6135 Woonbeleidsplan Sint-Niklaas

6135 Woonbeleidsplan Sint-Niklaas

opdrachtgever

Stadsbestuur Sint-Niklaas Grote Markt 1 9100 Sint-Niklaas

opdrachthouder

SumResearch nv Waterloolaan 90 B-1000 Brussel t +32 2 512 70 11 f +32 2 512 31 90 [email protected] www.sum.be

Definitieve versie - Woonbeleidsplan goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 februari 2012

SumResearch / 6135 Woonbeleidsplan Sint-Niklaas

INHOUD 1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10 3 3.1 3.1.1 3.1.2 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.4 3.4.1 3.4.2 3.4.3 3.4.4 3.4.5 3.4.6 3.4.7 3.4.8 3.4.9 3.5 3.5.1 3.5.2 3.6 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.6.1 4.6.2 4.6.3 4.6.4 4.6.5 4.7 4.7.1 4.7.2 4.8 4.8.1 4.8.2 4.8.3 4.8.4 4.9 4.10 4.11

Inleiding Beleidscontext Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen Provinciaal Structuurplan Oost-Vlaanderen Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan 2006 Lokaal Sociaal Beleidsplan 2008-2013 Zorgstrategisch Plan OCMW Witboek 2007 Mobiliteitsplan Overeenkomsten in het kader van het Federaal Grootstedenbeleid Stadscontract met de Vlaamse Regering 2007-2012 Ouderenbeleidsplan 2008-2012 Analyse van de woonbehoefte Data set-up. Verwerking en categorisering van de gegevens Kartering van de gegevens Demografische analyse Bevolkingsprofiel van Sint-Niklaas Huishoudensprofiel van Sint-Niklaas Besluit demografische analyse Migraties Migratie naar plaats van herkomst en bestemming Migratie naar leeftijd Besluit migraties Bevolkings- en gezinsprognoses Behoeften volgens taakstelling Bestaande prognoses: GRS Actuele bevolkingsprognoses voor Sint-Niklaas Gesloten bevolkingsprognose als nulreferentie Open bevolkingsprognose Bestaande huishoudensprognoses Actuele huishoudensprognoses Gesloten huishoudenprojectie Open huishoudenprojectie Raming van specifieke doelgroepen Raming van de doelgroep voor sociaal wonen Raming van de woonbehoefte van senioren Besluit woonbehoefte Woonaanbod Omvang beschikbare woningvoorraad Eigendomsverdeling Kenmerken van de woningen Kwaliteit van de woningen Bouw- en verkoopactiviteiten Vastgoedprijzen Verkoopprijs van woonhuizen Verkoopprijs van villa’s Verkoopprijs van appartementen Verkoopprijs van bouwgronden Besluit verkoopprijs Private huurmarkt Huurprijzen Problemen op de private huurmarkt Sociaal aanbod Bestaand aanbod Gepland aanbod Sociaal aanbod buiten het sociaal huurstelsel Sociale leningen Bescheiden woonaanbod Aanbod voor senioren Bouwmogelijkheden

1 2 2 3 3 4 5 5 6 6 7 7 8 8 8 9 11 11 21 27 28 28 29 32 33 33 34 37 38 42 45 46 48 52 56 56 59 61 62 62 63 63 65 68 70 70 71 72 74 75 77 77 77 79 79 82 83 84 85 86 87 Pag. I


4.12 4.12.1 4.12.2 4.13 4.14 4.15 5 5.1 5.2 5.3 5.4 6 6.1 6.1.1 6.1.2 6.1.3 6.1.4 6.1.5 6.2 6.2.1 6.2.2 6.2.3 6.2.4 6.2.5 6.2.6 7 8 9 9.1 9.2 9.2.1 9.2.2 9.2.3 9.2.4 9.2.5 10 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9 10.10 11 11.1 11.1.1 11.1.2 11.1.3 11.1.4 11.1.5 11.2 11.2.1 11.2.2 11.2.3 11.2.4 11.2.5

Geplande/lopende projecten 90 Inbreidingsprojecten 90 Uitbreidingsprojecten 92 Overige potentiële locaties voor toekomstige woonprojecten 94 Totaal gepland woonaanbod 95 Besluit woonaanbod 96 Synthese aanbod versus behoefte 98 Wonen 98 Sociaal wonen 98 Wonen voor ouderen 99 Besluit 100 Premies 101 Stimulerend 101 Federale niveau 101 Het Vlaams Gewest 101 Provincie Oost-Vlaanderen 102 De stad Sint-Niklaas 102 Subsidies voor duurzaam bouwen 104 Regulerend 105 Onbewoonbaarverklaring of leegstand van woningen 105 Heffing op leegstand en verkrotting 106 Conformiteitsattest 107 Het recht van voorkoop 107 Sociaal beheersrecht 108 Subsidiëring van overheidsinitiatief 108 Ruimtelijke analyse als basis voor een gedifferentieerd woonbeleid 109 SWOT-analyse 111 Beleidspistes 112 Missie van het woonbeleid in Sint-Niklaas 113 Visie 114 Beleidspiste 1: Sociaal en betaalbaar wonen 114 Beleidspiste 2: Private huurmarkt 115 Beleidspiste 3: Stadsvernieuwing 117 Beleidspiste 4: Woonkwaliteit 118 Beleidspiste 5: Ruimtelijke integratie van het woonbeleid 120 Actieprogramma 121 Actie 1: Implementatie van een actieplan sociaal wonen 122 Actie 2: Realisatie van compacte/bescheiden woonvormen op de stadsgronden 126 Actie 3: Evaluatie van het premiebeleid voor renovaties en woningaanpassingen Actie 4: Opstellen van een actieplan ter verhoging van de woningkwaliteit op de private huurmarkt 131 Actie 5: Uitwerking van een traject voor begeleiding en noodopvang voor maatschappelijk kwetsbare huurders 134 Actie 6: Databeheer van gegevens met betrekking tot wonen 136 Actie 7: Onderzoek naar het inschakelen van een stadsontwikkelingsbedrijf. 138 Actie 8: Opmaken van een kwaliteitskader naar aanpasbaarheid, duurzaamheid en leefbaarheid van de woning en woonomgeving 140 Actie 9: Opstellen van een plan van aanpak voor woningaanpassingen met aandacht voor levenslang wonen 144 Actie 10: Ontwikkeling van een ruimtelijk kader voor een kwantitatieve en kwalitatieve wooninvulling 147 Ruimtelijke integratie van het woonbeleid 148 Gans Sint-Niklaas 149 Situering 149 Analyse 149 Woonprojecten 150 Bouwmogelijkheden 152 Aanbevelingen 153 De stadskern 154 Situering 154 Analyse 154 Baenslandwijk 155 Bormswijk 157 De Castro 159 Pag. II


11.2.6 11.2.7 11.2.8 11.2.9 11.2.10 11.2.11 11.2.12 11.2.13 11.2.14 11.2.15 11.2.16 11.3 11.3.1 11.3.2 11.3.3 11.3.4 11.3.5 11.3.6 11.3.7 11.4 11.4.1 11.4.2 11.4.3 11.4.4 11.4.5

Elisabethwijk Fabiolapark Gazometer-Driekoningenwijk Groot Kloosterland Lindenstraat Moeland Parklaan Priesteragiewijk Reynaertpark Stationswijk Westerbuurt Het randstedelijk gebied Situering Analyse Watermolenwijk Rand Noord Rand Oost Rand West Rand Zuid De deelgemeenten Situering Analyse Nieuwkerken Belsele Sinaai

161 163 165 167 169 171 173 175 177 179 181 183 183 183 184 186 188 190 192 194 194 194 195 197 199

Pag. III


FIGUREN Figuur 1 – Bevolkingsevolutie Sint-Niklaas 1997-2010 12 Figuur 2 – Bevolkingsevolutie Sint-Niklaas per deelgemeente 1997-2010 13 Figuur 3 – Bevolkingsevolutie Sint-Niklaas, Oost-Vlaanderen en het Vlaams Gewest 1997-2010 14 Figuur 4 – Bevolkingsevolutie Sint-Niklaas, Mechelen, Brugge, Kortrijk en Aalst 15 Figuur 5 – Geboortes, sterftes en natuurlijk saldo in Sint-Niklaas 1997-2009 16 Figuur 6 – Migratiesaldo (intern + extern) in Sint-Niklaas 1997-2007 17 Figuur 7 – Bevolkingspiramide naar leeftijd en geslacht in Sint-Niklaas in 2008 17 Figuur 8 – Evolutie van de leeftijdsgroepen in Sint-Niklaas, 1997-2008 19 Figuur 9 – Evolutie van de huishoudengrootte in Sint-Niklaas, Oost-Vlaanderen en Vlaams Gewest, 1997-2008 22 Figuur 10 – Evolutie van de huishoudengrootte in Sint-Niklaas, Mechelen, Brugge, Kortrijk en Aalst, 1997-2008 23 Figuur 11 – Evolutie van het aantal huishoudens in Sint-Niklaas, Oost-Vlaanderen en het Vlaams Gewest 1997-2008 24 Figuur 12 – Interne immigratie en emigratie naar leeftijd in Sint-Niklaas 2005-2007 30 Figuur 13 – Externe immigratie en emigratie naar leeftijd in Sint-Niklaas 2005-2007 31 Figuur 14 – Totale immigratie en emigratie naar leeftijd in Sint-Niklaas 2005-2007 31 Figuur 15 – Bevolkingsprognoses 2000-2012 uit het GRS 35 Figuur 16 – Gesloten bevolkingsprognoses 2000-2012 per deelgemeente uit het GRS 35 Figuur 17 – Gesloten bevolkingsprognose 2010-2020 Sint-Niklaas 39 Figuur 18 – Gesloten bevolkingsprognose naar leeftijd 2008-2020 Sint-Niklaas 40 Figuur 19 – Gesloten bevolkingsprognose 2010-2020 stedelijk gebied Sint-Niklaas 41 Figuur 20 – Gesloten bevolkingsprognose 2010-2020 buitengebied Sint-Niklaas 41 Figuur 21 – Open bevolkingsprognose 2008-2020 stedelijk gebied Sint-Niklaas 43 Figuur 22 – Open bevolkingsprognose 2008-2020 buitengebied Sint-Niklaas 43 Figuur 23 – Open bevolkingsprognose 2008-2020 heel Sint-Niklaas 44 Figuur 24 – Gezinsprognoses 2000-2012 uit het GRS 45 Figuur 25 – Gesloten gezinsprognoses 2009-2020 voor heel Sint-Niklaas 48 Figuur 26 – Gesloten gezinsprognoses naar huishoudentype Sint-Niklaas 48 Figuur 27 – Gesloten gezinsprognoses 2009-2020 voor het stedelijk gebied 49 Figuur 28 – Gesloten gezinsprognoses naar huishoudentype stedelijk gebied 50 Figuur 29 – Gesloten gezinsprognoses 2009-2020 voor het buitengebied 50 Figuur 30 – Gesloten gezinsprognoses naar huishoudentype buitengebied 51 Figuur 31 – Open gezinsprognoses 2008-2020 voor heel Sint-Niklaas 52 Figuur 32 – Open gezinsprognoses 2008-2020 naar huishoudgrootte heel Sint-Niklaas 53 Figuur 33 – Open gezinsprognoses 2009-2020 voor het stedelijk gebied Sint-Niklaas 53 Figuur 34 – Gezinsprognoses naar huishoudgrootte stedelijk gebied Sint-Niklaas 54 Figuur 35 – Open gezinsprognoses 2009-2020 buitengebied Sint-Niklaas 55 Figuur 36 – Gezinsprognoses naar huishoudgrootte buitengebied Sint-Niklaas 55 Figuur 37 – Evolutie van het aantal uitgereikte bouwvergunningen in Sint-Niklaas 68 Figuur 38 – Evolutie van het aantal verkopen in Sint-Niklaas 69 Figuur 39 – Evolutie van de verkoopprijs van woonhuizen 70 Figuur 40 – Evolutie v/d verkoopprijs van woonhuizen in verschillende centrumsteden 71 Figuur 41 – Evolutie van de verkoopprijs van villa’s, bungalows en landhuizen 71 Figuur 42 – Evolutie van de verkoopprijs van villa’s, bungalows en landhuizen in verschillende centrumsteden 72 Figuur 43 – Evolutie van de verkoopprijs van appartementen, flats en studio’s 73 Figuur 44 – Evolutie van de verkoopprijs van appartementen, flats en studio’s in verschillende centrumsteden 73 Figuur 45 – Evolutie van de verkoopprijs van bouwgronden 74 Figuur 46 – Evolutie van de verkoopprijs van bouwgronden in verschillende centrumsteden 75

Pag. IV


TABELLEN Tabel 1 – Toewijzing van statistische sectoren aan de wijkindeling in Sint-Niklaas 10 Tabel 2 - Bevolkingsevolutie in Sint-Niklaas, het arrondissement, de provincie en het gewest, in leeftijdscategorieën tussen 1997 en 2008 18 Tabel 3 - Aantal inwoners, huishoudens en huishoudengrootte in 2008 21 Tabel 4 – Evolutie huishoudensamenstelling Sint-Niklaas, het arrondissement en het Vlaams Gewest 1997-2008 25 Tabel 5 –Migratie van en naar Sint-Niklaas, naar plaats van herkomst en bestemming, tussen 1997 en 2007 28 Tabel 6 –Migratie van en naar Sint-Niklaas, naar gemeente van herkomst en bestemming, gemiddeld absoluut cijfer per jaar tussen 1997 en 2007 29 Tabel 7 – Gesloten en open bevolkingsprognoses 2000-2012 per leeftijd uit het GRS 36 Tabel 8 – Gesloten bevolkingsprognose Sint-Niklaas 2008-2020 naar leeftijd 39 Tabel 9: Open bevolkingsprognose Sint-Niklaas 2008-2020 naar leeftijd 44 Tabel 10 – Gesloten huishoudensprognose 2009-2020 volgens gezinsgrootte 48 Tabel 11: Open huishoudensprognose gans Sint-Niklaas 2008-2020 52 Tabel 12: Wachtlijst SNMH, toestand op 31.12.2009 58 Tabel 13: Wachtlijst SVK voor gans het werkingsgebied, toestand 31.12.2008 59 Tabel 14 – Aantallen potentiële vraag in woonzorg en serviceflats 60 Tabel 15 - Percentage eigenaars in 1991 en 2001 63 Tabel 16 - Eigendomsverdeling in 2001 in Sint-Niklaas en de deelgemeenten 63 Tabel 17 - Type woning in 2001 64 Tabel 18 - Type woning in 2001 in Sint-Niklaas en de deelgemeenten 64 Tabel 19- Bouwjaar van de woningen in Sint-Niklaas, het arrondissement Sint-Niklaas, de provincie Oost-Vlaanderen en het Vlaams Gewest 65 Tabel 20 - Bouwjaar van de woningen in Sint-Niklaas en de deelgemeenten 65 Tabel 21 - Mate van comfort in Sint-Niklaas, het arrondissement Sint-Niklaas, de provincie OostVlaanderen en het Vlaams Gewest 66 Tabel 22- Mate van comfort in Sint-Niklaas en de deelgemeenten 66 Tabel 23 - Oppervlakte van de woningen in Sint-Niklaas, het arrondissement Sint-Niklaas, de provincie Oost-Vlaanderen en het Vlaams Gewest 67 Tabel 24 - Oppervlakte van de woningen in Sint-Niklaas en de deelgemeenten 67 Tabel 25 - Verkoopprijs van verschillende soorten woningen en bouwgrond in 2009 in Sint-Niklaas en naburige gemeenten, de provincie en het Vlaams Gewest 76 Tabel 26: Gemiddelde huurprijzen mei 2011 (excl. algemene onkosten) 77 Tabel 27: hoofdhuurders per leeftijdsgroep (situatie op 20.01.2011) 79 Tabel 28 - Bestaand aanbod aan sociale huisvesting per deelgemeente (2010) 80 Tabel 29: Aandeel sociaal woonaanbod in de 13 Vlaamse centrumsteden (01.01.2008) 81 Tabel 30: Geplande of gerealiseerde sociale huisvestingsprojecten sinds 01/01/2008 82 Tabel 31: Gepland bescheiden woonaanbod 85 Tabel 32: Woonaanbod senioren (situatie zoals bekend eind 2010) 86 Tabel 33 – Juridisch woonaanbod op basis van de inventaris onbebouwde percelen 88 Tabel 34 – Juridisch woonaanbod volgens eigenaar 89 Tabel 35 – Geplande inbreidingsprojecten in Sint-Niklaas 91 Tabel 36 – Geplande uitbreidingsprojecten - stadsrand Sint-Niklaas 92 Tabel 37: Uitbreidingsprojecten - deelgemeenten 93 Tabel 38: Potentiële locaties voor toekomstige woonprojecten 94 Tabel 39 – Juridisch aanbod 2010 95 Tabel 40: Aanbod versus behoefte: Wonen 98 Tabel 41: Aanbod versus behoefte: Sociale huisvesting* 99 Tabel 42: Aanbod versus behoefte: Seniorenhuisvesting 99 Tabel 43: Stedelijke premies voor particulieren 2007-2010 103 Tabel 44: Stedelijke premies voor SVK Waasland en SNMH, 2007-2010 104 Tabel 45: Onbewoonbare en leegstaande woningen 105 Tabel 46 – Wijken in het stadscentrum van Sint-Niklaas volgens de typologie 110 Tabel 47: Gebruik van de woonwinkel 115 Tabel 48: Woonprojecten in Sint-Niklaas op wijkniveau 151 Tabel 49: Bouwmogelijkheden in woongebied op wijkniveau 152 Tabel 50: Woonprojecten Baenslandwijk 155 Tabel 51: Bouwmogelijkheden Baenslandwijk 156 Tabel 52: Bouwmogelijkheden Bormswijk 157 Tabel 53: Woonprojecten De Castro 159 Tabel 54: Bouwmogelijkheden De Castro 160 Tabel 55: Woonprojecten Elisabethwijk 161 Pag. V


Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel Tabel

56: Bouwmogelijkheden Elisabethwijk 57: Bouwmogelijkheden Fabiolapark 58: Woonprojecten Gazometer-Driekoningenwijk 59: Bouwmogelijkheden Gazometer-Driekoningenwijk 60: Bouwmogelijkheden Groot Kloosterland 61: Woonprojecten Lindenstraat 62: Bouwmogelijkheden Lindenstraat 63: Bouwmogelijkheden Moeland 64: Woonprojecten Parklaan 65: Bouwmogelijkheden Parklaan 66: Bouwmogelijkheden Priesteragiewijk 67: Woonprojecten Reynaertpark 68: Bouwmogelijkheden Reynaertpark 69: Woonprojecten Stationswijk 70: Bouwmogelijkheden Stationswijk 71: Bouwmogelijkheden Westerbuurt 72: Woonprojecten Watermolenwijk 73: Bouwmogelijkheden Watermolenwijk 74: Woonprojecten Rand Noord 75: Bouwmogelijkheden Rand Noord 76: Woonprojecten Rand Oost 77: Bouwmogelijkheden Rand Oost 78: Woonprojecten Rand West 79: Bouwmogelijkheden Rand West 80: Woonprojecten Rand Zuid 81: Bouwmogelijkheden Rand Zuid 82: Woonprojecten Nieuwkerken 83: Bouwmogelijkheden Nieuwkerken 84: Woonprojecten Belsele 85: Bouwmogelijkheden Belsele 86: Woonprojecten Sinaai 87: Bouwmogelijkheden Sinaai

162 163 165 166 167 169 170 171 173 174 175 177 178 179 180 181 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 195 196 197 198 199 200

Pag. VI


1

Inleiding De stad Sint-Niklaas heeft SumResearch aangesteld voor de opmaak van het lokaal woonbeleidsplan. Dit woonplan is een belangrijk instrument voor het wonen in de stad Sint-Niklaas en omvat diverse beleidsaanbevelingen en een uitgewerkt actieplan voor een coherent woonbeleid in de periode 2010-2020. Vooraleer echter wordt overgegaan tot het concrete actiekader, wordt allereerst een grondige omgevingsanalyse uitgevoerd. Voor de opmaak van de omgevingsanalyse werd de bestaande huisvestingssituatie in Sint-Niklaas onderzocht. Hiervoor werden enerzijds de lokale elementen in kaart gebracht zoals het demografisch profiel van de Sint-Niklazenaars, migraties, kenmerken van de woningvoorraad en de woonomgeving, lokale actoren, beleidsinstrumenten en beleidsrapporten. Anderzijds werden ook enkele externe factoren onderzocht die invloed hebben op de woonsituatie in de stad zoals de bovenlokale wetgeving en instrumenten. De omgevingsanalyse bevat tevens een analyse van het woonaanbod en de woonbehoefte en confronteert beide resultaten met elkaar. Hiervoor werd een bevolkings- en huishoudensprognose opgemaakt. Deze grondige analyse van de bestaande woonsituatie in Sint-Niklaas op basis van kwantitatieve en kwalitatieve gegevens vormt dan ook de geschikte fundering waarop het tweede deel, het eigenlijke woonbeleidsplan, kan voortbouwen. Het woonbeleidsplan vertrekt immers vanuit een sterkten- en zwaktenprofiel als synthese van de informatie uit de omgevingsanalyse. Na het formuleren van de missie, wordt op basis van dit profiel de visie op het woonbeleid in Sint-Niklaas uitgewerkt. Vervolgens worden enkele beleidspistes aangereikt. Deze beleidspistes dragen de visie en vertalen deze naar actiedomeinen. Het woonbeleidsplan vormt het eindresultaat van een strategisch planningsproces waarbij de verschillende lokale woonactoren, aan de hand van de kennis en de analyse van de gegeven situatie, in een aantal stappen tot prioritaire beleidskeuzes en tijdsgebonden actiepunten komen. Het woonbeleidsplan is richtinggevend en vormt een waardevolle gids voor het beleid. Het lokale woonbeleidsplan vereist het nodige draagvlak om de kans op slagen van de verschillende concrete projecten en acties te waarborgen.

Pag. 1


2

Beleidscontext Voor we de analyse maken van de woningmarkt en woonsituatie in Sint-Niklaas en beleidsdoelstellingen formuleren, schetsen we eerst de omkaderende beleidscontext. Die wordt in hoofdzaak bepaald door het Ruimtelijk Structuurplan, maar ook door het Lokaal Sociaal Beleidsplan en in mindere mate ook door andere plannen zoals het Mobiliteitsplan en het Ouderenbeleidsplan, het Witboek 2007, de overeenkomsten in het kader van het Federaal Grootstedenbeleid en het Stadscontract met de Vlaamse Regering. Het woonplan voor Sint-Niklaas moet dus niet opgebouwd worden vanuit het niets, maar breit verder op deze bestaande beleidsdocumenten. Het is belangrijk om de essentie van deze plannen en documenten te vatten om in dit woonplan tot geïntegreerde en gedragen beleidsadviezen te komen. Dit is uiteraard niet de eerste studie die over of in Sint-Niklaas gemaakt werd. We kunnen in het bijzonder verder bouwen op de analyses die door de Vlaamse en federale overheden zijn gemaakt in het kader van het stedenbeleid, alsook op marktstudies die in het kader van woonprojecten in Sint-Niklaas ondernomen zijn. Omwille van het specifieke en erg gedetailleerde karakter van de verschillende marktstudies beperken we ons hier tot een bondige bespreking van het Federaal Grootstedenbeleid en de Vlaamse Stadsmonitor in relatie tot de stad Sint-Niklaas. Bij de bespreking van de 17 stadsgewesten die zijn afgebakend door de federale overheid in het kader van het Federaal Grootstedenbeleid (Vandermotten e.a. 2008), wordt er gesproken van de grote industriële groei van Sint-Niklaas sinds de jaren zestig. Terwijl het historische centrum, en zeker de as station-Grote Markt-E17 relatief goed bewaard is gebleven, kende ook Sint-Niklaas verschillende suburbanisatiegolven die aanvankelijk ontstonden in de vorm van lintbebouwing op de wegen naar de deelgemeenten. Door deze suburbanisatie is de concentratie aan hoge inkomens en hoogopgeleiden in de stad Sint-Niklaas minder groot dan in andere stadsgewesten. In de studie die binnen het Vlaams Stedenbeleid werd opgemaakt (Stadsmonitor 2008) blijkt dat Sint-Niklaas ten opzichte van de andere 12 Vlaamse centrumsteden nog zeer betaalbare woningen en appartementen heeft en dus een gunstige positie heeft op de betaalbaarheidsratio. Daarnaast valt ook op dat de spreidingsindex voor de sociale woningen aanduidt dat Sint-Niklaas relatief gezien meer sociale woningen in de stadsrand heeft dan in de stadskern.

2.1

Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) vormt de basis voor het ruimtelijk beleid in Vlaanderen en tekent de lijnen uit voor de ruimtelijke structuurplannen op provinciaal en lokaal niveau. Het RSV wil een duidelijk onderscheid maken tussen stedelijk gebied en buitengebied, met elk een apart en aangepast beleid. Het buitengebiedbeleid is gericht op behoud, herstel en een duurzame ontwikkeling van de woonfuncties binnen de kernen van het betreffende buitengebied. De stedelijke gebieden vragen een beleid dat zich net meer richt op verdichting, groei, concentratie en een versterking van de stedelijkheid. Dit onderscheid is heel belangrijk voor het verdere verloop van deze studie, aangezien de woonbehoefte verschillend moet ingevuld worden naargelang men te maken heeft met stedelijk gebied of buitengebied.

Pag. 2


Om aan het beleid voor het stedelijke gebied een coherente visie te koppelen, moet het regionaalstedelijke gebied Sint-Niklaas duidelijk worden afgebakend. In het Gewestelijk RUP voor de afbakening werd vastgelegd dat de gemengde woonstad Sint-Niklaas en het industriecomplex naast de E17 samen het regionaalstedelijk gebied Sint-Niklaas vormen.

2.2

Provinciaal Structuurplan Oost-Vlaanderen Het Provinciaal Structuurplan Oost-Vlaanderen omschrijft Sint-Niklaas - net zoals Aalst- als een middelgrote stad met een regionaalstedelijke functie. In tegenstelling tot de grootstedelijke gebieden zoals Antwerpen en Gent, beperkt de invloedssfeer van Sint-Niklaas zich hoofdzakelijk tot de omliggende gemeenten. De stad bevindt zich in de Vlaamse Ruit, tussen Antwerpen, Gent, Mechelen-Brussel en Leuven. Bovendien ligt de stad in het E17-netwerk en maakt het tegelijk ook deel uit van een andere deelruimte, namelijk het noordelijk open-ruimtegebied. Het Provinciaal Structuurplan Oost-Vlaanderen schuift enkele beleidsdoelstellingen naar voor die een kwaliteitsvol woonbeleid en een doordachte ruimtelijke planning in de provincie moeten garanderen. Het gaat om de volgende doelstellingen: - Het voorzien in een kwantitatief en kwalitatief aanbod aan woonmogelijkheden - Tegengaan van het ongeordend uitzwermen van functies - De leefbaarheid en attractiviteit van de stedelijke gebieden vergroten - De leefbaarheid van de buitengebieden garanderen

Onlangs is de Provincie Oost-Vlaanderen gestart met een tweede partiële herziening van het provinciaal ruimtelijk structuurplan hetgeen vooral wijzigingen betreft op het vlak van wonen en bedrijvigheid.

2.3

Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan 2006 Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (GRS) volgt het RSV en ook het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan (PRS) dat enkele krijtlijnen vastlegde die van belang zijn voor Sint-Niklaas en haar eigen GRS. In het PRS wordt Sint-Niklaas omschreven als een middelgrote stad met een regionaalstedelijke functie. Een groot deel van het grondgebied van Sint-Niklaas is ingekleurd als (regionaal)stedelijk gebied, met de rest van de grond als buitengebied. Belsele en Nieuwkerken-Waas werden geselecteerd als hoofddorpen, Sinaai en Puivelde als woonkernen. Binnen het stedelijk gebied ligt veel nadruk op de versterking van het centrum en dan vooral de as tussen het station en de Grote Markt, het stervormige kernwinkelgebied er rond, en het Waasland Shoppingcenter. In de woonbehoefteberekening in het kader van de taakstelling concludeert het GRS dat de stad weinig groei heeft gekend en men kan spreken van een stabilisatie van het aantal inwoners. Er is volgens deze bevolkingsanalyse sprake van een ontgroening en vergrijzing, die zich volgens de prognoses ook verder zullen zetten tot in 2012. Verder werd er voorspeld dat de bevolking zou afnemen. Deze prognose werd echter reeds ingehaald door de realiteit. De voorspelde afname van het aantal inwoners vond in werkelijkheid immers niet plaats.

Pag. 3


Tot slot worden er een aantal globale beleidsdoelstellingen geformuleerd in het GRS:

Een profilering van Sint-Niklaas als dynamisch handels- en dienstencentrum van de Vlaamse Ruit De nadruk van de versterking van de regionale uitstraling van Sint-Niklaas ligt op de uitbouw van tertiaire activiteiten en vrijetijdseconomie. Zo kan het traditioneel industrieel karakter van de stad worden bijgesteld en verbreed naar de rest van de Vlaamse Ruit.

Een versterkte rol van Sint-Niklaas als hoofdstad van het Waasland De stad moet worden versterkt als het centrale knooppunt van dienstverlening en wonen in de regio. Meer voorzieningen, een optimale bereikbaarheid en een gevarieerd woonaanbod moeten voor de versterking van de aantrekkingskracht als woonplaats zorgen.

Een bevestiging van Sint-Niklaas als belangrijkste tewerkstellingspool in het E17netwerk Men wil door de uitbreiding van het aantal bedrijventerreinen en de verbreding van de economische activiteiten op bestaande bedrijventerreinen de positie van SintNiklaas als belangrijkste tewerkstellingspool langs de E17 behouden.

Een kwalitatief beheer van de stad Eerder dan op expansie en uitbreiding wordt ingezet op een kwalitatief beheer van het huidige stadsweefsel. Men wil de kwaliteit van de woningen in de stad verder opwaarderen en het aanbod voldoende diversifiëren. Er ligt in het GRS een focus op het openbaar domein en de combinatie met andere functies in de stad zoals voorzieningen.

Een gevarieerde uitbouw van de open ruimte In het buitengebied wordt er rekening gehouden met de belangrijkste functies, namelijk natuur, landbouw en bos. Er wordt gestreefd naar het behoud en herstel van deze functies door de druk vanuit de stad tegen te gaan.

2.4

Lokaal Sociaal Beleidsplan 2008-2013 In het Lokaal Sociaal Beleidsplan worden een aantal doelstellingen geformuleerd op basis van een SWOT-analyse. Een eerste doelstelling bestaat uit het verhogen van het aantal sociale huurwoningen. Bij beide SHM’s zijn er heel lange wachttijden en er zijn een aantal kwetsbare groepen in Sint-Niklaas zoals grote gezinnen, mensen die een noodwoning nodig hebben of daklozen. Bij nieuwbouw wordt een norm vooropgesteld van 25% sociale woningen. Men wil ook de huurprijzen onder controle houden door overleg te organiseren met de aanbieders van huisvesting over prijszetting. Ook wil men toelages in de

Pag. 4


huurprijzen geven via het SVK, wil men het aantal woningen van het SVK verhogen en wil men renovatiepremies koppelen aan een maximum verhuurprijs. Verder wil men de kwaliteit van het woningbestand verhogen door de maximale inzet van de instrumenten van het stadsbestuur, door het voeren van een informatiebeleid rond kwaliteit, en door nog meer aandacht te besteden aan de leefomgeving. Ten slotte wil men de toegankelijkheid voor kansengroepen verhogen, door overleg met immokantoren en door de heropstart van de woonwinkel.

2.5

Zorgstrategisch Plan OCMW In het zorgstrategisch plan van het OCMW gaat men uit van een menging van zorg en wonen voor ouderen in de vorm van de realisatie van ‘woon- en zorgcentra’ of woonzorgzones. Bij een rondvraag bij de Sint-Niklase bevolking die in het kader van het zorgstrategisch plan werd uitgevoerd, blijkt dat er in de thuiszorg vooral vraag is naar dienstencentra en centra voor kortverblijf. Bij de woonvoorkeur blijken serviceflats een grote voorkeur weg te dragen, en vindt men het niet problematisch dat rusthuizen, bejaardenwoningen en serviceflats enkel in Sint-Niklaas en Nieuwkerken aanwezig zijn, en niet in Sinaai en Belsele. Zowel in Sinaai als in Nieuwkerken geldt op heden wel een programmatie van 25 bejaardenwoningen (te realiseren rond 2015). De nadruk in het plan ligt op levenslang wonen en dus de aanpassing van huizen volgens een model waarbij het huis aangepast is aan de huidige en toekomstige noden van de bewoners. Het is belangrijk dat de sociale huisvestingsmaatschappijen mee worden betrokken bij dit proces. Om levenslang wonen te stimuleren moet de thuiszorg op punt gezet worden. Dit wil men in SintNiklaas o.a. realiseren door het thuiszorgcentrum verder te ontwikkelen waarbij alle diensten worden gecentraliseerd in de vorm van een “één-loket-instantie”. “Het

OCMW Sint-Niklaas plant in haar zorgstrategisch plan dan ook de uitbouw van thuiszorg ondersteunende voorzieningen zoals dagverzorging, kortverblijf, en lokale dienstencentra.“(p. 10). Het OCMW bouwt 60 serviceflats aan de Azalealaan. Deze zullen worden opgeleverd in april 2012 (huidige planning) Een belangrijk element uit het plan is ook dat is gebleken dat er een overcapaciteit is voor de regio Sint-Niklaas volgens de programmatienormen van de Vlaamse overheid, waardoor er moet worden afgebouwd. Verder wil men de concentratie van voorzieningen op de campus verder afbouwen en de voorzieningen meer spreiden over de deelgemeenten.

2.6

Witboek 2007 In het Witboek wordt ook een sectie gewijd aan het huisvestingsbeleid. Men stelt zich vooral tot doel om het woonplan dat uit de behoeftestudie van het GRS is voortgekomen, te vertalen naar concrete beleidsmaatregelen. Men gaat uit van de afbakening van het stedelijk gebied die de uitbreiding van het stadscentrum stimuleert, en van een stimulatie van eigendomsverwerving om kansarmoede tegen te gaan. De concrete maatregelen sluiten nauw aan bij die van het Lokaal Sociaal Beleidsplan; namelijk meer sociale huisvesting realiseren, het bewaken van de woonkwaliteit en het aanscherpen van de instrumenten van het woonbeleid. Dat laatste houdt een uitbreiding van het woningbestand in, met zowel inbreiding als uitbreiding aangestuurd door de Stad en de grondregie zelf, het transparanter maken van huisvestingsreglementen, de ontwikkeling van een jaarlijkse

Pag. 5


geactualiseerde inventaris van onbebouwde percelen en de ontwikkeling van de stedelijke woonwinkel.

2.7

Mobiliteitsplan Ook het Mobiliteitsplan maakt gewag van een aantal punten die van belang zijn in het kader van deze woonbehoeftestudie. Het gaat hier dan vooral om de strategische projecten en het parkeerbeleid. Het mobiliteitsplan van de stad werd goedgekeurd op 15 april 2002. Momenteel wordt het mobiliteitsplan echter herzien. De sneltoets van het mobiliteitsplan werd goedgekeurd door de provinciale auditcommissie op 21 april 2008. De stad is momenteel bezig met de opmaak van de verkenningsnota zodat het nieuwe mobiliteitsplan van de stad eind 2012 kan worden voorgelegd. De stad beschikt sinds 22 juni 2006 over een goedgekeurd structuurplan. Het hoofdstuk lijninfrastructuur uit het structuurplan werd volledig afgestemd op het goedgekeurde mobiliteitsplan. Het strategisch project ‘Stadscorridor’ werd uitgevoerd. Dit project omvat de herinrichting van de stationsomgeving van SintNiklaas, de vernieuwing van de Grote Markt (Margarethaplan) en de herinrichting van de site rond het Waasland Shopping Center. Tevens werden de Hofstraat en de Parklaan, onderdeel van de stadscorridor, volledig heraangelegd in functie van het openbaar vervoer, de voetgangers en de fietsers. Het strategisch project ‘De Ruit’ omvat de volwaardige realisatie van de stadsring. De werken aan de westelijke tangent worden momenteel uitgevoerd en de studie van de oostelijke tangent is momenteel lopende. Om het belang van deze 2 tangenten te onderschrijven, werd door de stad een strategisch contract afgesloten met de Vlaamse Regering. Op 29 januari 2002 werd door de stad ook een princiepsovereenkomst met het Vlaams Gewest afgesloten over de realisatie van de stadsring en de overname van een aantal gewestwegen. Wat betreft het strategisch project ‘Campussites’ loopt er momenteel een ruimtelijke, stedenbouwkundige studie voor de school- en ziekenhuiscampus in de Moerlandstraat, Hospitaalstraat en Lodewijk De Meesterstraat. Het strategisch project ‘Herinrichting N70 (deel tussen tangenten) en herinrichting N16 (inclusief Fabiolaplein)’ moet nog opgestart worden. Met de goedkeuring van het mobiliteitsplan werd ook een nieuw parkeerplan ingevoerd in de stad. Er werd een betalende parkeerzone (120 parkeerautomaten) en een blauwe zone ingevoerd. Tevens worden ongeveer 3500 bewonersvignetten uitgereikt. De handhaving van het betalend parkeren gebeurt door stedelijke parkeerwachters. De parking Grote Markt (366 parkeerplaatsen), de Stationspleinparking (200 parkeerplaatsen) en de Siniscoopparking (505 parkeerplaatsen) zijn de belangrijkste parkeerlocaties in de stad. Deze parkings worden ook via een dynamische parkeergeleiding gesignaleerd. In de stationsomgeving en in de ziekenhuisomgeving blijven er parkeerproblemen vooral voor de bewoners.

2.8

Overeenkomsten in het kader van het Federaal Grootstedenbeleid In de huisvestingsovereenkomst 2005-2007 van de stad Sint-Niklaas die binnen het Federaal Grootstedenbeleid kan worden gekaderd, werd al een aanzet gegeven voor

Pag. 6


de ontwikkeling van de Sint-Rochussite (oud schoolgebouw en klooster). Dit project werd voorgesteld op basis van een omgevingsanalyse die aantoonde dat er enerzijds een hoge huisvestingsdruk is in het centrum van de stad, en er tegelijk veel binnenterreinen onbenut blijven. De stad mikt vooral op jonge gezinnen met een laag of gemiddeld inkomen. Ook de ontwikkeling van de VTS-site 2009-2011, een voormalige technische school, wordt ondersteund door het Federaal Grootstedenbeleid, in het kader van ‘Duurzame Stad 2009’. Het is ook een binnenstedelijke site die naast een sociale mix van woningen ook socio-culturele voorzieningen beoogt. De verhoging van de sociale cohesie, het stimuleren van duurzaamheid en het bevorderen van de uitstraling van de stad zijn hierbij de strategische doelen.

2.9

Stadscontract met de Vlaamse Regering 2007-2012 In het Stadscontract ‘Wonen’, dat voor alle 13 centrumsteden wordt opgemaakt, wordt in Sint-Niklaas specifiek ingezet op de voltooiing van de stadsring. Gebaseerd op het mobiliteitsplan, zet men alles in op het rondmaken van de ring langs het oosten en het westen. Het achterliggend idee is doorgaand verkeer in de stad te vermijden, maar er zijn verder geen specifieke doelen rond huisvesting weergegeven in het stadscontract. In de beleidsovereenkomst met het Vlaams Stedenfonds voor de periode 2008-2013 stelt Sint-Niklaas zich wel 5 doelstellingen die aan de vraag van de Vlaamse overheid moeten voldoen. Eén ervan is een ambitieus woonbeleid opzetten als sociale noodzaak. Dit omvat zowel de uitbouw van het instrumentarium van het woonbeleid tegen 2013 als de steun van privé-initiatieven ter verbetering van de leeffunctie van de stad.

2.10

Ouderenbeleidsplan 2008-2012 In het Ouderenbeleidsplan van 2008 werden enkele doelstellingen geformuleerd met betrekking tot de huisvesting van de oudere bevolking van Sint-Niklaas. Een belangrijk voornemen is het creëren van extra huisvesting. In de huidige legislatuur worden met name 500 sociale woningen door de SNHM gepland waarvan een deel voorbehouden wordt voor ouderen. Daarnaast zullen er 60 bijkomende serviceflats worden verwezenlijkt vanuit de openbare sector. Bovendien wordt ernaar gestreefd een aanpassingspremie in te voeren die het mogelijk moet maken om langer thuis te kunnen blijven wonen.

Pag. 7


3

Analyse van de woonbehoefte In dit onderdeel wordt ingegaan op de kwantitatieve analyse van de bevolking van Sint-Niklaas. Voor we overgaan op de bevolkings- en huishoudensprognoses, bespreken we eerst de demografische ontwikkelingen op het vlak van groei, huishoudens en migratiebewegingen.

3.1

Data set-up. De belangrijkste bron voor de demografische analyse bestaat uit de bevolkingsgegevens van het Rijksregister, in de vorm van de bevolkingskubussen van de Vlaamse Overheid. Ook de Bevolkingsdienst van de Stad Sint-Niklaas heeft ons gegevens uit dat register aangereikt, alsook de website van Lokale Statistieken (samenwerking tussen de Vlaamse overheid en de lokale besturen).

Voor de bevolkingscijfers voor Sint-Niklaas wordt de volgende gegevenssets gebruikt: - Bevolkingsaantal op 01.01.2010 - Natuurlijke loop van de bevolking voor de jaren 1997 t.e.m. 2009 - Leeftijdsopbouw van de bevolking voor de jaren 1997 tot 2008 - Samenstelling van de bevolking naar nationaliteit voor de jaren 1997 tot 2008 - Aantal huishoudens voor de jaren 1997 tot 2008 - Huishoudenhoofden1 naar leeftijd op 01.01.2007 - Huishoudenhoofden naar nationaliteit op 01.01.2007 Deze gegevens worden getrokken uit de bevolkingskubussen van de Vlaamse Overheid op het niveau van de statistische sectoren. Het betreft hier telkens de toestand op 1 januari van het betreffende jaar.

De analyse van migraties maakt gebruik van de volgende gegevens: - Externe en interne migratie naar bestemming en afkomst voor de periode 1997 t.e.m. 2007 - Externe en interne migratie naar leeftijd voor de periode 1997 t.e.m. 2007 - Externe en interne migratie naar nationaliteit voor de periode 1997 t.e.m. 2007 Deze gegevens zijn beschikbaar op het niveau van de gemeente. Het betreft hier steeds de toestand op het einde van het betreffende jaar.

3.1.1

Verwerking en categorisering van de gegevens De aangeleverde ruwe data worden aangepast aan de doelen van dit onderzoek en verwerkt tot bruikbare datasets. Zo worden er totalen en subtotalen aangemaakt en worden deze gegevens ook gegroepeerd per ruimtelijke eenheid (op wijkniveau). De gegevens worden eveneens opgedeeld in handelbare categorieën.

1

Het zijn de huishoudens zelf die kiezen wie aan het hoofd staat van het huishouden. Bij koppels is dit meestal de man.

Pag. 8


De nationaliteiten worden weergegeven per continent en de leeftijden worden opgedeeld in leeftijdsklassen. Deze leeftijdsklassen zijn gebaseerd op de levensfasen zoals deze worden gedefinieerd in een onderzoek naar migraties in Vlaanderen2: - 0-17 jarigen en 27-40 jarigen: jonge gezinnen en hun kinderen - 18-26 jarigen: jongvolwassenen - 41-60 jarigen: gezinnen met oudere kinderen en lege nesten - 60-plussers: senioren

3.1.2

Kartering van de gegevens Alle demografische gegevens worden in eerste instantie weergegeven voor SintNiklaas in zijn totaliteit. Vervolgens wordt er ingezoomd op het niveau van de SintNiklase deelgemeenten en op het niveau van de statistische sectoren. Voor de bevolkings- en gezinsprognoses wordt ook het onderscheid tussen stedelijk en nietstedelijk gebied gemaakt. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van gegroepeerde gegevens op basis van statistische sectoren. De statistische sectoren vormen de kleinste ruimtelijke eenheid waarvoor data beschikbaar zijn. De ruimtelijke spreiding van de demografische gegevens wordt voorgesteld aan de hand van GISgegenereerde kaarten en dit eveneens op het niveau van de statistische sectoren.

Sint-Niklaas bestaat uit 76 statistische sectoren, die weergegeven worden op Kaart 1. Een aantal statistische sectoren worden evenwel niet meegenomen in de kartering, omdat ze het kaartbeeld te zeer vertekenen: - De 3 statistische sectoren die geen ruimtelijke lokalisatie hebben. Dit zijn de sectoren die inwoners bevatten die men niet aan een adres kon toewijzen (9996, 9998, 9999). - De statistische sectoren met een gemiddelde van minder dan 100 inwoners over de periode 1997-2008. Het betreft 6 statistische sectoren (22MQ, A182, A3QC, A670, A6MA, C091). Deze sectoren kunnen een vertekend beeld geven, omdat de inwoners met een bepaald kenmerk erg zwaar kunnen doorwegen wanneer er bijvoorbeeld gewerkt wordt met saldi per 1000 inwoners. Deze sectoren worden wel steeds meegeteld bij de algemene totalen.

Er werd ook een wijkindeling gemaakt in samenspraak met de administratie van de stad Sint-Niklaas. Er werd voor gekozen om het centrum van Sint-Niklaas in 19 wijken in te delen, en de deelgemeenten als een geheel te houden. Op Kaart 2 is die indeling te bekijken. In onderstaande tabel ziet u welke statistische sectoren aan welke wijken werden toegewezen. Soms komen de grenzen van deze twee indelingen namelijk niet overeen, en werd ervoor gekozen de sector aan de wijk toe te wijzen waar het grootste deel van de sector ligt; als het ging om een sector die ongeveer doormidden werd gesneden door twee wijken, werd die ad random voor de helft toebedeeld aan beide wijken.

2

SumResearch (2006). “Ruimtelijke analyse van de migratie in en naar Vlaanderen.”

Pag. 9


Tabel 1 – Toewijzing van statistische sectoren aan de wijkindeling in Sint-Niklaas Sector

Deelgemeente

Wijk

Wijknaam

Sector

Deelgemeente

Wijk

Wijknaam

A6PA

Sint-Niklaas

17

rand Oost

10PQ

Sinaai

22MQ

Sint-Niklaas

19

rand Zuid

A701 /2

Sint-Niklaas

1

Baenslandwijk

22PQ

Sint-Niklaas

19

rand Zuid

A701 /2

Sint-Niklaas

18

rand West

A001

Sint-Niklaas

13

Stationswijk

A712

Sint-Niklaas

1

Baenslandwijk

A011 /2

Sint-Niklaas

9

Moeland

A723

Sint-Niklaas

1

Baenslandwijk

A011 /2

Sint-Niklaas

13

Stationswijk

A732

Sint-Niklaas

3

De Castro

A021 /2

Sint-Niklaas

13

Stationswijk

A78-

Sint-Niklaas

18

rand West

A021 /2

Sint-Niklaas

15

Westerbuurt

A801

Sint-Niklaas

16

rand Noord

A031

Sint-Niklaas

9

Moeland

A812

Sint-Niklaas

7

Groot Kloosterland

A032

Sint-Niklaas

9

Moeland

A822

Sint-Niklaas

16

rand Noord

A041

Sint-Niklaas

10

Parklaan

A831

Sint-Niklaas

16

rand Noord

A052

Sint-Niklaas

3

De Castro

A842

Sint-Niklaas

16

rand Noord

A070

Sint-Niklaas

18

rand West

A893 /2

Sint-Niklaas

16

rand Noord

GazometerDriekoningenwijk GazometerDriekoningenwijk Groot Kloosterland

A893 /2

Sint-Niklaas

17

rand Oost

A912

Sint-Niklaas

17

rand Oost

B00-

Nieuwkerken

A101

Sint-Niklaas

6

A111 /2

Sint-Niklaas

6

A111 /2

Sint-Niklaas

7

A142

Sint-Niklaas

14

Watermolenwijk

B011

Nieuwkerken

A152

Sint-Niklaas

14

Watermolenwijk

B022

Nieuwkerken

A181

Sint-Niklaas

16

rand Noord

B099

Nieuwkerken

A182

Sint-Niklaas

16

rand Noord

B112

Nieuwkerken

A20-

Sint-Niklaas

2

Bormswijk

C001

Belsele

A211

Sint-Niklaas

12

Reynaertpark

C012

Belsele

A232

Sint-Niklaas

5

Fabiolapark

C023

Belsele

A243

Sint-Niklaas

19

rand Zuid

C036

Belsele

A28-

Sint-Niklaas

18

rand West

C042

Belsele

A290

Sint-Niklaas

19

rand Zuid

C055

Belsele

A2MN

Sint-Niklaas

19

rand Zuid

C084

Belsele

A382

Sint-Niklaas

19

rand Zuid

C091

A3AC

Sint-Niklaas

19

rand Zuid

C101 /2

Sint-Niklaas

14

Watermolenwijk

A3MB

Nieuwkerken

C101 /2

Sint-Niklaas

18

rand West

A3PB

Nieuwkerken

C112

Sint-Niklaas

14

Watermolenwijk

A3QC

Sint-Niklaas

19

rand Zuid

C191

Belsele

A401

Sint-Niklaas

4

Elisabethwijk

C20-

Belsele

A412

Sint-Niklaas

8

Lindenstraat

C282

Belsele

A512

Sint-Niklaas

11

Priesteragiewijk

C291

Belsele

A522

Sint-Niklaas

10

Parklaan

D00-

Sinaai

A533

Sint-Niklaas

10

Parklaan

D01-

Sinaai

A60-

Sint-Niklaas

17

rand Oost

D022

Sinaai

A670

Sint-Niklaas

19

rand Zuid

D032

Sinaai

A6MA

Sint-Niklaas

17

rand Oost

D091

Sinaai

D0PN

Sinaai

Belsele

Pag. 10


3.2

Demografische analyse De analyse van de bevolking van Sint-Niklaas is gebaseerd op de gegevens van 1 januari 2008, zoals deze voorkomen in de bevolkingskubussen van de Vlaamse Overheid en op gegevens van de dienst bevolking van de stad Sint-Niklaas (tot op 1 januari 2010). We bespreken hier achtereenvolgens het bevolkingsprofiel en het huishoudensprofiel van Sint-Niklaas.

3.2.1

Bevolkingsprofiel van Sint-Niklaas Voor het bevolkingsprofiel van Sint-Niklaas kijken we in de eerste plaats naar de omvang en dichtheid van de bevolking en de evolutie hierin. Verder bekijken we ook het natuurlijk saldo en het migratiesaldo van de stad.

3.2.1.1

Bevolkingsaantal en –dichtheid Op 1 januari 2010 telde Sint-Niklaas 71.812 inwoners. Het grondgebied van SintNiklaas beslaat 84 km², wat betekent dat de bevolkingsdichtheid er 855 inwoners per km² bedraagt. Die dichtheid is hoog als je deze vergelijkt met het provinciaal gemiddelde van 467 inwoners per km², maar niet zo hoog als je vergelijkt met andere centrumsteden. Zo telt Aalst 992 inwoners/km², Gent 1498 inwoners/km² en Kortrijk 924 inwoners/km².

De bevolking van Sint-Niklaas is verdeeld over enkele deelgemeenten. Op 1 januari 2010 woonden er in Sint-Niklaas Centrum 50.056 mensen, in Nieuwkerken-Waas 5.920 inwoners, in Belsele 9.742 en in Sinaai 6.094.

Uit Kaart 3, die de bevolkingsdichtheid weergeeft, valt duidelijk af te leiden dat de grootste bevolkingsdichtheden kunnen teruggevonden worden in het centrum van Sint-Niklaas.

3.2.1.2

Bevolkingsevolutie Op onderstaande grafiek wordt duidelijk dat Sint-Niklaas in de laatste 14 jaar een sterke groei heeft gekend. De bevolking in Sint-Niklaas is sinds 1998 beginnen aangroeien, met een versnelling van de groei vanaf 2005 (zie Figuur 1). Dit is opvallend aangezien in verschillende andere Vlaamse centrumsteden vaak een stadsvlucht en dus bevolkingsafname wordt waargenomen. In 1997 telde de stad nog 68.049 inwoners terwijl dat in 2006 al 69.275 en in 2010 71.812 was. In de totale periode heeft Sint-Niklaas dus een groei van 3.763 inwoners of 5,5% gekend.

Pag. 11


Figuur 1 – Bevolkingsevolutie Sint-Niklaas 1997-2010

Bron: Bevolkingskubussen Vlaamse Overheid en Bevolkingsdienst Sint-Niklaas Als we deze groei opsplitsen naar deelgemeenten, zien we dat in absolute cijfers vooral het centrum hiertoe heeft bijgedragen, met een groei van 2.915 inwoners. Maar als men de cijfers relatief bekijkt ten opzichte van 1997, dan zien we dat vooral Nieuwkerken-Waas explosief gegroeid is in die periode (zie Figuur 2). In die kleine deelgemeente kwamen er in de afgelopen 14 jaren 607 inwoners bij, terwijl de totale bevolking in Nieuwkerken-Waas in 2010 slechts 5.920 bedroeg. Dit betekent een groei van 11,4% tussen 1997 en 2010, met een steilere opgang vanaf 2007. SintNiklaas en Belsele zijn ook stabiel en sterk gegroeid aan een percentage van 6.5% ten opzichte van 1997. Sinaai heeft een veel grilligere groei gekend, waarbij het groeipercentage zelfs hier en daar onder het nulpunt dook, maar die duidelijk in positieve lijn gaat vanaf 2007.

Pag. 12


Figuur 2 – Bevolkingsevolutie Sint-Niklaas per deelgemeente 1997-2010

Bron: Bevolkingskubussen Vlaamse Overheid en Bevolkingsdienst Sint-Niklaas De bevolkingsevoluties opgesplitst naar wijkniveau zijn te zien op Kaart 4. Daar is heel mooi te zien hoe het bevolkingsaantal vooral in het oosten de laatste tien jaar toenam, met name in Nieuwkerken, Rand Oost en Rand Zuid. Ook binnen de stad liggen duidelijke wingebieden, zoals de Stationswijk, Moeland, de Watermolenwijk, de Gazometerwijk-Driekoningenwijk en het Reynaertpark. Ook de twee andere deelgemeenten, Belsele en Sinaai, hebben een bevolkingsgroei gekend. Dit is niet verwonderlijk gezien de algemene bevolkingsgroei die heel Sint-Niklaas gekend heeft. De enige zware verliesgebieden zijn Rand Noord, de Priesteragiewijk en de Bormswijk.

In vergelijking met de provincie Oost-Vlaanderen in zijn geheel of het Vlaams Gewest, doet Sint-Niklaas het zeker niet slecht (zie Figuur 3). Dit is zeker het geval als men rekening houdt met de steile groei in de laatste twee jaar, waarvoor de cijfers op groter schaalniveau (Vlaams Gewest en Provincie Oost-Vlaanderen) nog niet bekend zijn. De groei die de stad heeft gekend is vergelijkbaar met de gemiddelde groei in heel Vlaanderen en de provincie. In deze gemiddelden zitten echter ook de kleine gemeentes die geen last hebben van stadsvlucht. Zoals gezegd is het vrij uitzonderlijk voor een stad van deze grootte om een blijvende positieve bevolkingsgroei te kunnen voorleggen.

Pag. 13


Figuur 3 – Bevolkingsevolutie Sint-Niklaas, Oost-Vlaanderen en het Vlaams Gewest 1997-2010

Bron: Bevolkingskubussen Vlaamse Overheid en Bevolkingsdienst Sint-Niklaas De vergelijking met de rest van Vlaanderen is relevanter als men andere, vergelijkbare centrumsteden betrekt. Daarom wordt de groei van steden als Mechelen, Brugge, Kortrijk en Aalst weergegeven in onderstaande grafiek. Het betreft hier eveneens regionale centrumsteden van dezelfde grootteorde als SintNiklaas. We zien dat van deze steden alleen Mechelen het beter doet dan SintNiklaas, en dit sinds (het vernieuwde beleid van) 2001. Brugge kent een heel zwakke en onstabiele groei, en Kortrijk verliest zelfs structureel inwoners in de periode 1997-2008. Aalst kent een vergelijkbare groei als Sint-Niklaas, alleen komt Aalst iets lager uit.

Pag. 14


Figuur 4 – Bevolkingsevolutie Sint-Niklaas, Mechelen, Brugge, Kortrijk en Aalst

Bron: Lokale Statistieken Hoewel de migraties verder in dit rapport worden besproken, gaan we toch al even in op het natuurlijk saldo en het migratiesaldo van de stad om deze bevolkingsevoluties voor een deel te verklaren. Om het natuurlijk saldo te berekenen worden de geboorte- en sterftecijfers tegen elkaar afgewogen. In onderstaande grafiek kan men zien dat het natuurlijk saldo meestal positief was in de afgelopen jaren, maar toch twee keer in het rood is gegaan ten gevolge van een hoger aantal sterftes in vergelijking met het aantal geboortes. Maar in het algemeen ligt de balans positief en zo eindigt ze de laatste jaren ook duidelijk. Hoewel de geboorte- en sterftecijfers tot 2004 met elkaar hebben geflirt, liggen ze sinds dan duidelijk uit elkaar en worden er een stuk meer kinderen geboren dan er mensen sterven. Voor een deel kan de bevolkingsaangroei dus gerelateerd worden aan de positieve natuurlijke groei in Sint-Niklaas.

