2014 ve věci stanovení

Ing. Radim Novotný – znalecký posudek č. 2801/99/2014

22. 10. 2014

Ostopovice 22. 10. 2014 k č.j. 107 EX 36/10-130A

ZN A L E C KÝ

P O S U D E K č. 2801/99/2014 ve věci stanovení

obvyklé ceny nemovitých věcí zapsaných na LV č. 6810 – jednotka č. 2105/2 – byt v budově č. p. 2105 na pozemku parc. č. 5898 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy o velikosti id. 82/2307 (budova zapsána na LV č. 4806, pozemek zapsán na LV č. 10001) včetně spoluvlastnického podílu o velikosti id. 82/2287 na jednotce č. 2105/32 – jiný nebytový prostor zapsané na LV č. 5227 vše v katastrálním území LÍŠEŇ, Zikova ulice or. č. 6, obec Brno, okres Brno – město

Účel znaleckého posudku:

stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve vlastnictví povinného a to: byt č. j. 2105/2 v budově č. p. 2105 na pozemku parc. č. 5898 (zaps. na LV č. 4806 pro k.ú. Líšeň a obec Brno) a s ním souvisejícího spoluvlastnického podílu ke společným částem domu (budova č. p. 2105 na pozemku parc. č. 5898 zaps. na LV č. 4806) ve výši 82/2307, zaps. na LV č. 6810 pro k. ú. Líšeň a obec Brno Veveří, včetně jejich zjištěného příslušenství a známých věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv, s nemovitostmi spojených

Datum místního šetření:

15. 09. 2014 a 17. 09. 2014

Datum, ke kterému je ocenění provedeno:

17. 09. 2014

Vypracoval:

Ing. Radim Novotný Nová ul. č. 10, PSČ 664 49, Ostopovice : 547 218 049; 602 581 187; e-mail: [email protected] soudní znalec pro základní obor ekonomika a stavebnictví: odvětví: odvětví stavby obytné a stavby průmyslové odvětví ceny a odhady se spec. nemovitosti, oceňování podniků Výtisk číslo:

1 Znalecký posudek obsahuje 33 listů formátu A4 včetně příloh (fotodokumentace, kopie výpisu z katastru nemovitostí, kopie kupní smlouvy, informace o pozemku a jednotce, kopie katastrální mapy, informace o parcele, přes kterou je přístup k nemovitosti, část plánu obce) a předává se ve dvou vyhotoveních.

Strana č. 1


22. 10. 2014

1/ Všeobecné údaje 1.1. Znalecký posudek je zpracován na základě usnesení soudního exekutora JUDr. Lubomíra Zálešáka, Exekutorský úřad Brno – venkov, č.j. 107 EX 36/10-130A ze dne 29. 7. 2014 (doručeno dne 18. 8. 2014). 1.2. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve vlastnictví povinného a to: byt č. j. 2105/2 v budově č. p. 2105 na pozemku parc. č. 5898 (zaps. na LV č. 4806 pro k.ú. Líšeň a obec Brno) a s ním souvisejícího spoluvlastnického podílu ke společným částem domu (budova č. p. 2105 na pozemku parc. č. 5898 zaps. na LV č. 4806) ve výši 82/2307, zaps. na LV č. 6810 pro k. ú. Líšeň a obec Brno Veveří, včetně jejich zjištěného příslušenství a známých věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv, s nemovitostmi spojených. 1.3. Podklady použité pro zpracování znaleckého posudku a/ dodané objednatelem Usnesení č.j. 107 EX 36/10-130A b/ dodané vlastníkem nebyly doloženy žádné doklady k oceňované nemovitosti, vlastník neumožnil prohlídku jednotky, zaslaný dopis s termínem provedení místního šetření se vrátil na moji adresu jako nedoručený. Dále nebyly vlastníkem doloženy žádné případné smlouvy o nájmu jednotky (předpokládá se tedy, že je jednotka prosta nájemních práv) c/ opatřené znalcem zjištění stávajícího stavu na místě samém dne 15. 9. 2014 a 17. 9. 2014. Místní šetření bylo provedeno jen vnější obhlídkou nemovitosti z ulice Zikova z veřejné místní komunikace. Vlastníku jednotky tj. společnosti D.T. MI, s.r.o. bylo doporučeným dopisem odeslaným dne 27. 8. 2014 oznámeno provedení místního šetření s termínem 15. 9. 2014 v 16.00 hod. Zaslaný doporučený dopis nebyl povinným vyzvednut a vrátil se zpět na moji adresu. V uvedené době nebyla nemovitost zpřístupněna a nebylo tak umožněno provést prohlídku nemovitosti, její zaměření a posoudit stav jednotky, její příslušenství. Rovněž nebyly dodány žádné doklady k uvedené nemovitosti, doklady o stáří, provedených opravách, doklady o případných nájemních vztazích uzavřených na oceňované bytové jednotce. Ocenění jednotky je provedeno jen na základě vnější obhlídky nemovitosti provedené z veřejného pozemku – místní komunikace. Dále byl na katastrálním úřadě pro Jihomoravský kraj, Katastrálním pracovišti Brno – město opatřen nabývací titul k uvedené jednotce a výpis z katastru nemovitostí. Pro vypracování znaleckého posudku jsem vycházel jen z vnějšího zjištění stavu věci, nebylo možné ověřit rozměry bytu a jeho stav, případná poškození nebo poruchy a dále provádění resp. neprovádění dostatečné údržby bytu. Dále se předpokládá, že oceňovaná bytová jednotka je volná, nezatížená nájemním právem třetí osoby kopie nabývacího titulu: kupní smlouva uzavřená dne 1. 11. 2005 (právní účinky vkladu vznikly dnem 4. 11. 2005, sp. zn.: V-14425/2005-702) mezi prodávající: 1) Martina Gottwaldová, r.č. 735111/4683, bytem 683 22, Drysice 137 a kupující: 2) D.T. MI, s.r.o., IČ: 25510801, se sídlem 627 00, Brno, Olomoucká 65, předmětem prodeje byla bytová jednotka č. 2105/2 umístěná v I.nadzemním podlaží domu č. p. 2105 na ulici Zikova postavená na pozemku parc. č. 5898, a dále spoluvlastnický podíl na společných částech domu č. p. 2105 o velikosti id. 82/2307 a spoluvlastnický podíl o velikosti id. 82/2287 na jednotce č. 2105/32 – jiný nebytový prostor, pozemek je jiného vlastníka, kupní cena byla sjednána dohodou ve výši 400 000 Kč, na převáděné jednotce nevázly žádné dluhy, věcná břemena nebo zástavní práva výpis z katastru nemovitostí LV č. 6810 vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrálním pracovištěm Brno – město dne 15. 9. 2014, řízení PÚ:

Strana č. 2


22. 10. 2014

5844/2014 kopie katastrální mapy pořízená dálkovým náhledem do katastru nemovitostí informace o jednotce, budově a pozemku vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí informace o pozemcích, přes které je přístup k nemovitosti vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí 1.4. Použité předpisy, vyhlášky a literatura Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ze dne 17. 6. 1997, zákon nabyl účinnosti 1. 1. 1998 ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ze dne 17. 12. 2013 (účinná od 1. 1. 2014), k provedení zákona o oceňování majetku Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu v platném znění Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území v platném znění Nemovitosti (Oceňování a právní vztahy), 3.přepracované a doplněné vydání, Prof. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, LINDE Praha, a.s., 2004, ISBN 80-7201-441-2 Věcná břemena od A do Z – Linde Praha, a.s., 2009, ISBN 978-80-7201-761-4 (4.aktualizované vydání) Malý lexikon obcí ČR platný od 1. 2. 2014 Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., VIII.vydání, CERM, s.r.o. Brno, 2009, ISBN 978-80-7204-630-0 Realitní inzerce – Inzert expres reality, Real City, internet – www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.pozemky.cz, www.jiho.moravskereality.cz, www.sreality.cz BRADÁČ A.: Oceňovací program nemovitostí ABN VERZE 2014 na CD-ROM. Akademické nakladatelství CERM Brno, 2014 BRADÁČ A.: Ocenění nemovitostí cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. In: Soudní inženýrství 3-4/98 Znalecký standard č. VI – Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 1998 Znalecký standard č. VII – Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 2000 Bradáč A., Scholzová V., Krejčíř P.: Úřední oceňování majetku 2014. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2014 Obecně závazná vyhláška č. 17/2013, kterou se vydává Cenová mapa stavebních pozemků statutárního města Brna č. 10 vydaná Statutárním městem Brnem, vyhláška nabyla účinnosti dne 1. 1. 2014

2/ Nález 2.1. Vlastnické a evidenční údaje

Výpis z KN číslo:

6810

Katastrální území:

LÍŠEŇ

kód: 612405

Obec:

Brno

kód: 582786

Okres:

Brno – město

kód: CZ0642

Jednotka:

2105/2, byt, podíl na společných částech domu 82/2307 budova Líšeň, č.p. 2105, bytový dům, LV 4806 na parcele 5898, LV 10001

Část B1 – jiná práva:

Bez zápisu

Část C – omezení vlastnického práva:

− zástavní právo exekutorské ve výši 6 064,20 Kč + příslušenství a náklady soudního řízení, INTERGRAM, nezávislá společnost výkonných umělců a výrobců zvukových a zvukově – obrazových záznamů, o.s., exekuční příkaz ze dne 2. 8. 2011 Strana č. 3


