141
3.8. 3.8.1.
AMBACHTELIJKE ZONE ‘LEWA’ Situering
Dit is het gebied gelegen aan de Sint-Truidensesteenweg en Ossenwegstraat, dat in het noorden begrensd wordt door provinciaal natuurdomein ‘Het Vinne’ en in het oosten door de SintOdulphusbeek (zie foto 0.1., p.21).
3.8.2.
Historiek
Dit gebied is doorheen de geschiedenis steeds akkerland geweest. Er wordt naar deze velden ook wel eens verwezen als zijnde ‘het Galgeveld’ (plaats waar de galg stond). In 1978 bij de vaststelling van het gewestplan werd dit landbouwgebied ingekleurd als zone voor ambachtelijke bedrijven of KMO’s met bijhorend reserve- of uitbreidingsgebied. In 1984 werd dan ook een gemeentelijke werkgroep opgericht ter ontwikkeling en promotie van de ‘KMO-zone LEWA’, in samenwerking met de G.O.M. en de Leuvense Kamer van Koophandel. Bij de gemeenteraadsbeslissing van 27/02/1986 en beslissing van het schepencollege d.d. 20/03/1986 wordt de Intercommunale Interleuven aangeduid om: • de onteigeningsdossiers samen te stellen en de gronden te verwerven; • het ontwerp infrastructuurwerken op te stellen en aan te besteden; • het dossier samen te stellen voor het bekomen van het wettelijk erkenningsstatuut. Het statuut als ambachtelijke zone werd door de Vlaamse Gewest toegekend op 03/07/1986. Door de erkenning als ontwikkelingsgebied door de Europese Gemeenschap konden bedrijven die zich in Zoutleeuw vestigden eveneens beroep doen op financiële en fiscale voordelen. De bouwvergunning werd afgeleverd op 07/04/1987(AB/349/2000/1046) en op het einde van datzelfde jaar waren de infrastructuren aangelegd. Initieel werden er vooral opties genomen door bedrijven uit of verwant met de agrarische sector, met als extra stimulans de komst van de Belgische Fruitveiling (BFV) naar de ambachtenzone. Uiteindelijk haakten vele van deze bedrijven af. De komst van de BFV zorgde ook meteen voor de eerste problemen met de buurtbewoners. Deze problemen namen in 1990 nog toe na een uitbreiding van de bestaande installaties met koelcellen en een sorteerloods. Grootste knelpunten hierbij waren klachten aangaande het toenemende transport, de te hoge loodsen die het licht onttrekken aan de achtertuinen en te nadrukkelijk in het landschap aanwezig zijn, discussies over de invulling en breedte van de groene bufferzones, geluidsoverlast veroorzaakt door de koelinstallaties en condensatoren, geurhinder, toenemend gevaar voor de veiligheid (brandgevaar, lekkage van koelvloeistof NH3, …). Deze klachten zijn er nog steeds, ondanks de door de BFV geleverde inspanningen (plaatsen van gas- en branddetectie en windbuis, aanplanten van het groenscherm, voorschriften voor gebruikers van de loodsen). Daar de huisvesting van de BFV op de ambachtenzone bovendien niet resulteerde in de beloofde tewerkstellingsplaatsen, nam de ergernis bij de actievoerders nog toe. Ook de onmiddellijke nabijheid van het natuurdomein Het Vinne bemoeilijkte de onderhandelingen. Toch was het voornamelijk op vraag van de BFV en de vernieuwde erkenning als Europees impulsgebied (doelstelling 5B) dat er begin 1991 een nieuwe werkgroep werd opgericht voor de beperkte uitbreiding van de bestaande ambachtelijke zone LEWA I en de oprichting van een nieuwe ambachtelijke zone, langs de N3 gelegen te Dormaal. Hierbij werd al duidelijk gesteld dat men niet het volledige reservegebied wou aansnijden, maar een deel definitief wou omvormen tot landbouwgebied. Er werd dan ook gestart met de opmaak van een BPA met behoefteonderzoek (beslissing GR 13/10/1992). Buiten bedrijven die reeds bestonden vóór de realisatie van LEWA (Crabbé en Dakdekkertje), die dankzij de opname in het gebied konden uitgroeien, maar ook door het onderbrengen van de stadswerkplaats en het gemeentelijk containerpark, zijn er vandaag, naast de vestiging van BFV, alleen nog een aantal ‘familiebedrijven’ gehuisvest met eerder beperkte tewerkstelling voor derden (max. 2 tot 4 'externe’ werknemers).
