9.
Financiele aspecten
ANNEXUM
9.1 Rendement Het beleid van het Fonds en de Beheerder is gericht op het behalen van een optimale opbrengst uit de verhuur en de verkoop van de vastgoedportefeuille. De kansen op een bovengemiddeld rendement zijn, gezien de ervaringen met deze vorm van belegging, evenzeer aanwezig als het risico op een onverhoopt negatief verloop van de participatie. Het rendement zal voor de Belegger worden bepaald door de exploitatie van het Object en door verkopen te realiseren tegen een hogere prijs dan de kostprijs inclusief aankoopkosten. Daarnaast is voor de Belegger van belang de fiscale behandeling van de Participaties en het resultaat. Voor het geprognosticeerd rendement verwijzen wij u naar de financiële overzichten. In onderstaande tabel is het gemiddeld Totaal rendementseffect vermeld bij de verkoop van het onroerend goed volgens verschillende scenario’s. De prognoses bij deze scenario analyse zijn door de Beheerder zorgvuldig opgesteld, eventuele afwijkingen zowel positief als negatief komen volledig ten bate of ten laste van het Fonds. De in Deel 9.3 en 9.4 uitgewerkte financiële overzichten zijn gebaseerd op het realistische scenario, waarbij de waarde van het onroerend goed gedurende de looptijd van het Fonds met 1% stijgt en een Mutatiegraad van 10% is gehanteerd. Het realistisch scenario laat een geprognosticeerd gemiddeld Totaal rendement zien van 8,3% (IRR rendement 8,1%), op jaarbasis en vóór belasting. Het defensieve scenario, waarbij de waarde van het onroerend goed gedurende de looptijd van het Fonds jaarlijks met 1% vermindert en een mutatiegraad van 5% is gehanteerd, biedt de belegger een geprognosticeerd gemiddeld Totaal rendement van 4,5% op jaarbasis. Voor de prognose van het rendement worden voorts als belangrijkste uitgangspunten gehanteerd: - berekeningsperiode 1 juni 2010 t/m 31 december 2016; - totale Bruto huuropbrengst per 15 februari 2010 van € 1.129.345,- op jaarbasis;
Rendementsprognose (Totaal rendement) Jaarlijkse waardestijging onroerend goed Jaarlijkse mutatie 5% Jaarlijkse mutatie 10% Jaarlijkse mutatie 15%
- De huurkapitalisatie factor bij aankoop bedraagt 18 (€ 20.291.000,- / € 1.129.345,-). Het Bruto aanvangsrendement bedraagt 5,6% (€ 1.129.345,- / € 20.291.000,-); - huurverhoging: 2,5% op jaarbasis; - indexatie overige algemene kosten: 2,5%; - frictie leegstand: gemiddeld 3 maanden; - exploitatiekosten (onder andere onderhoud, Vereniging van Eigenaren, gemeentelijke lasten, verzekeringen, property management) 23% van de Bruto huuropbrengst; - CV uitgaven, waaronder algemene bestuurskosten: € 25.000,- per jaar (zie Deel 6.3.4 onder 4); - waardebepaling op basis van de taxatierapport (bijlage 6); - Het verschil tussen de aankoopprijs voor het Fonds ten opzichte van onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik (zoals vermeld in de taxatie van ABC Makelaars in bijlage 6) bedraagt 40,5% (aankoopprijs door Fonds € 20.291.000 k.k. vs taxatie € 28.500.000 k.k.); - Mutatiegraad van de woningen: 10% per jaar; - rekenrente financiering: gemiddeld gewogen 3,92%; - Verkoopkosten martkconform, uitgaande van 2% van de bruto-verkoopopbrengst; - De Performancefee bij verkoop is 15% van Bruto Verkoopopbrengst minus het pro-rato gedeelte van de verkochte woningen (op basis van oppervlakte m2 van de woning) van de Totale Fondsinvestering, exclusief Liquiditeitsreserve (zie Deel 6.2 onder b van het Prospectus); - Beheervergoeding van 5% (zie Deel 6.2 onder a); - Aankoop Object € 20.291.000,- (zie Deel 6.3.1); - Aankoopkosten Object € 1.785.694,- (zie Deel 6 3.2); - Fondskosten € 819.747,- (zie Deel 6.3.3); - Bij het berekenen van het fondsrendement is er vanuit gegaan dat het restbezit op hetzelfde Bruto Aanvangsrendement (BAR) wordt verkocht als bij de aankoop - De Netto verkoopopbrengst (zie Deel 9.4) komt toe aan de Beleggers (ieder pro-rato naar diens Deelname).
