1317.172-A1
5 maart 2013
ADVIES
Opdrachtgever: Gemeente Waalwijk de heer W. Ebbers Postbus 10150 5140 GB WAALWIJK
Opgesteld door: Gloudemans drs.ing. F.H. de Bruijne MRICS RT, beëdigd rentmeester - taxateur 2 M. van den Brule-van Zijl BBA, vastgoedadviseur - rentmeester
1
2
1
F. de Bruijne houdt zich bezig met taxaties, onteigening, gebiedsontwikkeling, vastgoed, planeconomie, beleid en rentmeesterij M. van de Brule houdt zich bezig met, advisering van gemeenten omtrent grondbeleid, gebiedsontwikkeling (anterieure)
samenwerkingsovereenkomsten, Wet voorkeursrecht gemeenten; Taxaties; Grondverwerving en Onteigening.
Blad 2. 1317.172-A1
Samenvatting advies Samenvattend adviseren wij: 1. Aangezien de markt reeds voorziet in producten op basis waarvan woningen middels een erfpachtconstructie kunnen worden verkocht, hetgeen de financierbaarheid van woningen positief beïnvloedt, de markt de markt te laten en als gemeente niet zelfstandig grond in erfpacht uit te geven; 2. Als gemeente met gebruik making van haar faciliterende en regisserende rol, de woningmarkt te stimuleren door marktpartijen en woningcorporaties te motiveren en inspireren; 3. Daartoe: • Een brochure te ontwerpen die overhandigd kan worden aan zowel ontwikkelaars, makelaars e.a. als aan potentiële kopers, waarin erfpacht en andere instrumenten om de woningmarkt te stimuleren nader wordt toegelicht; • Gebruik te maken van de platformbijeenkomsten die in het kader van “wonen” zullen worden georganiseerd, en daarin één à twee keer per jaar aandacht te besteden aan het thema “de rode loper gedachte”. Deze bijeenkomsten worden als volgt opgebouwd: o genodigden: Lokale ontwikkelaars; Lokale financiële instellingen; Lokale woningcorporaties; Makelaars; Gemeente; Kopers (optioneel). o Doelstelling bijeenkomsten: Het stimuleren van de woningmarkt door het centraal stellen van de koper, met als aandachtspunten: Recente ontwikkelingen; Knelpunten in de Waalwijkse woningmarkt; Subsidies, koop- en financieringsvarianten. 4. Eén jaar na de eerste bijeenkomst als bedoeld onder 3, de meerwaarde van de bijeenkomsten te evalueren en te bezien of het organiseren van deze bijeenkomsten dient te worden voortgezet.
Blad 3. 1317.172-A1
INHOUDSOPGAVE 1.
Wat is de aanleiding ......................................................................................... 4
2.
Wat willen we bereiken .................................................................................... 4
3.
Wat gaan we daar voor doen ........................................................................... 4
4.
Samenvatting bevindingen.............................................................................. 6 4.1.
4.2.
4.3.
Vraag 1: Kan de uitgifte in erfpacht van bouwgrond als stimuleringsmaatregel worden ingezet? .............................................................................................................................. 6 4.1.1. Uitkomsten Corporatie: .......................................................................................... 6 4.1.2. Uitkomsten financiële instellingen (Rabobank) ..................................................... 7 4.1.3. Uitkomsten ontwikkelaars ...................................................................................... 7 4.1.4. Uitkomsten gemeente............................................................................................ 7 Vraag 2: Welke voor- en nadelen zijn daar voor de verschillende partijen aan verbonden? ........................................................................................................................ 8 4.2.1. Erfpacht algemeen, voordelen .............................................................................. 8 4.2.2. Erfpacht algemeen, nadelen ................................................................................. 8 4.2.3. Constructie waarbij bloot eigendom wordt ondergebracht in grondbank (bijv. “bijzonder plan”) .................................................................................................. 9 Vraag 3 Is het mogelijk en/of wenselijk erfpacht in te zetten in combinatie met de zgn. Koopgarant Regeling?...................................................................................................... 10
5.
Conclusies ...................................................................................................... 11
6.
Aanbevelingen ................................................................................................ 11
7.
Bijlagen ........................................................................................................... 13
Blad 4. 1317.172-A1
1.
