ZNALECKÝ POSUDEK č. 68/2012 O ceně nemovitosti bytové jednotky č. 942/31 v obci Lovosice, ul. Osvoboditelů, k.ú. Lovosice, okres Litoměřice.
Objednatel znaleckého posudku:
De - Rooy, s.r.o. Stavební 995/7 708 00 Ostrava
Účel znaleckého posudku:
Pro potřeby dražby.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 27.1.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Petr Cvejn Luh - Hanžlov 1051 755 01 Vsetín telefon: 571 417 995, +420 737 468 254 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotoveních. Ve Vsetíně, 24.2.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé - tržní nemovitosti bytové jednotky č. 942/31 v Lovosicích, ul. Osvoboditelů podle vyhlášky 387/2011 Sb. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:
Bytová jednotka č. 942/31 s příslušenstvím Osvoboditelů 942/53 410 02 Lovosice Kraj: Ústecký Okres: Litoměřice Obec: Lovosice Katastrální území: Lovosice Počet obyvatel: 8 835 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 93,0887 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 93,09 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 27.1.2012 za přítomnosti - objednavatele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV 3720 - skutečnosti zjištěné znalcem na místě samém - přístup nebyl umožněn, prohlídka pouze z venku a z chodby 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník na LV 3720: Kočí Pavel, Osvoboditelů 942/53, 410 02 Lovosice 2
711031/2671
6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o panelový dům o půdorysném tvaru L. Dům má plochou střechu, 7 nadzemních podlaží a jedno přízemí. Dům je zateplený, okna plastová. Lokalita je dobrá. Vytápění dálkové. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č. 942/31 s příslušenstvím
-2-
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č. 942/31 s příslušenstvím Popis: Bytová jednotka č. 942/31 se nachází v bytovém domě č.p. 942 ve 5. NP, jedná se o byt 1. kategorie. Vybavení jednotky: kuch. linka, sporák, vana, směšovací baterie 2 ks, dopisní schránka, zvonek, vodoměr 2 ks, WC kombi, otopná tělesa 3 ks, domácí telefon Dispoziční řešení: jedná se o klasický dvoupokojový byt, vstup do chodby z ní pak do pokojů, WC a kuchyně, z kuchyně do koupelny. Technický stav: byt v původním, neudržovaném stavu, rekonstrukce nutná. Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky p.č. 82 a p.č. 83 Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 93,09 1,00 2,1390 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 82 83
1,0620 2,1390 Kp
Úprava [%]
1,0620
Upr. cena [Kč/m2] 211,465
Výměra [m2] 226,00
Jedn. cena [Kč/m2] 211,465
Cena [Kč] 47 791,09
226,00
211,465
47 791,09 95 582,18
Pozemky p.č. 82 a p.č. 83 - zjištěná cena
=
95 582,18 Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky p.č. 82 a p.č. 83
=
95 582,18 Kč 95 582,18 Kč
Cena příslušenství - celkem:
=
95 582,18 Kč
-3-
Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Ústecký kraj, nad 2 000 do 10 000 obyvatel 30 let 14 496,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: kuchyně: pokoj: pokoj: předsíň: koupelna: WC: spíž: lodžie: Započítaná podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem:
=
11,45 m2 17,86 m2 11,73 m2 3,97 m2 2,89 m2 1,45 m2 0,75 m2 3,54 m2 53,64 m2
=
1,80 m2 1,80 m2
1,80 m2 x 0,10
= = =
53,64 m2 0,18 m2 53,82 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 3 roky po celkové rekonstrukci: 1,00 9
Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) x V10 x 1,00 = 0,650 i=1
-4-
č. III II
Vi 0,00 0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
III
0,00
III
0,00
III III IV
0,00 0,00 0,65
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - v souvisle zastavěném území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č. I I