Pag. 15


Figuur 5 – Geboortes, sterftes en natuurlijk saldo in Sint-Niklaas 1997-2009

Bron: Bevolkingskubussen Vlaamse Overheid en Bevolkingsdienst Sint-Niklaas We moeten echter ook rekening houden met de migraties en dus met de verhuisbewegingen in en uit Sint-Niklaas. Daartoe berekenen we het migratiesaldo, dat het resultaat is van de aftrek van het aantal emigraties van het aantal immigraties (zie Figuur 5). Hier wordt rekening gehouden met zowel de interne verhuisbewegingen (binnen België) als met de externe verhuisbewegingen (van en naar het buitenland).

Voor Sint-Niklaas kent dit migratiesaldo een grillig verloop, maar dat is vaak te wijten aan administratieve en registratieve redenen. Bovendien is er wel een lijn in de evolutie te trekken, die duidelijk positief loopt. Het migratiesaldo is dan ook in geen enkel jaar negatief behalve in het startjaar 1997, en globaal genomen zit er een positieve trend in. Er zijn dus over de jaren heen meer mensen in Sint-Niklaas komen wonen dan eruit zijn weggetrokken. De positieve bevolkingsgroei kan dus ook voor een deel verklaard worden door het vestigingsoverschot dat de stad jaar na jaar kenmerkt.

Pag. 16


Figuur 6 – Migratiesaldo (intern + extern) in Sint-Niklaas 1997-2007

Bron: Bevolkingskubussen Vlaamse Overheid

3.2.1.3

Bevolkingssamenstelling naar leeftijd Als we de bevolking bekijken naar leeftijdssamenstelling, zien we in onderstaande bevolkingspiramide een beeld dat voor heel Vlaanderen geldt: een verbreding van de groepen van middelbare leeftijd (vanaf 35 jaar), en een versmalling van de jonge basis. Toch zijn er twee opvallende vaststellingen die positief uitdraaien voor SintNiklaas: er is een verbreding te zien ter hoogte van de 20- tot 28-jarigen, en ook bij de allerjongsten. Dit duidt op een recente aangroei van jonge gezinnen met kinderen. Figuur 7 – Bevolkingspiramide naar leeftijd en geslacht in Sint-Niklaas in 2008

Bron: Bevolkingskubussen Studiedienst van de Vlaamse Regering

Pag. 17


Als we naar de evolutie van de verdeling naar leeftijdscategorieën kijken, valt het volgende op. In Vlaanderen in zijn geheel hebben we de laatste 12 jaar een afname van zowel kinderen als jongvolwassenen en jonge ouders gekend (categorieën t.e.m. 40 jaar) en een toename van de oudere bevolking. Relatief ten opzichte van het Vlaams Gewest heeft de stad Sint-Niklaas minder kinderen en jonge ouders verloren, heeft ze een kleinere aangroei van 41-60-jarigen gekend en een grotere aangroei van 60-plussers.

Dit zijn ten dele evoluties die in het hele arrondissement Sint-Niklaas en de provincie Oost-Vlaanderen terug te vinden zijn, maar er zijn toch nog enkele opmerkelijke verschillen. Zo is het aantal jongvolwassenen (tussen 18 en 26 jaar) minder afgenomen in vergelijking met het arrondissement en de provincie. De groep 41 tot 60-jarigen groeit ook minder sterk in Sint-Niklaas dan in de ruimere omgeving. Tabel 2 - Bevolkingsevolutie in Sint-Niklaas, het arrondissement, de provincie en het gewest, in leeftijdscategorieën tussen 1997 en 2008 Sint-Niklaas

Arrond. Sint-Niklaas

1997

2008 Evolutie

0-17

20,7%

19,8%

18-26

11,9%

11,1%

27-40

20,5%

41-60

25,7%

60+

21,2%

Oost-Vlaanderen

Vlaams Gewest

1997

2008

Evolutie

1997

2008

Evolutie

-0,9%

21,6%

20,7%

-0,9%

20,4%

19,6%

-0,8%

21,1% 19,7% -1,4%

-0,9%

12,1%

10,7%

-1,4%

11,7%

10,5%

-1,3%

11,4% 10,6% -0,8%

18,1%

-2,4%

21,5%

18,8%

-2,7%

21,9%

19,3%

-2,6%

21,9% 18,4% -3,5%

27,3%

1,7%

25,5%

28,1%

2,6%

25,1%

28,3%

3,3%

25,2% 28,8%

3,6%

23,7%

2,5%

19,3%

21,8%

2,4%

20,9%

22,3%

1,4%

20,4% 22,4%

2,0%

1997

2008 Evolutie

Bron: Bevolkingskubussen Vlaamse Overheid In onderstaande figuur wordt nog eens weergegeven hoe de verschillende leeftijdsgroepen zich verhouden ten opzichte van elkaar, en dit doorheen de afgelopen jaren. Het lijkt erop dat vooral de groepen 41-60-jarigen en 60-plussers zijn aangegroeid en zo de jongere generatie van 27-40-jarigen verhoudingsgewijs heeft doen afslanken. De groep kinderen, jongeren en jongvolwassenen zijn opvallend genoeg bijna even groot gebleven door de jaren heen.

Pag. 18


Figuur 8 – Evolutie van de leeftijdsgroepen in Sint-Niklaas, 1997-2008

Bron: Bevolkingskubussen Vlaamse Overheid Op Kaart 5, 6, 7, 8 en 9 is de verdeling naar leeftijd af te lezen op wijkniveau.

Het aandeel kinderen en jongeren tot 17 jaar is niet duidelijk geconcentreerd, maar de jongste inwoners van Sint-Niklaas zijn wel sterker vertegenwoordigd in de rand van de stad en in Nieuwkerken-Waas. De wijk ‘Fabiolapark’ heeft duidelijk het laagste aandeel kinderen. Het aandeel jongeren tussen 18 en 26 is gelijk gespreid over de hele stad; er is dus geen sprake van een concentratie in de binnenstad zoals dat bij andere steden wel het geval is. Integendeel, op de kaarten zien we duidelijk dat de Rand Oost, de Priesteragiewijk en Fabiolapark de dunste concentraties jongvolwassenen huisvesten. Het aandeel mensen in de categorie 27-40-jaar (normaal gesproken de gezinsleeftijd) is het hoogst in de wijken Rand Oost, Watermolenwijk, Elisabethwijk en Gazometer-Driekoningenwijk, terwijl ze in de Bormswijk en Fabiolapark net ondervertegenwoordigd zijn. De overige centrumwijken en in de deelgemeenten Nieuwkerken-Waas, Sinaai en Belsele kennen een aandeel van 15 tot 20% inwoners tussen de 27 en 40 jaar. Het aantal mensen van middelbare leeftijd (41-60) is duidelijk oververtegenwoordigd op het grondgebied van Sinaai en Belsele. Ook de noordrand van Sint-Niklaas en de Bormswijk kent een hoog aandeel 41-60 jarigen. Daarnaast valt ook op dat de wijken pal in het stadscentrum het kleinste aandeel veertigers en vijftigers kennen. Voor wat betreft het aandeel 60-plussers krijgen we een heel ander beeld. Die zijn meer geconcentreerd in de verschillende delen van het stadscentrum. Op de kaart is te zien dat het vooral gaat om de Westerbuurt, Moeland, Baensland en het Fabiolapark.

Pag. 19


3.2.1.4

Besluit bevolkingsprofiel van Sint-Niklaas Sint-Niklaas wordt gekenmerkt door een stabiele en sterke bevolkingsgroei doorheen de jaren. De stadsvlucht manifesteert zich duidelijk veel minder in Sint-Niklaas dan in andere Vlaamse centrumsteden. Dit is eerder uitzonderlijk te noemen. De bevolkingsgroei kan ten dele verklaard worden door het positieve natuurlijke saldo, dat sinds 2004 sterk groeit doordat er meer kinderen geboren worden. Bovendien is ook het migratiesaldo positief en zijn er meer mensen in de stad komen wonen dan eruit zijn weggetrokken. Zoals in andere steden neemt het aantal jongvolwassenen en jonge ouders af (categorieën 18 tot 40 jaar), maar in beide gevallen minder sterk dan gemiddeld in heel Vlaanderen of in de provincie Oost-Vlaanderen. Als we het aandeel kinderen tot 17 jaar en jonge ouders (27 tot 40 jaar) combineren, zien we dat deze jonge gezinnen vooral geconcentreerd zitten rond Nieuwkerken, in Belsele en in de oostelijke en westelijke randen van het stadscentrum. De gezinnen van middelbare leeftijd wonen vooral in en rond de drie deelgemeenten, terwijl de zestigplussers vooral in het centrum geconcentreerd zijn.

Pag. 20


3.2.2

Huishoudensprofiel van Sint-Niklaas Voor de opmaak van het huishoudensprofiel van Sint-Niklaas bekijken we het aantal huishoudens van de stad en de huishoudengrootte, alsook de evolutie hierin. We bekijken verder ook de samenstelling van de huishoudens. Voor al deze indicatoren vergelijken we de situatie in Sint-Niklaas ook met relevante regio’s in Vlaanderen en andere centrumsteden.

3.2.2.1

Aantal huishoudens In 2008 telde Sint-Niklaas 29.647 huishoudens wat, rekening houdend met het aantal inwoners, neerkomt op een gemiddelde huishoudengrootte van 2,36 personen. Dat is niet zo veel minder dan het Vlaamse gemiddelde en precies hetzelfde als het gemiddelde in Oost-Vlaanderen. Maar dit cijfer ligt wel een stuk lager dan in de rest van het arrondissement Sint-Niklaas. Tabel 3 - Aantal inwoners, huishoudens en huishoudengrootte in 2008 Inwoners

Huishoudens

Huishoudengrootte

70.450

29.647

2,36

Arr. Sint-Niklaas

233.083

95.273

2,45

Oost-Vlaanderen

1.406.464

597.209

2,36

Vlaams Gewest

6.161.600

2.560.461

2,39

Sint-Niklaas

Op Kaart 10 is de huishoudendichtheid over de verschillende wijken te zien. Daarvan kunnen we een hoge huishoudenconcentratie aflezen in het centrum van Sint-Niklaas, en dan vooral in de meest centraal gelegen wijken van de stad. Het Fabiolapark is de wijk met de hoogste huishoudendichtheid. Meer naar de rand toe van het centrum zien we duidelijk dat het aantal huishoudens per hectare afneemt. De deelgemeenten Nieuwkerken, Sinaai en Belsele, maar ook de Zuid- en Westrand van de stad kennen de laagste huishoudendichtheid.

Het eerder genoemde verschil tussen de stad en het arrondissement zien we ook in onderstaande grafiek die de evolutie van de huishoudengrootte weergeeft. Het arrondissement Sint-Niklaas wordt doorheen de jaren gekenmerkt door de aanwezigheid van grotere huishoudens dan elders in Vlaanderen, en dat verschil blijft ook de laatste jaren stand te houden. Dit is opvallend omdat de gemiddelde huishoudengrootte in de stad Sint-Niklaas altijd lager heeft gelegen dan in de rest van Vlaanderen. In het algemeen kennen we een daling van de huishoudengrootte door de gezinsverdunning in Vlaanderen. Zowel de stad als het arrondissement hebben echter een afvlakking van deze trend gekend vanaf 2004. In Sint-Niklaas stad is die daling in het afnametempo zelfs van die aard dat er tussen 2005 en 2008 sprake is van een stabilisatie. In die periode komt de gemiddelde huishoudengrootte in de stad ook op gelijke hoogte te staan met de huishoudgrootte van de provincie Oost-Vlaanderen. Tabel 4 – evolutie aantal huishoudens 2001 - 2008 Jaar 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 huishoudens 28.273 28.541 28.753 28.932 29.172 29.449 29.589 29.847 30.062

Bron: Lokale Statistieken

Pag. 21


Figuur 9 – Evolutie van de huishoudengrootte in Sint-Niklaas, Oost-Vlaanderen en Vlaams Gewest, 1997-2008

Bron: Lokale Statistieken Ook hier is het nuttig om de vergelijking te maken met andere centrumsteden in plaats van enkel met het Vlaams of provinciaal gemiddelde die immers sterk beïnvloed worden door de kenmerken van bewoners van de kleinere gemeenten. In onderstaande grafiek is duidelijk dat Sint-Niklaas van deze centrumsteden de grootste gezinsgrootte heeft over de hele periode, en dat de afname ervan net zoals in Mechelen stabiliseert vanaf 2005. In de andere steden gaat de val van de huishoudengrootte steiler en ligt ze in 2008 ook lager. We kunnen hieruit concluderen dat er in Sint-Niklaas meer grote gezinnen wonen en dat deze sinds 2005 ook terug iets meer kinderen hebben of er minder gezinnen uiteen vallen dan in andere Vlaamse centrumsteden.

Pag. 22


Figuur 10 – Evolutie van de huishoudengrootte in Sint-Niklaas, Mechelen, Brugge, Kortrijk en Aalst, 1997-2008

Bron: Lokale Statistieken De gezinsverdunning is ook af te lezen aan de groei van het aantal huishoudens. Immers, de groei van het aantal huishoudens hangt niet alleen samen met de groei van de bevolking, maar ook met de opsplitsing van gezinnen in kleinere eenheden. In onderstaande grafiek zien we dat de gemiddelde groei van het aantal huishoudens tussen 1997 en 2008 gelijk ligt voor het Vlaams Gewest en de provincie OostVlaanderen. In het arrondissement is de aangroei van het aantal huishoudens steiler gegaan, terwijl in de stad Sint-Niklaas het aantal huishoudens minder steil gegroeid is, zeker in de laatste jaren (tussen 2004 en 2008).

Pag. 23


Figuur 11 – Evolutie van het aantal huishoudens in Sint-Niklaas, Oost-Vlaanderen en het Vlaams Gewest 1997-2008

Bron: Lokale Statistieken Op Kaart 11 is af te lezen dat de evolutie van het aantal huishoudens tussen 1998 en 2008 ook binnen de stad Sint-Niklaas niet volledig gelijk gelopen is. Alle wijken, op één na, kenden wel een toename van het aantal huishoudens, zij het dan niet in gelijke mate. De buitengebieden Sinaai, Belsele, Nieuwkerke, maar ook de wijken ‘Rand Oost’ en ‘Rand Zuid’ kenden de sterkste toename van het aantal huishoudens. Merk op dat dit in grote mate overeenkomt met de wijken die ook de laagste huishoudendichtheid hadden (zie kaart 10). Het is enkel de Priesteragiewijk die de afgelopen jaren huishoudens verliest. Dit verlies is echter zeer beperkt. Het gaat slechts om een verlies van een dertigtal huishoudens in de afgelopen 13 jaar.

3.2.2.2

Samenstelling van de huishoudens Hoewel de gemiddelde huishoudengrootte in Sint-Niklaas niet zo veel lager lag dan het Vlaams gemiddelde in 2008 en groter was dan de andere centrumsteden, toont Tabel 4 wel aan dat de huishoudengrootte in Sint-Niklaas al langer iets lager ligt dan gemiddeld in de rest van Vlaanderen. Het kan dan ook niet verbazen dat het aantal één- en tweepersoonshuishoudens in de stad hoger ligt dan gemiddeld, en het aantal personen dat in een gezin leeft van 3 of 4 personen lager ligt. In de leeftijdsverdeling van de bevolking zagen we ook al een groot aandeel aan personen van middelbare en hoge leeftijd. Deze mensen wonen bijna allen in een huishouden van 1 of 2 gezinsleden. Als we de evoluties over de tijd bekijken, is het aantal eenpersoonshuishoudens dan ook sterker toegenomen dan in gans Vlaanderen. Het aantal tweepersoonshuishoudens is dan weer minder snel toegenomen, terwijl het aantal gezinnen van 5 of meer personen dan weer minder snel is afgenomen ten aanzien van het arrondissement en gans het Vlaams Gewest.

Pag. 24


Tabel 5 – Evolutie huishoudensamenstelling Sint-Niklaas, het arrondissement en het Vlaams Gewest 1997-2008 SintNiklaas 1997

2008 Evolutie 1997

Arr. SintNiklaas 2008 Evolutie 1997

Vlaams Gewest

1 persoon

10,9%

13,4%

2,6% 8,9%

11,2%

2,3% 10,4%

12,5%

2,1%

2 personen

27,5%

29,5%

2,0% 26,2%

29,0%

2,8% 25,6%

28,6%

3,0%

3 personen

20,9%

18,7%

-2,2% 22,1%

20,0%

-2,1% 21,7%

19,8%

-1,9%

4 personen

22,3%

20,5%

-1,9% 24,6%

23,0%

-1,6% 25,0%

23,0%

-2,0%

5+ personen 18,4%

18,0%

-0,5% 18,2%

16,9%

-1,4% 17,3%

16,1%

-1,2%

2008 Evolutie

Bron: Bevolkingskubussen Vlaamse Overheid Op Kaart 12 t.e.m. 15 is te zien hoe het aandeel van de verschillende types huishoudens is verdeeld over de verschillende wijken in de stad. De Stationswijk, de Westerbuurt, Moeland, en Reynaertpark bestaan voor ca. de helft uit éénpersoonshuishoudens. In de wijk Fabiolapark is zelf een ruime meerderheid alleenstaand (>55%), hetgeen voor een groot deel kan verklaard worden door de concentratie van ouderen die daar kan worden teruggevonden. De kaart met het aandeel tweepersoonshuishoudens geeft een heel ander beeld. In alle deelgemeenten en in een deel van het stadscentrum ligt het aandeel 2persoonshuishoudens tussen de 35 en 45%. Ten noorden en oosten, en deels ook ten westen van het stadscentrum bedraagt het aandeel huishoudens met 2 gezinsleden al heel wat minder. De Priesteragiewijk kent het kleinste aandeel huishoudens met 2 personen. De driepersoonshuishoudens zijn over het algemeen erg gelijk verspreid over het grondgebied van de stad Sint-Niklaas. In het stadscentrum zijn deze huishoudens het minst sterk vertegenwoordigd, alsook in de wijk ‘Rand West’. De grotere huishoudens (vier of meer personen) wonen duidelijk ook het minst vaak in het centrum. De grotere gezinnen en gezinnen met kinderen, kunnen we dus ook in Sint-Niklaas het vaakst terugvinden in de buitenwijken en meer landelijke wijken van de stad.

Kaart 16 en 17 tonen de evolutie in de huishoudensamenstelling over de hele stad tussen 1997 en 2008. In de evolutie van het aandeel eenpersoonshuishoudens is duidelijk te zien hoe deze zijn aangegroeid in het centrum van de stad en ten westen van dit centrum. Voor wat betreft de groei van de tweepersoonshuishoudens zien we het tegenovergestelde: terwijl het aandeel tweepersoonsgezinnen in de binnenstad afnam, is hun aandeel vergroot in de deelgemeenten tussen 1997 en 2008. De spreiding van het aandeel driepersoonshuishoudens is de afgelopen jaren niet sterk gewijzigd. Enkel in het centrum zien we een duidelijke afname van de 3persoonshuishoudens. Het aandeel vierpersoonshuishoudens is overal gestegen behalve in de wijken van het centrum van de stad.

Pag. 25


3.2.2.3

Besluit huishoudenprofiel Sint-Niklaas In vergelijking met Vlaanderen in zijn geheel lag de gemiddelde huishoudengrootte in Sint-Niklaas altijd iets lager. In vergelijking met andere centrumsteden echter, heeft Sint-Niklaas altijd opvallend grote huishoudens gehad. Sinds 2004 kent de stad duidelijk een afvlakking van de gezinsverdunning en stabiliseert de grootte van de huishoudens. Het aandeel eenpersoonshuishoudens is vooral geconcentreerd in de binnenstad en daar ook verder aangegroeid tussen 1997 en 2008. Dat kan deels in relatie worden gebracht met de gevonden oververtegenwoordiging van 60-plussers in dat stadsdeel.

Pag. 26


3.2.3

Besluit demografische analyse De bevindingen rond de bevolkingscijfers en de huishoudens samengenomen, kunnen we tussentijds het volgende besluiten. De bevolking neemt sterk toe in Sint-Niklaas, wat zowel door het positief natuurlijk saldo als door het positief migratiesaldo kan worden verklaard. Er worden dus meer kinderen geboren en er komen meer gezinnen met kinderen wonen, zeker sinds 2005, wat de afvlakking van de gezinsverdunning in de stad ook kan verklaren. Op beide vlakken, bevolking en huishoudens, is Sint-Niklaas een atypische centrumstad, aangezien andere steden (behalve Mechelen) in het algemeen gekenmerkt worden door een bevolkingsstabilisatie of –afname en een grote daling in de gezinsgrootte. Maar ook binnen het grondgebied van Sint-Niklaas zijn er grote verschillen. Qua demografische samenstelling is er vooral een groot verschil tussen het stadscentrum en de deelgemeenten, maar ook binnen het stadscentrum en binnen de deelgemeenten zijn er verschillen tussen de verschillende wijken. De drie deelgemeenten kennen de laagste bevolkingsdichtheid en tellen veel tweepersoonshuishoudens. Deelgemeentes Sinaai en Belsele hebben een gelijkaardig bevolkingsprofiel, namelijk veel bewoners van middelbare leeftijd (empty nesters), terwijl Nieuwkerken ook nog veel kinderen huisvest. Het stadscentrum beschikt in het algemeen over een verouderde bevolking en telt het meeste 60-plussers, maar in sommige wijken zijn ook gezinnen met kinderen terug te vinden. Er zijn in het algemeen wel veel meer eenpersoonshuishoudens in het centrum ten opzichte van de deelgemeenten. Typische wijken waar vooral ouderen en eenpersoonshuishoudens wonen en slechts heel weinig grote gezinnen, zijn de Westerbuurt, Moeland, Stationswijk, Fabiolapark en Reynaertpark. Maar er zijn ook heel wat wijken in het stadscentrum die gezinnen met kinderen aantrekken, met name de Elisabethwijk, Lindenstraat, Gazometer-Driekoningenwijk, Watermolenwijk en Rand Oost. Ten slotte zijn er wijken die meer aanleunen bij de deelgemeenten en meer een profiel hebben met inwoners van middelbare leeftijd, zoals de Bormswijk en Rand Noord.

Pag. 27


3.3

Migraties In dit onderdeel gaan we dieper in op de verhuisbewegingen van en naar SintNiklaas, de zogeheten immigraties en emigraties. We maken achtereenvolgens een opsplitsing naar de plaats van herkomst en bestemming en naar leeftijd. We maken ook telkens het onderscheid tussen interne en externe migraties, dit zijn respectievelijk de binnenlandse en de buitenlandse migraties.

3.3.1

Migratie naar plaats van herkomst en bestemming Bij het schatten van de migratie uit en naar Sint-Niklaas, bekijken we in de eerste plaats de verdeling naar plaats van herkomst en bestemming. We kunnen uit onderstaande tabel afleiden dat het migratiesaldo de laatste 10 jaar positief is geweest. Met uitzondering van 1997, zijn er in alle andere jaren meer mensen in Sint-Niklaas komen wonen dan eruit zijn weggetrokken. Dat is vooral te verklaren door het positieve buitenlandse saldo: er zijn veel minder mensen naar het buitenland vertrokken dan eruit toegekomen zijn in Sint-Niklaas. Verder is duidelijk te zien hoe Sint-Niklaas sterk wordt gekenmerkt door verhuisbewegingen met zijn rechtstreekse omgeving, namelijk de gemeenten uit het arrondissement Sint-Niklaas. Het deel dat naar en vanuit de rest van Oost-Vlaanderen migreert, is ongeveer even groot als het deel dat naar en vanuit de andere provincies van België verhuist. Tabel 6 –Migratie van en naar Sint-Niklaas, naar plaats van herkomst en bestemming, tussen 1997 en 2007 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Arr. SintNiklaas

Rest OostVlaanderen

Rest België

Buitenland

Totaal

in

950

999

1061

930

1042 1075 1051 1068 1121

uit

1064

886

992

951

933

saldo

-114

113

69

-21

109

-4

17

75

110

-192

-58

in

462

455

419

468

460

447

477

488

551

541

600

uit

510

527

495

491

494

523

575

563

578

636

607

saldo

-48

-72

-76

-23

-34

-76

-98

-75

-27

-95

-7

in

543

545

593

590

472

566

611

728

668

712

771

uit

532

570

566

543

583

576

598

646

599

588

727

saldo

11

-25

27

47

-111

-10

13

82

69

124

44

in

162

184

289

244

246

306

282

278

274

333

293

uit

119

131

129

142

105

106

119

107

138

117

123

saldo

43

53

160

101

141

200

163

171

136

216

170

1079 1034

993

993

1113

1011 1185 1171

in

2186 2220 2430 2263 2268 2428 2469 2592 2669 2622 2829

uit

2257 2142 2228 2163 2154 2337 2365 2343 2357 2558 2654

saldo

-71

78

202

100

114

91

104

249

312

64

175

Bron: Bevolkingskubussen Vlaamse Overheid Het is duidelijk geworden dat Sint-Niklaas vooral mensen wint en verliest vanuit het eigen arrondissement. In onderstaande tabel staan de gemeentes opgesomd die

Pag. 28


gemiddeld het sterkst betrokken waren in de immigratie in, en emigratie uit, SintNiklaas in de periode 1997-2007. De tien gemeenten waarmee Sint-Niklaas de meest intensieve verhuisrelatie mee heeft zijn zowel voor de emigraties als de immigraties quasi dezelfde, op de twee kleinsten na, Kruibeke en Dendermonde. Het gaat voornamelijk om gemeenten die in het arrondissement Sint-Niklaas liggen (Beveren, Kruibeke, Lokeren, Sint-Gillis-Waas, Stekene en Temse), maar ook enkele uit het nabijgelegen arrondissement Dendermonde (Dendermonde, Hamme en Waasmunster), en de grootste steden in de omgeving, namelijk Antwerpen en Gent. Temse is de meest actieve uitwisselingspartner, maar ook Beveren, Sint-Gillis-Waas en Antwerpen staan twee keer in de top vijf.

Tabel 7 –Migratie van en naar Sint-Niklaas, naar gemeente van herkomst en bestemming, gemiddeld absoluut cijfer per jaar tussen 1997 en 2007 Immigratie

Emigratie

Temse

+258

Temse

-265

Beveren

+252

Sint-Gillis-Waas

-233

Antwerpen

+209

Beveren

-208

Sint-Gillis-Waas

+202

Antwerpen

-177

Stekene

+163

Stekene

-166

Lokeren

+120

Waasmunster

-132

Waasmunster

+116

Gent

-120

Gent

+93

Lokeren

-113

Hamme

+78

Hamme

-81

Kruibeke

+41

Dendermonde

-34

Bron: Bevolkingskubussen Vlaamse Overheid Als we de totale migratieaantallen bekijken over de periode 1997-2007, zien we op Kaart 18 dat Sint-Niklaas vooral aan inwoners wint uit Beveren maar ook uit Antwerpen en Lokeren. Andersom is de stad in die periode het meeste inwoners verloren aan in de eerste plaats Sint-Gillis-Waas en Gent, maar ook aan Temse en Waasmunster, aan de andere gemeenten van het Waasland en aan Hamme en Dendermonde.

3.3.2

Migratie naar leeftijd Bij de analyse van de migraties is het belangrijk ook de leeftijdsverdeling te bekijken van de migrerende bevolking. Zo kan men namelijk ontdekken of het bijvoorbeeld vooral de jongeren of de jonge gezinnen zijn die vertrekken uit de stad of niet. In onderstaande grafieken wordt duidelijk welke leeftijden er vooral naar en uit de stad verhuizen. Er wordt ook hier een opsplitsing gemaakt tussen interne (binnenlandse) en externe (buitenlandse) migratie, en daarna worden deze bij elkaar opgeteld om de totale migratie per leeftijd in te schatten. De cijfers in de grafieken geven de totale migratie weer van de drie laatste jaren in absolute cijfers.

Bij de interne migratiecijfers zien we een duik in het migratiesaldo tussen de leeftijd van 25 en 30 jaar. Er zijn dus blijkbaar meer jonge Sint-Niklazenaars van die leeftijdscategorie die de stad verlaten dan er bij komen wonen. In ieder geval zijn de

Pag. 29


mensen in de categorie tussen 18 en 40 jaar, de jongvolwassenen en de jonge gezinnen, de meest actieve verhuizers, zowel naar als van Sint-Niklaas.

Figuur 12 – Interne immigratie en emigratie naar leeftijd in Sint-Niklaas 2005-2007

350 300 250 200 150

Immigratie Emigratie

100

Migratiesaldo

50

113

99

92

85

78

71

106

-50

64

57

50

43

36

29

22

15

8

1

0

Bron: Bevolkingskubussen Vlaamse Overheid Bij de externe migratie, de verhuisbewegingen vanuit en naar het buitenland, zien we een ander beeld. Ook hier zijn de jonge mensen actiever in het verhuizen, maar de categorie loopt breder. Bovendien is het migratiesaldo over bijna alle leeftijden positief. Nog opvallender is dat de leeftijd waarop het intern migratiesaldo negatief was, het extern migratiesaldo zijn meest positieve waarde haalt: vanuit het buitenland zijn het vooral 15- tot 35-jarigen die in Sint-Niklaas komen wonen.

Pag. 30


Figuur 13 – Externe immigratie en emigratie naar leeftijd in Sint-Niklaas 2005-2007

35 30 25 20 Immigratie

15

Emigratie Migratiesaldo

10 5

113

-5

106

99

92

85

78

71

64

57

50

43

36

29

22

15

8

1

0

Bron: Bevolkingskubussen Vlaamse Overheid In totaal is het migratiesaldo van de laatste drie jaren voor bijna alle leeftijden positief. Het negatief saldo onder de 25-30-jarigen bij de interne migratie wordt dus m.a.w. gecompenseerd door het groot vestigingsoverschot van de –40-jarigen onder de migranten van en naar het buitenland. Meer nog, het saldo is sterk positief voor de leeftijd van de jongvolwassenen (17 tot 25 jaar). Figuur 14 – Totale immigratie en emigratie naar leeftijd in Sint-Niklaas 2005-2007

350 300 Immigratie Emigratie

250

Migratiesaldo 200 150 100 50

113

99

92

85

78

71

106

-50

64

57

50

43

36

29

22

15

8

1

0

Bron: Bevolkingskubussen Vlaamse Overheid

Pag. 31


3.3.3

Besluit migraties De omliggende gemeentes uit het arrondissement vormen de belangrijkste migratiepartners van de stad. Zij leveren ongeveer de helft van het totaal aantal immigranten en emigranten. Buitenlandse migratie in Sint-Niklaas komt veel minder voor, maar vertoont wel een opmerkelijk patroon als we kijken naar de leeftijdsverdeling. Het extern migratiesaldo bereikt haar hoogste waarden voor de leeftijdsgroepen onder de 40 jaar. Dit staat in contrast met de interne migratie waarvan het saldo enkel onder nul staat bij de inwoners tussen de 25 en 30 jaar. Er vertrekken meer jonge inwoners tussen 25-30 jaar vanuit Sint-Niklaas naar een andere gemeente in België dan er de laatste jaren toekomen. Maar als beide migratiesaldo’s worden samengeteld, komen we bijna over de hele lijn op een positief getal uit, zoals ook reeds bleek uit de bevolkingsanalyse.

Pag. 32


3.4

Bevolkings- en gezinsprognoses Uit het voorgaande kwamen reeds een aantal belangrijke vaststellingen en trends naar voren, zoals bijvoorbeeld de vergrijzing, het positief migratiesaldo en de bevolkingsgroei. Indien deze trends zich in de toekomst verder zetten, zal dit uiteraard een grote impact hebben op de woningvraag en dit zowel naar het aantal woningen als naar de verschillende woningtypes. Zo zal men voor de groeiende groep senioren aangepaste woningen moeten voorzien. Belangrijke kanttekening is dat een woonbehoeftestudie een theoretisch model is, opgebouwd op basis van een aantal randvoorwaarden die gebaseerd zijn op aannames en beleidsopties (omtrent gezinsverdunning, migratie, etc.). De realiteit vertoont steeds afwijkingen ten aanzien van deze berekeningen, waardoor een bevolkingsprognose over langere periode al heel snel achterhaald is. Een regelmatige actualisering van de prognoses is dan ook nodig. De bevolkingsprognose geeft het toekomstig aantal inwoners voor de stad SintNiklaas weer, alsook de bevolkingssamenstelling naar leeftijd. De resultaten van deze bevolkingsprognose worden vervolgens vertaald in prognoses voor de evolutie van het aantal Sint-Niklase huishoudens. De huishoudenprognose geeft ons niet enkel het toekomstig aantal gezinnen, maar ook het aantal gezinnen verdeeld volgens gezinsgrootte. Zowel voor de bevolkings- als de gezinsprognoses wordt rekening gehouden met de opdeling naar stedelijk en buitengebied. Vooraleer we hier echter overgaan tot de eigen bevolkings- en gezinsprognoses voor Sint-Niklaas voor de periode 2008-2020, bespreken we eerst kort de resultaten van de vorige prognoses uit het GRS Sint-Niklaas.

3.4.1

Behoeften volgens taakstelling In de afbakening van het regionaalstedelijk gebied Sint-Niklaas werd een taakstelling vastgelegd voor het stedelijk gebied. Voor de periode 1992-2007 komt die neer op 4.823 bijkomende woningen. In de periode 1992-2000 werden 1.417 woningen gebouwd, en was er dus nog een behoefte van 3.406 woningen in de periode 20012007. Het provinciaal ruimtelijk structuurplan voorziet ook een taakstelling voor het buitengebied. Die geeft en behoefte aan van 308 bijkomende woningen tussen 2001 en 2007. Dit betekent dat de taakstelling voor gans Sint-Niklaas in de periode 20012007 neerkomt op 3.714 bijkomende woningen. Indien we willen nagaan in hoeverre de taakstelling ondertussen bereikt werd, dienen we te kijken naar het aantal bijkomende woningen vanaf 2001. Vaak wordt hiervoor gekeken naar het aantal uitgereikte bouwvergunningen. Deze cijfers bevatten echter een te grote foutenmarge; omwille van registratiefouten, of simpelweg omdat een bouwvergunning nog geen garantie biedt dat de woning ook daadwerkelijk wordt gebouwd. We opteren er daarom voor om de taakstelling te evalueren aan de hand van de groei in het aantal huishoudens. We kunnen er immers van uitgaan dat elk gezin één woning nodig heeft. Het aantal huishoudens nam in Sint-Niklaas in de periode vanaf 2001 tot aan de meest recente metingen (30.260 private huishoudens op 01.01.20103) toe met 1.987 huishoudens. Dit wil zeggen dat de taakstelling die aanvankelijk gold voor de periode tot en met 2007 nog lang niet bereikt is. Begin 2010 diende nog 1.727 woningen van de taakstelling voor Sint-Niklaas (stedelijk gebied en buitengebied) te worden gerealiseerd.

3

Bron: ‘Gemeentefiche Sint-Niklaas ‘ Cel sociale planning, Provincie Oost-Vlaanderen

Pag. 33


Ook voor de nieuwe planningsperiodes voorziet de provincie Oost-Vlaanderen een ruime taakstelling voor de stad Sint-Niklaas. (Bron: Partiële herziening structuurplan Oost-Vlaanderen, versie openbaar onderzoek oktober 2011). Opnieuw is dit een invulling vanuit wenselijkheid en moeten we deze aftoetsen ten aanzien van hun realiteitswaarde.

3.4.2

Bestaande prognoses: GRS In het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (GRS) van Sint-Niklaas wordt gewerkt met een bevolkingsprognose uitgevoerd door Prof. Van Hecke (2003). Hij voorspelt er de bevolking van Sint-Niklaas tot 2012, met als referentiejaar het jaar 2000. Er worden zowel gesloten als open prognoses opgenomen in het GRS, wat betekent dat men zowel met de natuurlijke aangroei van de bevolking (gesloten) als met de migratiebewegingen (open) rekening houdt. In deze studie komt men uit op een bevolkingsafname tussen 2000 en 2012, zowel in de open als in de gesloten prognose. Men verwachtte dus zowel een natuurlijke afname van de bevolking (meer sterftes dan geboortes) als een negatief migratiesaldo. Zowel de open als de gesloten prognoses vormden echter een verkeerde inschatting van de realiteit. Dat blijkt duidelijk wanneer we de prognoses naast de reële bevolkingscijfers (tot 2010) leggen in onderstaande figuur.

Pag. 34


Figuur 15 – Bevolkingsprognoses 2000-2012 uit het GRS 73000 72000

Gesloten prognose Open prognose

71000

Bevolkingscijfers

70000 69000 68000 67000 66000 65000 64000 1991

1998

2000

2002

2007

2012

Bron: GRS Sint-Niklaas en Bevolkingskubussen Vlaamse Overheid, eigen figuur In onderstaande figuur zien we dat de voorspelde bevolkingsafname vooral gebaseerd was op een verlies in de kern van Sint-Niklaas zelf. De deelgemeenten zouden een status quo kennen op het einde van de rit na een kleine stijging en daling. Zoals we gezien hebben in 3.2, is die prognose ook geen bewaarheid geworden aangezien de bevolking in de kern van Sint-Niklaas en Belsele steevast toegenomen is, en in Nieuwkerken zelfs explosief gegroeid is. Alleen in Sinaai is de groei grilliger geweest, maar het gaat toch om een groei in de periode tussen 1997 en 2010. Figuur 16 – Gesloten bevolkingsprognoses 2000-2012 per deelgemeente uit het GRS

Bron: GRS Sint-Niklaas

Volgens dezelfde studie was de bevolkingsafname vooral te wijten aan een afname van kinderen en jongeren, en de bevolking op actieve leeftijd. Deze evolutie zou zelfs nog sterker zijn in de open prognose dan in de gesloten prognose. Zoals we gezien

Pag. 35


hebben in §3.2, kan deze trend niet helemaal bevestigd worden in de feiten. Het aantal kinderen en jongeren blijft relatief stabiel over de tijd, en het aantal mensen op middelbare leeftijd stijgt sterk. Het enige wat wel bevestigd kan worden, is de toenemende vergrijzing, en de afname van de bevolking op de leeftijd van 27 tot 40 jaar.

Tabel 8 – Gesloten en open bevolkingsprognoses 2000-2012 per leeftijd uit het GRS

Bron: GRS Sint-Niklaas

Pag. 36


3.4.3

Actuele bevolkingsprognoses voor Sint-Niklaas Gezien de migraties in Sint-Niklaas een heel belangrijke rol gespeeld hebben bij de bevolkingsloop van de afgelopen jaren, ligt het voor de hand dat de toekomstige bevolkingsevolutie ingeschat wordt op basis van een open prognose, die naast het natuurlijke verloop van de bevolking ook rekening houdt met toekomstige migratiebewegingen. Niettemin is het interessant om tevens een gesloten bevolkingsprognose uit te voeren, teneinde een zicht te verkrijgen op de verwachte natuurlijke loop van de bevolking. Dit is een zuiver theoretische benadering die migraties tussen Sint-Niklaas en andere gemeenten uitsluit. Met andere woorden, enkel de natuurlijke groei en dynamiek (de verhouding van geboortes en sterftes) van de huidige bevolking speelt een rol binnen deze prognose. De resultaten van deze gesloten prognose dienen als nulreferentie om de verwachte bevolkingsevolutie op basis van de open prognoses mee te vergelijken. Op deze manier kan het effect van de migraties – en de gehanteerde migratiescenario’s - in de verwachte bevolkingsevolutie van SintNiklaas beter ingeschat worden. De open bevolkingsprognose houdt – naast de natuurlijke loop van de bevolking – ook rekening met de migraties tussen Sint-Niklaas en andere gemeenten. Hierbij dient er rekening gehouden te worden met het feit dat migratiecijfers aan belang winnen naarmate de geografische omschrijving waarvoor de prognose wordt gedaan kleiner wordt4. Voor de bevolkingsprojecties wordt de bottom-up benadering gehanteerd. Dit betekent dat de projecties afzonderlijk worden gemaakt voor twee onderscheiden deelruimten in Sint-Niklaas: met name het regionaalstedelijk gebied en het buitengebied, zoals deze werden gedefinieerd in het gewestelijk RUP ‘Afbakening regionaalstedelijk gebied Sint-Niklaas’. Het projectieresultaat voor de volledige stad Sint-Niklaas wordt vervolgens bekomen door de afzonderlijke projecties voor het regionaalstedelijk gebied en het buitengebied te sommeren.

4

Zo hebben migratiecijfers op het niveau van het Vlaams gewest een veel kleinere invloed op het resultaat van de bevolkingsprognoses dan op het niveau van een gemeente.

Pag. 37


3.4.4

Gesloten bevolkingsprognose als nulreferentie

3.4.4.1

Werkwijze Bij het opstellen van een gesloten bevolkingsprognose wordt er enkel rekening gehouden met de natuurlijke loop van de bevolking. Het migratiesaldo wordt met andere woorden gelijk gesteld aan nul. Het huidige bevolkingsaantal, de vruchtbaarheidscijfers en de sterftekansen worden met elkaar in rekening gebracht en leveren zo de gegevens op met betrekking tot de toekomstige bevolking in SintNiklaas. De volgende gegevens worden gehanteerd als input voor het projectiemodel voor de gesloten bevolkingsprognose voor Sint-Niklaas: - De Sint-Niklase bevolking naar deelgebied - aantal mannen en vrouwen – op 01 januari 2008. - De leeftijdsspecifieke en geslachtsspecifieke sterftekansen5 voor de provincie OostVlaanderen gebaseerd op de jaren 2004, 2005 en 2006. Het betreft hier dus een driejaarlijkse sterftetafel, aangezien tafels met betrekking tot kleinere bevolkingsgroepen (in dit geval provincie Oost-Vlaanderen) meer onderhevig zijn aan toevalsschommelingen dan tafels met betrekking tot grotere regio’s zoals het Vlaams Gewest of gans België6. De sterftekans geeft aan welk aandeel van het aantal mannen en vrouwen per leeftijd bij het begin van een bepaald jaar, in de loop van dat jaar zal overlijden. - De leeftijdsspecifieke vruchtbaarheidscijfers7 voor de 15 tot 50-jarige vrouwen van het arrondissement Sint-Niklaas van 1991 tot 2020. Het betreft hier dus prognoses van 2007 t.e.m. 2020, gebaseerd op de observaties van 1991 t.e.m. 2006. Deze cijfers geven het aantal kinderen geboren uit moeders van een bepaalde leeftijd, gedeeld door het totaal aantal vrouwelijke inwoners van die leeftijd, en dit voor elke leeftijd van het reproductieve leeftijdsinterval (15-50 jaar). De som van alle afzonderlijke leeftijdsspecifieke vruchtbaarheidscijfers in een bepaald jaar geeft het totale vruchtbaarheidscijfer (TVC). Met deze gegevens als input werd de toekomstige bevolking voor elk projectiejaar als volgt berekend: -Per projectiejaar en voor elke leeftijd wordt het aantal mannen en aantal vrouwen vermenigvuldigd met de specifieke overlevingskans. -Het geboortecijfer werd berekend door de leeftijdsspecifieke vruchtbaarheidscijfers voor ieder projectiejaar toe te passen op de 15 tot 50-jarige vrouwen.

3.4.4.2

Resultaten voor Sint-Niklaas In onderstaande grafiek staat de verwachte bevolkingsevolutie af te lezen voor de periode 2008-2020. Omdat met geslachts- en leeftijdsspecifieke cijfers gewerkt werd, kunnen we ons baseren op cijfers van ten laatste 2008. We hebben hierdoor gecorrigeerd voor het totale bevolkingscijfer dat beschikbaar is voor 2009 en 2010. Vast staat dat we, zonder rekening te houden met de verhuisbewegingen (die in de open prognose in rekening worden gebracht) een verdere stijging in de bevolking

5

Bron: Algemene Directie Statistiek en Informatie, ADSEI. Zie ook: Algemene Directie Statistiek en Informatie (2008). Mathematische demografie. Sterftetafels 2006 en 2004-2006. http://statbel.fgov.be/nl/binaries/p238y2006_nl%5B1%5D_tcm325-39351.pdf 7 Bron: Federaal Planbureau 6

Pag. 38


mogen verwachten, die met 72.433 inwoners op zijn piek zal zijn in 2016. Na dat jaar daalt het aantal inwoners weer tot 72.253 inwoners in 2020, maar blijft dus wel nog hoger dan het bevolkingsaantal anno 2010. De steile stijging van de laatste jaren zal dus ombuigen in een zachte stijging en dan stagneren om zich vervolgens om te zetten in een lichte daling. Dit sluit een mogelijke toename van het aantal huishoudens echter niet uit; de voorspelling van het aantal huishoudens zal besproken worden in §3.4.4.

Figuur 17 – Gesloten bevolkingsprognose 2010-2020 Sint-Niklaas

73000 72500 72000 71500 71000 70500 Observaties 2008-2010

70000

Prognoses 2010-2020

69500 69000 20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

19

18

17

16

15

14

13

12

11

10

09

08

Bron: Bevolkingskubussen Studiedienst Vlaamse Overheid, eigen berekening In onderstaande tabel zien we de verwachte evoluties per leeftijdscategorie. De meest in het oog springende evolutie is de toenemende vergrijzing van de SintNiklase bevolking in de toekomst, af te lezen uit de groei van het aantal inwoners in de groep 60-plussers. De groei in de bevolking en de piek in 2016 kunnen dan ook voor een deel hierdoor worden verklaard. Andere leeftijdscategorieën die zullen aangroeien in aantal tot in 2020, zijn de kinderen en jongeren tot 17 jaar. Naar de toekomst toe is het echter voornamelijk de vergrijzing die in het oog springt.

Tabel 9 – Gesloten bevolkingsprognose Sint-Niklaas 2008-2020 naar leeftijd 2008

2012

2016

2020

abs

%

abs

%

abs

%

abs

%

0 - 17

13964

19,8%

14418

20,0%

14762

20,4%

15024

20,8%

18-26

7796

11,1%

7589

10,5%

7260

10,0%

6821

9,4%

27-40

12751

18,1%

12622

17,5%

12302

17,0%

12178

16,9%

41-60

19255

27,3%

19543

27,1%

19475

26,9%

18763

26,0%

60+

16683

23,7%

17988

24,9%

18634

25,7%

19466

26,9%

Totaal

70450

100,0%

72160

100,0%

72433

100,0%

72253

100,0%

Bron: Bevolkingskubussen Studiedienst Vlaamse Overheid

Pag. 39


Die vergrijzing is ook te zien als we de verdeling naar leeftijd tussen 2008 en 2020 vergelijken in onderstaande grafiek. Want hoewel er tegen 2020 meer kinderen en jongeren zullen zijn dan in 2008, zullen er ook vooral meer ouderen zijn. Men kan opmerken hoe de leeftijdsverdeling bij de ouderen in 2020 als het ware naar rechts is opgeschoven terwijl de grafiek voor de categorieën van de ‘volwassenen’ (18-60 jaar) sterk naar beneden is opgeschoven is ten opzichte van 2008. Figuur 18 – Gesloten bevolkingsprognose naar leeftijd 2008-2020 Sint-Niklaas

Bron: Bevolkingskubussen Studiedienst Vlaamse Overheid

Hieronder wordt de voorspelling van de natuurlijke bevolkingsloop voor enerzijds het stedelijk gebied en anderzijds het buitengebied van Sint-Niklaas weergegeven. Het is duidelijk dat de stagnatie in de groei en de daling na 2014 verklaard wordt door de natuurlijke afname van de bevolking in het stedelijk gebeid van de stad Sint-Niklaas. In het buitengebied worden daarentegen net veel meer geboortes dan sterftes verwacht en kan men zien dat de gesloten prognose tot in 2020 een stijging voorspelt, al treedt er wel een afvlakking van de groei op vanaf 2015.

Pag. 40


Figuur 19 – Gesloten bevolkingsprognose 2010-2020 stedelijk gebied Sint-Niklaas

50500 50000 49500 49000 48500

Observaties 2008-2010 Prognose 2010-2020

48000 20 20 19 20 18 20 17 20 16 20 15 20 14 20 13 20 12 20 11 20 10 20 09 20 08 20 Bron: Bevolkingskubussen Studiedienst Vlaamse Overheid

Figuur 20 – Gesloten bevolkingsprognose 2010-2020 buitengebied Sint-Niklaas

22400 22200 22000 21800 21600 21400 Observaties 2008-201

21200

Prognose 2010-2020

21000 2008200920102011201220132014201520162017201820192 Bron: Bevolkingskubussen Studiedienst Vlaamse Overheid

Pag. 41


3.4.5

Open bevolkingsprognose

3.4.5.1

Werkwijze Voor een open bevolkingsprognose dient er naast een inschatting van de natuurlijke loop van de bevolking aan de hand van sterftekansen en vruchtbaarheidscijfers tevens een inschatting gemaakt te worden van de toekomstige verhuisbewegingen of migraties. Uit voorgaande analyse van het demografisch profiel weten we dat het Sint-Niklase migratiesaldo positief is, vooral door externe migratie. Bij een open bevolkingsprognose wordt de toekomstige migratiedynamiek mee in rekening gebracht. Hiervoor worden de leeftijdsspecifieke migratiecijfers berekend door op elke leeftijd en voor beide geslachten het migratiesaldo (immigratie – emigratie) te delen door het bevolkingsaantal van die leeftijd. De leeftijdsspecifieke migratiecijfers drukken dus eigenlijk de kans uit dat een bepaalde leeftijdsgroep ten gevolge van migratie groeit (bij een positief cijfer) of krimpt (bij een negatief cijfer). Gezien het grillige verloop van het leeftijdsprofiel van de migratiecijfers worden de cijfers met een voortschrijdend gemiddelde afgevlakt8. Op deze manier worden toevallige schommelingen uitgesloten uit het projectiemodel. Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen9 schrijft bovendien voor dat nieuwe woonactiviteiten gebundeld dienen te worden in stedelijk gebied, zodat de open ruimte in de buitengebieden gevrijwaard kan worden. Normaal wordt er daarom in de open prognose alleen in het stedelijk gebied rekening gehouden met de migratie. Wij achten het echter verdedigbaar dat de verhuisbewegingen zich niet alleen beperken tot het stedelijk gebied maar ook plaatsvinden in het buitengebied. We berekenen dan ook een open prognose voor beide gebieden samen, waarbij de beleidsoptie wordt gemaakt om de taakstelling te volgen en de berekende behoefte in te vullen in het stedelijk gebied van Sint-Niklaas.

De volgende berekeningen werden gebruikt voor de open prognose voor het ganse gebied: - Het gemiddelde van de leeftijdsspecifieke migratiecijfers van 2005 tot 2008 (opgesplitst voor mannen en vrouwen) wordt als een constante beschouwd in de projectieperiode 2009-2025. Migratiecijfers zijn immers onmogelijk te voorspellen op lokaal niveau. - De overige parameters in het projectiemodel voor de open bevolkingsprognose (leeftijdsspecifieke vruchtbaarheidscijfers en sterftekansen), zijn dezelfde als voor de gesloten bevolkingsprognose.

3.4.5.2

Resultaten voor Sint-Niklaas In tegenstelling tot wat de gesloten prognose voorspelde voor het stedelijk gebied, zien we in onderstaande grafiek dat het bevolkingsaantal in het stedelijk gebied van Sint-Niklaas zal blijven stijgen tot in 2020 indien rekening wordt gehouden met de migraties. Tot in 2015 zal de stijging redelijk steil zijn, en vanaf dan zal ze afvlakken tot een niveau dat zich net boven de 51.200 inwoners bevindt.

8

De waarde op leeftijd x wordt daarbij vervangen door het gemiddelde van de waarden op leeftijd x, x-1 en x+1. Deze afgevlakte waarden worden opnieuw afgevlakt en dit proces werd nogmaals herhaald. 9

Zie “Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen. Gecoördineerde versie.”, april 2004, http://rsv.vlaanderen.be/export/sites/rsv/uploads/documenten/overRSV/rsv_w.pdf

Pag. 42


Figuur 21 – Open bevolkingsprognose 2008-2020 stedelijk gebied Sint-Niklaas

51500 51000 50500 50000 49500 49000 48500 48000

Observaties 200 Prognose 2010-

47500 Bron: Bevolkingskubussen Studiedienst Vlaamse Overheid

In het open scenario voor het buitengebied wordt een bevolkingstoename verwacht die bijna lineair stijgt en eindigt op 22.727 inwoners tegen 2020. Dat zijn er een groot aantal meer dan in de gesloten prognose, en bovendien is er nu ook geen sprake van een stagnering; integendeel. De bevolking in het buitengebied lijkt te blijven groeien als er niet op ingegrepen wordt (door veranderingen in het woonaanbod bijvoorbeeld).

Figuur 22 – Open bevolkingsprognose 2008-2020 buitengebied Sint-Niklaas

23000 22500 22000 21500 Observaties 2008

21000

Prognose 2010-20

20500 Bron: Bevolkingskubussen Studiedienst Vlaamse Overheid

Pag. 43


Deze tendens in beide gebieden zorgt ervoor dat de volledige, samengetelde open prognose ook een stijging in de bevolking voorspelt. Parallel met de open prognose voor het stedelijk gebied zien we een steilere stijging tot in 2015 waarna die afgevlakt wordt en de bevolking nog zachtjes doorgroeit naar een niveau van bijna 74.000 inwoners in 2020 (73.928 om precies te zijn). Figuur 23 – Open bevolkingsprognose 2008-2020 heel Sint-Niklaas

75000 74000 73000 72000 71000 70000

Observaties 2008-2020

69000

Prognose 2010-2020

68000 20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

20

19

18

17

16

15

14

13

12

11

10

09

08

Bron: Bevolkingskubussen Studiedienst Vlaamse Regering

Tabel 10: Open bevolkingsprognose Sint-Niklaas 2008-2020 naar leeftijd 2008

2012

2016

2020

abs

%

abs

%

abs

%

abs

%

0 - 17

13964

19,8%

14528

20,0%

14976

20,4%

15310

20,7%

18-26

7796

11,1%

7808

10,8%

7749

10,5%

7451

10,1%

27-40

12751

18,1%

12654

17,5%

12473

17,0%

12607

17,1%

41-60

19255

27,3%

19482

26,9%

19461

26,5%

18845

25,5%

60+

16683

23,7%

18042

24,9%

18801

25,6%

19714

26,7%

Totaal

70450

100,0%

72515

100,0%

73461

100,0%

73928

100,0%

Pag. 44


3.4.6

Bestaande huishoudensprognoses Ook voor wat betreft de huishoudens is er een prognose opgenomen in het GRS opgemaakt door Prof. Van Hecke voor de periode 2000-2012. Deze gaat uit van een toename van het aantal huishoudens, door de verdere gezinsverdunning en vergrijzing. De gesloten en de open prognoses liggen hier dicht bij elkaar, en liggen ook niet ver van de werkelijkheid, als we ze vergelijken met de huishoudenscijfers die we ondertussen kennen. Figuur 24 – Gezinsprognoses 2000-2012 uit het GRS 31000

Gesloten prognose Open prognose

30000

Huishoudens 29000

28000

27000

26000

25000 1991

1998

2000

2002

2007

2012

Bron: GRS Sint-Niklaas en Bevolkingskubussen Vlaamse Overheid, eigen figuur

Deze studie berekent de voorspelde huishoudengrootte niet zoals wij dat zullen doen, maar baseert zich op de leeftijdscategorie van het gezinshoofd. Zowel de open als de gesloten prognose komen uit op een verdere vergrijzing van de gezinshoofden, maar ook het aantal huishoudens met een gezinshoofd op middelbare leeftijd zou stijgen.

Pag. 45


3.4.7

Actuele huishoudensprognoses Om de behoefte aan bijkomende woningen in te schatten voor de toekomst dient de evolutie van de gezinnen (aantal en type) ingeschat te worden op basis van een huishoudenprojectie. Deze huishoudenprojectie wordt berekend aan de hand van de geprojecteerde bevolkingsaantallen. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de trend van gezinsverdunning; deze heeft immers een grote invloed heeft op de vraag naar woningen. Een dalende huishoudengrootte leidt tot een stijgend aantal huishoudens, en dus ook tot een stijging van de woningvraag.

3.4.7.1

Werkwijze

De omzetting van de bevolkingsprognoses naar huishoudensprognoses is gebaseerd op de methodiek van de SVR-projecties10 waarbij gebruik wordt gemaakt van huishoudenparticipatiegraden. Huishoudenparticipatiegraden geven de verdeling van het aantal inwoners naar leeftijd en geslacht over de verschillende huishoudengroottes. De Sint-Niklase huishoudenparticipatiegraden werden berekend voor de huishoudens van respectievelijk één tot en met vier of meer personen. Eerst is er onderzocht hoe die participatiegraden in Sint-Niklaas veranderd zijn in de periode 1997-2008. Op basis van deze veranderingen zijn er hypotheses geformuleerd voor de huishoudenparticipatiegraden in de toekomst. De omzetting van participatiegraden naar aantal huishoudens gebeurde als volgt: -

De geprojecteerde participatiegraden worden vermenigvuldigd met het geprojecteerd aantal inwoners naar leeftijd en geslacht. Deze vermenigvuldiging geeft per projectiejaar het aantal inwoners dat deel uitmaakt van een huishouden van bepaalde omvang.

