ZNALECKÝ POSUDEK č. 1481-14/2013 O ceně obvyklé rodinného domu - Londýnská ul.čp.272, Rapšach.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Brno-Město, soudní exekutor Vít Novozámský Bratislavská 73 60200 Brno
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny podle platného cenového předpisu a stanovení ceny obvyklé pro účely Exekutorského úřadu Brno, čj.056 EX 929/11.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 5.6.2013 a stanovení ceny obvyklé (tržní), znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan B r y c h t a Vajgar 590/III 377 04 Jindřichův Hradec telefon: 384326943,602888581 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 4 přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Jindřichově Hradci 6.6.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitosti a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora čj. 056 EX 929/11-10 ze dne 15.04.2011. Stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (např. věcná břemena, práva z nájemních smluv, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitostech, závadami nejsou práva, která váznou na nemovitosti za účelem zjištění pohledávek věřitelů - např. zástavní právo). Nepodaří-li se znalci provést prohlídku nemovitostí, nechť předmětné nemovitosti ocení podle dostupných písemných dokladů, které mu byly zaslány a pomocí podkladů, které získá sám.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Londýnská 272 378 07 Rapšach Kraj: Jihočeský Okres: Jindřichův Hradec Obec: Rapšach Katastrální území: Rapšach Počet obyvatel: 582 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 5.6.2013 bez přítomnosti vlastníka.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Usnesení soudního exekutora z 29.4.2013, k ustanovení znalcem 2) Písemnosti od ex. úřadu - Ex. příkaz k prodeji čj. 056 EX 929/11-10, z 15.4.2013 - Výpis z katastru nem., z 3.4.2013, nem. zapsána na LV 39 - Snímek katastrální mapy 1/2000, z 12.4.2013 - Smlouva o zřízení věcného břemene 3) Prohlídka, ohledání a zaměření nemovitosti dne 5.6.2013 (majitel nepřítomen) 4) Téhož dne jsem kontaktoval sestru vlastníka, pí. Pomrovou Helenu bytem Na Spáleništi (okrajová část Rapšachu), ke zpřístupnění nem. Jelikož neměla klíče ohledal jsem nem. sám. 5) Cenový předpis MF č.450/2012 Sb. 6) Databáze cen nemovitostí, zjištění z vývěsek real. kanceláří a nabídek na trhu a konzultacemi se znalci v oboru..
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Pan František Macho, Londýnská 272, 37807 Rapšach, vlastnictví: výhradní Pan František Macho, Londýnská 272, 37807 Rapšach, vlastnictví: výhradní
6. Dokumentace a skutečnost Dokumentaci, ani jiné podklady jsem k dispozici neměl. Vybavenost nemovitosti a jejich technický stav jsem konzultoval se sousedkou z čp. 275 a se sestrou vlastníka pí. Somrovou. -2-
7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost je rodinným domem, s drobnou stavbou. Nachází se na parcele č.103, je v řadové zástavbě krajní. Dobře přístupná, napojená na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, el. rozvod a má možnost napojení na rozvod plynu. Rozvod plynu je ukončen ve zděném pilíři před domem, kde je zaslepen a není dále rozveden do domu. Rodinný dům je přízemní, bez podsklepení, bez podkroví, čítá velikost 3+1 s příslušenstvím. Na obytnou část navazuje kolník. Kolem domu je pozemek ostatní plochy - využíván jako zahrada, kde se nachází několik ovocných stromů. Jelikož se dům neobývá (majitel bydlí údajně mimo obec Rapšach), je odpojen el. proud.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba 1.2.2. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 4. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno
B. Znalecký posudek A)OCENĚNÍ PODLE CENOVÉHO PŘEDPISU Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Popis Rodinný dům je starý cca 85 roků, je zděný v tl. stěn 75 cm, stropy má dřevěné, podlahy z dřevotřísky, okna do ulice dvojitá původní, do dvora zdvojená, dveře částečně obnovené hladké. V domě je koupelna s vanou obezděnou, s umyvadlem, s obkladem stěn. Je zde i splachovací záchod. -3-
