2014 ve věci stanovení

Ing. Radim Novotný – znalecký posudek č. 2772/70/2014

28. 7. 2014

Ostopovice 28. 7. 2014 k č.j. 107 EX 139/13-45

Z N A L E C K Ý P O S U D E K č. 2772/70/2014 ve věci stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí zapsaných na LV č. 1712 – jednotka č. 820/22 – byt v budově č. p. 820 na pozemku parc. č. 1641 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a na pozemku o velikosti id. 2630/110500 (budova a pozemek zapsány na LV č. 869) v katastrálním území VEVEŘÍ, ulice Botanická or. č. 27, obec Brno, okres Brno – město

Účel znaleckého posudku:

stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve vlastnictví povinného a to: byt č. j. 820/22 v budově č. p. 820 na pozemku parc. č. 1641 a s ním související spoluvlastnický podíl na společných částech a pozemku ve výši 2630/110500 zaps. na LV č. 1712 pro k. ú. Veveří a obec Brno, včetně jejich zjištěného příslušenství a známých věcných břemen a nájemních práv, s nemovitostmi spojených

Datum místního šetření:

14. 07. 2014

Datum, ke kterému je ocenění provedeno:

14. 07. 2014

Vypracoval:

Ing. Radim Novotný Nová ul. č. 10, PSČ 664 49, Ostopovice : 547 218 049; 602 581 187; e-mail: [email protected] soudní znalec pro základní obor ekonomika a stavebnictví: odvětví: odvětví stavby obytné a stavby průmyslové odvětví ceny a odhady se spec. nemovitosti, oceňování podniků

Výtisk číslo:

1 Znalecký posudek obsahuje 18 listů formátu A4 včetně příloh (fotodokumentace, kopie výpisu z katastru nemovitostí, kopie katastrální mapy, informace o parcele, přes kterou je přístup k nemovitosti, část plánu obce) a předává se ve dvou vyhotoveních.

Strana č. 1


28. 7. 2014

1/ Všeobecné údaje 1.1. Znalecký posudek je zpracován na základě usnesení soudního exekutora JUDr. Lubomíra Zálešáka, Exekutorský úřad Brno – venkov, č.j. 107 EX 139/13-45 ze dne 2. 6. 2014 (doručeno dne 13. 6. 2014). 1.2. Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve vlastnictví povinného a to: byt č. j. 820/22 v budově č. p. 820 na pozemku parc. č. 1641 a s ním související spoluvlastnický podíl na společných částech a pozemku ve výši 2630/110500 zaps. na LV č. 1712 pro k. ú. Veveří a obec Brno, včetně jejich zjištěného příslušenství a známých věcných břemen a nájemních práv, s nemovitostmi spojených. 1.3. Podklady použité pro zpracování znaleckého posudku a/ dodané objednatelem Usnesení č.j. 107 EX 139/13-45 b/ dodané vlastníkem nebyly doloženy žádné doklady k oceňované nemovitosti, vlastník neumožnil prohlídku jednotky, zaslaný dopis s termínem provedení místního šetření se vrátil na moji adresu jako nedoručený. Dále nebyly vlastníkem doloženy žádné případné smlouvy o nájmu jednotky (předpokládá se tedy, že je jednotka prosta nájemních práv) c/ opatřené znalcem zjištění stávajícího stavu na místě samém dne 14. 7. 2014. Místní šetření bylo provedeno jen vnější obhlídkou nemovitosti z ulice Botanické z veřejné místní komunikace. Vlastníku jednotky tj. panu Otto Radku Novému bylo doporučeným dopisem odeslaným dne 26. 6. 2014 oznámeno provedení místního šetření s termínem 14. 7. 2014 v 16 hod. Zaslaný doporučený dopis nebyl povinným panem Otto Radkem Novým vyzvednut a vrátil se zpět na moji adresu. V uvedené době nebyla nemovitost zpřístupněna a nebylo tak umožněno provést prohlídku nemovitosti, její zaměření a posoudit stav jednotky, její příslušenství. Rovněž nebyly dodány žádné doklady k uvedené nemovitosti, doklady o stáří, provedených opravách, doklady o případných nájemních vztazích uzavřených na oceňované bytové jednotce. Ocenění jednotky je provedeno jen na základě vnější obhlídky nemovitosti provedené z veřejného pozemku – místní komunikace. Dále byly na katastrálním úřadě pro Jihomoravský kraj, Katastrálním pracovišti Brno – město opatřeny nabývací tituly k uvedené jednotce. Pro vypracování znaleckého posudku jsem vycházel jen z vnějšího zjištění stavu věci, nebylo možné zjistit rozměry bytu a jeho stav, případná poškození nebo poruchy a dále provádění resp. neprovádění dostatečné údržby bytu. kopie nabývacího titulu: smlouva o převodu vlastnictví jednotky uzavřená dne 28. 12. 1999 (právní účinky vkladu vznikly dnem 28. 12. 1999, sp. zn.: V4 12306/1999) mezi prodávající: MUDr. Ivana Machačová, r.č. 536206/039, bytem v Brně, Mendlovo nám. 7 a kupujícím: Radek Nový, r.č. 760729/4002, bytem v Brně, Jana Uhra 29, předmětem prodeje byl byt č. 820/22 v VIII.nadzemním podlaží domu č. p. 820 or. č. 27 na ulici Botanické v Brně na p. č. 1641 a podíl 2400/100000 na společných částech domu a na p.č. 1641 zapsaný na LV č. 869 pro k.ú. Veveří, dohodnutá kupní cena byla 480 000 Kč, na převáděných nemovitostech nevázly žádné dluhy, věcná břemena ani jiné právní vady část prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek (zák. č. 72/1994 Sb.) – oznámení o změně obsahu ze dne 23. 10. 2006 výpis z katastru nemovitostí LV č. 1712 vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrálním pracovištěm Brno – venkov dne 25. 6. 2014, řízení PÚ: 3924/14 kopie katastrální mapy pořízená dálkovým náhledem do katastru nemovitostí informace o parcele, přes kterou je přístup k nemovitosti vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí

