ZNALECKÝ POSUDEK č. 381-26/16 o ceně nemovitosti – spoluvlastnického podílu ve výši 3/20 na budově č.p. 204, rodinný dům, stojící na pozemku parc. č. 2555/9 včetně příslušenství a pozemků parc.č. 2555/3 a 2555/9, vše zapsáno na LV 957 v katastrálním území Bludovice, obec Havířov, okres Karviná.
Objednatel posudku:
Soudní exekutor Mgr. Marcela Petrošová Exekutorský úřad Břeclav 17. listopadu 1a 690 02 Břeclav
Účel posudku:
Exekuční řízení
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 2.8.2016 posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Michálek Povoznická 1237/20 735 64 Havířov Prostřední Suchá tel. 603 857 300 www.ocenovani-nemovitost.cz
Tento znalecký posudek obsahuje 26 stran včetně příloh a předává se ve dvojím vyhotovení. V Havířově, 10.8.2016
A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem tohoto znaleckého posudku je 1) Stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitosti – spoluvlastnického podílu ve výši 3/20 na budově č.p. 204, rodinný dům, stojící na pozemku parc. č. 2555/9 včetně příslušenství a pozemků parc.č. 2555/3 a 2555/9, vše zapsáno na LV 957 v katastrálním území Bludovice, obec Havířov, okres Karviná. 2) Označit příslušenství nemovitých věcí 3) Ocenit zjištěná věcná břemena, výměnky, nájemní práva, pachtovní práva, předkupní práva
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 2.8.2016 za účasti spoluvlastníka nemovitosti pí. Klimšové, která zapůjčila projektovou dokumentaci a doplnila ostatní podklady nutné pro provedení ocenění.
3. Podklady pro vypracování posudku podklady poskytnuté objednatelem: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený k datu 11.7.2016 Usnesení o stanovení znalce č.j. 160 EX 3823/15-62 Exekuční příkaz č.j. 160 EX 3823/15-10 podklady opatřené znalcem: Informace o nemovitosti z databáze www.cuzk.cz ke dni 10.8.2016 Povodňová mapa ČR Výkresová dokumentace předmětné nemovitosti Územní plán města Znalecký posudek č. 1604-23/2005 vypracovaný Ing. Rostislavem Klimánkem 8.9.2005 Usnesení soudu o schválení dědické dohody č.j. 119 D-177/2005 -80 ze dne 19.2.2007
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Karviná Havířov Bludovice (637696)
List vlastnictví číslo: 957 Vlastníci: 1. Klimša Martin Finská 805/13, 73535 Horní Suchá
Podíl: 1/20
–2–
2. Klimša Vlastimil Podíl: 3/20 Jívanská 647/10, Horní Počernice, 19300 Praha 9 3. Klimšová Anna Olšová 204/3, Životice, 73601 Havířov
Podíl: 13/20
4. Klimšová Iveta Bc. Olšová 204/3, Životice, 73601 Havířov
Podíl: 3/20
5. Dokumentace a skutečnost Ke zpracování znaleckého posudku nebyla předložena jiná dokumentace než výše uvedená.
6. Omezení vlastnického práva - Věcná břemena - podle výpisu z katastru nemovitostí nevázne na oceňované nemovitosti žádné věcné břemeno. - Zástavní práva – podle výpisu z katastru nemovitostí není k oceňovaným nemovitostem zřízeno žádné zástavní právo.