22. 10. 2014

− zástavní právo exekutorské ve výši 11 493,89 Kč + příslušenství a náklady soudního řízení, Statutární město Brno, exekuční příkaz ze dne 21. 11. 2012 − zástavní právo exekutorské ve výši 210 798,00 Kč + příslušenství a náklady soudního řízení, den vzniku 6. 3. 2013, Heineken Česká republika, a.s., exekuční příkaz ze dne 5. 3. 2013 − zástavní právo exekutorské ve výši 160 500,00 Kč + příslušenství a náklady soudního řízení, Heineken Česká republika, a.s., exekuční příkaz ze dne 2. 7. 2012 − zástavní právo exekutorské ve výši 14 569,87 Kč + příslušenství a náklady soudního řízení, Severomoravská plynárenská, a.s., exekuční příkaz ze dne 12. 2. 2011 − zástavní právo exekutorské ve výši 556 630 Kč + příslušenství a náklady soudního řízení, Statutární město Brno, exekuční příkaz ze dne 24. 10. 2011 − zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ve výši 202 470,00 Kč, Finanční úřad Brno II, rozhodnutí správce daně ze dne 16. 8. 2006 − zástavní právo exekutorské jistina ve výši 4 121,50 Kč (plus příslušenství a náklady soudního řízení), ČEZ Prodej, s.r.o., exekuční příkaz ze dne 1. 11. 2010 − dražební vyhláška, usnesení soudního exekutora o nařízení dražebního jednání ze dne 27. 10. 2012 − exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, Exekutorský úřad Plzeň – město ze dne 5. 3. 2013 − exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě usnesení Městského soudu v Brně ze dne 4. 1. 2011 − exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě usnesení Městského soudu v Brně, exekuční příkaz Exekutorský úřad Brno – venkov ze dne 9. 12. 2010 − exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě usnesení Městského soudu v Brně ze dne 21. 8. 2009 − exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě usnesení Městského soudu v Brně, exekuční příkaz Exekutorský úřad Brno – venkov ze dne 24. 9. 2010 − nařízení exekuce pověřený soudní exekutor Mgr. Ing. Jiří Prošek, Exekutorský úřad Plzeň – město − nařízení exekuce pověřený soudní exekutor JUDr. Petr Kocián, Exekutorský úřad Brno – venkov − nařízení exekuce pověřený soudní exekutor Mgr. Lenka Černošková − nařízení exekuce pověřený soudní exekutor JUDr. Lubomír Zálešák Část D – jiné zápisy:

− podán návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva, oznámení o podání návrhu ze dne 3. 10. 2008

Plomby a upozornění:

Bez zápisu

Část E – nabývací tituly: − smlouva kupní o převodu vlastnictví jednotky ze dne 1. 11. 2005, právní účinky vkladu práva ke dni 4. 11. 2005 2.2. Posuzované části: 2.2.1. -

Jednotka č. 2105/2 – byt v budově č. p. 2105 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy o velikosti id. 82/2307 a spoluvlastnického podílu na jednotce č. 2105/32 o velikosti id. 82/2287 Strana č. 4


22. 10. 2014

Základní pojmy CENA ADMINISTRATIVNÍ - cena zjištěná dle cenového předpisu – v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. a podle vyhlášky č. 441/2013 Sb. ze dne 17. 12. 2013 (účinná od 1. 1. 2014), k provedení zákona o oceňování majetku.

CENA POŘIZOVACÍ - cena, za kterou bylo možno majetek pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - cena, za kterou by bylo možno stejný nový porovnatelný majetek pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. HODNOTA TRŽNÍ (obvyklá cena) - "odhadovaná částka", za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." (Definice dle IVSC - aktualizace rok 1998). Podle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. - obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím nebo kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

MIMOŘÁDNÁ CENA – cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. ZJIŠTĚNÁ CENA – cena určená podle zákona o oceňování majetku jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena. HODNOTA VĚCNÁ - (dle právního názvosloví " časová cena " majetku), je reprodukční cena majetku, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání majetku. HODNOTA VÝNOSOVÁ - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry.