Wat is de aanleiding
Op 31 mei 2012 heeft uw Raad de Nota grondexploitatie 2012 vastgesteld. Daarbij werd tevens een door LokaalBelang ingediende motie. Met deze motie werd het college verzocht: 1. Te onderzoeken of de uitgifte in erfpacht van bouwgrond als stimuleringsmaatregel kan worden ingezet en welke voor- en nadelen daar voor de verschillende partijen aan verbonden zijn; 2. Een onderzoek in te stellen naar de mogelijkheid en/of wenselijkheid of het instrument erfpacht ingezet zou kunnen worden in combinatie met de z.g. Koopgarant Regeling en hierover in overleg te treden met de in deze gemeente werkzame corporaties, projectontwikkelaars en financiële instellingen; 3. De resultaten van voorgaande onderzoeken, door middel van een raadsvoorstel voor te leggen aan de raad. Hierna wordt onder 2 allereerst het doel van de motie kort toegelicht. Onder 3 wordt vervolgens toegelicht op welke manier het onderzoek is vorm gegeven (welke stappen zijn doorlopen) om de vragen uit de motie te kunnen beantwoorden. Onder 4 wordt op basis van het onderzoek dat is toegelicht onder 3 een antwoord gegeven op de vragen uit de motie. Onder 5 en 6 treft u de conclusies en aanbevelingen.
2.
Wat willen we bereiken
De ingediende motie heeft als doel een antwoord te verkrijgen op de vraag of erfpacht, evenals bij de uitgifte van industrieterrein in erfpacht, kan worden ingezet als maatregel die de verkoop van woningen stimuleert.
3.
Wat gaan we daar voor doen
Teneinde de in de aanleiding opgenomen vragen te kunnen beantwoorden is een aantal stappen doorlopen, die hierna zullen worden toegelicht: 1. Notitie 2. Themabijeenkomst 1 3. Themabijeenkomst 2 4. Conclusies en aanbevelingen Ad 1. Notitie 3 Teneinde uitvoering te geven aan de motie is aan Gloudemans verzocht een notitie op te stellen waarin uitleg wordt gegeven over het instrument erfpacht en waarin daarnaast de meest voorkomende stimuleringsmaatregelen die in Nederland worden ingezet worden toegelicht, onderverdeeld in koopvarianten (zoals Koopgarant) en financieringsvarianten (zoals de starterslening). Tot slot is in deze notitie een aanzet gedaan tot de discussie over de vraag of en hoe erfpacht bijdraagt aan de stimulering van de woningmarkt. De notitie is als bijlage bij dit document gevoegd.
3
Gloudemans is een adviesbureau op het gebied van vastgoed en grondzaken dat onder andere overheden adviseert op het gebied van grondzaken in de breedste zin van het woord (gebiedsontwikkeling, aan- en verkoop, erfpacht, grondexploitatiewet, beheer pachtgronden, anterieur contracteren, taxaties e.a.)
Blad 5. 1317.172-A1
Ad 2. Themabijeenkomst 1 Vervolgens is onder regie van Gloudemans op 8 oktober 2012 een themabijeenkomst georganiseerd, waarbij de volgende partijen aanwezig waren: • De gemeente, bestuurlijk vertegenwoordigd door wethouder M. van Dongen en Raadslid J. van Dinther en ambtelijk vertegenwoordigd door de heren W. Ebbers, H. Gillis, H. Sijlaar; • Rabobank Midden-Langstraat, vertegenwoordigd door de heer L. Boeren; 4 • BVR Bouw , vertegenwoordigd door de heer R. Koning; • Van Wijnen Zuid, vertegenwoordigd door de heer L. Drijvers; • Woningcorporatie Cassade, vertegenwoordigd door de heer P. Offenberg; • Woningcorporatie Slagenland Wonen, vertegenwoordigd door de heer S. Kock. De bijeenkomst had als thema “Mogelijkheden van kaveluitgifte in erfpacht”. In aansluiting op de motie van Lokaal Belang, zijn de volgende zaken besproken: 1. De voor- en nadelen van erfpacht voor de verschillende betrokken partijen; 2. De mogelijkheid en/of wenselijkheid erfpacht te combineren met Koopgarant; 3. De opvattingen van corporaties, projectontwikkelaars en financiële instellingen. Deze eerste themabijeenkomst resulteerde in een tweetal voorlopige conclusies. In de eerste plaats kan geconcludeerd worden dat erfpacht inderdaad een bijdrage kan leveren aan het stimuleren van de woningmarkt, echter dat het geen wondermiddel is; Alle kleine beetjes helpen. In de tweede plaats is van belang dat de koper centraal gesteld moet worden (de zogenaamde “Rode Loper-gedachte”); Wie is de koper en hoe kan aan de randvoorwaarden van de koper worden voldaan; daartoe dienen alle partijen (gemeente, corporatie, ontwikkelaar, banken én makelaars) samen te werken. In vervolg op de eerste bijeenkomst is door Gloudemans nog een aantal aanvullende vragen uitgezet bij de verschillende partijen die bij de themabijeenkomst aanwezig waren om meer inzicht te verkrijgen in de doelgroepen die bereikt worden met de reeds bestaande stimulerende maatregelen. Bovendien is nader onderzoek gedaan naar het concept “Bijzonder plan”, dat door BVR Bouw werd aangedragen. “Bijzonder plan” betreft als het ware een financieringsconstructie. De woning wordt verkocht, de bloot eigendom van de ondergrond wordt ondergebracht in een fonds en vervolgens wordt de ondergrond in erfpacht uitgegeven aan de koper van de woning. Tot slot is bekeken of door uitgifte in erfpacht een verruiming ontstaat van de financieringsmogelijkheden van een koper en daarmee een grotere markt van vragers van woningen. Een samenvatting van de uitkomsten van de eerste themabijeenkomst, alsmede de hand-outs van de presentatie van Gloudemans liggen ter inzage. Ad 3. Themabijeenkomst 2 In de tweede bijeenkomst op 12 december 2012 heeft Gloudemans de antwoorden gepresenteerd op de nadere vragen naar de invulling van reeds bestaande woningmarkt stimulerende maatregelen. Vervolgens heeft “De Molenaers groep” het concept “Bijzonder Plan” gepresenteerd en toegelicht. Tot slot zijn de uitkomsten van het onderzoek naar de financierbaarheid van erfpachtconstructies gepresenteerd en is nader gediscussieerd over de inzet van erfpacht, door de verschillende partijen. De hand-outs van zowel de presentatie van Gloudemans als van de Molenaers Groep is als bijlage bij dit advies gevoegd.