- Vervolgens wordt het aantal inwoners omgerekend naar het aantal huishoudens door het aantal inwoners dat deel uitmaakt van een bepaalde huishoudengrootte te delen door de huishoudgrootte (respectievelijk 1, 2 en 3). - Voor de huishoudens van vier of meer personen, werd de deler voor gans SintNiklaas als volgt berekend: het aantal inwoners in 2008 in huishoudens van 4 of meer personen wordt gedeeld door het totaal aantal huishoudens dat uit 4 of meer personen bestaat. Dit levert een deler op van 4,57 als gemiddelde huishoudgrootte voor huishoudens van 4 of meer personen.

3.4.7.2

Scenario voor de toekomstige huishoudenparticipatiegraden

In §3.2.2 werd de evolutie van de gezinsgrootte in Sint-Niklaas besproken. Uit figuur 8 en 9 bleek dat Sint-Niklaas een redelijk kleine huishoudengrootte heeft ten opzichte van de gemiddelden in het arrondissement en de provincie Oost-Vlaanderen, maar ten opzichte van andere centrumsteden in de bovenste laag zit. Wat verder is opgevallen is dat Sint-Niklaas een steile val in de gezinsgrootte heeft gekend tussen 1997 en 2004, maar dat die sinds 2005 gestabiliseerd is en nog zeer traag afneemt. We verwachten op basis van deze recente trend, dat de gezinsverdunning dan ook nog maar weinig zal afnemen in de toekomst. Er is namelijk een ondergrens aan de gezinsverdunning, en die lijkt Sint-Niklaas bijna bereikt te hebben. In onze 10 Zie Willems, P (2006). Projecties van aantallen huishoudens naar huishoudengrootte voor de 308 gemeenten van het Vlaamse Gewest. Twee scenario’s voor de periode 2005-2025. Studiedienst van de Vlaamse regering, p. 5-15.

Pag. 46


huishoudensprojecties gaan we dan ook uit van een scenario waarbij de trend van stabilisatie van de gezinsverdunning wordt verder gezet. De aldus verkregen huishoudenparticipatiegraden worden toegepast op de geprojecteerde bevolking volgens zowel de gesloten als de open bevolkingsprognose.

Pag. 47


Gesloten huishoudenprojectie Bij de bespreking van de huishoudenprojecties richten we ons allereerst op de gesloten huishoudenprognose om een beeld te krijgen van de toekomstige evolutie van het aantal en type huishoudens op basis van de natuurlijke loop van de Sint-Niklase bevolking. In de onderstaande figuur is duidelijk te zien dat, zelfs zonder de migraties, het aantal gezinnen zal stijgen in de volgende tien jaar tot net iets meer dan 31.500 huishoudens in 2020.

Figuur 25 – Gesloten gezinsprognoses 2009-2020 voor heel Sint-Niklaas

32000 31500 31000 30500 30000 29500 29000

20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17 20 18 20 19 20 20

3.4.8

Bron: Bevolkingskubussen Studiedienst Vlaamse Regering, eigen bewerking Als we dan kijken naar het type huishouden dat in Sint-Niklaas zal wonen volgens de gesloten huishoudenprojectie, zien we in onderstaande tabel en grafiek dat het aandeel huishoudens van 3 zal afnemen. Hoewel het percentage niet veel verschil geeft. Het aantal eenpersoonshuishoudens stijgt proportioneel gezien sterk, het aantal tweepersoonshuishoudens blijft relatief stabiel.

Tabel 11 – Gesloten huishoudensprognose 2009-2020 volgens gezinsgrootte 2009 abs HH1 HH2 HH3 HH4+ Totaal

9396 10237 4443 5847 29923

2012 %

31,4% 34,2% 14,8% 19,5% 100,0%

abs 9789 10414 4387 5946 30535

2016 %

32,1% 34,1% 14,4% 19,5% 100,0%

abs 10219 10575 4199 6035 31027

2020 %

32,9% 34,1% 13,5% 19,4% 100,0%

abs 10521 10776 4118 6124 31540

% 33,4% 34,2% 13,1% 19,4% 100,0%

Bron: Bevolkingskubussen Studiedienst Vlaamse Overheid, eigen bewerking Figuur 26 – Gesloten gezinsprognoses naar huishoudentype Sint-Niklaas

Pag. 48


40,00% 35,00% 30,00% 25,00% 2009

20,00%

2012

15,00%

2016 2020

10,00% 5,00% 0,00% HH1

HH2

HH3

HH4+

Bron: Bevolkingskubussen Studiedienst Vlaamse Overheid, eigen bewerking Omwille van de sterke gezinsverdunning is er zowel in het stedelijke gebied als in het tussengebied een vrij continue huishoudensstijging. Verhoudingsgewijs is deze evenwel iets groter in het buitengebied omdat dit tegenover een veel kleinere populatie geplaatst moet worden. Figuur 27 – Gesloten gezinsprognoses 2009-2020 voor het stedelijk gebied

22600 22400 22200 22000 21800 21600 21400

20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17 20 18 20 19 20 20

21200

Bron: Bevolkingskubussen Studiedienst Vlaamse Regering, eigen bewerking De opvallendste evolutie in het type huishouden in het stedelijk gebied is de stijging van het aantal eenpersoonshuishoudens en de daling van het aantal driepersoonshuishoudens in de toekomst. De gezinnen die uit 2 personen bestaan of die net heel groot zijn (vier of meer personen) blijven gelijk in het stedelijk gebied.

Pag. 49


Figuur 28 – Gesloten gezinsprognoses naar huishoudentype stedelijk gebied

40,00% 35,00% 30,00% 25,00% 2009

20,00%

2012

15,00%

2016 2020

10,00% 5,00% 0,00% HH1

HH2

HH3

HH4+

Bron: Bevolkingskubussen Studiedienst Vlaamse Regering, eigen bewerking Voor het buitengebied zien we dus ook een onverminderde en lineaire toename van huishoudens tot 2020. Figuur 29 – Gesloten gezinsprognoses 2009-2020 voor het buitengebied

9400 9200 9000 8800 8600 8400 8200

20 20

20 19

20 18

20 17

20 16

20 15

20 14

20 13

20 12

20 11

20 10

20 09

8000

Bron: Bevolkingskubussen Studiedienst Vlaamse Regering, eigen bewerking

In de samenstelling van de huishoudens zien we eveneens een andere evolutie in het buitengebied. We zien dat in de deelgemeenten het aandeel van de eenpersoonshuishoudens toeneemt, terwijl het aantal grotere gezinnen (3, 4 of meer personen) proportioneel gezien afneemt. Dit is een opvallende bevinding gezien het

Pag. 50


overwicht aan grotere gezinnen in dit buitengebied ten opzichte van het stedelijk gebied.

Figuur 30 – Gesloten gezinsprognoses naar huishoudentype buitengebied

40,00% 35,00% 30,00% 25,00% 2009

20,00%

2012

15,00%

2016 2020

10,00% 5,00% 0,00% HH1

HH2

HH3

HH4+


Pag. 51


Open huishoudenprojectie De open gezinsprognoses voor het volledige grondgebied van de stad Sint-Niklaas komt tegen 2020 op een hoger aantal huishoudens uit dan in de gesloten prognose, namelijk 32.270. Het voorspelde aantal huishoudens van 32.270 vormt dan ook het cijfer waarmee we verder zullen werken om de behoefte te berekenen tegen 2020 aan bijkomende woningen, en om deze af te zetten tegen het bestaande en geplande woonaanbod.

Figuur 31 – Open gezinsprognoses 2008-2020 voor heel Sint-Niklaas

32500 32000 31500 31000 30500 30000 29500 29000

20 20

20 19

20 18

20 17

20 16

20 15

20 14

20 13

20 12

20 11

20 10

28500 20 09

3.4.9

Bron: Bevolkingskubussen Studiedienst Vlaamse Regering, eigen bewerking Ook hier lijkt het erop dat het type huishouden dat de stad zal bevolken in de toekomst sterk verschilt van de huidige situatie (zie onderstaande tabel en figuur). We zien een trend naar een vermindering van het aantal driepersoonshuishoudens en een aangroei van het aantal eenpersoonshuishoudens. Het aandeel van de gezinnen die bestaan uit 2 personen of de grotere gezinnen (4 personen of meer) blijft daarentegen stabiel.

Tabel 12: Open huishoudensprognose gans Sint-Niklaas 2008-2020 2009 HH1 HH2 HH3 HH4+ Totaal

2012

abs

%

9396 10237 4443 5847 29923

31,4% 34,2% 14,8% 19,5% 100,0%

abs 9836 10454 4406 5986 30682

2016 %

32,1% 34,1% 14,4% 19,5% 100,0%

abs 10372 10695 4266 6136 31469

2020 %

33,0% 34,0% 13,6% 19,5% 100,0%

abs

%

10767 10979 4232 6292 32270

33,4% 34,0% 13,1% 19,5% 100,0%

Pag. 52


Figuur 32 – Open gezinsprognoses 2008-2020 naar huishoudgrootte heel SintNiklaas

40,00% 35,00% 30,00% 25,00%

2009

20,00%

2012

15,00%

2016 2020

10,00% 5,00% 0,00% HH1

HH2

HH3

HH4+

Bron: Bevolkingskubussen Studiedienst Vlaamse Regering, eigen bewerking Als we rekening houden met de migraties bij de berekening van de huishoudenprognose, zien we dat in het stedelijk gebied het aantal huishoudens onverminderd zal toenemen. De migratie zorgt er voor dat het aantal huishoudens in het stedelijk gebied van Sint-Niklaas nog sterker zal blijven toenemen. Figuur 33 – Open gezinsprognoses 2009-2020 voor het stedelijk gebied Sint-Niklaas

23500

23000

22500

22000

21500

20 20

20 19

20 18

20 17

20 16

20 15

20 14

20 13

20 12

20 11

20 10

20 09

21000


Pag. 53


In de typologie van de grootte van de huishoudens zien we opnieuw een aangroei van het aantal eenpersoonshuishoudens en een afname van het aantal driepersoonshuishoudens. De migratie kan deze trends, die we ook al opmerkten bij de gesloten prognose, met andere woorden niet tegenhouden, maar versterkt ze net.

Figuur 34 – Gezinsprognoses naar huishoudgrootte stedelijk gebied Sint-Niklaas

40,00% 35,00% 30,00% 25,00% 20,00%

2009

15,00%

2012 2016

10,00%

2020

5,00% 0,00% HH1

HH2

HH3

HH4+

Bron: Bevolkingskubussen Studiedienst Vlaamse Regering, eigen bewerking In de open gezinsprognose voor het buitengebied zien we ook een stijging die bijna lineair blijft tot in 2020 met in totaal bijna 900 bijkomende gezinnen in de drie deelgemeenten samen in de periode 2010-2022. Rekening houdende met de migratie in het buitengebied verandert de structuur van de groei dus niet, maar wel het totale eindcijfer.

Pag. 54


Figuur 35 – Open gezinsprognoses 2009-2020 buitengebied Sint-Niklaas

9800 9600 9400 9200 9000 8800 8600 8400 8200

20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17 20 18 20 19 20 20

8000

Bron: Bevolkingskubussen Studiedienst Vlaamse Regering, eigen bewerking Opgesplitst naar huishoudengrootte geeft de open prognose voor het buitengebied volgend beeld. We zien ook hier een duidelijke groei van het aantal eenpersoonshuishoudens, en een daling van het aantal driepersoonshuishoudens. Figuur 36 – Gezinsprognoses naar huishoudgrootte buitengebied Sint-Niklaas


Pag. 55


3.5

Raming van specifieke doelgroepen Een goede woonbehoeftestudie bevat niet enkel een kwantitatieve berekening, maar dient ook rekening te houden met een aantal kwalitatieve aspecten van de woningmarkt. In dit luik wensen we dan ook twee specifieke doelgroepen in beeld te brengen: woonzorg voor senioren en de doelgroep voor sociaal en betaalbaar wonen. Het is hierbij zeker niet de bedoeling om deze doelgroepen tot in de details te kwantificeren, maar eerder om een realistische inschatting te maken van de omvang van deze doelgroepen. Dit moet toelaten om, in een latere fase, deze kwantitatieve raming op een doelgerichte een kwalitatieve manier te kunnen invullen.

3.5.1

Raming van de doelgroep voor sociaal wonen

3.5.1.1

Berekening theoretische doelgroep

In 2007 heeft het Steunpunt voor Ruimte en Wonen11 de theoretische vraag naar sociale woningen berekend. Met dit onderzoek is getracht tot een objectieve indicatie te komen van welke gemeenten naast hun bestaande aanbod aan sociale woningen het meeste nood hebben aan bijkomende sociale woningen. Er wordt hierbij vertrokken van de huidige toelatingsvoorwaarden om in aanmerking te komen voor een sociale woning. Enerzijds mag men geen eigenaar zijn van een woning en anderzijds moet het netto belastbaar inkomen van het huishouden onder een bepaalde grens liggen. Dit betekent evenwel niet dat iedereen die voldoet aan deze voorwaarden ook daadwerkelijk op een wachtlijst staat.

De inkomensgrenzen12 die gehanteerd werden, zijn afhankelijk van de gezinssituatie: - 16.984€ voor een alleenstaande zonder personen ten laste; - 25.476€, vermeerderd met 1.416€ per persoon ten laste, in andere gevallen. Gegeven de gehanteerde voorwaarden, tracht de berekening per gemeente het aantal huurders te achterhalen dat zich onder een bepaalde inkomensgrens bevindt, afhankelijk van de gezinssamenstelling. Voor deze oefening zijn een aantal stappen vereist.

Stap 1: Selectie van het aantal huishoudens per type gezinssamenstelling in iedere gemeente Stap 2: Raming van het aantal huishoudens per type in de huurmarkt in iedere gemeente

11

Lodewijk Smets en Brecht Vandekerckhove, Voorbereidende studie voor het beleidsmatig investeringsprogramma sociale woningbouw, 2007 12 Het betreft hier de inkomensgrenzen van 2007. In 2010 liggen deze inkomensgrenzen reeds wat hoger. De inkomensgrens voor een alleenstaande wordt in 2010 vastgelegd op 18.788€. In alle andere gevallen bedraagt de inkomstengrens 28.182€, vermeerderd met 1.575€ per bijkomend persoon ten laste.

Pag. 56


Dit is gebeurd op basis van de SEE 2001. Voor de berekening van het aantal huishoudens per type in de huurmarkt voor het jaar 2005 werd rekening gehouden met de algemene evolutie in de huurmarkt. Stap 3: Berekening van de inkomensgrenzen per huishoudtype voor Vlaanderen

Per observatie in de Woonsurvey 200513 is bepaald of deze al dan niet in aanmerking komt voor sociale huur, rekening houdend met gezinssamenstelling. De bekomen percentages zijn representatief op niveau van het Vlaams Gewest. Vandaar dat we een initiële weging14 hebben doorgevoerd om te corrigeren voor welvaartsverschillen tussen gemeenten. Stap 4: Raming theoretische doelgroep

Om de theoretische doelgroep te bekomen, werden percentages per gemeente toegepast op het aantal huishoudens per type in de huurmarkt. Dit zou betekenen dat er in Sint-Niklaas een theoretische doelgroep bestaat van 4.480 huishoudens, terwijl er momenteel 1.636 sociale huurwoningen zijn (op 01.10.2010, zie §4.8). Dit betekent een theoretische doelgroep van 2.844 huishoudens of 9.6% van het totale aantal huishoudens. Voor de koopsector kan een gelijkaardige berekening worden gemaakt. De inkomensgrenzen15 bedragen in dit geval: - 29.160€ voor een alleenstaande; - 43.740€, vermeerderd met 2.910€ per persoon ten laste, in andere gevallen. De methodologie voor het bepalen van de theoretische doelgroep voor sociale koop verliep verder analoog met deze voor de sociale huur, zoals uitgezet in bovenstaand kader. Het resultaat van de berekening voor Sint-Niklaas bepaalt een theoretische doelgroep van 7.196 sociale koopwoningen of zo’n 24,3% van het aantal huishoudens. Het is logisch dat de theoretische doelgroep voor de sociale koop heel wat groter is dan deze voor de sociale huur, aangezien de inkomenscriteria heel wat ruimer zijn. Dit wil ook zeggen dat alle huishoudens die in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, eveneens in aanmerking komen voor een sociale koopwoning. Omgekeerd is dit niet het geval. 2.844 Sint-Niklase huishoudens komen dus in aanmerking voor een sociale huur- én koopwoning, 4.352 huishoudens enkel voor een koopwoning, ofwel: de theoretische doelgroep voor sociale huur maakt twee derde uit (65,3%) van de doelgroep voor sociale koop (zij die geen eigenaar zijn).

3.5.1.2

Wachtlijsten sociale huisvestingsmaatschappijen

Niet alle huishoudens die vanuit theoretisch oogpunt recht hebben op een sociale woning, zijn daarom in werkelijkheid vragende partij. De wachtlijsten vormen daarom 13 Heylen Kristof, Le Roy Marie, Vanden Broucke Steven, Vandekerckhove Brecht en Sien Winters, Wonen in Vlaanderen, 2007 14 Wegingcoëfficiënti = (mediaaninkomen Vlaams Gewest 2003)/(mediaaninkomen gemeentei 2003) 15 Ook hier betreft het de inkomensgrenzen van 2007. In 2010 liggen deze inkomensgrenzen reeds heel wat hoger. De inkomstengrens voor een alleenstaande wordt dan vastgelegd op 30.910€. In alle andere gevallen bedraagt de inkomstengrens 46.370€, vermeerderd met 3.090€ per bijkomend persoon ten laste.

Pag. 57


een nuttige aanvulling en bieden ook heel wat bijkomende tot de behoefte van de kandidaat-huurders. Zo bieden gezinsgrootte en gezinssamenstelling meer inzicht in woningtypologieën (aangepaste woningen voor senioren, meer kleinere woningen, etc.).

informatie met betrekking kenmerken zoals leeftijd, de nood aan specifieke nood aan grotere of net

Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting

Eind 2009 stonden er 1494 kandidaten op de wachtlijst voor een sociale huurwoning. Het betreft hier zowel kandidaat-huurders die reeds woonachtig zijn in Sint-Niklaas als kandidaat-huurders vanuit andere gemeenten. Ca. 11,5 % van deze kandidaathuurders is ouder dan 65. Onder de huidige huurders is dit nog 37%. Dit betekent dat de huurders van sociale woningen op termijn zullen verjongen. Onderstaande tabel geeft het aantal kandidaat-huurders weer naar het gewenste type woning, alsook de gemiddelde wachttijd voor dit type woningen. Hieruit blijkt duidelijk dat de woningen met geen of één slaapkamer het meest gegeerd zijn. De gemiddelde wachttijd is echter het grootst voor de woningen van 3 of meer slaapkamers. Dit heeft te maken met het feit dat deze grotere woningen voorzien voor gezinnen met 3, 4 kinderen veel minder frequent vrijkomen. Maar ook voor de kleinste woningen moet men gemiddeld meer dan 4 jaar wachten. Dit is ontzettend lang.

Tabel 13: Wachtlijst SNMH, toestand op 31.12.2009 Type

Kandidaat-huurders

Wachttijd

0-1 slaapk.

753

49 mnd

2 slaapk.

244

35 mnd

3 =< slaapk.

497

73 mnd

Totaal

1494

Bron: Jaarverslag SNMH 2009

Waasse Landmaatschappij

Voor een sociale koopwoning op Sint-Niklaas grondgebied stonden er in juni 2010 319 kandidaten ingeschreven in het register ‘Sint-Niklaas’. Voor het project ‘SintNiklaas Mierennest’ stonden nog eens 100 kandidaten geregistreerd. Hierbij moet wel de kanttekening gemaakt worden dat kandidaten zich voor meerdere registers kunnen laten inschrijven.

SVK

SVK Waasland is actief in de gemeenten Sint-Niklaas, Beveren, Kruibeke en SintGillis-Waas. De wachtlijst van het SVK werkt in tegenstelling tot de wachtlijsten van de SNMH en de Waasse Landmaatschappij niet met chronologie als belangrijkste criteria, maar met voorrangscriteria volgens een puntensysteem gebaseerd op ‘woonnood’ (dakloosheid, uithuiszetting, onbewoonbaarverklaringen) en inkomen. Er stonden op 31/12/2009 409 gezinnen ingeschreven op de wachtlijst voor gans het werkgebied van het SVK, maar door de voorrangsregels kan dit moeilijk vertaald worden naar gemiddelde wachttijd. Net zoals bij de sociale huurwoningen van de Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting is de vraag naar de woningen met slechts 1 slaapkamer bij het SVK het grootst. De meeste kandidaat-huurders zijn dan

Pag. 58


ook alleenstaand. Met betrekking tot de leeftijd van de kandidaat-huurders merken we op dat de vraag het grootst is bij de jongere huishoudens (jonger dan 40). Tabel 14: Wachtlijst SVK voor gans het werkingsgebied, toestand 31.12.2008 Woningtype gezinssamenstelling 1 slk 169 Alleenstaand 2 slk 96 Gehuwd/samenwonend 3 =< slk 118 Alleenstaande met kinderen

194 <40 109 40-65 103 >65

200 171 18

Totaal

406

389

383

Leeftijd

Bron: Jaarverslag SVK 2009

3.5.1.3

Bindend sociaal objectief

Met het nieuw decreet Grond- en pandenbeleid dat in werking trad op 1 september 2009, heeft de Vlaamse regering een duidelijk engagement genomen betreffende de uitbreiding van het sociaal woonaanbod in Vlaanderen. Tegen 2020 zullen over heel Vlaanderen 43.000 extra sociale huurwoningen worden gerealiseerd, 21.000 sociale koopwoningen en 1000 sociale kavels. In totaal komt dit dus neer op een uitbreiding van het sociaal woonaanbod met 65.000 woongelegenheden. Deze doelstelling op het niveau van het Vlaams Gewest, wordt verdeeld over de verschillende provincies, en vervolgens over de verschillende gemeenten. Op die manier beschikt iedere Vlaamse gemeente over een ‘bindend sociaal objectief’. Om het gemeentelijk objectief te bepalen schrijft het decreet een berekening voor op basis van het provinciale objectief en het aandeel van de huishoudens in Sint-Niklaas ten aanzien van de provincie Oost-Vlaanderen. Dit levert voor Sint-Niklaas een te realiseren aantal sociale huurwoningen op van 496. Aangezien het sociaal huuraanbod in Sint-Niklaas zich tussen de 3% en 9% bevindt (5,7% volgens de nulmeting), dient de stad geen specifieke inhaalbeweging te maken. Het bindend sociaal objectief voor Sint-Niklaas komt dus uit op 496 sociale huurwoningen. Het objectief inzake sociale koopwoningen voor de provincie Oost-Vlaanderen wordt door het decreet vastgesteld op 4.727. De verdeling van dit aantal over de verschillende gemeenten wordt vervolgens overgelaten aan de provinciale overheden, die zich daarvoor baseren op gemeentelijke voorstellen. Het bindend objectief voor de sociale koopwoningen bedraagt voor Sint-Niklaas 257 sociale koopwoningen. Op dezelfde manier is de provinciale overheid verantwoordelijk voor de verdeling van het provinciale objectief voor sociale kavels over de gemeenten (na voorstel van de gemeenten). Dit bedraagt voor de provincie Oost-Vlaanderen 225 sociale kavels. Voor Sint-Niklaas worden er in het provinciale objectief 14 sociale kavels voorzien.

3.5.2

Raming van de woonbehoefte van senioren De Vlaamse overheid bepaalt jaarlijks voor alle gemeenten een programmatienorm voor rusthuisplaatsen en serviceflats. Dit is het aantal woongelegenheden dat theoretisch zou moeten worden gerealiseerd om aan de huidige en toekomstige (opvang)noden van ouderen in deze woonvormen tegemoet te komen.

Pag. 59


De berekening van deze normen gebeurt op basis van bevolkingsprognoses, meer bepaald het verwacht aantal 60-plussers en 80-plussers. Voor Sint-Niklaas bedraagt het programmatiecijfer 2011 voor het aantal erkende serviceflats 394. Met een aanbod van 255 erkende serviceflats (toestand begin 2011) betekent dit dat de programmatienorm voor slechts 65% is ingevuld. Het OCMW plant echter 60 bijkomende serviceflats en ook de andere zorgverstrekkers breiden hun aanbod uit met nog eens 72 serviceflats. Indien deze bijkomende serviceflats zullen worden gerealiseerd zien we in onderstaande tabel dat de programmatienorm voor 2011 bijna volledig worden ingevuld (98%). Met betrekking tot het aantal plaatsen in woonzorgcentra in 2011 bedraagt de programmatienorm 1.081 bedden voor heel Sint-Niklaas. Aangezien het OCMW nu 604 bedden heeft en de andere zorgverstrekkers over 579 bedden beschikken, wordt dit aantal momenteel overschreden. Door de ingebruikname en aanpassing aan haar gebouwen zal het OCMW op korte termijn (eind 2012) het aantal bedden afbouwen met 43 eenheden, wat het totaal op 561 bedden brengt. In het kader van de vernieuwing van de andere woonzorgcentra zal het OCMW haar aantal bedden tegen 2017 nog verder afbouwen tot op het niveau van de programmatienorm.

Tabel 15 – Aantallen potentiële vraag in woonzorg en serviceflats

Woonzorg Serviceflats

Programmatienorm 2011

Erkend aanbod*

Erkend + Gepland aanbod

Invulling

1.081

1.183*

1140

105%

394

255

387

98%

Bron: Vlaams Agentschap Zorg & Gezondheid & OCMW Sint-Niklaas *: erkend aanbod begin 2011

Wat betreft de wachtlijsten in Sint-Niklaas voor residentiële ouderenzorg is het aangewezen enige voorzichtigheid aan de dag te leggen. In oktober 2010 stonden er 399 ouderen ingeschreven op de wachtlijst voor een woonzorgcentrum van het OCMW. Deze lijst kan echter niet louter worden gezien in termen van ‘reële wachttijden’ aangezien deze wachtlijsten erg sterk samenhangen met de mate van zorgbehoevendheid. Ouderen met een hoge behoeftegraad krijgen voorrang en kunnen tussen twee à zes weken terecht in een woonzorgcentrum. De meeste woonzorgcentra zien zich ook vaak genoodzaakt om enkel de sterkst zorgbehoevenden te accepteren. De wachtlijsten bestaan dan ook vaak uit mensen die nog geen intensieve zorg nodig hebben, maar wél op zoek zijn naar een alternatief voor de eigen woning die niet meer aangepast is. Met betrekking tot serviceflats en ouderenwoningen staan er in Sint-Niklaas bij benadering 177 ouderen op de wachtlijst. We kunnen dan ook concluderen dat de wachtlijsten voor ouderen- en serviceflats in combinatie met de afbouw van het aantal bedden in woonzorgcentra en de wachtlijsten bij de sociale huisvesting, een duidelijk signaal geven dat er in SintNiklaas nood is aan alternatieve woonvormen voor senioren zonder of met een laag zorgprofiel.

Pag. 60


3.6

Besluit woonbehoefte In de afbakening van het regionaalstedelijk gebied Sint-Niklaas werd een taakstelling vastgelegd voor het stedelijk gebied. Voor de periode 1992-2007 komt die neer op 4.823 bijkomende woningen. In de periode 1992-2000 werden 1.417 woningen gebouwd, en was er dus nog een behoefte van 3.406 woningen in de periode 20012007. In het GRS Sint-Niklaas wordt deze behoefte op basis van de bevolkings- en huishoudensprognoses aangepast naar 763 woningen in dezelfde periode, en 287 bijkomende woningen in de periode 2007-2012 (in totaal 1.050 woningen) voor het stedelijk gebied. Het provinciaal ruimtelijk structuurplan voorziet ook een taakstelling voor het buitengebied. Die geeft en behoefte aan van 308 bijkomende woningen tussen 2001 en 2007. In het GRS wordt deze behoefte op basis van de prognoses aangepast tot 388 woningen en wordt er een behoefte voorspeld van 263 woningen voor de periode 2007-2012 (totaal 651 woningen). Dit sluit echter niet aan op de bestaande tendensen en uit wat we kunnen opmaken uit de eigen bevolkingsprognoses. Uit deze eigen bevolkingsprognoses die in het kader van deze woonbehoeftestudie werden opgemaakt, is gebleken dat er, rekening houdend met de migratie in heel het gebied, tegen 2020 32.270 gezinnen in SintNiklaas zullen wonen. Dat zijn er 2.037 meer dan in 2010, wat een behoefte betekent van 2.098 woningen tot 2020 als men rekening houdt met de frictieleegstand16 van 3%. Deze behoefte zullen we afzetten tegen het juridisch aanbod aan percelen en geplande woonprojecten. Tot slot kwam ook duidelijk de grote vraag naar meer sociale woningen naar voren én de vraag naar nieuwe woonoplossingen voor senioren zonder of met een laag zorgprofiel.

16

Frictieleegstand is tijdelijke leegstand die de reguliere transacties -zoals verhuizingen, verkoop, etc. -op de woningmarkt mogelijk maken.

Pag. 61


4

Woonaanbod De analyse van de woning en de woonomgeving in Sint-Niklaas gebeurt in eerste instantie op basis van beschikbare statistieken van de federale overheid (Ecodata, FOD Economie, KMO, Middenstand en Energie) en van de Studiedienst van de Vlaamse regering (portaal Lokale Statistieken). Ook werden gegevens over de woning en de woonomgeving opgevraagd bij de FOD Economie, ADSEI (het voormalige N.I.S.) van de socio-economische enquête 2001. De socio-economische enquête (SEE) verving de vroegere volkstellingen en is de meest recente bron van populatiedata die we hebben in België over de kenmerken van woning en woonomgeving. Deze enquête geeft een redelijk goed zicht op het woningbestand, maar dateert reeds van 2001. Bovendien werden sommige bevolkingsgroepen niet bevraagd omwille van de moeilijke bereikbaarheid van bv. niet-gedomicilieerde bewoners zoals studenten of illegalen. Andere bronnen die gebruikt werden zijn de Woonfiches en Gemeentefiches die de provincie Oost-Vlaanderen elk jaar uitgeeft, alsook de ‘Sociale situatieschets’ en de ‘Regionale omgevingsanalyse’ van de provincie en gegevens van de Huisvestingsdienst van Sint-Niklaas. In dit onderdeel gaan we in op de kenmerken van de ‘aanbodzijde’, dit zijn de panden en gronden die Sint-Niklaas ter beschikking heeft. We bekijken de omvang ervan, het type woningen, de ouderdom en kwaliteitskenmerken. Verder bekijken we ook de transacties op de Sint-Niklase woningmarkt en de evolutie van de woningprijzen. Voor zover mogelijk maken we ook hier vergelijkingen met andere steden en geven we waar mogelijk een duidelijk beeld van de verschillende kenmerken op wijkniveau.

4.1

Omvang beschikbare woningvoorraad Bij de socio-economische enquête van 2001 telde Sint-Niklaas 27.168 woningen, dat waren er 1709 meer dan bij de volkstelling van 1991. Dit betekent een groei van 6,7% op tien jaar tijd, iets minder dan gemiddeld in Vlaanderen. Recentere gegevens die een inzicht moeten geven op het huidige woningbestand zijn niet voorhanden. Via de FOD Economie, ADSEI, krijgen we een zicht op de leegstand en onbewoonbaarverklaringen. Het gaat hier wel om de structurele leegstand (van meer dan een jaar), want er wordt altijd rekening gehouden met een frictieleegstand van 3% die verhuizingen en transacties op de woningmarkt mogelijk maken. In 2007 stonden er slechts 19 woningen leeg, en werden er 43 onbewoonbaar verklaard. Dit wordt niet helemaal bevestigd door de gegevens van de Huisvestingsdienst van SintNiklaas zelf. Volgens deze gegevens werden er de laatste 5 jaar 98 woningen onbewoonbaar of verwaarloosd verklaard (schrappingen zijn weggelaten, dato 10/11/2010). Volgens dezelfde bron staan er momenteel 236 woningen leeg in de stad.

Pag. 62


4.2

Eigendomsverdeling Nog geen twee derde van de huishoudens in Sint-Niklaas is eigenaar van zijn woning. Sint-Niklaas scoort hierbij heel wat lager dan het arrondissement, de provincie en het gewest, die alle drie rond hetzelfde percentage eigenaars zitten (ongeveer 70%). Tussen 1991 en 2001 is hierin niet veel veranderd, integendeel: de kloof tussen SintNiklaas en de andere regio’s werd alleen maar groter. Op zich is dat niet zo’n vreemde bevinding aangezien er in steden vaker gehuurd wordt dan in kleinere gemeenten. Zo was in 2001 in Gent slechts 54,1% van de huishoudens eigenaar van zijn woning, maar in een kleinere stad als Aalst lag dit aandeel wel op 73,76%. Tabel 16 - Percentage eigenaars in 1991 en 2001 Sint-Niklaas

Arrondissement

Provincie

Vlaanderen

1991

63,05%

66,73%

66,83%

68,28%

2001

64,81%

69,67%

70,58%

71,96%

Bron: Woonfiches Provincie Oost-Vlaanderen Dit laag aandeel eigenaars is vooral terug te vinden in Sint-Niklaas Centrum, zo leert onderstaande tabel ons. In de andere deelgemeenten is meer dan driekwart van de inwoners eigenaar van hun woning. Wat verder opvalt aan de tabel, is het hoge percentage ‘andere’ in Sint-Niklaas. Deze restcategorie duidt op iedereen die geen private eigenaar of huurder is, zoals een sociale huisvestingsmaatschappij of een privé-vennootschap die huurder is van het gebouw.

Tabel 17 - Eigendomsverdeling in 2001 in Sint-Niklaas en de deelgemeenten Eigenaar

Huurder

Andere

Sint-Niklaas Centrum

58,79%

24,58%

18,89%

Nieuwkerken-Waas

76,46%

15,58%

8,29%

Belsele

77,56%

13,63%

9,31%

Sinaai

80,98%

12,96%

6,34%

Bron: FOD Economie, ADSEI (SEE 2001) Als we dan opsplitsen naar wijk (zie kaart 19), zien we dat de grootste concentraties eigenaars inderdaad in de deelgemeenten zitten, maar ook in Rand Zuid, Rand Oost, Rand Noord en de Bormswijk. De kleinste concentraties (en dus het hoogste aandeel huurders) bevinden zich in het Reynaertpark, de Westerbuurt, Stationswijk, Parklaan en Priesteragiewijk.

4.3

Kenmerken van de woningen Bij het bekijken van onderstaande tabel betreffende het type woningen in SintNiklaas, valt de grote ondervertegenwoordiging van open bebouwing in de stad ten opzichte van de gemiddelde waarden in de provincie en het gewest op. Dit wordt gecompenseerd door de meer dan gemiddelde aanwezigheid van gesloten bebouwing en appartementen of studio’s. Dit is ook uiteraard ook typerend voor een stedelijke omgeving. Andere steden in de provincie zoals Aalst en Gent tellen respectievelijk 17,8% en 13,1% open bebouwing en 19,24% en 36,54% appartementen.

Pag. 63


Tabel 18 - Type woning in 2001 Open

Halfopen

Gesloten

Appartementen

Sint-Niklaas

21,31%

20,97%

31,96%

25,76%

Arrondissement

29,90%

24,73%

27,52%

17,85%

Provincie

34,44%

23,63%

26,46%

15,47%

Vlaanderen

36,45%

20,59%

22,83%

20,14%

Bron: Woonfiches Provincie Oost-Vlaanderen

Deze cijfers worden gedifferentieerd naar deelgebied in tabel 19. Daar zien we inderdaad dat in de meest stedelijke omgeving, namelijk het stadscentrum, er geen 10% open bebouwing is en veruit het grootste aantal gesloten gebouwen en appartementen. In Sinaai is meer dan de helft van de bebouwing open, en ook in Nieuwkerken-Waas en Belsele staat veel open bebouwing, aangevuld met halfopen en in mindere mate gesloten bebouwing.

Tabel 19 - Type woning in 2001 in Sint-Niklaas en de deelgemeenten Sint-Niklaas Nieuwkerken-Waas Belsele Sinaai

Open

Halfopen

Gesloten

Appartementen

9,8% 33,7% 51,2% 56,5%

14,6% 38,9% 29,2% 28,5%

38,0% 19,1% 9,7% 9,6%

35,1% 7,2% 7,5% 3,5%

Bron: FOD Economie, ADSEI (SEE 2001) Op kaart 20 is te zien hoe inderdaad de open bebouwing primeert in de deelgemeenten, maar ook in Rand Zuid, de Bormswijk en Rand Oost. Er is een duidelijke ondervertegenwoordiging in de centrumwijken.

Wat betreft de ouderdom van de woningen, zien we in onderstaande tabel dat de periodes waarin er in Sint-Niklaas gebouwd werd, min of meer overeen stemmen met de Vlaamse gemiddelden. Wel zijn er relatief gezien minder recente woningen in SintNiklaas dan in de andere regio’s en Vlaanderen in zijn geheel. Vooral het verschil tussen de stad Sint-Niklaas en het administratief arrondissement waartoe het behoort is op dat vlak opvallend. Bovendien is het aantal woningen waarvan het bouwjaar onbekend is, hoger in Sint-Niklaas dan in de ruimere omgeving.

Pag. 64


Tabel 20- Bouwjaar van de woningen in Sint-Niklaas, het arrondissement SintNiklaas, de provincie Oost-Vlaanderen en het Vlaams Gewest Voor 1945

1946-1970

Vanaf 1971

Onbekend

Sint-Niklaas

17,95%

24,92%

31,91%

25,22%

Arrondissement

18,02%

22,41%

38,10%

21,47%

Provincie

21,96%

23,62%

33,05%

21,37%

Vlaanderen

19,54%

25,51%

34,95%

20,01%

Bron: FOD Economie, ADSEI (SEE 2001) Er zijn wel belangrijke verschillen op te merken tussen de verschillende deelgemeenten. Vooral het aantal woningen dat recent gebouwd is, i.e. na 1971, is sterk geconcentreerd in Belsele en Sinaai. In Nieuwkerken-Waas is bijna één derde van de woningen in de periode na de Tweede Wereldoorlog gebouwd, maar ook deze deelgemeente is een flink stuk uitgebreid na 1971. In Sint-Niklaas centrum staan minder recente gebouwen, maar de cijfers worden licht vertekend door de grote categorie van woningen waarvan het bouwjaar onbekend is.

Tabel 21 - Bouwjaar van de woningen in Sint-Niklaas en de deelgemeenten Voor 1945

1945-1971

Na 1971

Onbekend


19,1%

24,9%

27,1%

28,9%

Nieuwkerken-Waas

16,4%

29,4%

37,2%

17,0%

Belsele

10,9%

25,4%

48,1%

15,7%

Sinaai

20,5%

19,8%

44,6%

15,2%

Bron: FOD Economie, ADSEI (SEE 2001) Op kaart 21 is te zien dat de oudste woningen (gebouwd voor 1945) vooral terug te vinden zijn in de Elisabethwijk, en voor de rest ook in de Parklaan, De Castro, Lindenstraat, Stationswijk, Watermolenwijk en Gazometer-Driekoningenwijk. De nieuwste woningen (zie kaart 22) zijn inderdaad behalve in de deelgemeenten vooral te vinden in het Reynaertpark, Fabiolapark, de Bormswijk en Rand Noord.

4.4

Kwaliteit van de woningen Bij de vergelijking van de mate van comfort tussen Sint-Niklaas en het gemiddelde in Vlaanderen, valt het op dat er procentueel minder woningen in de stad staan met groot comfort, en andersom meer woningen met klein comfort. Deze aantallen liggen echter in de lijn van het gemiddelde van het arrondissement en de provincie OostVlaanderen. Het aandeel woningen met middelmatig comfort en zonder klein comfort ligt overal ongeveer gelijk. We kunnen besluiten dat Sint-Niklaas als centrumstad vrij gemiddeld scoort.

Pag. 65


Tabel 22 - Mate van comfort in Sint-Niklaas, het arrondissement Sint-Niklaas, de provincie Oost-Vlaanderen en het Vlaams Gewest Groot comfort

Middelmatig comfort

Klein comfort

Zonder klein comfort

Sint-Niklaas

48,29%

14,86%

31,54%

5,31%

Arrondissement

49,26%

12,15%

33,45%

5,14%

Provincie

47,82%

12,20%

33,93%

6,05%

Vlaams Gewest

56,04%

14,01%

25,02%

4,93%

Bron: FOD Economie, ADSEI (SEE 2001) Als we verder uitsplitsen naar deelgemeente, zien we dat Belsele het meeste woningen met groot comfort telt, Sinaai en Nieuwkerken-Waas volgen, en SintNiklaas beschikt over het minst aantal woningen met groot comfort. In dezelfde lijn zijn er meer woningen met middelmatig en klein comfort te vinden in Sint-Niklaas. In Sinaai en in Nieuwkerken-Waas lijkt er sprake te zijn van een tweedeling tussen een grote groep woningen met groot comfort enerzijds en een andere, redelijk grote groep woningen met klein comfort. Tabel 23- Mate van comfort in Sint-Niklaas en de deelgemeenten Groot comfort

Middelmatig comfort

Klein comfort

Zonder klein comfort


44,87%

17,15%

32,52%

5,45%

Nieuwkerken-Waas

53,06%

10,19%

31,90%

4,85%

Belsele

61,72%

9,20%

24,70%

4,38%

Sinaai

53,01%

7,43%

33,50%

6,06%

Bron: FOD Economie, ADSEI (SEE 2001) De kwaliteit van de woningen kunnen we verder nog meten aan de hand van de oppervlakte van de woning. Bij de vergelijking tussen Sint-Niklaas en het Vlaamse gemiddelde zien we dat Sint-Niklaas wordt gekenmerkt door een groter aandeel kleine woningen: meer dan één vierde heeft nauwelijks 54m² ter beschikking. Daarbij komt dat het aantal heel grote woningen (meer dan 105m²) proportioneel minder te vinden zijn in de stad en het arrondissement Sint-Niklaas dan in Vlaanderen in het algemeen en de provincie Oost-Vlaanderen in het bijzonder. Voor het overige zijn de stad en het arrondissement heel vergelijkbaar met elkaar.

Pag. 66


Tabel 24 - Oppervlakte van de woningen in Sint-Niklaas, het arrondissement SintNiklaas, de provincie Oost-Vlaanderen en het Vlaams Gewest <55m²

55m²-84m²

85m²-104m²

>105m²

Onbekend

Sint-Niklaas

27,76%

25,06%

18,87%

19,05%

9,26%

Arrondissement

26,25%

25,03%

19,68%

19,52%

9,53%

Provincie

26,22%

23,70%

19,45%

21,20%

9,44%

Vlaams Gewest

24,68%

24,22%

19,98%

21,58%

9,55%

Bron: FOD Economie, ADSEI (SEE 2001)

Dit beeld kan alweer genuanceerd worden als we het uitsplitsen per deelgemeente. De allerkleinste woningen zijn vooral in het centrum terug te vinden, de kleine en middelmatige woningen tot 104m² zowat overal, en de grootsten zijn proportioneel vaker terug te vinden in Sinaai, en ook in mindere mate in Nieuwkerken-Waas en Belsele.

Tabel 25 - Oppervlakte van de woningen in Sint-Niklaas en de deelgemeenten <55m²

55m²-84m²

85m²-104m²

>105m²

Onbekend


30,21%

24,99%

18,07%

17,01%

9,71%

Nieuwkerken-Waas

22,82%

25,55%

20,61%

23,06%

7,96%

Belsele

21,06%

26,33%

20,86%

23,48%

8,27%

Sinaai

20,73%

23,07%

21,35%

26,88%

7,96%

Bron: FOD Economie, ADSEI (SEE 2001) Als we dat opsplitsen naar het wijkniveau, zien we dat de kleinste woningen (<55m²) (zie kaart 23) inderdaad in het centrum terug te vinden zijn, en dan nog vooral in het Reynaertpark en de Westerbuurt en de centrale wijken in het stadscentrum. De grootste woningen (zie kaart 24) zijn behalve in de deelgemeenten gelegen in Rand Zuid en de Bormswijk, terwijl ze het meest ontbreken in het Reynaertpark en het Fabiolapark.

Pag. 67


4.5

Bouw- en verkoopactiviteiten Er is op het eerste zicht geen duidelijke trend waar te nemen in de uitgereikte bouwvergunningen voor nieuwbouw in Sint-Niklaas. De evolutie van de vergunningen kent dan ook een zeer grillig patroon. Toch valt op dat er in Sint-Niklaas in de tweede helft van de jaren 1990 nog steeds heel wat meer gezinswoningen worden gebouwd dan flats. In 2001 werden voor het eerst meer vergunningen uitgereikt voor appartementen en deze trend lijkt zich sterk door te zetten. In 2010 is het verschil zelfs ontzettend groot, in dit jaar werden er 109 vergunningen uitgereikt voor eengezinswoningen tegenover 258 vergunningen voor flats. Daarnaast is het ook opmerkelijk dat we in 2005 een duidelijke piek kunnen optekenen wat zowel het aantal vergunningen voor flats als voor eengezinswoningen betreft. Ook in 2007 en 2010 zien we een duidelijke piek voor de bouwvergunningen voor flats, maar nu volgen de bouwvergunningen voor gezinswoningen echter niet meer. De vergunningen voor de renovatie van woongebouwen zijn tot slot veel stabieler gebleven doorheen de tijd. Figuur 37 – Evolutie van het aantal uitgereikte bouwvergunningen in Sint-Niklaas

350 renovaties

300

ééngezinswoningen appartementen

250 200 150 100 50 0

Bron: Lokale Statistieken Als we het aantal transacties op de woningmarkt in kaart willen brengen, maken we onderscheid tussen woonhuizen, appartementen, bouwgronden en villa’s. In onderstaande figuur kunnen we duidelijk zien dat het aantal verkochte woonhuizen over de hele periode minstens dubbel zo hoog ligt dan de andere soorten woningen, en dat deze tamelijk stabiel gebleven zijn doorheen de tijd. Het aantal verkochte villa’s tijdens de afgelopen jaren ligt niet verwonderlijk het laagste, maar er is wel een kleine stijging waar te nemen. Een lichte stijging is ook te zien bij de verkoop van appartementen, al is de evolutie niet zo duidelijk. Het aantal verkochte bouwgronden is licht teruggelopen, maar kende hoge pieken in 1996 en opnieuw in 2005.

Pag. 68


Figuur 38 – Evolutie van het aantal verkopen in Sint-Niklaas 700

600

500 Bouwgronden 400

Appartementen Woonhuizen Villa's

300

200

100

20 09

20 08

20 07

20 06

20 05

20 04

20 03

20 02

20 01

20 00

19 99

19 98

19 97

19 96

19 95

0


Pag. 69


4.6

Vastgoedprijzen In heel Vlaanderen zijn de woningprijzen het laatste decennium sterk gestegen. Onderstaande grafieken geven de evolutie van de woningprijzen in Sint-Niklaas weer en plaatsen deze in een breder perspectief door de vergelijking met het arrondissement, de provincie en het Vlaams Gewest. We maken ook hier terug een vergelijking met andere centrumsteden. We moeten wel rekening houden met een structurele onderschatting van de verkoopprijzen in de statistieken, maar deze verhindert echter niet dat er vergelijkingen kunnen gemaakt worden.

Verkoopprijs van woonhuizen De verkoopprijzen van gewone huizen kennen een sterke stijging, zeker tussen 2004 en 2007, met een afvlakking van de stijging na 2007. De prijzen van gewone woonhuizen hebben steeds iets lager gelegen in de provincie Oost-Vlaanderen dan elders in Vlaanderen. De prijzen in het arrondissement Sint-Niklaas liepen gelijk met die van de provincie, maar specifiek in de stad Sint-Niklaas lagen deze iets lager, wat vooral duidelijk wordt in de periode van afvlakking van de groei na 2007.

Figuur 39 – Evolutie van de verkoopprijs van woonhuizen 200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000

Sint-Niklaas

40.000

Arr Sint-Niklaas Oost-Vlaanderen

20.000

Vlaams Gewest

20 09

20 08

20 07

20 06

20 05

20 04

20 03

20 02

20 01

20 00

19 99

19 98

19 97

19 96

0 19 95

4.6.1

Bron: Lokale Statistieken Om een beter zicht te krijgen op de positie van Sint-Niklaas maken we de vergelijking met enkele andere centrumsteden. Hier zien we duidelijk dat de evoluties voor alle steden behalve Brugge tot 2005 ongeveer gelijk lagen. Vanaf dan is de prijsstijging in Sint-Niklaas veel minder steil gegaan. In dat opzicht is de stad het best te vergelijken met Aalst. Mechelen schiet er net boven en Kortrijk net onder, terwijl Brugge in het algemeen over duurdere eengezinswoningen beschikt en ook een steilere stijging van de prijzen heeft gekend.

Pag. 70


Figuur 40 – Evolutie v/d verkoopprijs van woonhuizen in verschillende centrumsteden


Verkoopprijs van villa’s De evolutie van de prijs van villa’s, bungalows en landhuizen in Sint-Niklaas is minder duidelijk. Er is namelijk een stijging van de prijzen tot 2004, maar een terugval in 2002 en 2005 met een onduidelijk groeipatroon na dat jaar. In de provincie en het arrondissement is dit ook waar te nemen maar de schommelingen zijn veel kleiner, zeker in het Vlaams Gewest.

Figuur 41 – Evolutie van de verkoopprijs van villa’s, bungalows en landhuizen 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 Sint-Niklaas 150.000

Arr Sint-Niklaas Oost-Vlaanderen

100.000

Vlaams Gewest

50.000

20 09

20 08

20 07

20 06

20 05

20 04

20 03

20 02

20 01

20 00

19 99

19 98

19 97

19 96

0 19 95

4.6.2


Pag. 71


Bij de vergelijking met andere centrumsteden valt op dat Sint-Niklaas wat betreft de prijs van villa’s bij de laagste categorieën uitkomt. Ten opzichte van de andere steden maken de villa’s in Sint-Niklaas niet zo’n steile opmars in hun verkoopprijs, al is het moeilijk om verdere uitspraken te doen door het grillige verloop in alle 5 steden.

Figuur 42 – Evolutie van de verkoopprijs van villa’s, bungalows en landhuizen in verschillende centrumsteden


4.6.3

Verkoopprijs van appartementen De evolutie van de appartementsprijzen in Sint-Niklaas is ook grilliger. Terwijl nergens anders die trend waar te nemen is, viel de verkoopprijs van appartementen in Sint-Niklaas opeens terug in het jaar 2005 en ook in 2008, na grote pieken in 2004 en 2007. Bovendien ligt de prijs van appartementen in 2009 ver onder het gemiddelde van de regio’s rond de stad. Vooral het verschil met het Vlaams gemiddelde is groot doorheen de jaren, maar ook de discrepantie tussen het arrondissement Sint-Niklaas en de stad zelf valt op, zeker na 2004.

Pag. 72


Figuur 43 – Evolutie van de verkoopprijs van appartementen, flats en studio’s 200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 Sint-Niklaas

80.000

Arr Sint-Niklaas 60.000

Oost-Vlaanderen Vlaams Gewest

40.000 20.000

20 09

20 08

20 07

20 06

20 05

20 04

20 03

20 02

20 01

20 00

19 99

19 98

19 97

19 96

19 95

0

Bron: Lokale Statistieken Bij de vergelijking met de andere centrumsteden is het alweer Brugge dat de hoogste appartementsprijzen heeft gekend doorheen de periode, terwijl Sint-Niklaas en ook Mechelen de goedkoopste appartementen bezaten. Aalst en Kortrijk kenden een minder grillig stijgingspatroon en komen in de middenmoot uit. Figuur 44 – Evolutie van de verkoopprijs van appartementen, flats en studio’s in verschillende centrumsteden


Pag. 73


4.6.4

Verkoopprijs van bouwgronden De prijs van de bouwgronden in Vlaanderen en ook in de provincie Oost-Vlaanderen heeft een sterke maar stabiele groei gekend tijdens de laatste 15 jaar. De prijzen voor gronden in Sint-Niklaas, zowel in de stad als in het arrondissement, hebben in het algemeen altijd boven het gemiddelde gelegen, behalve in 2001 en 2008 toen ze er in het arrondissement even onder doken. Maar in de stad zelf is dat nooit gebeurd; al zijn er wel dalen in de groeicurve in 2001, 2006 en 2009. Figuur 45 – Evolutie van de verkoopprijs van bouwgronden 180 160 140 120 100 80 60 Sint-Niklaas

40

Arr. Sint-Niklaas Oost-Vlaanderen

20

Vlaams Gewest

0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Bron: Lokale Statistieken Ook in vergelijking met andere steden valt het op dat Sint-Niklaas deze keer niet de laagste prijzen voor bouwgronden heeft, maar zeker sinds 2002 meegaat in de grilligere maar hogere trends van Mechelen en Brugge. De gronden in Kortrijk en Aalst zijn dan weer opmerkelijk goedkoper geweest in die 15 jaar, en ze zijn ook volgens een stabiel patroon duurder geworden.

Pag. 74


Figuur 46 – Evolutie van de verkoopprijs van bouwgronden in verschillende centrumsteden


4.6.5

Besluit verkoopprijs Als synthese van al deze grafieken vindt u in onderstaande tabel de gemiddelde verkoopprijs van verschillende soorten woningen die in 2009 verkocht werden. SintNiklaas wordt vergeleken met naburige gemeenten, die zoals reeds eerder is gebleken ook in nauwe relatie staan met Sint-Niklaas voor wat betreft migratie. Dat is ook niet zonder reden, zo lezen we af uit deze tabel. Sint-Niklaas heeft de goedkoopste woningen van de ruimere omgeving, zeker wat betreft appartementen. In Beveren en Temse kostten de appartementen in 2009 gemiddeld ongeveer 60.000 euro meer, terwijl ze op slechts een aantal kilometer van Sint-Niklaas verwijderd liggen. Voor woonhuizen is het verschil niet zo groot (al zijn de gegevens voor Beveren wel onbekend), maar voor villa’s geldt ook dat men in buurgemeenten Beveren en Sint-Gillis-Waas heel wat meer geld moet neertellen dan in Sint-Niklaas. Ook de bouwgronden in Sint-Niklaas horen eerder bij de goedkopere van de omgeving, hoewel ze dicht bij het arrondissementeel gemiddelde liggen, en bijvoorbeeld buurgemeente Temse nog goedkoper is op dat vlak. De conclusie dat de verkoopprijzen van huizen relatief laag liggen ten opzichte van de omgeving, betekent uiteraard niet dat er geen sprake is van een betaalbaarheidsprobleem op de koopmarkt in Sint-Niklaas. Dat is er volgens gesprekken met verschillende actoren uit de sociale- en vastgoedsector namelijk wel degelijk. De betaalbaarheid hangt ook samen met het inkomen van de bewoners, wat voor sommige groepen betekent dat het door de algemene prijsstijgingen moeilijk is geworden om een betaalbare woning te vinden. Bovendien is uit het bovenstaande ook gebleken dat de huizen in Sint-Niklaas kleiner en ouder zijn, wat de lagere gemiddelde prijs waarschijnlijk ook voor een deel verklaart.

Pag. 75


Tabel 26 - Verkoopprijs van verschillende soorten woningen en bouwgrond in 2009 in Sint-Niklaas en naburige gemeenten, de provincie en het Vlaams Gewest Appartementen

Woonhuizen

Villa's

Bouwgrond/m²

Sint-Niklaas

153.387

157.634

280.398

144,1

Beveren

210.252

185.333

364.336

156,1

Sint-Gillis-Waas

159.469

163.792

333.394

213,3

Temse

219.181

159.639

294.111

117,0

Oost-Vlaanderen

185.122

170.801

302.796

150,8

Vlaanderen

182.648

183.862

320.137

148,0


Pag. 76


4.7

Private huurmarkt

4.7.1

Huurprijzen Uit de gesprekken met verschillende actoren in het veld (makelaars, leden van de administratie, sociale organisaties…) blijkt dat het betaalbaarheidsprobleem zich vooral op de huurmarkt manifesteert. Sint-Niklaas Centrum kent een aandeel van 25% huurders. Onder deze huurders bevindt zich een toenemend aandeel gezinnen dat de sterke prijsstijgingen op de huurmarkt niet goed meer kan volgen. Zoals hieronder zal blijken, zijn er in Sint-Niklaas lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen en voor het sociaal verhuurkantoor, en zijn er problemen met uithuiszettingen en dakloosheid. Ongeveer 1 maal per week meldt zich een dakloze aan voor residentiële hulp en in 2009 telde de stad 122 verwittigingen van uithuiszetting en 75 effectieve uithuiszettingen. Dit toont aan dat er een brede laag is aan de onderkant van de huurmarkt die geen betaalbare woning kan vinden op de privé-markt. Toch blijkt dat ook de huurprijzen de laagste zijn van de regio, zelfs van de provincie. Uit cijfers van Korfina, die huurwaarborgen verleent en de huurprijzen registreert, blijkt dat de gemiddelde huurprijs in het arrondissement Sint-Niklaas in 2008 464 euro was, terwijl het gemiddelde van de provincie op 530 euro lag (woningen en appartementen samengeteld). In omliggende gemeenten zoals Beveren-KruibekeTemse lag die gemiddelde prijs op 505 euro, in Lokeren-Sint-Gillis-Stekene op 588 euro. Deze cijfers zijn beperkt tot het huursegment waar Korfina zicht op heeft, maar werden bevestigd in de gesprekken met de vastgoedmakelaars die in de regio actief zijn. De woonwinkel in Sint-Niklaas houdt maandelijks ook een lijst bij met huurwoningen in Sint-Niklaas die op dat moment te huur staan en met hun respectievelijke huurprijzen. De meest recente gegevens dateren van mei 2011 en worden weergegeven in onderstaande tabel. Let wel: deze lijst is onvolledig en geeft dus slechts een eerste indicatie van de huurprijzen in de stad.

