2014 ve věci

Ing. Radim Novotný – znalecký posudek č. 2779/77/2014

5. 9. 2014

Ostopovice 5. 9. 2014 k č.j. 107 EX 638/03-155A

ZN A L E C KÝ

P O S U D E K č. 2779/77/2014 ve věci

stanovení obvyklé ceny pozemků (spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/5 ve vlastnictví pana Milana Chalupského) zapsaných na LV č. 2327 v katastrálním území KLOBOUKY U BRNA, obec Klobouky u Brna, okres Břeclav

Účel znaleckého posudku:

stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve vlastnictví povinného a to: ideální 1/5 pozemků parc. č. 2742/122, parc. č. 2746/20, parc. č. 2746/25, parc. č. 2747/31, parc. č. 2749/111, parc. č. 2750/68, parc. č. 2751/1, parc. č. 3814 a parc. č. 4145 zapsaných na LV č. 2327 pro katastrální území a obec Klobouky u Brna, okres Břeclav včetně jejich zjištěného příslušenství a známých věcných břemen a nájemních práv s nemovitostmi spojených

Datum místního šetření:

03. 09. 2014

Datum, ke kterému je ocenění provedeno:

03. 09. 2014

Vypracoval:

Ing. Radim Novotný Nová ul. č. 10, PSČ 664 49, Ostopovice : 547 218 049; 602 581 187; e-mail: [email protected] soudní znalec pro základní obor ekonomika a stavebnictví: odvětví: odvětví stavby obytné a stavby průmyslové odvětví ceny a odhady se spec. nemovitosti, oceňování podniků

Výtisk číslo:

1 Znalecký posudek obsahuje 27 listů formátu A4 včetně příloh (fotodokumentace, kopie výpisu z katastru nemovitostí, kopie katastrálních map, část územního plánu města) a předává se ve dvou vyhotoveních.

Strana č. 1


5. 9. 2014

1/ Všeobecné údaje 1.1. Znalecký posudek je zpracován na základě usnesení soudního exekutora JUDr. Lubomíra Zálešáka, Exekutorský úřad Brno – venkov, č.j. 107 EX 638/03-155A ze dne 10. 6. 2014 (doručeno dne 19. 6. 2014). 1.2. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve vlastnictví povinného a to: ideální 1/5 pozemků parc. č. 2742/122, parc. č. 2746/20, parc. č. 2746/25, parc. č. 2747/31, parc. č. 2749/111, parc. č. 2750/68, parc. č. 2751/1, parc. č. 3814 a parc. č. 4145 zapsaných na LV č. 2327 pro katastrální území a obec Klobouky u Brna, okres Břeclav včetně jejich zjištěného příslušenství a známých věcných břemen a nájemních práv s nemovitostmi spojených. 1.2. Podklady použité pro zpracování znaleckého posudku a/ dodané objednatelem nebo vlastníkem nebyly předloženy žádné podklady nebo doklady k oceňovaným pozemkům b/ opatřené znalcem zjištění stávajícího stavu na místě samém dne 3. 9. 2014. Doporučeným dopisem byl panu Milanu Chalupskému oznámen termín místního šetření s tím, aby připravil dokumenty k uvedeným pozemkům – uzavřené smlouvy o nájmu nebo pachtu, nabývací tituly, smlouvy o zřízení věcných břemen nebo služebností apod. Dopis se vrátil zpět jako nedoručený, spoluvlastník pozemků se místního šetření nezúčastnil. výpis z katastru nemovitostí LV č. 2327 vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrálním pracovištěm Brno – venkov dne 8. 7. 2014, řízení PÚ: 4451/14 kopie katastrálních map pořízené dálkovým náhledem do katastru nemovitostí územní plán města Klobouky u Brna – hlavní výkres v měř. 1:5000 zpracovaný Ing, arch. Milanem Hučíkem 1.3. Použité předpisy, vyhlášky a literatura Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ze dne 17. 6. 1997, zákon nabyl účinnosti 1. 1. 1998 ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ze dne 17. 12. 2013 (účinná od 1. 1. 2014), k provedení zákona o oceňování majetku Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu v platném znění Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území v platném znění Nemovitosti (Oceňování a právní vztahy), 3.přepracované a doplněné vydání, Prof. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, LINDE Praha, a.s., 2004, ISBN 80-7201-441-2 Věcná břemena od A do Z – Linde Praha, a.s., 2009, ISBN 978-80-7201-761-4 (4.aktualizované vydání) Malý lexikon obcí ČR platný od 1. 2. 2014 Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., VIII.vydání, CERM, s.r.o. Brno, 2009, ISBN 978-80-7204-630-0 Realitní inzerce – Inzert expres reality, Real City, internet – www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.pozemky.cz, www.jiho.moravskereality.cz, www.sreality.cz, www.reality.idnes.cz BRADÁČ A.: Oceňovací program nemovitostí ABN VERZE 2014 na CD-ROM. Akademické nakladatelství CERM Brno, 2014 BRADÁČ A.: Ocenění nemovitostí cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. In: Soudní inženýrství 3-4/98 Znalecký standard č. VI – Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 1998 Znalecký standard č. VII – Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 2000 Bradáč A., Scholzová V., Krejčíř P.: Úřední oceňování majetku 2014. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2014