Úkolem znaleckého posudku je provést ocenění nemovitostí cenou obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. V daném případě je s ohledem na to, že nebyl umožněn přístup do bytové jednotky a nebylo možné provést zaměření jednotlivých místností bytu a posoudit stav a provedení jednotlivých konstrukcí, je ocenění bytu provedeno na základě porovnávacího způsobu –

Strana č. 5


22. 10. 2014

podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňované nemovitosti. Na základě porovnávací metody je proveden odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností. Předpokládá se stav bytové jednotky nezatížený nevýhodně uzavřenou nájemní smlouvou a stav bytové jednotky standardního udržovaného a obyvatelného stavu. Vzhledem ke skutečnosti, že znalci nebylo umožněno provést prohlídku a zaměření nemovitosti, je ocenění provedeno v souladu s objednávkou na základě poznatků zjištěných pouze provedenou obhlídkou zvenčí, tzn. z veřejně přístupné místní komunikace – ulice Zikova a na základě zajištěných podkladů na katastrálním úřadě – kopie nabývací listiny. 2.4. Popis oceňovaných částí Obec Brno, počet obyvatel 378 327, katastrální území Líšeň. Brno je centrem jižní Moravy a krajské město Jihomoravského kraje. Město leží v nadmořské výšce 190 až 479 m, rozloha města je 230 km2. Brno je centrem soudní moci České republiky, sídlí zde Ústavní soud, Nejvyšší soud, Nejvyšší správní soud a Nejvyšší státní zastupitelství. Mezi další celostátní instituce se sídly v Brně patří úřad Veřejného ochránce práv, Úřad pro ochranu hospodářské soutěže, Úřad pro mezinárodněprávní ochranu dětí, Státní zemědělská a potravinářská inspekce, Ústřední kontrolní a zkušební ústav zemědělský, Ústav pro státní kontrolu veterinárních biopreparátů a léčiv, Vinařský fond a některé profesní komory. Brno je univerzitním městem. V Brně působí několik soukromých a státních vysokých škol. Díky ideální poloze a široké škále ubytovacích zařízení je Brno vyhledávanou destinací pro veletržní a kongresovou turistiku. V areálu brněnského výstaviště pořádají Veletrhy Brno, a.s. v průběhu roku několik veletrhů v mnoha různých oborech, od strojírenství a stavebnictví přes módu až k cestování. Městskou hromadnou dopravu zajišťuje Dopravní podnik města Brna a Integrovaný dopravní systém Jihomoravského kraje se sítí tramvají, trolejbusů, vlaků a autobusů. Dům s byty a nebytovým prostorem je situován u místní zpevněné neprůjezdné komunikace – ulice Zikova v k.ú. Líšeň, v okolní řadové zástavbě je budova umístěna jako koncový dům, od komunikace je oddělena chodníkem a zeleným pásem. Ulice Zikova navazuje na ulici Podruhovu resp. na ulici Jedovnickou – komunikace vedená kolem sídliště s bytovými domy. Ulicí Podruhovou je vedena městská hromadná doprava – autobusy. Zastávka autobusu je do 300 m od nemovitosti, zastávka tramvaje potom do 350 m od domu. Městská část Líšeň tvoří okrajovou část města Brna, je situována severovýchodním směrem od centra města, vzdálenost centra Brna je do 6 km. Parkování je možné po stranách ulice Zikovy – malá a nedostatečná kapacita parkovacích míst, negarantované parkování. Budova je postavena na pozemku parc. č. 2898, který je ve vlastnictví Statutárního města Brna. Rovněž přístup k domu je přes pozemky ve vlastnictví Statutárního města Brna. K bytu náleží spoluvlastnický podíl na společných částech budovy o velikosti id. 82/2307 – mezi společné části budovy patří mimo jiné i prádelna, 2 sušárny, mandlovna, 2 kočárkárny, 2 sklady, místnost s WC, úklidová místnost, výtah. Dále k bytu náleží spoluvlastnický podíl o velikosti id. 82/2287 na jednotce č. 2105/32 – jiný nebytový prostor. Toto spoluvlastnictví na nebytové jednotce nemá podstatný vliv na obvyklou cenu bytové jednotky. Budova je provedena z montovaných železobetonových panelů – typový vícebytový dům, střecha je plochá, obvodové konstrukce jsou opatřeny kontaktním zateplovacím systémem, stropy jsou rovněž z montovaných železobetonových panelů. Budova byla postavena přibližně v roce 1981, její stáří tedy je 33 roků. Byt č. 2105/2 je situován v 1.nadzemním podlaží budovy. Byt je dle kupní smlouvy čtyřpokojový se sociálním příslušenstvím (4+1), součástí bytu je balkón a příslušenství tvoří sklepní kóje umístěná v I.PP. budovy. Budova má celkem osm nadzemích podlaží a jedno podlaží podzemní, jednotlivá podlaží jsou dostupná výtahem. Dle kupní smlouvy byt tvoří následující místnosti: kuchyně – 9,27 m2, předsíň – 13,53 m2, pokoj – 20,30 m2, pokoj – 12,02 m2, pokoj – 9,11 m2, pokoj – 12,02 m2, koupelna – 2,80 m2, WC – 0,96