Defensief
Realistisch
Optimistisch
-1,0%
1,0%
3,0%
4,5% 6,5% 7,2%
5,5% 8,3% 9,4%
6,5% 10,2% 11,7%
37
9.2 Vermogensstructuur Onroerend goed Aankoop Object e 20.291.000,- Aankoopkosten object Overdrachtsbelasting e 1.191.582,- Notaris kosten bij aankoop/ levering Object e 72.849,Makelaarskosten e 234.430,Aankoop Object inclusief Kosten Koper e 21.789.861,Selectie- en acquisitiekosten e 250.583,Financieringskosten e 36.250,-
9.3 Totale rendementsprognose
Direct rendement voor belastingen (prognose) Inkomsten Bruto huuropbrengst Frictie leegstand Netto huuropbrengst Uitgaven Exploitatiekosten Beheervergoeding CV uitgaven Totale uitgaven Renteopbrengsten Rentelasten Exploitatieresultaat Exploitatieresultaat per participatie Direct rendement per participatie
Totale koopprijs e 22.076.694,-
Indirect (uitpond) rendement voor belastingen (prognose)
Fondskosten
Aantal woningen begin van het jaar Verkopen Aantal woningen eind van het jaar Mutatiegraad
Marketing- en adviseurskosten Oprichtingskosten Plaatsingsgarantie Structureringskosten
e 250.000,e 25.000,e 217.899,e 326.848,-
Totale fondsinvestering exclusief liquiditeitsreserve e 22.896.441,Liquiditeitsreserve
e 153.559,-
Totale fondsinvestering
e 23.050.000-
Hypothecaire financiering Benodigd Eigen Vermogen
e 14.500.000,e 8.550.000,-
Benodigd eigen vermogen, rekening houdend met een hypotheek van e 14.500.000,- is e 8.550.000,- opgebouwd uit 342 beschikbare Participaties voor e 25.000,- per participatie.
Gemiddelde verkoopprijs Bruto verkoopopbrengst Aankoop Object Afschrijving aankoopkosten Object Afschrijving Fondskosten Verkoopkosten Gerealiseerde winst Performance fee Netto verkoopopbrengst Verkoopresultaat per participatie Indirect rendement per participatie Financiering begin van het jaar Aflossing bij verkoop Financiering eind van het jaar Indirect rendement verkoop restportfeuille (prognose) Bruto verkoopopbrengst Aankoop Object Afschrijving aankoopkosten Object Afschrijving Fondskosten Verkoopkosten Gerealiseerde winst Performancefee Netto verkoopopbrengst Verkoopresultaat per participatie Indirect rendement per participatie
38
Totaal rendement voor belastingen (prognose) Exploitatieresultaat Verkoopresultaat Verkoopresultaat rest portefeuille Totaal resultaat Rendement* * betreft het gewogen enkelvoudige gemiddelde
1-6-2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
662.137 (16.553) 645.583
1.089.486 (27.237) 1.062.249
1.005.051 (25.126) 979.924
930.021 (23.251) 906.770
857.944 (21.449) 836.496
789.199 (19.730) 769.469
724.184 (18.105) 706.079
6.058.020 (151.451) 5.906.570
(152.291) (33.107) (25.000) (210.398)
(250.582) (54.474) (25.625) (330.681)
(231.162) (50.253) (26.266) (307.680)
(213.905) (46.501) (26.922) (287.328)
(197.327) (42.897) (27.595) (267.820)
(181.516) (39.460) (28.285) (249.261)
(166.562) (36.209) (28.992) (231.764)
