AANPAK VERLOEDERD PARTICULIER WONINGBEZIT SEV-advies
Auteur: Jeroen Singelenberg
Dit is een publicatie uit het SEV-programma: Keer de verloedering! U kunt SEV-publicaties vinden op www.sev.nl, of bestellen bij: SEV Postbus 1878 3000 BW Rotterdam telefoon 010 - 282 50 50
[email protected] De SEV ontwikkelt innovatieve oplossingen voor maatschappelijke vraagstukken op het gebied van wonen. Wij zijn onafhankelijk, maar kunnen niet zonder initiatiefrijke netwerkpartners. Samen met hen beproeven we ideeën voor innovaties in de praktijk.
2
Aanpak verloederd particulier woningbezit
INHOUDSOPGAVE
1.
Advies in het kort ........................................................................................................................................ 5
2.
Overzicht van conclusies ............................................................................................................................ 7
3.
4.
2.1
Verloederd particulier bezit .............................................................................................................. 7
2.2
Van subsidiëren naar faciliteren ....................................................................................................... 7
2.3
Verleiden en ondersteunen .............................................................................................................. 8
2.4
Verplichten en heroveren ................................................................................................................. 9
2.5
Importeren en investeren ................................................................................................................. 9
2.6
Kleine en zwakke VvE’s ................................................................................................................. 10
2.7
Hoe stimuleer je VvE’s tot beter beheer en onderhoud?................................................................ 10
2.8
Vergroting en versterking van VvE’s .............................................................................................. 11
Advies van de SEV ................................................................................................................................... 13 3.1
Aan gemeenten en corporaties ...................................................................................................... 13
3.2
Advies aan de minister van VROM - WWI ..................................................................................... 15
Verder experimenteren ............................................................................................................................. 17
Colofon ............................................................................................................................................................ 18
Bijlagen •
Verslag expertmeeting 6 februari 2007
•
Resultaten van 4 jaar experimenteren met aanpak particulier bezit (rapport bij het SEV-advies)
3
4
Aanpak verloederd particulier woningbezit
1. ADVIES IN HET KORT
100.000 slechte appartementen in de grote steden Temidden van de meestal goed onderhouden particuliere woningvoorraad is een hardnekkige kern van slecht onderhouden vooroorlogse en voegnaoorlogse appartementen in de grote steden. Het gaat om ongeveer 100.000 woningen, waarvan tweederde particuliere verhuur en eenderde eigenaar-bewoner. Het beheer berust bij kleine zwakke verenigingen van eigenaren die meestal slecht functioneren. Vaak zijn er geen middelen gereserveerd voor het (achterstallig) onderhoud. Sommige eigenaren kunnen niet, andere willen niet reserveren. Eerdere experimenten effectief, maar kostbaar, tijdrovend en daardoor kleinschalig In de afgelopen jaren is de SEV betrokken geweest bij verschillende experimenten die erop gericht waren zijn om eigenaren te bewegen om te investeren in onderhoud en/of woningverbetering. Deze experimenten hadden slechts op kleine schaal succes. Twee aanpakken kwamen uit deze experimenten naar voren, enerzijds de stevige aanpak met verwerven, verbeteren en opnieuw verkopen via een WOM, zoals in de Tarwewijk in Rotterdam. Of het verwerven na een aanschrijving op achterstallig onderhoud en aanbieden aan de creatieve klasse als ‘kluswoning’, zoals in het Rotterdamse Spangen. Allebei succesvolle maar kostbare strategieën en daardoor niet op grote schaal toepasbaar. Anderzijds is er de zachte aanpak met verleiden tot investeren via een wijkservicecentrum met gratis advisering, zachte leningen en modelwoningen. Voorbeeld is de Vogelbuurt in Rotterdam. Deze aanpak kost veel geduld en personele inzet en is dus ook kostbaar, maar lijkt wel te werken bij het betere deel van de eigenaren. Experimenteren met structuurversterking van zwakke VvE’s De SEV concludeert – met de gemeenten Rotterdam en Den Haag - dat een meer structurele en versnelde aanpak nodig is om verloedering te keren en te voorkomen in de wijken met een zwakke marktpositie. Kernpunt is een structurele versterking en vergroting van zwakke en onprofessionele verenigingen van eigenaren. Hierbij hoort een flexibele aanpak die kan variëren van verleiden en ondersteunen tot aanschrijven en verwerven. Wetende dat de grote steden de noodzaak van een wettelijke regeling voor versterking en vergroting van VvE’s in de slechte gebieden al hebben aangekaart bij de rijksoverheid, stelt de SEV voor om vooruitlopend op een wettelijke regeling in een aantal gebieden te gaan experimenteren met de bedoelde aanpak. In overleg met betrokken gemeenten en VROM –WWI kan worden nagegaan of experimenten in aangewezen gebieden kunnen worden opgehangen aan wijzigingen of aanpassingen in wet- en regelgeving. Hierbij kan ook worden gedacht aan toepassing van het zogenaamde experimenteerartikel in de Woningwet bij de uitwerking van het instrument ‘onderhoudsdwang’ en het instrument ‘overkoepelingsdwang’. Experimenteren moet dan wel gezien worden als vooruitlopen op voorgenomen nieuwe regelgeving; het kan daar niet voor in de plaats treden.
