2014 ve věci

Ing. Radim Novotný – znalecký posudek č. 2809/107/2014

27. 11. 2014

Ostopovice 27. 11. 2014 k č.j. 107 EX 2/12-98

ZN A L E C KÝ

P O S U D E K č. 2809/107/2014 ve věci

stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí zapsaných na LV č. 665 – pozemek parc. č. 138, jehož součástí je stavba Lhota č. p. 27, rodinný dům a pozemek parc. č. 139 v katastrálním území LHOTA, obec Vyškov, okres Vyškov

Účel znaleckého posudku:

stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve vlastnictví povinného a to: budova č. p. 27 na pozemku parc. č. 138, pozemky parc. č. 138, 139 zaps. na LV č. 665 pro k. ú. Lhota a obec Vyškov, včetně jejich zjištěného příslušenství a známých věcných břemen a nájemních práv, s nemovitostmi spojených

Datum místního šetření:

06. 11. 2014

Datum, ke kterému je ocenění provedeno:

06. 11. 2014

Vypracoval:

Ing. Radim Novotný Nová ul. č. 10, PSČ 664 49, Ostopovice : 547 218 049; 602 581 187; e-mail: [email protected] soudní znalec pro základní obor ekonomika a stavebnictví: odvětví: odvětví stavby obytné a stavby průmyslové odvětví ceny a odhady se spec. nemovitosti, oceňování podniků

Výtisk číslo:

1 Znalecký posudek obsahuje 24 listů formátu A4 včetně příloh (fotodokumentace, kopie výpisu z katastru nemovitostí, kopie katastrální mapy, letecký snímek, informace o parcelách, přes které je přístup k nemovitosti, část plánu obce) a předává se ve dvou vyhotoveních.

Strana č. 1


27. 11. 2014

1/ Všeobecné údaje 1.1. Znalecký posudek je zpracován na základě usnesení soudního exekutora JUDr. Lubomíra Zálešáka, Exekutorský úřad Brno – venkov, č.j. 107 EX 2/12-98 ze dne 9. 1. 2014 (doručeno dne 7. 10. 2014). 1.2. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve vlastnictví povinného a to: budova č. p. 27 na pozemku parc. č. 138, pozemky parc. č. 138, 139 zaps. na LV č. 665 pro k. ú. Lhota a obec Vyškov, včetně jejich zjištěného příslušenství a známých věcných břemen a nájemních práv, s nemovitostmi spojených. 1.3. Podklady použité pro zpracování znaleckého posudku a/ dodané objednatelem Usnesení č.j. 107 EX 2/12-98 b/ dodané vlastníkem nebyly doloženy (zaslány) žádné doklady k oceňované nemovitosti (kolaudační rozhodnutí, výkresová dokumentace, stavební povolení, nabývací tituly apod.), dále nebyly doloženy případné smlouvy o nájmu nemovitých věcí c/ opatřené znalcem zjištění stávajícího stavu na místě samém dne 6. 11. 2014. Místní šetření bylo provedeno jen vnější obhlídkou nemovitosti z veřejné místní komunikace a zelené plochy před domem. Vlastníku nemovitých věcí tj. panu Štěpánu Kučákovy bylo doporučeným dopisem odeslaným dne 20. 10. 2014 na adresu Dlouhá 276, 691 23, Pohořelice i na adresu oceňované nemovité věci oznámeno provedení místního šetření s termínem 6. 11. 2014 ve 14 hod. Zaslané doporučené dopisy nebyly povinným panem Štěpánem Kučákem vyzvednuty a vrátily se zpět na moji adresu. V uvedené době nebyla nemovitá věc zpřístupněna a nebylo tak umožněno provést prohlídku nemovité věci a její zaměření. Rovněž nebyly dodány žádné doklady k uvedené nemovité věci, doklady o stáří, provedených opravách, doklady o případných nájemních vztazích uzavřených na oceňované nemovité věci. Na základě sdělení exekutorského úřadu je ocenění provedeno jen na základě vnější obhlídky nemovité věci provedené z veřejného pozemku. Pro vypracování znaleckého posudku jsem vycházel jen z vnějšího zjištění stavu věci, nebylo možné zjistit rozměry rodinného domu (podlahovou plochu místností, zastavěnou plochu, obestavěný prostor) a jeho stav, případná poškození nebo poruchy a dále provádění resp. neprovádění dostatečné údržby domu. výpis z katastru nemovitostí LV č. 665 vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrálním pracovištěm Brno – venkov dne 29. 10. 2014, řízení PÚ: 6853/2014-703 kopie katastrální mapy pořízená dálkovým náhledem do katastru nemovitostí informace o parcelách, přes které je přístup k nemovitosti vyhotovené dálkovým přístupem do katastru nemovitostí informace o umístění nemovitosti v povodňové zóně 1 – zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně 1.4. Použité předpisy, vyhlášky a literatura Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ze dne 17. 6. 1997, zákon nabyl účinnosti 1. 1. 1998 ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. ze dne 25. 9. 2014 (novela vyhlášky nabyla účinnosti dne 1. 10. 2014) Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu v platném znění Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území v platném znění

