46 oktober compact. De Energie BV. Corporaties aan de slag met duurzaamheid

46

compact oktober 2010

De Energie BV Het oprichten van een Energie BV leeft onder corporaties. De motieven daarvoor zijn divers. Het belangrijkste motief is de wens om innovatieve oplossingen te bedenken en toe te passen voor verduurzaming van de energievoorziening van huurders. Die duurzaamheidsambities lopen parallel met de verantwoordelijkheid die corporaties hebben en voelen voor de betaalbaarheid van hun woningen. Sommige corporaties hebben al een Energie BV opgericht, andere denken er nog over na. Voor beide bevat deze Compact zinvolle informatie. De Compact geeft inzicht in de laatste ontwikkelingen op het gebied van duurzame energie, maar gaat ook in op de duurzaamheidsambitie, de juridische en financiële aspecten van een Energie BV, vigerende weten regelgeving en wat er komt kijken bij het exploiteren van een energievoorziening. Vijf praktijkvoorbeelden laten ervaringen van corporaties met een speciale BV zien.

De Energie BV

Corporaties aan de slag met duurzaamheid

De Energie BV


46


Inhoud

Voorwoord

3

1 Waarom een Energie BV?

5

2 Duurzaamheidsambities en decentrale energievoorziening

7

3 Wet- en regelgeving rond duurzame energie

13

4 Juridische aspecten van de Energie BV

20

5 Financiële aspecten van de Energie BV

26

6 Exploitatiemanagement

35

7 Conclusies en aanbevelingen

43

Bijlage 1 Begrippenlijst

46

Voorwoord Om de bestaande woningvoorraad energiezuinig en duurzaam te maken is het onvoldoende om woningen dik in te pakken met isolatie en zuinige installaties neer te zetten. Ook de energievoorziening moet verduurzamen om echt een slag te maken. Voor de ambities van de sector in energiebesparing is duurzame energie daarom cruciaal. Koplopers zijn voortdurend aan het innoveren en hebben in de afgelopen jaren kleinschalige duurzame energie-installaties neergezet, zoals warmte-koudeopslag. Dat kon lang niet altijd binnen bestaande kaders en vaak hebben zij daarvoor een Energie BV in het leven geroepen. Nu de eerste ervaringen bekend zijn en deze technieken zouden kunnen opschalen, worden corporaties geconfronteerd met nieuwe regelgeving. Die lijkt het moeilijk te maken om de stap te zetten naar kleinschalige duurzame installaties. Vooral de discussie over het werkveld van corporaties en de invoering van de Warmtewet spelen hierbij een rol. Bij corporaties blijkt veel behoefte aan informatie over de mogelijke gevolgen. Aan die behoefte wil deze Compact tegemoetkomen. Deze Compact biedt een overzicht van aspecten die kunnen spelen bij het oprichten van een Energie BV. De discussie gaat nog door en Aedes zal via Aedesnet over de laatste stand van zaken blijven informeren. Toch zullen er altijd weer ontwikkelingen zijn die vragen oproepen. Dat kan en zal niet betekenen dat innovaties daarom achterwege blijven. Deze Compact wil dan ook benadrukken dat verduurzaming van de energievoorziening de toekomst heeft en dat corporaties de ruimte moeten krijgen om op dat vlak een rol te spelen. Ik hoop dat deze Compact u helpt bij uw beslissing. De toekomst wacht op ons. I Marc Calon voorzitter Aedes

3

De Energie BV

4

Compact 46 oktober 2010

Waarom een Energie BV? 1

Het oprichten van een Energie BV leeft onder corporaties. De motieven daarvoor zijn divers. Belangrijkste motief is de wens om innovatieve oplossingen te bedenken en toe te passen voor het beheersen van de woonlasten van bewoners in de toekomst door het verduurzamen van de energievoorziening. Hierdoor komen oplossingen in beeld met woningen die nog maar weinig energie nodig hebben. Wat zijn de belangrijkste redenen om een Energie BV op te richten?

Ook al was het realiseren van duurzame installaties ook binnen de corporatie mogelijk, toch is vaak gekozen voor het oprichten van een aparte BV. Meestal waren de meerkosten van deze installaties een obstakel, omdat deze niet door extra huuropbrengsten konden worden opgebracht. De Energie BV bood daarvoor een uitweg.

woningwaarderingsstelsel Een belangrijke aanleiding voor het oprichten van een BV was tot nu toe dat het woningwaarderingsstelsel geen extra punten voor duurzame energie-installaties toekende. De maximale huur werd dus niet hoger door het installeren van bijvoorbeeld een warmte-koudeopslagsysteem. Door de warmte (en koude) via een aparte BV te leveren, konden deze meerkosten toch worden gedekt. Dit is inmiddels veranderd, zie hoofdstuk 3.

investering Door de warmtelevering in een BV onder te brengen, maakt de installatie geen onderdeel meer uit van de investering van de nieuwbouw. Dit kan ruimte opleveren als de corporatie al een hoge onrendabele top heeft voor de woningen, omdat dan de dekking via de warmtelevering loopt. Bovendien stelt een corporatie doorgaans een andere eis aan het rendement dan een commerciële partij. Dit is ook voor de huurder interessant.

5

De Energie BV

risicobeheersing De exploitatie van systemen waarin bewoners warmte, warmtapwater en ook koude voor de woning afnemen, kunnen risico’s met zich meebrengen voor de corporatie. Daarom kan het verstandig zijn deze risico’s buiten de corporatie te houden en onder te brengen in een aparte BV. Ook de minister van VROM heeft zich in een circulaire daarover uitgelaten. De levering van warmte aan huurders mag via de corporatie gebeuren, maar levering van warmte aan een complex met overwegend koopwoningen moet van de minister worden ondergebracht in aparte rechtspersonen.1 Inmiddels is er discussie of ook de levering aan huurders nog via de corporatie mag.

transparantie Een corporatie wil graag transparant zijn in haar werkzaamheden en zal daarom een scheiding willen aanbrengen tussen de activiteiten die mogen worden verricht met staatssteun en overige activiteiten. Zo’n scheiding is overigens ook vereist volgens de regelgeving over staatssteun.2 Door de levering bij duurzame energie-installaties in een BV onder te brengen kan een heldere verdeling c.q. toerekening van kosten plaatsvinden. Omdat bij duurzame energie-installaties nog maar beperkt ervaring is opgedaan, levert dit ook het voordeel op voor de corporatie dat goed inzicht ontstaat in de exploitatie en of de risico’s die in beeld zijn gebracht mee- of tegenvallen.

participatie Veel corporaties verwachten dat ze op langere termijn een deel van de activiteiten voor de levering van energie zullen uitvoeren samen met een partij gespecialiseerd in energielevering. Dat kan op verschillende manieren. Eén manier waarop de corporatie daarop nog grip houdt, is als ze een deel van de aandelen in de BV aan die partij overdraagt. I Dit hoofdstuk is geschreven door Marco de Boer, advocaat Van Breevoort & Ter Meulen Advocaten, en Albert Koedam, manager team Energie en Duurzaamheid Aedes vereniging van woningcorporaties.

1 Dit is vastgelegd in een circulaire van 18 mei 2006 en begin 2006-04. 2 Deze verplichting is opgenomen in artikel 10 van de Tijdelijke Regeling Diensten van Algemeen Economisch Belang Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, ook wel bekend als de interim ministeriële regeling. Oogmerk van de minister is invoering per 1 oktober 2010.

6


Duurzaamheidsambities en decentrale energievoorziening 2

Het oprichten van een Energie BV is een interessante manier voor corporaties om de energievoorziening van bewoners te verduurzamen via innovatieve oplossingen. Decentrale energieopwekking biedt veel kansen en mogelijkheden om woningen slimmer te maken en het bezit aantrekkelijker te maken. Maar ook om de woningen betaalbaar te houden en bij te dragen aan de klimaatdoelstellingen. Want wat gebeurt er in Europa en Nederland op dat gebied?

Het is 6 september 2025. Ik kom thuis en heb net mijn elektrische auto geparkeerd in mijn docking-station zodat deze weer kan bijladen. Bij binnenkomst zie ik dat mijn lokale energieservicebedrijf de wasmachine en de vaatwasser om 15 uur heeft laten draaien – blijkbaar kon er een piek in de stroomvoorziening worden weggepoetst. Het levert een aardig financieel voordeel op door mijn energieservicebedrijf te laten bepalen wanneer het energetisch gunstig en efficiënt is om deze apparaten in te schakelen. Een blik op mijn home-energiemonitor geeft aan dat er vandaag via de PV-installatie 18 KWh stroom is geproduceerd en dat het zonnewarmtesysteem 300 liter warmwater van 70°C gereed heeft staan. De warmtepompklimaatinstallatie heeft mijn (energetisch) opgeknapte woning uit de jaren 70 lekker koel gehouden op deze prachtige nazomerdag en de overtollige warmte kunnen toevoegen aan het seizoen-warmteopslagsysteem dat inmiddels voor 86 procent is gevuld voor de komende winter. Fictie of realiteit? Technisch is dit al uitvoerbaar en schetst deze dag in 2025 een beeld van een toekomstige situatie waarin onze woningen energieneutraal zullen zijn. Het is zeker geen fictie als we bedenken dat we de komende twee decennia een immense energietransitie doormaken om onze energievoorziening voor langere tijd zeker te kunnen stellen en betaalbaar te houden. De ontwikkeling naar een duurzame energievoorziening is essentieel voor de stabiliteit van onze samenleving en is een onomkeerbaar transitieproces. Essentieel om onze klimaatdoelstellingen

7

De Energie BV

te behalen, maar ook voor energiezekerheid en energieprijsstabiliteit op langere termijn. Bij ongewijzigd beleid zal Europa in 2020 voor 75 à 80 procent van haar energievoorziening afhankelijk zijn van de import van fossiele brandstoffen buiten de Europese Unie. Dat geeft ongetwijfeld forse spanning op de energiemarkt. Als daarnaast de energieprijsstijging de komende vijftien jaar in hetzelfde tempo doorgaat als in de afgelopen vijftien jaar (gemiddeld 8 procent per jaar), dan zijn onze huidige energieprijzen in 2025 verdrievoudigd.

betaalbare woonlasten De energielasten gaan een groot onderdeel uitmaken van de woonlasten. Nu al is voor een sterk groeiend aantal woningen de energiecomponent in de woonlasten hoger dan de huur- of hypotheekcomponent. De kans dat de energiekosten in relatief korte tijd verdrievoudigen is voor veel corporaties al voldoende reden om de energietransitie met kracht in te zetten. Een manier om de energierekening te stabiliseren en de woonlasten op langere termijn beheersbaar te houden is om nu in te zetten op een mix van energiebesparing en duurzame energieopwekking. Dit vergt kapitaalsinvesteringen die zich binnen de technische levensduur terugverdienen. De jaarlijkse kapitaalskosten, omgeslagen in een huur- of hypotheekverhoging, worden vaak ruimschoots gecompenseerd door de lagere energiekosten vanaf het eerste jaar. De hoeveelheid energie die na de maatregelen nog nodig zal zijn, is veel minder. Daardoor hebben sterke stijgingen in de prijs van fossiele brandstoffen een beperkt effect op de woonlasten, die daarmee voor langere termijn stabiel worden. Deze achtergrond vormt de basis voor het scherp aangezette Europese beleid rond energiebesparing en duurzame energie. De nieuwe Europese Richtlijnen geven daaraan duidelijk sturing zoals vormgegeven in onder meer de nieuwe EPBD, de Duurzame Energie Richtlijn (20 procent duurzame energie in 2020) en de Energie Service Richtlijn. Alle lidstaten moe-