Ad 4. Conclusies en aanbevelingen In vervolg op de tweede themabijeenkomst heeft Gloudemans de uitkomsten de gevoerde discussie samengevat en aanbevelingen gedaan, welke hierna verder zullen worden toegelicht.
4
Op 21 februari 2013 heeft de curator het faillissement van BVR Groep bekend gemaakt. De mogelijkheden van een doorstart worden onderzocht.
Blad 6. 1317.172-A1
4.
Samenvatting bevindingen
Hierna wordt aan de hand van de in de motie opgenomen vraagstelling een samenvatting gegeven van de bevindingen. 4.1.
Vraag 1: Kan de uitgifte in erfpacht van bouwgrond als stimuleringsmaatregel worden ingezet?
Overkoepelend zijn de verschillende partijen tot de conclusie gekomen dat “alle kleine beetjes helpen”. Erfpacht is geen wondermiddel, maar kan wel een bijdrage leveren aan het stimuleren van de woningmarkt. Wanneer we spreken over erfpacht als stimuleringsmaatregel van de woningmarkt, wordt de erfpachtconstructie bedoeld die wordt ingezet als financieringsconstructie, waarbij: • Uitgifte in erfpacht geschiedt voor onbepaalde tijd; • De erfpachter geen verplichting tot koop van de grond heeft (evt. wel een recht); • De canon marktconform is (gelijk aan de grondwaarde, vermenigvuldigd met het canonpercentage bij vestiging); • De canon alleen wijzigt door indexatie of herziening; • De erfpachter periodiek (jaarlijks) de canon verschuldigd is. Een uitwerking van een dergelijke erfpachtconstructie wordt gevormd door de constructie “Bijzonder Plan”. De Bijzonder Plan-constructie is als volgt samen te vatten: • Een grondbank koopt de bloot eigendom van de ondergrond van de woning / de kavel; • De koper koop de opstal en krijgt de ondergrond in erfpacht; • De koper betaalt een periodieke canon aan de grondbank; • Het canon percentage is deels rentevast voor een periode van 30 jaar en kent deels een rentevaste periode van één jaar, gebaseerd op het CBS indexcijfer. • De koper kan de grond (terug)kopen tegen een vooraf vastgelegd percentage van de WOZwaarde. Hierna volgen de uitkomsten van de discussie die gedurende de themabijeenkomsten heeft plaats gevonden. 4.1.1. Uitkomsten Corporatie: Casade maakt reeds gebruik van de Koopgarant-constructie als stimuleringsmaatregel, Slagenland wonen maakt gebruik van de Slimmer Kopen constructie. In beide constructies krijgt de koper van de corporatie een korting op de koopsom en heeft de corporatie een terugkoopplicht (Casade) of –recht (Slagenland). Daar staat tegenover dat de corporatie een zekerheid verlangt van de koper van de woning in de vorm van erfpachtrecht (Koopgarant) of een recht van hypotheek (Slimmer kopen). Nadeel van beide constructies is dat er een reservering op de balans van de corporatie drukt en dat de corporatie mede het risico draagt van een waardedaling van de woning. Casade laat zien dat zij over de periode 2010-2012 gemiddeld genomen meer woningen middels Koopgarant heeft verkocht, dan zonder deze constructie. (2010, 68%, 2011 44%, 2012 74%), waarbij een stijgende lijn is te zien in het aantal teruggekochte woningen. Casade geeft echter ook aan dat zij voor wat betreft het aantal middels de Koopgarant-constructie te verkopen woningen tegen haar grenzen aan loopt doordat voor iedere koopgarantwoning een reservering dient te worden gemaakt op de balans. De komende jaren zal Casade derhalve niet meer zo veel woningen middels de Koopgarantconstructie kunnen verkopen. Casade staat derhalve open voor de inzet van andere verkoop stimulerende maatregelen die niet of in mindere mate drukken op de balans van de corporatie. Casade onderzoekt in 2013 in hoeverre erfpacht kan worden ingezet om alsnog bij te dragen aan stimulering van de woningmarkt, waarbij in het bijzonder haar aandacht uitgaat naar een constructie als de Bijzonder Plan-constructie.