Strana č. 2


5. 9. 2014

vyhláška č. 356/2013 Sb., ze dne 11. 11. 2013, kterou se mění vyhláška č. 412/2008 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků, ve znění pozdějších předpisů

2/ Nález 2.1. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN číslo:

2327

Katastrální území:

KLOBOUKY U BRNA

kód: 666408

Okres:

Břeclav

kód: CZ0634

Obec:

Klobouky u Brna

kód: 584550

Pozemky:

Parc. č. 2742/122 – orná půda Parc. č. 2746/20 – orná půda Parc. č. 2746/25 – orná půda Parc. č. 2747/31 – orná půda Parc. č. 2749/111 – ostatní plocha, ostatní komunikace Parc. č. 2750/68 – orná půda Parc. č. 2751/1 – orná půda Parc. č. 3814 – orná půda Parc. č. 4145 – orná půda

o výměře 255 m2 o výměře 24 m2 o výměře 1 978 m2 o výměře 5 m2 o výměře 24 m2 o výměře 4 311 m2 o výměře 1 m2 o výměře 5 064 m2 o výměře 2 400 m2

Vlastníci:

CHALUPSKÝ Milan (580317/0043), Komenského 435, 664 52, Sokolnice, podíl 1/5 KORDIOVSKÝ Karel (440502/421), K. Čapka 1720/4, 741 01, Nový Jičín, podíl 1/5 KORDIOVSKÝ Oldřich (451008/412), Žitná 1481/1, Řečkovice, 621 00, Brno, podíl 1/5 MEZULÁNIK Jaroslav (430504/418), Husova 165/5, Staré Brno, 602 00, Brno, podíl 1/5 SOUKOPOVÁ Ludmila (225125/411), Císařova 392/21, 691 72, Klobouky u Brna, podíl 1/5

Část B1 – jiná práva:

Bez zápisu

Část C – omezení vlastnického práva:

− zástavní právo exekutorské k id. 1/5 ve výši 57 240,- Kč s příslušenstvím, zástavní právo vzniklo dne 13. 1. 2014, Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky − zástavní právo exekutorské k id. 1/5, zástavní právo vzniklo dne 18. 10. 2011, Obec Sokolnice − zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor Mgr. Lucie Valentová − exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k id. 1/5, Chalupský Milan ze dne 6. 1. 2014 − exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k id. 1/5, Chalupský Milan ze dne 10. 8. 2012 − exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k id. 1/5, Chalupský Milan ze dne 7. 3. 2011 − nařízení exekuce, Chalupský Milan, Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Brno – venkov ze dne 3. 5. 2005 − nařízení exekuce, Chalupský Milan, Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Brno – venkov ze dne 14. 8. 2003

Strana č. 3


5. 9. 2014

Část D – jiné zápisy:

− změna výměr obnovou operátu, zbytek PK p.č. 4144 evidován v k.ú. Borkovany KN p.č. 7802, LV 2327 − změna číslování parcel

Plomby a upozornění:

Bez zápisu

Část E – nabývací tituly: − Usnesení soudu ve věci projednání dědictví D 3528/1992 Okr. soudu v Břeclavi ze dne 24. 4. 1997, právní moc dne 10. 6. 1997 2.2. Posuzované části: 2.2.1. 2.2.2. -

Pozemek parc. č. 2749/111 vedený v KN jako ostatní plocha, ostatní komunikace Pozemky užívané k zemědělské činnosti, v KN vedené jako orná půda

Základní pojmy CENA ADMINISTRATIVNÍ - cena zjištěná dle cenového předpisu – v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. a podle vyhlášky č. 441/2013 Sb. ze dne 17. 12. 2013 (účinná od 1. 1. 2014), k provedení zákona o oceňování majetku.

