2014 ve věci

Ing. Radim Novotný – znalecký posudek č. 2778/76/2014

29. 8. 2014

Ostopovice 29. 8. 2014 k č.j. 107 EX 471/09-152A

ZN A L E C KÝ

P O S U D E K č. 2778/76/2014 ve věci

stanovení obvyklé ceny nemovité věci zapsané na LV č. 141 – rekreační chata č. e. 79 na pozemku st. parc. 59/71 (bez pozemku, je jiného vlastníka) v katastrálním území JAZOVICE, obec Starý Petřín, okres Znojmo

Účel znaleckého posudku:

stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve vlastnictví povinného: budova č. e. 79 na pozemku St. parc. 59/71 (LV č. 25, k.ú. Jazovice), zaps. na LV č. 141 pro k. ú. Jazovice a obec Starý Petřín, včetně jejich zjištěného příslušenství a známých věcných břemen a nájemních práv, s nemovitostmi spojených

Datum místního šetření:

19. 08. 2014

Datum, ke kterému je ocenění provedeno:

19. 08. 2014

Vypracoval:

Ing. Radim Novotný Nová ul. č. 10, PSČ 664 49, Ostopovice : 547 218 049; 602 581 187; e-mail: [email protected] soudní znalec pro základní obor ekonomika a stavebnictví: odvětví: odvětví stavby obytné a stavby průmyslové odvětví ceny a odhady se spec. nemovitosti, oceňování podniků

Výtisk číslo:

1 Znalecký posudek obsahuje 38 listů formátu A4 včetně příloh (fotodokumentace, kopie výpisu z katastru nemovitostí, informace o parcele, na které je postavena rekreační chata, kopie katastrální mapy, informace o parcelách, přes které je přístup k nemovitosti, část plánu obce) a předává se ve dvou vyhotoveních.

Strana č. 1


29. 8. 2014

1/ Všeobecné údaje 1.1. Znalecký posudek je zpracován na základě usnesení soudního exekutora JUDr. Lubomíra Zálešáka, Exekutorský úřad Brno – venkov, č.j. 107 EX 471/09-152A ze dne 24. 4. 2014 (doručeno dne 19. 6. 2014). 1.2. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve vlastnictví povinného a to: budova č. e. 79 na pozemku St. parc. 59/71 (LV č. 25, k.ú. Jazovice), zaps. na LV č. 141 pro k. ú. Jazovice a obec Starý Petřín, včetně jejich zjištěného příslušenství a známých věcných břemen a nájemních práv, s nemovitostmi spojených. 1.3. Podklady použité pro zpracování znaleckého posudku a/ dodané objednatelem Usnesení č.j. 107 EX 471/09-152A b/ dodané vlastníkem nebyly doloženy (zaslány) žádné doklady k oceňované nemovitosti (kolaudační rozhodnutí, výkresová dokumentace, stavební povolení, nabývací tituly apod.), dále nebyly doloženy případné smlouvy o nájmu nemovité věci c/ opatřené znalcem zjištění stávajícího stavu na místě samém dne 19. 8. 2014. Místní šetření bylo provedeno jen vnější obhlídkou nemovitosti z lesního pozemku. Vlastníkům nemovité věci tj. panu Kamilu Pulicarovi a paní Evě Pulicarové bylo doporučeným dopisem odeslaným dne 3. 7. 2014 oznámeno provedení místního šetření. Zaslané doporučené dopisy nebyly vlastníky vyzvednuty a vrátily se zpět na moji adresu. Nemovitá věc tak nebyla zpřístupněna a nebylo umožněno provést prohlídku nemovitosti a její zaměření. Rovněž nebyly dodány žádné doklady k uvedené nemovité věci, doklady o stáří, provedených opravách, doklady o případných nájemních vztazích uzavřených na oceňované nemovité věci příp. smlouva o nájmu pozemku pod rekreační chatou. Na základě sdělení exekutorského úřadu je ocenění provedeno jen na základě vnější obhlídky nemovitosti. Pro vypracování znaleckého posudku jsem vycházel jen z vnějšího zjištění stavu věci, nebylo možné zjistit rozměry rekreační chaty (podlahovou plochu místností, zastavěnou plochu, obestavěný prostor) a její stav, případná poškození nebo poruchy a dále provádění resp. neprovádění dostatečné údržby chaty. výpis z katastru nemovitostí LV č. 141 vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrálním pracovištěm Brno – venkov dne 8. 7. 2014, řízení PÚ: 4451/14 kopie katastrální mapy pořízená dálkovým náhledem do katastru nemovitostí informace o parcelách, přes které je přístup k nemovitosti vyhotovené dálkovým přístupem do katastru nemovitostí informace o parcele, na které je postavena rekreační chata informace o umístění nemovitosti v povodňové zóně 3 – zóna se středním nebezpečím výskytu povodně 1.4. Použité předpisy, vyhlášky a literatura Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ze dne 17. 6. 1997, zákon nabyl účinnosti 1. 1. 1998 ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ze dne 17. 12. 2013 (účinná od 1. 1. 2014), k provedení zákona o oceňování majetku Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu v platném znění Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území v platném znění

