Rooilijn
Jg. 48 / Nr. 5 / 2015
Gronings Gereedschap voor particulier woningbezit
Roos Galjaard en Enno Zuidema
Gronings Gereedschap voor particulier woningbezit HET KAN
WILLEN KUNNEN communicatie successen tonen van experiment naar recept n=10 à 100 stappenplan afbreukrisico
marketing product protocol/proces n=10 a 100 haalbaar minimaliseren overlast ontzorgen
PROBEREN veel aandacht veel begeleiding n=1 kan mislukken puzzels, leren succes & mislukken mag
eigen drive ambitie ideaal
idem, en: kans zien voorop lopen
financieel het kan, dus de buurman heeft het ook
Figuur 3 Van experimentenaanpak naar aanpak met gereedschappen voor veel voorkomende situaties
P. 414
Rooilijn
Jg. 48 / Nr. 5 / 2015
Roos Galjaard en Enno Zuidema
P. 415
Leegstand in de particuliere voorraad doet zich op veel plekken in de provincie Groningen voor. Rond sommige van deze plekken zijn de experimenten ontstaan die centraal stonden in het Experimentenjaar particuliere woningvoorraad 2014. Tijdens dit jaar hebben partijen zich samen over één opgave gebogen: de aanpak van de toenemende leegstand en verloedering van koopwoningen in krimpgebieden. De experimenten dienden als testcase om een aanpak hiervoor te ontwikkelen. De oogst is een complete kist met het zogenaamde Gronings Gereedschap, bruikbaar in Groningen, maar ook elders in Nederland. Welke leerpunten leverde het experimentenjaar op? De rijksoverheid heeft een aantal topkrimpregio’s in de provincie Groningen aangewezen, namelijk Oost-Groningen, de Eemsdelta gemeenten en de gemeente De Marne. Deze regio’s hebben al langer te maken met bevolkingsdaling en met een afname van het aantal huishoudens. In 2040 zal de leegstand van de gehele woningvoorraad er van 4,8 procent nu naar 18,1 procent opgelopen zijn. Verwacht wordt dat dan ruim 13.500 koopwoningen leeg staan (tabellen 1 & 2). Uit een verkenning van de woningvoorraad op basis van de huidige prognoses en kennis van de woningvoorraad komt naar voren dat de leegstand die dreigt te ontstaan niet gelijkmatig over de dorpskernen verdeeld zal zijn (Hanssen & Van Vliet, 2014). De leegstand zal zich concentreren in buurten en wijken van de grotere kernen met de meeste voorzieningen. Vooralsnog is het huidige
lage leegstandspercentage te danken aan een goede samenwerking tussen Noorden Oost-Groningse corporaties en de gemeenten. De afgelopen tien jaar zijn veel huurwoningen gesloopt. Door wijkvernieuwing ontstonden ook vernieuwde buurten met minder en betere huurwoningen. Daardoor zijn de slechtste woningen juist in de koopvoorraad te vinden. Een belangrijk verschil tussen de huur- en de koopmarkt is dat in de huursector de woningcorporaties doen wat zij kunnen, terwijl in de koopmarkt de particulier zelf aan zet is. Mede daarom heeft de provincie Groningen in 2014 een Experimentenjaar Particuliere Woningvoorraad georganiseerd. De experimenten die werden aangedragen varieerden van het uit de markt nemen van particuliere panden om waardeverlies in de directe omgeving te
Tabel 1 Raming van leegstandpercentage in de totale
Tabel 2 Raming van aantal leegstaande particuliere
woningvoorraad in de komende 25 jaar
koopwoningen bij niet-ingrijpen in de komende 25 jaar
Oost-Groningen
Eemsdelta
De Marne
Totaal
4,7
4,7
6
4,8
2014
2020
5
6,3
8,3
5,5
2020
168
482
114
764
2025
6,5
8,8
8,6
7,3
2025
1.207
1.204
127
2.538 5.259
2014
Oost-Groningen
Eemsdelta
De Marne
Totaal
2030
9,1
11,8
10,2
9,9
2030
2.979
2.079
201
2035
13,1
15,7
12,5
13,8
2035
5.656
3.204
311
9.171
2040
17,7
19,4
15,8
18,1
2040
8.819
4.286
471
13.576
Rooilijn
Jg. 48 / Nr. 5 / 2015
voorkomen, het samenvoegen van woningen, subsidie voor woningverbetering tot aan de ruil van panden. De experimenten die centraal stonden in het experimentenjaar dienden als middel om al doende een aanpak te ontwikkelen om verdergaande leegstand in de particuliere woningvoorraad tegen te gaan. Bij de aanpak van de particuliere woningen in krimpgebieden is niet één recept dat overal werkt. De opgave, de locatie, de eigenaar, het soort vastgoed, de actoren, de middelen: het kan per situatie verschillen. Dat geldt ook voor de gevolgde aanpak.