Blad 7. 1317.172-A1
4.1.2. Uitkomsten financiële instellingen (Rabobank) De Rabobank vaart voor wat betreft de beoordeling van erfpachtovereenkomsten haar eigen koers. 5 Waar een aantal andere banken, wanneer voor een bepaalde erfpachtconstructie een groene opinie is afgegeven (hetgeen het geval is bij de Bijzonder Plan constructie), deze erfpachtconstructie zonder meer aanvaarden ter financiering, houdt Rabobank Nederland deze beoordeling aan zich zelf. Uitgifte in erfpacht kan derhalve een beperking inhouden voor wat betreft de financierbaarheid van een onroerende zaak. Rabobank De Langstraat heeft aangeboden een casus waarin de Bijzonder Planconstructie is toegepast, ter beoordeling te willen voorleggen aan Rabobank Nederland. Dit heeft echter niet tot resultaat geleid. De Molenaers Groep is inmiddels wel in het kader van een ander project met Rabobank Nederland in gesprek. Bovendien geeft de Molenaers groep aan dat de ING-bank, Nationale Nederlanden, Argenta en ABN-AMRO bank / Florius inmiddels bereid zijn woningen te financieren waarvan de ondergrond middels erfpacht is uitgegeven op basis van de “Bijzonder Planconstructie”. 4.1.3. Uitkomsten ontwikkelaars BVR-bouw werkt reeds met uitgifte in erfpacht, middels de constructie “Bijzonder Plan” en geeft aan dat 70% van de kopers in een project waar Bijzonder Plan een optie is, koopt middels deze constructie. Andere ontwikkelaars, waaronder Van Wijnen Bouw, hebben inmiddels te kennen gegeven interesse te hebben in een constructie als de constructie “Bijzonder Plan”. Ontwikkelaar Heijmans geeft aan dat het voor wat betreft het vertrouwen dat marktpartijen hebben in dergelijke constructies, goed zou zijn wanneer de gemeente er zelf ook gebruik van zou maken (lees: zelf grond uit zou geven in erfpacht, waarbij de bloot eigendom wordt onder gebracht bij (verkocht aan) een grondbank). 4.1.4. Uitkomsten gemeente De gemeente zet reeds een financieringsvariant in om de woningmarkt te stimuleren. Zij verstrekt startersleningen. Deze stimuleringsmaatregel richt zich enkel op starters op de woningmarkt en kent een beperking aangezien de gemeente een beperkt budget beschikbaar heeft voor de starterslening. Als voorwaarde van de gemeente bij de verstrekking van een starterslening geldt dat stapeling van woningmarkt stimulerende maatregelen niet is toegestaan. Inmiddels heeft, voortvloeiend uit de gedurende de themabijeenkomsten gevoerde discussie, het college het voornemen om starterslening niet meer te beperken tot mensen uit Waalwijk. Het is de bedoeling de regeling open te stellen voor inwoners van acht Midden-Brabantgemeenten en de gemeente Heusden. Bovendien wordt het standpunt ingenomen dat een starterslening gecombineerd kan worden met uitgifte van de grond in erfpacht aangezien erfpacht an sich geen woningmarkt stimulerende maatregel is (er is geen sprake van subsidiering, uitstel van betaling of iets dergelijks). Voor deze wijzigingen moet de betreffende gemeentelijke verordening worden aangepast. In de vergadering van september kan de raad hiervoor een voorstel verwachten. Voor wat betreft de inzet van erfpacht als stimuleringsmaatregel heeft de gemeente Waalwijk ervaring bij de uitgifte van bedrijventerreinen. In deze constructie blijft de gemeente bloot eigenaar van de grond en is daarmee risicodragend. Bij woningbouw is het instrument vooralsnog niet ingezet. De gemeente ziet in dat middels uitgifte in erfpacht de woningmarkt gestimuleerd kan worden. De vraag is echter of de gemeente zelf in erfpacht zou moeten uitgeven of aanmoedigen dat marktpartijen deze stimuleringsmaatregel gaan benutten. Immers, de markt biedt al producten waarmee kopers een woning kunnen kopen op erfpachtgrond. Bovendien kent uitgifte in erfpacht voor de gemeente een aantal nadelen die hierna onder paragraaf 4.2.2. aan bod komen.