5
Experimentopzet Hoofdpunten van bedoelde structurele aanpak van zwakke VvE’s: •
Overkoepeling van kleine VvE’s door een grotere vereniging van eigenaren op buurt- of blokniveau (buurtvereniging van eigenaren, BvE).
•
Overdracht van bevoegdheden aan overkoepeling is onomkeerbaar.
•
Eis van een minimale omvang (bijvoorbeeld 24 woningen).
•
Verplicht reserveren op basis van een 15-jarig onderhoudsplan.
•
Verplichte service bijdragen aan VvE’s op basis van genoemde meerjaren-onderhoudsplanning, in combinatie met een ‘zacht’ financieringsaanbod.
•
Uitkopen van leden die niet in staat of bereid zijn om mee te doen.
•
Corporaties kunnen ieder een gebied onder hun hoede nemen en een rol spelen in uitkoop van incompetente eigenaren, oprichting van BvE’s en professioneel beheer.
Uitgewerkte experimentvoorstellen voor een of meer gebieden in de steden Rotterdam en den Haag zullen tezijnertijd bij het aan de minister van VROM aan te bieden SEV-advies worden gevoegd. Zelfredzame buurt- of blokverenigingen creëren De nieuwe grotere BvE’s blijven echter in principe een vereniging van de eigenaren zelf en dienen zoveel mogelijk weer op eigen benen te worden gezet. Dit betekent echter wel dat het ledenbestand moet worden gesaneerd door uitkoop en vervanging van eigenaren die absent of malafide zijn of anderszins geen investeringsmotief hebben. De grenzen van het huidige aanschrijvings- en onteigeningsinstrumentarium zullen in de experimenten worden getest.
6
Aanpak verloederd particulier woningbezit
2. OVERZICHT VAN CONCLUSIES
2.1 Verloederd particulier bezit Gelukkig onderhouden de meeste particuliere eigenaren hun bezit goed. Niettemin is er nog steeds een harde kern van verloederd particulier woningbezit. Blijkens onderzoek van VROM (KWR 2000) zijn er twee kwetsbare deelbestanden aan te wijzen die speciale aandacht behoeven: •
95.000 vooroorlogse en voegnaoorlogse appartementen met matige of slechte staat van onderhoud, voor meer dan de helft gelegen in de vier grote steden.
•
Circa 250.000 vooroorlogse eengezinswoningen met matige of slechte staat van onderhoud, vooral gelegen in kleinere plaatsen.
De experimenten die de SEV de laatste jaren heeft begeleid concentreren zich vooral op eerstgenoemd deelbestand. Kenmerken: •
Onderste segment van de koopwoningenmarkt met zeer lage prijzen.
•
Voor tweederde in handen van particuliere verhuurders.
•
Soms in gebruik voor kamerverhuur of als ‘matrassenpanden’.
•
Kleine zwakke VVE’s zonder onderhoudsreservering.
•
Sommige eigenaren kunnen niet, andere willen niet reserveren.
NB In 2007 wil de SEV tevens in enkele perifere krimpregio’s projecten gaan steunen rond de aanpak van het slechtste deel van de koopwoningenmarkt. Op het platteland en in kleine steden. Eerste project speelt zich af in het Groningse Oldambt. Maar dit onderwerp valt buiten het bestek van dit advies.
2.2 Van subsidiëren naar faciliteren Vanaf 1987 heeft de SEV zich beziggehouden met particuliere woningverbetering. Eerdere SEV-adviezen hadden betrekking op: •
Collectieve aanpak van gesubsidieerde particuliere woningverbetering, vooral vooroorlogse panden in middelgrote steden (1988).
•
Beter onderhoud na verbetering (1993): stedelijke onderhoudsfondsen, kwaliteitskeuringen.
•
Particulier woningbezit en stedelijke vernieuwing (2002): investeren zonder subsidie; stimulering kwaliteit vereniging van eigenaren (VvE-keur).
•
Financiering: Garanties tot aan de Voordeur, een evaluatie van het experiment ‘Gebundelde Individuele Lening’ (2005).