Strana č. 2


27. 11. 2014

Nemovitosti (Oceňování a právní vztahy), 3.přepracované a doplněné vydání, Prof. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, LINDE Praha, a.s., 2004, ISBN 80-7201-441-2 Věcná břemena od A do Z – Linde Praha, a.s., 2009, ISBN 978-80-7201-761-4 (4.aktualizované vydání) Malý lexikon obcí ČR platný od 1. 2. 2014 Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., VIII.vydání, CERM, s.r.o. Brno, 2009, ISBN 978-80-7204-630-0 Realitní inzerce – Inzert expres reality, Real City, internet – www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.pozemky.cz, www.jiho.moravskereality.cz, www.sreality.cz BRADÁČ A.: Oceňovací program nemovitostí ABN VERZE 2014B na CD-ROM. Akademické nakladatelství CERM Brno, 2014 BRADÁČ A.: Ocenění nemovitostí cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. In: Soudní inženýrství 3-4/98 Znalecký standard č. VI – Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 1998 Znalecký standard č. VII – Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 2000 Bradáč A., Scholzová V., Krejčíř P.: Úřední oceňování majetku 2014v. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., září 2014

2/ Nález 2.1. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN číslo:

665

Katastrální území:

LHOTA

kód: 744409

Okres:

Vyškov

kód: CZ0646

Obec:

Vyškov

kód: 592889

Pozemky:

Parc. č. 138 – zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba: Lhota, č.p. 27, rodinný dům Parc. č. 139 – zahrada

o výměře 1 205 m2 o výměře 2 976 m2

Vlastník:

KUČÁK Štěpán (620113/1816), Dlouhá 276, 691 23, Pohořelice

Část B1 – jiná práva:

Bez zápisu

Část C – omezení vlastnického práva:

− zástavní právo exekutorské, k zajištění pohledávky ve výši 666,00 Kč s příslušenstvím a náklady soudního řízení, Generali Pojišťovna, a.s., exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva EÚ Praha – východ (JUDr. Marcel Smékal) 081 EX-18716/2013-046 ze dne 15. 4. 2014 − zástavní právo exekutorské ve výši 2 346,00 Kč s příslušenstvím, Česká kancelář pojistitelů, exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva EÚ Praha 8 (Mgr. Kalistová) 182EX-670/2013-20 ze dne 29. 11. 2013 − zástavní právo exekutorské ve výši 584,00 Kč s příslušenstvím, Generali Pojišťovna, a.s., exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva EÚ Plzeň-město (Mgr. Ing. Jiří Prošek) 134 EX02277/2012-010 ze dne 18. 9. 2012 − zástavní právo smluvní ve výši 1 300 000 Kč, Nash Finance Ltd., smlouva o zřízení zástavního práva ze dne 22. 11. 2002 − zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Petr Kocián, vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce Exekutorského úřadu Brno-venkov 137Ex-12988/2014-11 ze dne 4. 7. 2014

Strana č. 3


27. 11. 2014

− zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Marcel Smékal, vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 081 EX 18716/13-016 k 41 EXE-1828/2013-9 Okresní soud Břeclav ze dne 11. 3. 2014 − zapsáno do soupisu majetkové podstaty, ohlášení insolvenčního správce o zápisu nem. do soupisu majetkové podstaty ze dne 21. 4. 2009 − exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Praha 8 (Mgr. Kalistová) 182EX-670/2013 − exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ Brno-venkov (JUDr. Lubomír Zálešák) 107EX2/2012-17 ze dne 2. 10. 2012 − nařízení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Lubomír Zálešák, usnesení soudu o nařízení exekuce ze dne 11. 9. 2012 − nařízení exekuce, pověřený soudní exekutor Mgr. Ing. Jiří Prošek, usnesení soudu o nařízení exekuce ze dne 12. 9. 2012 Část D – jiné zápisy:

