A NÁLEZ Úkol a předmět ocenění Místní šetření Den ocenění Podklady Uznávané metody ocenění...4

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2870 – 244 / 2014 dle Usnesení č.j. 067 EX 2109/13-51

Objednavatel: Sídlo: IČ:

Zhotovitel: Sídlo: IČ:

mail: Zpracovatelé:

Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 49720821

Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. [email protected] Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 2109/13-51 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne 22.01.2014.

Posudek obsahuje:

33 stran včetně příloh

Posudek se předává:

ve třech vyhotoveních

Výtisk číslo:

3

Zpracováno:

21.03.2014

Odhadci a znalci CZ, s.r.o.

Obsah posudku

Znalecký posudek č. 2870 – 244 / 2014

strana

A 1 2 3 4 5

NÁLEZ...............................................................................................................................3 Úkol a předmět ocenění ...............................................................................................3 Místní šetření ...............................................................................................................3 Den ocenění .................................................................................................................3 Podklady ......................................................................................................................4 Uznávané metody ocenění ...........................................................................................4

B 1 2

POSUDEK .........................................................................................................................8 Aplikovaná metoda ocenění.........................................................................................8 Ocenění ........................................................................................................................9

C

REKAPITULACE ..........................................................................................................23

D

ZNALECKÁ DOLOŽKA...............................................................................................24

E

PŘÍLOHY........................................................................................................................25

2



A NÁLEZ 1

ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 067 EX 2109/13-51: - ocenit nemovité věci včetně všech jejich součástí a příslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené. Jedná se o ocenění nemovitých věcí:

Příslušenství: venkovní úpravy: zahraní altán, oplocení vč. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevněné plochy vč. obrubníků, rampa pro vstupu do 1.PP vč. opěrné zdi, venkovní lavice s posezením, venkovní schody, závlaha zahrady, inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka vodovodu ze studny, přípojka do veřejné kanalizace, studna na pozemku parc.č. 1795/2. Součástí pozemku parc.č. 1795/2 je rostlinstvo: ovocné stromy (2 kusy), okrasné keře (extenzivní výsadba), živé ploty. Technický popis staveb, jejich konstrukčního provedení a technického vybavení, je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2

MÍSTNÍ ŠETŘENÍ

Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 18.02.2014 za přítomnosti povinného, pana Jiřího Sargy. 3

DEN OCENĚNÍ

Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 21.03.2014, což je den ocenění.

3


4


PODKLADY

- Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 43, k.ú. Hvězdonice, získaný prostřednictvím Dálkového 5 5.1

přístupu do Katastru nemovitostí dne 22.01.2014 Snímek katastrální mapy Usnesení č.j. 067 EX 2109/13-51 barevná fotodokumentace informace získané při místním šetření záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2010 Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2014 odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2014 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010 UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ Metoda nákladová

Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitých věcí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně – ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška).

4



5.2

Metoda výnosová

Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V [Kč] i

kde:

VH ... hledaná výnosová hodnota nemovitých věcí V ... čisté příjmy z nemovitých věcí i ... míra kapitalizace

Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitou věcí. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5 - 15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovité věci zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o náklady na provoz nemovité věci (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovité věci, daň z nemovitosti a pojištění nemovitého majetku). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovité věci návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok]

V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda „časově omezené renty“: VHN = ČV ×

kde:

qn −1 HP + q n × ( q − 1) q n

ČV ... každoroční čisté příjmy z nemovité věci, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n ... zbývající doba užití nemovité věci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP ... hodnota pozemku.

Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovité věci je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovité věci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby:

5



1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovité věci, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy „jádro“ tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité věci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet:

- bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: kde:

i = ibezp + Σσ

i ... míra kapitalizace ibezp... bezpečný typ investice Σσ ... součet prémií (přirážek) za rizika

Viz např. „Výnosová hodnota nemovitostí“, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu stavby. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou věc pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) – tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje „kvalita“ nájemců – jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovité věci přestane být zájem – tzv. „ekonomická životnost“. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou věcí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovité věci je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3

Metoda komparativní

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci.

