Gemeentebestuur Dentergem
Gemeente Dentergem Woonbeleidsplan 2013 -2019
colofon
gemeente: project: fase: datum: projectteam:
Dentergem Woonbeleidsplan 2013-2019 Definitieve goedkeuring gemeenteraad 18 September 2013 Intergemeentelijke Samenwerking Wonen Regio Tielt Markt 13, 8700 Tielt & Werkgroep “Woonbeleid”: Dhr. Koenraad Degroote Dhr. Bart Dekeukeleire Mevr. Trees Desmet Dhr. Geert Vandewalle Dhr. Koos Debuysere Dhr. Jürgen Vierstraete
met steun van:
Wonen-Vlaanderen
Burgemeester Schepen van Huisvesting OCMW – Voorzitter Ambtenaar burgerlijke stand Stedenbouwkundig ambtenaar Coördinator Wonen Regio Tielt i.s.
Inhoud 1. Situering ........................................................................................................................................................................................................................................................... 6 1.1. Waarom een woonbeleidsplan? ......................................................................................................................................................................................... 6 1.2. Looptijd en opvolging .......................................................................................................................................................................................................... 6 1.3. Samenhang met andere beleidsdomeinen ...................................................................................................................................................................... 7 1.3.1. Samenhang met het ruimtelijk beleid ...................................................................................................................................................................................... 7 1.3.2. Samenhang met het welzijnsbeleid ........................................................................................................................................................................................... 8 2. Wonen in Dentergem: omgevingsanalyse ..................................................................................................................................................................................... 8 2.1. Omgevingsanalyse door het Steunpunt Sociale Planning ........................................................................................................................................... 8 Bevolking ................................................................................................................................................................................ Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Bevolkingsevolutie ................................................................................................................................................................ Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Bevolkingsprognose.............................................................................................................................................................. Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Gezinnen ................................................................................................................................................................................. Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Gezinsevolutie ....................................................................................................................................................................... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Migratie ................................................................................................................................................................................... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Wonen ..................................................................................................................................................................................... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Kadastraal inkomen .............................................................................................................................................................. Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Leegstand ............................................................................................................................................................................... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Vastgoedprijzen ..................................................................................................................................................................... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Sociale huisvesting ............................................................................................................................................................... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Doelgroepen van het woonbeleid ...................................................................................................................................... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Ouderen ......................................................................................................................................................................................................Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.
Alleenwonende 75+/85+ .....................................................................................................................................................................Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Éénoudergezinnen ..................................................................................................................................................................................Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Begunstigden zorgverzekering ..........................................................................................................................................................Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. Kandidaat sociale huurders .................................................................................................................................................................Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. 2.2. Aanvullende gegevens ............................................................................................................................................... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. 2.3. Enkele Conclusies ................................................................................................................................................................................................................. 9 3. Actoren van het woonbeleid in Dentergem ................................................................................................................................................................................. 10 3.1. Gemeente Dentergem ....................................................................................................................................................................................................... 10 3.2. OCMW Dentergem .............................................................................................................................................................................................................. 10 3.3. De Sociale huisvestingsmaatschappijen ........................................................................................................................................................................ 10 3.4. Het Regionaal Sociaal Verhuurkantoor ( RSVK) .......................................................................................................................................................... 11 3.5. Intergemeentelijke Samenwerking Wonen Regio Tielt .............................................................................................................................................. 12 3.6. West Vlaamse Intercommunale (WVI) .......................................................................................................................................................................... 12 3.7. Provincie West-Vlaanderen .............................................................................................................................................................................................. 12 3.8. Vlaams Gewest ................................................................................................................................................................................................................... 13 3.9. Woon - en zorgcentrum Mariaburcht ............................................................................................................................................................................. 13 3.10. Woon – en zorgcentrum Onze Lieve Vrouw Lourdes ................................................................................................................................................ 13 3.11. Andere Actoren ................................................................................................................................................................................................................. 14
4. Stand van zaken uitvoering van het woonbeleid ..................................................................................................................................................................... 15 5. Beleidsopties 2013 -2019 ...................................................................................................................................................................................................................... 22 5.1. Missie en Visie ..................................................................................................................................................................................................................... 22 5.2. Strategische doelstellingen .............................................................................................................................................................................................. 23
5.3. Woonbeleidsplan 2013 - 2019 ......................................................................................................................................................................................... 24
1. Situering 1.1. Waarom een woonbeleidsplan?
De Vlaamse overheid wil de gemeenten stimuleren om een lokaal woonbeleid uit te voeren, dat gesteund is op een goede planning en vertrekt vanuit de principes die in de Vlaamse Wooncode geschreven zijn. De Vlaamse Wooncode is het decreet dat het Woonbeleid in Vlaanderen regelt1. De wooncode geeft aan de gemeenten de rol van coördinator van alle huisvestingsinitiatieven op hun grondgebied. Ze is verantwoordelijk voor het uitwerken van haar woonbeleid, zoals het stimuleren van sociale woonprojecten, het ondersteunen van woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden als het bewaken van de woningkwaliteit en de kwaliteit van de woonomgeving. Een goede afstemming tussen de verschillende actoren is aldus noodzakelijk. Binnen de gemeente Dentergem werden reeds enkele acties richting een woonbeleidsplan ondernomen. Zo werd een lokaal woonoverleg geïnstalleerd waarbij er minimaal twee maal per jaar, met de lokale actoren uit het domein ‘Wonen’, samen werd nagedacht omtrent actuele en toekomstige beleidsopties. Om een toekomstige beleidsstrategie in een woonbeleidsplan uit te schrijven, doen wij beroep op de meest direct betrokken partners inzake de uitvoering van het woonbeleid in de gemeente. Het plan vormt de neerslag van de beleidsopties inzake huisvesting die tijdens een legislatuur worden genomen. Het is een opsomming van concrete doelstellingen die realistisch en haalbaar zijn. Het betekent tevens een engagement van de verschillende huisvestingsactoren om binnen een bepaalde termijn een aantal afspraken en projecten te realiseren.
