2014 ve věci

Ing. Radim Novotný – znalecký posudek č. 2763/61/2014

2. 7. 2014

Ostopovice 2. 7. 2014 k č.j. 107 EX 846/09-106

ZN A L E C KÝ

P O S U D E K č. 2763/61/2014 ve věci

stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí zapsaných na LV č. 797 – pozemek parc. č. 1638/2 a pozemek parc. č. 1638/3, jehož součástí je stavba č. p. 312, bydlení v katastrálním území ŽELEŠICE, ulice Školní č. p. 312, obec Želešice, okres Brno – venkov

Účel znaleckého posudku:

stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve vlastnictví povinného a to: budova č. p. 312 na pozemku parc. č. 1638/3, pozemky parc. č. 1638/2, 1638/3 zaps. na LV č. 797 pro katastrální území a obec Želešice, včetně jejich zjištěného příslušenství a známých věcných břemen a nájemních práv, s nemovitostmi spojených

Datum místního šetření:

05. 06. 2014

Datum, ke kterému je ocenění provedeno:

05. 06. 2014

Vypracoval:

Ing. Radim Novotný Nová ul. č. 10, PSČ 664 49, Ostopovice : 547 218 049; 602 581 187; e-mail: [email protected] soudní znalec pro základní obor ekonomika a stavebnictví: odvětví: odvětví stavby obytné a stavby průmyslové odvětví ceny a odhady se spec. nemovitosti, oceňování podniků

Výtisk číslo:

2 Znalecký posudek obsahuje 21 listů formátu A4 včetně příloh (fotodokumentace, kopie výpisu z katastru nemovitostí, kopie katastrální mapy, informace o parcele, přes kterou je přístup k nemovitosti, část plánu obce) a předává se ve dvou vyhotoveních.

Strana č. 1


2. 7. 2014

1/ Všeobecné údaje 1.1. Znalecký posudek je zpracován na základě usnesení soudního exekutora JUDr. Lubomíra Zálešáka, Exekutorský úřad Brno – venkov, č.j. 107 EX 846/09-106 ze dne 9. 1. 2014 (doručeno dne 7. 5. 2014). 1.2. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve vlastnictví povinného a to: budova č. p. 312 na pozemku parc. č. 1638/3, pozemky parc. č. 1638/2, 1638/3 zaps. na LV č. 797 pro katastrální území a obec Želešice, včetně jejich zjištěného příslušenství a známých věcných břemen a nájemních práv, s nemovitostmi spojených. 1.3. Podklady použité pro zpracování znaleckého posudku a/ dodané objednatelem Usnesení č.j. 107 EX 846/09-106 b/ dodané vlastníkem nebyly doloženy žádné doklady k oceňované nemovitosti (kolaudační rozhodnutí, výkresová dokumentace, stavební povolení, nabývací tituly apod.), dále nebyly doloženy případné smlouvy o nájmu nemovitých věcí c/ opatřené znalcem zjištění stávajícího stavu na místě samém dne 5. 6. 2014. Místní šetření bylo provedeno jen vnější obhlídkou nemovitosti z ulice Školní z veřejné místní komunikace. Vlastníku nemovitosti tj. panu Milanu Ďurišovi bylo doporučeným dopisem odeslaným dne 19. 5. 2014 oznámeno provedení místního šetření s termínem 5. 6. 2014 v 16 hod. Zaslaný doporučený dopis nebyl povinným panem Milanem Ďurišem vyzvednut a vrátil se zpět na moji adresu. V uvedené době nebyla nemovitost zpřístupněna a nebylo tak umožněno provést prohlídku nemovitosti a její zaměření. Rovněž nebyly dodány žádné doklady k uvedené nemovitosti, doklady o stáří, provedených opravách, doklady o případných nájemních vztazích uzavřených na oceňovaných nemovitostech. Na základě sdělení exekutorského úřadu je ocenění provedeno jen na základě vnější obhlídky nemovitosti provedené z obecního pozemku – místní komunikace – ulice Školní. Pro vypracování znaleckého posudku jsem vycházel jen z vnějšího zjištění stavu věci, nebylo možné zjistit rozměry rodinného domu (podlahovou plochu místností, zastavěnou plochu, obestavěný prostor) a jeho stav, případná poškození nebo poruchy a dále provádění resp. neprovádění dostatečné údržby domu. kopie nabývacího titulu: kupní smlouva uzavřená dne 2. 6. 2008 (právní účinky vkladu vznikly dnem 2. 6. 2008, sp. zn.: V-7252/2008-703) uzavřená mezi prodávajícím: p. Josef Kalík, r.č. 780702/3961, trvale bytem Voříškova 560/29, 623 00, Brno a nabyvatelem: p. Milan Ďuriš, r.č. 800503/3784, trvale bytem 24.dubna 166, 664 43, Želešice, předmětem prodeje byl dům č.p. 312 postavený na pozemku parc. č. 1638/3, parcely parc. č. 1638/3 a parc. č. 1638/2 zapsané na LV č. 797 v k.ú. a obci Želešice, dohodnutá kupní cena byla 4 000 000 Kč výpis z katastru nemovitostí LV č. 797 vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrálním pracovištěm Brno – venkov dne 25. 6. 2014, řízení PÚ: 3924/14 kopie katastrální mapy pořízená dálkovým náhledem do katastru nemovitostí informace o parcelách, přes které je přístup k nemovitosti vyhotovené dálkovým přístupem do katastru nemovitostí informace o umístění nemovitosti v povodňové zóně 2 – zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně

Strana č. 2


2. 7. 2014

1.4. Použité předpisy, vyhlášky a literatura Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ze dne 17. 6. 1997, zákon nabyl účinnosti 1. 1. 1998 ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ze dne 17. 12. 2013 (účinná od 1. 1. 2014), k provedení zákona o oceňování majetku Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu v platném znění Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území v platném znění Nemovitosti (Oceňování a právní vztahy), 3.přepracované a doplněné vydání, Prof. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, LINDE Praha, a.s., 2004, ISBN 80-7201-441-2 Věcná břemena od A do Z – Linde Praha, a.s., 2009, ISBN 978-80-7201-761-4 (4.aktualizované vydání) Malý lexikon obcí ČR platný od 1. 2. 2014 Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., VIII.vydání, CERM, s.r.o. Brno, 2009, ISBN 978-80-7204-630-0 Realitní inzerce – Inzert expres reality, Real City, internet – www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.pozemky.cz, www.jiho.moravskereality.cz, www.sreality.cz BRADÁČ A.: Oceňovací program nemovitostí ABN VERZE 2014 na CD-ROM. Akademické nakladatelství CERM Brno, 2014 BRADÁČ A.: Ocenění nemovitostí cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. In: Soudní inženýrství 3-4/98 Znalecký standard č. VI – Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 1998 Znalecký standard č. VII – Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 2000 Bradáč A., Scholzová V., Krejčíř P.: Úřední oceňování majetku 2014. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2014

2/ Nález 2.1. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN číslo:

797

Katastrální území:

ŽELEŠICE

kód: 795968

Okres:

Brno – venkov

kód: CZ0643

Obec:

Želešice

kód: 584266

Pozemky:

Parc. č. 1638/2 – orná půda Parc. č. 1638/3 – zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p. 312, bydlení

o výměře 515 m2 o výměře 89 m2

Vlastník:

ĎURIŠ Milan (800503/3784), Školní 312, 664 43, Želešice

Část B1 – jiná práva:

Bez zápisu

Část C – omezení vlastnického práva:

− zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 2 250 Kč s příslušenstvím a nákladů exekuce, Vojenská zdravotní pojišťovna České republiky − zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky s příslušenstvím ve výši 4 000 000 Kč, Hypoteční banka, a.s., smlouva ze dne 27. 5. 2008 − exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Praha – západ ze dne 4. 11. 2012 − exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Břeclav ze dne 22. 7. 2009

Strana č. 3


2. 7. 2014

− exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Exekuční Exekutorského úřadu Brno – venkov ze dne 24. 8. 2009 − nařízení exekuce Část D – jiné zápisy:

Bez zápisu

Plomby a upozornění:

Bez zápisu

příkaz

Část E – nabývací tituly: − smlouva kupní ze dne 2. 6. 2008, právní účinky vkladu vznikly dnem 2. 6. 2008 2.2. Posuzované části: 2.2.1. -

Pozemek parc. č. 1638/2 a parc. č. 1638/3, jehož součástí je stavba č. p. 312 rodinný dům

Základní pojmy CENA ADMINISTRATIVNÍ - cena zjištěná dle cenového předpisu – v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. a podle vyhlášky č. 441/2013 Sb. ze dne 17. 12. 2013 (účinná od 1. 1. 2014), k provedení zákona o oceňování majetku.

