Actualiteiten Huurrecht VVJ Studiemiddag Donderdag 27 september 2012
Het wettelijk systeem
Het wettelijk systeem WR 7:232-‐282 (51 art.)
Het wettelijk systeem WR 7:232-‐282 (51 art.)
DBR 7:290-‐310 (21 art.)
Het wettelijk systeem WR 7:232-‐282 (51 art.)
DBR 7: 290-‐310 (21 art.)
7: 232-‐231 (30 art.)
Het wettelijk systeem WR 7:232-‐282 (51 art.)
DBR 7:290-‐310 (21 art.)
7:201-‐231 (30 art.)
7:230A
Het wettelijk systeem WR 7:232-‐282 (51 art.)
DBR 7:290-‐310 (21 art.)
7:201-‐231 (30 art.)
7:230A
Art. 7:311
?
Kwali:icatiegeschillen • Videotheek: Ktr Leeuwarden 24 mei 2007, LJN:BA5777, besproken in TvHB 2007-‐4, p. 120-‐123 (Videoland/Lidl) • Bo-‐Rent: Hof Amsterdam 16 september 2008, WR 2009, 9 (Gruene/Bo-‐Rent) • ZelUedieningswassereVe: -‐met servicepersoneel: Hof Amsterdam 24 april 2008, WR 2008,115 (Rigter cs/ AutomaXc Industries) -‐zonder servicepersoneel: Ktr. Leiden 28 april 2010, WR 2011, 41 (Brandt/ McWash)
Kwali:icatiegeschillen
Veldkamp/De Louwere (HR 4 oktober 1996, NJ 1997, 103 Een kleine ambachtelijke drukkerij waar vanuit tevens het gehuurde tevens aan publiek wordt verkocht en waar daartoe een verkooppunt aanwezig is, wordt, ondanks het feit dat dit verkooppunt niet kenbaar is omdat deze ontvangstplek van klanten niet daartoe is ingericht, en hoe gering de hieruit behaalde omzet ook moge zijn, aangemerkt als 290-‐ bedrijfsruimte.
Kwali:icatiegeschillen Snookerhal: -‐Hof Amsterdam 19 mei 2005, WR 2006, 15 (FFG ProperXes In Off), bekrachXgd in HR 12 mei 2006, NJ 2006, 294/WR 2006, 75 (In Off/FFG ProperXes) -‐art. 7:230A (ongepubliceerd arrest Hof Amsterdam) Kampeerboerderij: art. 7:290 lid 2 sub c: “…een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een kampeerbedrijf”
Kwali:icatiegeschillen • Mengvorm woonruimte/230A-‐bedrijfsruimte HR 5 november 1993, NJ 1994, 228 (Fuks/Recourt): feitelijke overheersendheid Het object is in zijn geheel alleen dan niet als woonruimte aan te merken indien het, mede in aanmerking genomen de inrichXng van het gehuurde en hetgeen parXjen omtrent het gebruik voor ogen heed gestaan, in overwegende mate voor een ander doel dan bewoning geschikt is. Hierbij komt bijzondere betekenis toe aan de vloeroppervlakte en het aantal vertrekken Bijv. fysiotherapieprakXjk annex woning; kunstenaarswoning (Rb Amsterdam 6 maart 2002, WR 2002, 40 (Staller/Piët)
Kwali:icatiegeschillen Mengvorm 290/230A: HR 22 oktober 1999, NJ 2000, 209 (ABN/Theole) Analoge toepassing van Fuks/Recourt Kernvraag: hoe verhoudt de sportaccommodaXe zich tot de kanXne? • Ook hier: overheersendheid
Semi-‐dwingend recht • Art. 7:291 lid 1: Van de bepalingen van deze afdeling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. • Art. 7:230A lid 9: Van dit ar;kel kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.
Semi-‐dwingend recht • Termijnbescherming in art. 7:292:
5 + 5 jaar
• De geschiedenis van het weVelijk huurrecht bedrijfsruimte
Semi-‐dwingend recht
0
5
10
Semi-‐dwingend recht
0
2½
5
Ontwijkingsconstructie • Publiekrechtelijke uitgide in huur HR 31 januari 1997, NJ 1998, 545 (Vishuisjes)
Ontwijkingsconstructie • De commanditaire vennootschap de AHK-‐kwesXe Art. 7A:1662 lid 2: verklaart bij de inbreng van “genot” van een goed art. 7A: 1584 t/m 1623 van toepassing Art. 7:805 (OBW): verklaart arV. 201-‐231 van toepassing • Ktr. Amsterdam 9 augustus 2000, rolnr. 99/5708 (n.g.) Pres. Rb. Amsterdam 29 april 1999 (rolnrs. 99/632 en 99/984) Gerechtshof Amsterdam 15 februari 2001, rolnr. 99/0608 (n.g.) • Zie CV akte in syllabus
Actualiteiten • HR 26 maart 2010, NJ 2010, 190 (Van Helsdingen/Klein) Conclusie Huydecoper: • HR komt terug van Mitros/Hoekendijk, HR 23 september 2005, NJ 2005, 555 (Beoogde verkoop wegens verliesgevende exploitaXe levert geen dringend eigen gebruik op. Het financiële belang van de verhuurder kan nooit toereikend zijn voor huurbeëindiging.) • Van Helsdingen/Klein: Structurele en potenXeel langdurige, van dusdanige nadelige situaXe die op zichzelf een beroep op renovaXe rechtvaardigt als mogelijkheid die situaXe te beëindigen. Structurele wanverhouding. Art 1 EP (HuVen-‐Czapska/Polen), EHRM 19 juni 2006: gedwongen verhuur – zelden het geval.