Strana č. 2


28. 7. 2014

část cenové mapy stavebních pozemků Statutárního města Brna územní plán města Brna informace o umístění nemovitosti v povodňové zóně 1 – zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně 1.4. Použité předpisy, vyhlášky a literatura Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ze dne 17. 6. 1997, zákon nabyl účinnosti 1. 1. 1998 ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ze dne 17. 12. 2013 (účinná od 1. 1. 2014), k provedení zákona o oceňování majetku Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu v platném znění Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území v platném znění Nemovitosti (Oceňování a právní vztahy), 3.přepracované a doplněné vydání, Prof. Ing. Albert Bradáč, Doc. JUDr. Josef Fiala, LINDE Praha, a.s., 2004, ISBN 80-7201-441-2 Věcná břemena od A do Z – Linde Praha, a.s., 2009, ISBN 978-80-7201-761-4 (4.aktualizované vydání) Malý lexikon obcí ČR platný od 1. 2. 2014 Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., VIII.vydání, CERM, s.r.o. Brno, 2009, ISBN 978-80-7204-630-0 Realitní inzerce – Inzert expres reality, Real City, internet – www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.pozemky.cz, www.jiho.moravskereality.cz, www.sreality.cz BRADÁČ A.: Oceňovací program nemovitostí ABN VERZE 2014 na CD-ROM. Akademické nakladatelství CERM Brno, 2014 BRADÁČ A.: Ocenění nemovitostí cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. In: Soudní inženýrství 3-4/98 Znalecký standard č. VI – Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 1998 Znalecký standard č. VII – Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně – Ústav soudního inženýrství, 2000 Bradáč A., Scholzová V., Krejčíř P.: Úřední oceňování majetku 2014. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2014 Obecně závazná vyhláška č. 17/2013, kterou se vydává Cenová mapa stavebních pozemků statutárního města Brna č. 10 vydaná Statutárním městem Brnem, vyhláška nabyla účinnosti dne 1. 1. 2014

2/ Nález 2.1. Vlastnické a evidenční údaje

Výpis z KN číslo:

1712

Katastrální území:

VEVEŘÍ

kód: 610372

Obec:

Brno

kód: 582786

Okres:

Brno – město

kód: CZ0642

Jednotka:

Vlastnictví jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb. 820/22, byt, podíl na společných částech domu a pozemku 2630/110500 budova Veveří, č.p. 820, bytový dům, LV 869 na parcele 1641 parcela 1641, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 388 m2

Část B1 – jiná práva:

Bez zápisu

Část C – omezení vlastnického práva:

− zástavní právo exekutorské ve výši 3 880 Kč + příslušenství a náklady soudního řízení, Společenství vlastníků jednotek domu Botanická 27 v Brně