5
Een groene opinie (positieve Notariële Opinie) op een erfpacht overeenkomst houdt in dat de bepalingen in de
erfpachtovereenkomst voldoen aan de criteria zoals opgesteld door de Koninklijke Notariële Beroepsvereniging (KNB) en de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB). Met een dergelijke opinie kan op reguliere wijze een hypothecaire lening worden aangevraagd.
Blad 8. 1317.172-A1
4.2.
Vraag 2: Welke voor- en nadelen zijn daar voor de verschillende partijen aan verbonden?
Hierna worden kort de voor- en nadelen van erfpacht als stimuleringsmaatregel uiteen gezet. 4.2.1. Erfpacht algemeen, voordelen In zijn algemeenheid kan gesteld worden dat de voordelen van een erfpachtconstructie zoals hierboven toegelicht, zich met name richten op de koper / erfpachter: De koper hoeft enkel een hypotheek af te sluiten voor financiering van de koopsom van de opstal. De erfpachtcanon voldoet hij in maandelijkse termijnen. De rente op een hypotheek is maximaal 30 jaar 6 aftrekbaar. Bovendien dient het geleende bedrag in 30 jaar annuïtair te worden afgelost . Erfpachtcanon is binnen de huidige fiscale wetgeving zonder de voor hypotheekrente geldende beperkingen aftrekbaar voor de Inkomstenbelasting; Doordat de koper niet het volledige aankoopbedrag behoeft te financieren middels een hypotheek, bestaat de mogelijkheid dat hij met gebruikmaking van de erfpachtconstructie een woning kan kopen die niet binnen zijn financiële bereik zou liggen wanneer hij wel het volledige aankoopbedrag had moeten financieren. Overigens wordt dit voordeel beperkt door het feit dat de berekening van de maximale hypotheek van een koper mede gebaseerd wordt op de te verwachten woonlasten. In deze woonlasten wordt ook de erfpachtcanon meegenomen. Het is mogelijk dat de koper met een gunstigere hypotheekrente de woning kan financieren doordat hij, doordat de grond in erfpacht wordt uitgegeven, met de koopsom van de woning onder de grenzen voor de Nationale Hypotheekgarantie blijft. Bepaalde doelgroepen, zoals senioren, kunnen bovendien gebaat zijn bij het creëren van vrij besteedbare liquiditeit. Voor de bloot eigenaar van de grond (gemeente, corporatie of ontwikkelaar) kunnen de voordelen zijn: 1. Een waardevermeerdering van de grond op termijn komt ten goede aan de bloot eigenaar; 2. Waardevermeerdering kan vervolgens ingezet worden ten gunste van de gemeenschap (bij uitgifte in erfpacht door de gemeente); 3. Erfpacht biedt de bloot eigenaar een extra middel om het gebruik conform de bestemming te garanderen. Het voornaamste voordeel voor een ontwikkelaar, corporatie of gemeente is echter hoofdzakelijk te formuleren in algemene termen: Vergroting van de afzetmarkt van woningen. 4.2.2. Erfpacht algemeen, nadelen Een nadeel van erfpacht voor de koper / erfpachter is deels gelegen in het feit dat erfpacht, zeker voor kopers van grondgebonden woningen gevoelsmatig niet hetzelfde is als volle eigendom. Zeker in gebieden waar weinig grond voor woningbouw in erfpacht wordt uitgegeven is dit een factor die meespeelt in de besluitvorming van een koper / erfpachter. Daarnaast kan een nadeel van erfpacht worden gevormd door de mogelijkheid van periodieke verhoging van de canon, hetgeen voor de koper / erfpachter financiële onzekerheid met zich mee brengt.
6
Op 13 februari is het nieuwe woonakkoord gepresenteerd, dat het voor kopers van een woning mogelijk maakt naast de volledig annuïtaire hypotheek die in 30 jaar dient te worden afgelost, een tweede aflossingsvrije hypotheek af te sluiten, waarmee de maandelijkse woonlasten verlaagd kunnen worden.
Blad 9. 1317.172-A1
Voor de bloot eigenaar zijn als nadelen te noemen: 1. De verkoper (gemeente / corporatie / ontwikkelaar) ontvangt niet direct de volledige koopsom van het te verkopen object; bloot eigendom blijft rusten bij verkoper met als gevolg dat de waarde van de bloot eigendom in de boeken blijft terugkeren. 2. Wanneer de erfpachter zijn betalingsverplichtingen niet meer kan nakomen, zou de bloot eigenaar de erfpacht kunnen beëindigen. Dit heeft als consequentie dat de bloot eigenaar de opstallen aan de erfpachter dient te vergoeden. Hiervoor dient de bloot eigenaar geld te reserveren en een verplichting op te nemen op de balans. 3. Het beheren van de erfpachtovereenkomsten (denk aan innen van de canons, indexering e.d.) brengt administratieve lasten met zich mee voor de bloot eigenaar. 4. Uitgifte in erfpacht behoort niet tot de “core business” van de bloot eigenaar. 4.2.3.
