AB 22 juni 2015 Bijlage 4. Kempisch Bedrijvenpark Herziening grondexploitatie 2015

AB 22 juni 2015 Bijlage 4

Kempisch Bedrijvenpark Herziening grondexploitatie 2015

1


Aan: Van: Onderwerp: Datum:

Algemeen Bestuur Kempisch Bedrijvenpark Dagelijks Bestuur Kempisch Bedrijvenpark Herziening grondexploitatie KBP 2015 10 juni 2015

Voorstel Kennisnemen van de memo herziening grondexploitatie KBP 2015. Inleiding Deze notitie gaat over de grondexploitatie van KBP. De notitie is bestemd voor de colleges en de gemeenteraden van de deelnemende gemeenten. Het Dagelijks Bestuur heeft de herziening van de grondexploitatie in haar vergadering van 23 maart 2015 vastgesteld. Het Dagelijks Bestuur heeft besloten om het middelste scenario wat uitgaat van een gemiddelde uitgifte van 5 ha over de jaren 2014-2023 als uitgangspunt te hanteren. Het Dagelijks Bestuur heeft ook besloten om deze openbare notitie door te zenden naar de colleges en de raden van de deelnemende gemeenten en in september 2015 een informatiebijeenkomst te organiseren voor raadsleden, waarin vooral aandacht aan de financiële aspecten van de grondexploitatie wordt besteed. Het jaarlijks actualiseren van de grondexploitatie hangt samen met het vaststellen van de jaarrekening. In de jaarrekening wordt vastgelegd wat het saldo is van de daadwerkelijke kosten en opbrengsten tot nu toe. De grondexploitatie wordt opgesteld om te bepalen of het reëel is om te verwachten dat dit saldo binnen een redelijke termijn wordt terugverdiend door grondverkopen. Blijkt uit de grondexploitatie niet dat de kosten binnen redelijke kunnen worden terugverdiend, dan moet de exploitant daarvoor een voorziening treffen in de jaarrekening. Bij het KBP is dat tot nu toe niet aan de orde en er is ook geen aanleiding om te veronderstellen dat daar verandering in komt. Om de exploitatie van het KBP te begrijpen is het van belang te weten dat de deelnemende gemeenteraden zich bij het aangaan van de “gemeenschappelijk regeling voor het openbaar lichaam Kempisch Bedrijvenpark” garant hebben gesteld voor de exploitatieresultaten. De gemeenten Bergeijk, Bladel, Eersel en Reusel-de Mierden delen ieder voor 25% in het resultaat; bij winst of verlies. In hoofdlijn komt het er op neer dat sinds de oprichting van het openbaar lichaam KBP in 2006 de deelnemende gemeenten geen geld meer hebben geïnvesteerd in het KBP. KBP heeft rechtspersoonlijkheid en kan zelf leningen aangaan bij banken, zoals de Rabobank en de Bank Nederlandse Gemeenten BNG. Dankzij de gemeentegaranties van de deelnemende gemeenten zijn de banken ook nu nog bereid de financiering te verstrekken. In deze notitie zullen we eerst ingaan op de financiële werkelijkheid, zoals die blijkt uit de jaarcijfers 2014. Uit de jaarcijfers blijkt het geïnvesteerd vermogen en het saldo van kosten en opbrengsten tot nu toe. Vervolgens wordt nader aandacht besteed aan 2 vragen: wanneer zijn we uit de kosten (breakeven)? en wanneer is alle grond verkocht (zodat we het resultaat kunnen nemen)? Het antwoord op deze 2 vragen is niet met zekerheid te geven. Het is een inschatting op basis van veronderstellingen en aannames, waarbij met name het uitgifte-tempo bepalend is voor het resultaat. In deze notitie worden 3 scenario’s uitgewerkt om aan te geven wat de bandbreedte is van de financiële resultaten.