Strana č. 6


22. 10. 2014

m2, sklep – 1,56 m2, balkón – 4,77 m2. Celková plocha bytu je 82 m2. Vybavení bytu tvořila dle kupní smlouvy z 1. 11. 2005 kuchyňská linka, sporák, vestavěné skříně, vana, umývadlo, WC mísa s nádrží, míchací baterie, topná tělesa, listovní schránka, zvonek, domácí telefon, ventilátor, vodoměry, digestoř. 3/ Posudek 3.1. Výpočet ceny porovnávacím způsobem Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro porovnání byla použita nabídka na realitním trhu v dané lokalitě a blízkém okolí zveřejněná na internetu (www.sreality.cz) nebo se vycházelo ze skutečně dosažených cen prodaných nemovitostí. Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda přímého porovnání – zjednodušená porovnávací metoda s ohledem na to, že do bytu nebyl umožněn přístup a nebylo možné stanovit (ověřit) plochu bytové jednotky (podlahová je převzata z kupní smlouvy), dále nebylo možné posoudit stav bytové jednotky a jeho obyvatelnost nebo případnou neobyvatelnost. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného domu. Indexy odlišnosti u jednotlivých nemovitostí respektují jejich předpokládaný rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti pak i cena minimální a maximální. Stanoveni ceny předmětné nemovitosti je tedy provedeno především na základě porovnání s jinými srovnatelnými nemovitostmi, které jsou v daném čase a v dané nebo obdobné lokalitě obchodovány. V případě následného stanovení obvyklé ceny bývá zpravidla kladen největší důraz právě na cenu zjištěnou cenovým porovnáním, která objektivně vystihuje reálnou hodnotu předmětné nemovitosti v daném čase a místě stanovenou pravě na základě požadavku trhu, ze kterého obvyklá cena vychází. Odhad hodnoty nemovitostí zjednodušenou porovnávací metodou Porovnání je možno provést na základě srovnání s jinými prakticky stejnými nemovitostmi a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami. Pokud je možno provést srovnání s dostatečným počtem obdobných objektů shodných vnějších i vnitřních charakteristických znaků, porovnání jejich velikosti, polohy, jejich využití, technického stavu nemovitosti a jejich inzerovaných resp. realizovaných cen, určí znalec srovnávací cenu na základě porovnání dostupných informací a svých odborných znalostí. Počet srovnávacích objektů by měl být co nejvyšší. Pro cenu po redukci ve sloupci (9) platí, že cena před redukcí ze sloupce (7) se násobí koeficientem redukce na pramen ceny ze sloupce č. 8: u věrohodné kupní ceny je tento koeficient roven jedné, u hodnot z realitní inzerce je zpravidla přiměřeně nižší. Ve sloupcích (10) až (15) jednotlivé koeficienty vyjadřují, kolikrát (z hlediska vlivu na cenu) je srovnávací objekt v daném kriteriu lepší než oceňovaný. Výsledný odborný odhad indexu cenové odlišnosti srovnávacího objektu oproti oceňovanému IO se pak vypočte vzájemným vynásobením koeficientů K1 až K6. Pro odvozenou cenu oceňovaného objektu ve sloupci (17) platí, že cena po redukci ze sloupce (9) se dělí indexem odlišnosti IO ze sloupce (16). Srovnávané jednotky (byty): 1/ Byt v OV, po rekonstrukci, dispozice 4+1 s balkonem na ulici Bořetická, Brno - Židenice. Byt se nachází ve 2 2.patře/7.patrového panelového domu s výtahem. Celková plocha bytu je 83 m . Pokoje jsou neprůchozí (20, 2 2 12, 12 a 8 m ), kuchyň 14 m , balkon, koupelna a toaleta oddělené (jádro umakart, koupelna obložena). Na podlahách PVC a koberce. V celém bytě jsou plastová okna (žaluzie), byt je orientován do klidného prostoru, nové obložkové dveře značky Sapeli. Vytápění je ústřední s měřiči (kotelna společná pro blok). K bytu náleží

Strana č. 7


22. 10. 2014

sklepní kóje v suterénu budovy. Dům prošel částečným zateplením, novou fasádou, výměnou oken, stupaček, sklepních prostor, společné elektřiny v domě, dále se očekává zvětšení balkónů, jejich zasklení, nové výtahy, vchodové dveře, schránky. Jedná se o velmi příjemné a klidné prostředí s dobrou občanskou vybaveností, škola, školka, supermarket, pošta, lékárna, restaurace, MHD kousek od domu, parkování před domem. Nabízená cena 2 450 000 Kč (bez provize). Datum aktualizace: 18. 10. 2014. ID zakázky: 3379675228 Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/4+1/brno-zidenice-boreticka/3379675228

