbouwwijk al snel zeer marginaal. Zonder dat voor deze verwachtingen nu harde meetbare eenheden zijn, is er over het algemeen een min of meer voorspelbare relatie tussen de verwachte en de feitelijk aanwezige secundaire kenmerken bij: 

woningen in de verschillende prijsklassen;



woningen en hun bouwjaar (ouderdom);



de verschillende type woningen.

Het ligt dan ook in de verwachting dat een woning in de hogere prijsklasse, nieuwe woningen en of woningen van het type villa/landhuis op de secundaire objectkenmerken hoger scoren. Hiermee is dit dan ook weer de ‘standaard’ norm voor deze woningen


98

geworden. Met andere woorden: luxe villa’s krijgen niet alleen maar de cijfercodering 5, maar eerder een 3 of een 4. Nieuwe woningen voldoen uiteraard aan de meest actuele bouwen isolatienorm. Deze woningen staan voor kwaliteit en onderhoud ook gewoon op de norm (cijfercodering 3, hooguit 4). Oude, niet gerenoveerde kleinere rijtjeshuizen (of flatwoningen) daarentegen scoren vaak onder het gemiddelde. Deze woningen krijgen niet standaard een kwalificatie 1. Neem ook voor deze categorie de norm dus een 3, hooguit een 2. De kwalificatie moet in verhouding met een redelijke verwachting staan. Bij een oudere woning verwacht je niet dat de kwaliteit van de gehanteerde bouwmaterialen gelijk is aan een nieuwe woning. Indien de woning op dit gebied overeenkomt met wat verwacht kan en mag worden, dan is dit voor deze categorie de norm. De cijfercodering 1 en 5 is voor de uitzonderlijke situatie. Ter toelichting geven we twee praktijkvoorbeelden om de verwachting en de feitelijkheid inzichtelijk te maken. Bij een zeer luxe woning (zie voorbeeld 1) kan en mag je vrijwel iedere vorm van luxe verwachten. Bij een cijfercodering van 1 tot en met 5 is voor iedere woning binnen zijn eigen klasse en vergelijking de norm een cijfer 3. Indien de gehanteerde materialen van uitzonderlijke kwaliteit zijn, kan het oplopen naar een cijfer 4 of 5. Bij het tweede voorbeeld is sprake van een eenvoudige, goedkopere woning. Hier verwacht je eenvoudige materialen en zeer beperkte luxe. Ook hiervoor is de norm een cijfer 3 en indien het tegenvalt zal een codering 2 of bij zeer slechte situaties een 1 gegeven worden. 6.4.4

Casus

Op onderstaande schets staat een straat met rijenwoningen. De straatzijde met de even huisnummers zijn huurwoningen. De nummer 6, 8 en 10 zijn inmiddels verkocht en daarmee voormalige huurwoningen. De woningen met de oneven huisnummers zijn altijd al particuliere woningen geweest. De woningen zijn gelijktijdig gebouwd en zijn feitelijk gelijk, alleen zijn de huurwoningen van binnen eenvoudiger (keuken en douche). Uit de markt blijkt geen waardeverschil ten aanzien van de ligging van de achtertuin (op het zuiden of het noorden gelegen). Werk uit het voorbeeld uit wat het effect is van een lagere (of hogere) score op de secundaire objectkenmerken: K (kwaliteit / luxe) O (onderhoud) V (voorzieningen) D (doelmatigheid) Uitgangspunten: Kavel: Eerste 100 m2:

€ 450/m2

Volgende meters:

€ 300/m2


99

Berging

€ 4.000 per stuk

Garage

€ 600/m2

Uitbouw / serre

€ 450/m2

Dakkapel

€ 3.000 per stuk


100


101

7

Casus: afbakenen van bijzondere objecten

De actuele jurisprudentie met betrekking tot verpleeg-en verzorgingstehuizen is opgenomen in deze syllabus. De Hoge Raad heeft nieuwe regels vastgesteld voor de toepasselijkheid van de woondelenvrijstelling. Deze nieuwe jurisprudentie is inmiddels in een aantal arresten bevestigd. Van u wordt verwacht dat u deze nieuwe jurisprudentie kunt toepassen in onderstaande casus. Van een object zijn de volgende gegevens bekend: Het object is een woonzorgcentrum dat bestaat uit twee afzonderlijke gebouwen, enige bijgebouwen en een tuin. Het totale perceelsoppervlak bedraagt 38.841 m². Niet in geschil is dat sprake is van één object in de zin van de Wet WOZ. De bewoners van het woonzorgcentrum worden toegelaten na een indicatiestelling door het Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ). Het CIZ stelt voor alle bewoners een zogenoemd zorgzwaartepakket (zzp) vast, volgens de indeling in de Gebruikersgids verpleging en verzorging. Alle tot het woonzorgcentrum toegelaten bewoners hebben een zzp-indicatie tot maximaal 7. De kosten van het woonzorgcentrum worden uit de AWBZ gefinancierd. Bij belanghebbende zijn zowel verzorgenden als verpleegkundigen in dienst die, naar de individuele behoefte van de bewoners, (verpleegkundige) zorg verlenen. In totaal bewonen 40 personen het woonzorgcentrum en zijn er 20 fte verzorgenden/ verpleegkundigen. Behoudens hier niet van belang zijnde uitzonderingen verblijven de bewoners van het woonzorgcentrum daar duurzaam. De bewoners zijn in de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens ingeschreven op het adres van het woonzorgcentrum. Behoudens een enkele uitzondering staat aan de bewoners van het woonzorgcentrum niet elders een woning voor duurzaam verblijf ter beschikking. Het hoofdgebouw heeft een hoofdentree, personeelsruimten, technische ruimten en enige facilitaire ruimten zoals werkkasten en een linnenkamer. Daarnaast bestaat het hoofdgebouw uit vier woonclusters. Ieder wooncluster bestaat uit een aantal appartementen en een gemeenschappelijke woonkamer. De appartementen zijn gelegen aan zogenoemde overdekte - woonstraten en beschikken alle over een woon-/slaapkamer met eenvoudige keukenfaciliteiten, een badkamer met toilet en een kleine berging. Enkele appartementen hebben een afzonderlijke slaapkamer. De appartementen zijn voorzien van aansluitingen voor radio, televisie en geluidsapparatuur. Zij zijn afsluitbaar en hebben een eigen deurbel en een brievenbus. De appartementen zijn volledig door de bewoners zelf ingericht. De gemeenschappelijke woonkamers hebben een oppervlak van ongeveer 90 m² en zijn uitgerust met keukenfaciliteiten. Het tweede gebouw heeft gelijksoortige ruimten als het hoofdgebouw. De acht appartementen in dit gebouw hebben alle een afzonderlijke slaapkamer en woonkamer. Versie 1.0 Actualiteiten --- WOZ 2015

102

Het hoofdgebouw kent daarnaast een logeerkamer waarin personen die niet ingeschreven zijn op het adres van het woonzorgcentrum, tijdelijk worden opgenomen, vaak in verband met ziekte of afwezigheid van hun mantelzorgers. Op de volgende pagina’s is in tabel 2.3 informatie over de oppervlakte en WOZ-gegevens weergegeven. Tabel 2 - Oppervlakte hoofdgebouw en tweede gebouw Hoofdgebouw hoofdentree

75

m2

personeelsruimten

100

m2

technische ruimten

50

m2

werkkasten

10

m2

linnenkamer

30

m2

40

m2

vier woonclusters met elk: 6

appartementen

1

appartement gemeenschappelijke woonkamer overdekte 1 woonstraat

1

75 95

m2

m2 92

m2

personeelsruimten

70

m2

technische ruimten

85

m2

werkkasten

40

m2

Tweede gebouw hoofdentree

linnenkamer 6

appartementen

45

2 appartementen

60 m2

1 gemeenschappelijke woonkamer

94 m2

1 overdekte woonstraat

85 m2


103

13

m2

25 m2

m2

Tabel 3 - Berekening WOZ-waarde BOUWJAAR

1974 € 1.569

2930

€ 4.597.170 RW

Levensd

RW

Afschr. Over

Afschr.

2930

Ruw b.

39%

€ 612

€ 1.792.896

30%

60 jaar

€

537.869

€ 1.255.027

€

2930

afbouw

32%

€ 502

€ 1.471.094

25%

25 jaar

€

367.774

€ 1.103.321

2930

installaties

29%

€ 455

€ 1.333.179

35%

20 jaar

€

466.613

€

€ 4.597.170

Waarde opstallen na technische en functionele afschrijvingen en incl. BTW

grond

38841

m2

6000

200

€ 1.200.000,00

6000

100

€

600.000,00

26841

7,5

€

201.307,50

866.567

828.318

Na T.A.

