ZNALECKÝ POSUDEK č. 3899-22/2014 O ceně pozemků p.č.101/6 a p.č.101/7, oba v k.ú. a obci Černá u Bohdanče
Objednatel znaleckého posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimícká 780/61 18100 Praha 8
Účel znaleckého posudku:
určení obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu nedobrovolné dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb.., podle stavu ke dni 25.2.2014 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 5 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 3.3.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitostí, tj. pozemků p.č.1016/ a p.č.101/7, oba v obci a k.ú.Černá u Bohdaneč. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Pozemky p.č.101/6,101/7 Černá u Bohdanče 533 41 Černá u Bohdanče Pardubický Pardubice Černá u Bohdanče Černá u Bohdanče 382
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.2.2014. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY CZ č.j.122/2014-N z 10.2.2014 - LV č.677 pro k.ú.Černá u Bohdanče - cuzk.cz - informace od starostky obce p.Panchártkové - územní plán obce Černá u Bohdaneč vyvěšený na webu Magistrátu města Pardubic ¨- informace zjištěné na stavebním úřadě v Lázních Bohdaneč 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: POREAL INVEST s.r.o., Liberecká 1409, 25228 Černošice, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění pozemků nebyl předložen projekt žádných staveb. 7. Celkový popis nemovitosti Pozemky p.č.101/6 orná půda o výměře 1152m2 a p.č.101/7 orná půda o výměře 1036m2 se nacházejí podél silnice vedoucí do obce Černá u Bohdanče od Lázní Bohdaneč. Jsou součástí lokality postupně zastavované rodinnými domky (cca od roku 2000). Okolí tedy tvoří převážně samostatně postavené rodinné domky či i řadové domky v této nové zástavbě, na druhé straně silnice v původní zástavbě se též nachází jen rodinné domky. Pozemky jsou tedy přístupné přímo z veřejné komunikace - jedná se o živičnou vozovku na pozemku p.č.547/1 ostatní plocha silnice v majetku Pardubického kraje. Je zde možnost napojení na veřejné rozvody elektřiny, vodovodu a zemního plynu (domečky HUP a el.pilíř jsou na hranici pozemku, vodoměrná šachta nebyl při místním šetření zjištěna, ale veřejný rozvod vodovodu vede též u hranice pozemku). Možnost napojení na veřejnou kanalizaci zatím není. V přímém okolí již sice vede tlaková kanalizace a slouží pro sousední nemovitosti, ovšem připojení k ní již není možné. Výstavba nové kanalizace je sice již připravena ,není dosud však dle sdělení starostky obce definitivně finančně zajištěna. Pozemky jsou součástí zastavitelné zóny obce Černá u Bohdanče - zóna bydlení v rodinných domech. Platný územní plán obce nabyl účinnosti dne 18.12.2012. K pozemkům bylo vydáno stavební povolení na výstavbu 7 řadových rodinných domů se skrytými aut.stáními, jímkou na vyvážení splaškových vod, jímkami dešťových vod , včetně přípojek vody, elektro, sjezdy z místní komunikace, a to dne 30.11.2005 pod č.j. T183/2592-805-2005/C/1304 . Žadatelem byla Andrea Nedvědová, Sluneční 303, Pardubice. Jedná se o závadu na pozemcích , která trvá, i když platnost posledního prodloužení tohoto stavebního povolení vypršela již k datu 31.12.2013. Hodnota této závady je však nulová – nový vlastník pozemků sám má možnost odstoupit od tohoto stavebního povolení jen formálně sdělením stavebnímu úřadu. Oceňované pozemky jsou k datu ocenění volně přístupné, neoplocené,rovinné, nachází se na nich část provedených základů (narušených) pro výstavbu řadových domků, jež zde byla kdysi povolena, a nedokončena. Na pozemcích se též nachází stavební buňky a volně položené zbytky stavebního materiálu i bednění a jiného pomocného materiálu – pozemky byly totiž využívány jako stavební skládka či zařízení staveniště pro nedalekou hromadnou výstavbu řadových domků (na jiných pozemcích u tzv.písníku Malá Černá). Pozemky jsou obdélníkového tvaru, a svou velikostí umožňují výstavbu nejen řadových domků, ale i individuální výstavbu. -2-
Vesnice Černá u Bohdanče leží administrativně v okrese Pardubice a náleží pod Pardubický kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Pardubice. Obec Černá u Bohdanče se rozkládá asi čtrnáct kilometrů západně od centra Pardubic. Trvalý pobyt na území této menší vesnice má úředně hlášeno kolem 280 obyvatel. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Jsou zde 2 hospody.Veškeré potřebné služby jsou v nedalekých Lázních Bohdaneč (ZŠ, mateřská školka,obchody atd.) či v Rybitví (i zde je ZŠ 1.stupeń, mateřská školka, obchod), do Černé u Bohdanče zajíždí MHD z Pardubic cca 1* za hodinu (č.18). Vesnice Černá u Bohdanče leží v průměrné výšce 213 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1377. Celková katastrální plocha obce je 265 ha, z toho orná půda zabírá šedesátsedm procent. Lesy zabírají pouze kolem jedné desetiny katastru obce.
