12INK080O6
III II III HM Burgemeester e n W e t h o u d e r s van Hellendoorn (i E M F.BNTE H E L L E N D ( ) ( ) R N Beband.:
0 AUG 20IÍ AI B Stuk
Postbus 200 7 4 4 0 A E N ijverdal
Tľd'w.:
We[kļ2L Kopie nan: „ ArchiĽľ DI N. reeksĮ V ļ V ē i ī i ; ; .
Nijverdal, 09-08-2012
O n d e r w e r p : Zienswijzen b e t r e f f e n d e o n t w e r p b e s t e m m i n g s p i a n M o l e n w e g 5 3 / 5 3 a te Haarle e n C o m p e n s a t i e k a v e l nabij Ligtenbergerweg 17 te N ijverdal Geacht college, M i d d e l s dit schrijven m a k e n wij bezwaar tegen d e v o o r g e s t e l d e bestemmingsplanwijziging van M o l e n w e g 5 3 / 53 a e n hieraan g e k o p p e l d het perceel t e n n o o r d e n v a n Ligtenbergerweg 17. W a a r b i j wij eerst ingaan o p d e voorgestelde bestemmingsplanwijziging aan het perceel a a n de Ligtenbergerweg en vervolgens o p de wijze w a a r d o o r er t e n o n r e c h t e te veel c o m p e n s a t i e ontstaat. A a n de bestemmingsplanwijziging aan het perceel aan d e Ligtenbergerweg ligt d e " r o o d v o o r r o o d " regeling ten grondslag. Hierbij is het d o e l : e e n v e r b e t e r i n g te realiseren in het landschap d o o r v e r w i j d e r e n van landschap o n t s i e r e n d e b e b o u w i n g (lees: g e b o u w e n gebruikt v o o r d e intensieve veehouderij). Daarvan is o p het perceel naast Ligtenbergerweg 17 geen sprake. De v e r b e t e r i n g vindt plaats op d e locatie in Haarle w a a r e e n agrarisch bedrijf verhuisd e n de overtollige agrarische b e b o u w i n g gesloopt w o r d t . Ons grootste b e z w a a r is dat e e n stuk authentiek T w e n t s landschap aan de Ligtenbergerweg w o r d t o p g e o f f e r d in het k a d e r van d e r o o d v o o r rood regeling. Hierbij is naar onze m e n i n g sprake van een oneigenlijk gebruik v a n d e z e regeling o m d e volgende r e d e n e n :
O m d a t het grootste a a n d e e l van d e s l o o p w e r k z a a m h e d e n plaatsvindt aan M o l e n w e g 53 te Haarle, ligt hier het z w a a r t e p u n t , C o n f o r m Collegebesluit 3.14 "gestreefd w o r d t naar n i e u w b o u w in het kader r o o d voor r o o d , te realiseren bij d e kern w a a r de afbraak plaats vindt." Dit is bij b o u w e n van e e n n i e u w e w o n i n g aan d e Ligtenbergerweg niet het geval. En d a a r o m strijdig m e t het eerder g e n o e m d e besluit.
Bij rood v o o r R o o d dient uit te w o r d e n gegaan van het slopen van alle agrarische b e b o u w i n g . N u w o r d t slechts 1 s c h u u r gesloopt die vanuit het v e r l e d e n b e h o o r d e bij Ligtenbergerweg 17. En w o r d e n niet alle voormalige agrarische s c h u r e n gesloopt.