Publieke verantwoordelijkheid?
Beleidsmakers en bestuurders zijn er over het algemeen heel duidelijk over: de eigenaar-bewoner is probleemhouder. Het is dus niet aan de overheid om zich te bemoeien met particulier bezit. Tijdens het werken aan het Gronings Gereedschap werd echter de spanning blootgelegd tussen particulier bezit en publieke verantwoordelijkheid. Vragen zoals: Hoe lang kun je het de particulier aanrekenen? en Wanneer komt het moment dat de overheid moet ingrijpen? werden met elkaar bediscussieerd. Het werd duidelijk dat er wel goede redenen zijn voor publieke partijen om in te grijpen. Leefbaarheid is een belangrijk argument. Uit de Eemsdelta-monitor 2013 (Rigo, 2014) en onderzoek in Limburg (Rigo, 2010) blijkt dat inwoners leegstand van winkels en
Gronings Gereedschap voor particulier woningbezit
woningen direct koppelen aan verlies aan leefbaarheid van de eigen leefomgeving. Ook spelen financiële argumenten en de complexiteit van het probleem een rol. Een deel van de koopvoorraad in krimpgebieden is voormalig corporatiebezit. Sommige bewoners hebben niet voldoende middelen om naast de vaste woonlasten ook het onderhoud goed te regelen. In buurten met oplopende leegstand en verloedering daalt de WOZ-waarde lokaal met vele procenten. Als de waarde van het vastgoed daalt, kunnen situaties ontstaan die uiteindelijk, door ze op hun beloop te laten, voor veel geld moeten worden opgelost. Denk aan de opkoop of sloop van particulier bezit door de lokale overheid of gemeentelijke interventie bij sociale problemen. Het belangrijkste argument is misschien wel dat de woningmarkt niet meer naar behoren functioneert. Door overaanbod en tekort aan vraag ontstaat in sommige deelgebieden een versnelde waardedaling (scenario A, figuur 1). Zelfs starters keren die delen van de markt de rug toe. Het probleem van leegstand wordt dus groter dan voor de eigenaar alleen. In krimpgebieden, vooral in de kwetsbare buurten en wijken, is een collectieve actie nodig om een dergelijke waardeval in de toekomst te voorkomen en het evenwicht op de markt te herstellen. Door op tijd in te grijpen in de woningvoorraad is waardebehoud of verkleining van de waardedaling mogelijk (scenario B, figuur 1).
