ZNALECKÝ POSUDEK č. 676/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí zapsaných na LV 64 pro k.ú. Luby I - stavební parcely st. 699 jejíž součástí je stavba Luby, č.p. 676, rod. dům, p.č. 944/1, p.č. 945/1 k.ú. Luby I, obec Luby, okr. Cheb
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor 17.listopadu 1a 690 02 Břeclav
Účel znaleckého posudku:
ocenění nemovitých věcí pro účely exekučního řízení čj. 160 EX 1727/14
Dle stavu ke dni 9.11.2015 znalecký posudek vypracovala: Radka Karbánová Komorní Dvůr 36/3 350 02 Cheb telefon: 603 380 165 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Chebu 23.11.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí zapsaných na LV 64 pro k.ú. Luby I - stavební parcely st. 699 jejíž součástí je stavba Luby, č.p. 676, rod. dům, p.č. 944/1, p.č. 945/1 k.ú. Luby I, obec Luby, okr. Cheb. Prohlídka nemovitostí nebyla povinným umožněná, pouze z okna při místním šetření sdělil, že RD není udržovaný, voda funguje pouze donáškou z vlastní studny na pozemku, odkanalizování je provedené do malé žumpy u vstupu do RD. Ocenění je tedy provedeno na základě vnější prohlídky a výše uvedených informací povinného. Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
st. 699 jejíž součástí je stavba Luby, č.p. 676, rod.dům, p.č. 944/1, p.č. 945/1 v k.ú. Luby I, obec Luby, okr. Cheb Průběžná 676 351 37 Luby Karlovarský Cheb Luby Luby I 2 186
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.11.2015 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV 64 pro k.ú. Luby I k datu 29.9.2015 - kopie katastrální mapy - www.cuzk.cz - www.mapy.cz - fotodokumentace pořízená na místě -2-
- exekuční příkaz čj. 160 EX 1727/14-10 z 28.4.2014 - usnesení čj. 160 EX 1727/14-51 ze dne 29.9.2015
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Jan Sedliačik, Průběžná 676, 35137 Luby, vlastnictví: výhradní Jan Sedliačik, Průběžná 676, 35137 Luby, vlastnictví: výhradní
6. Dokumentace a skutečnost Nebyla předložená žádná další dokumentace a podklady.
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Luby jsou menším městem chebského regionu na západě ČR, nedaleko státních hranic se SRN. V místě je městský úřad se stavebním úřadem, základní škola, obchody, restaurace, penziony, golfové hřiště (9 jamek), fotbalové hřiště, větším zaměstnavatelem je Strunal (výroba strunných nástrojů). Nejbližší správní centrum je Cheb, vzdálený 30 km. Luby jsou na okolní sídla napojeny autobusovou i železniční dopravou. Rodinný dům se nachází v Průběžné ulici v širším centru města Luby v zástavbě RD se zahradami nad hřbitovem. Z hlediska umístění se jedná o polohu klidnou, pro bydlení vhodnou.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Volně stojící zděný dle sdělení vlastníka zcela podsklepený RD č.p. 676, Luby s jedním NP a stavebně využitým podkrovím pod mansardovým krovem. V každém podlaží jsou dvě místnosti. Vytápění pouze lokální na tuhá paliva, WC na splachování vědrem s vodou donáškou odkanalizováno do žumpy u RD. Celková údržba zanedbaná, dlouhodobě neprováděná, do objektu zatéká. Pozemek mírně svažitého charakteru je neoplocený s neudržovanými náletovými dřevinami. RD je napojen pouze na veřejný rozvod elektřiny. příslušenství - kopaná studna na pozemku, žumpa, přípojky IS
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1930 Dílčí rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: k celkové rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha
Celková rekonstrukce v r.
fasáda, zateplení
okna, dveře
interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:
/ voda zpevněná bydlení
/ kanalizace / plyn / elektro nezpevněná přes pozemky parc. číslo 2701/2 pronájem podnikání bydl. a podnik.
telefon část. obsazen
volný objekt
Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům
zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 2701/2
Druh pozemku oststní komunikace
Vlastník pozemku/komunikace - komentář Město Luby
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika:
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti -4-
RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1
Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO
nebyla v minulosti zaplavena není nutné
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Ostatní právní omezení
Popis věcných břemen a obdobných zatížení zahájení exekuce pověřený soudní exekutor: Mgr. Marcela Petrošová, U Tržiště 9, Břeclav, Z-2983/2014-704 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti: - exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Soudní exekutor Mgr. Marcela Petrošová 160 EX-1727/2014-10 ze dne 28.4.2014. Právní účinky zápisu ke dni 29.4.2014. Zápis proveden dne 14.5.2014; uloženo na prac. Cheb, Z-3887/2014-402 Další - viz kopie výpisu z KN v příloze!