Wijzigingen uitgangspunten grondexploitatie t.o.v. 2014 De belangrijkste wijziging in de herziening van de grondexploitatie zit in de resterende taakstelling van de uitgifte over het jaar 2014. Waar 2,7 ha van de 5 ha die was begroot is uitgegeven. De resterende taakstelling is gelijkmatig over de jaren 2016 tot en met 2018 verdeeld. 2


De rekenrente van 4% is verlaagd naar 3,3%. Dit is gebaseerd op de herfinanciering die eind 2014 heeft plaatsgevonden voor in totaal 25 miljoen euro (met verschillende looptijden variërend van 3 tot 6 jaren) tegen een percentage van maximaal 0,98%. Een deel van het voordeel van deze lage financieringskosten is dus meegenomen in de herziening van de grondexploitatie. Daardoor is de geprognotiseerde eindwaarde in deze herziening van de grondexploitatie verbeterd. Op basis van het scenario van 5 ha gemiddeld per jaar bedraagt de geprognotiseerde eindwaarde € 18,0 miljoen (was vorig jaar € 16,4 miljoen). Hieronder volgen de tabellen met daarin de uitgangspunten zoals opgenomen in de herziene grondexploitatie. Tussen haakjes is vermeld wat het uitgangspunt vorig jaar was, indien een wijziging heeft plaatsgevonden. Parameter Rente Oppervlakte

Grondprijzen

Kostenstijging

Opbrengstijging

Start exploitatie

Einddatum exploitatie

Aanname 3,3% (was 4%)  Bruto 175 ha  Netto 69 ha (uitgeefbaar)

Toelichting Zie noot (*) Inclusief 15 woningbouwkavels van in totaal 1,5 ha in het woonbos De grondprijzen zijn op 26 okto Zichtlocaties langs provinciale weg en snelweg: € 195 ber 2009 op advies van een makelaar/taxateur bedrijfsonroeper m2 rend goed vastgesteld.  Niet-zichtlocaties: € 165 per m2 2% De meeste kosten voor grondverwerving, infrastructuur en bouw- en woonrijpmaken en plankosten zijn gerealiseerd. Het effect van nog komende kostenstijgingen is beperkt. 0% Sinds start van de uitgifte is het prijsniveau van uitgifteprijzen constant gehouden op het niveau van 2009. In de exploitatieberekeningen wordt verondersteld dat de prijzen gelijk blijven. Het Dagelijks Bestuur besluit over de hoogte van grondprijzen. Start bouwrijpmaken: 1 sepDe opening van de provinciale tember 2009 weg op 5 september 2011 wordt Start aanleg provinciale weg: 1 gezien als start van de exploitaseptember 2010 tie van het KBP. Start uitgifte: 1 september 2011 Globaal 10 jaar na start uitgifte. In de navolgende scenario’s De feitelijke einddatum is afwordt uitgegaan van wisselende hankelijk van het uitgiftetemeinddata, afhankelijk van het po. uitgiftetempo.

Tabel 1 Uitgangspunten grondexploitatie

(*) Rente: Het openbaar lichaam KBP is bij het aantrekken van geldleningen verplicht zich te houden aan de wet financiering decentrale overheden (wet fido). Daarmee hangt samen de verplichting om een deel 3


van de leningen tegen wisselende en langere looptijden te financieren, op grond van de renterisiconorm en de kasgeldnorm in de wet fido. Omdat KBP een projectorganisatie is met een beperkte taakopdracht, verleent de provincie ontheffing om meer (goedkoper) kort geld te financieren. Hierdoor blijken de rentelasten bij de tussentijdse rapportage en de jaarrekening steeds mee te vallen ten opzichte van de begroting. Dit wordt met name veroorzaakt doordat in de begroting de rente voorzichtigheidshalve geraamd wordt op basis van het tarief voor leningen met een middellange looptijd. In december 2014 is zijn leningen met een verschillende looptijd, bij elkaar opgeteld voor een totaal bedrag van € 25 miljoen afgesloten, tegen een rente van maximaal 0,98%. Overige uitgangspunten Thema Minimale kavelgrootte

Uitgangspunt 5.000 m2

Doelgroep

 

Toelichting Met uitzondering van het facility point. Bedrijven met een ruimtebehoefte kleiner dan 5.000 m2 kunnen terecht op andere, bestaande terreinen.