Indien dit d o o r g a n g vindt zou e e n ieder die slechts 1 schuur w e n s t t e s l o p e n , na e e n kadastrale herindeling deze " s o l i t a i r e " schuur aan k u n n e n bieden v o o r sloop in het kader van rood voor rood. Dit is e e n o n g e w e n s t e uitwerking van het r o o d v o o r r o o d beleid en niet c o n f o r m de provinciale regeling. De voorgestelde locatie a a n d e Ligtenbergerweg w o r d t o m r i n g d d o o r EHS a a n g e w e z e n g e b i e d e n . De Holterberg e n d e Zunasche heide liggen o p s t e e n w o r p afstand. O o k ligt het m i d d e n in e e n extensiveringsgebied. C o n f o r m gemeentelijke beleid Ş4.2.4 2
d e
alinea zal bij realisatie van e e n b o u w k a v e l i n g e e n
extensiveringsgebied de m e e r w a a r d e v o o r d e ruimtelijke kwaliteit duidelijk in beeld m o e t e n w o r d e n gebracht. Dit is o p locatie niet het geval. Een s c h u u r s l o p e n die b e h o o r t bij e e n b e b o u w i n g s e n s e m b l e en vervolgens m i d d e n in een w e i l a n d e e n w o n i n g realiseren is geen verbetering van d e ruimtelijke kwaliteit. Bovendien is d e schuur v a n e e n k a p s c h u u r m o d e l welke uitstekend past in het landschap. Het lijkt er dan ook o p dat deze s c h u u r w o r d t gebruikt in e e n poging e e n w o n i n g t e b o u w e n w a a r dit anders nooit z o u w o r d e n t o e g e s t a a n .
V e r d e r is bij evaluatie van het r o o d v o o r r o o d beleid ( o k t o b e r 2011)gesteld dat er geen n i e u w b o u w m a g plaats v i n d e n in g e b i e d e n m e t landschaps- e n n a t u u r w a a r d e . Doordat dit g e b i e d ingeklemd w o r d t d o o r n a t u u r g e b i e d e n is er veel van het coulisselandschap b e w a a r d g e b l e v e n . Het g e b i e d valt ook bij e e n e e r d e r bepaling b i n n e n de EHS (zie plattelandsvisie kaart H e l l e n d o o r n 2005) En is e e n gebied m e t veel landschap- e n natuurwaarden.
Bij t e r u g b o u w e n elders, dient e e n c o m p e n s a t i e k a v e l aan te sluiten bij bestaande b e b o u w i n g , het gaat hierbij o m k e r n e n , b u u r t s c h a p p e n , l i n t b e b o u w i n g e n bestaande erfstructuren. C o n f o r m provinciaal beleid harde v o o r w a a r d e n ş 2.2.1 punt 5. Indien d e landschappelijke kwaliteit w o r d t vergroot en e e n bijdrage levert aan het historisch b e b o u w i n g s p a t r o o n ( bijvoorbeeld ervenstructuur) kan er bij e e n erf t o e k e n n i n g van e e n b o u w k a v e l plaatsvinden. Bij t o e k e n n i n g v a n e e n b o u w k a v e l m i d d e n in e e n w e i l a n d is dit niet het geval. Het a l g e m e e n belang is niet g e d i e n d met de g e k o z e n locatie. Dit geeft namelijk e e n versnippering van verstening.
Hierbij willen wij nogmaals d e eerste alinea van d e provinciale regeling a a n h a l e n . Het d o e l van het R o o d v o o r R o o d beleid is dus niet het s a n e r e n van agrarische bedrijven of het b o u w e n van zoveel mogelijk w o n i n g e n . Het d o e l is het v e r b e t e r e n van het landschap e n de o m g e v i n g : d e " r u i m t e l i j k e kwaliteit". Dit is bij t o e s t a a n van e e n c o m p e n s a t i e k a v e l aan d e Ligtenbergerweg niet het geval, is niet c o n f o r m de intentie van de regeling. De g e m e e n t e d o e t zichzelf e n haar inwoners te kort bij d o o r g a n g van dit plan.
De b e s t e m m i n g s p l a n w i j z i n g k o m t voor uit een r o o d v o o r r o o d met gesloten beurs p r o c e d u r e , h e t g e e n inhoudt dat d e beurs gesloten blijft en er g e e n winst behaald w o r d t . O p de rood v o o r rood o v e r e e n k o m s t die aan de bestemmingsplanwijziging t e n grondslag ligt zijn volgende p u n t e n van bezwaar: 1.
Er is uitgegaan van e e n t e hoge vervangingswaarde
2.