− změna výměr obnovou operátu

Plomby a upozornění:

− práva k nemovitostem dotčena změnou V-21053/2014-703, V-10510/2014-712

Část E – nabývací tituly: − smlouva o zúžení SJM NZ 74/2011 ze dne 23. 2. 2011, právní účinky vkladu práva ke dni 17. 3. 2011 2.2. Posuzované části: 2.2.1. -

Pozemek parc. č. 138, jehož součástí je stavba č. p. 27 rodinný dům a pozemky parc. č. 138 a parc. č. 139

Základní pojmy CENA ADMINISTRATIVNÍ - cena zjištěná dle cenového předpisu – v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. a podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. ze dne 25. 9. 2014, novela nabyla účinnosti dne 1. 10. 2014.

CENA POŘIZOVACÍ - cena, za kterou bylo možno majetek pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - cena, za kterou by bylo možno stejný nový porovnatelný majetek pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. HODNOTA TRŽNÍ (obvyklá cena) - "odhadovaná částka", za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." (Definice dle IVSC - aktualizace rok 1998). Podle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. - obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním

Strana č. 4


27. 11. 2014

styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím nebo kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

MIMOŘÁDNÁ CENA – cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. ZJIŠTĚNÁ CENA – cena určená podle zákona o oceňování majetku jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena. HODNOTA VĚCNÁ - (dle právního názvosloví " časová cena " majetku), je reprodukční cena majetku, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání majetku. HODNOTA VÝNOSOVÁ - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry.

Úkolem znaleckého posudku je provést ocenění nemovitostí cenou obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. V daném případě je s ohledem na to, že nebyl umožněn přístup do nemovité věci a nebylo možné provést zaměření nemovitých věcí, zjistit stav, rozsah a příslušenství nemovité věci, provedení jednotlivých konstrukcí, je ocenění nemovitostí provedeno na základě porovnávacího způsobu – podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňované nemovitosti – z důvodu toho, že nebylo možné posoudit stav nemovitých věcí, jejich rozsah, napojení na sítě je použita zjednodušená porovnávací metoda – metoda přímého porovnání. Zjištěnou cenu podle současně platného cenového předpisu není možné s ohledem na nemožnost zaměření nemovitosti provést. Na závěr je proveden odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností. Vzhledem ke skutečnosti, že znalci nebylo umožněno provést prohlídku a zaměření nemovitosti, je ocenění provedeno v souladu s objednávkou na základě poznatků zjištěných pouze provedenou obhlídkou zvenčí, tzn. z veřejně přístupné komunikace. 2.4. Popis oceňovaných částí Město Vyškov – 21 496 obyvatel. Jedná se bývalé okresní město umístěné na východním okraji Jihomoravského kraje velmi dobře dostupné procházející dálnicí D1 Brno – Ostrava resp. Brno – Kroměříž. Městem prochází železniční trať se zastávkou, je zde rovněž autobusové nádraží. Po městě zajišťuje dopravu městská autobusová doprava Vyškov. Dálniční spojení přitáhlo do města investory, kteří se soustředili v průmyslových zónách, které jsou vybudovány na okraji města (30ti hektarová průmyslová zóna Sochorova na severozápadním okraji města, další průmyslová zóna Nouzka v jihozápadní části města je zaměřena převážně na služby a výrobní služby, část území je využívána ke komerčním aktivitám). Ve Vyškově je dále sídlo vojenské posádky a Vysoká vojenská škola pozemního vojska. Ve Vyškově je k dispozici široké kulturní i sportovní vyžití. Je zde zoologická zahrada, aquapark s venkovním a krytým bazénem, kompletní soustava úřadů (městský úřad, stavební úřad, katastrální úřad, pošta), kompletní síť služeb, síť obchodů, pobočky bank, nemocnice.

