ZNALECKÝ POSUDEK Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 2513-244/2013 6
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Rodinný dům Vesecká 215, Liberec - Liberec XXV-Vesec Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Liberec, k.ú. Vesec u Liberce, kód k.ú. 780472, LV 90 garáž 472, 473/1, 473/2 Alexander Hurný, Na Pískovně 667/44, 46014 Liberec, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Alexander Hurný, Na Pískovně 667/44, 46014 Liberec, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Dražbyprost s.r.o.; č. obj.:158/013, 29.10.2013 Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem IČ: 28741552 DIČ: CZ28741552
e-mail:
telefon: 481323774 fax:
e-mail:
[email protected]
Zdeněk Bartoš 1. máje 1166, 511 01 Turnov
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ: 65711432 DIČ: CZ510713231
ÚČEL OCENĚNÍ:
Odhad nemovitostí zapsaných na LV č.90 pro nedobrovolnou dražbu
Současný stav 2 150 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
telefon: fax:
8 stran
V Turnově, dne 7.11.2013.
4.11.2013
Datum zpracování :
7.11.2013
Počet příloh:
2
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1933 změna stavby v r. Rekonstrukce:
rekonstrukce v r. 2010 střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní
dílčí
celková
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - zástavba RD 102 005 (setrvalý stav) dobře udržovaná ústřední / etážové - plyn prodejná od 6 do 12 měsíců
autobus silnice II.,III.tř
RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ
2x 3+1
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 165/ 0
Garáž Pozemky výměra ks 3
m2 579
OP
ZP
Rozestavěnost
m3 941
m2 148
% 100,00
/
NÁLEZ Situace Přehled podkladů
-výpis z KN LV č.90 ze dne 22.4.2013, vyhotovený dálkovým přístupem -kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem -informace sdělené vlastníkem nemovitosti -informace z realitního trhu -fotodokumentace zhotovená znalcem
Charakteristika obce
Liberec je statutární město s 102 005 obyvateli (lexikon měst a obcí), občanská vybavenost v místě.
Poloha nemovitosti
Nemovitost se nachází v okrajové části města v obytné zástavbě. Dopravní dostupnost autem, autobusem nebo tramvají do centra je dobrá.
RIZIKA RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Komentář: Nemovitost se nachází v záplavovém pásmu 100-leté vody. RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní evidované v listu vlastnictví č.90 pro Hypoteční banku a.s. Praha RIZIKO Ostatní rizika: nejsou
-2-
Popis jednotlivých staveb Základní popis
Samostatně stojící zděný rodinný dům je nepravidelného půdorysného tvaru, jednopodlažní s využitým podkrovím. Samostatně stojící zděná garáž jednopodlažní, pro tři osobní automobily. Území je zainvestované rozvody vody, elektřiny, plynu a kanalizace. Nemovitost je postavena na rovném pozemku, přístup a příjezd k nemovitosti je zajištěn ze zpevněné komunikace, ulice Vesecká.
Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
rodinný dům - bydlení 2 x 3+1 Rodinný dům byl postaven v roce 1933. Stavebně technický stav je dobrý, v roce 2011 byly zhotoveny nové rozvody elektřiny, koupelny, zabezpečovací zařízení, ..... Přípojky vody, elektřiny, plynu a kanalizace, oplocení, zpevněné plochy, ..... V ocenění nejsou samostatně oceněny, jejich existence je zahrnuta do obvyklé ceny.
Příslušenství stavby
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemky p.č. 472 a 473/2 jsou stavební - zastavěné plochy a nádvoří. Pozemek zahrady p.č. 473/1 tvoří jednotný vlastnický a funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem. Celkový pozemek je nepravidelného půdorysného tvaru, rovný a částečně oplocený, příjezd a přístup je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace, ulice Vesecká. Jedná se o pozemek s možností napojení na inženýrské sítě elektřiny, kanalizace, plynu a vody.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří zahrada zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
Cena pozemku je určena dle údajů spolupracujících odhadců a realitní inzerce. Cena 2 stavebních pozemků v obci se pohybuje v rozmezí 700 - 1200,- Kč/m dle umístění a zainvestovanosti pozemku. Pro celkový pozemek je k charakteru zástavby, umístění a jeho velikosti zvolena 2 cena 900,- Kč/m .