CENA POŘIZOVACÍ - cena, za kterou bylo možno majetek pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - cena, za kterou by bylo možno stejný nový porovnatelný majetek pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. HODNOTA TRŽNÍ (obvyklá cena) - "odhadovaná částka", za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." (Definice dle IVSC - aktualizace rok 1998). Podle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. - obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím nebo kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

MIMOŘÁDNÁ CENA – cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. ZJIŠTĚNÁ CENA – cena určená podle zákona o oceňování majetku jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena. HODNOTA VĚCNÁ - (dle právního názvosloví " časová cena " majetku), je reprodukční cena majetku, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání majetku.

Strana č. 4


2. 7. 2014

HODNOTA VÝNOSOVÁ - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry.

Úkolem znaleckého posudku je provést ocenění nemovitostí cenou obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. V daném případě je s ohledem na to, že nebyl umožněn přístup do nemovitosti a nebylo možné provést zaměření nemovitosti a zjistit stav a provedení jednotlivých konstrukcí ocenění nemovitostí na základě porovnávacího způsobu – podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňované nemovitosti. Zjištěnou cenu podle současně platného cenového předpisu není možné s ohledem na nemožnost zaměření nemovitosti provést. Na závěr je proveden odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností. Vzhledem ke skutečnosti, že znalci nebylo umožněno provést prohlídku a zaměření nemovitosti, je ocenění provedeno v souladu s objednávkou na základě poznatků zjištěných pouze provedenou obhlídkou zvenčí, tzn. z veřejně přístupné místní komunikace – ulice Školní. 2.4. Popis oceňovaných částí Obec Želešice, počet obyvatel 1 577, katastrální území Želešice. Obec Želešice je situována jižním směrem od města Brna. Komunikační napojení na město Brno je velmi dobré a rychlé – po rychlostní komunikaci z Brna R52 (Vídeňská ulice) s odbočkou na silnici č. 152 směrem na Ořechov (vzdálenost obce od okraje města Brna je cca 5 km, centrum města potom 10 km). Obec je dostupná autobusovou dopravou – IDS. V obci převládá obytná zástavba. V obci je obecní úřad, pošta, základní (1.-9.třída) a mateřské škola, střední odborné učiliště, obchod, restaurace, ordinace lékaře, tenisové kurty, fotbalové hřiště. Pověřeným úřadem je městský úřad Šlapanice (stavební úřad) se sídlem v Brně. Z obce je dobrá dostupnost k nákupním centrům na jižním okraji města Brna (v Modřicích - nákupní a zábavní centrum OLYMPIA). Rodinný dům je situován v západní části obce u místní podružné zpevněné neprůjezdné komunikace – ulice Školní, která navazuje na hlavní silnici procházející obcí – ulice 24.dubna. Dům je na pozemku situován jako volně stojící, od komunikace je oddělen oplocenou zahradou. Dům má dvě podlaží nadzemní a jedno podlaží podzemní, garáž v domě není. Nezastavěnou část tvoří pozemek užívaný jako zahrada kolem domu – pozemek parc. č. 1638/2 (v KN vedený jako orná půda, výměra pozemku je 515 m2). Dům je umístěn na pozemku parc. č. 1638/3, výměra pozemku je 89 m2. Celkový tvar pozemků je obdélníkový, pozemky jsou rovinaté. Napojení domu na inženýrské sítě resp. funkčnost eventuálně provedených přípojek nebylo možné ověřit. Další podrobnější údaje o nemovitosti s ohledem na to, že nebylo umožněno provést zaměření nemovitosti a prohlídku interiéru a vlastníkem nebyly sděleny údaje o stáří domu, později provedených opravách, napojení domu na inženýrské sítě není možné uvést. Podle údajů České asociace pojišťoven a Pojišťovny Kooperativa je nemovitost umístěna v povodňové zóně 2 - zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně. Dům je umístěn ve vzdálenosti cca 140 m vzdušnou čarou od říčky Bobravy. Vzdálenost domu od zastávky autobusu je cca 540 m, z centra obce (obecní úřad, pošta) potom cca 800 m. Okolní zástavbu tvoří výhradně rodinné domy, nedaleko od nemovitosti je rovněž základní škola. V realitní inzerci na serveru www.sreality.cz (http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/ rodinny/zelesice-zelesice-skolni/921461852) je oceňovaná nemovitost nabízená k prodeji (datum aktualizace 14.4.2014) a je zde uveden následující popis: „Nabízíme prodej RD o třech bytových jednotkách, který se nachází při jihozápadním okraji obce Želešice a je přístupný

