2014 CROWDFUNDING: EEN ALTERNATIEVE AFSTUDEERSCRIPTIE FINANCIERINGSVORM VOOR VASTGOEDONTWIKKELINGEN. C.J. Bekers Atelier Gebiedsontwikkeling

3/7/2014

CROWDFUNDING: EEN ALTERNATIEVE AFSTUDEERSCRIPTIE

FINANCIERINGSVORM VOOR VASTGOEDONTWIKKELINGEN.

C.J. Bekers | Atelier Gebiedsontwikkeling

Contactgegevens Gegevens student Achternaam:

Bekers

Voorletters + roepnaam:

C.J. + Christian

Studentnummer:

500629366

Telefoon mobiel:

+316 498 213 55

E-mailadres (HvA):

[email protected]

Periode:

Semester 2, Afstudeerperiode

Schooljaar:

2013 – 2014

Gegevens begeleider Achternaam:

de Graaf


E.A. + Erik

Telefoon mobiel:

+316 205 975 16

E-mailadres (HvA):

[email protected]

Gegevens onderwijsinstelling Naam:

Hogeschool van Amsterdam

Locatie:

Leeuwenburg

Adres:

Weesperzijde 190 1097 DZ Amsterdam

Domein:

Techniek

Gegevens sparringpartner Achternaam:

Goudsmit


A. + Aram

Functie:

PR, marketing expert en crowdfunding campagne coach

Bedrijf:

Douw&Koren | Crowdfunding Consultancy

Adres:

Schieblock Schiekade 189 – Unit 401 3013 BR Rotterdam

E-mailadres:

[email protected]

Voorwoord

Crowdfunding wordt op dit moment wereldwijd geïmplementeerd. In Nederland begint crowdfunding ook steeds meer zijn naam te vestigen. De sector die momenteel ook aandacht krijgt van crowdfunding, is de vastgoedsector. In Nederland staat crowdfunding binnen deze sector echter nog in zijn kinderschoenen, wat ik tijdens dit onderzoek heb kunnen waarnemen. Crowdfunding leent zich niet alleen goed als een alternatieve financieringsmogelijkheid, maar biedt nog veel meer mogelijkheden voor ondernemers en investeerders in het vastgoed. Tijdens het schrijven van mijn scriptie kwamen er reacties vanuit verschillende bedrijven die op één of andere manier bezig waren met crowdfunding. Deze bedrijven waren zeer geënthousiasmeerd over mijn onderwerp en zij wilden dan ook graag alles weten van wat ik te bieden had en zagen de nut in van mijn resultaten. Met veel plezier ben ik gesprekken aangegaan met professionals in het adviseren, coachen en aanbieden van crowdfundingscampagnes en met professionals in de bouwtechnische wereld. Mijn dank gaat uit naar Aram Goudsmit van Douw&Koren, mijn sparringpartner gedurende mijn afstudeerperiode. Zijn kennis en ervaring met crowdfunding hebben een grote input geleverd voor het onderzoek. Het onderzoek zou ook niet compleet zijn geweest zonder de bijdrage van de volgende geïnterviewde bedrijven: Share2start, Douw&Koren, Bouwaandeel, 2fund, Symbid, SamenInGeld, SEEDS, Voorjebuurt, Picard Innovations en The Wayv. Grote dank daarvoor. Graag wil ook mijn dank betuigen aan mijn scriptiebegeleider, Erik de Graaf, voor het meedenken, enthousiasmeren en voor het leveren van bruikbare feedback tijdens het onderzoek.

Samenvatting

Wat is er zo bijzonder aan de wolkenkrabber op de afbeelding rechts? Het is inderdaad het hoogste gebouw van Colombia. Maar dat maakt het object niet bijzonder. Dit gehele bouwwerk is gefinancierd met behulp van een relatief nieuw financieringsmodel, namelijk crowdfunding. Particulieren, ondernemers en projectontwikkelaars worden de afgelopen jaren geteisterd door de financiële crisis. Banken verstrekken nauwelijks leningen en indien ze in uitzonderlijke gevallen beslissen overstag te gaan, stellen ze hoge eisen aan de te financieren projecten. Crowdfunding, de Messias in deze financiële donkere tijden biedt hulp voor de creatieve ondernemer en ontwikkelaar. Het publiek is aan zet en particulieren kunnen nu door kleine bedragen te investeren van bijvoorbeeld €100 een steentje bijdragen aan de ontwikkeling van een project of onderneming. Tegenover deze investering staat veelal een tegenprestatie in de vorm van een symbolische gift, een exemplaar van het geproduceerde of een aantrekkelijk rendement (Belleflamme, 2013). Het aanbod van verschillende investeringsobjecten en de mogelijkheid om een kleine investering te doen, zijn twee van de vele voordelen die crowdfunding biedt ten opzichte van een traditionele (vastgoed)belegging. Daarnaast biedt crowdfunding een bepaalde extra waarde voor de investeerder. Voor de investeerder is het namelijk mogelijk een interactieve relatie op te bouwen met de initiator. De participatie van de particulier geeft ook mogelijkheden het persoonlijke en professionele netwerk te vergroten (Schwienbacher, 2010). Maar zijn, onder andere, deze waarden ook van toepassing in vastgoed (her)ontwikkelingen? De hoofdvraag luidt als volgt: “Wat is de meerwaarde van crowdfunding, wanneer deze vorm van financieren wordt gebruikt voor vastgoedgerelateerde projecten en kan crowdfunding daarmee een oplossing zijn voor de financieringsproblematiek in het vastgoed?”

De beschrijvende literatuur geeft een aantal waarden die van belang kunnen zijn voor particuliere investeerders. Deze theorie is vervolgens aangevuld met de aanwezige kennis en ervaringen vanuit het bedrijfsleven verkregen via een tiental interviews. De hieruit ontstane theorie heeft in totaal elf verschillende waarden opgeleverd. Vervolgens zijn vijf casussen getoetst aan deze verschillende waarden. De afbeelding hieronder toont een overzicht van de getoetste casussen. Aangegeven is welk type vastgoed het betreft en welke manier van crowdfunding is gebruikt, een model gebaseerd op donaties en een symbolische tegenprestatie of een model waarbij men meedeelt in de winst. Het onderzoek beschrijft nog een aantal andere modellen, maar dit zijn de meest voorkomende modellen. Vervolgens is per casus aangegeven welke waarden1 van belangrijk zijn geweest voor de particuliere investeerder. BD Wolkenkrabber

Plus Pool

Luchtsingel

Commercieel vastgoed

Publiek vastgoed

Infrastructuur (publiek)

Share-in-profit model

Donatie

Donatie

W1 W2

W1

Retail (commercieel vastgoed) Crowd-equity model

Pumphouse Residentieel vastgoed Share-in-profit model

W1

W1

W2

W7

W7

W8

W8

W10

W2

W4 W5

W1

DC Gebouw

W3

W4

W7 W8

W8

W9 W10 W11

W8 W9

W11

W11

Uit de toetsing is naar voren gekomen dat de combinatie van commercieel vastgoed en de aanwezigheid van een sociale en/of nationale missie, hetgeen het geval was bij de wolkenkrabber in Colombia, leidt tot veel waarde voor de investeerder. De interactie met initiators, het hebben van inspraak, het kunnen gebruiken van het gerealiseerde, het bieden een rendement en transparantie zijn onder andere de meerwaarde van crowdfunding.

1

W1: deelname in een bepaalde gemeenschap, W2: relatie en interactie met projectleider, W3: deelname levert bijdrage aan iets innovatiefs, W4: vergrote persoonlijke netwerk, W5: recht op eerste product, W6: aantrekken investeerders eigen campagne, W7: geen koersschommelingen, W8: transparantie, W9: controle en beheer, W10: aanbieden van keurmerken, W11: gunfactor vanuit het project of vanuit initiator.

De waarden kunnen vervolgens gecategoriseerd worden in een aantal subgroepen: sociaal, materieel, immaterieel en financieel, zoals de afbeelding hieronder laat zien.

De geïnterviewde bedrijven zijn het er allen over eens dat crowdfunding in elke sector een succes kan zijn en dat de waarden van crowdfunding theoretisch van toepassing kunnen zijn in het vastgoed. Meningen lopen echter uiteen omtrent de vraag of maatschappelijk vastgoed geschikter is voor crowdfunding dan commercieel vastgoed en vice versa. De casussen tonen echter aan dat de verschillende soorten crowdfundingsprojecten meerwaarde bieden voor investeerders, waardoor investeerders meer bereid zullen zijn te investeren, omdat deze waarden met een traditionele vastgoedbelegging niet van toepassing zijn. Op basis van deze informatie kan geconcludeerd worden dat niet het type vastgoed of het type project invloed heeft op de slagingskans van een campagne, maar factoren zoals onder andere uitvoering, communicatie, urgentie, betrokkenheid en het concept bepalend zijn, hetgeen bevestigd wordt door de bij dit onderzoek betrokken bedrijven. Anders gezegd vergroten de sociale en immateriële waarden de kans van slagen van het project. De financiële waarden worden belangrijk naarmate de afstand tussen project en investeerder toeneemt. Deze groep investeerders (van een geografisch ander gebied) betreft echter maar 30% van de totale aantal funders. De kracht van crowdfunding zit dus in die eerste 70%, waar emotionele binding met de projectleider en het project zelf belangrijk is ten aanzien van de investeringsbereidheid.

Het overzicht op de tweede bladzijde hiervoor bevestigt niet dat de getoonde typen crowdfunding en de verschillende soorten vastgoed per definitie leiden tot de genoemde waarden, maar het overzicht geeft wel aan dat wanneer men crowdfunding gebruikt, de funder een aantal waarden behaalt die hij met een traditionele vastgoedbelegging niet verkrijgt. Het overzicht kan gezien worden als een voorbeeld dat men kan verwachten met de toepassing van crowdfunding. Het is een win-win-situatie die gecreëerd wordt. De ondernemer krijgt de mogelijkheid zijn project succesvol te financieren en particulieren kunnen een klein bedrag investeren en krijgen voor hun bijdrage een tegenprestatie plus de van toepassing zijnde waarden.

Inhoudsopgave 1. Introductie

12

1.1: Inleiding.

12

1.2: Financieringsproblematiek in de huidige vastgoedsector.

14

1.3: Onderzoeksvragen.

15

1.4: Afbakening.

16

1.5: Onderzoeksmethode.

17

1.6: Opbouw.

19

2. Theoretisch Kader I/II

20

2.1: Crowdsourcing.

20

2.2: Een alternatieve financieringsvorm: crowdfunding. 2.2.1: Donaties. 2.2.2: Beloningen. 2.2.3: Pre-orders. 2.2.4: Leningen. 2.2.5: Het equity-model of profit-sharing model. 2.2.6: Crowd equity.

21 22 22 23 23 24 25

2.3: Beweegredenen voor investeerders in crowdfundingscampagnes.

25

2.4: Beweegredenen voor ondernemers in crowdfunding.

26

3. Theoretisch Kader II/II

27

3.1: Effecten van beeldbepalende vastgoedprojecten.

27

3.2: Beleggen in vastgoed. 3.2.1: Traditionele vastgoedbeleggingen: vastgoed CV’s. 3.2.2: Traditionele vastgoedbeleggingen: indirecte vastgoedbeleggingen. 3.2.3: Crowdfunding voor directe vastgoedbeleggingen en vastgoed CV’s. 3.2.4: Investeren in vastgoed met crowdfunding. 3.2.5: Tastbare onroerend goed. 3.2.6: Hypotheken.

28 28 28 28 29 30 30

4. Resultaten theoretisch kader

31

4.1: Type crowdfunding.

31

4.2: Crowdfunding en de funder.

32

5. Praktijkonderzoek - Interviews

33

5.1: Crowdfunding en de ondernemer.

33

5.2: De sleutel tot een succesvol crowdfundingscampagne.

35

5.3: Crowdfunding en de particuliere investeerder.

36

5.3.1: Het aantrekken van investeerders. 5.3.2: Het kiezen van een investeringsobject. 5.3.3: De waarden van crowdfunding voor de investeerder.

36 37 38

5.4: Traditionele vastgoedbeleggingen versus crowdfunding.

40

5.5: Het type vastgoed en het type crowdfunding.

42

5.6: Succes en geen succes. 5.6.1: Maskerade. 5.6.2: Broodje Bewust.

42 42 43

5.7: Samenvattend.

44

6. Casusonderzoek

7.

46

6.1: Inleiding.

46

6.2: BD Bacata in Colombia, Bogota.

47

6.3: Plus (+) Pool in de Verenigde Staten, New York.

49

6.4: Luchtsingel, loopbrug in Nederland, Rotterdam.

50

6.5: Leegstaand gebouw in de Verenigde Staten, Washington D.C.

52

6.6: The Pump House in Engeland, Oost-Londen.

54

6.7: Toetsing casussen op waarden voor de investeerder.

55

Conclusie en aanbeveling

60

Bibliografie

65

Begrippenlijst

67

Bijlagen

69

1. Introductie

1. Introductie

1.1: Inleiding. De kredietcrisis (14 september 2008, black Sunday) is één van de grootste financiële crisis van de afgelopen eeuw. Het financiële systeem dreigde kapot te gaan in een korte periode. Daarnaast verloor men, particuliere spaarders en consumenten, het vertrouwen in de banken. Dit verlies in vertouwen is overgeslagen uit het onderling vertrouwen tussen bancaire instellingen wat dreigde te verdwijnen. Destijds zijn er radicale besluiten genomen om de banken en verzekeraars in Nederland van middelen te voorzien. Financiële instellingen konden namelijk niet meer bij elkaar lenen en het betalingsverkeer en de kredietverlening zou hierdoor stilvallen. Daarnaast was het zaak dat deze instellingen vertrouwen moesten uitstralen naar het publiek toe met betrekking tot de kredietwaardigheid van financiële bedrijven (Hazeu, 2011). Nederland bevindt zich op dit moment in een balansrecessie doordat er bij huishoudens, banken en pensioenfondsen financiële problemen aan de orde zijn. De huizenprijzen in Nederland zijn sterk gedaald, nominaal 20 procent, sinds de grote piek die het in augustus 2008 ervoer. Sinds 2008 dalen ook de consumptieve bestedingen, ondanks het feit dat huishoudens de afgelopen jaren zijn gaan ontsparen en achteruit zijn gegaan op hun vermogen (Jacobs, 2013). De financiële balansen van banken, pensioenfondsen en huishoudens probeert men allen te repareren. Het gevolg is dat Nederland hierdoor te maken krijgt met onder andere een bestedingsuitval, economische krimp, een stijgende werkloosheid en grote aantallen bedrijfsfaillissementen. De belangrijkste problemen zijn tot op heden nog niet opgelost in de financiële sector. Nederlandse banken proberen hun kapitaalposities te verbeteren door onder andere de kredietverlening te verkleinen (Jacobs, 2013). Een dergelijke maatregel heeft echter nadelige gevolgen voor de structurele economische groei (DNB, 2013c). De beperkte kredietverlening van banken heeft ook zijn gevolgen gehad voor ontwikkelingen in onroerend goedmarkten. Waar er voor de crisis gesproken werd over een enorme kredietbubbel, spreekt men nu van een gebarsten kredietbubbel die de ontwikkeling van onder andere de nieuwbouw onder druk heeft gezet, omdat de financiering van vastgoed bemoeilijkt wordt door de terughoudende kredietverlening.

12

1. Introductie

Hoge premies, lagere Loan to Values2 en eisen aan voorverkoop en –verhuur vanuit de bank maken het voor ontwikkelaars moeilijker om vastgoed te financieren (Buitelaar, 2013). Ondernemers in bepaalde sectoren anders dan vastgoed maken op dit moment gebruik van een alternatieve financieringsvorm, namelijk crowdfunding. Deze vorm van financieren maakt gebruik van het grote publiek (individuen/particulieren), door middel van een online platform en social media, waarbij bijvoorbeeld een gadget of film wordt geproduceerd. Particulieren die geïnteresseerd zijn en wellicht baat/belang hebben bij het realiseren van een product, kunnen door middel van een klein bedrag de ondernemer helpen, waar een tegenprestatie of een bepaald rendement tegenover staat. Volgens Belleflamme (2013) kan een ondernemer een symbolische tegenprestatie verrichten door bijvoorbeeld een uitnodiging te versturen voor een openingsfeest van het op te zetten bedrijf. Daarnaast kan een investeerder/funder ook een pre-order plaatsen, zodat hij in een later stadium als eerst een exemplaar van het product krijgt. Andere vormen van tegenprestaties volgens Belleflamme (2013) zijn: uitkeren van aandelen of een percentage van de winst. Buiten het feit dat deze bedrijven nu een goed financieringsalternatief hebben, levert het ook een bepaalde meerwaarde of indirect rendement (anders dan de waardestijging van vastgoed) op voor de investeerder. Voor de funder heeft het naast de tegenprestatie of het rendement nog meer voordelen bijvoorbeeld inspraak op de vormgeving van het product (Schwienbacher, 2013). Deze manier van ondernemen en financieren leidt tegenwoordig tot veel succes in de Verenigde Staten en in Engeland en is nu ook in opkomst in Nederland. Zo heeft het Amerikaanse crowdfundingsplatform Kickstarter in 2012 naar eigen zeggen ongeveer $320 miljoen verworven bij meer dan 2 miljoen mensen.3 Hiermee zijn 18.109 projecten succesvol gefinancierd. In principe is crowdfunding toepasbaar voor elke sector. De vastgoedsector staat echter bekend als een conservatieve sector. Crowdfunding wordt al wel in kleine mate toegepast bij de ontwikkeling van onder andere gebouwen en zou in principe toegepast kunnen worden bij alle typen vastgoedprojecten. In de Verenigde Staten wordt bij het realiseren van vastgoed al veelvuldig gebruik gemaakt van crowdfunding en ook in Nederland zijn er een aantal kleine crowdfundingsplatformen voor het vastgoed ontstaan. De platformen ‘Realtymogul’4 en ‘Fundrise’5 hebben in de Verenigde Staten tot op heden al miljoenen dollars verzameld vanuit het publiek voor vastgoed gerelateerde projecten.

2

Loan to Value (LTV): is een term die gebruikt wordt door kredietverstrekkers, zoals banken. De term LTV drukt de ratio uit van de verstrekte lening ten opzichte van de waarde van het bezit dat is aangekocht met de verstrekte lening. http://en.wikipedia.org/wiki/Loan-to-value_ratio, (laatste keer bezocht op 15 mei 2014). 3 Zie Kickstarter, https://www.kickstarter.com (laatste keer bezocht op 15 april 2014). 4 Zie Realtymogul, https://www.realtymogul.com (laatste keer bezocht op 23 april 2014)

13

1. Introductie

De typen projecten op deze platformen lopen uiteen van particuliere woningen tot aan hotels en gebouwen voor bedrijven met een dienstverlenende functie. In Nederland is in 2011 een loopbrug gefinancierd door crowdfunding. Deze loopbrug in Rotterdam werd gesponsord door Rotterdammers die planken voor de brug hebben gekocht. Het lijkt er op dat crowdfunding zelfs meer kan zijn dan slechts een alternatieve financieringsvorm. De interesse in deze trend en ontwikkeling, de toepasbaarheid van crowdfunding op elke sector en de meerwaarde die gecreëerd wordt, hebben ertoe geleid deze afstudeerscriptie aan dit onderwerp te wijden.

1.2: Financieringsproblematiek in de huidige vastgoedsector. De economische crisis heeft, zoals in paragraaf 1.1 is besproken, grote gevolgen gehad voor de financiële markt en ook voor de vastgoedsector. Het financieren van een project is niet meer zo eenvoudig als dat het voor de crisis is geweest. Banken verstrekken nauwelijks leningen en verzekeraars en pensioenfondsen zijn ook voorzichtiger geworden met het investeren in vastgoed. De projectontwikkeling in het vastgoed ervaart ook problemen omtrent het financieren van projecten. In andere sectoren heeft crowdfunding zich bewezen als oplossing voor financieringsproblemen en biedt het vaak meerwaarde voor investeerders en ondernemers, maar binnen de vastgoedsector in Nederland staat dit concept nog in de kinderschoenen en wordt het nauwelijks tot niet toegepast. Volgens Wibo van Wier, van Quickboats Europe B.V., behaald de investeerder een bepaalde meerwaarde naast zijn directe rendement door middel van crowdfunding. Wanneer particulieren bijvoorbeeld investeren in een bepaald horloge dat een ondernemer wil ontwikkelen, kunnen zij, wanneer de ondernemer dit toe laat, inspraak hebben op onder andere de vormgeving van het horloge.6 Daarnaast kan het ook zijn dat een bepaald product een maatschappelijke waarde creëert. In het geval van vastgoed kan bijvoorbeeld een buurt baat hebben bij het realiseren van een bibliotheek of zwembad in een wijk. Dit levert de buurt naast een direct rendement op de investering ook een indirect rendement, zoals openbare kennis door de bibliotheek en recreatiemogelijkheden dankzij het zwembad. Daarnaast kunnen dergelijke projecten onder andere de vastgoedwaarde in de wijk doen stijgen (Verheul, 2013).

5

Zie Fundrise, https://www.fundrise.com (laatste keer bezocht op 23 april 2014) Quickboats Europe B.V., is een onderneming gefinancierd door gebruik te maken van crowdfunding, zie http://www.crowdfunding.nl/crowdfunding-voor-ondernemers-een-geweldige-start-met-absoluteafterburner/, (laatst bezocht op 23 april 2014) 6

14

1. Introductie

Of deze waarden ook binnen de Nederlandse vastgoedsector zijn te behalen is nog niet duidelijk. Lokale eigenschappen kunnen wellicht van grote invloed zijn op deze waarden en op de keuze om al dan niet gebruik te maken van crowdfunding. Het gebruik van crowdfunding in het vastgoed kan wellicht een verbetering zijn van de huidige situatie omtrent de financiering en niet alleen een alternatief. De betrokkenheid van funders, die Van Wier ook noemt, kunnen deze verbetering waar maken, omdat crowdfunding naast geld ook kennis samen brengt.

1.3: Onderzoeksvragen. Dit onderzoek richt zich op de meerwaarde die crowdfunding kan bieden voor investeerders. Hierbij wordt een koppeling gemaakt naar de vastgoedontwikkeling. De hoofdvraag luidt daarmee als volgt: “Wat is de meerwaarde van crowdfunding, wanneer deze vorm van financieren wordt gebruikt voor vastgoedgerelateerde projecten en kan crowdfunding daarmee een oplossing zijn voor de financieringsproblematiek in het vastgoed?”

De volgende deelvragen bieden hulp bij het vinden van een antwoord op de hoofdvraag: 1. Wat is crowdfunding en welke typen zijn er te onderscheiden? 2. Wat voor meerwaarde biedt crowdfunding voor investeerders? 3. Zijn de typen meerwaarden van crowdfunding theoretisch van toepassing op vastgoed? 4. Hoe wordt crowdfunding nu toegepast binnen de ontwikkeling van vastgoed? 5. Wat zijn de succesvolle en niet-succesvolle vastgoedgerelateerde crowdfundingsprojecten en wat hebben ze onderling gemeen? 6. Welke typen vastgoed lenen zich goed voor crowdfunding en welke typen crowdfunding passen bij welke typen vastgoed?