Een mix van energiebesparing en duurzame energieopwekking levert stabiele woonlasten

8


Kleinschalige opwekking en flexibiliteit zijn karakteristiek voor nieuwe energieinfrastructuur ten hieraan voldoen en aanvullende wetgeving invoeren. Ook Nederland, hoewel de Nederlandse politiek de urgentie aanmerkelijk lager beoordeelt in vergelijking met alle andere ons omringende Noord-Europese landen zoals Duitsland, Groot-Brittannië en België.

verduurzamen bestaande woningen Energiebesparing en verduurzaming van de energievoorziening kan effectief worden uitgevoerd bij bestaande woningen. Dit is een proces van zeker twee decennia, aangezien het fysiek onmogelijk en praktisch onwenselijk is om in een paar jaar zeven miljoen gebouwen aan te pakken. Aanpassingen in bestaande woningen verlopen gestaag, ook als natuurlijke momenten als mutatie, grootonderhoud of renovatie maximaal worden gebruikt. In de afgelopen jaren is daarmee een start gemaakt en, gelet op de urgentie om de woonlasten beheersbaar te houden, mag het uitvoeringstempo hoger. Zelfs dan zal het nog zeker vijftien jaar duren voordat de meeste woningen en gebouwen zijn ‘verduurzaamd’. De technieken om eigen duurzame energie op te wekken zijn voorhanden en hebben bewezen goed te functioneren. Het gaat daarbij om zonneboilers, PVsystemen, warmtepompen, warmte-koudeopslagsystemen en combinaties daarvan. Alle gebruiken duurzame en schone technologie en verzorgen bij een effectieve inzet de meeste energievoorziening in bestaande woningen. Daarbij zijn gebouwen niet alleen de ‘gebruiker’ van energie, maar functioneren ze steeds meer als ‘opwekker’ en ‘buffer’ van energie.

andere energie-infrastructuur Kenmerkend voor deze technologieën is het decentrale karakter van de duurzame energievoorziening. Het zijn veel kleine opwekkingsbronnen, die vaak dichtbij het verbruik liggen, in tegenstelling tot de grote centrale opwekkingseenheden of distributiestructuren die we nu nog kennen. Een ander kenmerk van veel duurzame energiebronnen (zoals wind- en zonne-energie) is het variabele aanbod, afhankelijk van de beschikbaarheid en seizoensinvloeden. Dit vraagt om een andere organisatie van de energie-infrastructuur. Kleinschalige opwekking en flexibiliteit zijn

9

De Energie BV

daarbij typerend. Bij onvoldoende aanbod van wind of zon kan een lokale warmtekrachtinstallatie bijspringen. Blok-, wijk- of stadsverwarming zijn daarbij ideale distributienetten voor een optimale mix van duurzame opwekking (prioriteit) en een achtervang van fossiele bronnen. Ook bij het elektriciteitsnet is een fundamentele aanpassing noodzakelijk om de wisselingen tussen vraag en aanbod optimaal te kunnen faciliteren. ‘Slimme’ netten (smart grids) zullen zijn gebaseerd op het inzetten van ICT-systemen die vraag en aanbod intelligent kunnen sturen en koppelen. Bij deze ontwikkeling passen kleinschalige energieserviceorganisaties die kunnen inspelen op de lokale energievraag en het (duurzame) aanbod. De diensten van die bedrijven gaan verder dan de traditionele levering van gas en elektriciteit. De verbreding gaat over warmte en koude, maar ook over het kunnen managen van energievraag en -aanbod door het aanbieden van prikkels die verdere energie-efficiëntie opleveren. Zie het voorbeeld aan het begin van dit hoofdstuk waarbij er financieel voordeel ontstaat als het energieservicebedrijf mag bepalen wanneer wat wordt opgeladen of gebruikt. De verduurzaming van de energievoorziening is een gegeven. Het tempo waarin het gebeurt is mede afhankelijk van de mate waarin we de andere randvoorwaarden kunnen invullen zoals de ontwikkeling van energieserviceorganisaties die de grootschalige verduurzaming moeten faciliteren. Voor de bestaande bouw is deze transitie inmiddels bescheiden ingezet en zal het tempo in de komende jaren fors moeten worden opgevoerd om de woonlasten van de burger beheersbaar te houden en een gewenste onafhankelijkheid te creëren van de grillige beschikbaarheid en prijs van de fossiele brandstoffen in de komende decennia. Een duurzame en decentrale energieopwekking biedt die onafhankelijkheid. Doen dus. Als je onzeker bent over de toekomst kun je hem maar beter zelf creëren. I Dit hoofdstuk is geschreven door Teun Bokhoven, voorzitter Duurzame Energie Koepel.

10


Aardwarmte in Den Haag In 2008 hebben Staedion, Vestia en Haag Wonen samen met de gemeente Den Haag en de energiebedrijven Eneco en E.ON Benelux hun krachten gebundeld in de vof Aardwarmte Den Haag. Zij willen op een veilige, duurzame en energiezuinige manier woningen voorzien van verwarming. De komende jaren sluiten ze circa 4.000 nieuwbouwwoningen en enkele bedrijven in Den Haag Zuidwest aan op aardwarmte. Daardoor komt 5.000 ton minder CO2 per jaar vrij en wordt 3 à 4 miljoen m3 aardgas per jaar bespaard. Aardwarmte is duurzame energie in de vorm van warm water die – in dit geval – op 2 kilometer diepte uit de aardbodem wordt gehaald om huizen en andere gebouwen te verwarmen. Het water van ongeveer 75°C wordt uit de grond gepompt. Via een injectieput stroomt het afgekoelde water weer terug. Het denken over aardwarmte begon in 2004. De gemeente en enkele energiebedrijven wilden meer duurzaamheid in Den Haag. De corporaties deelden dit gedachtegoed. Zij waren bezig met een bouwopgave in Den Haag Zuidwest en deze woningen waren geschikt voor aardwarmte gezien hun kwaliteit en volume. De corporaties sloten zich daarom bij Aardwarmte aan. Elke vennoot bracht kapitaal in en er kwam geld door subsidie van SenterNovem, de Energie Investerings Aftrek (EIA) en een bijdrage per aangesloten woning van de corporaties. Voordeel voor de huurder is dat hij op termijn goedkoper uit zal zijn en dat hij een hoger comfortgehalte in de woning heeft. Het project kost tijd en gebeurt zorgvuldig: locatie zoeken, vergunningen aanvragen, discussies over bouw, leveringen van grond en dergelijke. Aardwarmte heeft niet zelf de kennis in huis, maar maakt gebruik van partijen die die kennis wel in huis hebben. Zaken worden getoetst door deskundigen van de organisaties zelf. Op dit moment worden de mogelijkheden onderzocht om bestaande bouw aan te sluiten op aardwarmte. Daar is immers het meeste rendement te behalen en de corporatie kan daarmee de bestaande bouw

11

De Energie BV

verduurzamen. Technisch blijkt dat mogelijk. De vraag is nog wat het kost en wat het oplevert. Deze tekst is geschreven door Inge van der Brug, senior communicatieadviseur Van der Brug Communicatie en gebaseerd op een interview met Eric Muller, directeur Aardwarmte Den Haag.

12


Wet- en regelgeving rond duurzame energie 3

De eerste en meest effectieve manier van het beperken van energiegebruik is het goed isoleren van woningen. Toch is dat op een zeker moment niet meer voldoende om duurzaamheidsambities te verwezenlijken. De volgende stap volgens de trias energetica is het duurzaam opwekken van de benodigde energie of warmte via duurzame energie-installaties. Voor dit soort installaties geldt specifieke weten regelgeving en komt er nieuwe regelgeving aan.

Corporaties kunnen ervoor kiezen deze installaties in een eigen BV onder te brengen of uit te besteden aan een derde partij. Dit kan een van de bekende energiebedrijven zijn, maar op de energiemarkt zijn veel nieuwe spelers actief. Ook bij een eigen BV kunnen ze het feitelijk beheer en onderhoud (de exploitatie) door een derde laten uitvoeren. Voor de BV die warmte levert, geldt bepaalde weten regelgeving, zoals de Warmtewet, die overigens nog niet in werking is getreden.

warmtewet De Warmtewet is op initiatief van de Tweede Kamer tot stand gekomen. De Kamer reageerde hiermee op signalen van consumenten dat zij veel te veel betaalden voor stadsverwarming. Bij stadsverwarming is er vrijwel altijd een monopolie waar de consument weinig of geen invloed op de prijs kan uitoefenen. Nederland telt een kleine twintig van deze grootschalige netten. In zijn wens de consument te beschermen heeft de Kamer echter ook de kleine netten onder de wet opgenomen. Hierdoor vallen nu ongeveer 7.000 netten onder de werking van de wet, zoals ook blokverwarming. Wet nog niet in werking De wet is nog niet van kracht. Begin 2009 heeft de Eerste Kamer de wet aangenomen. Voor de inwerkingtreding moeten eerst het Warmtebesluit en de Warmteregeling van kracht worden. Deze voorstellen zijn eind 2009

13

De Energie BV

naar de Kamer gestuurd. Verder heeft de Energiekamer in 2009 de concept Beleidsregel Redelijke Prijs gepubliceerd (www.energiekamer.nl). Aedes heeft op deze voorstellen gereageerd. Dit was mede aanleiding voor de minister van Economische Zaken (EZ) om in 2010 een onderzoek naar de praktische gevolgen in te stellen. Dit onderzoek is in mei 2010 aan de Kamer gerapporteerd. De uitkomst was zodanig dat de Kamer de minister heeft gevraagd de regie over de verdere totstandkoming van de wet over te nemen. Op zijn vroegst eind 2010 wordt verwacht dat een aangepast voorstel de Kamer bereikt. De vertraging is vervelend, omdat de bestaande wettekst geen garantie biedt dat duurzame energie-installaties economisch haalbaar blijven. Verder heeft de huidige wet vanwege de langlopende discussie over stadsverwarming een terugwerkende kracht tot 1 januari 2007. De komende maanden zal worden gelobbyd voor het aanpassen van de wet en de onderliggende besluiten die de exploitatie van kleinschalige duurzame energie-installaties zeker stelt. Prijsbepaling De Warmtewet hanteert twee tarieven. Allereerst de redelijke prijs. Deze prijs mag de leverancier zelf vaststellen aan de hand van een aantal vooraf gedefinieerde kostensoorten die in de wet staan. De wet bepaalt dus wat de leverancier mag meenemen voor het bepalen van zijn eigen tarief, inclusief een maximaal rendement. De Energiekamer (NMa) moet deze prijs kunnen toetsen. Daarnaast moet de prijs van de leverancier lager zijn dan de maximumprijs. Deze wordt op basis van het NMDA-principe (Niet Meer dan Anders) berekend. Dit principe houdt in dat huishoudens niet meer mogen betalen voor hun verwarming dan ze kwijt zouden zijn als het huis via gas wordt verwarmd. De parameters voor deze prijs bepaalt het ministerie van EZ in het Warmtebesluit en de Warmteregeling. De wet regelt de warmtelevering door de eigenaar van de netten. De productie van warmte valt niet direct onder de wet, dat wordt beschouwd als inkoop. Hierdoor is de situatie eigenlijk net anders dan bij de levering van gas en elektriciteit. Daar is de leverancier van de energie leidend en worden de kosten van het net doorberekend. Levering van koude moet apart worden geadministreerd, maar valt verder niet onder een prijsregime.