Constructie waarbij bloot eigendom wordt ondergebracht in grondbank (bijv. “bijzonder plan”) Deze constructie onderscheidt zich van de bovengenoemde constructie door het feit dat gemeente, corporatie of ontwikkelaar geen eigenaar blijft van de bloot eigendom van de onroerende zaak. Deze wordt verkocht aan een grondbank, die vervolgens uiteraard ook verantwoordelijk wordt voor de inning van de erfpachtcanon en dergelijke. Wanneer de gemeente, een corporatie of een ontwikkelaar gebruik maakt van deze constructie, vallen de in de vorige paragraaf genoemde nadelen voor de gemeente, corporatie of ontwikkelaar weg. Daarvoor komt het voordeel in de plaats dat de gemeente, de corporatie of de ontwikkelaar, net zoals bij verkoop in volle eigendom, geen bemoeienis meer heeft met de verkochte onroerende zaak en daar ook geen financiële lasten of risico’s van draagt. Bovendien kan deze constructie ook worden toegepast op bestaande woningbouw, hetgeen voor stimulering van de woningmarkt in de breedste zin kan zorgen. Daarbij kan ook een belangrijke rol weggelegd zijn voor de lokale makelaardij. Immers, de makelaar kan een potentiële koper attent maken op de mogelijkheid van kopen op erfpachtgrond. Een belangrijk punt voor de gemeente en de corporatie en wellicht ook voor de ontwikkelaar, wordt gevormd door de betrouwbaarheid van de grondbank, waar de bloot eigendom van de onroerende zaak wordt ondergebracht. Immers, wanneer de gemeente of de corporatie een koper de keuze geeft tussen koop in volle eigendom of koop van de opstal, aangevuld met een erfpachtrecht ten aanzien van de ondergrond, dan dient de koper er op te kunnen vertrouwen dat de gemeente of de corporatie een solide product hebben aangeboden. Bij de constructie “Bijzonder Plan” lijkt deze betrouwbaarheid te worden geborgd door het feit dat een “groene opinie” voor het product is afgegeven (positieve notariële opinie, gebaseerd op criteria zoals opgesteld door de Koninklijke Notariële Beroepsvereniging (KNB) en de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB)). Daarnaast is het de vraag of de gemeente of corporatie daartoe met één grondbank dient te gaan samenwerken, of meerdere marktpartijen naast elkaar zou moeten aanbieden. Een snelle marktscan 7 laat zien dat er diverse aanbieders zijn van dergelijke producten , die met elkaar vergeleken zouden kunnen worden om de betrouwbaarheid te kunnen beoordelen.
7
Voorbeelden zijn: -Finquiddity Grondvermogen B.V.; -BijZonderPlan (De Nationale Grondbank); -Regionaal grondbezit BV.
Blad 10. 1317.172-A1
4.3.
Vraag 3 Is het mogelijk en/of wenselijk erfpacht in te zetten in combinatie met de zgn. Koopgarant Regeling?
Zoals hierboven reeds kort toegelicht werkt de Koopgarant regeling als volgt. Wanneer een woning wordt aangekocht op basis van de Koopgarant-regeling, dan krijgt de koper een korting van de verkopende partij op de marktwaarde van de woning. De corporatie of ontwikkelaar heeft vervolgens een terugkoopplicht op het moment dat de koper wil verkopen, tegen de dan geldende marktwaarde. Bij deze terugkoop wordt winst en / of verlies gedeeld tussen de corporatie en koper, volgens een van te voren afgesproken percentage. Om er voor te zorgen dat de terugkoopregeling in stand blijft bij een eventueel faillissement van de koper, wordt de ondergrond in erfpacht uitgegeven aan de koper. Het erfpachtrecht wordt daarbij eeuwigdurend gevestigd en de canon wordt eeuwigdurend afgekocht. Na terugkoop door de projectontwikkelaar of corporatie gaat het erfpachtrecht teniet door vermenging. Voor de beantwoording van de vraag of het mogelijk en/of wenselijk is erfpacht in te zetten in combinatie met de Koopgarant Regeling, kijken we naar de manier waarop deze constructie dan vorm gegeven zou moeten worden. Een manier waarop dit mogelijk lijkt is een constructie waarbij de gemeente de ondergrond in erfpacht uitgeeft aan de woningcorporatie, die vervolgens de grond in ondererfpacht uitgeeft aan de koper van de woning. Voordeel van een dergelijke constructie zou kunnen zijn dat de lasten die op de balans van de corporatie drukken nu gedeeld worden tussen de gemeente en de corporatie, waardoor de corporatie meer woningen kan verkopen met gebruik making van de koopgarant-regeling. Voor de koper van de woning maakt het geen verschil. Daar staat echter tegenover dat de erfpachtvoorwaarden die de gemeente afspreekt met de corporatie, wel aan moeten sluiten bij de erfpachtvoorwaarden die de corporatie afspreekt met de koper van de woning. Dit betekent bijvoorbeeld dat de gemeente aan de corporatie eeuwigdurend in erfpacht moet uitgeven. De canon die de gemeente verlangt van de corporatie kan bovendien niet significant afwijken van de canon zoals die wordt overeen gekomen tussen corporatie en de koper van de woning aangezien anders de corporatie alsnog extra wordt benadeeld. Kort samengevat lijkt deze constructie niet erg voor de hand liggend en niet transparant met het oog op de rechtszekerheid van de koper van de woning. Wel kan overwogen worden of een regeling als Bijzonder Plan ingezet kan worden als alternatief voor de Koopgarant regeling.