Strana č. 3


28. 7. 2014

− zástavní právo smluvní ve výši 300 000 Kč, budoucí pohledávky do výše 300 000 Kč, ACEMA Credit Czech, a.s. − zahájení exekuce, pověřený soudní exekutor JUDr. Lubomír Zálešák, Exekutorský úřad Brno-venkov − exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ze ne 11. 4. 2013 Část D – jiné zápisy:

Bez zápisu

Plomby a upozornění:

Bez zápisu

Část E – nabývací tituly: − smlouva o převodu bytu a nebytového prostoru V4 12306/1999 ze dne 28l. 12. 1999, právní účinky vkladu vznikly dnem 28. 12. 1999 − prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek – oznámení o změně obsahu ze dne 23. 10. 2006, právní účinky vkladu práva ke dni 25. 10. 2006 2.2. Posuzované části: 2.2.1. -

Jednotka č. 820/22 – byt v budově č. p. 820 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a na pozemku parc. č. 1641 o velikosti id. 2630/110500

Základní pojmy CENA ADMINISTRATIVNÍ - cena zjištěná dle cenového předpisu – v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb. a podle vyhlášky č. 441/2013 Sb. ze dne 17. 12. 2013 (účinná od 1. 1. 2014), k provedení zákona o oceňování majetku.

CENA POŘIZOVACÍ - cena, za kterou bylo možno majetek pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - cena, za kterou by bylo možno stejný nový porovnatelný majetek pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. HODNOTA TRŽNÍ (obvyklá cena) - "odhadovaná částka", za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." (Definice dle IVSC - aktualizace rok 1998). Podle § 2 zákona č. 151/1997 Sb. - obvyklá cena - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím nebo kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

MIMOŘÁDNÁ CENA – cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby.

Strana č. 4


28. 7. 2014

ZJIŠTĚNÁ CENA – cena určená podle zákona o oceňování majetku jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena. HODNOTA VĚCNÁ - (dle právního názvosloví " časová cena " majetku), je reprodukční cena majetku, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání majetku. HODNOTA VÝNOSOVÁ - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry.

Úkolem znaleckého posudku je provést ocenění nemovitostí cenou obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. V daném případě je s ohledem na to, že nebyl umožněn přístup do bytové jednotky a nebylo možné provést zaměření jednotlivých místností bytu a posoudit stav a provedení jednotlivých konstrukcí, je ocenění bytu provedeno na základě porovnávacího způsobu – podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňované nemovitosti. Na základě porovnávací metody je proveden odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností. Předpokládá se stav bytové jednotky nezatížený nevýhodně uzavřenou nájemní smlouvou a stav bytové jednotky standardního udržovaného a obyvatelného stavu. Vzhledem ke skutečnosti, že znalci nebylo umožněno provést prohlídku a zaměření nemovitosti, je ocenění provedeno v souladu s objednávkou na základě poznatků zjištěných pouze provedenou obhlídkou zvenčí, tzn. z veřejně přístupné místní komunikace – ulice Botanické a na základě zajištěných podkladů na katastrálním úřadě – kopie nabývacích listin. 2.4. Popis oceňovaných částí Obec Brno, počet obyvatel 378 327, katastrální území Veveří. Brno je centrem jižní Moravy a krajské město Jihomoravského kraje. Město leží v nadmořské výšce 190 až 479 m, rozloha města je 230 km2. Brno je centrem soudní moci České republiky, sídlí zde Ústavní soud, Nejvyšší soud, Nejvyšší správní soud a Nejvyšší státní zastupitelství. Mezi další celostátní instituce se sídly v Brně patří úřad Veřejného ochránce práv, Úřad pro ochranu hospodářské soutěže, Úřad pro mezinárodněprávní ochranu dětí, Státní zemědělská a potravinářská inspekce, Ústřední kontrolní a zkušební ústav zemědělský, Ústav pro státní kontrolu veterinárních biopreparátů a léčiv, Vinařský fond a některé profesní komory. Brno je univerzitním městem. V Brně působí několik soukromých a státních vysokých škol se sedmadvaceti fakultami. Díky ideální poloze a široké škále ubytovacích zařízení je Brno vyhledávanou destinací pro veletržní a kongresovou turistiku. V areálu brněnského výstaviště pořádají Veletrhy Brno, a.s. v průběhu roku několik veletrhů v mnoha různých oborech, od strojírenství a stavebnictví přes módu až k cestování. Městskou hromadnou dopravu zajišťuje Dopravní podnik města Brna a Integrovaný dopravní systém Jihomoravského kraje se sítí tramvají, trolejbusů, vlaků a autobusů. Dům s byty a nebytovými prostory je situován u místní zpevněné jednosměrné komunikace – ulice Botanická v k.ú. Veveří, v okolní zástavbě je budova umístěna jako řadový vnitřní dům, od komunikace je oddělena chodníkem a zeleným pásem. Ulice Botanická navazuje kolmo na ulici Koltářskou, kterou je vedena městská hromadná doprava – trolejbusy. Zastávka trolejbusu je do 300 m od nemovitosti, tramvaje do 400 m od domu. Městská část Veveří přímo navazuje na centrum města, jedná se o širší centrum města, do centra je velmi krátká dostupnost – 1,6 km. Parkování je možné po stranách jednosměrné komunikace – nedostatečná a velmi malá kapacita parkovacích míst, negarantované parkování. Budova je postavena na pozemku parc. č. 1641, k bytu náleží spoluvlastnický podíl na tomto pozemku (ve výši id. 2630/110500) a na společných

