PRESS RELEASE
CBRE Avenue Llyod George 7 B – 1000 Brussels Tel +32 (0) 2 643 33 33 Fax +32 (0) 2 643 33 44 www.cbre.be
Voor meer informatie : Kim Verdonck 02 643 33 34
08/12/2014
De kantorenmarkt in 2014 / 2015 EINDEJAARSNOTA VAN CBRE
Het gaat goed met de Belgische kantorenmarkt. De vraag naar kantoren is in stijgende lijn, en ook de ondernemingen overwegen, na jaren van uitstellen, de stap naar nieuwe kantoren. Tegelijkertijd daalt de leegstand, veelal door reconversie naar huisvesting. Door het gebrek aan herontwikkelingen of renovaties was het aantal beschikbare nieuwe kantoren nooit lager. In dit artikel:
Een totale kantooropname van 455.000 m² in Brussel, nagenoeg 25% hoger dan het jaar 2013 Brussel moet meer ambitie tonen als zakenstad en nieuwe ondernemingen aantrekken, en zich niet enkel als politieke hoofdstad profileren Meer en meer grote ondernemingen overwegen vandaag een verhuizing naar een nieuw gebouw Het aantal nieuwe kantoren in Brussel was nooit lager Te veel auto’s in Brussel! De investeringsmarkt wordt aantrekkelijker, en ook oudere gebouwen met leegstand zijn weer verhandelbaar
KANTOREN BRUSSEL Brusselse kantooropname ruim hoger dan 2013 Na 11 maanden staat de teller van het aantal huur‐en kooptransacties in de Brusselse kantorenmarkt op 395.000 m². “Tegen het jaareinde verwacht CBRE een totale kantooropname van 455.000 m², nagenoeg 25% hoger dan het jaar 2013.“, aldus Gaetan Clermont, CEO van CBRE België, Luxemburg en Zwitserland. De grootste huurtransacties van 2014 werden voornamelijk uitgevoerd door de publieke sector. Vlaamse Gemeenschap zal vanaf 2017 een deel van zijn administratie onderbrengen in een nieuwbouw van 50.000 m² op de Thurn & Taxis‐site in de Brusselse Noordwijk. Het tekende daarvoor een huurovereenkomst van 18 jaar op het Meander‐project.
CBRE Page 2
Actiris, de Brusselse Arbeidsbemiddelingsdienst, verhuist in het najaar van 2015 naar de Astrotoren aan de Sterrekundelaan. De toren van 36,057 m² ondergaat momenteel een uitgebreide renovatie, en wordt gehuurd voor een periode van 25 jaar. De Europese instellingen deden het in 2014 wat rustiger aan, met slechts enkele nieuwe transacties. Zo tekende de Europese Commissie een huurcontract voor 17,000 m² voor Wetstraat 15, langs de Brusselse kleine ring. Slechts de helft van de totale kantooropname in 2014 komt op rekening van de private sector. “Dit bevestigt nogmaals de dominantie van de overheidsinstellingen in Brussel.”, aldus Gaetan Clermont. 2015 belooft nog actiever te worden In 2015 wordt veel verwacht van de Europese instellingen. Zeker de Europese Commissie dient de komende jaren zijn bestaande patrimonium grotendeels te vernieuwen, en daarover zullen in 2015 belangrijke beslissingen worden genomen over de toekomstige huisvesting. “Maar de vraag naar kantoren vanwege de Europese instellingen over de komende 4 jaar is hoger dan het toekomstige aanbod, zoals we dat nu kennen, en al zeker in de Leopoldswijk.”, aldus Gaetan Clermont. “ De Europese instellingen (en de Europese Commissie in het bijzonder) wacht aldus een moeilijke uitdaging. “Ook van de ondernemingen verwachten we in 2015 een groter aandeel in de opnamecijfers. Zij waren de laatste jaren afwezig in de markt”, aldus Gaetan Clermont. “ Het lijkt ons niet onmogelijk dat we in 2015 een