Tabel 27: Gemiddelde huurprijzen mei 2011 (excl. algemene onkosten) Appartement 1 slpk. 2 slpkl. 3 of meer slpk.

523 € 455 € 559 € 604 €

Huis Gemiddeld

639 € 544 €

Bron: Woonwinkel Sint-Niklaas

We kunnen uit deze tabel wel reeds voorzichtig afleiden dat de huurprijzen blijven toenemen in Sint-Niklaas. Daar waar de gemiddelde huurprijs (ongeacht type woning en aantal slaapkamers) in 2008 nog rond de 464 euro schommelde, was dit in 2011 reeds ca. 544 euro.

4.7.2

Problemen op de private huurmarkt In het jaarverslag van de Huurdersbond Oost-Vlaanderen worden een aantal van de meest genoemde problemen opgesomd waarmee huurders op de private huurmarkt geconfronteerd worden. Hieruit blijkt dat de huurders het vaakst klachten hebben met betrekking tot de duur en opzegging van het huurcontract. Het is moeilijk om de contracten van korte duur vroegtijdig te verbreken en dit wordt door vele huurders

Pag. 77


als een groot probleem aanzien. Bij de contracten met een looptijd van 9 jaar stelt dit probleem zich niet, maar indien de huurder dit contract wenst te verbreken binnen de eerste drie jaren hangt hier wel een stevig prijskaartje aan vast. Een tweede vaak gehoorde klacht heeft betrekking tot het financiële aspect van de private huurwoningen, zoals de terugbetaling van de huurwaarborg, de indexering en de (her)berekening van de maandelijkse vaste kosten en lasten. Op de derde plaats staan de klachten met betrekking tot de kwaliteit van de private huurwoning. Vooral klachten over vochtproblemen en het uitblijven van de noodzakelijke herstellingen komen veelvuldig voor. Tot slot richten huurders zich ook vaak tot de huurdersbond omwille van een geschil met de eigenaar. Het gaat hier dan zowel om huurders die zelf gerechtelijke stappen willen nemen als huurders die opgeroepen zijn in het kader van een minnelijke schikking, dagvaardiging of verzoekschrijft.

Pag. 78


4.8

Sociaal aanbod

4.8.1

Bestaand aanbod Het sociaal woonaanbod in Sint-Niklaas wordt hoofdzakelijk gevormd door de sociale huisvestingsmaatschappijen Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting en de Waasse Landmaatschappij en door het sociaal verhuurkantoor Waasland. Met betrekking tot het sociaal huuraanbod zijn er naast de Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting ook nog enkele kleinere spelers.

4.8.1.1

Sociale huurwoningen •

SNMH

De Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting is de belangrijkste verstrekker van sociale huurwoningen. Op dit moment verhuurt de maatschappij 1510 sociale huurwoningen in Sint-Niklaas en de deelgemeenten (toestand 20/01/2010). Onderstaande tabel geeft de leeftijdsverdeling weer van de huidige huurders van de Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting. De vijftigers zijn de grootste groep onder de huurders van een sociale woning. Een kleine 40% van alle huurders is bovendien ouder dan 65.

Tabel 28: hoofdhuurders per leeftijdsgroep (situatie op 20.01.2010) Leeftijd Aantal 10 tot 19

0

20 tot 29

34

30 tot 39

172

40 tot 49

256

50 tot 59

316

60 tot 69

309

70 tot 79

270

80 tot 89

142

90 tot 99

9

100 tot 109

2

Totaal Totaal 65 jaar of ouder

1510 578

Bron: Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting

Ter uitbreiding van de sociale huurmarkt zijn er in het verleden enkele grote woonblokken gezet in de jaren 1970 en ‘80, die geconcentreerd staan in het Reynaertpark en het Peter Benoitpark. In de periode 1980-2000 is er vooral inbreiding geweest. Sinds 2000 werden verschillende woonuitbreidingsgebieden aangesneden wat voor een toename zorgde in het aantal grotere sociale woonprojecten. Sommige daarvan zijn momenteel nog lopende. Zo wordt momenteel 25% van de woningen in de nieuwe Clementwijk ontwikkeld als sociaal woonaanbod. Dit komt overeen met ca. 238 sociale woningen. Hiervan zal de SNMH er 161 realiseren. De overige 77 worden door de Waasse Landmaatschappij ontwikkeld.

Pag. 79


•

Gewestelijke Maatschappij van Volkswoningen & Gewestelijke Maatschappij voor Huisvesting

Naast de SNMH zijn er ook nog andere voorzieners van sociale woningen actief op het grondgebied van Sint-Niklaas. Zo verhuurt de Gewestelijke Maatschappij voor Volkswoningen van Sint-Gillis-Waas 38 sociale huurwoningen in Nieuwkerken, terwijl de Gewestelijke Maatschappij voor Huisvesting van Beveren 83 sociale huurwoningen verhuurt in Belsele.

•

SVK

Het sociaal verhuurkantoor SVK Waasland heeft momenteel 126 woningen in beheer in Sint-Niklaas (20/08/2010). Het gaat vooral om eengezinswoningen, maar ook voor een deel om appartementen. Er komen meer en meer woningen bij en eigenaars bieden zichzelf vaak spontaan aan voor een verhuring via het SVK, maar toch is er dus nog een tekort aan dit soort van huisvesting (contracten met een maximumtermijn van 9 jaar).

4.8.1.2

Sociale koopwoningen

Het aanbod van sociale huur- en sociale koopwoningen is strikt gescheiden in SintNiklaas. Terwijl hoofdzakelijk de Sint-Niklase Maatschappij voor Huisvesting in sociale huurwoningen voorziet, is het de Waasse Landmaatschappij die sociale koopwoningen aanbiedt. Deze maatschappij is actief in het hele Waasland en heeft in Sint-Niklaas de afgelopen 20 jaar 244 sociale koopwoningen gerealiseerd (zie Tabel 29). Om het sociaal objectief te halen moet de maatschappij tegen 2020 257 koopwoningen realiseren (zie ook §4.8.2). Daarnaast dienen er in dezelfde periode in Sint-Niklaas ook nog 14 sociale kavels te worden gerealiseerd. Het is nog niet duidelijk welke (sociale) bouwmaatschappij hiervoor zal instaan.

Tabel 29 - Bestaand aanbod aan sociale huisvesting per deelgemeente (2010) Huurwoningen

Koopwoningen17

1.425 1.425

41

1.466

BELSELE Sint-Niklase M'ij

70 18

187

257

Beverse M'ij

52

SINAAI Sint-Niklase M'ij

51 44

8

59

Sint-Gillise M'ij

7 8

98

SINT-NIKLAAS Sint-Niklase M'ij

NIEUWKERKEN

90

Sint-Niklase M'ij

28

Beverse M'ij

31

Sint-Gillise M'ij TOTAAL Sint-Niklase M'ij

31 1.636 1.515

Beverse M'ij

83

Sint-Gillise M'ij

38

244

SVK

126

Totaal

1.880

Bron: Jaarverslagen sociale huisvestingsmaatschappijen 17

Het betreft hier de koopwoningen gebouwd door de Waasse Landmaatschappij sinds 1990.

Pag. 80


Vergelijken we het aandeel sociale woningen (huur en koop) met dat van de andere Vlaamse centrumsteden, ziet het beeld er niet zo rooskleurig uit voor Sint-Niklaas. De stad bengelt immers aan de staart van de Vlaamse centrumsteden. Enkel Roeselare, Hasselt en Aalst kennen een nog beperkter sociaal woonaanbod. Het verschil met de top waartoe steden zoals Genk, Gent en Antwerpen behoren is echter groot. Deze steden kennen een aandeel van meer dan 10%.

Tabel 30: Aandeel sociaal woonaanbod in de 13 Vlaamse centrumsteden (01.01.2008) % sociale huur

% sociale koop

Genk 13.46 0.44 Gent 11.11 0.19 Antwerpen 10.13 0.06 Mechelen 9.47 0.22 Kortrijk 8.35 0.65 Oostende 8.18 0.34 Turnhout 7.26 0.62 Leuven 7.64 0.21 Brugge 6.66 0.2 Sint-Niklaas 5.7 0.68 Roeselare 5.6 0.48 Hasselt 4.41 0.38 Aalst 3.77 0.14 Bron: Bijlage Grond- en Pandendecreet, Vlaamse Overheid

% sociaal woonaanbod 13.9 11.3 10.19 9.69 9 8.52 7.88 7.85 6.86 6.38 6.08 4.79 3.91

Pag. 81


4.8.2

Gepland aanbod Op het moment van de nulmeting (01.01.2008) stond het aantal sociale huurwoningen op 1700 wat betekent dat 5.7% van de Sint-Niklase gezinnen in een sociale huurwoning woonde. Sinds de nulmeting is het aandeel sociale huurwoningen (inclusief SVK-woningen) in Sint-Niklaas echter verder toegenomen. Bovendien staan er een heel aantal nieuwe sociale woonprojecten gepland die het aandeel sociale woningen (zowel huur als koop) in de stad flink naar boven zullen trekken. Onder deze geplande huurwoningen bevindt zich ook een project dat ter vervanging dient van andere sociale huurwoningen die niet meer worden verhuurd (omwille van renovatie). Uiteraard worden deze sociale huurwoningen niet mee geteld bij het totaal van bijkomende sociale woningen. Tabel 31: Geplande of gerealiseerde sociale huisvestingsprojecten sinds 01/01/2008

SINT-NIKLAAS

Huur

Koop

Kavels

Totaal

377

212

0

589

Timing start

Den Beenaert

59

0

0

59

Den Beenaert

0

23

0

23

Den Beenaert

0

11

0

11

161

0

0

161

2012

Clementwijk

0

77

0

71

2012

Ankerstraat

13

0

0

13

2010

3

0

0

3

2010

Dahliaweg

28

0

0

-

2011

Stadszalen

55

0

0

55

2011

W. Griffithstraat

12

0

0

12

2011

4

0

0

4

2013

Mercatorstraat

10

0

0

10

2009

VTS

15

10

0

25

2013

0

27

0

27

2012-2013

Watermolenwijk

45

0

0

45

2012

Watermolenwijk

0

64

0

64

2011/2015

20

98

0

118

Clementwijk

Van Durmestraat

Reynaertpark

Stadszalen

BELSELE Mierennest

Opmerking

2011

0

85

0

85

2009/2018

Populierenwijk

20

0

0

20

-

Populierenwijk

0

13

0

13

-

SINAAI

14

4

0

18

Klokke Roelandlaan

14

0

0

14

2009

Wijnveld

0

4

0

4

-

TOTAAL

411

314

0

725

Vervanging

Bron: Stad Sint-Niklaas, Dienst Huisvesting, eigen bewerking.

Pag. 82


Daarnaast zijn er in Sint-Niklaas nog een aantal grotere projectgebieden gelegen (Ververij, Bellestraat/Zonneken, Vijfstraten…) die allen ook een aandeel sociale woningen zullen omvatten. Concrete cijfers zijn hier echter nog niet voorhanden. Dit wil echter wel zeggen dat het aantal werkelijk geplande sociale woningen in werkelijkheid nog hoger ligt dan bovenstaande tabel laat vermoeden.

4.8.3

Sociaal aanbod buiten het sociaal huurstelsel Naast het reguliere sociale woonaanbod dat valt onder het sociaal huurstelsel, worden er in Sint-Niklaas ook een heel aandeel woningen verhuurd waar inkomensgebonden huurprijzen of toegangsvoorwaarden zijn. Wettelijk gezien kunnen zij niet worden omschreven als een sociale huurwoning, maar in de praktijk is er voor de huurders geen verschil. Het gaat hier om seniorenwoningen die door de stad en het OCMW aan een sociaal tarief worden verhuurd evenals bejaardenwoningen en noodwoningen van het OCMW.

Kriekepitte

De stedelijke residentie voor senioren ‘Huize Kriekepitte’ bestaat uit 53 flats. Gezinnen of alleenstaanden ouder dan 60 jaar die in Sint-Niklaas wonen en zich nog goed kunnen behelpen, komen in aanmerking voor het huren van deze flats. Er wordt prioriteit verleend volgens de hierna vermelde rangorde: -

gezinnen of alleenstaanden die hun woning dienen te verlaten en over geen eigen woning beschikken voor zover zij reeds zes maanden ingeschreven staan op de wachtlijst

-

gezinnen of alleenstaanden die een inkomen hebben dat niet hoger is dan de verhoogde tegemoetkoming ziekteverzekering en daarenboven over geen eigen woning beschikken

-

de datum van de aanvraag.

Seniorenwoningen OCMW

Ook het OCMW verhuurt verschillende ouderenflats aan sociale huurtarieven. In Klein Hulst heeft het OCMW 12 flats en ook in de deelgemeenten bevinden zich 33 seniorenflats. Het OCMW plant bovendien een uitbreiding van haar residentiële ouderenaanbod in de deelgemeenten met minstens 50 ouderenflats.

Noodopvang

De sociale dienst van het OCMW is betrokken in het huisvestingsbeleid in die zin dat ze instaat voor de ambulante opvang van daklozen en voor de begeleiding van uithuiszettingen. Ongeveer 1 maal per week meldt zich een dakloze aan voor residentiële hulp en in 2009 telde de stad 122 verwittigingen van uithuiszetting en 75 effectieve uithuiszettingen. Voor de korte opnames van mensen die geen woning hebben om te slapen, doet het OCMW een beroep op de onthaalcentra van het CAW en andere mogelijke slaapplaatsen in het reguliere onthaalcircuit. Daarnaast zijn er 3 transitwoningen in eigen beheer van het OCMW waar mensen maximaal 4 maanden mogen blijven als tijdelijke oplossing bij echte noodsituaties.

Pag. 83


Besluit

In totaal omvat dit ‘grijze’ sociale woonaanbod een 100-tal woningen. Door de geplande seniorenwoningen van het OCMW zal dit aantal in de toekomst zelfs nog aanzienlijk toenemen.

4.8.4

Sociale leningen De Waasse Landmaatschappij verleent tot slot ook sociale kredieten voor de aankoop en renovatie van woningen. Voor de aankoop van sociale koopwoningen bij die maatschappij wordt er steevast beroep gedaan op de Vlaamse Woonlening (de sociale lening). Er werden in 2009 in totaal 50 akten verleden met een sociaal krediet.

Pag. 84


4.9

Bescheiden woonaanbod Voor de groep die niet in aanmerking komt voor een sociale huur- of koopwoning, maar ook geen betaalbare woning vindt op de private woningmarkt voorziet de stad Sint-Niklaas in ‘bescheiden’ kavels. Ook de ‘intercommunale’ Interwaas brengt bescheiden kavels op de markt voor deze tussengroep. In de nabije toekomst zullen beide actoren ca. 273 nieuwe kavels realiseren ter uitbreiding van het bescheiden woonaanbod.

Tabel 32: Gepland bescheiden woonaanbod Project SINT-NIKLAAS

Aantal 211

Type

Bouwheer

timing start

Clementwijk Clementwijk Clementwijk Clementwijk Den Beenaert

45 26 68 4 41

Egw App Egw App n.t.b.

Stad Stad Interwaas Interwaas Interwaas

Gerda VTS

12 15

12 15

Interwaas Interwaas

2012 2012 2012 2012 n.t.b. n.t.b.

2016

BELSELE

62

Watermolenwijk II Populierenwijk

22 40

Egw n.t.b.

Interwaas Stad

n.t.b. 2012

Totaal

273

Pag. 85


4.10

Aanbod voor senioren Sint-Niklaas beschikt over een uitgebreid netwerk aan woon- en zorgcentra. Uit het lokaal sociaal beleidsplan van het OCMW blijkt zelfs dat er een overcapaciteit is voor de huisvesting van ouderen in rusthuizen en woonzorgcentra. Het OCMW bouwt haar aantal bedden in rusthuizen en woonzorgcentra dan ook af ten voordele van serviceflats en eventueel andere voorzieningen voor een breder publiek. Het OCMW wil zijn WZC-plaatsen ook meer spreiden over de deelgemeenten Belsele en Nieuwkerken. Het huidige en geplande aanbod van zowel het OCMW als van de andere (private) zorgverstrekkers wordt weergegeven in onderstaande tabel. Hieruit blijkt duidelijk dat het woonaanbod voor senioren in de Sint-Niklase woonzorgcentra tegen 2013 zal inkrimpen met 43 wooneenheden. Dit brengt het totaal aantal plaatsen in de woonzorgcentra tegen 2013 op 1.140. Een verdere afbouw zal gebeuren in functie van de programmatiecijfers. Het aanbod aan serviceflats wordt verder uitgebreid en zal in 2013 bestaan uit 387 flats.

Tabel 33: Woonaanbod senioren (situatie zoals bekend eind 2010) WZC

Beheer

RVT Albert-Elisabeth RVT De Plataan WZC Ter Wilgen WZC Ter Wilgen (appartementen) Heilig Hart Zorgcentrum De Ark Het Hof Ennea Residentie ten Berge Belsele WZC Herfstrust Belsele WZC Sint-Katharina Sinaai

OCMW OCMW OCMW OCMW vzw Heilig-Hart-Tereken Privaat vzw Het Hof vzw Ennea rustoord NV Ten Berge OCMW OCMW vzw Ouderenzorg Philippus Neri OCMW OCMW

RVT Huize Den Dries Sinaai WZC Populierenhof Nieuwkerken Nieuw WZC Totaal Serviceflats/ouderenflats

Beheer

Serviceflats Zwijgershoek Azalealaan De Dôme Heilig-Hart Serviceflats Hofwijck

OCMW OCMW NP De Munck vzw Heilig-Hart-Tereken vzw Het Hof vzw Ouderenzorg Philippus Neri vzw Residentie Ennea OCMW vzw Ouderenzorg Philippus Neri NV Ten Berge vzw Ouderenzorg Philippus Neri

Serviceflats Hulsterhof Ennea Sint-Rochus Huize Neri Residentie Ten Berge Belsele Huize den Dries Sinaai

In uitbating (2010) 45 120 177 88 145 105 189 34 46 40 54

Gepland

Uit aanbod

Totaal (2013)

45 40

54

0 80 177 0 145 105 189 34 46 96 0

88

56

60 80 0 1183

128 184

0 -227

60 80 128 1140

In uitbating (2010)

Gepland

Uit aanbod

Totaal (2013)

36 0 30 30 42 17 45 12

36 60 30 30 42

60

17 45 12

0

15 12

15 12

16

16

+72* Totaal 255 132 *: Gepland bijkomend aantal serviceflats in privaat beheer, uitbater echter onbekend Bron: Vlaams Agentschap Zorg & Gezondheid + OCMW Sint-Niklaas

0

387

Pag. 86


4.11

Bouwmogelijkheden Uit de inventaris onbebouwde percelen (2006, met een actualisatie op 08.03.2011) van de dienst Ruimtelijk Planning van de stad Sint-Niklaas, kan het rechtstreeks juridisch woonaanbod worden afgeleid. Onder het rechtstreeks bebouwbaar woonaanbod verstaan we de percelen gelegen in woongebied. Percelen in woonuitbreidingsgebied en reservegebied worden hier niet meegerekend, met uitzondering van de percelen gelegen binnen een reeds goedgekeurde verkaveling. Deze kunnen immers ongeacht hun bestemming (woongebied, reservegebied…) worden bebouwd. Het totale woonaanbod binnen de huidige planperiode wordt gevormd door de onbebouwde percelen én door de geplande/lopende woonprojecten in de stad die in de volgende paragraaf aan bod zullen komen. We concentreren ons allereerst op de onbebouwde percelen in de stad. Enerzijds zijn er de percelen in goedgekeurde verkavelingen en anderzijds de percelen in woonzones, al dan niet langs uitgeruste weg. De percelen in de inventaris die niet gelegen zijn langs uitgeruste weg komen echter niet meer in aanmerking voor woonontwikkelingsprojecten, en dit omwille van ontsluitingsmoeilijkheden. Percelen van dit type die wél nog konden worden ontwikkeld, maken reeds deel uit van de geplande/lopende projecten (zie §4.12). In onderstaande tabel worden de percelen weergegeven naar typologie en naar locatie (stedelijk gebied of buitengebied). Om hieruit het aantal rechtstreeks realiseerbare wooneenheden af te leiden, geldt voor percelen gelegen in een goedgekeurde verkaveling dat 1 perceel overeenkomt met 1 te realiseren woning. Voor de percelen langs uitgeruste weg die zich niet in een goedgekeurde verkaveling bevinden, dient rekening te worden gehouden met de dichtheden zoals voorgeschreven in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (15 woningen/ha in buitengebied en 25 woningen/ha in stedelijk gebied). Hier geldt dus dat op 1 perceel meerdere woningen gerealiseerd kunnen worden, al naargelang de voorgeschreven dichtheid. Niet alle beschikbare kavels zullen echter binnen de huidige planperiode worden bebouwd. Daarom wordt er voor de verschillende types percelen gewerkt met realisatiegraden. Het GRS Sint-Niklaas gaat uit van een realisatiegraad van 80% voor percelen in goedgekeurde verkavelingen en een van 50% voor percelen gelegen langs uitgeruste wegen. In de omzendbrief” RO/2002/03 in verband met het opmaken van een gemeentelijke woonbehoeftestudie en het ontwikkelen van woonuitbreidingsgebieden met of zonder woonbehoeftestudie” wordt rekening gehouden met het feit dat minimum 30 % van de

bouwmogelijkheden op onbebouwde percelen gelegen aan de uitgeruste weg in een periode van tien jaar gerealiseerd zal worden zonder specifieke stimulerende maatregelen van de gemeente. Voor gemeenten met een actief grondbeleid kan dit cijfer van 30% eventueel worden bijgesteld. In het structuurplan van Sint-Niklaas heeft men geopteerd voor 50%. Het is wenselijk deze 50 % te behouden.

De realisatiegraden voor percelen gesitueerd in goedgekeurde verkavelingen zijn hoger en kunnen door middel van onderzoek naar realisaties in het recente verleden worden aangegeven. Indien deze data niet beschikbaar zijn dan gaat men uit van de 80% norm zoals deze in de vorige omzendbrief was vastgelegd. (RO 97/03 in verband met het aansnijden van woonuitbreidingsgebieden en het opmaken van een gemeentelijke woonbehoeftestudie).SumResearch hanteert op dit moment deze 80 % norm voor alle woonbeleidsplannen (Knokke-Heist, Lokeren, Mortsel, Brugge, Lanaken, …). Op basis van de beschikbare data, de realisatiegraden zoals deze ook

Pag. 87


bij het structuurplan zijn gehanteerd en de gekende voorbeelden is besloten opnieuw 80 % te hanteren.

Tabel 34 – Juridisch woonaanbod op basis van de inventaris onbebouwde percelen Aantal percelen

Opp. (ha)

Aantal wo/ha

Aantal woningen

Realisatie graad

Juridisch aanbod aan wooneenheden

n.v.t. n.v.t.

168 301

0,8 0,8

134 241

Goedgekeurde verkavelingen stedelijk gebied buitengebied

168 301

15,87 33,85

Totaal

469

49,71

469

375

In woonzone langs uitgeruste weg stedelijk gebied buitengebied

588 513

66,61 86,97

1.101

154

2.970

1.485

Stedelijk gebied

756

82

1.833

967

Buitengebied

814

121

1.606

893

1.570

203

3.439

1.860

Totaal

25 15

1.665 1.305

0,5 0,5

833 652

TOTAAL

TOTAAL

Bron: Stad Sint-Niklaas

In maart 2011 beschikte Sint-Niklaas in totaal over 1.570 onbebouwde percelen, bijna exact gelijk verspreid over stedelijk- en buitengebied. De totale oppervlakte van de percelen is wel duidelijk groter in het buitengebied. Dit geldt zowel voor de percelen gelegen in woonzones als de percelen in goedgekeurde verkavelingen. Na het toepassen van de voorgeschreven dichtheden en realisatiegraden, krijgen we een totale capaciteit van 1.860 potentieel te realiseren wooneenheden in de stad binnen de huidige planperiode. Hiervan bevinden zich 967 woningen in het stedelijk gebied en 893 woningen in buitengebied.

Tot slot biedt Tabel 35 een interessante blik op de ontwikkelingsmogelijkheden voor de stad. Deze tabel geeft de percelen en het equivalent aan wooneenheden weer volgens eigenaar. Het is duidelijk dat het overgrote deel van de percelen, zowel in aantal als in oppervlakte, in handen is van private eigenaars en vennootschappen. Slechts 2 percelen binnen de goedgekeurde verkavelingen zijn niet in handen van een private eigenaar. De stad Sint-Niklaas en Interwaas beschikken samen in totaal over 23 gronden. Hiervan liggen er 15 in stedelijk gebied. De sociale huisvestingsmaatschappijen beschikken op hun beurt slechts over 3 gronden, terwijl de hogere overheden en semipublieke instanties zoals de kerkfabriek of het OCMW nog 27 gronden bezitten, waarvan 15 in buitengebied.

Pag. 88


Tabel 35 – Juridisch woonaanbod volgens eigenaar STEDELIJK GEBIED Aantal Perc ha woningen

BUITENGEBIED Aantal Perc ha woningen

168 0 0

15,9 0,0 0,0

134 0 0

299 0 1

33,7 0,0 0,1

0

0,0

0

1

168

15,9

Perc

ha

134 Aantal woningen

privé/vennootschap sociale huisvesting stad en Interwaas Overheid & semipublieke instellingen TOTAAL

558 3 15

63,3 0,3 2,3

12

TOTAAL

GOEDGEKEURDE VERKAVELING privé/vennootschap sociale huisvesting stad en Interwaas Overheid & semipublieke instellingen TOTAAL LANGS UITGERUSTE WEG

TOTAAL Perc

ha

Aantal woningen

239 0 1

467 0 1

49,6 0,0 0,1

374 0 1

0,0

1

1

0,0

1

301

33,8

469

49,7

Perc

ha

241 Aantal woningen

Perc

ha

375 Aantal woningen

791 3 29

492 0 7

81,3 0,0 0,4

610 0 3

1050 3 22

144,6 0,3 2,7

1401 3 32

0,8

10

14

5,2

39

26

6,1

49

588

66,6

833,076

513

87,0

652

1101

153,6

1485

756

83

967

814

121

893

1570

203

1860


De mogelijkheden voor de stad, de sociale huisvestingsmogelijkheden en andere overheden of semipublieke instanties om op het woonaanbod uit onbebouwde percelen te sturen zijn dus zeer beperkt. Voor de stad Sint-Niklaas liggen deze sturingsmogelijkheden vooral bij de geplande/lopende projecten.

Pag. 89


4.12

Geplande/lopende projecten Behalve door braakliggende bouwgrond wordt het potentieel aanbod ook gevormd door geplande of lopende woonprojecten. In Sint-Niklaas worden er momenteel heel wat nieuwe woonprojecten gerealiseerd, terwijl voor verschillende andere projecten de plannen al klaar liggen of nog worden bestudeerd. Door de geobserveerde bevolkingsgroei en de prognoses uit het GRS wil de stad Sint-Niklaas het aanbod uitbreiden aan de hand van zowel herbestemmings- en inbreidingsprojecten als uitbreidingsprojecten. Inbreidingsprojecten zijn alle projecten die worden gerealiseerd in de stadskern van Sint-Niklaas. Uitbreidingsprojecten zijn vaak (maar zeker niet altijd) grootschalige projecten in de stadsrand of de deelgemeenten van Sint-Niklaas. Sommige van deze woonprojecten zijn startklaar of al uitgevoerd, terwijl anderen in studie zijn, of nog volledig moeten worden ontwikkeld. Net zoals bij het woonaanbod uit onbebouwde percelen, gelden daarom ook voor de geplande woonprojecten verschillende realisatiegraden. Het GRS Sint-Niklaas hanteert een realisatiegraad van 100% voor projecten in studie. Voor projecten die nog ‘te ontwikkelen’ zijn, wordt gewerkt met een realisatiegraad van 50%. Projecten die reeds uitgevoerd of in uitvoering zijn, worden uiteraard niet meegerekend voor het nieuwe potentiële woonaanbod, aangezien er wordt vanuit gegaan dat deze reeds op de markt werden gebracht. We geven deze projecten echter wel steeds mee ter informatie. Zij bieden immers een volledig beeld over het recente nieuwe woonaanbod in de stad en kunnen een eerste aanwijzing vormen over hoe en waar het woonaanbod in Sint-Niklaas nog meer gedifferentieerd kan worden.

Tot slot wordt ook telkens het sociaal aandeel van deze woonprojecten meegegeven. Het gaat hier om alle sociale huur- en koopwoningen die werden gerealiseerd sinds de nulmeting (01.01.2008). Dit laat ons immers toe om het sociaal objectief dat de stad werd opgelegd, nauwgezet op te volgen. Met betrekking tot de sociale woonprojecten die nog zullen worden ontwikkeld kan dusdanig ook worden bijgestuurd met betrekking tot woontypologieën, locatie en gewenste woontypologie.

4.12.1

Inbreidingsprojecten De wooninbreidingsprojecten in de stad Sint-Niklaas omvatten in totaal ca. 890 woningen, waarvan er recentelijk (sinds 2001) reeds 437 werden gerealiseerd. In totaal zullen er binnen de huidige planperiode een 417-tal bijkomende wooneenheden in de stedelijke kern van Sint-Niklaas worden gecreëerd, indien rekening wordt gehouden met de realisatiegraden uit het GRS. Tot slot werden er sinds 2001 ca. 231 sociale woningen gerealiseerd door middel van inbreidingsprojecten.

Pag. 90


Tabel 36 – Geplande inbreidingsprojecten in Sint-Niklaas

Omschrijving

Uitgevoerd of in uitvoering

in studie of in aanvraag

te ontwikkelen

Totaal

Waarvan sociaal

Timing start

privaat woonproject

25

0

0

25

0

-

gemengd inbreidingsproject stad en SLM (sociale koop)

41

0

0

41

15

-

12

0

0

12

0

-

41

0

0

41

0

-

0

41

0

41

0

n.t.b.

34

0

0

34

16

-.

18

0

0

18

0

-

28

0

0

28

0

-

13

0

0

13

0

-

woonproject noorden vd spoorweg

47

0

0

47

0

-

herbestemming rijkswachtkazerne

44

0

0

44

0

-.

Gemengd woonproject Interwaas, SNMH, WLM

134

0

0

134

93

-.

0

82

0

82

82

2011

0

48

0

48

0

2011

0

44

0

44

0

2011

Project

hoek OLV straat/Hemelaerstraat St Maczekpark

herbestemming vroeger schoolgebouw

Regentiestraat Stationsproject: Crépain Stationsproject: fase II Klokkedreef

Nieuwbouwappartementen op site SVK Nieuwbouwappartementen Woonproject Interwaas en SNMH wooninbreidingsproject met 8 EGW, 10 flats (en 16 seniorenflats*) privaat woonproject

St Rochussite Kroonmolenstraat Parklaan - Moerlandstr kazernestraat rijkswachtkazerne Den Beenaert

privaat woonproject zuiden van stadspark

herbestemming stadzalen, sociaal woonproject

stadszalen

herbestemming bedrijfsgebouw hoek Van Havermaetstr - Oude Molenstr wooninbreidingsgebied ih centrum

Waeslandia

Nieuwstraat

Ververij

inbreidingsproject: privaat/sociaal- realisatie in 6 fasen - incl 25% sociaal aandeel

0

0

179

179

ntb

2011

VTS

gemengd inbreidingsproject Interwaas/WLM/SNMH/Pri vé

0

59

0

59

25

2013

Houtwerf

privaat inbreidingsproject met 2/3 grondgebonden woningen, 25% sociaal deel

0

0

51

51

ntb

2012

herbestemming voetbalterreinen, masterplan in opmaak

0

28**

0

28

0

2012

Subtotaal

437

302

230

969

231

Realisatiegraad

n.v.t.

100%

50%

Totaal woonaanbod uit inbreiding

0

302

115

terreinen FC Gerda

417

*Het betreft hier woningen voor senioren (dus niet inbegrepen in het algemeen woonaanbod) die worden verhuurd aan sociale tarieven, maar niet ressorteren onder het sociaal verhuurstelsel.

Pag. 91


**hiervan zullen er 16 woningen door het OCMW worden verhuurd aan sociaal tarief.

4.12.2

Uitbreidingsprojecten Onder uitbreidingsprojecten ressorteren alle woonontwikkelingen gelegen in de stedelijke rand of in de drie deelgemeenten.

4.12.2.1

Uitbreidingsprojecten in de stedelijke rand

De woonuitbreidingsprojecten in de stadsrand omvatten in totaal een 2490-tal woningen. Hiervan werden er de afgelopen jaren 270 uitgevoerd. Binnen de huidige planperiode zullen er in de stedelijke rand in totaal circa 1.246 bijkomende woningen worden gerealiseerd. Hierbij dient te worden opgemerkt dat dit aantal slechts een ruwe schatting vormt; het exacte aantal woningen binnen de grotere projecten zoals bijv. Bellestraat/Zonneken is nog niet gekend. Tabel 37 – Geplande uitbreidingsprojecten - stadsrand Sint-Niklaas omschrijving

uitgevoerd of in uitvoering

Totaal

Waarvan sociaal

Timing start

Filip De Pillecynlaan

Sociaal woonproject

13

13

13

-

Hertjen - Hertenstr De Meulenaarst

Privaat woonproject

120

120

0

-

Dillaertwijk I

Privaat woonproject Bostoen

56

56

0

-

Dillaertwijk II**

Gemengd woonproject Recon

34

46

12

n.t.b.

Clementwijk

N-stadsuitbreiding: gemengd woonproject

695

238

2013

Tortelduifstraat

Gemengd woonproject

24

6

n.t.b.

Vijfstraten - Vlasstraat

Gemengd woonproject 25% sociaal aandeel (koop+huur)

250

250

84

2011

Bellestraat/Zonneken*

O-stadsuitbreiding: gemengd woonproject, masterplan

700

700

ntb

n.t.b.

0

47

47

-

300

300

ntb

n.t.b.

237

110

2011

2488

530

Project

project sociale huurwoningen

Dalstraat

De Winningen*

ZW-stadsuitbreiding, masterplan in opmaak

Hoge Bokstraat Watermolenwijk II

Gemengd woonproject

in studie of te in aanvraag ontwikkelen

12

695

24

47

0

237

Subtotaal

270

273

1945

Realisatiegraad Totaal nog te realiseren woonaanbod uit inbreiding

n.v.t.

100%

50%

0

273

973

1246

*= Voor dit project wordt een raming van het aantal wooneenheden opgegeven **= Aandeel sociale woningen conform de verkavelingsvergunning

Pag. 92


4.12.2.2

Uitbreidingsprojecten in de deelgemeenten

Indien we tot slot kijken naar de uitbreidingsprojecten in Nieuwkerken, Belsele en Sinaai kunnen we vaststellen dat er binnen de huidige planperiode nog ca. 162 woningen zullen bijkomen in buitengebied. In totaal worden er in de deelgemeenten tevens minstens 37 bijkomende sociale woningen gerealiseerd binnen de huidige planperiode. Tabel 38: Uitbreidingsprojecten - deelgemeenten Project

omschrijving

Belsele Uitbreiding populierenwijk dmv gemengd woonproject Privaat woonproject Sociaal woonproject (huur + koop)

PopulierenwijkII Van Remoortel Mierennest

Sinaai

uitgevoerd of in uitvoering

in studie of in aanvraag

te ontwikkelen

totaal

Waarvan sociaal

188

73

0

261

172

73

33

2011

49

49

0

-

139

139

139

-

95

18

14

14

40

0

-

18

4

n.t.b.

23

23

n.t.b.

100

162

0

31

0

22

0

-

9

0

n.t.b.

100

100

n.t.b.

n.t.b.

518

190

162

37

73

54

Vleeshouwerstr Klokke Roelandlaan

Sociaal woonproject (huur)

14

Elzenstraat

privaat woonproject

40

Wijnveld Vleeshouwerstr Hooimanstr

Gemengd woonproject

18

18

Gemengd woonproject 53

Nieuwkerken

23

Heihoekstraat I

privaat woonproject

31

Heihoekstraat II

privaat woonproject

22

Heihoekstraat III

privaat woonproject

Wallenhofwijk

Gemengd woonproject

9

9

Subtotaal

295

100

123

Realisatiegraad

nvt

100%

50%

Totaal nog te realiseren woonaanbod uit inbreiding

0

100

62

Timing start

-

-

Bron: IOP, dienst Ruimtelijke Planning Stad Sint-Niklaas, eigen verwerking

Pag. 93


4.13

Overige potentiële locaties voor toekomstige woonprojecten Naast de geplande inbreidings- en uitbreidingsprojecten, beschikt de stad nog over een groot aantal locaties die in de verdere toekomst kunnen worden aangewend voor vernieuwende woonprojecten. Voor een aantal van deze potentiële locaties kan reeds een raming worden vooropgesteld. Deze worden voor 50% meegerekend in het aanbod omdat hiervan vermoed kan worden dat ze een aanvang zullen nemen binnen de planhorizon. Dit sluit echter niet uit dat ook andere potentiële locaties een aanvang zullen nemen. Onderstaande tabel belicht deze potentiële toekomstige woonlocaties.

Tabel 39: Potentiële locaties voor toekomstige woonprojecten

Omschrijving Van Landeghemstraat - Passtr -Houten Schoen binnengebied Houtbriel site vroegere Normaalschool site Noordlaan Achterkant Zwijgershoek (ca. 50 eenheden) Waeslandia fase 2 (ca. 60 eenheden) Lindenstraat - Antw Steenweg (ca. 80 eenheden) Clementwijk fase 2 – west site slachthuis Herdersstraat site Filteint (ca. 100 eenheden) Lepelhoekstraat - Sparrenhofstraat - Berkenlaan (ca. 20 eenheden) Voormalige Aldisite in de Nieuwstraat Dahliaweg-Madeliefjesdreef (ca. 28 potentiële eenheden) Braakliggende terreinen Gemeenschapsonderwijs achter Tereken Driegaaienhoek/Smisstraat (ca. 60 potentiële eenheden) Kokkelbeekplein (ca. 50 potentiële eenheden) Bron: Dienst Ruimtelijke Ordening, stad Sint-Niklaas

Pag. 94


4.14

Totaal gepland woonaanbod Als we dan de inbreidingsprojecten en uitbreidingsprojecten samen beschouwen, komen we uit op een totaal van 2.049 eenheden die gepland zijn op de korte of middellange termijn. Om nu tot het totale potentiële woonaanbod in de stad Sint-Niklaas binnen de huidige woonperiode te berekenen, dienen we de geplande woonprojecten samen te tellen met het juridisch aanbod aan percelen. Dit levert ons in onderstaande tabel een totaal potentieel aanbod van 3.909 wooneenheden.

Tabel 40 – Juridisch aanbod 2010 Wooneenheden Juridisch aanbod onbebouwde percelen Geplande inbreidingsprojecten Geplande uitbreidingsprojecten in de stedelijke rand

1.860 417 1.246

Geplande uitbreidingsprojecten in de deelgemeenten

162

Overige potentiële locaties voor toekomstige woonprojecten*

224

TOTAAL

3.909

* Gebaseerd op de huidige ramingen

Pag. 95


4.15

Besluit woonaanbod Sint-Niklaas is een typische centrumstad voor wat betreft het type woningen: een ondervertegenwoordiging van open bebouwing en eigenaars, en een oververtegenwoordiging van appartementen en huurders. Ook onder de nieuw gebouwde woningen in de stad vinden we vooral appartementen terug. Het aantal uitgereikte bouwvergunningen voor de nieuwbouw van flats lag de afgelopen jaren immers heel wat hoger dan deze voor eengezinswoningen. Maar de stad heeft zeker ook enkele atypische kenmerken. Sint-Niklaas kent net zoals de meeste andere centrumsteden een duidelijke stijging van de woonprijzen, maar aangezien de gemiddelde prijzen voor woonhuizen en appartementen er steeds lager hebben gelegen dan gemiddeld in de bredere omgeving, blijft Sint-Niklaas één van de meest betaalbare centrumsteden. Uit de cijfers uit 2009 die de prijzen vergelijken met buurgemeenten, bleek dat het niet onlogisch was dat er een migratiebeweging ontstond vanuit deze gemeenten naar Sint-Niklaas, waar zowel de appartementen als de villa’s duidelijk veel goedkoper waren. Qua kwaliteit van de woningen scoort de stad middelmatig, maar ze is eerder atypisch met betrekking tot de kleine aanwezigheid van verwaarloosde en leegstaande woningen. Wel valt de kleine oppervlakte en de hoge ouderdom van de meeste woningen op ten opzichte van de rest in Vlaanderen. In sociaal opzicht kent Sint-Niklaas een eerder laag percentage sociale woningen (net geen 6%). De stad kan mits de nodige inspanningen het sociaal objectief wel halen, maar dient een grote inhaalbeweging te maken om het huidige sociale aandeel sterk de hoogte in te duwen. Ook wat betreft huisvesting voor ouderen volstaat het huidige aanbod en dient men vooral te denken aan een uitbreiding van het alternatieve woonaanbod voor senioren zonder of met een laag zorgprofiel. Het residentiële aanbod in RVT’s en ROB’s zal dan ook worden afgebouwd ten gunste van nieuwe woonvormen. Aandacht voor voldoende zorgvoorzieningen in de omgeving, alsook vormen van thuiszorg is hierbij cruciaal. Op basis van de verschillende indicatoren kunnen we ook een voorlopig profiel van de deelgemeenten opmaken. Meestal is er een tegenstelling tussen Sint-Niklaas-centrum enerzijds en Sinaai anderzijds, en liggen Belsele en Nieuwkerken-Waas hier tussenin. Sint-Niklaas Centrum is de meest stedelijke omgeving, terwijl de drie andere deelgemeenten eerder kleinere woonkernen zijn. Daardoor is het Centrum steeds de voortrekker op de stedelijke kenmerken, zoals veel huurders, appartementen, en oudere bebouwing. In Sinaai is er veel open bebouwing en zijn er veel eigenaars, en is bovendien een heel deel van het woningbestand na 1971 aangebouwd. In Sinaai staan ook proportioneel meer grote woningen dan in de rest van Sint-Niklaas. Belsele wordt gekenmerkt door een zeer groot aandeel woningen dat gebouwd is na 1971 en in dezelfde lijn ook veel woningen met groot comfort. De spreiding in het type woningen, de eigendomsstatus en de grootte zit in Belsele tussen Sinaai en Sint-Niklaas, net zoals Nieuwkerken-Waas. Specifiek aan deze laatste is dat een groot deel van de woningen daar na de Tweede Wereldoorlog gebouwd zijn. Maar ook binnen het stadscentrum zijn er grote verschillen tussen de wijken. Er zijn de typische wijken die zowel kleine als oude woningen hebben, zoals de Westerbuurt, de Stationswijk, Elisabethlaan en Parklaan. Er zijn wijken waar de woningen verouderd zijn maar niet per se klein, zoals De Castro, Lindenstraat, GazometerDriekoningenwijk en Watermolenwijk, maar er zijn er ook waar ze klein zijn en niet per se oud zoals Moeland, Fabiolapark en Reynaertpark en Priesteragiewijk. Verder zijn er ook wijken die recenter gebouwd zijn en waar de woningen ook ruimer zijn,

Pag. 96


aanleunend bij de typologie in de deelgemeenten. Dat zijn in het bijzonder de Bormswijk en de wijken in de rand (Noord, Oost, West, Zuid). In die laatste wijken zijn er ook meer eigenaars dan in de rest van het stadscentrum, alsook in de Lindenstraat, Watermolenwijk en Baenslandwijk. Wat betreft het virtuele aanbod aan bouwgrond en projecten, zien we dat er heel wat mogelijkheden zijn. Er zijn een heel aantal percelen die kunnen aangesneden worden, die voor het grootste deel in handen zijn van private eigenaars. Ook staan er een heel aantal projecten op stapel. Dit alles zorgt voor een groot potentieel aanbod in SintNiklaas.

Pag. 97


5

Synthese aanbod versus behoefte

5.1

Wonen Uit de bevolkings- en huishoudensprognoses is duidelijk gebleken dat we een bevolkingsgroei kunnen verwachten alsook een verdere gezinsverdunning. Dit leidt tot een toename van het aantal huishoudens. Deze bijkomende gezinnen in Sint-Niklaas hebben uiteraard ook een woning nodig. De woonbehoefte is met name becijferd op 2.098 bijkomende gezinnen. Daarna bekeken we het aanbod dat gevormd wordt door de onbebouwde percelen en de projecten die worden aangestuurd door de stad of andere instanties. Er zijn 1.860 woningen mogelijk op onbebouwde gronden, en de geplande inbreidingsprojecten, uitbreidingsprojecten en andere potentiële locaties omvatten in totaal op korte en middellange termijn nog eens 2.049 bijkomende woongelegenheden. Dat brengt het totaal potentieel woonaanbod op 3.909 woningen. Onderstaande tabel geeft een samenvattende confrontatie tussen het beschikbare aanbod en de woonbehoefte in Sint-Niklaas weer. Hieruit blijkt duidelijk dat het woonaanbod van Sint-Niklaas meer dan volstaat om in te spelen op de vraag naar woningen binnen de huidige planperiode 2010-2020 onder de huidige voorwaarden Tabel 41: Aanbod versus behoefte: Wonen Regionaalstedelijk gebied

Buitengebied

Gans SintNiklaas

2.854

1.055

3.909

Bouwmogelijkheden

967

893

1.860

Inbreiding

417

0

417

Uitbreiding

1.246

162

1.408

224

0

224

Behoefte

1.229

869

2.098

Verschil

+1.625

+186

+1.811

Aanbod

Overige potenties

Bron: Inventaris onbebouwde percelen, dienst Ruimtelijke Ordening, bevolkingsprognoses SumResearch (eigen verwerking)

Binnen de huidige planperiode zijn de grotere stadsuitbreidingsprojecten dus zeker niet prioritair en is het aansnijden van nieuwe woonuitbreidingsgebieden niet gewenst. Daarnaast is het zeker ook niet nodig dat de stad inzet op een activeringsbeleid van slapende gronden.

5.2

Sociaal wonen Wat betreft de sociale huisvesting kan Sint-Niklaas het door het Grond- en Pandendecreet vooropgestelde sociaal objectief zonder veel problemen behalen. Dit geldt uiteraard enkel op voorwaarde dat alle geplande projecten binnen de vooropgestelde termijn zullen worden gerealiseerd. Met betrekking tot de sociale huurwoningen, leveren de huidige plannen nog een tekort op van 85 woningen. Er

Pag. 98


werd echter geen rekening gehouden met de woningen van het SVK en het aandeel sociale woningen in de grotere projecten in ontwikkeling zoals De Winningen, Bellestraat/zonneken, ... Indien de bijkomende sociale woningen die door het SVK worden verhuurd en/of worden gebouwd in het kader van de grotere uitbreidingsprojecten, hierbij worden opgeteld, zal het sociaal objectief voor de sociale huurwoningen in theorie kunnen worden bereikt. In de praktijk blijft dit uiteraard een moeilijke opdracht die minutieus dient te worden opgevolgd. Zonder goed planning en coördinatie bestaat immers het gevaar dat de sociale woonprojecten vertraging oplopen waardoor het sociaal objectief alsnog in gevaar zou kunnen komen. Wat betreft de sociale koop zouden er volgens de huidige planningsgegevens reeds 57 woningen meer worden gebouwd dan voorgeschreven door het sociaal objectief. Wat tot slot de sociale kavels betreft, zijn er nog geen concrete plannen bekend. Het gaat hier slechts over 14 sociale kavels, dus in theorie moet ook het sociaal objectief voor de kavels vóór 2020 moeten kunnen worden bereikt. De huidige woonactoren (Bron: Advies Lokaal Woonoverleg, 2009) verkiezen er echter voor om sociale woningen zelf te bouwen op de gronden in plaats van enkel de naakte grond aan te bieden. Dit zal in de toekomst nog verder worden onderzocht. Blijvende opvolging van de voorgeschreven aantallen van het sociaal objectief met betrekking tot de sociale huurwoningen en de kavels is dus sterk aangewezen. Tabel 42: Aanbod versus behoefte: Sociale huisvesting* Gepland aanbod

Sociaal objectief

Verschil

Sociale huur Sociale koop Sociale kavels

411 314 0

496 257 14

-85 +57 -14

Totaal

725

767

-42

*Exclusief groei SVK

5.3

Wonen voor ouderen Uit onderstaande samenvattende tabel blijkt duidelijk dat Sint-Niklaas naar de toekomst toe de programmatienorm steeds dichter zal benaderen. De betrokken actoren zetten zich in om het woonaanbod voor ouderen in de residentiële woonzorgcentra geleidelijk af te bouwen ten voordele van alternatieve woonvormen voor ouderen met geen, of met een laag, zorgprofiel. Met de huidige uitbreidingsplannen voor de serviceflats zal Sint-Niklaas nog slechts 7 woningen verwijderd zijn van het programmatiecijfer voor serviceflats in de stad. Met betrekking tot de bedden in woonzorgcentra zullen er het komende jaar reeds 43 bedden minder in gebruik worden genomen. De stad zal hierdoor nog steeds met een overschot t.a.v. het programmatiecijfer zitten van 59 plaatsen. Tegen 2017 wil de stad dit verschil volledig wegwerken. Hierbij zal een continue opvolging van de noden van senioren aan kwalitatieve woonoplossingen niet nodig zijn. Tabel 43: Aanbod versus behoefte: Seniorenhuisvesting Aanbod

Behoefte

Verschil

Huidig Aanbod

In/Uit aanbod

Programmatie norm 2011

wooneenheden WZC*

1183

-43

1.081

+59

Erkende serviceflats*

255

132

394

-7

Pag. 99


Bron: Vlaams Agentschap Zorg & Gezondheid (*: 01.10.2010)

5.4

Besluit Het woonaanbod in de stad Sint-Niklaas voor de huidige planperiode tot aan 2020 volstaat ruimschoots om de woonbehoefte in de stad op te vangen. Om geen overaanbod te creëren is het daarom niet aangewezen om bijkomende woonuitbreidingsgebieden aan te snijden. Het is ook aangewezen om de drie grotere stadsuitbreidingsprojecten (Bellestraat-Zonneken, de Winningen en Clementwijk II west) pas te ontwikkelen in de volgende planperiode(s). Indien er nieuwe bevolkingsprognoses ter beschikking komen dan moet deze oefening opnieuw geëvalueerd worden18. Hetzelfde geldt indien plots zou blijken dat een groot deel van het huidig aanbod niet zal worden opgenomen. Het uitrusten van deze terreinen met de infrastructuur wordt dan ook beter binnen de huidige omstandigheden nog niet opgestart. Binnen deze planperiode staan de stadsinbreidingsprojecten en herbestemmingsprojecten centraal. De stad wil dan ook de grootste groei opvangen in het regionaalstedelijk gebied en de kwaliteit van de binnenstad opkrikken door de stadskankers stap voor stap aan te pakken en te herbestemmen naar kwalitatieve woonvormen.

Met betrekking tot het sociale woonaanbod in Sint-Niklaas is het belangrijk dat de stad erover waakt dat het sociaal objectief binnen de vooropgestelde termijn (2020) bereikt kan worden. Met de huidige geplande sociale woonprojecten gaat de stad reeds de goede richting uit. Voor 2020 dient Sint-Niklaas immers nog slechts 85 sociale huurwoningen en 14 sociale kavels te realiseren om het sociaal objectief te behalen. Rekening houdende met de reeds gepland 411 sociale huurwoningen sinds de nulmeting (01.01.2008) lijkt dit een haalbare kaart. Indien alle sociale koopprojecten die nu reeds gepland zijn, worden gerealiseerd voor 2020 kan tevens het sociaal objectief voor de koopwoningen worden behaald. Het sociaal objectief zal bovendien mede worden bereikt door het feit dat binnen een aantal private woonprojecten een sociaal aandeel zal moeten worden gerealiseerd. Wat tot slot het woonaanbod voor senioren betreft, zagen we dat Sint-Niklaas te kampen heeft met een overaanbod aan bedden in woonzorgcentra en een tekort aan alternatieve en meer zelfstandige woonvormen zoals serviceflats en het zelfstandig wonen met behulp van de thuiszorg. Door haar aanbod in woonzorgcentra af te bouwen en sterker in te zetten op een woonaanbod voor mensen met een laag zorgprofiel zal de stad op relatief korte termijn (2017) voldoen aan de programmatienormen van de Vlaamse overheid.

18

Normaliter zijn de nieuwe bevolkingsprognoses van de studiedienst van de Vlaamse regering te verwachten in het voorjaar van 2016.

Pag. 100


6

Premies Verschillende overheden en instanties bieden premies of andere subsidies aan. Hieronder volgt een overzicht van deze voordelen met een onderscheid tussen stimulerende en regulerende maatregelen.

6.1

Stimulerend In deze paragraaf maken we een onderscheid tussen maatregelen die genomen werden op het federale, regionale, provinciale en lokale niveau.

6.1.1

Federale niveau Op het Federale niveau zijn er verschillende tegemoetkomingen, premies, leningen of fiscale voordelen die ook van belang kunnen zijn wat betreft wonen in Sint-Niklaas. We beperken de bespreking omdat de stad Sint-Niklaas uiteraard geen rechtstreekse invloed heeft op het Federale niveau:

- Fiscale aftrekbaarheid van leningintresten - Belastingvermindering voor individuele levensverzekeringspremies - Belastingsvermindering voor kapitaalaflossingen hypothecaire leningen - Belastingsvermindering voor energiebesparende maatregelen - Aftrek voor enige, eigen woning - Kadastraal inkomen en onroerende voorheffing - Verlaagd BTW tarief voor de renovatie van woningen ouder dan 5 jaar - Belastingsvermindering voor de beveiliging van woningen - Belastingsvermindering in zone voor positief grootstedelijk beleid

6.1.2

Het Vlaams Gewest Ook op het regionale niveau zijn er verschillende tegemoetkomingen, premies, leningen of fiscale voordelen die een invloed kunnen hebben op het wonen in SintNiklaas.

- Verzekering gewaarborgd wonen - Huursubsidie en installatiepremie - Sociale leningen en waarborgen - Verbeterings- en aanpassingspremie - Verbeteringspremie en renovatiepremie voor verhuurders die een woning verhuren via een SVK - De onroerende voorheffing - Vermindering van het registratierecht - Vlaamse renovatiepremie - Woningaanpassingspremie voor personen met een handicap (VAPH) - Vlaamse aanpassingspremie voor ouderen

Pag. 101


6.1.3

Provincie Oost-Vlaanderen De provincie Oost-Vlaanderen reikt geen specifieke premies uit met betrekking tot huren, wonen en/of verbouwen. Men kan echter wel bij de provincie terecht voor een aanvullende lening voor het kopen, bouwen of verbouwen van een woning. Voor het verkrijgen van een dergelijke lening dient men uiteraard aan enkele criteria te voldoen zoals een maximum gezamenlijk belastbaar inkomen en een maximale verkoopwaarde van de woning19.

6.1.4

De stad Sint-Niklaas Op het lokale niveau zijn er verschillende premies die een invloed hebben op de kwaliteit of de betaalbaarheid van het wonen in Sint-Niklaas. Hierna volgt een korte beschrijving van deze premies en tegemoetkomingen. Deze beschrijving is gebaseerd op de brochure ‘Premies renoveren en verhuizen’, uitgegeven door de stad SintNiklaas. -

Stedelijke aanpassingspremie voor senioren. Zowel huurders, eigenaars als inwonende senioren komen in aanmerking. De premie heeft als doel om senioren langer zelfstandig te kunnen laten wonen.

-

Stedelijke renovatiepremie. Premie voor het renoveren van een woning, zowel voor eigenaar-bewoner als voor verhuurder en huurder. De premie wordt enkel uitgereikt aan personen die geen toelage kregen van Wonen-Vlaanderen en de afgelopen tien jaar ook geen premie van de Vlaamse Gemeenschap of een premie duurzaam bouwen van de stad Sint-Niklaas ontvingen.

-

Stedelijke slooppremie. Indien men een eengezinswoning wil afbreken kan men de stedelijke slooppremie aanvragen. Ook het nieuw op te richten gebouw moet een ééngezinswoning zijn.

-

Stedelijke verhuisvergoeding. Kan enkel aangevraagd worden door huurders die verhuizen en geen andere verhuisvergoeding of tegemoetkoming op de huurprijs verkrijgen van de stad of van een andere overheid. Deze premie geldt enkel voor personen met een zeer laag inkomen (< 12.000 euro/jaar) die geen woning in volle eigendom of in vruchtgebruik hebben.