De getaxeerde w a a r d e van de kavels ligt ver o n d e r de werkelijke m a r k t w a a r d e
3.
Er w o r d e n m i n d e r g e b o u w e n gesloopt dan in de b e r e k e n i n g g e n o e m d w o r d e n (lees: minder m2)
4.
De s l o o p k o s t e n zijn t e h o o g .
5.
De taxatie e n d e v e r k o o p w o r d e n gedaan d o o r hetzelfde bedrijf (belangenverstrengeling)
6.
D o o r het kunstmatig laag h o u d e n van de g e t a x e e r d e w a a r d e en het kunstmatig h o o g h o u d e n v a n de s l o o p k o s t e n e n d e gecorrigeerde vervangingswaarde w o r d t de noodzaak v a n e e n extra c o m p e n s a t i e k a v e l gecreëerd. Bij e e n reële b e r e k e n i n g is dit niet nodig.
7.
Het taxatierapport van d e bedrijfsgebouwen dateert al uit 2 0 0 7 . Wettelijk m a g het taxatierapport niet o u d e r zijn dan 3 jaar.
Aan d e r o o d v o o r r o o d o v e r e e n k o m s t ligt e e n taxatierapport gecorrigeerde vervangingswaarde t e n grondslag, bij u b e k e n d als 07INK 06164, taxatierapport agrarische b e b o u w i n g M o l e n w e g 5 3 . H i e r o p zijn v o l g e n d e b e z w a r e n : In het r a p p o r t w o r d e n alle agrarisch b e b o u w i n g exclusief het w o o n h u i s getaxeerd, totaal 2056 m 2 . Bij v o o r g e s t e l d e sloop blijft er 1 s c h u u r staan ( s t a l 7 met garage a 187 m 2 ) Het totaal t e s l o p e n oppervlakte w o r d t dan 1 8 6 9 m 2 . De gecorrigeerde w a a r d e is in 2012 b e d u i d e n d m i n d e r dan d e g e n o e m d e C 338.000,v a n w e g e m i n d e r oppervlakte e n m e e r afschrijving. V o l g e n s m e e g e s t u u r d rekenblad zou de w a a r d e c a . C 287.295,- bedragen. Hiervan dient d e w a a r d e van schuur 7 C 17.278 in m i n d e r i n g te w o r d e n gebracht, daar deze niet gesloopt gaat w o r d e n . ( zie bijlage 3). De gecorrigeerde w a a r d e w o r d t dan C 270.017,Verschil t e n n a d e e l v a n g e m e e n t e C 67.983,Hierbij w o r d t n o g uitgegaan van d e oude kengetallen, d e n i e u w e kengetalen zijn per augustus a c t u e e l e n geven e e n nog lagere w a a r d e . De beëdigde taxateur, die d e vervangingswaarde bepaald heeft en de makelaar d i e de c o m p e n s a t i e k a v e l e n d e v o o r m a l i g e boerderij in v e r k o o p gekregen heeft zijn b e i d e van hetzelfde bedrijf. D a a r m e e heeft in dit geval DLV belang gekregen bij de taxatiewaarde. Dit heeft de schijn van partijdigheid.
Ad2+ad5) Ş4.5 D e c o m p e n s a t i e kavel te stichten o p M o l e n w e g 53 a w o r d t g e s t e l d op C 175.000,-, o m d a t bij taxatie uitgegaan w o r d t van 1 0 0 0 m 2 De taxatie is uitgevoerd in o p d r a c h t van d e projectontwikkelaar. Deze kavel heeft langere tijd te koop gestaan, ruime tijd v o o r d a t de RvR o v e r e e n k o m s t g e t e k e n d is. En ook g e r u i m e tijd voordat d e taxatie van d e kavel heeft plaats g e v o n d e n . De te koop a a n g e b o d e n c o m p e n s a t i e k a v e l heeft e e n g r o o t t e van 3 0 0 0 m 2 . M e t e e n optie o m n o g eens 10.000 m2 erbij te k o p e n .