Blad 11. 1317.172-A1
5.
Conclusies
De antwoorden op de vragen zoals opgenomen in de motie in ogenschouw nemend komen wij tot de volgende conclusies: 1. Een belangrijk uitgangspunt bij het stimuleren van de woningmarkt is: Stel de koper centraal en daag alle betrokken partijen uit om kopers actief te begeleiden bij een aankoop: “De Rode Loper gedachte”. 2. Alle kleine beetjes helpen; erfpacht is geen wondermiddel, maar kan wel een bijdrage leveren aan het stimuleren van de woningmarkt doordat uitgifte in erfpacht de financierbaarheid van een woning positief kan beïnvloeden; 2.1. De corporatie (Casade) onderzoekt in 2013 of erfpacht via een zogenaamde grondbank een oplossing kan zijn voor de begrensde financiële ruimte van de corporatie om uit te geven middels Koopgarant. 2.2. Rabobank De Langstraat heeft een casus waarbij gewerkt wordt met een grondbank voorgelegd aan Rabobank Nederland; 2.3. De ontwikkelaars staan in meer- of mindere mate open voor de grondbankconstructie. Eén ontwikkelaar werkt er al mee, de andere ontwikkelaar is nog wat terughoudend door onbekendheid met het product; 2.4. De gemeente heeft met het initiatief tot het onderzoeken van de mogelijkheden van erfpacht als stimuleringsmaatregel de markt reeds in bepaalde mate gestimuleerd doordat zij partijen aan het denken heeft gezet. Bovendien heeft het initiatief als consequentie dat de criteria voor verstrekking van startersleningen in Waalwijk worden aangepast; 3. De markt biedt reeds producten om de financierbaarheid van woningen positief te beïnvloeden, waarmee kopers een woning kunnen kopen op erfpachtgrond. Aangezien de markt deze mogelijkheden reeds biedt en bovendien uitgifte in erfpacht door de gemeente risico’s voor de gemeente in zich draagt, uitgifte in erfpacht aan de markt te laten; 4. De rol van de gemeente voor wat betreft stimulering van de woningmarkt zodanig vorm te geven dat de markt een duwtje in de rug krijgt, zoals toegelicht in de aanbevelingen. 5. Het combineren van erfpacht en koopgarant is technisch ondoorzichtig en draagt niet bij aan stimulering van de woningmarkt. Erfpacht zou eventueel als alternatief kunnen dienen voor Koopgarant.
6.
Aanbevelingen
Alvorens een aantal aanbevelingen te doen komen wij kort terug op 1.5 van de conclusies. Rol van de gemeente bij uitgifte in erfpacht Wanneer partijen het er over eens zijn dat erfpacht een stimuleringsmaatregel is voor de woningmarkt, luidt de vraag welke rol hierbij is weggelegd voor de gemeente Waalwijk. Daarvoor gaan we allereerst kort terug naar het gemeentelijk Grondbeleid, zoals vastgelegd in de Nota grondbeleid gemeente Waalwijk 2011-2014. In het raadsbesluit tot vaststelling van het beleid is in principe geopteerd voor een actieve grondpolitiek, echter wanneer dit leidt tot hoge financiële risico’s voor de gemeente, moet worden bezien of de te verwezenlijken doelen kunnen worden bereikt via een passieve grondpolitiek. Bovendien vermeld het raadsbesluit dat primair de voorkeur wordt gegeven aan uitgifte middels verkoop van de grond en dat bij bedrijventerrein Haven Zeven de huidige erfpacht regeling als acquisitiemiddel wordt gehandhaafd. Incidenteel, indien noodzakelijk, kunnen andere zakelijk rechten worden toegepast.