Rizika ostatní RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost není pronajímána
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 64 Kraj: Obec: Ulice:
CZ041 Karlovarský 554634 Luby Průběžná
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0411 Cheb 688151 Luby I
Vlastníci FO
Podíl
RČ: 510206/363
Jan Sedliačík
Průběžná 676, 35137 Luby
Stavby část obce Luby
Pozemky st. 699 944/1 945/1
Stavební parcela Pozemková parcela Pozemková parcela
stavba je součástí pozemku ANO
č.p. 676
Rodinný dům
na pozemku p.č. st. 699 2
Parcela KN Parcela KN Parcela KN
1/1
63 m 2 846 m 2 219 m
zastavěná plocha a nádvoří zahrada ostatní plocha
Výpočet věcné hodnoty staveb Ocenění RD bez možnosti zaměření a prohlídky interiéru. Ocenění provedeno dle výměr uvedených v KN a obvyklých konstrukčních výšek obdobných objektů. Celková údržba zanedbaná, dlouhodobě neprováděná.
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.PP 1.NP podkroví
Zastavěná plocha 63,00 m2 63,00 m2 63,00 m2
Výčet místností -5-
Započitatelná plocha podlaží 25,20 m2 50,40 m2 44,10 m2
Název podlaží Název místnosti 1.PP sklepy 1.PP - celkem 1.NP 2 místnosti, chodba, WC 1.NP - celkem podkroví 2 pokoje podkroví - celkem
Podlahová plocha
Koeficient
Započitatelná plocha
50,40 m2 50,40 m2
0,50
25,20m2 25,20 m2
50,40 m2 50,40 m2
1,00
50,40m2 50,40 m2
44,10 m2 44,10 m2
1,00
44,10m2 44,10 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název spodní stavba (63)*(0,10+2,20) vrchní stavba (63)*(2,85) zastřešení (63)*((2,65)+(1,60*1/2)) Obestavěný prostor - celkem:
= = = =
Konstrukce
Popis
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní
s dožilou izolací zdivo v tl. 42-30 cm polospalné mansardová eternitové šablony pozinkovaný plech vápenné vápenné obklad soklu kamenem nezjištěno nezjištěno dřevěné náplňové dřevěná dvojitá prkenné prkenné + PVC lokální na tuhá paliva 230 / 400 V není dle sdělení vlastníka není není není do žumpy nezjištěno umyvadlo WC na splachování vědrem s vodou donáškou není
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
63 541,80 4 133 100,00 2 239 259 85 0,13 2 236 348
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků -6-
Obestavěný prostor 144,90 m3 179,55 m3 217,35 m3 541,80 m3
mírně svažitý charakter, neoplocené, zpevněný přístup, možnost napojení na veřejné IS elektřiny, kanalizace a plynu, voda z vlastní studny na pozemku
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků V místě se obdobné pozemky obchodují kolem 150,- Kč/m
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zahrada ostatní plocha Celková výměra pozemků:
st. 699 944/1 945/1
Výměra m2 63 846 219 1 128
2
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 150 1/1 150 1/1 150 1/1 Hodnota pozemků celkem:
Celková cena pozemku Kč 9 450 126 900 32 850 169 200
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Započitatel Pozemek ná plocha
Dispozice
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
Kc
Revoluční 256, Luby, 114,09 668 4+1 270 000 2 367 0,90 okr. Cheb RD Luby, Nemovitosti se nachází v širším centru města v Revoluční ulici v Lubech, okr.