Deze reeks van adviezen weerspiegelt de achtereenvolgende vernieuwingen in het lokaal beleid. De subsidiestromen droogden op, de huizenprijzen bleven stijgen, de particuliere eigenaren waren nu primair zelf verantwoordelijk. De meesten namen die verantwoordelijkheid ook.
7
De aandacht verschoof naar de gebieden waar het nog niet lukte: de verloederde wijken van de grote steden. Hier was ook geen sprake van een waardestijging, eerder van een negatieve spiraal. Het VvE-keurmerk werd juist in de gebieden waar dit het meeste nodig was, weinig aangevraagd. Intermediairen als NV Woningbeheer in Den Haag, Stedelijk Wonen in Enschede, Bureau Woonkwaliteit in Nijmegen en Pandgarant in Groningen slagen erin het probleembestand wat te verkleinen door een combinatie van aankoop, advisering en overname van VvE-beheer. Er moet echter toch nog steeds geld bij, zodat het volume beperkt blijft. Steeds meer wordt ook gekeken richting corporaties, in de jaren negentig hielden zij meestal de boot nog af. Inmiddels hebben corporaties steeds meer te maken met VvE’s omdat zij daar na verkoop van huurwoningen zelf deel van zijn gaan uitmaken. In verschillende steden hebben corporaties een eigen organisatie voor VvE-beheer opgezet. Deze zouden een grotere rol kunnen gaan spelen bij een professioneler beheer van kleine zwakke VvE’s. In het algemeen is dit een niet- rendabele activiteit.
2.3 Verleiden en ondersteunen In de periode vanaf ongeveer het jaar 2000 steunt de SEV twee meerjarige experimenten met een ‘zachte aanpak’, waarbij de particuliere eigenaar gezien wordt als partner bij stedelijke vernieuwing. Deze aanpak is vooral bedoeld voor gebieden met beginnend verval. Het experiment Wenslauerstraat in Amsterdam Oud-West werkt met een arbeidsintensief poldermodel waarin de drie geledingen (eigenaar-bewoner, eigenaar-verhuurder en corporatie) in deze kleine straat ieder weer vertegenwoordigd worden door hun eigen experts en intermediairs. Er wordt een set verleidingsinstrumenten ingezet bestaande uit rekenmodellen, vangnetregelingen, zachte leningen en ruimte om woningen uit te breiden. Het project symboliseert de overgang van de gesubsidieerde collectieve aanpak naar de eigen verantwoordelijkheid van de eigenaren. De eigenaren blijken uiteindelijk door deze aanpak slechts in beperkte mate te zijn gestimuleerd om zelf te gaan investeren. Er is veel voor hen gedaan en gedacht, maar de overdracht van verantwoordelijkheden aan de eigenaren stokt. Er is nu gekozen voor een meer klassieke aanpak, in de eerste plaats gericht op het wegwerken van achterstallig onderhoud in plaats van woningverbetering en woningvergroting. Het experiment in de Vogelbuurt in Rotterdam-Zuid loopt nog. Hier gaat het om een grotere balancerende buurt met voegnaoorlogse flats die dreigt af te glijden. Het doel is hier breder: fysieke verbetering maar ook verbetering van de woonomgeving en sociale stabilisering. Eigenaren tonen wel belangstelling voor de wervende aanpak met straatdeelbijeenkomsten en (vergrote) modelwoningen. Er is een servicepunt in de wijk geopend. De meeste eigenaren blijven afwachtend. Na drie jaar hard trekken zijn er twintig aanvragen binnen voor woningvergroting plus een aantal woningverbeteringen. In een ‘pilot-straat’ binnen het project zijn in opdracht van de deelgemeente voor elke VvE een meerjarige onderhoudsplanning gemaakt. Er begint dus wel enig resultaat te komen, zij het dat het langer duurde en meer inzet kostte dan aanvankelijk werd verwacht. Over de stimulerende medewerking van de (deel)gemeente (woonomgeving, bouwvergunningen) zijn de eigenaren nog niet enthousiast.