Parcela č. 472 473/1 473/2
Výměra m2 276 232 71 579
Jednotková cena Kč/m2 900 900 900 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 248 400 208 800 63 900 521 100
Výpočet věcné hodnoty staveb Posuzovaný rodinný dům je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží, využité podkroví, sedlovou a plochou střechu. Objekt se sestává z : 1.P.P. - přístupný po schodišti z chodby, jedna sklepní místnost. 1.N.P. - veranda, šatna, technická místnost, chodba se schodištěm do sklepa a podkroví, WC, koupelna, kuchyň a 3 x pokoj. Podkroví- chodba se schodištěm na půdu a vstupem na terasu nad verandou, WC, koupelna, kuchyň s a 3 x pokoj. Půdní prostor je stavebně členěný na chodbu a 3 půdní prostory. Sklep obsahuje jednu sklepní místnost, strop klenutý cihelný, podlaha betonová a schody kamenné. Svislé nosné konstrukce rodinného domu jsou zděné z cihel tl.45 cm. Stropy dřevěné omítané s rovnými podhledy, střecha je sedlová s krytinou z eternitových šablon a z pozinkovaného plechu. Klempířské konstrukce, žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné, vnější omítka stříkaný břizolit. Vnitřní keramický obklad v koupelnách, WC a kuchyních, schody žulové. Dveře plné a prosklené, okna dřevěná zdvojená. Povrchy podlah v obytných místnostech plovoucí a PVC, v ostatních místnostech keramická dlažba a PVC. Elektroinstalace 230/400 V. Vytápění je ústřední s kotlem na plyn. V koupelnách jsou umístěny sprchové kouty, rohové vany a umyvadla, ohřev TUV je zajištěn elektrickým bojlerem a ohřívačem v plynovém kotli. Rodinný dům byl postaven v roce 1933 a byl průběžně modernizován. V roce 2011 byly zhotoveny nové rozvody elektřiny, koupelny, zabezpečovací zařízení, ..... Celkový stav odpovídá stáří a provedeným úpravám. -3-
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm rovné omítané sedlová eternitové šablony a plech pozinkovaný plech vápenné břízolitové stříkané sokl z kabřince běžné keramické obklady kamenné hladké plné a prosklené dveře dřevěná, zdvojená PVC, textilní, plovoucí PVC, keramická dlažba ústřední topení s kotlem na plyn světelná, třífázová bleskosvod plast, studená i teplá voda elektrický bojler a plynová karma zemní plyn plastové potrubí elektrický sporák umyvadlo, vana, WC, sprchový kout splachovací bezpečnostní zařízení
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.P.P. 1.N.P. podkroví
Zastavěná plocha 28,35 m2 148,30 m2 125,28 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název spodní stavba vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
4,5*6,3*2,2 11,6*10,8*4+5,75*2*3,6+4,8*2,4*3,6 11,6*10,8*4,7*0,5
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
Současný stav 148 940,77 4 536 100,00 4 267 333 80 40 66,67 1 422 430
= = = =
Obestavěný prostor 62,37 m3 583,99 m3 294,41 m3 940,77 m3
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název garáž
Popis Parc. číslo zděná garáž pro 3 osobní 473/2 automobily Věcná hodnota ostatních staveb celkem
Množství 188,00 m3
JC 2 000 Kč/m3
RC Opotřebení 376 000 Kč 60 %
VH 150 400 Kč 150 400 Kč
-4-
Výpočet porovnávací hodnoty Pro porovnání znalec vycházel z prodejů rodinných domů v městě Liberec. Jednalo se o prodej rodinných domů, obdobné velikosti, stáří a vybavení. Posuzované rodinné domy jsou vybrány z internetové nabídky www.reality.cz. Lokalita
Plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Liberec - Vesec
150,00
0
Kč 2 100 000
Kč/m2 14 000
KC 1,00
Upravená cena Foto Kč/m2 14 000