2/ Byt v OV o dispozici 4+1, v klidné lokalitě na ulici Turgeněvova, Brno – Černovice. Byt je v 6.NP/8.NP, budova 2 s výtahem. Celková plocha bytu je 92 m , k bytu náleží dva prostorné sklepy a dvě lodžie. Dispozice bytu: vstupní hala, z ní vchod do kuchyně s kuchyňskou linkou, za kuchyní je pokoj, ze vstupní haly je přístupna chodba, ze které jsou vstupy do tří samostatných pokojů (u dvou jsou prostorné lodžie), dále koupelna s vanou a samostatné WC. V bytě jsou nova plastová okna, podlahy plovoucí a PVC, bytové jádro původní. Byt je velice pěkný a udržovaný. Bytový dům je po revitalizaci. U domu parkoviště. Nabízená cena 2 300 000 Kč (cena bez provize, k jednání). Datum aktualizace: 2. 10. 2014. ID zakázky: 213485 Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/4+1/brno-cernovice-/3907113052

3/ Byt 4+1 v OV, na ulici Josefy Faimonové, Brno – Líšeň. Byt se nachází ve 2.patře (3.NP.) panelového domu s výtahem. Dům je po kompletní revitalizaci (zatepleni, plastová okna, fasáda, stupačky, nový výtah ). CP bytu je 2 2 2 2 2 2 82 m + lodžie + sklep. Dispozice: předsíň 13 m , neprůchozí pokoje 20 m , 12 m , 12 m , 9 m , koupelna a WC 2 samostatné, kuchyně 9 m . Byt je po částečné rekonstrukci (sádrokartonové jádro v koupelně a WC, dlažba na podlaze v předsíni a kuchyni, v pokojích koberce). Dům je kompletně revitalizován. Byt je volný po domluvě na jaře 2015. Jedná se o klidnou lokalitu s dobrou dostupností. Nabízená cena 2 580 000 Kč (bez provize, včetně právního servisu a poplatků)). Datum aktualizace: 16. 10. 2014. ID zakázky: W1118 Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/4+1/brno-lisen-josefy-faimonove/566681692

Strana č. 8


22. 10. 2014

2

4/ Byt v OV, 4+1, ulice Bořetická, Brno – Vinohrady. Celková podlahová plocha bytu je 78 m . Byt se nachází v 9.NP/13.NP panelového domu s výtahem. Byt i dům po rekonstrukci. Jádro zděné s hydromasážním sprchovým koutem, WC samostatně. V bytě je nová kuchyňská linka, koupelna, nové plovoucí podlahy, plastová okna. Byt je dobře dispozičně řešený, samostatné vstupy do pokojů. K bytu náleží lodžie a sklepní kóje. Bytový dům stojí v klidné části sídliště s parkovištěm u domu. Obchodní centrum s velkým výběrem služeb a lékařem je v blízkosti domu stejně jako MHD. Nabízená cena 2 400 000 Kč (bez provize). Datum aktualizace: 4. 9. 2014. ID zakázky: B16075JSRC Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/4+1/brno-zidenice-boreticka/3540553820

2

5/ Byt v OV, 4+1, ulice Velkopavlovická, Brno – Židenice. Celková podlahová plocha bytu je 85 m . Byt se nachází ve 4.NP/4.NP panelového domu, bez výtahu. Budova byla revitalizována, jádro je zděné, byt je výborně udržován. K bytu náleží balkón a sklepní kóje. Kupní cena 2 330 000 Kč. Datum prodeje: 9/2014. Zdroj: kupní smlouva

Strana č. 9


22. 10. 2014

Podlahová plocha bytu: Podlahová plocha bytu č. 2105/2

Podlahová plocha 2 (m )

Koef.

PP po krácení (m )

9,27 13,53 20,30 12,02 9,11 12,02 2,80 0,96 4,77 1,56 celkem

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,17 0,10 2 m

9,27 13,53 20,30 12,02 9,11 12,02 2,80 0,96 0,81 0,16 80,98

Kuchyně Předsíň Pokoj Pokoj Pokoj Pokoj Koupelna WC Balkón Sklep Výměra

2

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č.

Lokalita

Velikost (m2)

Podlaží

Jiné

80,98

I.NP.

byt 4+1 v 1.NP. panelové budovy, spoluvlastnický podíl na spol. částech budovy o velikosti id. 82/2307, pozemek ve vlastnictví města

Oceň. Brno, Líšeň, Zikova objekt 2105/6 (1)

(2)

(3)

(4)

(5)

1

Brno, Židenice, Bořetická ulice

83,00

3.NP.

byt v OV, 4+1, panelová budova, výtah, 3.NP., po rekonstrukci

2

Brno, Černovice, Turgeněvova ulice

92,00

6.NP.

byt v OV, 4+1, panelová budova, výtah, byt v 6.NP., plastová okna, bytové jádro původní

3

Brno, Líšeň, ulice Josefy Faimonové

82,00

3.NP.