Actualiteiten • HR 24 september 2010, NJ 2010, 649 (Toko Mitra/PMT) • Huurovereenkomst: aangevangen per 1 januari 1998, per 1 januari 2003 verlengd t/m 31 december 2007 Eigendomsovergang: 23 december 2005 Opgezegd op 30 januari 2007 per 1 februari 2008 wegens belangenafweging • P&C/Immocorp, HR 22 juni 2001, NJ 2001, 585 blokkeert de omzeilingsroute via de belangenafweging: wachojd geldt bij opzegging na 5 jaar (1628 lid1 sub b) en na 10 jaar (1631a lid 2 sub b, per 1 augustus 2003 vervallen) • 296 lid 1: opzegging na 5 jaar met wachojd ex lid 2 296 lid 3+4: opzegging na 10 jaar: geen wachojd • Huydecoper en Stein: “in lid 4 wordt aan lid 2 gerefereerd en daarmee dus tevens impliciet aan de wachojd”. HR: Nee; wachojd geldt alleen na 5 jaar. • Chronologie: wetsontwerp op 1 mei 2001 van EK naar TK.
Tot slot….
Het klusrecht
Art. 7:215 lid 1 BW:
De huurder is niet bevoegd de inrich;ng of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na schri>elijke toestemming van d verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd.
Het kelderluik
Huurprijzen art. 7:230A Art. 7:230A lid lid 6: Zo par;jen het niet eens zijn over de som die de huurder gedurende de termijn waarmee de verlenging hee> plaats gevonden, voor het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan verplicht is te betalen, stelt rechter deze som vast op een, gezien het huurpeil ter plaatse, redelijk bedrag. Hij kan, zo een der par;jen dit verzoekt, te dier zake een voorlopige voorziening treffen. Voor het overige blijven gedurende deze termijn de rechten en verplich;ngen uit de huurovereenkomst van kracht. Bijv: Ktr. Den Haag 3 mei 2006, Prg. 2006, 127: Huurprijs beliep 200.000 euro. Marktconforme huur: 400.000 euro. Ktr. stelde de gebruiksvergoeding vast op: 350.000 euro.
Huurprijzen art. 7:230A • Indexeringsregeling is vrij overeen te komen:
T
reguliere index N T
N
index aangepaste vastenoemermethode
Huurprijzen 290-‐bedrijfsruimte • Uitgangspunt bij nadere huurprijsvaststelling is de kale huur van het 290-‐object. • Alle andere elementen van de huur dienen te worden geëlimineerd.
Woning 290
Huurprijzen 290-‐bedrijfsruimte • De aqankelijke woning ex art. 290 lid 3 BW: Tot de in lid 2 bedoelde bedrijfsruimte worden ook gerekend de onroerende aanhorigheden, de bij het een en ander behorende grond en de, gelet op de bestemming, aEankelijke woning. HR 24 januari 1997, NJ 1997, 558 (Tokkie/Michael) parXjbedoeling relevant HR 15 juni 2001, NJ 2001, 478 (van Oest/Redevco) parXjbedoleing irrelevant
Huurprijzen 290-‐bedrijfsruimte • DefiniXe aqankelijke woning volgens van Oest/Redevco: 1. indien de bedrijfsruimte en de woning op basis van één huurovereenkomst voor één huurprijs zijn verhuurd (dit is slechts een aanwijzing voor de aqankelijkheid van de woning; deze aanwijzing is niet gerechtvaardigd indien de woning zelfstandig verhuurd had kunnen worden vanwege het ontbreken van een onverbrekelijk verband met de bedrijfsruimte); 2. indien wegens de aard van het bedrijf sprake is van een noodzaak van een voortdurende en onmiddellijke aanwezigheid van de huurder; 3. indien de aard van het bedrijf niet zelfstandig is en daaraan wordt bijgedragen door de bewoning van de woning; 4. indien geen sprake is van een aparte rechtstreekse opgang van de woning.
Onderneming
Object
Huurprijzen 290-‐bedrijfsruimte
Communicerende vaten
Huurprijzen 290-‐bedrijfruimte • HR 28 mei 2010, NJ 2010, 300, WR 2010, 92 Momus II/Bierbrouwerij de Leeuw Semi-‐dwingend recht en nadere huurprijsvaststelling Grenzen aan de bevoegdheid tot vernieXging: • Art. 3:52 lid 1 sub d: vernieXgingsbevoegdheid verjaart na drie jaar nadat deze ten dienste van huurder is komen te staan. • Art 3:55 lid 2: verhuurder kan de huurder een termijn stellen of deze de clausule bevesXgt of vernieXgt. Gevolg vernieXging: • Art. 3:53: vernieXging werkt ex tunc.