15

1. Introductie

1.4: Afbakening. In de hoofdvraag wordt gesproken over vastgoed gerelateerde projecten. Dit is een veelomvattend begrip, maar het onderzoek kan zich niet richten op één bepaald type project, zoals alleen nieuwbouw of alleen herontwikkelingen. Crowdfunding is volgens de theorie namelijk toepasbaar binnen elke sector en binnen het vastgoed zou het voor elke type project gebruikt kunnen worden. Daarnaast wordt met deze scriptie getracht te onderzoeken welke type vastgoed zich beter lenen voor crowdfunding, indien het type vastgoed invloed kan hebben op het slagen van een crowdfundingscampagne. In het praktijkonderzoek komen kantoren, retail, woningen, publiek/maatschappelijk vastgoed, infrastructuur, nieuwbouw en herontwikkeling aanbod, zodat een brede selectie aan vastgoed gerelateerde projecten worden behandeld. De meerwaarde, die van belang is voor de investeerder, is een bepaalde waarde anders dan rendement. Door te investeren en te participeren in een crowdfundingsproject, krijgt de investeerder extra waarden terug, die bij traditionele investeringen vaak niet aanwezig zijn. Een te noemen voorbeeld is het gevoel te hebben dat men een bijdrage heeft kunnen leveren aan een technologische ontwikkeling, doordat de investeerder actief mee heeft kunnen denken of werken tijdens de ontwikkeling. In een later stadium worden alle waarden besproken, waardoor het begrip meerwaarde meer betekenis zal krijgen met betrekking tot crowdfunding. Later in het onderzoek wordt er ingegaan op een aantal campagnes en de factoren die deze campagnes succesvol maken. Voordat de campagnes worden geanalyseerd, moet worden vastgesteld wanneer een campagne succesvol is en wanneer hij dat niet is. In beide voorbeelden worden de termen succesvol en niet-succesvol gebruikt. Er is sprake van succes, indien een campagne het gehele proces van crowdfunding via het platform heeft afgerond, met betrekking tot de vooraf gestelde doelen. Een dergelijk doel is het behalen van het benodigde budget, oftewel het rond krijgen van de financiering. Het crowdfundingsproces wordt in het theoretisch kader nader toegelicht. Tot slot moet gezegd worden, dat het onderzoek zich focust op de investeerder. De belangen van de ondernemers/initiatoren bij crowdfunding passeren echt wel de revue. Het onderzoek zal in een later stadium verder afgebakend worden.

16

1. Introductie

17

1.5: Onderzoeksmethode.

Deelvraag 1. Wat is crowdfunding en welke typen zijn er te onderscheiden?

2. Wat voor meerwaarde biedt crowdfunding voor investeerders?

Wat? Onderzoeksmethode De definitie van Literatuuronderzoek crowdfunding onderzoeken, de vormen (pre-orders, lening, te investeren bedrag) en het waarom erachter.

Typen meerwaarden onderzoeken. Zoals: maatschappelijk belang, inspraak van investeerder, meerwaarde voor gebied(s)(ontwikkeling). 3. Zijn de typen Resultaten uit vraag 2 meerwaarden van koppelen aan het crowdfunding vastgoed en theoretisch van onderzoeken of deze toepassing op vastgoed? ook gelden voor het vastgoed.

Literatuuronderzoek (deskresearch)

Bron Crowdfunding of small entrepreneurial ventures.

Crowdfunding: Tapping the right crowd.

Praktijkonderzoek vanuit casussen en interviews. Literatuuronderzoek (deskresearch). Praktijkonderzoek (interview en casussen)

Gesprekken met platformen zoals share2start en crowdfunding.nl Casussen VS.

Motivatie Gepubliceerde artikelen zijn tot nu toe bijna de enige vorm van informatie omtrent crowdfunding.

Resultaat Compleet verhaal over crowdfunding, de soorten en het waarom erachter. De essentie van crowdfunding geven.

Artikelen geven de theorie met betrekking tot meerwaarde en de casussen (niet-vastgoed projecten) kunnen hieraan getoetst worden.

Overzicht van de typen meerwaarden gekoppeld aan verschillende crowdfundingsprojecten.

Bestaande platformen die niet vastgoed georiënteerd zijn kunnen antwoord geven op de vraag waarom crowdfunding klein is in het vastgoed en wat voor waarde het kan hebben voor het vastgoed.

Overzicht met meerwaarden die te behalen zijn voor investeerders in het vastgoed wanneer gebruik wordt gemaakt van crowdfunding.

1. Introductie

4. Hoe wordt crowdfunding toegepast binnen de ontwikkeling van vastgoed?

Onderzoeken welke vormen van crowdfunding nu in het vastgoed worden gebruikt. Theorie sluit aan op vraag 1: door middel van leningen, te investeren bedragen of door levering van materialen. 5. Wat zijn de Succes en geen succes succesvolle en nietmeten aan de hand van succesvolle casussen. Succes is vastgoedgerelateerde bijvoorbeeld het crowdfundingsprojecten behalen van vooraf en wat hebben ze vastgesteld budget, onderling gemeen? slagen van project en creëren van meerwaarde voor de investeerder. 6. Welke typen vastgoed Vraag 6 gaat verder in lenen zich goed voor op vraag 5. De crowdfunding en welke resultaten omtrent typen crowdfunding succes en geen succes passen bij welke typen worden gekoppeld aan vastgoed? het type vastgoed.

Literatuuronderzoek Internationale literatuur. (deskresearch). Praktijkonderzoek (interview)

Crowdfunding in urban planning: Opportunities and Obstacles. Interview bestaande platformen voor vastgoed.

Literatuuronderzoek (desk)

Casussen uit de VS en Nederland.

Praktijk (casussen).

Zwembad in New York. Loopbrug Rotterdam. Commercieel vastgoed in de VS.

Literatuuronderzoek (deskresearch).

Casussen uit de VS en Nederland.

Praktijkonderzoek Casusanalyses

Zwembad in New York. Loopbrug Rotterdam. Commercieel vastgoed in de VS.

18

In Nederland is er weinig literatuur over crowdfunding in het vastgoed, vandaar de keuze voor internationale literatuur. Crowdfunding wordt in het vastgoed vaker gebruikt in bijvoorbeeld de VS.

Koppeling van crowdfunding naar de vastgoedsector maken. Uitleggen hoe het binnen deze sector functioneert en wat de mogelijkheden kunnen zijn binnen het vastgoed.

De casussen gaan over verschillende typen vastgoed, zodat er voor elke type project een duidelijk beeld gegeven kan worden of crowdfunding al dan niet succes heeft.

Een basis leggen voor vraag 6. Succes en nietsucces factoren overzichtelijk maken.

Zelfde motivatie als bij vraag 5.

Overzicht maken van typen vastgoed en typen crowdfunding die matchen en tot succes zouden moeten leiden, zoals succes in vraag 5 gedefinieerd wordt in het onderzoek.

1. Introductie

1.6: Opbouw. Het onderzoek begint met het theoretisch kader. Het theoretisch kader is in twee delen opgesplitst. Het eerste deel komt in hoofdstuk twee aan bod en behandeld de op dit moment aanwezige kennis over crowdsourcing en crowdfunding. Vervolgens worden de motieven voor het gebruik van crowdfunding uitgelegd, voor zowel de ondernemer als de particuliere investeerder. Deel twee van het theoretisch kader, in hoofdstuk drie, vertelt het een en ander over beeldbepalende vastgoedprojecten en de effecten ervan op de buurt zelf en de omgeving eromheen. Daarnaast zal het beleggen in vastgoed kort de revue passeren. Binnen dit onderwerp wordt een onderscheidt gemaakt tussen de traditionele manier van beleggen in vastgoed en het investeren in vastgoed via crowdfunding. De theorie hierover is verkennend en licht de verschillende beleggingsmogelijkheden toe. Hoofdstuk vier geeft een schematisch overzicht, dat de belangrijkste resultaten van het theoretisch kader kort samenvat. In hoofdstuk vijf wordt de verkregen kennis en informatie behandeld die is verkregen met het afnemen van verschillende interviews. Deze kennis wordt vervolgens toegevoegd aan de bestaande kennis uit het theoretisch kader. Vervolgens worden er vijf verschillende casussen getoetst in hoofdstuk zes. De casussen betreffen vastgoed (her)ontwikkelingsprojecten die gefinancierd zijn met behulp van crowdfunding. Deze casussen worden getoetst aan verschillende waarden die afkomstig zijn uit het theoretisch kader en uit het bedrijfsleven. Ten slotte wordt in hoofdstuk zeven het onderzoek afgesloten met een conclusie en een aanbeveling. Binnen dit hoofdstuk staat de toetsing van de casussen centraal. De resultaten uit hoofdstuk zes omtrent de waarden van crowdfunding voor particuliere investeerders geven een indicatie of crowdfunding geschikt is voor bepaalde typen vastgoedprojecten.

19



2.1: Crowdsourcing. Crowdsourcing is een wijze waarop bepaalde taken en/of werkzaamheden verricht worden door bijvoorbeeld ondernemers of werknemers. De taakuitvoerder, de ondernemer of werknemer in dit geval, besteedt zijn taken uit door een beroep te doen op een aselecte grote groep mensen. Waar voorheen een aantal specialisten werden ingeschakeld voor het uitvoeren van taken, wordt nu de kracht van het publiek (crowd) gebruikt door organisaties. Dit publiek bestaat uit niet vooraf geselecteerde of gespecificeerde individuen. Veelal wordt Crowdsourcing via het internet gebruikt vanwege het grote bereik, maar dit is niet noodzakelijk (Howe, 2008). Hetgeen waar het om draait bij crowdsourcing is de input vanuit het publiek in de vorm van bijvoorbeeld informatie en creativiteit, welke verbonden worden met een taak of probleem. Centraal staat niet het verkrijgen van financiering, maar door crowdsourcing te gebruiken kunnen wel financieringsvraagstukken opgelost worden (Vliet, 2011). De taken die verbonden worden met crowdsourcing kunnen in het belang van innovatie staan, waar de nadruk ligt op het creëren van nieuwe kennis. Crowdsourcing gaat echter niet alleen op voor het creëren van kennis, maar wordt ook toegepast op operationele activiteiten zoals het produceren van een product. De kennis van het publiek wordt gezien als een belangrijke schakel in het proces van waardecreatie (Kleemann & Günter, 2008). Kleemann & Günter (2008) beschrijven verschillende vormen van crowdsourcing welke te zien zijn in afbeelding één hieronder. Afbeelding 1: Verschillende vormen van crowdsourcing.

Consumentenparticipatie in productontwikkeling Productdesign Biedingen op specifieke taken of problemen Open oproepen

•Bedrijven benaderen consumenten en vragen om suggesties met betrekking tot huidige en toekomstige producten. •Bedrijven vragen aan het publiek een geheel nieuw product te ontwerpen. •Bedrijven vragen het publiek oplossingen te geven voor problemen. •Bedrijven vragen nieuwe informatie.

Productbeoordeling

•Bedrijven vragen om nieuwe informatie bij een bekende gemeenschap in plaats van een grote groep individuen. •Bedrijven vragen om beoordelingen en meningen met betrekking tot producten voor andere gebruikers.

klant-tot-klant support

•Bedrijven vragen klanten om andere klanten te helpen om zo consumentenkennis te vergaren.

Gemeenschappelijke rapportage

Bron: Kleeman & Günter (2008).

20


Reichwald en Piller (2006) benaderen crowdsourcing vanuit een ander perspectief, namelijk vanuit kosten en baten. Crowdsourcing is volgens hen bruikbaar, wanneer de kosten ervan laag zijn en de betrokkenheid en interactie van het publiek voordelen biedt voor alle belanghebbenden. Er zijn twee vormen van crowdsourcing te onderscheiden volgens Reichwald en Piller (2006): ‘mass customization’ en ‘open innovation’. Bij ‘mass customization’ wordt getracht voor enkelvoudige kopers een speciaal voor hen gepersonaliseerd product aan te bieden aan de hand van grootschalige operaties. Te denken valt aan de massaproductie van gepersonaliseerde Nike schoenen, welke men naar eigen smaak kan vormgeven. ‘Open innovation’ is de tegenhanger van ‘mass customization’. Centraal staat hier de ontwikkeling van een product voor een grote groep potentiële kopers die voordelen kunnen behalen uit een samenwerking tussen een bedrijf en zijn klanten (Reichwald en Piller, 2006). De klant levert de input (kennis en informatie) waarop het bedrijf zijn output kan bepalen.

2.2: Een alternatieve financieringsvorm: crowdfunding. Crowdfunding is een instrument die ondernemers kunnen gebruiken om een externe financiering te verkrijgen van een groot publiek, ook wel ‘the crowd’ genoemd. Deze grote groep individuen voorzien de ondernemer van een klein geldbedrag in tegenstelling tot een gebruikelijke kleine groep investeerders die grote bedragen investeren. Crowdfunding is in principe een onderdeel van crowdsourcing, waarbij men niet alleen informatie vanuit het publiek onttrekt, maar dus ook financiële middelen verzamelt (Belleflamme et al, 2013). Er zijn meerdere definities van crowdfunding, maar de definitie gegeven door Belleflamme is het meest algemeen, waardoor de definitie voor elke sector of branche op zou moeten gaan; en om die reden wordt deze definitie binnen dit onderzoek gehanteerd. Afbeelding twee op de volgende pagina laat zien hoe crowdfunding werkt volgens Freitas & Amado (2011). Er zijn verschillende manieren waarop individuen kunnen investeren, waartegenover ook weer verschillende tegenprestaties zijn. Bradford (2012) onderscheidt vijf typen crowdfunding. Deze typen zijn ingedeeld naar het soort tegenprestatie die de ‘funder’ kan verwachten van de ‘founder’. Achtereenvolgens noemt Bradford de volgende modellen: donaties, beloningen, pre-orders, leningen en het ‘equity-model of profit-sharing model7’. Tot slot noemt Hemer (2011) een model waarbij de tegenprestatie bestaat uit de uitgifte van aandelen in de onderneming, ‘crowd equity’. In de volgende subparagrafen worden deze verschillende modellen nader toegelicht.

7

Profit-sharing, definitie gehanteerd door Belleflamme (2014), andere benaming voor equity-model.

21


22

Afbeelding 2: De werking van crowdfunding. • Een online platform wordt opgezet om aanmeldingen te ontvangen van ontwikkelaars die hun projecten willen crowdfunden. • Deze platformen screenen de aanmeldingen ten behoeve van risicoreductie, daarnaast bieden ze richtlijnen om de kans van slagen van projecten te vergroten. • De ondernemer zet een beloningssysteem op en ontwikkelt een marketingpitch om funders aan te trekken door verschilende mediatools en zijn sociale netwerk te gebruiken. • De ondernemer houdt zijn funders up-to-date inzake het proces. • Indien doelen zijn bereikt binnen het gesteld termijn wordt de campagne gesloten, waarna de ondernemer het geld ontvangt. Doelen niet bereikt → geld terug naar funder. • Vormen van pre-campagne participatie zijn gebruikelijk, waarbij de funder stemrecht heeft of creatieve input levert. Dit gebeurt via het betreffende platform.

Bron: Freitas & Amado (2011).

2.2.1: Donaties. Sommige crowdfundingsplatformen stellen de funder in staat te investeren in de vorm van een donatie. De investeerder ontvangt in dit geval noch een tegenprestatie voor zijn contributie, noch het geïnvesteerde bedrag. Zowel for-profit organisaties als non-profit organisaties kunnen gebruik maken van dit model, het is echter niet gebruikelijk dat men investeert in de vorm van een donatie in een for-profit organisatie (Bradford, 2012). GlobalGiving is bijvoorbeeld een platform dat individuen in staat stelt te doneren in verschillende soorten projecten.8De projecten waarin men kan investeren in de vorm van een donatie zijn allemaal initiatieven van non-profit organisaties. Volgens Bradford zijn er geen bestaande toonaangevende crowdfundingsplatformen voor for-profit organisaties, die het donatiemodel gebruiken.

2.2.2: Beloningen. Sommige platformen maken gebruik van een zogenaamde ‘beloningsmodel’. In dit geval wordt er een tegenprestatie verwacht van de ondernemer. Deze tegenprestatie bestaat niet uit een rendement of een percentage van de bedrijfsomzet. Veelal worden er kleine symbolische fysieke en niet-fysieke ‘cadeautjes’ gegeven (Bradford, 2012).

8

Zie, GlobalGiving, http://www.globalgiving.org/ (laatste keer bezocht op 5 maart 2014).


Bradford (2012) noemt voorbeelden als een ketting of de naam van de funder in de aftiteling van een film die via een platform is gefinancierd. Het is dan ook gebruikelijk dat de beloning vaak een product is dat geproduceerd is door het project dat men heeft gefinancierd (Bradford, 2012).

2.2.3: Pre-orders. Het ‘pre-order model’ genoemd door Bradford(2012) wordt door Belleflamme et al (2013) als volgt uitgelegd: een ondernemer nodigt de consument uit om een pre-order te plaatsen op het te ontwikkelen product, zodat de ondernemer zijn startkapitaal kan verzamelen om de productie van zijn product te starten. Aan de hand van dit model kan de ondernemer prijsdiscriminatie toepassen, waarbij enerzijds de consument staat die het product koopt aan de hand van een pre-order en anderzijds de consument staat die wacht tot het product bijvoorbeeld in de winkel te verkrijgen is. Het eerste type consument krijgt, wanneer bijvoorbeeld een artiest een muziekalbum uitbrengt, het eerste exemplaar van dat album tegen een lagere prijs of hij krijgt als eerst het recht tot het kopen van dat album. Het tweede type consument die wacht tot het product de markt betreedt, levert de ondernemer meer winst op (Belleflamme et al., 2013).

2.2.4: Leningen. Sommige crowdfundingsplatformen implementeren het ‘leenstelsel’. Bradford (2012) refereert naar het zogenaamde ‘peer-to-peer lending’, hetgeen leningen betreft. Het Nederlandse platform ‘geldvoorelkaar’9 maakt ook gebruik van het P2P-model10. De funder voorziet in dit model de ondernemer in financiële middelen op een tijdelijke basis en verwacht een terugbetaling. Vervolgens zijn er twee scenario’s te onderscheiden, waarbij enerzijds de investeerder een beloofde rente over zijn verstrekte lening ontvangt en anderzijds verkrijgt de investeerder alleen het recht om zijn geïnvesteerde bedrag terug te ontvangen. Een schematische weergave van een dergelijke constructie is te zien in afbeelding drie op de volgende pagina, waarin sprake is van een beloofde rente over de verstrekte lening.

9

Platform geldvoorelkaar, zie www.geldvoorelkaar.nl (laatste keer bezocht op 23 april 2014) Geldvoorelkaar: “P2P lenen is een manier van bankieren waarbij de particuliere investeerders direct investeren in de kredietbehoefte van andere particulieren, ondernemingen of stichtingen waarbij de bank als tussenschakel ontbreekt.” http://www.geldvoorelkaar.nl/help/veelgestelde-vragen/overige.aspx 10

23


Afbeelding 3: peer-to-peer lending.

Bron: Fundingknight11.

2.2.5: Het equity-model of profit-sharing model. Binnen het equity-model krijgt de investeerder een aandeel van de winst of zij krijgen het geïnvesteerde bedrag terug van de onderneming. Dit aandeel van de winst mag niet verward worden met het verkrijgen van een aandeel in de onderneming. Centraal binnen dit model staat de uitkering van onderpanden. In de Verenigde Staten wordt dit model in een afnemende mate gebruikt. Het platform ‘ProFounder’12 hanteerde dit model wel en maakte een onderscheidt in twee manieren van investeren. Deze twee manieren verschilden in twee opzichten van elkaar namelijk: op het aangeboden rendement aan de belegger en op het participatiebeleid van investeerders. Het terugbetaalde bedrag kan oplopen tot aan het geïnvesteerd bedrag zonder een rendement op de investering. Dit betreft echter alleen publieke projecten. Private projecten keren meer uit dan het geïnvesteerd bedrag. Het verschil tussen deze twee projecten is dat ondernemers van private projecten de investeerders zoeken tussen vrienden, familie en het professionele netwerk van de ondernemer zelf. In publieke projecten kan elke individu investeren. De hoogte van het te betalen rendement aan de investeerders en de periode waarover de investeerders rendement ontvangen, worden bepaald door de ondernemers zelf met een maximale uitkeringsperiode van vijf jaar. Indien de ondernemer zijn beoogd budget niet haalt, dan ontvangt hij niks van de tot dan toe behaalde investeringen. De investeerder tekent geen contract en voldoet geen feitelijke transacties tot het beoogd budget wordt behaald (Bradford, 2012).

11

Hoe peer-to-peer werkt, https://www.fundingknight.com/news/how-peer-to-peer-lending-works/, (laatste keer bezocht op 23 april 2014) 12 Profounder, platform is niet meer actief. Bradford (2012) refereert naar https://www.profounder.com/investors-terms/ (site is echter inactief)

24


2.2.6: Crowd equity. Crowd equity is een variant van microkrediet en is volgens Hemer (2011) één van de meest gecompliceerde vorm van crowdfunding. De funder investeert een bedrag in een door hem gekozen project, waarbij de ondernemer als tegenprestatie aandelen uitkeert van de te ontwikkelen onderneming. Met deze aandelen heeft de investeerder recht op dividend en/of stemrecht.

2.3: Beweegredenen voor investeerders in crowdfundingscampagnes . Naast het kiezen van een crowdfundingsplatform en het aan te bieden tegenprestatie is het ook belangrijk te weten voor een ondernemer wat de redenen zijn voor funders om al dan niet te investeren in een project. Howe (2006) spreekt over drie typen motivaties: sociale, materiële en financiële. De sociale motivatie wordt omschreven als de voldoening die gehaald wordt uit het slagen van een project waarin is geïnvesteerd. Hemer (2011) gaat verder in op de materiële en immateriële motivaties. Hij legt uit dat de immateriële beloning (zie paragraaf 2.2.2) een grote rol speelt in investeringsbeslissingen van funders en dat daarmee dit type beloning wellicht meer waarde heeft dan de materiële beloning, waardoor de materiële beloning soms geen primaire motivatie vormt voor de investeerder. De financiële beloning vindt zijn motivatie terug in een financiële rendementseis vanuit de investeerder. Hemer (2011) somt de volgende intrinsieke motieven/waarden op voor funders van crowdfundingsprojecten: 

“De funder kan zichzelf identificeren met het project en zijn doelen,”



“De funder ziet zijn bijdrage als een contributie aan een sociaal belangrijke missie,”



“De funder haalt voldoening uit zijn deelname in een bepaalde gemeenschap,”



“De funder haalt voldoening uit het observeren van de projectrealisatie en zijn successen,”



“De funder haalt plezier uit zijn relatie en interactie met de ondernemers van een project,”



“De funder haalt plezier uit zijn bijdrage aan iets innovatiefs of uit zijn aanwezigheid bij pioniers van nieuwe technologieën of ondernemingen,”



“De funder ziet het als een mogelijkheid om zijn persoonlijke netwerk te vergroten,”



“De funder verwacht via zijn bijdrage andere funders te kunnen aantrekken voor zijn eigen crowdfundingsproject.”

