JAARVERSLAG 2013
jaarverslag 2013
Inhoud Voorwoord
6
1. 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6
Wij staan bewust midden in de samenleving De wereld om eens heen verandert en wij veranderen mee Wij blijven trouw aan onze missie Ons strategisch beleidsplan vraagt aanpassingen Met beide benen in Montferland Onze speerpunten We borgen onze plannen en stellen ze bij
9 9 12 12 12 13 15
2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6
Wij werken samen met onze netwerkpartners Onze netwerkpartners en belanghouders in beeld In gesprek met onze belanghouders Wij werkten actief samen Wij luisteren naar onze huurdersvereniging Wij gaan naar onze huurders toe Wij werken samen op basis van afspraken
17 17 17 17 20 21 22
3.
Wij stemmen vraag en aanbod op elkaar af en hebben onze klant in beeld Onze klanten in beeld Hoe wijzen wij onze woningen toe? Hoeveel woningen verhuurden we en hoe lagen ze in de markt? Aan wie verhuren wij onze vrijkomende woningen? Huurtoeslag Onze huurders zijn tevreden
23
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 4.
23 23 24 28 29 29
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6
Wij stemmen vraag en aanbod op elkaar af en passen onze woningvoorraad aan Onze woningen De samenstelling van onze woningvoorraad verandert door… Projecten in voorbereiding Wij houden onze woningen in goede staat door… Het aanpassen van woningen… VvE beheer
31 32 34 35 36 37
5. 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7
Wij zetten in op duurzaamheid Duurzame bedrijfsvoering Wij zitten op koers Wij dagen onze partners uit Wij passen de volgende duurzaamheidcriteria toe… Een sprong voorwaarts Wij delen onze kennis en ervaring Wij maken bewoners bewust en sturen op woonlasten
38 38 38 41 41 41 42 43
6. 6.1 6.2 6.3
Wij dragen bij aan leefbare wijken en dorpen Van Woning naar Wonen Wij pakken overlast aan Wij ondersteunen bewonersinitiatieven
45 45 45 46
4
31
jaarverslag 2013
7. 7.1 7.2 7.3 7.4
Wij dragen bij aan het vergroten van de zelfredzaamheid van onze doelgroep Wonen met zorg en welzijn Wij ondersteunen mensen met sociale problematiek Wij pakken huurachterstanden aan Wij bieden een laatste kans
47 47 48 49
8. 8.1 8.2 8.3
Wij professionaliseren onze organisatie Onze organisatie Wij ondernemen maatschappelijk verantwoord Wij werken aan verbeteringen
51 51 53 53
9. 9.1 9.2 9.3 9.4
Verslag van het bestuur Onze directeur-bestuurder… Bestuursbesluiten Zicht op risico’s Bestuursverklaring
55 55 55 56 56
10. 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7
Verslag van de Raad van Toezicht Basisdocumenten Taken van de Raad Het functioneren van de Raad De Raad stelt hoge eisen aan zichzelf De Raad is onafhankelijk en integer Afwijkingen Governancecode Goedkeuring
57 57 57 59 60 61 61 61
11. 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7 11.8 11.9 11.10
Wij hebben onze financiën op de rit Ons financieel beleid Investeren of uitgeven Onze financiële continuïteit gegarandeerd Wij bewaken onze geldstromen We bewaken het jaarresultaat We bewaken de solvabiliteit We bewaken de renterisico’s Het CFV beoordeelt Wat staat ons te wachten? Financieel gezond
63 63 63 64 64 65 65 67 68 68 68
12. 12.1 12.2 12.3 12.4 12.4.1 12.4.2 12.5 12.6
De cijfers Kengetallenoverzicht Jaarrekening 2012 Kasstroomoverzicht Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening Hoe waarderen we de activa en passiva? Hoe bepalen we het resultaat? Toelichting balans Toelichting winst- en verliesrekening
69 69 71 74 75 76 80 83 96
13. 13.1
Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
103 103
Bijlage 1
Woningtoewijzing conform BBSH
5
47
105
jaarverslag 2013
Voorwoord In dit jaarverslag leggen wij rekening en verantwoording af over onze financiële en maatschappelijke prestaties in 2013. Verantwoordingskader Dit jaarverslag gebruikt Woningstichting Bergh om verantwoording af te leggen aan externe toezichthouders, gemeente Montferland en Huurdersvereniging Bergh. Het jaarverslag dient voor geïnteresseerde netwerkpartners als extra informatie naast de jaarkrant, die zij in mei van ons ontvingen. We verstuurden de jaarkrant ook aan al onze huurders. De jaarkrant kunt u vinden op onze website. Terugblik en prestaties in verslagjaar In 2013 lag onze focus vooral op de effecten van het Woonakkoord en de verhuur en oplevering van de woningen binnen het project Energiesprong Montferland. Een sprong voorwaarts In 2013 leverden we de laatste woningen binnen het ambitieuze project Energiesprong Montferland op. Met de oplevering van de woningen aan de Plantsoensingel Noord werd ook een andere mijlpaal bereikt: we voltooiden hiermee de herstructurering van de Delweg, Plantsoensingel Midden en Noord. Voor deze drie locaties namen we in 2010 het besluit om 44 woningen te slopen en nieuwe energiezuinige en energie neutrale woningen terug te bouwen. Drie-en-een-half jaar later is de klus geklaard: er staan drie prachtige nieuwe buurten. Samen met de Heuvelstraat in Stokkum kwam alles tot wasdom binnen het samenwerkingsproject Energiesprong Montferland. Een prachtige sprong voorwaarts op het gebied van duurzaamheid, samenwerking en participatie. Ik ben ontzettend trots op wat in korte tijd door alle samenwerkingspartners binnen het consortium is neergezet. Bekijk hier de film over Energiesprong Montferland. Samen werken aan automatisering en digitalisering In 2013 startte de tweede fase van het automatiseringstraject WIL! dat we in 2012 gezamenlijk met Laris oppakten. Het optimaliseren van de niet-primaire processen stond hierbij centraal. De implementatie van onder andere de modules voor de meer-jaren onderhoudsbegroting en de financiële meerjarenprognose zorgen ervoor dat we eenvoudiger scenario’s kunnen doorrekenen en de gevolgen hiervan op onze kasstroom in beeld krijgen. Langzamerhand worden de eerste contouren van het ‘e-bedrijf Bergh’ zichtbaar en plukken we de vruchten van onze nieuwe kantoorautomatisering. In het najaar van 2014 kunnen we starten met het klantportaal waardoor ook huurders direct profiteren van het gemak van automatisering en digitalisering. Huurbeleid basis voor inkomensafhankelijke huurverhoging Minister Blok wil met de inkomensafhankelijke huurverhoging ons ruimte geven om extra inkomsten te genereren, zodat we een deel van de opgelegde verhuurderheffing kunnen betalen. We vinden dit geen goede aanpak. Toch worden we gedwongen om een deel van deze ruimte te gebruiken en dus de huur extra te verhogen. Wij zijn er voor de huishoudens met de laagste inkomens. We pasten de extra huurverhoging in de vorm van een inkomensafhankelijk percentage daarom beperkt toe en hielden daarbij vast aan de belangrijkste uitgangspunten van ons huurbeleid: woningen betaalbaar houden voor onze primaire doelgroepen en de kwaliteit van de woning de huurprijs laten bepalen. De huren voor de laagste inkomens stegen daarom niet boven de streefhuur en de huurtoeslaggrens. De minister had nog een tweede reden voor de inkomensafhankelijke huurverhoging: hij wilde hiermee het scheefwonen tegengaan. Hier geloven wij wel in. Bij de inkomens boven de €43.000
6
jaarverslag 2013
hebben we wel gekeken naar de kwaliteit van de woning, maar hanteerden we een hoger percentage streefhuur en hadden we dus meer ruimte om de huur te verhogen. Huurders met een hoger inkomen kunnen best iets meer huur betalen, vinden wij. Op deze manier houden we onze woningen betaalbaar voor de huishoudens met de lagere inkomens. Activiteiten 2013 gekoppeld aan afspraken met medewerkers Door de beoordelingscyclus van onze medewerkers te professionaliseren ontstond er bij medewerkers meer betrokkenheid bij de doelen die we stelden in de begroting van 2013. In het gestarte pilotproject ‘Beoordelen en belonen’ maakten we met de medewerkers afspraken over de activiteiten uit de begroting en afspraken over de taken en de ontwikkeling per individu. De afspraken die we maakten koppelden we deels aan een prestatiebeloning. Het eerste jaar laat zien dat verbeterpunten vooral gezocht moeten worden in het SMART (specifiek, meetbaar, acceptabel, realistisch en tijdgebonden) maken van de afspraken. Veranderingen in ons woningbezit en de ontwikkelingen op de woningmarkt In 2010 stelden we ons strategisch marktbeleid op. In 2014 bekijken we opnieuw hoe ons woningbezit er op lange termijn uit moet zien. In de afgelopen jaren is door ons en ook door andere partijen veel nieuwbouw toegevoegd in de huursector. De huidige nieuwbouwplannen realiseren we en daarna richten we ons op de bestaande voorraad. We zien namelijk dat de markt ontspant. Deze visie wordt in de Achterhoek gedeeld en is in de Liemers voor het eerst geagendeerd. We hebben te maken met ontwikkelingen op de woningmarkt, de gevolgen van het overheidsbeleid om mensen langer zelfstandig thuis te laten wonen en de ingezette extramuralisering. Deze zaken bepalen hoe ons woningbezit er op lange termijn uit moet zien. Op reis met de klant In 2013 is het niet gelukt om het participatiebeleid vast te stellen. Hierin leggen we vast hoe en wanneer we onze klant betrekken bij het maken van plannen en het opstellen van beleid. Dat volgt in 2014. Ondanks dat waren er veel initiatieven om huurders en andere belanghouders te betrekken bij de zaken die hen raakten. We sloten een samenwerkingsovereenkomst met Huurdersvereniging Bergh en gingen op verschillende manieren in gesprek met de klant en verzamelden hun meningen. Zo gingen we twee keer op reis met de klant; we doorliepen ons mutatie- en reparatieproces. Huurders gaven tijdens bijeenkomsten aan waar pijnpunten lagen, waarna we vervolgens samen op zoek gingen naar verbeteringen. In aanbestedingsprocedures bij nieuwbouw hadden bewoners en buurt een stem bij de keuze voor het ontwerp en de aannemer. Ik merk dat we ons steeds meer bewust worden van de betekenis van het behalen van een 9+ als waardering van onze klant en voor een excellente bedrijfsvoering. Ik vertrouw erop dat we ondanks dat we meer moeten doen met minder, we de klantwaarde en de stem van de klant op de agenda blijven houden en hiervoor ruimte creëren. Focus op duurzaamheid en samenwerking In het afgelopen jaar zetten we wederom enorme stappen binnen ons speerpunt duurzaamheid. We hebben hiervoor op meerdere manieren erkenning gekregen. Zo ontvingen we voor de duurzame inrichting van de buitenruimte van Plantsoensingel Noord het NL Greenlabel en kreeg het samenwerkingsproject Energiesprong Montferland het eerste GPR Gebouw-certificaat uitgereikt. Al onze nieuwe projecten werden en worden op basis van het vernieuwende aanbesteden in de markt gezet. Hiervoor zijn we door Platform 31 en Netwerk Conceptueel bouwen uitgeroepen tot Meest Vernieuwende Vrager 2013. Deze erkenning is geen doel op zich, maar zorgt wel voor extra positieve energie. Het motiveert ons en betrokken partners om de voorbeeldrol die we willen hebben, te blijven vervullen. Interne organisatie onder druk Een hoge uitval van medewerkers aan het einde van het jaar legde de kwetsbaarheid van ons als kleine organisatie bloot. De werkzaamheden voor de tweede fase van het automatiseringstraject WIL! en onze ambities op met name duurzaamheid legden een grote druk op de organisatie. Deze werkdruk, in combinatie met de voortdurend veranderende regels van onze toezichthouders CFV en het Ministerie vereisen een enorme flexibiliteit en vragen veel inzet van onze medewerkers.
7
jaarverslag 2013
Uit het medewerkers tevredenheidsonderzoek kwam dit duidelijk naar voren. Uit het onderzoek kwam ook naar voren dat we zeer betrokken en loyale medewerkers hebben. We realiseren ons dat deze werkdruk op termijn tot problemen kan leiden. Dit vraagt aandacht voor de wijze waarop we ons werk verrichten en de doelen die we onszelf stellen. De nieuwe werkelijkheid Het wetsvoorstel voor de herziening van de Woningwet werd in juli 2012 aangenomen door de Tweede Kamer. Minister Blok wilde het wetsvoorstel aanpassen met een novelle; een wetsvoorstel dat moet leiden tot een tweede wet die samenhangt met een wetsvoorstel dat ingediend is bij de Eerste Kamer. Naar aanleiding van de uitgelekte novelle sloten het kabinet en Aedes net na de zomer van 2013 een principeakkoord. Tijdens een ingelast verenigingscongres is na een stevig debat gestemd. Ik stemde tegen. Uiteindelijk is met een twee derde meerderheid besloten de principeafspraken te bekrachtigen. Het was een zwaar besluit, maar ook de verenigingsdemocratie vereist dat we ons schikken naar de uitkomsten, naar deze nieuwe werkelijkheid. En dat doen we dan ook. Het gesloten akkoord kent diverse onderdelen, maar de belangrijkste is de verhuurderheffing van € 1,7 miljard. Vertaald naar Woningstichting Bergh betekent dit dat wij meer dan € 1 miljoen moeten afdragen aan de rijksbegroting. Geld dat niet meer geïnvesteerd kan worden in de (lokale) volkshuisvesting. Verder zijn afspraken gemaakt over verscherping van het financiële toezicht, over het domein van corporaties en een scheiding van DAEB en niet-DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang). Meer met minder vraagt om herbezinning In de begroting van 2014 zijn al deze afspraken doorgerekend en vertaald. Het komende begrotingsjaar staat in het teken van meer doen met minder middelen. Dit betekent dat wij ons herbezinnen op de maatschappelijke opgaven die wij voor onszelf zien en de wijze waarop we deze invullen. We streven ernaar om 10 % te bezuinigingen op onze structurele beheerslasten. De bezuinigingen waaraan beleid ten grondslag ligt of die voelbaar zijn voor onze klant brengen wij in 2014 in beeld. Deze worden opgenomen in de jaarbegroting van 2015. Wij blijven ook in deze nieuwe werkelijkheid onze uiterste best doen voor betaalbaar wonen voor de mensen die van ons afhankelijk zijn. Dat zijn we niet alleen verplicht, maar dat is ook waar we voor staan. Het raakt de beginselen van ons bestaan. Bewust midden in de samenleving Wij staan als organisatie bewust midden in de samenleving. Wij willen weten wat er leeft en speelt binnen ons werkgebied en gaan daarom graag met onze partners in gesprek. Ook naar aanleiding van dit jaarverslag. Dus hebt u vragen, opmerkingen, suggesties of bent u gewoon nieuwsgierig geworden? Ik nodig u van harte uit voor een gesprek! Arjan ter Bogt directeur-bestuurder
8
jaarverslag 2013
1.