7. Celkový popis nemovitosti Poloha a význam obce: Město Havířov leží na jižním okraji ostravsko-karvinské průmyslové oblasti, asi v poloviční vzdálenosti mezi Ostravou a pohraničním městem Český Těšín. Na severu hraničí s hornickými středisky Petřvaldem, Orlovou a Karvinou, na západě s obcemi Šenov a Václavovice. Nejvýznamnější komunikací procházející městem je silnice první třídy č. 11 z Ostravy do Českého Těšína. Podél ní se táhne hlavní sídlištní útvar města - výšková zástavba. Další silnice spojují město s Orlovou a Karvinou. Po stránce správní je město děleno na části: Město, Šumbark, Podlesí, Životice, Bludovice, Prostřední Suchá, Dolní Suchá a Dolní Datyně. V současné době má Havířov 75 049 obyvatel a od roku 1990 je statutárním městem. Ve městě se nachází kompletní síť obchodů a služeb, jsou zde veškeré významné orgány státní správy a samosprávy, katastrální úřad, pobočky peněžních a pojišťovacích ústavů, mateřské, základní a střední školy, vyšší odborná škola, je zde nemocnice s poliklinikou a síť zdravotních středisek a lékáren. Ve městě jsou dobré nákupní možnosti, jsou zde sportovní a kulturní zařízení, ubytovací zařízení, restaurace apod. Město je typické svou zástavbou bytovými vícepodlažními domy sídlištního typu, okrajové části jsou zastavěny rodinnými domy v soustředné i rozptýlené zástavbě. Umístění v obci: Oceňovaná nemovitost je situována cca 3,3km jihovýchodně od centra města v místní části Životice v zastavěném území u ulice Olšová. Přístup k hranici pozemku je zajištěn po zpevněné veřejné komunikaci. Pozemek je mírně svažitý a celý oplocený. Nemovitost je napojena na veřejnou elektrickou, vodovodní, plynovodní a kanalizační síť. Lokalita, v níž se oceňovaná nemovitost nachází, je poměrně klidná a příjemná z hlediska bydlení. Jedná se o zástavbu rodinných domů v okrajové části města. Autobusová zastávka je vzdálena cca 50m. Informace o nemovitosti: Jedná se o samostatně stojící, zděný rodinný dům. K domu náleží pergola, dřevěná kůlna, dřevník, zpevněné plochy, oplocení, trvalé porosty a přípojky inž. sítí.
–3–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 53/2016 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,00 –0,01 0,00 0,00
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + Pi) = 0,990 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné pozemku parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí –4–
Pi 1,00 0,04 –0,05 0,00 –0,01 0,00
–0,01 0,00 0,00
10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 + Pi) = 0,970 i=2
Popisy objektů Informace o nemovitosti: Jedná se o samostatně stojící zděný rodinný dům. Dům je částečně podsklepen, má dvě nadzemní podlaží a plochou střechu. Je řešen jako jednogenerační s dispozičním uspořádáním 4+1. 1.PP 11,73 m2 11,73 m2
sklep
3,43 3,42
=
zádveří hala se schodištěm garáž kotelna zádveří + sklad sklad prádelna
1,50 4,55 2,90 2,95 3,45 3,45 3,45
3,80 3,05 6,20 7,05 4,40 2,45 3,65
= = = = = = =
5,70 22,56 17,98 20,80 15,18 8,45 12,59 103,26
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
chodba obývací pokoj pokoj pokoj pokoj kuchyně koupelna WC lodžie
3,25 7,55 2,95 2,95 3,00 3,50 1,50 1,50 1,10
6,00 3,45 3,45 5,40 3,50 4,55 2,20 0,90 10,9
= = = = = = = = =
12,89 31,36 10,18 15,93 10,50 15,93 3,30 1,35 11,99 113,43
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
1.NP + 2,80 3,10
2.NP - 2,10 3,15 + 2,95 1,80
Podlahová plocha celkem 228,42 m2 Užitná plocha 206 m2 Konstrukce a vybavení: Základy jsou betonové pasy s hydroizolací, svislé nosné konstrukce zděné z cihel nebo tvárnic. Strop je s rovným podhledem, střecha je plochá, krytina je živičná svařovaná, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, vnitřní úpravy stěn jsou vápenné štukové omítky, vnější úprava povrchů je břizolit, okna jsou dřevěná zdvojená, podlahy jsou z PVC příp. vlysy příp. laminátové plovoucí nebo ker. dlažba, vytápění je ústřední s kotlem na pevná paliva, rozvod vody je ve studené i teplé, elektroinstalace je světelná i motorová. Vybavení koupelny je vana a umyvadlo, WC je standardní splachovací, v kuchyni je kuch. linka a plynový sporák.