1.2. Looptijd en opvolging Het Lokaal Woonbeleidsplan wordt opgesteld voor de periode 2013 – 2019. Deze fasering loopt tot één jaar na de huidige legislatuur. Dit moet het volgende bestuur de nodige tijd geven om bij haar aantreden een grondige evaluatie te maken van het gevoerde beleid, en op basis van de beschikbare informatie een nieuw woonbeleidsplan op te stellen voor de volgende zes jaar. In het woonbeleidsplan worden er een aantal beleidsopties gesteld, die niet alleen voor deze periode van toepassing zijn. Sommige onder hen geven een aanzet tot, maar waarop men nog verder moet bouwen. Aan sommige beleidsopties dient dan weer voortdurend gewerkt te worden. In die zin blijven deze dan ook in een volgend beleidsplan van toepassing. 1
Zie ook: Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Handleiding lokaal woonbeleid – deel I: Woonplan, 2002
Het is de bedoeling om via tussentijdse evaluatie de uitvoering van het woonbeleidsplan te kunnen opvolgen. Het lokaal woonoverleg vormt de motor om dit beleidsplan actief op te volgen. Het is niet uitgesloten dat deze tussentijdse evaluaties in de loop van de legislatuur aanleiding geven tot bijsturing van het woonbeleidsplan.
1.3. Samenhang met andere beleidsdomeinen Het woonbeleid wordt steeds meer afgestemd op de ruimtelijke ordening. Men kan niet voorbij gaan aan het feit dat Vlaanderen stilaan volgebouwd geraakt. Tevens stelt er zich een probleem van beschikbaarheid en betaalbaarheid van gronden en panden. Het woonbeleid laat zich ook meer in met de leefbaarheid en de veiligheid in de verschillende wijken. Tenslotte vertoont het woonbeleid ook raakpunten met thema’s als armoedebestrijding en algemeen welzijn.
1.3.1. Samenhang met het ruimtelijk beleid De gemeente Dentergem beschikt over een gemeentelijk ruimtelijk structuurplan voor Dentergem. In dit gemeentelijk ruimtelijk structuurplan worden uiteraard een aantal beleidsopties voorzien die betrekking hebben op huisvesting. Algemene ontwikkelingsopties:
Vier dorpscentra als aantrekkelijke en herkenbare woonomgevingen, bijgevolg werken aan kwaliteit en strategisch het bestaande woonweefsel verrijken met nieuwe, kleinschalige woonprojecten. Een optimaal gebruik van de bestaande ruimte staat voorop Kleinschalige bedrijvigheid en kleinhandel krijgen verdere ontwikkelingskansen zolang ze verenigbaar zijn met het wonen.
Voornaamste beleidsopties:
Gecontroleerd aansnijden van onbebouwde woon – en woonuitbreidingsgebieden, waarbij gestreefd wordt naar het creëren van nieuwe woonvormen Vernieuwing van de woningen met geringe kwaliteit ondersteunen en versnellen door uiteenlopende maatregelen op vlak van financiële stimuli en sensibilisering
Uitbreiden van sociale huisvesting Herbestemmen van functieloze en/of functie-arme terreinen en gebouwen die geschikt zijn voor de ontwikkeling van woonprojecten Actief meewerken aan de aanpak van leegstaande, verwaarloosde en onbewoonbaar verklaarde woningen en gebouwen
Een actief en doordacht pandenbeleid biedt kansen om op een ruimtelijk verantwoorde manier tegemoet te komen aan de woonbehoeften in de gemeenten. 1.3.2. Samenhang met het welzijnsbeleid De Vlaamse Wooncode stelt het recht op wonen centraal en voorziet bijzondere inspanningen voor kansarme en kwetsbare doelgroepen. Daarom is het van belang om ook de welzijnssector te betrekken bij de realisatie van het lokaal woonbeleid. In het Lokaal Sociaal Beleid van het OCMW Dentergem ( 2008 – 2014) werden onder meer volgende beleidsopties neergeschreven: Uitbreiden van sociale huisvesting Aanpakken van leegstand
2. Wonen in Dentergem: omgevingsanalyse 2.1. Omgevingsanalyse door het Steunpunt Sociale Planning De gemeente Dentergem is gelegen op de grens van West-Vlaanderen met Oost-Vlaanderen, meer bepaald in het oosten van de provincie West-Vlaanderen en maakt deel uit van het arrondissement Tielt.De dichtbijgelegen regionale steden zijn Brugge, Roeselare en Kortrijk. Dentergem wordt omgeven door de kleinere steden Tielt, Waregem en Deinze. Dentergem bestaat uit de deelgemeenten Dentergem, Wakken, Markegem en Oeselgem.
<< Omgevingsanalyse in te voegen >>
2.3. Enkele Conclusies
De gemeente Dentergem volgt de algemene demografische tendensen. Het bevolkingsaantal blijft verder toenemen en ook in Dentergem is er een stijgende gezinsverdunning merkbaar. Bovendien merkt men eveneens een stijging binnen de verschillende doelgroepen. Naast bovenvermelde tendens volgt de gemeente Dentergem ook de algemene tendens op het niveau van de vastgoedprijzen. Ook hier is er de afgelopen jaren een constante stijging merkbaar. De gemeente Dentergem heeft daarnaast enkele specifieke aandachtspunten. Vooral de sterke vergrijzing valt op. Binnen de deelgemeente Dentergem zal de groep 75+ de komende jaren verder sterk blijven toenemen. Bijgevolg zullen er verschillende acties op dit vlak gepland moeten worden. We denken hierbij aan aangepaste woonvormen, levenslang wonen, voldoende assistentiewoningen, ed.
