ZNALECKÝ POSUDEK č. 10272-307/2016 o ceně nemovité věci - bytu č. 303/22 v bytovém domě Újezdské Předměstí č.p. 303 včetně podílu 4390/178827 na společných částech domu Újezdské Předměstí č.p. 303 a pozemku parc.č. 380/5, vše v k.ú. a obci Bílina, okres Teplice, kraj Ústecký. Objednavatel znaleckého posudku:
pověřený insolvenční správce, JUDr. Hana Záveská Ostrovského 253 15000 Praha 5 - Smíchov
Účel znaleckého posudku:
zjištění obvyklé ceny nemovité věci pro insolvenční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb., podle stavu ke dni 23.5.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice telefon: 603872207 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Srbicích 25.5.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovité věci - bytu č. 303/22 v bytovém domě Újezdské Předměstí č.p. 303 včetně podílu 4390/178827 na společných částech domu Újezdské Předměstí č.p. 303 a pozemku parc.č. 380/5, vše v k.ú. a obci Bílina, okres Teplice, kraj Ústecký. Na základě objednávky pověřeného insolvenčního správce JUDr. Hany Záveské, Ostrovského 253, 150 00 Praha 5 - Smíchov ze dne 1.4.2016 se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby insolvenčního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – byt, je pro stanovení obvyklé ceny použita metoda srovnávací (tržní).
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Byt č. 303/22 Tylova 303 418 01 Bílina Ústecký Teplice Bílina Bílina 16 884
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.5.2016 za přítomnosti pana Tomáše Prajky a znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - objednávka JUDr. Hany Záveské, Ostrovského 253, 150 00 Praha 5 - Smíchov ze dne 1.4.2016 - výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 1.4.2016 (LV č. 3863) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 26.4.2016 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace a údaje zjištěné při místním šetření resp. poskytnuté panem Prajkou - mapa oblasti
5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 3863 pro k.ú. Bílina je uvedeno: A - Vlastnické právo: Prajka Tomáš, Tylova 303, Újezdské Předměstí, 41801 Bílina B - Nemovitosti: Jednotky: č. 303/22, způsob využití byt, byt z., podíl na společných částech domu a pozemku 4390/178827 -2-
Vymezeno v: Budova: Újezdské Předměstí, č.p. 303, bydlení, LV 3709, na parcele 380/5, LV 3709 Pozemky: parc.č. 380/5 zastavěná plocha a nádvoří 321 m2 C - Omezení vlastnického práva: Věcné břemeno - právo příchodu a odchodu k těm nebytovým prostorům, v nichž se nachází technologické zařízení určené pro rozvod tepla a TUV pro ČEZ Teplárenská a.s.. Zástavní práva exekutorská, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti , zahájení exekucí, usnesení o úpadku - podrobně viz příloha LV č. 3863. D - Jiné zápisy: Bez zápisu. E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu: Podrobně viz. příloha LV č. 3863.
6. Dokumentace a skutečnost Panem Prajkou bylo předloženo prohlášení vlastníka s uvedenými výměrami místností bytu.
7. Celkový popis nemovité věci a lokality Přístup do nemovitosti mi byl umožněn. Jedná se o byt velikosti 2+0, situovaný ve 2.NP bytového domu s 1 PP a 8 NP, samostatně stojícího v ulici Tylově, v městské části města Bíliny - Újezdské Předměstí, včetně podílu na pozemku pod domem. Dům je napojen na vodovod, rozvod el. energie, plynovod, kanalizaci a dálkovod ÚT a TUV. Území je svažité směrem na sever. Přístup je ze zpevněné komunikace. Bílina je větším městem okresu Teplice s přenesenou částečnou pravomocí, vzdálenost do Teplic je cca 10 km. Ve městě je přiměřená občanská vybavenost, spojení je integrovanou dopravou Ústeckého kraje a železniční. Situování je v poměrně oblíbené sídlištní zástavbě, navazující na původní zástavbu rodinných domů.