take‐up cijfers van meer dan 500,000 m² halen. De laatste keer dat een dergelijke opname werd genoteerd was in 2007, net voor de financiële crisis. “De goede opnamecijfers vandaag zijn voornamelijk een inhaalbeweging, en dus niet zo zeer gebaseerd op een prille economische heropleving. Bedrijven blijven erg kostgevoelig, en gaan gebukt onder de economische onzekerheid. ”, aldus Gaetan Clermont. “Ook dient de bemerking gemaakt te worden dat Brussel er maar niet in slaagt om nieuwe internationale bedrijven aan te trekken om hier hun kantoren te openen. Brussel moet op dit vlak absoluut meer ambitie tonen, en zich niet enkel als politieke hoofdstad profileren.” Grote Ondernemingen gaan op zoek naar nieuwe panden. Het komt nog niet tot uiting in de opnamecijfers, maar meer en meer grote ondernemingen overwegen vandaag een verhuizing naar een nieuw gebouw. Enkele belangrijke namen zullen de komende weken en maanden beslissen over een nieuwe locatie, en verwacht wordt dat die trend zich doorzet over gans 2015. Die grote ondernemingen vielen de laatste jaren voornamelijk op door hun afwezigheid in de statistieken. Door de economische onzekerheid, verkozen de meeste ondernemingen om ter plaatse te blijven in hun bestaande pand, en de huurvoorwaarden te heronderhandelen met de eigenaar. Daardoor zitten
CBRE Page 3
ondernemingen vandaag in een verouderd pand, dat niet langer strookt met het imago of de verwachtingen van het personeel. Vaak geïnspireerd door moderne kantoorconcepten (zoals het “nieuwe werken”), gaat men aldus op zoek naar nieuwe kantoorruimten. Dat de huurprijs daardoor stijgt wordt grotendeels gecompenseerd door een daling van de benodigde oppervlakte. Nieuwe gebouwen zijn immers uiterst efficiënt in oppervlaktegebruik zonder in te boeten aan comfort voor de werknemers. “Ondanks de relatief hoge leegstand in Brussel, zullen ondernemingen die vandaag zoeken naar kantoren in het Brusselse vaststellen dat de keuze eerder beperkt is, en dit zowel in de centrum‐ als buitenwijken. Nooit eerder was het aanbod van beschikbare nieuwe kantoren lager in Brussel.”, aldus Gaetan Clermont. Tekort aan nieuwe kantoren De huidige leegstand in de Brusselse kantorenmarkt bedraagt 10.31%, en daalde gevoelig ten opzichte van 2013. Dit is voornamelijk te merken in de centrumwijken, waar de leegstand nog slechts 5.79% bedraagt. In de Brusselse buitenwijken blijft de leegstand evenwel erg hoog, en bedraagt deze gemiddeld 14% van de kantorenvoorraad (of tot 25% in de Vlaamse rand rond Brussel). De beschikbaarheid van nieuwe kantoren is evenwel erg beperkt in gans de Brusselse markt. De totale leegstand in de Brusselse kantorenmarkt bedraagt ruim 1,3 miljoen vierkante meter, maar slechts 70,000 m² is jonger dan 5 jaar. “In de centrumwijken is het aantal recente kantoorpanden met leegstand op één hand te tellen, en net daar verwachten we de komende weken nog een aantal belangrijke huurtransacties.”, aldus Gaetan Clermont. “Ik vermoed dat we het jaar zullen afsluiten met minder dan 40,000 m² aan leegstand in nieuwe gebouwen voor gans Brussel. Dat is opmerkelijk.” “Desalniettemin is er nog steeds geen sprake van huurprijsstijgingen, maar die verwacht ik toch in de loop van 2015. Althans op het beperkt aantal projecten dat vandaag in de steigers staat.”, aldus CBRE. En