8
Aanpak verloederd particulier woningbezit
2.4 Verplichten en heroveren In 2002 startte eveneens in Rotterdam-Charlois het experiment met de WOM (Wijk Ontwikkelings Maatschappij) Tarwewijk. Het ging hier om een gebied met harde verloedering, waaronder de beruchte Millinxbuurt. De ‘harde’ aanpak in dit gebied omvat een mix van aanschrijven, onteigenen en aankopen. Tegelijkertijd vinden acties plaats in het kader van ‘schoon, heel en veilig’. Doel van de Wijkontwikkelingsmaatschappij is het saneren van de slechtste panden door aankoop, bestemmingswijziging en verkoop. Hierbij worden ook vormen van onrechtmatig gebruik verdreven en worden overlastgevallen uitgeplaatst. Uiteraard is zo’n operatie onrendabel, zeker op de korte termijn. Er is dan ook subsidie beschikbaar. Inmiddels heeft de WOM Tarwewijk al ruim 600 woningen aangekocht. Nieuw is dat de WOM drie aandeelhouders kent: de deelgemeente, een corporatie en een projectontwikkelaar. Deze laatste gelooft blijkbaar in rendement op termijn. De aanpak werkt, maar kost veel geld en is alleen al daarom alleen toepasbaar in echte harde verloederingshaarden. Verder blijkt een deel van de overlast en het onrechtmatig gebruik te zijn verplaatst naar aangrenzende buurten. In en buiten Rotterdam zijn meer gebieden waar WOM’s zijn ingezet, ook als publiekprivate samenwerking. Op beperkte schaal zijn zeker resultaten geboekt, vooral in het commercieel vastgoed. Hiermee worden bepaalde zeer storende functies uit wijken verwijderd: drugs- en prostitutiepanden, matrassenpanden, dubieuze cafés. Deze ‘speldenprikken’ kunnen een grote heilzame uitstraling hebben naar de omgeving.
2.5 Importeren en investeren In de Rotterdamse wijk Spangen is de zeer originele strategie van gentripunctuur toegepast. Het zogenoemde Wallisblok – een verloederd vooroorlogs bouwblok met ernstige funderingsgebreken – is door de gemeente eerst (grotendeels) verworven en ontruimd, waarna de woningen zijn weggegeven aan kopers uit de ‘creatieve klasse’. Onder één voorwaarde: ze moesten flink investeren op basis van een gezamenlijk plan. Zo is een renovatieproject ontstaan op basis van collectief particulier opdrachtgeverschap. Hier is dus geen WOM ingezet die aankoopt, saneert en weer verkoopt aan ‘betere’ bewoners, maar hebben de nieuwe bewoners zelf de saneringsoperatie uitgevoerd. Het resultaat is dat in deze wijk een groep kansrijke kopers is neergestreken die er anders nooit over gedacht zou hebben om in Spangen te gaan wonen. Er zijn 39 verschillende woningtypen ontstaan. Onderzocht zal worden welke uitstraling dit heeft naar de omgeving. Het succes van het Wallisblok vindt navolging, voorlopig vooral binnen Rotterdam. Vanaf mei 2006 deed de gemeente al 126 soortgelijke ‘kluswoningen’ in de verkoop in de wijken Spangen, Feijenoord en Charlois. Omdat de woningen in wat betere staat zijn worden ze niet weggegeven maar voor een zeer lage prijs (€ 20.000) aangeboden, maar het principe is hetzelfde. Het uitgangspunt achter gentripunctuur is dat in sommige wijken gentrification vanzelf gaat - denk aan De Pijp of De Jordaan in Amsterdam. Maar dat dit proces een handje geholpen moet worden in wijken die minder in trek zijn bij de creatieve klasse. Behalve dat hiermee incourante panden (kantoren, schoolgebouwen) een nieuwe functie kunnen krijgen, zou de methode ook – net als bij het Wallisblok - kunnen worden toegepast op verloederde particuliere woningen.
9
Voorwaarde is dan wel dat een aantal woningen in één keer leeg kan worden gemaakt; een zekere projectgrootte is noodzakelijk.
2.6 Kleine en zwakke VvE’s Een structurele versterking van het woningbeheer is noodzakelijk, dit blijkt zowel uit gebieden waar gekozen is voor de strategie van ‘verleiden en ondersteunen’. Als uit gebieden waar woningen opnieuw in verkoop worden uitgegeven na een gesubsidieerde ingreep. Er zijn tienduizenden piepkleine verenigingen van eigenaren (VvE’s) in de steden en vooral in de verloederde wijken vormen deze een probleem. Al naar gelang de omvang van een portiek telt een VvE drie tot acht leden. Veel van deze kleine VvE’s leiden een slapend bestaan. En leden weten soms niet eens dat zij lid zijn, laat staan dat ze geacht worden voor onderhoud te reserveren. Vooral de gemeenschappelijke bouwdelen van zulke panden zien er vaak verwaarloosd uit. Eigenaar-verhuurders zijn vaak slecht bereikbaar of wonen in het buitenland. Een professioneel beherend administratiekantoor ontbreekt in veel gevallen. Begin 2007 werd met steun van de SEV een onderzoek uitgevoerd onder 34 eigenaar-bewoners in een blok in Oud-Charlois (Rotterdam-Zuid). Veelbetekenend is dat eigenarenverhuurders op een na hun medewerking weigerden. Het bleek dat de meeste VvE’s piepklein zijn en belabberd of niet functioneren. Als er al een maandelijkse bijdrage wordt gestort dan is deze maximaal € 50,- per maand. Een deel van de eigenaren heeft zelf al wel geïnvesteerd in onderhoud, zelfs ook in de gebouwdelen die onder de VvE zouden moeten vallen. Deze groep is van goede wil en vindt dat de gemeente andere eigenaren zou moeten aanschrijven en dwingen. Een tweede groep eigenaren zou wel willen investeren maar is hier niet toe in staat. En een derde groep wil niet meer investeren omdat zij eigenlijk willen verkopen en verhuizen. De meeste eigenaren zien het belang van onderhoud wel in maar verwachten dat de waarde van hun eigendom ook zonder onderhoud wel blijft stijgen. Ook verwachten zij dat de gemeente mee-investeert in de woonomgeving (aanpak verloedering), anders heeft zelf investeren geen zin.