Daarnaast mag het aantrekken van jonge gezinnen evenwel de belangstelling niet verliezen. Dit houdt de gemeente immers levendig en verzekert de gemeente ook van een positief perspectief. Binnen het huidig aanbod aan beschikbare bebouwbare percelen stellen we een voldoende gevarieerd aanbod vast, maar dit kunnen wel prijzige percelen worden.
De leegstand scoort, in vergelijking met de buurgemeenten, hoog. Dit cijfer dient evenwel gerelativeerd te worden omdat de inventarisatie ten tijde van de opmeting nog niet overal even efficiënt was. De leegstand in Dentergem dient echter verder geëvalueerd te worden aan de hand van de meest recente cijfers. Deze diepgaande analyse zal onder punt 4 ‘Stand van zaken uitvoering woonbeleid’ aan bod komen. Wat het sociaal wonen betreft, signaleren de sociale bouwmaatschappijen een stijgende vraag naar sociale woningen in Dentergem. Over het algemeen zijn dit niet - senioren.
3. Actoren van het woonbeleid in Dentergem In het onderstaande geven wij een overzicht weer van de voornaamste woonactoren die actief zijn in de gemeente, alsook de specifieke rol die zij opnemen. Momenteel zijn de meest direct betrokken actoren inzake de uitvoering van het woonbeleid verenigd in het lokaal woonoverleg. Deze actoren zijn de gemeente Dentergem, het OCMW, de intergemeentelijke samenwerking Wonen regio Tielt, het regionaal sociaal verhuurkantoor Tielt en de sociale huisvestingsmaatschappijen ‘Mijn Huis’, ‘De Mandel’ en ‘Helpt Elkander’. Daarnaast bewegen er zich uiteraard nog andere actoren op de woonmarkt waarmee er samengewerkt wordt ( huurdersbond, provincie West – Vlaanderen, Vlaams Gewest…)
3.1. Gemeente Dentergem Het gemeentebestuur stimuleert de verbetering van het patrimonium, onder meer door het voorzien van een aantal huisvestingspremies. De ruimtelijke of stedenbouwkundige materies worden uitgevoerd door de technische dienst. De gemeente onderhoudt de nodige bilaterale contacten met de overige woonactoren, actief op haar grondgebied. Daarnaast is er ook het lokaal woonoverleg waar de woonactoren rond tafel gebracht worden.
3.2. OCMW Dentergem Elke persoon heeft het recht op maatschappelijke dienstverlening. Deze heeft tot doel eenieder in de mogelijkheid te stellen een leven te leiden dat beantwoordt aan de menselijke waardigheid. Door het geheel van voorzieningen en diensten levert het OCMW een belangrijke bijdrage tot de uitbouw van een sociale basisinfrastructuur. Het OCMW ressorteert onder de welzijnssector, maar zal specifiek doorverwijzen naar andere instanties indien nodig. Inzake wonen is het OCMW met name bevoegd voor de ondersteuning en begeleiding van kwetsbare groepen op de huisvestingsmarkt (kansarmen, daklozen, politiek vluchtelingen, …).
3.3. De Sociale huisvestingsmaatschappijen De sociale huisvestingsmaatschappijen realiseren betaalbare en kwaliteitsvolle woonprojecten en trachten deze in stand te houden. De maatschappijen verstrekken kwaliteitsvolle, gezonde en betaalbare huur- of koopwoningen aan gezinnen met een kleinere financiële draagkracht. Hierbij wordt steeds gewaakt over de woonkwaliteit en de woonzekerheid. Bovendien worden de sociale huur- of koopwoningen aan een gunstig tarief aangeboden. Kandidaat-huurders of –kopers dienen wel aan een aantal voorwaarden te voldoen om in aanmerking te komen.
In Dentergem zijn er drie sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM) actief met name: Mijn Huis, De Mandel en Helpt Elkander. Er is telkens een erkenning door de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW)
CVBA Mijn Huis De hoofdactiviteit van cvba Mijn Huis is bouwen en verhuren van sociale woningen. In het verleden verkocht deze maatschappij eveneens sociale kavels en koopwoningen maar voor het ogenblik wordt de activiteit beperkt tot de huursector. Cvba Mijn Huis verhuurt momenteel 92 woningen en appartementen in de deelgemeente Wakken.
De Mandel cv De Mandel is als sociale huisvestingsmaatschappij zowel actief in de sociale huursector als in de sociale koopsector, zowel voor bouw en verkoop van sociale woningen, als voor verstrekken van sociale leningen. De Mandel heeft tot nu toe nog geen woonprojecten ontwikkeld in Dentergem, al zijn er wel afspraken rond enkele toekomstige projecten.
CVBA Helpt Elkander De sociale huisvestingsmaatschappij CVBA Helpt Elkander is vooral gespecialiseerd in de verhuring van sociale woningen en appartementen. Zij hebben een patrimonium in deelgemeente Oeselgem. Daarnaast bieden zij ook geregeld sociale kavels aan en kan er onder bepaalde voorwaarden ook overgegaan worden tot de aankoop van een sociale huurwoning.