6



Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitých věcí patří: Poloha nemovitých věcí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitých věcí - stavebně-technické vlastnosti nemovitých věcí - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitých věcí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitých věcí - prodejnost obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitých věcí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovité věci. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitých věcí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitá věc prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009, str. 50: „Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitou věc měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.“ Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitou věc vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovité věci proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitou věc. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

7



B POSUDEK 1

APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ

V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných staveb včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných staveb sloužících pro rodinné bydlení primárně nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

8



2

OCENĚNÍ

Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Rodinný dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka s vystupující přístavbou terasy směrem do zahrady a vystupující části před hlavním vstupem. Dům je samostatně stojící, situovaný na mírně svažitém terénu. Dále stojí v rohu zahrady kruhový zahradní altán. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Centrum obce Hvězdonice je ve vzdálenosti 400 m, k nájezdu na dálnici D1 je vzdálenost 1,3 km, do Prahy je vzdálenost 35 km. Přístup ke stavbě je možný přes vjezdovou bránu a branku, oplocení je provedeno včetně zahrady. Za domem (vstupní branka z druhé strany pozemku přes zahradu) je jednokolejová neelektrifikovaná železniční trať. Konstrukční řešení a technické vybavení rodinného domu č.p. 75: Doba výstavby:

původní stavba z roku 1943, rekonstrukce probíhala v letech 2005 - 2010; údržba: dobrá

Počet podlaží:

částečně podsklepeno, 3 nadzemní podlaží (přičemž 3.NP je upravené podkroví)

Základy:

betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti vč. odvětrání (dle sdělení systém Gabex)

Nosné konstrukce: zděné v tl. 45 cm, z cihel; zatepleno Stropy:

dřevěné trámové; s rovným podhledem; sádrokartonové podhledy

Střecha:

tvar; stanová; krov je dřevěný

Klempířské konstrukce:

dešťové žlaby a svody v mědi, okenní parapety titan zinek, oplechování střešních prostupů v mědi

Vnitřní povrchy:

dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické na WC, v koupelně; v kuchyni kamenný obklad

Vnější povrchy:

tenkovrstvá omítka zrnitost 2 mm; sokl - není dokončena povrchová úprava

Schody:

nosná část železobetonová; povrch stupňů: dřevěný (dub)

Dveře:

dřevěné plné a částečné prosklené, s obložkovými zárubněmi, vstupní jsou dřevěné – prosklené

Okna:

dřevěná s dvojitým zasklením (dle sdělení vč. bezpečnostní fólie)

Povrch podlah:

dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, betonová mazanina, dřevěná podlaha (dub)

Krytina střechy:

Vrata:

pálená (tašky)

nejsou

9



Vytápění:

ústřední do plechových radiátorů s termostatickými hlavicemi, kotel je na el.

Ohřev teplé vody:

zajišťován el. ohřívačem; zásobníkovým

Vnitřní vodovod:

1.NP: WC splachovací společně s koupelnou (sprchový kout, je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: umyvadlo); 2.NP: WC splachovací vč. cirkulace oddělené od koupelny; koupelna nedokončena

Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů; plast

Vnitřní plynovod:

není proveden

Elektroinstalace:

na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod je instalován

Výtahy:

nejsou

Ostatní:

rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, digestoř, vestavěné skříně, rozvod antén pod omítkou

Vybavení kuchyní:

vestavěné spotřebiče (na el. energii)