byt v OV, 4+1, panelová budova, byt je umístěn ve 3.NP., výtah v budově, budova po revitalizaci, byt po částečné modernizaci jádro - SDK konstrukce

4

Brno, Židenice, Bořetická ulice

78,00

9.NP.

byt v OV, 4+1, panelová budova, podlaží dostupná výtahem, byt po rekonstrukci

5

Brno, Židenice, Velkopavlovická ulice

85,00

4.NP.

byt v OV, panelová budova, byt je ve 4.NP., budova bez výtahu, budova je revitalizována, jádro zděné, byt je v dobrém stavu

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena požadovaná resp. zaplacená Kč

Koef. redukce na pramen ceny KCR

Cena po redukci na pramen ceny Kč

(1)

(6)

(7)

1

2 450 000

2

Cena oceňovaného objektu odvozená Kč

K1

K2

K3

K4

K5

K6

IO

polo-ha

velikost

balkón, lodžie

stav a vybavení

patro

úvaha znalce

K1× … × K6

(8)

(9)

(10)

(11)

(12)

(13)

(14)

(15)

(16)

0,90

2 205 000

1,00

1,02

1,00

1,05

1,05

1,05

1,18

1 868 644

2 300 000

0,90

2 070 000

1,00

1,14

1,00

1,00

1,05

1,05

1,26

1 642 857

3

2 580 000

0,90

2 322 000

1,00

1,01

1,00

1,05

1,05

1,05

1,17

1 984 615

4

2 400 000

0,90

2 160 000

1,00

0,96

1,00

1,05

1,05

1,05

1,11

1 945 946

5

2 330 000

1,00

2 330 000

1,00

1,05

1,00

1,05

1,05

1,05

1,22

1 909 836

Celkem průměr

Kč

1 870 380

Minimum

Kč

1 642 857

Maximum

Kč

1 984 615

Č.

Směrodatná výběrová odchylka

s

Strana č. 10

134 245


22. 10. 2014

Pravděpodobná spodní hranice

průměr - s

1 736 135

Pravděpodobná horní hranice

průměr + s

2 004 624

K1

Koeficient úpravy na polohu objektu

K2

Koeficient úpravy na velikost objektu

K3

Koeficient úpravy na balkon nebo lodžii

K4

Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší)

K5 K6

Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti - patro (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší

IO Index odlišnosti IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00

Cena nemovitostí stanovená na základě porovnávací metody (zjednodušená porovnávací metoda) je po zaokrouhlení 1 870 380 Kč. Hodnota nemovitých věcí zapsaných na LV č. 6810 – jednotka č. 2105/2 – byt v budově č. p. 2105 na pozemku parc. č. 5898 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy o velikosti id. 82/2307 (budova zapsána na LV č. 4806, pozemek zapsán na LV č. 10001) včetně spoluvlastnického podílu o velikosti id. 82/2287 na jednotce č. 2105/32 – jiný nebytový prostor zapsané na LV č. 5227 vše v katastrálním území LÍŠEŇ, Zikova ulice or. č. 6, obec Brno, okres Brno – město, vypočtená porovnávacím způsobem ke dni odhadu (tj. k datu 17. 9. 2014) činí: ………………………………………………………….

1 870 380,00 Kč

.…………………………………………………..

Slovy: jedenmiliónosmsetsedmdesáttisíctřistaosmdesát korun českých 3.3. Stanovení obvyklé ceny Pro stanovení obvyklé ceny (obecné, tržní) nemovitosti se vycházelo jen z metody porovnávací. Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě porovnávací metody, která v tomto případě nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu a tím i prodejnost dané nemovitosti. Obvyklá cena nemovitých věcí zapsaných na LV č. 6810 – jednotka č. 2105/2 – byt v budově č. p. 2105 na pozemku parc. č. 5898 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy o velikosti id. 82/2307 včetně spoluvlastnického podílu o velikosti id. 82/2287 na jednotce č. 2105/32 – jiný nebytový prostor zapsané na LV č. 5227 vše v katastrálním území Líšeň, Zikova ulice or. č. 6, obec Brno, okres Brno – město stanovená na základě porovnávací metody je tedy po zaokrouhlení 1 870 000 Kč. Obvyklá cena (CO) nemovitých věcí zapsaných na LV č. 6810 – jednotka č. 2105/2 – byt v budově č. p. 2105 na pozemku parc. č. 5898 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy o velikosti id. 82/2307 (budova zapsána na LV č. 4806, pozemek zapsán na LV č. 10001) včetně spoluvlastnického podílu o velikosti id. 82/2287 na jednotce č. 2105/32 – jiný nebytový prostor zapsané na LV č. 5227 vše v katastrálním území LÍŠEŇ, Zikova ulice or. č. 6, obec Brno, okres Brno – město, vypočtená ke dni odhadu (tj. k datu 17. 9. 2014) činí po zaokrouhlení: …………………………………………………………. 1 870 000,00 Kč ………………………………………………………… Slovy: jedenmiliónosmsetsedmdesáttisíc korun českých