Primair voor Kempische bedrijven 10 ha is beschikbaar voor bedrijven van buiten de Kempen

Tabel 2 Overige uitgangspunten

Overeenkomst Moeskop’s Bouwbedrijf In 2007 heeft KBP een samenwerkingsovereenkomst gesloten met Moeskop’s Bouwbedrijf (MBB) over de aankoop van circa 40 ha binnen het plangebied van het KBP, waarbij MBB het recht heeft om circa 17 ha (meest bouwrijpe) grond terug te kopen. In de exploitatieberekeningen is rekening gehouden met de afspraken uit deze samenwerkingsovereenkomst. Tot op heden is van die 17 ha 0,5 ha afgenomen door MBB.

4


Hectares te verkopen In onderstaande overzichten wordt op basis van de 3 scenario’s inzage gegeven in het mogelijke verloop van de gronduitgifte van bedrijfskavels, uitgedrukt in hectares. De jaren 2011 tot en met 2014 betreffen gerealiseerde grondverkopen. De restant taakstelling uit 2014 van circa 3 ha is gelijkmatig verdeeld in alle scenario’s over de jaren 2016 tot en met 2018. Verder zijn er geen wijzigingen ten opzichte van de exploitatie van 2014. Scenario 1: Uitgifte van 7 ha per jaar Jaar

2011

Getekende overeenkomsten voor levering in het jaar 0,50

Geplande uitgifte specifiek*

Geplande uitgifte algemeen

Totaal uitgifte planning

2012

16,10

16,10

2013

3,60

3,60

2014

2,10

2,10

0,50

2015

7,00

7,00

7,60

8,80

7,60

8,60

4,90

8,60

2019

7,00

7,00

2020

6,50

6,50

40,60 59%

68,80 100%

2016 2017

1,20 1,00

2018

3,70

23,30 34%

4,90 7%

Tabel 3 Verloop uitgifte 7 ha per jaar vanaf 2014 *De kolom “geplande uitgifte specifiek” bevat oppervlakten van geplande verkopen. De geplande verkopen bestaan voornamelijk uit opties.

5


Scenario 2: Uitgifte van 5 ha per jaar Jaar

2011


Geplande uitgifte specifiek*



2012

16,10

16,10

2013

3,60

3,60

2014

2,10

2,10

0,50

2015

5,00

5,00

4,90

6,10

5,00

6,00

2018

5,90

5,90

2019

5,00

5,00

1,30

5,00

2021

5,00

5,00

2022

5,00

5,00

2023

3,50

3,50

40,60 59%

68,80 100%

2016 2017

1,20 1,00

2020

3,70

23,30 34%

4,90 7%


6


Scenario 3: Uitgifte 3 ha per jaar Jaar

2011


Geplande uitgifte specifiek *



2012

16,10

16,10

2013

3,60

3,60

2014

2,10

2,10

0,50

2015

3,10

3,10

2,40

3,60

2,40

3,40

2018

3,40

3,40

2019

3,00

3,00

2020

3,00

3,00

2021

3,00

3,00

2022

3,10

3,10

2023

3,20

3,20

-

3,70

2025

3,10

3,10

2026

3,10

3,10

2027

3,10

3,10

2028

3,10

3,10

1,60 40,60 59%

1,60 68,80 100%

2016 2017

1,20 1,00

2024

3,70

2029 23,30 34%

4,90 7%


In de 3 scenario’s is rekening gehouden met een optie van 3,7 ha. Deze optie wordt pas uitgeoefend indien er voor 80% aan gronden is uitgegeven. Aangezien elk scenario uitgaat van een ander uitgiftetempo, wordt het moment waarop 80% van de gronden is uitgegeven, ook in ieder scenario op een ander moment bereikt. Dit verklaart waarom de optie van 3,7 ha niet in ieder scenario in hetzelfde jaar is opgenomen. Huidige situatie Het Kempisch Bedrijvenpark is opgericht met als doel om gezamenlijk een bedrijvenpark te ontwikkelen waar bedrijven groter dan 5.000 m² kunnen uitbreiden en doorgroeien. Behoud van werkgelegenheid en dus bevorderen van de leefbaarheid in de Kempen is de hoofddoelstelling voor de realisatie van het Kempisch Bedrijvenpark. Het zwaartepunt van de werkzaamheden tot aan 2011 lag op de planologische voorbereiding. Met de uitspraak van de Raad van State medio 2010 in de bodemprocedure van het bestemmingsplan, werd de planologische voorbereidingsfase afgerond. Na deze uitspraak is de aanleg van de nieuwe provinciale weg N284 en de aansluiting op de A67 door de provincie gestart en kon het bedrijvenpark verder bouw 7