Wij staan bewust midden in de samenleving
De toekomst van de volkshuisvesting blijft onzeker. Woningcorporaties ondervinden de consequenties van incidenten binnen de sector en een overheid die maatregelen overweegt en neemt om meer grip te krijgen op de bedrijfsvoering van de corporaties. We worden geconfronteerd met een werkelijkheid die wij vijf jaar geleden niet voor mogelijk hielden. Na een jaar functioneren onder het kabinet Rutte II is de koers duidelijk, maar is er nog veel onzekerheid over de wijze waarop deze concreet wordt ingevuld. Het afgelopen jaar is wel duidelijk geworden dat bezuinigingen in onze bedrijfsvoering noodzakelijk zijn. Daarnaast is het belangrijk om ons te bezinnen op onze taken. We bleven altijd dicht bij onze kerntaken en hebben een goede financiële positie. Dat is zeker in deze tijden onze kracht. 1.1 De wereld om ons heen verandert en wij veranderen mee Ontwikkelingen gaan snel. We moeten deze nauwgezet blijven volgen. Wij moeten ons tijdig bezinnen op wat dit concreet voor ons betekent en hoe we hiermee willen omgaan. Uit zorg voor de aarde De jaren negentig kenmerkten zich door een onbeperkte economische groei. Er lag een grote nadruk op consumeren, luxe en welvaart. Door de huidige crisis zien we een kentering. De focus ligt steeds meer op het welzijn van mensen, duurzaamheid en de ontwikkeling van de kennistechnologie. We worden ons steeds meer bewust van wat de invloed is van ons huidige handelen voor toekomstige generaties. Wij geloven dat onze bijdrage er toe doet. Dit heeft te maken met wat we zijn, maar ook met wie we zijn; we willen het verschil maken, uit zorg voor de aarde. We zetten daarom in op duurzaamheid in brede zin. Komend jaar blijven wij inzetten op het verbeteren van de energielabeling van ons woningbezit. We dagen de bouwsector uit en werken intensief samen en geven invulling aan het Impulsplan Gelderse Woningmarkt. De projecten die hiervoor in aanmerking komen moeten een bijdrage leveren aan het invullen van energetische maatregelen, oplossen van de stagnerende woningbouw en het behoud van werkgelegenheid. Bewoners stimuleren we actief om energie te besparen. In 2012 is de Stichting Achterhoek Duurzaam Verbouwen opgericht. Wij nemen hieraan deel. Het doel van deze stichting is kennisdeling en het daadwerkelijk verduurzamen van zowel huur- als koopwoningen en bedrijfsgebouwen in de Achterhoek. Deze stichting wordt nauw betrokken bij de realisatie van de door ons opgevoerde projecten binnen het Impulsplan. Eind vorig jaar hebben wij Het Groene Akkoord ondertekend. Doel van Het Groene Akkoord is het realiseren van een duurzame ontwikkeling van de bebouwde omgeving in de regio ArnhemNijmegen. De stadsregio is samen met gemeenten, corporaties en bouwpartijen in 2011 een traject gestart om het oude convenant te vervangen door een nieuw convenant: Het Groene Akkoord. Deze is gebaseerd op GPR; een meetinstrument voor duurzaamheid van bestaande bouw, nieuwbouw en grootschalige renovaties. Het oude convenant was door ontwikkelingen in techniek en regelgeving verouderd en moest geactualiseerd worden. Ook was er onder gemeenten meer behoefte aan uniformiteit op het gebied van duurzaam bouwen. De woningmarkt ontspant De woningmarkt binnen ons werkgebied lijkt zich steeds meer te ontspannen. De situatie op de koopmarkt stabiliseert. De daling van de huizenprijzen zwakt af en het aantal verkopen stabiliseert. Het vertrouwen van de consument stijgt, wat blijkt uit het stijgende aantal hypotheekaanvragen. Het afgelopen jaar zijn naast onze projecten veel nieuwbouwwoningen toegevoegd in de huursector: 60 woningen Berghstede door Laris, 46 appartementen Gouden Handen door Woonzorg Nederland. Door het grote aanbod, de verdere beperking van onze doelgroep in combinatie met de hogere huurprijzen en overige factoren, zien we dat de vraag en aanbod steeds moeilijker te combineren zijn. Zowel bij de verhuur van onze nieuwbouwwoningen als binnen
9
jaarverslag 2013
bepaalde segmenten van onze bestaande voorraad. Het wordt steeds belangrijker de ontwikkelingen op de woningmarkt nauwlettend te volgen en te vertalen naar ons eigen strategische marktbeleid. Wij anticiperen op krimp Na 2025 krimpt het aantal huishoudens in ons werkgebied. Dit heeft gevolgen voor de verhuurbaarheid van onze woningvoorraad. We zien nu al dat de verhuurbaarheid in bepaalde delen van onze woningvoorraad onder druk staat. Het aantal reacties op vrijkomende woningen is fors gedaald. Dit onderkennen we en we vertalen dit in de keuzes die we maken binnen het nieuwe strategische marktbeleid, dat we in 2014 implementeren. We anticiperen op de krimp door de ontwikkelingen in de Achterhoek te volgen. In de Liemers ontwikkelden wij dit jaar met onze collega-corporaties een marktvisie. Hierin geven we aan zeer terughoudend met extra uitbreiding van ons woningbezit om te gaan en vooral in te zetten op de herontwikkeling van onze bestaande voorraad. In 2014 leveren we de nieuwbouwwoningen aan het Stadspark en de drie stadswoningen aan de Kellenstraat op. Naar verwachting leveren we begin 2015 de vijftien appartementen aan de Zeddamseweg op, die wij met Estinea ontwikkelden voor huisvesting van licht verstandelijk gehandicapten. Dit is voorlopig de laatste nieuwbouw die wij ontwikkelen. De huidige nieuwbouwplannen realiseren we en daarna richten we ons op de herontwikkeling van onze woningvoorraad. We verkopen alleen ‘versnipperd’ woningbezit. Zo blijft toekomstige herstructurering wel mogelijk. Een analyse van voornoemde ontwikkelingen in het afgelopen jaar en een woningmarktoriëntatie op de ontwikkelingen die worden verwacht, vormen de basis om ons strategisch marktbeleid in 2014 opnieuw vast te stellen. De woningmarktoriëntatie heeft inmiddels plaatsgevonden en ons herziene strategisch marktbeleid wordt in de eerste helft van 2014 vastgesteld. De armoede stijgt… Uit ramingen van het CPB blijkt dat de armoede blijft stijgen. Het wordt voor steeds meer huishoudens, zeker uit onze doelgroep, lastig de eindjes aan elkaar te knopen. Dit komt onder andere door de crisis, de bezuinigingen en de stijging van de energielasten. Wij merken dit vooral door de toenemende aandacht die wij moeten geven aan huurders die in de financiële problemen komen (zie hoofdstuk 6). …dus gaan we voor energie- en dus geldbesparing Onze huurprijzen behoren in absolute en relatieve1 zin tot de laagste van de regio. We blijven investeren in energiebesparende maatregelen en hebben een groen woningbezit. We zien vooral kansen om de woonlasten van huurders terug te dringen door hen bewust te maken van hun energieverbruik. Komend jaar focussen we ons verder op de betaalbaarheid van onze woningvoorraad, uitgaande van de totale woonlasten. Door lage energielasten worden onze woningen beter betaalbaar. …en beperken en voorkomen we de huurachterstanden We geloven in vroegtijdige signalering van problemen en een directe persoonlijke aanpak. Doordat wij in ons nieuwe geautomatiseerde systeem strak kunnen aanmanen en op maat naar oplossingen zoeken, zorgen wij dat achterstanden slechts weinig toenemen. Samen met onze netwerkpartners in het Zorgnetwerk en door afspraken met deurwaarder en Stadsbank zetten we in op het voorkomen van huisuitzettingen. We bieden, als huurders willen meewerken aan de aanpak van hun problemen, een tweede kans in de vorm van een laatste kans contract. We optimaliseerden onze incassoprocedure. Belangrijk onderdeel hiervan is dat we met risicovolle huurders zo vroeg mogelijk in contact willen komen. Risicovolle huurders zijn voor ons huurders die binnen een half jaar na het tekenen van een huurcontract al herhaaldelijk betalings- of andere problemen hebben of veroorzaken. Ook huurders die bij herhaling achterstanden hebben krijgen extra aandacht. Met hen gaan we persoonlijk in gesprek. 1
Uitgedrukt in het percentage van de maximaal redelijke huur die wij voor een woning mogen vragen. 10
jaarverslag 2013
Investeringsruimte onder druk door… Door de invoering van de verhuurderheffing en de saneringssteun neemt onze investeringsruimte af. …het Woonakkoord Op 12 februari werd het Woonakkoord Rutte II gesloten tussen de regeringspartijen D66, ChristenUnie en SGP. De belangrijkste punten uit dit akkoord zijn: • De verhuurderheffing voor woningcorporaties wordt niet 2 miljard, maar 1,7 miljard. In 2013 droegen we ons aandeel af;
•
Er kwam een inkomensafhankelijke huurverhoging voor huishoudinkomens boven de 33.615 euro;
•
BTW op renovatie en verbouwing (op arbeid) ging per 1 maart 2013 een jaar lang omlaag van 21 naar 6 procent.
…de Herzieningswet Het wetsvoorstel voor de herziening van de Woningwet is in juli 2012 aangenomen door de Tweede Kamer. Naar aanleiding van de uitgelekte novelle, waarin minister Blok aanpassingen voorstelde, maakten het kabinet en Aedes principeafspraken. Die werden 3 oktober goedgekeurd door de Aedes-leden tijdens een extra verenigingscongres. Het gaat onder andere om onderstaande afspraken: invoering verhuurderheffing voor de huidige kabinetsperiode (minimaal tot 2017); handhaving van het werkgebied/domein van corporaties, dure huurwoningen mogen alleen gebouwd worden wanneer hieraan behoefte is (volkshuisvestelijk beleid gemeente) en er geen particuliere partij voorhanden is, leningen voor de bouw van deze woningen worden niet geborgd; administratieve of juridische scheiding DAEB/niet-DAEB; grotere rol WSW bij het financieel toezicht houden. …het Waarborgfonds Sociale Woningbouw Vanwege de gevolgen van het regeerakkoord hebben wij de heffingen in de financiële meerjarenbegroting in moeten rekenen en aanvullende informatie bij het WSW moeten aanleveren. Het WSW heeft vanwege onze grote investeringsopgave geen globale toets toegepast, maar een integrale toets. Deze heeft in augustus plaatsgevonden. Hiervoor hebben wij, vanwege de wijzigingen in de verhuurderheffing en hogere huuropbrengst (huurverhoging van 4 % in plaats van 2,5 % inflatie), de tienjaarprognose geactualiseerd, Het WSW heeft uiteindelijk het faciliteringsvolume afgegeven voor € 3,15 miljoen. Hiermee konden we voldoende financieringen aantrekken om de financieringsbehoefte voor 2014 in te vullen. Het WSW legt meer nadruk op risicomanagement: • Zij voert een nieuw risicobeoordelingskader in en verbreed de toetsen. De norm voor de aflossingsfrictie wordt vervangen door een nieuwe norm voor de DCR. Dit is een kengetal dat aangeeft of er voldoende operationele kasstromen worden gegenereerd voor rente en aflossing (zie hoofdstuk 9). Omdat de rekentools nog niet bekend zijn kunnen wij nog niet precies bepalen wat dit betekent; • Ook moesten alle corporaties een volmacht verstrekken om alle (corporatie)woningen, indien nodig, onder hypotheek te kunnen stellen. We voldeden aan deze eis. Saneringssteun Woningcorporaties WSG en Vestia deden een beroep op het WSW voor saneringssteun. Het is nog onduidelijk welke gevolgen dit heeft voor de bijdrage van de corporaties. Voor 2013 is de saneringssteun vastgesteld op € 225 per zelfstanding woongelegenheid. Dit betekent dat wij in 2013 € 339.525 betaalden aan het CFV. Voor 2014 is de saneringssteun voorlopig vastgesteld op € 204 per zelfstandige woongelegenheid.