F.A.

€

964.578

0,75

€

723.434

€ 1.103.321

€

367.774

0,65

€

239.053

€

€

466.613

0,75

€

349.960

€

1.312.446

866.567

€ 1.372.255

€ 1.798.965 € 1.312.446,00

€ 2.001.307,50 Waarde grond inclusief terreininrichting etc. en incl. BTW € 2.001.307,50 WOZ-WAARDE AFGEROND € 3.313.000,00

Vragen bij de casus 1. Klopt bovenstaande berekening en zo neen, waarom niet? 2. Ervan uitgaande dat bovenstaande berekening juist is, is dit object dan, op grond van artikel 220a van de Gemeentewet te kwalificeren als een woning of als een nietwoning? Artikel 220a luidt: “1. Met betrekking tot de onroerende-zaakbelastingen wordt als onroerende zaak aangemerkt de onroerende zaak, bedoeld in hoofdstuk III van de Wet waardering onroerende zaken. 2. Een onroerende zaak dient in hoofdzaak tot woning indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.” 3. Welke oppervlakte van het object (totaal groot 2.930 m²) wordt op grond van artikel 220e buiten aanmerking gelaten? Artikel 220c luidt: “De heffingsmaatstaf voor de onroerende-zaakbelastingen is de op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken voor de onroerende zaak vastgestelde waarde voor het kalenderjaar, bedoeld in artikel 220.” Artikel 220e luidt: “In afwijking van artikel 220c wordt bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de onroerendezaakbelasting bedoeld in artikel 220, onderdeel a, buiten aanmerking gelaten de waarde van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden.” 4. Hoe hoog is de aanslag wegens de belasting van degene die bij het begin van het kalenderjaar deze onroerende zaak, al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht, gebruikt als het tarief is vastgesteld op 0,100 %?

105 Versie 1.0 Actualiteiten --- WOZ 2015

Bijlage 1 Uitwerkingen Uitwerking casus 2.4.4 Om een beeld te krijgen van het effect van de verschillen in secundaire objectkenmerken, is het belangrijk om eerst de overige onderdelen te taxeren: dus eerst de bijgebouwen en de kavel. Hieronder een set aan kengetallen:

Wat zijn de stappen voor de taxateur: 1.

aan de hand van de informatie over de betreffende woningen (zie opgave) een berekening maken van de WOZ-waarden van de onderdelen bijgebouwen en kavel;

2.

deze waarde in mindering brengen op de marktgegevens.

3.

hieruit valt af te leiden het verschil voor de cijferwaardering voor K/L, O, V, D (zowel absoluut als relatief). Dit is dan het effect van de secundaire kenmerken in de waardering van dit type woning;

4.

ook kan hieruit een prijs per m³ voor de woning worden afgeleid.


Uit stap 3 valt te herleiden dat er voor 2 punten minder (woning nummer 4) ca. 12% aftrek gehanteerd zou moeten worden. Uit stap 4 blijkt dat indien deze prijs per m³ (€ 455,-) ook gemotiveerd kan worden met andere marktgegevens, dan kan een waardering voor de gehele groep uitgevoerd worden Op de volgende pagina staat een berekening voor alle objecten, hieronder is een samenvatting opgenomen van de drie objecten met een recent verkoopcijfer. Ook zijn de ratio’s A en B uitgerekend.


108

Uitwerking opdracht 1 - Berekening GBO Om de gebruiksoppervlakte van de woning te kunnen berekenen moet de woning eerst worden ingedeeld in gebruiksfuncties. De woning bestaat uit een woonfunctie en een overige gebruiksfunctie als nevenfunctie van de woonfunctie. De gebruiksoppervlakte wordt nu per gebruiksfunctie uitgerekend. Binnen de woningen zijn geen dragende binnenwanden aanwezig. Dit is overigens voor de berekening van het gebruiksoppervlak, in afwijking van de NEN 2580, niet van belang. De hoogte bedraagt 2600 mm. De meterkast is aangemerkt als gemeenschappelijke ruimte, omdat deze ten dienst staat voor zowel de woonfunctie als voor de overige gebruiksfunctie. Omdat echter de overige gebruiksfunctie een nevenfunctie betreft, mag de meterkast bij het gebruiksoppervlakte van de woonfunctie worden opgeteld. De gebruiksoppervlakte van de begane grondvloer bedraagt: GO woonfunctie