3.4. Het Regionaal Sociaal Verhuurkantoor ( RSVK) Sociale verhuurkantoren (SVK’s) zijn opgericht met een drievoudig doel: het verhogen van het aanbod van kwaliteitsvolle en betaalbare woningen voor kansarme woningzoekers, het bestrijden van verkrotting en leegstand en het bieden van woonbegeleiding. De laatste jaren wordt namelijk vastgesteld dat meer en meer mensen het moeilijk hebben een betaalbare en kwaliteitsvolle woning te huren. Vooral kansarmen vinden op de particuliere woningmarkt geen oplossing. Het sociaal verhuurkantoor huurt woningen op de private markt en verhuurt ze verder aan mensen met een laag inkomen.
3.5. Intergemeentelijke Samenwerking Wonen Regio Tielt Dentergem is sedert 1 mei 2009 mee vertegenwoordigd in de intergemeentelijke samenwerking (i.s.) Wonen Regio Tielt. Deze dienst ondersteunt de gemeente bij de uitvoering van de gemeentelijke bevoegdheden en initiatieven inzake huisvesting (zowel technische als sociale aspecten van het woonbeleid) Wekelijks is er permanentie onder vorm van een zitdag van de woonwinkel waar de burgers omtrent alle huisvesting gerelateerde vragen terecht kunnen. De coördinatie en de organisatie van het lokaal woonoverleg behoort eveneens tot het takenpakket van Wonen Regio Tielt i.s.
3.6. West Vlaamse Intercommunale (WVI) West-Vlaamse Intercommunale is een dienstverlenende vereniging , overeenkomstig het decreet van 6 juli 2001 houdende de intergemeentelijke samenwerking. Zij is actief in 54 West-Vlaamse gemeenten, in de arrondissementen Oostende, Brugge, Roeselare, Tielt, Diksmuide, Ieper en Veurne. Er werken een 80-tal medewerkers. De WVI heeft geen huizen, enkel kavels. De WVI is actief op vijf domeinen: de ontwikkeling van bedrijfshuisvesting de ontwikkeling van woonprojecten advies en studies op het gebied van ruimtelijke planning en mobiliteit advies en studies op het gebied van milieu en natuur projectregie
3.7. Provincie West-Vlaanderen
Verstrekken particuliere premies Renovatiepremies voor sociale verhuurkantoren Ondersteuning lokale besturen inzake uitvoering lokaal woonbeleid (vnl. in het kader van intergemeentelijke samenwerking)
3.8. Vlaams Gewest De gemeente kan ook steeds rekenen op de ondersteuning van Wonen Vlaanderen, Het agentschap heeft 3 basisopdrachten: Het verstrekken van tegemoetkomingen aan particulieren (renovatiepremie, verbeterings- en aanpassingspremie en huursubsidie), wat moet leiden tot een betere huisvesting; Het nemen van initiatieven met betrekking tot woonkwaliteitsbewaking, zijnde het onderzoek naar ongeschiktheid, onbewoonbaarheid en verwaarlozing van een woning. Dergelijke woningen worden opgenomen in een inventaris, wat aanleiding kan geven tot het betalen van een heffing; Het ondersteunen van de gemeenten bij de uitbouw van het lokaal woonbeleid. Met het subsidiebesluit voor intergemeentelijke samenwerking wenst Wonen-Vlaanderen een financiële impuls te geven om volop werk te maken van dit beleid.
3.9. Woon - en zorgcentrum Mariaburcht Het woon – en zorgcentrum (WZC) Mariaburcht is een onderdeel van de vzw Bejaardenzorg Onze Lieve Vrouw van 7 weeën. De instelling ligt in Dentergem. Naast het woonzorgcentrum is er een afdeling kortverblijf, een dagverzorgingscentrum en een mogelijkheid tot nachtopvang. In voorziening zijn er 57 plaatsen voor zorgvragende ouderen.
3.10. Woon – en zorgcentrum Onze Lieve Vrouw Lourdes Dit woon – en zorgcentrum ligt in Wakken en telt 150 plaatsen. Er zijn 90 plaatsen op de fysische afdeling, 60 plaatsen op de gesloten afdeling en er zijn tevens 7 plaatsen kortverblijf. Daarenboven beschikt dit WZC ook over 12 serviceflats, waarvan 9 met 1 slaapkamer en 3 met 2 slaapkamers. Er is tevens 1 crisiskamer of nachtopvang.
3.11. Andere Actoren Sociale kredietinstellingen Voor de financiering van de nieuwbouw, de aankoop en/of verbouwing van een woning kunnen particulieren onder bepaalde voorwaarden een beroep doen op een sociale lening. Inwoners van Dentergem kunnen hiervoor terecht bij: – VlaamsWoningfonds; – VMSW: de Vlaamse Woonlening; – SociaalWoonkrediet: West-Vlaamse kredietmaatschappijen; ‘Voor ons volk’ te Tielt en ‘Onze Thuis’ te Oudenaarde.
Huurdersbond De huurdersbond verdedigt de belangen van de huurders. De huurdersbond geeft juridisch huuradvies aan alle private en sociale huurders, vertelt welke rechten en plichten de huurder heeft, helpt bij het opstellen van aangetekende brieven… . De huurdersbond West - Vlaanderen is de regionale huurdersbond die actief is in het arrondissement Tielt. Huurders kunnen hiervoor terecht bij het centraal secretariaat in Brugge, maar ook in het adviespunt te Roeselare of het adviespunt te Kortrijk.