Upravená cena Foto Kč/m2 2 130
Cheb naproti základní škole vedle ZUŠ, v kopci nad centrem města. Z hlediska umístění se jedná o polohu pro bydlení vhodnou. Nevýhodou je omezená pracovní příležitost v místě. Poptávka po bydlení je zde nižší nabídky. Jde o volně stojící zděný částečně podsklepený rodinný dům situovaný v mírně svažitém terénu s jedním nadzemním podlažím a stavebně nevyužitým podkrovím pod sedlovým krovem. Na RD navazuje hospodářská přístavba s pultovou střechou. Rodinný dům obsahuje jeden byt o skladbě 4+1 v 1.NP. Stavba je napojená na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace a plynu. Celková údržba RD je zanedbaná, dlouhodobě neprováděná, stavba je ve stavu před rekonstrukcí. popis dispozice: 1.PP - sklady, kotel 1.NP - vstup, vlevo chodba, koupelna s průchodem do přístavby, kuchyně, 2x pokoj, proti hlavnímu vstupu WC, schody do podkroví, vpravo chodbička a dva průchozí pokoje podkroví - stavebně nevyužito základy mělké základy bez izolací popř. s nefunkčními izolacemi, svislé konstrukce zděné v tl. 45 cm vykazující trhliny, omítky vápenné, krov sedlový trámový vázaný, střešní krytina z eternitových šablon, bez bleskosvodu, světelný rozvod elektřiny, splachovací WC, koupelna vybavená vanou a umyvadlem, ohřev vody zajištěn el. boilerem, okna dřevěná zdvojená, ker. obklad koupelny, bez vybavení kuchyně, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu
Hodnocení: Redukce pramene ceny - KS z 3/2015 - koeficient 1,00; Lokalita - Luby - srovnatelná koeficient 1,00; Velikost objektu - 114,09 / 119,70 m2 - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - lepší - koeficient 0,95; Celkový stav - srovnatelný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - 668 / 1128 m2 - menší - koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění - srovnatelné ambice prodeje koeficient 1,00;
Na Nivách 577, Luby, 108,25 okr. Cheb
678
4+1
250 000
-7-
2 309
1,05
2 424
RD Luby, Neoplocené pozemky mírně svažitého charakteru se zpevněným přístupem a možností napojení distribuční sítě vody, kanalizace, elektřiny a plynu jsou situované v kopci nad centrem města Luby v ulici Na Nivách. Okolní zástavbu tvoří převážně rodinné domky se zahradami. Součástí stavební parcely je zděný částečně podsklepený rodinný dům č.p. 577 s 1 NP a podkrovím po sedlovým krovem s valbou a polovalbou. Na severní straně objektu je zaniklá hospodářská přístavba (jde o torzo hospodářské stavby). Celková údržba RD je zanedbaná, dlouhodobě neprováděná, jde o stavbu s vysokým morálním opotřebením. V minulosti byl RD napojen na vodu ze studny (již není funkční), odkanalizování suchého záchoda bylo do žumpy vedle RD. Objekt je bez vytápění, elektroinstalace je nevyhovující, je dlouhodobě odpojená. Do objektu zatéká, tvoří se plísně, opadávají omítky, podlahy jsou vyhnilé, okna i elektroinstalace na hranici životnosti. RD z cca r. 1930, celková údržba dlouhodobě neprováděná, stavba s vysokým morálním opotřebením. dispozice: 1.PP - sklep, chodba, schody 1.NP - zádveří, suchý záchod, chodba se schody, kuchyně, spíž, dva za sebou průchozí pokoje a třetí pokoj s dveřmi ven (původně snad sklad paliva) podkroví - hala, komora, pokoj, stavebně neupravený přístěnek půda popis konstrukcí: základy bez izolací, svislé konstrukce zděné v tl. 30 - 33 cm, zastřešení sedlové s valbou i polovalbou, klempířské konstrukce z pozink. plechu, úprava vnitřních povrchů vápenné omítky, vnější povrchy - nedokončené zateplení v tl. 2 cm, okna dřevěná zdvojená i jednoduchá, dveře dřevěné náplňové i hladké, suchý záchod, v kuchyni umyvadlo, lokální vytápění (bez topidel), bez vybavení kuchyní, v RD není koupelna, podlahy prkenné hrubé, PVC ev. ker. dlažby, světelný rozvod elektřiny, střešní krytina eternitové šablony, není bleskosvod
Hodnocení: Redukce pramene ceny - KS z 8/2014, ceny v místě jsou stabilizované - koeficient 1,00; Lokalita - Luby - srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost objektu - 108,25 / 119,70 m2 - srovnatelná koeficient 1,00; Provedení a vybavení - srovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - srovnatelný koeficient 1,00; Vliv pozemku - 678 / 1128 m2 - menší - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - srovnatelné ambice prodeje - koeficient 1,00;