Dienst R.O. Stad Zoutleeuw
Masterplan Centrum
142
3.8.3.
Bestaande ruimtelijke context
Foto 8.5.
Foto 8.4.
Foto 8.3. Kaart 8.1. : Orthografische kaart
De huidige KMO-zone is voor 88% bezet. Er zijn nog 2 onbebouwde percelen (samen circa 110 are), die initieel zouden dienen voor uitbreiding van bestaande bedrijven (confectie Peetermans en dakwerken Crabbé). De ontsluiting gebeurt via de Lewastraat of rechtstreeks via de SintTruidensesteenweg. Langs de Ossenwegstraat is tussen de woningen nog een brandweg/dienstweg voorzien voor de BFV. Momenteel zijn volgende bedrijven gehuisvest op de KMO-zone: Naam
Activiteit
Confectie Peetermans - Kashmir Fashion Kledingzaak - Multi-paint Schilderwerken - Werkwinkel VDAB/PWA Sociale diensten - Storzo Sociale diensten /uitzendkrachten Vlayen BVBA Schrijnwerkerij
Opp.
Aantal werknmrs
Sinds Nr. (kaart 8.2.)
2FT 18FT 2FT 9FT + 1HT
1967 1972 2004 2002 2002
1
18a89
XFT
1993
2
20a90
Degof
Brandstoffen Carwash Grondwerken
77a02
7FT
1989
3
Peeters
Tuincentrum
91a29
4FT
1988
4
Thomas-Drink NV
Groothandel dranken
55a92
9FT + 1HT
2000
5
Stadloods en containerpark
72a18
14FT
1993
6
’t Dakdekkertje BVBA
Dakwerken - Gevelbepleistering
22a13
12FT + 2HT
2004
7
Crabbé NV
Dakwerken
65a82
40FT
1958
8
Belgische fruitcentrale
Koelcellen (+/- 130) en sorteerinstallatie voor fruit
421a10
+/-15HT
1987
9
Dienst R.O. Stad Zoutleeuw
Masterplan Centrum
143
Ossenwegstraat
Brandweg
Zone met achtertuinen
Akkers
Laagstam fruitplantages
SintOdulphusbeek
Afvalwater collector 9 8 7 6
9
5
1 2
4 3
4
Kaart 8.2. : Bestaande toestand
Onbebouwde percelen KMOgrond
Lewastraat
Kerkhof
Bedrijfsgebouwen
Veldweg
Fruitteelt onder plastiekkoepels
SintTruidense Steenweg
De loodsen van de BFV bepalen zeer sterk het landschap omwille van hun grootschaligheid (in oppervlakte en hoogte, zie foto 8.3.) t.o.v. het omliggende open landschap en woonhuizen. Dit is niet alleen zo voor de onmiddellijke omgeving. De gebouwen zijn duidelijk in het valleilandschap zichtbaar vanaf het hoger gelegen Ransberg in het noorden en Velm in het zuiden (toch al gauw 8 km van de KMO-zone verwijderd).
Kaart 8.3. : Loods van de BFV, vanaf het Solveld
Dienst R.O. Stad Zoutleeuw
Masterplan Centrum
144
Kaart 8.4. : Lewa, vanaf de SintTruidensesteenweg
3.8.4.
Juridische context
Volgens het gewestplan valt de huidige ambachtelijke zone volledig binnen het gebied voor ambachtelijke bedrijven of KMO’s (circa 10ha). Hiernaast is er een ‘reservegebied voor industrie’ voorzien van circa 28,6ha. Het kerkhof is gelegen in een zone voor gemeenschapsvoorzieningen. Het Vinne in het noorden is natuurgebied en is eveneens opgenomen als GEN-gebied in het VEN.