CENA POŘIZOVACÍ - cena, za kterou bylo možno majetek pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - cena, za kterou by bylo možno stejný nový porovnatelný majetek pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. HODNOTA TRŽNÍ (obvyklá cena) - "odhadovaná částka", za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." (Definice dle IVSC - aktualizace rok 1998). Podle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. - obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím nebo kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. MIMOŘÁDNÁ CENA – cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. ZJIŠTĚNÁ CENA – cena určená podle zákona o oceňování majetku jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena. HODNOTA VĚCNÁ - (dle právního názvosloví " časová cena " majetku), je reprodukční cena majetku, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání majetku.

Strana č. 4


5. 9. 2014

HODNOTA VÝNOSOVÁ - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry.

Úkolem znaleckého posudku je provést ocenění nemovitostí cenou obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Zjištění administrativní ceny nemovitostí (podle současně platného oceňovacího předpisu). 2. Ocenění porovnávacím způsobem (u pozemků vedených v KN jako orná půda) – podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných pozemků se provede porovnání a aplikace na oceňované pozemky. Pozemek vedený v KN jako ostatní plocha, ostatní komunikace není běžně obchodován. Jeho obvyklá cena je tedy stanovena ve stejné výši, jako je zjištěná cena podle současně platného cenového předpisu. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. 2.3. Popis oceňovaných pozemků Město Klobouky u Brna (2 414 obyvatel) je situováno severním směrem od okresního města Břeclavi a jihovýchodním směrem od Brna. Město leží při silnici č. 380 Brno – Hodonín. Vzdálenost města z Břeclavi je 47 km, z Brna potom 37 km. Pozemky zapsané na LV č. 2327 jsou situovány severozápadním směrem od zastavěné části obce, mimo zastavěnou část obce. Pozemky jsou užívány k zemědělské činnosti. Přístup k pozemku parc. č. 2750/68 a navazujícím parcelám je ze silnice č. 381 odbočující před městem Klobouky u Brna směrem na Velké Hostěrádky. Jedná se o úzké parcely, které jsou součástí velkého půdního celku bez znatelných hranic v terénu. Pozemky parc. č. 3814, parc. č. 2746/25, parc. č. 2746/20 a parc. č. 2747/31 jsou situovány při silnici č. 380 vedoucí kolem města Klobouky u Brna, jsou opět součástí většího půdního celku bez znatelných hranic v terénu. Přístup není přímo z hlavní silnice, vstup je přes cizí pozemky, nezpevněná nebo jiná cesta přímo k těmto pozemkům není provedena. Hranice jednotlivých parcel zapsaných na LV č. 2327 není v terénu vyznačena, takže není přesně množné určit polohu pozemků v terénu. Spoluvlastník pozemků se místního šetření nezúčastnil, neposkytl žádné údaje o případném pronájmu (pachtu) pozemků. 2.3.1. Pozemek parc. č. 2749/111 vedený v KN jako ostatní plocha, ostatní komunikace oceněný podle § 4 odst. 3 Pozemek je v katastru nemovitostí veden takto: ZParc. č. 2749/111 – ostatní plocha, ostatní komunikace jištění ceny pozemku v Kč/m2: Úprava základních cen stavebních pozemků obcí nevyjmenovaných v tabulce č. 1 přílohy č. 2 Označení znaku

O1 O2 O3 O4

Název znaku

Popis

Velikost obce podle počtu obyvatel Hospodářsko-správní význam obce Poloha obce Technická infrastruktura v obci (vodovod, elektřina, plyn, kanalizace)*

2 001 – 5 000 obyvatel (Klobouky u Brna – 2 414 obyvatel) Ostatní města a všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ V ostatních případech Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn

Strana č. 5

o výměře 24 m2 O1 až O6 Číslo

Hodnota

II.

0,85

III.

0,85

V.

0,80

I.

1,00


O5

Dopravní obslužnost obce (městská, autobusová a železniční doprava) **

O6

Občanská vybavenost v obci

5. 9. 2014

Železniční nebo autobusová zastávka

IV

0,80

Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, škola)

IV.

0,90

Ocenění stavebního pozemku komunikace (nezpevněná) v obci nebo její oblasti, nevyjmenované v tabulce č. 1 v příloze č. 2 k oceňovací vyhlášce č. 441/2013 Sb. (§ 4 odst. 3) Kraj Okres

Jihomoravský Břeclav Klobouky u Brna Město ostatní 2 414 Klobouky u Brna 1 Břeclav

Obec (městská část) Typ obce Počet obyvatel obce dle Malého lexikonu obcí Katastrální území 2