Kraslická 416, Luby, 126,11 737 4+1 420 000 3 330 0,73 okr. Cheb RD Luby, Volně stojící zděný částečně podsklepený RD s 1 NP a částečně stavebně využitým podkrovím pod sedlovým krovem. RD je situován na svažitém pozemku. V úrovní zahrady je možný vstup do části sklepa, ze strany od přístupové cesty je vstup v úrovni 1.NP. Další vstup je po vnějších schodech ze zahrady do 1.NP. RD obdélníkového půdorysu obsahuje jeden byt o skladbě 4+1. RD je několik let nevyužívaný, je ve stavu před rekonstrukcí. Objekt napojen na veřejný rozvod elektřiny a vody, odkanalizování provedeno do jímky před domem. HUP na fasádě RD, domovní plynovod již není proveden. popis dispozice: 1.PP - sklep se vstupem ze zahrady, sklep se vstupem z RD přes koupelnu 1.NP - zádveří I, chodba, WC, pokoj v rekonstrukci, chodba + schody, v prostoru pod schodištěm je sprcha s boilerem a umyvadlo + vstup do sklepa, zádveří II, pokoj, kuchyně podkroví - hala, 2x pokoj, komora + stavebně neupravené přístěnky
-8-
2 420
závady - vlhkost zdiva 1.PP a částečně i 1.NP, okna na hranici životnosti, morálně zastaralé soc.zař., dožilé podlahy
Hodnocení: Redukce pramene ceny - KS z 9/2015 - koeficient 1,00; Lokalita - Luby - srovnatelná koeficient 1,00; Velikost objektu - 126,11 / 119,70 m2 - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - koupelny - lepší - koeficient 0,90; Celkový stav - mírně lepší - koeficient 0,85; Vliv pozemku - 737 / 1128 m2 - menší - koeficient 0,95; Variační koeficient před úpravami: Započitatelná plocha Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:
17,54 %
Variační koeficient po úpravách: 119,70 m2 2 130Kč/m2 Minimální cena: 2 2 325 Kč/m Průměrná cena: 2 424 Kč/m2 Maximální cena: 2 300 Kč/m2 Porovnávací hodnota:
-9-
5,92 % 254 961 Kč 278 303 Kč 290 153 Kč 275 310 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace ocenění Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 275 310 Kč 0 Kč 2 405 548 Kč 270 000 Kč 169 200 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč
2 239 259 Kč 2 239 259 Kč 0 Kč
0 Kč 0 Kč 0 Kč
Reprodukční hodnota - z toho hlavní budova - ostatní objekty
0 Kč
Silné stránky nemovitosti - lokalita vhodná k bydlení - velký pozemek - vlastní studna
Slabé stránky nemovitosti - dlouhodobá absence údržby - nutná rekonstrukce - vybavení RD neodpovídající současným trendům moderního bydlení - bez garáže
Komentář ke stanovení ceny obvyklé Neudržovaný volně stojící zděný podsklepený RD s bytem 3+1 v zástavbě RD se zahradami v širším centru města Luby. Nutná rekonstrukce. Obvyklá cena stanovená s přihlédnutím k výsledku porovnávací metody. Vlastníkem nebyla umožněná prohlídka a zaměření RD, výměry jsou stanovené odhadem podle údajů v KN. Obdobné RD v Lubech bez základního vybavení a před rekonstrukcí jsou v místě obchodovatelné. Obvykle se obchodují do 290 tis. Kč, a to hlavně podle polohy a velikosti. příslušenství - kopaná studna na pozemku, žumpa, přípojky IS Nebyla zjištěná žádná břemena ani služebnosti zatěžující předmětné nemovité věci. RD není pronajímán, je užíván vlastníkem. Všechny zjištěná omezení vlastnického práva zapsaná na LV dražbou zanikají.
- 10 -
V Chebu 23.11.2015
Radka Karbánová Komorní Dvůr 36/3 350 02 Cheb telefon: 603 380 165 e-mail:
[email protected]
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni ze dne 20.5.1999 pod č.j. Spr. 2127/98 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí a stavebních kulturních památek.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 676/2015 znaleckého deníku.
- 11 -
E. SEZNAM PŘÍLOH usnesení č.j. 160 EX 1727/14-51 ze dne 29.9.2015 výpis z katastru nemovitostí snímek katastrální mapy fotodokumentace z 9.11.2015 mapa oblasti 50°15'7.411"N, 12°24'11.478"E
- 12 -
počet stran A4 v příloze: 2 1 1 2 1
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
50°15'7.411"N, 12°24'11.478"E
- 19 -