Dien t e n gevolge is d e w a a r d e van deze kavel veel hoger dan de gestelde C 175.000,- (bij 1 0 0 0 m 2 grootte) en dit kon de g e m e e n t e ook w e t e n .
Bij e e n staffelde taxatie zou de w a a r d e b e d r a g e n ; l
e
1000 m2
C 175.000,-
2 1000 m2
C 87.500,-
3 1000 m2
C 43.750,-
e
e
Totaal 306.250,Verschil t e n n a d e e l van de g e m e e n t e C 131.250,In Bijlage 1 m e e r d e r Bouwkavels in Haarle met h u n prijzen. Uit de w a a r d e v a n de b o u w k a v e l dient de d e e l n e m e r d e s l o o p k o s t e n en de bijdrage v o o r het v e r b e t e r e n v a n d e ruimtelijke kwaliteit t e bekostigen. Een substantieel lagere w a a r d e m e e te n e m e n in d e r o o d v o o r rood o v e r e e n k o m s t is juridisch niet juist Bij rood v o o r r o o d met gesloten beurs, gaat het e r o m dat d e beurs gesloten blijft. Dus GEEN winst ( dus o o k niet d e projectontwikkelaar, die het v a n de v e e h o u d e r gekocht heeft). Zie ook uitvoeringskader provincie, harde v o o r w a a r d e n 5 2.1.1 regel 3. En h a r d e v o o r w a a r d e n Ş4.1.1 regel 2 Bij twijfel o v e r d e getaxeerde w a a r d e in de aanvraag laat d e g e m e e n t e een eigen taxatie uitvoeren. Ad4)
Ş3.6 Bij kosten van d e s l o o p van b e b o u w i n g dient niet de laagste sloopofferte ( C 67.057,-)aangehouden t e w o r d e n , maar C 2 5 , - per m 2 t e slopen b e b o u w i n g . Zie o o k uitvoeringskader provincie, harde v o o r w a a r d e n Ş 2.1.1 regel 5. En Zie ook gemeentelijke regeling, Ş4.2.2 2
d e
alinea.
1869 x C 25,- = C 46.725,- Verschil t e n nadele v o o r de g e m e e n t e C 20.332,-
A d 6)
Indien de daadwerkelijke w a a r d e s berekend w o r d e n , minus de gemaakte kosten, w o r d t w e l d e eis gehaald v a n min 1700 m 2 voormalige agrarische b e b o u w i n g o m te s l o p e n , o m e e n 2
d e
c o m p e n s a t i e k a v e l mogelijk te m a k e n , maar niet aan d e eis dat de gemaakte kosten( slopen en 3 0 96 van gecorrigeerde vervangingswaarden) hoger zijn d a n de opbrengst v a n d e eerste c o m p e n s a t i e k a v e l . Zie o o k onze berekening met b e s c h e i d e n inschattingen van kosten e n opbrengst bijlage 2. Uitgifte van een 2
d e
c o m p e n s a t i e k a v e l is niet nodig.
C o n c l u s i e : d e R o o d v o o r R o o d M E T GESLOTEN BEURS o v e r e e n k o m s t is gebaseerd op onjuiste i n f o r m a t i e e n dient d a a r o m nietig verklaard te w o r d e n .
W e g e n s vakantieperiode e n d a a r m e e s a m e n h a n g e n d e a f s t e m m i n g m e t onze a d v o c a a t , b e h o u d e n w e ons het recht v o o r o m b i n n e n e e n m a a n d na dagtekening, a a n v u l l e n d b e z w a a r t e m a k e n , o f w e l e e n aanvullende (juridische) o n d e r b o u w i n g van huidige b e z w a r e n in t e d i e n e n . In d e v e r w a c h t i n g dat u na het lezen van dit schrijven, v o l d o e n d e aanleiding heeft o m voorgestelde p l a n n e n aan de Ligtenbergerweg niet t e laten d o o r g a a n , verblijven wij vooralsnog,
Hoogachtend