– en woonrijp worden gemaakt door het KBP. De nieuwe provinciale weg is in het najaar van 2012 geopend. Tevens is het bedrijvenpark bouwrijp en nagenoeg woonrijp gemaakt. Vanaf 2011 is gestart met de uitgifte van bouwkavels. De afgelopen jaren is voor ruim 20 ha uitgegeven en geleverd. Financieel gezien houdt voorgaande in dat in de jaren tot aan 2011 de meeste kosten zijn gemaakt voor de ontwikkeling van het bedrijvenpark. De kosten betreffen onder meer kosten van de grondaankopen, planologische voorbereidingskosten, financieringskosten en kosten voor bouw- en woonrijp maken. Vanaf 2011 verdienen we deze gemaakte kosten terug door de inkomsten uit de verkoop van bedrijfskavels. In onderstaand figuur is het voorgaande financieel vertaald.

Figuur 1 Verloop boekwaarde van de grondexploitatie 2010-2014

Financiële stand van zaken per 1 januari 2014 De boekwaarde van de gronden in exploitatie is ultimo 2014 afgerond € 50.000.000 (=schuld) (was ultimo 2013 € 50,9 miljoen). In de tabel hieronder zijn de gemaakte kosten en de gerealiseerde inkomsten per activiteit ultimo 2014 weergegeven.

Tabel 6 Boekwaarde van de grondexploitatie ultimo 2014

Het grootste deel van de gemaakte kosten wordt veroorzaakt door grondaankopen zo’n 60%, gevolgd door de kosten van bouw- en woonrijp maken van circa 12%. De rentekosten bedragen circa 11% en de plankosten zijn goed voor zo’n 9%. De kosten van bijdragen in de aanleg van de nieuwe provinciale weg, beheer bedrijvenpark en bovenwijkse voorzieningen bedragen tenslotte circa 7%. De procentuele verdeling van de gemaakte kosten is nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte van het vorig jaar. Aangezien relatief weinig kosten worden gemaakt is het logisch dat de verdeling nagenoeg gelijk blijft.

8


De toekomst voorspellen zonder glazen bol? We willen allemaal graag weten wat de toekomst van het Kempisch Bedrijvenpark ons brengt. Gaan we een minimaal sluitende grondexploitatie tegemoet of moeten we ons indekken voor toekomstige verliezen? Bij de jaarlijkse herziening van de exploitatie wordt bepaald of er sprake is van verwachte verliezen op de grondexploitatie. Wanneer de grondexploitatie sluitend is, hoeft er geen voorzieningen voor te verwachten negatieve resultaten getroffen te worden. Wanneer wel verliezen worden verwacht, moet er direct een voorziening worden getroffen ter grootte van het verwachte negatieve resultaat of het verlies moet gelijk worden afgeboekt. Zoals in de inleiding is aangegeven zijn er 2 vragen die van belang zijn om te beantwoorden. 1. wanneer zijn we uit de kosten (break-even)? ; en 2. wanneer is alle grond uitverkocht (zodat we het resultaat kunnen nemen)? We gaan hierna in op de beantwoording van deze twee vragen.

Wanneer zijn we uit de kosten (break-even)? Voor de beantwoording van deze vraag vertalen we eerst toekomstige onzekerheden naar algemene of financieel economische aanvaarde uitgangspunten. Deze uitgangspunten worden zoveel als mogelijk hard onderbouwd met overeenkomsten of contracten. Op basis van deze uitgangspunten wordt de grondexploitatie geactualiseerd. Een nadere toelichting op de actualisering volgt hieronder. Jaarlijks worden de werkelijk gerealiseerde cijfers geanalyseerd en verwerkt in de actualisering van de grondexploitatieberekening. Afwijkingen ten opzichte van het voorgaand jaar worden geanalyseerd en de uitkomsten uit deze analyse worden betrokken bij de actualisering van de uitgangspunten. Vervolgens worden de uitgangspunten nog geactualiseerd op basis van de prijsontwikkelingen, nog uit te voeren werkzaamheden, contracten en onderbouwde inschattingen. Deze vormen tezamen de uitgangspunten voor de actualisering van de grondexploitatie. Vervolgens voeren we een risicoanalyse uit om te bepalen welke scenario’s zich kunnen voordoen. Deze scenario’s worden verder uitgerekend om inzicht te krijgen in de bandbreedte van de mogelijke resultaten van de grondexploitatie.