Strana č. 5


27. 11. 2014

Rodinný dům je situován v místní části Vyškova – Lhota, která není s městem stavebně srostlá, je situována severozápadním směrem od Vyškova při silnici vedoucí z Vyškova do Rychtářova. Vzdálenost místní části Lhota z centra Vyškova je cca 6 km. Místní částí Lhota prochází hlavní silnice vedoucí do Rychtářova a dále a místní komunikace odbočující z hlavní silnice, podél které jsou umístěny rodinné domy. U této místní komunikace je oceňovaný dům č. p. 27, od komunikace je oddělen svažitým širokým zeleným pásem, na pozemku je umístěn jako volně stojící. Vzdálenost domu od zastávky autobusu je cca 350 m. Po pravé straně je možný vjezd na pozemek dvoukřídlovou bránou. Dům má jedno podlaží nadzemní, část je zřejmě podsklepena. Na dům navazuje dvůr a rozhlehlá zahrada – parc. č. 139. Z místní komunikace nebylo možné zjistit rozsah případného příslušenství a dalších staveb umístěných na pozemcích, nebylo rovněž možné zjistit napojení domu na inženýrské sítě případně funkčnost těchto přípojek. Okolní zástavbu tvoří výhradně rodinné domy umístěné po obou stranách návsi. Další podrobnější údaje o nemovitosti s ohledem na to, že nebylo umožněno provést zaměření nemovitosti a prohlídku interiéru a vlastníkem nebyly sděleny údaje o stáří domu, později provedených opravách, rekonstrukcích, napojení domu na inženýrské sítě není možné uvést. Podle údajů České asociace pojišťoven a Pojišťovny Kooperativa je nemovitost umístěna v povodňové zóně 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. 3/ Posudek 3.1. Výpočet ceny porovnávacím způsobem Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro porovnání byla použita nabídka na realitním trhu v dané lokalitě a blízkém okolí zveřejněná na internetu (www.sreality.cz, www.reality.idnes.cz) nebo se vycházelo ze skutečně dosažených cen prodaných nemovitostí. Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda přímého porovnání – zjednodušená porovnávací metoda s ohledem na to, že do nemovitosti nebyl umožněn přístup a nebylo možné stanovit výměry rodinného domu – zastavěnou plochu, podlahovou plochu, obestavěný prostor. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného domu. Indexy odlišnosti u jednotlivých nemovitostí respektují jejich předpokládaný rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti pak i cena minimální a maximální. Stanoveni ceny předmětné nemovitosti je tedy provedeno především na základě porovnání s jinými srovnatelnými nemovitostmi, které jsou v daném čase a v dané nebo obdobné lokalitě obchodovány. V případě následného stanovení obvyklé ceny bývá zpravidla kladen největší důraz právě na cenu zjištěnou cenovým porovnáním, která objektivně vystihuje reálnou hodnotu předmětné nemovitosti v daném čase a místě stanovenou pravě na základě požadavku trhu, ze kterého obvyklá cena vychází. Odhad hodnoty nemovitostí zjednodušenou porovnávací metodou Porovnání je možno provést na základě srovnání s jinými prakticky stejnými nemovitostmi a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami. Pokud je možno provést srovnání s dostatečným počtem obdobných objektů shodných vnějších i vnitřních charakteristických znaků, porovnání jejich velikosti, polohy, jejich využití, technického stavu nemovitosti a jejich inzerovaných resp. realizovaných cen, určí znalec srovnávací cenu na základě porovnání dostupných informací a svých odborných znalostí. Počet srovnávacích objektů by měl být co nejvyšší. Pro cenu po redukci ve sloupci (9) platí, že cena před redukcí ze sloupce (7) se násobí koeficientem redukce na pramen ceny ze sloupce č. 8: u věrohodné kupní ceny je tento