Figuur 1 Voorspelling van de waardedaling zonder (scenario A) en met (scenario B) ingrijpen in de woningvoorraad
SCENARIO A
SCENARIO B
waardeontwikkeling
Door in te grijpen in de woningvoorraad (investering) is waardebehoud mogelijk
waardeontwikkeling investering
waardeontwikkeling + investering rendement
liquiditeit
P. 416
Rooilijn
Jg. 48 / Nr. 5 / 2015
Roos Galjaard en Enno Zuidema
Tijdens het Groningse experimentenjaar is nader ingegaan op het moment van ingrijpen in de woningvoorraad (Van Diepen & De Wit, 2014). Leegstand en verloedering van vastgoed en omgeving zijn heldere en niet mis te verstane indicatoren voor de noodzaak tot ingrijpen (Hanssen & Van Vliet, 2014). Maar voordat deze situatie wordt bereikt spelen andere, misschien minder zichtbare indicatoren zoals stagnatie op de woningmarkt een rol. Deze wordt duidelijk door een bovengemiddelde daling van verkoopprijzen en verlenging van de tijd dat woningen te koop staan. Andere indicatoren zijn het oplopen van sociale achterstanden of een onderhoudsachterstand die snel verergeren. Soms vragen de bewoners de lokale overheid om te helpen om erger te voorkomen. Ingrijpen in de particuliere woningvoorraad hoeft niet alleen te bestaan uit opkopen en slopen. Er zijn nog andere mogelijkheden wanneer bewoners, de gemeente en andere belanghouders vroeg in gesprek gaan, de situatie analyseren en zoeken naar verbeteringen en perspectief. De uitkomsten van het experimentenjaar laten dat goed zien.
Mogelijke oplossingen
Voor het maken van het Gronings Gereedschap zijn vier mogelijke oplossingen geformuleerd voor problematische particuliere woningen: opknappen, samenvoegen, herbestemmen en slopen. Met daarbij vier mogelijke invalshoeken als conceptueel kader: de gebiedsopgave, de potentie van het vastgoed, de verantwoordelijkheid van de eigenaar en de financiën. Met deze basis in het achterhoofd zijn uiteindelijk tien experimenten geselecteerd, waarvan sommige waren nieuw en andere al langer liepen. De uitkomsten van de experimenten zijn verwerkt in het Gronings Gereedschap (figuur 2). De diversiteit aan instrumenten wordt het Gronings Gereedschap genoemd. De experimenten laten zien dat veel actoren inbreng moeten hebben bij een goede aanpak van het vastgoedprobleem. De eige-
P. 417
Figuur 2 De instrumenten van het Gronings Gereedschap
naar van het pand is weliswaar de hoofdverantwoordelijke, maar meer partijen zijn betrokken zoals andere eigenaren en huurders (de buren bijvoorbeeld), banken, makelaars, andere marktpartijen, de gemeente en de provincie. De experimenten lieten zien dat de persoonlijke benadering doorslaggevend is en dat het belangrijk is om oog te hebben voor de gehele breedte van de problematiek en het vraagstuk. Achter een slecht onderhouden huis kan bijvoorbeeld ook een sociaaleconomisch probleem schuil gaan. Onderstaande drie voorbeelden verduidelijken de voordelen om leegstand van particulier bezit gezamenlijk op te pakken.