Huurprijzen 290-‐bedrijfsruimte •
Elk der par;jen is bevoegd om telkenmale na een periode van 5 huurjaren, derhalve voor het eerst op 1 december 1997, herziening van de huurprijs te verlangen, conform ar;kel 4.1. Indien één der par;jen van deze bevoegdheid gebruik wil maken, stelt deze de andere par;j daarvan bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst in kennis uiterlijk 6 maanden voor de datum, waarop de herziene huurprijs zal moeten ingaan. Wanneer par;jen binnen 2 maanden na ontvangst van de kennisgeving als bovenbedoeld niet tot overeenstemming zijn gekomen, zal de huurprijs worden vastgesteld door drie makelaars in onroerende goederen, van de Nederlandse Bond voor Makelaars, waarvan elk der par;jen één zal aanwijzen binnen 14 dagen nadat een par;j het verzoek daartoe van de andere par;j zal hebben bereikt. De derde makelaar zal door deze beide makelaars worden aangewezen binnen 8 dagen nadat zij hun aanwijzingen hebben aanvaard. Blij> één der par;jen met de aanwijzing van een makelaar in gebreke of kunnen de beide aangewezen makelaars niet tot overeenstemming over de aanwijzingen van een derde komen, dan zal de meest gerede par;j aan de voorziTer van de Kamer van Koophandel en Fabrieken van het rayon, waarin het onroerend goed is gelegen, de benoeming kunnen vragen. In het eerste geval van twee makelaars en in het tweede geval van één makelaar. De kosten der makelaars zullen door ieder der par;jen voor de hel> worden gedragen. De makelaars brengen hun rapport uit binnen één maand, nadat hun benoeming vaststaat.
Huurprijzen 290-‐bedrijfsruimte Huurprijzen en semi-‐dwingend recht revisited • 2½ + 2½ jaar • Omzetaqankelijke huurprijs
Huurprijzen en Europa • De Tellmer Property-‐kwesXe uit Tsjechië; HvJ 11 juni 2009, zaak-‐ C572/07 (Pre-‐judiciële zaak). • Op grond van deze uitspraak valt het onderscheid weg tussen de BTW-‐heffing die, ingeval een huurder voor minimaal 90%-‐ belaste prestaXes verricht, over de kale huur wordt berekend en die over de kosten van door de verhuurder verstrekte service, zoals schoonmaak-‐ en bewakingskosten. • Gevolg van het wegvallen van de BTW-‐prestaXe van de huurder is dat niet alleen de BTW over de kale huur wegvalt maar ook die over de servicekosten. • In de ROZ-‐standaardcontracten bestaat wel een compensaXeregeling voor het eerste maar niet voor het tweede. • Gevolg: BTW-‐schadepost voor verhuurders van met name oude service intensieve gebouwen die nergens kan worden verhaald. • De Staatssecretaris van Financiën heed in een Beleidsbesluit de ingrijpende gevolgen voor lopende huurcontracten in kaart gebracht. Zie Besluit nr. CPP2009/137M, Staatscourant 14 juli 2009, nr. 11140.
Huurprijzen en Europa • TensloVe: de hoge weVelijke handelsrente (art. 6:119a BW), gebaseerd op richtlijnrecht en per 1 december 2002 ook van toepassing in het weVelijk huurrecht bedrijfsruimte. • Dat betekent dat bij een huurverhogingsprocedure die bijv. drie jaar loopt de huurder funcXoneert als bankinstelling. • Zie: Kamerstukken I 2002/2003, 28 239, nr. 16a, p. 4), waarbij een 290-‐ huurovereenkomst als handelsovereenkomst wordt aangemerkt Zie ook: M.H. Wissink, en T.H.M. van Wechem (red.), Betalingsachterstanden bij handelstransac;es, Den Haag, 2006, p. 49), naar analogie van de Belgische Parlementaire Geschiedenis en dan met name de Memorie van ToelichXng (Parl. St. Kamer 2001-‐2002, nr. 1827/1, p. 8; zie ook: V. Sagaert en I. Samoy, RW 2002-‐2003, nr. 9, p. 324.), waarin wordt vermeld dat de verhuur van onroerende zaken binnen het toepassingsbereik van de wet valt. Daarbij wordt aangetekend dat de Belgische wetgeving is gestoeld op de implementaXe van dezelfde Europese Richtlijn (Richtlijn 2000/35/EG d.d. 29 juni 2000, PbEG 2000, L 200/35). Enkele voorbeelden van toepassingen van art. 6:119a BW binnen het huurrecht van bedrijfsruimte zijn: Vrz. Rb. Dordrecht 26 maart 2009, LJN: BH7977 (Brand & Heineken/DMP-‐Delta Media & Bodhy), Gerechtshof Den Bosch 14 januari 2006, LJN: AZ2847 (AviaXon CosmeXcs/Eurofactor).
Actualiteiten Huurrecht
Einde
