ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2699/89/2011 o ceně nemovitosti – budovy č.p. 1317 s pozemkem parc.č. 203/7 v obci Havířov k.ú. Bludovice okres Karviná.
Objednavatel posudku:
Policie České republiky Krajské ředitelství policie Moravskoslezského kraje 30. dubna 1682/24 Ostrava-Moravská Ostrava
Účel posudku:
Stanovení ceny pro smluvní převod nemovitosti Stanovení ceny obvyklé
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č. 456/2008 Sb., č.460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. s účinností od 1.1.2011.
Oceněno ke dni:
17. října 2011
Posudek vypracoval:
Ing. Galeta Vladimír Poděbradova 856/24 Ostrava-Moravská Ostrava
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 12 stran a přílohy. V Ostravě dne 9. listopadu 2011
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v Havířově - Bludovicích část obce Podlesí na ulici Kubelíkova a je z ní přímo přístupná. Nemovitost je tvořena administrativní budovou č.p. 1317 s pozemkem parc.č. 203/7 k.ú. Bludovice obec Havířov bez příslušenství.
1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú.Bludovice obec Havířov, list vlastnictví č. 1120, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj Katastrální pracoviště Havířov dne 2.8.2011 pod položkou knihy o poskytovaných údajích z katastru č. 916/2011. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Bludovice, mapový list č. OSTRAVA 3-4/32, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj Katastrální pracoviště Havířov dne 3.8.2011 pod č.zak. 916/2011 v měřítku 1:1000. Archivní dokumentace objednatele posudku. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu bylo provedeno dne 17.10.2011 za přítomnosti zástupců vlastníka nemovitosti a současně objednavatele posudku.
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 1120 pro k.ú. Bludovice obec Havířov zapsána Česká republika
00000001-001
Příslušnost hospodařit s majetkem státu Krajské ředitelství policie Moravskoslezského kraje Ostrava-Moravská Ostrava, 30. dubna 1682/24
1.4 Přílohy posudku Fotodokumentace LV č. 1120 Katastrální mapa
-2-
75151502
1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Budova č.p. 1317 2) Stavební pozemek parc.č. 203/7
-3-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Budova č.p. 1317 Oceněno podle § 3, přílohy č.2 vyhlášky. 2.1.1 Popis Jedná se o administrativní budovu částečně podsklepenu, 3 nadzemní podlaží, užívanou od roku 1964. Objekt sloužil jako služebna policie ČR. V suterénu je umístěna předávací stanice, v přízemí jsou garáže, vstup, místnost dozorčího, 2x cely předběžného zadržení, schodiště, kanceláře, chodba, a trafostanice, 2.NP a 3. NP obsahují kanceláře, schodiště, chodbu a soc. zařízení. Základy jsou betonové s izolací, nosná svislá konstrukce betonový skelet s výplňovým zdivem, stropy s rovným podhledem, střecha plochá, oplechování z pozink. plechu, vnitřní úpravy povrchů vápenné štukové, fasáda břízolit, vnitřní obklady keramické, schody s povrchem PVC, dveře dřevěné, okna zdvojená, podlahy PVC, dlažby keramické, vytápění ústřední, napojené na dálkový rozvod, rozvod elektro světelný a motorový, bleskosvod, rozvod vody teplé a studené, napojení na veřejnou kanalizaci, bez rozvodu zemního plynu, bez výtahu, s částečným ostatním vybavením. Technický stav odpovídá stáří objektu, udržovací práce jsou částečně prováděny.
2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 122 SKP: 46.21.14.3..1 Typ podle účelu užití: F - budovy pro administrativu Druh konstrukce: Montované z dílců betonových tyčových
2.1.3 Obestavěný prostor Spodní stavba (0,10+5,15)*228,37 Vrchní stavba 487,03*3,55+(18,75*25,05)*3,55+ 487,03*3,55 Zastřešení 0,60*487,03
=
1198.94 m3
= =
5125.30 m3 292.22 m3
_________________________________________ 3
celkem =
-4-
6616.46 m
2.1.4 Podlaží Označení
Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá plocha výška
Výška podlaží
_______________________________________________________________________________________________________________
1.PP - suterén 1.NP - přízemí 2.NP - 1.patro 3.NP - 2.patro
19,25*7.15+13,15*6,90 228.37 m2 4.85 m 25,30*19,25 487.03 m2 3.25 m 18,75*25,05 469.69 m2 3.25 m 19,25*25,30 487.03 m2 3.25 m
5.15 m/* 3.55 m/* 3.55 m/* 3.55 m/*
Celkem: 1 podzemní a 3 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 418.03 m2 a prům.výška podlaží je 3.77 m. /* výška odvozena ze sv.výšky
2.1.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
20. 24. 25.