2.7 Hoe stimuleer je VvE’s tot beter beheer en onderhoud? In 2001 werd door de Vereniging VvE Belang in het kader van een SEV-experiment het VvE-certificaat geïntroduceerd, een keurmerk dat goed planmatig beheer en onderhoud garandeert. In de gebieden waar het hier om gaat is dit keurmerk nog geen doorslaand succes. Daarnaast biedt VvE Belang sinds kort een beheeren administratiepakket (XS Beheer) aan waarmee ook particulieren op hun PC op eenvoudige en professionele wijze een VvE kunnen beheren. Deze instrumenten dragen ongetwijfeld bij aan beter beheer bij het type eigenaren dat wel van goede wil is, maar wat ondersteuning nodig heeft. Niettemin klinkt – met name bij de gemeenten Rotterdam en Den Haag, waar het probleem het grootst is een steeds luidere roep om structurele versterking van zwakke VvE’s door schaalvergroting en verzakelijking. Maar hoe kunnen kleine VvE’s worden overreed – of gedwongen - om zich aaneen te sluiten tot grotere organisaties?
10
Aanpak verloederd particulier woningbezit
De strategie van verleiding ligt in het verlengde van projecten zoals in de Rotterdamse Vogelbuurt: gemeentelijke servicecentra, inzet van de instrumenten van de vereniging VvE Belang, woningkeuringen, zachte leningen uit de ISV-gelden, planologische vrijstellingen voor woninguitbreidingen. Dit hele faciliteitenpakket zou dan verbonden moeten worden aan de voorwaarde dat men toetreedt tot een groter geheel. Maar wat als ongemotiveerde VvE-leden niet willen? Enige dwang gaat al uit van de nieuwe wetgeving voor VvE’s die voor bestaande VvE’s per 1 mei 2008 in werking treedt (Burgerlijk Wetboek Deel 5). Deze houdt in: •
Unanieme besluitvorming binnen VvE wordt vervangen door 80% meerderheid.
•
Verplicht reservefonds voor meerjarig onderhoud, zonder dat een norm is gesteld.
•
Bij koop is notaris verplicht koper te informeren over schulden verkoper aan VvE; deze schuld gaat over naar koper.
•
De splitsingsmogelijkheden zijn verruimd.
Hoewel met name het ontbreken van een normering voor de minimaal noodzakelijke omvang van het onderhoudsfonds de nieuwe wetgeving deels ontkracht, gaat er naar verwachting toch al een belangrijke psychologisch impuls vanuit. Waardoor wellicht meer eigenaren gebruik gaan maken van professionele ondersteuning en voor onderhoud gaan reserveren. Echter, juist in de gevallen van jaren achterstallig onderhoud in combinatie met economisch zwakke eigenaren en in gevallen van afwezige, ongemotiveerde of malafide eigenaren valt weinig effect te verwachten van de aangescherpte VvE-wetgeving. Deze is misschien wel adequaat voor de algemene situatie in het land, waar de meeste VvE’s wel goed onderhoud plegen. Maar niet voor de specifieke situatie in de onderkantwijken in de grote steden. Daarom zouden alle kaarten gezet moeten worden op structurele versterking van machteloze en krachteloze VvE’s in die kwetsbare wijken.
2.8 Vergroting en versterking van VvE’s In februari 2007 riep de SEV een keur aan experts bijeen om zich te buigen over de vraag of en hoe structurele versterking van VvE’s in zwakke wijken bereikt kan worden (verslag: zie bijlage). Allen erkenden de kwetsbaarheid van kleine VvE’s. Er werd overeenstemming bereikt over de wenselijkheid dat VvE’s uit minimaal twintig woningen zouden moeten bestaan en een meerjarenonderhoudsplan (MOP) zouden moeten hebben. Maar over de wijze waarop dit geëffectueerd zou moeten worden, liepen de meningen uiteen. Twee opties kwamen op tafel: •
Onderhoudsdwang: een wijkservicebureau stelt een MOP op en de gemeente gaat aanschrijven tot het uitvoeren van dit plan; dit betekent wel dat de huidige norm voor aanschrijven moet worden aangepast. Tegelijkertijd wordt een servicepakket (advies, zachte lening e.d.) aangeboden. Tevens worden VvE’s aangemoedigd om toe te treden tot een overkoepeling die voor hen op professionele wijze het beheer kan doen; door schaalvergroting dalen immers de beheerkosten per lid.