De Warmtewet is nog niet in werking

14


Een energiezuinige woning krijgt in het nieuwe woningwaarderingsstelsel meer punten Duurzame energie-installaties hebben dus te maken met een beperking van de maximale prijs. De onderdelen die voor de berekening van de redelijke prijs mogen worden meegenomen, bieden voldoende ruimte voor een dekkende prijs en voldoende rendement. Duurzame energieinstallaties hebben echter bij aanvang een relatief hogere kostprijs. Bij de keuze voor duurzame energie wordt geanticipeerd op hoge energielasten in de toekomst. Omdat de prijs voor duurzame energie voor een groot deel bestaat uit kapitaallasten, is dit deel van de prijs vrijwel constant. Daardoor ontstaat er na een paar jaar een andere situatie. De energieprijs is dan gestegen en hierdoor nemen de energiekosten bij een conventionele installatie (die anders zou zijn toegepast) sterk toe. Hierdoor wordt de duurzame energie-installatie goedkoper dan de conventionele installatie. Met dit fenomeen houdt de maximale prijs echter geen rekening. Bij de regeling die er nu ligt, is de kans groot dat aan het begin een aftopping van de gewenste warmteprijs door de maximumprijs plaatsvindt, terwijl er later niet kan worden gecompenseerd. De lobby van Aedes richt zich erop dat exploitatie van deze installaties mogelijk blijft vanwege de milieuambities van de corporaties en ook van het rijk. Vergunning De Warmtewet gaat ervan uit dat grote groepen afnemers beschermd moeten worden. Afnemers, dus ook zakelijke afnemers, vallen onder de bescherming tot 1.000 kW. De eis van een vergunning levert een verzwaring van de administratieve verplichtingen op. Ook als er geen vergunning nodig is, zal de eigenaar van de netten overigens zijn administratie conform de Warmtewet moeten inrichten, omdat hij bij klachten of controle door de Energiekamer alsnog inzage moet geven. Ook netten zonder vergunningsplicht vallen onder de prijsbescherming van de wet.

huurprijzenwet Als de corporatie de warmte levert vanuit de corporatie zelf en afrekent via de servicekosten loopt de afrekening hetzelfde als bij blokverwarming. De installatie en het onderhoud ervan zitten in principe in de huur. De

15

De Energie BV

huurder kan bezwaar maken tegen de hoogte van de rekening bij de huurcommissie. Bij het huidige voorstel van de Warmtewet valt het echter ook onder de werking van de Warmtewet. Dat betekent dat als de huurder bezwaar heeft tegen de afrekening hij meerdere wegen heeft om bezwaar te maken, namelijk ook nog via de geschillencommissie voor de energie en de Energiekamer. Gebeurt de levering via een BV, dan worden de kosten van de installatie en het beheer en onderhoud hiervan ook in de exploitatie van de BV meegenomen. Dit kan niet én in de huur én in de prijs voor de warmte worden berekend, want dan betaalt de huurder dubbel.

woningwaardingsstelsel Het woningwaarderingsstelsel kende tot nu toe geen extra punten voor duurzame energie-installaties toe. De maximale huur werd dus niet hoger door het installeren van een duurzaam energiesysteem. Met de koppeling van het woningwaarderingsstelsel aan het energielabel verandert deze situatie. Een energiezuinige woning krijgt in de nieuwe situatie meer punten. Het verschil tussen het maximum aantal punten voor energie in het oude en het nieuwe systeem bedraagt 19 punten, namelijk 44 tegen 25 punten voor een eengezinswoning. Hierdoor kan de corporatie kiezen welk systeem het beste uitpakt. Let wel: de maximale huur wordt hoger, maar tot nu toe veranderen de bedragen voor de huurtoeslaggrenzen nog niet en ook afspraken met de gemeente over huurprijsniveaus moeten worden aangepast aan deze situatie. Deze afweging kan worden beperkt door de staatssteundiscussie (zie hoofdstuk 4).

energielabel Begin 2010 is het energielabel gewijzigd. Naast een nieuwe lay-out zijn ook enkele nieuwe technieken toegevoegd. Hierdoor werd het probleem opgelost dat een ambitieus energetisch gerenoveerd complex of een nieuwbouwcomplex met bijvoorbeeld een warmte-koudeopslaginstallatie wel voor de energieprestatiecoëfficiënt goed scoorde, maar een slecht energielabel had.3 In de (nabije) toekomst zal een database worden ingericht die nieuwe, bewezen technieken snel honoreert voor het energielabel. Het is de bedoeling dat het energielabel bestaande bouw en de energieprestatiecoëfficiënt voor de nieuwbouw worden geïntegreerd in 3 Warmte-koude-installaties werden tot dan niet gewaardeerd in het energielabel, je kon dus een hele goede EPC voor nieuwbouw hebben, maar een slecht energielabel.

16


een nieuw instrument: de EPG, Energie Prestatie Gebouw. Dit was bedoeld per 1 januari 2011, maar deze datum wordt niet gehaald en de integratie zal later plaatsvinden.

woningwet De politiek kijkt al enige tijd naar de werkzaamheden van corporaties. De discussie over staatssteun heeft hierop nog extra nadruk gelegd. In de herziene Woningwet moet duidelijk worden welke activiteiten toegelaten instellingen mogen doen en welke met en zonder staatssteun. Voor de toekomst van duurzame energie-installaties moeten corporaties deze activiteiten kunnen blijven oppakken. Dit is ook gewenst om de duurzaamheidsambities van het rijk te halen. Aedes lobbyt voor een continuering van de huidige situatie dat corporaties Energie BV’s kunnen oprichten. I Dit hoofdstuk is geschreven door Albert Koedam, manager team Energie en Duurzaamheid Aedes vereniging van woningcorporaties.

17

De Energie BV

Warmte-koudeopslag via leaseconstructie in Dronten Oost Flevoland Woondiensten heeft een ambitieuze duurzaamheidsambitie: in 2012 geen slechte energielabels meer, een lage energieprestatiecoëfficiënt (EPC) voor nieuwbouw en in de periode 2000-2012 30 procent besparen op het gasverbruik. OFW is actief bezig met duurzame energie in de vorm van warmte-koudeopslag (wko), maar experimenteert ook met onder meer windmolens en pve-cellen. Een wko-installatie slaat warmte op in de bodem. ’s Zomers pompt het systeem grondwater van 6-10°C op, voldoende om gebouwen te koelen. Het koele grondwater warmt op, doordat het gebouw het verwarmt. Het tot 12-16°C opgewarmde water wordt vervolgens via een warmtewisselaar weer teruggepompt in de bodem. ’s Winters wordt dit opgewarmde water weer opgepompt voor verwarming van de woningen via een laagtemperatuurverwarmingssysteem. OFW heeft twee wko-installaties, een collectieve in de TAS in Biddinghuizen met 54 appartementen en een individuele in de WoonArk met zo’n 110 appartementen. Daar wordt nog een verzorgingshuis op aangesloten en 4 nog te bouwen appartementsgebouwen. Bij een collectieve installatie werkt de warmtewisselaar voor het hele gebouw, bij een individuele wordt het water in de woning zelf verwarmd met een eigen warmtewisselaar. De twee installaties zijn in een reeds bestaande Vastgoed BV ondergebracht. Reden daarvoor was de Huurprijswet: in een stichting kun je er alleen wat extra huur voor vragen, in een BV een vergoeding voor energielevering. Mogelijk richt OFW in de toekomst toch een aparte BV op, maar dat hangt af van de ontwikkelingen in de Warmtewet. De activiteiten in de BV worden vanuit OFW uitgevoerd, er is geen apart personeel. OFW liep tijdens het proces tegen enkele zaken aan. Hoe bepaal je de tarieven? Huurders mogen niet meer dan anders betalen en het was lastig daar een modus in te vinden. Verder gaf de financiering problemen: beide installaties zijn met een sale-leaseback-constructie gefinancierd. Dat betekent dat de installaties zijn verkocht aan Amstellease met een terugkooprecht na tien jaar voor een lagere waarde. Zo wordt optimaal

18


gebruikgemaakt van EIA en groenfinanciering. Bovendien zouden de fiscale afschrijvingsmogelijkheden beperkt zijn als de installatie in eigendom van OFW zou blijven. Voor deze constructie moest een opstalrecht worden gevestigd. Aanvankelijk was dat voor het WSW geen probleem, maar uiteindelijk kostte dat veel moeite. Deze tekst is geschreven door Inge van der Brug, senior communicatieadviseur Van der Brug Communicatie en gebaseerd op een interview met Alex van Doorn, manager Middelen Oost Flevoland Woondiensten in Dronten.

19

De Energie BV

Juridische aspecten van de Energie BV 4

Veel corporaties houden zich bezig met projecten voor de levering van duurzame energie aan hun huurders. Een aantal van hen heeft deze activiteiten ondergebracht in een zelfstandige BV, de Energie BV. Welke juridische aspecten zijn dan aan de orde?

Als de corporatie de juridische aspecten zorgvuldig uitwerkt, dan kan ze de risico’s voor de exploitatielevering van duurzame energie zo veel mogelijk in kaart brengen en beperken.

oprichting BV Bij het oprichten van de BV worden conceptstatuten opgesteld. Het is goed deze nauw te laten aansluiten bij de governancestructuur van de corporatie. De raad van commissarissen wil immers volledig toezicht kunnen houden op de activiteiten van de BV.

samenwerking BV met woningcorporatie In de praktijk is de Energie BV vooral een juridisch vehikel. Corporatiemedewerkers verrichten meestal de feitelijke werkzaamheden. Ook zal de Energie BV geld willen aantrekken van de corporatie. Een samenwerkingsovereenkomst tussen de corporatie en de Energie BV geeft transparantie. Zo’n overeenkomst legt vast welke diensten de corporatie verleent, welke kosten ze daarvoor in rekening brengt en hoe de afrekening tussen partijen juridisch zal plaatsvinden. Ook kan daarin worden geregeld: de financiering vanuit de BV en het detacheren van personeelsleden van de corporatie bij de Energie BV, rekeninghoudend met de CAO voor corporaties.