Vnitřní plynovod chybí Výtahy chybí Ostatní podstandard
0.00200
100%
-0.002*1.852
0.01400
100%
-0.014*1.852
0.05900
100%
-0.059 ________________________________________________
-0.08863 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.08863) = 0.9521
2.1.6 Opotřebení stavby Při stáří 47 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 47%.
-5-
2.1.7 Výpočet ceny objektu (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 418.03 m2 PZP) K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 3.77 m PV) + 0.30 K4: podle vybavení stavby K5: podle polohy (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
= Kč
2.807,x 0.9930 x 0.9358 x 0.8570 x 0.9521 x 1.0000 x 2.1350 x 0.7260
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 6616.46 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 47% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
3.298,93 21.827.238,39 21.827.238,39 10.258.802,04 11.568.436,35
_______________________________________________________________________________________________________________
Cena celkem Kč
Budova
11.568.436,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Stavební pozemek parc.č. 203/7 Oceněno podle § 28 vyhlášky. 2.2.1 Popis Pozemek parc.č. 203/7-zastavěná plocha a nádvoří o výměře 499m2 s budovou č.p. 1317. Jedná se o pozemek mírně svažitý, možnost napojení na rozvod zemního plynu. 2.2.2 Úprava ceny pozemku Ztížené základové podmínky: svažitost terénu přes 15% v převaž.části (až -4%) Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)
-4% 10%
2.2.3 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Základní cena za m stavebního pozemku Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 6.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 499.00 m2
= Kč = Kč = Kč
500,500,530,-
= Kč = Kč
x 2.1350 x 0.7260 821,51 409.931,14
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek
Cena celkem Kč -6-
409.931,-
3. REKAPITULACE 1) Budova č.p. 1317
Kč
11.568.436,-
2) Stavební pozemek parc.č. 203/7
Kč
409.931,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč Kč
11.978.367,11.978.370,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Jedenáctmilionůdevětsetsedmdesátosmtisíctřista sedmdesát Kč
-7-
4. OBVYKLÁ CENA Na základě požadavku objednatele znaleckého posudku je stanoven odhad ceny obvyklé v místě a čase dosažitelné. Předmětem ocenění je administrativní budova č.p. 1317, která byla využívaná jako služebna Policie ČR a nachází se na ulici Kubelíkova v okrajové části Havířova-Bludovice. Je částečně podsklepena, má 3 nadzemní podlaží s plochou střechou. Město Havířov má asi 83.560 obyvatel a nachází se 20km východně od Ostravy.
4.1 Metody používané pro odhad ceny obvyklé 1.Metoda věcné hodnoty Tato metoda vychází především z technického pohledu na nemovitost. Výsledek odpovídá na otázku „za kolik“ by bylo možno v místě a čase stejnou resp. podobnou nemovitost postavit. Jednotková cena může vycházet z cenových ukazatelů ÚRS Praha dle účelového využití budovy, v našem případě bude použito ceny dle cenového předpisu s tím, že koeficient prodejnosti je roven 1.00. Takto stanovená cena se se přiměřeně sníží o opotřebení. Cena pozemku se stanoví porovnáním cen podobných pozemků v Havířově nabízených prodeji. 2. Metoda výnosová Metoda výnosová je především ekonomickým pohledem na nemovitost. Vychází z předpokladu, že oceňovanou nemovitost lze dlouhodobě pronajmout. Nájemné je nutno stanovit jako v místě a čase obvyklé (dosažitelné). Předpokládaný hrubý roční výnos z nájemného se upraví o náklady spojené s výkonem vlastnického práva (běžná údržba, pojistné, odpisy, únik nájemného a pod.). Takto upravené nájemné se kapitalizuje mírou kapitalizace podle charakteru nemovitosti (bydlení, administrativa, obchod, výroba a p.). 3. Metoda porovnávací Tato užívaná metoda vychází z porovnání cen podobných objektů nabízených v místě a čase. Pro stanovení odhadu ceny obvyklé vycházím z informací spolupracujících realitních kanceláří STING, REA, NEOREALITY), stavu nabídky a poptávky na trhu s nemovitostmi v Moravskoslezském kraji.
4.2 Popis nemovitosti Podrobný popis konstrukcí a vybavení budovy č.p. 1317 je uveden v předcházející části tohoto znaleckého posudku. Stavba obsahuje plochy pro administrativu, garážování, výměník a trafo. Budovu lze použít jako administrativní budovu, popř. sídlo firmy.