Strana č. 5


2. 7. 2014

z místní komunikace při ulici Školní. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s předzahrádkou a zahradou za domem, je postaven v panelové technologii a byl kolaudován v roce 1980. Byl udržován. 2007 - provedena rekonstrukce bytu v suterénu včetně omítek, nové kuchyňské linky, koupelny se sprchovým koutem i WC. 2001 - výměna kuchyňské linky ve 2.NP. V roce 2007 vyměněna střešní krytiny. Občanská vybavenost, včetně autobusové zastávky a centra obce je v docházkové vzdálenosti.“ Uvedený stav a popis rodinného domu z inzerce nebylo z důvodu nepřístupné nemovitosti možné ověřit. V inzerci je uvedena celková cena za nemovitost ve výši 4 590 000 Kč + provize RK. Dohodnutá kupní cena v roce 2008 byla podle kupní smlouvy opatřené na katastrálním úřadě 4 000 000 Kč. 3/ Posudek 3.1. Výpočet ceny porovnávacím způsobem Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro porovnání byla použita nabídka na realitním trhu v dané lokalitě a blízkém okolí zveřejněná na internetu (www.sreality.cz) nebo se vycházelo ze skutečně dosažených cen prodaných nemovitostí. Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda přímého porovnání – zjednodušená porovnávací metoda s ohledem na to, že do nemovitosti nebyl umožněn přístup a nebylo možné stanovit výměry rodinného domu – zastavěnou plochu, podlahovou plochu, obestavěný prostor. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného domu. Indexy odlišnosti u jednotlivých nemovitostí respektují jejich předpokládaný rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti pak i cena minimální a maximální. Stanoveni ceny předmětné nemovitosti je tedy provedeno především na základě porovnání s jinými srovnatelnými nemovitostmi, které jsou v daném čase a v dané nebo obdobné lokalitě obchodovány. V případě následného stanovení obvyklé ceny bývá zpravidla kladen největší důraz právě na cenu zjištěnou cenovým porovnáním, která objektivně vystihuje reálnou hodnotu předmětné nemovitosti v daném čase a místě stanovenou pravě na základě požadavku trhu, ze kterého obvyklá cena vychází. Odhad hodnoty nemovitostí zjednodušenou porovnávací metodou Porovnání je možno provést na základě srovnání s jinými prakticky stejnými nemovitostmi a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami. Pokud je možno provést srovnání s dostatečným počtem obdobných objektů shodných vnějších i vnitřních charakteristických znaků, porovnání jejich velikosti, polohy, jejich využití, technického stavu nemovitosti a jejich inzerovaných resp. realizovaných cen, určí znalec srovnávací cenu na základě porovnání dostupných informací a svých odborných znalostí. Počet srovnávacích objektů by měl být co nejvyšší. Pro cenu po redukci ve sloupci (9) platí, že cena před redukcí ze sloupce (7) se násobí koeficientem redukce na pramen ceny ze sloupce č. 8: u věrohodné kupní ceny je tento koeficient roven jedné, u hodnot z realitní inzerce je zpravidla přiměřeně nižší. Ve sloupcích (10) až (15) jednotlivé koeficienty vyjadřují, kolikrát (z hlediska vlivu na cenu) je srovnávací objekt v daném kriteriu lepší než oceňovaný. Výsledný odborný odhad indexu cenové odlišnosti srovnávacího objektu oproti oceňovanému IO se pak vypočte vzájemným vynásobením koeficientů K1 až K6. Pro odvozenou cenu oceňovaného objektu ve sloupci (17) platí, že cena po redukci ze sloupce (9) se dělí indexem odlišnosti IO ze sloupce (16).