25


2.4: Beweegredenen voor ondernemers in crowdfunding. Door de jaren heen is het duidelijk geworden dat crowdfunding ondernemers kan helpen bij het realiseren van een project en misschien wel kan leiden tot een start van een bedrijf. Buiten het feit dat crowdfunding een instrument is voor het financieren van een project, heeft de ondernemer volgens Schwienbacher en Larralde (2010) nog een aantal andere redenen om crowdfunding te gebruiken: 

“De ondernemer heeft een gebrek aan bestaande middelen en kan daardoor zijn project niet financieren.”



“De ondernemer wil geen grote risico’s lopen.”



“De organisatievorm speelt een rol; for-profit organisaties moeten veel moeite doen om hun doelstellingen te behalen, omdat ze een juiste kwantiteit en kwaliteit mix moeten hanteren om zich van winst te verzekeren.”



“Controlebeheersing; in crowdfunding kunnen bestuurlijke beslissingen verspreidt worden door de aanwezigheid van vele investeerders, afhankelijk van de aard van de aangeboden beloningen.”



“ De ondernemer heeft vaak vooraf gedefinieerde bedragen die hij bereidt is te investeren, maar daarnaast zijn er wettelijke minimale drempelbedragen in andere vormen van financiering, waar crowdfunding bij kan helpen.”



“ De ondernemer heeft te maken met juridische kwesties; de aandelenemissie van ondernemingen kunnen crowdfunding gebruiken als een betrouwbaar financieringsinstrument.



“ De wijsheid van het publiek; funders hebben wellicht geen specifieke kennis in bepaalde vakgebieden, maar de wijsheid van het publiek kan wellicht efficiënter problemen oplossen.”

26



3.1: Effecten van beeldbepalende vastgoedprojecten. Bekende en intrinsieke bouwwerken hebben een bepaald effect op een stad. Vastgoedprojecten kunnen namelijk een positieve werking hebben op de ontwikkeling van een buurt of op de ontwikkeling een stad. Verheul (2013) geeft als voorbeeld het Sydney Opera House, dat naast zijn succes in functie en symboliek, ook succes heeft geboekt rondom het gebouw, waar de waarde van vastgoed is gaan stijgen in de omgeving nadat het project was gerealiseerd. De effecten van dit gebouw reikten verder dan de waarde van vastgoed. Winkels en horeca-aangelegenheden in de nabije omgeving ervoeren een stijging in de inkomsten. Verheul (2013) noemt bouwwerken als het operagebouw in Sydney, katalysatorprojecten en de effecten die het teweegbrengt katalysatorwerkingen. De effecten (katalysatorwerking) van dergelijke projecten die ontstaan in slecht functionerende buurten of wijken, ontstaan door een bepaald proces. Dit proces dat Verheul noemt heet gentrification.13Het belang van dit soort projecten wordt door bepaalde instellingen als groot geacht. Overheden zetten soms bewust beeldbepalende projecten in om een positieve ontwikkeling te creëren voor de stad of wijk (Doucet, 2010). Verheul (2013) noemt ook de Erasmusbrug in Rotterdam en het Eye Museum in Amsterdam-Noord. De gemeente Amsterdam met het museum getracht meer bedrijvigheid en woningbouw te realiseren voor een rijkere groep bewoners. Daarnaast heeft dit project ertoe geleid, dat er een nieuwe stroom toerisme is ontstaan. Volgens Verheul (2013)wordt hierdoor meer uitgegeven aan de middenstand in Amsterdam-Noord, waardoor de wijk een betere esthetische waarde krijgt met het gevolg dat de woningvraag stijgt en de investeringen in renovaties of nieuwbouw ook toenemen. In de alinea hierboven wordt al aangegeven dat de effecten van een katalysatorproject verder kan reiken dan alleen de directe omgeving en zelfs een hele stad kan doen opleven. Het Guggenheim Museum in Bilbao heeft ertoe geleidt dat de verpauperde stad zich heeft kunnen ontwikkelen tot een internationale hotspot, waar inmiddels grote aantallen toeristen naar toe trekken (Verheul, 2013). Verheul spreekt van een positieve spiraalvorming, welke te zien is in economische, sociale en culturele indicatoren. In Nederland probeert men ook vaak dergelijke projecten met een bepaald uitstralingseffect te realiseren, welke de stad een beter imago geven. Deze strategische aanpak om een stad beter op de kaart te zetten en te laten groeien, wordt ook wel ‘urban boosterism’ genoemd (Hiller, 2000). Het succes van deze katalysatorprojecten is echter niet verzekerd (Verheul, 2013). 13

Gentrification: “Het vernieuwen en gaan bewonen van in verval rakende stedelijke gebieden door mensen met een middel- tot hoog inkomen.” www.encyclo.nl/begrip/gentrification (Laatste keer bezocht op 29 april 2014).

27


3.2: Beleggen in vastgoed. Beleggen in vastgoed kan op verschillende manieren en daar zijn in de afgelopen jaren al vele studieboeken over geschreven. In deze paragraaf passeren de verschillende typen vastgoedbeleggingen kort de revue.

3.2.1: Traditionele vastgoedbeleggingen: vastgoed CV’s. Vastgoed dat gefinancierd wordt (directe vastgoedbelegging14) door CV (commanditaire vennootschap) fondsen, wordt in twee delen gefinancierd. Een deel wordt gefinancierd met vreemd vermogen en een deel met eigen vermogen. Het vreemd vermogen wordt vanuit financiële instellingen, zoals een bank, verstrekt. Het eigen vermogen dient een dergelijk fonds te verkrijgen via investeerders. Investeerders in CV’s dienen vaak een minimaal bedrag in te leggen, waardoor het beleggen in vastgoed CV fondsen vaak geschikt is voor vermogende personen15.

3.2.2: Traditionele vastgoedbeleggingen: indirecte vastgoedbeleggingen. Virtual Vastgoed legt uit dat indirecte vastgoedbeleggingen plaats vinden op de beurs. Deze vorm van beleggen, worden indirecte vastgoedbeleggingen genoemd, omdat er geïnvesteerd wordt in een vastgoedfonds en er dus geen direct vastgoed wordt aangekocht (de koop van fysieke gebouwen). Binnen deze fondsen kan er een onderscheid worden gemaakt tussen beursgenoteerde vastgoedfondsen en niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Het beleggen in indirect vastgoed brengt nog een extra risico met zich mee, omdat deze fondsen conjunctuurgevoelig reageren, hetgeen bij direct vastgoed niet het geval is.

3.2.3: Crowdfunding voor directe vastgoedbeleggingen en vastgoed CV’s. Virtual Vastgoed meent dat crowdfunding geschikt kan zijn voor kleine vastgoedbeleggers, die beleggen in direct vastgoed. Zij zien crowdfunding als een tussenschakel voor de typen vastgoedbeleggingen besproken in paragraaf 3.2.1 & paragraaf 3.2.2. Crowdfunding kan namelijk een instrument zijn voor het verkrijgen van het grote bedrag dat geïnvesteerd moet worden bij een vastgoed CV fonds. 14

“We spreken van een directe vastgoed belegging als er daadwerkelijk in een gebouw of grond wordt belegd, http://www.encyclo.nl/begrip/Directe%20vastgoed%20belegging, (laatste keer bezocht op 6-05-2014). 15 Artikel door Virtual Vastgoed (2012), Vastgoedprojecten creatief met financieren met crowdfunding. http://vastgoedapps.com/2012/03/07/vastgoed-projecten-creatief-financieren-met-crowdfunding/, (laatste keer bezocht op 05-05-2014).

28


Daarnaast heeft een investeerder die gebruik maakt van crowdfunding in tegenstelling tot de investeerder van beursgenoteerd vastgoed, geen last van koersschommelingen. Volgens Virtual Vastgoed lenen culturele vastgoedprojecten met een hoge maatschappelijke waarde zich het beste voor crowdfunding. Voor de CV fondsen kan crowdfunding een instrument zijn voor kleinschalige vastgoedbeleggingen.

3.2.4: Investeren in vastgoed met crowdfunding. Jennifer Openshaw, auteur van The Millionaire Zone en directeur van Finect16, zegt het volgende over crowdfunding: “It’s the Facebook approach to money: Connect with friends. Then donate, invest and even fund a new business together”. Het is de grote trend van crowdfunding die Openshaw hier beschrijft, waarbij alle individuen aangetrokken worden voor grote projecten. Openshaw schrijft in haar artikel dat de vastgoedmarkt onlangs veel aandacht krijgt vanuit de ‘crowdfundwereld’. Crowdfunding zal in de nabije toekomst nog een aantal veranderingen moeten doorgaan omtrent zijn regelgeving, zodat individuen via een platform kunnen investeren in vastgoed. In de Verenigde Staten konden particulieren kort geleden alleen via een REIT17 investeren in vastgoed. De aanschaf van een aandeel in een REIT laat een investeerder toe zich in te kopen in een management bedrijf met een portfolio van huidige investeringen. Crowfunding daarentegen verzamelt investeerders zodat zij met een minimum van bijvoorbeeld €5,000 kleine aandelen kunnen kopen van individuele gebouwen (Openshaw, 2014). Deze gebouwen bestaan veelal uit commerciële gebouwen, zoals complexen met afzonderlijke woonunits, detailhandel, kantoren en industriële projecten, evenals nieuwe ontwikkelingen. Het idee is dat men direct eigenaar wordt van het object en indien projecten succesvol zijn, kan de investeerder zijn lange termijn opbrengsten vergroten, gezien het feit de investeerder dan geld bespaard op de toeslagen die REIT’s vaak in rekening brengen. Een ander voordeel dat crowdfunding biedt ten opzichte van de REIT’s in de Verenigde Staten is dat men via een REIT alleen indirect eigenaar is van een object. Enkele andere voordelen van crowdfunding in het vastgoed die Openshaw noemt zijn: transparantie en controle en/of beheer van het bezit. Wat betreft controle en beheer kunnen gebruikers voortgangsrapporten inzien en ze kunnen online hun objectinvesteringen monitoren, waarbij mogelijke dividenduitkeringen inzichtbaar zijn.

16

Finect, het online netwerk voor investeringen en voor de financiële adviseringsindustrie. REIT: Real Estate Investment Trust, een garantie die wordt verkocht als een aandeel op de belangrijkste beurzen waarmee rechtstreeks in vastgoed wordt geïnvesteerd, zoals gebouwen of hypotheken. Deze REIT’s krijgen speciale fiscale overwegingen en bieden investeerders meestal hoge opbrengsten. Daarnaast biedt het een liquide methode voor beleggen in vastgoed, http://www.marketwatch.com/story/how-to-usecrowdfunding-to-invest-in-real-estate-2014-02-07 (laatste keer bezocht op 07-05-2014). 17

29


3.2.5: Tastbare onroerend goed. Openshaw (2014) noemt twee mogelijkheden voor de toepassing van crowdfunding in het vastgoed: tastbare onroerend goed en hypotheken. De eerste vorm gaat uit van een platform die projecten aanbiedt in fysieke vastgoedobjecten. Dit kunnen projecten zijn waarbij een ontwikkelaar of ondernemer bijvoorbeeld een oud industrieel gebouw wil herontwikkelen tot nieuwe luxe appartementen. De investeerder kan dan vervolgens zelf de hoogte van zijn investering bepalen, hetgeen bij niet-vastgoed gerelateerde platformen ook het geval is. Sommige platformen staan het ook toe dat men aandelen koopt in bestaande objecten, die later weer verhandelbaar zijn op het betreffende platform. Deze verhandelbaarheid van aandelen leidt vervolgens tot een zekere mate van liquiditeit (Openshaw, 2014). Openshaw noemt ‘Primarq’ als één van de weinige platformen die zich heeft gespecialiseerd in woonhuizen, waarbij investeerders eigenaar kunnen worden van een deel van een huis samen met de daadwerkelijke gebruiker. Buiten het feit dat de investeerder een deel van het huis in eigendom heeft, geeft het de investeerder ook recht op een deel van het indirect rendement, dat ontstaat door een eventuele waardestijging van het huis. Het voordeel dat zo’n platform heeft, is dat particulieren nu minder tijd kwijt zijn met het zoeken naar aantrekkelijke investeringsobjecten, omdat het platform alleen gezonde projecten aanbiedt. Een platform als Primarq rekent echter wel toeslagen voor de investeerder van ongeveer 1% van het geïnvesteerde bedrag. ‘RealtyShares’ daarentegen, is een vastgoedgerelateerd platform dat de toeslag op de ondernemer verhaalt. Daarnaast zijn er ook platformen die geen toeslagen rekenen, zoals ‘GroundFloor’ (Openshaw, 2014).

3.2.6: Hypotheken. Deze vorm van crowdfunding in vastgoed lijkt op de vorm uit paragraaf 3.2.5 met een tussenschakel. Het idee erachter is dat meerdere mensen kunnen investeren in de hypotheek van een individu. Daarbij is het ook mogelijk een investering uit te spreiden over meerdere hypotheken om diversiteit binnen deze klasse portofolio te bevorderen. Deze manier van crowdfunding is geschikt voor particulieren die geen reguliere lening kunnen krijgen, hetgeen tegenwoordig zelfs moeilijk is voor personen met een hogere kredietwaardigheid. Particulieren met niet-traditionele banen die daardoor niet voldoen aan de kredietwaardigheidstandaarden, kunnen op deze manier alsnog proberen lening te krijgen. Deze manier van crowdfunding heeft ook al voetsporen gezet in het Verenigd Koninkrijk, waar men tegenwoordig deze vorm van peer-to-peer lending kan gebruiken voor woningen en commerciële hypotheken (Openshaw, 2014).

30



In dit hoofdstuk worden een aantal overzichten gepresenteerd die kort de belangrijkste bevindingen samenvatten van het theoretisch kader, zowel deel I als deel II komen aan bod. Het onderzoek focust zich op de investeerder, daarom worden hier alleen de bevindingen rondom de investeerder getoond. De ondernemer komt in hoofdstuk vijf weer kort aan bod.

4.1: Type crowdfunding. Afbeelding 4: Typen crowdfunding en tegenprestaties.

Typen Crowdfunding

Tegenprestaties

"Algemeen" Donaties Beloningen Pre-orders Leningen Profit sharing Crowd equity

Geen Fysieke en niet-fysieke tegenprestatie, zoals gerealiseerd product of naam van de funder in de aftiteling van een film. Eerste exemplaar van een product of toegang tot een evenement. Teruggave geïnvesteerd bedrag of geïnvesteerd bedrag + rente over verstrekte lening. Aandeel in winst of teruggave van geïnvesteerd bedrag. Aandeel in de onderneming, waardoor het recht op dividend en/of stemrecht wordt verleend.

Vastgoed gespecialiseerd Tastbare O.G. Deel van object in eigendom en recht op mogelijke indirect rendement (d.m.v. waardestijging). Hypotheken Teruggave geïnvesteerd bedrag of geïnvesteerd bedrag + rente over verstrekte lening. Bron: Eigen illustratie18. Afbeelding vier hierboven toont de verschillende typen crowdfunding, welke in de voorgaande hoofdstukken en paragrafen zijn besproken. Per type crowdfunding is de tegenprestatie vermeldt, die de funder kan verwachten van de ondernemer. Deze typen zijn afkomstig uit verschillende gepubliceerde artikelen. Omdat crowdfunding relatief nieuw is, zijn er maar een beperkt aantal artikelen verschenen in de afgelopen jaren. In de praktijk is het mogelijk dat er op dit moment andere typen crowdfunding zijn ontstaan, voor zowel gadgets of kunst als voor vastgoed. Indien dit het geval is, zal het praktijkonderzoek het bovenstaande schema uitbreiden. De informatie daarvoor zal in dat geval afkomstig zijn uit te behandelen casussen en interviews met platformen en consultants op het gebied van vastgoed en crowdfunding. 18

Eigen illustratie, informatie afkomstig uit: Bradford (2012), Belleflamme et al. (2013), Hemer (2011), Openshaw (2014).

31


4.2: Crowdfunding en de funder. Afbeelding vijf hieronder toont een lijst met de verschillende waarden van crowdfunding, die van belang kunnen zijn voor de investeerder. Het getoonde in de afbeelding is in de voorgaande hoofdstukken en paragrafen reeds besproken. De waarden zijn gecodeerd, zodat in een later stadium casussen getoetst kunnen worden aan deze waarden. Er is geen sprake van een rangvolgorde. Deze waarden dienen niet verward te worden met de gegeven tegenprestaties. Omgekeerd kan het wel zo zijn dat een tegenprestatie gezien kan worden als een extra waarde die normaliter in andere investeringsprojecten, anders dan crowdfunding, niet te behalen zijn. Wat betreft de theorie, geldt hier hetzelfde als bij afbeelding vier: de theorie is nieuw en het praktijkonderzoek kan wellicht nieuwe stof opleveren. Indien dat het geval is, zal de lijst in afbeelding vijf verder uitgebreid worden.

Afbeelding 5: Waarden van crowdfunding voor investeerders, anders dan rendement.

W1 W2 W3 W4 W5 W6 W7 W8 W9

• Deelname in een bepaalde gemeenschap, bijdrage aan sociale missie en sterke identificatie met het project. • Sterke relatie en interactie met projectleider. • Deelname levert een bijdrage (inspraak) aan iets innovatiefs en funder kan de innovatieve ontwikkeling van dichtbij meemaken, door bijvoorbeeld participatie. • Vergroten van het persoonlijke netwerk. • Recht op eerste gebruik of eerste product van het gerealiseerde/geproduceerde. • Aantrekken investeerders voor eigen crowdfundingsproject. •Geen koersschommelingen, indien geïnvesteerd wordt in direct vastgoed. •Transparantie, bij zowel vastgoed als gadgets of kunst. •Controle en beheer, bij zowel vastgoed als gadgets of kunst.

Bron: Eigen illustratie19.

19

Eigen illustratie, informatie afkomstig uit: Hemer (2011), Openshaw (2014), Virtual Vastgoed Groep (2012).

32



Gedurende het onderzoek zijn er interviews gehouden met tien verschillende bedrijven, door middel van bedrijfsbezoeken of per e-mail. Deze bedrijven zijn gespecialiseerd in het adviseren, coachen en aanbieden van crowdfundingscampagnes. In bijlage I t/m X staan de uitgeschreven gesprekken met deze bedrijven. Daarnaast toont bijlage XI een kopie van de besproken onderwerpen en stellingen tijdens deze interviews. De volgende paragrafen behandelen de belangrijkste punten, die tijdens de interviews naar voren zijn gekomen en welke van belang zijn voor het casusonderzoek in hoofdstuk zes. Per paragraaf wordt een onderwerp behandeld. In de hiernavolgende paragrafen wordt de kennis van de geïnterviewde bedrijven en visies van de daar aanwezige professionals omtrent de verschillende onderwerpen besproken.

5.1: Crowdfunding en de ondernemer. Zoals in het theoretisch kader al naar voren is gekomen, kan een ondernemer verschillende motieven hebben om crowdfunding te gebruiken ter financiering van zijn project. Volgens verschillende platformen in Nederland, kan crowdfunding ook steun bieden bij andere zaken die belangrijk zijn bij het starten en voeren van een bedrijf. Bijlage XII toont ter aanvulling een overzicht van alle geïnterviewde bedrijven met de volgens hen belangrijkste mogelijkheden die crowdfunding biedt. Het platform Share2Start, Symbid, SEEDS en Wayv (bijlage I, V, VII en X) geven aan dat een dergelijk platform een goed marketinginstrument kan zijn, waarbij men de marktbehoefte kan onderzoeken. Immers, wanneer er snel investeerders worden aangetrokken, kan dat duiden op een behoefte voor een bepaald product vanuit het publiek. Daarnaast biedt crowdfunding hulp bij het opbouwen en onderhouden van de klantenkring en netwerk en kan het hulp bieden bij het vergroten van de naamsbekendheid van een bedrijf. Het opbouwen van dit netwerk beaamt Voorjebuurt ook (bijlage VIII). Particuliere investeerders worden namelijk periodiek op de hoogte gehouden van de voortgang die een ondernemer boekt. Een ander genoemde mogelijkheid van crowdfunding door Share2Start is een aanvulling op een bancaire lening. Een ondernemer kan met zijn aangetrokken investeerders aantonen dat er degelijk behoefte is aan zijn product of dienst. Het feit dat het publiek al geïnvesteerd heeft kan bij de bank gevoelens van vertrouwen opwekken in een project. In een dergelijk geval is een bank vaak sneller bereidt een lening te verstrekken. SEEDS en Douw&Koren (bijlage II), een platform en een consultant op het gebied van crowdfunding, noemen het creëren van

33


‘awareness’ voor een product of dienst als belangrijk resultaat van crowdfunding. Door het gebruik van social media tijdens het verwerven van investeerders, wordt er vanuit verschillende kanten aandacht getrokken. Bouwaandeel (bijlage III), een platform speciaal voor (her)ontwikkelingen in het vastgoed, noemt crowdfunding als handige middel waarmee een project op waarde geschat kan worden. Een ondernemer kan namelijk aan de hand van de hoogte van de investering een indruk krijgen van de waarde van het project. Bouwaandeel noemt crowdfunding ook als een middel bij gemeentelijke kwesties. Wanneer een project bijvoorbeeld een herontwikkeling van een pand betreft en dit plan voldoet niet helemaal aan het bestemmingsplan, dan wordt een dergelijk project al snel stop gezet. Wanneer echter een ondernemer kan laten zien dat er een paar duizend buurtbewoners achter het project staan en deze bewoners willen ook investeren of hebben dat al gedaan, dan bestaat er een grotere kans dat een gemeente een aanpassing maakt binnen het bestemmingsplan. De platformen 2fund (bijlage IV) en Voorjebuurt noemen een ander belangrijk aspect van crowdfunding, namelijk het kweken van ambassadeurs voor het te funden project. SamenInGeld (bijlage VI), een platform waar men leningen kan verstrekken, men kan investeren in hypotheken en waar men ook kan investeren in vastgoed, beaamt deze aspecten van crowdfunding niet. SamenInGeld verwacht weinig ondernemers aan te trekken, maar verwacht dat particulieren als privé persoon zullen opereren in verband met het fiscale voordeel van verhuur van onroerend goed uit box 320. In een dergelijk geval wordt crowdfunding met andere motieven gebruikt. Uit de verschillende interviews is duidelijk geworden dat crowdfunding voor de ondernemer niet alleen een alternatief is om een project te financieren, maar dat crowdfunding hulp kan bieden bij andere bedrijfsactiviteiten. Hier volgen de verschillende activiteiten/mogelijkheden van crowdfunding nog een keer op een rijtje:

20



Toetsen van marktbehoefte (marketingtool);



Opbouwen en onderhouden van het netwerk;



Creëren van ambassadeurs;



Aanvulling op een bancaire lening;

Box 3, In Nederland betaalt men belasting over inkomsten uit sparen en beleggen. Dit vermogen wordt belast in box 3 met een vast percentage van 30% over 4% van de waarde van uw bezittingen en schulden. http://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/internationaal/fiscale_r egelingen/wonen_buiten_nederland_en_inkomsten_uit_nederland/buitenlandse_belastingplicht/inkomsten_i n_meerdere_boxen/bezittingen_in_box_3, (laatste keer bezocht op 21 juni 2014).