In de praktijk is de Energie BV vooral een juridisch vehikel

20


Een corporatie kan via een contract de technische werkzaamheden laten uitvoeren door gespecialiseerde bedrijven eigendomspositie installaties Vaak is het gewenst dat de Energie BV ook eigenaar is van de warmteleveringsinstallatie. Er zijn verschillende juridische mogelijkheden om daarvoor een regeling te treffen. Een daarvan is via een huurovereenkomst tussen de Energie BV en de corporatie. Ook kan de Energie BV een zogenoemd recht van opstal worden verleend. De keuze is onder meer afhankelijk van de aard van het complex waarin de installatie wordt ondergebracht. Bestaat het complex alleen uit huurwoningen, dan ligt een huurovereenkomst voor de hand. Bestaat het complex echter uit een mengeling van huur- en koopwoningen, dan ligt om juridische redenen een opstalrecht meer voor de hand. Als de Energie BV eigenaar is van de installaties is het verzekeren van de installaties een aandachtspunt. Deze vallen dan niet meer onder de opstal van de corporatie.

outsourcing De technische aspecten die samenhangen met de warmtelevering worden meestal uitgevoerd door gespecialiseerde bedrijven. Soms wil de corporatie dat een bedrijf de installatie ontwerpt en realiseert en een ander bedrijf het onderhoud verzorgt. Of ze wil de zorgen en risico’s voor ontwerp, realisatie en onderhoud ver van zich houden. In zo’n geval kiest ze voor een geïntegreerd contract waarin alle risico’s bij de installateur worden gelegd. De corporatie hoeft dan alleen te controleren of bepaalde prestaties voor de technische aspecten van de installatie worden gehaald. Onderdeel van zo’n overeenkomst zijn afspraken over de wijze waarop de onderhoudswerkzaamheden worden uitgevoerd, zoals de reactie bij urgente en niet-urgente storingen, rapportageverplichtingen, meetgegevens en dergelijke. Deze overeenkomsten zijn van groot belang om de risico’s voor de exploitatie zo veel mogelijk buiten de corporatie te houden.

leveringsovereenkomsten Uitgangspunt van de Warmtewet (zie hoofdstuk 3) is dat met iedere huurder een leveringsovereenkomst wordt gesloten. Als er dus warmte wordt geleverd aan een huurder, heeft deze twee verschillende overeenkomsten:

21

De Energie BV

Voor de levering van warmte is soms een vergunning nodig een huurovereenkomst met de corporatie en een aparte leveringsovereenkomst met de Energie BV. Op de leveringsovereenkomst zijn ook weer algemene voorwaarden van toepassing. Die regelen de wijze waarop en de voorwaarden waaronder de levering aan de bewoner plaatsvindt. De leveringsovereenkomst moet voldoen aan de eisen die daarover zijn vastgelegd in de Warmtewet. Voldoet de overeenkomst daar niet aan, dan kan deze ongeldig zijn. Van groot belang bij de leveringsvoorwaarden is een regeling over de aansprakelijkheid van de Energie BV op het moment dat er problemen zijn met de levering. Is zo’n regeling niet opgenomen, dan kan de schade al snel hoog oplopen. Een regeling die de aansprakelijkheid beperkt, moet echter wel zorgvuldig worden afgewogen. Wordt alle aansprakelijkheid zonder meer uitgesloten, dan kan er sprake zijn van onredelijke voorwaarden die, wanneer daarover een procedure wordt gevoerd, zonder meer terzijde worden gesteld.

vergunningsplicht Volgens de Warmtewet is er voor de levering van warmte en koude een vergunning nodig. Dat levert natuurlijk een administratieve belasting op. Gelukkig kent de Warmtewet een systeem van vrijstellingen. Eén van de vrijgestelde partijen is de eigenaar van een gebouw. Een corporatie die echter ook energie aan koopwoningen levert, kan daarmee niet uit de voeten. Ze is immers geen eigenaar van die woningen. In dat geval kan ze profiteren van een vrijstelling tot 10.000 gigajoules per jaar, wat neerkomt op de levering aan zo’n 200 woningen. Overschrijdt de corporatie dit aantal, dan kan ze opnieuw een BV oprichten. Zo kan ze per project van ongeveer 200 woningen een aparte BV oprichten.

huurwetgeving Een verhuurder die aan zijn huurders kosten in rekening brengt anders dan de huur, valt onder het regime van de servicekosten. De huurcommissie beoordeelt de hoogte en de grondslag van die kosten. Vindt de commissie de kosten te hoog of niet voldoende onderbouwd, dan kan ze de hoogte van de servicekosten aanpassen.

22


De Warmtewet kent een eigen prijssystematiek (zie hoofdstuk 3). Het is niet wenselijk dat beide systemen juridisch niet op elkaar zijn afgestemd en door elkaar heen gaan lopen. Levert de BV warmte, dan valt deze levering, net als de warmtelevering via bijvoorbeeld Nuon of Essent, niet onder de regeling voor de servicekosten. Een corporatie heeft op die manier alleen te maken met de regelgeving in de Warmtewet. I Dit hoofdstuk is geschreven door Marco de Boer, advocaat Van Breevoort & Ter Meulen Advocaten.

23

De Energie BV

Houtverbranding in Veenendaal Patrimonium woonstichting is als eerste corporatie in Nederland gestart met een houtpelletverbrandingsinstallatie. De installatie haalt energie uit kleine staafjes samengeperst hout, gemaakt van resthout van timmerfabrieken, snoeiafval en hout dat speciaal hiervoor wordt verbouwd. In vergelijking met aardgas of stookolie is er tien keer minder energie nodig om de pellets te produceren. De houtverbrandingsinstallatie levert op complexniveau warm water voor ruimte- en vloerverwarming en warm tapwater. De keuze voor een houtpelletinstallatie komt voort uit de behoefte van Patrimonium om duurzaam (CO2-neutraal) te ondernemen. Patrimonium richt zich op het steeds opnieuw verbeteren van de isolatie van woningen, het bewust toepassen van duurzame (bouw)materialen en de keuze voor groene energie. De installatie staat in het nieuwbouwproject De Oranjetoren, met 74 appartementen verdeeld over twee woningen en een parkeergarage. Voor de exploitatie van de installatie richtte Patrimonium een aparte Energie BV op, namelijk Patrimonium Energie BV. Uit nood geboren, omdat grote energiemaatschappijen de productie van duurzame energie via kleinschalige installaties op complexniveau niet oppakken. Maar ook wilde ze transparant zijn naar huurders over de kosten en opbrengsten. Patrimonium ziet de investering als een maatschappelijke besparing voor de komende generaties. Niet bedrijfseconomisch rendementsgedreven, maar wel maatschappelijk rendementsgedreven. Het eerste project is een leerproject en mag met een lager rendement genoegen worden genomen. Nieuwe projecten – die er al aan staan te komen – gaat ze wel bedrijfseconomisch doorberekenen: wat kun je toerekenen aan de stichtingskosten, wat kun je toerekenen aan kopers, wat aan variabele tarieven? Daarbij maakt ze gebruik van de ervaringen tot nu toe. Onderweg kwam Patrimonium diverse valkuilen tegen: lastige financierbaarheid, ontwikkelingen in de Warmtewet en de fiscaliteit. Toen Patrimonium begon, zag de corporatiewereld er anders uit dan nu. Een Energie BV moet je nu commercieel financieren en dat wordt steeds lastiger met

24


de eisen van WWI: je mag als toegelaten instelling maar een klein deel zelf financieren en dus moet je naar een bank die allerlei eisen stelt. Het gaat om een commerciële exploitatie, maar volgens Patrimonium is deze aard- en nagelvast verbonden aan de oorspronkelijke opdracht van de corporatie. Deze tekst is geschreven door Inge van der Brug, senior communicatieadviseur Van der Brug Communicatie en gebaseerd op een interview met Hans van der Maas, manager Bedrijfsdiensten Patrimonium woonstichting in Veenendaal.

25

De Energie BV

Financiële aspecten van de Energie BV 5

Bij het maken van de keuze voor duurzame energielevering spelen ook financiële zaken een rol. Het is slim daarbij een aantal zaken goed te overwegen en te regelen. Als de corporatie vooraf inzicht heeft in de kosten-batenstructuur en de mogelijke (financiële) risico’s kan ze gemakkelijker een juiste keuze maken.

De ene corporatie wil graag een financieel rendement behalen, de ander kiest juist voor een maatschappelijk rendement. Financieel en maatschappelijk rendement hoeven elkaar niet uit te sluiten. Het behalen van winst (commerciële doelstelling) kan heel goed hand in hand gaan met lage tarieven voor de huurders en het verduurzamen van de woningvoorraad (maatschappelijke doelstelling). Daarnaast zijn er corporaties die willen experimenteren en nieuwe mogelijkheden willen verkennen. Daarbij maken ze bewust de keuze dat een duurzaamheidsproject (in eerste aanleg) verliesgevend mag zijn.

haalbaarheidsstudie Wat de keuze ook is, het gaat bij een duurzaam energieproject vaak om omvangrijke investeringen en dus om risico’s. Daarom is het goed om van tevoren een haalbaarheidsonderzoek te (laten) doen, zowel voor de technische, financiële als fiscale aspecten. Veel exploitatierisico’s kunnen al worden uitgesloten, bijvoorbeeld door technische zaken uit te besteden (denk aan ontwerp, realisatie en onderhoud). De kosten daarvan hebben mogelijk wel weer gevolgen voor het te behalen rendement. Onderdeel van zo’n haalbaarheidsstudie is een meerjarenraming (rendementsonderzoek). Daarmee kan de corporatie een juiste investeringsbeslissing nemen. Bovendien is zo’n rendementsberekening ook van belang voor het verkrijgen van financiering (zie ook verderop onder Marktfinanciering). Belangrijk is ook de keuze voor de rechtsvorm waarin de energielevering wordt gegoten. Deze heeft invloed op de mogelijkheden en verplichtingen

26


Het is handig om van tevoren een haalbaarheidsonderzoek te (laten) doen (bijvoorbeeld voor de prijsstelling, het verkrijgen van subsidies of afschrijvingsmogelijkheden, zie ook hoofdstuk 4). Als de uitkomsten van de rendementsberekeningen of de haalbaarheidsstudie niet stroken met de eigen gefundeerde verwachtingen kan een second opinion zinvol zijn. Dat kan bijvoorbeeld nuttig zijn als in de rendementsberekeningen geen of onvoldoende rekening is gehouden met het pooling effect4 of fiscale verliesverrekening.

veranderende omstandigheden Sinds de eerste corporatie is gestart met het onderbrengen van de energielevering in een zelfstandige BV is er veel veranderd. Het economisch tij is gekeerd en ook zijn de eisen die aan corporaties worden gesteld behoorlijk veranderd. Zo is er per 1 januari 2008 een integrale vennootschapsbelastingplicht voor corporaties ingevoerd en geldt er vanaf 1 januari 2010 een beschikking van de Europese Commissie over staatssteun bij corporaties.5 Dat maakt het doen van een haalbaarheidsstudie met daarin een adequate rendementsberekening nog belangrijker. Niet alleen voor de (eigen) investeringsbeslissing op zich, maar ook om (externe) financiers te overtuigen. Belastingheffing werkt over het algemeen kostenverhogend. Aan de andere kant biedt de fiscale regelgeving, anders dan voorheen, binnen de corporatie mogelijkheden tot kostenaftrek en ontstaat er mogelijk afschrijvingspotentieel. Als uitvloeisel van de Europese Beschikking lijkt het met ingang van 2010 echter (vrijwel) niet meer mogelijk een activiteit als energielevering binnen de corporatie (toegelaten instelling) zelf te doen. Ook heeft de beschikking vrijwel zeker gevolgen voor de mogelijkheden om te financieren met ‘eigen vermogen’ van de corporatie. Via een Energie BV is er wel weer veel mogelijk.