Strana č. 6


2. 7. 2014

Srovnávaná nemovitost 1 Obec: Telnice, okres Brno-venkov, zdroj: kupní smlouva 11/2013 Kupní cena: 2 500 000 Kč Přepočtená jednotková cena z 1 m2 podlahová plochy po zaokrouhlení: 17 123 Kč/m2 Plocha pozemku: 477 m2, zastavěná plocha RD: 88 m2, obestavěný prostor RD: 650 m3, započitatelná podlahová plocha RD: 146 m2, typ RD: 4+2 Rodinný dům 4+2, obec Telnice, okr. Brno-venkov. Dům je umístěn v širším centru obce - do 200 m z centra i od zastávky autobusu, u místní podružné zpevněné neprůjezdné komunikace. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Dům byl kolaudován v roce 1980, technický stav rodinného domu je průměrný, údržba je prováděna na nižší úrovni. V průběhu trvání stavby byly provedeny jen drobné modernizace - v roce 1993 byl dům plynofikován - kotel na zemní plyn, byla provedena přípojka splaškové kanalizace na veřejnou síť, v roce 2008 byly v domě provedeny částečně nové elektrorozvody, v roce 2010 byla provedena výměna okenních výplní plastová okna a vstupních plastových dveří, v roce 2013 nová střešní krytina. Není dokončena omítka (obklad) soklu, v horším stavu je ohřívač teplé vody v I.PP. a vnitřní omítky v I.PP. Obec je poměrně rychle dostupná z Brna autobusy. V domě je jeden byt - 4+2 s úplným sociálním příslušenstvím, vytápění je ústřední. Garáž u domu není, jen možnost parkování na otevřené ploše na vlastním pozemku. Na dům navazuje zahrada. Příslušenství rodinného domu tvoří drobné venkovní úpravy - oplocení předzahrádky s brankou a bránou, zpevněná plocha před domem v předzahrádce pro parkování - betonová zámková dlažba, betonová mazanina za domem a přípojky na veřejné inženýrské sítě. Obec Telnice má delší dostupnost z Brna.

Srovnávaná nemovitost 2 Obec: Želešice, okres Brno-venkov, zdroj: www.sreality.cz, datum: 07/2014 http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/zelesice-zelesice-sportovni/3321590620 Nabízená cena: 2 990 000 Kč Přepočtená jednotková cena z 1 m2 podlahová plochy po zaokrouhlení: 18 924 Kč/m2 Plocha pozemku: 875 m2, započitatelná podlahová plocha: 158 m2

Strana č. 7


2. 7. 2014

2

2

RD 6+1 v Želešicích před modernizací, pozemek 875 m , zastavěná plocha 117 m , krb, vlastní studna, pitná voda, kanalizace, plyn a obecní vodovod na hranici pozemku, voda v plastu, el. v mědi, zahrada. I.PP.: sklep, kotelna, uhelna, sklad 8 x 4,5 m, I.NP.: dílna 7 x 5,5 m , garáž 3 x 7 m, zádveří, pokoj, záchod, kuchyně, 2 2 2 obývací pokoj s krbem 40 m , terasa, II.NP.: 3 x pokoj po 20 m , pracovna 9 m , koupelna, balkon, terasa. Výhled do okolí, v dosahu sportovní areál, dostupnost na tramvaj do 4 km, v místě IDS

