Znalecký posudek č. 2012/220 o ceně nemovitosti:
Spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 k nemovitosti zapsané na LV č. 2314 pro katastrální území Mariánské Hory, objektu garáže bez čp/če na parcele č. st.2996 v katastrálním území Mariánské Hory, obec Ostrava, okres Ostrava-město, kraj Moravskoslezský.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Prokešovo náměstí 5 702 00 Ostrava - Moravská Ostrava
Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného.
Podle stavu ke dni 23. 7. 2012 posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
Posudek obsahuje 11 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ostrava, 23. 7. 2012
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 EX 00749/10-067 ze dne 27. 4. 2012 soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění, vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., a dále obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23. 7. 2012 za přítomnosti povinného.
3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Prokešovo nám. č. 5, sp.zn. 102 EX 00749/10-067 ze dne 27. 4. 2012. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2314 pro katastrální území Mariánské Hory, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Ostrava. Kopie katastrální mapy. Zákon č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb. a zákona č. 296/2007 Sb. o oceňování majetku. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb.
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Ostrava Mariánské Hory (713830)
List vlastnictví číslo: 2314 Vlastník: Společné jmění manželů Hřebíček Jiří Ocelářská 619/41, Ostrava, Vítkovice, 703 00 Hřebíčková Věra Lumírova 485/5, Ostrava, Výškovice, 700 30
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 k nemovitosti zapsané na LV č. 2314 pro katastrální území Mariánské Hory, objektu garáže bez čp/če na parcele č. st.2996 v katastrálním území Mariánské Hory, obec Ostrava, okres Ostrava-město , kraj Moravskoslezský. Nemovitost se nachází v zastavěném území statutárního města Ostravy, na území městského obvodu Mariánské Hory a Hulváky, na ulici Martinská. Jedná se o lokalitu bezprostředně sousedící s výrobními objekty těžkého průmyslu společnosti Vítkovice, a.s., zastavěnou především stavbami užívanými pro potřeby živnostenského podnikání, objekty sloužícími jako sídla různých firem a obchodních společností, objekty občanské vybavenosti a stavbami užívanými k hromadnému bydlení. Lokalita je dobře dostupná jak prostředky individuální, tak prostředky městské hromadné dopravy. Předmětem ocenění není pozemek zastavěný stavbou garáže, parcela č. st.2996, zapsaná v katastru nemovitostí na LV č. 2048 pro katastrální území Mariánské hory, jelikož se jedná o majetek jiného vlastníka.
6. Obsah posudku a) Objekty 1) Garáž na parc.č. st.2996 v k.ú. Mariánské Hory-podíl 1/2 b) Ocenění porovnávací metodou
–4–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Oblast:
Ostrava 5
Popisy objektů a) Objekty 1) Garáž na parc.č. st.2996 v k.ú. Mariánské Hory-podíl 1/2 Garáž na parcele č. st.2996 v katastrálním území Mariánské Hory je stavbou zděné konstrukce, nepodsklepenou o jednom nadzemním podlaží, se šikmým pultovým krovem. Jedná se o garáž řadovou, vnitřní. Objekt je vybudován na betonových základech opatřených izolacemi proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce jsou vyzděné z plných cihel, podlaha je betonová, strop chybí, krov dřevěné konstrukce je opatřen živičnou krytinou, chybí klempířské konstrukce krovu. Okno je ocelové jednoduché, vrata jsou ocelová. Elektroinstalace byla zrušena, ke dni ocenění chybí. Objekt garáže se nachází ve značně opotřebeném stavu a vyžaduje, za účelem dalšího užívání, provedení rozsáhlých stavebních úprav a oprav. Stěny garáže jsou zavlhlé v důsledku vzlínání zemní vlhkosti, způsobenému narušenou izolací základů, zadní stěna garáže obsahuje praskliny způsobené pohybem terénu zapříčiněnému kořeny blízkého stromu. Výrazně poškozen je i povrch podlahy garáže. Ocelová vrata jsou ve značném rozsahu narušena korozí. Výjimku tvoří dřevěná konstrukce krovu, která byla nově provedena před cca půl rokem, jelikož původní zastřešení bylo v zimních měsících zničeno vahou sněhu.