Dispozice: 1.PP: samostatný vstup, sklepní místnosti (2x) 1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, komora, WC se sprchovým koutem, jídelna, kuchyně, obývací pokoj, terasa 2.NP: chodba, schodišťový prostor, WC, koupelna, 3x ložnice, balkon, terasa 3.NP (upravené podkroví): schodišťový prostor, podkrovní místnost Konstrukční řešení a technické vybavení zahradního altánu na pozemku parc.č. 1795/2: Zahradní altán je půdorysně postaven ve tvaru kruhové výseče v rohu zahrady. Nosná konstrukce je na bázi dřevěné trámové konstrukce s kombinací cihelného režného zdiva. Střecha je valbová se skládanou krytinou (tašky Tondach). Zpevněná plocha z kamene do betonového lože. Do altánu je proveden rozvod el. instalace, venkovní kuchyně (udírna, gril 2x), krb. Dále stojí u rodinného domu jednoduchá stavba skladu ve tvaru obdélníka, je samostatně stojící. Objekt je na bázi dřevěné konstrukce, opláštění je provedeno OSB deskami, krytinu tvoří vlnité střešní panely. Jedná se spíše o stavbu svépomocně provedenou, za hranicí své životnosti. Sklad z tohoto důvodu nezahrnujeme do ocenění. Srovnávací parametry: Zastavěná plocha [m2]

Užitná plocha [m2]

Rodinný dům č.p. 75

98,40

209,89

Zahradní altán na pozemku parc.č. 1795/2

21,40

20,00

Pozemky po zaokrouhlení

120,00

882,00

Název

10



Srovnávací kritéria: Kriterium Popis kritéria A – OBEC 1 Velikost obce obyvatel 309, z toho 202 v produkt. věku 2 Správa, úřady obecní úřad; ostatní v Benešově 3 Poptávka po nemovitých věcech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby základní sortiment 6 Školství není 7 Zdravotnictví není 8 Kultura, sport nedostatečné vybavení 9 Ubytování není 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí velmi dobré B – UMÍSTĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce širší centrum 13 Dopravní podmínky příjezd až ke stavbě 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu mírně svažitý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti za oplocením na zpevněné ploše nebo před oplocením 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě v obci všechny kromě plynu C – VLASTNÍ NEMOVITÁ VĚC 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovité věci vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiřování jsou (po vlastních pozemcích) 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby velmi dobrá 30 Pozemky celkem 1002 m2 č.

Technický stav: Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v dobrém technickém stavu. Stavba je bez viditelných statických poruch a její stavebně-technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a spíše velmi dobré údržbě. Další připomínky existují spíše v dokončení eteriéru stavby: povrchová úprava soklové části fasády, zábradlí na terase. Z interiéru dokončení koupelny v 2.NP (obklady, dlažby, zařizovací předměty).

11



Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit finanční prostředky na dokončení nedodělaných stavebních částí. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 43 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

Srovnávací nemovité věci (SN): 1) Rodinný dům Nabídková cena: 3 600 000 Adresa: Velké Popovice Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Plocha podlahová: 210 m2 Plocha pozemku: 866 m2 Terasa: Ano Garáž: Ano Popis: Cihlový samostatně stojícího RD, 5+1, Praha-východ, Velké Popovice - Lojovice. V domě se nachází 2 samostatné bytové jednotky, dispozice 3+1 (110 m2) a 2+kk (100 m2) s krbovými kamny, obě bytové jednotky mají samostatný vchod. Byty lze sjednotit, jsou propojeny dřevěným schodištěm. Přízemní byt je z kamene, zbytek domu zděný. Po postupné rekonstrukci (2003-2011) - nový elektrokotel s rozvody elektřiny a vody, funkční kotel na tuhá paliva, parking pro 2-3 auta. RD je připojen na místní vodovod.

Zdroj: Realitní kancelář BYTYIHNED, spol. s r.o. Nádražní 740/56, 15000 Praha Telefon: +420 271 720 305 www.bytyihned.cz

12



2) Rodinný dům Nabídková cena: 3 700 000 Kč Adresa: Mrač Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 230 m2 Plocha užitná: 350 m2 Plocha podlahová: 273 m2 Plocha pozemku: 486 m2 Popis: Dům leží na vlastním pozemku o celkové výměře parcely 486 m2. Zastavěná plocha domu 190 m2 + 40 m2 garážový přístřešek. Příjezdová komunikace – asfaltová obecní. Původní podsklepený přízemní domek byl zrekonstruován a rozšířen o jižně orientovanou přístavbu do zahrady a kompletní nástavbu celého podlaží. Vybavenost domu: el.220/380 V, obecní vodovod a vlastní kopaná studna, ústřední vytápění elektrokotlem nebo vnitřním krbem s výměníkem a oběhovým čerpadlem, 2x koupelna s vanou, 2x WC, vestavěné skříně, plovoucí podlahy, dlažba, v obývacím pokoji podlahové topení; garážový přístřešek.