Strana č. 2


29. 8. 2014

Nemovitosti (Oceňování a právní vztahy), 3.přepracované a doplněné vydání, Prof. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, LINDE Praha, a.s., 2004, ISBN 80-7201-441-2 Věcná břemena od A do Z – Linde Praha, a.s., 2009, ISBN 978-80-7201-761-4 (4.aktualizované vydání) Malý lexikon obcí ČR platný od 1. 2. 2014 Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., VIII.vydání, CERM, s.r.o. Brno, 2009, ISBN 978-80-7204-630-0 Realitní inzerce – Inzert expres reality, Real City, internet – www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.pozemky.cz, www.jiho.moravskereality.cz, www.sreality.cz BRADÁČ A.: Oceňovací program nemovitostí ABN VERZE 2014 na CD-ROM. Akademické nakladatelství CERM Brno, 2014 BRADÁČ A.: Ocenění nemovitostí cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. In: Soudní inženýrství 3-4/98 Znalecký standard č. VI – Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 1998 Znalecký standard č. VII – Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 2000 Bradáč A., Scholzová V., Krejčíř P.: Úřední oceňování majetku 2014. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2014

2/ Nález 2.1. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN číslo:

141

Katastrální území:

JAZOVICE

kód: 755109

Okres:

Znojmo

kód: CZ0647

Obec:

Starý Petřín

kód: 594806

Budova:

Jazovice, č.e. 79, rod.rekr., na parcele St. 59/71, LV 25

Vlastníci:

PULICAR Kamil (681022/0043) a PULICAROVÁ Eva (705601/3811), Husova 165/5, Staré Brno, 602 00, Brno, SJM

Část B1 – jiná práva:

Bez zápisu

Část C – omezení vlastnického práva:

− zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 856 Kč včetně příslušenství a nákladů nalézacího řízení, Allianz pojišťovna, a.s. − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 9 660,03 Kč včetně příslušenství a nákladů nalézacího řízení, RWE GasNet, s.r.o. − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 1 022 Kč včetně příslušenství, den vzniku 11. 12. 2013, CP Inkaso s.r.o. − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 400 000 Kč včetně příslušenství, den vzniku 8. 11. 2013, Jahoda Václav Ing. CSc. − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 1 022 Kč včetně příslušenství, den vzniku práva 12. 9. 2013, CP Inkaso s.r.o. − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 1 022 Kč včetně příslušenství, den vzniku práva 15. 8. 2013, CP Inkaso s.r.o. − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 36 520,66 Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení, den vzniku práva 6. 6. 2013, Home Credit a.s. − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 1 063,04 Kč včetně příslušenství, den vzniku práva 15. 4. 2013, HIDALGO