-

Stedelijke vergoeding bij gedwongen verhuis. De eigenaar-bewoner wiens woning in der minne wordt aangekocht of wordt onteigend door de stad, een hogere overheid of een intergemeentelijk samenwerkingsverband. Er zijn géén inkomensvoorwaarden.

-

Stedelijke premie wonen boven winkels. Deze premie geldt enkel voor woongelegenheden in een pand dat volgens de registratie bij het kadaster gekend is als handelshuis en gelegen is binnen de afbakeningslijn van het kernwinkelgebied zoals opgenomen in het RUP Afbakening kernwinkelgebied. Enkel bestaande gebouwen komen in aanmerking. De stedenbouwkundige vergunning voor de oprichting van het handelshuis waarin de winkel is ondergebracht, moet minimum 10 jaar vóór de aanvraagdatum van de premie verleend zijn

19

Voor meer info zie ook: http://www.oost-vlaanderen.be/public/wonen_milieu/wonen/subsidies_premies/lening/index.cfm

Pag. 102


Onderstaande tabel geeft een overzicht van de uitgereikte stedelijke premies in de laatste 4 jaar.

Tabel 44: Stedelijke premies voor particulieren 2007-2010 Renovatiepremie

Aanpassingspremie

Slooppremie

Aantal

Bedrag

Aantal

Bedrag

Aantal Bedrag

2007

304

321.926

-

-

3

2008

473

431.571

-

-

2009

712

529.959

-

2010

616

429.158

Totaal

2105

1.712.614

Verhuisvergoeding Aantal

Bedrag

7.437

-

-

6

17.479

9

9.000

-

4

12.000

36

18.000

33

17.343

10

30.000

32

16.000

33

17343

23

66916

77

43000

Aantal

Bedrag

Aanvullende VAP20

Wonen boven winkels

premie

CO-premie21

Aantal

Bedrag

Aantal

Bedrag

Aantal Bedrag

2007

1

1.303

167

127.812

207

57.250

-

-

2008

-

-

147

101.176

146

39.750

-

-

2009

1

5.000

19

17.344

-

-

-

-

2010

1

5.000

-

-

-

-

-

-

Totaal

3

11303

333

246332

353

97000

-

-


Bovenstaande premies zijn de reguliere premies bestemd voor particulieren in SintNiklaas. De stad reikt echter ook nog enkele premies uit aan het sociaal verhuurkantoor SVK Waasland (SOVEKA) en aan de sociale huivestingsmaatschappij Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting (SNMH).

- Stedelijke sociale installatiepremie. Wanneer het sociaal verhuurkantoor een woning inhuurt, kan ze een installatiepremie bekomen. Deze premie wordt door het SVK aangewend voor de opfrissing van, en/of uitvoering van kleine renovatiewerken aan, de betrokken woning. De premie bedraagt 1.000 euro voor elke nieuw in huur genomen woning op voorwaarde dat de woning conform is.

20 21

-

Stedelijke sociale verhuursubsidie. Huurders bij het SVK die geen andere tegemoetkoming aan de huurprijs krijgen van een andere overheid kunnen van deze huursubsidie genieten voor een periode van minimum drie tot maximum zes jaar vanaf het moment van verhuur. SOVEKA vraagt de sociale huursubsidie aan bij de gemeente en brengt de subsidie in mindering van de huurprijs

-

Sociale aanpassingspremie. Binnen de perken van de jaarlijks op de stadsbegroting uitgetrokken kredieten, zal een sociale aanpassingspremie worden toegekend aan de Sint-Niklase Maatschappij voor de Huisvesting die aanpassingswerken laat uitvoeren ten behoeve van sociale huurders met een handicap of fysieke beperkingen ten gevolge van hun leeftijd.

Deze premie werd afgeschaft op 15.07.2008 De stedelijke CO-premies is sinds 15.07.2008 opgenomen in de stedelijke renovatiepremie

Pag. 103


Tabel 45: Stedelijke premies voor SVK Waasland en SNMH, 2007-2010 Stedelijke sociale installatiepremie (SVK)

Stedelijke sociale

Sociale

verhuursubsidie

aanpassingspremie

(SVK)

(SNMH)

Aantal

Bedrag

Aantal

Bedrag

Aantal

Bedrag

2007

11

11.000

11

24208

-

-

2008

8

8.000

8

22604

-

-

2009

26

26.000

26

26000

4

725

2010

10

10.000

10

10.000

12

6.508


6.1.5

Subsidies voor duurzaam bouwen Voor een aantal duurzame en/ of energiebesparende investeringen kan een subsidie of een belastingaftrek bekomen worden. Er bestaan in dat opzicht zowel federale, Vlaamse, provinciale als lokale maatregelen. Ook netwerkbeheerder Eandis reikt heel wat premies uit. Er kan onder meer een beroep gedaan worden op: - Stedelijke premie duurzaam bouwen (natuurverven en aanverwante afwerkingsproducten voor binnen- en buitentoepassingen; dakisolatie; gebruik van isolatiematerialen, etc.) - Stedelijke premie bij installatie van een hemelwaterput - Stedelijke premie voor groendaken - Stedelijke premie voor fotovoltaïsche zonnepanelen - Premie voor de plaatsing van zonneboilers (stad en Eandis) - Premie voor condensatieketel op aardgas (Eandis) - Fiscale maatregelen voor energiebesparende maatregelen - … Uit de beleidsvoornemens voor 2011 van Minister voor Energie Freya Van den Bossche komt echter duidelijk naar voren dat de verschillende ondersteuningsmaatregelen voor energiebesparende maatregelen dringend herzien moeten worden. Er bestaan immers reeds tal van premies, uitgereikt door distributiebeheerders, de Vlaamse overheid, provincies en gemeenten, die dan vaak ook nog worden aangevuld met belastingsvermindering. Het aantal premies zal daarom beperkt worden, waarbij de netwerkbeheerders enkel nog mogen tussenkomen voor investeringen die aansluiten bij de beleidsprioriteiten. Voor de aanvragen van deze premies zal het éénloketsprincipe worden gehanteerd. Daarnaast is het zo dat provincies en gemeenten geen energiesubsidies meer zullen kunnen verstrekken volgens eigen inzichten. Hun premies worden herbekeken in het kader van de nieuwe Samenwerkingsovereenkomst die zal ingaan vanaf 2014.

Pag. 104


6.2

Regulerend Het Vlaamse woonbeleid biedt een waaier aan instrumenten waarmee een lokaal woonbeleid, vooral gericht op handhaving en verbetering van de woonkwaliteit, kan gevoerd worden. Decretale basis hiervoor is het heffingsdecreet, het kamerdecreet en de Vlaamse wooncode.

6.2.1

Onbewoonbaarverklaring of leegstand van woningen De Vlaamse Wooncode maakt een onderscheid tussen ongeschikte, onbewoonbare en overbewoonde woningen. De initiatiefnemer voor een ongeschikt-, onbewoonbaar- of overbewoonverklaring ligt bij de burgemeester, de gewestelijke ambtenaar, iedere belanghebbende of huisvestingsactoren.

-

Ongeschikt: De woning voldoet niet aan de normen van de Vlaamse wooncode. Vaststelling via technisch verslag.

-

Onbewoonbaar: De woning mag op grond van ernstige veiligheids- of gezondheidsrisico’s niet verder bewoond worden: technisch verslag + omstandige motivatie. Ook mogelijk via gemeentewet artikel 135.

-

Onaangepast of overbewoning: Is de woonbezettingsnorm overschreden, dan wordt de woning onaangepast verklaard. Wanneer de overbezetting ernstige veiligheids- of gezondheidsrisico’s met zich meebrengt, wordt ze overbewoond verklaard.

De burgemeester neemt een beslissing in een dossier na advies door de gewestelijke ambtenaar en na consultatie van de betrokken partijen. Er bestaat ook een meldingsplicht ten aanzien van de gewestelijke ambtenaar voor opname van betrokken panden op de inventaris van leegstand en verkrotting. In onderstaande tabel wordt een overzicht gegeven van het aantal onbewoonbare en leegstaande verwaarloosde woningen in Sint-Niklaas voor de periode 2004-2010. Doorheen de jaren werden er uiteraard heel wat meer woningen onbewoonbaar verklaard of opgenomen in het leegstandsregister. Een aanzienlijk deel van deze woningen werd ondertussen reeds geschrapt.

Tabel 46: Onbewoonbare en leegstaande woningen 2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Totaal

Onbewoonbaar

2

9

3

6

15

17

46

98

Leegstaand

-

-

50

23

35

46

82

236


De stad Sint-Niklaas voerde de afgelopen jaren een sterk preventief beleid om problemen met betrekking tot de woonkwaliteit op te sporen. Hieronder geven we enkele voorbeelden: -

In de periode 2005 – 2007 werden alle gekende studio’s en kamers in de stad gecontroleerd door de dienst huisvesting in samenwerking met brandweer en wijkpolitie. Hierover zijn echter geen gegevens bijgehouden (Hoeveel controles? Bevindingen?). Volgens de betrokken controleur van de stad werd er in de betreffende periode op een redelijk aantal kamers en studio’s woonverbod

Pag. 105


opgelegd. In heel wat gevallen werden ook afspraken gemaakt met de eigenaar om gebreken te laten herstellen zonder procedures op te starten. De stad wenst deze procedure opnieuw op te starten. Momenteel lopen de nodige gesprekken hierover.

6.2.2

-

Elke woning waarin meer dan 10 personen staan ingeschreven worden door de dienst huisvesting gecontroleerd. Dit gebeurt in samenwerking met de wijkpolitie. Het is de bedoeling om in deze gevallen te controleren of de bezettingsnorm niet wordt overschreden en of de woning kwalitatief in orde is. Het gaat hier om ongeveer 1 controle per maand.

-

Elke woning die op de lijst van ongeschikte en onbewoonbare woningen staat, wordt halfjaarlijks gecontroleerd. Wanneer een eigenaar geen actie onderneemt om te herstellen, worden de adressen doorgegeven aan de wooninspectie.

Heffing op leegstand en verkrotting Er wordt over leegstand gesproken als 50% van het vloeroppervlak gedurende een jaar niet wordt gebruikt of een woning gedurende een jaar niet wordt bewoond. Er wordt over verwaarlozing gesproken indien een gebouw over ernstige zichtbare en storende gebreken of tekenen van verval vertoont. De Vlaamse heffing wordt berekend op basis van het KI en is begrensd op 5 keer het KI. Voor wat leegstand betreft is er pas effectief een heffing verschuldigd na 3 volle jaren inventarisatie. Door het kwijtschelden van een aantal heffingsjaren en de vele beroepsmogelijkheden met lange behandelingstermijn is deze Vlaamse heffing echter volledig uitgehold. Elke belanghebbende kan een melding maken bij de dienst Wonen van de gemeente wanneer hij een vermoeden heeft van een leegstand en/of verwaarloosde woning. De dienst Wonen zal dan een plaatsbezoek brengen. Aan de hand van dit vooronderzoek zal de gewestelijke ambtenaar van het Vlaams gewest op de hoogte gesteld worden. Deze zal aan de hand van vastgelegde criteria een onderzoek uitvoeren naar de criteria voor leegstand. Een leegstaande woning kan opgenomen worden op een inventaris van leegstaande woningen. De eigenaars van zulke woningen zijn dan heffingsplichtig. De bevoegdheid voor inventarisatie en heffing is sinds 1 januari 2010 grondig gewijzigd. De Vlaamse leegstandsheffing is afgeschaft en alle gemeenten worden verplicht een inventarisatie op te maken van de leegstand. De heffing is echter niet verplicht. De gemeenten die reeds een heffing hadden ingevoerd of er een willen invoeren zijn sinds 2010 onderworpen aan de bepalingen uit het gronden pandendecreet. De stad Sint-Niklaas beschikt over een eigen stedelijke belasting op woningen die beschouwd kunnen worden als leegstaand, onafgewerkt, verwaarloosd, bouwvallig, ongeschikt, onbewoonbaar of onveilig. Het betreft een jaarlijkse belasting. De stedelijke belasting bedraagt 990 euro voor een gebouw of woonhuis, 75 euro voor een (studenten)kamer en 750 euro voor elke andere woongelegenheid.

Pag. 106


6.2.3

Conformiteitsattest Het conformiteitsattest is een bewijs dat de betreffende huurwoning voldoet aan de kwaliteitsnormen. Elke verhuurder kan dit attest aanvragen bij zijn gemeente. Het is echter géén verplichting en leidt niet tot een verhuurrecht. Wel kan het conformiteitsattest gelden als een ontlastend element in de strafprocedure. Uitreiking van het conformiteitsattest is een bevoegdheid van het gemeentebestuur, die daartoe zelf het controlebezoek uitvoert.

6.2.4

Het recht van voorkoop Via verschillende reglementeringen hebben sommige overheden en organisaties, afhankelijk van de doelstelling, in bepaalde gebieden een recht van voorkoop. De begunstigde van het recht van voorkoop kan bij een verkoop van een onroerend goed in de plaats treden van de koper en onder dezelfde voorwaarden het goed verwerven. Het Recht van voorkoop Vlaamse Wooncode heeft tot doel de begunstigden ervan in staat te stellen bepaalde woningen en percelen, bestemd voor woningbouw te verwerven om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren. Dit recht van voorkoop kan door OCMW, gemeente, sociale huisvestingsmaatschappijen en de VMSW worden uitgeoefend. Het aangekochte goed moet worden bestemd voor sociale huisvesting. Het aan te kopen goed moet in één van onderstaande gevallen verkeren:

- Een woning waaraan de begunstigde van het voorkooprecht werken heeft uitgevoerd. - De woning die opgenomen is op de inventaris van leegstand, ongeschikt- of onbewoonbaarheid, verwaarlozing. - De woning die niet binnen de reglementaire termijn gesloopt werd. - Het perceel of de woning gelegen in een bijzonder gebied: de lokale overheid kan het initiatief nemen tot de afbakening van bijzondere gebieden.

Pag. 107


6.2.5

Sociaal beheersrecht Het doel van het sociaal beheersrecht is tegelijkertijd het bestrijden van leegstand en verkrotting én het opnieuw op de markt brengen van probleemwoningen aan sociale voorwaarden. Het biedt een oplossing ten aanzien van de contradictie die zich voordoet wanneer er bij een tekort aan geschikte woningen, toch ook woningen leegstaan en verkrotten. Het sociaal beheersrecht kan worden uitgeoefend op ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde woningen en woningen waarvoor een conformiteitsattest werd geweigerd, en waar de eigenaar geen werken heeft uitgevoerd binnen de vastgestelde termijn en op woningen die als leegstaand zijn geïnventariseerd. Voor een periode van minstens negen jaar kunnen sociale woonorganisaties deze woningen in beheer nemen, de nodige werken uitvoeren en sociaal verhuren. De eigenaar verliest het eigenschap van de woning niet, maar wel tijdelijk het genotrecht en het recht om de woning te beheren.

6.2.6

Subsidiëring van overheidsinitiatief Gemeentebesturen kunnen in de uitvoering van het lokale woonbeleid gebruik maken van een aantal Vlaamse subsidiemogelijkheden, o.a. voor de aankoop van gronden of panden met het oog op sociale huisvesting, het doorvoeren van saneringsoperaties, sociale verkavelingen of de bouw van sociale woningen of de realisatie van sociale woonprojecten voor specifieke bewonersgroepen. Ook is er een subsidie ter bestrijding van de leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten.

Pag. 108


7

Ruimtelijke analyse als basis voor een gedifferentieerd woonbeleid Het is bij de bespreking van zowel de vraag naar woningen als het aanbod duidelijk geworden dat er grote verschillen, maar ook grote gelijkenissen zijn tussen wijken en deelgemeenten binnen het gebied Sint-Niklaas. Hier zullen we die verschillende elementen uit zowel de bevolkingsanalyse als de analyse van het woningenbestand proberen samen te brengen en de wijken onder verdelen in een wijktypologie. Het eerste belangrijke element is dhet sterk verschillende profiel van de deelgemeenten en van het stadscentrum. De deelgemeenten worden in het algemeen gekenmerkt door een combinatie van een lage bevolkingsdichtheid en veel tweepersoonshuishoudens met een hoge graad van eigenaarschap en grote, recente woningen. In het stadscentrum kan daarentegen een hoge bevolkingsdichtheid, een verouderd woningpatrimonium, kleinere woningen, veel eenpersoonshuishoudens en ook een veroudering van de bevolking worden teruggevonden. Natuurlijk heeft elke deelgemeente zijn specifieke kenmerken. Voor Nieuwkerken geldt bijkomend aan de eerstgenoemde karakteristieken, dat er ook veel kinderen wonen. In Sinaai en Belsele wonen dan weer meer mensen van middelbare leeftijd en is er meer open bebouwing. In Sinaai vinden we ook oudere woningen terug en tegelijk ook veel van de grootste woningen van de stad. In Belsele vinden we veel woningen terug die recent zijn gebouwd. Maar ook binnen het stadscentrum zijn er veel verschillen tussen de wijken. Als we alle 19 wijken naast elkaar leggen, komen we tot een typologie van drie soorten wijken in het stadscentrum van Sint-Niklaas. Uiteraard is een typologie altijd betwistbaar en passen sommige cases al beter dan andere, maar op basis van de onderscheidende kenmerken konden de wijken toch allemaal toegewezen worden aan een type. Het eerste type wijk is van die aard dat er veel oudere mensen wonen, vaak in een eenpersoonshuishouden. De bebouwing is er ook verouderd en klein. Wijken die onder dit type gerekend kunnen worden, zijn bijvoorbeeld de Westerbuurt, Moeland of het Fabiolapark (voor de volledige lijst zie onderstaande tabel). In dit type buurt zitten de meeste buurten uit het stadscentrum. Een tweede type buurt heeft ook een verouderd woningpatrimonium maar de bevolking is anders: in die buurten woont zowel een groot aandeel mensen in de leeftijdscategorie 35-44 jaar als een groot aandeel kinderen. Kortom, in dit type wijk waar de Priesteragiewijk, Lindenstraat en Watermolenwijk goede voorbeelden van zijn, wonen families met kinderen in oudere woningen. Een derde type zijn de recentere wijken waar veel mensen eigenaar zijn van hun woning. De bevolking is redelijk gemengd in deze wijken, het gaat om zowel families met kinderen als mensen van middelbare leeftijd. Vaak zijn de woningen in deze soort wijken, waarvan de Bormswijk en de wijken langs de rand van het centrum goede voorbeelden zijn, ook vaker groot en open bebouwd.

Pag. 109


Tabel 47 – Wijken in het stadscentrum van Sint-Niklaas volgens de typologie Type 1

Type 2

Type 3

Stationswijk

Parklaan

Bormswijk

Westerbuurt

Priesteragiewijk

Rand Noord

Moeland

Lindenstraat

Rand Zuid

Fabiolapark

Elisabethwijk

Reynaertpark

GazometerDriekoningenwijk

Groot Kloosterland

Watermolenwijk

Rand Oost Rand West

Baenslandwijk De Castro

Pag. 110


8

SWOT-analyse De sterkten en zwakten handelen bij een SWOT-analyse steeds over de kenmerken van de lokale situatie, terwijl de kansen en de bedreigingen extern te situeren zijn. Het betreft de ontwikkelingen, gebeurtenissen en invloeden waaraan de lokale situatie onderhevig is. De kansen moeten zo veel mogelijk worden benut en de reeds bestaande sterkten van het wonen in Sint-Niklaas moeten niet enkel behouden, maar zeker ook versterkt worden. De bedreigingen doen de troeven van het wonen in SintNiklaas afnemen of creëren bijkomende zwaktes. De bedreigingen zouden dus in de mate van het mogelijke gekanaliseerd, vermeden of pro-actief moeten worden uitgeschakeld.

Sterkten

Zwakten

-Natuurlijke bevolkingsaangroei

-Verouderd woningpatrimonium

-Verjonging van de bevolking

-Verouderde bevolking in het centrum

-Positief migratiesaldo

-Weinig gentrificatie, geen grote middenklasse of hogere klasse

-Stad op mensenmaat: kleinschalig maar toch de voordelen van een stad

-Lokale handelaars in slechte positie

-Veel voorzieningen (scholen, ziekenhuizen, RVT’s).

-Verdere vergrijzing van de bevolking

Kansen

Bedreigingen

-Goedkope huisprijzen in de regio vormt een troef om (jonge) starters op de woningmarkt aan te trekken

-Concurrentie met de grote projecten in Temse en Beveren

-Deel van het Waasland als aantrekkingspool langs de Waaslandhaven

-Betaalbaarheidsproblemen op de huurmarkt, onderlaag dreigt uit de boot te vallen

-Waasland Shoppingcenter houdt bezoekers buiten de stedelijke kern

-Strategische ligging t.o.v. Antwerpen en Gent en de snelwegen

Pag. 111


9

Beleidspistes Op basis van de resultaten uit de demografische analyse, de analyse van de woonbehoefte en het woonaanbod en de kwalitatieve analyse van de lokale woningmarkt (aan de hand van denktanks) werd een samenvattend overzicht gegeven van de sterkten en zwakten, kansen en bedreigingen voor de woningmarkt en het wonen in Sint-Niklaas. Deze SWOT vormt samen met het besluit van het eerste deel van dit rapport een belangrijk schakelmoment in het onderzoek. Beiden vormen immers de basis voor de verdere uitwerking van het woonbeleidsplan. In wat volgt zullen dan ook - na de formulering van de missie van en visie op het woonbeleid beleidsaanbevelingen en -pistes worden geformuleerd. Elke beleidsaanbeveling omvat verschillende concrete acties die tevens worden gebundeld in een actieprogramma (zie volgend hoofdstuk). In het laatste hoofdstuk worden deze aanbevelingen tot slot vertaald naar het ruimtelijke niveau van de 19 verschillende wijken en de drie overige deelgemeenten die Sint-Niklaas rijk is.

Pag. 112


9.1

Missie van het woonbeleid in Sint-Niklaas “Sint-Niklaas wenst zich als stad verder te versterken en zich uit te bouwen tot hét centrale knooppunt van dienstverlening en wonen in het Waasland.” (GRS) “Sint-Niklaas is en blijft een stad om in te wonen. Het is de ambitie van het stadsbestuur om bij de uitbouw van het woningbestand de kwaliteit van de woningen en woonomgevingen verder op te waarderen. Zo kan de stad haar rol als aantrekkingspool voor een breed scala aan bewoners verder opnemen.” (GRS) “Daarom moet gezorgd worden voor een toereikend en een voldoende gevarieerd aanbod aan woningen die minstens aan de minimale kwaliteitsvereisten voldoen in de verschillende prijsklassen.” (GRS) “Om een sterk woonbeleid te voeren, moet de stad over de gepaste instrumenten beschikken. De algemene leidraad voor het woonbeleid is het woonplan, dat de behoeftestudie van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan moet vertalen in concrete beleidsmaatregelen binnen een realistische timing. Voor elke doelgroep op de woningmarkt worden concrete doelstellingen bepaald, die ook afgestemd zijn op de intenties in de andere beleidsplannen. De lokale woonraad en de doelgroepen zullen actief betrokken worden bij de totstandkoming van het woonplan. Kwetsbare doelgroepen zullen bijzondere aandacht krijgen. Eén van de aandachtspunten van het woonplan wordt alvast het streven naar een gezonde mix van de verschillende segmenten in de bevolking.” (Witboek Sint-Niklaas) “Recht op wonen heeft te maken met woonzekerheid en het recht op een aangepaste woning.” (Lokaal Sociaal Beleidsplan Sint-Niklaas) “Sint-Niklaas zal zich dan ook als woonstad profileren en zal goed wonen actief promoten. Goed en betaalbaar wonen is voor elk gezin van het grootste belang. Om op de langere termijn armoede te proberen voorkomen, is het aangewezen jonge mensen aan te zetten een eigen huis te verwerven. Dit is immers de beste manier van pensioensparen. De realisatie van het recht op wonen, ongeacht de gezinssituatie, inkomen, leeftijd of gezondheid, is dan ook dé doelstelling van het lokaal woonbeleid. De toetssteen voor het woonbeleid wordt uiteindelijk ook de woonzekerheid voor de meest kwetsbare doelgroepen.” Deze stellingen uit het GRS, het Lokaal Sociaal Beleidsplan en het Witboek van de stad Sint-Niklaas geven reeds een eerste indicatie van de ambitie van het stadsbestuur en van de verschillende manieren waarop Sint-Niklaas verder wenst door te groeien als aantrekkelijke woonstad. De verschillende elementen uit deze stellingen kunnen kort en bondig worden samengevat in de vorm van onderstaande missie.

De stad Sint-Niklaas wenst haar rol als aantrekkelijke woonstad voor een zo breed mogelijke waaier aan doelgroepen verder te verdiepen. Ze streeft hiervoor naar een gedifferentieerd woonaanbod met betrekking tot de woontypologie, de verschillenden prijsklassen en doelgroepen en stelt daarbij de kwaliteit van de woning en de woonomgeving centraal. Enkel zo kan woonzekerheid voor elke inwoner worden gegarandeerd.

Pag. 113


9.2

Visie Het vormen van een beleidsvisie op het wonen in Sint-Niklaas is een cruciale stap bij de opmaak van het lokale woonbeleidsplan. De visie is een uitgebreide vertaling van de manier waarop de missie in werking kan worden gebracht. De visie wordt opgebouwd aan de hand van vijf beleidspistes en geeft weer vanuit welke principes en met behulp van welke middelen de stad deze pistes verder wenst uit te werken. Hierbij wordt verder gebouwd op de geïdentificeerde sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen voor het wonen in Sint-Niklaas.

9.2.1

Beleidspiste 1: Sociaal en betaalbaar wonen Met het Grond- en pandenbeleid heeft de Vlaamse regering duidelijk gekozen voor een significante uitbreiding van het sociaal woonaanbod in Vlaanderen. Het bindend sociaal objectief voor Sint-Niklaas werd vastgesteld op 496 sociale huurwoningen, 257 sociale koopwoningen en 14 sociale kavels. De uitbreiding van de sociale woningvoorraad is voor de stad Sint-Niklaas een belangrijke beleidsprioriteit. Een groter sociaal woonaanbod verhoogt immers de betaalbaarheid van het wonen en zorgt voor een grotere toegankelijkheid van kwalitatieve woningen. Op het moment van de nulmeting (01.01.2008) woonde 6,38% van de gezinnen in Sint-Niklaas in een sociale woning; 5,7% woonde in een sociale huurwoning.De stad behoort hiermee tot de slechtst scorende steden onder de 13 Vlaamse centrumsteden en de wachtlijsten zijn erg lang. Een eerste beleidspiste bestaat dan ook uit het verder inzetten op sociale en betaalbare woningen in de stad. De uitdaging bestaat erin om een coherent en uitgebalanceerd sociaal en betaalbaar woonbeleid te voeren dat inzet op verschillende sporen. Deze kunnen bestaan uit een uitbreiding van de sociale woningvoorraad, het stimuleren van betaalbare/bescheiden woonprojecten, een uitbreiding van het sociale huursegment vanuit de SVK’s, het aanbieden van meer compacte en tegelijkertijd duurzame woonvormen, etc. Om de effectieve realisatie van voldoende betaalbare woningen te stimuleren, zijn de aanpassingen en renovaties van de bestaande woningen aan de behoeften van de verschillende doelgroepen bovendien van even groot belang als het aanbieden van sociale nieuwbouw. Het opwaarderen van het huidige woningpatrimonium vormt dan ook een belangrijk thema dat nog meer aan bod komt bij de derde en vierde beleidspiste (§ 9.2.3).

Actie 1: Implementatie van een actieplan sociaal wonen Actie 2: Realisatie van compacte/bescheiden woonvormen op de stadsgronden Actie 3: Evaluatie van het premiebeleid voor renovaties en woningaanpassingen

Pag. 114


9.2.2

Beleidspiste 2: Private huurmarkt Het stijgend aandeel eigenaars in heel Vlaanderen zorgt ervoor dat de private huurmarkt steeds verder inkrimpt. Dit fenomeen speelt ook heel duidelijk een grote rol in de stad Sint-Niklaas en leidt tot een toenemende druk op de private huurmarkt die zich vooral laat voelen in het goedkoopste segment huurwoningen. Deze druk op de huurmarkt resulteert enerzijds in een dalende toegankelijkheid van de woonmarkt voor een groeiende groep inwoners en anderzijds in een toenemend aantal verhuurde woningen dat niet voldoet aan de huidige kwaliteitsnormen. Immers, doordat de vraag veel hoger ligt dan het aanbod geraken zelfs de minst kwalitatieve woningen nog verhuurd. De dalende toegankelijkheid van de woonmarkt vormt voornamelijk voor alleenstaanden, éénoudergezinnen, jongeren, leefloners, maar ook senioren en asielzoekers een erg groot probleem. Velen onder hen krijgen het steeds moelijker om nog een betaalbare en tegelijkertijd kwaliteitsvolle woning te vinden. Het is daarom erg belangrijk dat de stad Sint-Niklaas zich nog intensiever richt op een sterke woonbegeleiding van diegenen die zich in een zwakke positie bevinden op de private huurmarkt. Huurders en thuislozen kunnen steeds terecht bij de woonwinkel van de stad. Dit is een samenwerkingsverband met het OCMW Sint-Niklaas. De woonwinkel fungeert niet enkel als doorverwijzings- of infopunt, maar begeleidt de huurders ook bij complexe woonvragen (klachten over woningkwaliteit, vragen over procedure van uithuiszetting, etc.) en biedt ondersteuning bij de zoektocht naar een betaalbare, kwalitatieve en geschikte woning. Onderstaande tabel toont het aantal bezoeken aan de woonwinkel van de voorbije drie jaar. Hieruit blijkt duidelijk dat de woonwinkel elk jaar meer bezoekers ontvangt. Uit de opsplitsing naar thema wordt ook duidelijk dat de vragen over de woningnood proportioneel het sterkst zijn toegenomen in de betreffende periode. In absolute aantallen komen de vragen over de premies het meest voor.

Tabel 48: Gebruik van de woonwinkel Aantal bezoekers Waarvan: Loketbezoekers Vragen over premies Vragen over huren Vragen over woningnood

2008 6441

2009 7929

2010 9722

4132 3440 748 261

5946 5147 965 553

6766 6386 1338 1398

Bron: Woonwinkel, stad Sint-Niklaas

Het initiatief van de woonwinkel toont duidelijk aan dat de stad zich bewust is van de problematiek op de private huurmarkt en zich wil engageren om het recht op wonen voor iedereen te verzekeren. Toch bleek tijdens de verschillende interviews en denktanks (in het kader van de opmaak van dit woonbeleidsplan) dat men te kampen heeft met een gebrek aan voldoende personeelsmiddelen en noodopvang. Het is dan ook aangewezen dat er wordt gewerkt aan een uitbreiding van de transitwoningen en dat de betrokken actoren (stad, OCMW en CAW Waasland) de krachten nog sterker bundelen om de woonbegeleiding sterker uit te breiden. Een nuttig voorbeeld uit de praktijk is de “Woonclub” in Kortrijk22. 22 Dit is een samenwerkingsverband tussen de stad Kortrijk, CAW Stimulans, Samenlevingsopbouw WestVlaanderen, de provincie West-Vlaanderen en de Koning Boudewijnstichting en bestaat zowel uit professionele

Pag. 115


Een tweede gevolg van de toenemende druk op de private huurmarkt zijn de kwaliteitsproblemen bij de private huurwoningen. Om de kwaliteitsproblemen aan te pakken staan naast een sterk premiebeleid, controle en preventie centraal. Het sterke premiebeleid van de stad bereikt jaarlijks heel wat eigenaar-verhuurders, maar toch zijn er vele woningen waar de nodige renovatie- en aanpassingswerken uitblijven. De meest toegepaste methode die de kwaliteitsexcessen op de private huurmarkt tegengaat, is de procedure voor ongeschikten/of onbewoonbaarverklaring. In deze gevallen is de kwaliteit van de woning echter reeds zo ondermaats dat de bewoners zich genoodzaakt zien te verhuizen met vaak een nieuwe problematische zoektocht naar een geschikte woning als gevolg. De bewoners kunnen dan uiteraard beroep doen op de woonbegeleiding vanuit de stad, maar idealiter dienen uithuiszettingen en onbewoonbaarverklaringen volledig te worden vermeden. Tot op heden worden er in Sint-Niklaas jaarlijks nog panden onbewoonbaar verklaard. Het is dan ook aangewezen dat de stad op een pro-actieve en preventieve wijze optreedt om de woningkwaliteit te verhogen. De grootste Vlaamse steden zoals bv. Antwerpen werken vaak met zogenaamde ‘krotspotters’. Voor kleinere steden en gemeenten is dit financieel echter niet altijd haalbaar. In Sint-Niklaas werden er, zoals we eerder zagen, tussen 2005 en 2007 wel reeds uitvoerige controles verricht van alle geregistreerde studio’s en kamers. De stad wenst dit initiatief te hervatten en zou op deze manier voor een groot deel tegemoet kunnen komen aan de nood aan een nog sterkere pro-actieve kwaliteitsbewaking van de woningvoorraad. Aanvullend kan ook worden gewerkt met zogenaamde meldingsfiches. Deze kunnen aan elke stedelijke ambtenaar die omwille van zijn/haar jobinhoud dikwijls op bezoek gaat bij private huurders (wijkagenten, maatschappelijke werkers, etc.), worden meegegeven. Dit is een preventieve aanpak waarbij kwaliteitsproblemen of onregelmatigheden worden gemeld aan de betrokken diensten en verhuurders tijdig aangemaand kunnen worden om de nodige renovatie- en aanpassingswerken uit te voeren. Tot slot kan natuurlijk ook de uitbreiding van het aantal huurwoningen de druk op de private huurmarkt verminderen. Dit is uiteraard geen evidentie, maar door middel van de oprichting van een stadsontwikkelingsbedrijf kan de stad in beperkte mate bijdragen aan een uitbreiding van het huuraanbod in Sint-Niklaas.

Actie 4: Opstellen van een actieplan ter verhoging van de woningkwaliteit op de private huurmarkt Actie 5: Uitwerking van een traject voor begeleiding en noodopvang voor maatschappelijk kwetsbare huurders Actie 6: Databeheer van gegevens met betrekking tot wonen Actie 7: Oprichten van een stadsontwikkelingsbedrijf (cf. SOK-Kortrijk of AG VESPA-Antwerpen)

medewerkers als vrijwilligers. Deze ‘woonclub’ staat ter beschikking van al wie op zoek is naar een huurwoning op de private (en/of sociale) huurmarkt en hierbij hulp of ondersteuning nodig heeft. Deze ondersteuning mag zeer ruim worden opgevat: bezoeken met verhuurders of immo, premiedossiers opstellen, tips m.b.t. woonkwaliteit, etc.)

Pag. 116


9.2.3

Beleidspiste 3: Stadsvernieuwing Alle bewoners en toekomstige bewoners van Sint-Niklaas zouden een kwalitatieve en betaalbare woning moeten kunnen vinden. Vanzelfsprekend hangt de keuze van het type woning af van de doelgroep, de levensfase, de gezinssamenstelling, de locatie, de financiële draagkracht en de eigen specifieke woonwensen. Sint-Niklaas kent reeds een grote diversiteit aan woningtypes in de verschillende segmenten van de woningmarkt. Bovendien staan er ook heel wat nieuwe woonprojecten op stapel die inspelen op de behoeften van de verschillende doelgroepen (o.a. seniorenflats, sociale en betaalbare woningen) en uiteraard gebouwd zullen worden volgens de hedendaagse normen met betrekking tot energiezuinigheid, duurzaamheid, toegankelijkheid, etc. De stad heeft echter te kampen met een eerder laag kwaliteitsprofiel van haar bestaande woningvoorraad en wil daarom in de toekomst nog sterker inzetten op een pro-actief beleid dat zich richt op het bestrijden van verwaarloosde, leegstaande en/of onbewoonbare panden en woonblokken in de stad. Vooral de binnenstad verdient in dit opzicht de nodige aandacht. Als derde beleidspiste wil de stad zich daarom richten op stadsvernieuwing. De prioriteit moet hierbij echter niet uitgaan naar grootschalige nieuwbouwprojecten, maar net naar kleinschalige renovatieprojecten23. Dit biedt de stad de gelegenheid om de vaak verouderde kleine (arbeiders)huisjes op te knappen met groot respect voor het originele karakter van het straatbeeld. Daarnaast wil het stadsbestuur ook werk maken van een betere toegankelijkheid van de binnengebieden. Deze bieden immers heel wat opportuniteiten ter verbetering van de woonomgeving zoals bijvoorbeeld het creëren van semi-publieke buitenruimte, fietsstallingen en doorgangen voor de zwakke weggebruiker. Concreet omvat deze beleidspiste een actief aankoopbeleid vanuit de stad. Hiervoor kan een stadsontwikkelingsbedrijf worden opgericht naar analogie met het SOK in Kortrijk of AG VESPA in Antwerpen. De bedoeling is dat de stad via het rollend fonds van grondregie kleine huisjes opkoopt en opknapt om deze vervolgens door te verkopen of te verhuren. Dit is een dure, doch efficiënte manier om enkele van de kankerplekken in de stad aan te pakken. Op termijn moeten deze investeringen zichzelf dan ook terugverdienen. Uiteraard kan de stad niet alle renovaties en woningaanpassingen op zich nemen. Het stimuleren van renovaties en woningaanpassingen voor particulieren blijft dan ook een belangrijke beleidspiste. Tot slot dient ook de woonomgeving de nodige aandacht te krijgen. Een kwaliteitsvolle, nette en aangename woonomgeving creëert immers ook een sterkere buurtbinding en hechtere gemeenschap.

Actie 7: Oprichten van een stadsontwikkelingsbedrijf (cf. SOK-Kortrijk of AG VESPA-Antwerpen) Actie 8: Opmaken van een kwaliteitskader naar aanpasbaarheid, duurzaamheid en leefbaarheid van de woning en woonomgeving Actie 3: Evaluatie van het premiebeleid voor renovaties en woningaanpassingen

23

Een passend voorbeeld uit de praktijk kan gevonden worden in het stadsvernieuwingsproject ‘Ledeberg leeft’ in Gent waarbij het stadsontwikkelingsbedrijf de leefbaarheid in de wijk wenst te verhogen door enkele straathoeken op te knappen d.m.v. renovatie en verkoop of d.m.v. sloop en de creatie van publiek groen.

Pag. 117


9.2.4

Beleidspiste 4: Woonkwaliteit Eerder in dit rapport bleek duidelijk dat Sint-Niklaas met betrekking tot de woonkwaliteit lager scoort dan de gemiddelde gemeente in Vlaanderen. Zo zijn woningen in Sint-Niklaas gemiddeld kleiner en ouder ten opzichte van de rest in Vlaanderen. De stad kent ook nog iets meer woningen met klein comfort. Het stadsbestuur wil daarom sterk inzetten op een actief kwaliteitsbeleid. Dit kan zowel gebeuren door gebruik te maken van het kwaliteitsinstrumentarium dat wordt voorzien door de Vlaamse overheid als door de opmaak van eigen kwaliteitskaders en sensibiliseringsacties. Het afgelopen decennium werd een veelheid aan premies in het leven geroepen en dit zowel vanuit federaal, Vlaams als lokaal niveau (zie §5.2). Deze premies zijn zowel gericht op particuliere eigenaars als op particuliere verhuurders en huurders en kunnen aangewend worden voor renovatie- en aanpassingswerken, voor duurzame (ver)bouw(ings)werken en ingrepen, alsook voor het verhuren van een woning via het SVK. De stad Sint-Niklaas voert vanuit het lokale niveau zelf een sterk premiebeleid waar veel middelen worden ingestoken. De stad wil hiermee alle eigenaars stimuleren om de kwaliteit van hun (oudere) woning te optimaliseren en/of aan te passen aan de huidige kwaliteitsnormen. Vanuit de woonwinkel en de Cel Duurzaamheid werden twee publicaties uitgegeven waarin de verschillende premies werden gebundeld24. De inwoners van Sint-Niklaas kunnen steeds terecht in de Woonwinkel voor bijkomende inlichtingen en/of hulp bij het samenstellen van hun premiedossier. De informatieverstrekking en dienstverlening met betrekking tot de beschikbare premies in de stad is dan ook reeds goed uitgewerkt. Toch is het aangewezen om de stedelijke premies te evalueren op hun gebruik en efficiëntie. Hoe vaak worden zij aangevraagd en verkregen? Worden alle beoogde doelgroepen bereikt? Het wordt ook aanbevolen om na te gaan in hoeverre de stedelijke premies aanvullend zijn op de federale en Vlaamse financiële tegemoetkomingen. Afhankelijk van het belang van de premie, kan de evaluatie meer of minder uitgebreid gebeuren. Tot slot is het belangrijk dat er extra inspanningen worden gedaan om de SintNiklase senioren te bereiken. Zij hebben immers vaak de wens om in de eigen woning te blijven, maar deze is vaak erg verouderd en niet aangepast aan hun noden en aan de huidige kwaliteits- en comfortnormen. Bovendien is het een feit dat deze doelgroep het moeilijkst te bereiken is waardoor zij dikwijls niet op de hoogte zijn van de verschillende premies waar zij aanspraak op kunnen maken zoals de stedelijke aanpassingspremie voor senioren en de Vlaamse aanpassingspremie voor ouderen. De opmaak van een plan van aanpak voor woningaanpassingen met aandacht voor levenslang wonen is hier dan ook aangewezen. Het plan van aanpak dient te voorzien in acties om de premie meer bekendheid te bezorgen bij de beoogde doelgroep. Het OCMW Sint-Niklaas kan hier een belangrijke rol in vervullen. Daarnaast dienen stappen te worden uitgezet om de doelgroep te adviseren, te begeleiden en te ondersteunen bij de nodige woningaanpassingen. Het plan dient hiervoor te vertrekken van een duidelijke visie, een communicatiestrategie en een coherente lijst van acties. Tot slot dient het plan zich niet enkel te richten op senioren; alle betrokken actoren (architecten, bouwheer, stedenbouwkundigen, particulieren, etc.) dienen te worden gesensibiliseerd met betrekking tot het concept van levenslang wonen25.

24

Het gaat om de publicaties “Premies. Renoveren en verhuizen” en “Subsidiereglement duurzaam bouwen”. Dit wil zeggen dat men reeds vanaf de ruwbouwfase rekening houdt met de toekomstige behoeften van de diverse bewoners. Denk hierbij aan voldoende circulatiemogelijkheden voor rolstoelgebruikers, mogelijkheid tot het omvormen van een deel van de gelijkvloerse leefruimte tot slaapkamer, etc.

25

Pag. 118


Actie 3: Evaluatie van het premiebeleid voor renovaties en woningaanpassingen Actie 6: Databeheer van gegevens met betrekking tot wonen Actie 8: Opmaken van een kwaliteitskader naar aanpasbaarheid, duurzaamheid en leefbaarheid van de woning en woonomgeving Actie 9: Opstellen van een plan van aanpak voor woningaanpassingen met aandacht voor levenslang wonen

Pag. 119


9.2.5

Beleidspiste 5: Ruimtelijke integratie van het woonbeleid In dit lokaal woonbeleidsplan worden een veelheid aan acties en deelacties naar voren geschoven met betrekking tot de invulling van de woonbehoefte in Sint-Niklaas. Deze kunnen echter niet blindelings op alle wijken worden toegepast. Sint-Niklaas beschikt immers over diverse woonmilieus. Sommige woonwijken kennen een sterke graad van verstedelijking terwijl anderen nog een duidelijk groen, landelijk en/of residentieel karakter hebben. Daarnaast staan er momenteel reeds heel wat nieuwe woonprojecten op stapel in Sint-Niklaas. Om te kunnen inspelen op de woonbehoeften van de verschillende doelgroepen en tegelijkertijd de eigenheid van de verschillende woonmilieus te respecteren is het tevens van groot belang dat het overzicht over al deze projecten bewaard wordt. De laatste en vijfde beleidspiste besteedt daarom aandacht aan de ruimtelijke integratie van het woonbeleid. Hiervoor zal een ruimtelijk kader worden opgemaakt dat integraal deel uitmaakt van het lokaal woonbeleidsplan (zie §11) en een overzicht biedt van de mogelijke kwalitatieve en kwantitatieve woonontwikkelingen per deelgebied. Door het ontwikkelen van een ruimtelijk kader waarin zowel de kwantitatieve als kwalitatieve woonbehoeften op een ruimtelijke manier worden ingevuld kan de stad Sint-Niklaas tegemoet komen aan de vraag naar nieuwe woonontwikkelingen. Het ruimtelijk kader brengt de beschikbare projectgebieden voor de huidige planperiode in kaart en geeft per wijk gedetailleerde aanbevelingen met betrekking tot de woontypologie, de woondichtheid, het statuut (huur, koop, sociaal, privaat), de doelgroep (senioren, starters, alleenstaanden…).

Actie 10: Ontwikkeling van een ruimtelijk kader voor een kwantitatieve en kwalitatieve wooninvulling

Pag. 120


10

Actieprogramma Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de acties en de daarvoor geselecteerde instrumenten die noodzakelijk zijn om de in het vorige hoofdstuk besproken beleidspistes en -doelstellingen te bereiken. Voor iedere beleidspiste is er minstens één concrete actie uitgewerkt, terwijl er anderzijds verschillende acties zijn die zullen bijdragen aan meerdere beleidspistes. De acties staan zeker niet los van elkaar, maar moeten worden bekeken als onderdeel van één coherent actieplan dat de erop gericht is om de doelstellingen uit dit woonplan zo volledig mogelijk te vervullen. Uit het brede spectrum aan mogelijke acties en instrumenten om de beoogde doelstellingen te bereiken, wordt er voornamelijk gefocust op de realistische en tezelfdertijd ambitieuze maatregelen. Op deze manier bevat het woonplan een samenhangend pakket van acties en instrumenten dat is aangepast aan de noden en ambitieuze wensen en plannen van Sint-Niklaas, maar tevens ook realistisch en haalbaar is. In wat volgt zullen de verschillende acties worden uitgediept aan de hand van een fiche die per actie de volgende informatie weergeeft: - Een omschrijving van de actie en bijhorend instrumentarium - Actoren die zullen instaan voor de implementatie - De kritische succesfactoren voor het welslagen van de actie - Indicatoren in functie van de latere evaluatie van de actie en het bijhorend instrumentarium

Pag. 121


10.1

Actie 1: Implementatie van een actieplan sociaal wonen Omschrijving:

Een belangrijke beleidsprioriteit voor Sint-Niklaas ligt in het voorzien van betaalbare en kwalitatieve woningen voor elke inwoners van de stad. De uitbreiding van het sociaal woonaanbod in de stad - dat met slechts 5,7% sociale huurwoningen (op 01.01.2008) erg laag ligt – vormt dan ook een belangrijke doelstelling. Het is daarom erg belangrijk dat de stad al van bij het begin betrokken is bij de planning van de sociale woonprojecten zodat de belangrijke beleidsprioriteiten mee geïntegreerd kunnen worden. Zo dient er voorzien te worden in een uitbreiding van het aanbod voor sociale woningen voor alleenstaanden en senioren, in woningen die voldoen aan de normen voor levenslang wonen, duurzaamheid, energiezuinigheid, … Ook de timing in functie van het behalen van het sociaal objectief moet strikt worden opgevolgd. Kortom; een actieplan met een duidelijke fasering is onontbeerlijk. Als eerste deelactie zien we dan ook het opzetten van een voortraject voor de uitbreiding van het sociaal woonaanbod in de stad. Daarnaast is het ook belangrijk dat de stad een eigen reglement sociaal wonen opstelt, alsook een doelgroepenplan (deelacties B en C). De stad Sint-Niklaas zal dit samen met de sociale bouwmaatschappijen en het lokaal woonoverleg uitwerken. Het is evenwel zo dat zij ook onderhevig zijn aan de nodige financiering vanuit het Vlaamse niveau. Ofschoon dit ons er niet mag van weerhouden om ambitieus te zijn, zullen we hier waarschijnlijk in de loop van het traject ook rekening moeten mee houden. Actie 1A: Leiden van het voortraject voor de uitbreiding van het sociale woonaanbod

De Vlaamse regering bepaalt dat elke gemeente de regierol op zich dient te nemen om de bepalingen uit het gronden pandendecreet met betrekking tot het sociaal wonen op te volgen en te verwezenlijken binnen de vooropgestelde periode. De lange wachtlijsten en het lage aandeel sociale huurwoningen in Sint-Niklaas duiden ook op de grote noodzaak aan een sterke coördinator. Om minstens het sociaal objectief te behalen dient de stad, in samenspraak met de sociale huisvestingsmaatschappijen, een langetermijnvisie te ontwikkelen over haar sociaal woonbeleid. Dit moet Sint-Niklaas in staat stellen een goede spreiding van het sociaal woonaanbod te garanderen en erover te waken dat de juiste woningtypologieën op de juiste locatie en bij de meest geschikte doelgroepen terechtkomen. De stad Sint-Niklaas dient in samenspraak met alle betrokken actoren (sociale huisvestingsmaatschappijen, SVK, OCMW,…) te bepalen hoe, waar, wanneer en door wie de uitbreiding van het sociaal woonaanbod zal gerealiseerd worden. Deze actie gaat dus veel verder dan de uitvoering van het Grond- en Pandendecreet. De stad moet duidelijke deadlines durven vastleggen, zodat de doelstelling om het sociaal woonaanbod in Sint-Niklaas sterk uit te breiden geen dode letter blijft, maar een realiteit wordt op korte termijn. Het opstellen van een duidelijke tijdsplanning, alsook het organiseren van een jaarlijks of tweejaarlijks overleg met alle betrokken actoren (dienst wonen en dienst ruimtelijke ordening stad SintNiklaas en sociale huisvestingsmaatschappijen) is dan ook sterk aangewezen.

Mogelijke stappen binnen het voortraject:

Pag. 122


-selecteren van locaties -bepalen van de doelgroep (zie ook ruimtelijk luik) -bepalen van deelacties -opstellen van een tijdsplanning -bepalen van verantwoordelijke -…

Actoren: dienst Wonen, Sint-Niklase Maatschappij voor Huisvesting, Waasse Landmaatschappij, SVK Waasland; OCMW, Ruimtelijke Ordening Kritische succesfactoren:

-Opvolging actieplan -Samenwerking met betrokken actoren Indicatoren: -Aantal bijkomende sociale huur- en koopwoningen

Actie 1B: Opmaak doelgroepenplan

Een ander belangrijk instrument voor het procesmatig vergroten en spreiden van het sociaal woonaanbod in Sint-Niklaas is het doelgroepenplan. Dit plan biedt de stad de mogelijkheid om een eigen toewijzingsbeleid te voeren voor sociale woningen en dient na opmaak ter goedkeuring te worden voorgelegd aan het Ministerie van de Vlaamse Regering. In het doelgroepenplan kunnen o.a. de volgende doelgroepen aan bod komen: -

Kandidaat-huurders van 60 jaar of ouder (deze leeftijdsgrens kan uiteraard door de stad zelf worden bepaald)

-

Kandidaat-huurders met een fysieke of mentale handicap

-

Kandidaat-huurders in opvangcentra, transitwoningen en crisiswoningen

-

Huurders van een OO-verklaarde private huurwoning (ongeschikt of onbewoonbaar) (gelinkt aan het beleid t.a.v. de private huurmarkt)

-

…

De stad kan uiteraard zelf kiezen welke doelgroep(en) zij in haar doelgroepenplan wil opnemen, dit gebeurt best ook in afstemming met de doelgroepenmedewerker van de stad..

Het doelgroepenplan kan worden gestructureerd volgens drie basisconcepten: 1. Visie: er dient een duidelijke visie te worden ontwikkeld over de geselecteerde doelgroepen, de manier van toewijzen, de voorwaarden, enz. 2. Communicatie: zowel de communicatie naar de doelgroepen als naar de sociale huisvestingsmaatschappijen dient verzorgd te worden 3. Actie: Om de visie om te zetten naar resultaten, dienen er klare acties te worden geformuleerd en geïmplementeerd

Pag. 123


Actoren: dienst Wonen en Sint-Niklase Maatschappij voor Huisvesting Kritische succesfactoren:

- Consequent toepassen van doelgroepenplan - Mate waarin aanbod tegemoet kan komen aan de vraag Indicatoren: Aantal kandidaat-huurders binnen de doelgroep die een sociale woning kreeg toegewezen d.m.v. de specifieke toewijzingsregels

Actie 1C: Opmaak gemeentelijk reglement sociaal wonen

Het Grond- en Pandendecreet vraagt van alle Vlaamse gemeenten de mogelijkheid om bij private verkavelingen af te dwingen dat een bepaald percentage zal worden ontwikkeld als sociale huisvesting. De gemeenten waar het sociaal objectief nog niet bereikt is, kunnen hiervoor beroep doen op twee instrumenten; enerzijds kunnen zij via de opmaak van ruimtelijke uitvoeringsplannen een normering opleggen voor het aantal te realiseren sociale woningen. Anderzijds kunnen zij een reglement sociaal wonen opstellen, waarin het percentage aan ‘sociale lasten’ voor private verkavelaars kan worden vastgelegd en eventueel ruimtelijk kan worden gedifferentieerd. De stad Sint-Niklaas beschikt reeds over een verkavelingsverordening waarin de richtlijnen in verband met de sociale lasten bij private verkavelingen zijn opgenomen. Deze verkavelingsverordening zal weldra worden geëvalueerd. Over een gemeentelijk reglement sociaal wonen beschikt de stad echter nog niet. Indien de stad Sint-Niklaas in enkele wijken meer of minder sociale lasten wenst op te leggen, kan ze ervoor opteren om een gemeentelijk reglement sociaal wonen op te stellen. We benadrukken dat dit een optionele deelactie is. Voor de opmaak van dit reglement wenst de stad zich te baseren op twee elementen. Enerzijds wenst de stad te vertrekken van de geplande evaluatie van haar bestaande verkavelingsverordening en anderzijds wenst de stad rekening te houden met het ruimtelijk luik dat in het kader van dit woonplan werd opgemaakt (zie §11). Het gemeentelijk reglement geldt enkel voor verkavelingen van ten minste tien loten of met een grondoppervlakte groter dan een halve hectare. De stad geeft in het reglement ook aan wanneer afwijken mogelijk is. Bovendien heeft de verkavelaar steeds verschillende opties om de aan hem opgelegde sociale last uit te voeren. Zo kan de private projectontwikkelaar ervoor opteren om zelf in te staan voor de uitvoering in natura of om de desbetreffende gronden te verkopen aan een sociale huisvestingsmaatschappij of te verhuren aan een SVK. Daarnaast kan de verkavelaar ook onderhandelen om de sociale lasten over te dragen naar een andere grond. Actoren: dienst Wonen, Sint-Niklase Maatschappij voor Huisvesting, Waasse Landmaatschappij, Ruimtelijke Ordening Kritische succesfactoren: / Indicatoren: Aantal vastgoedprojecten

gerealiseerde

sociale

woningen

binnen

private

Actie 1D: Woonbeleidsconvenant Sociale huisvesting

De huidige analyses tonen aan dat het behalen van het sociale objectief in principe binnen de mogelijkheden moet liggen, al moet dit goed gemonitord worden en is

Pag. 124


men hier ook afhankelijk van tal van externe factoren. De stad engageert zich tot het invullen van dit sociaal objectief, maar engageert zich aanvullend ertoe om een woonbeleidsconvenant af te sluiten met de Vlaamse overheid om het aanbod aan sociale woningen verder te kunnen blijven uitbreiden. Omdat de de verhoudingen uit het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen voor de verdeling tussen het stedelijke gebied en het buitengebied bewaken, wordt voorrang verleend aan stedelijke gebieden bij de toekenning van de woonbeleidsconvenanten. In totaal kunnen op deze manier ongeveer 9.000 sociale huurwoningen gerealiseerd worden op Vlaams niveau. Sint-Niklaas zou hier dus zeker gebruik kunnen van maken. Actoren: dienst Wonen, Sint-Niklase Maatschappij voor Huisvesting, Waasse Landmaatschappij. Kritische succesfactoren: / Indicatoren: /

Pag. 125


10.2

Actie 2: Realisatie van compacte/bescheiden woonvormen op de stadsgronden Omschrijving:

Uit de analyse van de vastgoedprijzen in Sint-Niklaas (zie §4.6) is gebleken dat woningen in Sint-Niklaas over het algemeen goedkoper zijn dan in de andere Vlaamse centrumsteden. Toch is er een grote groep inwoners die (net) niet in aanmerking voor een sociale woning, maar voor wie het toch bijzonder moeilijk is om een betaalbare en kwalitatieve woning te vinden. Zeker starters en minder gegoede gezinnen blijven het moeilijk hebben op de Sint-Niklase huisvestingsmarkt. Het belang van een beleid dat zich richt op meer betaalbare woningen is dan ook groot. Aangezien de grond in Vlaanderen steeds duurder wordt, komt een betaalbare woning in de praktijk overeen met een compacte woning. Er heerst nog vaak de misvatting dat compacte woningen eigenlijk gewoon kleinere versies zijn van de huidige woonvormen. Dit is absoluut niet geval. Door de beschikbare ruimte op een efficiënte en creatieve manier te benutten, hoeven de hedendaagse compacte woonvormen niet in te boeten aan kwaliteit. Zo is het belangrijk dat ook kleinere woningen beschikken over een voldoende brede gevel, de nodige bergruimtes, een kwalitatieve afwerking van de private (buiten)ruimtes, etc. De trend van dichter bouwen en wonen speelt bovendien ook in op de algemene gezinsverdunning in Vlaanderen. Voorbeelden compacte woonvormen

Bron v.l.n.r.: CVBA Vooruitzien, Joris Dillen, A20-architecten

Ter stimulatie van de verdere ontwikkeling van deze nieuwe woonvormen, dient de stad de regisseursrol op zich te nemen. Dit kan naar de praktijk worden vertaald door zelf verschillende vormen van bescheiden en compacte woningen te realiseren op de stads- of semipublieke gronden. Het oprichten van een eigen stadsontwikkelingsbedrijf (zie actie 7) kan de stad hierbij een grote rol spelen. De stad Gent promoot compacte woningen onder de naam van “citykoopwoningen”. Deze woningen hebben een grondoppervlakte van bij benadering maximum 120 m² voor een appartement en 150 m² voor een huis of duplexwoning. De stad Sint-Niklaas kan uiteraard zelf deze bovengrenzen bepalen. Ook de actie Stadswoning zoekt gedreven BEWONdERaarS zoals die in de stad Kortrijk loopt kan hier een inspirerend voorbeeld zijn. In principe kunnen betaalbare, compacte woningen in alle wijken en deelgemeenten van de stad worden gestimuleerd. Voor meer ruimtelijke detaillering verwijzen we naar het ruimtelijk luik van dit rapport (zie §11).