dat herstel van de huurprijzen is broodnodig om ontwikkelaars (en investeerders) wederom vertrouwen te geven in de Brusselse kantorenmarkt. Door het gebrek aan nieuwe projecten en renovaties veroudert de Brussels kantorenmarkt in snel tempo. Uit de berekeningen van CBRE blijkt dat in 2016, slechts 5% van de totale kantorenvoorraad uit recente gebouwen (jonger dan 5 jaar) zal bestaan. Normaal is dat tussen 15 en 25%. “Dit staat uiteraard in schril contrast met het voornemen van de Brusselse regering om een energiezuinig vastgoedpatrimonium op te bouwen in de hoofdstad.”, aldus Gaetan Clermont. “Ontwikkelaars hebben zich de laatste jaren voornamelijk toegelegd op huisvesting. Dit is het juiste moment om terug te keren naar de kantorenmarkt. Niet om extra kantoren te ontwikkelen, maar om het bestaande patrimonium op goed bereikbare locaties per publiek transport te herontwikkelen en te moderniseren.”, aldus Gaetan Clermont
CBRE Page 4
Kantorenreconversie blijft aanhouden Sinds 2008 telt CBRE al meer dan 810,000 m² aan reconversies in de Brusselse kantorenmarkt, zijnde kantoren die worden omgevormd tot huisvesting. Dat is meer dan 6% van de totale kantorenvoorraad, die vandaag een andere bestemming heeft of zal krijgen. “De reconversie van vaak oudere leegstaande kantoren is één van de redenen voor de dalende leegstand in de Brusselse kantorenmarkt. Zonder deze reconversie, zou de leegstand vandaag niet 10.3% zijn maar eerder 15.6%”, aldus Gaetan Clermont. Reconversies in Brussel sinds 2008
In 2014 registreerde CBRE voor 85,000 m² aan geplande reconversies. Waar kantoorontwikkeling in de hoofdstad decennialang werd verkozen door ontwikkelaars, zijn de rollen vandaag omgekeerd. Voor de meeste locaties in het Brusselse kan vandaag een betere prijs bekomen worden voor appartementen dan
CBRE Page 5
voor kantoren, zeker als men rekening houdt met het commercialisatierisico. “De vraag naar betaalbaar wonen stopt uiteraard niet aan de grens van de 19 Brusselse gemeenten. Ook in de Vlaamse rand rond Brussel, zou de reconversie van kantorenvastgoed aangemoedigd moeten worden om de enorme structurele leegstand aan te pakken. Uiteraard komen niet alle kantoren of kantoorzones hiervoor in aanmerking, maar er zijn voldoende dossiers gekend waar reconversie een oplossing kan bieden.”, aldus Gaetan Clermont. Te veel auto’s in Brussel “CBRE is voorstander van het nieuwe circulatieplan voor de Brusselse vijfhoek dat recent door burgemeester Yvan Mayeur werd voorgesteld. Het verkeersvrij maken van gedeelten van het centrum zal van Brussel een mooiere aangenamere stad maken. Op termijn verwachten we dat bedrijven net om deze reden een kantoor in het centrum zullen zoeken. De nieuwe generatie werknemers wil namelijk in de stad wonen, vlakbij het werk, in een aangename stadsomgeving zonder al te veel verkeer.”, aldus Gaetan Clermont “Door de fiscale voordelen houden veel bedrijven vast aan hun verloningspolitiek om werknemers een wagen te verlenen. Gezien de mobiliteitsproblematiek in België zouden deze overheidssubsidies beter kunnen benut worden”, aldus Gaetan Clermont. “Bijvoorbeeld door stadswoningen betaalbaarder te maken in de vorm van een stadsbonus. Het leven en werken in dezelfde stad wordt vandaag onvoldoende aangemoedigd of beloond door de overheid.”