4 Pooling effect is een vorm van verliesverrekening op basis van prijsstelling. Er is een maximale prijs die mag worden gevraagd. Als de Energie BV meerdere netten exploiteert mogen onder voorwaarden de kosten van de netten worden gepoold. 5 Beschikking Europese Commissie inzake steunmaatregelen E 2/2005 en N642/2009, 15-12-2009.

27

De Energie BV

tariefstelling Bepalend voor de inkomstenkant van de rendementsberekening is de tariefstelling. Wat wordt de prijs van de energie en hoe wordt die in rekening gebracht? Het maakt verschil of de activiteiten binnen de toegelaten instelling plaatsvinden of dat ze zijn georganiseerd in een aparte BV. Binnen de toegelaten instelling worden de kosten volgens de huurwetgeving verwerkt in de servicekosten. Een aparte BV valt onder de Warmtewet en dan wordt de tariefstelling volgens het NMDA-principe geregeld. Beide regelingen kennen plafonds aan het tarief die van invloed zijn op het rendement. Een haalbaarheidsstudie geeft daarin inzicht. Er is ook samenhang met de grootte van de BV in verband met mogelijke vrijstellingen en subsidies. Het rendement van een BV wordt mede bepaald door de omvang (het aantal afnemers).

afschrijvingsmogelijkheden Op investeringen in duurzaamheid en energiebesparing zijn specifieke afschrijvingen mogelijk. Corporaties kunnen daarvan niet altijd zelf (optimaal) gebruikmaken, maar een Energie BV wel. Fiscaal worden voorwaarden gesteld aan de manier van afschrijven. Zo gelden er bodemwaarden tot waar de corporatie mag afschrijven en termijnen waarin ze moet afschrijven. Er bestaan mogelijkheden om ruimer af te schrijven of een rente- en liquiditeitsvoordeel te verkrijgen. Door een beroep te doen op bijvoorbeeld de VAMIL (willekeurige afschrijving op milieumaatregelen) kan de corporatie een investering op een willekeurig moment afschrijven. Door sneller af te schrijven, vermindert ze de fiscale winst en betaalt ze minder belasting in dat jaar. Het is het onderzoeken waard of het aangaan van een samenwerkingsverband of het onderbrengen van gebouwen en installaties in een aparte BV ruimere afschrijvingsmogelijkheden oplevert. Ook constructies als sale-and-leaseback bieden extra speelruimte. Een specialist (op vooral juridische en financieringsaspecten) kan adviseren bij het onderzoeken en gebruikmaken van deze mogelijkheden.

subsidies Naast afschrijvingen zijn er nog meer mogelijkheden om de kosten te beperken. Zo kan groenfinanciering een aanmerkelijk rentevoordeel opleveren (zie ook verderop). Ook de regeling voor energie-investeringsaftrek (EIA) is interessant voor corporaties. Dit is een fiscale stimuleringsregeling

28


De energie-investeringsaftrek (EIA) kan voor corporaties interessant zijn voor ondernemers die investeren in energiebesparende bedrijfsmiddelen en duurzame energie. Hoewel de lijst met installaties die onder de regeling vallen periodiek wordt aangepast, vallen ook verschillende duurzame energie-installaties onder de regeling. De EIA is een fiscale regeling van de ministeries van Financiën en EZ. Agentschap NL en de Belastingdienst voeren de EIA uit. Met de EIA wil de overheid het Nederlandse bedrijfsleven aansporen tot energiebesparing en het toepassen van duurzame energie. Voor bedrijfsmatige verhuurders, zoals corporaties, is er daarnaast een tijdelijke verruiming van de regeling. Die maakt het vanaf 2009 mogelijk om energie-investeringen tot een bedrag van 15.000 euro voor 44 procent in aftrek te nemen, ongeacht de bodemwaarde van 100 procent WOZ die geldt voor de afschrijfbeperking van de inkomensbelasting. Concreet betekent dit dat ondernemers energie-investeringsaftrek in mindering kunnen brengen op het resultaat, wanneer zij energie-investeringen doen die zijn goedgekeurd door de minister van EZ. Energieinvesteringen aan huurwoningen zijn hiervan anders altijd uitgesloten. Deze aftrekmogelijkheid blijft tot 1 december 2010 van kracht en er is een maximumbudget. Is het budget op, dan eindigt de regeling. Het formulier melding/verzoek om verklaring Energie-investeringsaftrek (EIA) is te downloaden op de site van de Belastingdienst. Aan het gebruik van de EIA zijn strikte en korte termijnen verbonden. Het is raadzaam daarmee van tevoren bekend te zijn. Corporaties kunnen daarnaast een beroep doen op andere stimuleringsregelingen voor energiebesparende maatregelen, zoals de al eerdergenoemde VAMIL, MIA (milieu-investeringen) en SDE (subsidieregeling Stimulering Duurzame Energie). Samenloop van deze regelingen is meestal uitgesloten. Daarnaast bestaat wellicht recht op de kleinschaligheidsinvesteringsaftrek. Informatie over deze regelingen staat op de sites van de Belastingdienst en SenterNovem. Op Aedesnet is een overzicht te vinden van alle relevante subsidieregelingen.

financiering Voor het opzetten van een duurzame energie-installatie heeft de corporatie kapitaal nodig. In hoeverre en hoe het financieren daarvan kan en

29

De Energie BV

mag gebeuren door de corporatie is nog niet duidelijk. Het ministerie van VROM werkt aan een interim-regeling waarin dit een van de te regelen onderwerpen is. Uitvloeisel hiervan is dat de corporatie geen WSWgeborgde financiering kan aantrekken, maar dat ze op de (commerciële) markt moet lenen. Ook mag de corporatie niet meer garant staan voor de Energie BV. Marktfinanciering Niet elke corporatie heeft ervaring met het aantrekken van niet-geborgde financiering op de markt. Commerciële banken stellen andere eisen en hanteren andere voorwaarden dan bij geborgde financiering. Banken willen meer en gedetailleerdere informatie ontvangen, voordat ze geld verstrekken. Dat geldt niet alleen voor specifieke projectinformatie, maar ook voor informatie van moederbedrijf en bedrijfsvoeringsaspecten. Zo willen ze vaak een ondernemings- of bedrijfsplan en cash-flowoverzichten zien. En ze stellen harde eisen aan rendement en terugverdientijden en aan de leningaanvraag zelf. Ook de mate waarin eigen vermogen wordt ingebracht telt mee. Geen enkele bank verstrekt 100 procent financiering. Op dit moment ligt de best mogelijke verhouding van financiering met vreemd vermogen/eigen vermogen zo rond 65/35 procent en bij uitzonderlijk goede projectvooruitzichten en al bestaande langdurige relaties 70/30 procent. Ook verlangen de banken bepaalde zekerheden (onderpand of hypotheekrecht bijvoorbeeld). Daarnaast berekenen ze, afhankelijk van het ingeschatte risico, een kostenopslag. De hoogte daarvan wordt mede bepaald door de economische omstandigheden tijdens de leningverstrekking en de verwachtingen over de toekomstige ontwikkelingen daarvan. Een veel gehanteerde methode om de financiering te arrangeren is om via een bidbook offertes op te vragen bij een beperkt aantal banken. In een bidbook staat zo uitgebreid en gedetailleerd mogelijk een aantal zaken beschreven en wordt aan de hand van de nodige onlosmakelijk verbonden bijlagen helder inzicht verschaft aan de bank. Ook van wat er precies en onder welke voorwaarden van de bank wordt verwacht. Het gaat dan bijvoorbeeld om zaken als het te lenen bedrag, tegen welk percentage

Commerciële banken stellen andere eisen en hanteren andere voorwaarden dan bij geborgde financiering

30


(vast/flexibel) en een voorstel voor een aflossingsschema. Een uitgebreide projectbeschrijving en meerjarenbegroting (financiële analyse) maken ten minste deel uit van het bidbook. Het bidbook wordt tegelijkertijd en met exact dezelfde inhoud aan de benaderde banken verstrekt. De geldende termijnen zijn voor alle benaderde partijen gelijk zodat ze onderling kunnen worden vergeleken. Groenfinanciering Hoewel groenfinanciering al geruime tijd bestaat, maken corporaties er nog niet overtuigend gebruik van. Wel neemt de interesse toe. Groenfinanciering kan een rente- en een fiscaal voordeel opleveren. Wel zijn aan deze vorm van financiering enkele voorwaarden verbonden. Zo is bijvoorbeeld voor het verkrijgen van een groene lening een groenverklaring van Agentschap NL verplicht. Vrijwel elke bank biedt groenfinanciering aan; enkele banken zijn er zelfs in gespecialiseerd (ASN en Triodos). De banken verzorgen de aanvraag van de groenverklaring. Groenfinanciering is te zien als een specifieke vorm van marktfinanciering.

risicomanagement Het is aan te bevelen vooraf duidelijk vast te stellen welke risico’s in het traject worden verwacht. Daarbij moet de corporatie in kaart brengen welke risico’s ze aanvaardt en welke niet, hoe ze de optredende risico’s aanpakt en vooral ook welke (marge van) afwijking daarbij nog acceptabel is. Definieer vooraf hoe er met gedurende het traject optredende nieuwe (niet-voorziene) risico’s wordt omgegaan. Uiteraard kunnen er ook risico’s afvallen. Bijvoorbeeld omdat ze zich gewoonweg niet voordoen of omdat ze kunnen worden voorkomen. Ook kunnen ze afdoende worden beheerst door genomen maatregelen. Door het traject te starten met een haalbaarheidsonderzoek wordt er al direct een begin gemaakt met risicomanagement. Om te onderzoeken of het haalbaar is om een Energie BV op te richten en te exploiteren, moet de corporatie ten minste rekening houden met de risico’s verbonden aan de hiervoor genoemde specifieke aspecten. Voorbeelden van risico’s zijn: • de kwaliteit van het ontwerp van de installatie (zowel technisch als prijs-kwaliteitsverhouding) • technische knelpunten (zoals geschikte bodemgesteldheid, transport en veiligheid)

31

De Energie BV

• inbedding in de organisatie (is er voldoende kennis in huis, hoe zetten we de organisatie op, hoe worden kosten en dergelijke intern verrekend, hoe regelen we zeggenschap als het een aparte BV wordt) • het niet (laten) doen van een haalbaarheidsonderzoek/rendementsberekening • het niet of onvoldoende onderzoeken van fiscale gevolgen • het niet (tijdig) arrangeren van financiering, subsidies en dergelijke. I Dit hoofdstuk is geschreven door Wobbe van der Meulen, senior adviseur Aedes vereniging van woningcorporaties. In dit hoofdstuk zijn ervaringen meegenomen van de in deze Compact geïnterviewde corporaties.