Zdroj: Realitní kancelář České spořitelny / FRESH Reality, s.r.o. Masarykovo náměstí 1, 25601 Benešov www.freshreality.rscs.cz

13



3) Rodinný dům Nabídková cena: 3 770 000 Kč Adresa: Kozmice Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Centrum obce Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 149 m2 Plocha užitná: 205 m2 Plocha pozemku: 889 m2 Rok rekonstrukce: 2005 Voda: Místní zdroj Odpad: Veřejná kanalizace, Septik Elektřina: 230V, 400V Popis: RD 5+1 v centru obce na rovinatém pozemku. Dům je po celkové rekonstrukci r. 2005. Vytápění peletkovým kotlem + krb. Koupelna se sprch. koutem a rohovou vanou, 2x WC, balkon 17 m2. Na zahradě vzrostlé stromy, parkoviště ze zámkové dlažby pro 3 vozy.

Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz

14



4) Rodinný dům Nabídková cena: 3 990 000 Kč Adresa: Ostředek Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Podlaží počet: 2 včetně 0 podzemních Počet bytů: 1 Plocha zastavěná: 145 m2 Plocha užitná: 142 m2 Plocha pozemku: 1 015 m2 Plocha zahrady: 870 m2 Terasa: Ano Garáž: 2x Voda: Místní zdroj Topení: Lokální elektrické Odpad: Veřejná kanalizace Popis: RD dispozice 5+1. Dům se nachází v obci Ostředek cca 500m od sjezdu z dálnice D1 exit 34. Novostavba stavěna švédským sendvičovým systémem (vnější plášť je zděný POROTHERM, vnitřní konstrukce je dřevostavba). Kolaudace v roce 2005, podkroví bylo dokončeno v roce 2013 a nebylo dosud využíváno. U domu je garážové stání pro dva vozy o výměře 42m2. Nad stáním je dokončena nosná konstrukce s krovem a krytinou BRAMAC a pojezdová plocha (základová deska s nosnými pasy). Před plotem je na vlastním pozemku zpevněná parkovací plocha 60m2. Na pozemku je příjezdová cesta 100 m2 ze zámkové dlažby BEST s barevnou patinou. Vytápění domu je elektrickým kotlem nebo krbovými kamny 7KW v obývacím pokoji. Vodu ohřívá bojler s inteligentním řízením spotřeby. V domě jsou laminátové plovoucí podlahy a dlažba. Střecha je sedlová s krytinou Bramac Protector. Kanalizace je obecní, studna vlastní 30m. Zahrada je s okrasnými keři.

Zdroj: Realitní kancelář Svět bydlení, s.r.o. Žitná 608/27, 11000 Praha www.sbydleni.cz

15



5) Rodinný dům Nabídková cena: 4 300 000 Kč Adresa: Boušice Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 150 m2 Plocha užitná: 180 m2 Plocha podlahová: 200 m2 Plocha pozemku: 1 498 m2 Balkón: Ano Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Popis: Rodinný dům postaven v r. 2011. Dispozice: 5+kk, 3 koupelny, 3 toalety, terasa. Vytápění krbovými kamny s výměníkem + elektrokotel + podlahové vytápění. Garážové stání - 2 vozy.

Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Telefon: 800 100 446 www.mmreality.cz

16



6) Rodinný dům Nabídková cena: 4 400 000 Kč Adresa: Litichovice Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 115 m2 Plocha užitná: 208 m2 Plocha pozemku: 877 m2 Terasa: 50 m2 Rok kolaudace: 2012 Popis: Rodinný dům dispozice 4+kk, na okraji obce Litichovice cca 2 km vzdálené od Divišova. V přízemí domu je úklidová místnost (přípojka pračka, sušička, umyvadlo), vstupní chodba, obývací pokoj s kuchyňským koutem, z obývacího pokoje je vstup na terasu. Dále se zde nachází pokoj se samostatnou šatnou, koupelna se sprchovým koutem, WC, technická místnost s kotlem a technickým zázemím domu. Po schodišti vyjdete do 2. patra, kde se nachází hala, 2 samostatné ložnice, koupelna s vanou a další místnost (komora). Dům je postaven z Porthermu (450) a zateplen fasádním polystyrenem tl. 12 cm. Vytápění objektu a teplá voda je řešena elektrickým kotlem. Rozvody STA a PC jsou v jednotlivých místnostech. Dům je po kolaudaci v září 2012 a nabízíme jej ve stavu těsně před dokončením. V interiéru (v patře) nejsou dokončeny podlahy a interiérové dveře.

Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Domus Pražská 709, 25241 Dolní Břežany Telefon: 241 402 654 www.re-max.cz

17



7) Rodinný dům Nabídková cena: 4 500 000 Kč Adresa: Protivínská, Poříčí nad Sázavou Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 Plocha zastavěná: 100 m2 Plocha užitná: 167 m2 Plocha pozemku: 1 228 m2 Terasa: Ano Garáž: Ano Popis: Kompletně zrekonstruovaný rodinný dům. U domu je postavena dvougaráž a v zadní části domu je sklep. Dům je dispozičně řešen jako 4+kk a jeho součástí je vstupní hala, 2 koupelny, prádelna, šatna, 3 pokoje, obývací pokoj s krbovými kamny a kuchyň s jídelnou. Pozemek je mírně svažitý, terasovitě upraven.

Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Domus Pražská 709, 25241 Dolní Břežany Telefon: 241 402 654 www.re-max.cz

18



8) Rodinný dům Nabídková cena: 5 550 000 Kč Adresa: Slunečná, Poříčí nad Sázavou Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 126 m2 Plocha užitná: 203 m2 Podlahová plocha: 163 m2 Plocha pozemku: 685 m2 Balkón: Ano Terasa: Ano Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Ústřední elektrické Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Popis: RD 7+kk, kryté stání pro 1 vozidlo, kolaudovaný v prosinci 2009, střecha sedlová betonové tašky. Stavba je postavena na rovinatém pozemku. Zděný dvoupodlažní dům je postavený z porothermu a zateplený 10 cm polystyrenu. Dispozice přízemí: vstupní hala 7 m2, komora s technickým zázemím 8 m2, chodba 9 m2, obývací pokoj s kuchyňským koutem 31 m2 s krbem a přímým výstupem na krytou terasu 8 m2, ložnice 13,5 m2, ložnice 14,0 m2, koupelna 6 m2 s umyvadlem, WC s bidetem, vana se sprchovým koutem, samostatné WC 1,3 m2 pod schodištěm, schodiště. Dispozice patra: obývací pokoj 31 m2, ložnice 14,2 m2, ložnice 13,5 m2, pracovna 12,6 m2, šatna 4,7 m2, koupelna 6m2 s umyvadlem, WC, bidetem, vanou a sprchovým koutem a chodba 13 m2. Balkon z obývacího pokoje 6 m2. Do obývacího pokoje v patře jsou vytaženy stoupačky a elektrika pro případné vytvoření druhého kuchyňského koutu. Vnitřní dveře jsou z masivního dřeva s obložkami. Vlastní vrtaná studna 30 m, obecní vodovod a kanalizace. Vytápěn je ÚT s elektrokotlem, který je připojen na krb s teplovodní vložkou napojenou do topení. Ohřev TUV je vnitřním bojlerem umístěným v 500 l nádrži ÚT. Vedení plynu je vzdáleno cca 50m od domu. V domě je rozvod PC, antény, slaboproud, centrální vysavač a zabezpečovací systém. U domu je založena okrasná zahrada s automatickým zavlažováním. Ze strany ulice je provedeno vyrovnání terénu zdí z KB bloků-římský kvádr. Vstupní vrata a branka jsou kované a vjezdová vrata jsou připravená na elektrické ovládání pojezdu.