Strana č. 6


27. 11. 2014

koeficient roven jedné, u hodnot z realitní inzerce je zpravidla přiměřeně nižší. Ve sloupcích (10) až (15) jednotlivé koeficienty vyjadřují, kolikrát (z hlediska vlivu na cenu) je srovnávací objekt v daném kriteriu lepší než oceňovaný. Výsledný odborný odhad indexu cenové odlišnosti srovnávacího objektu oproti oceňovanému IO se pak vypočte vzájemným vynásobením koeficientů K1 až K6. Pro odvozenou cenu oceňovaného objektu ve sloupci (17) platí, že cena po redukci ze sloupce (9) se dělí indexem odlišnosti IO ze sloupce (16). Srovnávaná nemovitost 1 Obec: Vyškov, Opatovice, okres Vyškov, zdroj: internet: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/vyskov-opatovice/2028482652#img=0&fullscreen=false datum aktualizace 13. 11. 2014 Nabízená cena: 1 272 600 Kč Plocha pozemku: 1 019 m2 Rodinný dům 4+1 s rozlehlou zahradou v obci Opatovice u Vyškova. Dům se nachází na velmi pěkném a klidném místě obce mimo hlavní provoz. V domě jsou 4 obytné místnosti (v jedné jsou krbová kamna), kuchyň, koupelna a WC. K dispozici je půda a sklep, který je částečně zapuštěn do skály. V domě je proveden rozvod studené i teplé vody. Odkanalizování splaškových vod je provedeno z kuchyně, koupelny a záchodu do obecní kanalizace. Podlahy obytných místností jsou z části prkenné a z části keramické. Vytápění domu je zajištěno plynovým kotlem. Užitná plocha domu je cca 100 m2, dům je určený k trvalému bydlení nebo k rekreaci.

Srovnávaná nemovitost 2 Obec: Drnovice, okres Vyškov, zdroj: internet: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/drnovice-drnovice/3702308956#img=0&fullscreen=false Datum aktualizace: 19. 10. 2014 Nabízená cena: 2 270 000 Kč Plocha pozemku: 984 m2, podlahová plocha: cca 120 m2

Strana č. 7


27. 11. 2014

Rodinný dům v části obce Drnovice. V přední části v přízemí se nachází zrekonstruovaná kuchyň s obývacím pokojem a pokojík s koupelnou. V prvním patře dva propojené pokoje s terasou. Jedná se o dům 4+kk. Okna a dveře jsou plastová, podlahy v přízemí z PVC, ústřední topení, garáž, v kuchyni krbová kamna. Rekonstrukce proběhla v roce 2006. Za domem je terasovitá zahrada cca 787 m2. V obci je škola, školka, pošta, zdravotní zařízení, autobus, množství kulturních akcí během celého roku. Vzdálenost od Vyškova 4 km, nájezd na dálnici 5 km.

Srovnávaná nemovitost 3 Obec: Ruprechtov, okres Vyškov, zdroj: internet: http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/ruprechtov-ruprechtov/4277203036#img=0&fullscreen=false Datum aktualizace: 11. 11. 2014 Nabízená cena: 1 890 000 Kč Plocha pozemku: 700 m2, podlahová plocha: cca 150 m2 Samostatně stojící rodinný dům 4+1 se zahradou o celkové ploše 700 m2 v obci Ruprechtov. Jedná se o cihlový přízemní dům se sedlovou střechou v klidné části obce. Dům je po částečné rekonstrukci – nová okna, střecha, fasáda, podlahy, nové rozvody vody, odpadů, elektřiny a topení. Dům je vytápěn plynovým kotlem, ohřev vody elektrický bojlerem a plynovým ohřívačem. Dům je napojen jak na obecní vodovod, tak i na vlastní studnu s pitnou vodou. Obec Ruprechtov je pro svoji polohu vyhledávanou lokalitou. V obci je veškerá občanská vybavenost – školka, obchod, restaurace, pošta, kostel. Dopravní dostupnost jak do okresního města Vyškova, tak i do Blanska je dobrá.

Strana č. 8


27. 11. 2014

Srovnávaná nemovitost 4 Obec: Chvalkovice, okres Vyškov, zdroj: internet: http://reality.idnes.cz/detail/prodej/dum/radovy/chvalkovice/7558444?sh=26d18c3761 Datum aktualizace: 27. 11. 2014 Nabízená cena: 1 930 000 Kč Plocha pozemku: 2 081 m2, podlahová plocha: cca 155 m2 Řadový, přízemní rodinný dum s průjezdem o velikosti 4+kk, obec Chvalkovice, okr. Vyškov. Dům prošel rekonstrukcí – nové podlahy, koupelna, WC, střecha, nové rozvody elektřiny, sádrokartonové podhledy, plastová okna, dveře, nové omítky, dlažba. Dispozice: vstupní chodba, do dvorního traktu jsou dva pokoje, do uliční části je obývací pokoj s jídelnou a kuchyňským koutem, ložnice, koupelna s WC, samostatné WC je na chodbě, veranda, kotelna. Vytápění elektrickým kotlem a krbem v obývacím pokoji. K domu patří menší uzavřený dvůr a zahrada - kryté posezení, rybníček.