Výměra pozemku (nebo jeho oceňované části) Položka z přílohy č. 1 tabulky č. 1 vyhlášky Základní cena z přílohy č. 2 tabulky č. 1 vyhlášky

m ZCV

Kč/m

2

1 390,00

Výpočet základní ceny u obcí nevyjmenovaných (§ 4 odst. 1) Koeficienty velikosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedené v tabulce č. 2 v příloze č. 2 k této vyhlášce O1………koeficient velikosti obce

0,85

O2………koeficient hospodářsko-správního významu obce

0,85

O3………koeficient polohy obce

0,80

O4………koeficient technické infrastruktury v obci

1,00

O5………koeficient dopravní obslužnosti obce

0,80

O6………koeficient občanské vybavenosti v obci

0,90

Základní cena ZC = ZCV × O1 × O × O3 × O4 × O5 × O6

Kč/m

2

578,462

Výpočet základní ceny upravené (§ 4 odst. 3) Pi…….hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku pro úpravu základních cen pozemků komunikací uvedeného v tabulce č. 5 v příloze č. 3 k této vyhlášce. Kategorie a charakter Ostatní IV. P1 pozemní komunikace Charakter a V kat. úz. sídelní části obce I. P2 zastavěnost území

0,450

Komerční využití

1,000

Bez možnosti komerčního využití

I.

P3

1,000

Povrch komunikace

S nezpevněným povrchem

II.

P4

0,850

Základní cena upravená

ZCU = ZC × P1 × P2 × P3 × P4

ZCU

Kč/m

Jedná se o veřejnou komunikaci veřejnosti neomezeně přístupnou?

Pro komunikaci, která je veřejnosti nepřístupná nebo přístupná omezeně, nebo je-li společně užívaná s nemovitou věcí komerčně využívanou, včetně parkovacích a obslužných ploch, se toto omezení neuplatní.

Pro veřejné komunikace se zpevněným povrchem minimum

ZC × 0,40

Strana č. 6

2

ano / ne

ZCU min.

Kč/m

2

221,26

Ano

Nepoužije se


Pro veřejné komunikace se zpevněným povrchem maximum Použitá ZCU Výměra pozemku (resp. jeho oceňované části) Cena pozemku

5. 9. 2014

ZC × 1,2

ZCU max.

Kč/m

2

Nepoužije se

ZCU

Kč/m

2

221,26

2

(minimum: 30 Kč/m )

2

Cena ev. věcného břemene Cena po odpočtu ev. věcného břemene (max. 80 % ceny pozemku)

m

1

Kč

221,26

Kč

0,00

Kč

221,26

2.3.2. Pozemky užívané k zemědělské činnosti oceněné podle § 6 Pozemky jsou v katastru nemovitostí vedeny takto: Parc. č. 2742/122 – orná půda Parc. č. 2746/20 – orná půda Parc. č. 2746/25 – orná půda Parc. č. 2747/31 – orná půda Parc. č. 2750/68 – orná půda Parc. č. 2751/1 – orná půda Parc. č. 3814 – orná půda Parc. č. 4145 – orná půda

o výměře 255 m2 o výměře 24 m2 o výměře 1 978 m2 o výměře 5 m2 o výměře 4 311 m2 o výměře 1 m2 o výměře 5 064 m2 o výměře 2 400 m2

Cena za m2 pozemku vedeného (i užívaného) v katastru nemovitostí jako orná půda nebo zahrada je stanovena podle § 6 odstavce 1, 2 a písmene a) podle bonitovaných půdně ekologických jednotek. U pozemku parc. č. 2751/1, který není bonitován je cena stanovena jako průměrná cena zemědělského pozemku pro dané katastrální území (Klobouky u Brna – průměrná cena je 9,63 Kč/m2). Základní cena zemědělského pozemku je upravena přirážkami a srážkami podle přílohy č. 5 o položky: Číslo položky

1.8.1

Důvod úpravy ceny zemědělského pozemku

pozemek v katastrálním území obyvatel 2 – 5 tis. – území obce

obce

srážka v %

přirážka v %

s počtem -

CELKEM CELKEM přirážky a srážky

40,00 % 40,00 %

+ 40,00 % 2

Označení pozemku

Výměra pozemku 2 vm

kód BPEJ

Základní cena za 1 2 m pozemku

Cena za 1 m s přirážkou 40,0 % E = D x 1,40

A.

B.

C.

D.

E.