vloženo 10.6.2013, aktualizace 3.9.2013 nemovitost může nabízet více realitních kanceláří Prodej Rodinný dům, vila 4+1, 146m^(2), Liberec XXV-Vesec, Nad Dálnicí Nabízíme Vám k prodeji samostatně stojící, částečně podsklepený, patrový rodinný dům v městské části Liberec 25 - Vesec. K domu náleží pozemek o celkové výměře 793 m^(2), dále prostorná dvougaráž a starší dřevěná kůlna. Vytápění domu je řešeno kotlem na tuhá paliva (16 kW) nebo krbovými kamny, voda z vlastní studny, odpady jsou svedené do septiku, kombinovaný bojler, 2x sklep, 2x koupelna. Na domě kompletně nová střecha v hodnotě 600.000,- Kč. V dosahu zastávka MHD Liberec, pošta, škola, 5 km vzdáleno OC Nisa a Makro. Velmi nízké náklady na bydlení. Umístění v obci: klidná část obce Pozemek celkem: 793 m^(2) Zastavěná plocha: 109 m^(2) Podlahová plocha: 150 m^(2) Typ budovy: samostatný Druh budovy: Cihla Počet NP: 2 Počet PP: 1 Počet pokojů: 4 Dostupnost pozemku: Příjezd: Obecní Stávající stavby: Kůlna Voda: Studna Plyn: Není Elektroinstalace: 230 (220) V, 400 (380) V Kanalizace: Septik s přepadem do trativodu Topení: Krbová kamna, Tuhá paliva Sociální zařízení: Koupelna: Sprcha, Sprchový kout, Umyvadlo Garáž: Ano Telefon: Ano Zařízení nábytkem: Ne Parkování: Garáž pro 2 auta, Parkování na pozemku Stav objektu: dobrý
Liberec - Dolní Hanychov
250,00
638
2 200 000
8 800
1,00
Prodej rodinného domu v Liberci-Dolním Hanychově K prodeji nabízíme samostatně stojící rodinný dům v klidné části Liberce - Dolním Hanychově. Dům je částečně podsklepený. V současné době jsou v domě dvě bytové jednotky o velikosti 3+1 s příslušenstvím, které lze používat buď jako dvougenerační bydlení, nebo je možné obě bytové jednotky spojit a používat dům pro jednu rodinu. Dům je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci a elektřinu. Vytápěn je elektrokotlem a akumulačními kamny. K domu patří pozemky o celkové výměře 638 m^(2). Dům je volný ihned. vloženo 2.8.2013, aktualizace 1.11.2013 nemovitost nabízí exkluzivně tento inzerent Pozemek celkem: 638 m^(2)
-5-
8 800
Zastavěná plocha: 146 m^(2) Zahrada: 492 m^(2) Podlahová plocha: 250 m^(2) Typ budovy: samostatně stojící Velikost domu: 6+2 Počet bytů: 2 Počet NP: 3 Počet PP: 1 Voda: vodovod Plyn: ne Elektroinstalace: 220/380 V Kanalizace: ano Topení: ÚT elektrické, lokální elektrické Sklep: ano Garáž: ano
Liberec - Minkovice
120,00
0
1 960 000
16 333
1,00
16 333
Prodej RD v Liberci - Minkovicích Nabízí se k prodeji RD o obytné ploše 120 m^(2), situovaný na slunném místě v Liberci Minkovicích. Objekt v dobrém stavu, vlastní plynové topení, dřevěná okna a podlahy. Obecní vodovod, septik. Zastavěná plocha 299 m^(2), zahrada 1 700 m^(2). K domu náleží garáž a kolna. vloženo 15.11.2012, aktualizace 3.10.2013 nemovitost nabízí exkluzivně tento inzerent Podlahová plocha: 120 m^(2)
2
Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
13 044 Kč/m 2 165,00 m 2 152 260 Kč
-6-
KUPNÍ CENA
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
Nejedná se o koupi nemovitosti, jedná se o ocenění nemovitosti cenou obvyklou k datu ocenění. Obvyklá cena nemovitosti je v souladu s obvyklými cenami prodaných nebo nabízených podobných nemovitostí v místě.
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav 2 152 260 Kč 0 Kč 2 093 930 Kč 2 150 000 Kč 521 100 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
- z toho hodnota pozemku
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí S přihlédnutím k současnému poklesu cen v obchodování s nemovitostmi, dalším vlivům současné krize a k tomu, že ani nově postavené objekty se obvykle v případě prodeje nepodaří prodat za cenu skutečných nákladů a vzhledem k porovnávací metodě, ke stavu domu, poloze nemovitosti v obci, kupnímu zájmu o tento druh nemovitosti stanovuji obvyklou cenu v současném stavu ve výši 2 150 000,- Kč.
Obvyklá cena:
2 150 000,- Kč
slovy: dvamilionystopadesáttisíc Kč
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24.10.1997 č.j. Spr. 2307/97 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2513-244-2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2013262. V Turnově dne 7.11.2013.
Znalec : Zdeněk Bartoš 1.máje 1166 511 01 Turnov
-7-
FOTODOKUMENTACE OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI :
koupelna v podkroví
WC v podkroví
kuchyň v podkroví
kuchyň v 1.N.P.
koupelna v 1.N.P.
koupelna v 1.N.P.
garáž
rod.dům ze zahrady
-8-