Pag. 126


Actoren: dienst Wonen, stadsontwikkelingsbedrijf Sint-Niklaas (zie actie 7) Kritische succesfactoren:

Beschikbaarheid van personeelsmiddelen Geactualiseerde informatie van de lijst met leegstaande/onbewoonbare panden en van de herbestemmingsmogelijkheden in de stad (zie actie 6) Indicatoren:

Aantal gerealiseerde bescheiden en compacte woningen op de stadsgronden.

Pag. 127


10.3

Actie 3: Evaluatie van het premiebeleid voor renovaties en woningaanpassingen Omschrijving:

De stad Sint-Niklaas voert vanuit het lokale niveau zelf een sterk premiebeleid voor renovaties en (duurzame) woningaanpassingen waar veel middelen worden ingestoken. Concreet gaat het om de volgende premies (zie ook §6 voor een meer gedetailleerde opsomming):

-

Aanvullende verbeterings- en aanpassingspremie

-

Stedelijke aanpassingspremie voor senioren

-

Stedelijke renovatiepremie

-

Stedelijke slooppremie

-

Stedelijke premie duurzaam bouwen (natuurverven en aanverwante afwerkingsproducten voor binnen- en buitentoepassingen; dakisolatie; gebruik van isolatiematerialen, etc.)

-

Stedelijke premie bij installatie van een hemelwaterput

-

Stedelijke premie voor groendaken

-

Stedelijke premie voor fotovoltaïsche zonnepanelen

-

Premie voor de plaatsing van zonneboilers (stad en Eandis)

-

…

De stad wil hiermee alle eigenaars stimuleren om de kwaliteit van hun (oudere) woning te optimaliseren en/of aan te passen aan de huidige kwaliteits- en duurzaamheidsnormen. De inwoners van Sint-Niklaas kunnen steeds terecht in de Woonwinkel voor bijkomende inlichtingen en/of hulp bij het samenstellen van hun premiedossier. De informatieverstrekking en dienstverlening met betrekking tot de beschikbare premies in de stad is dan ook reeds goed uitgewerkt. Toch is het aangewezen om de stedelijke premies te evalueren op hun gebruik en efficiëntie. Hoe vaak worden zij aangevraagd en verkregen? Worden alle beoogde doelgroepen bereikt? Het wordt ook aanbevolen om na te gaan in hoeverre de stedelijke premies aanvullend zijn op de federale en Vlaamse financiële tegemoetkomingen. Het gevaar bestaat immers dat de inwoners van de stad soms de weg wat verliezen in die veelheid aan premies. Het is dan ook aangewezen dat de stad op basis van deze evaluatie duidelijke keuzes maakt over de kwaliteits- en duurzaamheidsaanpassingen die voor de stad echt prioritair zijn. Afhankelijk van het belang van de premie, kan de evaluatie meer of minder uitgebreid gebeuren. Indien nodig kan deze evaluatie extern gebeuren. Een evaluatie kan een aantal verschillende stappen bevatten. Deze worden in onderstaande grijze kader weergegeven. Dit lijkt vrij uitgebreid, maar rekening houdende met de grote financiële kost die gepaard gaat met deze premies, is het dit zeker niet. Het is tot slot belangrijk de stappen op een efficiënte wijze en doelen resultaatsgericht aan te vatten.

Pag. 128


1. Het bepalen van de te evalueren criteria Om de evaluatie te kunnen aanvatten moeten we bepalen wat we juist wensen te evalueren. Dit is eigenlijk een korte inleiding waarbij de oorspronkelijke opzet van de premies nog eens kort wordt belicht: - Voor wie waren ze bestemd - Met welk doel Het volstaat hiervoor terug te grijpen naar een oorspronkelijke beleidstekst. Dit lijkt misschien een overbodige inspanning, maar het houdt wel de focus helder.

2. Evaluatie op basis van objectieve data Een eerste evaluatieoefening gebeurt eenvoudigweg door na te gaan wie van de premie gebruik heeft gemaakt: - Hoeveel keer is deze premie aangevraagd? - Hoeveel keer is deze premie toegekend? - Wie heeft deze premie verkregen? - Wie niet? (+ waarom niet!) - Klopt dit met de doelgroep? Hoe werd deze premie ervaren bij de gebruikers (via een bevraging) - Financiële impact a. Heeft deze premie een verschil gemaakt bij opmaak van aankoop- of renovatieplannen? -

Zouden dezelfde werken gebeurd zijn zonder de premie?

-

Wat was de kostprijs van de werken?

-

Wat was de totale hoogte van de premie?

-

Hoe past dit in het totale kostenplaatje (hoogte van de afbetaling en hoogte van het gezinsinkomen)?

-

Heeft deze beslissing een verschil gemaakt in het soort werken?

-

Heeft deze beslissing een verschil gemaakt in timing van de werken?

b. Wanneer heeft men over deze premie vernomen (moment in het beslissingsproces)? - Gebruiksvriendelijkheid - Evaluatie van de begeleiding - Uitbetalingstermijn

Pag. 129


Hoe wordt deze premie ervaren bij de administratie en beleidsmakers? In een aantal diepte-interviews worden diverse intern betrokkenen gevraagd om deze premie te evalueren. Het is belangrijk dat de respondenten hun oprechte mening kunnen geven. De bevraging van gebruikers ( & nietgebruikers) en de evaluatie op basis van objectieve data kunnen hier als input dienen. -

Het gebruik

-

Het nut

-

Het nut ten opzichte van alternatieve investeringen door de stad

-

De communicatie over de premie

Op basis van de uitkomst van de diepte-interviews worden of wordt één of meerdere werkvergaderingen georganiseerd waarop suggesties kunnen worden gemaakt en de premies waar nodig kunnen worden bijgestuurd.

Actoren: dienst Wonen Kritische oefening

succesfactoren:

Beschikbare

personeelsmiddelen

voor

evaluatie-

Indicatoren: /

Pag. 130


10.4

Actie 4: Opstellen van een actieplan ter verhoging van de woningkwaliteit op de private huurmarkt Omschrijving:

De private huurmarkt blijft ook voor de stad Sint-Niklaas een groot zorgenkind en het is dan ook van groot belang dat de stad dit probleem op een daadkrachtige en gecoördineerde wijze aanpakt. Een actieplan dringt zich op. De huurmarkt is immers bijzonder krap en blijft jaar na jaar inkrimpen. Dit betekent dat er enerzijds een gebrek is aan huurwoningen in de verschillende marktsegmenten en dat er anderzijds een aandeel private huurwoningen worden verhuurd die niet voldoen aan de nodige kwaliteitseisen. De hoge vraag naar private huurwoningen werkt het fenomeen in de hand waarbij eigenaars van huurwoningen de nodige kwaliteitsverbeteringen blijven uitstellen, aangezien zelfs een minder kwalitatieve huurwoning meteen wordt verhuurd. Eén van de basiselementen om de woningkwaliteit op de private huurmarkt te verhogen is en blijft uiteraard de kwaliteitsbewaking vanuit de Vlaamse Wooncode. De Vlaamse Wooncode (VWC), basisdecreet van de Vlaamse Regering, werd ontwikkeld met het oog op het bevorderen van de algemene kwaliteit van de woningen in Vlaanderen. Basisidee van de VWC is dat iedereen recht heeft op menswaardig wonen. Daartoe moet de beschikking over een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke leefomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid worden bevorderd. Men realiseert dit onder andere door renovatie, verbetering of aanpassing van het woningbestand te bevorderen en zo over te gaan tot vervanging ervan. De stad past de instrumenten uit de Vlaamse Wooncode ook actief toe. Deze bestaan enerzijds uit stimulerende maatregelen (premies, subsidies…). en anderzijds uit sanctionerende maatregelen (heffing op leegstand, voorkooprecht, etc.). In een eerste fase zijn deze maatregelen ondersteunend. Dan komt er een fase van onderhandeling met de verhuurder om de woning opnieuw in orde te brengen op het vlak van veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit. Als dit allemaal niet lukt, treden pas de sanctionerende mechanismen in werking: opname in de inventaris van leegstand en verkrotting, gekoppeld aan de heffing, het sociaal beheersrecht, het voorkooprecht en het strafrechtelijk optreden. Vaak worden op deze wijze veel problemen verholpen zonder dat de woningen een OO-verklaring krijgt en zonder dat de huurder er uit moet. De procedure verwaarlozing wordt in dit kader minder toegepast, maar ken eigenlijk ook een waardevolle insteek bieden. De meest toegepaste methode die de kwaliteitsexcessen op de private huurmarkt tegengaat, is de procedure voor ongeschikten/of onbewoonbaarverklaring. In deze gevallen is de kwaliteit van de woning echter reeds zo ondermaats dat de bewoners zich genoodzaakt zien te verhuizen met vaak een nieuwe problematische zoektocht naar een geschikte woning als gevolg. De bewoners kunnen dan uiteraard beroep doen op de woonbegeleiding vanuit de stad (zie ook actie 5), maar idealiter dienen uithuiszettingen en onbewoonbaarverklaringen volledig te worden vermeden. Tot op heden worden er in Sint-Niklaas jaarlijks een aantal panden onbewoonbaar verklaard. Het is aangewezen dat de stad op een meer proactieve en preventieve wijze optreedt om de woningkwaliteit te verhogen. Een wijdverspreid gebruik van de meldingsfiche (zie grijze kader) kan hier een oplossing bieden.

Pag. 131


Meldingsfiche (Oostende)

Sedert 7 à 8 jaar hebben de dienst Wonen en de politie van de stad Oostende gezamenlijk een ‘meldingsfiche huisjesmelkerij’ opgemaakt. Dit is een eenvoudige fiche, één A4, die politieagenten, maar ook maatschappelijk werkers uit andere diensten en verenigingen, kunnen invullen wanneer zij een woning bezoeken waarvan zij vermoeden dat de kwaliteit ondermaats is of er zich ongeregeldheden voordoen. Op de fiche kunnen volgende zaken ingevuld worden: -

plaats van de feiten;

-

bewoners;

-

woonkwaliteit: aard van de problemen (vocht, stabiliteit, elektriciteit, gasinstallatie, woonruimte, sanitaire voorzieningen);

-

bewoners: overbewoning / leegstand / tijdelijk onderkomen voor (illegale) vreemdelingen / fictief adres / frauduleuze verwerving van overheidssteun;

-

verhuurders: vermoeden van verbouwing naar meergezinswoning zonder vergunning / bewoning ondanks ongeschikt of onbewoonbaar verklaring;

-

opmerkingen.

De stad Oostende heeft sterk ingezet op deze meldingsfiche en evalueert dit erg positief. Er werden en worden geregeld infosessies georganiseerd met de wijkpolitie betreffende de kwaliteitsbewaking en de procedures. Deze fiche kan ook worden ingevuld wanneer huurders zelf geen stappen durven te zetten (uit vrees voor conflict met de eigenaar). Zo wordt de melding gedaan door een neutrale persoon.

Het blijft uiteraard in de eerste plaats de bedoeling om eigenaars van private huurwoningen te stimuleren om de nodige renovatie- en aanpassingswerken uit te voeren. Daarom is het aangewezen om een aantal stimulansen te bieden om de woonkwaliteit op de private huurmarkt in overleg met de eigenaars te verhogen. Binnen dit kader is het dan ook van groot belang dat de bestaande premies een grote bekendheid genieten bij alle eigenaar-verhuurders Verder is het sterk aangewezen om het aandeel woningen dat zich op de private huurmarkt bevindt te verhogen. Dit is echter geen evidentie, maar de stad probeert hier wel een antwoord op te bieden. Zo plant de stad op de oude site van de VTS enkele private huurwoningen, te realiseren door de private sector. Deze site wordt door de stad aangekocht met toelagen van het grootstedenbeleid. De stad onderzoekt momenteel hoe de volledige financiering van deze huurwoningen zal worden georganiseerd. Ook over de modaliteiten waaronder zal worden verhuurd moeten nog enkele belangrijke knopen worden doorgehakt. Bij deze laatste twee elementen kan ook het SVK een belangrijke rol spelen. Daarnaast heeft de stad door de oprichting van een eigen stadsontwikkelingsbedrijf (zie actie 7) een belangrijk instrument in handen om het aantal huurwoningen nog verder te vergroten. De grote uitdaging ligt hier in het

Pag. 132


hoge financiële kostenplaatje. Tenslotte zal de stad Sint-Niklaas nog onderzoeken of een sensibiliseringsactie rond de implementatie van de conformiteitsattesten in de huurwoningen een meerwaarde kan bieden voor de kwaliteitsbewaking in de stad. Het actieplan dient al deze verschillende instrumenten en acties ter verhoging van de woonkwaliteit op de private huurmarkt samen te brengen en op een overzichtelijke manier weer te geven. Het actieplan moet naast een coherente lijst van acties ook een duidelijke visie en communicatiestrategie naar de eigenaarverhuurders toe omvatten. Ook hier is het enorm belangrijk om heel gerichte keuzes te maken voor maatregelen waarmee je effectief een verschil kan maken en niet voor een veelheid aan kleinere stimuli. Daarnaast is het ook van cruciaal belang dat het aantal, en de prijs-kwaliteit verhouding van private huurwoningen in Sint-Niklaas beter in kaart wordt gebracht (zie actie 6). Meer concreet dient dit actieplan de volgende onderdelen te bevatten: 1. Probleemstellingen 2. Visie 3. Acties: premiebeleid, huurdersbegeleiding (zie actie 5), meldingsfiche,… 4. Communicatiestrategie 5. Opvolging en evaluatie (deels o.b.v. databank wonen van de stad, zie actie 6) 6. …

Actoren: dienst Wonen, stadsontwikkelingsbedrijf Sint-Niklaas (zie actie 7) Kritische succesfactoren: Voldoende middelen en bereidheid om het plan van aanpak op te volgen en te verwezenlijken Indicatoren: /

Pag. 133


10.5

Actie 5: Uitwerking van een traject voor begeleiding en noodopvang voor maatschappelijk kwetsbare huurders Omschrijving: In het kader van dit woonplan werden twee denktanks georganiseerd met het maatschappelijk middenveld van de stad Sint-Niklaas. Hieruit bleek dat het voor de kansarme groepen in de stad alsmaar moeilijker wordt om een geschikte en betaalbare huurwoning te vinden. Als belangrijkste oorzaken kunnen hier een dalend aandeel private huurwoningen (dikwijls van het goedkoopste segment) en de discriminatie op de private huurmarkt worden aangehaald. De uitwerking van een traject voor begeleiding en noodopvang voor maatschappelijk kwetsbare huurders vormt dan ook de vijfde actie in dit woonplan. Deze actie omvat de volgende drie deelacties:

Actie 5A: Uitbreiding van het aanbod aan transitwoningen Met betrekking tot de eerste oorzaak is het zo dat er de komende jaren in SintNiklaas een heel aantal sociale huurwoningen zullen bijkomen. De wachtlijsten zijn echter erg lang. Crisisopvang en hulpverlening voor deze huurders blijven dan ook van groot belang. Toch bleek tijdens de verschillende interviews en denktanks (in het kader van de opmaak van dit woonbeleidsplan) dat men te kampen heeft met een gebrek aan voldoende personeelsmiddelen en noodopvang. Het is dan ook aangewezen dat er wordt gewerkt aan een uitbreiding van de transitwoningen. Aangezien een uitbreiding van de noodopvang de oorzaak van het probleem niet aanpakt, zijn aanvullende acties uiteraard nodig. Daarom richten de deelacties 5B en 5C zich op crisispreventie, op woonbegeleiding en op het bestrijden van de discriminatie op de private huurmarkt.

Actoren: CAW, OCMW, stad Sint-Niklaas Kritische succesfactoren: -Voldoende budgettaire middelen en personeel

-Een goed uitgewerkte woonbegeleiding (zie actie 5B) Indicatoren: Bijkomend aantal transitwoningen

Actie 5B: Uitbreiding van de woonbegeleiding Momenteel kunnen huurders en thuislozen steeds terecht bij de woonwinkel van de stad. Dit is een samenwerkingsverband met het OCMW Sint-Niklaas. De woonwinkel fungeert niet enkel als doorverwijzings- of infopunt, maar begeleidt de huurders ook bij complexe woonvragen (klachten over woningkwaliteit, vragen over procedure van uithuiszetting, etc.) en biedt ondersteuning bij de zoektocht naar een betaalbare, kwalitatieve en geschikte woning. De betrokken actoren (stad, OCMW en CAW Waasland) zouden de krachten echter nog meer kunnen bundelen om de woonbegeleiding sterker uit te breiden. Een nuttig voorbeeld uit de praktijk is de “Woonclub” in Kortrijk (zie ook voetnoot bij §9.2.2). Deze “woonclub” staat ter beschikking van al wie op zoek is naar een huurwoning op de private (en/of sociale) huurmarkt en hierbij hulp of ondersteuning nodig heeft. Deze ondersteuning mag zeer ruim worden opgevat: bezoeken met verhuurders of immo, premiedossiers opstellen, tips m.b.t. woonkwaliteit, etc. Daarnaast is het ook van cruciaal belang dat er ook aandacht uitgaat naar crisispreventie. Veel

Pag. 134


crisissituaties kunnen immers worden voorkomen. Om deze crisispreventie uit te breiden en op een efficiënte manier te organiseren, zou een actieplan en traject kunnen worden uitgestippeld in samenwerking met alle betrokken diensten en hulpverleners.

Actoren: middenveldorganisaties, CAW, OCMW, stad Sint-Niklaas Kritische succesfactoren:

-Samenwerking tussen alle betrokken actoren -Beschikbaarheid van professionele werkkrachten en voldoende enthousiaste vrijwilligers voor de woonclub Indicatoren: /

Actie 5C: Bestrijden van discriminatie op private huurmarkt

Een bijkomende belangrijke factor die de zoektocht naar een geschikte huurwoning extra bemoeilijkt is de discriminatie op de private huurmarkt. Vele immokantoren bezondigen zich aan onjuiste praktijken zoals het weigeren van de huurwaarborg van het OCMW, het doorrekenen van de bemiddelingskosten aan de huurder of het stellen van zeer persoonlijke vragen. Uit een studie van Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen26 is gebleken dat deze vormen van discriminatie ook veelvuldig voorkomen in de stad Brugge. De resultaten van deze studie werden overgemaakt aan de huurdersbond in Brugge en er werd besloten om alle immokantoren te contacteren met de vraag of zij bereid waren een bepaald engagement aan te gaan (vb.: aanvaarden huurwaarborg OCMW, niet meer werken met de onvoordelige Korfina-waarborgen...). Vele immokantoren weigerden echter. Toch is het aangewezen om ook de Sint-Niklase immokantoren een engagement te laten ondertekenen om de discriminatie volledig uit te roeien. Er kan ook worden gewerkt met certificaten uitgereikt door de stad die zichtbaar kunnen worden uitgehangen om de immokantoren extra aan te moedigen dit engagement na te leven. Een andere manier om de discriminatie te bestrijden is om rechtstreeks met de verhuurders correcte afspraken te maken. Vaak zijn het immers de verhuurders zelf die vragen aan de immokantoren om bepaalde huurders te weigeren. De stad Sint-Niklaas heeft in dit kader een protocol voor de verhuurders uitgewerkt. Tot slot beschikt de stad ook over een meldpunt discriminatie waarbij huurders steeds terecht kunnen bij (vermoeden van) een geval van discriminatie. Actoren: middenveldorganisaties, meldpunt discriminatie, …

immokantoren,

dienst

Wonen,

Woonloket,

Kritische succesfactoren: Bereidwilligheid bij de immokantoren Indicatoren: aantal ondertekende engagementen/uitgereikte certificaten

26 Studie van Samenlevingsopbouw West-Vlaanderen i.s.m. Uze Plekke. “Sorry, we hebben niks voor U. De versterkende rol van vastgoedkantoren inzake drempels op de private huurmarkt”.

Pag. 135


10.6

Actie 6: Databeheer van gegevens met betrekking tot wonen Omschrijving:

Steeds weer stellen steden en gemeenten vast dat er bitter weinig actuele gegevens bestaan of worden bijgehouden met betrekking tot de woningmarkt. Hierdoor zien vele stedelijke ambtenaren, maar ook actoren vanuit het middenveld, zich nog al te vaak genoodzaakt om beleid te voeren vanuit een buikgevoel. Dit geldt zeker ook voor Sint-Niklaas. Zo registreert de woonwinkel bijvoorbeeld gegevens over de huurprijs, het woningtype en het aantal slaapkamers van woningen die te huur staan. Het probleem is echter dat deze data na het verschijnen niet meer worden bijgehouden. Daarnaast is er ook sprake van een grote versnippering van de data waardoor men al heel snel het overzicht verliest. De vraag naar objectieve gegevens die worden gecentraliseerd in een overzichtelijke elektronische databank die minstens jaarlijks wordt geactualiseerd klinkt dan ook alsmaar luider. De zesde actie in dit woonplan wenst hierop een antwoord te bieden door zich te richten op databeheer van alle cijfergegevens met betrekking tot het beleidsdomein wonen. In eerste instantie dienen de volgende gegevens op een systematische manier te worden bijgehouden en opgevolgd: -

Vergunningen

-

Onbebouwde percelen

-

Aantal private huurwoningen

-

Aantal sociale huurwoningen

-

Aantal woningen bewoond door eigenaar

-

Gemiddelde huurprijzen (sociaal en privaat)

-

Gemiddelde verkoopprijzen

-

Verhouding prijs/kwaliteit

-

Aantal uithuiszettingen

-

…

Daarnaast is het ook ontzettend belangrijk dat de kwaliteit van de Sint-Niklase woningen in beeld kan worden gebracht. Een algehele kwaliteitstoets is vanuit praktische en financiële redenen niet haalbaar. Hiervoor dient men immers iedere woning in Sint-Niklaas systematisch te screenen. Bovendien worden doorheen het jaar vele woningen gerenoveerd of worden de nodige aanpassingen gedaan, waardoor deze kwaliteitscontrole jaarlijks zou moeten worden herdaan. Al snel wordt duidelijk dat dit een onbegonnen taak is. Er kan wel een partieel beeld van de (evolutie van de) woningkwaliteit worden verkregen aan de hand van het kwaliteitsinstrumentarium van de Vlaamse Wooncode. Het gaat hier dan bijvoorbeeld om het aantal opgestarte OO-procedures, het aantal effectief onbewoonbaar of ongeschikte verklaarde woningen, etc. Dit moet dan wel op een meer georganiseerde en pro-actieve manier worden aangepakt (zie actie 4). Het grote probleem is echter dat deze actie op korte termijn erg moeilijk haalbaar zal zijn voor de stad Sint-Niklaas. De Stad kan op heden immers niet meteen personeels- of financiële middelen vrijmaken om deze databank actief te beheren. Een eerste stap die op korte termijn wel kan worden gerealiseerd is het stimuleren van alle betrokken stadsambtenaren om hun data en cijfermateriaal zo goed mogelijk elektronisch bij te houden, bij voorkeur op een gedeelde server. Op

Pag. 136


deze manier kan de uitwisseling van kennis over de stad al veel vlotter verlopen. In een later stadium kan de stad dan trachten om de middelen vrij te maken om het ganse takenpakket van deze actie te vervullen.

Actoren: dienst Wonen Kritische succesfactoren:

-Beschikbaarheid van personeelsmiddelen -Bereidheid tot investeren Indicatoren: /

Pag. 137


10.7

Actie 7: Onderzoek stadsontwikkelingsbedrijf.

naar

het

inschakelen

van

een

Omschrijving: De bestaande, en ten dele verouderde, woningvoorraad in Sint-Niklaas wordt toch nog gekenmerkt door een eerder gemiddeld tot laag kwaliteitsprofiel. Het komt er op aan om in de toekomst nog sterker in te zetten op een proactief beleid dat zich richt op het bestrijden van verwaarloosde, leegstaande en/of onbewoonbare panden en woonblokken in de stad. Vooral de binnenstad verdient in dit opzicht de nodige aandacht. De stad wil daarom verdergaan op de ingeslagen weg door blijvend in te zetten op stadsvernieuwing. De prioriteit moet hierbij echter niet uitgaan naar grootschalige nieuwbouwprojecten, maar net naar kleinschalige renovatieprojecten. Dit biedt de stad niet enkel de gelegenheid om enkele stadskankers weg te werken, maar zorgt ook voor een bijkomend kwalitatief en betaalbaar woonaanbod. Het oprichten van een autonoom gemeentebedrijf/stadsontwikkelingsbedrijf- naar analogie met het SOK in Kortrijk, AG SOB in Gent of AG VESPA in Antwerpen - biedt de stad de nodige middelen om zelf de stadsvernieuwing te sturen, te stimuleren en in goede banen te leiden. Het gevaar is immers dat een ongecontroleerde vernieuwing van huizen en herwaardering van woonwijken kan leiden tot de verdringing van de oorspronkelijke bewoners.

Het weze evenwel duidelijk dat dit een instrument is waarmee men schitterende resultaten kan bereiken, maar naar inzet zeker niet winstgevend zal zijn.

Bron v.l.n.r.: SOK Kortrijk, AG SOB Gent, AG VESPA Antwerpen

Concreet staat het stadsontwikkelingsbedrijf in voor het actief verwerven van gronden en panden, het zoeken naar samenwerkingsverbanden en het op de markt brengen van betaalbare en kwalitatieve woningen. Deze woningen kunnen zowel bestemd zijn voor verkoop als voor verhuur. De huurmarkt in Sint-Niklaas krimpt immers en de vraag naar betaalbare, kwalitatieve huurwoningen is erg groot. Het voeren van een actief gronden pandenbeleid creëert bovendien unieke kansen voor de realisatie van duurzame projecten die een voorbeeldfunctie kunnen vervullen. Naast de realisatie van wonen bieden dergelijke strategische projecten ook een ruimtelijke meerwaarde voor de woonomgeving. Dit instrument kan zo ook een wijkgerichte aanpak mogelijk maken. De stad kan er voor kiezen om een volledig nieuwe juridische constructie op te stellen voor het nieuwe stadsontwikkelingsbedrijf, maar heeft ook de keuze om het huidig rollend fonds van grondregie om te vormen tot een autonoom

Pag. 138


gemeentebedrijf. De oprichting van zo’n autonoom gemeentebedrijf is vooral van belang voor de snelheid waarmee men dan kan ingrijpen op de markt. Vanuit financieel oogpunt is dit hoe dan ook een zeer moeilijke beleidsactie, maar op termijn zullen deze investeringen zichzelf terugverdienen. Om haar missie efficiënt te kunnen uitvoeren is het tot slot aangewezen dat het nieuwe stadsontwikkelingsbedrijf samenwerkt met de verschillende stadsdiensten, sociale huisvestingsmaatschappijen, sociale verhuurkantoren en private ontwikkelaars en investeerders. Actoren: verschillende stadsdiensten (Wonen, ruimtelijke ordening, mobiliteit,…), Sint-Niklase Maatschappij voor Huisvesting, Waasse Landmaatschappij, SVK Waasland, private ontwikkelaars en investeerders Kritische succesfactoren:

Beschikbaarheid van de nodige fondsen Pro-actief aankopen van gronden en panden Indicatoren:

Aantal gerealiseerde woningen door het stadsontwikkelingsbedrijf.

Pag. 139


10.8

Actie 8: Opmaken van een kwaliteitskader naar aanpasbaarheid, duurzaamheid en leefbaarheid van de woning en woonomgeving Omschrijving:

Om de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving in Sint-Niklaas te optimaliseren is een richtinggevend kwaliteitskader een onontbeerlijk instrument. Het gaat hierbij zowel om kwaliteitskenmerken waar de stad Sint-Niklaas zelf rechtstreeks invloed op heeft, als om elementen die bepaald worden door de private actoren (individuele burgers, projectontwikkelaars...). Het kwaliteitskader bevat hedendaagse normen met betrekking tot onder andere energiezuinigheid, duurzaam bouwen en renoveren, wooncomfort… maar houdt zeker ook rekening met de principes van verweving, inbreiding en levenslang wonen. Daarnaast richt het kwaliteitskader zich niet enkel op bestaande en nieuwe woningen, maar ook op een kwaliteitsverbetering van de woonomgeving. Veel van de richtlijnen in dit kwaliteitskader worden op heden uiteraard reeds door de stad gehanteerd. Het is echter belangrijk dat al deze verschillende richtlijnen worden gecentraliseerd in een coherent pro-actief kwaliteitskader. Het kader kan worden opgebouwd rond de volgende drie peilers: 1. Duurzaamheid: particuliere (ver)bouwers kunnen gestimuleerd worden tot kleinschalige projecten inzake duurzame woningbouw via financiële tegemoetkomingen. Op dit ogenblik bestaan er reeds financiële tegemoetkomingen vanuit de verschillende beleidsniveaus. Hieronder geven we een kort nietexhaustief overzicht (voor een meer volledig overzicht van de verschillende premies voor duurzaam bouwen en verbouwen verwijzen we naar §6.1.5 in dit rapport): Federale belastingverminderingen voor energiebesparende maatregelen: (ver)bouw passief huis, lage energiewoning en nul energiewoning; plaatsing van dakisolatie, muurisolatie en vloerisolatie; geothermische warmtepomp, zonneboiler, fotovoltaïsche zonnepanelen, hoogrendementsbeglazing, thermostatische kranen of kamerthermostaat, energie-audit en vervanging en onderhoud van oude stookolieketels. Vlaamse premies: dakisolatie, plaatsing van een condensatieketel of fotovoltaïsche zonnepanelen,…. Gemeentelijke premies en subsidies: de stad Sint-Niklaas biedt premies voor duurzaam bouwen waarop inwoners van de stad beroep kunnen doen voor duurzame en energiebesparende maatregelen zoals het gebruik van natuurverven en aanverwante afwerkingsproducten voor binnen- en buitentoepassingen; dakisolatie; gebruik van isolatiematerialen en voor het plaatsen van condensatieketel op aardgas, zonneboiler, fotovoltaïsche zonnepanelen, … Tot slot zijn er verschillende premies voor rationeel energie- en watergebruik die worden aangeboden door de netbeheerder Eandis. Het betreft hier onder meer premies voor de plaatsing van zonneboilers en condensatieketels op aardgas. Omwille van het erg grote aanbod aan gemeentelijke duurzaamheidspremies raden we hier net zoals in actie 3 (evaluatie van het premiebeleid) aan om een aantal prioriteiten te stellen. We stellen voor om de beschikbare middelen vooral te concentreren in de premies voor isolatie (van dak, muur en vloer).

2. Aanpasbaarheid: Om in te spelen op de maatschappelijke uitdagingen zoals gezinsverdunning en vergrijzing dient meer te worden ingezet op kleinere

Pag. 140


woningen en op woningen die opgebouwd zijn volgens de principes van levenslang wonen. Het plan van aanpak voor woningaanpassingen (zie Actie 9), is hiervoor een cruciaal document.

3. Leefbaarheid: Met leefbaarheid wordt zowel de leefbaarheid in en rond de woonomgeving bedoeld (netheid, mobiliteit, comfort, buitenruimtes,…) als de leefbaarheid van de woonomgeving in zijn totaliteit. Bij dit laatste gaat het om de rust, het groen, de netheid, bereikbaarheid en de voorzieningen. Vanzelfsprekend ligt hier een grote rol weggelegd voor het gemeentebestuur, maar ook de wijkbewoners van Sint-Niklaas zouden zich actief kunnen inzetten voor de kwaliteitsverhoging van hun woonwijk. Initiatieven zoals gezamenlijke beplantingsacties passen goed in dit kader. In het kwaliteitskader kunnen ook enkele toetsingscriteria gekoppeld worden aan renovaties, woningaanpassingen en nieuwe woonprojecten. Deze moeten gezien worden als een aanvulling op wettelijk vastgelegde minimale woonvereisten. Zo kan Sint-Niklaas ervoor kiezen om een groenzone als verplichte voorwaarde in te stellen voor de ontwikkeling van een nieuwe verkaveling. De stad Mortsel werkt reeds met een dergelijk toetsingskader voor nieuwe woonontwikkelingen, en dit zowel met betrekking tot de woning als de woonomgeving. Voor aanpassingen en renovaties aan bestaande woningen kan een soortgelijk toetsingskader worden opgesteld.

Pag. 141


Voorbeeld Toetsingskader voor nieuwe woonprojecten (bron: Woonraad Stad Mortsel) 1. Een kwaliteitsvolle en duurzame woning - Wordt het principe van inbreiding zo goed mogelijk toegepast? (Ligt de bouwgrond in een woongebied?...) - Draagt het project bij tot voldoende betaalbare en/of kleine woningen of sociale (huur)woningen? - Wordt de woning gebouwd volgens het principe van levenslang wonen? - Is er genoeg aandacht voor hedendaagse normen van duurzaamheid, energiezuinigheid…? - Is het woonproject niet in strijd met reeds goedgekeurde beleidsdocumenten? - … 2. Een kwaliteitsvolle woonomgeving - M.b.t. open ruimte: - Is er in het woonproject voldoende groen voorzien (%) - Is er in het project voldoende openbare ruimte voorzien? - Respecteert het project de voorgeschreven dichtheden? - M.b.t. mobiliteit: - Is het project goed bereikbaar? Openbaar vervoer? Fiets? - Is er in het project voldoende parkeerplaats voorzien? - M.b.t. voorzieningen: - Voedingwinkels, medische voorzieningen, scholen, recreatieve ontmoetingsplaatsen in de nabijheid? - Zijn er collectieve én duurzame voorzieningen (autodelen, fietsstallingen, natuurlijke waterzuivering,…) - M.b.t. hinder: werd de hinder naar omwonenden (geluidshinder, verkeershinder…) zoveel mogelijk beperkt? - M.b.t. samenwerking: werd er voor het woonproject overlegd met actoren zoals de wooncel, ruimtelijke ordening, milieudienst, openbare vervoersmaatschappij, omwonenden, toekomstige bewoners…? - …

Via sensibilisering en informatieverstrekking dienen de bestaande tegemoetkomingen, richtlijnen en toetsingscriteria verder verspreid en gepromoot te worden. Naast de informatie die reeds ter beschikking wordt gesteld door het woonloket, kan voor verschillende bijkomende technieken worden gekozen: - Organiseren van informatiemomenten. - Briefen van verkopers, aannemers,… - Het rondzenden van informatiebrieven voor eigenaars/huurders van huizen die vóór 1970 werden gebouwd.

Verder verwijzen we ook naar de volgende studies: - Duurzaamheidsmeter stadsprojecten Gent (SumResearch, EVR-architecten & DaidalosPeutz)

-

Afwegingsinstrument

duurzaam

wonen

en

bouwen

in

vlaanderen

(SumResearch, EVR-architecten & DaidalosPeutz) Actoren: dienst Wonen, dienst milieu-cel duurzaamheid, Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw, Dienst Welzijn, Buurtwerkers,…

Pag. 142


Kritische succesfactoren: / Indicatoren: /

Pag. 143


10.9

Actie 9: Opstellen van een plan van aanpak voor woningaanpassingen met aandacht voor levenslang wonen Omschrijving:

Een grote wens van vele senioren bestaat erin om zo lang mogelijk zelfstandig in een eigen woning of de eigen woonomgeving te kunnen blijven wonen. De principes van ‘levenslang wonen’ spelen in op deze wensen. Ze vormen het uitgangspunt om in Vlaanderen het aanbod aan meer aangepaste of aanpasbare woningen te vergroten. Een levenslange woning is een woning die geschikt is voor een zo breed mogelijke waaier aan doelgroepen en staat ook bekend onder de noemer ‘meegroeiwoning’. De woning beschikt dus over een maximale flexibiliteit waardoor er kan worden ingespeeld op veranderende behoeftes. De principes van levenslang wonen passen dan ook perfect binnen het nieuwe denken rond de huisvesting en zorg voor senioren waarbij senioren een veel actiever leven hebben en vaak slechts enkel in de allerlaatste fase van hun leven terechtkomen in een woonzorgcentrum. Een woning volgens het principe van levenslang wonen is dus perfect geschikt voor senioren die nog volledig zelfstandig kunnen wonen, al dan niet met hulp van diverse thuiszorgdiensten. De filosofie rond de woonzorgzones komt ten slotte pas aan bod wanneer de senioren een hoger zorgprofiel hebben en nood hebben aan continue zorg. In deze context heeft de stad Sint-Niklaas gekozen voor het 3-1-1-1 principe: 3 woonzorgzones in Sint-Niklaas en telkens 1 woonzorgzone in de deelgemeenten Sinaai, Nieuwkerken en Belsele. Voor het uitwerken van deze actie en deelacties wordt best ook beroep gedaan op de seniorenconsulent en de doelgroepenmedewerker.

Actie 9A: Uitwerking plan van aanpak inclusief stappenplan

Men kan het aanbod aan levenslange woningen vergroten op twee manieren. Enerzijds kunnen de nodige renovaties en aanpassingen aan de bestaande woningvoorraad worden gestimuleerd en gepromoot. In Sint-Niklaas gebeurt dit reeds in beperkte mate en dit zowel in het kader van de stedelijke aanpassingspremie voor senioren als in het kader van de bestaande klusjesdienst van het OCMW. Anderzijds is het belangrijk dat er wordt voorzien in een bijkomend aanbod aan aangepaste (nieuwbouw)woningen. Concreet bestaan er verschillende mogelijkheden om de concepten van levenslang wonen in te passen in zowel bestaande als nieuwe woningen. Een eerste voor de hand liggende oplossing is dat de oudere in de eigen aangepaste woning kan blijven wonen of verhuist naar een kleinere, tevens aangepaste, (nieuwbouw)woning. Maar men kan ook opteren voor de kangoeroewoning. Deze woonvorm steunt op intergenerationele solidariteit, waarbij beide gezinnen voordelen ondervinden. De oudere of het oudere koppel kan eventueel rekenen op hulp bij een aantal huishoudelijke taken en zorg (vb. boodschappen, onderhoud, …) en op die manier langer zelfstandig wonen in een aangepaste woning. Voor het jonge gezin is dit een goedkopere woonvorm en soms fungeren de ouderen ook wel eens als babysit. Kortom; de kangoeroewoning komt tegemoet aan de moderne woontendensen, creëert mogelijkheden voor levenslang wonen en is financieel aantrekkelijk voor jonge gezinnen. Het grote nadeel ligt verscholen in het juridische aspect. Indien men ervoor kiest om beide gezinnen in te schrijven op hetzelfde adres, worden deze gezinnen fiscaal als één gezin beschouwd met nadelige gevolgen voor ontvangen uitkeringen zoals het pensioen. Kiest men er daarentegen voor om twee afzonderlijke woongelegenheden te creëren en de woning dus op te splitsen, heeft dit een herschatting van de KI’s tot gevolg. Bovendien is woonopsplitsing niet altijd

Pag. 144


toegelaten. Een andere oplossing bestaat erin dat de senioren gewoon in huis worden opgenomen zonder dat er twee afzonderlijke wooneenheden worden gecreëerd, maar dit zorgt dan weer vaak voor problemen met de privacy.

Voorbeelden van kangoeroewoningen/zorgwoningen uit de stad Genk

Bron: Levenslang wonen in Genk

Een plan van aanpak voor woningaanpassingen met aandacht voor levenslang wonen dringt zich op. Een plan van aanpak coördineert de verschillende stimuli, stelt bijkomende doelstellingen en kan inspelen op eventuele nieuwe noden of trends. Ook voor het onderzoek naar de nodige aanpassingen en voor het verder adviseren en het begeleiden van senioren bij deze aanpassingen, dienen middelen te worden vrijgemaakt. Ook dit plan dient te vertrekken van een duidelijke visie, een communicatiestrategie en een coherente lijst van acties. Meer concreet dient dit plan de volgende stappen te bevatten: 1. Bekendmaking van prioriteiten 2. Verder promoten van de aanpassingspremie 3. Overlegmomenten met bouwheren, aannemers, architecten ter stimulering van het bouwen volgens de principes van levenslang wonen (zie ook actie 9B) 4. …

Actoren: dienst Wonen, OCMW, aannemers, bouwmaatschappijen Kritische succesfactoren:

Voldoende middelen en bereidheid om het plan van aanpak op te volgen en te verwezenlijken Indicatoren: /

Actie 9B: Sensibilisering van de doelgroep voor levenslang wonen

De doelgroep voor het levenslang wonen bestaat echter niet enkel uit senioren. Ook de jongere generaties die momenteel nog niet stilstaan bij het feit dat ze ooit minder beweeglijk zullen zijn, dienen te worden aangesproken. Hieruit volgt dan ook dat zowel de renoverende (jonge) eigenaars als de sector die verantwoordelijk is voor nieuwbouw dienen te worden gesensibiliseerd. Indien de principes van ‘levenslang wonen’ in het woonbeleidsplan en in een aantal stimuli of campagnes naar de sociale en private sector de nodige ruimte krijgen, moet het op termijn

Pag. 145


lukken deze principes onder de algemene aandacht te brengen. Onder de actoren die overtuigd moeten worden, rekenen we architecten, bouwpromotoren, de dienst Ruimtelijke Ordening en Wonen, de sociale huisvestingsmaatschappijen, enz. In de eerste plaats zijn de verschillende partijen in Sint-Niklaas, zijnde de Sint-Niklase Maatschappij voor Huisvesting, de Waasse Landmaatschappij, Interwaas, SVK Waasland en de private partners elk verantwoordelijk voor hun eigen patrimonium.

Actoren: dienst Ruimtelijke Ordening, dienst Wonen, Sint-Niklase Maatschappij voor Huisvesting, de Waasse Landmaatschappij, Interwaas, SVK Waasland, aannemers, bouwmaatschappijen, architecten Kritische succesfactoren: Bereikbaarheid en bereidwilligheid van de doelgroepen

Pag. 146


10.10

Actie 10: Ontwikkeling van een ruimtelijk kader voor een kwantitatieve en kwalitatieve wooninvulling Omschrijving:

In dit lokaal woonplan worden een veelheid aan acties en deelacties naar voren geschoven met betrekking tot de invulling van de woonbehoefte in Sint-Niklaas. Deze kunnen echter niet blindelings op alle wijken worden toegepast. Sint-Niklaas beschikt immers over diverse woonmilieus. Door het ontwikkelen van een kader waarin zowel de kwantitatieve als kwalitatieve woonbehoeften op een ruimtelijke manier worden ingevuld kan Sint-Niklaas tegemoet komen aan diverse woonbehoeften in de stad. Het ruimtelijk kader maakt integraal deel uit van het lokaal woonbeleidsplan en wordt verderop in dit document weergegeven (zie §11). Dit luik van het lokaal woonbeleidsplan brengt de beschikbare projectgebieden voor de huidige planperiode in kaart (zie onderstaande figuur ter illustratie) en geeft aanbevelingen met betrekking tot de woontypologie, de woondichtheid, het statuut (huur, koop, sociaal, privaat), de doelgroep (senioren, starters, alleenstaanden,…). Het ruimtelijk luik vormt dus als het ware de ruimtelijke vertaling van het woonbeleid.

Actoren: Stad Sint-Niklaas, dienst Ruimtelijke Ordening, dienst Wonen, bouwpromotoren, private eigenaars en sociale huisvestingsmaatschappijen. Kritische succesfactoren:

Continue opvolging en actualisering van het ruimtelijk kader Indicatoren: /

Pag. 147


11

Ruimtelijke integratie van het woonbeleid De stad Sint-Niklaas kent een zeer grote verscheidenheid aan woonbuurten. Om de eigenheid van de verschillende wijken te respecteren, maar ook om gepaste maatregelen te bieden voor de diverse opportuniteiten en uitdagingen die elk van deze deelgebieden kenmerken, is het van groot belang om een ruimtelijk gedifferentieerd beleid te voeren. Er dient zowel gedifferentieerd te worden naar dichtheid en woningtypologie als naar doelgroepen. Verschillende groepen in de samenleving hebben immers verschillende woonbehoeften. Er moet voorzien worden in verschillende types woningen die voldoen aan de wensen van ouderen, gezinnen met kinderen, alleenstaanden, studenten, minder kapitaalkrachtige mensen, … Door ook binnen een woonproject een variatie aan woningtypes te voorzien, worden verschillende doelgroepen aangetrokken en creëert men een dynamische en aangename woonomgeving. Vanzelfsprekend zijn er ook grenzen aan het diversifiëren naar woningtypes; elke wijk heeft immers een eigen karakter dat niet zomaar verloochend mag worden. Dit hoofdstuk bestaat uit een ruimtelijke vertaling van de resultaten uit het kwantitatieve, eerste gedeelte van deze woonbehoeftestudie. Het bespreekt de verdere woonontwikkelingsmogelijkheden van de stad Sint-Niklaas en geeft aanbevelingen voor een gedifferentieerd ruimtelijk beleid. Deze aanbevelingen worden op het niveau van de wijken geformuleerd. Zoals we eerder zagen (zie ook §6) vertonen sommige wijken echter dezelfde kenmerken en zullen dus ook de aanbevelingen af en toe in dezelfde lijn liggen. Concreet worden de verdere woonontwikkelingsmogelijkheden, voor gans SintNiklaas, voor elk van de 19 wijken in Sint-Niklaas centrum en voor de 3 deelgemeenten, in dit hoofdstuk in kaart gebracht. Dit gebeurt steeds volgende dezelfde methode. Na een beknopte ruimtelijke situering, wordt een demografische, ruimtelijke en sociale analyse gemaakt van de huidige structuur van het desbetreffende gebied. De resultaten uit het kwantitatieve gedeelte van deze studie gelden hier als bron. Als inleiding wordt voor de grotere ruimtelijke eenheden (gans Sint-Niklaas, stadskern, randstedelijk gebied en buitengebied) eveneens de gewenste structuur, zoals deze wordt geformuleerd in het GRS Sint-Niklaas, meegegeven. Vervolgens worden voor Sint-Niklaas, en per wijk of deelgemeente, de nieuwe woonprojecten weergegeven. Hierbij moet wel de kanttekening worden geplaatst dat deze lijst nooit exhaustief is. Het gaat hier immers steeds enkel om het huidige aanbod aan geplande, lopende en recent gerealiseerde projecten. De lijst van geplande projecten dient dus op gezette tijdstippen te worden geactualiseerd. Daarnaast wordt ook telkens een overzicht gegeven van de potentiele gebieden of herbestemmingsprojecten die in de toekomst nog kunnen worden ontwikkeld Na het overzicht van de nieuwe en potentiele woonprojecten worden er voor elke wijk aanbevelingen geformuleerd voor de ontwikkeling van de nog onbebouwde percelen, alsook voor de ontwikkeling van de woonprojecten waarvoor nog geen aanvraag wed ingediend. De onbebouwde percelen werden geïnventariseerd en geactualiseerd tot 2011 door de stad Sint-Niklaas en vervolgens opgedeeld volgens uitrusting en type (in een verkaveling of aan een uitgeruste weg). Voor elke wijk wordt het rechtstreeks bebouwbare aanbod weergegeven naar grootte, eigenaarschap en aantal mogelijk te realiseren wooneenheden. Vanuit het samenbrengen van de woonreserves en de huidige demografische, sociale en ruimtelijke structuur worden dusdanig beleidssuggesties gemaakt met betrekking tot de woontypologie, de dichtheid, de doelgroep en de sociale woningbouw. De aanbevolen dichtheden worden overgenomen uit het GRS. Voor het bepalen van het aandeel aan sociale woningen wordt rekening gehouden met de draagkracht van

Pag. 148


de wijk. Deze wordt hoofdzakelijk bepaald aan de hand van het bestaande aandeel aan sociale woningen. Voor het bepalen van de bouwtypes wordt opnieuw vertrokken van de aanbevolen dichtheden en van de bestaande woningvoorraad. Daarnaast worden op basis van de huidige woninggrootte aanbevelingen gedaan over eventueel aanvullende woningtypes.

11.1

Gans Sint-Niklaas

11.1.1

Situering In het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Oost-Vlaanderen wordt Sint-Niklaas omschreven als een middelgrote stad met een regionale functie. De stad maakt deel uit van een corridorvormige ontwikkeling langsheen de E17, waarvan ook Lokeren en Beveren deel uitmaken. Voor haar economische ontwikkeling en uitbreiding tot een regionale stad, heeft de stad steeds kunnen profiteren van haar gunstige verkeersligging op de as Gent-Antwerpen. Sterk structurerend voor de regio is uiteraard de autosnelweg (E17) en de Waaslandhaven in Antwerpen. Sint-Niklaas kent als historisch economisch centrum een uitgebreid voorzieningennetwerk en speelt dan ook een belangrijke functionele rol binnen gans het Waasland en dit zowel op het gebied van onderwijs, winkeluitrusting, gezondheidszorg, administratie en cultuur. Geografisch behoort Sint-Niklaas tot de zandstreek van Binnen-Vlaanderen en meer bepaald tot het Land van Waas.

11.1.2

Analyse

11.1.2.1

Huidige situatie

Met haar 71.000 inwoners vormt Sint-Niklaas de belangrijkste kern in het Waasland. Als stad om in te wonen biedt Sint-Niklaas een grote verscheidenheid aan woonmilieus: de historische binnenstad, stedelijke woonwijken, residentiële woonwijken, maar ook dorpskernen en eerder landelijke woonwijken. Uit de demografische analyse bleek dat de stad het afgelopen decennium een sterke bevolkingsgroei heeft gekend. Dit is te zowel te danken aan het toenemend aantal geboortes als aan het aantal immigraties. Vooral vanuit de nabije steden Antwerpen, Beveren en Lokeren trekt Sint-Niklaas heel wat nieuwe inwoners aan. Toch krijgt ook de stad Sint-Niklaas te maken met een stadsvlucht van jonge gezinnen. Dit blijkt uit het negatieve interne migratiesaldo voor de 25 tot 30-jarigen. Deze stadsvlucht is echter minder sterk dan in vele andere Vlaamse centrumsteden. Sint-Niklaas kampt met een -in vergelijking met andere Vlaamse centrumsteden- laag aandeel sociale huurwoningen (5,7% op het moment van de nulmeting). In de komende jaren zal dit aandeel echter licht toenemen, indien alle ca. 410 geplande sociale huurwoningen worden gerealiseerd. Tot slot kent Sint-Niklaas nog een relatief ruim aanbod aan onbebouwde percelen die, samen met de geplande woonprojecten, zouden volstaan om de woonbehoefte in de stad tot aan 2020 op te vangen.

11.1.2.2

Gewenste ontwikkelingen

Het GRS deelt de stad ruwweg op in drie grote deelgebieden en ziet voor elk gebied een specifieke toekomst. Deze drie gebieden zijn: de stadskern, het randstedelijk

Pag. 149


gebied en het buitengebied. Voor de verdere uitwerking van het ruimtelijke luik gebruiken we deze ruimtelijke indeling als vertrekpunt In de eerste twee gebieden wenst de stad een stedelijk gebiedbeleid te voeren waarbij de nieuwe ontwikkelingen inzake wonen, bedrijvigheid en stedelijke voorzieningen zo veel mogelijk worden geconcentreerd in het stedelijke gebied van Sint-Niklaas. Voor het kerngebied van de stad Sint-Niklaas ligt de nadruk op een verdere uitbouw van de combinatie van kwalitatieve woonvormen en stedelijke voorzieningen. In de stadskern wordt dan ook volop gekozen voor de piste van herbestemming en inbreiding. De meeste woonuitbreidingsmogelijkheden zijn gelegen in het randstedelijk gebied. De nadruk ligt hierbij op een sterke verweving van de nieuwe woonprojecten met de bestaande structuren. In het randstedelijk gebied is naast het wonen tevens ruimte voor een bundeling van stedelijke en bovenlokale toeristisch-recreatieve functies alsook voor een verdere invulling van de bestaande bedrijventerreinen. Door het bundelen van de activiteiten in het stedelijk gebied kan de resterende open ruimte in de deelgemeenten zoveel mogelijk worden aangewend voor natuur-; bos- en landbouwfuncties. Wat betreft het wonen en werken in het buitengebied is het belangrijk dat dit gebeurt op maat van de kernen in de deelgemeenten met respect voor de eigenheid van de omliggende omgeving. Op basis van de eerste resultaten uit deze studie is het tot slot aangewezen om in te zetten op een doorgedreven kwaliteitsverbetering van het woningpatrimonium en een verdere differentiatie van het woonaanbod zodat elke doelgroep in Sint-Niklaas een geschikte en kwalitatieve woning kan vinden.

11.1.3

Woonprojecten In Sint-Niklaas zijn er momenteel heel wat nieuwe woonprojecten gepland of reeds lopende. Sommige van deze woonprojecten zijn reeds bewoond of bevinden zich in een eindfase, andere projecten zijn in studiefase terwijl nog andere projecten nog volledig te ontwikkelen zijn. We hanteren daarom -conform het GRS Sint-Niklaasdrie categorieën om een gedetailleerd beeld te kunnen geven van de verschillende woonprojecten en de fase waarin zij zich bevinden. Het GRS hanteert voor deze drie categorieën ook een verschillende realisatiegraad. De drie categorieën kunnen als volgt worden gedefinieerd:

Projecten in uitvoering/uitgevoerd: Het betreft woonprojecten die recent werden gerealiseerd (na 2001) of zich in een eindfase bevinden. Dit wil zeggen dat deze woningen reeds bewoond of verkocht zijn. Deze projecten kunnen daarom niet meer worden meegeteld bij het toekomstige woonaanbod binnen de huidige planperiode. Een realisatiegraad is hier dan ook niet van toepassing.

Projecten in studie/in aanvraag: Dit zijn projecten in studiefase waarvoor een verkavelingsontwerp werd opgesteld. We mogen er dan ook van uitgegaan dat het aantal woningen dat bij deze projecten werd opgegeven een correcte schatting vormt en dat deze projecten (na goedkeuring) ook daadwerkelijk zullen worden gerealiseerd. Hier geldt dan ook een realisatiegraad van 100%.

Projecten nog te ontwikkelen: Dit zijn gebieden die zich nog niet in studiefase bevinden, maar waarvoor reeds concrete plannen voor worden gemaakt. Het

Pag. 150


opgegeven aantal woongelegenheden vormt hier daarom steeds een ruwe schatting en kan nog licht wijzigen. Het GRS schrijft voor deze woonprojecten een realisatiegraad van 50% voor. Dit is een raming van het percentage dat nog kan gerealiseerd worden binnen de huidige planperiode. Onderstaande tabel geeft de woonprojecten in Sint-Niklaas weer. In totaal staan er binnen de huidige planperiode nog een 1.870 nieuwe woningen gepland. Het merendeel van deze woningen zal worden gerealiseerd in het stedelijk gebied van Sint-Niklaas. Dit toont duidelijk aan dat de stad het grootste deel van haar woonbehoefte zal opvangen in het stedelijk gebied (zoals ook werd vooropgesteld in het GRS). In de stadskern zijn het de wijken Lindenstraat en Stationswijk waar de meeste nieuwe woningen zullen worden gerealiseerd. Het is echter voornamelijk het randstedelijk gebied (Watermolenwijk, Rand Noord, Rand Oost en Rand West) waar het grootste deel van de woonbehoefte in Sint-Niklaas zal worden opvangen. Hier staan alles samen een 1250-tal woningen gepland binnen de huidige planperiode. Tabel 49: Woonprojecten in Sint-Niklaas op wijkniveau Wijk 1. Baenslandwijk 2. Bormswijk 3. De Castro 4. Elisabethwijk 5. Fabiolapark 6. GazometerDriekoningenwijk 7. Groot Kloosterland 8. Lindenstraat 9. Moeland 10. Parklaan 11. Priesteragiewijk 12. Reynaertpark 13. Stationswijk 14. Westerbuurt 15. Watermolenwijk 16. rand Noord 17. rand Oost 18. rand West 19. rand Zuid subtotaal stedelijk gebied Realisatiegraad Totaal nog te realiseren stedelijk gebied Nieuwkerken Belsele Sinaai Subtotaal buitengebied Realisatiegraad Totaal nog te realiseren buitengebied TOTAAL nog te realiseren Sint-Niklaas

Uitgevoerd/ in uitvoering

In studie/ aanvraag

te ontwikkelen

Totaal

Waarvan sociaal

34 0 53 18 0

0 0 44 48 0

28 0 0 51 0

62 0 97 117 0

16 0 0 0 0

181 0 0 0 13 0 41 97 0 13 90 0 47 120 707

0 0 179 0 0 0 0 123 0 237 36 0 0 0 667

0 0 0 0 0 0 0 59 0 0 695 950 300 0 2083

181 0 179 0 13 0 41 279 0 250 821 950 347 120 3457

93 0 n.t.b. 0 n.t.b. 0 15 107 0 123 244 n.t.b. 47 0 645

n.v.t.