•
Fusiedwang: alleen onderhoudsdwang is te vrijblijvend, zal vaak leiden tot kostbare procedures en staken gebruik. Vrijwillige overkoepeling is te vrijblijvend omdat leden er zo weer uit kunnen stappen; het verval zal weer beginnen zodra de steigers weg zijn. De enige remedie is gedwongen fusie van VvE’s in combinatie met een verplichte onderhoudsreservering.
11
De eerste optie wordt vooral bepleit door juristen, die in een fusiedwang voor bepaalde aangewezen wijken een te grote aantasting zien van het eigendomsrecht. Bovendien wijzen zij op de hoge (notaris)kosten van samenvoeging van VvE’s. Van Velten ziet mogelijkheden om overdracht van bevoegdheden aan een overkoepeling toch onomkeerbaar te maken door verankering in het splitsingsreglement. Hiervoor is binnen de deelnemende VvE’s echter wel eenmalig unanimiteit nodig – of een vervangend besluit van de rechter. Materieel gezien komt dit overeen met een fusie, maar de kosten zijn veel lager. Gemeenteambtenaren hebben minder vertrouwen in deze optie en gaan uit van het principe ‘nood breekt wet’. In aangewezen gebieden met hardnekkige onderhoudsachterstanden zouden mini-VvE’s gedwongen moeten kunnen worden tot fusie, bijvoorbeeld door toevoeging van een artikel aan de Rotterdamwet. Desnoods betaalt de gemeente de notariskosten als hiermee een duurzame sanering van de kleine VvE’s wordt bereikt. Hoe dan ook moet er een wettelijke regeling komen waarmee je de laatste tegenstribbelende eigenaren in beweging kunt krijgen.
12
Aanpak verloederd particulier woningbezit
3. ADVIES VAN DE SEV
3.1 Aan gemeenten en corporaties In principe zijn er drie soorten van aanpak om het hardnekkige probleem van verloederd particulier woningbezit aan te pakken: 1.
Verleiden en ondersteunen: service, advies en zachte financiering aanbieden.
2.
Aanschrijven en onteigenen: beheer en onderhoud overnemen van de eigenaar op grond van ernstig achterstallig onderhoud of onrechtmatig gebruik.
3.
Herstructureren en professionaliseren van VvE’s in combinatie met strategische verwerving door woningcorporaties.
Met name laatstgenoemde aanpak is nieuw. De SEV adviseert om bij de aanpak van de VvE-problematiek uit te gaan van verschillende typen eigenaren, ingedeeld op basis van hun eigendomsmotief en investeringsmotief. Elk type eigenaar vraagt een andere aanpak. Eigenaar-bewoner •
Type 1: goedwillend. Is wel bereid om te investeren, maar doet het niet als de andere VvE-leden niets doen en als de gemeente niets doet.
•
Type 2: wil wel, kan niet. Noodkopers die financieel niet in staat zijn om in hun eigendom te investeren, maar kunnen ook nergens anders naar toe.
•
Type 3: passanten en speculanten. Kopen een huis om snel te kunnen wonen. Verkopen na een paar jaar weer, calculeren dat je toch wel waardestijging incasseert als je niet investeert.
Eigenaar-verhuurder •
Type 4: zakelijk. Zijn bereid om te investeren als de investering rendement oplevert op redelijke termijn.
•
Type 5: kleine belegger. Heeft een paar pandjes gekocht als appeltje voor de dorst, zit niet te wachten op investeren, wil vooral een vast en betrouwbaar rendement over de belegging.
•
Type 6: speculanten en huisjesmelkers. Willen snel en hoog rendement, desnoods door onrechtmatig gebruik en illegale verhuur; mijden investeringen.
Op grond van bovenstaande identificatie van typen eigenaren kan een mix van instrumenten worden ingezet. Voor alle typen geldt dat de investeringsbereidheid mede wordt bepaald door het gegeven dat de gemeente tegelijkertijd investeert in de woonomgeving. Omdat dit mede bepalend is voor de door de eigenaren verwachte waardeontwikkeling. Dus: voor wat, hoort wat. Als de gemeente (en de corporaties) investeren mag van de eigenaren ook wat verwacht worden. Anderzijds adviseert de SEV aan gemeenten om niet meer te investeren in VvE’s (subsidies, zachte leningen, gratis advies) indien niet tegelijkertijd een duurzame regeling is getroffen voor goed beheer en onderhoud. Hierbij behoort in het algemeen een minimale schaalgrootte.