34




Het creëren van awareness;



Het vergroten van de naamsbekendheid;



Het op waarde schatten van een project;



Hulpmiddel bij gemeentelijke kwesties;

5.2: De sleutel tot een succesvol crowdfundingscampagne. Het gebruiken van crowdfunding leidt niet meteen tot een geslaagd project. Wanneer een ondernemer zijn of haar project aanbiedt via een platform, betekent dat nog niet dat een initiatief meteen investeerders aantrekt. De geïnterviewde bedrijven noemen aantal factoren die kunnen leiden tot een succesvol campagne. Een campagne wordt als succesvol gezien, wanneer deze zijn vooraf gestelde budget weet aan te trekken van investeerders, binnen de gestelde termijn. Volgens Share2Start en Wayve (bijlage I en X) zijn er meerdere factoren die van invloed zijn op een campagne. De ondernemers wordt geacht communicatief sterk en actief te zijn richting zijn investeerders. Nadat een particulier een investering heeft gedaan, dient hij namelijk periodiek geïnformeerd te worden omtrent de voortgang van een project. Deze actieve campagnevoering noemen de platformen Symbid en Voorjebuurt ook als belangrijke factor. Naast de betrokkenheid vanuit het publiek noemen Share2Start en Bouwaandeel ook het concept als belangrijke factor. Het concept moet volgens hen een goed verhaal hebben, zodat er sympathie en een gunfactor wordt gecreëerd. De factoren sympathie en de gunfactor worden door Douw&Koren (bijlage II) en Picard Innovations (bijlage IX) ook genoemd als belangrijk bij het aantrekken van investeerders. Het platform SEEDS (bijlage VII) voegt aan de voorgaande factoren nog de volgende factoren toe: de legitimiteit van de campagne, een goede propositie, focus en geloof in de campagne vanuit de ondernemer en een goed en betrouwbaar faciliterend platform. De legitimiteit van een campagne wordt bepaald door onder andere het doelbedrag, de haalbaarheid en de urgentie van het te realiseren product of dienst. Picard Innovations denkt wel dat naast alle factoren ook een interessante ROI21 moet worden aangeboden voor de investeerder.

21

ROI, is een Engelse term voor het rendement op de investering, http://nl.wikipedia.org/wiki/Return_on_investment, (laatste keer bezocht op 18 juni 2014).

35


5.3: Crowdfunding en de particuliere investeerder. In dit hoofdstuk wordt de particuliere investeerder besproken. Wat betreft deze investeerder zijn er verschillende vragen gesteld aan de geïnterviewde bedrijven, omtrent het aantrekken van investeerders, het bereik van een project tot investeerders, het kiezen van een investeringsobject en de waarden die crowdfunding heeft voor de investeerder.

5.3.1: Het aantrekken van investeerders. Het aantrekken van investeerders verloopt met crowdfunding op een andere manier, dan men traditioneel gewend is. Crowdfunding trekt particuliere investeerders aan vanuit het grote publiek. Dit gebeurt volgens crowdfunding consultant Douw&Koren op de volgende manier. Funders komen vaak uit het persoonlijke netwerk van de ondernemer/initiatiefnemer zelf. Dit netwerk bestaat uit familie, vrienden of kennissen van de ondernemer zelf. Deze particulieren willen graag investeren, omdat zij een persoonlijke relatie hebben met de ondernemer of omdat zij zich verbonden voelen met het project. Het aanspreken van deze directe omgeving is belangrijk om aandacht te vestigen op het initiatief. Vanuit deze persoonlijke omgeving, wordt de aandacht verspreidt en worden er investeerders aangetrokken uit (ook) een geografisch ander gebied. Deze afstand tussen de plaats van de investeerders en de plaats waar een project zich bevindt, heeft invloed op de investeringsbereidheid van particulieren. Douw&Koren verwijst naar een onderzoek van crowdaboutnow22, waaruit is gebleken dat 80% van de funders uit de eigen omgeving komen van de ondernemer (bijlage II). Hierbij is alleen gekeken naar de fysieke afstand, die Douw&Koren aanvult met de emotionele afstand. Wanneer een persoon zich namelijk verbonden voelt met een project, omdat het project bijvoorbeeld een duurzame ontwikkeling betreft die men ook graag terug ziet in zijn eigen omgeving, dan hoeft de fysieke afstand niet van grote invloed te zijn op de investeringsbereidheid. Douw&Koren wijst er wel op, dat wanneer de afstand groter wordt het rendement vaak belangrijker wordt. De emotionele binding is in zo’n geval vaak kleiner, door de afwezigheid van het initiatief in eigen buurt. Dit proces van aantrekken van investeerders, die start bij de persoonlijke omgeving wordt bijna door elk geïnterviewd bedrijf erkend (zie bijlage I t/m X). SEEDS en Voorjebuurt geven echter wel aan dat de geografische ligging niet altijd invloed hoeft te hebben op de investeringsbereidheid van particulieren. Een ondernemer kan namelijk ook andere waarden appelleren.

22

Crowdaboutnow, crowdfundingsplatform in Amsterdam, https://www.crowdaboutnow.nl/blog/Crowdfunding-is-lokaal, (laatste keer bezocht op 18 juni 2014).

36


37

In sommige gevallen overtreft bijvoorbeeld de persoonlijke binding met de ondernemer of onderneming het aangeboden rendement, waardoor investeerders alsnog investeren in een onderneming die elders is gevestigd. 2fund legt uit dat bij het funden van hypotheken bijvoorbeeld, nauwelijks een geografische binding is waar te nemen. Funders zijn in te delen in een aantal klassen. De eerste klasse beslaat 20% van de particuliere investeerders en deze komen uit het persoonlijke netwerk van de ondernemer. De tweede groep wordt vervolgens bereikt via de eerste groep. Het betreft hier een projectmatige binding in plaats van een persoonlijke binding. Deze groep beslaat ongeveer 50% van alle investeerders. Het zijn mensen uit de fysieke omgeving van de ondernemer. De derde en laatste groep bestaat uit particulieren uit een fysiek ander gebied en beslaat 30% van alle investeerders. Voor deze groep is het rendement erg belangrijk. Het bereiken van deze groep wordt de crowdfase genoemd, omdat hier beroep wordt gedaan op een grote groep onbekende mensen. Gemiddeld wordt deze groep na ongeveer 60 tot 90 dagen bereikt, aldus Douw&Koren. De afbeelding hieronder toont een schematische weergave van de klassenindeling.

Afbeelding 6: Omgeving van de ondernemer en het bereik van funders in gedeeld in klassen.

0%

100% 20%

Initiatief: Buren Familie Vrienden Emotionele binding Persoon

70%

Nauwe netwerk: Fysieke omgeving Email contacten Project

60-90 dagen Crowdfase Ander gebied Rendement vaak belangrijk

Bron: Douw&Koren.

5.3.2: Het kiezen van een investeringsobject. Crowdfundingsplatformen bieden allemaal verschillende investeringsobjecten aan. Het ene platform biedt alleen projecten aan die duurzame ontwikkelingen in de buurt appelleren en de ander biedt weer alleen commerciële projecten aan.


Omdat we het hier hebben over investeringsobjecten, laten we de projecten die geen rendement aanbieden en alleen om donaties vragen buiten beschouwing. Een investering wordt immers gedaan om op de lange termijn een meeropbrengst te verkrijgen door middel van het beleggen van geld in dit geval. Het voordeel dat crowdfunding biedt aan investeerders is dat hij zelf kan kiezen waar hij zijn geld in belegt. Maar hoe is een particulier, die bereidt is om zijn spaargeld te beleggen in vastgoed of in een onderneming, er zeker van dat hij een goede investering doet en zijn geld niet verliest? De gemiddelde particulier is immers geen expert op het gebied van beleggen en zal waarschijnlijk geen ervaring hebben met het beoordelen van investeringsmogelijkheden. Een aantal platformen bieden op dit gebied hulp aan de particuliere investeerder. Douw&Koren legt uit dat sommige platformen investeringsobjecten kwalificeren. Op deze manier geven ze een object een keurmerk, waarmee zij particulieren erop kunnen wijzen welke objecten een gezonde investering kunnen zijn. Daarnaast stellen dergelijke crowdfundingsplatformen vaak strenge eisen aan projecten, voordat zij op de website van een platform hun project mogen aanbieden. Platformen trachten op deze wijze objecten te selecteren die een groter kans van slagen hebben, waardoor het aanbod van gezonde investeringsobjecten wordt vergroot. Bouwaandeel (bijlage III), één van de geïnterviewde platformen, keurt de projecten van de initiators voordat ze aangeboden worden op hun website. Particuliere investeerders kunnen op deze manier zichzelf er zeker van stellen dat een bepaalde onderneming of project te vertrouwen is. Dat neemt uiteraard nog niet het risico van investeren an sich weg. Men kan wel het risico inschatten, immers wanneer een project veel funders aantrekt, is de kans groter dat het project slaagt omdat de grote investeringsbereidheid op een zekere (markt)behoefte/urgentie kan duiden.

5.3.3: De waarden van crowdfunding voor de investeerder. Over het algemeen zijn alle geïnterviewde bedrijven het er over eens, dat crowdfunding een meerwaarde heeft voor particuliere investeerders. Deze meerwaarde is een bepaalde waarde of anders gezegd een extra die een investeerder krijgt, wanneer hij besluit geld te investeren, te lenen of geld of andere kapitaalgoederen doneert aan een onderneming of initiator. Deze bedoelde waarde is anders dan de beloofde rente over een lening of het rendement van een investering.

38


De geïnterviewden werd de lijst met de waarden van crowdfunding voor de investeerder, uit paragraaf 4.2, getoond. Hierop werd vervolgens de vraag gesteld, welke waarden volgens het bedrijf het belangrijkst zijn voor de funder en of zij andere waarden dan in de getoonde lijst ervoeren bij de aangeboden campagnes. De afbeelding in bijlage XIII toont een overzicht van alle bedrijven met de volgens hen belangrijkste waarden voor de funder. De waarden W1 en W3 zijn volgens bijna elk bedrijf belangrijk voor de funder. Het zijn deze waarden die de kracht zijn van crowdfunding. 2fund is het enige platform dat deze aspecten niet als kernwaarden ziet, maar 2fund is ook het enige bedrijf dat uitsluitend op basis van leningen werkt. In een dergelijk geval is het rendement vaak het belangrijkst voor investeerders en zoeken ze niet naar mogelijkheden om bijvoorbeeld een interactieve relatie op te bouwen met de initiator. Transparantie, controle & beheer en de afwezigheid van koersschommelingen zijn in een model gebaseerd op leningen en/of profit-sharing belangrijker voor de funder. W4 en W6 zijn twee waarden die door de meeste bedrijven niet als belangrijk worden geacht. W4 en W6 zijn waarden die in het belang van de funder staan en niet in het belang van het project zelf. Dit zou mogelijkerwijs de reden kunnen zijn dat deze waarden minder belangrijk zijn voor de particuliere investeerder, het gaat immers om het project. Tot slot zijn er twee waarden genoemd door een aantal bedrijven, dat in de beschreven literatuur niet naar voren komen. Douw&Koren en Bouwaandeel noemen het hanteren van een keurmerk door het faciliterend platform als belangrijke waarde. Dit keurmerk wordt in paragraaf 5.4 nader toegelicht. Picard Innovations noemt de gunfactor vanuit het project of vanuit de initiator. Deze gunfactor komt tot stand, wanneer een bedrijf bijvoorbeeld een duurzame ontwikkeling voor de buurt wil opzetten. Opvallend is dat per type crowdfunding andere waarden behaald kunnen worden door funders. Dit heeft onder andere te maken met het type investering (donatie of belegging). In het geval van donaties is er namelijk geen sprake van rendement, dus zal er ook geen waarde gehecht worden aan het feit dat er geen koersschommelingen van toepassing zijn. De mate van participatie, toegelaten door de ondernemer, heeft ook invloed op de te behalen meerwaarde. Indien een ondernemer niet toelaat dat investeerders inspraak hebben in bijvoorbeeld de vormgeving van een product, zal er geen interactieve relatie ontstaan tussen funder en initiator. Hierdoor vallen de eerste drie waarden weg voor de funder.

39


Voorjebuurt: “Ja, deze waarden kunnen ook van toepassing zijn bij ontwikkelingen in het vastgoed als het gaat om vastgoed waar een bestaande groep mensen belang bij heeft en zich mee verbonden voelt zoals een nieuw gebouw voor de sportvereniging, het opknappen van een buurthuis of een theater etc.” Op de vraag of deze waarden ook opgaan in het geval van vastgoed, antwoorden de bedrijven bijna hetzelfde. Men is er van overtuigd dat crowdfunding in elke sector een succes kan zijn en dat dit voor particuliere investeerders van grote waarde kan zijn. Wayve geeft aan dat in het geval van vastgoed wellicht meer waarden een rol kunnen spelen voor investeerders. Wayve vertelt dat de waarden W7, W8 en W9 ook van belang zullen zijn in een vastgoed gerelateerd project. SEEDS is van mening dat het financiële aspect en het gebruik van het object belangrijker worden bij vastgoed. Men is positief over de implementatie van crowdfunding in vastgoed (her)ontwikkelingen, maar denkt verschillend over de typen waarden ervan voor de funder. De casussen in hoofdstuk zes worden op deze waarden getoetst, zodat er een duidelijker beeld naar voren komt.

5.4: Traditionele vastgoedbeleggingen versus crowdfunding. Het investeren via crowdfunding is vrij nieuw en de mogelijkheid te investeren en te beleggen in vastgoed via crowdfunding is nog maar net aan het bloeien. Is deze nieuwe ontwikkeling een opgeblazen hype of wordt het een grote concurrent voor traditionele vastgoedbeleggers en vastgoed fondsen? Waarom zou men kiezen voor een relatief nieuw investeringsmodel in plaats van een vertrouwde traditionele investering te doen? Deze keuze hangt af van een aantal zaken en mogelijkheden die crowdfunding biedt voor investeerders, ten opzichte van de reeds bekende manier van vastgoedbeleggingen. Douw&Koren legt uit dat wanneer men een investering doet via bijvoorbeeld een vastgoed fonds, dan kan de investeerder ten eerste niet direct zelf kiezen waarin er geïnvesteerd wordt. Bekend is van sommige instanties dat zij bijvoorbeeld alleen in duurzame projecten investeren, maar het is op dat moment nog steeds niet mogelijk zelf een project uit te kiezen. Bij een platform kan een particulier zelf het investeringsobject uitkiezen. Daarnaast is het voor de investeerder met crowdfunding mogelijk om al vanaf een klein bedrag van bijvoorbeeld €100 te investeren, hetgeen bij vastgoed fondsen niet het geval is. Het eerder genoemde keurmerk van projecten noemt Douw&Koren ook als aanwezige voordeel van crowdfunding. Een ander verschil met traditionele beleggingen volgens Bouwaandeel, is het feit dat men direct kan investeren in vastgoed en de funder zelf zicht heeft op de ontwikkelingen rondom een project.

40


Volgens Forbes (2014), een bedrijf dat nieuwe ontwikkelingen in de financiële wereld volgt en ter discussie legt, verschilt de periode waarover rendement wordt uitgekeerd ook tussen de twee genoemde investeringsmogelijkheden. Via het traditionele systeem kan een investeerder bijvoorbeeld aandelen kopen via een vastgoedfonds. In dat geval kan de investeerder een rendement verwachten over een bepaalde periode of de investeerder rendeert door de stijging van de marktprijzen van de aandelen. Indien men investeert via crowdfunding kan een ondernemer rendement uitkeren over het project zelf zodra deze voltooid is. Dit is aantrekkelijk voor particuliere investeerders, omdat zij een investering in een project prefereren boven een investering in een onderneming. Hierdoor wordt een investeringskeuze gemotiveerd door het project en niet door een onderneming. Een vastgoedfonds kan hier niet mee concurreren, omdat zij geen projecten aanbieden23. Het feit dat particulieren kunnen investeren in verschillende projecten via een platform in plaats van een enkele investering te doen via een fonds, biedt de investeerder de mogelijkheid zijn risico te spreiden. Een crowdfundingsplatform maakt het mogelijk verschillende investeringen te doen in verschillende projecten van verschillende bedrijven. Waar het ene bedrijf wellicht faalt, slaagt het andere bedrijf. Forbes legt uit dat deze nieuwe vorm van vastgoedbeleggingen een onomkeerbare trend is, waar de traditionele banken en investeerders voor uit moeten kijken. De banken en investeringsmaatschappijen moeten namelijk voldoen aan verschillende regels en zij krijgen daarnaast nog redelijk veel beperkingen opgelegd. Dit is een belemmering voor deze traditionele instanties, omdat het moeilijk voor ze is deze regels en beperkingen af te stemmen met de flexibiliteit van crowdfunding op het gebied van snelheid in transactieverwerkingen, de tijdlijn en het rendement van crowdfundingscampagnes en de hoeveelheid van investeringsobjecten die aangeboden worden. Bouwaandeel noemt nog een ander voordeel van het feit dat crowdfunding het voor de kleine investeerder mogelijk maakt te investeren, namelijk dat deze kleine groepen mensen hun omgeving vaak beter kennen. Doordat zij de buurt goed kennen, zien zij eerder potentie in bijvoorbeeld een oud clubhuis of buurthuis. Grote investeerders kijken bijna nooit naar kleine objecten die zich op lokaal niveau afspelen. Dit heeft voordelen voor een stad of wijk, omdat verpauperde en leegstaande gebouwen op deze manier een grotere kans krijgen herontwikkeld te worden. Crowdfunding maakt het dus mogelijk investeerders te vinden, die men normaal niet kan zien.

23

Forbes, http://www.forbes.com/sites/groupthink/2014/02/28/2014-crowdfund-trends-top-20-wallbreakers-of-real-estate-investing/, (laatste keer bezocht op 18 juni 2014).

41


5.5: Het type vastgoed en het type crowdfunding. Er is geen gouden combinatie voor een te ontwikkelen type vastgoed en het gebruiken of toepassen van een bepaald type crowdfunding. Wayve (bijlage X) legt uit dat het wel mogelijk is te bepalen welke crowdfundingtype het beste kan passen bij een project. Het start met het kiezen van het project en niet met het kiezen van een crowdfundingsplatform. De initiator dient een aantal vragen vooraf te beantwoorden voor zichzelf. Wil ik investeerders aantrekken? Wil ik de buurt erbij betrekken? Wil ik donateurs aantrekken? Wat voor type tegenprestatie ga ik verrichten? Wie is mijn doelgroep? Wie is de eindgebruiker van het vastgoed? Wanneer deze vragen duidelijk zijn voor de initiator kan een passend crowdfundingtype gekozen worden. Indien het maatschappelijk belang groot is bij een project, zoals de bouw van een loopbrug of een buurthuis, zal het bieden van een rendement niet voor de hand liggen en zal men wellicht neigen naar een model gebaseerd op donaties.

5.6: Succes en geen succes. In paragraaf 5.2 zijn een aantal factoren besproken die de kans van slagen van een crowdfundingscampagne zouden moeten vergroten. Een aantal van deze factoren waren: communicatie, concept, sympathie, gunfactor, legitimiteit, haalbaarheid, urgentie en rendement. Hierna volgen twee voorbeelden van vastgoed gerelateerde projecten, waarvan er één succesvol is afgerond en waarvan het andere project uiteindelijk gefaald is. In paragraaf 5.6.1 komt het project van ‘Maskerade’ aan bod. Dit project werd als een niet-succesvol voorbeeld gebruikt door Share2Start (bijlage I). Paragraaf 5.6.2 vertelt kort iets over ‘Broodje Bewust’, een voorbeeld van succes genoemd door Douw&Koren (bijlage II). 5.6.1: Maskerade. Maskerade was een bedrijf dat enige tijd geleden gestart werd met de intentie gebouwen te ontwikkelen. Deze gebouwen zouden niet alleen duurzaam zijn, maar Maskerade had hiervoor ook een nieuw duurzame bouwmethode ontwikkeld. Het zou gaan om een aantal die na de realisatie in de verkoop zouden gaan. Het project was echter niet succesvol en is nooit van de grond gekomen. De benodigde investering werd niet bij elkaar gehaald, omdat er simpelweg te weinig funders zich hebben aangemeld. Share2Start noemt een aantal oorzaken voor het feit dat er te weinig mensen hebben geïnvesteerd. Ten eerste was het maatschappelijk belang te klein. De appartementen die verkocht zouden worden, zouden alleen bepaalde voordelen bieden voor de uiteindelijke eigenaar. De funders zouden naast het rendement geen andere baten hebben bij de realisatie.

42


Wanneer er alleen een bepaald rendement te behalen is voor de funder, dient deze in een zekere mate aantrekkelijk te zijn, hetgeen niet het geval was. Dit wordt onder andere bevestigd door SEEDS (bijlage VII). SEEDS geeft aan dat het financiële aspect en het gebruik kunnen maken van het gerealiseerde belangrijk zijn, als crowdfunding ingezet wordt voor (her)ontwikkelingen van vastgoed. Beide zaken, genoemd door SEEDS, komen niet aan de orde. Het rendement hoeft echter niet altijd bepalend te zijn volgens onder andere Voorjebuurt (bijlage VIII). Een ander belangrijke oorzaak voor het falen, was de communicatie die slecht was verlopen. Funders werden te weinig betrokken bij het project en er werd geen actieve campagne gevoerd. Daarnaast had het project geen goed concept met een sterk verhaal en zoals eerder genoemd ontbrak het maatschappelijk belang en urgentie.