Strana č. 3


29. 8. 2014

PARTNERS, s.r.o. − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 600 Kč včetně příslušenství, Městský soud v Brně − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 1 022 Kč včetně příslušenství, ARGEMON INVEST s.r.o. − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 697 Kč včetně příslušenství a nákladů nalézacího řízení, Česká pojišťovna a.s. − zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu daňové pohledávky ve výši celkem 3 028,30 Kč s příslušenstvím, den vzniku práva 27. 9. 2012, Finanční úřad ve Znojmě − zástavní právo soudcovské pro částku ve výši celkem 544 Kč, návrh k soudu došel dne 5. 12. 2011, Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 26 478 Kč včetně příslušenství, LAMA Plus s.r.o. − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 39 764 Kč včetně příslušenství, Zdravotní pojišťovna METAL – ALIANCE − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 66 809 Kč včetně příslušenství, Citibank Europe plc, organizační složka − zástavní právo soudcovské pro částku ve výši celkem 167 219 Kč návrh k soudu došel dne 7. 6. 2011, Městská správa sociálního zabezpečení Brno − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 5 000 Kč včetně příslušenství, Český inkasní kapitál, a.s. − zástavní právo soudcovské pro částku ve výši celkem 70 778 Kč návrh k soudu došel dne 24. 9. 2008, Městská správa sociálního zabezpečení Brno − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 27 440,04 Kč včetně příslušenství a nákladů nalézacího řízení, Jihomoravská plynárenská, a.s. − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 46 210 Kč včetně příslušenství, Orel jednota Telnice − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 78 609 Kč včetně příslušenství, LUMA trading s.r.o. − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 15 800 Kč včetně příslušenství, E.ON Energie, a.s. − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 1 063 Kč včetně příslušenství, Česká pojišťovna a.s. − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 208 Kč včetně příslušenství a nákladů nalézacího řízení, Dopravní podnik města Brna, a.s. − zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 26 065 Kč včetně příslušenství, ZEPTER INTERNATIONAL s.r.o. − věcné břemeno ochrany vodního zdroje ze dne 29. 5. 2000, právní moc nabylo dne 7. 12. 2000, Vodovody a kanalizace − zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor Mgr. Jan Svoboda, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti − zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor Mgr. Lukáš Křivánek − zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor Mgr. Petr Jaroš − zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Dalimil Mika, Strana č. 4


29. 8. 2014

LL.M. − zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Antonín Dohnal − zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph.D. − exekuční příkazy k prodeji nemovitosti − nařízení exekucí Část D – jiné zápisy:

Bez zápisu

Plomby a upozornění:

Bez zápisu

Část E – nabývací tituly: − smlouva o převodu nemovitosti RI 1870/1992 kupní smlouva ze dne 12. 6. 1992, registrovaná 24. 8. 1992 Výpis z KN číslo:

25

Katastrální území:

JAZOVICE

kód: 755109

Okres:

Znojmo

kód: CZ0647

Obec:

Starý Petřín

kód: 594806

Pozemek:

St. parc. č. 59/71 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 66 m2

Vlastnické právo:

Česká republika

Právo hospodařit s majetkem státu:

Povodí Moravy, s.p., Dřevařská 932/11, Veveří, 602 00, Brno

2.2. Posuzované části: 2.2.1. -

Rekreační chata č.e. 79 na pozemku st. parc. 59/71, který je jiného vlastníka

Základní pojmy CENA ADMINISTRATIVNÍ - cena zjištěná dle cenového předpisu – v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. a podle vyhlášky č. 441/2013 Sb. ze dne 17. 12. 2013 (účinná od 1. 1. 2014), k provedení zákona o oceňování majetku.

CENA POŘIZOVACÍ - cena, za kterou bylo možno majetek pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - cena, za kterou by bylo možno stejný nový porovnatelný majetek pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. HODNOTA TRŽNÍ (obvyklá cena) - "odhadovaná částka", za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." (Definice dle IVSC - aktualizace rok 1998). Podle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. - obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího

Strana č. 5


29. 8. 2014

ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím nebo kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

MIMOŘÁDNÁ CENA – cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. ZJIŠTĚNÁ CENA – cena určená podle zákona o oceňování majetku jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena. HODNOTA VĚCNÁ - (dle právního názvosloví " časová cena " majetku), je reprodukční cena majetku, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání majetku. HODNOTA VÝNOSOVÁ - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry.