11
jaarverslag 2013
De gevolgen voor onze inkomsten en uitgaven De druk op corporaties om efficiënter te werken neemt toe. De Corporatie Benchmark laat zien dat wij relatief veel personeel in dienst hebben. Dit wordt mede veroorzaakt door de kantoorautomatisering en de vele bijzondere projecten en het maatwerk dat we hierbij leveren. Denk hierbij aan de samenwerking met bewoners in het kader van energiemonitoring. De komende twee jaar dalen wij een halve fte per jaar en worden vrijkomende functies (vaste fte) niet opgevuld. Binnen onze tertiaal rapportages brengen we de Corporatie Benchmark in beeld. Al deze ontwikkelingen leiden ertoe dat wij ons in 2014 bezinnen over onze inkomsten en uitgaven. Wij bezinnen ons op: de kwaliteit die we willen en kunnen leveren, door een heroverweging van ons Programma van Eisen bij nieuwbouw en herstructureringsopgaven; de gewenste samenstelling van ons bezit en de mate en snelheid waarmee we onze woningen willen en kunnen aanpassen aan de wensen van de klant in de toekomst. Hiervoor herijken we ons strategisch marktbeleid; de wijze waarop we inhoud geven aan onze dienstverlening, kunnen we aan efficiency winnen, door onze dienstverlening waar mogelijk te digitaliseren?; onze taken, in hoeverre kunnen we blijven inzetten op onze secundaire (maatschappelijke) taken, zoals de leefbaarheid in de wijken waar onze woningen zich bevinden.
1.2 Wij blijven trouw aan onze missie Het nieuwe regeerakkoord dwingt corporaties terug te gaan naar de basis. We zijn altijd dicht bij onze basis gebleven. We blijven daarom trouw aan onze missie: Wij zijn er voor iedereen in ’s-Heerenberg, Azewijn, Beek, Loerbeek, Braamt, Lengel, Kilder, Stokkum, Zeddam en de buurtschappen Wijnbergen en Vethuizen, die niet of onvoldoende in staat is om in zijn of haar eigen huisvesting te voorzien. Wij bieden kwalitatief goede, betaalbare en toekomstbestendige woningen. Omdat prettig wonen verder gaat dan de woning alleen, zetten wij in op leefbare en vitale wijken en dorpen. Om dit te realiseren werken wij actief samen met onze netwerkpartners.
1.3 Ons strategisch beleidsplan vraagt aanpassingen De koers uit ons strategisch beleidsplan sluit nog steeds aan bij onze opgaven. We zien echter wel dat door de verregaande bezuinigingen de realisatie van onze ambities onder druk komt te staan. Dit lossen we vooralsnog op door te bezuinigen op onze beheerorganisatie. Door de veranderende omstandigheden is het wenselijk ons strategisch beleidsplan te herijken. Dit moment valt samen met de looptijd van ons huidige plan. Komend jaar starten we met een omgevingsanalyse, die een beeld geeft van de demografische, economische, sociaal-culturele, technologische, ecologische en politieke ontwikkelingen, die ons beïnvloeden (een DESTEP2 analyse). We doen dit ter voorbereiding op het opstellen van een nieuw strategisch beleidsplan in 2015.
1.4 Met beide benen in Montferland Wij zijn verankerd in de kernen van het oostelijke deel van de gemeente Montferland. Binnen ons werkgebied staan relatief veel huurwoningen. In ’s-Heerenberg is 39 % van alle woningen een huurwoning, in Braamt 35 % en in Zeddam 26 %. In de overige dorpen ligt het aandeel huurwoningen aanzienlijk lager. Van alle huurwoningen in ons werkgebied is 79 % van Woningstichting Bergh. Vooral in ’s-Heerenberg zijn meer particuliere en sociale verhuurders actief.
12
jaarverslag 2013
1.5 Onze speerpunten In 2010 verscheen ons strategisch beleidsplan 2010–2014 ‘Bewust midden in de samenleving’. Hierin beschreven we onze plannen en ambities voor de komende vier jaar en benoemden we onze speerpunten. Hieronder staat een overzicht van deze speerpunten, onze ambities voor 2013 en de belangrijkste resultaten op hoofdlijnen. Verderop in dit jaarverslag lichten we dit uitgebreid toe. Wij professionaliseren Doelstelling/ activiteit Wij handelen 80 % van de klantvraag in één keer af. We oriënteren ons op de implementatie van een informatievoorziening. We verbeteren de samenwerking en vergroten de betrokken van medewerkers bij het KCP door middel van teambuilding. Cultuurtraject: toetsen dienstverlening aan beleving klant. We maken twee klantreizen en passen op basis hiervan onze dienstverlening en processen aan.
Fase 2 automatisering
MTO Wij werken samen met onze netwerkpartners We geven de samenwerking met belanghouders verder vorm door het opstellen van het belanghoudersbeleid. Wij werken actief samen met de huurdersvereniging en handelen volgens de samenwerkingsafspraken.
Resultaat We handelden in 2013 90 % van de klantvragen in één keer af. Een tweedaagse training leidde tot een betere onderlinge afstemming en samenwerking. Medewerkers geven elkaar makkelijker feedback en werken beter samen als team. We maakten twee klantreizen en de verbeterpunten brachten we in beeld. We hebben nog niet alle verbeterpunten geïmplementeerd. Komend jaar koppelen we het cultuurtraject aan lopende activiteiten uit de begroting. Fase 2 is afgerond, met uitzondering van de implementatie van het klantportaal. Deze volgt in de zomer van 2014. Het MTO is uitgevoerd en liet een verbetering zien ten opzichte van 2012. Wij stelden ons belanghoudersbeleid vast.
De samenwerkingsafspraken met de huurdersvereniging zetten wij om naar een samenwerkingsovereenkomst.
13
jaarverslag 2013
Wij stemmen vraag en aanbod op de woningmarkt op elkaar af en hebben onze klant in beeld Wij wijzen 90 % van alle vrijkomende woningen (met 91 % van de vrijkomende woningen wezen we een huurprijs tot de aftoppingsgrens) toe aan toe aan onze primaire doelgroep. huishoudens met een inkomen tot € 34.229. We wijzen maximaal 10 % van alle vrijkomende 9 % wezen we toe aan huishoudens met een woningen (met een huurprijs tot de aftoppingsgrens) inkomen boven de € 34.229. In Aco verband toe aan huishoudens met een inkomen boven de € spraken we over gezamenlijke criteria bij de 34.229. We stellen criteria op voor de toepassing van de 10 % toewijzingsruimte. We woningtoewijzing aan deze groep. kozen ervoor om dit per corporatie naar eigen inzicht in te vullen. We huisvesten 50 % van de statushouders in de Wij huisvestten alle kandidaten die ons door gemeente Montferland en evalueren de nieuwe het COA werden toegewezen. werkwijze. Huisvesting urgent woningzoekenden binnen zes Alle urgent woningzoekenden konden binnen maanden. deze termijn worden geholpen. Wij passen onze verhuur en mutatieprocedure aan. We optimaliseerden ons werkproces en legden de processtappen vast in ons nieuwe primaire systeem, zodat we de procedure beter kunnen bewaken. Wij stemmen vraag en aanbod op de woningmarkt af en passen onze woningvoorraad aan We verkopen in 2012 vijf woningen (bestaand bezit) We verkochten vijf woningen uit ons bestaand en daarom starten we een verkoopactie onder bezit. We startten geen actieve verkoopactie zittende huurders. vanwege de daling van de marktwaarde van ons bezit. We verkopen zeven nieuwbouwwoningen aan de We verkochten zeven nieuwbouwwoningen. Delweg en Plantsoensingels. Drie aan de Delweg in Zeddam en vier aan Plantsoensingel Zuid in ’s-Heerenberg. Wij geven invulling aan ons huurbeleid en trekken de De vrijkomende woningen trokken we op naar huren bij mutatie op naar gemiddeld 67 % van gemiddeld 67 % van de maximaal redelijke maximaal redelijk. huurprijs volgens ons vastgesteld huurbeleid. Wij zetten in op duurzaamheid Wij leveren energie neutrale nieuwbouwwoningen op Wij namen deel aan het project Energiesprong en nemen deel aan het project Energiesprong Montferland, leverden de energie neutrale Montferland. huurwoningen op en de huurders betrokken deze woningen. Wij maken bewoners bewust van hun We zetten de energiemonitoring aan de energieverbruik. Dit doen we door middels van Steegseweg in Beek voor het tweede jaar voort energiemonitoring bij de projecten Steegseweg, en startten de monitoring bij de Delweg en Plantsoensingels, Sportveld Kilder en Energiesprongwoningen en de Heuvelstraat. nieuwbouwwoningen in Kilder. Wij dragen bij aan het vergroten van de zelfredzaamheid van onze doelgroep Wij brengen de exploitatie en het huidige gebruik Dit is in 2013 afgerond. van de Averhof in beeld. Wij signaleren problematiek vroegtijdig en trainen Alle medewerkers met klantcontact volgden onze medewerkers hierop. een cursus vroegtijdige signalering van problemen bij huurders.
Het lukte ons niet om al onze doelstellingen voor 2013 te halen Het niet halen van onze doelstellingen had de volgende redenen: het maken van een andere pakketkeuze in een deel van het automatiseringstraject; uitval van medewerkers door ziekte; onzekerheid over de toekomst van activiteiten ten gevolge van nieuwe regelgeving vanuit de overheid.
14
jaarverslag 2013
De volgende voorgenomen activiteiten werden niet uitgevoerd in 2013: Wij werken samen met onze netwerkpartners De structurele verankering van participatie binnen onze bedrijfsvoering en het opstellen van een participatiebeleid. Wij stemmen vraag en aanbod op de woningmarkt op elkaar af en hebben onze klant in beeld Verkenning planontwikkeling Notel Willy. Het terugdringen van de verhuur- en mutatieleegstand naar gemiddeld vijftien dagen, door optimalisatie van het proces. De woningen die wij niet aansluitend verhuurden stonden gemiddeld zeventien dagen leeg vanwege mutatiewerkzaamheden of stagnatie in de verhuur. Hoewel de target niet werd gehaald, betekende dit wel een verbetering ten opzichte van 2012. Toen was de gemiddelde leegstand om deze redenen gemiddeld negentien dagen. Het vaststellen van richtlijnen voor het kwaliteitsniveau van onze woningen. Het vaststellen van eenheidsprijzen voor reguliere werkzaamheden. Wij stemmen vraag en aanbod op de woningmarkt af en passen onze woningvoorraad aan Visievorming ten aanzien van het aanpassen van woningen in het kader van Wonen-Zorg-Welzijn. Uitvoering Woningmarktoriëntatie. Het opstellen van het strategisch marktbeleid. Wij zetten in op duurzaamheid Het opstellen en implementeren van ons energiebeleid. Wij zetten in op leefbare wijken en dorpen Het geven van invulling aan ons leefbaarheidsbeleid. Dit wilden we doen door het uitvoeren van een nulmeting in minimaal één deel van ’s-Heerenberg en een dorpskern en het opstellen van verbetermaatregelen. We nemen initiatieven om de zelfredzaamheid van bewoners te bevorderen en het op die manier terugdringen van het aantal overlastzaken. Onze inzet hierop aan Begherveld en Maria van Nassaulaan leverde positieve resultaten op. We wilden dit ook activeren in andere delen van ons bezit. Wij dragen bij aan het vergroten van de zelfredzaamheid van onze doelgroep We drongen onze huurachterstand terug van 0,97 % naar 0,81 %, maar de gestelde target van 0,65 % was te positief ingeschat. De evaluatie van ons laatste kans beleid.
1.6 We borgen onze plannen en stellen ze bij We stelden een (meerjaren)activiteitenplan op met daarin alle activiteiten die nodig zijn voor de realisatie van ons strategisch beleidsplan. Afhankelijk van de ontwikkelingen om ons heen, stellen wij het activiteitenplan jaarlijks bij. De voortgang van het activiteitenplan wordt ieder tertiaal bewaakt via een voortgangsrapportage. We borgen onze activiteiten in het jaarplan en de financiële meerjarenbegroting. Om het zicht op de financiële risico’s te verbeteren zijn onze opgaven in vastgoed opgenomen in de begroting van de komende twintig jaar. Om te leren en verbeteren stuurden wij ons jaarverslag opnieuw naar de jury van de Deloitte Kordes Award. Ons jaarverslag werd genomineerd en we behaalden de tweede plaats in de categorie Wonen. Onderstaand overzicht geeft aan welke adviezen we kregen en wat we daarmee deden: 1. Het digitaliseren van het jaarverslag: dit jaarverslag is digitaal toegankelijk via een eigen website; 2. Onze risico’s in kaart brengen: in hoofdstuk 9 brengen we onze risico’s in kaart; 3. Niet alleen terugblikken, maar ook vooruit: in dit jaarverslag besteden we hieraan aandacht; 4. In het jaarverslag opnemen welke doelstellingen voor het betreffende jaar wij niet haalden: eerder in dit hoofdstuk geven wij specifiek aan welke doelstellingen wij in 2013 niet haalden;
15
jaarverslag 2013
5. Het laatste advies betreft de benchmarking: het komend jaar maken we onze resultaten vergelijkbaar met die van onze collegacorporaties via het CBC (het door Aedes opgerichte Corporatie Benchmark Center). In verschillende hoofdstukken refereren we hieraan.
16
jaarverslag 2013
2.