Maatwerk: drie voorbeelden
Het denken over de particuliere voorraad is bij gemeente De Marne al in een vroeg stadium opgenomen in het Woon- en Leefbaarheidsplan en in het programma Krimp en Leefbaarheid. Er wordt nagedacht over de vraag wat de gemeente kan doen en wat de inwoners beter zelf kunnen doen om de leegstand van particuliere panden te verhelpen. Gert Noordhoff, beleidsmedewerker van gemeente De Marne, geeft
Rooilijn
Jg. 48 / Nr. 5 / 2015
aan deze materie spannend te vinden: “wat de één een zogenaamde rotte kies of een krot vindt, daar heeft een ander minder problemen mee. Daarom hebben we op dit punt ook nadrukkelijk de samenwerking met de dorpsbelangenverenigingen gezocht. Samen willen we gaan kijken wat de echte slechte woningen zijn en hoe we die het beste kunnen aanpakken” (De Graaf e.a., 2015, p. 43). De belanghouders hebben vervolgens een aantal panden geselecteerd en aan een quickscan onderworpen met de vraag wat eraan gedaan kan worden. Vervolgens wordt de eigenaar geholpen met opstellen en uitvoeren van een verbeterplan. Aanschrijving en handhaving worden ingezet op het moment dat ondersteunen niet het gewenste resultaat oplevert. Daarnaast stelt de gemeente een subsidie beschikbaar voor het verbeteren van woningen met een WOZ-waarde lager dan 120.000 euro en een bouwjaar ouder dan 1979. In Musselkanaal kiezen de belanghouders voor een andere aanpak. Door de bevolkingskrimp in Musselkanaal is verdunning van de woningvoorraad noodzakelijk. Tegenover de sloop van 83 woningen in de Florawijk staat het terugbouwen van circa 45 woningen. Dit proces moet in de pas lopen met de krimp van de bevolking. Te weinig verdunnen geeft leegstand, te veel verdunnen leidt tot een gedwongen uitstroom uit Musselkanaal. Beide bewegingen zijn niet wenselijk. Om een strategie te kunnen ontwikkelen die toekomstbestendig is, zijn de kernwaarden van Musselkanaal onderzocht. Geconcludeerd wordt onder meer dat vervangende woningen primair aan de linten gebouwd moeten worden. Door in te zetten op wonen aan het lint wordt het centrumgebied van Musselkanaal versterkt. In de strategie van ‘waarden’ wordt gestreefd naar een gezamenlijk toekomstbeeld voor het dorp, uit te werken in een stedenbouwkundige visie die de krimp begeleidt. Thema’s als waardeontwikkeling, maatschappelijk rendement van extra investeringen en
Gronings Gereedschap voor particulier woningbezit
mogelijkheden voor cofinanciering worden hierin expliciet meegenomen. Daarentegen is in Delfzijl het aanbod van woningen al een lange tijd groter dan de vraag. In het Woon- en Leefbaarheidsplan zijn afspraken gemaakt over het verminderen van aanbod. Tot 2016 gaat het om de sloop van ruim 560 woningen. In de koopsector moeten circa 165 woningen worden afgebroken. Maar ook na 2016 zal meer gesloopt moeten worden. Een conservatieve kostenberekening laat zien dat hiermee 67,5 miljoen euro is gemoeid (aankoop, sloop, herinrichten). Naast het (grootschalig) aankopen en slopen zijn ook andere manieren denkbaar om woningen aan de voorraad te onttrekken. Daarbij gaat niet de gemeente zelf aan de slag, maar wordt het initiatief aan de bewoners overgelaten. Gosé Posthumus van gemeente Delfzijl vindt dat “onze bijdrage vooral [zit] in de faciliterende sfeer. Geef eigenaren een subsidie om twee woningen samen te voegen of om van één van de woningen bijvoorbeeld een werkruimte te maken. Daarmee voorkom je dat je woningen moet afbreken; de stedenbouwkundige structuur van de buurtjes blijft erdoor in stand” (De Graaf e.a., 2015, p. 53). Volgens haar is de grootste uitdaging om mensen zover te krijgen dat ze mee gaan doen en hen te laten zien dat het hen kansen biedt. Daarnaast probeert de gemeente het proces zo soepel mogelijk te laten verlopen in termen van regelgeving en vergunningen, maar ook wat de samenwerking met banken betreft. Het winnen van vertrouwen en het vergroten van de bewustwording bij de eigenaren staan centraal in de procesaanpak van Delfzijl.