Eigenaarsverenigingen Net als de huurders hebben ook de eigenaars zich verenigd. De vier belangrijkste Vlaamse eigenaarsverenigingen zijn de Eigenaarsbond vzw, Eigenaarsbelang, Algemeen Eigenaars Syndicaat en Koninklijk Algemeen Eigenaarsverbond vzw. Algemeen Eigenaars Syndicaat en Koninklijk Algemeen Eigenaarsverbond hebben sinds 1 april 2010 een samenwerkingsovereenkomst gesloten onder de naam AES - KAEV. De instanties geven hun leden de gewenste informatie in verband met verhuren, mede-eigendom…
Private actoren Tot slot zijn er nog diverse private actoren actief op het grondgebied van Dentergem, zoals makelaars, notarissen, architecten, projectontwikkelaars… .
4. Stand van zaken uitvoering van het woonbeleid Onderstaande SWOT2-analyse brengt samenvattend de sterkten en zwakten van het huidige beleid in kaart, alsook de kansen en bedreigingen waarmee rekening gehouden dient te worden. Hierbij is het de bedoeling om alle elementen uit de analyse van de werkgroep, die voor de gemeente Dentergem echt belangrijk zijn en die een vertaling kunnen krijgen in het actieplan, weer te geven. De SWOT-analyse is als volgt opgebouwd: – De sterkten en de zwakten hebben betrekking op de interne situatie, met name de elementen waar de gemeente of het OCMW als organisatie vat op heeft; – De kansen of bedreigingen staan onder externe invloed (andere lokale woonactoren, algemene evoluties …). De gemeente en het OCMW hebben hier geen rechtstreekse impact op. Het in beeld brengen van de kansen en bedreigingen is belangrijk omdat het toekomstig lokaal woonbeleid hier wel op kan inspelen.
STERKTES
ZWAKTES INFORMATIEBELEID
2
Woonwinkel wordt als een meerwaarde ervaren, de uitbreiding van het aantal uren loket eveneens
Verspreiding van wooninfo via verschillende communicatiekanalen ( informatieblad, website)
De werking van de woonwinkel is bij de gemeentelijke diensten bekend en bijgevolg is er een gerichte doorverwijzing
Ontbreken van een visie omtrent het gebruik van de beschikbare mediakanalen van de gemeente (informatieblad, website)
Informatiebeleid tussen de gemeentelijke diensten onderling
Nood aan een duidelijke afstemming tussen de verschillende diensten: Gemeente – OCMW – Woonwinkel – Sociaal huis
Infodag ‘Groene Energie’ was een succes
Via IGS meer gespecialiseerde kennis in huis m.b.t. huisvestingsmaterie
Strengths – Weaknesses – Opportunities – Threats
KWALITEITSBEWAKING EN KWALITEITSBEVORDERING
Toetreding tot het F.R.G.E.
Communicatie tussen de verschillende diensten verloopt niet altijd optimaal
Stedenbouwkundige ambtenaar met goede dossierkennis
Kennis van de Woonwinkelmedewerkers inzake premies, algemene ondersteuning van huisvestingsproblemen
Register Onbebouwde Percelen is momenteel in opmaak, er is tevens geen gemeentelijke heffing
Geactualiseerde leegstandsinventaris
Gemeentelijke leegstandsheffing volgens een intergemeentelijk model ( IGS Wonen Regio Tielt)
Ontbreken van recente objectieve kwaliteitsgegevens van de woningen ( zowel particulier koop – als huurwoningen)
Gerichte doorverwijzing naar buitendiensten Wonen – Vlaanderen ivm het instrumentarium Vlaamse Wooncode ( ongeschiktheid / onbewoonbaarheid, verwaarlozing,…)
Kwaliteit Private Huurmarkt o Instrumentarium om de private huurmarkt te evalueren en naderhand te controleren ontbreekt
Recente Woonbehoeftestudie
o
Weinig stimuli ten aanzien van huurders/verhuurders
Budgettaire beperkingen inzake Gemeentelijke premies
ONDERSTEUNINGSBELEID
OCMW heeft een aantal sociale huurwoningen in eigendom
Geen lokaal toewijzingsreglement
3 sociale bouwmaatschappijen actief in de gemeente ( Helpt Elkander, De Mandel en Mijn Huis)
Verdere afstemming tussen OCMW en IGS in kader van begeleiding van huisvestingsproblematieken
Aanwezigheid van een Regionaal Sociaal Verhuurkantoor
Samenwerking met de huurdersbond en het eigenaarssyndicaat door IGS Wonen Regio Tielt
Zeer ruime dienstverlening ( openingsuren) in het gemeentehuis leidt tot fikse versnippering in het takenpakket van de ambtenaren
Ondersteuning vanuit Wonen Regio Tielt i.s.: het gemeentelijk apparaat van Dentergem ondersteunen inzake huisvesting, woonbeleid en woonkwaliteit en doorverwijzen waar nodig.
algemeen
WOONPROJECTEN
Lokaal woonoverleg zorgt voor structureel overleg tussen de lokale woonactoren
Aandeel sociale huurwoningen is beperkt, bijkomende realisaties dringen zich op
Gemeentelijke leegstandsheffing zorgt voor activering van leegstaande panden
Bepaalde (sociale) woningbuurten hebben een negatieve reputatie ( bijvoorbeeld Nellekenshof, als zouden dit te kleine woningen zijn)
Gemeente zit in categorie 2B na de eerste voortgangstoets B.S.O.
LOKAAL WOONOVERLEG
Oprichting IGS
Lokaal Woonoverleg: verhogen van de woonactoren op het grondgebied Dentergem
Sociale bouwmaatschappijen zijn geëngageerd om mee te denken omtrent woonbeleid, lokaal bestuur is vertegenwoordigd in de verschillende Raden van Bestuur van de sociale bouwmaatschappijen.