We werken samen met onze netwerkpartners
Wij geloven in de kracht van samenwerking, in een gezamenlijke, gemeentelijke én regionale aanpak van onze opgaven op het gebied van wonen, leefbaarheid, wonen-zorg-welzijn en wonenleren-werken. We benutten elkaars kwaliteiten en bundelen onze krachten met als doel elkaar te versterken en aan te vullen. 2.1 Onze netwerkpartners en belanghouders in beeld Samenwerken aan prettig wonen in Montferland doen wij met onze netwerkpartners en belanghouders. Belanghouders zijn partijen binnen ons werkgebied die direct belang hebben bij de werkzaamheden die wij uitvoeren en opgaven die wij realiseren. Netwerkpartners zijn partijen met wie wij samenwerken om deze opgaven te realiseren. Onze netwerkpartners en belanghouders zijn: CDA • Buurtbemiddeling Montferland • Politiewijkteams • Ondernemersvereniging St. Martinus • De Buitenlijn • PvdA • Dorpsraad Braamt • Fundeon • Gemeente Montferland • Huurdersvereniging Bergh • Laris Wonen en Diensten • Sensire • Wijkplatform ‘s-Heerenberg Oost • Fatima • VVD • Dorpsraad Beek/Loerbeek • Stadsbank Oost Nederland • Burger Belangen • Lokaal Belang Montferland • Estinea • Stichting Belangengroep Kilder • Graafschapcollege • Stichting Welcom • D66 • Stichting Dorpsbelangen Lengel • Dorpsraad Stokkum • Dorpsraad Zeddam • Wedeo • Stichting De Lichtenvoorde • Belangenvereniging De Tuger • Senioren Contact Bergh • Stichting Dorpsraad Azewijn • Azora • Regio Achterhoek • Stichting Gasthuis • Achterhoekse Corporaties (ACo) • Corporaties Kan-Oost
Wij werken samen op basis van vertrouwen, samenwerkingsovereenkomsten en convenanten. De positionering van onze belanghouders en de mate waarin zij invloed uitoefenen op ons beleid is in 2013 formeel vastgelegd in een belanghoudersbeleid. Begin 2014 is een enquête uitgegaan naar de belanghouders om hun wensen ten aanzien van hun rol als belanghouder te peilen.
2.2 In gesprek met onze belanghouders Dit jaar berichtten wij onze belanghouders opnieuw over de acties die wij hen toezegden en wat wij hebben gedaan met de adviezen die zij ons gaven. U vindt deze terugkoppeling op onze website. In 2014 organiseren we opnieuw een belanghoudersbijeenkomst om onze belanghouders te vragen of wij de juiste dingen doen en of wij de dingen goed doen. 2014 is voor ons het jaar van herbezinning. Dit betekent dat wij ons herbezinnen op de maatschappelijke opgaven die wij voor onszelf zien en de wijze waarop wij deze invullen. Tijdens de bijeenkomst met onze belanghouders willen wij hen betrekken bij deze keuzes.
2.3 Wij werkten actief samen Wij dragen op verantwoorde wijze bij aan de maatschappelijke opgaven in de gemeente Montferland. We halen vraagstukken actief op. Op het gebied van wonen, leefbaarheid en in de ketens wonen-zorg-welzijn zijn vraagstukken van onze netwerkpartners geagendeerd. Wij vinden het daarom belangrijk om belanghouders te betrekken bij ons beleid en bij onze activiteiten.
17
jaarverslag 2013
In 2013 hadden wij op verschillende niveaus en met diverse partijen overleg: Met wie spraken we? In overleg met de Bilateraal overleg wethouder en onze directeurbestuurder Bestuurlijk overleg Gemeente: wethouder RO, ambtenaren Corporaties: directeuren, managers Wonen Ambtelijk overleg Gemeente: Ambtenaar Ruimtelijke Ordening Corporaties: managers wonen
Hoe Hoe Wat waren de belangrijkste gespreksonderwerpen en vaak? geborgd? resultaten? gemeente en de overheid ZesVoortgang op projectenniveau, ontwikkelingen op de wekelijks woningmarkt en gevolgen regeerakkoord. Belangrijkste resultaten: project Energiesprong Montferland, oplossing parkeerproblematiek rondom Molenpoortstaete. Een keer per jaar
Woonconvenant 2009-2015
Zes keer per jaar regulier
Woonconvenant 2009-2015
In 2013 heeft geen evaluatie van het convenant plaatsgevonden. In overleg met de wethouder en onze directeur-bestuurder is besloten om de evaluatie een jaar over te slaan. Redenen zijn de veranderingen die het komend jaar plaatsvinden ten aanzien van de rol van corporaties en de op handen zijnde bestuurswisseling na de gemeenteraadsverkiezingen. Er vond dan ook geen bestuurlijk overleg plaats. Tijdens het regulier overleg met de ambtenaar RO spraken we over: - de gevolgen van het Woonakkoord; - over de ontwikkeling van een woonvisie Liemerse corporaties; - inkomensafhankelijke huurverhoging; - huurachterstanden van uitkeringsgerechtigden Sociale Dienst; - jaarverslag Thuis in de Achterhoek. Verder kwam het volgende aan bod: Na de evaluatie van de procedure in 2012, spraken we in 2013 een nieuwe werkwijze af. Kandidaat-asielzoekers worden eerst bij ons aangemeld. Vervolgens leveren wij binnen een vastgestelde termijn een bij de gezinssituatie passende woning. Deze werkwijze ervaren alle betrokken partijen als een verbetering. De Stadsregio maakt van het woonruimte verdeelsysteem “Entree”, welke voor de hele regio geldt. In overleg met de gemeente en de Stadsregio legden we in een huisvestingsovereenkomst vast dat wij voor de werving van huurders, gebruik mogen blijven maken van Thuis in de Achterhoek. Woningzoekenden die belangstelling hebben voor onze woningen komen voornamelijk uit de gemeente zelf en uit de Achterhoek. Daarom is aansluiting bij Thuis in de Achterhoek van essentieel belang.
Ambtelijk overleg Bouwen Gemeente: Ambtenaar RO Corporaties:
Vier keer per jaar
De gemeente constateerde een toename van het aantal bijstandsgerechtigden in de gemeente en vroeg zich af of de toewijzing van huurwoningen aan bijstandsgerechtigden van buiten de gemeente dit veroorzaakte. Op verzoek van de gemeente leverden we cijfers aan. Hieruit bleek dat de instroom bij corporatiewoningen niet noemenswaardig is en de toename niet verklaart. Tijdens dit gesprek spraken we ook over de mogelijkheid om van huurders met financiële problemen, de huur rechtstreeks te laten inhouden op de bijstandsuitkering en aan ons over te maken. De gemeente wil hier alleen in uitzonderlijke situaties aan meewerken. Hierover maakten we afspraken. Na een jaar wordt de afgesproken werkwijze geëvalueerd. Tijdens dit overleg bespraken we met name de voortgang nieuwbouw- en herstructureringsprojecten.
18
jaarverslag 2013
managers Bouwen & Beheer Stuurgroep Regionale regiovisie Woonvisie Wonen Achterhoek Bestuurders 2010-2020 Achterhoekse gemeenten, corporaties en provincie Samenwerking met collega-corporaties ACo ZesSamenVerschillende wekelijks werkingsniveaus binnen directeu- overorganisatie renovereenkomst leg Kan Oost Vier keer VerslagVerschillende per jaar legging niveaus binnen organisatie Europäische Twee Tisch keer per jaar
Directeuren van 20 juni Presentatie collegagezamencorporaties in lijke de Liemers: marktvisie Laris, Baston Wonen, Stichting Woonservice IJsselland en Vrijleve en Colleges en Gemeenteraadsleden van de Liemerse gemeenten Samenwerken aan zorg en welzijn Met wie Hoe Hoe spraken we? vaak? geborgd? UitvoeringsUitvoeoverleg Wonen, ringsplan Welzijn, Zorg Wonen, Laris Wonen en Welzijn, Diensten, Zorg Woningstichting Bergh, Woonzorg Nederland, Welcom, Azora, Diafaan, Sensire Ondernemersvereniging MKB Reva, gemeente en provincie ACo heidag 19 juni Overleg met managers Wonen en directeuren
Evaluatie regionale woonvisie, rapport Achterhoeks Woonwensen- en Leefbaarheidsonderzoek (AWLO),;Woonmonitor 2013.
Evaluatie regionale woonvisie, rapport Achterhoeks Woonwensen- en Leefbaarheidsonderzoek (AWLO), managementrapportage, aanpak Gelderse Impulsprojecten en bedrijfsvoering gerelateerde zaken (bijv. Thuis in de Achterhoek en verzekeringen). In 2013 werd de Marktvisie van de Liemerse corporaties vastgesteld en gepresenteerd.
Kennis en informatie uitwisselen met corporaties uit België, Duitsland en Nederland. Enkele gespreksonderwerpen: renoveren of afbreken, tariefstructuren, object en/of subjectsubsidies, industrieel erfgoed, cradle to cradle, (mogelijk) filmproject “Grenzwertig Wohnen im Europa”. We presenteerden de Marktvisie De Liemers tijdens een gezamenlijke bijeenkomst aan de verschillende Colleges van Burgemeester en Wethouders en gemeenteraadsleden van de gemeenten in de regio.
Wat waren de belangrijkste gespreksonderwerpen en resultaten? In juli vorig jaar heeft het laatste overleg plaatsgevonden. In december schreven we een brief aan het College om onze zorg uit te spreken over onze betrokkenheid bij de ontwikkelingen op dit terrein. We bleven onze medewerking verlenen aan het project “Thuis in Montferland”. Dat betekent dat wij onze huurders er actief op wezen en met de gemeente in gesprek bleven over de uitvoering en de communicatie.
Tijdens deze gezamenlijke bijeenkomst werd de evaluatie van ’t Pact besproken. Naar aanleiding hiervan is de samenwerking binnen ’t Pact ten aanzien van de huisvesting van bijzondere doelgroepen komen te vervallen. Het blijkt dat de instellingen
19
jaarverslag 2013
van woningcorporaties in de Achterhoek met diverse genodigden waaronder zorgpartijen en Achterhoek Duurzaam Verbouwen Zorgnetwerk zesRegulier politie, sociale wekelijks overleg zaken gemeente, Iriszorg, Stichting Mee, Bureau Jeugdzorg, GGNet, AMW (Algemeen Maatschappelijk Werk), woningcorporaties Samenwerken met wijk- en dorpsraden Alle wijk- en jaarlijks dorpsraden
Samenwerking binnen de branche Aedes Lidmaatschap DirecteurenLidmaatcontact schap
woningcorporaties maar weinig om huisvesting vragen en dat individueel per corporatie kan worden bezien of de aanvraag al dan niet wordt gehonoreerd. Discussie over belang ACo voor en in de Achterhoek. ADV: kennismaking met Jan Straatman (coördinator) + afstemmen verwachtingen.
In het zorgnetwerk is gesproken over multi-probleemsituaties in de gemeente Montferland. Samen is gezocht naar oplossingen en de beste begeleiding. Afhankelijk van de situatie is er een apart casusoverleg gepland voor een cliënt. In totaal waren 35 huurders onderwerp van gesprek tijdens de zorgnetwerkbijeenkomsten. In veertien gevallen was dat naar aanleiding van financiële problemen.
In het eerste trimester hadden wij contact met Stadsraad ‘s-Heerenberg West. Zij vroegen ons standpunt ten aanzien van de realisatie van de skatebaan aan de Maria van Nassaulaan. Daarnaast ontvingen we een uitnodiging van Wijkplatform ’s-Heerenberg Oost om deel te nemen aan hun vergadering in mei. Zij vroegen ons toelichting te geven op ons leefbaarheidsbeleid en eventuele vragen hierover te beantwoorden. In januari bezochten we de ledenvergadering van Dorpsraad Beek. De bijeenkomst was vooral wederzijds informatief. Er kwamen geen acties uit naar voren. De Dorpsraad Kilder bleef betrokken bij de nieuwbouw op het Sportveld. Met de overige dorpsraden hadden wij geen contact dit jaar. Wij onderschrijven de Aedes Code en toetsten of onze manier van werken daarbij past. Delen kennis en ervaring, bespreken actuele thema’s binnen de branche. De NVBW (Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties) voerde de namens de directeuren een procedure tegen ‘de staffel van Blok’, waarbinnen de WNT (de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen) een onderscheid in beloningsmaxima gemaakt wordt naar omvang en opgave van de corporatie. In overleg met de minister is uiteindelijk een reëlere staffel tot stand gekomen.
2.4 Wij luisteren naar onze huurdersvereniging Dit jaar stond in het teken van de totstandkoming van een samenwerkingsovereenkomst, waarin de punten uit de evaluatie in 2012 werden meegenomen. Zo werd vastgelegd hoe en wanneer de huurdersvereniging de jaarrekening en begroting overlegt en welke voorwaarden zijn verbonden aan de toekenning van onze jaarlijkse bijdrage. De huurdersvereniging heeft een grote reserve. We maakten daarom ook afspraken over de besteding en toekomstige opbouw daarvan. We namen de samenwerkingsafspraken ten aanzien van de onderwerpen waarover wij de huurdersvereniging informeren, advies of instemming vragen over uit de bestaande samenwerkingsafspraken. In december tekenden de voorzitter en onze directeur-bestuurder de samenwerkingsovereenkomst.
20
jaarverslag 2013
Dit jaar vroegen wij advies over de inkomensafhankelijke huurverhoging. De huurdersvereniging adviseerde positief. Daarnaast werd de nieuwe incassoprocedure gepresenteerd en positief ontvangen. In 2013 constateerden we dat het bestuur van de huurdersvereniging veel op haar bordje heeft, de leden al lang zitting hebben en er te weinig contact is met de achterban. Dit is belangrijk voor een goede taakinvulling. In 2013 stond in ons bewonersblad twee maal een oproep voor nieuwe leden. Dit resulteerde eind 2013 in twee nieuwe leden, een derde toonde belangstelling maar haakte af. In 2014 treedt de voorzitter en één van de leden af en kiest het nieuwe bestuur uit haar midden een nieuwe voorzitter. Het bestuur wil een website maken om de communicatie met de huurders te verbeteren en denkt na over een verbetering van de terugkoppeling. Ook besteedden wij in het bewonersblad aandacht aan het Leefbaarheidsfonds. Dit leverde slechts één nieuw aanmelding op. Vanuit Azewijn kwam het verzoek om bij te dragen aan het openluchtspel ‘Azem aan de Laak’. De huurdersvereniging kende hen de gevraagde bijdrage toe.