Strana č. 5


28. 7. 2014

částech budovy. Mezi společné části budovy patří mimo jiné výměníková stanice, komora pod schody, schodiště a chodby, půda, výtah včetně strojovny. Okolní zástavbu tvoří převážně domy s byty případně budovy s nebytovými prostory v přízemích budov, budovy pro obchod, služby nebo administrativu. Budova je zděná zastřešená sedlovou střechou. Byt č. 820/22 je situován v 8.nadzemním podlaží budovy. Dle náčrtku, který je přílohou smlouvy o převodu vlastnictví jednotky, byt sestává z pokoje s kuchyňským koutem, ze kterého je přístupna koupelna společná s WC. Podle prohlášení vlastníka jsou výměry jednotlivých místností následující: pokoj – 20 m2, předsíň – 3,50 m2, koupelna s WC – 2,80 m2. Celková plocha bytu je 26,30 m2. Vybavení bytu tvoří elektrický vařič, 1 ks vodovodní baterie, vana, umývadlo, záchodová mísa se splachovačem, domácí telefon, 3 ks vypínačů, 2 ks zásuvek, 3 ks svítidel, 2 ks radiátorů, dále elektroměr umístěný v chodbě vně bytu a schránka na dopisy umístěná ve vstupní chodbě bytu. 3/ Posudek 3.1. Výpočet ceny porovnávacím způsobem Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro porovnání byla použita nabídka na realitním trhu v dané lokalitě a blízkém okolí zveřejněná na internetu (www.sreality.cz) nebo se vycházelo ze skutečně dosažených cen prodaných nemovitostí. Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda přímého porovnání – zjednodušená porovnávací metoda s ohledem na to, že do bytu nebyl umožněn přístup a nebylo možné stanovit (ověřit) plochu bytové jednotky (podlahová je převzata z prohlášení vlastníka), dále nebylo možné posoudit stav bytové jednotky a jeho obyvatelnost nebo případnou neobyvatelnost. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného domu. Indexy odlišnosti u jednotlivých nemovitostí respektují jejich předpokládaný rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti pak i cena minimální a maximální. Stanoveni ceny předmětné nemovitosti je tedy provedeno především na základě porovnání s jinými srovnatelnými nemovitostmi, které jsou v daném čase a v dané nebo obdobné lokalitě obchodovány. V případě následného stanovení obvyklé ceny bývá zpravidla kladen největší důraz právě na cenu zjištěnou cenovým porovnáním, která objektivně vystihuje reálnou hodnotu předmětné nemovitosti v daném čase a místě stanovenou pravě na základě požadavku trhu, ze kterého obvyklá cena vychází. Odhad hodnoty nemovitostí zjednodušenou porovnávací metodou Porovnání je možno provést na základě srovnání s jinými prakticky stejnými nemovitostmi a jejich inzerovanými resp. skutečně realizovanými cenami. Pokud je možno provést srovnání s dostatečným počtem obdobných objektů shodných vnějších i vnitřních charakteristických znaků, porovnání jejich velikosti, polohy, jejich využití, technického stavu nemovitosti a jejich inzerovaných resp. realizovaných cen, určí znalec srovnávací cenu na základě porovnání dostupných informací a svých odborných znalostí. Počet srovnávacích objektů by měl být co nejvyšší. Pro cenu po redukci ve sloupci (9) platí, že cena před redukcí ze sloupce (7) se násobí koeficientem redukce na pramen ceny ze sloupce č. 8: u věrohodné kupní ceny je tento koeficient roven jedné, u hodnot z realitní inzerce je zpravidla přiměřeně nižší. Ve sloupcích (10) až (15) jednotlivé koeficienty vyjadřují, kolikrát (z hlediska vlivu na cenu) je srovnávací objekt v daném kriteriu lepší než oceňovaný. Výsledný odborný odhad indexu cenové odlišnosti srovnávacího objektu oproti oceňovanému IO se pak vypočte vzájemným vynásobením