Srovnávaná nemovitost 3 Obec: Hrušovany u Brna, okres Brno-venkov, zdroj: www.sreality.cz, datum: 20.6.2014 http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/hrusovany-u-brna-hrusovany-u-brnajizdarenska/3069177948 Nabízená cena: 3 190 000 Kč Přepočtená jednotková cena z 1 m2 podlahová plochy po zaokrouhlení: 22 624 Kč/m2 Plocha pozemku: 384 m2, započitatelná podlahová plocha: cca 141 m2 Rodinný dům 5+1 po částečné rekonstrukci v blízkosti Brna v obci Hrušovany u Brna. V přízemí domu je prádelna s koupelnou - vana, místnost, která v současné době slouží jako sklad, garáž pro dvě auta a technická místnost kde je umístěn kotel. V prvním patře domu je kuchyně s jídelnou a vstupem na terasu, prostorný obývací pokoj s lodžií, toaleta s umyvadlem. Ve druhém patře jsou čtyři neprůchozí pokoje, koupelna s vanou a sprchovým koutem, lodžie do ulice. Dům je po částečné rekonstrukci, nová plastová okna, garážová vrata na dálkové ovládání a terasa s posezením. Na zahradě je gril. Vedle domu je vjezd možnost dalších parkovacích míst pro cca dvě auta. Hrušovany u Brna jsou snadno dostupné autem do Brna cca 20 minut, je zde vlakové spojení i autobusová doprava. V Hrušovanech je zdravotní středisko s lékárnou, mateřská školka, základní škola, knihovna, sportovní areál, fotbalový stadion. Dům má úplnou technickou infrastrukturu (vodovod, kanalizace, plyn, el. rozvody, kabelová televize). V domě je garáž, delší dostupnost obce z Brna.

Srovnávaná nemovitost 4 Obec: Modřice, okres Brno-venkov, zdroj: kupní smlouva 02/2012 Kupní cena: 2 550 000 Kč Přepočtená jednotková cena z 1 m2 podlahová plochy po zaokrouhlení: 15 938 Kč/m2 Plocha pozemku: 314 m2, započitatelná podlahová plocha RD: 160 m2, typ RD: 5+1

Strana č. 8


2. 7. 2014

Jednobytový rodinný dům ve městě Modřice, Poděbradova ulice. V domě je jeden pětipokojový byt (5+1) se základním sociálním příslušenstvím. Dům má dvě podlaží nadzemní a jedno podzemní. I.PP. je užíváno jako tzv. technické podlaží, kde je garáž, kotelna, prádelna a sklady. Zastavěný půdorys domu je obdélníkový. Uliční strana domu je orientována na západní stranu, dvorní strana na východní stranu. Příslušenství domu tvoří venkovní úpravy minimálního rozsahu - přípojky na veřejné inženýrské sítě, oplocení zahrady. K nemovitosti je provedena elektro přípojka (230/400 V) - zemním kabelem, plynovodní přípojka (odpojena bez plynoměru), vodovodní přípojka na veřejný vodovodní řad, splaškové vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Technický stav domu je podprůměrný, užívání domu je na nižším standardu z důvodu neprováděné běžné údržby za dobu trvání stavby. Dům byl postaven a kolaudován v roce 1984. V průběhu trvání stavby nebyly provedeny žádné stavební úpravy nebo modernizace. Hlavní nosné konstrukce (stěny, stropy, zastřešení) nevykazují žádné zjevné poruchy nebo poškození. V horším stavu jsou některé prvky s krátkou dobou životnosti z důvodu neprováděné údržby - výplně okenních otvorů, venkovní omítky, povrchové úpravy podlah, sociální zařízení, stupně schodiště. Z důvodu odpojení plynovodní přípojky není funkční ústřední vytápění s kotlem na zemní plyn a ohřev teplé vody plynovým průtokovým ohřívačem, dům je tedy vytápěn jen lokálně na tuhá paliva a elektrickými přímotopy.

Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č.

