ZNALECKÝ POSUDEK č. 2666/050-16 Obvyklá cena bytové jednotky č. 592/1 v bytovém domě okres Pelhřimov
čp. 591, 592, 593 v obci Pacov,
Objednavatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Brno-město, JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Minská 54 60200 Brno
Účel znaleckého posudku:
97 EX 6674/15-18 ze dne 06.01.2016 - proti povinnému Lucie Mašková, nar. 17.08.1988
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 21.05.2016 znalecký posudek vypracoval:
Pavel Kunst Myslíkova 824 395 01 Pacov e-mail:
[email protected]
Počet stran: 14 včetně titulního listu 3 vyhotoveních.
V Pacově 07.06.2016
a 6 stran příloh. Objednavateli se předává ve
Tisk č.:
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol 1. Stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č. 592/1 v bytovém domě čp. 591, 592, 593, který je součástí pozemků p.č. st. 795, 796 a 797, včetně spoluvlastnického podílu (ideál.525/10055) ke společným částem budovy a pozemkům, vše zapsané na LV 2877, resp. LV 2094 pro obec a k.ú. Pacov; 2. Příslušenství bytu; 3. Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva; 4. Stanovení výsledné ceny nemovitostí a jejího příslušenství; 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Byt č. 592/1 Nádraţní 592 395 01 Pacov Kraj: Kraj Vysočina Okres: Pelhřimov Obec: Pacov Katastrální území: Pacov Počet obyvatel: 4 830 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 670,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - V ostatních případech O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obsluţnost obce - Ţelezniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, sluţby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněţní) sluţby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Základní cena stavebního pozemku
č. II IV VI I
Pi 0,80 0,60 0,80 1,00
II II
0,95 0,98
ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 240,00 Kč/m2
3. Prohlídka Prohlídka bytového domu vč. společných částí, byla provedena dne 21.05.2016 bez přítomnosti dalších osob. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
Výpis z KN (LV 2877) prokazující stav evidovaný k datu 29.04.2016; Kopie katastrální mapy; Skutečnosti zjištěné při MŠ dne 21.05.2016; Výměry a další informace získané u správce nemovitostí „Realitní kancelář Jaroslav Peřinka” Na Blatech 586, 395 01 Pacov, dne 30.05.2016;
5. Vlastnické a evidenční údaje
Lucie Mašková, RČ 885817/1608, Nádraţní 592, 395 01 Pacov
6. Dokumentace a skutečnost Vzhledem ke skutečnosti, ţe povinná osoba Lucie Mašková se po výzvě nedostavila k řádnému místnímu šetření dne 21.05.2016 a nedostupný je i v „usnesení” uvedený telefon i bez reakcí na následné SMS zprávy, bylo provedeno ocenění předmětné nemovitosti podle osobní znalosti předmětných nemovitostí za pouţití informací správce nemovitostí. 7. Lokalizace nemovitosti Město Pacov, s počtem obyvatel 4.830, polohopisně západní okrajové části okresu Pelhřimov, přístup po silnicích II. třídy a ţeleznici, v oblasti s intenzivní zemědělskou výrobou, se sídlem malých i středních podnikatelských subjektů. Je městem s rozšířenou působností státní správy, zároveň spádovým sídlem s rozšířenou základní vybaveností (obchodní síť, základní a střední škola, zdravotní středisko, peněţní ústav, FÚ, sportoviště...). Nezaměstnanost je < 4% (pod krajským průměrem). Místními částmi jsou okolní obce: Bedřichov, Jetřichovec, Roučkovice, Velká Rovná a Zhoř. Znalecký posudek č. 2666/050-16
-2-
8. Celkový popis nemovité věci Popis: Předmětná b.j. č. 592/1 se nachází v bytovém domě čp. 591, 592 a 593, který je součástí pozemků p.č. st. 795, 796 a 797, polohopisně situovaných JV od centra města, s přístupem z ulice Nádraţní. Je situována v sekci čp. 592 (vnitřní), v jeho 1.n.p. Dispozice: Bytový dům má jedno podzemní a tři nadzemní podlaţí, je obdélníkového půdorysu se třemi samostatnými vstupy ( čp. 591, 592 a 593 ). Jeho technické podlaţí (1.p.p.) je částečně zapuštěno do svaţujícího se terénu a je funkčně (chodbou) propojeno. Jsou v něm sklepy k jednotlivým bytům ( palivo a potraviny ), dále zrušená kotelna pro centrální vytápění, prádelna, sušárna a místnost pro kola. V prvním aţ třetím nadzemním podlaţí jsou byty, celkem 18 o nestejné podlahové ploše. Na kaţdém podlaţí jsou dvě bytové jednotky o velikosti 1+2. Technické provedení a vybavení: Zděná budova, zdivo cihelné CDm v