Intergemeentelijke samenkomst leegstandsambtenaren / gemeentelijke administratieve eenheden: o Brainstormen over bepaalde topics, problemen o Kennisuitwisseling rond leegstand
Wonen Regio Tielt i.s.: informatie-uitwisseling met OCMW, gemeente en met andere woonactoren
Er is nog geen woonbeleidsplan in Dentergem
betrokkenheid
KANSEN
BEDREIGINGEN INFORMATIEBELEID
Subsidiebesluit rond intergemeentelijke samenwerkingsverbanden ‘Wonen’
Diversificatie van de steunmaatregelen bij de verschillende overheden
Kennisbeheer in een kleine gemeente is moeilijk (enerzijds budgettaire beperkingen en anderzijds beperkte bezetting van de verschillende diensten)
KWALITEITSBEWAKING EN KWALITEITSBEVORDERING
Technisch adviseur Wonen Regio Tielt i.s.
Premies van Vlaanderen
Lagere vastgoedprijzen, op het grondgebied van Dentergem, in vergelijking met de regio
Veranderende regelgeving zorgt voor extra eisen inzake isolatienormen
Schaarste op de huurmarkt betaalbare huurwoningen)
ONDERSTEUNINGSBELEID
(
druk
op
kwalitatieve
Nauwere samenwerking en vorming via Huurdersbond
Huisjesmelkerij
Huursubsidie en – premie van Wonen Vlaanderen
Verborgen verwaarlozing van woningen van eigenaar – bewoners
Toenemende vergrijzing is een algemene tendens, druk op welzijnsbeleid neemt toe
Het B.S.O. zorgt voor bijkomende sociale woningen Groeinormen van het RSVK
WOONPROJECTEN
Nieuwe projecten inzake sociale assistentiewoningen in planning te Dentergem
Toenemende budgettaire moeilijkheden voor de gemeenten door crisis ( zeker voor de kleinere gemeenten)
Vlaamse Wooncode: gemeente als regisseur van het lokaal woonbeleid
Strenge voorschriften voor het bouwen van sociale woningen. Zowel voor SHM als voor private ontwikkelaars die de sociale last in natura willen omzetten
Door het decreet Grond – en Pandenbeleid is het thema ‘wonen’ meer op de voorgrond getreden
Patrimonium Sociale Bouwmaatschappijen heeft ook nood aan renovatie, hieruit volgen budgettaire beperkingen
LOKAAL WOONOVERLEG
Vlaamse Wooncode: gemeente als regisseur van het lokaal woonbeleid
Structureel overleg inzake wonen met de huisvestingsmaatschappijen, politie en gemeente
Vlaamse premies
Door het decreet Grond – en Pandenbeleid is het thema ‘wonen’ meer op de voorgrond getreden
Opvolging van Wonen – Vlaanderen inzake B.S.O.
Toenemende specialisatie van de huisvestingsmaterie
Wetten, decreten en reglementen worden soms omzeild door bedrijven en/of burgers ( bijvoorbeeld leegstand <–> bedrijfsbelasting of tweede verblijven)
Deze SWOT – analyse maakt bijgevolg duidelijk waarop het woonbeleid zich de komende jaren dient te richten:
Verder zetten van de sterke punten in het huidige woonbeleid. Hierna worden een aantal doelstellingen voorgesteld die de huidige beleidsopties bevestigen en/of versterken,
Inspelen op de zwakten in het huidige woonbeleid. Hierna worden een aantal nieuwe beleidsopties voorgesteld die een antwoord moeten bieden op de noden die tot nog toe onvoldoende aangepakt konden worden.
5. Beleidsopties 2013 -2019 5.1. Missie en Visie Het gemeentebestuur van Dentergem wenst zich de komende jaren verder in te zetten om hun regisseursrol inzake lokaal woonbeleid met voldoende slagkracht in te vullen. De reeds gekozen beleidsopties vanuit het Lokaal Sociaal beleidsplan worden voortgezet en waar nodig verder bijgestuurd en uitgewerkt. Sinds 1 mei 2009 is het gemeentebestuur ook actief binnen de intergemeentelijke samenwerking ‘Wonen Regio Tielt i.s.’ Via deze samenwerking streven de woonactoren naar een geïntegreerd woonbeleid, waarbij via overleg specifieke beleidsaccenten worden gelegd. Op een aantal domeinen dient het woonbeleid versterkt te worden, andere genomen beleidskeuzes worden gecontinueerd. De komende jaren wil de gemeente Dentergem de zoektocht naar betaalbare huisvesting binnen een kwalitatieve woonomgeving dan ook regisseren en zo veel als mogelijk ondersteunen! Missie: De gemeente Dentergem wil de regierol inzake lokaal woonbeleid concreet maken door een actief woonbeleid te voeren waarbij het recht op menswaardig wonen voor alle inwoners wordt nagestreefd: “Het beschikken over een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en waarbij woonzekerheid wordt bevorderd.” Visie: De gemeente Dentergem wil binnen de voorziene budgetten de missie inzake lokaal woonbeleid slagkrachtig uitvoeren via samenwerking met andere woon- en welzijnsactoren. De gemeente wil via de regierol procedures, regelgeving en de uitvoering inzake lokaal woonbeleid verder optimaliseren en faciliteren om zo een kwalitatief woonaanbod voor iedereen te realiseren. Centraal hierbij staan: De gemeente Dentergem wil een voldoende en betaalbaar aanbod voor iedereen realiseren. De gemeente Dentergem wil via een ondersteuningsbeleid met en voor andere actoren de kwaliteit en duurzaamheid van het woonpatrimonium en de woonomgeving verder bewaken en bevorderen. De gemeente Dentergem wil de klantgerichte dienstverlening inzake ‘bouwen en wonen’ verder uitbouwen en in samenwerking met OCMW en Woonwinkel Regio Tielt de integrale dienstverlening inzake woonvragen verder optimaliseren.