Strana č. 6


28. 7. 2014

koeficientů K1 až K6. Pro odvozenou cenu oceňovaného objektu ve sloupci (17) platí, že cena po redukci ze sloupce (9) se dělí indexem odlišnosti IO ze sloupce (16). Srovnávané jednotky (byty): 1/ Byt ve zděném domě, v osobním vlastnictví, o velikosti 1+kk, v lokalitě Veveří, na ulici Kotlářská. Blízkost 2 2 Lužáneckého parku. Celková plocha bytu je 28 m , byt je orientovaný do zahrady. Menší balkon 0,45 m . 2 2 Obývací pokoj s kuchyňským koutem – 20 m , plovoucí podlaha, koupelna 3,75 m s vanou vč. toalety, okno do 2 světlíku, předsíňka 3 m . Plastová okna, výtah v budově. Byt je ve 2. NP, pod ním jsou ještě další 2 byty. V bytě jsou instalována měřidla na vodu. Nová střecha, nové stupačky, v domě rozvody. Výborná dostupnost, dopravní uzel, pár minut do centra i pěšky. Nabízená cena 1 440 000 Kč (bez provize). Datum aktualizace: 14. 7. 2014. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/1+kk/brno-veveri-kotlarska/976810076

2/ Byt ve zděném domě, v OV, 1+kk, ulice Kotlářská, Brno. Jedná se o byt v půdní vestavbě. Celková plocha bytu 2 2 2 je 25 m . Koupelna 1,43 m se sprchovým koutem, WC je zvlášť, menší plastové okno, pokoj s KK 19 m , 2 předsíňka 2,9 m - plovoucí podlahy. Výtah do 5. poschodí. Tento byt se nachází v 6.p. V bytě jsou instalována měřidla na vodu. Nová střecha. Nové stupačky, v domě rozvody. Výborná dostupnost centra. Nabízená cena 1 050 000 Kč (bez provize). Datum aktualizace: 10. 7. 2014. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/1+kk/brno-veveri-kotlarska/2500391004

2

3/ Byt v OV, dispozice 1+kk, podlahová plocha 34 m . Byt se nachází v lukrativní lokalitě městské části Veveří v těsné blízkosti parku Obilní trh, ulice Gorkého. Byt je umístěn v suterénu pětipatrového cihlového domu. 2 Orientace oken bytu do vnitrobloku. Dveřmi z chodby vcházíme do prostorné předsíně o rozloze 4,4 m . 2 Z předsíně vedou dveře do koupelny s vanou a umyvadlem (4,7 m ), dále na samostatné WC a do pokoje 2 s kuchyňským koutem (21,5 m ) a odděleným úložným prostorem. V bytě jsou vyměněné dveře a zárubně a v koupelně nová keramická podlaha. Dům je po revitalizaci (zateplení, plastová okna, rozvody a sklepy). Nabízená cena 1 200 000 Kč (bez provize). Datum aktualizace: 25. 7. 2014. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/1+kk/brno-veveri-gorkeho/519762012

Strana č. 7


28. 7. 2014

4/ Garsoniéra v OV v Brně na ulici Antonínská. Byt je umístěn v 5.NP. /6.NP. cihlového bytového domu s novým výtahem. Celková výměra bytu je 20,11 m². Byt je bez kuchyňské linky, koupelna je pouze s WC, sprchový kout je nutno dobudovat. K bytu náleží sklepní kóje. Podlahu v pokoji tvoří parkety, okno je kastlové. V domě je přípojka plynu, topení je nutno dobudovat. Na bytovém domě je plánována výměna oken v tomto roce a v příštím roce zateplení a nová fasáda. Nové jsou rovněž stupačky, vodoměry. Plánována je také oprava elektřiny a plynu. K domu náleží zahrada. Byt je volný. Nabízená cena 1 200 000 Kč (bez provize). Datum aktualizace: 12. 7. 2014. Zdroj: http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/1+kk/brno-veveri-/2321805404

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č.