Kracht van experimenteren
De kracht van het experimenteren ligt in het vinden van concrete antwoorden en bij het doorbreken van taboes. Van experimenten kan echter niet worden verwacht dat meteen een robuust en integraal beleid ontstaat, wel dat ze de weg wijzen ernaartoe. Stapsgewijs tot steeds meer typische
P. 418
Rooilijn
Jg. 48 / Nr. 5 / 2015
Roos Galjaard en Enno Zuidema
oplossingen voor typische vraagstukken komen (figuur 3). Uit het experimentenjaar kan een aantal lessen worden getrokken. Allereerst is het belangrijk dat een werkgemeenschap ontstaat van betrokken medewerkers van gemeenten, corporaties, banken en marktpartijen. Onderdeel van het experimentenjaar was het opzetten van een grote coalitie van maatschappelijke, financiële en commerciële instellingen en overheden die de uitdaging oppakt om een vervolg te geven aan dit jaar en projecten tot uitvoering brengt. Ook is het belangrijk om vroegtijdig op zoek te gaan naar de kwetsbare buurten, woningen, kernen en in gesprek te gaan met inwoners over de toekomst van de woningvoorraad, gebiedsgericht, met een analyse als resultaat. Het Gronings Gereedschap laat veel waardevolle ervaringen zien wat betreft een persoonlijke benadering jegens eigenaarbewoners. Daarnaast zouden gemeenten het aanschrijven en handhaven beter moeten omarmen en uitvoeren. Het past binnen de bestaande bevoegdheden van gemeenten. Regionale uitvoeringsdiensten kunnen dit organiseren en uitvoeren.
P. 419
moet worden opgemerkt dat veel van de situaties en experimenten uit het Gronings Gereedschap ook in de rest van Nederland bestaan. Krimpgebieden als Zeeland, ZuidLimburg, de Achterhoek en Noordoost Friesland zijn sprekende voorbeelden. Maar ook in andere delen van Nederland vergrijzen dorpen en treden stagnatie, waardevermindering van het vastgoed en krimp op. Het Gronings Gereedschap is tevens bruikbaar voor de problematiek in deze regio’s.
Roos Galjaard (
[email protected]) werkt als adviseur bij bureau PAU in Groningen en Enno Zuidema (e.zuidema@ ezstedebouw.nl) werkt als zelfstandig adviseur vanuit Niehove. Samen vormen ze de programmaleiding van het Gronings Gereedschap in opdracht van de Provincie Groningen.
Literatuur Diepen, I. van, & D. de Wit, (2014) Verslag focusgroep.
Ingrijpen in de particuliere woningvoorraad in krimpgebieden Groningen, De Beuk, Hoorn Graaf, K. de, R. Galjaard & E. Zuidema (2015) Gronings
Gereedschap. Experimentenjaar 2014 Particuliere woningvoorraad in Groningse krimpregio’s, Provincie Groningen, Groningen
Het is opmerkelijk dat geen beperkingen in wet- en regelgeving geconstateerd zijn, behalve in termen van financieringsproducten (denk aan de vraag hoe een hypotheek mee kan verhuizen als dit de enige manier blijkt om er financieel uit te komen). Om oplossingen te vinden is samenwerking tussen gemeenten, corporaties, sociale diensten (waaronder schuldhulpverlening) en banken nodig. In dat kader is fondsvorming belangrijk om leegstand en verloedering op termijn niet onoplosbaar te maken. Een deel van de Groningse krimpgebieden ligt in het aardbevingsgebied, wat voor de particuliere woningen een extra kwestie meebrengt, maar misschien ook kansen biedt. Reden te meer om zuinig te zijn op de uitkomsten van de experimenten en de opgebouwde samenwerking. Tenslotte
Hanssen, H. & R. van Vliet (2014) Leegstandsnotitie.
Consequenties van het niet ingrijpen bij de toenemende leegstand in de koopsector in Delfzijl en Eemsmond, Gemeente Groningen, Groningen Rigo (2014) Het woon- en leefklimaat in ontwikkeling. Woon- en Leefbaarheidsmonitor Eemsdelta, Rigo, Amsterdam Rigo (2010) MKBA Herstructureringsaanpak Parkstad
Limburg, Rigo, Amsterdam