(1)

1

2

3

4

Lokalita (okres Brnovenkov)

Počet místností (pokoje + kuchyně)

Brno-venkov, Želešice

nebylo možné zjistit (ověřit)

(2)

(3)

Brno-venkov, Telnice Brno-venkov, Želešice Brno-venkov, Hrušovany u Brna Brno-venkov, Modřice

Pozemek m2

Jiné

není

604

rodinný dům postavený pravděpodobně panelovou technologií v r. 1980, orientační podlahová plocha 140 m2, zastavěná plocha cca 75 m2, pozemek 604 m2

(4)

(5)

(6)

Garáž

4+2

není

477

samostatně stojící rodinný dům v širším centru obce užívaný jako jednobytový, dům má dvě NP a jedno PP

6+1

ano

875

rodinný dům 6+1 s garáží, před modernizací

5+1

ano

384

rodinný dům 5+1 s garáží pro 2 auta

5+1

ano

314

rodinný dům 5+1 s garáží a menší zahradou

Strana č. 9


2. 7. 2014

Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č.

Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. reCena po dukce redukci na na pramen ceny

K1

K2

K3

K4

K5

IO

Cena oceňovaného objektu odvozená

K1× … × K6

ze srovnávacího Kč

K6

stav a úvaha vyba- pozemky znalce vení

Kč

pramen ceny KCR

Kč

poloha

velikost

garáž

(1)

(7)

(8)

(9)

(10)

(11)

(12)

(13)

(14)

(15)

(16)

(17)

1

2 500 000

1,00

2 500 000

0,80

1,00

1,00

0,95

0,97

1,00

0,74

3 378 378

2

2 990 000

0,90

2 691 000

1,00

1,00

1,03

0,80

1,03

1,00

0,85

3 165 882

3

3 190 000

0,90

2 871 000

0,90

1,00

1,05

1,00

0,95

1,00

0,90

3 190 000

4

2 550 000

1,00

2 550 000

1,00

1,00

1,03

0,80

0,95

1,00

0,78

3 269 231

Celkem průměr

Kč

3 250 873

Minimum

Kč

3 165 882

Maximum

Kč

3 378 378

Směrodatná výběrová odchylka

s

95 784

Pravděpodobná spodní hranice

průměr - s

3 155 089

Pravděpodobná horní hranice

průměr + s

3 346 656

K1

Koeficient úpravy na polohu objektu

K2

Koeficient úpravy na velikost objektu

K3

Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu

K4 K5 K6

Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší

IO

Index odlišnosti

IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)

U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00

Cena nemovitostí stanovená na základě porovnávací metody (zjednodušená porovnávací metoda) je po zaokrouhlení 3 250 000 Kč. Hodnota nemovitých věcí zapsaných na LV č. 797 – pozemek parc. č. 1638/2 a pozemek parc. č. 1638/3, jehož součástí je stavba č. p. 312, bydlení (rodinný dům) v katastrálním území ŽELEŠICE, ulice Školní č. p. 312, obec Želešice, okres Brno – venkov, vypočtená porovnávacím způsobem ke dni odhadu (tj. k datu 5. 6. 2014) činí: ………………………………………………………….

3 250 000,00 Kč

.…………………………………………………..

Slovy: třimiliónydvěstěpadesáttisíc korun českých 3.3. Stanovení obvyklé ceny Pro stanovení obvyklé ceny (obecné, tržní) nemovitosti se vycházelo jen z metody porovnávací. Ostatní metody nebylo možné použít z důvodu nezajištěného přístupu do nemovitosti. Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě porovnávací metody, která v tomto případě nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu a tím i prodejnost dané nemovitosti. V realitní inzerci – viz odstavec 2.4. jsou oceňované nemovité věci nabízeny k prodeji za cenu 4 590 000 Kč. Jedná se o nabízenou cenu v realitní inzerci, kde je uvedeno datum vložení inzerátu 22. 6. 2013. V roce 2008 byly nemovitosti koupeny nynějším vlastníkem za cenu 4 000 000 Kč (kupní smlouva uzavřená dne 2. 6. 2008, právní účinky vkladu vznikly dnem 2. 6. 2008). V kupní