5.6.2: Broodje Bewust. Broodje Bewust is een project, dat een bedrijf in Leeuwarden wil vestigen. Het idee is dat er een nieuwe selfservicelunchroom wordt gevestigd, waar men onder andere biologische en natuurlijke broodjes kan kopen. Hiervoor had het bedrijf ook vastgoed nodig, welke gefinancierd moest worden met behulp van crowdfunding. Het project is tot op heden succesvol en de opening staat gepland in juli 2014. Douw&Koren geeft aan dat de meerwaarde van crowdfunding hier heeft geleidt tot succes en niet het aangeboden rendement. Men was volgens de consultant niet erg geïnteresseerd in de financiële baten van hun investering, maar in het feit dat men nu voor een betaalbare prijs duurzaam eten kan kopen in de buurt. Het rendement werd gezien als een extra. Daarnaast heeft de funder het gevoel gehad iets te kunnen bijdragen aan een duurzame ontwikkeling. Een andere factor die Maskerade miste en Broodje Bewust wel had, was een concept met een goed verhaal. “Wij willen ervoor zorgen dat mensen met gemak, snel en zorgeloos een lekker en verantwoord broodje kunnen eten zonder dat ze er uitzonderlijk veel voor moeten betalen”24 De boodschap was duidelijk voor het publiek. Er werd iets gedaan voor de buurt, waarbij men zelf een bijdrage kon leveren en uiteindelijk zelf de vruchten ervan kon plukken. Daarnaast leverde het ook nog een rendement op voor de investeerders. Het bedrijf omschrijft ook een aantal die van belang waren voor het project, namelijk: respect voor de oorsprong van het product, betrokkenheid richting de maatschappij, integriteit zonder verborgen agenda en een eerlijk product. Volgens Douw&Koren is een dergelijke vorm campagne voeren essentieel voor het slagen van een project.

24

Broodje Bewust. www.broodje-bewust.nl, (laatste keer bezocht op 20 juni 2014).

43


Hetgeen de twee projecten, Maskerade en Broodje Bewust, gemeen hebben, is dat het projecten zijn die zich op hun eigen manier richten op duurzaamheid. Hetgeen echter blijkt, is dat het profileren als een duurzaam georiënteerd bedrijf nog niet altijd tot succes leidt, ondanks de aanwezige goede bedrijfsdoelen.

5.7: Samenvattend. In de afbeelding hieronder staat een complete lijst met de waarden van crowdfunding voor de funders. De oorspronkelijke lijst uit paragraaf 4.1 is uitgebreid met twee waarden (W10 en W11) die door de geïnterviewde bedrijven zijn genoemd.

Afbeelding 8: Waarden voor investeerders (inclusief toevoeging W10 en W11). W1

W2

W3

W4

W5

W6

W7

W8

W9

W10

W11

• Deelname in een bepaalde gemeenschap, bijdrage aan sociale missie en sterke identificatie met het project. • Sterke relatie en interactie met projectleider. • Deelname levert een bijdrage (inspraak) aan iets innovatiefs en funder kan de innovatieve ontwikkeling van dichtbij meemaken, door bijvoorbeeld participatie. • Vergroten van het persoonlijke netwerk. • Recht op eerste gebruik of eerste product van het gerealiseerde/geproduceerde. • Aantrekken investeerders voor eigen crowdfundingsproject. •Geen koersschommelingen, indien geïnvesteerd wordt in direct vastgoed. •Transparantie, bij zowel vastgoed als gadgets of kunst. •Controle en beheer, bij zowel vastgoed als gadgets of kunst. •Aanbieden van een keurmerk vanuit een crowdfundingsplatform. •Gunfactor vanuit het project of vanuit initiators.

Bron: Eigen illustratie25

25

Eigen illustratie, informatie afkomstig uit: Hemer (2011), Openshaw (2014), Virtual Vastgoed Groep (2012). Waarden 10 en 11 zijn ontrokken uit afgenomen interviews.

44


De waarden in afbeelding acht kunnen in een aantal subgroepen geplaatst worden. Het doel hiervan is dat er op deze manier bepaald kan worden welke type waarden van toepassing zijn op bepaalde projecten.

Afbeelding 9: Waarden voor investeerders in subgroepen.

Bron: Eigen illustratie.

De sociale waarden zijn waarden die tot stand komen door een interactieve samenwerking gedurende een project. Het persoonlijke netwerk en de sociale missies en bijdragen behoren hier allen toe. De materiële waarde ontstaat uit het feit dat in sommige gevallen investeerders een exemplaar van het geproduceerde krijgen. De immateriële waarden bestaan uit het bieden van transparantie, controle & beheer en keurmerken vanuit een faciliterend platform. Ten slotte zijn er financiële (of zakelijke) waarden te noemen. Dit zijn respectievelijk de mogelijkheid tot het aantrekken van investeerders voor een eigen project en de afwezigheid van koersschommelingen, indien er geïnvesteerd wordt.

45

6. Casusonderzoek

6. Casusonderzoek

6.1: Inleiding. In dit hoofdstuk worden een aantal casussen getoetst aan de behandelde theorie. De theorie is afgeleidt van het theoretisch kader en is vervolgens aangevuld met theorie afkomstig uit de verschillende afgenomen interviews met het bedrijfsleven. Centraal binnen de toetsing staan de waarden van crowdfunding, die voor de particuliere investeerder van belang zijn. Deze waarden kunnen ook gezien worden als motieven die de investeringsbereidheid van een investeerder kunnen beïnvloeden. Zo kan het verkrijgen van inspraak in de ontwikkeling van een project een extra waarde zijn voor een funder die hij verkrijgt door te investeren, maar dit kan ook een reden zijn om te investeren in een project, omdat een particulier bepaalde belangen heeft bij een realisatie van een bepaald project omdat het project bijvoorbeeld invloed heeft op zijn buurt. Naast de waarden van crowdfunding, geeft het bedrijfsleven ook een aantal richtlijnen/eisen voor succesvolle projecten betreffende vastgoed, welke middels een aantal interviews is verkregen. Uit dit gedeelte van het onderzoek zal blijken of het project bepaalde waarden oplevert of heeft opgeleverd voor de investeerder en of het project voldoet aan de geadviseerde criteria vanuit het bedrijfsleven. De casussen betreffen (her)ontwikkelingsprojecten uit verschillende landen. De projecten zijn allemaal verschillend van aard en bekleden verschillende functies. Het zijn vijf projecten die zich onder andere focussen op: commercieel vastgoed, kantoren, woningen, retail, infrastructuur, maatschappelijk/publieke vastgoed, recreatieve voorzieningen, nieuwbouw en herontwikkeling In paragraaf 6.2 komt een wolkenkrabber uit Colombia aan bod, dat zowel kantoren als woningen bezit. Vervolgens behandeld paragraaf 6.3 een zwembad die gebouwd is in de Hudson rivier in New York. In paragraaf 6.4 wordt een loopbrug in Rotterdam besproken gevolgd door een klein herontwikkelingsproject van een leegstand gebouw in Washington D.C. in paragraaf 6.5. De laatste casus, in paragraaf 6.6, betreft een aantal luxe appartementen in Londen. Tot slot worden in paragraaf 6.7 alle casussen getoetst aan de onderzochte waarden van crowdfunding.

46

6. Casusonderzoek

6.2: BD Bacata in Colombia, Bogota.

Afbeelding 10: Wolkenkrabber BD Bacata in Colombia, gefinancierd met behulp van crowdfunding.

Bron: Archdaily26. Project Voor dit project is een bedrijf opgericht om het hoogste gebouw in Colombia te bouwen. Hiervoor is een hoogwaardige ad campagne gestart in de stad, om inwoners aan te moedigen te investeren in deze wolkenkrabber. De wolkenkrabber bezit een mix van commercieel vastgoed en units met een woonfunctie. Het gebouw bestaat uit 66 verdiepingen en beschikt over 115.000m² vloeroppervlakte (Quirk, 2012).

Funders De investeerders van dit project bestaan niet alleen uit inwoners van Bogota, maar ook inwoners uit het hele land hebben in dit gebouw geïnvesteerd. 3000 particulieren hebben gezamenlijk een bedrag van $240 miljoen geïnvesteerd. De investeerders waren onder andere buurtbewoners, vrienden en ook ‘young professionals’. De funders werden bij het project betrokken door onder andere het verkrijgen van inspraak. De kracht van de consumenten is daarmee versterkt, omdat zij voor 99% het leiderschap op zich namen binnen het project (Quirk, 2012).

26

Archdaily, http://www.archdaily.com/276433/bd-bacata-the-worlds-first-crowdfunded-skyscraper/, (laatste keer bezocht op 19 mei 2014).

47

6. Casusonderzoek

Tegenprestatie Aan de hand van het share in profits-model werd de tegenprestatie opgezet. Investeerders delen op deze manier mee in de winst van het object. Daarnaast heeft een deel van de funders, voornamelijk de young professionals, een fysiek stuk in het gebouw gekregen, waar zij hun werkzaamheden kunnen verrichten of hun onderneming kunnen vestigen (Quirk, 2012).

48

6. Casusonderzoek

6.3: Plus (+) Pool in de Verenigde Staten, New York.

Afbeelding 11: zwembad + Pool in de V.S., gefinancierd met behulp van crowdfunding.

Bron: Archdaily27. Project + Pool is de naam van een project dat een drijvend zwembad wilde realiseren in de Hudson rivier in New York. Het team achter dit project heeft destijds een crowdfundingscampagne opgezet bij Kickstarter, wat volgens het platform tot op heden het grootste publieke crowdfundingsproject is. Het is een openbaar zwembad, dat naast zijn recreatieve faciliteiten ook duurzaam is. Het zwembad filtert het water uit de rivier, zodat gebruikers van het zwembad een schone en natuurlijke omgeving hebben om in te zwemmen. Het primaire doel van dit project is de realisatie van een drijvend test laboratorium, die verschillende potentiële filtratiesystemen kan testen ten behoeve van het rivierwater (Sloll, 2014).

Funders De funders waren voornamelijk mensen uit New York. Uiteindelijk hebben 70,000 particulieren een bedrag van $220.000 geïnvesteerd voor de realisatie van het zwembad.

Tegenprestatie De funders van dit project werden beloond met een symbolische tegenprestatie. Op elke tegel werd een handtekening van één van de 70,000 investeerders gegraveerd (Sloll, 2014).

27

Archdaily, http://www.archdaily.com/tag/crowdfunding/, (laatste keer bezocht op 20 mei 2014).

49

6. Casusonderzoek

6.4: Luchtsingel, loopbrug in Nederland, Rotterdam.

Afbeelding 12: Luchtsingel, loopbrug in Nederland, gefinancierd met behulp van crowdfunding.

Bron: Luchtsingel28.

Project Het Rotterdam Central District, Hofplein en het gebied hier omheen wordt gekenmerkt door een verwaarloosde omgeving en leegstand. Een versnelde gebiedsontwikkeling is nog ver in zicht. De ruimtelijke vraagstukken waren echter te groot om deze op zich te laten wachten. Het project ‘Luchtsingel’ moest nieuwe ondernemers en bewoners enthousiasmeren een bijdrage te leveren aan de ontwikkeling van een publieke ruimte. Hiervoor heeft men bedacht een houten voetgangersbrug van 390 meter te bouwen. De brug moet volgens initiatiefnemers de aantrekker zijn voor nieuwe ontwikkelingen en de katalysator voor economische groei29. De brug verbindt het centrum met Rotterdam Noord en brengt op dit moment nieuw leven in het gebied. Met de komst van de brug is men erin geslaagd een verbinding tussen het centraal station, Rotterdam Noord en de Binnenrotte te maken. Het project leverde naast een houten voetgangersbrug van 390 meter ook het DakAkker op, een publiek terrein op Hofplein en een park bij Pompenburg30(zie afbeelding negen op de volgende pagina). Onderdeel DakAkker is letterlijk gerealiseerd om op dit dak de mogelijkheid te bieden gewassen te verbouwen.

28

Luchtsingel, http://www.luchtsingel.org/, (laatste keer bezocht op 4 juni 2014). Luchtsingel, http://www.luchtsingel.org/over-de-luchtsingel/het-idee/, (laatste keer bezocht op 4 juni 2014). 30 Luchtsingel, http://www.luchtsingel.org/over-de-luchtsingel/, (laatste keer bezocht op 5 juni 2014). 29

50

6. Casusonderzoek

Afbeelding 13: Bovenaanzicht van het gehele project ‘Luchtsingel’.

Bron: Luchtsingel31.

Funders De funders van de loopbrug waren voornamelijk buurtbewoners. Men kon al vanaf een bedrag van €25 investeren. Met dit bedrag werd een houten plank gekocht ten behoeve van de brug. Daarnaast was het ook mogelijk een hoger bedrag te investeren, waarmee vervolgens een brugelement of een brugdeel werd gekocht (Laar, 2012).

Tegenprestatie Als beloning kreeg een investeerder de mogelijkheid zijn naam of boodschap op een plank te laten graveren. Hetzelfde werd gedaan voor de investeerder die een brugelement of een brugdeel heeft gekocht. De website van de luchtsingel toont daarnaast nog een geheel overzicht met alle namen en teksten die op alle planken en delen zijn gegraveerd32. Daarnaast is het mogelijk voor investeerders zelf een bijdrage te leveren aan de bouw van de brug en de omgeving eromheen.

31

Luchtsingel, http://www.luchtsingel.org/, (laatste keer bezocht op 5 juni 2014). Tegenprestatie Luchtsingel, http://www.luchtsingel.org/doe-mee/koop-een-plank/, (laatste keer bezocht op 5 juni 2014). 32

51

6. Casusonderzoek

6.5: Leegstaand gebouw in de Verenigde Staten, Washington D.C.

Afbeelding 14: DC Gebouw, in de Verenigde Staten, gefinancierd met behulp van crowdfunding.

Bron: cnbc33. Project Dit leegstaande bakstenen gebouw, bestaande uit twee verdiepingen, bevindt zich op 1539 7th St. in the Shaw buurt in Washington D.C.. Het project is lokaal van aard en beoogt geen toepassingen van nieuwe technologieën, zoals men dat vaak wel gewend is van crowdfunding. In het gebouw heeft voorheen een kapsalon gezeten, maar staat op dit moment leeg. Het project wordt aangeboden via het platform Fundrise34. Het initiatief komt vanuit de ontwikkelaar ‘Westmill Capital Partners. Het idee is om in het gebouw een ‘boutique retail site’ te vestigen. De Shaw buurt zelf is op dit moment al in lichte mate een verandering aan het ondergaan en Fundrise ziet grote mogelijkheden in de buurt (Dhue, 2014).

Funders De herontwikkeling van het gebouw gaat ongeveer 1,5 miljoen dollar kosten. De ontwikkelaars willen van het beoogde budget ongeveer $350.000 met behulp van crowdfunding binnen halen. Funders kunnen investeren vanaf $100 en per persoon mag er maximaal $2500 worden geïnvesteerd. De

33

Cnbc, http://www.cnbc.com/id/101534310, (laatste keer bezocht op 10 juni 2014). Fundrise, een crowdfundingsplatform voor commercieel vastgoed, https://fundrise.com/, (laatste keer bezocht op 10 juni 2014). 34

52

6. Casusonderzoek

funders zijn voornamelijk afkomstig uit de betreffende buurt. In het eerste uur van de campagne is al een bedrag van $100.000 gefund door 100 investeerders. Miller, werkzaam bij Fundrise, legt uit dat de snelheid te maken heeft met het feit dat aanbiedingen voor niet-geaccrediteerde beleggers redelijk zeldzaam zijn, hetgeen nu mogelijk gemaakt wordt door crowdfunding. Vastgoedprojecten worden door particulieren soms gezien als investeringen met hoge risico’s, maar deze barrière wordt doorbroken, doordat men al vanaf $100 kan investeren. De motieven van de investeerder zijn in dit geval anders dan rendement. Zij willen bijvoorbeeld inspraak hebben in de ontwikkeling (Dhue, 2014).

Tegenprestatie De tegenprestatie bestaat uit een rendement van 8% welke per kwartaal wordt uitgekeerd met een aflossingsperiode van vijf jaar. Daarnaast kan de investeerder een bijdrage leveren aan de ontwikkeling door middel van inspraak, zoals hierboven al is uitgelegd (Dhue, 2014).

53

6. Casusonderzoek

6.6: The Pump House in Engeland, Oost-Londen.

Afbeelding 15: The Pump House in Engeland, gefinancierd met behulp van crowdfunding.

Bron: Crowdbaron35

Project Het project ‘The Pump House’ bevindt zich in het centrum van het Royal Victoria Docks gebied van Londen. Dit gebied is de thuishaven voor exclusieve hotels, retail en recreatieve faciliteiten. In het gebied zijn grote organisaties gevestigd, vanwege de nabijheid van de London City Airport. De crowdfunding campagne focust zich alleen op de ontwikkeling van de 7e, 8e en 9e verdieping van het gebouw. Het betreffen luxe appartementen van hoge kwaliteit.

Funders Men kon investeren vanaf een bedrag van £3250. De totale waarde van het project bedraagt £325.000. Het project is op dit moment al succesvol gefinancierd. Funders zijn voornamelijk afkomstig uit het gebied zelf. Het betreft een gebied dat vol in ontwikkeling36 is en waar veel gebouwd wordt.

35

Crowdbaron, een crowdfundingsplatform voor de (her)ontwikkeling van vastgoed, http://crowdbaron.com/projects/view/9, (laatste keer bezocht op 10 juni 2014). 36 De campagne film op deze website laat de ontwikkeling van de afgelopen jaren van het gebied zien, http://crowdbaron.com/projects/view/9, (laatste keer bezocht op 10 juni 2014).

54

6. Casusonderzoek

55

Tegenprestatie Het beoogde winstaandeel bedraagt 30 – 35% en het geschatte rendement zit op ongeveer 4%, welke wordt uitgekeerd vanaf oktober 2015. Crowdbaron verhuurt de woonunits, waarbij een rendement van 4% wordt getracht te behalen. Wanneer de waarde van de appartementen met 30% stijgt, worden de units verkocht en de winsten gedeeld. Verwacht wordt dat de verkoop eind 2016 zal plaats vinden.

6.7: Toetsing casussen op waarden voor de investeerder. De afbeelding hieronder toont een schematisch overzicht van alle waarden voor investeerders bij crowdfundingscampagnes en de vijf projecten die in de voorgaande paragrafen zijn geanalyseerd. Per project worden de waarden die een rol hebben gespeeld toegelicht.

Afbeelding 16: Toetsing investeerderswaarden37 per project.

Projecten

BD Wolkenkrabber Plus Pool Luchtsingel DC Gebouw Pumphouse

Waarden W1 W2 W3 W4 W5 W6 W7 W8 W9 W10 W11 Aantal geconstateerde waarden

x (0.5)

8,5

5

6

5

Bron: eigen illustratie.

37


4

6. Casusonderzoek

BD Wolkenkrabber De wolkenkrabber in Colombia scoort het hoogst van alle vijf de casussen. W1 en W2 zijn waarden die een investeerder al snel heeft bij een project, omdat crowdfunding vaak draait om de bedoelde interactie tussen initiator en investeerder. Daarnaast stond het nationaal belang hoog in het vaandel. Funders werden aangemoedigd om gezamenlijk het hoogste gebouw van het land te bouwen. De wolkenkrabber heeft echter geen innovatieve ontwikkeling voortgebracht (W3). W4 is echter wel van toepassing, aangezien er een groep ondernemers hebben geïnvesteerd en een fysieke unit in het gebouw in bezit hebben gekregen, hetgeen het persoonlijke netwerk ten goede komt. W5 sluit aan op W4, omdat een deel van de funders het gebouw daadwerkelijk gebruiken. De waarde heeft een halve punt toegewezen gekregen, omdat een deel van de funders niet het recht hebben verkregen het gebouw direct te gebruiken. De daaropvolgende waarde (W6) is bij geen van de casussen van toepassing geweest. Deze waarde is moeilijk te meten en wordt door de beschreven literatuur erkend, maar uit het praktijkonderzoek is echter uitgekomen dat funders niet investeren in een campagne om investeerders voor hun eigen project te werven. Het project betreft een investering in direct vastgoed en niet in vastgoedaandelen, dus koersschommelingen zijn uitgesloten, hetgeen door funders vaak een reden is om te investeren, omdat het minder risico’s meebrengt voor hun investering. De investering leverde een deling in de winst op, zonder invloed van koersschommelingen. Crowdfunding an sich is transparant. Men weet vaak waar het geïnvesteerde geld voor gebruikt wordt en kan door de actieve deelname in een project controle uitvoeren op de voortgang (W8 en W9). Het platform dat dit project aanbood, hanteerde ook een keurmerk. Een dergelijk keurmerk wordt door funders veelal op grote waarde geschat (W10). De gunfactor vanuit het project en initiator was ook aanwezig. Het gebouw is voor het volk gebouwd en daarom hadden investeerders uit het land, stad en buurt inspraak gedurende de ontwikkeling.

Plus Pool Zoals al is aangegeven in de voorgaande toelichting op het tabel, worden W1 en W2 als belangrijk ervaren door funders. W2, de relatie en interactie met de projectleider, was echter niet van toepassing bij de ontwikkeling van het zwembad. Het project was al vormgegeven en men had geen inspraak in bijvoorbeeld de vormgeving van het bad. Het zwembad heeft namelijk naast een recreatieve functie ook een wetenschappelijke functie, waardoor er weinig ruimte over bleef voor inspraak vanuit funders. W3 is daardoor wel van toepassing, omdat men met dit project verschillende filtersystemen wilt testen. Dit kan voor funders een reden zijn om deel te nemen in een project, omdat men soms een dergelijke ontwikkeling van dichtbij wilt meemaken en hier dus een

56

6. Casusonderzoek

bijdrage aan wilt leveren. Het project biedt niet direct ruimte voor funders hun persoonlijke netwerk te vergroten. Het is moeilijk te meten in dit geval hoe de interactie bij de funders onderling heeft plaats gevonden in tegenstelling tot de wolkenkrabber, waar men gezamenlijk ook het gebouw in gebruik heeft (W4). Het project gaf funders ook niet het recht het zwembad als eerst te gebruiken, maar ze kregen ieder een fysieke symbolische tegenprestatie in vorm van een tegel met de handtekening van elke funder erop (W5). W6 sluit in dit geval aan op W4. Wanneer men niet direct de mogelijkheid wordt gegeven het persoonlijke netwerk te vergroten (in vorm van een borrel of openingsfeest), dan zal men ook niet via andere participanten investeerders kunnen aantrekken voor een eigen project. Daarnaast is het ook niet meetbaar of er daadwerkelijk funders aanwezig waren, die op dat moment met een eigen campagne actief zijn. Desalniettemin gaat W6 niet op voor dit project, omdat de geïnterviewde bedrijven deze waarden niet allemaal erkennen. W7 gaat ook niet op voor de funder, omdat er geen sprake is van rendement. Het project was echter wel transparant. Men wist van te voren wat er met het geïnvesteerde geld werd gedaan en kon toezicht houden op de voortgang van de ontwikkeling (W8 en W9). Het platform Kickstarter bood het project PLUS POOL aan. Dit platform staat erom bekend een keurmerk te hanteren, hetgeen vertrouwen opwekt bij particulieren (W10). Tot slot was W11 ook van toepassing. De initiators wilden een schone en milieuvriendelijke omgeving aanbieden aan de buurt. De gunfactor om een duurzame leefomgeving aan te bieden, kan van grote waarde zijn voor investeerder en kan een reden zijn dat men gaat investeren.