tl. 37,5 cm (nedostatečné z pohledu tepelně-izolačních), je obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou, stropy nespalné, schodiště betonové. Vytápění bytů v jednotlivých bytech je lokální (původní na tuhá paliva), v některých bylo dodatečně instalováno etáţové s kotlem na tuhá paliva, nebo elektrické, příp. plynové - nákladem uţivatele bytu. Stáří a opotřebení: Doklady o kolaudaci stavby (tzv. vojenská bytovka) nejsou k dispozici. Podle získaných informací (rozdělovník pro pouţití prádelny z roku 1952) je dům uţíván od roku 1952, t.j. stáří k datu ocenění 64 roků. V průběhu uţívání nebyly provedeny ţádné zásadní stavební práce, s výjimkou zateplení štítových zdi, vnitřní rozvod zemního plynu na podesty a následně, v roce 2005 výměna střešní krytiny. V roce 2007-10 byla původní okna nahrazena plastovými, dále zateplení stropů 3.n.p., i obnovení svislých izolací suterénu. K úplnému zateplení pláště budovy chybí: uliční a východní strany i stropy suterénu. Bytový dům je napojen na el. rozvodnou síť, vodovod, kanalizaci i zemní plyn. Vnitřní vybavení bytů není jednotné, odpovídá investicím jednotlivých majitelů jednotek. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 592/1
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší neţ nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehoţ součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. III
Pi 0,03
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5 Index trhu IT = P6 * (1 + ∑ Pi) = 1,030 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel uţití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převaţující zástavba v okolí pozemku a ţivotní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Moţnost napojení pozemku na inţenýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací moţnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá III 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční vyuţitelnosti - Výhodná – III 0,04 moţnost komerčního vyuţití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Niţší neţ je průměr v kraji - MPSV 2016/04: III 0,01 Kraj Vysočina 5,3%; okres PE 3,4%; 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy
11 IP = P1 * (1 + ∑ Pi) = 1,110 i = 2
Koeficient pp = IT * IP = 1,143 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 592/1 Oceňovaný byt se nachází v 1.n.p., ve střední sekci (č.p. 592). Vnitřní členění bytu: Předsíň s přístupem do koupelny se záchodovou mísou, kuchyně a dva pokoje. Ve vybavení je m.j. kuchyňská Znalecký posudek č. 2666/050-16
-4-
linka, el. kuchyňský sporák, vana, umyvadlo, WC mísa, spiţní skříň. Zdrojem tepla jsou krbová kamna, TUV je připravována el. bojlerem. Vnitřní vybavení bylo částečně obnoveno, údrţba nepravidelná.
Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 1,030 Index polohy pozemku IP = 1,110 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na vyuţití 2. Svaţitost pozemku a expozice - Svaţitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztíţené základové podmínky - Neztíţené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Ochranné pásmo - Ochranné pásmo III. st. VD Ţelivka/Švihov. 5. Omezení uţívání pozemku - Bez omezení uţívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů Index omezujících vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III II
0,00 -0,03
I II
0,00 0,00
6 IO = 1 + ∑ Pi = 0,970 i = 1
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,030 * 0,970 * 1,110 = 1,109 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled pouţitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 240,1,109 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo st. 795
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 266,16
Výměra [m2] 244,00
Jedn. cena [Kč/m2] 266,16
st. 796
200,00
266,16
53 232,-
st. 797
239,00
266,16
63 612,24
683,00
Cena [Kč] 64 943,04
181 787,28
Pozemky - zjištěná cena
=
181 787,28 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky
=
181 787,28Kč 181 787,28 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
181 787,28 Kč
-5-
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Kraj Vysočina, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 64 let 11 981,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu kuchyně: pokoj: pokoj: koupelna se zách. mísou: předsíň: sklepy: Započítaná podlahová plocha bytu:
koeficient dle typu podlahové plochy 13,9 * 1,00 = 13,90 14,5 * 1,00 = 14,50 13,6 * 1,00 = 13,60 4,5 * 1,00 = 4,50 2,5 * 1,00 = 2,50 3,0 * 0,10 = 0,30 49,30
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaţí nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory uţívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodţie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na tuhá paliva 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údrţbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 64 let: s = 1 - 0,005 * 64 = 0,680
č. II II
Vi -0,05 0,00
II II III
0,00 0,00 0,03
III
0,00
II
-0,01
I III III
-0,10 0,00 0,85
9
Index vybavení
IV = (1 + ∑ Vi) * V10 * 0,680 = 0,503 i = 1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,030 Index polohy pozemku IP = 1,110 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 11 981,- Kč/m2 * 0,503 = 6 026,44 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 49,30 m2 * 6 026,44 Kč/m2 * 1,030 * 1,110= 339 678,42 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
339 678,42 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 181 787,28 Kč Spoluvlastnický podíl: 520 / 10 055 Hodnota spoluvlastnického podílu: 181 787,28 Kč * 520 / 10 055 = 9 401,23 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
9 401,23 Kč
Byt č. 592/1 - zjištěná cena
Znalecký posudek č. 2666/050-16
=
349 079,65 Kč
-6-
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 592/1
349 079,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
349 079,70 Kč
Celkem
349 079,70 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
349 079,70 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
349 080,- Kč
slovy: Třistačtyřicetdevěttisícosmdesát Kč
D.VYJÁDŘENÍ ZNALCE k úkolům zadaným soudním exekutorem dle vymezení exekučním příkazem č.j. 97 EX 6674/15-18 ze dne 06.01.2016: A) OBVYKLÁ CENA je cena dosaţená při prodejích stejného, případně obdobného majetku ke dni ocenění. Pro porovnání byly vybrány tři vzorky realizovaných prodejů obdobných nemovitostí na trhu s nemovitostmi v místě a čase. (1) Byt o velikosti 2+1, t.j. shodný byt (52 m2) v č.p. 593 v Pacově, prodej v roce 2015. Jednalo se však o prodej mezi subjekty sice vzdáleném, ale příbuzenském vztahu, nelze ho tedy povaţovat za zcela objektivní. 450 tis. Kč. (2) Byty o velikosti 3+1 (60 m2), ve zděném, nezatepleném bytovém domě č.p. 670, stáří 55 roků, bez výtahu, původní umakartové jádro, vytápění lokální - realizovaný prodej b.j. v roce 2015 v ul. Za Branou, 700 tis. Kč. (3) Byt o velikosti 2+1 (64 m2), ve zděném bytovém domě č.p. 599-601 ve stáří 60 roků, bez výtahu, nezateplený, vytápění lokální, v ul. Nádraţní v Pacově, realizovaný prodej b.j. v roce 2014 v ceně 650 tis. Kč s přihlédnutím k rekonstrukci hygienického zázemí. B) PŘÍSLUŠENSTVÍ BYTU jsou sklepní koje pro palivo a potraviny. C) VĚCNÁ BŘEMENA, VÝMĚNKY A NÁJEMNÍ, PACHTOVNÍ ČI PŘEDKUPNÍ PRÁVA - nejsou známa! D) VÝSLEDNÁ CENA NEMOVITOSTI - bytové jednotky č. 592/1, vč. spoluvlastnického podílu o velikosti 520/10055 k pozemkům p.č. st. 795, st. 796 a p.č. 797 a budovy č.p. 591, č.p. 592 a p.č. 593 podle LV 2877, resp. LV 2094 pro obec a k.ú. Pacov, po porovnání s výše uvedenými skutečnostmi a stávající situaci na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě
je
...............................................................
Slovy: Pětsetpadesáttisíc Kč V Pacově 07.06.2016
Pavel Kunst Myslíkova 824 395 01 Pacov e-mail:
[email protected]
-7-
550.000 Kč
E. ZNALECKÁ DOLOŢKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 19.4.1995 pod č.j. Spr. 469/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2666/050-16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 16039.
F. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z KN (LV 2877) Usnesení č.j. 97EX 6674/15-44 - ustanovení znalcem Objednávka - vypracování ZP Místní šetření - stanovení termínu Kopie katastrální mapy Fotodokumentace - Bytový dům č.p. 591, 592, 593
Znalecký posudek č. 2666/050-16
počet stran A4 v příloze: 1 1 1 1 1 1
-8-
Výpis z KN (LV 2877) - str. 1.
-9-
Usnesení č.j. 97EX 6674/15-44 - ustanovení znalcem
Znalecký posudek č. 2666/050-16
- 10 -
Objednávka - vypracování ZP
- 11 -
Místní šetření - stanovení termínu
Znalecký posudek č. 2666/050-16
- 12 -
Kopie katastrální mapy - čp. 592
- 13 -
Bytový dům č.p. 591, 592, 593
Uliční pohled
Vstup do sekce č.p. 592
Znalecký posudek č. 2666/050-16
- 14 -