Zdroj: Realitní kancelář pb vinca s.r.o. Ke Koupališti 170, 25167 Pyšely www.barvinekreality.cz/ 19



9) Rodinný dům Nabídková cena: 5 870 000 Kč Adresa: Nové Městečko, Čerčany Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Počet bytů: 2 Plocha zastavěná: 210 m2 Plocha užitná: 282 m2 Plocha pozemku: 964 m2 Balkón: Ano Terasa: Ano Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Popis: Rodinný dům 5+kk s bazénem, vinným sklípkem a s oddělenou bytovou jednotkou 1+kk. Na pozemku o rozloze 964 m2 jsou 3 oddělené objekty: 1) DVOUPODLAŽNÍ RODINNÝ DŮM o dispozici 5+kk s celkovou užitnou plochou 172 m2. V přízemí se nachází obývací pokoj s kuchyňským koutem, ložnice, koupelna s plynovým kotlem a komora na potraviny. Francouzské okno v obývacím pokoji umožňuje vstup na zastřešenou terasu. Dále je zde oddělený prostor s vlastním vchodem, který sloužil jako solárium. V prvním patře jsou pak 3 pokoje, dva s balkonem a koupelna. Dům byl postaven v roce 2001, v roce 2011 provedeno zateplení fasády a výměně oken (kromě střešních). Plynový kotel v roce 2012. 2) ZAHRADNÍ DOMEK 1+kk o celkové užitné ploše 110 m2 (kolaudace v roce 2011) se skládá z obývacího pokoje s otevřeným patrem na spaní. Je zde francouzské okno s výhledem na bazén, krbová kamna, kuchyňský kout, koupelna a komora, plus oddělená dílna s půdním úložným prostorem. 3) VINNÝ SKLÍPEK s předsálím a čejkovskou vazbou stropu (kolaudace v roce 2011). K dispozici bazén (8,5 x 4,5 m), pevný gril s udírnou a skleník. Parkovací stání před domem. Kompletní napojení na inženýrské sítě (voda, kanalizace, plyn a elektřina). Vlastní studna pro zavlažování. Dům se nachází ve svahu nad řekou, mimo zátopovou oblast.

Zdroj: Realitní kancelář Bohemian Estates International, s.r.o. Francouzská 172/30, 12000 Praha Telefon: 222 222 500 www.bohemianestates.com 20



10) Rodinný dům Nabídková cena: 6 990 000 Adresa: Senohrabská, Mirošovice Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 121 m2 Plocha užitná: 250 m2 Plocha pozemku: 1 063 m2 Plocha zahrady: 942 m2 Balkón: 10 m2 Terasa: 12 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Popis: Dům je zateplen. Dispozice: kuchyně se spotřebiči, obývací pokoj, na který navazuje pracovna, koupelna s WC, kotelna a 2x šatna. Schodištěm v centrální části domu vystoupáme do podkroví, kde jsou tři ložnice a pokoj, koupelna s WC a vstup na půdu. Zahrada je oplocena systémem KB Blok, veškeré chodníky z betonové dlažby. Parkování pod přístřeškem, který mimoúrovňově navazuje na letní grilovací kuchyni. Dále venkovní bazén se zastřešením.

Zdroj: Realitní kancelář SOLANDIA INVEST Milady Horákové 116/109, 16000 Praha Mobil: 800 888 050 www.solandia.cz

21



Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku „Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky“ prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: „Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kZC ≤ 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota kZC = 0,85.“ Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise „Odhadce a oceňování majetku“ č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: „Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji.“ V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65 - 1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovité věci SN 1 SN 2 SN 3 SN 4 SN 5 SN 6 SN 7 SN 8 SN 9 SN 10

Index odlišnosti IO

Cena ke srovnání [Kč]

zdroj

poloha

3 600 000 3 700 000 3 770 000 3 990 000 4 300 000 4 400 000 4 500 000 5 500 000 5 870 000 6 990 000