-8-
4.2.1 Dispoziční řešení : 1.PP předávací stanice 1.NP garáže, vstup, místnost dozorčího, 2xcely předběžného zadržení, schodiště, kanceláře, soc. zařízení, chodba, trafostanice 2.NP schodiště, kanceláře, soc.zařízení, chodba 3.NP schodiště, kanceláře, soc. zařízení, chodba
Využitelné plochy pro ekonomický pronájem Rozdíl mezi celkovou plochou vč. společných částí a podlahovou plochou k pronájmu upravuji koeficientem 0,70 1.NP 2.NP 3.NP
celkem 487,03m2 celkem 469.69m2 celkem 487,03m2
-------------------1443,75m2 x 0.7 =
1.010,63m2
4.2.2 Pozemky Pozemek parc.č. 203/7-zastavěná plocha a nádvoří o výměře 499m2. Jedná se o pozemek zastavěný budovou č.p. 1312. Je mírně svažitý, orientovaný na JZ. V místě je možnost napojení na kompletní inženýrské sítě vč. zemního plynu. Ceny stavebních pozemků, které jsou nabízeny v současné době v okolí, se pohybují v rozpětí 400,- Kč/m2 až 1600,-Kč/m2. V našem případě stanovuji dosažitelnou cenu pozemku ve stejné výši, jako je cena dle cenového předpisu (tj. 821,51Kč/m2, celkem 409.931 Kč/m2).
-9-
4.2.3 Odhad ceny obvyklé a) Metoda věcné hodnoty Výpočet ceny : 1.
2.
Budova č.p. 1317 11,568.436,- : 0.726 =
15,934.485,- Kč
Pozemek parc.č. 203/7 celkem
409.931,- Kč --------------------16,344.416,- Kč
zaokrouhleno
16,350.000,- Kč
slovy: šestnáctmiliónůtřistapadesáttisícKč b) Metoda výnosová Pro stanovení předpokládaného výnosu z ekonomického pronájmu nemovitosti na kancelářské účely jsem vycházel ze současné nabídky kancelářských ploch, která je následující: cena v Kč/m2/měsíc
Lokalita : a) Havířov Dělnická ul. b) Havířov Dělnická ul. c) Havířov Dlouhá tř. d) Havířov Hlavní tř. e) Havířov město f) Havířov město g) Havířov Hlavní tř. h) Havířov i) Havířov Průměrná cena
60m2 80m2 50m2 98m2 196m2 53m2 94m2 74m2 104m2
2.500,2.500,2.000,1.835,1.500,1.255,2.000,1.766,1.870,1.914,- Kč/m2
Výpočet ceny: Hrubý roční výnos (1.914Kč/m2 x 1010,63m2) Náklady spojené s výkonem vlastnického práva -30% (pojištění, daň z nemovitosti, běžná údržba, únik nájemného) Předpokládané upravené roční nájemné Míra kapitalizace 10% Výnosová hodnota (1,354.042,- Kč : 10) *100 Výnosová hodnota po zaokrouhlení slovy:třináctmiliónů pětsetčtyřicettisíc Kč - 10 -
1.934.346,- Kč 580.304,- Kč 1.354.042,- Kč 13,540.420,- Kč 13,540.000,- Kč
c) metoda porovnávací Pro stanovení odhadu ceny nemovitosti jsem vycházel ze současné nabídky nemovitostí podobného charakteru v okresu Karviná. Lokalita
cena za 1m2 užitné plochy
Havířov, Na vyhlídce Bohumín, Bezručova Havířov Košárova Průměrná cena
9.875,- Kč/m2 6.300,- Kč/m2 5.984,- Kč/m2 7.386,- Kč/m2
Výpočet: 7,386,-Kč/m2 x 1.443,75 m2 = Zaokrohleno:
10,663.537,- Kč 10,664.000,- Kč
slovy: desetmiliónůšestsetšedesáttřitisícKč
4.3 Závěr Úkolem tohoto znaleckého posudku bylo stanovení ceny obvyklé nemovitosti – budovy č.p. 1317 s pozemkem parc.č. 203/7 k.ú.Bludovice obec Havířov. Při stanovení odhadu ceny obvyklé jsem vycházel ze současné situace na trhu s nemovitostmi, ke ztíženým podmínkám při poskytování úvěrů, ke stavu nabídky a poptávky, k umístění a technickému stavu nemovitostí, k možnostem následného využití a p. S ohledem na výše uvedené stanovuji odhad ceny obvyklé výše uvedených nemovitostí na
13,500.000,- Kč slovy: třináctmiliónůpětsettisícKč
- 11 -
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 27.10.1980, č.j. Spr. 3493/80, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2699/89/2011. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Ing. Galeta Vladimír
- 12 -