32


Duurzame energie bij 430 appartementen in Etten-Leur Woonstichting Etten-Leur (WEL) richtte in 2005 WEL Diensten BV op. Een bv waarin, naast andere activiteiten, de energielevering via een warmtekoudeopslaginstallatie van de corporatie is ondergebracht. WEL heeft meerdere ambities met de energielevering: woonlastenverlichting bij de huurders door het verlagen van de energierekening met 5 procent, CO2reductie, gemiddeld energielabel C voor de woningen, comfortverhoging bij de huurder (koeling van de woning) en een financieel rendement dat kan worden ingezet voor het compenseren van onrendabele toppen. Woonstichting Etten-Leur heeft meerdere wko-installaties. In totaal bedienen deze zo’n 430 appartementen in verschillende complexen, waaronder een woonzorgcomplex. Ook heeft de corporatie in enkele woningen individuele warmtepompinstallaties. De huurders daarvan kopen zelf elektriciteit in bij een energieleverancier. De complexen met een gezamenlijke wko-installatie kopen de warmte van WEL Diensten BV. WEL wordt lokaal inmiddels een grote energieleverancier. De klanten zien haar ook zo en hebben daar bepaalde verwachtingen bij. Maar de energieleverancier is eigenlijk een woningcorporatie. Destijds zag ze energie als kans, maar in de praktijk blijkt het lastiger dan gedacht. De corporatie maakt nu even pas op de plaats om te kijken of de doelstellingen nog actueel zijn, of die ook worden gerealiseerd en of bijsturing nodig is. Haalt ze het rendement? Wat is de meerwaarde? Is het puur een commerciële activiteit of dient het ook een maatschappelijk doel? Kan de corporatie als energieleverancier de kwaliteit leveren die van haar wordt verwacht? Zijn de kansen die ze bij aanvang zag er nog steeds? Het opstartproces kende veel leermomenten. Bijvoorbeeld over de keuze tussen het doorberekenen van servicekosten of het afsluiten van individuele energiecontracten. Bij contracten speelt de vraag aan welke voorwaarden deze dan moeten voldoen en welke bepalingen erin moeten. En hoe ga je om met de exploitatie? Welke kosten rekenen je toe, welke niet? Een leermoment was ook het informeren van klanten. Zeker bij zorgcomplexen gaan bewoners op een conventionele manier om met de verwarming. Dat werkt niet bij een wko-installatie. Als corporatie moet

33

De Energie BV

je de klant van tevoren duidelijk maken wat de gevolgen van de ingreep voor hem zijn. Deze tekst is geschreven door Inge van der Brug, senior communicatieadviseur Van der Brug Communicatie en gebaseerd op een interview met Ferdy Verschuren, Control en Bedrijfsbeheer Woonstichting Etten-Leur.

34


Exploitatiemanagement 6

Steeds meer corporaties ontdekken de mogelijkheden van een eigen energiebedrijf. Het oprichten van een eigen energiebedrijf is eenvoudig en het onderbrengen van installaties voor energieopwekking in het energiebedrijf is niet moeilijk. Het opstellen van goede contracten voor de levering van energie aan huurders en garanties voor de vastgoedeigenaar zijn alweer een stuk lastiger. Wat komt er nog meer kijken bij de exploitatie van een duurzame energie-installatie?

Als een energie-installatie wordt opgeleverd, kan de energielevering beginnen. Het energiebedrijf krijgt rekeningen, huurders verhuizen, meterstanden moeten worden ingelezen, facturen worden verstuurd, huurders stellen vragen… En ‘gewoon’ onderhoud is niet voldoende. De installatieprestaties moeten worden gemeten, gecontroleerd en geoptimaliseerd, bij voorkeur op basis van prestatiecontracten met toeleveranciers. Voldoen de gehanteerde tarieven aan de van kracht wordende Warmtewet (zie hoofdstuk 3)? Zijn de juiste subsidies aangevraagd? Is er groenfinanciering afgesloten? En de inkoop, de bewonerscommunicatie, de administratie, wie doet dat?

starten met een eigen Energie BV Elke corporatie die een eigen energiebedrijf heeft opgezet, heeft ervaren hoe het gaat. Kennis en ervaring met technische, fiscale, bedrijfseconomische, juridische en organisatorische zaken zijn een must. De Energie BV is een bedrijf en moet ook als bedrijf worden behandeld. Voordat wordt gestart met een Energie BV is het aan te bevelen een bedrijfsplan op te stellen. Dat is belangrijk omdat niet alleen investeringen een rol spelen, maar ook weten regelgeving en de gevolgen voor de organisatie. Een bedrijfsplan maakt inzichtelijk welke factoren een rol spelen, hoe rollen en verantwoordelijkheden worden verdeeld en in hoeverre het opzetten van een eigen Energie BV ook werkelijk de beste keuze is.

35

De Energie BV

de ontwikkelingsfase De aspecten die aandacht behoeven bij de keuze voor een duurzame energievoorziening en de exploitatie ervan zijn niet los van elkaar te zien en moeten op elkaar worden afgestemd. Dit begint al in de ontwikkelingfase. Juist in deze fase wordt de basis gelegd voor een succesvolle exploitatie. De Energie BV als toekomstig eigenaar dient in deze fase eisen te stellen en betrokken te worden bij het ontwerp van de energievoorzieningen die het na oplevering in eigendom krijgt. Deze eisen zijn cruciaal om ervoor te zorgen dat het ontwerp rekening houdt met zaken die in de exploitatiefase van belang zijn. Hierna volgen enkele voorbeelden. Optimalisatie investeringen Het energieverbruik van een project is maatgevend voor de exploitatieopbrengst van het energiebedrijf. De investeringen voor bouwfysische maatregelen liggen bij de corporatie terwijl deze de investeringen bij het energiebedrijf verlagen en daar ook de exploitatieopbrengsten beïnvloeden. Met enkele scenarioberekeningen moet het optimum worden gezocht in de investeringen van de corporatie en het energiebedrijf. Wellicht wordt bij optimale en economisch haalbare energiebesparende maatregelen de resterende warmtebehoefte voor het complex te laag voor een sluitende exploitatie van de BV. Dan kan bijvoorbeeld voor het ontwerp van de warmte-installatie worden gekeken naar een eenvoudiger en goedkopere oplossing. Minimalisatie investeringen De corporatie richt zich bij het installatieontwerp (meestal) op de installatie van vermogen. Vanwege de hoge investeringskosten per vermogenseenheid bij duurzame installaties is het van belang dat er vanuit energieverbruik wordt geredeneerd om de investeringen (en daarmee de kapitaalslasten) te minimaliseren.

De Energie BV moet als toekomstig eigenaar worden betrokken bij het ontwerp van de energievoorzieningen

36


Het succes van de Energie BV draait, net als bij elk ander bedrijf, om een efficiënte bedrijfsvoering Ontwerp voor exploitatie Omdat een installatie wordt geëxploiteerd brengt dat ontwerp- en technische eisen met zich mee. Het gaat bijvoorbeeld om de mogelijkheid om energiestromen te registreren en de kosten te verdelen over de verbruikers. Verder kan de inzet van slimme tarifering van energiestromen (tijdens de exploitatie) het installatieontwerp vereenvoudigen. De bemetering van de installaties moet niet alleen voor facturatie op orde zijn maar ook voor de continue optimalisatie van de installatie tijdens de exploitatiefase. Bovendien is aandacht nodig voor (technische) standaardisatie tussen projecten, vergunningen en (fiscale) subsidies. Een duurzaam project vraagt meestal een hogere investering dan een traditioneel project. Deze meerinvestering wordt tijdens de exploitatieperiode terugverdiend. In de ontwikkelingsfase is het aan te bevelen om exploitatieberekeningen te maken op basis van het voorliggende ontwerp. Deze berekeningen bepalen de financiële haalbaarheid en dienen als basis voor de (meer-) investeringsbeslissing.

de exploitatiefase Wanneer de energievoorzieningen zijn ontworpen en gerealiseerd volgens het programma van eisen kan de exploitatie van de energievoorziening starten. Het succes van de Energie BV draait, net als bij elk ander bedrijf, om een efficiënte bedrijfsvoering. Dit vraagt om goed exploitatiemanagement. Daaronder vallen alle activiteiten die nodig zijn om de Energie BV goed te laten functioneren en renderen bij een laag en beheersbaar risicoprofiel. Die activiteiten zijn onder te verdelen in exploitatie (of asset) management, technisch, commercieel en administratief beheer. Daarbij moeten de risico’s maximaal worden afgedekt bij de partij die de meeste invloed op dat punt kan uitoefenen. Hierna zijn voor de vier rollen enkele activiteiten per rol als voorbeeld genoemd. De verschillende rollen kunnen door dezelfde of meerdere

37

De Energie BV

partijen/personen worden uitgevoerd. Bij de beschrijving is uitgegaan van een zelfstandige positie van de BV ten opzichte van de woningeigenaar ofwel de corporatie. Ook al is de BV eigendom van de corporatie, dan nog is het goed de BV te zien als een apart bedrijf met een eigen verantwoordelijkheid. Asset management Alle activiteiten die te maken hebben met het leiden van een bedrijf, zoals opstellen van bedrijfsplan, algemeen management en beleid, periodieke rapportage en jaarverslag, (voorbereiden van) investeringsbeslissingen voor bestaande en nieuwe projecten en dergelijke. Technisch beheer De technisch beheerder stuurt op de instandhouding van de installaties door correctief en preventief onderhoud. Deze activiteiten zijn vastgelegd in prestatiegerichte contracten met KPI’s. Daarnaast is de technisch beheerder verantwoordelijk voor het optimaliseren van de energetische prestaties van de installaties. Ook bij deze activiteit is het van belang op prestatie te sturen. Commercieel beheer Onder commercieel beheer vallen activiteiten als het opzetten van leverings- en aansluitcontracten met afnemers en garantieafspraken met de vastgoedeigenaar. Commercieel beheer doet aanbiedingen aan afnemers en verzorgt de communicatie met de afnemers, waaronder ook de klachtafhandeling. Alles bij voorkeur weer op basis van prestatieafspraken. Administratief beheer Het is een vergissing dat de administratie van een energiebedrijf wel meevalt. Het verwerken van contracten, verhuizingen, tariefwijzigingen en indexaties, en voorschotberekeningen is complex. Het verzorgen van de administratie in Excel leidt na één of twee jaar onvermijdelijk tot problemen. De administratief beheerder levert contracten, tarieven en indexatie en stemt deze af met de administrateur. Ook facturatie en debiteurenbeheer vallen onder de verantwoordelijkheid van het administratief beheer. Ook hier bestaat weer de voorkeur voor prestatieafspraken met leveranciers.