Kaart 8.5. : Gewestplan
Dienst R.O. Stad Zoutleeuw
Masterplan Centrum
145
In 1992 werd opdracht gegeven aan studiebureau Groep Swartenbroeckx N.V. om binnen het opmaken van een BPA voor een nieuwe KMO-zone langs de N3 (BPA ‘Grote Steenweg’) eveneens een ontwerp BPA voor de uitbreiding van LEWA op te stellen. Hierbij was het uitgangspunt van het bestuur om een beperkte aansnijding te doen van het reservegebied uitsluitend voor uitbreiding van de BFV (10ha) en de rest van het reservegebied definitief om te vormen in agrarisch gebied in ruil voor een nieuwe KMO-zone langs de N3 te Dormaal. De BFV had op dat ogenblik niet de mogelijkheid om uit te breiden op of bij haar locatie te Sint-Truiden (wat ondertussen wel het geval is). In de nota bij het definitief dossier d.d. 02/09/1992 wordt de reden van deze ruiloperatie toegelicht: De bestaande bestemming van reservegebied voor industrie is voorbijgestreefd. De vraag naar uitbreiding van KMO-gronden bij de historische kern is onbestaande, gezien de ongunstige ligging t.o.v. de dichtstbijzijnde hoofdverkeersas. De behoefte van de BFV wordt gedekt door de ingebruikname van LEWA II (10 ha). Bovendien zijn deze terreinen landbouwkundig zeer waardevol en in gebruik door een uitmuntend fruitkweker. De omvorming en het aansnijden van 10ha van het reservegebied voor de uitbreiding van de BFV werd opgenomen in het BPA ‘LEWA II’ en de omvorming van het resterende ‘reservegebied voor industrie’ naar ‘landschappelijk waardeval agrarisch gebied’ werd opgenomen in BPA ‘Grote Steenweg’. Deze opsplitsing zorgde tijdens het procedureverloop regelmatig voor verwarring.
bufferzone van 12m breedte
ART.17
zone voor industrie
Kaart 8.6. : BPA LEWA II bestemmingsplan
Het ontwerp BPA ‘LEWA II’, evenals de onteigeningsplannen, werden voorlopig vastgesteld door de GR d.d. 14/09/1993. Tijdens het openbaar onderzoek werden volgende bezwaren ingediend die niet werden weerhouden: - Dhr. J. Doucet (aanpalend eigenaar): o uitbreiding alleen ten dienste van BFV o geen toename tewerkstelling te verwachten o loodsen en koelcellen zorgen voor toenemende milieu- en verkeershinder en mogelijk gevaar voor NH3 -lekken
Dienst R.O. Stad Zoutleeuw
Masterplan Centrum
146
Dhr. A. Hermans (eigenaar van gronden opgenomen in het BPA): o uitbreiding alleen ten dienste van BFV o bedreiging voor bedrijfszekerheid als fruitteler door onteigenen van gronden die behoren bij het bedrijf o waardevermindering van eigendom o loodsen en koelcellen zorgen voor toenemende milieu- en verkeershinder en mogelijk gevaar voor NH3 -lekken - Milieuadviesraad Zoutleeuw: o nadelig effect op natuurgebied van Het Vinne o aanpalende eigenaars werden niet reglementair in kennis gesteld van de plannen o strijdigheid met beleidsvisie in de Groene Hoofdstructuur De definitieve goedkeuring door de GR volgde, niet geheel zonder procedurefouten, op 13/09/1994 en werd bekrachtigd door het M.B. van 20/04/1995. -
BPA ‘Lewa II’ bestaat alleen uit een bestemmingsplan met een afgebakende zone voor industrie (‘deze zone is later uit te werken in overleg met de verschillende openbare besturen’) en waarbij ook een bufferzone van 12m breedte is voorzien t.o.v. de bebouwing aan de Ossenwegstraat en het Vinne. Er werden verder geen inrichtingsplan of stedenbouwkundige voorschriften toegevoegd (zie kaart 8.6., p.145). Op 14/07/1995 diende dhr. A.Hermans, als betrokken eigenaar en fruitteler, een verzoekschrift in bij de Raad van State om de vernietiging te vorderen van het M.B. houdende de goedkeuring van het BPA ‘Industriezone Lewa II’, waarbij vnl. het principe ‘als zijnde van openbaar nut’ ter discussie wordt gesteld en verwezen wordt naar procedurefouten. Dhr. Hermans overleed 25/03/1996 en zijn rechtsopvolgers wensten af te zien van de procedure. Bij het arrest van de Raad van State nr.101.336 d.d. 30/11/2001 werd de zaak dan ook van de rol afgevoerd. Er werden sindsdien geen stappen meer ondernomen om deze gronden als lokale bedrijvenzone te ontwikkelen.