=

8,7 x 6 + 2,9 x 0,95 = 54,96 m2

GO overige gebruiksfunctie

=

2,9 x 6,14 = 17,81 m2

Binnen de woningen zijn geen dragende binnenwanden aanwezig. Het oppervlakte van het trapgat is kleiner dan 4 m2 . Het gebruiksoppervlakte begint bij de 1500+ lijn, omdat de hoogte van een gebruiksoppervlakte minimaal 1500 mm moet bedragen. De oppervlakte ter plaatse van de dakkapel moet wel volledig worden meegeteld omdat daar de hoogte wel minimaal 1500 mm bedraagt. De gebruiksoppervlakte van de eerste verdieping bedraagt: GO woonfunctie

=

6 x 8,2 + 2,4 x 0,411 = 50,19 m2

Het oppervlakte van het trapgat is minder dan 4 m2 . De gebruiksoppervlakte van de zolder wordt: GO woonfunctie

=

6 x 3,8 = 22,8 m2

De totale gebruiksoppervlakte van de woning wordt nu: GO woonfunctie

=

GO overige gebruiksfunctie

54,96 m2 + 50,19 m2 + 22,8 m2 = 127,95 m2 =

17,81 m2


Uitwerking opdracht 2 - Berekening VVO Om na te gaan welke oppervlakte is bedoeld in de brochure moet worden gemeten en berekend. 1.

Bruto vloeroppervlakte (BVO)

Bereken eerst de dikte van de scheidingswanden. Er is bijvoorbeeld een maat gegeven van 11,38 meter. Dit is onderverdeeld in: Kantoor

3,34 meter

Kantoor

3,75 meter

Kantoor

4,11 meter

Totaal

11,20 meter

De scheidingswanden hebben een dikte van 0,09 meter. Het BVO is als volgt te berekenen: Begane grond Kantoor plus kantoor 5,61 * 7,99

44,8239 m2

Kantoor 4,20 * 2,94

12,3480 m2

Kantoor entree receptie 5,48 * 11,38

62,3624 m2

Gang en meterkast 1,95 * 1,13

2,2035 m2

Kantoor, hal, toilet 4,42 * 5,70

25,1940 m2

Totaal BG afgerond

147 m2

Verdieping Hal, keuken, berging 5,70 * 4,40

25,0800 m2

CV-ruimte 1,49 * 1.72

2,5628 m2

Totaal verdieping afgerond

27 m2

2. Netto vloeroppervlakte (NVO) Het NVO is als volgt te berekenen: Begane grond Kantoor 3,34 * 5,52

18,4368 m2

Kantoor 3,75 * 5,52

20,7000 m2

Kantoor 4,11 * 2,85

11,7135 m2


62,3624 m2

Minus scheidingswanden circa 15,90 * 0,09 Gang en meterkast 1,95 * 1,04 Kantoor 4.42 * 3,18

-/-

1,4310 m2 2,0280 m2 14,0556 m2

Hal, toilet 4,42 * 2,30

9,950 m2

Totaal BG afgerond

138 m2 110


Verdieping Hal 2,27 * 4,42

10,0334 m2

Keuken 2,58 * 3,18

8,2044 m2

Berging 1,73 * 3,18

5,5014 m2

CV-ruimte 1,40 * 1.72

2,4080 m2

Totaal verdieping afgerond 3.

26 m2

Verhuurbare vloeroppervlak (VVO)

Het VVO is als volgt te berekenen: Begane grond Kantoor 3,385 * 5,52

18,4368 m2

Kantoor 3,795 * 5,52

20,7000 m2

Kantoor 4,155 * 2,85

11,7135 m2


62,3624 m2

Minus scheidingswanden circa 15,90 * 0,09 Gang en meterkast 1,95 * 1,04 Kantoor 4.42 * 3,18 Hal, toilet 4,42 * 2,30 Totaal BG AFGEROND