(1.393.345) (302.901) (188.686) (1.884.931)
2.199 (333.268) 104.115
3.750 (515.323) 219.995
3.750 (429.510) 246.485
3.750 (353.672) 269.520
3.750 (282.548) 289.878
3.750 (216.238) 307.720
3.750 (154.846) 323.220
24.699 (2.285.404) 1.760.933
304
643
721
788
848
900
945
5.149
1,2%
2,6%
2,9%
3,2%
3,4%
3,6%
3,8%
3,1%
1-6-2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
TOTAAL
170 10 160
160 16 144
144 14 130
130 13 117
117 12 105
105 11 94
94 9 85
170 85 85
10,0%
10,0%
10,0%
10,0%
10,0%
10,0%
10,0%
169.324
171.017
172.727
174.454
176.199
177.961
179.740
1.693.235 (1.193.588) (105.041) (96.124) (36.365)
2.736.268 (1.909.741) (168.065) (163.949) (58.725)
2.418.177 (1.671.024) (147.057) (163.949) (51.864)
2.267.905 (1.551.665) (136.553) (163.949) (48.608)
2.114.385 (1.432.306) (126.049) (163.949) (45.288)
1.957.568 (1.312.947) (115.545) (67.826) (41.901)
262.118 (46.503)
435.787 (78.388)
384.283 (72.109)
367.129 (70.259)
346.793 (67.932)
419.349 (65.120)
414.294 (55.634)
2.629.753 (455.944)
215.615
357.399
312.175
296.871
278.861
354.229
358.659
2.173.809
630
1.045
913
868
815
1.036
1.049
6.356
TOTAAL
1.617.663 14.805.201 (1.074.229) (10.145.500) (892.847) (94.537) (819.747) (317.354) (34.603)
2,5%
4,2%
3,7%
3,5%
3,3%
4,1%
4,2%
3,9%
14.500.000 (1.354.588) 13.145.412
13.145.412 (2.189.015) 10.956.397
10.956.397 (1.934.542) 9.021.856
9.021.856 (1.814.324) 7.207.532
7.207.532 (1.691.508) 5.516.024
5.516.024 (1.566.054) 3.949.969
3.949.969 (1.294.130) 2.655.839
14.500.000 (11.844.161) 2.655.839
1-6-2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
TOTAAL
1-6-2010
ANNEXUM
12.059.811 (10.145.500) (892.847) (241.196)
12.059.811 (10.145.500) (892.847) (241.196)
780.268 (55.559)
780.268 (55.559)
724.709
724.709
2.119
2.119
8,5%
1,3%
2011
2012
2013
2014
2015
2016
TOTAAL
304 630
643 1.045
721 913
788 868
848 815
900 1.036
935
1.688
1.634
1.656
1.663
1.936
945 1.049 2.119 4.113
5.149 6.356 2.119 13.624
3,7%
6,8%
6,5%
6,6%
6,7%
7,7%
16,5%
8,3%
39
9.4 uitkering* 9.4.1 Uitkeringsbeleid Na afloop van elk boekjaar is het streven dat in de loop van de maand januari een interim uitkering plaatsvindt en na afloop van de jaarvergadering een einduitkering over het voorgaande jaar (zie Deel 5.2.2). 9.4.2 Uitkering per participatie Prognose kasstroom Kasstroom uit exploitatieresultaat Netto verkoopopbrengst Correctie voor non-cash items Correctie aanschafwaarde Correctie afschrijving aankoopkosten vastgoed Correctie afschrijving fondskosten Aflossing op de financiering Kasstroom uit uitponden Netto verkoopopbrengst Correctie voor non-cash items Correctie aanschafwaarde Correctie afschrijving aankoopkosten vastgoed Correctie afschrijving fondskosten Aflossing op de financiering Kasstroom uit verkoop restportefeuille Kasstroom uit uitkering liquiditeitsreserve Totale kasstroom Totale kasstroom per participatie Prognose kasstroom per participatie Inleg per participatie Exploitatieresultaat Verkoopresultaat na aflossing Uitkering liquiditeitsreserve Uitkering verkoop restportefeuille Totale kasstroom per jaar Uitkering per participatie