B. ZNALECKÝ POSUDEK Na základě objednávky pověřeného insolvenčního správce JUDr. Hany Záveské, Ostrovského 253, 150 00 Praha 5 - Smíchov ze dne 1.4.2016 se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby insolvenčního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – byt, je pro stanovení obvyklé ceny použita metoda srovnávací (tržní). -3-
1. Popis objektů a pozemků Byt č. 303/22 Jak bylo uvedeno, přístup do bytu mi byl umožněn. Jedná se o byt velikosti 2+0, umístěný ve 2.NP bytového domu s 1 podzemním podlažím a 8 nadzemními podlažími, samostatně stojícího v ulici Tylově v Bílině. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod, rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV. Podrobnější popis domu: Jedná se o dům s 1 podzemním a 8 nadzemními podlažími, samostatně stojící. Dům je panelový, zateplený, s plochou střechou, opatřenou živičnou krytinou, včetně kompletních klemp. konstrukcí z titanzinku a hromosvodu. Obvodové stěny jsou betonové sendvičové, stropy železobetonové montované, schody betonové s PVC, výtah. Dům má 1 podzemní a 8 nadzemních podlaží a jsou v něm pouze byty, jedná se o budovu - dům vícebytový typový. Stáří domu je dle znalosti výstavby ve městě cca 35 roků. Dům je po částečné rekonstrukci (zateplení, plastová okna a vstupy). Popis jednotky: Jedná se o byt velikosti 2+0, umístěný ve 2.NP. K bytu dále náleží komora na chodbě a sklepní kóje v 1.PP. Provedení a vybavení je původní - provedení s umakartovým bytovým jádrem. Okna plastová, dveře hladké, podlahy kryté PVC, proveden rozvod světelné elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace, osazeno standardní vybavení v bytovém jádře (sprchovací vana, umyvadlo a kombi WC), sporák chybí, vytápění ústřední z dálkovodu, stejně příprava teplé vody. Stav bytu původní, se zanedbanou údržbou. koeficient dle typu podlahové plochy 14,67 * 1,00 = 10,44 * 1,00 = 5,19 * 1,00 = 6,73 * 1,00 = 3,30 * 1,00 = 0,93 * 1,00 = 2,64 * 0,10 =
Podlahové plochy bytu pokoj: pokoj: kuchyňský kout: předsíň: koupelna s WC: spíž: sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:
-4-
14,67 m2 10,44 m2 5,19 m2 6,73 m2 3,30 m2 0,93 m2 0,26 m2 41,52 m2
2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo inzerovaných porovnatelných nemovitostí. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti – byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní). Stanovena je tedy pouze hodnota srovnávací.