Úkolem znaleckého posudku je provést ocenění nemovitostí cenou obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. V daném případě je s ohledem na to, že nebyl umožněn přístup do nemovitosti a nebylo možné provést zaměření nemovitosti a zjistit stav a provedení jednotlivých konstrukcí ocenění nemovitostí na základě porovnávacího způsobu – podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňované nemovitosti. Zjištěnou cenu podle současně platného cenového předpisu není možné s ohledem na nemožnost zaměření nemovitosti provést. Na závěr je proveden odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností. Vzhledem ke skutečnosti, že znalci nebylo umožněno provést prohlídku a zaměření nemovitosti, je ocenění provedeno v souladu s objednávkou na základě poznatků zjištěných pouze provedenou obhlídkou zvenčí, tzn. z lesního pozemku v okolí chaty. 2.4. Popis oceňovaných částí Obec Starý Petřín, počet obyvatel 234, katastrální území Jazovice. Obec Starý Petřín je situována severozápadním směrem od Znojma – ve vzdálenosti cca 36 km ze Znojma. Leží na silnici vedoucí z Vranova nad Dyjí přes Lančov, Starý Petřín do Šafova. Starý Petřín je samostatnou katastrální obcí v nadmořské výšce 430 m, 6 km západně od Vranova nad Dyjí, 4 km od státní hranice s Rakouskem. Jazovice je částí obce Starý Petřín, nachází se asi 2 km na severovýchod od Starého Petřína. Nejbližší železniční stanice v Šumné je vzdálená 14 km, pošta je v Šafově. Rekreační chata č.e. 79 je situována v rekreační oblasti vodní nádrže Vranov (mimo zastavěnou část obce). Příjezd k chatě je po nezpevněné lesní cestě, na kterou navazuje úzká zpevněná komunikace z odbočky silnice mezi Jazovicemi a Lančovem. Vzdálenost chaty od hlavní silnice je cca 3,6 km. Chata je postavena na pozemku jiného vlastníka – Česká republika, Povodí Moravy, s.p. (smlouva o nájmu pozemku nebyla předložena). Příjezd k chatě je po pozemcích rovněž ve vlastnictví České republiky (s právem hospodaření s majetkem státu pro Povodí Moravy, s.p. nebo Lesy České republiky, s.p.). Chata je umístěna v okolí jako volně stojící objekt, okolní zástavbu tvoří volně stojící chaty v lesním pozemku. Chata je umístěna v povodňové zóně 3 – zóna se středním nebezpečím výskytu povodně, dále na budově vázne věcné břemeno ochrany vodního zdroje.

Strana č. 6


29. 8. 2014

K rekreační chatě je provedena elektro přípojka (funkčnost rozvodů nebylo možné ověřit), napojení na jiné přípojky veřejných sítí v okolí nemovité věci není možné. Zastavěný půdorys chaty je členitý, v minulosti byly provedeny přístavby ke stávající chatě, obrys budovy zakreslený v katastrální mapě tak neodpovídá skutečnému stavu. Chata má jedno podlaží nadzemní, část chaty je zřejmě podsklepena. Konstrukčně se jedná o dřevěnou konstrukci opláštěnou deskami (s nátěrem) osazenou na zděné podezdívce. Zastřešení je sedlovou střechou s malým spádem s plechovou střešní krytinou (bez možnosti využití půdy), přístavky mají střechy pultové. Vytápění chaty je lokální, v chatě je proveden rozvod elektrické instalace. Další údaje a popis chaty s ohledem na to, že nebylo možné provést prohlídku interiéru chaty nejsou známy. Rovněž nebylo možné provést zaměření objektu, nejsou známy údaje o stáří a prováděných opravách, dále to, jestli prováděné stavební úpravy – přístavby byly prováděny na základě souhlasného stanoviska stavebního úřadu. 3/ Posudek 3.1. Výpočet ceny porovnávacím způsobem Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro porovnání byla použita nabídka na realitním trhu v dané lokalitě a blízkém okolí zveřejněná na internetu (www.sreality.cz). Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda přímého porovnání – zjednodušená porovnávací metoda s ohledem na to, že do nemovitosti nebyl umožněn přístup a nebylo možné stanovit výměry rekreační chaty – zastavěnou plochu, podlahovou plochu, obestavěný prostor. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného domu. Indexy odlišnosti u jednotlivých nemovitostí respektují jejich předpokládaný rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti pak i cena minimální a maximální. Stanoveni ceny předmětné nemovitosti je tedy provedeno především na základě porovnání s jinými srovnatelnými nemovitostmi, které jsou v daném čase a v dané nebo obdobné lokalitě obchodovány. V případě následného stanovení obvyklé ceny bývá zpravidla kladen největší důraz právě na cenu zjištěnou cenovým porovnáním, která objektivně vystihuje reálnou hodnotu předmětné nemovitosti v daném čase a místě stanovenou pravě na základě požadavku trhu, ze kterého obvyklá cena vychází. Odhad hodnoty nemovitostí zjednodušenou porovnávací metodou Porovnání je možno provést na základě srovnání s jinými prakticky stejnými nemovitostmi a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami. Pokud je možno provést srovnání s dostatečným počtem obdobných objektů shodných vnějších i vnitřních charakteristických znaků, porovnání jejich velikosti, polohy, jejich využití, technického stavu nemovitosti a jejich inzerovaných resp. realizovaných cen, určí znalec srovnávací cenu na základě porovnání dostupných informací a svých odborných znalostí. Počet srovnávacích objektů by měl být co nejvyšší. Pro cenu po redukci ve sloupci (9) platí, že cena před redukcí ze sloupce (7) se násobí koeficientem redukce na pramen ceny ze sloupce č. 8: u věrohodné kupní ceny je tento koeficient roven jedné, u hodnot z realitní inzerce je zpravidla přiměřeně nižší. Ve sloupcích (10) až (15) jednotlivé koeficienty vyjadřují, kolikrát (z hlediska vlivu na cenu) je srovnávací objekt v daném kriteriu lepší než oceňovaný. Výsledný odborný odhad indexu cenové odlišnosti srovnávacího objektu oproti oceňovanému IO se pak vypočte vzájemným vynásobením koeficientů K1 až K6. Pro odvozenou cenu oceňovaného objektu ve sloupci (17) platí, že cena po redukci ze sloupce (9) se dělí indexem odlišnosti IO ze sloupce (16).