Strana č. 9


27. 11. 2014

Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Počet místností (pokoje + kuchyně)

Lokalita (okres Vyškov)

Č.

Garáž

Pozemek m2

Jiné

okr. Vyškov, Lhota, obec Vyškov

nebylo možné zjistit (ověřit)

nebylo možné zjistit

4 181

zděný (přízemní) rodinný dům se sedlovou střechou, orientační zastavěná plocha 2 obytné části je cca 154 m , orientační 2 podlahová plocha 116 m , plocha pozemků 2 je 4 181 m , dále je na dvoře dle leteckého snímku dvorní křídlo, které není ale z ulice viditelné a nebylo možné bez prohlídky ověřit jeho stav

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

1

okr. Vyškov, Vyškov Opatovice

4+1

přístřešek

1 019

2

okr. Vyškov, Drnovice

4+kk

ano

984

4+1

není

700

4+kk

v průjezdu

2 081

okr. Vyškov, Ruprechtov okr. Vyškov, Chvalkovice

3 4

koncový rodinný dům se zahradou, 4+1, klidná lokalita, napojení na vodu, plyn, kanalizaci, elektro rodinný dům 4+kk částečně zrekonstruovaný, přízemní s podkrovím, součástí je garáž, navazuje zahrada volně stojící rodinný dům 4+1 se zahradou, dům je přízemní, částečně zrekonstruovaný přízemní rodinný dům s bytem 4+kk, s průjezdem, po částečné rekonstrukci

Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č.

K1 Cena požadovaná resp. zaplacená Kč

Koef. redukce na prame n ceny KCR

Cena po redukci na pramen ceny Kč

(1)

(7)

(8)

1

1 272 600

2

K2

K3

K4

K5

K6

úvaha znalce riziko Pozem- nemožnosti ověření ky stavu nemovitých věcí

IO

Cena oceňovaného objektu odvozená

K1 × … × K6

ze srovnávacího Kč

poloha

velikost

garáž

stav a vybavení

(9)

(10)

(11)

(12)

(13)

(14)

(15)

(16)

(17)

0,90

1 145 340

1,00

0,90

1,00

1,00

0,90

1,05

0,85

1 347 459

2 270 000

0,90

2 043 000

1,00

1,00

1,10

1,10

0,90

1,05

1,14

1 792 105

3

1 890 000

0,90

1 701 000

0,95

1,00

1,00

1,00

0,90

1,05

0,90

1 890 000

4

1 930 000

0,90

1 737 000

0,95

1,00

1,00

1,00

1,00

1,05

1,00

1 737 000

Celkem průměr

Kč

1 691 641

Minimum

Kč

1 347 459

Maximum

Kč

1 890 000

Směrodatná výběrová odchylka

s

238 018

Pravděpodobná spodní hranice

průměr - s

1 453 623

Pravděpodobná horní hranice

průměr + s

1 929 659

K1

Koeficient úpravy na polohu objektu

K2

Koeficient úpravy na velikost objektu

K3

Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu

Strana č. 10


K4 K5 K6

27. 11. 2014

Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší

IO

Index odlišnosti

IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6)

U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00

Cena nemovitostí stanovená na základě porovnávací metody (zjednodušená porovnávací metoda) je 1 691 641,00 Kč, cena po zaokrouhlení 1 700 000 Kč. Hodnota nemovitých věcí zapsaných na LV č. 665 – pozemek parc. č. 138, jehož součástí je stavba Lhota č. p. 27, rodinný dům a pozemek parc. č. 139 v katastrálním území LHOTA, obec Vyškov, okres Vyškov, vypočtená porovnávacím způsobem ke dni odhadu (tj. k datu 6. 11. 2014) činí: ………………………………………………………….

1 700 000,00 Kč

.…………………………………………………..