B. ZNALECKÝ POSUDEK B.1. Porovnání s nabídkou pozemků na prodej, analýza trhu, určení obvyklé ceny
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. K datu ocenění se v Černé u Bohdanče k prodeji nabízí např.: 1)Za 1 529 808,- Kč tj. za 812 Kč/m2 je k prodeji stavební pozemek 1884m2 v obci Černá u Bohdanče. Jedná se o krajový, lukrativní pozemek v blízkosti rybníka s příjezdovou komunikací a zavedenými sítěmi. Klidné místo v nové zástavbě
2)Prodej stavebního pozemku v obci Černá u Bohdanče (2 km od Lázní Bohdaneč, 8 km od Pardubic), okr. Pardubice; pozemek celkem 1.014 m2. IS na pozemku (elektro., obecní vodovod, plyn a kanalizace). V ceně mobilní uzamykatelná stavební buňka. V obci veškerá občanská vybavenost a MHD do Pardubic . Nabízí se za 1 390 000,-Kč. Tj. za 1371,-Kč/m2.
-3-
3) k prodeji atraktivní parcelu v žádané oblasti Černá u Bohdanče. Pozemek o celkové výměře 1197m2 ( 1014m2+ 183m2 jako 1/4 podíl přilehlého pozemku) je na samém konci obce. Vzhledem k situování (vjezd na pozemek ze 2 stran z asfaltové komunikace) a velikosti, je možná výstavba i dvojdomku. Plyn a elektřina na pozemku a kanalizace a vodovod na hranici pozemku. Plechová uzamykatelná buňka je již v ceně. Jedná se o klidnou lokalitu s minimálním provozem s dostupností MHD. Zastávka 150m a pak 10min do Pardubic, případně 2km do Lázní Bohdaneč, kde se nachází veškerá občanská vybavenost .Nabízí se za 1 150 000,-Kč, tj. za 961,-Kč/m2.
4) k prodeji stavební pozemek o ploše 1 200 m2 v obci Černá u Bohdanče. Na pozemku je zavedena elektřina + kanalizace. Za pozemkem vzrostlé stromy a opodál i potok. Nabízí se za 1320 000,-Kč, tj. za 1100,-Kč/m2.
Z uvedených nabídek je zřejmé, že na zcela volném trhu by obchodovatelnost s oceňovanými pozemky se pohybovala v úrovni cca 1000 -1200,-Kč/m2. V rámci nedobrovolné dražby lze očekávat mírně nižší úroveň, cca 900,-Kč/m2. Potom cena pozemků činí: p.č.101/6 o výměře 1152m2………………………………………………………………..1 036 800,-Kč p.č.101/7 o výměře 1036m2……………………………………………………………….. 932 400,-Kč Jako obvyklé ceny (zaokrouhleně) určuji částky: Pozemek p.č.101/6 orná půda o výměře 1152m2
1 000 000,-Kč
Pozemek p.č.101/7 orná půda o výměře 1036m2
900 000,-Kč
Tj. :
-4-
Obvyklá cena pozemku p.č.101/6 činí
1 000 000,-Kč.
Tj. slovy: jedenmilón Kč
Obvyklá cena pozemku p.č.101/7 činí
900 000,-Kč
Tj. slovy: devětsettisíc Kč
Obvyklá cena pozemků p.č.101/6 a p.č.101/7 celkem činí
1 900 000,-Kč,
Tj. slovy: jedenmilióndevětsettisíc Kč
V Lázních Bohdaneč 3.3.2014
Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail:
[email protected]
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.Spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3899-22/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 899-22/14.
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 2 1 1
LV č.677 pro k.ú.Černá u Bohdanče Snímek kat.mapy z cuzk.cz Fotodokumentace nemovitosti
-5-
-6-