KANTOREN REGIO’S Veel kleinere transacties in de regionale kantorenmarkten Ook de regionale steden doen het goed. In totaal werden 191.000 m² aan huur of kooptransacties genoteerd. Opvallend was het grote aantal aan kleinere huur‐ en kooptransacties, vaak tussen 200 en 800 m². Antwerpen is de traditioneel de belangrijkste kantorenmarkt in België, na Brussel. In 2014 werden voor 82,000 m² aan transacties geteld. In 2013 was dat 70.958 m². Thomson Reuters vestigde zich eerder dit jaar al in het nieuwe Onyx‐gebouw langs de Singel, en Goudengids.be huurde meer dan 5.000 m² in het nabijgelegen Rubenscomplex. Wederom doet de kantorenmarkt in Gent het zeer goed. Geen herhaling van de recordopname van 61.579 m² in 2013, maar toch 36.462 m² aan transacties. iCubes, een business center voor jonge ICT‐ bedrijven, was één van de organisaties die zich in de gloednieuwe AA Tower van MG Real Estate en Globalindus vestigt. Ook Leuven haalt een kantooropname van 32.000 m². De Katholieke Hogeschool Leuven kocht de voormalige zetel van Telindus (Belgacom) in het Haasrode Research Park, goed voor 24.000 m² aan
CBRE Page 6
kantoren en 4.300 m² aan atelier. In zowel Leuven als Gent De 6de staatshervorming De effectieve uitvoering van de 6de Belgische staatshervorming werd uitgesteld tot januari 2015. Vast staat dat een belangrijk aantal federale diensten en competenties zullen overgeheveld worden naar de regionale overheden en administraties. De belangrijkste beleidsdomeinen zijn onder meer Welzijn, Volksgezondheid en Gezin en Werk en Sociale Economie. 4.360 voltijdse ambtenaren worden aldus overgedragen aan de Gewesten en Gemeenschappen. Ook gebouwen, in huur of in eigendom, worden overgedragen. Op korte termijn, verwacht CBRE geen al te grote impact op de vastgoedmarkt. Maar die komt er allicht wel, eens de deelstaten hun nieuwe verantwoordelijkheden kunnen doorlichten, stroomlijnen en integreren in de bestaande organisatie.
INVESTERINGEN 3 miljard EUR geïnvesteerd in (professioneel) vastgoed. In 2014 zal het investeringsvolume in Belgisch vastgoed uitkomen op meer dan 3 miljard €, nagenoeg 50% hoger dan het investeringsvolume in 2013. Investeerders zijn voornamelijk tuk op kantoorvastgoed, dat 60% uitmaakt van het totale volume. Voor Brusselse kantoren werd maar liefst 1.6 miljard EUR neergeteld, met onder meer enkele monstertransacties. In zowat alle segmenten van de professionele vastgoedmarkt worden dalende rendementen vastgesteld. Dit is onder meer een gevolg van de lage rentevoeten en de gestegen competitie voor de allerbeste producten. Lange‐termijn huurcontracten in de kantorenmarkt worden verhandeld aan rendementen van 5%, maar zouden de komende maanden nog kunnen dalen. Voor standaardhuurcontracten betaalt men rendementen van 6% voor de allerbeste panden. De belangrijkste transactie van het jaar betreft de verkoop van de North Galaxy torens in Brussel, de hoofdzetel van de FOD Financiën. ATP, het belangrijkste pensioenfonds van Denemarken, betaalde 475 miljoen EUR voor de hoofdzetel van de FOD Financiën. AXA Belgium participeert voor 10 procent in de transactie. In 2013, betaalde de joint venture tussen Hannover Leasing en Ginko Tree nog 300 miljoen Eur voor het Belair project, de huidige hoofdzetel van de federale politie in Brussel. “De komst van deze Souvereign Wealth funds of overheidsgestuurde beleggingsfondsen is opvallend. Ze zijn al een tijdje actief in markten zoals Londen en Parijs, maar hebben nu ook hun oog laten vallen op onze hoofdstad. Ze beleggen uitsluitend in hoge transactievolumes, waardoor dat slechts een handvol gebouwen in België (en voornamelijk Brussel) de moeite lonen. Maar onze overheidsgebouwen, met geïndexeerde lange‐termijn huurcontracten, bevallen hen ten zeerste.“, aldus Gaetan Clermont.
CBRE Page 7
Een andere belangrijke tendens in de markt is de terugkeer van de opportunistische investeerders, vaak van Angelsaksische origine. Zo kocht het Londense Victory Advisers het Manhattan Center aan het Rogierplein in Brussel voor 70 miljoen EUR (50.000 m²). Het Amerikaanse Ares Management kocht het Pegasus Business Park in Diegem voor een bedrag van 83,4 miljoen euro (83.384 m²). Beide transacties zijn opmerkelijk omdat oudere gebouwen met leegstand of business parks in de Vlaamdse rand al jaren onverhandelbaar waren. Daar lijkt nu verandering in te komen. Investeringsvolume in België