Blad 12. 1317.172-A1
8
Op zich past het instrument erfpacht binnen een actieve grondpolitiek (de gemeente koopt aan, maakt bouwrijp en geeft de grond uit door verkoop of uitgifte in erfpacht). Wanneer de gemeente echter zelf grond in erfpacht uit geeft, brengt dit financiële risico’s met zich mee, zoals de gemeente Waalwijk weet op basis van de erfpachtconstructie die gehanteerd wordt bij bedrijventerrein Haven Zeven. Bovendien is de toepassing van erfpacht dan beperkt tot die projecten waar de gemeente kavels uit geeft aan particulieren. Daar waar projectmatig gebouwd wordt en de gronden allereerst worden verkocht aan een corporatie of ontwikkelaar, ligt deze constructie minder voor de hand; ofwel de gemeente zou rechtstreeks in erfpacht moeten uitgeven aan de eindgebruiker van de betreffende woning, met alle financiële risico’s van dien (gemeente blijft immers risicodragend, terwijl de ontwikkelaar of corporatie bouwt) ofwel de gemeente geeft in erfpacht uit aan de corporatie of de ontwikkelaar, die vervolgens in ondererfpacht uit geeft of de woning verhuurt. Bovendien brengt uitgifte in erfpacht door de gemeente ook een administratieve last met zich mee, naast in geld, ook voor wat betreft personeel. De gemeente dient dan immers zelf de erfpachtcanon te innen en de gesloten erfpachtovereenkomsten te beheren. Uitgifte in erfpacht door de gemeente van kavels aan particulieren levert derhalve een kleine bijdrage aan de stimulering van de woningmarkt, echter daar staan financiële risico’s voor de gemeente tegenover alsmede een administratieve belasting van de gemeentelijke organisatie, die naar verwachting niet opweegt tegen het resultaat dat er mee wordt bereikt. Bovendien dient de afweging gemaakt te worden of het wenselijk is te interveniëren in de markt. Die reeds in produkten voorziet waarbij middels erfpacht als financieringsconstructie de woningmarkt wordt gestimuleerd. Wanneer de gemeente uitgifte in erfpacht via een grondbank zou overwegen, zou deze stimuleringsmaatregel zich ook in hoofdzaak kunnen richten op de uitgifte van kavels aan particulieren. Daarbij is de keuze aan de particulier of hij de grond in erfpacht aanneemt of in eigendom. Wanneer de gemeente een grondbank zou selecteren die wordt voorgesteld bij de verkoop / uitgifte in erfpacht van kavels, dient de gemeente zich er bovendien op voorhand ter dege van te vergewissen dat de grondbank betrouwbaar is en dat de erfpachter geen onvoorziene risico’s loopt. Bij de Bijzonder Plan – constructie lijkt dit risico beperkt gezien het feit dat er een “Groene opinie” is afgegeven.
8
Wellicht moeten de Algemene verkoopvoorwaarden worden aangepast.
Blad 13. 1317.172-A1
Kort samengevat adviseren wij: 1. Aangezien de markt reeds voorziet in producten op basis waarvan woningen middels een erfpachtconstructie kunnen worden verkocht, hetgeen de financierbaarheid van woningen positief beïnvloedt, de markt de markt te laten en als gemeente niet zelfstandig grond in erfpacht uit te geven; 2. Als gemeente met gebruik making van haar faciliterende en regisserende rol, de woningmarkt te stimuleren door marktpartijen en woningcorporaties te motiveren en inspireren; 3. Daartoe: • Een brochure te ontwerpen die overhandigd kan worden aan zowel ontwikkelaars, makelaars e.a. als aan potentiële kopers, in welke brochure erfpacht en andere instrumenten om de woningmarkt te stimuleren nader worden toegelicht; • Gebruik te maken van de platformbijeenkomsten die in het kader van “wonen” zullen worden georganiseerd en daarin één à twee keer per jaar aandacht te besteden aan het thema “de rode loper gedachte”. Deze bijeenkomsten worden als volgt opgebouwd: o genodigden: Lokale ontwikkelaars; Lokale financiële instellingen; Lokale woningcorporaties; Makelaars; Gemeente; Kopers (optioneel). o Doelstelling bijeenkomsten: Het stimuleren van de woningmarkt door het centraal stellen van de koper, met als aandachtspunten: Recente ontwikkelingen; Knelpunten in de Waalwijkse woningmarkt; Subsidies, koop- en financieringsvarianten. 4. Eén jaar na de eerste bijeenkomst als bedoeld onder 3, de meerwaarde van de bijeenkomsten te evalueren en te bezien of het organiseren van deze bijeenkomsten dient te worden voortgezet.
7.
Bijlagen
1. 2. 3. 4. 5.
Conceptnotitie Stimulering verkoop woningen d.d. 1 oktober 2012 Presentatie stimulering woningmarkt deel 1 (8 oktober 2012) Resultaten bijeenkomst 8 oktober 2012 Presentatie stimulering woningmarkt deel 2 (14 december 2012) Presentatie Molenaers Groep (14 december 2012)