9


Risicoparagraaf Voordat nader wordt ingegaan op scenario’s, wordt stilgestaan bij de mogelijke risico’s die aan de orde zouden kunnen zijn bij de exploitatie van bedrijventerreinen als het KBP. In onderstaande tabel is de risicoanalyse opgenomen. Risico’s Kans Impact Overall Toelichting score Meerkosten grondΟ Ο Ο Bij één aankoopdossier loopt nog een discussie over verwerving nabetaling i.v.m. een rechterlijke uitspraak over een nieuw bouwplan Meerkosten plankos- Ο Ο Ο In de exploitatie is rekening gehouden met de nog te ten maken plankosten. Bouw- en woonrijpΟ Ο Ο In de exploitatie is met deze nog te maken kosten maken rekening gehouden. Bijdrage wegvlak n.v.t. n.v.t. n.v.t. Financieel afgerekend. Geen risico meer. Eersel en nieuwe verbindingsweg N284/aansluiting A67 Vertraging uitgifte ΟΟ ΟΟΟ ΟΟΟ Het tempo van de uitgifte heeft een grote invloed op het eindresultaat van de exploitatie. Indien het breakevenpoint nog niet is bereikt, heeft dit een grotere impact op het resultaat, omdat de financieringslasten langer doorlopen. Voor inzicht in de effecten van verschillende uitgiftetempo’s, wordt verwezen naar de toelichting onder deze tabel en naar figuur 2. Uitgaande van het middelste scenario is de kans ‘middel’ te noemen, dat de uitgifte lager uitkomt dan gemiddeld 5 ha per jaar. Rentekosten3,3% of Ο Ο Ο De rente is met langlopende leningen vastgezet voor hoger een aantal jaren tussen de 0,58% en 3%. De kans is klein dat de rente boven de 3,3% uitkomt. Indien na de looptijd de rente stijgt, dan is de financieringsbehoefte gedaald, waardoor de impact ook kleiner wordt. Tabel 7 Risicoanalyse Legenda Ο = klein ΟΟ = middel ΟΟΟ = groot

Toelichting tabel score Bij kans en bij impact kan een score worden toegekend van klein, middel of groot of n.v.t.. De overall score wordt bepaald o.b.v. de scores vermeld bij kans en impact. In de laatste kolom worden de scores toegelicht.

Op basis van de risicoanalyse zien we dat de grootste risico’s liggen bij de uitgifte van de kavels. Het gaat daarbij om de inschatting of de hoeveelheid grondverkopen in enig jaar realistisch en haalbaar te noemen is. Tenzij koopovereenkomsten zijn gesloten, is het erg lastig om de hardheid van de ingeplande grondverkopen vast te stellen. Deze onzekerheid wordt daarom nader uitgewerkt in de diverse scenario’s. De resultaten uit deze scenario analyses geven feitelijk de bandbreedtes aan waarbinnen het verwachte resultaat zich begeeft. De bandbreedtes geven op dit moment voldoende vertrouwen dat de gemaakte kosten worden terugverdiend. Vanuit de risicoanalyse blijkt dat de uitgiftefasering het grootste risico is voor het KBP. Daarom worden hierna scenario’s berekend waarin verschillende faseringen van de uitgifteplanning zijn opgenomen. De belangrijkste daarvan is dat de scenario’s allen een positief resultaat laten zien. De afgelopen jaren lag 10