Příprava teplé užitkové vody je z el. boileru. V současné době je toto zařízení nefunkční - boiler zamrzl a roztrhal se - nutná výměna. Kuchyně má dřez a TUV z nefunkčního boileru, sporák na tuhá paliva. Střecha j sedlová s krovem tesařským, s taškami cementovými původními, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnější omítky jsou hladké. Podle zjištění v el. rozvaděči, kde je provedeno odpojení, odebrán elektroměr, je el. rozvod patrně jenom světelným proudem. Plyn zaveden není, i když je přiveden až k domu. Vchod do domu je ze dvora, vedle kuchyně chodbou, kde jsou jenom jednoduchá okna. Dům potřebuje opravy většího rozsahu, jako nové podlahy, novou krytinu (stávající původní cementová je již dožilá), instalace, vybavení na současnou úroveň běžného standardu - vytápění na plyn s ohřevem vody a p. Součástí ceny je i cena venkovních úprav, jako jsou přípojky, oplocení, zp. plochy, přístřešek za kolníkem vel.4*3 m, a p. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda obec do 2 000obyvatel 85 let 3 663,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží Přízemí: 11,1*8,4+4,95*4,55 Název podlaží Přízemí:
=
Zastavěná plocha 115,76 m2
Konstrukční výška 2,60 m
Obestavěný prostor Přízemí - část do ulice: 11,1*8,4*(3+4/2) Přízemí - část do dvora: 4,95*4,55*(2,5+2,4/2) + 4,55*2,4/2*3/3 Přízemí - kuchyně a4,95*3,1*(3,6+2,5)/2 chodba: Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
115,76 m2
= = =
466,20 m3 88,79 m3 46,80 m3
=
601,79 m3 115,76 m2 115,76 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna -4-
č. I
Vi typ A
II III III III IV
-0,01 0,00 0,03 0,02 0,04
6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně zvyšující cenu - Se stavbou sousedí mateřská škola a v blízkosti cca300 m je základní škola, i centrum obce s obecním úřadem, je v docházkové vzdálenosti. 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 85 let: 0,60
I III I III II
-0,08 0,00 0,00 0,00 0,00
II
0,00
IV
0,03
IV
0,65
č. I III II III
Pi 0,00 0,01 0,00 0,03
III II II II II III II
0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
č. II
Ti -0,05
II
0,00
II
0,00
12
Index vybavení IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,60 = 0,402
i=1
Index polohy Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport - základní škola a sportovní zařízení 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11
Index polohy IP = (1 +
Pi) = 1,070
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 +
i=1
Ti) = 0,950
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,402 * 1,070 * 0,950 = 0,409
-5-
Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 663,- Kč/m3 * 0,409 = 1 498,17 Kč/m3 CP = CU * OP = 1 498,17 Kč/m3 * 601,79 m3 = 901 583,72 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
901 583,72 Kč
=
1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba Popis Vedlejší stavba - kolník, navazuje na obytnou část chodby s koupelnou. Je zděný, zastřešený tesařským krovem s krytinou z cementových tašek, s klempířskými podokapními žlaby, štít je bedněný. Vně omítky hladké, uvnitř chybí. Přístupný je dřevěnými vraty ze dvora. Stáří jako dům. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 7*4,55 Přízemí
[m2] 31,85
=
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 31,85 m2 2,50 m
Název Přízemíb Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Přízemí a zastřešení 31,85*(2,5+2,4/2)
=
[m3] 117,85 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
Přízemí a zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení -6-
Obestavěný prostor 117,85 m3 117,85 m3
Hodnocení
Část
1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
standardu S S C P S S S X S C C C
betonové pásy zděné tl. 15 - 30 cm dřevěný neumožňující podkroví pálená krytina pozinkovaný plech vápenná omítka dřevěné
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S C P S S S X S C C C
7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00
[%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Upravený obj. podíl 7,10 31,80 0,00 3,36 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 0,00 0,00 0,00 61,16 0,6116
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
1 250,0,6116 0,8500 2,0930 1,1390
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 117,85 m3 * 1 549,14 Kč/m3
= =
1 549,14 182 566,15 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 85 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 95 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 85 / 95 = 89,474 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 %
-
155 181,23 Kč
-7-
Vedlejší stavba - zjištěná cena
=
27 384,92 Kč
1.2.2. Studna Popis Studna se nachází na dvoře, je kopaná, u terénu vybavená skružemi a zakrytá betonovou deskou. Měřená hloubka 2,5 m, voda dosahuje výše terénu (patrně v současné době po intenzivních deštích). Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 2,50 m 2222
Ocenění Základní cena dle přílohy č. 10: hloubka: 2,50 m * 1 950,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:
+ = * * * =
4 875,- Kč 4 875,- Kč 0,8500 2,3130 1,1390 10 916,74 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 85 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 85 / 100 = 85,000 %
-
9 279,23 Kč
Studna - zjištěná cena