–5–
Stáří, opotřebení: Rodinný dům byl zkolaudován v roce 1976, stáří budovy je 40 let. Technický stav odpovídá stáří budovy, během prohlídky nebyly zjištěny žádné vady u prvků dlouhodobé životnosti. V roce 2012 byly vyměněny 4 okna za plastová s izolačním dvojsklem a vyměněn kotel na pevná paliva.
Pozemky na LV číslo 957 Jedná se o ocenění pozemku parc. č. 2555/9 - zastavěná plocha a nádvoří (pozemek zastavěn stavbou rodinného domu) a pozemku parc. č. 2555/3 - trvalý travní porost (pozemek v jednotném funkčním celku se stavebním pozemkem). Dle územního plánu jsou pozemky zahrnuty do zastavěného území ve stabilizované ploše BI - tj. plocha bydlení individuálního. Přístup k hranici pozemku je po zpevněné asfaltové komunikaci - ul. Olšová (v územním plánu vedená jako místní komunikce obslužná s omezeným provozem motorových vozidel) - parc. č. 2555/1 (ostatní plocha - ostatní komunikace) ve vlastnictví Statutárního města Havířov. V místě je možnost napojení na veřejnou elektrickou, vodovodní, kanalizační a plynovodní síť.
Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Rodinný dům – § 35 Podlaží: Název 1.PP 1.NP 2.NP Součet:
Výška 2,02 m 2,55 m 2,76 m 7,33 m
Podlažnost:
293,39 / 18,71
Zastavěná plocha 4,33×4,32 11,50×10,75+5,20×0,85 11,50×12,75
= = =
18,71 m2 128,04 m2 146,63 m2 293,39 m2
= = =
37,79 m3 375,40 m3 448,67 m3 861,86 m3
= 15,68
Obestavěný prostor (OP): 1.PP 2,02 × 4,33×4,32 1.NP 2,55 × (11,50×10,75+5,20×0,85)+1,8×7,65×3,55 2.NP + zastřešení 3,06 × 11,50×12,75 Obestavěný prostor – celkem: Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Havířov Počet obyvatel: 75 049 Základní cena (ZC): 2 258,– Kč/m3
–6–
=
Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby II. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - s plochou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby příslušenství k RD celkem do 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1976 Stáří stavby (y): 40 Koeficient pro úpravu (s): 0,800
Vi B
0,00 0,00 0,00 0,02 0,08 0,00 0,00 0,00 –0,03 0,05 0,00 0,00 0,85*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V13):
0,762
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 1 720,60 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,990 Index polohy (IP): 0,970 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 861,86 × 1 720,60 × 0,990 × 0,970 = Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
1 424 044,54 Kč
× =
3 / 20 213 606,68 Kč
Rodinný dům – zjištěná cena:
213 606,68 Kč
a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:
+ = –7–
861,86 jedn. 30,00 jedn. 891,86 jedn.
Ocenění: Jednotková cena: 891,86 jedn. × 4 200,– Kč/jedn. Cena stavby:
4 200,– Kč/jedn. =
3 745 812,– Kč 3 745 812,– Kč
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 40 roků Opotřebení: 50,000 % Odpočet opotřebení: 3 745 812,– Kč × 50,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
1 872 906,– Kč 1 872 906,– Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
3 / 20 280 935,90 Kč
Rodinný dům – zjištěná cena:
280 935,90 Kč
b) Pozemky b.1) Vyhláška 53/2016 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 957 – § 4, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Havířov Název okresu: Karviná Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam I. Havířov a katastrální území lázeňských obce míst typu A a obce s lyžařskými středisky kategorie 4 až 5 hvězdiček 3 Poloha obce II. Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZCv = 540,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 449,– Kč/m2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.)