0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,85

1,05 0,95 1,05 1,05 1,10 1,10 0,95 0,95 0,95 0,90

velikost

tech. stav a vybavenost

ostatní

1,05 1,30 1,00 1,25 1,15 1,00 1,05 1,30 1,00 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,05 1,15 1,00 1,00 1,10 1,00 1,10 1,00 1,00 1,00 0,85 1,00 1,00 0,90 1,00 n: počet srovnávacích nemovitostí Obvyklá cena: Obvyklá cena po zaokrouhlení: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota

Upravená cena [Kč] 4 385 745 4 294 891 4 592 850 3 917 183 4 020 500 4 967 655 3 997 125 4 885 375 4 029 021 4 812 615 10 4 390 296 4 400 000 401 752 3 917 183 3 998 248 4 400 000 4 801 752 4 967 655

22



C REKAPITULACE

Výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí:

včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na:

4 400 000,- Kč slovy: Čtyřimilionyčtyřistatisíc korun českých Poznámka: Příslušenstvím je: venkovní úpravy: zahraní altán, oplocení vč. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevněné plochy vč. obrubníků, rampa pro vstupu do 1.PP vč. opěrné zdi, venkovní lavice s posezením, venkovní schody, závlaha zahrady, inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka vodovodu ze studny, přípojka do veřejné kanalizace, studna na pozemku parc.č. 1795/2.

23



D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením § 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením § 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2870 – 244 / 2014 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě:

V Hradci Králové dne 21.03.2014 Podpis za znalecký ústav:

Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové

24



E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 43, k.ú. Hvězdonice, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 22.01.2014 3. Snímek katastrální mapy

25


Příloha: Fotodokumentace





VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 22.01.2014 13:55:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 067 EX 2109/13 pro JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D.

Okres: CZ0201 Benešov

Obec: 529745 Hvězdonice

Kat.území: 650170 Hvězdonice

List vlastnictví: 43

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách A Vlastník, jiný oprávněný

(St. = stavební parcela) Identifikátor

Vlastnické právo Sarga Jiří, Za poštou 897/4, Strašnice, 10000 Praha 10

730124/0067

B Nemovitosti Pozemky Parcela

Způsob využití Výměra[m2] Druh pozemku St. 227 283 zastavěná plocha a nádvoří Na pozemku stojí stavba: Hvězdonice, č.p. 75, bydlení 1795/2 719 zahrada

Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy

Způsob využití Na parcele

Hvězdonice, č.p. 75

bydlení

B1

Jiná práva - Bez zápisu

C

Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro

Podíl

Způsob ochrany

zemědělský půdní fond

Způsob ochrany

St. 227

Povinnost k

o Zástavní právo smluvní

pohledávka meziúvěr do výše 1.360.000,-Kč budoucí pohledávka do výše 816.000,-Kč Českomoravská stavební spořitelna, Parcela: St. 227 a.s., Vinohradská 3218/169, Parcela: 1795/2 Strašnice, 10000 Praha 10, RČ/IČO: Stavba: Hvězdonice, č.p. 75 49241397 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z.. Právní účinky 02.07.2003.

V-2450/2003-201 V-2450/2003-201 V-2450/2003-201 vkladu práva ke dni V-2450/2003-201

Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Zástavní právo smluvní

pohledávka 1.300.000,- Kč budoucí pohledávka 806.000,- Kč Českomoravská stavební spořitelna, Parcela: St. 227 a.s., Vinohradská 3218/169, Parcela: 1795/2 Strašnice, 10000 Praha 10, RČ/IČO: Stavba: Hvězdonice, č.p. 75 49241397 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z.. Právní účinky 22.02.2008.



pohledávka 2.400.000,- Kč Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Benešov, kód: 201. strana 1






V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách Typ vztahu Oprávnění pro

(St. = stavební parcela)

Povinnost k

Brouček Jiří, Aloisovská 869/53, Parcela: St. 227 Hloubětín, 19800 Praha 9, RČ/IČO: Parcela: 1795/2 730513/0437 Stavba: Hvězdonice, č.p. 75 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z.. Právní účinky 22.10.2012.



pohledávka 2.300.000,- Kč Hořánek Zdeněk, Šedivého 551/3, Parcela: St. 227 Řepy, 16300 Praha, RČ/IČO: Parcela: 1795/2 560226/0697 Stavba: Hvězdonice, č.p. 75 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z.. Právní účinky 29.11.2012.


Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Zástavní právo exekutorské

pohledávka dle exekučního příkazu povinný:Sarga Jiří, r.č.730124/0067 Hrabětová Vlasta, Starostřešovická Parcela: St. 227 Z-13869/2013-201 44/13, Střešovice, 16200 Praha, Parcela: 1795/2 Z-13869/2013-201 RČ/IČO: 465207/123 Stavba: Hvězdonice, č.p. 75 Z-13869/2013-201 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Podkonický Juraj JUDr. PhD., soudní exekutor 067 EX-2109/2013 -15 ( K 49 EXE 2826/2013-13 ) ze dne 12.08.2013. Z-13869/2013-201 Listina Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 067 EX-2109/2013 -15. Právní moc ke dni 24.08.2013. Z-15059/2013-201 Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Zahájení exekuce

pověřený soudní exekutor:JUDr.Juraj Podkonický,Ph.D, Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 Sarga Jiří, Za poštou 897/4, Strašnice, 10000 Praha 10, RČ/IČO: 730124/0067 Z-63376/2013-101 Listina Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 067 Ex-2109/2013 12 Obvodní soud pro Prahu 10 ze dne 12.08.2013; uloženo na prac. Praha Z-63376/2013-101 o Exekuční příkaz k prodeji

nemovitosti povinný:Sarga Jiří, r.č.730124/0067 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Benešov, kód: 201. strana 2






V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách Typ vztahu Oprávnění pro


Povinnost k

Parcela: St. 227 Z-15788/2013-201 Parcela: 1795/2 Z-15788/2013-201 Stavba: Hvězdonice, č.p. 75 Z-15788/2013-201 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Podkonický Juraj JUDr. Ph.D., soudní exekutor 067 EX-2109/2013 -37 ( k 49 EXE 2826/2013-13) ze dne 30.09.2013; uloženo na prac. Benešov Z-15788/2013-201 Typ vztahu o Zástavní právo smluvní V-6465/2012-201 pohledávka 2.400.000,- Kč Oprávnění pro: Podíl na pohledávce SJM Klíma Radim, Hlavní 2739/120, Záběhlice, 14100 Praha, RČ/IČO: 730330/0169 SJM Klímová Petra, Mezivrší 776/45, Braník, 14700 Praha, RČ/IČO: 736207/0221 Zatížená nemovitost: Parcela: St. 227 Parcela: 1795/2 Stavba: Hvězdonice, č.p. 75 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z.. Právní účinky vkladu práva ke dni 05.12.2012. V-6465/2012-201 Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva D

Jiné zápisy - Bez zápisu

Plomby a upozornění - Bez zápisu E

Nabývací tituly a jiné podklady zápisu

Listina o Smlouva kupní. Právní účinky vkladu práva ke dni 02.07.2003.

V-2451/2003-201 RČ/IČO: 730124/0067

Pro: Sarga Jiří, Za poštou 897/4, Strašnice, 10000 Praha 10 F

Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela 1795/2

BPEJ 52611

Výměra[m2] 719

Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Benešov, kód: 201. strana 3


Okres: CZ0201 Benešov Kat.území: 650170 Hvězdonice

Obec: 529745 Hvězdonice List vlastnictví: 43

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách


Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Benešov, kód: 201. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD

Vyhotoveno:

22.01.2014

14:19:02

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Benešov, kód: 201. strana 4

A NÁLEZ Úkol a předmět ocenění Místní šetření Den ocenění Podklady Uznávané metody ocenění...4

Recommend Documents