13
Van de eigenaren type 1 en 4 mag verwacht worden dat zij bereid zijn om te investeren. Mits de gemeente annex corporatie hen helpt door het aanbieden van betaalbaar professioneel beheer, het maken van onderhoudsplannen, het aanbod van afgekocht onderhoud en financiering op basis van zachte leningen. Zij zien de noodzaak van goed onderhoud in het algemeen wel in. Een tweede voorwaarde is dat de gemeente de andere typen eigenaren dwingt om ook mee te doen. Aanpak: verleiden en ondersteunen De eigenaren type 2 en 5 kunnen de verantwoordelijkheid van het eigendom feitelijk niet aan. Aan hen zou de keuze gegeven kunnen worden tussen volledige eigendomsoverdracht (aankoop door een corporatie of WOM) of gedeeltelijke eigendomsoverdracht. De laatste variant is experimenteel. Hierbij blijft hun oorspronkelijke investering gehandhaafd maar geschiedt de investering door een derde partij (corporatie of WOM) die in ruil daarvoor een aandeel in het economisch eigendom verwerft. De minvermogende eigenaar-bewoner (type 2) heeft belang bij een constructie waarbij het woonrecht gegarandeerd blijft tegen een vast laag maandbedrag (vergelijkbaar met huur, maar dan zonder stijging) en de onderhoudszorg wordt overgenomen. De kleine belegger (type 5) heeft belang bij een constructie waarbij hij een vast rendement krijgt uitgekeerd en verder naar het beheer geen omkijken heeft. Aanpak: herstructureren en professionaliseren Voor de eigenaren 3 en 6 die hun bezit bewust laten verloederen geldt een hardere aanpak. Zij zijn uit op snelle winst en door hen dat perspectief te ontnemen (aanschrijven, handhaven) kunnen de onderhandelingen worden geopend over minnelijke verwerving dan wel onteigening - in het uiterste geval. Zij mogen niet meer de mogelijkheid krijgen om te profiteren van hun obstructie. Dat betekent dat er nieuwe wetgeving moet komen die veel sneller dan nu kan leiden tot een schaalvergroting met professioneel beheer, zodat deze negatieve eigenaren permanent door de goedwillende meerderheid overruled worden. Zij zullen dan eieren voor hun geld kiezen en hun bezit van de hand doen. Aanpak: aanschrijven en onteigenen in combinatie met herstructureren en professionaliseren Het beste zou zijn als gemeenten en corporaties elkaar aanvullen door of te participeren in een gezamenlijke gebiedsgerichte rechtspersoon (Wijkontwikkelingsmaatschappij). Hetzij door samen te werken op gebiedsniveau waarbij de gemeente haar publieke instrumentarium inzet (plus nog enige subsidies). En de corporatie zich toelegt op aankoop, verbetering en verkoop van panden plus het aanbieden van professioneel beheer en afgekocht onderhoud. Een interessante optie is ook het aanbieden van Financiering onder Voorwaarden, hetgeen inhoudt dat investeringen worden voorgefinancierd uit de verwachte waardestijging, zodat de eigenaar geen geld op tafel hoeft te leggen. Betaling wordt in feite uitgesteld tot het moment dat hij zijn bezit verkoopt. In dit soort constructies kunnen ook private beleggers participeren (plan voor een Prachtwijk Investeringsfonds).
14
Aanpak verloederd particulier woningbezit
3.2 Advies aan de minister van VROM - WWI Overweging 1.
De problematiek van verloederd, slecht onderhouden particulier bezit omvat een harde, moeilijk oplosbare kern van ca 95.000 appartementen uit de vooroorlogse en voegnaoorlogse periode. Voor 60% gelegen in de grote steden en geconcentreerd in een beperkt aantal wijken.
2.
In de harde kernprobleemgebieden wordt met een strategie die uitgaat van de eigen verantwoordelijkheid van de eigenaren onvoldoende resultaat geboekt.
3.
Een strategie uitgaande van een combinatie van verwerving en dwang is succesvol, maar kan wegens de hoge kosten maar op beperkte schaal worden toegepast en heeft alleen al daardoor verplaatsingseffecten.
4.
De beste strategie is een uitgekiende mix van verleiding, dwang en verwerving, al naar gelang de aangetroffen typen eigenaren. Het Rijk zou gemeenten en corporaties kunnen faciliteren bij een dergelijke aanpak. Hierbij hoort ook nieuwe wetgeving.