5.2. Strategische doelstellingen
Deze missie wordt verder vertaald in ‘ volgende strategische doelstellingen’ 1. Verder uitbouwen van een kwaliteitsvolle dienstverlening m.b.t. wonen 2. Ruimtelijk doordacht grond-, woon-, en pandenbeleid voeren 3. Zorgen voor een gedifferentieerd en betaalbaar woonaanbod 4. Het verhogen van de woonkwaliteit 5. Het opnemen van de regierol in het woonbeleid
5.3. Woonbeleidsplan 2013 - 2019 Lijst van de gebruikte afkortingen: BSO: CA: CBS: GR: GRS: IGS: LWO:
Bindend Sociaal Objectief conformiteitsattest College van Burgemeester en Schepenen Gemeenteraad Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan Intergemeentelijke samenwerking ‘Wonen Regio Tielt’ Lokaal Woonoverleg
OD: Perm.: RO: ROP: RSVK: SD: SHM:
Operationele Doelstelling permanent dienst Ruimtelijke Ordening gemeente Dentergem Register Onbebouwde Percelen Regionaal Sociaal Verhuurkantoor Strategische Doelstelling Sociale huisvestingsmaatschappij
SD1: Verder uitbouwen van een kwaliteitsvolle dienstverlening m.b.t. wonen Trekker +Budget
Timing
Indicator
IGS, OCMW, gemeente
3-maandelijks
Klantenbestand IGS
Uitbouw Website Wonen Regio Tielt
IGS
Perm.
Website
Registratie van woonvragen via het registratieprogramma ‘Woonbeheer’
IGS
Perm.
Jaarverslag IGS
Begeleiding op maat voorzien via de doelgroepcoördinator
IGS
Perm.
Jaarverslag IGS
Gemeente 2014: 9.000€ 2015: 19.500€ 2016: 20.000€ 2017: 20.500€ Trekker +Budget
2015-2018
Nieuw projectdossier
Timing
Indicator
Driemaandelijks een nieuwsbrief verspreiden
IGS
3-maandelijks
Afstemmen nieuwsbrief IGS – infoblad gemeente
IGS
Perm.
Artikels, nieuwsbrief
Via stedenbouw een brochure van de Woonwinkel met de bouwvergunningen verspreiden
RO
Perm.
Klantenregistratie
Organiseren van thematische infomomenten voor inwoners en specifieke doelgroepen
IGS
Perm.
Jaarverslag
Trekker +Budget
Timing
OD1: Continuïteit van het woonloket met informatie over steunmaatregelen m.b.t. wonen Verdere bekendmaking via artikels, folders, gemeentelijk infoblad, nieuwsbrief, website
Verder financiële en praktische ondersteuning aan ‘Wonen Regio Tielt’ bieden
OD2:
Optimaliseren van de communicatie naar de inwoners in de gemeente
OD3: Optimaliseren van de samenwerking en communicatie tussen de verschillende actoren
Nieuwsbrief
Indicator
Structureel overleg tussen Woonwinkel – OCMW –RO inzake dienstverlening
IGS
2x/jaar
Verslag
Structureel overleg met de betrokken woonactoren: lokaal woonoverleg
IGS
Minimaal 2x/jaar
Verslag
Verspreiden van een huurdatabank naar de samenwerkingspartners
IGS
Maandelijks
OD1: Nemen van maatregelen ter verbetering van de kwaliteit van het woningpatrimonium
Trekker +Budget
Timing
Indicator
Actualiseren van het leegstandsregister
Gemeente
Min. 2x/jaar
Inventaris
Gemeente, IGS
2013 + jaarlijks
Nieuw reglement
IGS
Perm.
Jaarverslag
Gemeente
Perm.
Cijfers Wonen Vlaanderen
Promoten van verschillende renovatiepremies
IGS
Regelmatig
Jaarverslag IGS
Onderzoeken procedure om het conformiteitsattest als instrument te hanteren
IGS
2015
Artikel, nieuwsbrief
Structureel overleg tussen IGS en RSVK ( vooronderzoek, CA, renovatie,ed)
IGS
Maandelijks
Verslag
Trekker +Budget
Timing
Indicator
Promoten van de F.R.G.E. lening
IGS, OCMW, Gemeente
Perm.
Artikel, nieuwsbrief, website, infoblad
Actief opzoeken eigenaars om voordelen van dakisolatie toe te lichten
IGS, OCMW
2013 - 2015
Woonbeheer
OCMW
Perm.
Cijfergegevens Werkspoor
RO, IGS
Perm.
Infopakket, info website
Trekker +Budget
Timing
Indicator
Samenwerken met het Steunpunt Woningaanpassing
IGS, OCMW, Gemeente
Perm.
Cijfergegevens steunpunt
Procesbegeleiding bij het aanpassen van woningen door inhoudelijke ondersteuning
Technisch Adviseur IGS
Perm.