de gemiddelde uitgifte op zo’n 7 ha per jaar. Het eerste scenario is daarom gebaseerd op een gemiddelde uitgifte van 7 ha per jaar. Het tweede scenario kent een gemiddelde uitgifte van 5 ha per jaar en het derde ligt wederom 2 ha lager en rekent met een gemiddelde uitgifte van 3 ha per jaar. In alle scenario’s wordt gerekend met een rente van3,3% als financieringslast en een kostenstijging van 2%. Eind 2014 zijn een aantal nieuwe langlopende vaste geldleningen afgesloten, tegen een rente van maximaal 0,98%. Met het rentevoordeel is rekening gehouden in de herziening van de grondexploitatie. De rekenrente is gedaald van 4% naar 3,3%. De grafiek hieronder geeft per scenario het verloop van de exploitatie weer.

Figuur 2 Verloop exploitatie / Boekwaarde van de gronden

In het scenario met een gemiddelde jaarlijkse uitgifte van 7 ha wordt begin 2018 (was: begin 2019) het break-evenpoint bereikt. Voor het 2e en 3e scenario is dat respectievelijk medio 2020 (was: eind 2021) en eind 2026 (was: begin 2028). Op het moment van het bereiken van het break-evenpoint resteert er in het 1e scenario een uitgifte van circa 23,5 ha, in het 2e scenario nog circa 19,2 ha en in het 3e scenario nog 5 ha. Keuze voor een bepaald scenario Met de huidige inzichten over grondexploitaties in het algemeen wordt meer gekeken naar mogelijk scenario´s in plaats van te spreken van `de´ grondexploitatie. Het belangrijkste signaal vanuit de nu doorgerekende scenario´s is, dat deze alle 3 – vroeger of later – met een positief resultaat kunnen worden afgesloten. Mocht het om welke reden dan ook van belang zijn een concrete verwachting uit te spreken over het verloop van de exploitatie, dan komt deze verwachting overeen met het scenario van een uitgiftetempo van 5 ha per jaar. Daarmee wordt een uitgiftetempo gehanteerd dat iets onder het gemiddelde gerealiseerde resultaat van de afgelopen jaren zit. En toch drukt dit scenario goed uit wat de ambitie en verwachting is van de uitgifte in de komende jaren. Wanneer is alle grond verkocht (zodat het resultaat kan worden genomen)? Bij het nemen van het resultaat hanteert het KBP conform de verslaggevingsvereisten opgenomen in het BBV, het voorzichtigheidsbeginsel. Winsten worden pas genomen op het moment dat er geen verliezen meer worden verwacht en nagenoeg alle opbrengsten zijn gerealiseerd. Aan de eerste voorwaarde is voldaan, er worden namelijk geen verliezen verwacht. Aan de tweede voorwaarde wordt nog niet voldaan, immers nog niet alle opbrengsten zijn gerealiseerd, omdat er nog verkopen moeten plaatsvinden. 11


Om deze reden mag er nog geen winst worden genomen. Daarom zal naar alle waarschijnlijkheid pas aan het einde van het gehele project, bij een positief resultaat, winstneming aan de orde zijn. In de bovenstaande grafiek zien we verschillende einddata van de 3 scenario’s variërend van 2021 tot aan begin 2029. Zoals in voorgaande reeds is aangegeven wordt het verschil tussen de 3 scenario’s verklaard door een andere fasering van de uitgifteplanning. De looptijd heeft grote invloed op de financieringskosten. Op het moment dat de kosten nog niet zijn terugverdiend moet de openstaande boekwaarde gefinancierd worden met extern aangetrokken geld. De rentekosten veroorzaken daarom in de 3 scenario’s de grootste verschillen. Hierna wordt per scenario een overzicht gegeven van de (nog te maken) kosten en (nog te realiseren) opbrengsten en het saldo (op eindwaarde en contante waarde). Dit overzicht wordt de grondexploitatiestaat genoemd.

Tabel 8 Grondexploitatiestaat scenario 7 ha uitgifte per jaar

In de herziene exploitatie van vorig jaar (2014) was de eindwaarde € 19,551 miljoen. Door de verlaging van de rente naar 3,3% is de geprognotiseerde eindwaarde verbeterd.