Luchtsingel De Luchtsingel in Rotterdam scoort na de wolkenkrabber het hoogst in het tabel. De actieve participatie van funders levert een aantal waarden op. Men investeerde direct door planken te kopen en kon meehelpen met de bouw van de brug en de omgeving eromheen. Het was een sociale missie om vergeten gebieden in de stad weer met elkaar te verbinden. Daarnaast groeide het project uit tot een lokale buurt actie. Doordat een gehele gemeenschap actief heeft deelgenomen in het project, zijn de waarden W1, W2, en W4 te pas komen. De brug heeft een publieke functie, dus er is ook geen sprake van een te verkrijgen tot eerst gebruik. De investering leverde ook geen rendement op voor de funders, waardoor het voordeel van het ontbreken van koersschommelingen geen rol speelde bij de funders. Transparant was het project Luchtsingel echter wel. Men investeerde namelijk een klein bedrag en daarvan werd direct een plank of een brugdeel gekocht. Ook de mogelijkheid om zelf daadwerkelijk mee te helpen in de bouw van de brug, duidt op een transparant project waar men een zekere mate van controle en beheer had (W8 en W9). Van een keurmerk was ook geen sprake,

57

6. Casusonderzoek

omdat het project door de initiators zelf werd aangeboden via een eigen website. Er werd dus geen gebruik gemaakt van een faciliterend platform, die dergelijke keurmerken kan hanteren (W10). W11, de gunfactor vanuit het project, was wel aanwezig. Het is een project voor de buurt en door de buurt, die de stad ten goede moet komen.

DC Gebouw De herontwikkeling van het leegstaande gebouw in Washington DC leverde de funders vijf van de elf waarden op. Dit zijn voornamelijk de waarden die een campagne al snel creëert door gebruik te maken van crowdfunding. Het project heeft geen bijzonder verhaal en geeft funders alleen een rendement over een bepaalde periode. Koersschommelingen zijn echter wel uitgesloten, omdat er geïnvesteerd werd in direct vastgoed. Het betreft geen innovatieve ontwikkeling en de funders zijn redelijk anoniem gebleven gedurende het project, waardoor het persoonlijke netwerk van de funder niet vergroot werd door deelname. De campagne was echter wel transparant, maar bood weinig mogelijkheden voor investeerders op het gebied van controle en beheer. Een keurmerk werd echter wel gehanteerd door het faciliterend platform Fundrise. De gunfactor ontbrak wel. De ontwikkelaar gebruikte crowdfunding ter aanvulling op zijn bancaire lening. Er was geen sprake van een bepaalde missie voor de buurt of gemeenschap.

Pumphouse De appartementen in Londen leveren de investeerders het minste aantal waarden op van de vijf casussen. Het gaat hier puur om een investering in een aantal woonunits in een gebied dat vol in ontwikkeling is. Het rendement was aantrekkelijk en de voornaamste reden voor particulieren te investeren. Koersschommelingen waren uitgesloten, omdat het een investering in direct vastgoed betrof. Het keurmerk was echter wel van toepassing, dat gehanteerd werd door het platform Crowdbaron. Investeerders hadden geen inspraak in de ontwikkeling en konden alleen een financiële bijdrage leveren. Een sociale missie, een innovatieve ontwikkeling en het maatschappelijk belang waren allen afwezig. Het is de afwezigheid van deze aspecten die er toe leiden dat er maar enkele waarden gehecht kunnen worden aan het project door funders. Dit neemt niet weg, dat een dergelijk project succesvol kan zijn en genoeg investeerders kan aantrekken, omdat er ook particuliere beleggers zijn die het rendement belangrijker vinden dan bijvoorbeeld een verbetering van de leefomgeving van een buurt.

58

6. Casusonderzoek

Samenvattend Afbeelding 17 hieronder laat schematisch zien welke type waarden (subgroepen van waarden) van toepassing zijn op de cases.

Afbeelding 17: Subgroepen van waarden en de cases.


Het zwembad in New York en de brug in Rotterdam hebben voor de investeerder voornamelijk sociale en immateriële waarden. Deze projecten zijn ook erg maatschappelijk en sociaal van aard. De ontwikkeling van de buurt en de waarde van deze projecten voor de betreffende steden zijn dan ook sociaal van aard. De wolkenkrabber biedt alle soorten waarden, hetgeen in de toelichting van de casusbeoordeling al naar voren is gekomen. Het DC Gebouw en de Pumphouse bieden nog extra financiële waarden op ten opzichte van het zwembad en de brug. Dit heeft te maken met het aangeboden rendement en de afwezigheid van koersschommelingen.

59


7. Conclusie en aanbeveling

In dit hoofdstuk wordt getracht een antwoord te geven op de onderzoeksvraag. Gemeld moet worden dat uitspraken binnen dit onderzoek berusten op een praktijkonderzoek op basis van een tiental geïnterviewde bedrijven en een casusanalyse. Dit onderzoek produceert geen nieuwe theorie. Echter kan er wel een aanbeveling gedaan worden tot nader onderzoek. In het geval van nader onderzoek dienen er meer verschillende soorten casussen behandeld worden en zal het toepassen van kwantitatief onderzoek vereist zijn. “Wat is de meerwaarde van crowdfunding, wanneer deze vorm van financieren wordt gebruikt voor vastgoedgerelateerde projecten en kan crowdfunding daarmee een oplossing zijn voor de financieringsproblematiek in het vastgoed?” De meerwaarde van crowdfunding afkomstig uit de theorie is al reeds besproken. De afbeeldingen (8, 9 en 16) laten deze typen meerwaarde zien. Deze waarden zijn volgens het onderzoek en volgens de geïnterviewde bedrijven theoretisch van toepassing. Uit de toetsing is naar voren gekomen dat de combinatie van commercieel vastgoed en de aanwezigheid van een sociale en/of nationale missie, hetgeen het geval was bij de wolkenkrabber in Colombia, leidt tot veel verschillende soorten waarde voor de investeerder. De sociale, materiële, immateriële en financiële waarden zijn de meerwaarde van crowdfunding (zie afbeelding 17). Het zwembad in de Hudson rivier leverde de funder een minder aantal waarden op. Hetzelfde geldt voor de loopbrug, het leegstaande gebouw in Washington D.C. en de appartementen in Londen. Alle projecten zijn echter succesvol afgerond en ze hebben ieder verschillende waarden opgeleverd voor de funders. Het is niet zaak dat alle waarden van toepassing moeten zijn in een crowdfundingsproject. Het platform SEEDS geeft ook aan dat het sterk is als er meerdere waarden worden geappelleerd, maar wanneer één waarde duidelijk wordt beantwoord, dat al voldoende kan zijn. In dit geval kan gesteld worden, dat wanneer alleen sociale waarden van toepassing zijn, dit zou moeten resulteren in een succesvol project. In alle casussen zijn er meerdere waarden van toepassing. Op basis van deze toetsing kan er geconcludeerd worden dat deze vorm van financieren een oplossing kan bieden voor ondernemers en bedrijven die tegenwoordig moeite hebben hun projecten op de traditionele wijze te financieren. Daarnaast zijn de besproken waarden niet van toepassing bij traditionele vastgoedbeleggingen.

60


Crowdfunding biedt ten opzichte van traditionele beleggingen voordelen op het gebied van onder andere toegankelijkheid, omdat het te investeren minimaal bedrag laag is, bijvoorbeeld €100. Daarnaast bieden platformen verschillende gekeurde investeringsmogelijkheden. Voor de ondernemer zelf biedt deze alternatieve financieringsmethode ook een aantal voordelen. Crowdfunding toetst de marktbehoefte van een initiatief. Indien er veel particulieren willen investeren, kan dat namelijk duiden op een bepaalde behoefte vanuit het publiek. Daarnaast is crowdfunding een handig instrument voor bijvoorbeeld het creëren van ambassadeurs en voor het vergroten van het persoonlijke en professionele netwerk De uitkomsten van de toetsing in hoofdstuk zes zijn interessant. De geïnterviewde bedrijven zijn het er allen over eens dat crowdfunding in elke sector een succes kan zijn. Meningen lopen echter uiteen omtrent de vraag of maatschappelijk vastgoed geschikter is voor crowdfunding dan commercieel vastgoed en vice versa. De maatschappelijke cases bieden alleen immateriële en sociale waarden op. De andere drie cases bieden deze echter ook aan, gecombineerd met materiële en financiële waarden. De casussen tonen echter aan dat de verschillende soorten projecten meerwaarde bieden voor investeerders, waardoor investeerders meer bereid zullen zijn te investeren. Op basis van deze informatie kan geconcludeerd worden dat niet het type vastgoed alleen of het type project alleen invloed heeft op de slagingskans van een campagne, maar factoren zoals onder andere uitvoering, communicatie, urgentie, betrokkenheid, afstand, emotie en het concept bepalend zijn, hetgeen bevestigd wordt door de bij dit onderzoek betrokken bedrijven. Anders gezegd, een combinatie van sociale, materiële, immateriële en financiële waarden vergroten de kans van slagen van projecten. De wolkenkrabber in Colombia was niet alleen een groot succes doordat het commercieel vastgoed was, maar doordat de funder zich verbonden voelde met het (nationaal) project. Alle vier de soorten waarden waren namelijk van toepassing. Het type vastgoed moet gecombineerd worden met het genoemde type waarden. Indien bijvoorbeeld een kantoor wordt ontwikkeld, waarbij een aantrekkelijk rendement wordt aangeboden, maar geen van de waarden van toepassing zijn, dan is het aannemelijk dat er minder funders worden aangetrokken uit bijvoorbeeld de buurt. Wanneer er echter een goed concept wordt gehanteerd en men ook een emotionele binding krijgt met het project en met de initiator (sociale en immateriële waarden), dan is de kans groter dat er genoeg investeerders worden aangetrokken. Dit kwam ook naar voren in de voorbeelden van Maskerade en Broodje Bewust. De appartementen van Maskerade trokken te weinig investeerders doordat er een goed concept en een bepaalde emotionele binding afwezig was. Broodje Bewust daarentegen had een uitgesproken concept en men voelde zich verbonden met het project en met de initiators.

61


Wanneer de fysieke afstand een rol gaat spelen, dan wordt deze emotionele binding nog belangrijker. Rendement wordt namelijk vaak steeds belangrijker, naarmate de afstand tussen project en funder toeneemt (afbeelding 7, paragraaf 5.3). Dit is ook te zien in afbeelding 17, waarbij de projecten in Londen en Washington funders vanuit een grotere omgeving aantrekken, maar daartegenover ook financiële waarden ontvangen. Het grootste gedeelte van de funders (70%) wordt echter aangetrokken door deze emotionele binding (sociale en immateriële waarden) en niet door het rendement (financiële waarden), vandaar het belang van het concept. Hieronder ziet u een overzicht met verschillende typen crowdfunding en typen vastgoed, afgeleidt van hoofdstuk zes. De bevestigde waarden38 zijn hieraan toegevoegd. Afbeelding 17: Overzicht meerwaarde crowdfunding per type vastgoed en per type crowdfunding. BD Wolkenkrabber

Plus Pool

Luchtsingel

Commercieel vastgoed

Publiek vastgoed

Infrastructuur (publiek)

Share-in-profit model

Donatie

Donatie

W1 W2

W1

Retail (commercieel vastgoed) Crowd-equity model

Pumphouse Residentieel vastgoed Share-in-profit model

W1

W1

W2

W7

W7

W8

W8

W10

W2

W4 W5

W1

DC Gebouw

W3

W4

W7 W8

W8

W9 W10 W11

W8 W9

W11

W11


Dit overzicht bevestigt niet dat de getoonde typen crowdfunding en de verschillende soorten vastgoed per definitie leiden tot de genoemde waarden, maar het overzicht geeft wel aan dat wanneer men crowdfunding gebruikt, de funder een aantal waarden behaalt die hij met een traditionele vastgoedbelegging niet verkrijgt. Het overzicht kan gezien worden als een voorbeeld dat men kan verwachten met de toepassing van crowdfunding. Het is een win-win-situatie die gecreëerd wordt. 38


62


De ondernemer krijgt de mogelijkheid zijn project succesvol te financieren en particulieren kunnen een klein bedrag investeren en krijgen voor hun bijdrage een tegenprestatie plus de van toepassing zijnde waarden. Op basis van dit onderzoek kan er een aanbeveling gedaan worden tot een aantal nadere onderzoeken. Het getoonde in het overzicht hierboven dient nader onderzocht te worden. In een dergelijk onderzoek zal een uitgebreid onderzoek gestart kunnen worden onder de investeerders zelf, zodat er concretere uitspraken en bevestigingen gedaan kunnen worden omtrent de te behalen meerwaarde via crowdfunding. Virtual Vastgoed (hoofdstuk drie) geeft aan dat crowdfunding een oplossing kan bieden voor vastgoed met veel culturele en/of maatschappelijke waarde. De theorie omtrent katalysatorprojecten van Verheul (2013) omschrijft de urgentie en de positieve effecten van beeldbepalende projecten op een stad en/of wijk. Nader onderzoek tot de inpassing van crowdfunding in projecten omschreven door Virtual Vastgoed en Verheul (2013) kan leiden tot interessante uitkomsten voor bijvoorbeeld gemeenten, die de behoefte van bewoners kan toetsen met behulp van crowdfunding en buurtbewoners wellicht actief kan inschakelen in lokale projecten. Op een dergelijke manier zou een gemeente vraag gestuurd kunnen ontwikkelen en leegstand proberen te voorkomen en/of op te lossen. In het theoretisch kader werd al gezegd dat deze (beeldbepalende) projecten in veel gevallen de vastgoedwaarde doen stijgen. Daarnaast genereren ze een nieuwe stroom van toerisme en rijkere bewoners. Dit heeft als gevolg dat er ook meer uitgegeven wordt aan de lokale middenstand. Hierdoor krijgen verpauperde wijken ook een aantrekkelijker aanzicht, waardoor de vraag naar deze woningen kan stijgen, met als gevolg dat er meer geld beschikbaar komt, dat geïnvesteerd kan worden in onder andere renovatie van oude woningen of nieuwbouw. Dit zou in theorie dus voordelen moeten bieden voor zowel sociaal lagere als sociaal hogere klassen. Crowdfunding kan in een dergelijk geval mensen bij elkaar brengen met als doel de leefomgeving te verbeteren.

63


“The success in real estate crowdfunding so far could escalate to other industries. This will open windows for easier access to funds for breakthrough projects, particularly technology-driven discoveries or innovations that cause creative and irreversible disruption of obsolete and inefficient industry systems and processes.” (Forbes, 2014)

64

Bibliografie

Bibliografie

Literatuur Belleflamme, P., Lambert, T., Schwienbacher, A. (2013). Crowdfunding: Tapping the right crowd, Journal of Business Venturing, pp. 1-25. Bradford Steven, C. (2012). Crowdfunding and the Federal Securities Laws, University of NebraskaLincoln College of Law, Faculty Publications. Buitelaar, E., et al. (2013). Gebiedsontwikkeling en commerciële vastgoedmarkten: een institutionele analyse van het (over)aanbod van winkels en kantoren, Amsterdam School of Real Estate, 941. DNB. (2013c). Overzicht financiële stabiliteit, De Nederlandsche Bank, 18. Doucet, B.M. (2010). Rich Cities with Poor People, Waterfront Regeneration in the Netherlands and Scotland, Utrecht: Royal Dutch Geographical Society. Glaeser, Edward, L., Shleifer, A. (2001). Not-for-Profit Entrepreneurs, Journal of Public Economics 81, pp. 99-115. Hazeu, C.A. (2011). De crisis, de bank en de wet, Tijdschrift voor Openbare Financiën, 43, (2), pp. 138148. Hemer, J. (2011). A snapshot on crowdfunding, Fraunhofer Institue for Systems and Innovation Research ISI. Hiller, H.H. (2000). Mega-Events, Urban Boosterism and Growth Strategies: An Analysis of the Objectives and Legitimations of the Cape Town 2004 Olympic Bid, International Journal of Urban and Regional Research, 24.2, pp. 339-458. Howe, J. (2006). The Rise of Crowdsourcing, Wired. Howe, J. (2008). Crowdsourcing, Why the Power of the Crowd is Driving the Future of Business, The International Achievement Institue, pp. 1-9. Jacobs, B. (2013). Macro-economische politiek voor een uitweg uit de crisis (deel II), ESB, 98, (4671), pp. 636-639. Kleemann, F. & Günter, G. (2008). Un(der)paid Innovaters: The Commercial Utilization of Consumer Work through Crowdsourcing, Science, Technology & Innovation Studies, 4, (1), pp. 6-24.

65

Bibliografie

Ordanini, A. et al. (2009). Crowdfunding: Transforming Customers into Investors through Innovative Service Platforms, Bocconi Univsersity. Reichwald, R. & Piller, F. (2006). Interaktive Wertschöpfung. Open Innovation, Individualisierung und neue Formen der Arbeitsteilung, Wiesbaden: Gabler. Verheul, W. (2013). Vastgoed en gebiedsontwikkeling: Op zoek naar de heilige graal van katalysatorprojecten in stadsontwikkeling, Real Estate Research Quarterly, pp. 51-58. Vliet, K. (2011). Crowdfunding: Waarom doen we mee?, Universiteit van Utrecht.

Online bronnen Dhue, S. (2014). Vacant DC building shows crowdfunding’s range. Verkregen op 2 juni 2014 via www.cnbc.com/id/101534310 Forbes. (2014). 2014 Crowdfund Trends: Top 20 Wall-Breakers of Real Estate Investing. Verkregen op 10 juni 2014 via http://www.forbes.com/sites/groupthink/2014/02/28/2014-crowdfund-trends-top20-wall-breakers-of-real-estate-investing/ Laar, T. (2012). Crowdfunding biedt kansen voor de stad. Verkregen op 5 juni 2014 via http://ruimtevolk.nl/blog/crowdfunding-biedt-kansen-voor-de-stad/ Openshaw, J. (2014). How to use crowdfunding to invest in real estate. Verkregen op 7 mei 2014 via http://www.marketwatch.com/story/how-to-use-crowdfunding-to-invest-in-real-estate-2014-02-07 Quirk, V. (2012). BD Bacatá: The World’s First Crowdfunded Skyscraper. Verkregen op 19 mei 2014 via http://www.archdaily.com/276433/bd-bacata-the-worlds-first-crowdfunded-skyscraper/ Sloll, R. (2014). + Pool Launches ‘Tile by Tile’ Kickstarter Campaign. Verkregen op 20 mei 2014 via http://www.archdaily.com/tag/crowdfunding/ Virtual Vastgoed Groep. (2012). Vastgoedprojecten creatief financieren met crowdfunding. Verkregen op 5 mei 2014 via http://vastgoedapps.com/2012/03/07/vastgoed-projecten-creatief-financierenmet-crowdfunding/ Vroemen, T. (2014). Crowdfunding is lokaal. Verkregen op 18 juni 2014 via https://www.crowdaboutnow.nl/blog/Crowdfunding-is-lokaal

66

Begrippenlijst

Begrippenlijst

Awareness Het bewustzijn; In de context van bedrijven en projecten, het bewust worden van de aanwezigheid of aanbod van een bepaald type product of bedrijf.

Commercieel vastgoed Commercieel vastgoed betreft de gebouwen niet zijnde woningen. Het zijn gebouwen als winkels, kantoren en bedrijfsruimten. Het gebouw wordt vaak gezien als een kapitaalgoed, dat bijdraagt aan de doelstellingen van organisaties.

Conjunctuur Met conjunctuur wordt de verandering van het groeipercentage van de economie op de kort termijn aangegeven.

Direct rendement In het vastgoed wordt hier het rendement bedoeld, dat men krijgt over een investering in een gebouw. Het direct rendement komt voort uit onder andere de huuropbrengsten die verminderd worden met de exploitatielasten over een periode tot aan de verkoop of sloop van het object.

For-profit organisaties Dit zijn organisaties met als doel winst te maken.

67

Begrippenlijst

Indirect rendement In het vastgoed wordt hier het rendement bedoeld, dat men krijgt over een investering in een gebouw. Het indirect rendement ontstaat uit de mogelijke waardestijging van een object. Het verschil tussen de waarde bij verwerving en bij verkoop, wordt het indirect rendement genoemd.

Maatschappelijk vastgoed Dit is vastgoed met een publieke functie op het gebied van onderwijs, sport, cultuur, welzijn, maatschappelijke opvang en/of zorgmedisch.

Non-profit organisaties Dit zijn organisatie die niet als doel winst te maken hebben.

Retail Het woord retail wordt gebruikt om het midden- en kleinbedrijf aan te duiden. Dit zijn veelal bedrijven in de detailhandel en dienstverlening.

Social media Dit is een verzamelnaam voor alle internet toepassingen waarmee het mogelijk is om informatie met elkaar te delen. Deze informatie wordt gedeeld in de vorm van tekst, geluid en beeld.

Structurele economische groei Dit betreft een verandering in de aanbodfactoren, de productiecapaciteit. De schommeling in de trend is een voorbeeld van de structurele ontwikkeling.

68

Bijlagen

69

Bijlagen

I.

Interview gehouden met Maarten Bouw, projectconsultant bij Share2Start, op 11 april 2014 te Vleuten.

Share2Start is een crowdfundingsplatform dat samenwerkt met startende ondernemers die zich toeleggen op duurzame en innovatieve projecten. De projecten die via Share2Start gefund kunnen worden, zijn vaak duurzaam, sociaal en klein van aard. Duurzaamheid is volgens Bouw de toekomst en bij duurzaamheid heeft de maatschappij meer belang op de lange termijn. Meneer Bouw is van mening dat crowdfunding in principe voor elke sector een oplossing kan bieden. Niet de sector of branche is doorslaggevend, maar het project en daarmee ook de campagneleider/ondernemer. Projecten dienen aansprekend te zijn en de ondernemer die een crowdfundingscampagne voert, is misschien wel net zo belangrijk wil een project zijn investering bij elkaar krijgen. De kans van slagen zit voor 50% in het project zelf en voor 50% bij de ondernemer. Via Share2Start kan een project op verschillende manieren gefinancierd worden. Funders kunnen een lening verstrekken, rewards geven of doneren. De tegenprestaties bestaan respectievelijk uit een rente over de verstrekte lening of het verlenen van het recht tot gebruik van een dienst of product. Uitsluitend bij een donatie wordt er geen tegenprestatie verwacht van de ondernemer. De projecten die samenwerken met Share2Start zijn vaak lokaal van aard en dit is ook waar het platform zich onderscheidt van andere platformen. Noodzakelijk is dus dat funders belang hebben bij de realisatie van een product of dienst. Een voorbeeld genoemd door Maarten Bouw is de ‘Mobibus’. De initiatiefnemers van dit bedrijf hebben een bus omgebouwd tot een flex werkplek en carpoolfaciliteit. De (eerste) funders waren voornamelijk familieleden en mensen uit de directe omgeving van de ondernemers. Mensen uit de omgeving zagen dit namelijk als een oplossing tegen de stijgende hoeveelheid auto’s op de weg en de toename van de CO2-uitstoot. Daarnaast zorgt een dergelijke start ervoor dat een bedrijf opgemerkt wordt door de omgeving. Volgens Maarten Bouw komen funders ook buiten het gebied van het te ontwikkelen project, wanneer er bijvoorbeeld een aantrekkelijk rendement wordt aangeboden, hetgeen ook het geval was bij de Mobibus. Het maatschappelijk belang en het rendement op de investering hebben invloed op potentiële investeerders van ‘buiten af’. Crowdfunding is meer dan alleen een platform om je bedrijf te financieren door gebruik te maken van het grote publiek.