agrarisch gebied
Kaart 8.7. : BPA Grote Steenweg uit het bestemmingsplan
Dienst R.O. Stad Zoutleeuw
Masterplan Centrum
147
Het ‘BPA Grote Steenweg’ kon niet ter goedkeuring aan de Minister worden voorgelegd, daar er nooit een ‘volledig’ dossier, gelijktijdig en aangetekend, door het stadsbestuur werd overgemaakt aan AROHM en aan het provinciebestuur (zie kaart 8.7., p.146).
3.8.5.
Visie en ruimtelijke principes
Voor wat betreft de gewenste economische structuur stelt het stadsbestuur in het ontwerp van gemeentelijk ruimtelijk structuurplan dat: - Locatiekeuze van een bijkomend bedrijventerrein aan N3 (p.111): De ontsluiting van een bedrijventerrein nabij het hoofddorp is dermate problematisch dat de leefbaarheid van deze hoofdkern in gedrang zou komen, bijkomend zwaar verkeer kan onmogelijk door de stadskern verwerkt worden. Ook de verder aantasting van de open ruimte nabij het natuurgebied ‘het Vinne’ is ongewenst, vanuit meerdere sectoren (landbouw, natuur, recreatie). Het stadsbestuur wenst dan ook een gebied langs de N3 bij de woonkern HalleBooienhoven (Vijfwilgenstraat) naar voor te schuiven voor herlocalisatie; - Tegengaan van verder bedrijvigheid aan de kern van Zoutleeuw (p.111-112): Concreet houdt dit in dat het uitbreidingsgebied LEWA II wordt geschrapt en er zal enkel een beperkte ruimte overgehouden worden voor uitbreiding van de fruitveiling en dit enkel om een economisch leefbaar bedrijf te kunnen behouden (of om aan nieuwe milieuwetgeving te kunnen voldoen), maar niet voor het uitbouwen van nieuwe economische activiteiten. Het overige uitbreidingsgebied zal geschrapt worden ten voordele van het bijkomend bedrijventerrein aan de N3 en de agrarische sector; - Bedrijvigheid te Zoutleeuw is gericht op lokale bedrijven (p.113): In de visie voor het deelgebied van de Stad werd eveneens de mogelijkheid opgenomen om in de reservezone voor industrie die geschrapt wordt, te voorzien in de eventuele aanleg van een geboorteboombos (aansluitend bij het Vinne). En er dient op deze site ook ruimte voorbehouden te worden voor de uitbreiding van het kerkhof (p.137). In het bindend gedeelte werden volgende bepalingen opgenomen: - 2.3. Maatregelen m.b.t. de open ruimte (p.169): Omzetten van het uitbreidingsgebied voor bedrijvigheid achter LEWA naar landschappelijk waardevol agrarisch gebied; - 3.1.2. Selectie van verder te ontwikkelen lokale bedrijventerreinen (p.170): Het bijkomend bedrijventerrein aan de N3, aan de oostzijde van de Houtstraat/Vijfwilgenstraat; - 3.3.1. Maatregelen m.b.t. de bebouwde ruimte (p.171): De opmaak van een RUP voor het centrum van Zoutleeuw met als onderdeel de schrapping van de oppervlakte uitbreiding voor industriële activiteiten LEWA II en het aanpassen van de voorschriften voor uitbreiding van bestaande bedrijvigheid op de bestaande KMO-zone LEWA. Bij de toetsing tijdens het plenair overleg d.d. 02/12/2003 worden de volgende adviezen en opmerkingen geformuleerd: - door het provinciebestuur: ‘De gemeente Zoutleeuw wordt binnen het Ruimtelijk Structuurplan Vlaams-Brabant aangeduid en opgenomen in de lijst voor de gemeenten die in aanmerking komen voor de ruimtelijke heroriëntatie van de taakstelling. Aldus kan de provincie instemmen met de keuze voor de realisatie van een bijkomend bedrijventerrein bij de woonkern Halle-Booienhoven. Op deze manier wordt tevens tegemoet gekomen aan de voorwaarden inzake vrijwaring van open ruimte in het hoofddorp en de vereisten naar ontsluiting. - door de gewestelijk planoloog: o lokaal bedrijventerrein Overeenkomstig het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen worden lokale bedrijventerreinen in principe gelokaliseerd in de hoofddorpen, aansluitend bij de kern of bij een bestaand bedrijventerrein. Het aansnijden van het bestaande ‘uitbreidingsgebied voor industriële bestemming’ ten oosten van de kern van Zoutleeuw blijkt echter vanuit ruimtelijk oogpunt niet aangewezen. Het betreft hier een belangrijke open ruimte corridor tussen het historisch stadshart en het natuurreservaat ‘het Vinne’, welke de gemeente wenst te bestendigen. De ruimtelijke onmogelijkheid van een locatie aan het hoofddorp en de afweging van verschillende locaties langs de
Dienst R.O. Stad Zoutleeuw
Masterplan Centrum
148
N3 ter hoogte van de kern Halle-Booienhoven doen vervolgens het meest oostelijke gebied (Vijwilgenstraat) naar voren schuiven.