12


Tabel 9 Grondexploitatiestaat scenario 5 ha uitgifte per jaar

In de herziene exploitatie van vorig jaar (2014) was de eindwaarde € 16,042 miljoen, waar nu een eindwaarde is berekend van €18,020. Door de verlaging van de rente naar 3,3% is de geprognotiseerde eindwaarde verbeterd.

Tabel 10 Grondexploitatiestaat scenario 3 ha per jaar

In de herziene exploitatie van vorig jaar (2014) was de eindwaarde € 7,048 miljoen positief. Door de verlaging van de rente naar 3,3% is de geprognotiseerde eindwaarde verbeterd. 13


Bevindingen De eindwaarden van alle scenario’s zijn ruim positief. De eindwaarde varieert van € 20,5 miljoen positief tot € 11,9 miljoen positief (was € 19,6 respectievelijk € 7,0). De contante waarde varieert van € 16,9 miljoen positief tot € 7,5 miljoen positief. In alle drie de scenario’s is gerekend met 3,3% (was 4%) rentekosten en 2% prijsindexering op de kosten. De opbrengsten worden niet geïndexeerd, met andere woorden: er is gerekend met 0% opbrengsten stijging. De verschillende uitgifteplanningen veroorzaken grote verschillen in de rentekosten. De laagste rentekosten bedragen € 13,7 miljoen (scenario met 7 ha uitgifte per jaar) en de hoogste rentekosten bedragen € 22,2 miljoen (scenario met 3 ha uitgifte per jaar). Een verschil van € 8,5 miljoen aan rentekosten bij een rekenrente van 3,3%. Bij een lagere rekenrente wordt dit verschil kleiner, oftewel de rentekosten worden lager en de resultaten positiever. Het verschil in de contante waarden tussen het 1e en 2e scenario bedraagt circa € 3 miljoen en tussen het 2e en 3e scenario bedraagt dit € 6,4 miljoen. Deze bevindingen laten zien dat hoe langer de periode van uitgifte duurt, hoe meer dit gaat kosten. Dat is logisch want de financiering blijft langer drukken op de exploitatie. De term contante en eindwaarde wordt hierna toegelicht. Contante waarde en eindwaarde De verschillende scenarioberekeningen gaan uit van verschillende looptijden. Het eindresultaat wordt dus ook in verschillende jaren behaald. Om deze zogenaamde “eindwaarden” van scenario’s te kunnen vergelijken, is het nodig deze bedragen allemaal terug te brengen tot dezelfde datum; we noemen dat de “contante waarde”, waarvoor nu 1 januari 2015 wordt gehanteerd. Te zijner tijd wordt afgerekend op eindwaarde, maar voor de onderlinge vergelijking van uitkomsten is de contante waarde van belang. Marksituatie Sinds de start van de aanleg van het KBP in 2008/2009 kreeg de wereld te maken met een bankencrisis, economische crisis en een vastgoedcrisis. Zekerheden zijn weggevallen. Bedrijven worden voorzichtig bij het plannen van nieuwe investeringen, ook omdat consumenten de hand op de knip houden. Banken stellen veel strengere eisen aan financieringen. Bedrijven moeten eerst werken aan hun eigen vermogen, voordat ze bankfinanciering kunnen aantrekken. Gegeven deze omstandigheden is het heel bijzonder dat van de 69 ha te verkopen bedrijventerrein er tussen 2010 en 2014 reeds een derde is verkocht. We zien dat deze productiecijfers niet worden gerealiseerd op bedrijventerreinen in bijvoorbeeld Eindhoven, Oirschot en Veldhoven. En er is geen sprake van een éénmalig, toevallige uitschieter; de verkoop loopt goed door tijdens de genoemde periode. Ook in 2015 zien we dat potentiele kopers zich blijven melden, waaronder ook bedrijven die eerder nog niet bekend waren als belangstellende voor het KBP. De kracht van KBP is samen te vatten in een paar zaken:  De perfecte ligging langs te snelweg A67 op zowel 65 km van Venlo als 65 km van Antwerpen;  Onderdeel van de Brainport regio Eindhoven;  Direct beschikbare hoogwaardige bedrijfskavels in een duurzaam groen ingerichte omgeving, met faciliteiten als glasvezel en camerabewaking;  Een track-record van aansprekende verkopen (ruim 20 hectare) aan partijen als VDL, KLC, Diffutherm en Agio/ATD;  Met een (bijna) continue bouwstroom sinds de opening van het terrein;  Ligging in de Brabantse Kempen.