* De rendementsprognose per participatie is exclusief emissiekosten
40
ANNEXUM
1-6-2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
TOTAAL
104.115
219.995
246.485
269.520
289.878
307.720
323.220
1.760.933
215.615
357.399
312.175
296.871
278.861
354.229
358.659
2.173.809
1.193.588 105.041 96.124
1.909.741 168.065 163.949
1.671.024 147.057 163.949
1.551.665 136.553 163.949
1.432.306 126.049 163.949
1.312.947 115.545 67.826
1.074.229 94.537 -
10.145.500 892.847 819.747
(1.354.588) 255.779
(2.189.015) 410.141
(1.934.542) 359.663
(1.814.324) 334.714
(1.691.508) 309.658
(1.566.054) 284.492
(1.294.130) 233.295
(11.844.161) 2.187.742
724.709
724.709
10.145.500 892.847 -
10.145.500 892.847 -
(2.655.839) (2.655.839) 9.107.217 9.107.217
359.894 1.052
1-6-2010
2010
153.559
153.559
630.136 1.843
606.148 1.772
604.234 1.767
599.536 1.753
592.213 1.732
9.817.291 28.706
13.209.451 38.624
2011
2012
2013
2014
2015
2016
TOTAAL
304 748
643 1.199
721 1.052
788 979
848 905
900 832
945 682 449 26.629
(25.000) 5.149 6.396 449 26.629
1.052
1.843
1.772
1.767
1.753
1.732
28.706
13.624
4,2%
7,4%
7,1%
7,1%
7,0%
6,9%
14,8%
8,3%
(25.000)
(25.000)
41
9.5 Beleggersprofiel In het algemeen kan gesteld worden dat aan het beleggen in vastgoed risico’s verbonden zijn. Betrokken partijen hebben getracht deze risico’s, ten behoeve van (potentiële) Beleggers, te beperken. Door het risicodragende karakter van deze investering is het niet aan te raden dat een Belegger deelneemt die zich niet kan permitteren zijn deelnamebedrag geheel of gedeeltelijk te verliezen. Iedere Belegger dient met behulp van zijn/haar eigen adviseur te onderzoeken of hij/zij voldoet aan het hieronder aangegeven Beleggersprofiel. Iedere Belegger in het Fonds dient zich, naar de mening van de directie van de Initiatiefnemer, bewust te zijn van het navolgende: - dat kennis is genomen van de volledige tekst van dit Prospectus; - dat het een risicodragende belegging betreft; - dat het Fonds investeert in 170 appartementen met bijbehorende bergingen in Apeldoorn; - dat wordt aangeraden niet met vreemd vermogen deel te nemen in het eigen vermogen van Het Fonds; - dat voldoende liquiditeit wordt aangehouden om op (middel)lange termijn te kunnen blijven voldoen aan (financiële) verplichtingen (inclusief onvoorziene uitgaven); - dat in het geval de opbrengst lager is dan verwacht, dit gecompenseerd kan worden met vermogen en/of andere inkomsten; - dat het Fonds voor onbepaalde tijd is opgericht, doch in beginsel tenminste t/m 31 december 2016; - dat de reden van de belegging bekend is (bijvoorbeeld: extra inkomen, vermogensopbouw, voldoen van toekomstige uitgaven, oudedagsvoorziening etc.)
42