Bijlagen

70

- Marketing Crowdfunding biedt ook mogelijkheden voor de volgende zaken: marketing, bepalen en onderzoeken marktbehoefte, opbouwen en onderhouden van de klantenkring en aanvulling op een lening van de - Bepalen en onderzoeken marktbehoefte bank. - Opbouwen en onderhouden van de klantenkring - Aanvulling op een lening van de bank, niet alleen een alternatief De laatst genoemde mogelijkheid dient nader uitgelegd te worden. Wanneer een ondernemer met zijn crowdfundingsresultaten bij een bank aan komt, is de kans groter dat de ondernemer een lening bij de bank kan krijgen. Het feit dat het publiek al geïnvesteerd heeft in een bedrijf kan worden De laatst genoemde mogelijkheid dient nader uitgelegd te worden. Wanneer een ondernemer met geconcludeerd dat een dergelijk startende bedrijf veel potentie heeft en wellicht winstgevend kan zijn zijn crowdfundingsresultaten bij een bank aan komt, is de kans groter dat de ondernemer een lening in de toekomst. De bank is in zo’n geval eerder bereidt een lening te verstrekken. bij de bank kan krijgen. Het feit dat het publiek al geïnvesteerd heeft in een bedrijf kan worden Naast de voordelen de ondernemer, heeft de funder ookheeft een aantal voordelen naast hetkan te geconcludeerd dat eenvoor dergelijk startende bedrijf veel potentie en wellicht winstgevend behalen rendement. noemt betrokkenheid vanlening de funder als belangrijkste te behalen zijn in de toekomst. DeShare2Start bank is in zo’n gevaldeeerder bereidt een te verstrekken. meerwaarde (waarde anders dan rendement). Funders oefenen graag invloed uit op bijvoorbeeld de Naast de voordelen voor de ondernemer, heeft de funder ook een aantal voordelen naast het te realisatie van een product en willen op deze manier graag een bijdrage leveren. behalen rendement. Share2Start noemt de betrokkenheid van de funder als belangrijkste te behalen Over de mogelijkheden van dan crowdfunding in het vastgoed heeftgraag Maarten Bouw duidelijke visie. meerwaarde (waarde anders rendement). Funders oefenen invloed uiteen op bijvoorbeeld de Vastgoedprojecten, zoalsen bijvoorbeeld de ontwikkeling zijn vaak groot van aard. De realisatie van een product willen op deze manier graagvan eenkantoren, bijdrage leveren. benodigde investering loopt vaak uit tot in miljoenen euro’s. De enige tegenprestatie die een funder Over de mogelijkheden van crowdfunding in het vastgoed heeft Maarten Bouw een duidelijke visie. kan verwachten bij een dergelijk project is een rendement op het geïnvesteerde vermogen. In zo’n Vastgoedprojecten, zoals de ontwikkeling van kantoren, zijn vaak groot van aard. De benodigde geval is er geen sprake van een meerwaarde zoals eerder genoemd en dan blijven er nog weinig investering loopt vaak uit tot in miljoenen euro’s. De enige tegenprestatie die een funder kan redenen over voor het publiek om te investeren, wanneer crowdfunding wordt gebruikt. De te behalen verwachten bij een dergelijk project is een rendement op het geïnvesteerde vermogen. In zo’n geval meerwaarde is voor de funder namelijk vaak belangrijker dan het rendement. Daarnaast draait het bij is er geen sprake van een meerwaarde zoals eerder genoemd en dan blijven er nog weinig redenen crowdfunding vaak om innovatie en flexibiliteit en vastgoed (met als voorbeeld te ontwikkelen over voor het publiek om te investeren, wanneer crowdfunding wordt gebruikt. De te behalen kantoren) gaat daar tegenin, aldus Maarten Bouw. Essentieel is dat er een bepaald concept wordt meerwaarde is voor de funder namelijk vaak belangrijker dan het rendement. Daarnaast draait het toegevoegd, wanneer men besluit om de ontwikkeling van een vastgoedobject via crowdfunding te bij crowdfunding vaak om innovatie en flexibiliteit en vastgoed (met als voorbeeld te ontwikkelen financieren. Te denken valt aan gebouwen met een publieke functie. kantoren) gaat daar tegenin, aldus Maarten Bouw. Essentieel is dat er een bepaald concept wordt Share2Startwanneer heeft in men het verleden samengewerkt metvan eeneen ondernemer die hetvia platform heeft gebruikt toegevoegd, besluit om de ontwikkeling vastgoedobject crowdfunding te voor een teTeontwikkelen Maskerade was publieke een startend bedrijf, dat een nieuwe duurzame financieren. denken valtgebouw. aan gebouwen met een functie. bouwmethode had ontwikkeld. Het project was echter niet succesvol. Er waren te weinig funders die in Share2Start heeft in het verleden samengewerkt met een ondernemer die het platform heeft de onderneming wilden investeren, waardoor het project nooit van de grond is gekomen. Daarnaast gebruikt voor een te ontwikkelen gebouw. Maskerade was een startend bedrijf, dat een nieuwe was het maatschappelijk belang te klein. De appartementen die verkocht zouden worden, bieden duurzame bouwmethode had ontwikkeld. Het project was echter niet succesvol. alleen bepaalde voordelen voor de koper en de funders zouden naast het rendement geen meerwaarde hebben behaald.

Bijlagen Zoals eerder genoemd, moet er een duidelijk en goed concept aanwezig zijn en de ondernemer moet gedurende de campagne sterk en actief communiceren naar onder andere de funders toe. Het concept, het gebrek aan betrokkenheid vanuit het publiek en het ontbreken van het maatschappelijk belang noemt Maarten Bouw als factoren die het project hebben doen falen.

71

Bijlagen

II.

72

Interview gehouden met Aram Goudsmit, crowdfunding campagne coach bij Douw&Koren, op 21 mei 2014 te Rotterdam.

Douw&Koren is een consultancybureau dat gespecialiseerd is in crowdfunding. Het bedrijf is al sinds de opkomst van crowdfunding actief in het adviseren en coachen van ondernemers die een crowdfunding campagne willen beginnen om hun project te financieren. De geïnterviewde, Aram Goudsmit, is zelf PR, social media en marketing expert en is bij Douw&Koren werkzaam als campagne coach. Meneer Goudsmit noemt de lijst met typen crowdfunding en tegenprestaties (zie paragraaf 4.1) compleet. Goudsmit voegt er nog bij toe dat het tevens mogelijk is om een combinatie van crowdfunding modellen toe te passen. Op de vraag wat voor waarde crowdfunding heeft voor de ondernemer, noemt Goudsmit de volgende aspecten van crowdfunding die belangrijk zijn voor een ondernemer: klantenbinding, vergroten van de gemeenschap, awareness creëren voor een product/dienst en transparantie. Crowdfunding wordt veelal genoemd als een instrument dat een project ten goede komt. Goudsmit beaamt dit, maar wijst er op dat een campagne een project ook kan breken. Wanneer een campagne niet goed wordt uitgevoerd, doordat bijvoorbeeld investeerders niet voldoende worden betrokken bij een project of wanneer men te weinig investeerders aantrekt door een slechte campagnevoering, dan kan dit het imago aantasten van de ondernemer. De lijst met de waarde van crowdfunding voor de funder (zie paragraaf 4.2), noemt meneer Goudsmit compleet. Het belang van de funder in een project is groot volgens Goudsmit. Wanneer men kijkt naar vastgoed, is het belang van de funder misschien zelfs nog belangrijker. Het type vastgoed is wat betreft de waarde voor de investeerder bepalend. Wordt crowdfunding ingeschakeld voor bijvoorbeeld het bouwen van een doorsnee pand met een woonfunctie, dan is er wellicht geen andere waarde te behalen voor de funder dan rendement (indirect en/of direct). Goudsmit is van mening dat vastgoed met een openbare en publieke functie zich beter lenen voor crowdfunding, omdat een particuliere investeerder hier meer baat bij kan hebben, doordat hij/zij bijvoorbeeld zelf gebruik kan maken van het object. In de Verenigde Staten wordt crowdfunding echter vaak gebruikt voor woningen. Willen dergelijke projecten slagen in Nederland, dan moet volgens Goudsmit het object meer dan alleen een bouwproject zijn. Factoren als sympathie en een gunfactor zijn belangrijk om investeerders aan te trekken.

Bijlagen

73

Funders komen vaak uit het persoonlijke netwerk van de ondernemer zelf. Daarnaast worden er investeerders aangetrokken uit (ook) een geografisch ander gebied. De afstand tussen de plaats van de investeerder en de plaats waar een project zich bevindt heeft invloed op de investeringsbereidheid van particulieren. Goudsmit verwijst naar een onderzoek van ‘crowdaboutnow’, een platform gevestigd in Amsterdam, waaruit is gebleken dat 80% van de funders uit de eigen omgeving komen van de ondernemer. Dit onderzoek heeft kijkt alleen naar de fysieke afstand. Goudsmit vult aan dat de emotionele afstand/ligging ook belangrijk is. Wanneer een persoon zich verbonden voelt met een project, omdat het project bijvoorbeeld een duurzame ontwikkeling betreft, dan hoeft de fysieke afstand niet een grote invloed uit te oefenen op de investeringsbereidheid. Goudsmit vertelt wel dat wanneer een particulier in een ander geografisch gebied woonachtig is als de ondernemer, het rendement wel belangrijker wordt. Meneer Goudsmit legt de volgende klassen van funders uit: De eerste 20% van de investeerders komen uit het persoonlijke netwerk van de ondernemer. Deze investeerders hebben een binding met de persoon zelf, de ondernemer. Dit zijn vaak buren, familieleden en vrienden. De tweede groep investeerders worden bereikt via de eerste groep en via de gevoerde campagne. Deze funders hebben een binding met het project. Deze tweede groep beslaat ongeveer 50% van alle investeerders. Deze groep bestaat uit personen uit de fysieke omgeving van de ondernemer of zijn bijvoorbeeld emailcontacten die een projectleider heeft. De derde en laatste groep, bestaat uit particulieren uit een fysiek ander gebied en beslaat ongeveer 30% van alle investeerders. Voor deze particuliere investeerders is het rendement erg belangrijk. Het bereiken van deze groep wordt de crowdfase genoemd, omdat hier beroep wordt gedaan op een grote groep onbekende mensen. Deze groep mensen wordt ongeveer na 60 tot 90 dagen bereikt. Goudsmit noemt een aantal voorbeelden van vastgoedgerelateerde campagnes. ‘Broodje bewust’ is een bedrijf dat gezonde broodjes in het centrum van een stad wilde verkopen. Hiervoor hadden zij een pand nodig, welke met crowdfunding is gefinancierd. De investeerders kwamen voornamelijk uit de buurt en stad zelf. Goudsmit noemt hier de meerwaarde van crowdfunding als succesvolle factor. De particulieren waren namelijk niet heel erg geïnteresseerd in het rendement, maar in het feit dat men nu voor een betaalbare prijs duurzaam eten kan kopen in de buurt. Het rendement is in dit geval een extra. Daarnaast heeft de funder het gevoel dat hij/zij een bijdrage heeft kunnen leveren aan een duurzame ontwikkeling.

Bijlagen

74

Meneer Goudsmit is bekend met crowdfundingsplatformen die zich focussen op vastgoed. Op de vraag waarin een dergelijk platform of campagne verschilt van een vastgoed CV fonds, antwoord Goudsmit als volgt: ‘wanneer men op een traditionele wijze investeert in vastgoed, bijvoorbeeld via een fonds, dan kan de investeerder niet zelf kiezen waarin hij investeert, omdat deze keuze wordt gemaakt door de CV’. Bij een platform kan een particulier zelf het investeringsobject uitkiezen en de funder kan vaak al vanaf een heel klein bedrag, bijvoorbeeld €100, investeren. Goudsmit noemt ook de kwalificatie van investeringsobjecten als degelijk verschil. Veel platformen geven investeringsobjecten een keurmerk, waarmee zij particulieren erop kunnen wijzen welke objecten een gezonde investering kunnen zijn. Platformen stellen ook strenge eisen aan projecten. De platform kan op deze manier objecten selecteren die een groter kans van slagen hebben, waardoor het aanbod van gezonde investeringsobjecten wordt vergroot.

Bijlagen

III.

75

Interview gehouden met Laurens Ijsselmuiden, accountmanager bij Bouwaandeel, op 23 mei 2014 te Den Haag.

Bouwaandeel is een crowdfundingsplatform dat zich wilt gaan specialiseren in de (her)ontwikkeling van vastgoed. “Bouwaandeel maakt het mogelijk voor particulieren om zowel kleine als grote bedragen te investeren in vastgoedprojecten. Als investeerder heb je de mogelijkheid om gewenste ontwikkelingen in jouw leefomgeving te stimuleren. Door via Bouwaandeel te investeren ontvang je bovendien rendement over je inleg”. Ze zijn op dit moment nog bezig met het opstarten van hun bedrijf en het lanceren van hun pilot (eerste project). Meneer Ijsselmuiden noemt de lijst met de verschillende soorten crowdfunding (paragraaf 4.1) compleet. Bouwaandeel zelf maakt gebruik van het model, waarbij men als tegenprestatie een rendement over de investering ontvangt of een aandeel krijgt in het vastgoed. Voor de ondernemer is crowdfunding, naast een alternatieve financieringsvorm, ook een instrument om een project op waarde te schatten. De ondernemer probeert funders te binden, zodat zij zullen investeren. De funder kan een project beoordelen en de ondernemer kan aan de hand van de hoogte van de investering een indruk krijgen van de waarde van het project. Daarnaast kan een crowdfundingscampagne een handje helpen bij gemeentelijke kwesties. Wanneer men niet geheel voldoet aan het bestemmingsplan, maar er al wel een paar duizend buurtbewoners geïnvesteerd hebben in een plan, kan een ontwikkelaar een grotere kans maken op een acceptatie van een wijziging in het bestemmingsplan. Wat betreft de waarden voor de funder (paragraaf 4.2) is Ijsselmuiden het ook eens met de theorie. Ijsselmuiden noemt het keurmerk, dat Bouwaandeel en andere platformen ook hanteren, als een belangrijke waarde die toegevoegd kan worden aan de lijst. Bouwaandeel keurt projecten voordat zij aangeboden worden op hun website. Op deze manier weet een particuliere investeerder dat een bepaald object een gezonde investering kan zijn en de kans van slagen van het project groot is. Bouwaandeel meent dat vastgoed met een publieke functie zich beter lenen voor crowdfunding. Commercieel vastgoed en projecten waarbij men investeert in hypotheken zijn volgens Ijsselmuiden niet aantrekkelijk genoeg voor de particuliere vastgoedbelegger. De gebruikers van vastgoed en de buurt moeten baat hebben bij de ontwikkeling van het object. Daarnaast moeten zij ook een rendement ontvangen op hun investering. Het draait dus niet alleen om het rendement. Een project moet met een goed verhaal komen, zodat particulieren sympathie krijgen voor een project. Deze genoemde sympathie (ook wel sentiment te noemen), is niet waarneembaar bij crowdfundingsprojecten die particulieren laten investeren in hypotheken of woningen.

Bijlagen

Het verschil tussen een investering bij Bouwaandeel en een traditionele vastgoedbelegging, is dat men ten eerste direct investeert in vastgoed en zelf zicht heeft op alle ontwikkelingen rondom een project en zelf ook inspraak kan hebben in sommige gevallen. Daarnaast is het bij Bouwaandeel mogelijk om een klein bedrag zoals bijvoorbeeld €100 te investeren (klein bedrag obligatie) in een zelf gekozen object, hetgeen niet mogelijk is bij vastgoed CV’s.

76

Bijlagen

IV.

77

Interview gehouden met Bert Prent, Platformeigenaar van 2fund in Westervoort, op 27 mei 2014.

2fund is een crowdfundingsplatform dat gebruik maakt van leningen. Zij hebben hier bewust voor gekozen en niet voor een model waarbij investeerders meedelen in bijvoorbeeld het (in)direct rendement van een object. Dat laatste steekt namelijk nauw met het vergunningenstelsel van de AFM. 2fund heeft een vergunning om hypothecaire leningen te funden, maar heeft geen vergunning voor consumptieve –en zakelijke kredieten. Investeerders bij 2fund hebben ook een bepaalde waarde bij hun investering (anders dan rendement). De kernwaarden die meneer Prent noemt zijn: zekerheid, transparantie en een goed gevoel hebben bij de investering. De ondernemer heeft ook een bepaalde waarde bij crowdfunding. Daarnaast kan de ondernemer crowdfunding gebruiken voor verschillende zaken (zie paragraaf 4.1). Prent noemt het ‘kweken’ van ambassadeurs voor het te funden project een belangrijk aspect waar crowdfunding voor gebruikt kan worden. Funders komen vaak uit het persoonlijke netwerk van de ondernemer zelf. Daarnaast worden er investeerders aangetrokken uit (ook) een geografisch ander gebied. De afstand tussen de plaats van de investeerder en de plaats waar een project zich bevindt kan invloed hebben op de investeringsbereidheid van particulieren. Bij het funden van hypotheken echter, het model dat 2fund heeft geïmplementeerd, merkt meneer Prent nauwelijks enige geografische binding. 2fund is volgens Bert Prent een vreemde eend in de bijt, omdat het uitsluitend projecten aanbiedt waar men kan funden in hypotheken, hetgeen in de Verenigde Staten op dit moment al in grote mate wordt gedaan. In Nederland begint het investeren in hypotheken volgens Prent ook steeds meer in betekenis toe te nemen. Over het funden van hypotheken zegt meneer Prent het volgende: “Er wordt niet geappelleerd aan hebzucht, maar aan zekerheid met een lange termijnvisie. Het funden van hypotheken is vooral interessant voor investeerders welke hun geld voor een langere termijn willen wegzetten of zich middels de maandelijkse ontvangsten van rente en aflossingen een erfrente-achtige inkomensvoorziening willen verschaffen”.

Bijlagen

V.

78

Interview gehouden met Ludwine Dekker, Marketing Campagne Manager bij Symbid in Rotterdam, op 27 mei 2014.

VII. Symbid is een crowdfundingsplatform waarbij men rechtstreek in het aandelenkapitaal van een onderneming participeert. Men belegt als het ware in een nog niet beursgenoteerde onderneming. Voor elke onderneming die via Symbid nieuwe investeerders werft, richt het platform een investeringscoöperatie op. Bij deze rechtsvorm krijgen leden het voor het zeggen en delen ze ook mee in het kapitaal, maar zonder grotere aansprakelijk dan het geïnvesteerde bedrag (https://symbid.com/pages/model). Het model bij Symbid kan omschreven worden als het crowd equity model (zie paragraaf 4.1). Investeerders bij Symbid kunnen daarom crowd investors genoemd worden. Voor deze type funder zijn de waarden W1 en W3 het belangrijkst, respectievelijk: deelname in een bepaalde gemeenschap en het leveren van een bijdrage aan iets innovatiefs. Bij Symbid is het rendement alsnog de belangrijkste reden waarom investeerders investeren via Symbid. Het rendement moet aantrekkelijk zijn, of de propositie nou in de buurt wordt uitgevoerd of niet. De waarden uit paragraaf 4.2 gaan volgens Ludwine Dekker ook op voor projecten in het vastgoed, wanneer deze met behulp van crowdfunding worden gefinancierd. Wat de ondernemer betreft, is crowdfunding volgens Dekker een handige marketingtool. Daarnaast kan de ondernemer crowdfunding gebruiken om (enkele) grotere investeerders te binden. Dit is van belang, zodat de ondernemer zijn netwerk en kennis kan uitbreiden. Wat de investeringsbereidheid van funders betreft, heeft de geografische situering van de investering wel degelijk invloed. Zo zal een lokaal initiatief voornamelijk investeerders uit de buurt trekken. Wordt er echter een duurzaam project in een derde wereldland ontwikkeld, dan zullen de funders zelfs vanuit verschillende landen of continenten komen. Het slagen van een crowdfundingscampagne hangt af van een aantal zaken volgens Dekker. Een campagne staat of valt met de planning en inzet van de ondernemer. Een plan of pitch kan perfect zijn, maar wanneer er geen actie wordt ondernomen, zal een project niet van de grond komen. Dit geldt zowel voor vastgoed als voor alle andere crowdfundingscampagnes. Stelling: Crowdfunding leent zich beter voor maatschappelijk gebonden projecten (vastgoed met hoge maatschappelijke waarden). Mevrouw Dekker is het niet mee eens. Commerciële projecten via Kickstarter of via Symbid maken het grootste deel uit van alle gefinancierde projecten. Een gemiddelde campagne in 2013 haalde zo’n €32.000 op en een commerciële campagne zo’n €58.000.

Bijlagen

VI.

79

Interview gehouden met Angelique Kalverda, werkzaam bij SamenInGeld in de Bilt, op 28 mei 2014. SamenInGeld, later te noemen SIG, is een crowdfundingsplatform. Bij SIG is het mogelijk om gebruik te maken van de bemiddeling die SIG aanbiedt tussen mensen die geld willen lenen en mensen die willen investeren. Dit mag niet verward worden met sparen, omdat het bedrijf geen 100% zekerheid kan bieden dat het geld terug komt, zoals dat bij een bank wel gedaan wordt. SIG heeft voor deze vorm gekozen, omdat dit model steeds bekender aan het worden is bij het publiek. Daarnaast heeft SIG te kampen met strenge eisen van DNB en AFM. Indien SIG het mogelijk maakt dat men meedeelt in het rendement, levert dat spanningen op met toezichthouders zoals het AFM. Deze vergunningen zijn namelijk niet eenvoudig te verkrijgen. SIG stelt het mogelijk om in een hypotheek te investeren van iemand. Het proces loopt als volgt: een particulier doet een aanvraag voor een pand van bijvoorbeeld €200.000. Dit project wordt online aangeboden via de website van SIG. Stel dat 250 mensen hierin willen investeren, wordt het geld op de bankrekening gestort van de notaris ten behoeve van de overdracht. Het is onmogelijk om 250 mensen uit te nodigen bij de notaris, dus daarop heeft SIG het volgende bedacht. SIG heeft de stichting hypotheekrecht SamenInGeld opgericht. Deze stichting heeft van alle investeerders een machtiging om namens hen de rechten die voortvloeien uit de hypothecaire lening die ze met zijn allen aangaan met de aanvrager te beheren en uit te oefenen. De stichting tekent vervolgens bij de notaris namens alle particuliere investeerders en het geld wordt gebruikt om de aankoop en eventueel verbouw van het pand mogelijk te maken. Bij eventuele wanbetalingen van rente en aflossing zal de stichting namens de investeerders tot actie overgaan zoals: aanmanen, huur in beslag nemen of gedwongen verkoop. De funder staat centraal in elke campagne. Immers geen funders geen succesvol project. SIG is nog niet helemaal van start, maar wilt op de volgende waarden die besproken zijn in paragraaf 4.2 mikken: W8, W9, W7, W1 en W3. Daarbij geeft Kalverda aan dat dit ook de volgorde van belangrijkheid is voor SIG. De genoemde waarden zijn respectievelijk: Transparantie voor de funder, controle en beheer, geen koersschommelingen, deelname van de investeerder in een bepaalde gemeenschap en de deelname die een bijdrage levert aan iets innovatiefs. Het gaat volgens Kalverda vooral om een win – win situatie. De aanvrager krijgt namelijk zijn financiering rond, die de bank niet wil lenen en de investeerder krijgt een hogere rente die op dit moment ook niet te behalen is op bijvoorbeeld een spaarrekening. Kalverda erkent dat deze waarden ook een rol gaan spelen bij vastgoed, wanneer een particulier bijvoorbeeld een project ziet in zijn eigen stad of eigen wijk. Deze verbinding van investeerder en project levert een bijdrage.