38


De corporatie kan exploitatiemanagement zelf invullen, maar kan ook een (regionale) samenwerking met andere corporaties aangaan of het exploitatiemanagement als dienst inhuren. Hieronder is een overzicht opgenomen met de voor- en nadelen van de bovenstaande drie varianten. Tabel 1 Voor- en nadelen zelfmanagement, samenwerking of uitbesteding Zelf

Samenwerking met andere corporatie

Uitbesteden bij specialist

Huidige kennis

Laag

Laag/middel

Hoog

Kennisontwikkeling (technisch, juridisch, fiscaal en organisatorisch)

Opbouwen, daarna kennis in huis

Opbouwen, kennis dicht bij huis

Bestaande kennis extern

Kosten kennis en ervaring per aansluiting

Hoog

Redelijk/laag

Redelijk

Volume

Afhankelijk van omvang corporatie en geschiktheid complexen voor warmtelevering

Redelijk/goed

Goed/heel goed

Borging kennis en ervaring

Een/twee personen, hoog risico bij vertrek sleutelpersoon

Bij samenwerkingsorganisatie en in overeenkomst

Bij organisatie en in overeenkomst

Risico’s

Intern

Intern/extern

Extern

Het zelfmanagement van een Energie BV is eigenlijk alleen aan te bevelen als er voldoende volume omgaat binnen het energiebedrijf. Anders worden de kosten voor het opdoen en borgen van kennis en ervaring en het inrichten van bijvoorbeeld contracten en werkprocessen per aansluiting te hoog. Om genoemde kosten te beperken kan de corporatie ervoor kiezen om het exploitatiemanagement samen met andere corporaties in de regio in te richten. Daardoor kunnen kennis en ervaring zeer specifiek voor de situatie van corporaties worden opgebouwd en de kosten met een aantal deelnemers worden gedeeld.

39

De Energie BV

Wanneer de corporatie ervoor kiest om het exploitatiemanagement als professionele dienst in te huren, heeft ze direct beschikking over relevante kennis en ervaring van energieontwikkeling en energie-exploitatie. Ze wordt volledig ontzorgd en kan ervoor kiezen om de vergoeding voor het exploitatiemanagement prestatiegericht te contracteren. Op deze wijze wordt het in het belang van de exploitatiemanager om de exploitatie optimaal in te richten en maximaal te laten renderen. Bij het contracteren van exploitatiemanagement bij een derde partij is het aan te bevelen om aandacht te besteden aan de situatie dat men afscheid van elkaar wil nemen. In dat geval wil de corporatie direct toegang hebben tot alle relevante gegevens om de exploitatie ongestoord voort te kunnen zetten. I Dit hoofdstuk is geschreven door Paul Kengen, partner bij LOCAL (www.localcompany.nl).

40


Woonlastenbeheersing via duurzaam energiesysteem in Zuidhorn Wold en Waard wil 20 procent van haar nieuwbouw uitrusten met duurzame energiesystemen om het milieu niet verder en onnodig te belasten. In april 2010 is het eerste warmte-koudeopslagsysteem opgeleverd voor een woonzorgcentrum met 165 appartementen en 142 intramurale verzorgingsplaatsen, één is in aanbouw en twee staan er in de planning. Daarnaast wil Wold en Waard werken aan woonlastenbeheersing: duurzame systemen leiden op termijn tot lagere energielasten en dus tot lagere rekeningen voor haar huurders. Lagere woonlasten betekent niet automatisch geen rendement halen. Dat wil Wold en Waard wel, vandaar dat de energielevering is ondergebracht in de BV WW4energy. Dat was nodig om financiering te krijgen, maar ook om – toen nog – te kunnen profiteren van EIA. Bovendien kan een BV bij succes of verbreding van de activiteiten in de toekomst aandelen verkopen. Zodra er voldoende risicobuffer is in de BV, wil Wold en Waard de overmaat aan vermogen weer aanwenden voor duurzame toepassingen in de voorraad. WW4energy is een personeelloze BV; enkele medewerkers van Wold en Waard werken ook voor de BV. Wel heeft de corporatie een ontwikkelaar duurzame energie aangetrokken, die voor zo’n 90 procent voor de BV werkt. Wold en Waard heeft van tevoren de risico’s in kaart gebracht. De belangrijkste risico’s waren het ontwerp (prijs en kwaliteit), de technische kwaliteit (zoals geschikte bodem) en de organisatie eromheen (inbedding in de organisatie, BV op poten zetten). Er is ook een haalbaarheidsstudie gemaakt, zowel technisch als financieel. Wold en Waard had het idee dat dat theoretisch goed in elkaar stak, maar vroeg zich af of het in de praktijk ook klopte. Ze heeft de ervaring dat er in de markt partijen zijn die zeggen er het nodige van te weten, maar dat blijkt in de praktijk niet altijd zo te zijn. Daarom heeft de corporatie een second opinion laten doen. Ook hebben beide partijen rendementsberekeningen gemaakt. Er bleken in het technisch ontwerp bijstellingen nodig te zijn. Met enkele relatief eenvoudige aanpassingen werd het rendementsplaatje veel gunstiger:

41

De Energie BV

aanvankelijk was er twijfel om te beginnen, na de second opinion was het definitief ja. Deze tekst is geschreven door Inge van der Brug, senior communicatieadviseur Van der Brug Communicatie en gebaseerd op een interview met Jan Leistra, manager technische afdeling Wold en Waard.

42


Conclusies en aanbevelingen 7

conclusies Het oprichten van een Energie BV leeft bij corporaties. Corporaties willen via innovatieve oplossingen de energievoorziening van bewoners verduurzamen. Wat soms ook leeft is de onvrede met de rol van de bestaande partijen in de energiewereld. Hoewel daar wel expertise is, kijken energiebedrijven veel commerciëler aan tegen deze nieuwe ontwikkelingen. Reden waarom het toch vaak niet tot zaken komt. Zoals in hoofdstuk 2 ook al is geschetst zijn er veel signalen dat decentrale energievoorziening de toekomst heeft. Sommige gezaghebbende visionairs, zoals topeconoom Jeremy Rifkin van de Foundation On Economic Trends, voorspellen zelfs het einde van de grote bestaande energiebedrijven. Rifkin ziet de decentrale energieopwekking als de grote kans voor woningeigenaren, dus ook corporaties, om hierbij een grote rol te spelen. Na de democratisering van de informatie, door de opkomst van grootschalige en breedverspreide informatietechnologie via internet, is dit de derde industriële revolutie waarbij monopolies worden afgebroken. Maar hij is niet de enige. Veel meer partijen schetsen een toekomst waarbij grote centrales het afleggen tegen kleinschalige, snel schakelbare, duurzame energieopwekkers in een smart grid dat flexibel kan omgaan met al deze energievragers en -aanbieders. Maar ook zonder deze overwegingen is er genoeg reden dat corporaties een rol spelen bij decentrale levering van energie in de verschillende vormen. In deze Compact staat warmte (en koude) centraal, maar corporaties denken ook aan de levering van duurzaam opgewekte stroom via zonnepanelen op hun gebouwen. De bestaande woningbouw is een cruciale sector in het waarmaken van duurzaamheidsambities. En die ambities zijn hoog. Betere isolatie of betere installaties in de woning zelf volstaan niet meer. Voor nul-energiewoningen, en in veel landen is dat een doel voor 2050, moet op complexniveau of wijkniveau naar andere oplossingen worden gezocht. Dit impliceert automatisch een rol voor de eigenaar van die gebouwen in dat gebied. Dat de duurzaamheidsambities parallel lopen

43

De Energie BV

met de verantwoordelijkheid die corporaties hebben en voelen voor de betaalbaarheid van hun woningen, maakt dit alleen maar logischer. Dat wil niet zeggen dat de rollen en mogelijkheden duidelijk zijn. Uit deze Compact blijkt dat onzekerheid over de staatssteun en de Warmtewet een risico impliceren voor corporaties die zich op dit vlak gaan begeven. Deze Compact benoemt de vragen die er zijn. In de komende tijd informeert Aedes corporaties over de actuele stand van zaken via de eigen site in het dossier Energie BV.

aanbevelingen Visie en strategie Belangrijk voor de corporatie is het hebben van een visie op woonlasten en op de kosten van energie. Dit levert een beeld op van de te volgen strategie om hierin resultaten te bereiken en de rol die ze daarin wil spelen. Niet van de wijs laten brengen De wereld van corporaties is volop in beweging met discussies over belangrijke keuzes. Het meest indringend is hierbij de staatssteunbeslissing. Maar verandering is een gegeven van deze tijd en het levert niets op te wachten tot de rust is weergekeerd. Daarvoor is het belang te groot en gaat tijd verloren. Betrek alle relevante interne partijen Vaak komt de aanzet tot een duurzame energie-installatie vanuit ontwikkeling. Voorkomen moet worden dat de mensen die verantwoordelijk zijn voor het latere beheer of de financiën pas achteraf worden geconfronteerd met de installatie. Betrek dus de betrokkenen vroegtijdig.

De duurzaamheidsambities lopen parallel met de verantwoordelijkheid voor de betaalbaarheid van hun woningen

44


Zorg voor deskundigheid Als de deskundigheid over een Energie BV niet aanwezig is, organiseer dit dan door samen te werken met anderen of door een deskundige partij in te schakelen. Goede informatie over de ins and outs is van groot belang, waarbij ook de actuele stand van zaken rond staatssteun en Warmtewet meeweegt. Aedesnet informeert corporaties zo veel mogelijk en er is hierover ook veel te vinden op sites van de WWI, Energiekamer en EZ. Voorkom dat het wiel opnieuw wordt uitgevonden Een behoorlijk aantal corporaties heeft al gekeken naar de mogelijkheden van Energie BV’s. Door informatie uit te wisselen wordt voorkomen dat telkens dezelfde vraag wordt gesteld. Aedesnet biedt de mogelijkheid voor informatie-uitwisseling. Maak een goede risicoanalyse Na het opstellen van het plan is een goede risicoanalyse essentieel, zie ook hoofdstuk 4. Hierbij kunnen scenario’s antwoord geven op de vraag wat het risico is als installaties problemen geven, corporaties dit niet binnen de toegelaten instelling mogen doen, de maximering van de prijs volgens de Warmtewet verkeerd uitpakt en dergelijke. Start op tijd Start tijdig met rendementsberekeningen, financiële prognoses, financierings- en subsidieaanvragen. I Dit hoofdstuk is geschreven door Albert Koedam, manager team Energie en Duurzaamheid Aedes vereniging van woningcorporaties.