o
Het lijkt aangewezen de behoefte voor een nieuw lokaal bedrijventerrein duidelijker te stellen en verder uit te bouwen. Op basis van de elementen in het voorontwerp kan hierin geen duidelijk inzicht verkregen worden. Wat de behoefte aan herlocalisatie betreft wordt verwezen naar het sectoraal BPA Zonevreemde Bedrijven. Hieruit blijkt de nood aan 1ha voor de herlocalisatie van 4 bedrijven. De behoefte aan bijkomende ruimte voor nieuwe lokale bedrijven blijft echter onduidelijk van oorsprong. fruitveiling De gemeente wenst het ‘uitbreidingsgebied voor industriële bestemming’ LEWA II via een ruimtelijk uitvoeringsplan om te zetten in landschappelijk waardevol agrarisch gebied (bindende bepalingen 2.3.). Anderzijds blijkt uit het richtinggevend gedeelte dat men op deze locatie ook een beperkte uitbreiding voor de fruitveiling wenst te voorzien. Het lijkt aangewezen beide elementen in overeenstemming te brengen. De ‘beperkte’ uitbreiding van de fruitveiling dient in het richtinggevend gedeelte verder gemotiveerd te worden, uitgaande van het nog aanwezige aanbod en de verdichting op het terrein, zodat een ruimtelijk afwegingskader voor eventuele uitbreiding in de open ruimte kan worden opgesteld.’
Voetweg nr. 50 loopt door dit gebied (voetweg van Zoutleeuw naar Duras). Deze voetweg werd nooit officieel afgeschaft, maar er werd toch op gebouwd. Bij het opmaken van het inrichtingsplan van LEWA I en het BPA voor LEWA II, werd deze voetweg opnieuw over het hoofd gekeken. In kader van het natuurinrichtingsproject ‘het Vinne’ en de zachte recreatie er rond werd er een aanzet gegeven voor het verplaatsen van deze voetweg, zodat er een nieuwe wandellus rond het Vinne kon worden aangelegd. De aanleg van het pad werd uiteindelijk omwille van administratieve vertragingen niet uitgevoerd. Naast voetweg 50 is er ook nog een weg nr.41 (volgens de atlas der wegen 2,4m breed) gesitueerd in het gebied. Deze onverharde weg is momenteel nog in gebruik door de aangrenzende landbouwers en geeft via voetweg 51 (enigszins ingepalmd door een fruitkweker) uit op voetweg 50.