Jaarverslag IGS
IGS
2013 - 2014
Notulen CBS
Huurdatabank
SD2: Streven naar een kwaliteitsvol en energiezuinig patrimonium
Evalueren en toepassen gemeentelijk reglement leegstandsheffing Bekendmaking van technische ondersteuning ‘Wonen Regio Tielt’ Actief opzoeken verwaarlozing, ongeschiktheid en onbewoonbaarheid + toepassen wettelijke procedures
OD2: De inwoners stimuleren om energiebesparende en kwaliteitsverbeterende maatregelen te nemen
Samenwerken met Werkspoor ik het kader van energiescans Promotie van maatregelen duurzaam wonen bij nieuwbouw OD3:
Aandacht voor specifieke noden voor doelgroepen
Uitwerken van een praktische procedure ter voorkoming van overbewoning; zowel bij huisvesting seizoenarbeiders als bij huisvesting andere buitenlandse werkkrachten
SD3: Zorgen voor een gedifferentieerd en betaalbaar woonaanbod Trekker +Budget
Timing
Indicator
OD1: Verhogen van het sociaal woonaanbod Behalen doelstelling BSO ( huur, koop en kavels)
Gemeente
2014 - 2019
Verslag LWO
IGS
2013
Notulen GR
Actieve aanwending van vertegenwoordiging in sociale huisvestingsmaatschappijen
Gemeente
Perm.
Jaarverslag SHM Mijn Huis, Helpt Elkander en De Mandel
Evaluatie samenwerking in functie van toetreding tot RSVK
Gemeente
2013
Notulen CBS
Trekker +Budget
Timing
Indicator
OD2:
Opmaak ROP & Heffingsreglement op onbebouwde percelen
Gemeente
2014 - 2015
ROP/Notulen GR
Heffing op leegstaande gebouwen
Gemeente
Jaarlijks
Notulen CBS
Opmaak stedenbouwkundige verordening m.b.t. het opsplitsen van woningen
Dienst RO
2013 - 2014
verordening
Uitvoeren van het bindend gedeelte van het GRS ( dd.2009)
Gemeente
Perm.
Notulen CBS
Trekker +Budget
Timing
Indicator
OD3:
OCMW
Perm.
Registraties OCMW
Gemeente
2013 - 2019
Nieuwbouwproject
OCMW, IGS
Perm.
Notulen OCMW - raad
Trekker +Budget
Timing
Indicator
Opzetten sensibiliseringsacties m.b.t. de mogelijkheden levenslang wonen en woningaanpassing
IGS
Regelmatig
Artikel, infoblad, ed.
Doorverwijzen naar Steunpunt Woningaanpassing
IGS
Perm.
Jaarverslag IGS
Adviesverlening omtrent aangepast wonen bij nieuwbouw
RO
Perm.
Infopakket, info website
Trekker +Budget
Timing
Indicator
Opmaak van een lokaal toewijzingsreglement
Het woonaanbod verhogen met het oog op de betaalbaarheid
Verhogen van het woonaanbod voor prioritaire doelgroepen
De rol van het OCMW als een hoofdactor op vlak van de sociale huisvesting verderzetten en uitbreiden ( huurgaranties, financiële begeleiding,…) Het ondersteunen van de oprichting van verschillende woonzorgzones Verbeteren van de huisvestingssituatie van de zwakke huurder ( huursubsidie, crisisopvang, noodwoning, LOI, begeleiding ‘proef –wonen’,…) OD4: Nemen van initiatieven rond levenslang en aanpasbaar wonen
SD 4: Ruimtelijk doordacht grond -, woon – en pandenbeleid voeren OD1: Voeren van een doordacht grondbeleid
Opmaak en Bijhouden inventarisatie onbebouwde gronden
Dienst RO
Jaarlijks
ROP
Uitwerken van de activeringsheffing
Gemeente
2014
Reglement
Trekker +Budget
Timing
Indicator
OD2:
Dienst RO
Perm.
Notulen GR
CBS
Perm.
Notulen CBS
Trekker +Budget
Timing
Indicator
IGS
2013
Notulen CBS
Evaluatie en bijsturen van het gemeentelijk premiebeleid
IGS, gemeente
2014
Premieboekje
Opvolgen premies
IGS, gemeente
Perm.
Budget gemeente
Trekker +Budget
Timing
Indicator
Gemeente
Perm.
Afgeleverde vergunningen
Trekker +Budget
Timing
Indicator
OD1: Organiseren van permanent overleg met de huisvestingsactoren Voortzetten en eventueel uitbreiden van het lokaal woonoverleg
Gemeente
2x/jaar
Verslag
Voortzetting actieve deelname aan de interlokale vereniging
Gemeente
Perm.
projectdossier
OCMW
Perm.
Registraties OCMW
Trekker +Budget
Timing
Indicator
IGS
Jaarlijks
Verslag
IGS, gemeente, OCMW
Perm.
Verslag jaarevaluatie woonbeleidsplan
Onderzoek voeren naar de gemeentelijke reglementering rond wonen
Ontwikkelen van stedenbouwkundige verordeningen Onderzoek voeren naar de wenselijkheid om het recht op voorkoop uit te oefenen OD3:
Optimaliseren van het gemeentelijk premiebeleid
Doorlichting premiebeleid
OD4:
Verbeteren van de algemene kwaliteit van de woonomgeving
Aandacht besteden aan de woonkwaliteit, zowel functioneel/intern als naar de integratie in de omgeving SD5: Het opnemen van de regierol in het woonbeleid
Verderzetting ondersteuning woonbegeleiding van sociale huurders ( RSVK en SHM) OD2:
Evalueren en bijsturen van het woonbeleidsplan
Jaarlijkse evaluatie van het woonbeleidsplan op het woonoverleg Actieve opvolging van bestaande – en vernieuwende tendensen in het woonbeleid