Parc. č. 2742/122 Parc. č. 2746/20 Parc. č. 2746/25 Parc. č. 2746/25 Parc. č. 2747/31 Parc. č. 2750/68 Parc. č. 2750/68 Parc. č. 2750/68 Parc. č. 2751/1 Parc. č. 38714

255,0 m2 24,0 m2 817,0 m2 1 161,0 m2 5,0 m2 1 307,0 m2 536,0 m2 2 468,0 m2 1,0 m2 5 064,0 m2

3 01 10 3 08 50 3 08 50 3 41 77 3 08 50 3 01 10 3 03 00 3 08 50 Není bonitován

Strana č. 7

3 08 50

17,63 9,67 9,67 1,25 9,67 17,63 19,79 9,67 9,63 9,67

24,68 13,54 13,54 1,75 13,54 24,68 27,71 13,54 13,48 13,54


5. 9. 2014

1 555,0 m2 843,0 m2 2,0 m2

Parc. č. 4145 Parc. č. 4145 Parc. č. 4145

3 01 00 3 01 10 3 41 67

19,13 17,63 1,25

26,78 24,68 1,75

3/ Posudek 3.1. Zjištění ceny podle současně platného cenového předpisu (administrativní cena) Ocenění pozemků je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. a podle vyhlášky č. 441/2013 Sb. ze dne 17. 12. 2013 (účinná od 1. 1. 2014), k provedení zákona o oceňování majetku

3.1.1. Pozemky zapsané na LV č. 2327 k.ú. a obec Klobouky u Brna Označení pozemku

Výměra v m2

Základní cena upravená v Kč/m2

Zjištěná cena ke dni odhadu v Kč

A.

B.

C.

B. x C.

-parc. č. 2742/122 - orná půda

255,00

24,68

6 293,40


24,00

13,54

324,96


817,00

13,54

11 062,18


1 161,00

1,75

2 031,75


5,00

13,54

67,70

24,00

221,26

5 310,24


1 307,00

24,68

32 256,76


536,00

27,71

14 852,56


2 468,00

13,54

33 416,72

1,00

13,48

13,48

-parc. č. 3814 - orná půda

5 064,00

13,54

68 566,56


1 555,00

26,78

41 642,90


843,00

24,68

20 805,24


2,00

1,75

3,50

-parc. č. 2749/111 - ostatní plocha, ostatní komunikace


Pozemky celkem

14 062,00

Strana č. 8

236 647,95


5. 9. 2014

Pozemky celkem po zaokrouhlení

236 650,00

Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/5

47 330,00

Zjištěná cena pozemků (spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/5) parc. č. 2742/122, parc. č. 2746/20, parc. č. 2746/25, parc. č. 2747/31, parc. č. 2749/111, parc. č. 2750/68, parc. č. 2751/1, parc. č. 3814 a parc. č. 4145 zapsaných na LV č. 2327 v katastrálním území KLOBOUKY U BRNA, obec Klobouky u Brna, okres Břeclav, vypočtená podle platného cenového předpisu ke dni odhadu (tj. k datu 3. 9. 2014) činí: …………………………………………………………………... 47 330,00 Kč .………………………………………………………… Slovy: čtyřicetsedmtisíctřistatřicet korun českých 3.2. Výpočet ceny pozemků porovnávacím způsobem Obvyklou (obecnou, tržní) cenu u pozemků je možné stanovit využitím cenové mapy stavebních pozemků (pokud ji obec má schválenou), dále je možné využít indexovou metodu, metodu třídy polohy nebo metodu přímého porovnání. V daném případě z nabídek v realitní inzerci byly získány informace o nabízených pozemcích užívaných k zemědělské činnosti. Pozemek vedený v KN jako ostatní plocha, ostatní komunikace není na trhu s nemovitostmi běžně obchodován pro jeho nemožnost využití, jedná se rovněž o malou parcelu nevhodného tvaru. V daném případě je u pozemků vedených v KN jako orná půda použita metoda přímého porovnání. Pozemek vedený v KN jako ostatní plocha, ostatní komunikace (nezpevněná část polní cesty) je oceněn cenou ve stejné výši, jako pozemek užívaný k zemědělské činnosti. Cena zjištěná podle cenového předpisu ve výši 221,26 Kč/m2 neodpovídá s ohledem na malou část pozemku a jeho problematické využití. Eventuální prodejnost této parcely (nevyužitelná malá parcela) jako samostatného pozemku je velice obtížná a poptávka po takovémto pozemku není žádná. Počet srovnávacích objektů (pozemků) by měl být co nejvyšší. Rozdíly mezi objekty (pozemky) jsou upraveny několika koeficienty s ohledem na polohu, velikost, svažitost a další vlastnosti pozemku. Cena převzatá z inzerce je rovněž upravena koeficientem redukce na pramen ceny (u věrohodné kupní ceny je tento koeficient roven jedné, u hodnot z realitní inzerce je zpravidla přiměřeně nižší). Ve sloupcích (9) až (14) jednotlivé koeficienty vyjadřují, kolikrát (z hlediska vlivu na cenu) je srovnávací objekt v daném kritériu lepší než oceňovaný. Výsledný odborný odhad indexu cenové odlišnosti srovnávacího objektu oproti oceňovanému IO se pak vypočte vzájemným vynásobením koeficientů K1 až K6. Pro odvozenou cenu oceňovaného objektu ve sloupci (16) platí, že cena po redukci ze sloupce (8) se dělí indexem odlišnosti IO ze sloupce (15): Srovnávané pozemky: 2