=
1 637,51 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis Stavební pozemek je zastavěný stavbou. Pozemek ostatní plochy je zatravněn, využíván jako zahrada, kde se nachází několik trvalých porostů. Se stavbou a stavebním pozemkem tvoří jednotný funkční celek. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.8.2. Hladina spodní vody méně než 1 m pod úrovní výchozího terénu: -5 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 5% Úprava cen: 0% -8-
Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,1390 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35,1,00 2,1460 1,1390 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35,0,40 2,1460 1,1390 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 ostatní plocha Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 103 104
Upr. cena [Kč/m2] 85,55 34,22
Výměra [m2] 173,00
Jedn. cena [Kč/m2] 85,55
Cena [Kč] 14 800,15
303,00
34,22
10 368,66 25 168,81
Pozemky - zjištěná cena
=
25 168,81 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Popis Na pozemku se nachází některé přestárlé porosty, jako 1 jabloň, 1 třešeň, dále 1 ořešák - stáří 45 roků, 3 jabloně Z -30 roků, 1 hrušeň 10 roků, 1 třešeň - 5 roků. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * =
25 168,81 476 150 7 931,35 0,065 515,54 515,54 Kč
Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno Popis Věcné břemeno je dáno smlouvou mezi povinným p. Fr. Macho, Obcí Rapšach a Českomoravskou -9-
plynárenskou, o zřízení věcného břemene č.203-04.14/04, ze dne 29.6.2006 a týká se zřízení a provozu stavby plynárenského zařízení včetně příslušenství, právo chůze a jízdy za účelem bezpečného provozu, údržby a kontroly plynárenského zařízení včetně příslušenství na dobu životnosti stavby a je oceněno jednorázovou částkou 200,- Kč. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané z nájemného Sjednané nájemné: VB ze smlouvy - sjednané nájemné: 40,- Kč/rok Ocenění se provede podle § 18 odst. 2, jelikož roční užitek lze určit ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu a tento roční užitek není o více než 1/3 nižší než cena obvyklá. Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 40,- Kč/rok * 100 % = 40,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 40,- Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 40,- Kč * 5 let = 200,- Kč Ocenění věcného břemene činí
=
200,- Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba 1.2.2. Studna
901 583,70 Kč 182 566,10 Kč 10 916,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 095 066,50 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
25 168,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
25 168,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
515,50 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
515,50 Kč - 10 -
1 120 750,80 Kč
Celkem Věcná břemena 4. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí:
200,- Kč 200,- Kč
Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 120 550,80 Kč
1 120 550,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba 1.2.2. Studna
901 583,70 Kč 27 384,90 Kč 1 637,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
930 606,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
25 168,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
25 168,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
515,50 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
515,50 Kč 956 290,40 Kč
Celkem Věcná břemena 4. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí:
200,- Kč 200,- Kč
Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:
Rekapitulace výsledných cen, celkem
956 090,40 Kč
956 090,40 Kč - 11 -
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
956 090,- Kč
slovy: Devětsetpadesátšesttisícdevadesát Kč
B) ZJIŠTĚNÍ CENY OBVYKLÉ (TRŽNÍ)
Při stanovení obvyklé ceny použijeme zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), jak vyplývá ze změn provedených zákony č.121/2000 Sb. , č.237/2004 Sb., č.257/2004 Sb., č.296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. §2 – způsob oceňování majetku a služeb Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího a kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Při oceňování tímto zákonem nebo na jeho základě jde v podstatě o tři způsoby: a) nákladový způsob, vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě a podle jeho stavu ke dni ocenění. b) výnosový způsob, který vychází z výnosů z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry). c) porovnávací způsob, který vychází z porovnávání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Popis a výměry jsou uvedeny v části A/ ocenění dle cenového předpisu.