Ocenění nemovitosti povinného a) Objekty a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Garáž na parc.č. st.2996 v k.ú. Mariánské Hory-podíl 1/2 – § 24 Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,30×23,00 Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 18, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Ostrava
=
52,90 m3
–5– Počet obyvatel: 303 609 Indexovaná prům. cena (IPC):
2 187,– Kč/m3
Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Negativní vliv právních vztahů - prodej vlastnického podílu. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí I. Stavba na cizím pozemku 3 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Ti 0,00 –0,05 –0,05
3
Index trhu (IT = 1 + Ti):
0,900
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Poloha v obci III. V souvisle zastavěné části obce 2 Dopravní dostupnost II. Nejbližší zastávka hromadné dopravy do 300 m včetně 3 Obyvatelstvo v okolí I. Konfliktní skupiny obyvatel 4 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 5 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 –0,10 0,00 0,00
5
Index polohy (IP = 1 + Pi):
0,900
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 18, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby I. Řadová 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3 Technické vybavení I. Bez vybavení 4 Příslušenství - venk. úpravy III. Bez výrazného vlivu na cenu 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 6 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V7: 0,8
Vi B –0,01 0,00 –0,05 0,00 0,00 0,40*
5
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V6):
0,301
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):
0,900 × 0,900 × 0,301 = 2 187,– × 0,244 =
0,244 533,63 Kč/m3
–6– Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
52,90 × 533,63 =
28 229,03 Kč
× =
1/2 14 114,52 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Garáž na parc.č. st.2996 v k.ú. Mariánské Hory-podíl 1/2 – zjištěná cena:
14 114,52 Kč
b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena nemovitosti jako celku se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. Pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, lze pro účely porovnání využit také ceny obdobných nemovitostí v dané, nebo srovnatelné lokalitě, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří. V principu se tedy jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Pro srovnání jsou použity nemovitosti srovnatelného charakteru, nemovitosti přibližně srovnatelného stavu, v dané nebo srovnatelné lokalitě, nabízené na trhu s nemovitosti ve 3. čtvrtletí roku 2012. Rozdíly v poloze, technickém stavu, vybavení jsou zohledněny v porovnávací tabulce. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí jsou známé pouze nabídkové ceny a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude i výrazně nižší, jsou tyto nabídkové ceny upraveny, objektivizovány, na pramen ceny koeficientem Kpramen. Srovnávací nemovitosti : Nemovitost č.1) Prodej, garáž, 20 m2 Cena: 30 000,- Kč + provize RK Adresa: Švermova, Mariánské Hory Datum aktualizace: 25.06.2012 ID zakázky: 257789 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží umístění: 1.podlaží Plocha užitná: 20 m2 Plocha podlahová: 20 m2 Parkovací stání: 1x Elektřina: 230V Doprava: MHD Komunikace: Neupravená Zařízeno: Ne Popis: Nabízíme k prodeji garáž o výměře 20m2. V garáži je zavedena elektřina. Garáž je v osobním vlastnictví, pozemek v nájmu RPG.
–7– Kontaktovat M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Nemovitost č.2) Prodej, garáž, 20 m2 Cena: 30 000,- Kč Adresa: Pohraniční, Ostrava Datum aktualizace: 04.05.2012 ID zakázky: 6301 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Plocha zastavěná: 20 m2 Plocha užitná: 20 m2 Popis: Prodej řadové garáže na ulici Pohraniční, Ostrava. Garáž na pozemku města. Ihned volná. Kontaktovat Beruška realitní kancelář, s.r.o. Vítkovická 3276/2a, 70200 Ostrava Nemovitost č.3) Prodej, garáž, 20 m2 Cena: 5 000,- Kč Adresa: Rovná, Přívoz Datum aktualizace: 09.07.2012 ID zakázky: 6221 Budova: Cihlová Stav objektu: Špatný Poloha domu: Řadový Plocha zastavěná: 20 m2 Plocha užitná: 20 m2 Popis: Nabízíme garáž s elektřinou v Ostravě Přívoze v osobním vlastnictví na stavební parcele č. 1725. Garáž byla vykradená (chybí část elektro instalace, vrata). Kontaktovat Beruška realitní kancelář, s.r.o. Vítkovická 3276/2a, 70200 Ostrava Seznam porovnávaných objektů: Název Kmísta
Kstav
Kvybav.
Kpramen
Nemovitost č.1) 0,90 1,20 1,15 1,10 Nemovitost č.2) 0,90 1,15 1,15 1,10 Nemovitost č.3) 0,80 1,00 1,00 1,00 kde JC = (VC / M) / (Kmísta × Kstav × Kvybav. × Kpramen)
Výchozí cena (VC) Množství (M) Jednotková cena Váha (V) (JC) 30 000,– Kč 20,00 m2 1 097,94 Kč 1,0 30 000,– Kč 20,00 m2 1 145,67 Kč 1,0 5 000,– Kč 20,00 m2 312,50 Kč 1,0
–8– Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za m2:
312,50 Kč 852,04 Kč 1 145,67 Kč
Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
× =
852,04 Kč 23,00 m2 19 600,– Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
1/2 9 800,– Kč
Výsledná porovnávací hodnota-podíl 1/2:
9 800,– Kč
–9–
C. Rekapitulace Cena objektů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem
14 110,– Kč 9 800,– Kč
Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou po zaokrouhlení.
Obvyklá (obecná, tržní) cena spoluvlastnického podílu k nemovitosti zapsané na LV č. 2314 pro katastrální území Mariánské Hory podle odborného odhadu znalce
10 000,– Kč Cena slovy: desettisíc Kč
Ocenění
jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených
Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Nařízení exekuce Věra Hřebíčková Lumírova 485/5 Usnesení Okresního soudu v Ostravě 97 EXE-11877/2010-22 ze dne 24.11.2010. Ostrava Stavba bez čp/če na parc.č. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti st.2996 Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava, JUDr. Milan Vlha, 102 EX-00749/2010-024 ze dne 28.2.2011. Právní účinky ke dni 11.3.2011.
Ocenění
závad, které prodejem z dražby nezaniknou
Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada.
Ostrava, 23. 7. 2012 Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/29 700 30 Ostrava - Výškovice
– 10 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.4.1991, Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2012/220 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 266/12 podle připojené likvidace.
– 11 –
E. Seznam příloh Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem Ostrava, Prokešovo nám. č. 5, sp.zn. 102 EX 00749/10-067 ze dne 27. 4. 2012. Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2314 pro katastrální území Mariánské Hory, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Ostrava. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace.