45

De Energie BV

Bijlage 1 Begrippenlijst Blokverwarming Centrale verwarming van een complex of een blok huizen door middel van één ketel. Energie Prestatie Gebouw (EPG) De EPG is nieuwe norm die per 1 januari 2011 de norm voor de energieprestatiecoëfficiënt (EPC) vervangt voor nieuwe woningen. Zowel EPG als EPC zijn een maat voor de energiezuinigheid van een gebouw of woning. Energie Service Richtlijn De Energie Service Richtlijn is een Europese richtlijn die de mogelijkheden voor bedrijven om energiediensten aan te bieden moet verbeteren. Energie-investeringsaftrek (EIA) De EIA is een fiscale aftrekregeling die investeringen van ondernemingen in energiebesparende en duurzame bedrijfsmiddelen stimuleert. Energieprestatiecoëfficiënt (EPC) De EPC is een index die de energetische efficiëntie van nieuwbouw aangeeft. Voor woningbouw geldt sinds 2006 een eis van 0,8. Vanaf 2011 geldt de strengere norm van 0,6 en vanaf 2015 waarschijnlijk 0,4. Energieneutraal Iets is energieneutraal als het evenveel energie opwekt als dat het verbruikt. Een energieneutrale woning wordt een nulwoning genoemd. EPBD Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) is de Europese Richtlijn voor de energieprestatie van gebouwen. Deze heeft tot doel het stimuleren van een verbeterde energieprestatie voor gebouwen in Europa,

46


rekening houdend met de klimatologische en plaatselijke omstandigheden buiten het gebouw, de eisen voor het binnenklimaat en de kosteneffectiviteit. Maximumprijs De maximumprijs wordt op basis van het NMDA-principe (Niet Meer dan Anders) berekend. De parameters voor deze prijs bepaalt het ministerie van Economische Zaken in het Warmtebesluit en de Warmteregeling. Milieu-investeringsaftrek (MIA) De MIA biedt ondernemers die investeren in milieuvriendelijke bedrijfsmiddelen een extra belastingaftrek. Tot 40 procent van het investeringsbedrag mag worden afgetrokken van de fiscale winst. Het percentage van de aftrek is afhankelijk van de milieueffecten en de gangbaarheid van het bedrijfsmiddel. NMDA-principe Het NMDA-principe (Niet Meer Dan Anders) houdt in dat huishoudens niet meer mogen betalen voor hun verwarming dan ze kwijt zouden zijn als het huis via een moderne gasketel wordt verwarmd. Pooling effect Het pooling effect is een vorm van verliesverrekening op basis van prijsstelling. Er is een maximale prijs die mag worden gevraagd. Als de Energie BV meerdere netten exploiteert, mogen onder voorwaarden de kosten van de netten worden gepoold. PV-systeem Een PV-systeem bestaat uit één of meerdere zonnepanelen die opvallend zonlicht omzetten in elektriciteit. Redelijke prijs De redelijke prijs mag de leverancier zelf vaststellen aan de hand van een aantal vooraf gedefinieerde kostensoorten die in de Warmtewet staan. De wet bepaalt dus wat de leverancier mag meenemen voor het bepalen van zijn eigen tarief, inclusief een maximaal rendement.

47

De Energie BV

Stimulering Duurzame Energieproductie (SDE) Iedereen die energie wil produceren op een manier die het milieu nauwelijks belast, kan gebruikmaken van de SDE. Het ministerie ondersteunt met deze regeling projecten die nog net niet uit de kosten komen. Smart grid Een smart grid is een energienetwerk dat centrale energieopwekking probleemloos combineert met aan de ene kant decentrale energieproductie (windenergie, zonne-energie, biomassaenergie) en aan de andere kant flexibele energievragen en -opslagmogelijkheden. Het is dus een stroomnet dat goed in staat is om variatie in pieken en dalen in de productie en verbruik goed op te vangen. Stadsverwarming Systeem van productie en distributie van warmte waarbij alle gebouwen van een stadswijk of een stad via warmwaterleidingen zijn aangesloten op een centrale warmtebron, vaak een afvalcentrale of energiecentrale. Trias energetica Een driestappenplan (achtereenvolgens besparen, verduurzamen en resterend fossiel zo efficiënt mogelijk inzetten) bedoeld voor bedrijven, huishoudens, overheden, om stap voor stap klimaatneutraal te worden. Warmtebesluit Het Warmtebesluit geeft uitvoering aan de Warmtewet. Het besluit voorziet in bepalingen voor de vaststelling van een maximum NMDAprijs gebaseerd op de gassituatie. Het besluit omvat bepalingen over de maximumprijs, de aansluitbijdrage en de vergunningverlening aan en boekhoudkundige regels voor leveranciers. Warmte-koudeopslagsysteem (wko) Een methode om energie in de vorm van warmte of koude op te slaan in de bodem. In de zomer wordt het koele grondwater gebruikt om gebouwen te koelen, het opgewarmde water wordt opgeslagen in de bodem totdat het in de winter wordt gebruikt om gebouwen te verwarmen. De warmte of koude wordt met een warmtepomp onttrokken aan het opgepompte en weer in de bodem teruggepompte water.

48


Warmteregeling De Warmteregeling geeft voor een deel uitvoering aan het Warmtebesluit waarvan de bovenliggende Warmtewet. Het Warmtebesluit voorziet in kerngetallen voor de vaststelling van een maximum NMDA-prijs gebaseerd op de gassituatie. De ontwerpregeling geeft nadere invulling aan het eerste onderwerp in het Warmtebesluit, de maximumprijs. Wijkverwarming Verwarmingsinstallaties op het niveau van een wijk of een bouwblok. Ze verwarmen 20 tot meer dan 300 woningen. Willekeurige afschrijving milieu-investeringen (VAMIL) De VAMIL is een subsidie op milieuvriendelijke bedrijfsmiddelen voor ondernemers. De VAMIL biedt een liquiditeits- en rentevoordeel. Ondernemers die VAMIL voor een bedrijfsmiddel toepassen, mogen dit bedrijfsmiddel willekeurig ofwel vrij afschrijven.

49

De Energie BV

colofon Compact is een uitgave van Aedes vereniging van woningcorporaties. Aedes is de branchevereniging van woningcorporaties in Nederland. De ongeveer 463 leden en geassocieerden van Aedes werken, vanuit meer dan 700 vestigingen en werkmaatschappijen, aan duurzaam en betaalbaar wonen in leefbare buurten en woonkernen. Woningcorporaties zorgen dat ruim 2,4 miljoen huishoudens goed wonen. Aedes maakt zich sterk voor de condities waaronder woningcorporaties als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen. Aedes geeft voorlichting en informatie en initieert onderzoek en productontwikkeling. Aedes is ook de werkgeversvereniging van de corporatiebranche waarin ruim 28.000 werknemers dagelijks werken aan goed wonen. Compact geeft raden van commissarissen, bestuurders, directie en management van woningcorporaties en andere geïnteresseerden op snelle en toegankelijke wijze inzicht in actuele onderwerpen door kort en bondig achtergronden toe te lichten en verbanden te leggen. De onderwerpen worden bepaald door de actuele ontwikkelingen binnen woningcorporaties en hun branche. Compact verschijnt 4 tot 6 keer per jaar. ISSN 1389-2983 ISBN 978-90-5009-306-4

© Hilversum Aedes vereniging van woningcorporaties

50


Tekst Voorwoord: Marc Calon, Aedes. Hoofdstuk 1: Marco de Boer, Van Breevoort & Ter Meulen Advocaten en Albert Koedam, Aedes. Hoofdstuk 2: Teun Bokhoven, Duurzame Energie Koepel. Hoofdstuk 3 en 7: Albert Koedam, Aedes. Hoofdstuk 4: Marco de Boer, Van Breevoort & Ter Meulen Advocaten. Hoofdstuk 5: Wobbe van der Meulen, Aedes. Hoofdstuk 6: Paul Kengen, Local. Praktijkkaders: Inge van der Brug, Van der Brug Communicatie. Organisatie Harry Klieverik, team Gedrukte Media Aedes Eindredactie Van der Brug Communicatie, Hilversum Productiebegeleiding Carolien van der Ploeg, team Gedrukte Media Aedes Vormgeving Fidder & Löhr, Deventer Druk Onkenhout, Almere Omslagfoto Bram Belloni/HH, Amsterdam Prijzen (excl. BTW) Abonnement: leden € 57,15 per jaar, niet-leden € 86,15 per jaar. Combi-abonnement met Aedes-Magazine: leden € 153,50 per jaar, nietleden € 230,05 per jaar. Losse nummers: leden € 14,65, niet-leden € 22,15.

nog leverbaar

bestellen

37 Vernieuwingen in bouwproductie oktober 2008 / ISBN 978-90-5009-281-4

Aedes vereniging van Woningcorporaties, Verkoop publicaties Olympia 1, 1213 NS Hilversum Postbus 611, 1200 AP Hilversum Telefoon (035) 626 82 03 Fax (035) 626 82 11 E-mail [email protected] Website www.aedesnet.nl

38 Geschikt wonen voor ouderen november 2008 / ISBN 978-90-5009-287-6 39 Samenwerken in de wijkaanpak december 2008 / ISBN 978-90-5009-291-3 40 Het spel én de knikkers maart 2009 / ISBN 978-90-5009-292-0 41 Keuzes en prestaties onder de loep maart 2009 / ISBN 978-90-5009-293-7 42 Nederland krimpt: bedreiging of kans? mei 2009 / ISBN 978-90-5009-294-4 43 Wonen, leren en werken juni 2009 / ISBN 978-90-5009-295-1 44 Slimmer bouwen, minder kosten november 2009 / ISBN 978-90-5009-299-9 45 Risicomanagement mei 2010 / ISBN 978-90-5009-303-3

51

De Energie BV

Een compleet overzicht van alle publicaties en abonnementen, zoals het combinatie-abonnement met Aedes-Magazine het tweewekelijkse vakblad voor woningcorporaties, is te vinden op www.aedesnet.nl (rubriek Publicaties). Op Aedesnet vindt u verder het laatste nieuws uit de branche, achtergrond-informatie, praktijkvoorbeelden, vacatures, relevante wetgeving en feiten en cijfers. Voor individuele vragen kunt u bellen met de Aedes-Infodesk, 0900-1232333 (10 cpm).

46


De Energie BV Het oprichten van een Energie BV leeft onder corporaties. De motieven daarvoor zijn divers. Het belangrijkste motief is de wens om innovatieve oplossingen te bedenken en toe te passen voor verduurzaming van de energievoorziening van huurders. Die duurzaamheidsambities lopen parallel met de verantwoordelijkheid die corporaties hebben en voelen voor de betaalbaarheid van hun woningen. Sommige corporaties hebben al een Energie BV opgericht, andere denken er nog over na. Voor beide bevat deze Compact zinvolle informatie. De Compact geeft inzicht in de laatste ontwikkelingen op het gebied van duurzame energie, maar gaat ook in op de duurzaamheidsambitie, de juridische en financiële aspecten van een Energie BV, vigerende weten regelgeving en wat er komt kijken bij het exploiteren van een energievoorziening. Vijf praktijkvoorbeelden laten ervaringen van corporaties met een speciale BV zien.

De Energie BV


46 oktober compact. De Energie BV. Corporaties aan de slag met duurzaamheid

Recommend Documents