Strana č. 7


29. 8. 2014

Srovnávaná nemovitost 1 Obec: Starý Petřín, Jazovice, okres Znojmo, zdroj: internet: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/chata/stary-petrin-jazovice-/2076172380 datum aktualizace 7. 7. 2014 Nabízená cena: 390 000 Kč Plocha pozemku: 346 m2 Podsklepená dřevěná chata 2+KK se zahradou ve Starém Petříně, část obce Jazovice. Plocha pozemku je 346 m2, ZP chaty 24 m2. Jedná se o okrajovou část obce s naprostým klidem a vjezdem na pozemek. Dispozice chaty: 1. PP: sklep 16 m2 - umístěn Darling 1. NP: pokoj 12 m2, kuchyň se zánovní KL - rozvod vody, plynový sporák - bomba propan butan 2. NP: podkroví pokoj 24 m2. Elektřina 220/380 V, topení - tuhá paliva – Petry, teplá voda - průtokový ohřívač vody, vlastní studna na pozemku Jímka s trativodem.

Srovnávaná nemovitost 2 Obec: Bítov, okres Znojmo, zdroj: internet: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/chata/bitov--/737443932 Datum aktualizace: 27. 8. 2014 Nabízená cena: 549 000 Kč Plocha pozemku: 56 m2 Zrekonstruovaná a vybavená chata na Bítově v oblasti Kopaninky, poloostrov „Babka“. Chata je přímo u vody v klidné lokalitě. U chaty se nachází venkovní posezení s ohništěm, v podkroví je ložnice, v přízemí je menší kuchyňka s plynovou ledničkou a sporákem, dále je zde rozkládací sedačka a jídelna, v přízemí je další pokoj s postelemi. Součástí je také prosklená veranda s posezením a výhledem na vodu. K chatě se dá dostat buď loďkou 5min, nebo po souši 8 min. od auta. Chata není vybavena elektřinou ani vodou, možnost instalace solárních panelů a dovoz pitné vody z nedaleké studánky.

Strana č. 8


29. 8. 2014

Srovnávaná nemovitost 3 Obec: Lančov, okres Znojmo, zdroj: internet: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/chata/lancov-lancov-/2006380636 Datum aktualizace: 6. 8. 2014 Nabízená cena: 590 000 Kč Plocha pozemku: 126 m2 Rekreační chata se šesti pokoji, samostatně stojící s vlastním pozemkem a předkupním právem na pozemek o ploše 370m2 na Vranovské přehradě v obci Lančov /okres Znojmo/. Chata je napojena na elektrickou energii 230 V. Voda je ve studánce 10 m od chaty. Z jednoho pokoje je možné zřídit kuchyňku. V blízkosti je sportovní i kulturní vyžití – bazén, podium, parket, restaurace, centrální sociální zařízení. Chata se nachází na poloostrově Vranovské přehrady, přístupné po asfaltové vozovce od obce Lančov.