2.5
Wij gaan naar onze huurders toe
Oplevering nieuwbouw Plantsoensingel Midden Wij nodigden de bewoners van de nieuwbouwwoningen uit in een partytent, vlakbij de woningen, om met elkaar kennis te maken tijdens een gezamenlijk opleverfeest. De belangstelling en de waardering was groot. Betrokkenheid dorpsraad, kopers en omwonenden bij nieuwbouw in Kilder Begin 2014 startten wij met de bouw van deze nieuwbouwwoningen. Wij nodigden de omwonenden en de dorpsraad uit om tijdens een gezamenlijke bijeenkomst op de bouwplaats de start van de bouw te vieren. Ook kregen omwonenden een uitnodiging om de woningen te bezichtigen, toen deze eenmaal gereed waren. Bezoek van de directeur-bestuurder In het laatste bewonersblad gaf onze directeur-bestuurder aan dat hij bereid was met huurders bij hen thuis in gesprek te gaan, als huurders daar behoefte aan hadden. Twee huurders hebben gehoor gegeven aan deze oproep en stelden het bezoek zeer op prijs. Hun vragen werden beantwoord en waar nodig werden problemen opgelost. Ook ging onze directeur-bestuurder dit jaar op bezoek bij een huurder die vijfenzestig jaar huurder was van dezelfde woning.
21
jaarverslag 2013
2.6 Wij werken samen op basis van afspraken Wij streven ernaar de afspraken met onze netwerkpartners vast te leggen in samenwerkingsovereenkomsten en convenanten. Wat spraken we af en wat was onze bijdrage? Samenwerkingsovereenkomst Woonconvenant 2009 – 2015
Betrokken organisaties Gemeente, Laris Wonen en Diensten
Afspraken
Onze bijdrage
- 800 woningen tot aftoppingsgrens een- en tweepersoonshuishoudens - 1000 betaalbare woningen tot € 681,02 - 30 % woningtoewijzing aan starters - nieuwbouwwoningen voor starters verkoopprijs < € 172.000
Convenant Leerlingbouwplaatsen
Corporaties Aco en Liemers, gemeenten, aannemers
Bevorderen van het aantal leerlingbouwplaatsen
Hennepconvenant
Politie, gemeente Montferland en sociale verhuurders
Afspraken over het ontmantelen van hennepkwekerijen in huurwoningen.
- 1.366 woningen tot aftoppingsgrens een- en tweepersoonshuishoudens - 1.529 betaalbare woningen tot € 664 - 30 % woningtoewijzing aan starters - we verkochten in 2013 dertien nieuwbouwwoningen aan starters met een Koopgarant verkoopprijs < € 172.000. Alle projecten toetsten we op leerlingbouwplaats. Ondanks de huidige manier van bouwen (prefab) en de stagnatie van projecten realiseerden we in samenwerking met Fundeon een leerlingbouwplaats op sportveld Kilder. Er werd een hennepkwekerij ontmanteld. De huurder beëindigde de huurovereenkomst vrijwillig.
22
jaarverslag 2013
3. Wij stemmen vraag en aanbod op elkaar af en hebben onze klant in beeld Wij vinden dat we verantwoordelijkheid hebben in het goed op elkaar afstemmen van vraag en aanbod op de woningmarkt. Dit begint bij het in beeld brengen van onze doelgroepen en de vraag van de klant. 3.1
Onze klanten in beeld
Voor wie zijn wij er? Primair zijn wij er voor de huisvesting van huishoudens met een inkomen tot € 34.229. Om te voorkomen dat er huishoudens tussen wal en schip raken zijn wij er ook voor de huishoudens met middeninkomens tot € 43.000. Afbakening van onze doelgroep In 2013 moesten wij 90 % van onze woningen onder de huurprijs van € 681,02 toewijzen aan onze primaire doelgroep. Ruim 99 % van onze woningvoorraad valt onder deze grens, waardoor wij de groep tot € 43.000 beperkt kunnen bedienen. Wij stelden onze nieuwbouwwoningen aan Plantsoensingel Noord beschikbaar voor inkomens tot € 43.000. Vier van de achttien woningen gingen naar woningzoekenden met een inkomen tussen de € 34.085 en € 43.000 en vijf naar woningzoekenden met een inkomen boven de € 43.000. Wie zochten een woning? In totaal zochten in 2013 11.409 woningzoekenden een woning. In 2012 waren dat nog 13.231 woningzoekenden. In de eerste helft van 2013 daalde het aantal inschrijvingen via Thuis in de Achterhoek fors. Reden hiervoor is dat veel woningzoekenden niet reageerden op de jaarlijkse verlenging en daardoor automatisch uitgeschreven werden. Inmiddels hebben we besloten de jaarlijkse verlenging af te schaffen. We willen de groep potentiële woningzoekenden zo groot mogelijk houden en ondervinden bij de marktinformatie geen hinder van woningzoekenden die niet actief reageren. Over ongeveer vijf jaar beoordelen we of een opschoningsactie wenselijk is. Woningzoekenden die in verband met de verlenging zijn uitgeschreven konden, op eigen verzoek, hun inschrijving laten herstellen. In 2013 maakten 1296 woningzoekenden van deze mogelijkheid gebruik.
3.2 Hoe wijzen wij onze woningen toe? Bij de toewijzing van onze woningen maken we gebruik van de website www.thuisindeachterhoek.nl. Dit is een samenwerkingsverband tussen Wonion, ProWonen, WSD, Sité Woondiensten en onze woningstichting. Toewijzingsmodellen Woningzoekenden kunnen onbeperkt op woningen reageren, die via de site worden aangeboden. Het systeem kent vier aanbiedingsmodellen: Aanbodmodel: De meeste woningen worden aangeboden via het aanbodmodel. Diegene die het langst staat ingeschreven krijgt het eerste aanbod. Dit model is geschikt voor woningzoekenden met voldoende inschrijfduur om voor een woning in aanmerking te komen. Model Direct wonen Diegene die het eerst reageert op deze woning, krijgt deze ook aangeboden, mits hij aan de gestelde voorwaarden voldoet. Woningzoekenden die op korte termijn een woning zoeken maken hier een kans.
23
jaarverslag 2013
Lotingsmodel Iedereen heeft evenveel kans op de woning, ongeacht de inschrijfduur. Dit model biedt mogelijkheden voor jonge starters, die nog onvoldoende inschrijftijd hebben opgebouwd. Zoekgericht Dit model wordt niet door ons gebruikt. Bij dit model vindt de selectie plaats op basis van het ingevulde zoekprofiel. De aangeboden woningen: Reguliere toewijzing:
Woningruil Rechtstreekse bemiddeling (buiten systeem)
3.3
Aanbodmodel Lotingmodel Direct wonen Statushouders CIZ-indicatie Wmo Urgenten Herstructurering Herstel van fout in systeem Tweede kans in andere woning
Bestaand bezit 77 2 67 2 5 1 2 8 1 1 1
Nieuwbouw 56
Hoeveel woningen verhuurden we en hoe lagen ze in de markt?
Onze woningen kwamen vrij In 2013 kwamen 167 woningen vrij (exclusief nieuwbouw). 2011 2012 2013 Dit is 11,2 % van ons bezit per 1 januari 2013 en een forse Mutatiegraad 8,3 8,8 11,2 stijging ten opzichte van 2012. Deze toename wordt deels veroorzaakt door de oplevering van nieuwbouwwoningen in ons werkgebied en de verhuisstroom, die daardoor op gang kwamen. Tien (6 %) van onze huurders verhuisden naar de nieuwbouw. Een andere reden is dat ons huurderbestand sterk veroudert en in verhouding veel huurders overlijden of naar een verzorgingshuis gaan. Deze trend zagen we vorig jaar al ontstaan. De gemiddelde leeftijd van onze huurders is hoog. 48 % van onze huurders is ouder dan zestig jaar en 29 % is ouder dan zeventig jaar. De verwachting is daarom dat de komende jaren de mutatiegraad relatief hoog zal blijven. Waarom vertrokken onze huurders? Onderstaande tabel geeft de top vijf van verhuisredenen: Aantal 58
23 16 16 13
Reden Verhuisden naar een ander type woning, 38 keer vanuit flat zonder lift of bovenwoning, 13 maal vanuit een eengezinswoning, 4 maal uit een HAT-woning en 3 keer vanuit een seniorenwoning. Verhuisden naar verzorgings- of verpleeghuis. Gingen trouwen of samenwonen. Door overlijden. Verhuisden naar een koopwoning.
We zien een aantal ontwikkelingen bij onze vertrekkende huurders: in verhouding tot vorig jaar verhuisden twee maal zoveel huurders naar een ander type woning. Vorig jaar was dat 17 %, dit jaar 35 %. De kortere wachttijden en de oplevering van nieuwbouw in onze gemeente maakten dat huurders dit jaar sneller hun woonwensen konden verwezenlijken; ten opzichte van vorig jaar zien we een verdubbeling van de uitstroom naar de koopsector van 4 naar 8 %. Dit kan een gevolg zijn van de stabilisatie van de koopsector;
24
jaarverslag 2013
-
het aantal oudere woningzoekenden dat naar een verpleeghuis ging of overleed is hoog, namelijk 23 %.
Het aantal reacties op aangeboden woningen Dit jaar reageerden gemiddeld veertien woningzoekenden op onze woningen. Dit is een sterke daling ten opzichte van 2012 en een zorgelijke ontwikkeling. Er zit een fors verschil tussen de reacties op onze bestaande eengezinswoningen en die op onze nieuwbouw. Op de bestaande eengezinswoningen reageerden gemiddeld 25 woningzoekenden. Terwijl voor de nieuwbouw een deel van de woningen meerdere keren moest worden aangeboden voordat een woningzoekende accepteerde. Deze tabel geeft het aantal reacties per woningtype per woonkern weer: Totaal Plaatsnaam
aantal
gem. aantal reacties
Hoekwoning
Tussenwoning
Appartement zonder lift
Appartement met lift
aantal
aantal
aantal
aantal
gem. aantal reacties
gem. aantal reacties
gem. aantal reacties
gem. aantal reacties
Azewijn
2
7
2
7
0
0
0
0
0
0
Beek
3
17
0
0
3
17
0
0
0
0
Braamt
7
33
4
40
3
23
0
0
0
0
Kilder
12
5
4
1
8
6
0
0
0
0
146
14
33
17
44
16
56
11
12
10
Stokkum
11
12
5
14
6
10
0
0
0
0
Zeddam
21
21
8
24
5
24
0
0
0
15
202
14
56
18
69
15
56
11
20
12
‘sHeerenberg
Totaal
Het gemiddeld aantal reacties in Braamt is relatief hoog. Dit vraagt om een nadere analyse. Woningen worden geweigerd Onze woningen werden gemiddeld 2,3 keer aan een kandidaat-huurder aangeboden voordat dit leidde tot acceptatie. Vorig jaar was dit 2,6 keer. Hoewel uiteindelijk geen acties zijn ondernomen is het gemiddelde toch teruggelopen. In 2012 startten we met het nieuwe woonruimte verdeelsysteem Thuis in de Achterhoek. Wij benoemden toen als mogelijke oorzaak dat woningzoekenden het systeem uitprobeerden. Hoewel het minder is geworden, zien wij nog steeds dat woningzoekenden hun kansen uitproberen en dan de aanbieding niet accepteren. In totaal kwam het 49 keer voor dat kandidaten niet reageerden op de in totaal 202 woningaanbiedingen. Wij wijzen kandidaat-huurders soms af Helaas waren wij om verschillende redenen genoodzaakt om met sommige kandidaten geen huurovereenkomst aan te gaan. In 36 gevallen voldeden de kandidaten niet aan onze voorwaarden: - 24 keer vanwege een te hoog of te laag inkomen; - zeven keer vanwege onjuiste of onvolledige informatieverstrekking door de kandidaat; - vijf keer vanwege een te jonge leeftijd. Wij hebben er belang bij dat nieuwe huurders in staat zijn de huur te betalen en geen overlast veroorzaken. Bij het intakegesprek proberen te achterhalen of de kandidaat schulden heeft of problemen heeft die mogelijk gevolgen hebben voor de leefbaarheid of de toekomstige betalingen van de huur. In tien gevallen wezen we de kandidaat af in verband met deze persoonlijke omstandigheden, met name voor onze flats aan de Maria van Nassaulaan en Bergherveld. Deze woningen kennen een hoge mutatiegraad en zijn voor mensen met een korte inschrijfduur die snel een woning willen, aantrekkelijk. Hier reageren regelmatig kandidaten op, die ergens anders problemen veroorzaakten
25
jaarverslag 2013
of zelf problemen hebben. Wanneer we tijdens een intakegesprek twijfels hebben de kandidaat dan vragen we door en informeren, met goedkeuring van de kandidaat, bij hulpverlenende instanties. In die situaties adviseren zij ons soms om de kandidaat niet te plaatsen in deze specifieke woning of adviseren zij de kandidaat om zich terug te trekken. Uitgangspunt bij een woningtoewijzing is echter dat wij alle woningzoekenden die voldoen aan de gestelde inkomens- en leeftijdsvoorwaarden, een woning aanbieden. Dus, zijn wij bereid om deze woningzoekende de woning aan te bieden, wanneer deze passende begeleiding accepteert. Dit doen wij om te voorkomen dat problemen ontstaan bij het nakomen van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. De toewijzing van onze nieuwbouwwoningen Onderstaande tabel geeft weer hoe de toewijzing van onze nieuwbouwwoningen is verlopen: Locatie
Plantsoensing el Midden Plantsoensing el Midden
Klinkerstraat
Kilder
Kilder
Plantsoensing el Noord Plantsoensing el Noord
Stokkum
Inkomen Tot
Tussen Vanaf
Huur elder s
Starter uit gem.
2 jaar
Huur WSB 34.229 34.229 43.000 of en gem. Mont 43.000 -ferland 2 2
3 jaar
4
5
3
3
4
<1 jaar
8
2
2
2
2
<1 jaar
5
2.
1
2
1 jaar
7
2
<1 jaar
1
1
2
3
1 jaar
8
3
3
8
<1 jaar
4
Aan -tal
Type
Huishoud -grootte
Gem. Inschrijf duur
4
llb
1 maal p. 2 maal p. 1 maal p. 5 maal p. 4 maal p. 3 maal p. 5 maal p. 3 maal p. 1 maal p. 1 maal p. 1 maal p. 4 maal p. 2 maal p. 2 maal p. 2 maal p. 7 maal p. 6 maal p. 1 maal p. 1 maal p. 1 maal p. 2 maal p.