Bijlagen

80

Crowdfunding kan naast een financieringsinstrument ook handig zijn voor bijvoorbeeld het toetsen van de marktbehoefte. SIG denkt echter weinig ondernemers te trekken. Zij verwachten dat de meeste mensen zullen opereren als privé persoon in verband met het fiscale voordeel van verhuur van onroerend goed uit box 3. SIG gaat niet van andere aspecten. Wat betreft het woongebied van de investeerder en de vestiging van een project zegt SIG dat de eerste 30 – 35% van de funders uit het eigen netwerk van de aanvrager moet komen. Daarna pas wordt het landelijk gezien als kansrijk en te vertrouwen. Daarnaast denken zij dat funders lokaal een project interessanter zullen vinden, maar uiteraard zijn er ook situaties denkbaar waarbij dat niet het geval is. Als voorbeeld noemt Kalverda appartementen op de Keizersgracht in Amsterdam. Deze panden zijn waardevast en daarmee in de perceptie minder risicovol. Velen zeggen dat crowdfunding zich beter leent voor maatschappelijk gebonden projecten. Ondanks deze stelling gaat SIG toch commercieel vastgoed helpen te financieren, met name particulier verhuurd onroerend goed, dus geen kantoren en winkels. In hun tweede fase wil SIG ook maatschappelijk gebonden projecten helpen aan investeerders die dan met een lagere rente genoegen willen nemen. In de VS gebruikt men crowdfunding zelfs om gezamenlijk eigenaar te worden van particuliere woningen. SIG is daar op dit moment nog niet mee bezig, maar kijkt er in de toekomst wel naar. Het lijkt hen logisch dat dit wel succesvol kan zijn bij de ontwikkeling van vastgoed.

Bijlagen

VII.

81

Interview gehouden met Merijn Zaat, Operationeel Directeur bij SEEDS in Amsterdam Zuid-Oost, op 30 mei 2014.

SEEDS is een crowdfundingsplatform gevestigd in Amsterdam. Het is bij SEEDS mogelijk een relatief laag bedrag te investeren in een onderneming. De ondernemingen presenteren zich op het online platform van SEEDS. Voor de investeerders staat voor het risico dat zij lopen met hun investering de kans op een uitkering in de vorm van en product of dienst en/of een financiële uitkering wanneer de onderneming haar doelstellingen haalt. SEEDS maakt dus gebruik van een combinatie van verschillende crowdfunding modellen, namelijk: revenue sharing en het beloningsmodel (afhankelijk van het geïnvesteerde bedrag). Wat betreft de waarden voor de investeerder (zie paragraaf 4.2) noemt meneer Zaat de eerste vijf als mogelijk de meest belangrijkste. Deze vijf waarden zijn achtereenvolgens: deelname in een bepaalde gemeenschap, relatie en interactie met projectleider, bijdrage leveren aan iets innovatiefs, vergroten persoonlijke netwerk en het recht op eerste gebruik of eerste product van het gerealiseerde. Wanneer crowdfunding ingezet wordt voor (her)ontwikkelingen van vastgoed noemt Zaat het financiële aspect en het gebruik kunnen maken van het gerealiseerde als belangrijke aspecten. De ondernemer gebruikt crowdfunding niet alleen als financieringsinstrument. Volgens Zaat heeft crowdfunding ook voor de volgende zaken grote betekenis: het vergroten van de naamsbekendheid en het opbouwen en onderhouden van de klantenkring. Wat betreft de investeringsbereidheid, die soms afhankelijk is van de geografische situering van een investeerder, vertelt meneer Zaat dat de geografische ligging hier niet altijd invloed op hoeft te hebben. De stap om al dan niet te investeren in een onderneming hoeft niet afhankelijk te zijn van een product of dienst zelf. De ondernemer kan ook aan andere waarden appelleren. In sommige gevallen overtreft bijvoorbeeld de persoonlijke binding met de ondernemer/onderneming het aangeboden rendement, waardoor investeerders alsnog investeren in een onderneming die elders is gevestigd. Op de vraag wat een crowdfundingscampagne succesvol maakt, geeft meneer Zaat het volgende antwoord: communicatie (offline, online, timing, content, persoonlijk), legitimiteit van de campagne (doelbedrag, haalbaarheid, urgentie), goede propositie, focus en geloof in de campagne van de ondernemer, goed en betrouwbaar faciliterend platform.

Bijlagen

82

Velen zeggen dat crowdfunding zich beter leent voor maatschappelijk gebonden projecten, voor zowel in het vastgoed als in het algemeen. Maar doen maatschappelijke projecten het beter dan commerciële projecten? Volgens meneer Zaat is het sterk als er meerdere waarden worden geappelleerd, maar wanneer er maar ten minste één waarde duidelijk wordt beantwoord, bijvoorbeeld rendement, kan dat al voldoende zijn. Rendement kan in dat geval ook die enige waarde zijn. Zaat verwijst hierbij naar peer-to-peer platformen, waarbij particulieren leningen verstrekken aan ondernemers. De voorwaarde is Zaat noemt, is dat het platform betrouwbaar moet zijn.

Bijlagen

83

VIII. Interview gehouden met Aster van Tilburg, Medewerker bij Voorjebuurt in Amsterdam, op 13 juni 2014. Voorjebuurt is een platform dat initiatieven aanbiedt die vaak geen verdienmodel of geen winstoogmerk hebben. Winstdeling of iets dergelijks is dus niet van toepassing, maar een model gebaseerd op bijvoorbeeld donaties. Waarden W1 en W3 (zie paragraaf 4.2) zijn volgens Van Tilburg het belangrijkst voor een funder. Dit zijn respectievelijk de deelname van een investeerder in een bepaalde gemeenschap en de deelname levert een bijdrage aan iets innovatiefs, waardoor de funder de innovatieve ontwikkeling van dichtbij kan meemaken. Daarnaast noemt Van Tilburg de relatie met de initiators als heel belangrijk. Deze waarden kunnen ook van toepassing zijn bij ontwikkelingen in het vastgoed, als het gaat om vastgoed waar een bestaande groep mensen belang bij heeft. Deze groep mensen voelt zich met het object verbonden, zoals een nieuw gebouw voor een sportvereniging of het opknappen van een buurthuis of theater, aldus Van Tilburg. De ondernemer gebruikt crowdfunding naast het financieren van het project ook voor het opbouwen van een community rondom de onderneming en voor het creëren van ambassadeurs. Wat betreft het bereik van een project op investeerders, heeft een origineel product met een sterk verhaal een groter bereik dan het volgende lokale koffietentje. In het eerste geval is het dus mogelijk dat een project ook investeerders aantrekt vanuit een geografisch ander gebied. “Veel funders investeren niet alleen om een hoog rendement te behalen, maar omdat zij zich bijvoorbeeld persoonlijk verbonden voelen met een product of dienst. Wanneer een funder uit een geografisch ander gebied komt en dus niet direct gebruik kan maken van het product, is het rendement nog zijn enige motivatie. Wat is uw mening hierover?” Van Tilburg: “Bij onze projecten is er nooit sprake van rendement, maar zijn er wel mensen uit andere regio’s die sponsoren. Dat hoeft dus niet zo te zijn. Motivatie kan ook zijn dat het een sympathiek project is of mensen graag willen dat het ook in hun eigen regio komt.” Een succesvolle crowdfundingscampagne wordt behaald doordat de initiatiefnemer(s) een betrokken netwerk hebben en een concreet project willen opzetten met een aansprekend verhaal. Wanneer het project een eenling betreft, zonder community met een vaag verhaal en zonder aanwezige urgentie, dan is de kans van slagen klein.

Bijlagen

84

De meningen zijn verdeeld over de vraag of crowdfunding zich beter leent voor maatschappelijk gebonden projecten of voor commerciële projecten. Van Tilburg vertelt dat in Nederland veel meer geld wordt opgehaald door investeringscampagnes dan door donatiecampagnes. Deze investeringscampagnes zijn bijna allemaal commerciële projecten. Bij deze projecten is het opbouwen en versterken van een community/klantenkring net zo belangrijk als het geld dat de campagne opbrengt. Wanneer echter hele hoge rendementen worden aangeboden, zoals bij het platform ‘geldvoorelkaar’, dan is het opbouwen van een community minder belangrijk.

Bijlagen

IX.

85

Interview gehouden met Tobias Ebbinge, Director/partner bij Picard Innovations in Amsterdam, op 18 juni 2014.

Picard Innovations is een software bedrijf in Amsterdam. PI ontwikkelt instrumenten voor de bouwtechnische sector (vastgoed, architectuur e constructie). Zij ontwikkelen software applicaties om het gebruik van bepaalde meetinstrumenten in bouwontwikkelingen te verbeteren. Een baanbrekend applicatie van PI is Yuzu; slimme software dat bestaande maten in een gebouw vastlegt in AutoCAD en Revit. Op deze manier maken ze het mogelijk om al metende te tekenen. Van belang voor dit onderzoek is ook de visie en mening van bouwgerelateerde bedrijven en niet alleen die van crowdfundingsplatformen. Vandaar de benadering richting PI. Ebbinge meent dat de waarden W1, W2, W3 en W5 een grote rol spelen bij particulieren. Dit zijn respectievelijk: de deelname in een bepaalde gemeenschap, de sterke relatie en interactie met de projectleider, de deelname levert een bijdrage aan iets innovatiefs en het recht op eerste gebruik van een product/dienst. Een waarde anders dan in paragraaf 4.2 genoemd door Ebbinge is de gunfactor van het project of initiator. “Voor de ondernemer is crowdfunding niet alleen een instrument om zijn project te financieren. Het is ook een handige tool voor o.a. marketing, onderzoek naar marktbehoefte, opbouwen en onderhouden van de klantenkring, aanvulling op een lening of voor het creëren van ambassadeurs voor een project. Bent u bekend met deze mogelijkheden van crowdfunding en hoe denkt u zelf over crowdfunding en zijn mogelijkheden?” “Ik sta zeer positief t.o.v. crowdfunding en ik denk dat voor sommige projecten en markten dit een ideale manier is om een funding op te halen. Ik denk ook dat tegenwoordig sympathie voor iets of iemand doorslaggevend kan zijn in een investering. Dit ervaren startups al regelmatig. Wel denk ik dat er ergens een return on investment (ROI) moet komen voor de investeerder.” De investeringsbereidheid, welke vaak als afhankelijk wordt gezien van de fysieke afstand tussen project en investeerder is vaak discutabel. Ebbinge vertelt dat die bereidheid meer afhangt van de aantrekkelijkheid en innovativiteit van een product. Internet heeft geen grenzen. “Veel funders investeren niet alleen om een hoog rendement te behalen, maar omdat zij zich bijvoorbeeld persoonlijk verbonden voelen met een product of dienst. Wanneer een funder uit een geografisch ander gebied komt en dus niet direct gebruik kan maken van het product, is het rendement nog zijn enige motivatie. Wat is uw mening hierover?”

Bijlagen

86

“Niet mee eens. Het zou kunnen dat het om innovatie gaat die ook op andere geografische gebieden toegepast zou kunnen worden, zoals vernieuwende architectuur of bouwmethoden etc.” “Velen zeggen dat crowdfunding zich beter of alleen leent voor maatschappelijk gebonden projecten (vastgoed met hoge culturele en/of maatschappelijke waarden). In Amerika gebeurt het echter vaker ook op commercieel gebied en men investeert daar zelfs in hypotheken van particulieren. Dit laatste begint in Nederland ook bekend te worden (sameningeld.nl). Wat zijn uw gedachten hierover?” “Ik zou het eigenlijk niet weten, ben er nog niet genoeg ingedoken. Wel denk ik dat de aard van het project essentieel is voor een succesvolle crowdfundingsactie.”

Bijlagen

X.

87

Interview gehouden met Eric Graafland, medewerker bij The Wayv, op 23 juni 2014.

Wayv zit in het begin stadium van de lancering en gelooft dat een goed idee begint bij de ‘crowd’. Door middel van beloningen en pre-orders zoek je naar de perfecte validatie en lancering van je project, namelijk een betalende een betalende klant/fan/ambassadeur’. Een lening of investering is geen validatie van wat je doet. Wayv begeeft zich qua crowdfunding het stadium voordat je begint aan leningen of investeringen. De waarden W1, W3 en W5 zijn volgens Wayv het belangrijkst voor een funder (deelname in een bepaalde gemeenschap, bijdrage aan sociale missie, deelname levert een bijdrage aan iets innovatiefs en recht op eerste gebruik van een product). In het geval van beleggen in vastgoed kunnen er meerdere waarden een rol gaan spelen volgens Graafland, namelijk: W7, W8 en W9 (geen koersschommelingen, transparantie en controle&beheer). Wat de ondernemer betreft, ziet Wayv crowdfunding echt als een marketing/validatie-tool en als tool om een product te lanceren. “Funders komen vaak uit het netwerk van de ondernemer en uit het betreffende gebied waar iets wordt ondernomen. De ondernemer legt eerst beslag op zijn directe persoonlijke omgeving en vanuit daar breidt hij zijn netwerk uit. Toch komen er ook funders uit een geografisch ander gebied. Denkt u (of misschien heeft u het van dichtbij meegemaakt) dat in het geval van vastgoed de funders minder snel investeren in een project, waar zij zelf niet woonachtig zijn?” “Wanneer de bewoners niet zelf woonachtig zijn in het object gaan andere waarden tellen. (rendement)” “Veel funders investeren niet alleen om een hoog rendement te behalen, maar omdat zij zich bijvoorbeeld persoonlijk verbonden voelen met een product of dienst. Wanneer een funder uit een geografisch ander gebied komt en dus niet direct gebruik kan maken van het product, is het rendement nog zijn enige motivatie. Wat is uw mening hierover?” “Geen onlogische gedachte. Crowdfunding is geen donatie-werk, ergens moet er dus altijd een motivatie zijn om mee te doen. Naarmate de bijdrage groter wordt, verwacht men meer terug voor het gegeven geld.”

Bijlagen

88

Graafland vertelt verder dat de volgende factoren een crowdfundingscampagne succesvol maken: een geslaagd doel, goede communicatie, nakoming van beloften met de funder, realisatie van het project en een campagne die ook echt door een ‘crowd’ wordt gesteund. Dus het moet geen geval zijn waar men €10.000 ophaalt bij vier funders. Graafland geeft een voorbeeld van een geslaagd campagne (the trike buggys) en een mislukt campagne (Rotterdam startup port). Wat deze projecten gemeen hadden, was een goed verhaal, maar het lukte de ene campagne niet om ook daadwerkelijk mensen te laten betalen voor de dienst of het doel dat ze wilden bereiken. Echte mislukkingen zijn er ook volgens Graafland, maar dat zijn vaak projecten die de campagne volledig verkeerd aanpakken. “Velen zeggen dat crowdfunding zich beter of alleen leent voor maatschappelijk gebonden projecten (vastgoed met hoge culturele en/of maatschappelijke waarden). In andere werelddelen gebeurt het echter (vaker) ook op commercieel gebied en men investeert daar zelfs in hypotheken. (zie voorbeeld wolkenkrabber in Colombia)” “Ik ken de case. Hele gave ontwikkeling. Crowdfunding is in mijn ogen juist geen goede doelen werk. Crowdfunding draait om ondernemerschap en ondernemend bezig zijn. Dit kan in alle sectoren, maar de kern ligt in het enthousiasmeren van mensen voor datgene wat jij gaat doen. Dat kan kunst, vastgoed, onderneming, een product of desnoods je eigen vakantiereis zijn.” Denkt u dat bepaalde type projecten of misschien ook bepaalde typen vastgoed, het beter doen bij bepaalde crowdfundingsmodellen? “Dat is afhankelijk van de doelgroep en het project. Wil je investeerders, bewoners of donateurs aan je campagne binden? Wie gaan er straks aan de slag met – of gebruik maken van- het vastgoed? Wanneer die vragen duidelijk zijn weet je welke crowdfundingtype het best bij je project gaan passen.”

Bijlagen

XI.

Voorbeeld besproken onderwerpen tijdens interviews.

1. Zoals bekend zijn er verschillende typen crowdfunding. De aanwezige theorie beschrijft dan ook de volgende typen met de daarbij behorende tegenprestaties (zie afbeelding): Bij sameningeld is het, als ik het goed begrijp, mogelijk om geld uit te lenen en geld te investeren. De tegenprestatie is een voorafgesteld rentepercentage. Waarom is hiervoor gekozen en niet voor bijvoorbeeld een model waarin de funder meedeelt in het (in)direct rendement van een object? 2. Kunt u misschien meer vertellen over de hypothecaire zekerheid die jullie bieden? (is het namelijk dan dat je investeert in de hypotheek van iemand, zoals dat in de Verenigde Staten veel wordt gedaan?)

3. Mijn onderzoek focust zich dus voornamelijk op de waarden die crowdfunding heeft voor de funder. De funder staat centraal binnen een campagne, immers geen funders geen succesvol project, dus geen CF-campagne. Een aantal artikelen beschrijven deze waarden (zie afbeelding): Welke van deze waarden ziet u vaak terug in projecten?

4. Denkt u dat deze waarden ook opgaan voor projecten bij Sameningeld of denkt u dat er zelfs meer waarden zijn wanneer men investeert in vastgoed anders dan Direct Rendement en Indirect Rendement en anders dan in het bovenstaande tabel, zo ja kunt u deze noemen?

5. Voor de ondernemer is crowdfunding niet alleen een instrument om zijn project te financieren. Het is ook een handige tool voor o.a. marketing, onderzoek naar marktbehoefte, opbouwen en onderhouden klantenkring, aanvulling op een lening (of andersom). Welke aspecten zien jullie vaak terug bij ondernemers, m.a.w. waarvoor gebruiken ondernemers volgens jullie nog meer crowdfunding voor?

6. Funders komen vaak uit het netwerk van de ondernemer en uit het betreffende gebied waar iets wordt ondernomen. Toch komen er ook veel funders uit een geografisch ander gebied. De ondernemer spreekt namelijk eerst zijn directe netwerk aan (vrienden/familie) en vanuit daar wordt het netwerk uitgebreid. Denkt u (of misschien heeft u het van dichtbij kunnen zien) dat in het geval van vastgoed de funders minder snel investeren in een project, waar zij zelf niet woonachtig zijn?

89

Bijlagen

7. . Kunt u een aantal succesvolle en niet-succesvolle vastgoedgerelateerde projecten noemen die gefinancierd zijn met behulp van crowdfunding?

8. Wat maakte het project bij vraag 7 succesvol/niet-succesvol?

9. Velen zeggen dat C.F. zich beter of alleen leent voor maatschappelijk gebonden projecten (vastgoed met hoge culturele en/of maatschappelijke waarden). De funder heeft namelijk vaak baat bij het geproduceerde product/de geleverde dienst. Rendement komt dan vaak op de tweede plaats. In andere werelddelen gebeurt het echter ook op commercieel gebied. Wat zijn uw gedachten hierover?

10. In de VS is crowdfunding zelfs meer dan een oplossing voor de financieringsproblematiek rondom vastgoed. Men wordt zelfs gezamenlijk eigenaar van particuliere woningen, zodat zij mee kunnen delen in bijvoorbeeld mogelijke waardestijging van het pand, daarnaast investeert men zelfs in de hypotheken van anderen. Velen die ik spreek, denken dat het nooit zo ver zal komen in NL en zien dit meer als een opgeblazen (crowdfunding)bubbel, wat is uw mening daarover?

90

Bijlagen

XII.

91

Overzicht van alle mogelijkheden waar crowdfunding door ondernemers (volgens de geïnterviewde bedrijven) voor gebruikt kan worden.

Bedrijven Share2Start Douw&Koren Bouwaandeel 2fund Symbid SamenInGeld SEEDS Voorjebuurt Picard Innovations The Wayv Waarden voor de ondernemer Toetsen marktbehoefte/marketing Opbouwen netwerk Creëren ambassadeurs Aanvulling op bancaire lening Creëren van awareness Creëren van naamsbekendheid Waarderen project Hulpmiddel gemeentelijke kwesties

Bijlagen

XIII. Bedrijven

92

Geïnterviewde bedrijven en de volgens hen belangrijkste waarden van crowdfunding voor de funders39. Share2Start

Type platform Donatie/lening

Douw&Koren

Bouwaandeel

2fund

Symbid

Crowdfunding Consultants Crowd-equity Leningen Crowd equity

Sameningeld

SEEDS

Voorjebuurt

Picard Innovations

The Wayv

Leningen/profit-sharing *

Beloning/revenu-sharing

Donatie

Vastgoed-IT ontwikkelaar

Donatie/pre-order

W1 W2 W3 W4 W5 W6 W7 W8 W9 W10 W11

39

W1: deelname in een bepaalde gemeenschap, W2: relatie en interactie met projectleider, W3: deelname levert bijdrage aan iets innovatiefs, W4: vergrote persoonlijke netwerk, W5: recht op eerste product, W6: aantrekken investeerders eigen campagne, W7: geen koersschommelingen, W8: transparantie, W9: controle en beheer, W10: aanbieden van keurmerken, W11: gunfactor vanuit het project of vanuit initiator. * SamenInGeld heeft een interessant model wat betreft hypotheken. Het platform heeft de stichting hypotheekrecht SamenInGeld opgericht. Deze stichting heeft van alle investeerders een machtiging om namens hen de rechten die voortvloeien uit de hypothecaire lening die ze met z’n allen aangaan met de aanvrager te beheren en uit te oefenen. De stichting tekent bij de notaris, in plaats van de grote groep investeerders, en het geld wordt gebruikt om de aankoop van het pand mogelijk te maken. Bij eventuele wanbetaling van rente en aflossing zal de stichting namens de investeerders tot actie overgaan (aanmanen, huur in beslag nemen of gedwongen verkoop).

Bijlagen

93

2014 CROWDFUNDING: EEN ALTERNATIEVE AFSTUDEERSCRIPTIE FINANCIERINGSVORM VOOR VASTGOEDONTWIKKELINGEN. C.J. Bekers Atelier Gebiedsontwikkeling

Recommend Documents