Strana č. 11


22. 10. 2014

3.4. Závěr Předmětem znaleckého posudku bylo ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 6810 – byt č. 2105/2 v budově č. p. 2105 na pozemku parc. č. 5898 a s ním související spoluvlastnický podíl ke společným částem domu ve výši 82/2307 a spoluvlastnický podíl o velikosti 82/2287 na jednotce č. 2105/32 – jiný nebytový prostor zapsané na LV č. 5227 vše v katastrálním území Líšeň, Zikova ulice or. č. 6, obec Brno, okres Brno – město včetně příslušenství. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí zapsaných na LV č. 6810 včetně součástí a příslušenství v k.ú. Líšeň, obec Brno tedy je 1 870 000 Kč. Obvyklá cena je stanovena pro právní stav bez omezení, tzn. nejsou zohledněna omezení vlastnického práva zapsaná v částech „C“ výpisů z katastru nemovitostí. Stanovená obvyklá cena odráží subjektivní názor znalce na oceňovanou nemovitost. Znalci nebyla umožněna podrobná prohlídka a zaměření nemovitosti a podkladem pro popis objektu byly pouze poznatky získané obhlídkou z veřejně přístupné místní komunikace. Rovněž nebylo možné zjistit přesný rozsah příslušenství bytu, stav bytu, jeho údržba a opotřebení. Vybavení bytu podle kupní smlouvy ze dne 1. 11. 2005 tvoří kuchyňská linka, sporák, vestavěné skříně, vana, umývadlo, WC mísa s nádrží, míchací baterie, topná tělesa, listovní schránka, zvonek, domácí telefon, ventilátor, vodoměry, digestoř – z důvodu neumožnění prohlídky bytu nebylo možné ověřit toto vybavení bytu. Znalecký posudek je určen výlučně pro potřeby exekučního řízení. V případě zjištění nových zásadních skutečností mající vliv na obvyklou cenu stavby, si znalec vyhrazuje právo tento posudek doplnit. Podle předloženého výpisu z katastru nemovitostí neváznou na nemovitosti žádná věcná břemena. V části „C“ výpisu z katastru nemovitostí LV č. 6810 (viz příloha znaleckého posudku) jsou zapsána zástavní práva exekutorská, zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. Na tato omezení uvedená v části „C“ výpisu z katastru nemovitostí není brán zřetel. S ohledem na to, že nebylo provedeno místní šetření s vlastníkem nemovitých věcí, nebylo možné zjistit, zda není uzavřena nájemní smlouva na pronájem bytové jednotky. Předpokládá se, že bytová jednotka není zatížena nevýhodnou nájemní smlouvou.

V Ostopovicích dne 22. 10. 2014

Ing. Radim Novotný

Strana č. 12


22. 10. 2014

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Brně ze dne 28. 9. 1998, č. j. Spr. 856/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, oceňování podniků a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2801/99/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Otisk znalecké pečetě:

Podpis znalce:

Ing. Radim Novotný

Strana č. 13


Fotodokumentace

Pohled z ulice Podruhova na dům s byty – západní pohled

Jižní pohled z ulice Synkova

Severovýchodní pohled z ulice Zikova

Strana č. 14

22. 10. 2014


Detailní pohled na vstup do budovy s č.p. a or.č.

Strana č. 15

22. 10. 2014


Výpis z katastru nemovitostí

Strana č. 16

22. 10. 2014


Strana č. 17

22. 10. 2014


Strana č. 18

22. 10. 2014


Strana č. 19

22. 10. 2014


Strana č. 20

22. 10. 2014


Strana č. 21

22. 10. 2014


Kopie kupní smlouvy

Strana č. 22

22. 10. 2014


Strana č. 23

22. 10. 2014


Strana č. 24

22. 10. 2014


Strana č. 25

22. 10. 2014


Strana č. 26

22. 10. 2014


Strana č. 27

22. 10. 2014


Informace o pozemku

Strana č. 28

22. 10. 2014


Informace o nebytové jednotce

Strana č. 29

22. 10. 2014


Strana č. 30

22. 10. 2014


Kopie katastrální mapy

Strana č. 31

22. 10. 2014


Informace o parcele, přes kterou je přístup k nemovitosti

Strana č. 32

22. 10. 2014


Část plánu obce a mapa širších vztahů

Část plánu obce

Mapa širších vztahů

Strana č. 33

22. 10. 2014

2014 ve věci stanovení

Recommend Documents