100%

50%

0

667

1042

1708,5

461

53 188 54 295 n.v.t.

9 73 18 100 100%

100 0 23 123 50%

162 261 95 518

0 172 18 190

0

100

62

162

37

0

767

1103

1870

498

Pag. 151


Op kaart 25 worden de woonprojecten in Sint-Niklaas ruimtelijk weergegeven.

11.1.4

Bouwmogelijkheden Onderstaande tabel geeft vervolgens de onbebouwde percelen in woongebied weer volgens wijk of deelgemeente. In totaal beschikt Sint-Niklaas nog over 1.570 onbebouwde percelen met een totale oppervlakte van ruim 200 ha. Rekening houdende met de gewenste dichtheden en realisatiegraden geeft dit een woonequivalent van 1.860 wooneenheden. Het grootste aandeel van de onbebouwde percelen bevindt zich in woongebied langs uitgeruste weg en kan worden gelokaliseerd in het regionaalstedelijk gebied. Van alle 19 stadswijken beschikt de wijk ‘Rand Zuid’ nog over de meeste bouwmogelijkheden. Ook in de Watermolenwijk zijn nog heel wat onbebouwde percelen gelegen. Met betrekking tot het buitengebied beschikt deelgemeente Belsele nog over de meeste bouwmogelijkheden. Hier kan zelfs meer dan een vierde (442 percelen of 515 wooneenheden) van de totale woonreserve uit onbebouwde percelen in de stad worden gesitueerd. Kaart 25 geeft eveneens een ruimtelijk overzicht van de onbebouwde in Sint-Niklaas.

Tabel 50: Bouwmogelijkheden in woongebied op wijkniveau In goedgekeurde verkaveling

Langs uitgeruste weg

Totaal Sint-Niklaas

Perc

ha

# wo

Perc

ha

# wo

Perc

ha

# wo

0 7

0,0 0,6

0 6

8 33

0,2 3,7

3 46

8 40

0,2 4,3

3 52

0 3 0 0

0,0 0,1 0,0 0,0

0 2 0 0

8 12 2 20

0,3 0,4 0,4 0,8

3 5 5 10

8 15 2 20

0,3 0,5 0,4 0,8

3 7 5 10

1 3 0 0

0,0 0,1 0,0 0,0

1 2 0 0

11 6 6 13

1,2 0,2 0,4 0,5

15 2 5 6

12 9 6 13

1,3 0,3 0,4 0,5

16 5 5 6

0 0 0 23 0 21 34 9 67

0,0 0,0 0,0 1,5 0,0 1,8 3,1 0,7 8,0

0 0 0 18 0 17 27 7 54

13 9 47 67 5 67 60 62 139

0,4 0,6 5,8 6,9 0,1 7,4 6,1 5,7 25,4

5 7 73 86 2 93 76 71 318

13 9 47 90 5 88 94 71 206

0,4 0,6 5,8 8,4 0,1 9,2 9,2 6,4 33,4

5 7 73 104 2 110 104 78 372

168

15,9

134

588

66,6

833

756

82,5

967

Nieuwkerken Belsele Sinaai

63 154 84

5,7 18,1 10,0

50 123 67

80 288 145

10,6 52,2 24,2

79 392 181

143 442 229

16,3 70,4 34,2

130 515 248

Totaal buitengebied

301 469

33,8 49,7

241 375

513 1101

87,0 153,6

652 1485

1. Baenslandwijk 2. Bormswijk 3. De Castro 4. Elisabethwijk 5. Fabiolapark 6. Gazometer-Driekoningenwijk 7. Groot Kloosterland 8. Lindenstraat 9. Moeland 10. Parklaan 11. Priesteragiewijk 12. Reynaertpark 13. Stationswijk 14. Watermolenwijk 15. Westerbuurt 16. rand Noord 17. rand Oost 18. rand West 19. rand Zuid Totaal stedelijk gebied

TOTAAL

814 120,8 1570 203,3

893 1860

Bron: IOP, dienst Ruimtelijke Planning stad Sint-Niklaas ; eigen verwerking

Pag. 152


11.1.5

Aanbevelingen Eerder in dit woonbeleidsplan zagen we dat het totale woonaanbod -dat wordt gevormd door een combinatie van het woonaanbod uit onbebouwde percelen en de geplande woonprojecten- binnen de huidige planperiode zal volstaan om aan de woonbehoefte te voldoen. Het is daarom niet aangewezen om drie grote stadsuitbreidingsprojecten voor 2020 aan te snijden. De stad kan deze gronden achter de hand houden om de woonbehoefte in de volgende planperiode in te vullen.

Pag. 153


11.2

De stadskern De stadskern bestaat uit 14 stedelijke wijken: Baenslandwijk, Bormswijk, De Castro, Elisabethwijk, Fabiolaperk, Gazometer-Driekoningenwijk, Groot Kloosterland, Lindenstraat, Moeland, Parklaan, Priesteragiewijk, Reynaertpark, Stationswijk en tot slot Westerbuurt. Na een algemene bespreking van de kenmerken van de stadskern, zal dieper worden ingegaan op elk van deze 14 stedelijke wijken.

11.2.1

Situering De stad Sint-Niklaas kent een concentrische opbouw, waarbij het historische stadscentrum het middelpunt vormt. De stadskern vormt een compact geheel dat opgebouwd is rond de twee centrale polen van de stad: het station en de Grote Markt. Vanuit de Grote Markt vertrekken verschillende uitgangs- en verbindingswegen waarrond een compact stedelijk landschap is ontstaan dat bestaat uit 14 stedelijke woonwijken met een grote verwevenheid aan functies.

11.2.2

Analyse

11.2.2.1

Huidige situatie

De stadskern van Sint-Niklaas biedt een verscheidenheid aan functies zoals wonen, werken, winkelen en ontspanning. Mede door de stadsvlucht van de afgelopen decennia verloor het stadscentrum echter haar dynamiek met leegstand in het centrum en een dalende woningen beeldkwaliteit tot gevolg. Andere zwakke punten van de binnenstad zijn o.a. het gebrek aan openbaar toegankelijk groen en het toenemende autoverkeer. Deze stadsvlucht heeft zich recent echter gekeerd en Sint-Niklaas is opnieuw een stad in volle groei met vele troeven. Zo beschikt de stadskern over een aantrekkelijke woonomgeving en een grote verscheidenheid aan voorzieningen op wandelafstand. Daarnaast werkt de stad volop aan een grondige vernieuwing van de stationsomgeving en de wijken rondom de Grote Markt en het Waasland Shopping Center.

11.2.2.2


Binnen de stedelijke kern wil het GRS de woonfunctie versterken. Er wordt ingezet op een verdere kwalitatieve uitbouw van de stedelijke corridor; de noord-zuidas doorheen het stadscentrum die het station verbindt met de Grote Markt en het Waasland Shopping Center. Maar ook de stedelijke wijken die iets verder van deze stedelijke corridor gelegen zijn, krijgen de nodige aandacht. Hierbij primeert de kwalitatieve versterking van de woonomgeving boven een kwantitatieve uitbreiding van de woningvoorraad. Er wordt dan ook geen substantiële verdichting nagestreefd. Het is de bedoeling om de kwaliteit van de leefomgeving te verhogen door middel van de herinrichting van het openbaar domein, stadsvernieuwingsprojecten en kleinschalige herbestemmingsprojecten. Met betrekking tot stadsvernieuwing duidt het GRS de wijken Westerbuurt, Gazometer-Driekoningenwijk en Elisabethwijk aan als prioritaire gebieden. Daarnaast dient voor elke wijk een zo gedifferentieerd woonaanbod te worden nagestreefd. Wat tot slot de verbetering van de leefkwaliteit in de stedelijke woonwijken betreft, is het van groot belang dat elke wijk over kwaliteitsvolle én toegankelijke groene ruimtes bezit, alsook de nodige speel- en ontmoetingsruimten.

Pag. 154


11.2.3

Baenslandwijk

11.2.3.1

Situering

De Baenslandwijk bevindt zich ten zuiden van het historische stadscentrum. De wijk wordt in het zuiden begrensd door de Prinses Josephine-Charlottelaan (N7), in het westen door de Driegaaienstraat, in het noorden door de as Pastoor De Meerleerstraat-Kongostraat en in het oosten door de as Knaptandstraat-Tereken. In het westen grenst deze wijk tevens aan het randstedelijk gebied van Sint-Niklaas. Een behoorlijk deel van de oppervlakte van de Baenslandwijk wordt ingenomen door de begraafplaats Tereken.

11.2.3.2

Analyse

De Baenslandwijk is een groene, residentiële woonwijk in de stadskern van SintNiklaas met hoofdzakelijk halfopen en gesloten grondgebonden ééngezinswoningen en een gemiddelde woningdichtheid van 14 woningen per hectare. Het aantal oudere woningen van voor 1945 is er erg beperkt (16%) en ook het aandeel appartementen is er relatief laag (22%). Met een aandeel van 8,3% sociale huurwoningen (Bron: SEE 2001) scoort de wijk hoger dan gemiddeld in gans Sint-Niklaas. Indien we kijken naar de bewoners van de Baenslandwijk, zien we dat ruim twee derde van de inwoners (67%) van de Baenslandwijk eigenaar is van zijn woning. De gemiddelde leeftijd in de wijk ligt ook vrij hoog: 30% is er ouder dan 60. Daarnaast betreft ca. 32% van de huishoudens in de Baenslandwijk een éénpersoonsgezin. De wijk kan tot slot over heel wat omgevingstroeven beschikken. Zo beschikt de wijk met het Adolf Daensplein en het Sint-Jansplein over twee groene speelpleintjes. Daarnaast wil de stad de begraafplaats Tereken omvormen tot een parkbegraafplaats met respect voor de historische waarde van de grafzerken. Dit zal de kwaliteit van de woonomgeving in de Baenslandwijk enkel nog versterken. Tot slot biedt de resterende open ruimte aan de Klokkendreef en de Klaptandstraat nog heel wat ontwikkelingsmogelijkeden. Het GRS stelt hierbij de versterking van de bestaande woonkwaliteit en de buurtgebonden voorzieningen voorop.

11.2.3.3

Woonprojecten

Op kaart 25 (1) worden de woonprojecten in de Baenslandwijk ruimtelijk weergegeven. Tabel 51: Woonprojecten Baenslandwijk Project

Omschrijving

Klokkendreef

Woonproject Interwaas en SNMH

terreinen FC Gerda

herbestemming voetbalterreinen, masterplan in opmaak

subtotaal Realisatiegraad Totaal nog te realiseren woongelegenheden

Woning/ app.

Uitgevoerd/ in uitvoering

W/A

34

W

in studie/ aanvraag

28

te ontwikkelen

Totaal

Waarvan sociaal

34

16

0

28*

0

34

16

28

0

34

28

0

n.v.t.

100%

50%

0

28

0

*Hiervan worden er 16 woningen door het OCMW verhuurd aan het sociale tarief.

Pag. 155


11.2.3.4

Bouwmogelijkheden Kaart 25 (1) geeft tevens een ruimtelijk overzicht van de onbebouwde percelen in de Baenslandwijk.

Tabel 52: Bouwmogelijkheden Baenslandwijk Eigendom van: Privé/vennootschap Sociale huisvesting Stad en Interwaas Overheid & semi-publiek TOTAAL

11.2.3.5

Goedgekeurde verkaveling Perc ha # wo 0 0,00 0 0 0,00 0 0 0,00 0 0 0,00 0 0,00 0 0

Langs uitgeruste weg Perc ha # wo 8 0,22 3 0 0,00 0 0 0,00 0 0 0,00 0 0,22 8 3

Totaal Baenslandwijk Perc ha # wo 8 0,22 3 0 0,00 0 0 0,00 0 0 0,00 0 0,22 8 3

Aanbevelingen

Met het recent gerealiseerde woonproject aan de Klokkendreef werd het sociaal woonaanbod in de wijk uitgebreid met 16 sociale huurwoningen. Daarnaast plannen Interwaas en het OCMW Sint-Niklaas samen 28 nieuwe woningen ter hoogte van het oude voetbalveld van FC Gerda27. Het OCMW staat bij dit herbestemmingsproject in voor de bouw van 16 nieuwe woningen die zullen worden verhuurd aan sociaal tarief. Deze woningen vallen dus niet onder het sociale verhuurstelsel en tellen dus ook niet mee voor het behalen van het sociaal objectief, maar in de praktijk is er voor de huurder natuurlijk weinig verschil. Een verdere uitbreiding van het sociaal woonaanbod in de Baenslandwijk zal niet eenvoudig zijn, aangezien het resterend aanbod onbebouwde percelen nog slechts een woonequivalent van ca. 3 wooneenheden geeft. Aangezien de wijk reeds over een sociaal aandeel beschikt dat boven het gemiddelde van gans Sint-Niklaas ligt, behoort een verdere actieve uitbreiding van het sociaal woonaanbod in de Baenslandwijk echter niet tot de hoogste prioriteit. De sterke vergrijzing in de wijk vraagt daarentegen wel om dringende beleidsaandacht. Een verbreding van het aanbod aan aangepaste woningen voor senioren is hier gewenst. Door de combinatie van de grotere woningen in de Baenslandwijk en het eerder lage aandeel appartementen voor een stedelijke woonomgeving is het voorts aangewezen om bij de invulling van de resterende onbebouwde percelen te opteren voor compacte, al dan niet geschakelde, grondgebonden woningen. Maar ook hier is de manoeuvreerruimte beperkt gezien het beperkte resterende aanbod.

27

Voor het woon- en zorgproject aan de terreinen van FC Gerda werd een beeldstudie opgemaakt.

Pag. 156


11.2.4

Bormswijk

11.2.4.1

Situering

Ten zuiden van de Baenslandwijk bevindt zich de Bormswijk. Deze kleine rustige woonwijk wordt in het noorden begrensd door de Prinses Josephine-Charlottelaan (N70), in het oosten door Tereken, en in het westen door de Driegaaienhoek. De wijk kent een eerder open bebouwingsstructuur en grenst in het westen en het zuiden aan het randstedelijk gebied van Sint-Niklaas. De Bormswijk beschikt zelf ook over een ruim en gedifferentieerd aanbod aan lokaal groen.

11.2.4.2

Analyse

De Bormswijk is een groene, residentiële woonwijk met overwegend open en halfopen bebouwing en een gemiddelde woningdichtheid van 9 wo/ha. Van alle wijken in de stadskern beschikt de Bormswijk gemiddeld over de grootste woningen. Het woningpatrimonium is er ook nog jong; zo werd de helft van de woningen er gebouwd na 1971. Bovendien is meer dan 80% van de inwoners in de Bormswijk eigenaar van zijn woning. Enkel in de landelijke deelgemeente Sinaai ligt dit percentage nog hoger. Tot slot betreft slechts 9% van de woningen een appartement. Al deze kenmerken wijzen erop dat de Bormswijk eerder aanleunt bij het profiel van de randstedelijke wijken dan bij het profiel van de wijken in de stadskern. De belangrijke troef van de Bormswijk is dan ook de kwaliteitsvolle woningvoorraad in een groene, rustige woonomgeving op korte afstand van alle nodige diensten en voorzieningen. Dit maakt de wijk erg aantrekkelijk voor (jonge) gezinnen. Het aandeel alleenstaanden ligt er dan ook heel wat lager dan in andere wijken (23%). Het zwakke punt van de wijk is het lage aandeel sociale woningen. In 2001 (Bron: SEE)bedroeg het aandeel slechts 4,6% en sindsdien werden er geen nieuwe sociale woonprojecten gerealiseerd in de Bormswijk.

11.2.4.3

Woonprojecten

Sinds 2001 werden er geen nieuwe woonprojecten projectvergunningen aangevraagd in de Bormswijk.

11.2.4.4

opgestart

en/of

Potentiele woonprojecten

- Driegaaienhoek/Smisstraat 11.2.4.5

Bouwmogelijkheden Kaart 25 (2) geeft een ruimtelijk overzicht van de onbebouwde percelen in de Bormswijk.

Tabel 53: Bouwmogelijkheden Bormswijk Eigendom van: Privé/vennootschap Sociale huisvesting Stad en Interwaas Overheid & semi-publiek TOTAAL

Goedgekeurde verkaveling Perc ha # wo 7 0 0 0 7

0,59 0,00 0,00 0,00 0,59

6 0 0 0 6

Langs uitgeruste weg Perc ha # wo 32 1 0 0 33

3,69 0,01 0,00 0,00 3,70

46 0 0 0 46

Totaal Bormswijk Perc ha # wo 39 1 0 0 40

4,28 0,01 0,00 0,00 4,28

52 0 0 0 52

Pag. 157


11.2.4.6

Aanbevelingen

In de Bormswijk werden er sinds 2001 geen nieuwe woonprojecten gerealiseerd. Momenteel werkt de stad Sint-Niklaas wel aan een masterplan voor de Bormswijk. Het huidige lage aandeel aan sociale woningen in de wijk (4,6%) vraagt om een uitbreiding. Van de 40 onbebouwde percelen in de wijk is slechts 1 perceel in handen van de Sint-Niklase Maatschappij voor Huisvesting. Gezien de beperkte oppervlakte van dit perceel kan hier voor een compacte woonvorm voor sociale huurders worden gekozen. Daarnaast kan er voor de grotere percelen in handen van private actoren of vennootschappen tevens een sociale last worden opgelegd. Dit kan echter enkel indien het project 10 of meer wooneenheden omvat. Daarnaast is het aangewezen om een grotere differentiatie van de woningvoorraad na te streven. Het huidige patrimonium bestaat immers voornamelijk uit grote ééngezinswoningen. Compactere woningtypes zoals gestapelde of geschakelde woonvormen zijn dan ook gewenst. Uiteraard is het hierbij belangrijk dat deze nieuwe woningen geen breuk vonden met het bestaande karakter van de wijk. Dit wil zeggen dat er bij de creatie van nieuwe woningen in de wijk steeds moet gewaakt worden over de kwaliteit en het groene karakter van de (private) buitenruimte.

Pag. 158


11.2.5

De Castro

11.2.5.1

Situering

De Castro bevindt zich in het hart van Sint-Niklaas . In het noorden bevindt zich de Grote Markt van Sint-Niklaas en in het zuiden wordt de wijk begrensd door de as Pastoor de Meerleerstraat-Kongostraat. De wijk heeft haar naam te danken aan het historische Castrohof dat sinds 1971 werd erkend als beschermd momument. De Castrowijk omvat naast wonen een veelheid aan andere functies en voorzieningen zoals onderwijs, openbare diensten en het winkelgebied Centrum Zuid (bestaande uit de Nieuwstraat, het Hendrik Heymanplein en de Kokkelbeekstraat).

11.2.5.2

Analyse

De centraal gelegen Castrowijk is één van de dichtstbevolkte en -bebouwde wijken in de stad (een gemiddelde van 26 woningen per hectare) en beschikt over een duidelijk stedelijk profiel. Zo beschikt de wijk over 38% appartementen en maakt slechts 5% van de woningvoorraad deel uit van een open of halfopen bebouwing. Het aandeel eigenaars ligt met 50% ook heel wat onder het gemiddelde van de ganse stad. Daarnaast dateert meer dan een vierde van de woningen in De Castro van voor 1945. Hieronder bevinden zich heel wat woningen van hoge architecturale kwaliteit, maar zeker ook een aantal die niet meer voldoen aan de huidige kwaliteitsnormen. Met betrekking tot het aandeel sociale woningen scoort de Castrowijk niet goed; slechts 3,7% van alle huishoudens woont in een sociale huurwoning. Uit het bewonersprofiel van de wijk, blijkt dat er in De Castro heel wat alleenstaanden wonen (41%) en dat er een relatief grote grijze druk bestaat (24,5 % is ouder dan 60).

11.2.5.3

Woonprojecten

Op kaart 25 (3) worden de woonprojecten in De Castro ruimtelijk weergegeven. Tabel 54: Woonprojecten De Castro uitgevoerd/ in uitvoering

privaat woonproject

A

25

25

0

Kroonmolenstraat

privaat woonproject

A

28

28

0

Nieuwstraat

wooninbreidingsgebied centrum

44

0

97

0

44

0

Omschrijving

hoek OLV straat /Hemelaerstraat

Realisatiegraad Totaal nog te realiseren

11.2.5.4

44

A/W

subtotaal

in studie/ aanvraag

Waarvan te Totaal sociaal ontwikkelen

Woning/ app.

Project

53

44

0

n.v.t.

100%

50%

0

44

0


- Voormalige Aldisite Nieuwstraat

Pag. 159


11.2.5.5

Bouwmogelijkheden Kaart 25 (3) geeft tevens een ruimtelijk overzicht van de onbebouwde percelen in De Castro.

Tabel 55: Bouwmogelijkheden De Castro Goedgekeurde verkaveling Eigendom van: Privé/vennootschap Sociale huisvesting Stad en Interwaas Overheid & semipubliek TOTAAL

11.2.5.6


Totaal De Castro

Perc 0 0 0

ha 0,0 0,0 0,0

# wo 0 0 0

Perc 6 0 2

ha 0,15 0,00 0,13

# wo 2 0 2

Perc 6 0 2

ha 0,15 0,00 0,13

# wo 2 0 2

0

0,0

0

0

0,00

0

0

0,00

0

0

0,0

0

8

0,28

3

8

0,28

3

Aanbevelingen

In de Castrowijk is een uitbreiding van het sociaal woonaanbod een belangrijke prioriteit. Deze wijk beschikt immers slechts over een aandeel van 3,7% en in de recent gerealiseerde en geplande woonprojecten werden geen sociale woningen voorzien. Gezien ook het resterend aantal onbebouwde percelen niet groot meer is, zijn de mogelijkheden voor uitbreiding echter beperkt. Men kan bij private projecten immers geen sociale last opleggen indien het project minder dan 10 wooneenheden omvat (of minder dan 50 eenheden in het geval van appartementsbouw). Toch kan er verder gezocht worden naar herbestemmings- en inbreidingsmogelijkheden, zoals bijvoorbeeld bijv. het potentieel te ontwikkelen woonproject op de voormalige Aldisite. Ook de uitbreiding van het aantal verhuurde woningen via het SVK kan in deze wijk een optie zijn om het sociaal woonaanbod te vergroten. Voorts noopt de sterke vergrijzing in combinatie met het verouderde woningpatrimonium tot het verbreden van het aanbod aan aangepaste woningen voor senioren. Aangezien het huidige aandeel appartementen 38% bedraagt en ook de recent gerealiseerde en geplande woonprojecten ca. 70 nieuwe appartementen bevatten, is het aangewezen om bij nieuwe woonprojecten voornamelijk te opteren voor grondgebonden en toch compacte woningen of voor varianten van het traditionele appartement (zoals bv. geschakelde woonvormen).

Pag. 160


11.2.6

Elisabethwijk

11.2.6.1

Situering

De centraal gelegen Elisabethwijk bevindt zich ten noordoosten van de Grote Markt van Sint-Niklaas en is ontstaan in het interbellum. De wijk wordt in het westen begrensd door de Truweelstraat, in het zuiden door de Mercatorstraat en de Antwerpsesteenweg en in het noordoosten door de Singel. Deze wijk wordt gekenmerkt door een duidelijk stedenbouwkundig patroon dat het niveau van een enkel bouwblok overstijgt. Het grootste deel van de woningen in deze wijk dateert van voor 1945. Daarnaast heeft deze wijk te kampen met een gebrek aan groenvoorzieningen en speelruimte.

11.2.6.2

Analyse

Met een gemiddelde van 27 woningen per hectare kent de Elisabethwijk een dichte bebouwingsstructuur met bijna uitsluitend gesloten bebouwing. In de wijk zijn heel wat historisch waardevolle art-deco woningen terug te vinden. De wijk heeft echter te kampen met een gebrek aan groenvoorzieningen, (speel)pleintjes en open ruimte. Veel van de binnengebieden werden ingenomen voor uiteenlopende doelstellingen (bedrijvigheid, commerciele functies, woningen,...). In het GRS wordt de Elisabethwijk daarom aangeduid als prioritair gebied voor stadsvernieuwing. Concreet wil dit zeggen dat ernaar wordt gestreefd om de wijk een meer open karakter te geven door sommige binnengebieden te saneren en/of te herbestemmen. Het project op de Sint-Rochus site kadert binnen deze doelstelling. De Elisabethwijk kent een erg jonge bevolkingssamenstelling (17% is ouder dan 60) en een eerder laag aandeel eigenaars (56%). Het grootste deel van de inwoners woont bovendien in een huishouden van twee of meer personen (63%). Van alle huishoudens in de Elisabethwijk woont er tot slot slechts 0,24% in een sociale huurwoning. Dit is ontzettend weinig.

11.2.6.3

Woonprojecten

Op kaart 25 (4) worden de woonprojecten in de Elisabethwijk ruimtelijk weergegeven. Tabel 56: Woonprojecten Elisabethwijk Project

Omschrijving

St Rochussite

wooninbreidingsproject 8 EGW, 10 flats (en 16 seniorenflats*)

Waeslandia

herbestemming bedrijfsgebouw

Houtwerf

inbreidingsproject 2/3 grondgebonden & 25% sociale woningen

subtotaal Realisatiegraad

Woning/ app.

uitgevoerd/ in uitvoering

A/W

18

in studie/ aanvraag

te Waarvan Totaal ontwikkelen sociaal

18

0

48

0

51

51

ntb

117

0

48

A A/W 18

48

51

n.v.t.

100%

50%

Totaal nog te realiseren woongelegenheden 0 48 26 74 0 * deze worden verhuurd aan sociale tarieven, maar vallen niet onder het sociaal verhuurstelsel. Woningen voor senioren worden ook niet meegenomen in het algemene woonaanbod.

Pag. 161


11.2.6.4


- Waeslandia fase II 11.2.6.5

Bouwmogelijkheden Kaart 25 (4) geeft tevens een ruimtelijk overzicht van de onbebouwde percelen in de Elisabethwijk.

Tabel 57: Bouwmogelijkheden Elisabethwijk Goedgekeurde verkaveling Eigendom van: Privé/vennootschap Sociale huisvesting Stad en Interwaas Overheid & semipubliek TOTAAL

11.2.6.6


Totaal Elisabethwijk

Perc 3 0 0

ha 0,08 0,00 0,00

# wo 2 0 0

Perc 12 0 0

ha 0,37 0,00 0,00

# wo 5 0 0

Perc 15 0 0

ha 0,45 0,00 0,00

# wo 7 0 0

0

0,00

0

0

0,00

0

0

0,00

0

3

0,08

2

12

0,37

5

15

0,45

7

Aanbevelingen

Voor de Elisabethwijk is een uitbreiding van het sociaal woonaanbod een belangrijke prioriteit. Deze wijk beschikt immers slechts over een aandeel van 0,24%. In het nog te ontwikkelen woonproject ‘De Houtwerf’ wordt echter wel een aandeel van 25% sociale woningen vooropgesteld. Met het huidige geplande aantal woningen voor dit project van 51 eenheden zou dit neerkomen op ca. 13 bijkomende sociale woningen. Voorts is het ook zo dat het project op de Sint-Rochussite 16 seniorenflats bevat die worden verhuurd aan een sociaal tarief, maar deze vallen niet onder het sociale huurstelsel. Het project ‘De Houtwerf’ is onvoldoende om het sociaal woonaanbod in de wijk naar een hoger niveau te tillen. De mogelijkheden voor een verdere uitbreiding van het sociaal woonaanbod in de wijk zijn echter beperkt. Zo zijn er nog slechts 15 onbebouwde percelen in de wijk die een woonequivalent hebben van 7 woningen. Het is dan ook aangewezen dat er in de Elisabethwijk actief gezocht wordt naar bijkomende herbestemmingsprojecten. De tweede fase van het herbestemmingsproject van de bedrijfsgebouwen van Waeslandia zou hiervoor in aanmerking kunnen komen (zie ook §4.13). Hier dient dan ook verder onderzocht te worden in welke mate het mogelijk is om een bepaald percentage van dit project voor te behouden voor de sociale woningbouw. Voor de nog te ontwikkelen en/of nieuwe woonprojecten vormt het voorzien in een kwalitatieve (semi)private buitenruimte een belangrijk criterium. De Elisabethwijk is immers een dichtbebouwde wijk met weinig groenvoorzieningen. Tot slot is het sterk aangewezen om zowel het bestaande woonaanbod als de woonomgeving in de Elisabethwijk verder op te waarderen.

Pag. 162


11.2.7

Fabiolapark

11.2.7.1

Situering

Fabiolapark is een zuidelijk gelegen stadswijk, gelegen aan het kruispunt van de N70 (Koningin Astridlaan) en de N16 (Parklaan-Prins Alexanderlaan). Deze wijk bestaat hoofdzakelijk uit hoogbouw uit de jaren 1960-‘70, omringd door stedelijk groen. Deze hoge woontorens vormen een belangrijk baken in het stedelijke landschap.

11.2.7.2

Analyse

Het Fabiolapark is de dichtstbevolkte en tevens dichtstbebouwde wijk van SintNiklaas. De wijk kent een gemiddelde van maar liefst 65 woningen per hectare en bestaat dan ook voor 95% uit appartementen. De wijk kent niet enkel de hoogste bevolkingsdichtheid en het hoogste aandeel appartementen; ook met betrekking tot het aandeel alleenstaanden (57%) en het aandeel 60-plussers (41%) scoort de wijk het hoogst ten aanzien van de andere wijken in Sint-Niklaas. Deze kenmerken, in combinatie met het erg lage aandeel sociale woningen (1,2%) zorgt ervoor dat de wijk voor enkele grote uitdagingen staat. De vergrijzingsproblematiek is hier één van.

11.2.7.3

Woonprojecten

Sinds 2001 werden er geen nieuwe woonprojecten projectvergunningen aangevraagd in het Fabiolapark.

11.2.7.4

opgestart

en/of

Bouwmogelijkheden Kaart 25 (5) geeft een ruimtelijk overzicht van de onbebouwde percelen in het Fabiolapark.

Tabel 58: Bouwmogelijkheden Fabiolapark Eigendom van: Privé/vennootschap Sociale huisvesting Stad en Interwaas Overheid & semipubliek TOTAAL

11.2.7.5

Goedgekeurde verkaveling Perc ha # wo

Langs uitgeruste weg Perc ha # wo

Totaal Fabiolapark Perc ha # wo

0 0 0

0,00 0,00 0,00

0 0 0

2 0 0

0,42 0,00 0,00

5 0 0

2 0 0

0,42 0,00 0,00

5 0 0

0

0,00

0

0

0,00

0

0

0,00

0

0

0,00

0

2

0,42

5

2

0,42

5

Aanbevelingen

Een eerste belangrijke aanbeveling voor de wijk Fabiolapark is een meer gedifferentieerd woonaanbod. Gezien de zeer beperkte uitbreidingsmogelijkheden in de wijk met nog slechts 2 onbebouwde percelen is dit echter geen haalbare aanbeveling op korte termijn. Hetzelfde geldt voor de uitbreiding van het sociaal woonaanbod. Wél haalbaar en zeker zo belangrijk is het inspelen op de toenemende vergrijzing in de wijk. Meer dan 40% van de bewoners van het Fabiolapark is ouder dan 60 jaar en een heel deel onder hen woont bovendien alleen. Het is daarom aangewezen om de diensten en voorzieningen voor senioren in de wijk sterk uit te breiden en de bestaande woningvoorraad (hoofdzakelijk appartementen) aan te passen aan de behoeften en fysieke beperkingen van de ouderen in de wijk.

Pag. 163


Daarnaast is het aangewezen om ook het omliggende groen zo toegankelijk mogelijk te maken en dit voor alle leeftijdsgroepen.

Pag. 164


11.2.8

Gazometer-Driekoningenwijk

11.2.8.1

Situering

De Gazometer-Driekoningenwijk wordt in het zuiden begrensd door de spoorlijn en de Spoorweglaan (R42), in het westen door de Plezantstraat (N403), in het noorden door de Heistraat en in het oosten door de Driekoningenstraat. De wijk zelf kent weinig structuur en een heterogene bebouwing. De Gazometer-Driekoningenwijk omvat enkele grootschalige functies zoals het gerechtsgebouw, het Koninklijk Technisch Atheneum en het lokale bedrijventerrein.

11.2.8.2

Analyse

De Gazometer-Driekoningenwijk is een dichtbebouwde wijk (18 wo/ha) met een ouder woningpatrimonium (31% gebouwd voor 1945) en nog veel woningen zonder klein comfort. Het GRS duidde deze wijk daarom eveneens aan als een prioritair gebied voor stadsvernieuwing en legt de focus hierbij op de versterking van de ruimtelijke samenhang en een kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad. De wijk heeft ook te kampen met een gebrek aan voldoende groenvoorzieningen en speelzones. Daarnaast wordt ook deze wijk gekenmerkt door een erg laag aandeel aan sociale huurwoningen (1,44%). Het inwonersprofiel van de Gazometer-Driekoningenwijk wordt tot slot gekenmerkt door een eerder jongere bevolking (80% is jonger dan 60), een gemiddeld tot laag aandeel eigenaars (58%) en een aandeel alleenstaanden dat overeenstemt met het stedelijk profiel van de wijk (37%).

11.2.8.3

Woonprojecten

Op kaart 25 (6) worden de woonprojecten in de Gazometer-Driekoningenwijk ruimtelijk weergegeven. Tabel 59: Woonprojecten Gazometer-Driekoningenwijk Woning/ app.


Woonproject ten noorden van de spoorweg

A

47

47

0

Gemengd woonproject Interwaas, SNMH, WLM

A/W

134

134

93

181

93

0

0

Project

Omschrijving

kazernestraat Den Beenaert

in studie/ aanvraag


subtotaal

181

0

0

Realisatiegraad

n.v.t.

100%

50%

0

0

0

Totaal nog te realiseren woongelegenheden

11.2.8.4


- Site Filteint (Landbouwersstraat)

Pag. 165


11.2.8.5

Bouwmogelijkheden Kaart 25 (6) geeft tevens een ruimtelijk overzicht van de onbebouwde percelen in de Gazometer-Driekoningenwijk.

Tabel 60: Bouwmogelijkheden Gazometer-Driekoningenwijk Eigendom van: Privé/vennootschap Sociale huisvesting Stad en Interwaas Overheid & semipubliek TOTAAL

11.2.8.6

Goedgekeurde verkaveling Perc ha # wo

Langs uitgeruste weg Perc ha # wo

Totaal Gazometer-Driekoningen Perc ha # wo

0 0 0

0,00 0,00 0,00

0 0 0

16 0 1

0,65 0,00 0,04

8 0 1

16 0 1

0,65 0,00 0,04

8 0 1

0

0,00

0

3

0,14

2

3

0,14

2

0

0,00

0

20

0,82

10

20

0,82

10

Aanbevelingen

Het grote inbreidingsproject Den Beenaert, dat wordt gerealiseerd in de GazometerDriekoningenwijk, duwt het aandeel sociale woningen sterk de hoogte in. Dit woonproject is een samenwerking tussen Interwaas, de Waasse Landmaatschappij en de Sint-Niklase Maatschappij voor de huisvesting en zorgt voor een bijkomend woonaanbod dat zowel bestaat uit sociale huur- en koopwoningen als private gezinswoningen. Ook met betrekking tot het type woning (grondgebonden woningen, appartementen,…) betreft dit een gedifferentieerd project. Een verdere uitbreiding van het sociaal woonaanbod in de wijk vormt dan ook geen hoge prioriteit. Voorts werden in de Kazernestraat 47 private nieuwbouwappartementen gerealiseerd. Naar de toekomst toe staan er in deze wijk momenteel geen nieuwe woonprojecten gepland. Met de site Filteint beschikt de wijk wel nog over een potentieel te ontwikkelen woonproject naar de toekomst toe. Van de woonreserve uit onbebouwde percelen behoort er 1 tot Interwaas en drie tot de Provincie Oost-Vlaanderen. Aangezien de wijk over een eerder laag aandeel eigenaars (58%) en een eerder hoog aandeel appartementen (39%) beschikt, is het aangewezen om deze gronden aan te wenden voor de realisatie van betaalbare (starters)woningen en/of bescheiden kavels. Ook voor de gronden van de site Filteint is deze aanbeveling van toepassing. Dit zorgt niet enkel voor een grotere differentiatie van de woningtypologie, maar vergroot ook de betaalbaarheid van het wonen in de Gazometer-Driekoningenwijk. Een groter aandeel eigenaars in de wijk, kan op zijn beurt dan weer zorgen voor een grotere wijkgebondenheid en cohesie in de wijk Tot slot is het aangewezen om in de wijk een actief beleid rond woningrenovatie en woningaanpassingen te voeren. De wijk kampt immers met een groot aantal verouderde woningen die niet meer voldoen aan de hedendaagse comfortnormen en zeker niet zijn aangepast aan de noden van de ouderen in de wijk. We verwijzen hier ook naar §9.2.4 voor de verschillende acties omtrent woonkwaliteit in de stad.

Pag. 166


11.2.9

Groot Kloosterland

11.2.9.1

Situering

De wijk Groot Kloosterland bevindt zich ten noorden van het station van Sint-Niklaas. In het noorden wordt de wijk begrensd door de Begijnenstraat, in het oosten door de Vijfstraten (N451) en in het westen door de Driekoningenstraat. De wijk Groot Kloosterland herbergt ook enkele grootschalige gebouwen, waaronder basisschool de Tovertuin en het vroegere stedelijke slachthuis dat op 1 januari 2011 zijn deuren sloot.

11.2.9.2

Analyse

Groot Kloosterland is een wijk met overwegend gesloten bebouwing, een belangrijk aandeel appartementen (48%) en een gemiddelde woningdichtheid van 21 woningen per hectare. De wijk wordt gekenmerkt door een aandeel sociale woningen (9,5%) dat heel wat hoger ligt dan gemiddeld in gans Sint-Niklaas. Het merendeel van de woningen (54%) in Groot Kloosterland werd gebouwd in de periode tussen 1945 en 1971, terwijl zo’n 30% in de laatste drie decennia werd gebouwd. Ook in Groot-Kloosterland speelt de vergrijzing een belangrijke rol; ca. 29% van de inwoners is er ouder dan 60 jaar. Circa 36% van de huishoudens in de wijk bestaat bovendien slechts uit 1 persoon. Dit is echter eigen aan een centraal gelegen stadswijk.

11.2.9.3

Woonprojecten

Sinds 2001 werden er geen nieuwe woonprojecten projectvergunningen aangevraagd in de wijk Groot Kloosterland.

11.2.9.4

opgestart

en/of


- Site Noordlaan - Site Slachthuis - Site Herdersstraat 11.2.9.5

Bouwmogelijkheden Kaart 25 (7) geeft een ruimtelijk overzicht van de onbebouwde percelen in Groot Kloosterland.

Tabel 61: Bouwmogelijkheden Groot Kloosterland Goedgekeurde verkaveling Eigendom van: Privé/vennootschap Sociale huisvesting Stad en Interwaas Overheid & semipubliek TOTAAL


Totaal Groot Kloosterland

Perc 1 0 0

ha 0,03 0,00 0,00

# wo 1 0 0

Perc 10 0 1

ha 0,39 0,00 0,85

# wo 5 0 11

Perc 11 0 1

ha 0,41 0,00 0,85

# wo 6 0 11

0

0,00

0

0

0,00

0

0

0,00

0

1

0,03

1

11

1,24

15

12

1,27

16

Pag. 167


11.2.9.6

Aanbevelingen

Aangezien het aandeel sociale woningen in de wijk reeds 9,5% bedraagt en de stad een evenwichtige spreiding van het sociale woonaanbod vooropstelt, zijn bijkomende sociale wooneenheden in de huidige planperiode niet prioritair. Om de evenwichtige bevolkingssamenstelling in de wijk te behouden is het belangrijk om ook de jonge gezinnen en starters op de woningmarkt aan de wijk te binden. Hiervoor moet worden ingezet op een uitbreiding van grondgebonden, compacte woningen met een kwaliteitsvolle buitenruimte. Dit kunnen zowel geschakelde, gekoppelde of gestapelde woningen zijn.

Pag. 168


11.2.10

Lindenstraat

11.2.10.1

Situering

De wijk rondom de Lindenstraat is een centrale stadswijk die in het oosten grenst aan de Singel van Sint-Niklaas en in het westen aan de Lamstraat. De woningvoorraad bestaat er voornamelijk uit arbeidershuizen die sterk contrasteren met de grotere bedrijfsgebouwen en de resterende braakliggende terreinen. Daarnaast zijn er in deze wijk ook heel wat volkstuintjes gelegen en werd er vrij recentelijk (voor 2005) een residentiële verkaveling gerealiseerd.

11.2.10.2

Analyse

De Lindenstraat-wijk is een erg heterogene wijk waarbij de arbeidershuisjes worden afgewisseld met residentiële woningen, bedrijfsgebouwen en braakliggend terrein. De wijk kent een gemiddelde woningdichtheid van 17 wo/ha en de gesloten (60%) en halfopen (10%) bebouwing primeert er. Het aandeel appartementen bedraagt 23%. Iets meer dan een kwart van de woningen (29%) dateert bovendien van voor 1945. De vele open, maar onafgewerkte, ruimtes in de wijk zorgen voor een breuk in het stedelijke landschap. Voor dit gebied werd daarom een masterplan opgemaakt dat op 23 juni 2006 werd goedgekeurd door de gemeenteraad van Sint-Niklaas. Binnen dit masterplan kan ook het project op de voormalige binnengronden van SchoetersBruggeman (project de Ververij) worden gekaderd. Het bewonersprofiel van de wijk wordt tot slot gekenmerkt door een gemiddeld aandeel eigenaars (68%) en éénpersoonshuishoudens (31%). Het is bovendien een jonge wijk (84% is jonger dan 60) met een erg laag aandeel sociale woningen (0,84%).

11.2.10.3

Woonprojecten

Op kaart 25 (8) worden de woonprojecten in de wijk rond de Lindenstraat ruimtelijk weergegeven. Tabel 62: Woonprojecten Lindenstraat Project

Omschrijving

Ververij

gemengd inbreidingsproject- incl 25% sociaal aandeel

Woning/ app.


in studie/ aanvraag

te ontwikkelen

Totaal

Waarvan sociaal

A/W

0

0

179

179

n.t.b.

0

0

179

179

n.t.b.

n.v.t.

100%

50%

0

0

90

90

0

subtotaal Realisatiegraad Totaal nog te realiseren

11.2.10.4


- Lindenstraat-Antwerpsesteenweg

Pag. 169


11.2.10.5

Bouwmogelijkheden Kaart 25 (8) geeft tevens een ruimtelijk overzicht van de onbebouwde percelen in de Lindenstraat-wijk.

Tabel 63: Bouwmogelijkheden Lindenstraat Goedgekeurde verkaveling Eigendom van: Privé/vennootschap Sociale huisvesting Stad en Interwaas Overheid & semipubliek TOTAAL

11.2.10.6


Totaal Lindenstraat

Perc 3 0 0

ha 0,08 0,00 0,00

# wo 2 0 0

Perc 6 0 0

ha 0,19 0,00 0,00

# wo 2 0 0

Perc 9 0 0

ha 0,27 0,00 0,00

# wo 5 0 0

0

0,00

0

0

0,00

0

0

0,00

0

3

0,08

2

6

0,19

2

9

0,27

5

Aanbevelingen

Het huidige lage aandeel sociale woningen zal door het geplande project ‘de Ververij’ sterk toenemen. Het betreft een herbestemmingsproject waarbij een belangrijke stadskanker in de stad wordt getransformeerd naar een nieuwe kwalitatieve woonwijk. Het project omvat 179 wooneenheden waarvan een groot aandeel potentieel als sociale woningen sociale huur- en koopwoningen zouden kunnen worden ingevuld. Het project wil inspelen op de diverse doelgroepen door een grote variatie aan woningtypes aan te bieden. Het gaat zowel om patiowoningen, appartementen, (compacte) gezinswoningen en grotere luxueuze woningen. Er wordt ook een centrale parkzone aangelegd. Gezien de grootte van het project is het belangrijk dat de band met de bestaande woonwijk niet uit het oog wordt verloren en er ook voldoende aandacht uitgaat naar de nodige lokale wijkvoorzieningen. Voor de bestaande woningvoorraad moet worden gewerkt aan een kwaliteitsoptimalisatie. We verwijzen hier ook naar §9.2.4 voor de verschillende acties omtrent woonkwaliteit in de stad.

Pag. 170


11.2.11

Moeland

11.2.11.1

Situering

De Moelandwijk bevindt zich in het hart van Sint-Niklaas. In het westen grenst deze wijk immers aan de Grote Markt en aan het stadspark, terwijl de wijk in het oosten begrensd wordt door de Lamstraat. De wijk dankt haar naam aan het Moelandkasteel, ook wel Sint-Antoon genoemd, waar nu het AZ Nikolaas is gevestigd. In de Moelandwijk is ook een hogeschool- en ziekenhuiscampus gelegen. Hier vindt men naast het oostelijke deel van de campus AZ Nikolaas onder meer een rusthuis, het OCMW, de basisschool en technisch instituut Sint-Carolus, de katholieke hogeschool Sint-Lieven en het sportcomplex de ‘Witte Molen’ terug. De stad werkt voor deze grote voorzieningencampus een masterplan uit.

11.2.11.2

Analyse

De Moelandwijk is een dichtbevolkte wijk met bijna uitsluitend gesloten bebouwing en een gemiddelde woningdichtheid van 23 wo/ha. Circa 43% van de woningen betreft een appartement. De woonfunctie wordt gecombineerd met verschillende andere grootschalige functies zoals onderwijs, zorg, recreatie en openbare diensten. De Moelandwijk is de op een na meest vergrijsde wijk van Sint-Niklaas. Hier is 34% van de inwoners ouder dan 60. Van alle inwoners van de wijk huurt een kleine 40% zijn woning; 5,4% huurt een sociale woning. Tot slot behoort net geen 50% van de huishoudens tot een éénpersoonsgezin.

11.2.11.3

Woonprojecten

Sinds 2001 werden er geen nieuwe woonprojecten opgestart en/of projectvergunningen aangevraagd in de wijk Moeland. Momenteel (2010-2011) worden er wel 60 serviceflats voor senioren gerealiseerd op de OCMW-campus aan de Azalealaan.

11.2.11.4

Bouwmogelijkheden Kaart 25 (9) geeft een ruimtelijk overzicht van de onbebouwde percelen in Moeland.

Tabel 64: Bouwmogelijkheden Moeland Goedgekeurde verkaveling Eigendom van: Privé/vennootschap Sociale huisvesting Stad en Interwaas Overheid & semipubliek TOTAAL

11.2.11.5


Totaal Moeland

Perc 0 0 0

ha 0,00 0,00 0,00

# wo 0 0 0

Perc 6 0 0

ha 0,43 0,00 0,00

# wo 5 0 0

Perc 6 0 0

ha 0,43 0,00 0,00

# wo 5 0 0

0

0,00

0

0

0,00

0

0

0,00

0

0

0,00

0

6

0,43

5

6

0,43

5

Aanbevelingen

In de Moelandwijk zijn er momenteel geen plannen bekend voor nieuwe woonprojecten. Het huidige aandeel aan sociale woningen (5,4%) vraagt echter wel om een uitbreiding. Gezien het beperkte aantal onbebouwde percelen op kleine oppervlaktes kan er ook geen sociale last worden opgelegd.

Pag. 171


De sterke vergrijzing in de wijk vraagt tevens de nodige aandacht. Dit wordt reeds grotendeels opgevangen door de verdere uitwerking van de zorgcampus en de recente realisatie van de 60 serviceflats van het OCMW. Maar uiteraard is het van even groot belang dat de senioren, indien gewenst, ook in de huidige woning of woonomgeving kunnen blijven wonen. Daarom dient de stimulatie van woningaanpassingen van senioren te worden uitgebreid naar alle senioren. Momenteel worden immers voornamelijk de senioren bereikt die reeds beroep doen op de diensten van de thuiszorg. Voor een evenwichtige woonwijk is het tot slot aangewezen om het woningpatromonium iets meer te differentiëren zodat ook jonge gezinnen hun weg naar deze wijk vinden. Het is wenselijk om bij eventuele nieuwe woonprojecten via inbreiding of herbestemming in te zetten op compacte, betaalbare, grondgebonden koopwoningen.

Pag. 172


11.2.12

Parklaan

11.2.12.1

Situering

Deze wijk wordt doormidden gesneden door de drukke Parklaan (N16) die de vanaf de E17 de zuidelijke toegangspoort vormt tot het stadscentrum. In het zuiden wordt de wijk begrensd door de Koningin Astridlaan (N70). Door deze drukke wegen en het grootschalige en open karakter van het bebouwingspatroon mist deze wijk echter een herkenbaar stedelijk karakter. De wijk beschikt over enkele bovenlokale voorzieningen zoals het stedelijk zwembad, het stadspark, het Koninklijk Atheneum, het rusthuis Heilig Hart en het westelijke deel van de campus AZ-Nikolaas.

11.2.12.2

Analyse

De wijk rondom de Parklaan is een gemengde, multifunctionele wijk met zeer uiteenlopende woonmilieus. Zo werd meer dan een kwart van de woningen (28%) gebouwd tijdens het interbellum. Dit zijn vaak waardevolle art-deco woningen. Daarnaast kent de wijk ook enkele straten waar veel kleinere woningen zonder basiscomfort voorkomen. De gemiddelde woondichtheid in de wijk bedraagt 24,5 woningen per hectare. Daarnaast kan de sociale woonwijk rond het Peter Benoitpark worden gesitueerd in de Parklaanwijk. Deze sociale woonwijk ligt mee aan de basis van het feit dat circa 7,4 % van totale woningvoorraad in de Parklaanwijk een sociale woning betreft. Zoals in de meeste wijken in de stadskern zijn de ouderen in de Parklaan sterk vertegenwoordigd (25%). Tot slot konden we vaststellen dat nog niet de helft van de inwoners eigenaar is van zijn woning.

11.2.12.3

Woonprojecten

Op kaart 25 (10) worden de woonprojecten in de Parklaan-wijk ruimtelijk weergegeven.

Tabel 65: Woonprojecten Parklaan Project

Omschrijving

Parklaan Moerlandstr

privaat woonproject zuiden van stadspark

Woning/ app.


in studie/ aanvraag

te ontwikkelen

Totaal

Waarvan sociaal

A

13

0

0

13

0

13

0

0

13

n.t.b.

n.v.t.

100%

50%

0

0

0

0

0


11.2.12.4


- Kokkelbeekplein

Pag. 173


11.2.12.5

Bouwmogelijkheden Kaart 25 (10) geeft tevens een ruimtelijk overzicht van de onbebouwde percelen in de Parklaan-wijk.

Tabel 66: Bouwmogelijkheden Parklaan Goedgekeurde verkaveling Eigendom van: Privé/vennootschap Sociale huisvesting Stad en Interwaas Overheid & semipubliek TOTAAL

11.2.12.6


Totaal Parklaan

Perc 0 0 0

ha 0,00 0,00 0,00

# wo 0 0 0

Perc 12 0 1

ha 0,38 0,00 0,10

# wo 5 0 1

Perc 12 0 1

ha 0,38 0,00 0,10

# wo 5 0 1

0

0,00

0

0

0,00

0

0

0,00

0

0

0,00

0

13

0,48

6

13

0,48

6

Aanbevelingen

Het GRS voorziet voor de zone langs de Parklaan (N16) een multifunctionele ontwikkeling van wonen, diensten, voorzieningen en kleinschalige kantoorfuncties. Dit past in het kader van de uitbouw van de stedelijke corridor in Sint-Niklaas. Voor de wijken gelegen achter de Parklaan is het daarentegen aangewezen om de woonfunctie nog meer te versterken. Bij nieuwe ingrepen in het woonweefsel is het wenselijk om het bestaande karakter van de woonwijk niet te verstoren. Daarnaast dienen in de straten met een erg hoge woondichtheid en een lage woonkwaliteit mogelijkheden tot vervangingsbouw of renovatie te worden onderzocht. Met betrekking tot eventuele nieuwe woonprojecten vormt de uitbreiding van het sociaal woonaanbod in de wijk geen prioriteit. Het aandeel ligt er momenteel immers boven het gemiddelde van de hele stad en haar deelgemeenten. Voor een evenwichtige woonwijk is het tot slot aangewezen om de woningvoorraad aan te vullen met compacte, betaalbare, grondgebonden koopwoningen, zodat jonge gezinnen nog vaker de weg naar deze wijk vinden.

Pag. 174


11.2.13

Priesteragiewijk

11.2.13.1

Situering

De Priesteragiewijk bevindt zich ten oosten van het stadscentrum en grenst er aan de Singel. In het zuiden wordt de wijk begrensd door de Prins Boudewijnlaan (N70), in het oosten door de Brugsken. In deze wijk kunnen de Vrije Technische Scholen van Sint-Niklaas en de basisschool Don Bosco worden gesitueerd. Daarnaast beschikt de wijk ook over een buurtpark.

11.2.13.2

Analyse

De Priesteragiewijk werd opgebouwd in de jaren 1950 en bestaat hoofdzakelijk uit arbeidershuisjes in een groene woonomgeving. Doordat de wijk werd uitgebouwd volgens een duidelijke stedenbouwkundige visie kent het een erg homogeen karakter. De gemiddelde woningdichtheid in de wijk bedraagt 18 wo/ha. Meer dan de helft van de gezinnen (52%) in de Priesteragiewijk huurt. Hiervan huurt 16% op de private huurmarkt terwijl 35,9% een woning huurt van de sociale huisvestingsmaatschappij. Enkel het Reynaertpark heeft een nog hoger aandeel sociale woningen. Dit impliceert dus ook dat er in de Priesteragiewijk slechts 48% eigenaars zijn. Van alle woningen in de wijk maakt 22% deel uit van een meergezinswoning. Voorts is circa 28% van de inwoners in de Priesteragiewijk ouder dan 60 en woont 63% van alle inwoners in een huishouden van twee of meer personen.

11.2.13.3

Woonprojecten

Sinds 2001 werden er geen nieuwe woonprojecten projectvergunningen aangevraagd in de Priesteragiewijk.

11.2.13.4

opgestart

en/of


- Dahliaweg-Madeliefjesdreef 11.2.13.5

Bouwmogelijkheden Kaart 25 (11) geeft tevens een ruimtelijk overzicht van de onbebouwde percelen in de Priesteragiewijk.

Tabel 67: Bouwmogelijkheden Priesteragiewijk Goedgekeurde verkaveling Eigendom van: Privé/vennootschap Sociale huisvesting Stad en Interwaas Overheid & semipubliek TOTAAL


Totaal Priesteragiewijk

Perc 0 0 0

ha 0,00 0,00 0,00

# wo 0 0 0

Perc 11 0 1

ha 0,39 0,00 0,02

# wo 5 0 0

Perc 11 0 1

ha 0,39 0,00 0,02

# wo 5 0 0

0

0,00

0

1

0,02

0

1

0,02

0

0

0,00

0

13

0,43

5

13

0,43

5

Pag. 175


11.2.13.6

Aanbevelingen

Aangezien de Priesteragiewijk een sociaal woonaanbod heeft van 36%, worden bijkomende sociale woningen in de wijk niet aangeraden. We maken hierbij wel uitzondering van het reeds geplande project, waarbij afgebroken sociale woningen vervangen worden. De nadruk ligt hier vooral op het behoud en op versterking van de bestaande woonkwaliteit, alsook op een verdere uitbouw van het groen in de wijk en de verschillende wijkvoorzieningen. Voorts is het aangewezen om in kader van de vergrijzing in de wijk toe te spitsen op het aanpassen van de vele woningen uit de jaren 1950 volgens de principes van het levenslang wonen. Hierbij dient niet enkel aandacht uit te gaan naar de hedendaagse principes van comfort, toegankelijkheid en kwaliteit, maar ook naar duurzaamheid en energiezuinigheid. Tot slot is het belangrijk dat nieuwe woonprojecten goed worden ingepast in het bestaande karakter van de wijk. Dit wil zeggen dat nieuwe woningen bij voorkeur in gesloten of halfopen bebouwing worden gerealiseerd, mét bijzondere aandacht voor het groene karakter van de buitenruimte. Dit kunnen zowel compacte grondgebonden gezinswoningen, als geschakelde of gestapelde woonvormen zijn.

Pag. 176


11.2.14

Reynaertpark

11.2.14.1

Situering

De wijk Reynaertpark bevindt zich ten zuidwesten van het kruispunt van de Parklaan (N16) met de Koningin Astridlaan (N70). In het zuiden vormt de Kapelstraat de grens met het randstedelijk gebied van Sint-Niklaas dat gekenmerkt wordt door een meer open karakter. De helft van het grondgebied van het Reynaertpark wordt in gebruik genomen door het Waasland Shoppping Center, terwijl op de andere helft een grote verscheidenheid aan woontypologieën kan worden teruggevonden.