Srovnávaná nemovitost 4 Obec: Lančov, okres Znojmo, zdroj: internet: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/chata/lancov-lancov-/2183561308 Datum aktualizace: 11. 8. 2014 Nabízená cena: 795 000 Kč Plocha pozemku pod chatou: 45 m2 - pozemek je ve vlast. lesů, podlahová plocha: cca 71 m2 Chata ve velmi klidné poloze rekreační oblasti Lančov, polohově přímo v Lančovské zátoce na Vranovské přehradě. Chata je situována ve svahu (cca 180 m od jezera, mimo záplavovou hladinu) s krásným výhledem na zátoku a přístupem k vodě. Objekt je postaven na pozemcích v OV Českých lesů. Okolí chaty je potencionálnímu vlastníku zcela přístupné bez omezení vstupu přes soukromé pozemky. Chata je 2+1. Objekt je částečně podsklepen - 14 m². Do chaty je zavedena el. energie 230 V, WC suché. Vytápění na pevná paliva. Zdrojem pitné vody je studánka s pitnou vodou cca 200 m. Příjezd k chatě je bezproblémový, v posledním úseku po nezpevněné komunikaci. Parkování cca 300 m od chaty. Odtud pěší přístup po nezpevněné komunikaci. Okolí chaty nabízí zejména v letní sezoně dostatečné sportovní a kulturní vyžití, vodní sporty, rybaření, houbaření cykloturistikou. Zastávka parníku je 100 m od chaty.

Strana č. 9


29. 8. 2014

Srovnávaná nemovitost 5 Obec: Oslnovice, okres Znojmo, zdroj: internet: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/chata/oslnovice-oslnovice-/3330102108 Datum aktualizace: 21. 8. 2014 Nabízená cena: 790 000 Kč Plocha pozemku pod chatou: 44 m2 - pozemek je ve vlast. lesů Chata na pozemku o výměře 44 m². Chata se nachází u vody, ve stráni, na pozemku Lesů ČR, roční nájemné LČR činí cca 800 Kč ročně. Do chaty je zavedena elektřina, do suterénu je zavedena voda, z vrtané studny, která je u chaty. Do suterénu je vstup po venkovních schodech. Chata je dřevěná, postavená na zděných základech, skládá se z místnosti a WC v suterénu, v přízemí předsíň a hlavní místnost, kde je kuchyně a obytný prostor, ložnice se nachází prvním patře. V suterénu je bojler a umývadlo. Vstup na WC je z boku chaty a zalévá se vodou. V hlavní místnosti jsou krbová kamna, kuchyňská linka s elektrickým sporákem. Po úzkých schodech je vstup do podkroví, kde je ložnice se 4 postelemi a balkon. Podlahy jsou dřevěné, pokryté linem, v suterénu a na WC je dlažba. Přímo u chaty jsou vybudována parkovací místa pro dvě auta. U chaty je venkovní posezení, ponton cca 2 x 2 metry. Oblast je atraktivní pro rybáře. Na chatě byla v loňském roce položena nová sedlová střecha včetně výměny veškerých okapů.

Strana č. 10


29. 8. 2014

Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Lokalita (okres Znojmo)

Počet místností (pokoje + kuchyně)

Garáž

Pozemek m2

okr. Znojmo, obec Starý Petřín, k.ú. Jazovice

nebylo možné zjistit (ověřit)

není

jiného vlastníka

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

2+kk

není

346

chata 2+kk dřevěná, částečně podsklepená s obytným podkrovím, elektro přípojka, vlastní studna

2+1

není

56

6+1

není

126

2+1

není

2+1

není

Č.