Slovy: jedenmiliónsedmsettisíc korun českých 3.3. Stanovení obvyklé ceny Pro stanovení obvyklé ceny (obecné, tržní) nemovitosti se vycházelo jen z metody porovnávací. Ostatní metody nebylo možné použít z důvodu nezajištěného přístupu do nemovitosti. Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě porovnávací metody, která v tomto případě nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu a tím i prodejnost dané nemovité věci. Obvyklá cena nemovitých věcí zapsaných na LV č. 665 v k.ú. Lhota, obec Vyškov, okr. Vyškov stanovená na základě porovnávací metody je tedy po zaokrouhlení 1 700 000 Kč. Obvyklá cena (CO) nemovitých věcí zapsaných na LV č. 665 – pozemek parc. č. 138, jehož součástí je stavba Lhota č. p. 27, rodinný dům a pozemek parc. č. 139 v katastrálním území LHOTA, obec Vyškov, okres Vyškov, vypočtená ke dni odhadu (tj. k datu 6. 11. 2014) činí po zaokrouhlení: …………………………………………………………. 1 700 000,00 Kč ………………………………………………………… Slovy: jedenmiliónsedmsettisíc korun českých 3.4. Závěr Předmětem znaleckého posudku bylo ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 665 – pozemek parc. č. 138, jehož součástí je stavba Lhota č. p. 27, rodinný dům a pozemek parc. č. 139 v katastrálním území Lhota, obec Vyškov, okres Vyškov včetně příslušenství (rozsah příslušenství a dalších případných staveb na pozemcích nebylo možné z veřejně přístupného pozemku stanovit). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí zapsaných na LV č. 665 včetně součástí a příslušenství v k.ú. Lhota, obec Vyškov, okr. Vyškov tedy je 1 700 000 Kč. Obvyklá cena je stanovena pro právní stav bez omezení, tzn. nejsou zohledněna omezení vlastnického práva zapsaná v částech „C“ výpisů z katastru nemovitostí. Stanovená obvyklá cena odráží subjektivní názor znalce na oceňovanou nemovitost. Znalci nebyla umožněna podrobná prohlídka a zaměření nemovitosti a podkladem pro popis objektu byly pouze poznatky získané obhlídkou z veřejně přístupné místní komunikace. Rovněž nebylo možné zjistit přesný rozsah příslušenství rodinného domu (předpokládají se venkovní úpravy viditelné z ulice – oplocení dvorku), dále je z leteckého snímku patrná další stavba umístěné na pravé straně dvora. Znalecký posudek je určen výlučně pro potřeby exekučního řízení. V případě zjištění nových zásadních skutečností mající vliv na obvyklou cenu stavby, si znalec vyhrazuje právo tento posudek doplnit.

Strana č. 11


27. 11. 2014

Podle předloženého výpisu z katastru nemovitostí neváznou na nemovitosti žádná věcná břemena. V části „C“ výpisu z katastru nemovitostí LV č. 665 (viz příloha znaleckého posudku) jsou zapsána zástavní práva exekutorská a smluvní, dále exekuční příkazy k prodeji nemovitostí. Na tato omezení uvedená v části „C“ výpisu z katastru nemovitostí není brán zřetel. S ohledem na to, že nebylo provedeno místní šetření s vlastníkem nemovitých věcí, nebylo možné zjistit, zda není uzavřena nájemní smlouva na pronájem části nebo celé nemovitosti.

V Ostopovicích dne 27. 11. 2014

Ing. Radim Novotný

Strana č. 12


27. 11. 2014

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Brně ze dne 28. 9. 1998, č. j. Spr. 856/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, oceňování podniků a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2809/107/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Otisk znalecké pečetě:

Podpis znalce:

Ing. Radim Novotný

Strana č. 13


Fotodokumentace

Jihozápadní pohled z ulice na rodinný dům

Jižní pohled z návsi

Další pohled z místní komunikace

Strana č. 14

27. 11. 2014


Vjezd na dvůr

Detailní pohled na č.p. domu

Strana č. 15

27. 11. 2014


Výpis z katastru nemovitostí

Strana č. 16

27. 11. 2014


Strana č. 17

27. 11. 2014


Strana č. 18

27. 11. 2014


Strana č. 19

27. 11. 2014


Kopie katastrální mapy

Strana č. 20

27. 11. 2014


Letecký snímek

Strana č. 21

27. 11. 2014


Informace o pozemcích, přes které je přístup k nemovitosti

Strana č. 22

27. 11. 2014


Strana č. 23

27. 11. 2014


Část plánu obce a mapa širších vztahů

Část plánu obce

Mapa širších vztahů

Strana č. 24

27. 11. 2014

2014 ve věci

Recommend Documents