FUNDERINGSHERSTEL IN COMBINATIE MET
VERDUURZAMING VAN PARTICULIER WONINGBEZIT 4 FEBRUARI 2016
1
OMVANG FUNDERINGSPROBLEMATIEK BIJ PARTICULIERE EIGENAREN •
Totaal circa 14.000 woningen
•
Waarvan 8.100 vooroorlogs met urgentie want herstel binnen 10 jaar nodig
•
Gemeentelijke leningen voor funderingsherstel afgeschaft
•
Financiering via de markt voor deel van de eigenaren niet mogelijk
•
Risico op verzakkingen fundering met handhavingsplicht gemeente en financieel risico (voorbeeld Wilhelminastraat). 2
LTV = lening tov de actuele waarde van de woning
Loan to value
FINANCIERING
LTV+/LTI-
LTV+/LTI+
Maatwerklening
Bank
LTV-/LTI-
LTV-/LTI+
Geen financiering
Geen financiering
LTI= lening tov inkomen bewoner
Loan to income
3
2 SPOREN AANPAK 1. Landelijk fonds
2. Opdracht aan BKZ
4
WERKING FUNDERINGSFONDS
Leningen
Rente en aflossing Externe funding Financiers
Defaults Rijk Gemeenten Banken
Vergoeding externe funder Vergoeding fondsmanager Overige kosten
5
DISCUSSIEPUNTEN FUNDERINGSFONDS START: • Gelijkwaardige financiële inbreng van Rijk, gemeenten, banken /NHG • Bestemd voor alle particuliere huiseigenaren met funderingsproblemen. • Alle partijen ca 5,5 mln
NU: • Geen financiële bijdrage van banken bij NHG 1e hypotheek • LTI norm boven 120% wordt uitgesloten van fonds. • Hoge bijdrage gemeente bij negatieve LTI • Gemeenten € 4,9 mln, Banken € 2,7 mln
6
OPDRACHT BKZ Realiseer een model voor funderingsherstel & verduurzaming particulier woningbezit Uitgangspunten: 1)
netto lasten moeten voor de bewoner betaalbaar blijven
2)
harde zekerheidsstelling
3)
banken moeten financieel bijdragen 7
HUIDIGE SITUATIEHUIDIGE SITUATIE Hypotheek
€ 180.000
Huis&grond waarde
€ 85.000 -/========= € 95.000
Woning onder water
& Geen middelen om fundering en opstal te verbeteren a € 67.000
8
WAT GAAT ER GEBEUREN? • Funderingsherstel &
• Spouwisolatie • Dakisolatie • Nieuwe geïsoleerde dakkapellen • Zonnepanelen • HR++ glas • Isoleren van de begane grond
Energiebesparing (incl zonnepanelenopbrengst) 50%
€ 800 9
MAAR HOE DIT TE FINANCIEREN???
10
FINANCIËLE INSTRUMENTEN Lage hypotheekrente
Energiebesparing
Canon hoogte
Subsidies
Garantstellingen en financiering 11
MODELLEN Lening
Erfpachtmodel 2013
Inkoopmodel 2014
Inkoopmodel 2015 12
INKOOPMODEL 2015
13
WERKING INKOOPMODEL 2015 Bewoner verkoopt de woning aan BKZ Bewoner lost schuld aan bank af Fundering & Renovatie/Verduurzaming Uitgifte in erfpacht Koper betaalt maandelijks erfpacht /rente en aflossing Bewoner kan altijd de woning met grond in vol eigendom verkrijgen 14
Huidige situatie Hypotheek
€ 180.000
Huidige marktwaarde
€ 85.000 -/========= € 95.000
Restschuld
15
Ruimte voor herstel Marktwaarde na herstel
€ 152.000
(basis voor canon en retributie)
Huidige marktwaarde Investeringsruimte
€ 85.000 -/========= € 67.000
16
Investering BKZ Inkoop woning
€ 180.000
Waarde investering
€ 67.000 ========= € 247.000
Subsidies (gem./prov.) 12.000/5.000 Investering
€ 17.000 -/========= € 230.000
17
Investering BKZ Inkoop woning
€ 180.000
Waarde investering
€ 67.000 ========= € 247.000
Huidige situatie Hypotheek Huidige marktwaarde Restschuld
€ 180.000 Subsidies (gem./prov.) € 85.000 -/12.000/5.000 ========= Investering € 95.000
€ 17.000 -/========= € 230.000
Ruimte voor herstel Marktwaarde na herstel
€ 152.000
(basis voor canon en retributie)
Huidige marktwaarde Investeringsruimte
€ 85.000 -/========= € 67.000
18
EXPLOITATIEVERLOOP INKOOPMODEL 2015 300000
Investering € 230.000 250000
Risico € 200000 78.000
€ 173.000 Snijpunt resterende investering en marktwaarde
150000
Waarde na herstel € 152.000
100000
50000
0 1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
19
GELIJK PERCENTAGE CANON EN RETRIBUTIE 1000
1000
900
900 800
800
700
700
600 600 500 500 400 400
300
300
200
200
100
100
0
0 Huidige situatie
huidige situatie
Inkoopmodel 2015
Opstalmodel
huidige last verhoogd met lening
20
Leningmodel
VOORDELEN INKOOPMODEL 2015 •
eenduidig model voor bewoner
•
Fundering en opstalverbetering
•
Van F label naar B label
•
Lagere energielasten, CO2 besparing
•
Kwaliteit huizenvoorraad Zaanstad krijgt een impuls
•
eindige oplossing : op termijn is financiering via marktpartijen mogelijk 21
VERGELIJKING MODELLEN I Lening
II Inkoopmodel 2014
III Inkoopmodel 2015
Subsidie gemeente
€ 12.500
€ 12.500
€ 12.500
Subsidie provincie
€ 5.000
€ 5.000
€ 5.000
Investering gemeente korte termijn
€ 50.000
€ 230.000
€ 230.000
Duur investering
26 jaar
20 jaar
10-15 jaar
Geen of 2e hypotheek
Geen of 2e hypotheek
Erfpacht tot € 152.000
€ 50.000
€ 78.000 (garantstelling restschuld)
€ 78.000
Nee (hoger)
Ja
Ja
Hoog
Laag, maar buiten eigen invloedssfeer
Laag, binnen eigen 22 invloedssfeer
Onderpand Risico Betaalbare lasten Risicoprofiel
SLOOP/NIEUWBOUW VERKENNING •
Nul op de meter
•
Kleinschaligheid in bebouwde omgeving
•
Korte sloop en bouwtijd
•
Financieel tekort nog € 25.000 hoger
23
BELASTINGAFSTEMMING
•
Aftrekbaarheid canon voor bewoner
Inkomstenbelasting
•
Matching negatieve en positieve resultaten BKZ
•
Vrijval kapitaalverzekering bijwoning
Vennootschapsbelasting
onbelaste inzet voor aflossing hypotheek
24
PLANNING?.HGFDSA Financieel Model januari Juridische vormgeving februari/april Besluitvorming maart /april
Presentatie B&W en raad januari/februari
Bewonersgesprekken maart
fiscale ruling mei Aanbesteding werk juni/september Uitvoering 2 pilots najaar 2016
25
Dit is de kans om vandaag je eigen woning voor morgen te behouden
26