10
8
5
7
4
14
4
egw
app
Llb
egw
llb
egw
llb
1
Vorige woonsituatie Koop
2 4
1
2 1 2 1 3 4 2 3
2
3
2 1 3
1
2 3
1
4
1
2
1
1
2 1 3 2 1
26
jaarverslag 2013
Conclusies toewijzing nieuwbouw: Bij de toewijzing zien we het volgende: de huishoudengrootte per woningtype verschilt, maar komt gemiddeld uit op 2 personen; een verhoudingsgewijs groot aantal eenoudergezinnen (acht van de 56 woningen = 14 %), over het algemeen na scheiding; een korte inschrijfduur die nodig was om een toewijzing te krijgen. Dat laatste is de meest verontrustende conclusie uit deze cijfers. Dit heeft ook te maken met het stellen van een minimuminkomenseis, die de omvang van de doelgroep beperkte; van de 56 woningen zijn 24 woningen verhuurd aan woningzoekenden met een inschrijving in het jaar 2013. Alleen de toewijzing van Plantsoensingel Midden laat een iets positiever beeld zien. In eerste instantie dachten we dat dit lag aan het vrijgeven van de inkomensnorm. Echter, voor Plantsoensingel Noord, waar we dit ook deden, gaf dit geen positiever beeld ten opzichte van Kilder, waar we wel vasthielden aan de inkomensnorm; tien woningen zijn toegewezen aan huurders die al een woning van Woningstichting Bergh huurden; In Stokkum was opvallend dat slechts een persoon inwonend was in de gemeente Montferland, twee vanuit een huursituatie buiten de gemeente kwamen en een uit een koopwoning elders. Op grond van deze ontwikkelingen is het van essentieel belang dat we kijken naar de courantheid van onze woningen en de wijze waarop we ze in de markt willen zetten. Een vraagstuk dat we uitwerken in ons strategisch marktbeleid. Wij zetten actief in op het optimaal benutten van de tien procent toewijzingsruimte voor de secundaire doelgroep Uiteindelijk wezen wij 9 % van onze woningen toe aan huishoudens met een inkomen boven de € 34.229. Wij stelden een deel van onze nieuwbouw beschikbaar voor deze doelgroep. Uit onze bestaande voorraad verkochten we een woning met korting aan een zittende huurder. We gingen niet over tot het actief aanbieden van woningen aan onze huurders, vanwege de daling van de koopprijzen. We kozen ervoor om de woningen bij mutatie te laten taxeren. Op basis van de taxatiewaarde en de WOZ-waarde besloten we om de woning wel of niet te koop aan te bieden. We verkochten drie woningen na mutatie aan startende woningzoekenden. Wachten op een woning Naast het feit dat we het gemiddeld aantal reacties terugliep, is het meest opvallend de kortere wachttijd die nodig is om voor een woning in aanmerking te komen. Bij de appartementen met lift zien we dat het aanbod de afgelopen jaren sterk is toegenomen en de markt verzadigd is. Maar ook de meer dan een halvering van de wachttijd voor onze flats aan de Maria van Nassaulaan en Bergherveld is opvallend en vraagt om een herbezinning op ons strategisch marktbeleid. Plaats
’s-Heerenberg Braamt Zeddam Beek Kilder Stokkum Azewijn
Gemiddelde wachttijd in jaren Hoekwoning Tussenwoning 3,4 3,2 2,8 0,2 0,8 1,8 2,9
2 2,2 2,1 2,6 1,5 2,4
Appartement met lift 1,7 0,8
Gemiddelde wachttijd in jaren over ons gehele bezit in vergelijking met 2012: Type woning Eengezinswoning Appartementen met lift Appartementen zonder lift
2012 3,8 5,4 1,9
2013 2,14 1,25 0,7
27
Appartement zonder lift 0,7
jaarverslag 2013
We verhuren niet altijd aansluitend We willen woningen het liefst zo snel mogelijk verhuren en de leegstand beperken. Een aantal woningen kon niet aansluitend verhuurd worden. Óf omdat er nog geen nieuwe huurder was óf omdat er mutatieonderhoud uitgevoerd moest worden. Met een leegstandspercentage van 0,28 % blijven we ver onder de doelstelling van 0,5 %. In vergelijking met 2012 kon de leegstand ten gevolge van mutatieonderhoud goed worden gescheiden van de verhuurleegstand. Dit werd voorheen handmatig bijgehouden. Ten opzichte van 2012 is het percentage slechts licht gestegen. Dit was vooral het gevolg van het feit dat een dure woning aan de Klinkerstraat 267 dagen leegstond. Wanneer we kijken naar het grote aantal mutaties (13 % meer leeggekomen woningen en 56 nieuwbouwtoewijzingen) en de werkdruk die hiermee gepaard gaat, kunnen we dit een goed resultaat noemen. 3.4
Aan wie verhuren wij onze vrijkomende woningen?
Wij verhuren vooral woningen aan onze primaire doelgroep Het grootste deel (63 %) bestond uit woningen in het betaalbare segment: een huurprijs tussen de € 374,44 en € 574,35. 36 % van de woningen viel in het middeldure segment (tussen de € 574.35 en € 681,02), en bleef dus nog beneden de huurtoeslaggrens. We verhuurden in het middeldure segment meer dan vorig jaar. Dit komt doordat de opgeleverde 56 nieuwbouwwoningen zich in dit segment bevinden. Een woning viel in het goedkope segment met een huur < € 374,44. Deze woning wezen we toe aan een alleenstaande woningzoekende met een inkomen op bijstandsniveau. Een appartement in de dure sector verhuurden we dit jaar met veel moeite na 267 dagen leegstand. Er blijkt weinig vraag te zijn naar appartementen in dit marktsegment. We zien bijvoorbeeld ook dat de dure appartementen die Woonzorg Nederland te huur heeft staan in Gouden Handen, ook nog steeds niet allemaal zijn verhuurd. Starters komen aan bod In totaal wezen we 66 van de totaal 223 verhuurde woningen toe aan starters. Daarmee behalen we de door de Stadsregio gestelde norm van 30 %. Urgent woningzoekenden helpen we snel In 2013 verhuurden we 9 woningen aan urgenten. Wij streven ernaar om medisch en sociaal urgenten binnen een half jaar aan een geschikte woning te helpen. Dit is in alle gevallen gelukt.
Status Herstructureringurgent Sociaal urgent Medisch urgent
Aantal 1 4 4
65-plussers 33 % van alle ingeschreven woningzoekenden is ouder dan 65 jaar. Dit is niet veranderd ten opzichte van 2012. We verhuurden echter maar 12 % van onze woningen aan deze groep woningzoekenden. Het grootste gedeelte van de nieuwe huurders boven de 65 liet een andere huurwoning achter. Opvallend in 2013 is dat ten opzichte van 2012 meer huurders een huurwoning buiten onze gemeente achterlieten. Waar vandaan? Huurwoning Woningstichting Bergh Huurwoning gemeente Montferland Huurwoning elders Koopwoning gemeente Montferland Inwonend
Aantal in 2012 3 1 7 6
Aantal in 2013 10 2 9 2 4
Statushouders gehuisvest Samen met Laris hebben we in de gemeente Montferland 24 statushouders gehuisvest. Wij huisvestten er hiervan zeven. Laris leverde een gelijk aantal woningen, maar huisvestte meer grotere gezinnen, waardoor hun aantal hoger is dan het onze. We kunnen de toewijzing en het behalen van de taakstelling zelf niet beïnvloeden. We krijgen van de gemeente het verzoek om
28
jaarverslag 2013
huisvesting te leveren, als het COA (Centrale Opvang Asielzoekers) kandidaten bij hen meldt. Ondanks dat wij alle aangeleverde kandidaten konden huisvesten heeft de gemeente Montferland de taakstelling niet gehaald. Volgens deze taakstelling hadden nog elf statushouders moeten worden gehuisvest in 2013. De taakstelling voor de gemeente Montferland bedraagt cumulatief t/m december 2013 een aantal van 394. Wij huisvestten samen met Laris tot die tijd 383 statushouders. Periode
Geleverde woningen
Gehuisveste statushouders
eerste half jaar
3
5
tweede half jaar
2
2
3.5 Huurtoeslag Huurders kunnen een beroep doen op huurtoeslag. De Belastingdienst regelt de toekenning en de uitbetaling. Huurders kunnen de huurtoeslag rechtstreeks op onze rekening laten storten. Ze betalen ons dan maandelijks de huur minus de huurtoeslag. Eind 2013 ontvingen we voor 296 huurders rechtstreeks de huurtoeslag. Een bedrag van € 51.240. De gemiddelde huurtoeslag per ontvanger is € 173 per maand. Eind 2013 besloot de minister dat de huurtoeslag niet meer rechtstreeks op de rekening van de corporaties mag worden gestort. In december berichtten wij onze huurders over deze verandering. Huurders moeten nu het totale huurbedrag aan ons overmaken en ontvangen zelf de huurtoeslag. Zij ontvangen deze halverwege de maand, terwijl de huur per de eerste van de maand wordt afgeschreven. De verwachting is dat vooral begin 2014 de huurachterstanden hierdoor oplopen. We informeerden onze huurders hier zo goed mogelijk over en hebben aandacht voor de kwetsbare huurders.
3.6
Onze huurders zijn tevreden
Regionale Geschillencommissie Wij zijn samen met Sité, WSD, ProWonen, Wonion, Viverion, Woningstichting De Groene Waarden en Woonstichting De Marken aangesloten bij de Regionale Geschillencomissie Oost-Gelderland. Deze onafhankelijke commissie beoordeelt de geschillen over de dienstverlening van de aangesloten corporaties. In 2013 ontving de commissie geen klachten van onze huurders. Huurcommissie De huurcommissie ontving in 2013 ook geen klachten van onze huurders. Wij ontvingen een beperkt aantal klachten In totaal ontvingen wij in 2013 zes klachten over onze dienstverlening. Tegenover 2012 (zeventien ontvangen klachten) is er duidelijk sprake van een positieve tendens. Alle klachten, behoudens een, waren gegrond. De afhandeling heeft binnen de gestelde termijnen plaatsgevonden. De gegronde klachten betroffen de communicatie tijdens renovatie, het niet goed warm krijgen van de woning en onvoldoende schoonmaak van het trappenhuis. Een laatste klacht betrof het gebruik van de parkeergarage. De klacht die ongegrond is verklaard ging over geluidsoverlast vanuit een bovenwoning naar een winkel. Hiervoor gelden geen normen; een winkelruimte wordt gezien als geen geluidsgevoelige ruimte. KWH Voor de meting van de tevredenheid van de klant over onze dienstverlening maken we gebruik van het Huurlabel voor woningcorporaties van het KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector). Zij meten op de volgende onderdelen van de dienstverlening. 1. klantcontact (bereikbaarheid en communicatie & informatie); 29
jaarverslag 2013
2. verhuizen (woning zoeken, nieuwe woning, huur opzeggen); 3. onderhoud (reparaties, onderhoud); 4. klachten afhandelen. Deze thema's zijn gebaseerd op de top vier van onderwerpen die huurders belangrijk vinden. De verschillende onderdelen worden het hele jaar gemeten, waardoor we en direct inzicht krijgen in de beleving van klanten. Doordat de scores direct inzichtelijk zijn, kan er waar nodig ook meteen bijgestuurd worden. De mening van de klant over de diverse onderdelen bepaalt voor 80 % de eindscore op de diverse onderdelen. Onze bereikbaarheid werd zowel kwalitatief als kwantitatief gemeten. Daarnaast werden brieven, onze website en ons informatiemateriaal kwalitatief beoordeeld. Onderdeel Bereikbaarheid
Score 2012 Score 2013 7,9 8,0
Communicatie en informatie
7,1
7,8
Woning zoeken
8,3
8,5
Nieuwe woning
8,6
8,4
Huur opzeggen
8,5
8,4
Reparaties
8,2
7,8
Onderhoud
7,2
7,6
Klachten behandelen
6,1
6,6
Gemiddelde score
7,8
7,9
De norm die we onszelf voor 2013 stelden was om minimaal hetzelfde te presteren als de corporatie die in juni 2013 op de 25e plaats stond in de Prestatie-index. Deze corporatie scoorde gemiddeld een 8,04. Onze eindscore was een 7,9. Met deze score staan we echter én in de top 15 én tegen de trend in scoren we (corporaties scoren over het algemeen lager dan voorgaande jaren) 0,1 punt hoger dan vorig jaar. Een mooie prestatie dus! Vorig jaar stonden we op 84e plaats. Wat in de metingen vooral opviel was dat we gedurende het jaar steeds slechter scoorden op het onderdeel bereikbaarheid. Hier valt in het nieuwe jaar winst te behalen.
30
jaarverslag 2013
4.