–8–
Oi 0,85 0,95
1,03
1,00 1,00 1,00
Index trhu: IT = 0,990 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,970 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,960 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 431,0400 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 2555/9 zastavěná plocha a nádvoří 132 2555/3 trvalý travní porost 622 Součet: 754 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
Pozemky na LV číslo 957 – zjištěná cena:
Cena [Kč] 56 897,28 268 106,88 325 004,16
3 / 20 48 750,62 Kč 48 750,62 Kč
b.2) Metoda cenových map b.2.1) Pozemky na LV číslo 957 Název p.č. zastavěná plocha a 2555/9 nádvoří trvalý travní porost 2555/3 Výsledná cena pozemků:
Výměra 132,00 m2
Jedn. cena 450,– Kč/m2
Cena 59 400,– Kč
622,00 m2
350,– Kč/m2
217 700,– Kč 277 100,– Kč
=
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
Pozemky na LV číslo 957 – zjištěná cena:
3 / 20 41 565,– Kč 41 565,– Kč
–9–
b.3) Porovnávací hodnota b.3.1) Pozemky na LV číslo 957 Porovnávací pozemky: Pozemek, Havířov Bludovice Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Pozemek, Havířov Bludovice Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Pozemek, Havířov Bludovice Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Pozemek, Havířov Bludovice Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha: Pozemek, Havířov Bludovice Realizovaná cena: Výměra: Jednotková cena: Koeficient prodejnosti Kp: Upravená jednotková cena: Váha:
780 394,– 1 271,00 614,– 0,850 521,90 1,00
Kč m2 Kč/m2
1 443 600,– 3 208,00 450,– 0,900 405,– 1,00
Kč m2 Kč/m2
799 000,– 2 478,00 322,44 0,900 290,20 1,00
Kč m2 Kč/m2
1 350 000,– 3 000,00 450,– 0,900 405,– 1,00
Kč m2 Kč/m2
940 500,– 1 425,00 660,– 0,850 561,– 1,00
Kč m2 Kč/m2
290,20 436,62 561,– 436,62
Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2 Kč/m2
Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena (SJC): Oceňované pozemky: – 10 –
Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
Kč/m2
Název zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost Výměra – celkem (V):
p.č. 2555/9 2555/3
Výměra 132,00 m2 622,00 m2 754,00 m2
Cena pozemků (V × SJC): 754,00 m2 × 436,62 Kč/m2
=
329 211,48 Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
3 / 20 49 381,72 Kč
Pozemky na LV číslo 957 – zjištěná cena:
49 381,72 Kč
c) Ocenění porovnávací metodou Pro porovnání oceňovaného rodinného domu byly použity ceny objektů pro bydlení nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě. Jedná se o nemovitosti podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Na trhu se objevují obdobné rodinné domy v cenových relacích od cca 1,6 mil do cca 2,5mil. Kč. Rodinný dům je postaven v klidném prostředí se zástavbou rodinných domů.
Dům, Havířov Nabídková cena: Adresa:
2 590 000,–
Kč vč. DPH
Havířov - Město, okres Karviná
Popis: RD se zahradou a garaží v lukrat.části města. V přízemí domu se nachází kuchyň se spíží,obyv. pokoj, ložnice,koupelna a WC.V patře jsou další 3 pokoje.RD má nevyuž. půdní prostor a je celý podsklepený. Zahrada je celá oplocená.V rámci rekonstrukce v roce 2010 byla provedená výměna oken,zateplení a nová fasáda. Celková plocha: 170 m2 Zastavěná plocha: 340 m2 Užitná plocha: 170 m2 Plocha pozemku: 1 012 m2 Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: dobrý Objekt je zařízen: částečně Rok rekonstrukce: 2010 Počet nadzemních podlaží: Počet podzemních podlaží: Třída energetické náročnost budovy: Voda: dálkový vodovod Elektřina: 120V, 230V, 400V Kanalizace: veřejná kanalizace – 11 –
2 1 Třída G - Mimořádně nehospodárná
Parkování: Doprava:
parkovací stání MHD
Dům, Havířov Bludovice Adresa:
Zámečnická, Havířov - Bludovice
Popis: RD 6+1 s garáží, hospod. budovou. Nemovitost je určena pro komerční využití, sídlo firmy, kancelářské prostory i možné rodinné bydlení. Atraktívní lokalita, přímo pod Bludovickým kopcem v Havířově. Celková plocha: 180 m2 Zastavěná plocha: 404 m2 Užitná plocha: 270 m2 Plocha pozemku: 1 288 m2 Plocha zahrady: 884 m2 Plocha sklepa: 90 m2 Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh nemovitosti: administrativní budova Typ domu: patrový Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Objekt je zařízen: částečně Počet nadzemních podlaží: Počet podzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní Třída energetické náročnost budovy: Voda: dálkový vodovod Elektřina: 120V, 230V, 400V Kanalizace: veřejná kanalizace Parkování: parkovací stání Rozvody: internet Doprava: MHD Příslušenství: balkón, sklep – 12 –
2 1 Třída G - Mimořádně nehospodárná
Dům, Havířov Suchá Nabídková cena: Adresa:
1 690 000,–
Kč vč. DPH
Havířov, okres Karviná, Prostřední Suchá
Popis: Nabízíme k prodeji dům v lukrativní části Prostřední Suché kousek od restaurace U Urbana. V přízemí domu se nachází kuchyň se spíží, koupelna, wc, tři pokoje. Pokoje v přízemí mají na podlaze kvalitní dřevěnou podlahu, velice zachovalou. V patře domu se nachází tři pokoje. Jeden je možné využít jako kuchyň nebo koupelnu, v pokoji je vyvedená voda a odpad. Dům je celopodsklepený. Sklepy jsou vysoké. Dům je napojený na septik, vytápí se plynovým kotlem.... Celková plocha: Zastavěná plocha: Užitná plocha: Plocha pozemku: Plocha zahrady: Umístění nemovitosti: Umístění domu: Druh konstrukce: Stav objektu: Druh vlastnictví:
180 m2 105 m2 180 m2 1 062 m2 932 m2 klidná část obce samostatný cihlová udržovaný – 13 –
dálkový vodovod 230V plynovod septik zahrada, pozemek
Voda: Elektřina: Plyn: Kanalizace: Příslušenství:
Dům, Havířov Suchá Nabídková cena: Adresa:
2 490 000,–
Kč vč. DPH
Havířov, okres Karviná, Prostřední Suchá
Popis: Dvougenerační rodinný dům v Prostřední Suché. V přízemí domu se nachází bytová jednotka o velikosti 2+1 , garáž, a v I. patře domu se nachází bytová jednotka o velikosti 3+1 s jídelnou. Dům je po částečné rekonstrukci, plastová okna, elektřina, voda, topení, v prvním patře nová koupelna, kuchyňská linka, kamna. V přízemí je potřeba dokončit koupelnu a kuchyň. Dům je částečně podsklepený. Dům se vytápí kotlem na tuhá paliva cca 8 let starý, nebo kotlem na plyn, v I. patře jsou kamna... na dřevo. Zahrada je oplocená, na zahradě se nachází altán, bazén. Celková plocha: Zastavěná plocha: Užitná plocha:
210 m2 129 m2 210 m2 – 14 –
Plocha pozemku: Umístění nemovitosti: Umístění domu: Druh konstrukce: Stav objektu: Objekt je zařízen: Druh vlastnictví: Voda: Elektřina: Plyn: Kanalizace: Rozvody: Příslušenství:
769 m2 klidná část obce samostatný smíšená dobrý částečně dálkový vodovod 230V plynovod veřejná kanalizace telefon pozemek
Seznam porovnávaných objektů: Dům, Havířov Výchozí cena (VC): Množství (M): KRedukce pramene ceny: KLokalita: KPoloha:
2 590 000,– Kč 170,00 m2 0,87 1,00 0,98 – 15 –
KVelikost objektu: KProvedení a vybavení: KCelkový stav: KPozemek: KGaráž: KPříslušenství, inž. sítě: KÚvaha znalce: Jednotková cena (JC): Váha (V): Dům, Havířov Bludovice Výchozí cena (VC): Množství (M): KRedukce pramene ceny: KLokalita: KPoloha: KVelikost objektu: KProvedení a vybavení: KCelkový stav: KPozemek: KGaráž: KPříslušenství, inž. sítě: KÚvaha znalce: Jednotková cena (JC): Váha (V): Dům, Havířov Suchá Výchozí cena (VC): Množství (M): KRedukce pramene ceny: KLokalita: KPoloha: KVelikost objektu: KProvedení a vybavení: KCelkový stav: KPozemek: KGaráž: KPříslušenství, inž. sítě: KÚvaha znalce: Jednotková cena (JC): Váha (V): Dům, Havířov Suchá Výchozí cena (VC): Množství (M): KRedukce pramene ceny: KLokalita: KPoloha: KVelikost objektu: KProvedení a vybavení: KCelkový stav:
0,98 0,96 0,94 0,98 1,00 1,00 1,00 11 257,64 Kč 0,8 1 720 080,– Kč 180,00 m2 0,90 1,00 0,99 0,99 0,99 0,98 0,97 1,03 0,98 1,00 8 007,29 Kč 1,0 1 690 000,– Kč 180,00 m2 0,90 1,00 0,98 0,99 0,99 1,00 0,98 1,00 0,98 1,00 7 794,81 Kč 1,0 2 490 000,– Kč 210,00 m2 0,90 1,00 0,98 1,00 0,94 0,93 – 16 –
KPozemek: 1,00 KGaráž: 0,98 KPříslušenství, inž. sítě: 0,98 KÚvaha znalce: 1,00 Jednotková cena (JC): 8 780,35 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) × (KRedukce pramene ceny × KLokalita × KPoloha × KVelikost objektu × KProvedení a vybavení × KCelkový stav × KPozemek × KGaráž × KPříslušenství, inž. sítě × KÚvaha znalce) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:
7 794,81 Kč 8 839,10 Kč 11 257,64 Kč 8 839,10 Kč 206,00 m2 1 820 854,60 Kč
× =
Porovnávací hodnota po zaokrouhlení:
1 820 850,– Kč
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:
× =
Výsledná porovnávací hodnota:
3 / 20 273 127,50 Kč 273 127,50 Kč
– 17 –
C. Rekapitulace Na základě posouzení získaných hodnot vycházím při stanovení obvyklé ceny především z porovnávací hodnoty. Na základě výše stanovených cen, po zohlednění možných rizik, s ohledem na výhody a nevýhody odhaduji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu (3/20) ve výši 270.000,-Kč Silné stránky nemovitosti - klidná (vyhledávaná) část obce se zástavbou RD - zasíťování pozemku Slabé stránky nemovitosti - dům v původním stavu, horší dispozice RD - spoluvlastnictví nemovitosti - slabší občanská vybavenost v okolí - horší parkovací možnosti Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle THU Věcná hodnota pozemků Cena určená z cenových map Cena určená porovnávací metodou Stanovená věcná hodnota pozemků Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem
213 610,– 48 750,– 262 360,– 280 940,–
Kč Kč Kč Kč
41 570,– 49 380,– 41 570,– 322 510,– 273 130,–
Kč Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 270 000,– Kč Cena slovy: dvěstěsedmdesáttisíc Kč Příslušenství nemovitých věcí: U rodinného domu je pergola, dřevěná kůlna, dřevník, venkovní úpravy (zpevněné plochy, oplocení), trvalé porosty a přípojky inženýrských sítí. Příslušenství je zahrnuto v obvyklé ceně nemovitosti. Věcná břemena, výměnky, nájemní práva, pachtovní práva, předkupní práva: Jiná věcná břemena, výměnky, nájemní/pachtovní/předkupní práva mimo uvedených v listu vlastnictví č. 957 k.ú. Bludovice nebyla zjištěna. V Havířově, 10.8.2016
Ing. Zdeněk Michálek Povoznická 1237/20 735 64 Havířov Prostřední Suchá tel. 603 857 300 – 18 –
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 17.3.2009 č.j. Spr. 735/09, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 381-26/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 32-2016 podle připojené likvidace. Seznam příloh: Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 2: Kopie katastrální mapy Příloha č. 3: Územní plán Příloha č. 4: Mapa s vyznačením polohy nemovitosti Příloha č. 5: Fotodokumentace
– 19 –
( 2 listy ) ( 1 list ) ( 1 list ) ( 1 list ) ( 2 listy )
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
– 20 –
– 21 –
KATASTRÁLNÍ MAPA
– 22 –
ÚZEMNÍ PLÁN
– 23 –
MAPA S VYZNAČENÍM POLOHY NEMOVITOSTI
Situace celková
Situace místní
– 24 –
FOTODOKUMENTACE
– 25 –
– 26 –