11.2.14.2

Analyse

Het Reynaertpark is een erg heterogene woonwijk waarbij rijwoningen en appartementsgebouwen worden afgewisseld met woningen in open en halfopen bebouwing. In de wijk is ook nog heel wat open ruimte terug te vinden. Dit verklaart de eerder lage woningdichtheid in de wijk (11 wo/ha). Het Reynaertpark is met net geen 70% tevens de wijk met het hoogste aandeel sociale woningen van gans SintNiklaas. 19% van de woningen betreft het een halfopen of vrijstaande woning, terwijl ruim 75% deel uitmaakt van een meergezinswoning. De woningen zijn er ook allemaal relatief jong: slechts 3% dateert van voor 1945. Het bewonersprofiel van de wijk wordt gedomineerd door een zeer hoog aandeel alleenstaanden (51%) en een erg laag aandeel eigenaars (17%). Dit laatste hangt uiteraard samen met het hoge aandeel sociale huurwoningen in de wijk.

11.2.14.3

Woonprojecten Kaart 25 (12) geeft de woonprojecten in het Reynaertpark ruimtelijk weer.

Tabel 68: Woonprojecten Reynaertpark Project

Omschrijving

St Maczekpark

gemengd inbreidingsproject stad en SLM (sociale koop)

Woning/ app.


in studie/ aanvraag

te ontwikkelen

Totaal

Waarvan sociaal

W/A

41

0

0

41

15

41

15

0

0


11.2.14.4

41

0

0

n.v.t.

100%

50%

0

0

0


- Braakliggende terreinen van het Gemeenschapsonderwijs (achter Tereken).

Pag. 177


11.2.14.5

Bouwmogelijkheden Kaart 25 (12) geeft tevens een ruimtelijk overzicht van de onbebouwde percelen in het Reynaertpark.

Tabel 69: Bouwmogelijkheden Reynaertpark Goedgekeurde verkaveling Eigendom van: Privé/vennootschap Sociale huisvesting Stad en Interwaas Overheid & semipubliek TOTAAL

11.2.14.6


Totaal Reynaertpark

Perc 0 0 0

ha 0,00 0,00 0,00

# wo 0 0 0

Perc 7 1 0

ha 0,34 0,20 0,00

# wo 4 2 0

Perc 7 1 0

ha 0,34 0,20 0,00

# wo 4 2 0

0

0,00

0

1

0,05

1

1

0,05

1

0

0,00

0

9

0,58

7

9

0,58

7

Aanbevelingen

Rekening houdende met het hoge aandeel sociale huurwoningen in de wijk, en de 15 recent gerealiseerde sociale koopwoningen in het St. Maczekpark, is een verdere uitbreiding van het sociale woonaanbod niet wenselijk. De sociale huisvestingsmaatschappijen beschikken echter wel nog over een stuk grond. Hier dient dan ook onderzocht te worden of deze grond eventueel via een verkoop- of ruilprocedure kan worden overgedragen aan de stad of Interwaas. Deze kan de grond dan aanwenden voor de realisatie van bescheiden kavels of compacte grondgebonden woningen. Om het evenwicht in de bevolkingssamenstelling te bewaren is het immers aangewezen om in te zetten op betaalbare woningen voor jonge gezinnen en/of starters op de woningmarkt. Ook de braakliggende terreinen van het Gemeenschapsonderwijs kunnen hiervoor in aanmerking komen.

Pag. 178


11.2.15

Stationswijk

11.2.15.1

Situering

De Stationswijk is - zoals de naam reeds doet vermoeden- de wijk ten zuiden van het station van Sint-Niklaas. In het zuiden grenst de wijk aan de Grote Markt en de Ankerstraat. De stationswijk is een negentiende-eeuwse wijk met woningen van grote architecturale en stedenbouwkundige kwaliteit. De wijk vormt het winkelhart van de stad met de Stationstraat als centrale winkelas.

11.2.15.2

Analyse

De stationswijk is een negentiende-eeuwse wijk met woningen van grote architecturale en stedenbouwkundige kwaliteit. De wijk wordt gekenmerkt door een relatief dichte bebouwingsstructuur (17 wo/ha), een hoog aandeel appartementen (56%), een ouder woningpatrimonium, en een laag aandeel eigenaars (39%). 28% van de inwoners van de Stationswijk is ouder dan 60 en 50% maakt deel uit van een eenpersoonshuishouden. Tot slot beschikt de Stationswijk slechts over een sociaal aandeel van 1,12%.

11.2.15.3

Woonprojecten

Op kaart 25 (13) worden de woonprojecten in de Baenslandwijk ruimtelijk weergegeven.

Tabel 70: Woonprojecten Stationswijk uitgevoerd/ in uitvoering

herbestemming vroeger schoolgebouw

A

12

12

0

Stationsproject: appart, Crépain

Nieuwbouwappartementen op site SVK

A

41

41

0

Stationsproject: fase II

Nieuwbouwappartementen

A

41

0

rijkswachtkazerne

herbestemming rijkswachtkazerne

A/W

44

0

stadszalen

herbestemming stadzalen, sociaal woonproject

A/w

82

82

82

VTS

gemengd inbreidingsproject

A/W

59

0

59

25

97

182

0

279

107

n.v.t.

100%

50%

0

182

0

182

107

Omschrijving

Regentiestraat


in studie/ aanvraag

te ontwikkelen Totaal

Waarvan sociaal

Woning/ app.

Project

41 44

Pag. 179


11.2.15.4


- Binnengebied Houtbriel - Achterkant Zwijgershoek 11.2.15.5

Bouwmogelijkheden Kaart 25 (13) geeft tevens een ruimtelijk overzicht van de onbebouwde percelen in de Stationswijk.

Tabel 71: Bouwmogelijkheden Stationswijk Goedgekeurde verkaveling Eigendom van: Privé/vennootschap Sociale huisvesting Stad en Interwaas Overheid & semipubliek TOTAAL

11.2.15.6


Totaal Stationswijk

Perc 0 0 0

ha 0,00 0,00 0,00

# wo 0 0 0

Perc 45 0 2

ha 5,37 0,00 0,44

# wo 67 0 6

Perc 45 0 2

ha 5,37 0,00 0,44

# wo 67 0 6

0

0,00

0

0

0,00

0

0

0,00

0

0

0,00

0

47

5,81

73

47

5,81

73

Aanbevelingen

In de Stationswijk werden recent drie herbestemmingsprojecten gerealiseerd: in de voormalige rijkswachtkazerne, in een voormalig schoolgebouw en op de site van het SVK. De woontypologie van deze projecten bestond hoofdzakelijk uit private appartementen. In de Stationswijk staan er momenteel ook drie woonprojecten gepland die reeds in aanvraag zijn of nog moeten worden ontwikkeld. Het gaat hier om een sociaal woonproject bestaande uit 55 huur- en 27 koopwoningen (project stadszalen), een gemengd inbreidingsproject op de site VTS (incl. 25 sociale woningen) en de tweede fase van de nieuwbouw aan het station. Al deze projecten samen zorgen voor 182 bijkomende wooneenheden in de Stationswijk, waaronder 107 sociale woningen. Dit zorgt niet enkel voor een sterke toename van het aandeel sociale woningen in de wijk, maar ook voor een verjonging en grotere differentiatie van het woningaanbod. Gezien de vele woonprojecten die gepland zijn en recent werden gerealiseerd is het voor de Stationswijk niet aangewezen om in de huidige planperiode nog bijkomende sociale of private woonprojecten te realiseren. Met betrekking tot de woningtypologie wordt aangeraden om zeker ook te opteren voor compacte grondgebonden woningen. Het aandeel appartementen in de wijk ligt immers al zeer hoog en zal door de geplande woonprojecten op korte termijn nog verder toenemen.

Pag. 180


11.2.16

Westerbuurt

11.2.16.1

Situering

De Westerbuurt is de kleinste wijk van de stad en zit geprangd tussen de Watermolenwijk in het noorden, de Stationswijk in het oosten en de De Castrowijk in het zuiden. In het westen grenst de wijk aan de bedrijfsgebouwen van SVK. De wijk herbergt de normaalschool en de Jonatanschool.

11.2.16.2

Analyse

De Westerbuurt bestaat uit dichte rijbebouwing, een ouder woningpatrimonium (25% dateert van voor 1945) en een relatief hoog aandeel appartementen (51%). De wijk wordt gekenmerkt door een hoge woningdichtheid (32 wo/ha) en een groot gebrek aan kwalitatieve openbare ruimte en publiek groen. De enige groene, open ruimte is het Westerplein, maar deze fungeert tevens als hoofdontsluiting voor het bedrijf SVK. De Westerbuurt vormt dan ook de derde wijk die door het GRS wordt aangeduid als prioritair gebied voor stadsvernieuwing. Om het groen in wijk te optimaliseren stelt het GRS de heraanleg van het Westerplein voorop, alsook de verplaatsing van de ontsluiting van het bedrijf SVK naar de N41 toe. Het bewonersprofiel van de Westerbuurt wordt gekenmerkt door een groot aandeel éénpersoonshuishoudens (48%), een hoog aandeel huurders (52%), een zeer hoog aandeel senioren (31,5%), en een laag aandeel sociale huurders (2,9%).

11.2.16.3

Woonprojecten

Sinds 2001 werden er geen nieuwe woonprojecten projectvergunningen aangevraagd in de Westerbuurt.

11.2.16.4

opgestart

en/of


- Site vroegere Normaalschool 11.2.16.5

Bouwmogelijkheden Kaart 25 (14) geeft een ruimtelijk overzicht van de onbebouwde percelen in de Westerbuurt.

Tabel 72: Bouwmogelijkheden Westerbuurt Goedgekeurde verkaveling Eigendom van: Privé/vennootschap Sociale huisvesting Stad en Interwaas Overheid & semipubliek TOTAAL


Totaal Westerbuurt

Perc 0 0 0

ha 0,00 0,00 0,00

# wo 0 0 0

Perc 5 0 0

ha 0,14 0,00 0,00

# wo 2 0 0

Perc 5 0 0

ha 0,14 0,00 0,00

# wo 2 0 0

0

0,00

0

0

0,00

0

0

0,00

0

0

0,00

0

5

0,14

2

5

0,14

2

Pag. 181


11.2.16.6

Aanbevelingen

Een verdere woonuitbreiding in de Westerbuurt is omwille van het reeds dichtbebouwde karakter geen prioriteit. De herbestemming van de vroegere Normaalschool biedt echter wel opportuniteiten voor de realisatie van een vernieuwend duurzaam en groen woonproject. Een groen woonproject oefent bovendien ook een sterke aantrekkingskracht uit op gezinnen met kinderen. Jonge gezinnen zorgen immers voor nog meer dynamiek in de wijk. Naar woontypologie raden we aan om hier in te zetten op compacte, bij voorkeur grondgebonden woningen. Dit kunnen geschakelde, gekoppelde of gestapelde woningen zijn. Om het wonen in de wijk betaalbaar te houden is het tot slot aangewezen om binnen dit project ook een bepaald aandeel te ontwikkelen als sociale woningen.

Pag. 182


11.3

Het randstedelijk gebied

11.3.1

Situering Het randstedelijk gebied omvat alle woonwijken die als het ware de overgang vormen tussen de stadskern en de drie deelgemeenten in het buitengebied van Sint-Niklaas. Het randstedelijk gebied werd opgedeeld in vijf verschillende wijken: de Watermolenwijk, Rand Noord, Rand Oost, Rand Zuid en Rand West. Elk van deze vijf deelgebieden bestaat zowel uit bebouwde ruimtes (woonwijken, industriegebieden) als open ruimtes (landbouwgebieden, groengebieden, …).

11.3.2

Analyse

11.3.2.1

Huidige situatie

Het randstedelijk gebied van Sint-Niklaas sluit aan op de stadskern en is voornamelijk gestructureerd volgens een patroon van dichte woonlinten. Het randstedelijk gebied kent dan ook een veel lagere woondichtheid en bestaat uit verschillende gebieden met een eerder monofunctionele opbouw. In tegenstelling tot in de stadskern zijn de verschillende functies (wonen, recreatie, landbouw, industrie...) in het randstedelijk gebied ingedeeld in grotere ruimtelijke entiteiten. Het randstedelijk gebied wordt in het GRS aangeduid als het uitbreidingsgebied van de stad.De nieuwe stadsuitbreidingen worden er verweven met de bestaande structuren en functies in een grootschalig patroon. De woonuitbreidingen voorzien in een aanbod van hedendaagse woontypes voor de verschillende doelgroepen in de stad. Bij de verdere ontwikkeling en invulling van de bedrijventerreinen wordt rekening gehouden met de nabijheid van de verschillende woonwijken.

11.3.2.2


Het GRS wenst het randstedelijk gebied van Sint-Niklaas verder te ontwikkelen tot een volwaardig stadsdeel door middel van concentratie en verdichting. Dit kan gekaderd worden binnen de ruimtelijke doelstellingen van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen Het RSV wil voor Vlaanderen immers een duidelijk onderscheid maken tussen stedelijk gebied en buitengebied en heeft voor beide gebieden een aangepast beleid uitgewerkt. Het buitengebiedbeleid is gericht op behoud, herstel en een duurzame ontwikkeling van de woonfuncties binnen de kernen van het betreffende buitengebied, terwijl het beleid voor de stedelijke gebieden zich net meer richt op verdichting, groei, concentratie en een versterking van de stedelijkheid. In functie van de uitbouw van het regionaalstedelijk gebied Sint-Niklaas wenst het GRS daarom in het randstedelijk gebied in te zetten op het aanleggen van nieuwe groenvoorzieningen, het creeren van bijkomende bedrijvigheid en de bouw van nieuwe woningen. Bij deze nieuwe woonprojecten in het randstedelijk gebied wordt gestreefd naar een minimale dichtheid van 25 woningen per hectare per ruimtelijk samenhangend geheel. Uiteraard mag de bestaande ruimtelijke context hierbij niet uit het oog worden verloren. Er wordt gestreefd naar vernieuwende woningtypes voor alle doelgroepen binnen een groene woonwijk met een herkenbare identiteit. Ook het sociaal woonaanbod dient te worden uitgebreid in de randstedelijke woonwijken. Concreet voorziet het GRS drie grote stadsuitbreidingsprojecten: de Clementwijk, Bellestraat-Zonneken en de Winningen. Daarnaast zullen er uiteraard nog kleinere woonuitbreidingsprojecten in het randstedelijk gebied worden gerealiseerd.

Pag. 183


11.3.3

Watermolenwijk

11.3.3.1

Situering

De Watermolenwijk bevindt zich tussen de stedelijke wijken en het buitengebied van Sint-Niklaas in. Deze wijk bevindt zich ten noorden van de spoorlijn Antwerpen-Gent en de Guido Gezellelaan (N41) en ten westen van de as Kleibeekstraat-Plezantstraat (N403). In het noordenwesten wordt de wijk begrensd door de Pijkedreef. Het is een eerder residentiele woonwijk met in het noorden nog heel wat open ruimte en in het zuiden een sociale woonwijk bestaande uit sociale koopwoningen. De grotere infrastructuren in de wijk bestaan uit de sportterreinen Puyenbeke, het zwembad, het waterzuiveringsstation en het kasteel Paddeschoot.

11.3.3.2

Analyse

De Watermolenwijk leunt nog sterk aan tegen de stadskern van Sint-Niklaas, maar kent ook een meer randstedelijk karakter. Deze tussenpositie vertaalt zich duidelijk naar het profiel van de wijk. De wijk wordt gekenmerkt door een combinatie van open en halfopen bebouwing (31%), gesloten bebouwing (51%) en meergezinswoningen (18%). De gemiddelde woningdichtheid in de wijk bedraagt 8 woningen per hectare. 27% van de woningen dateert van voor 1945, terwijl 20% tijdens de laatste drie decennia werd gebouwd. Het aandeel alleenstaanden in de wijk (29%) ligt opmerkelijk lager dan in de wijken in de stadskern, terwijl het aandeel eigenaars met 66% iets hoger ligt. Voorts wonen er in de Watermolenwijk heel wat gezinnen met kinderen en maken de senioren ca. 22% uit van de totale bevolking in de wijk. Het aandeel gezinnen in de wijk dat een sociale woning huurt is met 0,36% tot slot zeer laag. In het verleden werden er in de Watermolenwijk echter heel veel sociale koopwoningen gerealiseerd waardoor de wijk zeker niet slecht scoort met betrekking tot sociale huisvesting.

11.3.3.3

Woonprojecten

Op kaart 25 (15) worden de woonprojecten in de Watermolenwijk ruimtelijk weergegeven.

Tabel 73: Woonprojecten Watermolenwijk Project

Omschrijving

Filip De Pillecynlaan

Sociaal woonproject

Hoge Bokstraat Watermolenwijk II

Gemengd woonproject


Woning/ app.


W

13

W/A

in studie/ aanvraag

Waarvan te Totaal sociaal ontwikkelen

237 13

237

0

n.v.t.

100%

50%

0

237

0

13

13

237

110

250

123

237

110

Pag. 184


11.3.3.4

Bouwmogelijkheden Kaart 25 (15) geeft tevens een ruimtelijk overzicht van de onbebouwde percelen in de Watermolenwijk.

Tabel 74: Bouwmogelijkheden Watermolenwijk Goedgekeurde verkaveling Eigendom van: Privé/vennootschap Sociale huisvesting Stad en Interwaas Overheid & semipubliek TOTAAL

11.3.3.5


Totaal Watermolenwijk

Perc 23 0 0

ha 1,50 0,00 0,00

# wo 18 0 0

Perc 66 0 0

ha 6,82 0,00 0,00

# wo 85 0 0

Perc 89 0 0

ha 8,33 0,00 0,00

# wo 104 0 0

0

0,00

0

1

0,04

0

1

0,04

0

23

1,50

18

67

6,86

86

90

8,36

104

Aanbevelingen

Het sociale woonaanbod in de wijk werd recent uitgebreid met 13 sociale koopwoningen. Daarnaast loopt de studie over de tweede fase van de woonuitbreiding ‘Watermolenwijk’. Volgens de plannen zal dit project nog eens 110 bijkomende sociale woningen omvatten en 125 private woningen. Een verdere uitbreiding van het sociale woonaanbod binnen de huidige planperiode is dan ook niet gewenst. Aangezien het project ‘Watermolenwijk II’ ca. 235 nieuwe gezinnen naar de Watermolenwijk zal brengen, vormt de integratie van deze nieuwe woonwijk binnen het bestaande weefsel echter wél een belangrijke beleidsprioriteit. Aangezien de Watermolenwijk gelegen is op de grens met de open ruimte benadrukt het GRS tevens het belang van een kwalitatieve overgang tussen de stad en het landelijke buitengebied. Wat tot slot de woontypologieën betreft, is het aangewezen om hoofdzakelijk in te zetten op een grote verscheidenheid aan compacte, kwalitatieve woonvormen. Dit kunnen gekoppelde en geschakelde grondgebonden woningen zijn, maar ook voor niet-grondgebonden appartementsvormen is er ruimte in de Watermolenyijk. Het huidige aandeel appartementen ligt er immers helemaal niet hoog (18%). Open bebouwing dient tot slot zo veel mogeijk beperkt te worden. Vrijstaande woningen vallen immers steeds moeilijker te rijmen met de principes van duurzaam bouwen en duurzaam ruimtegebruik.

Pag. 185


11.3.4

Rand Noord

11.3.4.1

Situering

Deze wijk bevindt zich ten noorden van de stadskern van Sint-Niklaas en grenst in het noordoosten aan Nieuwkerken. De grootste woonwijk binnen dit gebied is de Clementwijk.

11.3.4.2

Analyse

Rand Noord omvat verschillende woonwijken waaronder de Clementwijk, de Dillaertwijk, de Vogelwijk, etc. Het betreft hier hoofdzakelijk residentiële woonwijken in het groen met een overwegend open of halfopen bebouwingsstructuur. De gemiddelde woningdichtheid bedraagt slechts 4,5 woningen per hectare. Meer dan 40% van de woningen in Rand Noord werd gebouwd na 1971 en slechts 16% maakt deel uit van een meergezinswoning. De meeste woningen worden bewoond door huishoudens van twee of meer gezinsleden (76%), terwijl een net iets kleiner aandeel (72%) tevens eigenaar is van de woning. Rand Noord is ook een overwegend jonge wijk (79% is jonger dan 60). Tot slot ligt het aandeel sociale huisvesting (12,2%) er ook beduidend hoger dan het gemiddelde in de stad.

11.3.4.3

Woonprojecten

Op kaart 25 (16) worden de woonprojecten in Rand Noord ruimtelijk weergegeven.

Tabel 75: Woonprojecten Rand Noord Woning/ app.


Privaat woonproject Bostoen

W

56

Dillaertwijk II

Privaat woonproject Recon

W

34

Clementwijk I

noordelijke stadsuitbreiding: gemengd woonproject

W/A

Tortelduifstraat

Gemengd woonproject

W

Project

Omschrijving

Dillaertwijk I


in studie/ aanvraag

te ontwikkelen

12*

695

24 90

36

695

n.v.t.

100%

50%

0

36

348

Totaal

Waarvan sociaal

56

0

46

0

695

238

24

6

821

244

384

244

*Het betreft hier gronden die door een private verkavelaar op de markt zullen worden gebracht in overeenstemming met de verkavelingsverordening van de stad. Dit wil zeggen dat de verkavelaar deze gronden de eerste 6 maanden enkel kan aanbieden aan mensen die in aanmerking komen voor de koop van een sociale kavel.

11.3.4.4


- Clementwijk II-west - Lepelhoekstraat-Sparrenhofstraat-Berkenlaan

Pag. 186


11.3.4.5

Bouwmogelijkheden Kaart 25 (16) geeft tevens een ruimtelijk overzicht van de onbebouwde percelen in Rand Noord.

Tabel 76: Bouwmogelijkheden Rand Noord Goedgekeurde verkaveling Eigendom van: Privé/vennootschap Sociale huisvesting Stad en Interwaas Overheid & semipubliek TOTAAL

11.3.4.6


Totaal Rand Noord

Perc 21 0 0

ha 1,83 0,00 0,00

# wo 17 0 0

Perc 62 1 2

ha 7,29 0,07 0,02

# wo 91 1 0

Perc 83 1 2

ha 9,12 0,07 0,02

# wo 108 1 0

0

0,00

0

2

0,03

0

2

0,03

0

21

1,83

17

67

7,42

93

88

9,24

110

Aanbevelingen

Rand Noord is een wijk in volle ontwikkeling. Recent werd de Dillaertwijk uitgebreid met 90 woningen en in de nabije toekomst worden nog 12 bijkomende kavels verkocht. Gezinnen die aan de voorwaarden voldoen voor de aankoop van een sociale kavel, zullen hierbij voorrang krijgen. Een ander groot en veelbesproken project in Rand Noord is de stadsuitbreiding in de Clementwijk. Deze wijk wordt verder ingevuld met residentiële bebouwing in een groene parkachtige woonomgeving. Aangezien Rand Noord binnen de afbakening van het regionaalstedelijk gebied valt, gelden hier dichtheden van 25 woningen per hectare. Er wordt dan ook gestreefd naar een grote diversiteit van compacte woonvormen. In totaal zal dit project uit 695 wooneenheden bevatten. De ontwikkeling zal echter in verschillende fases lopen. We gaan uit van de veronderstelling dat ca. 50% van het project binnen de huidige planperiode. Bij de creatie van een grote nieuwe woonwijk is het van groot belang dat alle doelgroepen worden aangesproken door het project. Met ruim 35% sociale woningen binnen deze woonontwikkeling wordt de doelgroep voor sociaal wonen alvast ruim bereikt. Het vooropstellen van een grote verscheidenheid aan woningtypes met betrekking tot grootte, prijsklasse, type (appartement, villa-appartement, patiowoning, geschakelde woning, etc.) zorgt ervoor dat zowel grotere als kleinere gezinnen (al dan niet met kinderen) een geschikte woning vinden. Twee belangrijke doelgroepen die echter niet over het hoofd mogen gezien worden zijn de alleenstaanden en de senioren. Het is daarom erg belangrijk dat alle woningen in de nieuwe Clementwijk vertrekken van de principes van levenslang wonen. Tot slot zijn ook kleinere kwaliteitsvolle woningen/appartementen gewenst zodat rekening wordt gehouden met de trend van gezinsverdunning en het toenemend aantal alleenstaanden. Voorts werd de aanvraag ingediend voor een gemend woonproject aan de Tortelduifstraat dat bestaat uit 18 private woningen en 6 sociale woningen. Tot slot beschikt de wijk Rand Noord nog over het grote woonuitbreidingsproject ‘Clementwijk II-west’. Aangezien uit deze studie reeds gebleken is dat het geplande woonaanbod ruim volstaat om aan de woonbehoefte te voldoen (tot aan 2020), wordt sterk afgeraden om dit woonuitbreidingsgebied aan te snijden binnen de huidige planperiode.

Pag. 187


11.3.5

Rand Oost

11.3.5.1

Situering

Deze wijk bevindt zich ten oosten van de stadskern van Sint-Niklaas en grenst in het noorden aan Nieuwkerken. De grootste woonwijk binnen dit gebied is de wijk rond Vijfstraten. Daarnaast vormt deze wijk ook de locatie van het grote stadsuitbreidingsproject Bellestraat/zonneken. In Rand Oost bevinden zich ook twee grote industriezones: het Entrepotterrein en het Europark-Noord.

11.3.5.2

Analyse

Rand Oost maakt deel uit van een gebied dat in het GRS wordt omschreven als een typisch rasterlandschap. Dit is een gebied van woonlinten, grote onbebouwde binnengebieden en grote industriegebieden. De bebouwingsstructuur in Rand Oost is overwegend open en halfopen (ca. 60%) en kent een lage dichtheid (5 wo/ha). De meeste woningen zijn er gelegen in groene woonwijken of woonlinten die die vaak aanleunen tegen de verschillende bedrijfsterreinen in de omgeving. Een kleine 20% van het woningpatrimonium in Rand Oost betreft een appartement. Het bewonersprofiel van de wijk wordt gekenmerkt door een relatief hoog aandeel eigenaars (70%), een gemiddeld aandeel alleenstaanden (25%) en een gemiddeld aandeel 60-plussers (20%). Met betrekking tot sociale huisvesting scoort de wijk echter helemaal niet goed. Met een aandeel van 0,06% heeft de wijk het laagste percentage sociale woningen van gans Sint-Niklaas.

11.3.5.3

Woonprojecten

Op kaart 25 (17) worden de woonprojecten in Rand Oost ruimtelijk weergegeven. Tabel 77: Woonprojecten Rand Oost Project

Omschrijving

Vijfstraten Vlasstraat

Gemengd woonproject 25% sociaal aandeel

Bellestr./Zonneken

gemengd woonproject masterplan in opmaak


te ontwikkelen

Totaal

Waarvan sociaal

W/A

250

250

ntb

W/A

700

700

ntb

950

n.t.b.

475

0

Woning/ app.


in studie/ aanvraag

0

0

950

n.v.t.

100%

50%

0

0

475

Pag. 188


11.3.5.4

Bouwmogelijkheden Kaart 25 (17) geeft tevens een ruimtelijk overzicht van de onbebouwde percelen in Rand Oost.

Tabel 78: Bouwmogelijkheden Rand Oost Goedgekeurde verkaveling Eigendom van: Privé/vennootschap Sociale huisvesting Stad en Interwaas Overheid & semipubliek TOTAAL

11.3.5.5


Totaal Rand Oost

Perc 34 0 0

ha 3,09 0,00 0,00

# wo 27 0 0

Perc 59 0 1

ha 6,03 0,00 0,08

# wo 75 0 1

Perc 93 0 1

ha 9,12 0,00 0,08

# wo 103 0 1

0

0,00

0

0

0,00

0

0

0,00

0

34

3,09

27

60

6,11

76

94

9,20

104

Aanbevelingen

In Rand Oost bevinden zich nog twee grote woongebieden. Het eerste project vormt een uitbreiding van de bestaande woonwijk Vijfstraten. Dit project zal naar schatting een 250-tal wooneenheden bevatten, waarvan 25% zal worden ontwikkeld door de sociale bouwmaatschappijen. Net zoals bij de ontwikkeling van de Clementwijk is het de bedoeling dat alle doelgroepen in de stad worden bereikt. Er wordt daarom gemikt op een differentiatie naar woningtype, -grootte en -prijs. Ook naar het concept van aanpasbare en levenslange woningen dient aandacht te gaan, zodat tegemoet wordt gekomen aan de behoeften van senioren. De stadsuitbreiding Bellestraat-Zonneken is het tweede grote project in Rand Oost. Het GRS voorziet hier een gemengde ontwikkeling waarbij de functie wonen wordt verweven met bedrijvigheid en lokale voorzieningen. Van groot belang is hierbij het evenwicht tussen het wonen, het openbaar groen, de gemeenschapsvoorzieningen en de bestaande en geplande bedrijventerreinen. Of zoals het in het GRS wordt geformuleerd: “Het voordeel dat voortkomt uit de nabijheid van diensten en

voorzieningen moet opwegen tegen de nadelige hinder die andere activiteiten kunnen veroorzaken.” (GRS, p. 261). De twee uitbreidingsprojecten in Rand Oost zijn samen goed voor 950 bijkomende woningen in de wijk. Indien we rekening houden met de realisatiegraden komt dit nog neer op 475 woningen binnen de huidige planperiode. Vermits de woonbehoefte lager is dan het geplande woonaanbod is het aangewezen om zich binnen de huidige planperiode slechts op één van de twee projectgebieden te richten. Aangezien de uitbreiding van de woonwijk rond de Vijfstraten van een kleinere grootorde is en bovendien eenvoudiger inpasbaar is binnen het ruimtelijke geheel, lijkt het ons aangewezen om binnen de huidige planperiode enkel in te zetten op het uitbreidingsproject Vijfstraten-Vlasstraat. Het grootschalige stadsuitbreidingsproject Bellestraat-Zonneken kan dan in de volgende planperiode(s) op een gefaseerde manier worden ontwikkeld.

Pag. 189


11.3.6

Rand West

11.3.6.1

Situering

Deze wijk bevindt zich ten zuidwesten van de stadskern van Sint-Niklaas en grenst in het westen aan Belsele. Zowel de E17, de N70 en de N41 doorkruisen de wijk. Rand West vormt tevens de locatie voor de laatste van de drie grote stadsuitbreidingsgebieden, namelijk ‘De Winningen’. Dit gebied omvat het kleiontginningsgebied ten westen van de stedelijke kern en het industriegebied SVK. Het gebied wordt aan de westzijde begrensd door de N41, die de westelijke ontsluiting van de stad vormt.

11.3.6.2

Analyse

Rand West bestaat voornamelijk uit woonlinten in een groene en open/halfopen bebouwingsstructuur. De gemiddelde woningdichtheid ligt er met 2 woningen per hectare erg laag. Het grootste aandeel van de woningen werd er gebouwd tussen 1945 en 1971 en een kleine 21% van de woningen maakt deel uit van een meergezinswoning. In Rand West woont 27% van inwoners in een éénpersoonshuishoudens. De wijk wordt verder gekennmerkt door een gemiddeld aandeel eigenaars (69%) en een gemiddeld aandeel ouderen (21%). Tot slot woont 4,62% van de huishoudens in Rand West in een sociale huurwoning.

11.3.6.3

Woonprojecten

Op kaart 25 (18) worden de woonprojecten in Rand West ruimtelijk weergegeven. Tabel 79: Woonprojecten Rand West Project

Omschrijving

Dalstraat

project sociale huurwoningen

De Winningen

zuidwestelijke stadsuitbreiding, masterplan in opmaak

Woning/ app.


A

47

in studie/ aanvraag

te ontwikkelen

300

W/A

subtotaal

47

0

300

Realisatiegraad

n.v.t.

100%

50%


0

0

150

Totaal

Waarvan sociaal

47

47

300 347

ntb 47

150

Pag. 190

0


11.3.6.4

Bouwmogelijkheden Kaart 25 (18) geeft tevens een ruimtelijk overzicht van de onbebouwde percelen in Rand West.

Tabel 80: Bouwmogelijkheden Rand West Goedgekeurde verkaveling Eigendom van: Privé/vennootschap Sociale huisvesting Stad en Interwaas Overheid & semipubliek TOTAAL

11.3.6.5

Perc 9 0 0

ha 0,69 0,00 0,00

0 9

0,00 0,69

# wo


Totaal Rand West

7 0 0

Perc 58 0 2

ha 4,98 0,00 0,29

# wo 62 0 4

Perc 67 0 2

ha 5,67 0,00 0,29

# wo 69 0 4

0 7

2 62

0,41 5,68

5 71

2 71

0,41 6,37

5 78

Aanbevelingen

Het recent gerealiseerde sociale woonproject in de Dalstraat doet het aandeel sociale huurwoningen in Rand West toenemen. Indien ook het grote stadsuitbreidingsproject ‘De Winningen’ nog deels binnen de huidige planperiode zal worden gerealiseerd, zal het sociaal aandeel in de wijk zelfs nog veel sterker toenemen. We raden echter aan om dit project voorlopig (binnen de huidige planperiode) niet te ontwikkelen. Het GRS omschrijft het project ‘De Winningen’ als een gemengde ontwikkeling van bedrijventerreinen, woningen en randstedelijk groen. Omwille van de aanwezigheid van de ontginningsplassen en de nog aan te leggen Ringgracht biedt dit project heel wat opportuntiteiten voor een kwalitatieve woonwijk aan het water. Het project heeft dan ook vele troeven, maar ook enkele hindernissen. Zo kan het volledige gebied nog niet worden benut omwille van de nog actieve ontginning, de aanwezigheid van het stort en van de kleiputten. Indien we dit gegeven optellen bij het feit dat het huidige geplande woonaanbod de behoefte met meer dan 1.500 eenheden overschrijft, lijkt het ons aangewezen om het grootschalige stadsuitbreidingsproject ‘De Winningen’ pas in de volgende planperiode(s) op een gefaseerde manier te realiseren. Met betrekking tot het resterende woonaanbod uit onbebouwde percelen zijn er in Rand West nog 4 percelen in handen van de Stad of van een semipublieke instelling. Het is aangewezen om deze gronden aan te wenden voor de realisatie van betaalbare (starters)woningen en/of bescheiden kavels. Dit zorgt niet enkel voor een grotere differentiatie van de woningtypologie, maar vergroot ook de betaalbaarheid van het wonen in Rand West.

Pag. 191


11.3.7

Rand Zuid

11.3.7.1

Situering

Deze wijk bevindt zich ten zuidoosten van de stadskern van Sint-Niklaas en bevat naast woonwijken ook landbouwgebieden, natuurgebieden, industriezones (EuroparkZuid en -Oost en Industriepark-Noord en -West-) en recreatieparken (De Ster).

11.3.7.2

Analyse

Net als Rand Oost maakt Rand Zuid deel uit van een gebied dat in het GRS wordt omschreven als een typisch rasterlandschap. Dit is een gebied van woonlinten, grote onbebouwde binnengebieden en grote industriegebieden. De bebouwingsstructuur in Rand Zuid is overwegend open en halfopen (ca. 73%). Het aandeel appartementen bedraagt slechts 9% en de gemiddelde woningdichtheid komt neer op 1,5 woningen per hectare. Het bewonersprofiel van de wijk wordt gekenmerkt door een hoog aandeel eigenaars (77%), een gemiddeld aandeel alleenstaanden (22%) en een gemiddeld aandeel 60plussers (21%). Met betrekking tot sociale huisvesting scoort de wijk echter helemaal niet goed. Met een aandeel van 1,85% zit de wijk ver onder het gemiddelde van de hele stad Sint-Niklaas.

11.3.7.3

Woonprojecten

Op kaart 25 (19) worden de woonprojecten in Rand Zuid ruimtelijk weergegeven. Tabel 81: Woonprojecten Rand Zuid Project

Omschrijving

Woning/ app.


in studie/ aanvraag

te ontwikkelen

Totaal

Waarvan sociaal

Hertjen - Hertenstr - De Meulenaarstr.

Privaat woonproject

W

120

0

0

120

0

subtotaal

120

0

0

120

0

Realisatiegraad

n.v.t.

100%

50%

0

0

0

0

0


11.3.7.4


- Van Landeghemstraat-Passtraat-Houten Schoen

Pag. 192


11.3.7.5

Bouwmogelijkheden Kaart 25 (19) geeft tevens een ruimtelijk overzicht van de onbebouwde percelen in Rand Zuid.

Tabel 82: Bouwmogelijkheden Rand Zuid Goedgekeurde verkaveling Eigendom van: Privé/vennootschap Sociale huisvesting Stad en Interwaas Overheid & semipubliek TOTAAL

11.3.7.6


Totaal Rand Zuid

Perc 67 0 0

ha 7,98 0,00 0,00

# wo 54 0 0

Perc 135 0 2

ha 25,03 0,00 0,29

# wo 313 0 4

Perc 202 0 2

ha 33,01 0,00 0,29

# wo 366 0 4

0

0,00

0

2

0,13

2

2

0,13

2

67

7,98

54

139

25,45

318

206

33,43

372

Aanbevelingen

Voor Rand Zuid is een uitbreiding van het sociaal woonaanbod gewenst. De vier gronden in handen van de Stad, Interwaas of een andere (semi)publieke eigenaar kunnen hiervoor worden aangewend. Maar ook bij nieuwe private verkavelingen dient zoveel mogelijk te worden gestreefd naar een gezonde sociale mix en kunnen mogelijkheden worden onderzocht voor publiek-private samenwerkingen. Rand Zuid beschikt immers nog over een groot aantal onbebouwde percelen. Daarnaast is het aangewezen om het woonaanbod in Rand Zuid meer te diversifiëren zodat er woningen beschikbaar zijn voor elke doelgroep. Momenteel betreft meer dan 90% van het woningaanbod een eengezinswoning waarvan het grootste aandeel een vrijstaande of halfopen woning betreft. Ter versterking van het stedelijke karakter zijn compactere bouwvormen hier aangewezen. Het woningaanbod in Rand Zuid dient dan ook te worden verrijkt met meergezinswoningen, gekoppelde, geschakelde en gestapelde woonvormen. Ook naar het concept van aanpasbare en levenslange woningen dient aandacht te gaan, zodat tegemoet wordt gekomen aan de behoeften van senioren.

Pag. 193


11.4

De deelgemeenten

11.4.1

Situering Naast Sint-Niklaas zelf telt de stad drie deelgemeenten: Belsele en Sinaai ten westen van het centrum en Nieuwkerken-Waas ten oosten van het stadscentrum. Deze drie deelgemeenten zijn volledig gelegen in buitengebied.

11.4.2

Analyse

11.4.2.1

Huidige situatie

De drie deelgemeenten zijn historische dorpen met elk hun eigenheid die verbonden zijn met het stedelijk gebied via woonlinten. De centra van deze deelgemeenten worden gekenmerkt door een dense aaneengesloten bebouwing en een ruim aanbod aan lokale voorzieningen (school, station, rusthuis, recreatie, jeugdvoorzieningen, winkels...). Aan de rand van de kernen bevinden zich recente woonuitbreidingen met verkavelingen van een lage woningdichtheid. De landschappelijk structuren in de deelgemeenten zijn zeer divers en dringen soms door tot in de dorpskernen. De landbouw neemt verhoudingsgewijs de meeste ruimte in en dient als buffer tussen de open ruimte in het buitengebied en het dense woonweefsel van de stadsrand. Belsele en Nieuwkerken staan immers onder grote verstedelijkingsdruk waardoor de open ruimte tussen de stad en de woonkernen in buitengebied geleidelijk aan dreigt te verdwijnen.

11.4.2.2


Zoals reeds eerder reeds werd aangehaald schrijft het GRS voor de drie deelgemeenten van Sint-Niklaas een specifiek buitengebiedbeleid voor. Dit beleid is gericht op behoud, herstel en een duurzame ontwikkeling van de woonfuncties binnen de kernen in buitengebied zodat de resterende open ruimte in de deelgemeenten zoveel mogelijk kan worden aangewend voor natuur-, bos- en landbouwfuncties. Met betrekking tot nieuwe woonprojecten wordt er zoveel mogelijk gezocht naar een interne versterking van hetwoonweefsel. Bijkomende woonuitbreiding dient steeds te gebeuren in aansluiting bij de bestaande kern. De woonbehoefte in het buitengebied wordt hoofdzakelijk opgevangen binnen de juridische mogelijkheden op het gewestplan en de bestaande verkavelingen. Bij nieuwe woonprojecten in buitengebied wordt gestreefd naar een minimale dichtheid van 15 woningen per hectare per ruimtelijk samenhangend geheel. Met betrekking tot het type bebouwing wens het GRS in de kernen hoofdzakelijke open en halfopen bebouwing, terwijl er in het centrum van de drie woonkernen ook aaneengesloten bebouwing mogelijk is met een maximum van twee tot drie bouwlagen.

Pag. 194


11.4.3

Nieuwkerken

11.4.3.1

Situering

Nieuwkerken bevindt zich ten oosten van de stad en is de kleinste deelgemeente van Sint-Niklaas. Tot het begin van de twintigste eeuw was Nieuwkerken in hoofdzaak een agrarische gemeente, gericht op de productie van vlas en graan en later ook veeteelt en fruitteelt. Sinds de tweede helft van de 20ste eeuw evolueerde Nieuwkerken in een sneltempo tot de groene woongemeente zoals we deze vandaag kennen. Nieuwkerken is opgebouwd rondom het dorpsplein en het oude gemeentehuis. De hoofdfunctie in Nieuwkerken is het wonen; voor werk en een uitgebreid voorzieningennetwerk pendelt de Nieuwkerkenaar naar Sint-Niklaas en/of Antwerpen. De dichtste bebouwing in Nieuwkerken bevindt zich als een langgerekt lint tussen de markt en het station en een deel langs de N451. Naast de historische kern, vormt de Wallenhofwijk een belangrijke woonwijk. Er ontbreekt echter een duidelijke overgang en verbinding tussen deze twee woonwijken in Nieuwkerken.

11.4.3.2

Analyse

Nieuwkerken-Waas bestaat uit diverse residentiele, landelijke woonomgevingen met een hoog aandeel halfopen (39%) en open bebouwing (34%). De woningen zijn er gemiddeld ook groter dan de woningen in het stedelijk gebied van Sint-Niklaas. Voorts betreft slechts 7% van het woningpatrimonium in Nieuwkerken een appartement wat uiteraand niet ongewoon is voor een landelijke woonongeving. De gemiddelde woningdichtheid komt neer op 2 woningen per hectare. Nieuwkerken kent een relatief hoog aandeel eigenaars (75%)en een gemiddeld aandeel 60-plussers (21%). Het bewonersprofiel van de deelgemeente wordt ook gekenmerkt door een hoog aandeel gezinnen: de gemiddelde gezinsgrootte (2,69) ligt er heel wat hoger dan in deelgemeente Sint-Niklaas (2,32). Het aandeel sociale woningen ligt tot slot net iets onder het gemiddelde van heel de stad Sint-Niklaas en bedraagt 5%.

11.4.3.3

Woonprojecten

Op kaart 25 (20) worden de woonprojecten in Nieuwkerken ruimtelijk weergegeven. Tabel 83: Woonprojecten Nieuwkerken Waarvan sociaal

31

31

0

22

22

0

9

0

100

100

n.t.b.

162

0

59

0


privaat woonproject

W

privaat woonproject

W

privaat woonproject Gemengd woonproject

W

Omschrijving

Heihoekstraat I Heihoekstraat II Heihoekstraat III Wallenhofwijk

Totaal

Woning/ app.

Project


in studie/ aanvraag

te ontwikkelen

9

W 53

9

100

n.v.t.

100%

50%

0

9

50

Pag. 195


11.4.3.4

Bouwmogelijkheden Kaart 25 (20) geeft tevens een ruimtelijk overzicht van de onbebouwde percelen in Nieuwkerken.

Tabel 84: Bouwmogelijkheden Nieuwkerken Goedgekeurde verkaveling Eigendom van: Privé/vennootschap Sociale huisvesting Stad en Interwaas Overheid & semipubliek TOTAAL

11.4.3.5


Totaal Nieuwkerken

Perc 61 0 1

ha 5,56 0,00 0,05

# wo 49 0 1

Perc 76 0 2

ha 10,51 0,00 0,03

# wo 79 0 0

Perc 137 0 3

ha 16,07 0,00 0,09

# wo 128 0 1

1

0,04

1

2

0,05

0

3

0,09

1

63

5,66

50

80

10,59

79

143

16,25

130

Aanbevelingen

In het kader van het woonproject aan de Heihoekstraat werden er recent 53 private woningen gerealiseerd en er werd een aanvraag ingediend voor de bouw van nog eens 9 bijkomende woningen. Daarnaast zijn er plannen voor de uitbreiding van de Wallenhofwijk ter opvang van de natuurlijke bevolkingsaangroei in Nieuwkerken. Dit gemengd woonproject omvat ook een sociaal aandeel en zal dus bijdragen tot een verhoging van het aantal sociale huur- en/of koopwoningen in Nieuwkerken. Een verdere uitbreiding van het sociaal woonaanbod is zeker nog gewenst, maar heeft niet de hoogste prioriteit. Aangezien het geplande woonaanbod tot aan 2020 ruimschoots volstaat om de wooonbehoefte op te vangen, kunnen er in Nieuwkerken geen woonuitbreidingsgebieden worden aangesneden. De woonreserve in Nieuwkerken uit onbebouwde percelen in woongebied bestaat nog uit 143 percelen met een woonequivalent van 130 woningen. Het is aangewezen om in de naijheid van de dorpskern te opteren voor een combinatie van compacte grondgebonden woningen in gesloten of halfopen bebouwing en eventueel een beperkt aantal appartementen. Rond de dorpskern en in de omegeving van het WZC Populierenhof dient bovendien ook het aanbod aan aangepaste woningen voor senioren te worden uitgebreid. Voor woonprojecten verder verwijderd van het centrum van Nieuwkerken is het vooral aangewezen om in te zetten op grondgebonden gezinswoningen in halfopen of gesloten bebouwing. Hierbij dient uiteraard rekening te worden gehouden met het bestaande karakter van de straat en de ruimere woonomgeving. Tot slot wordt aangeraden om de bouw van vrijstaande woningen op grote percelen zoveel mogelijk te vermijden. Dit botst immers met de principes van duurzaam bouwen en duurzaam ruimtegebruik.

Pag. 196


11.4.4

Belsele

11.4.4.1

Situering

Belsele wordt beschouwd als één van de oudste Wase nederzettingen en is vermoedelijk ontstaan langs de baan tussen Antwerpen, Gent en Rijsel. Tot de eerste helft van de twintigste eeuw behield Belsele zijn typisch karakter van Waas landbouwdorp. Sinds de tweede wereldoorlog evolueerde Belsele tot een groene, residentiële woongemeente, waar grote pendelstromen naar Sint-Niklaas en in mindere mate naar Antwerpen ontstonden. Het is ook in deze periode dat de uitbreidingen van de Molenwijk en de Populierenwijk werden aangelegd. Het gehucht Puivelde maakt ook deel uit van Belsele, maar is voor de meeste voorzieningen en diensten sterk aangewezen op Sint-Niklaas.

11.4.4.2

Analyse

Belsele is de meest verstedelijkte kern in het buitengebied en sluit functioneel ook het meest aan bij Sint-Niklaas. Het is een erg gefragmenteerde deelgemeente waarbij dense woonwijken worden afgewisseld met open ruimte en grootschalige detailhandel. Door deze open ruimtes bedraagt de gemiddelde woningdichtheid voor gans Belsele slechts 1,5 woningen per hectare. De woonwijken in Belsele bestaan voor 81% uit open en halfopen bebouwing, voor 10% uit gesloten bebouwing en voor 7,5% uit appartementen. Het bewonersprofiel van Belsele wordt gekenmerkt door een erg laag aandeel sociale huisvesting (1,9%), een hoog aandeel eigenaars (78%) en een eerder laag aandeel alleenstaanden (22%). Van de drie deelgemeenten in het buitengebied is Belsele tot slot het sterkst vergrijsd: 23% is ouder dan 60 jaar.

11.4.4.3

Woonprojecten

Op kaart 25 (21) worden de woonprojecten in Belsele ruimtelijk weergegeven. Tabel 85: Woonprojecten Belsele Project Populierenwijk II Van Remoortel Mierennest

Omschrijving Uitbreiding populierenwijk dmv gemengd woonproject Privaat woonproject Sociaal woonproject (huur + koop)

Woning/ app.


W/A

in studie/ aanvraag


73

33

W/A

49

49

0

W

139

139

139

261

172

73

33

subtotaal

188

73

0

Realisatiegraad

n.v.t.

100%

50%

0

73

0


73

Pag. 197


11.4.4.4

Bouwmogelijkheden Kaart 25 (21) geeft tevens een ruimtelijk overzicht van de onbebouwde percelen in Belsele.

Tabel 86: Bouwmogelijkheden Belsele Goedgekeurde verkaveling Eigendom van: Privé/vennootschap Sociale huisvesting Stad en Interwaas Overheid & semipubliek TOTAAL

11.4.4.5


Totaal Belsele

Perc 154 0 0

ha 18,15 0,00 0,00

# wo 123 0 0

Perc 281 0 1

ha 49,99 0,00 0,05

# wo 375 0 0

Perc 435 0 1

ha 68,14 0,00 0,05

# wo 498 0 0

0

0,00

0

6

2,17

16

6

2,17

16

154

18,15

123

288

52,21

392

442

70,36

515

Aanbevelingen

Een eerste belangrijke uitdaging voor Belsele is het erg lage aandeel sociale woningen. Met het grote sociale woonproject ‘Mierennest’ werd hier recent een antwoord op geboden. Dit gerealiseerde project omvat 121 sociale koopwoningen en 18 sociale huurwoningen en biedt een grote diversiteit aan woningtypologieën. Ook de uitbreiding van de Populierenwijk zal een deel sociale woningen omvatten (ca. 33). Een tweede grote uitdaging voor Belsele schuilt in de kernversterking en de kwaliteitsoptimalisatie van de woningvoorraad in het dorpscentrum.. Ook naar de kwaliteit van de openbare ruimte en de woonomgeving dient voldoende aandacht uit te gaan. Het is daarom ook belangrijk dat de inplanting van nieuwe woonprojecten steeds gebeurt met respect voor de bestaande woonweefsel en de bestaande groenelementen. De woonreserve uit onbebouwde percelen gelegen in woongebied is in Belsele tot slot nog heel groot. Binnen de huidige planperiode kunnen in Belsele dan ook geen bijkomende woonuitbreidingsgebieden worden aangesneden. In de deelgemeente zijn nog 442 percelen gelegen die samen een woonequivalent van 515 woningen hebben in de huidige planperiode. Deze dienen te worden ontwikkeld aan een dichtheid van 15 woningen per hectare. In het centrum van Belsele zijn vooral compacte geschakelde en gekoppelde woonvormen wenselijk. In functie van de kernversterking kan open bebouwing hier zeker niet. Om de vergrijzing in Belsele goed te kunnen opvangen, wordt tot slot aangewezen om het aanbod aan aangepaste woningen voor senioren te verhogen in de omgeving van de dorpskern en van het WZC Herfstrust.

Pag. 198


11.4.5

Sinaai

11.4.5.1

Situering

De deelgemeente Sinaai wordt omringd door de Sint-Niklase deelgemeente Belsele, de stad Lokeren en de buurgemeenten Waasmunster, Moerbeke en Stekene. Vanuit het dorpscentrum ontwikkelde Sinaai zich geleidelijk langs twee verkeersassen: de baan Gent – Hulst en de verbindingsweg met Zwaanaarde. Grote delen van Sinaai zijn al die jaren onaangeroerd gebleven waardoor het landelijke karakter van Sinaai behouden kon blijven. De relatie tussen de dorpskern en de omliggende natuur en landbouwgebieden is vandaag dan ook nog zeer sterk voelbaar. Naast de dorpskern van Sinaai bevinden zich in Sinaai nog twee andere kleinere woonkernen; Zwaanaarde en Hemelsbreedte. Zwaanaarde is de meest westelijk gelegen woonkern van het grondgebied van de stad en bevindt zich in de nabijheid van de Moervaart. Hemelsbreedte bevindt tot slot zich in de omgeving van het station van Sinaai.

11.4.5.2

Analyse

Sinaai is de meest landelijke woonkern en dit vertaalt zich ook duidelijk in het profiel van de deelgemeente. Sinaai heeft niet enkel de laagste bevolkings- en woningdichtheid (0,9 wo/ha), maar ook het laagste aandeel gesloten bebouwing (10%) en appartementen (3%). De woningen in Sinaai zijn gemiddeld iets ouder dan in Belsele en Nieuwkerken. Van alle deelgemeenten kent Sinaai ook het grootste aandeel eigenaars (81%) en het kleinste aandeel éénpersoonshuishoudens (20%). Tot slot kent Sinaai een gemiddeld aandeel senioren (21%) en een zeer laag aandeel sociale woningen (2,2%).

11.4.5.3

Woonprojecten

Op kaart 25 (22) worden de woonprojecten in Sinaai ruimtelijk weergegeven. Tabel 87: Woonprojecten Sinaai

14

14

14

40

40

0

18

4

W W

Vleeshouwerstr - Klokke Roelandlaan Elzenstraat

Sociaal woonproject (huur) privaat woonproject

Wijnveld Vleeshouwerstr Hooimanstr subtotaal

Gemengd woonproject

W

Gemengd woonproject

W


Waarvan sociaal


Omschrijving

Realisatiegraad

Totaal

Woning/ app.

Project

in studie/ aanvraag

te ontwikkelen

18 23

23 95

18

30

4

54

18

23

n.v.t.

100%

50%

0

18

12

Pag. 199


11.4.5.4

Bouwmogelijkheden Kaart 25 (22) geeft tevens een ruimtelijk overzicht van de onbebouwde percelen in Sinaai.

Tabel 88: Bouwmogelijkheden Sinaai Goedgekeurde verkaveling Eigendom van: Privé/vennootschap Sociale huisvesting Stad en Interwaas Overheid & semipubliek TOTAAL

11.4.5.5


Totaal Sinaai

Perc 84 0 0

ha 10,04 0,00 0,00

# wo 67 0 0

Perc 135 0 4

ha 20,84 0,00 0,31

# wo 156 0 2

Perc 219 0 4

ha 30,88 0,00 0,31

# wo 223 0 2

0

0,00

0

6

3,03

23

6

3,03

23

84

10,04

67

145

24,17

181

229

34,21

248

Aanbevelingen

In Sinaai primeert de woonfunctie. Een uitbreiding van deze woonfunctie kan echter enkel nog in het kader van de opvang van de eigen natuurlijke bevolkingsaangroei. Aangezien het geplande woonaanbod tot aan 2020 ruimschoots volstaat om de wooonbehoefte op te vangen, kunnen er ook in Sinaai geen woonuitbreidingsgebieden worden aangesneden. Nieuwe inbreidingsprojecten worden ingeplant in de huidige bebouwingsstructuur en dienen steeds in harmonie te zijn met het bestaande woonweefsel. Het GRS schrijft ook in Sinaai voor nieuwe woonprojecten een minimale dichtheid voor van 15 woningen per hectare. Recent werden er in Sinaai twee woonprojecten gerealiseerd: een privaat woonproject in de Elzenstraat en een sociaal woonproject bestaande uit 14 sociale huurwoningen aan de Klokke Roelandlaan. Daarnaast werd een aanvraag ingediend voor een gemengd woonproject ter hoogte van Wijnveld (incl. 4 sociale koopwoningen) en ook het project aan de Vleeshouwerstraat zal een nog nader te bepalen aantal sociale woningen omvatten. Met deze nieuwe sociale woningen wordt de doelgroep voor sociaal wonen al heel wat beter bereikt, maar gezien het huidige aandeel van een kleine 2,2% heeft de deelgemeente nog voldoende draagkracht voor een bijkomend sociaal woonaanbod. Wat tot slot het bereik van de andere doelgroepen in Sinaai betreft, is het belangrijk dat ook de ouderen een geschikt woonaanbod vinden. Een verruiming van het woonaanbod met enkele kleinschalige appartementsprojecten en gestapelde woonvormen van maximaal twee tot drie bouwlagen in de dorpskern is aangewezen. Uiteraard is het van cruciaal belang dat deze appartementen worden opgebouwd volgens de principes van levenslang wonen. Verder weg van de kern zijn verschillende vernieuwende compacte grondgebonden woningen gewenst. Net zoals bij de andere deelgemeenten wordt ook hier de voornamelijk de voorkeur gegeven aan halfopen bebouwing ten nadele van open bebouwing.

Pag. 200


SumColofon datum

opgesteld te Brussel op 22.08.2011

onder de algemene directie van

Paul Lievevrouw, voorzitter

projectleider

Brecht Vandekerckhove, socio-economisch geograaf, vennoot

projectmedewerkers

Elise Schillebeeckx, sociologe Lien Warmenbol, dr. sociale wetenschappen

SumContact

SumResearch nv [email protected] [email protected] www.sum.be

Pag. 201

6135 Woonbeleidsplan Sint-Niklaas

Recommend Documents