Wij stemmen vraag en aanbod op elkaar af en passen onze woningvoorraad aan
Om ervoor te zorgen dat ons woningbezit op lange termijn aansluit bij de wensen van onze doelgroep maken wij via kleinschalige projecten ons woningbezit toekomstbestendig. De focus verschuift van uitbreiding van onze woningvoorraad naar de transformatie van ons bestaande bezit. De afgelopen drie jaar investeerden we vooral in het energiezuiniger maken van hiervan. We houden de kwaliteit van onze woningen op peil door zorgvuldig onderhoud en grondige renovatie. 4.1
Onze woningen
Huidige samenstelling woningvoorraad In 2013 voegden we 56 woningen toe in het middel dure segment en verkochten we vijf betaalbare woningen. Ons woningbezit zag er op 31 december 2013 zo uit: BBSH groep Woningtype
Goedkoop <€ 374,44
Eengezinswoning Etagewoning met lift Etagewoning zonder lift Levensloopbest. (slaapkamer en natte cel op woonverdieping) HAT-eenheid Totaal
Betaalbaar € 374,44 – < € 574,35
Middelduur € 574,35 – < € 681,02
Duur ≥ € 681,02
20 0
724 174
99 57
0 5
31
127
0
0
27
162
0
0
2 80
82 1269
36 192
2 7
De rest van onze vastgoedportefeuille bestond op 31 december 2013 uit: Omschrijving vastgoedtype Parkeerplaatsen Garages Commerciële ruimtes Gemeenschappelijke ruimtes Maatschappelijk vastgoed Overig (WKO)
Aantal 36 85 3 2 5 1
Toevoegingen en onttrekkingen woningvoorraad De volgende wijzigingen vonden in 2013 plaats in onze woningvoorraad: Vastgoedtype Betaalbare huurwoningen Middeldure huurwoningen Dure huurwoningen Overig (t.b.v. herontwikkeling) Totaal
Nieuwbouw +
Aankoop +
Sloop -
Herstructurering+
Verkoop -5
56
-7 56
-7
-5
Gewenste samenstelling woningvoorraad Binnen ons strategisch marktbeleid (SMB) brengen wij de gewenste samenstelling van onze woningvoorraad in beeld. Op basis van bevolkingsprognoses voorspellen we hoe onze doelgroep zich ontwikkelt op lange termijn. We kunnen dan binnen bandbreedtes bepalen hoe onze woningvoorraad eruit moet zien en welke maatregelen we binnen onze bestaande woningvoorraad moeten nemen.
31
jaarverslag 2013
Woningmarktmonitor en Achterhoeks Woonwensen- en Leefbaarheidonderzoek (AWLO) Binnen de regio Achterhoek bespraken we de resultaten van het Achterhoeks Woonwensen- en Leefbaarheidonderzoek (AWLO) stelden een aanpak op voor het vervolgtraject. Op 11 april werden hiervoor de eerste lijnen uitgezet onder het motto “Van verminderen naar transformeren”. De uitkomsten per onderdeel: Kwantitatieve omvang woningvoorraad: de resterende plancapaciteit wordt evenredig verdeeld over de periode 2014 – 2025 (i.p.v. tot 2020). Dit betekent het toevoegen van gemiddeld 405 woningen per jaar. Op basis van de nieuwe provinciale prognoses (beschikbaar eind 2013) wordt bekeken of het noodzakelijk is te komen tot een nieuwe herverdeling tussen de gemeenten in 2014. Kwaliteit bestaande woningvoorraad: we monitoren jaarlijks de leegstand en de waardeontwikkeling via de Woonmonitor. We ontwikkelen een regionale woonagenda en onderzoeken welk instrumentarium we kunnen inzetten om ‘rotte plekken’ in de particuliere voorraad aan te pakken. Burgers worden gestimuleerd initiatief te nemen (aanpassen eigen woning) via kleinschalige projecten. Energie en klimaat: we volgen per kwartaal de projecten rond verduurzamen van de bestaande woningvoorraad aan de hand van rapportages van stichting ADV. Wonen en zorg: corporaties en gemeenten zetten zich in voor betere afstemming tussen vraag en aanbod (bestaande woningvoorraad) van extramurale woningen en woonvormen voor ouderen.
4.2
De samenstelling van onze woningvoorraad verandert door…
…verkoop van woningen In 2013 verkochten we vijf woningen uit ons bestaande bezit: vier bij mutatie en een woning aan de zittende huurder. We voldeden hiermee aan de doelstelling uit ons verkoopbeleid. We verkochten zeven nieuwbouwwoningen aan Plantsoensingel Midden en Zuid en startten de verkoop van de zes nieuwbouwwoningen aan Plantsoensingel Noord met Koopgarantkorting. Inmiddels zijn op één na alle woningen verkocht. We bieden starters kansen op een eigen woning met KoopGarant. ‘Deze kans konden we niet laten liggen’, aldus een van de jonge kopers. Lees het in onze jaarkrant. …toevoegen nieuwbouwwoningen In 2013 leverden we de volgende nieuwbouwwoningen op: Plantsoensingel Midden/Zuid ’s-Heerenberg Aantal woningen: Woningtype: 4 Levensloopbest. woningen 10 Eengezinswoningen 4 Twee onder één kap
Huur- of koopwoning: Huur Huur Koop/huur
Plantsoensingel Noord ’s-Heerenberg Aantal woningen: Woningtype: 4 Levensloopbest. woningen 14 Eengezinswoningen 6 Eengezinswoningen
Huur- of koopwoning: Huur Huur Koop/huur
Start bouw: eerste kwartaal 2013
Oplevering: vierde kwartaal 2013
(Huur)prijsklasse: € 650 - € 664 € 650 - € 664 € 160.000-183.200 (incl. Koopgarantkorting) Start bouw: derde kwartaal 2012 Oplevering: tweede kwartaal 2013 Toelichting: onderdeel sloop 44 asbesthoudende woningen en sanering één woning. De verkoop van vier woningen aan Plantsoensingel Zuid hebben wij overgenomen van de aanbieder. De gesaneerde woning staat nog te koop. Dit project maakt deel uit van Energiesprong Montferland.
32
(Huur)prijsklasse: € 671 - € 681 € 671 - € 681 € 671 - € 681
jaarverslag 2013
Toelichting: onderdeel sloop 44 asbesthoudende woningen en sanering één woning. Bouw van achttien energieneutrale woningen. Inrichting park in samenwerking met bewoners, omwonenden en de gemeente Montferland. Realisatie medio 2014. De verkoop van de zes woningen aan Plantsoensingel Noord is gestart in 2013. Dit project maakt deel uit van Energiesprong Montferland. Heuvelstraat Stokkum Aantal woningen: 4 4
Woningtype: Levensloopbest. woningen Eengezinswoningen
Huur- of koopwoning: Huur Koop
(Huur)prijsklasse: >€ 681 € 160.000-183.200 (incl. Koopgarant)
Start bouw: medio 2013 Oplevering: december 2013 Toelichting: naast de vier levensloopbestendige huurwoningen worden op deze locatie vier twee-onder-éénkapwoningen (2x2) in particulier opdrachtgeverschap gerealiseerd. Door het dreigend faillissement van Goldewijk ontstaat er een risico dat er maar 2 twee-onder-één kap woningen gerealiseerd worden, waardoor de totale subsidie onder druk komt te staan. Dit project maakt deel uit van Energiesprong Montferland. Sportveld Kilder (fase 1) Aantal woningen: Woningtype: Huur- of koopwoning: (Huur)prijsklasse 2: 1 levensloopbest. woningen koop ≤ € 172.000 5 levensloopbest. woningen huur ≤ € 680 3 eengezinswoningen koop ≤ € 172.000 7 eengezinswoningen huur ≤ € 680 Start bouw: eind 2012 Oplevering: vierde kwartaal 2013 Toelichting: er is een aanvulling op de overeenkomst ‘ontwikkeling sportveld Kilder’ getekend waarin is opgenomen dat de afname niet meer in twee fases plaatsvindt. Door slechte marktomstandigheden is de grond niet afgenomen van de gemeente en zijn de twee twee-onder-één kap woningen niet gerealiseerd. In 2015 worden nog vijf kavels door ons afgenomen en de overige zes kavels worden door de gemeente zelf in de verkoop genomen. De levensloopbestendige woningen zijn zeer energiezuinig en de eengezinswoningen zijn uitgevoerd als energieneutrale passiefhuizen. Molenpoortstaete ’s-Heerenberg Aantal woningen: Woningtype: 8 appartementen
Huur- of koopwoning: huur
(Huur)prijsklasse: ≤ € 600
Start bouw: vierde kwartaal 2012 Oplevering: derde kwartaal 2013 Toelichting: Door een stagnerende verkoop en de wens tot realisatie van dit project van de gemeente Montferland hebben wij invulling gegeven aan de achtervang voor acht appartementen. Deze zijn door Janssen de Jong gerealiseerd.
…herontwikkeling bestaande woningvoorraad Om ons woningbezit op langere termijn aan te laten sluiten op de vraag van onze klant moeten we onze woningvoorraad aanpassen. We noemen dit onze transformatieopgave.
33
jaarverslag 2013
4.3 Projecten in voorbereiding In 2013 werkten wij aan de voorbereiding van vier uitbreidingsprojecten. De crisis op de economische markt zorgde ervoor dat de ontwikkeling van deze projecten langer duurde dan gehoopt. Ook leidde bovengenoemde crisis tot faillissement van diverse gerenommeerde bouwbedrijven. Zeddamseweg 13 - 19 ’s-Heerenberg Aantal woningen: Woningtype: Huur- of koopwoning: (Huur)prijsklasse: 15 appartementen huur ≤ € 680 2 gemeenschappelijke ruimten huur Start bouw: eind 2013 Oplevering: 2014 Toelichting: samen met Estinea werkten we aan de planvorming voor de realisatie van vijftien woonzorgappartementen en twee gemeenschappelijke ruimten voor mensen met een verstandelijke beperking. De ontwikkelovereenkomst werd op 29 november 2011 ondertekend. In 2012 zijn we gestart met de voorbereidingen voor het bestemmingsplan. Na overleg met buurtbewoners is het voorlopig ontwerp aangepast en is de omgevingsvergunning aangevraagd. Er zijn twee zienswijzen ingediend waarvan er één op de rol van de Raad van State terecht is gekomen en uiteindelijk niet gegrond is verklaard. Hierdoor heeft dit project een flinke vertraging opgelopen. Begin 2014 is gestart met de bouwactiviteiten. Kellenstraat- Op Den Brand ’s-Heerenberg Aantal woningen: Woningtype: Huur- of koopwoning: (Huur)prijsklasse: 3 stadswoningen Huur ≤ € 680 Start bouw: eerste kwartaal 2014 Oplevering: laatste kwartaal 2014 Toelichting: deze binnenstedelijke herontwikkellocatie is in het verleden aangekocht om een impuls te geven aan de leefbaarheid van het centrum van ‘s-Heerenberg. Mede door de financiële bijdrage van de gemeente Montferland en stichting Het Gasthuis is de planontwikkeling tot stand gekomen. Ondanks het historische karakter, de moeilijke aansluitdetails en lastige dakvormen van de stadswoningen halen we toch nog een EPC van 0,4. Op de bouwlocatie werden al snel na start van de werkzaamheden de eerste archeologische vondsten aangetroffen. In samenspraak met gemeente Montferland en de regionaal archeoloog stelden we eind 2013 de Archeodienst en de plaatselijke amateurarcheologen in staat een uitgebreid archeologisch onderzoek uit te voeren. Een vervelende bijkomstigheid was dat het project hierdoor een flinke vertraging opliep. Begin 2014 is gestart met de realisatie. Trambaan Lengel Aantal woningen: Woningtype: Huur- of koopwoning: (Huur)prijsklasse: 3 Levensloopbest. woningen huur ≤ € 680 4 eengezinswoningen huur ≤ € 680 Start bouw: onbekend Oplevering: onbekend Toelichting: realisatie is afhankelijk van verloop verkoop woningen door projectontwikkelaar. Doordat de verkoop stagneerde en de realisatie daardoor niet tot stand kwam hebben we dit project gestopt. Hartjenshof Azewijn Aantal woningen: 3
Woningtype: Levensloopbest. woningen
Huur- of koopwoning: huur
(Huur)prijsklasse: ≤ € 680
Start bouw: onbekend Oplevering: onbekend Toelichting: realisatie is afhankelijk van verloop verkoop woningen door projectontwikkelaar. Doordat de verkoop stagneerde en de realisatie daardoor niet tot stand kwam hebben we dit project gestopt.
In Zeddam ligt de uitbreidingslocatie Kerkweg. We besloten deze locatie op te delen in verschillende bouwkavels en te verkopen. Tussen eind 2012 en medio 2013 vond een zeer uitgebreid archeologisch onderzoek plaats. Aansluitend is de onderbouwing voor het bestemmingsplan afgerond en is het eind 2013 ingediend bij de gemeente Montferland. Zowel het bestemmingsplan Kom Zeddam en het Beeldkwaliteitsplan is maart 2014 onherroepelijk vastgesteld. De locatie wordt bouwrijp gemaakt en de verkoop start naar verwachting eind 2014.
34
jaarverslag 2013
4.4
Wij houden onze woningen in goede staat door…
…planmatig onderhoud Om de kwaliteit van onze woningen op peil te houden, voeren we een gedegen onderhoudsbeleid. Op basis van de levensduur van de verschillende onderdelen van onze woningen wordt een meerjaren onderhoudsbegroting (MJOB) opgesteld. De MJOB wordt ieder jaar vertaald in een jaarbegroting voor planmatig onderhoud. Vooraf voeren we inspecties uit aan de woning om vast te stellen of alle geplande maatregelen noodzakelijk zijn. In 2013 heeft een extern gecertificeerd bedrijf een conditiemeting conform NEN 2767 uitgevoerd om de waardering van de technische staat van onze woningen zo objectief en uniform mogelijk vaststellen. Geconcludeerd werd dat ons gehele bezit er relatief goed bij staat. We gaven aannemers opdracht om de werkzaamheden uit te voeren. We kennen de geselecteerde aannemers en hebben goede ervaringen met hen bij het uitvoeren van (onderhoud)projecten. In 2013 gaven wij uit aan planmatig onderhoud: Planmatig onderhoud 2013
Kosten in €
Schilderwerk incl. houtrot
357.100
CV-onderhoud
89.600
CV-vervanging
54.000
Liftonderhoud
37.900
Vervangen keukenblokken
50.000
Dakbedekking
218.900
Groot onderhoud
273.400
Overig planmatig onderhoud
19.000
Streefkwaliteit
215.800
Contractuele verplichtingen 2013
100.000
Leefbaarheid
55.800
Verschoven planmatig onderhoud
25.000
Totaal
1.721.500
Totaal planmatig onderhoud
€ 1.721.500
Geactiveerde onderhoudskosten
20.344
Totaal
€ 1.701.156
…een tegemoetkoming voor huurders Wij voerden groot onderhoud uit aan onze woningen aan de Ettemastraat, Sint Jorisstraat en Galamastraat. We kiezen ervoor om verbeteringen aan de woning niet door te berekenen in de huurprijs. Pas nadat huurders verhuizen, dus bij mutatie, verhogen we de huur. De werkzaamheden bestonden hoofdzakelijk uit het vervangen van wand- en vloertegels, keukenblokken en sanitair, schilderwerk en het aanpassen van de kapconstructie en het vervangen van dakpannen. De bewoners ontvingen na afronding van de werkzaamheden een ongeriefvergoeding. Van de in totaal dertig huurders namen twee huurders niet deel aan het binnen onderhoud (vervanging douche, keuken en toilet). Door bij verbetermaatregelen geen huurverhoging door te voeren, stimuleren we huurders om deel te nemen en realiseren wij onze ambities.