(1)

okr. Znojmo, obec Starý Petřín, k.ú. Jazovice okr. Znojmo, Bítov okr. Znojmo, Lančov okr. Znojmo, Lančov okr. Znojmo, Oslnovice

1

2 3 4 5

jiného vlastníka jiného vlastníka

Jiné

zrekonstruovaná dřevěná chata na kamenné podezdívce, 2+1, bez přípojek dřevěná chata na kamenné podezdívce, elektro přípojka, voda - studánka chata 2+1, dřevěná na zděné podezdívce, elektro přípojka, voda studánka dřevěná chata na zděné podezdívce, elektro přípojka, voda - vrtaná studna

Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na

K6

IO

Cena oceňovaného objektu odvozená

úvaha znalce

K1 × … × K6

ze srovnávacího Kč

(14)

(15)

(16)

(17)

1,00 0,80 1,00 1,00

1,20

1,00

0,96

365 625

494 100

0,95 1,00 1,00 0,95

1,10

1,00

0,99

499 091

0,90

531 000

1,00 1,05 1,00 1,00

1,10

1,00

1,16

457 759

795 000

0,90

715 500

1,05 1,00 1,00 1,00

1,00

1,00

1,05

681 429

790 000

0,90

711 000

1,05 1,00 1,00 1,05

1,00

1,00

1,10

646 364

Celkem průměr

Kč

530 054

Minimum

Kč

365 625

Maximum

Kč

681 429

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

Kč

pramen ceny KCR

Kč

poloha

velikost

(1)

(7)

(8)

(9)

(10)

(11)

1

390 000

0,90

351 000

2

549 000

0,90

3

590 000

4 5

Č.

K3

K4

K5

stav a garáž pozemky vybavení (12)

Směrodatná výběrová odchylka

(13)

s

131 970

Pravděpodobná spodní hranice

průměr - s

398 083

Pravděpodobná horní hranice

průměr + s

662 024

K1

Koeficient úpravy na polohu objektu

K2

Koeficient úpravy na velikost objektu

K3

Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu

K4 K5 K6

Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší)

Strana č. 11


29. 8. 2014

Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO

Index odlišnosti

IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)

U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00

Cena nemovitostí stanovená na základě porovnávací metody (zjednodušená porovnávací metoda) je po zaokrouhlení 530 000 Kč. Hodnota nemovité věci zapsané na LV č. 141 – rekreační chata č. e. 79 na pozemku st. parc. 59/71 (bez pozemku, je jiného vlastníka) v katastrálním území JAZOVICE, obec Starý Petřín, okres Znojmo, vypočtená porovnávacím způsobem ke dni odhadu (tj. k datu 19. 8. 2014) činí: ………………………………………………………….

530 000,00 Kč

.…………………………………………………..

Slovy: pětsettřicettisíc korun českých 3.3. Stanovení obvyklé ceny Pro stanovení obvyklé ceny (obecné, tržní) nemovitosti se vycházelo jen z metody porovnávací. Ostatní metody nebylo možné použít z důvodu nezajištěného přístupu do nemovitosti. Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě porovnávací metody, která v tomto případě nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu a tím i prodejnost dané nemovitosti. Kladné vlivy: − umístění chaty v rekreační oblasti na břehu údolní nádrže Vranov − chata se jeví jako udržovaná − napojení na elektro přípojku Záporné vlivy: − umístění chaty na pozemku jiného vlastníka (Česká republika, Povodní Moravy, s.p.) − nezpevněný příjezd k chatě (3,6 km od hlavní silnice) − umístění v záplavové oblasti 3 – zóna se středním nebezpečím výskytu povodně − z důvodu neumožnění provést místní šetření (podrobnou prohlídku budovy), není znám stav chaty, její stáří, velikost, provádění údržby Obvyklá cena nemovité věci zapsané na LV č. 141 v k.ú. Jazovice, obec Starý Petřín, okr. Znojmo stanovená na základě porovnávací metody je tedy po zaokrouhlení 530 000 Kč. Obvyklá cena (CO) nemovité věci zapsané na LV č. 141 – rekreační chata č. e. 79 na pozemku st. parc. 59/71 (bez pozemku, je jiného vlastníka) v katastrálním území JAZOVICE, obec Starý Petřín, okres Znojmo, vypočtená ke dni odhadu (tj. k datu 19. 8. 2014) činí po zaokrouhlení: ………………………………………………………….