VÝPOČET OBVYKLÉ CENY - 12 -
a) nákladový způsob Hodnotu nemovitosti stanovenou nákladovým způsobem lze převzít z ocenění dle vyhl. MF ČR, který je uveden v přední části posudku činí ( po zaokrouhlení): Dle cenového předpisu činí cena vypočítaná porovnávacím způsobem 956 090,- Kč b) výnosový způsob Tento způsob vychází z možného výnosu, např. z pronájmu a p. Jelikož ceny těchto aktivit nejsou na potřebné výši, aby výpočty dosahovaly uspokojivých výsledků, tak tento způsob neprovádím, nedává reálný obraz o obvyklé ceně, ani v místě se takovéto stavby s úspěchem nepronajímají. a) porovnávací způsob Pro stanovení ceny porovnávacím způsobem byly použity vlastní databáze ze zjišťování cen na trhu, ze sledování nabídek realitních kanceláří a z konzultací s pracovníky v oboru a znalci. Provedeno ve zjednodušené formě. S nemovitostmi tohoto charakteru se v okolí dané lokality obchoduje. Pro srovnávací potřebu nabídek a stanovení obvyklé ceny bude prováděno srovnání stejného nebo podobného charakteru nemovitosti, stejné nebo podobné kapacity, stejného nebo podobného stáří, stejných nebo podobných situování v prostředí a p. Srovnáváme vesnické domy, které byly, jako oceňovaný, podobného charakteru.
1)Tušť u Suchdola – bývalá zemědělská usedlost, která čítá dvě samostatné bytové jednotky 1+2, s uzavřeným dvorem, částečně podsklepená s dílnou a malou stodolou a skladem paliv. Stavba v původním stavu, potřebuje rekonstrukci. Výměra pozemku 785 m2. Nabídková cena
890 000,- Kč
2)Dvorce u Stráže nad Nežárkou – RD o vel. 1+2 s příslušenstvím, stodolou, kolnou a sklepem. Dům je udržovaný. Nabídková cena
1 290 000,- Kč
3)Písečné u Slavonic – RD o vel.1+3 , uzavřený dvůr, stodola, chlév, napojen na veř. sítě – El., voda, kanalizace. Vlastní studna. Původní stav, ale udržovaný. Nabídková cena
1 098 000,- Kč
4) Stříbřec – rozestavěný RD s dispozicí 2+1 a zahradou o celkové velikosti pozemku 1025 m2. Zastavěná plocha a nádvoří 157 m2. Voda a kanalizace na veřejné sítě, el. i motorový, plastová okna. Nabídková cena
790 000,- Kč
5)Suchdol nad Lužnicí – RD, chalupa vel. 1+2 s možností vestavby. Dům se nachází na návsi, je po částečné rekonstrukci – nové rozvody vody a el. kanalizační odpady, okna, dveře, topení. Nová koupelna. Možnost půdní vestavby. Zastavěná plocha 72 m2. Nabídková cena
1 199 000,- Kč - 13 -
V nabídkách realitních kanceláří jsou další nemovitosti k prodeji. Pro účely srovnávací metody byly vybrány pouze podobné nemovitosti v podobných lokalitách, aby cena srovnávací metodou byla co nejpřesnější. Tyto nemovitosti mají stejné nebo podobné vybavení, podobné nebo stejné stáří a podobnou i cenu na trhu, která je z výše uvedených cen v průměru 1 053 000,- Kč. Nejvíce se oceňované nemovitosti přibližují cenou srovnávané nem. pod body : 1)Tušť u Suchdola
890 000,- Kč a
4) Stříbřec
790 000,- Kč
Po korekci, kde průměr z těchto dvou nem. činí 840 tis. Kč.určuji cenu tržní takto: Stanovuji cenu obvyklou nem. čp.272 v Rapšachu ve výši
850 000,- Kč
Slov: Osmsetpadesáttisíckorunčeských Zdůvodnění: Cena je stanovena v nižší výši nežli je výpočet porovnávací metodou z důvodů, že dům je již delší dobu neobýván, má některé vybavení nefunkční, které je potřeba k bydlení zainventovat a obnovit dodávku el. proudu a p. Jinak jde o polohu velmi dobrou ve vztahu k městské vybavenosti. Nevýhoda je, že hlavní místnosti, které jsou do ulice mají okna na sever. Zajímavý je pozemek kolem domu – ost. plocha využívaná jako zahrada a doplňkové stavby – kolník a vlastní studna na zalévání zahrady a p.( v souč. době je zahrada jedna spoušť). Jednotlivá práva a závady váznoucí na nemovitosti se mi nepodařilo zjistit s ohledem na absenci vlastníka.
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem vypracoval jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích, ze dne 28.4.1978, pod čj.spr.1052/78, z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1481-14/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1481-14/2013. V Jindřichově Hradci 6.6.2013 Ing. Jan B r y c h t a Vajgar 590/III 377 04 Jindřichův Hradec
- 14 -