Lokalita

Velikost (m2)

Podlaží

Jiné

Oceň. objekt

Brno, Veveří, Botanická 27

26,30

8.NP.

byt 1+kk v 8.NP. zděné budovy, koupelna společná s WC, centrální vytápění, dostupnost podlaží kromě schodiště i výtahem

(2)

(3)

(4)

(5)

28,00

2.NP.

byt v OV, 1+kk, zděná budova, výtah, 2.NP., dálkové vytápění

25,00

6.NP.

34,00

1.PP.

20,11

5.NP.

(1)

1 2 3 4

Brno, Veveří, Kotlářská ulice Brno, Veveří, Kotlářská ulice Brno, Veveří, Gorkého ulice Brno, Veveří, Antonínská ulice

byt v OV, 1+kk, zděná budova, výtah do 5.NP., byt v 6.NP. částečně zkosené podhledy, dálkové vytápění byt v OV, 1+kk, zděná budova, byt je umístěn v I.PP., orientace do vnitrobloku byt v OV, 1+kk, zděná budova s výtahem, horší stav bytu

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č.

Cena požadovaná resp. zaplacená Kč

Koef. redukce na pramen ceny KCR

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

K3

K4

K5

K6

IO

Cena oceňovaného objektu odvozená

Kč

poloha

velikost

balkón, lodžie

stav a vybavení

patro

úvaha znalce

K1× … × K6

Kč

(1)

(6)

(7)

(8)

(9)

(10)

(11)

(12)

(13)

(14)

(15)

(16)

1

1 440 000

0,90

1 296 000

1,00

1,06

1,00

1,00

1,05

1,10

1,22

1 062 295

2

1 050 000

0,90

945 000

1,00

0,95

1,00

1,00

1,00

1,10

1,05

900 000

3

1 200 000

0,90

1 080 000

1,00

1,29

1,00

1,00

0,90

1,10

1,28

843 750

Strana č. 8


4

1 200 000

0,90

1 080 000

1,00

28. 7. 2014

0,76

1,00

0,95

0,79

1 367 089

Celkem průměr

Kč

1 043 284

Minimum

Kč

843 750

Maximum

Kč

1 367 089

Směrodatná výběrová odchylka

1,00

1,10

s

234 915

Pravděpodobná spodní hranice

průměr - s

808 368

Pravděpodobná horní hranice

průměr + s

1 278 199

K1

Koeficient úpravy na polohu objektu

K2

Koeficient úpravy na velikost objektu

K3

Koeficient úpravy na balkon nebo lodžii

K4

Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší)

K5 K6

Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti - patro (lepší - horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: KCR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší

IO Index odlišnosti IO = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00

Cena nemovitostí stanovená na základě porovnávací metody (zjednodušená porovnávací metoda) je po zaokrouhlení 1 040 000 Kč. Hodnota nemovitých věcí zapsaných na LV č. 1712 – jednotka č. 820/22 – byt v budově č. p. 820 na pozemku parc. č. 1641 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a na pozemku o velikosti id. 2630/110500 (budova a pozemek zapsány na LV č. 869) v katastrálním území VEVEŘÍ, ulice Botanická or. č. 27, obec Brno, okres Brno – město, vypočtená porovnávacím způsobem ke dni odhadu (tj. k datu 14. 7. 2014) činí: ………………………………………………………….

1 040 000,00 Kč

.…………………………………………………..