Pi 0,00 0,02
III III
0,00 0,00
III
0,05
II
0,00
II
0,00
IV II II III II
0,03 0,00 0,00 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
I
-0,03
12
Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 1,100 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Byt je zadlužený a chystá se dražba na prodej. 3
Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,870 i=1
Celkový index I = IV x IP x IT = 0,650 x 1,100 x 0,870 = 0,622 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = 14 496 Kč/m2 x 0,622 = 9 016,51 Kč/m2 CP = CU x PP = 9 016,51 Kč/m2 x 53,82 m2 = 485 268,57 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
485 268,57 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 95 582,18 Kč Spoluvlastnický podíl: 19 / 1 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 95 582,18 Kč x 19 / 1 000 = 1 816,06 Kč Spoluvlastnický podíl na pozemku
+
1 816,06 Kč
Bytová jednotka č. 942/31 s příslušenstvím - zjištěná cena
=
487 084,63 Kč
-5-
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č. 942/31 s příslušenstvím
487 084,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
487 084,60 Kč
Celkem
487 084,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
487 080,- Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
487 080,- Kč
slovy: Čtyřistaosmdesátsedmtisícosmdesát Kč
Nemovitosti ( byty ) k porovnání: 1) Prodej bytu 2+1 s balkónem o celkové výměře 62 m2 v osobním vlastnictví v Lovosicích, ulice Krátká. Byt se nachází v prvním patře zrekonstruovaného panelového domu s výtahem. Na podlahách je položeno linoleum nebo koberec. Okna jsou nová plastová. Bytové jádro je původní umakartové. Součástí prodeje bytu je sklepní koje. Byt je ihned volný k nastěhování. Parkování vozidel je možné na parkovišti přímo u domu. Kompletní občanská vybavenost včetně zastávky MHD je v těsné blízkosti domu. Nájezd na dálnic D8 je od domu vzdálen cca 1km. Koupi této nemovitosti mohu vřele doporučit vzhledem k umístění a celkovému stavu domu. Cena: 749 000,- Kč 2) Prodej bytu 2+1 o rozloze 52 m2 ve 2. patře třípatrového cihlového domu v klidné části Lovosic, v blízkosti centra města, Sady pionýrů. Byt je v původním, velmi dobře udržovaném stavu. V kuchyni je zachovalá kuchyňská linka a sporák, v koupelně a na WC je standardní soc. zařízení. Podlahy tvoří koberec a PVC. K bytu náleží balkon a prostorný sklep. Kompletní občanská vybavenost a dopravní dostupnost. Cena: 690 000,- Kč 3) Prodej bytu 2+1 v OV o podlahové ploše 54 m2 v Lovosicích, ul. Palackého v 7. NP. Byt je čistě vymalovaný, nová plastová okna, natřeny radiátory a vestavěné skříně, původní jádro a kuchyňský kout, nové stoupačky, výtah. Cena 599.000 Kč. Porovnávací hodnota na základě nabídkových cen: 679 000,- Kč
Komentář k ceně obvyklé Vzhledem k nízké poptávce a poměrně velké nabídce stanovuji cenu obvyklou v rozpětí mezi administrativní cenou 487 080,- Kč a porovnávací hodnotou 679 000,- Kč. Jedná o nabídkové ceny, proto snižuji cenu o 15%, potom vychází porovnávací cena 577 150,- Kč. Ceny bytů silně kolísají např. v Lovosicích na ulici Wolkerova jsou na prodej dva byty 2+1, jeden za 500 000,- Kč a za druhý 799 000,- Kč. Dražší byt je dokonce o 10 m2 podlahové plochy menší. Byt 2+1 za 500 000,Kč je údajně rezervovaný ( tel. informace z RK ) pro zájemce. Vzhledem k provedeným výpočtům a realitě trhu navrhuji cenu obvyklou ve výši 520 000,- Kč
-6-
Ve Vsetíně, 24.2.2012 Ing. Petr Cvejn Luh - Hanžlov 1051 755 01 Vsetín telefon: 571 417 995, +420 737 468 254 e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 24.6.1993 č.j.Spr. 2379/93 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 68/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2012093.
-7-