14


De tot nu toe behaalde resultaten geven vertrouwen voor de toekomst, maar bieden hiervoor geen garanties. Om een continue stroom van verkopen van 5 tot 6 ha per jaar te bevorderen worden verschillende activiteiten ondernomen, zoals:  Goed en efficiënt relatiebeheer. Contact houden met belangstellende bedrijven en weten wat er speelt in de markt;  Het onderhouden van contacten met de grotere bedrijven in de Kempen, de potentiele klanten, in samenwerking met de gemeenten;  Het ondernemen van promotionele acties op het terrein, om de aandacht daar op te vestigen (bijvoorbeeld deelname aan de High Tech Ontdekkingsroute op 24 mei 2014);  Het onderhouden van contacten met Brainport Development en de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij BOM, gericht op het faciliteren van bedrijven van buiten de Kempen;  Blijvend investeren in herkenbaarheid, promotie en acquisitie;  Potentiële kandidaten optimaal faciliteren;  Er wordt nog een LED-informatiebord geplaatst nabij de afrit langs de A67. Woningbouw In de grondexploitatie is rekening gehouden met de opbrengst van 15 woningbouwkavels met een totale oppervlakte van 15.000 m2. De kavels zijn bouwrijp, maar er is nog geen van de kavels verkocht. Winstneming Regelmatig wordt de vraag gesteld op welk moment er enig resultaat is te verwachten van de exploitatie van het KBP. Veelal wordt dan gedoeld op verdeling van de winst over de deelnemende gemeenten. Voordat kan worden overgegaan tot winstneming moet in de eerste plaats het break-evenpoint worden gepasseerd, het moment dat de opbrengsten groter worden dan de kosten. En dan moet er zekerheid bestaan over de nog te maken kosten en te realiseren opbrengsten. Ingeval van verwachte tekorten worden daarvoor voorzieningen getroffen, zodra er enig vermoeden is dat de strop zich zal aandienen; ingeval van winst wordt deze pas uitgekeerd als deze ook daadwerkelijk is gerealiseerd. De gepresenteerde scenario’s laten zien dat er nog een flinke ruimte zit tussen de verwachte resultaten en een verlies. Looptijd Gemeenschappelijke regeling De huidige gemeenschappelijke regeling is aangegaan voor een periode van circa 10 jaar en loopt af per 1 januari 2016. Een voorstel om de huidige regeling te verlengen is in voorbereiding. Over de looptijd van de gemeenschappelijke regeling bestaat het beeld er eerst sprake kan zijn van beëindiging van de regeling, zodra nagenoeg alle gronden zijn verkocht. De gemeenschappelijke regeling zou minimaal moeten doorlopen tot het break-evenpoint in de grondexploitatie. Anders zou de gemeente, die met de resterende grond zou blijven zitten, mogelijk onevenredig financieel risico’s lopen. Behandeling van deze memo Deze memo is bedoeld om het Algemeen Bestuur en de gemeenteraden te informeren over de stand van de grondexploitatie van het KBP. Het voornemen is een informatiebijeenkomst te plannen voor raadsleden in september 2015. Daar wordt de inhoud van deze memo toegelicht. Vervolgens wordt de memo samen met de jaarrekening aangeboden aan het Algemeen Bestuur en ter kennisneming aan de gemeenteraden gezonden. De vaststelling van de jaarrekening is gepland in het AB van 22 juni 2015. Het controlerapport van de accountant wordt ter kennisname aangeboden aan het AB. Het afgeven van de controleverklaring door 15


de accountant bij de jaarrekening gebeurt gelijk na vaststelling van de jaarrekening door het AB. De verzending stukken voor het Algemeen Bestuur van 23 juni is op donderdag 11 juni 2015.

16

AB 22 juni 2015 Bijlage 4. Kempisch Bedrijvenpark Herziening grondexploitatie 2015

Recommend Documents