1/ orná půda v obci Kostice, plocha 14 708 m . Pozemek je přístupný ze zpevněné komunikace. Nabízená 2 cena 279 452 Kč, přepočtená cena na 1 m je 19 Kč. Datum aktualizace: 1. 9. 2014. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pole/kostice-kostice-u-rybnika/711184476

Strana č. 9


5. 9. 2014

2

2/ zemědělsky využívaný pozemek v obci Podivín, okr. Břeclav, plocha 10 085 m . Nabízená cena 151 000 Kč. Datum aktualizace: 29. 8. 2014. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pole/podivin--/2383204444

2

3/ pozemek – orná půda o celkové výměře 24 281 m . Obec Rakvice, okr. Břeclav. Jedná se o více parcel. V současné době jsou zcelovány do jedné parcely - probíhají pozemkové úpravy. Pozemky jsou rovinaté a přístupné polní cestou. Nabízená cena 437 058 Kč. Datum aktualizace: 25. 8. 2014. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pole/rakvice-rakvice-/373203036

4/ pozemek o celkové výměře 38 802 m², Lanžhot, okr. Břeclav. Pozemek je dobře přístupný po lesní cestě, v bezprostřední blízkosti je slepé rameno řeky Kyjovky, které má v příštím roce projít úpravou a je plánováno její vyčištění. Louka se nachází na okraji lužního lesa cca 2,5 km od obce. Nabízená cena 620 000 Kč. Datum aktualizace: 09/2014. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/louka/lanzhot-lanzhot-/935387228

2

5/ pozemek v Moravském Žižkově, okr. Břeclav, plocha pozemku je 11 670 m . Jedná se o zemědělsky využívaný s podílem na stavbě bývalého kravína. Nabízená cena 113 500 Kč. Datum aktualizace: 24. 8. 2014. Zdroj: http://reality.idnes.cz/detail/prodej/pozemek/zemedelsky/moravsky-zizkov/7455194? sh=2a334b322d

Strana č. 10


5. 9. 2014

2

6/ pozemky v obci Klobouky u Brna, okr. Břeclav. Plocha pozemků je 6 156 m . Nabízená cena je 184 680 Kč. Datum aktualizace: 8. 7. 2014. Zdroj: http://reality.idnes.cz/detail/prodej/pozemek/zemedelsky/klobouky-u-brna/7377681? sh=2a334b322d

2

7/ pozemky v obci Diváky, okr. Břeclav. Plocha pozemků je 39 034 m . Jedná se o prodej spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/3. Cena je 96 000 Kč. Datum aktualizace: 5. 9. 2014. Zdroj: http://reality.idnes.cz/detail/prodej/pozemek/zemedelsky/divaky/7469391?sh=2a334b322d Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 Č.

Lokalita (okr. Břeclav, Jihomoravský kraj)

velikost 2 pozemku m

Způsob využití

Vlastnosti

Oceň. objekt

Klobouky u Brna

14 038

orná půda

parcely využívané k zemědělské činnosti, bez znatelných hranic jednotlivých parcel v terénu, situované ve větších půdních celcích

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

14 708

orná půda

zemědělsky využívaný pozemek přístupný ze zpevněné komunikace

10 085

orná půda

zemědělsky využívaný pozemek, ve větším půdním celku

24 281

orná půda

několik parcel užívaných k zemědělské činnosti

1 2 3

okr. Břeclav, Kostice okr. Břeclav, Podivín okr. Břeclav, Rakvice

4

okr. Břeclav, Lanžhot

38 802

trvalý travní porost

louka na okraji lužního lesa

5

okr. Břeclav, Moravský Žižkov

11 670

orná půda

zemědělsky využívaný pozemek s podílem na bývalém kravínu

6 156

orná půda

zemědělsky využívané pozemky

39 034

orná půda

prodej orné půdy, spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/3

6 7

okr. Břeclav, Klobouky u Brna okr. Břeclav, Diváky

Strana č. 11


5. 9. 2014

Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2 Č.