c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici údaje z inzerce nabízených bytů, vše v Bílině: Prodej bytu 2+1, 79 m2, 5. Května, Újezdské Předměstí, Bílina Byt 2+1 v prvním podlaží cihlového domu v ulici 5.května, Újezdského předměstí, v Bílině. Byt prošel kompletní rekonstrukcí, plovoucí podlahy, plastová okna, vytápění krbovými kamny. Nově je udělaná koupelna s umyvadlem, WC a sprchovým koutem. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 111700 (Hypocentrum Modré pyramidy, Velká Hradební 3385/9, 40001 Ústí nad Labem-centrum), aktualizace 14.4.2016, inzerovaná cena 310 tis. Kč, 1. NP. Jednotková cena: 3 900,- Kč/m2 Porovnání: Byt v osobním vlastnictví, větší, v cihlovém domě, po kompletní rekonstrukci, vlastní vytápění, obdobná lokalita, ale 1.NP. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru
-5-
znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,90x1,00x0,80x1,10x1,10x0,90x1,00=0,78. Redukovaná jednotková cena: 3 000,- Kč/m2 Prodej bytu 2+1, 58 m2, Bezejmenná, Pražské Předměstí, Bílina Prodej bytu 2+1 s lodžií v osobním vlastnictví. Bytová jednotka o ploše 58m2 se nachází v desátem nadzemním podlaží panelového domu, v klidné části města Bíliny. Byt je v původním, udržovaném stavu, vhodný k rekonstrukci. V okolí veškerá občanská vybavenost. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 490703 (M & M reality holding, Krakovská 1675/2, 11000 Praha - Nové Město), aktualizace 4.4.2016, inzerovaná cena 329 tis. Kč, 10. NP s výtahem. Jednotková cena: 5 700,- Kč/m2 Porovnání: Byt v osobním vlastnictví, poněkud větší, v obdobně velkém domě, původní, s lodžií, obdobná lokalita, 10.NP s výtahem. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,90x1,00x0,90x1,05x1,00x1,00x1,00=0,85. Redukovaná jednotková cena: 4 800,- Kč/m2 Prodej bytu 2+1, 49 m2, Bezejmenná, Pražské Předměstí, Bílina Byt 2+1+L v osobním vlastnictví v panelovém domě o velikosti 49 m2 s lodžií, v obci Bílina, ul. Bezejmenná. Byt prošel kompletní rekonstrukcí. V obytných místnostech leží plovoucí podlaha a v koupelně dlažba. Okna jsou plastová včetně vertikálních žaluzií. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 094-N02221 (RE/MAX Synergy, Krupská 29/28, 41501 Teplice), aktualizace 2.2.2016, inzerovaná cena 360 tis. Kč, 13. NP s výtahem. Jednotková cena: 7 300,- Kč/m2 Porovnání: Byt v osobním vlastnictví, obdobně velký, v obdobném domě, po kompletní rekonstrukci, obdobná lokalita, 10.NP s výtahem, lodžie. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,90x1,00x0,75x1,00x1,00x1,00x1,00=0,68. Redukovaná jednotková cena: 5 000,- Kč/m2 Vyhodnocení srovnávací metody: Rozpětí redukovaných cen: 3 000,- až 5 000,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 4 000,- Kč/m2
-6-
Komentář: K porovnání byly použity údaje z inzerce bytů v osobním vlastnictví ve stejné a sousední městské části Bíliny, byt v cihlové zástavbě po rekonstrukci a v 1.NP a byty v původním stavu nebo po rekonstrukci v panelovém domě. Prodejnost bytů v Bílině se liší podle lokality, v tomto případě jde o lokalitu průměrnou až lepší. Za přiměřenou považuji částku uprostřed rozpětí redukovaných cen ze srovnání, cca 4 000,- Kč/m2, pro započitatelnou plochu oceňovaného bytu 41,52 m2 tedy cca 160 tis. Kč.
d) zdůvodnění obvyklé ceny Výše obvyklé ceny bytu je odhadnuta na základě výsledku srovnávací metody. Kladné a záporné vlivy na cenu nemovitosti: Kladné vlivy – zateplený dům, blízkost občanské vybavenosti a dobré spojení do centra a Teplic, malá výměra bytu Záporné vlivy – trvající stagnace cen bytů v panelových domech, byt k rekonstrukci Obvyklou cenu uvažuji ve výši srovnávací hodnoty. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu závad zapsaných v části C listu vlastnictví. Na základě uvedených skutečností odhaduji obvyklou cenu ve výši:
Výsledná obvyklá cena nemovité věci
160 000,- Kč
slovy: jednostošedesáttisíc Kč
V Srbicích 25.5.2016
Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice .
-7-
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 10272-307/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 123 16. V Srbicích 25.5.2016
Ing. Zdeněk Garlík
-8-
Fotodokumentace ze dne 23.5.2016 – pohledy na dům, kuchyňský kout, obývací pokoj, ložnice, koupelna s WC bytu, komora na chodbě a sklepní kóje v 1.PP
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