Slovy: jedenmiliónčtyřicettisíc korun českých 3.3. Stanovení obvyklé ceny Pro stanovení obvyklé ceny (obecné, tržní) nemovitosti se vycházelo jen z metody porovnávací. Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě porovnávací metody, která v tomto případě nejlépe vystihuje podmínky trhu v daném segmentu a tím i prodejnost dané nemovitosti. Obvyklá cena nemovitých věcí zapsaných na LV č. 1712 – bytová jednotka č. 820/22 se spoluvlastnickými podíly na společných částech budovy a na pozemku parc. č. 1641 o velikosti id. 2630/110500 v k.ú. Veveří, obec Brno stanovená na základě porovnávací metody je tedy po zaokrouhlení 1 040 000 Kč. Obvyklá cena (CO) nemovitých věcí zapsaných na LV č. 1712 – jednotka č. 820/22 – byt v budově č. p. 820 na pozemku parc. č. 1641 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a na pozemku o velikosti id. 2630/110500 (budova a pozemek zapsány na LV č. 869) v katastrálním území VEVEŘÍ, ulice Botanická or. č. 27, obec Brno, okres Brno – město, vypočtená ke dni odhadu (tj. k datu 14. 7. 2014) činí po zaokrouhlení: …………………………………………………………. 1 040 000,00 Kč ………………………………………………………… Slovy: jedenmiliónčtyřicettisíc korun českých

Strana č. 9


28. 7. 2014

3.4. Závěr Předmětem znaleckého posudku bylo ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 1712 – jednotka č. 820/22 – byt v budově č. p. 820 na pozemku parc. č. 1641 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a na pozemku o velikosti id. 2630/110500 v katastrálním území VEVEŘÍ, ulice Botanická or. č. 27, obec Brno, okres Brno – město včetně příslušenství. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí zapsaných na LV č. 1712 včetně součástí a příslušenství v k.ú. Veveří, obec Brno tedy je 1 040 000 Kč. Obvyklá cena je stanovena pro právní stav bez omezení, tzn. nejsou zohledněna omezení vlastnického práva zapsaná v částech „C“ výpisů z katastru nemovitostí. Stanovená obvyklá cena odráží subjektivní názor znalce na oceňovanou nemovitost. Znalci nebyla umožněna podrobná prohlídka a zaměření nemovitosti a podkladem pro popis objektu byly pouze poznatky získané obhlídkou z veřejně přístupné místní komunikace. Rovněž nebylo možné zjistit přesný rozsah příslušenství bytu, stav bytu, jeho údržba a opotřebení. Vybavení bytu podle prohlášení tvoří elektrický vařič, 1 ks vodovodní baterie, vana, umývadlo, záchodová mísa se splachovačem, domácí telefon, 3 ks vypínačů, 2 ks zásuvek, 3 ks svítidel, 2 ks radiátorů, dále elektroměr umístěný v chodbě vně bytu a schránka na dopisy umístěná ve vstupní chodbě bytu – z důvodu neumožnění prohlídky bytu nebylo možné ověřit toto vybavení bytu. Znalecký posudek je určen výlučně pro potřeby exekučního řízení. V případě zjištění nových zásadních skutečností mající vliv na obvyklou cenu stavby, si znalec vyhrazuje právo tento posudek doplnit. Podle předloženého výpisu z katastru nemovitostí neváznou na nemovitosti žádná věcná břemena. V části „C“ výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1712 (viz příloha znaleckého posudku) je zapsáno zástavní právo smluvní, exekutorské, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Na tato omezení uvedená v části „C“ výpisu z katastru nemovitostí není brán zřetel. S ohledem na to, že nebylo provedeno místní šetření s vlastníkem nemovitých věcí, nebylo možné zjistit, zda není uzavřena nájemní smlouva na pronájem bytové jednotky. Předpokládá se, že bytová jednotka není zatížena nevýhodnou nájemní smlouvou.

V Ostopovicích dne 28. 7. 2014

Ing. Radim Novotný

Strana č. 10


28. 7. 2014

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedkyně Krajského soudu v Brně ze dne 28. 9. 1998, č. j. Spr. 856/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, oceňování podniků a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2772/70/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Otisk znalecké pečetě:

Podpis znalce:

Ing. Radim Novotný

Strana č. 11


Fotodokumentace

Pohled z ulice Botanické na dům s byty a nebytovými prostory

Detailní pohled z ulice na vstup s or.č. a č.p.

Strana č. 12

28. 7. 2014


Další pohled z ulice

Strana č. 13

28. 7. 2014


Výpis z katastru nemovitostí

Strana č. 14

28. 7. 2014


Strana č. 15

28. 7. 2014


Kopie katastrální mapy

Strana č. 16

28. 7. 2014


Informace o parcele, přes kterou je přístup k nemovitosti

Strana č. 17

28. 7. 2014


Část plánu obce a mapa širších vztahů

Část plánu obce

Mapa širších vztahů

Strana č. 18

28. 7. 2014

2014 ve věci stanovení

Recommend Documents