Cena požadovaná resp. zaplacená

Kč celkem

2

Kč/m

Koef. redukce na pramen ceny KCR

Cena po redukci na pramen ceny

(7)

(8)

(9)

Kč/m

2

K1

K2

polo- veliha kost (10)

Cena oceňovaného pozemku

K3

K4

K5

K6

IO (16)

svah ap.

stav

jiné

úvaha znalce

.

Kč/m

(11)

(12)

(13)

(14)

(15)

(16)

2

(1)

(6)

1

279 452

19,0

0,80

15,2

1,00

1,00 1,00

1,00

1,00

1,10

1,10

13,80

2

151 000

15,0

0,80

12,0

1,20

1,00 1,00

1,00

1,00

1,10

1,32

9,10

3

437 058

18,0

0,80

14,4

1,10

1,00 1,00

1,00

1,00

1,10

1,21

11,90

4

620 000

16,0

0,80

13,0

1,00

1,00 1,00

0,90

1,00

1,10

0,99

13,00

5

113 500

9,7

0,80

8,0

1,00

1,00 1,00

1,10

1,00

1,10

1,21

7,00

6

184 680

30,0

0,80

24,0

1,00

1,00 1,00

1,20

1,00

1,10

1,32

18,00

7

96 000

2,5

0,80

2,0

1,00

1,00 1,00

1,00

0,50

1,10

0,55

Celkem jednotková cena - průměr Minimum Maximum

4,00

Kč/m

2

10,97

Kč/m

2

4,00

Kč/m

2

18,00

2

Výměra oceňovaného pozemku

m

Celkem cena pozemku - průměr

Kč

154 017

Minimum

Kč

56 152

Maximum

Kč

252 684

K1

Koeficient úpravy na polohu objektu

K2

Koeficient úpravy na velikost objektu

K3 K4 K5 K6

Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší)

14 038

Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO Index odlišnosti IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00

Cena za m2 pozemků vedených i užívaných jako orná půda je stanovena na základě porovnávací metody ve výši 11,00 Kč/m2 (po zaokrouhlení). 3.2.1. Pozemky zapsané na LV č. 2327 k.ú. a obec Klobouky u Brna Označení pozemku

Výměra v m2

Obvyklá cena v Kč/m2

Obvyklá cena pozemku ke dni odhadu v Kč

A.

B.

C.

B. x C.


255,00

11,00

2 805,00


24,00

11,00

264,00


1 978,00

11,00

21 758,00

Strana č. 12


5. 9. 2014


5,00

11,00

55,00

24,00

11,00

264,00

4 311,00

11,00

47 421,00

1,00

11,00

11,00


5 064,00

11,00

55 704,00


2 400,00

11,00

26 400,00

-parc. č. 2749/111 - ostatní plocha, ostatní komunikace -parc. č. 2750/68 - orná půda -parc. č. 2751/1 - orná půda

Pozemky celkem

14 062,00

154 682,00

Obvyklá cena pozemků celkem po zaokrouhlení

154 680,00

Cena id. spoluvlastnického podílu o velikosti 1/5

30 936,00

Hodnota pozemků (spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/5) parc. č. 2742/122, parc. č. 2746/20, parc. č. 2746/25, parc. č. 2747/31, parc. č. 2749/111, parc. č. 2750/68, parc. č. 2751/1, parc. č. 3814 a parc. č. 4145 zapsaných na LV č. 2327 v katastrálním území KLOBOUKY U BRNA, obec Klobouky u Brna, okres Břeclav, vypočtená porovnávacím způsobem ke dni odhadu (tj. k datu 3. 9. 2014) činí po zaokrouhlení: …………………………………………………………. 30 940,00 Kč .…………………………………………………………………… Slovy: třiceettisícdevětsetčtyřicet korun českých 3.3. Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o vel. id. 1/5 na pozemcích Pro stanovení obvyklé ceny (obecné, tržní) nemovitosti se vycházelo z metody porovnávací a cena byla rovněž zjištěna podle cenového předpisu. Obvyklá cena pozemků je stanovena na základě porovnávací metody. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/5 na pozemcích zapsaných na LV č. 2327 v k.ú. a obci Klobouky u Brna. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu není pouhým podílem ceny celé nemovité věci (pozemku). Spoluvlastnický podíl na nemovité věci, která není reálně dělitelná, je hluboko pod pouhým podílem obvyklé ceny celé nemovité věci. V případě prodeje spoluvlastnického podílu na nemovité věci není reálně dosažitelná cena z prodeje tohoto podílu ve výši pouhého podílu na celkové obvyklé ceně nemovité věci. V daném případě je obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/5 stanovena ve výši 60 % ze stanoveného spoluvlastnického podílu na celé nemovité věci tj.: Pozemky zapsané na LV č. 2327 v k.ú. Klobouky u Brna: 154 680,00 Kč x 1/5 = 30 936,00 Kč, z toho 60 % = 30 936,00 Kč x 0,60 = 18 561,60 Kč, zaokrouhleno na …………………………………………………………………………………………………….. 19 000,00 Kč