530 000,00 Kč …………………………………………………………

Slovy: pětsettřicettisíc korun českých 3.4. Závěr Předmětem znaleckého posudku bylo ocenění nemovité věci zapsané na LV č. 141 – budova č. e. 79 (rekreační chata) na pozemku st. parc. 59/71 (bez pozemku, je jiného vlastníka) v katastrálním území Jazovice, obec Starý Petřín, okres Znojmo včetně příslušenství. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí zapsaných na LV č. 141 včetně součástí a příslušenství v k.ú. Jazovice, obec Starý Petřín, okr. Znojmo tedy je 530 000 Kč. Obvyklá cena je stanovena pro právní stav bez omezení, tzn. nejsou zohledněna omezení vlastnického práva zapsaná v částech „C“ výpisů z katastru nemovitostí. Stanovená obvyklá cena odráží subjektivní názor znalce na oceňovanou nemovitost. Znalci nebyla umožněna podrobná prohlídka a zaměření nemovitosti a podkladem pro popis objektu byly pouze poznatky získané obhlídkou z lesního pozemku v okolí chaty. Rovněž nebylo možné zjistit přesný rozsah

Strana č. 12


29. 8. 2014

příslušenství rekreační chaty (viditelné v okolí chaty byly jen drobné venkovní úpravy – zpevněné plochy – betonová mazanina, dlažba). Znalecký posudek je určen výlučně pro potřeby exekučního řízení. V případě zjištění nových zásadních skutečností mající vliv na obvyklou cenu stavby, si znalec vyhrazuje právo tento posudek doplnit. Podle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 141 vázne na rekreační chatě věcné břemeno ochrany vodního zdroje, oprávněným z věcného břemene je společnost Vodovody a kanalizace. Toto věcné břemeno nemá podstatný vliv na obvyklou cenu nemovité věci. V části „C“ výpisu z katastru nemovitostí LV č. 141 (viz příloha znaleckého posudku) jsou zapsána zástavní práva exekutorská a soudcovská, dále zahájení exekucí exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. Na tato omezení uvedená v části „C“ výpisu z katastru nemovitostí není brán zřetel. S ohledem na to, že nebylo provedeno místní šetření s vlastníky nemovité věci, nebylo možné zjistit, zda není uzavřena nájemní smlouva na pronájem části nebo celé nemovitosti nebo na nájem pozemku pod chatou, který je jiného vlastníka.

V Ostopovicích dne 29. 8. 2014

Ing. Radim Novotný

Strana č. 13


29. 8. 2014

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Brně ze dne 28. 9. 1998, č. j. Spr. 856/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, oceňování podniků a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2778/76/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Otisk znalecké pečetě:

Podpis znalce:

Ing. Radim Novotný

Strana č. 14


Fotodokumentace

Jihovýchodní pohled na rekreační chatu

Jihozápadní pohled

Strana č. 15

29. 8. 2014


Detailní pohled na část s elektro přípojkou

29. 8. 2014

Detailní pohled na část s č.e. 79 na chatě

Pohled na příjezdovou cestu k chatě

Strana č. 16


Východní pohled od přehrady na chatu

Vodní nádrž Vranov

Další jihozápadní pohled

Strana č. 17

29. 8. 2014


Výpis z katastru nemovitostí

Strana č. 18

29. 8. 2014


Strana č. 19

29. 8. 2014


Strana č. 20

29. 8. 2014


Strana č. 21

29. 8. 2014


Strana č. 22

29. 8. 2014


Strana č. 23

29. 8. 2014


Strana č. 24

29. 8. 2014


Strana č. 25

29. 8. 2014


Strana č. 26

29. 8. 2014


Strana č. 27

29. 8. 2014


Strana č. 28

29. 8. 2014


Strana č. 29

29. 8. 2014


Strana č. 30

29. 8. 2014


Strana č. 31

29. 8. 2014


Strana č. 32

29. 8. 2014


Strana č. 33

29. 8. 2014


Informace o parcele, na které je postavena chata

Strana č. 34

29. 8. 2014


Kopie katastrální mapy

Strana č. 35

29. 8. 2014


Informace o parcelách, přes které je přístup k nemovitosti

Strana č. 36

29. 8. 2014


Strana č. 37

29. 8. 2014


Část plánu obce a mapa širších vztahů

Část plánu obce

Mapa širších vztahů

Strana č. 38

29. 8. 2014

2014 ve věci

Recommend Documents