Advies Bij de huidige wetgeving inzake aanschrijving en onteigening staat een beloning op slecht gedrag: hoe langer je dwarsligt, hoe meer kans dat je uiteindelijk meer dan de marktprijs krijgt bij onteigening. Ook de jongste herziening van het appartementsrecht (mei 2005) bevat onvoldoende positieve prikkels. VvE’s moeten wel een onderhoudsreserve creëren, maar dat kan ook één euro zijn. Er staat geen norm bij. Ook is nog steeds een 80% meerderheid vereist bij besluitvorming, waardoor één eigenaar de zaak kan blokkeren. Tenslotte is gebleken dat daar waar in het verleden gesubsidieerde verbeteringen zijn uitgevoerd, veel VvE’s daarna weer in het oude gedrag vervallen en niet aan planmatig onderhoud doen. Hiermee worden investeringen uit gemeenschapsgeld achteraf weer onderuitgehaald. De SEV adviseert om, zoals de grote steden bepleiten, een nieuw wettelijk instrument in te voeren dat in aangewezen probleemgebieden kan worden ingezet om tot een duurzame, structurele gezondmaking van het woningbeheer te komen. Hiermee zijn zowel de samenleving als de particuliere eigenaren op den duur gebaat: de waarde van het vastgoed gaat immers omhoog. Daarom acht de SEV het verantwoord om het eigendomsrecht plaatselijk en tijdelijk te doorbreken om tot een eenmalige herstructurering te komen, te vergelijken met de ruilverkaveling destijds in de agrarische gebieden. Het kan niet zo zijn dat er zoiets blijft bestaan als een recht op verloedering. Door nieuwe wetgeving zou de gemeente een instrument in handen moeten krijgen om kleine, slecht functionerende VvE’s te dwingen om te fuseren tot grotere VvE’s (van minstens twintig woningen, maar liefst groter). En een reële maandelijkse bijdrage te heffen voor professioneel beheer en planmatig onderhoud.
Hierbij dient wel te worden voldaan aan de volgende zorgvuldigheidseisen: •
Kleine VvE’s die wél goed functioneren kunnen nooit tot fusie worden gedwongen.
•
Overkoepeling van kleine VvE’s, mits onomkeerbaar, is een redelijk alternatief voor fusie. Hierbij worden de mini-VvE’s niet opgeheven, maar definitief slapend gemaakt. Deze optie moet dus ook mogelijk zijn.
15
•
Fusie- of overkoepelingsdwang kan alleen worden uitgeoefend in - volgens objectieve criteria vastgestelde noodgebieden.
•
VvE’s moeten eerst de kans krijgen om vrijwillig te fuseren of te overkoepelen voordat dwang wordt uitgeoefend.
•
Bij fusiedwang hoort een pakket tegenprestaties, tenminste inhoudende het vergoeden van de juridische kosten van fusie, het aanbieden van betrouwbaar en betaalbaar professioneel beheer en het aanbieden van zachte financiering van achterstallig onderhoud. Ook dient tegelijkertijd te worden geïnvesteerd in de woonomgeving.
•
De rechter moet kunnen toetsen of aan deze zorgvuldigheidseisen is voldaan indien eigenaren dat wensen. Dit kan inhouden dat de procedure overgedaan moet worden.
16
Aanpak verloederd particulier woningbezit
4. VERDER EXPERIMENTEREN
De SEV is voornemens om in 2007 en daarna nieuwe experimenten te ondersteunen met de aanpak van verloederd particulier bezit volgens bovengenoemde lijnen: •
Experimenten met gedetailleerde eigenarenscans.
•
Experimenten met de opzet van buurtverenigingen van eigenaren.
Daarbij denkt de SEV aan concentratie van experimenten in maximaal vijf proefgebieden in de (grote) steden. Met de betreffende steden worden afspraken gemaakt over een samenhangend experimenteerkader. De SEV biedt daarbij aan om zowel in de ontwikkeling en uitwerking van de aanpak als in het begeleidende evaluatieonderzoek te participeren. Met Rotterdam en Den Haag is de SEV al in gesprek over een experimenteerkader. Voor dit thema worden middelen en uren gereserveerd in het kader van het SEV Meerjarenprogramma 2007.
17
COLOFON Uitgave
SEV
Auteur
Jeroen Singelenberg
Vormgeving omslag
Ontwerpwerk, Den Haag
Druk omslag
Drukkerij Goos, Ouderkerk aan den IJssel
Opmaak
Freya Zwartewaalsloot, Vlaardingen
Hoewel grote zorgvuldigheid is betracht bij het samenstellen van dit rapport, aanvaarden SEV en de betrokkenen geen enkele aansprakelijkheid uit welke hoofde dan ook voor het gebruik van de in deze publicatie vermelde gegevens. Rotterdam, september 2007
18