Strana č. 13


5. 9. 2014

Obvyklá cena (CO) pozemků parc. č. 2742/122, parc. č. 2746/20, parc. č. 2746/25, parc. č. 2747/31, parc. č. 2749/111, parc. č. 2750/68, parc. č. 2751/1, parc. č. 3814 a parc. č. 4145 zapsaných na LV č. 2327 (spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/5) v katastrálním území KLOBOUKY U BRNA, obec Klobouky u Brna, okres Břeclav, stanovená ke dni odhadu (tj. k datu 3. 9. 2014) činí po zaokrouhlení: ………………………………………………………….

19 000,00 Kč

…………………………………………………………

Slovy: devatenácttisíc korun českých 3.4. Závěr Předmětem znaleckého posudku bylo ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/5 na pozemcích ve vlastnictví povinného a to: pozemky parc. č. 2742/122, parc. č. 2746/20, parc. č. 2746/25, parc. č. 2747/31, parc. č. 2749/111, parc. č. 2750/68, parc. č. 2751/1, parc. č. 3814 a parc. č. 4145 zapsaných na LV č. 2327 v katastrálním území Klobouky u Brna, obec Klobouky u Brna, okres Břeclav včetně jejich zjištěného příslušenství a známých věcných břemen a nájemních práv s nemovitostmi spojených. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/5 stanovená na základě porovnávací metody je 19 000 Kč. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2327 neváznou na pozemcích žádná věcná břemena. V části „C“ výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2327 (viz příloha znaleckého posudku) jsou zapsána zástavní práva smluvní a nařízení exekucí: zástavní právo exekutorské k id. 1/5 ve výši 57 240,- Kč s příslušenstvím, zástavní právo vzniklo dne 13. 1. 2014, Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky zástavní právo exekutorské k id. 1/5, zástavní právo vzniklo dne 18. 10. 2011, Obec Sokolnice zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor Mgr. Lucie Valentová exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k id. 1/5, Chalupský Milan ze dne 6. 1. 2014 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k id. 1/5, Chalupský Milan ze dne 10. 8. 2012 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k id. 1/5, Chalupský Milan ze dne 7. 3. 2011 nařízení exekuce, Chalupský Milan, Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Brno – venkov ze dne 3. 5. 2005 nařízení exekuce, Chalupský Milan, Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu Brno – venkov ze dne 14. 8. 2003 Na tato omezení uvedená v části „C“ výpisu z katastru nemovitostí není brán zřetel. Spoluvlastník pozemků se místního šetření nezúčastnil, rovněž neposkytl žádné eventuální smlouvy o nájmu (pachtu) předmětných pozemků – předpokládá se tedy, že uvedené pozemky nejsou zatíženy právem nájemním nebo nejsou propachtovány.

V Ostopovicích dne 5. 9. 2014

Ing. Radim Novotný

Strana č. 14


5. 9. 2014

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Brně ze dne 28. 9. 1998, č. j. Spr. 856/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, oceňování podniků a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2779/77/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Otisk znalecké pečetě:

Podpis znalce:

Ing. Radim Novotný

Strana č. 15


Fotodokumentace

Pozemky parc. č. 2750/68 a navazující bez znatelné hranice v terénu

Strana č. 16

5. 9. 2014


Výpis z katastru nemovitostí

Strana č. 17

5. 9. 2014


Strana č. 18

5. 9. 2014


Strana č. 19

5. 9. 2014


Strana č. 20

5. 9. 2014


Strana č. 21

5. 9. 2014


Kopie katastrálních map

Pozemky parc. č. 2742/122 a parc. č. 2749/111

Strana č. 22

5. 9. 2014


Pozemky parc. č. 2746/20, parc. č. 2747/31, parc. č. 2746/25 a parc. č 3814

Strana č. 23

5. 9. 2014


Pozemek parc. č. 2750/68

Strana č. 24

5. 9. 2014


Pozemek parc. č. 2751/1

Strana č. 25

5. 9. 2014


Pozemek parc. č. 4145

Strana č. 26

5. 9. 2014


Část územního plánu města Klobouky u Brna

Strana č. 27

5. 9. 2014

2014 ve věci

Recommend Documents