Strana č. 10


2. 7. 2014

smlouvě uzavřené dne 2. 6. 2008 nejsou uvedeny žádná omezení nebo práva zatěžující převáděnou nemovitost – ve smlouvě je uvedeno, že na nemovitostech vyjma zástavního práva ve prospěch Hypoteční banky, zajišťující úvěr poskytnutý kupujícímu, neváznou žádné dluhy, zástavní práva, věcná břemena, ani jiné právní vady a povinnosti. Obvyklá cena nemovitých věcí zapsaných na LV č. 797 v k.ú. a obci Želešice stanovená na základě porovnávací metody je tedy po zaokrouhlení 3 250 000 Kč. Obvyklá cena (CO) nemovitých věcí zapsaných na LV č. 797 – pozemek parc. č. 1638/2 a pozemek parc. č. 1638/3, jehož součástí je stavba č. p. 312, bydlení (rodinný dům) v katastrálním území ŽELEŠICE, ulice Školní č. p. 312, obec Želešice, okres Brno – venkov, vypočtená ke dni odhadu (tj. k datu 5. 6. 2014) činí po zaokrouhlení: …………………………………………………………. 3 250 000,00 Kč ………………………………………………………… Slovy: třimiliónydvěstěpadesáttisíc korun českých 3.4. Závěr Předmětem znaleckého posudku bylo ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 797 – pozemek parc. č. 1638/2 a pozemek parc. č. 1638/3, jehož součástí je stavba č. p. 312, bydlení (rodinný dům) v katastrálním území Želešice, ulice Školní č. p. 312, obec Želešice, okres Brno – venkov včetně příslušenství. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí zapsaných na LV č. 797 včetně součástí a příslušenství v k.ú. a obci Želešice tedy je 3 250 000 Kč. Obvyklá cena je stanovena pro právní stav bez omezení, tzn. nejsou zohledněna omezení vlastnického práva zapsaná v částech „C“ výpisů z katastru nemovitostí. Stanovená obvyklá cena odráží subjektivní názor znalce na oceňovanou nemovitost. Znalci nebyla umožněna podrobná prohlídka a zaměření nemovitosti a podkladem pro popis objektu byly pouze poznatky získané obhlídkou z veřejně přístupné místní komunikace. Rovněž nebylo možné zjistit přesný rozsah příslušenství rodinného domu (předpokládají se venkovní úpravy viditelné z ulice – oplocení čelní strany pozemku, vstupní brána, kamenné zídky, zpevněná plocha u vstupu do domu). Znalecký posudek je určen výlučně pro potřeby exekučního řízení. V případě zjištění nových zásadních skutečností mající vliv na obvyklou cenu stavby, si znalec vyhrazuje právo tento posudek doplnit. Podle předloženého výpisu z katastru nemovitostí neváznou na nemovitosti žádná věcná břemena. V části „C“ výpisu z katastru nemovitostí LV č. 797 (viz příloha znaleckého posudku) jsou zapsána zástavní práva smluvní, exekutorská, nařízení exekucí, exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Na tato omezení uvedená v části „C“ výpisu z katastru nemovitostí není brán zřetel. S ohledem na to, že nebylo provedeno místní šetření s vlastníkem nemovitých věcí, nebylo možné zjistit, zda není uzavřena nájemní smlouva na pronájem části nebo celé nemovitosti.

V Ostopovicích dne 2. 7. 2014

Ing. Radim Novotný

Strana č. 11


2. 7. 2014

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Brně ze dne 28. 9. 1998, č. j. Spr. 856/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, oceňování podniků a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2763/61/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Otisk znalecké pečetě:

Podpis znalce:

Ing. Radim Novotný

Strana č. 12


Fotodokumentace

Severovýchodní pohled na rodinný dům – z ulice Školní

Další pohled z ulice

Strana č. 13

2. 7. 2014


Pohledy z ulice Školní

Strana č. 14

2. 7. 2014


Výpis z katastru nemovitostí

Strana č. 15

2. 7. 2014


Strana č. 16

2. 7. 2014


Strana č. 17

2. 7. 2014


Kopie katastrální mapy

Strana č. 18

2. 7. 2014


Informace o parcelách, přes které je přístup k nemovitosti

Strana č. 19

2. 7. 2014


Strana č. 20

2. 7. 2014


Část plánu obce a mapa širších vztahů

Část plánu obce

Mapa širších vztahů

Strana č. 21

2. 7. 2014

2014 ve věci

Recommend Documents