Voorstel gedeeltelijke verplaatsing voetweg 50
voetweg 50
voetweg 51
weg 41
Kaart 8.8. : Buurt- en voetwegen naar de Atlas der wegen
Dienst R.O. Stad Zoutleeuw
Masterplan Centrum
149
N.B. : 1. Er moet vermeld worden dat het bestuur en de gemeentelijke diensten pas tijdens het onderzoek naar de juridische toestand van de KMO-zone LEWA, in kader van dit masterplan (juni 2005), op de hoogte werden gesteld van de hogervermelde beslissing van de Raad van State (nr.101.336 d.d. 30/11/2001). Daarom houdt de visie die opgenomen werd in het ontwerp van gemeentelijk structuurplan geen rekening met de goedkeuring van LEWA II als ‘zone voor industrie’. Er werd steeds verondersteld, gelet op de bezwaren die werden aangehaald door de aanklager, dat het M.B. waarbij het BPA werd goedgekeurd, zou vernietigd worden. 2. Ondertussen heeft de BFV laten weten dat zij niet langer geïnteresseerd zijn in een uitbreidingsmogelijkheid te Zoutleeuw en wel omwille van het feit dat zij aansluitend bij hun huidige hoofdsite in Sint-Truiden, langs de N3, toch bijkomende industriegronden hebben kunnen kopen. Een deel van de gewenste uitbreiding werd hierop al gerealiseerd.
3.8.6.
Inrichtingsvoorstel
Het bestuur wenst de visie opgenomen in het ontwerp van gemeentelijk ruimtelijk structuurplan te behouden en te actualiseren (zie kaart 8.9., p.150). Het uitbreidingsgebied voor industrie zoals voorzien op het gewestplan wordt omgezet naar landschappelijk waardevol agrarisch gebied (geel). Voetweg nr. 50 wordt verplaatst, gedeeltelijk afgeschaft (waar het pad bebouwd is) en wordt geherwaardeerd (of opnieuw in gebruik genomen) samen met voetweg 51 en veldweg nr.41. Deze paden (bruin en oranje) zorgen zo eveneens voor bijkomende recreatieve ontsluitingen richting Vinne (van uit het centrum, Booienhoven en het Solveld) en vervolledigen de wandellussen die men tijdens de uitvoering van het natuurinrichtingsproject niet heeft kunnen realiseren. De 2ha uitbreidingsgebied die initieel voorbehouden werd voor de optimalisering van de vestiging van de BFV ligt ideaal om een nieuwe begraafplaats in te richten met een minimum aan kosten (de wegenis moet slechts over een beperkte lengte worden doorgetrokken, nutsvoorzieningen zijn aanwezig, voldoende ruimte voor optimale en moderne inrichting, ruimte voor columbaria urnenvelden en strooiweide). De nieuwe begraafplaats wordt hoofdbegraafplaats voor Zoutleeuw. Op het oude kerkhof van Zoutleeuw worden dan geen nieuwe begravingen meer uitgevoerd, enkel nog bijzettingen in geldende concessies. Het nieuwe kerkhof heeft een hoofdtoegang langs de Lewastraat met voldoende parkeergelegenheid, via de veldweg (weg nr 41) kan er een dienstingang gemaakt worden voor de beheerders en grafdelvers. Voor voetgangers en fietsers is er een pad dat voorziet in ontsluiting via de Ossenwegstraat (over bestaande brandweg van de BFV). Dit pad kan doorverbonden worden naar de veldweg. Een afsluiting en groene bufferstrook van 10m zonderen de begraafplaats af van de omgeving. Aan de voorkant behouden wij de klassieke kerkhofmuur. Er kan eventueel ook nog steeds geopteerd worden om binnen deze 2ha ruimte beperkte ruimte (max. 0,75a) te voorzien voor een kleine lokale KMO die dringend behoefte heeft om te herlocaliseren. Behoefteonderzoek dient dringendheid te bevestigen. De 2 nog onbebouwde percelen op LEWA I die initieel voorzien waren voor de uitbreiding van bestaande bedrijven (dakwerken Crabbé en confectie Peetermans), maar hun functie als dusdanig verloren hebben, moeten zo snel mogelijk vrijkomen voor ontwikkeling. Voor wat betreft het perceel van fam. Crabbé (281k²) werd door de eigenaar al een voorstel geformuleerd. Dit perceel is gelegen naast de stadsloods. Momenteel wordt met de stad onderhandeld om gebruik te mogen maken van haar bestaande toegangsweg (grijs) naar het containerpark. Er zouden hier een 4-tal kleinere lokale bedrijven kunnen worden gehuisvest op korte termijn (paars). Voor wat betreft perceel Peetermans (289d) dient juridisch onderzocht te worden in welke mate het perceel terug kan worden opgenomen in de portefeuille van de intercommunale Interleuven.
Dienst R.O. Stad Zoutleeuw
Masterplan Centrum