-/-

1,4310 m2 2,0280 m2 14,0556 m2 9,950 m2 137,8243 m2 148 m2

Verdieping Hal 2,27 * 4,42

10,0334 m2

Keuken 2,58 * 2,30

5,9340 m2

Berging 1,73 * 2,30

3,9790 m2

Totaal verdieping AFGEROND

19,9464 m2 20 m2


Uitwerking casus bij 1.5 - Wet maatregelen woningmarkt 2014 II Een bouwmaatschappij heeft in de afgelopen veertig jaar regelmatig woningen voor eigen rekening en risico gebouwd. Het totale bezit bedraagt op 1 januari 2015 200 woningen als volgt gespecificeerd: 

30 woningen met bouwjaar 2010. Deze 30 woningen hebben een gemiddelde WOZwaarde van € 295.000,- en een gemiddelde huuropbrengst van € 850,- per woning per maand.










De genoemde WOZ-waarden staan op de beschikkingen voor het belastingjaar 2015. De gemiddelde huuropbrengst betreft de huur voor de maand januari 2015. 1.

Welk bedrag moet de bouwmaatschappij uiterlijk op 30 september 2015 aangeven en betalen?

De heffing wordt berekend over de waarde van gereguleerde ofwel sociale huurwoningen. 70 woningen met een gemiddelde waarde van € 250.000,-

€ 17.500.000,-

50 woningen met een gemiddelde waarde van € 225.000,-

€ 11.250.000,-

50 woningen met een gemiddelde waarde van € 200.000,-

€ 10.000.000,-

Totaal

€ 38.750.000,-

Gemiddeld per woning: € 38.750.000/ 170 woningen = € 227.942,AF: 10 woningen tegen de gemiddelde waarde

€ 2.279.420,-

Heffingsgrondslag 2015

€ 36.470.580,-

Tarief 2015 Heffing

0.449% €

163.752,-


2.

Hoeveel procent van het bruto rendement bedraagt de verhuurderheffing?

30 woningen met een gemiddelde maandhuur van € 850,-

€

25.500,-


€

44.100,-


€

30.000,-


€

25.000,-

Totaal per maand

€

124.600,-

Huuropbrengst per jaar (*12)

€ 1.495.200,-

De verhuurderheffing bedraagt € 163.752,- / 1.495.200,- * 100 % 3.

10,95 %

Als we uitsluitend kijken naar de gereguleerde huurwoningen is de berekening als volgt:


€

44.100,-


€

30.000,-


€

25.000,-

Totaal per maand

€

99.100,-

Huuropbrengst per jaar (*12)

€ 1.189.200,-

De verhuurderheffing bedraagt € 163.752,- / 1.189.200,- * 100 %

13,77 %


Uitwerking casus - Afbakenen van bijzondere objecten 1.

De WOZ-waarde is correct berekend.

2.

De totale oppervlakte is 2.930 m2. Hiervan zijn als woningen te kwalificeren: 24

appartementen

40 m2

960 m2

4

appartementen

75 m2

300 m2

6

appartementen

45 m2

270 m2

2

appartementen

60 m2

120 m2

totaal

1650 m2

Het aandeel wonen bedraagt 1.650/2.930 ofwel 56 %. Dit is minder dan de vereiste 70 % zodat het geheel kwalificeert als een niet-woning. 3. Hoofdgebouw hoofdentree

75

m2

personeelsruimten

100

m2

technische ruimten

50

m2

w erkkasten

10

m2

linnenkamer

30

m2

40

m2

vier woonclusters

met elk: 6

appartementen

1

appartement gemeenschappelijke w oonkamer overdekte woonstraat 1

1

75 95

m2

m2 92

m2

personeelsruimten technische ruimten

70

m2

85

m2

w erkkasten

40

m2

Tw eede gebouw hoofdentree

linnenkamer 6

appartementen

2 appartementen 1 gemeenschappelijke woonkamer 1 overdekte woonstraat

45

13

m2

25

m2

m2

60 m2 94 m2 85 m2

Een oppervlakte van 2.577 m2 wordt op grond van artikel 220e buiten aanmerking gelaten. 114 Versie 1.0 Actualiteiten --- WOZ 2015

4.

De aanslag wegens het gebruik kan als volgt worden berekend:

Heffingsgrondslag: 353 / 2.930 * € 3.313.000,-

€ 399.143,00

Aanslag wegens gebruik:

€ 399,14.


Actuele ontwikkelingen en Kwaliteit van gegevens

Recommend Documents