35
jaarverslag 2013
…onderhoud bij klachten Wij onderhouden onze woningen goed, maar soms gaat er wat kapot. We streven naar een snelle dienstverlening. Buitensluitingen worden direct door onze eigen vakmensen afgehandeld. Spoedverzoeken handelen we binnen 24 uur af, bijvoorbeeld door het inzetten van onze vakmensen. Ook buiten kantoortijden zijn wij via een 24-uursservicedienst bereikbaar. De kosten voor de afhandeling van reparatieverzoeken bedroegen gemiddeld € 131 per reparatieverzoek. De kosten zijn nagenoeg als begroot (€ 126). De kosten voor het CV-onderhoud bedroegen € 74.213. In totaal ontvingen we 718 meldingen voor CV-onderhoud. Hier bedroegen de gemiddelde kosten per melding € 103. …onderhoud bij mutatie Een woning zo snel mogelijk verhuur klaar maken; daar draait het om bij mutatieonderhoud. We lopen bij iedere mutatie de standaard servicepunten (controleren hang- en sluitwerk en het functioneren van ramen en deuren) na. Waar nodig verrichten we ingrijpendere maatregelen en plaatsten bijvoorbeeld een nieuwe keuken. Soms verrichtten we extra onderhoud (bijvoorbeeld het sauzen van plafonds) als verhuur bevorderende maatregel. In 2013 gaven we € 220.961 uit aan mutatieonderhoud. Met 169 mutaties bedroegen de gemiddelde kosten per mutatie € 1.307. Deze bedroegen in 2012 € 1.543. In 2013 zijn er 62 APK-keuringen uitgevoerd. Tijdens deze keuring wordt het installatietechnische deel (elektra en gas) van de woning gecontroleerd en waar nodig hersteld. In 2014 willen we een standaard kwaliteitsniveau bepalen voor mutatiewoningen. Eind 2013 hebben diverse medewerkers drie woningen bezocht, om zich gezamenlijk een beeld te vormen van de gewenste kwaliteit. Het gewenste kwaliteitsniveau werken we begin 2014 uit stellen we vervolgens vast. …huurderonderhoud via het servicepakket Wanneer huurders deelnemen aan het servicepakket kan Woningstichting Bergh gratis kleine reparaties aan de woning uitvoeren. Het gaat om reparaties waarvoor huurders volgens de huurovereenkomst zelf verantwoordelijk zijn. Eenmalig betaalt de huurder entreegeld en daarnaast een vaste maandelijkse vergoeding van € 4,50 per maand. Het uitgangspunt is dat het servicepakket kostendekkend en budgetneutraal is. In de derde tertiaal rapportage van 2013 hebben we vastgesteld dat dit het geval is. In 2013 namen 1349 huurders deel aan het servicepakket. Dat is 84 %.
4.5
Het aanpassen van woningen…
…door de huurder Wij willen graag dat huurders van hun huis hun thuis kunnen maken. Daarom mogen huurders zelf wijzigingen in hun woning aanbrengen, zoals het plaatsen van een nieuwe keuken of een bad in de badkamer. In ons beleid ‘Zelf aangebrachte voorzieningen’ (ZAV) liggen de uitgangspunten vast. Wij beoordelen de aangevraagde wijzigingen en geven aan wat er bij het verlaten van de woning moet gebeuren. In 2013 ontvingen wij 85 aanvragen, waarvan wij er acht op basis van ons beleid niet honoreerden. We gaven toestemming voor aanpassingen zoals het aanbrengen van rolluiken, schotelantennes, tuinhuisjes, keukens en plavuizen of laminaat. …in het kader van de Wmo Soms zijn woningaanpassingen noodzakelijk om ervoor te zorgen dat mensen met een beperking in hun woning kunnen blijven wonen. Huurders kunnen hiervoor een beroep doen op de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) en een aanvraag indienen bij de gemeente. Incidenteel voeren wij zelf woningaanpassingen uit en ontvangen hiervoor subsidie. In 2013 pasten wij geen woningen aan.
36
jaarverslag 2013
4.6 VvE beheer Omdat wij vinden dat VvE-beheer niet tot onze kerntaken behoort, droegen we dit per 2013 over aan een gespecialiseerde organisatie. Binnen twee complexen zijn we als mede-eigenaar onderdeel van een VvE: De VvE Lanius, aan de ’s-Heerenbergseweg in Zeddam, hierin zijn we deelnemer met één woning; De VvE Molenpoortstaete aan de Klinkerstraat in ’s-Heerenberg. We zijn eigenaar van de acht appartementen, die wij dit jaar overnamen van de ontwikkelaar.
37
jaarverslag 2013
5.
Wij zetten in op duurzaamheid
Uit zorg voor de aarde heeft Woningstichting Bergh duurzaamheid hoog in het vaandel staan. We voelen ons als woningcorporatie verantwoordelijk voor het terugdringen van het energiegebruik, het stimuleren van het gebruik van schone energie, duurzame producten en materialen. Ons woningbezit hoort bij de meest energiezuinige van Nederland. We geven graag het goede voorbeeld. We jagen innovaties aan, inspireren bouwpartijen en stimuleren samenwerking binnen de keten. Niet alleen bij nieuwbouw en renovatie, maar ook binnen onze bedrijfsvoering handelen we duurzaam. 5.1 Duurzame bedrijfsvoering Vanuit ideologisch oogpunt vinden we dat duurzaamheid op allerlei manieren in onze bedrijfsvoering verankerd moet zijn. Daarom stellen wij strenge eisen aan onszelf en kopen we duurzaam in. Daar waar ze beschikbaar zijn, maken we gebruik van fair-trade producten. Zowel bij nieuwbouw en onderhoud maken we zoveel mogelijk gebruik van duurzame materialen, zoals aluminium en kunststof kozijnen, ramen en deuren en recyclebare gevelschroten. Bij aanbestedingen gaat onze voorkeur uit naar regionale bedrijven en leveranciers. Voor ons eigen kantoor hebben we tot op heden op beperkte schaal extra duurzame maatregelen getroffen, zoals energiezuinige lampen en het opsporen van apparaten met een hoog energieverbruik. Deze gebruiken we zo min mogelijk. Bij het opstellen van een programma van eisen voor ons nieuwe kantoor (nieuwbouw of renovatie) neemt duurzaamheid een centrale plaats in. Meer voorbeelden van een duurzame bedrijfsvoering binnen Woningstichting Bergh: bedrijfsfietsen, fietsplan; twee energiezuinige bedrijfsauto’s, een elektrische leaseauto en bussen op aardgas; terugdringen papierverbruik door digitale verspreiding jaarverslag, -krant, begroting, en belanghouders brieven en bewuster printen; digitaal post- en archiefsysteem; chloorvrij FSC-papier.
5.2
We zitten op koers
Een groen energielabel We willen dat al onze woningen een goede energieprestatie leveren. Door goede isolatie dringen we het gasverbruik in de woningen zodanig terug dat we in 2014 alleen nog woningen met een A-, B-, C- of D-label hebben. In 2013 werden de volgende energiebesparende maatregelen binnen onze woningvoorraad genomen: 150 woningen het enkel glas vervangen door HR++ glas ca. 750 m2; 30 woningen alle beglazing vervangen door HR++ glas ca 450 m2; 5 woningen voorzien van dakisolatie (ca. 200 m2); 20 woningen voorzien van vloerisolatie (ca. 800 m2); 21 bestaande cv-ketels vervangen door HR-CV ketels; 7 complete cv-installaties aangebracht.
38
jaarverslag 2013
Dit resulteerde in de onderstaande labelsprong:
Energielabeling (in aantal woningen)
Energielabeling (in aantal woningen) E 001% D 008%
F 000% G 000%
A 010%
B 027 %
C 056 %
C 062 %
B
G 000%
D 006%
B 022 %
A
F 000%
E 001%
A 006%
A
C
Stand januari 2013
B
C
Stand januari 2014
Onze woningvoorraad heeft een lage Energieindex (EI) in vergelijking met de woningvoorraad van collega-corporaties (bron: Aedes). Landelijk gezien heeft 23 % van de corporatiewoningen een E-, F- of G-label, 28 % een D-label, 28 % en C-label en slechts 21 % en B- of A-label. Ons woningbezit staat als achtste op de lijst van de bij Aedes aangesloten corporaties.
Figuur 1: Historisch overzicht gemiddelde Energieindex, bron: Nibag
In bovenstaande tabel is zichtbaar gemaakt welke stappen vanaf het jaar 2011 zijn gemaakt in de Energie index (EI). 31 december 2011 EI 1,46 31 december 2012 EI 1,40 31 december 2013 EI 1,32 In juni 2012 werd in het Convenant Energiebesparing Huursector op genomen dat alle woningen in 2020 (gemiddeld) een Label B met een EI van 1,25 moeten hebben. Wij verwachten dat wij dit eind 2014 al benaderen en eind 2015 behalen mede door invulling te geven aan de energetische maatregelen vanuit het impulsplan. 39
jaarverslag 2013
We reduceerden de CO2-uitstoot We onderschrijven het convenant Energiebesparing Corporatiesector (oktober 2008). Hierin staat dat in de periode tot 2017 de CO2-uitstoot met 20 % moet worden verminderd. De afgelopen jaren investeerden we fors in energiebesparende maatregelen binnen onze woningvoorraad. En met resultaat: onze CO2-uitstoot daalde van 4900 ton begin 2012 naar 3800 ton eind 2013. Een daling van ongeveer 22 %. Dit zijn ruim 5000 bomen! Omdat ons bezit al op een, in verhouding hoog energetisch niveau is, wordt het steeds lastiger om de CO2-uitstoot te reduceren.
Figuur 2: Ontwikkeling CO2-uitstoot, bron: Nibag
Vermindering van het gasverbruik Op 31 december 2011 was het totaal gebouw gebonden gasverbruik 2,5 miljoen m3. Door alle genomen maatregelen is dit op 31 december 2013 verminderd met 800.000 m3 naar een verbruik van 1,7 miljoen m3. Dit is een besparing van ruim 32 %! Dit betekent een besparing die de bewoner direct in zijn portemonnee voelt. Bij de huidige ontwikkeling van de gasprijzen (stijging) draagt dit op lange termijn direct bij aan de betaalbaarheid van onze woningvoorraad.
40
jaarverslag 2013
5.3 Wij dagen onze partners uit Daar waar de markt het toelaat, willen we vanaf 2014 alleen nog energie neutrale woningen bouwen. Om onze duurzaamheidsambities te realiseren zoeken we samen met consortia actief naar nieuwe ontwikkelingen en passen deze toe. Door gebruik te maken van de aanbestedingsmethodiek Design, Build & Maintain dagen we marktpartijen uit om binnen vooraf vastgestelde financiële kaders een zo duurzaam mogelijke invulling te geven aan onze vraag. Op deze manier stimuleren wij ook de samenwerking tussen bouwbedrijven, opdrachtgevers en andere partners. We zien dat aannemers dit oppakken en meedenken om ambities te verwezenlijken en aanbiedingen doen die (ver) boven ons programma van eisen liggen. Eind 2013 zijn we door Het Netwerk Conceptueel bouwen en Energiesprong|Platform31 uitgeroepen tot ‘Meest vernieuwende vrager’ in de markt.
5.4 Wij passen de volgende duurzaamheidcriteria toe… We beoordelen de ingediende plannen met een beoordelingsmatrix, waarin het onderdeel duurzaamheid is geborgd. Dit doen we aan de hand van de volgende methodieken: …BREEAM Wij stellen steeds hogere eisen aan de duurzaamheid van gebouwen. In Nederland waren de eisen voor duurzame gebouwen tot voor kort niet geharmoniseerd. Door implementatie van de BREEAMsystematiek is een goed beoordelingskader beschikbaar om de duurzaamheidprestatie van bestaande gebouwen op een onafhankelijke en eenduidige wijze vast te stellen. Het keurmerk BREEAM staat voor 'Building Research Establishment Environmental Assessment Method'. In verband met het faillissement van Goldewijk, hoofdaannemer binnen Energiesprong Montferland, kon voor deze woningen het certificaat, ‘outstanding’ helaas niet uitgereikt worden. …GPR Binnen de Stadsregio toetst men de duurzaamheidprestaties van gebouwen via de GPRmethodiek. Zo kunnen de duurzaamheidprestaties van gebouwen en projecten binnen de hele regio met elkaar vergeleken worden. Hiervoor is Het Groene Akkoord opgesteld en eind 2013 hebben wij deze ondertekend. GPR is vergelijkbaar met BREEAM. Het verschil is dat GPR ook kijkt naar hoe betrokken partijen met duurzaamheid omgaan. Een voorbeeld hiervan is dat zonnepanelen uit Nederland een hogere beoordeling krijgen dan zonnepanelen uit China. Via rapportcijfers is snel inzichtelijk hoe een gebouw, een project of een plan presteert. We hebben onze projecten aangemeld. In 2014 verwachten we de resultaten. …Cradle-to-cradle Wij onderschrijven dat de kern van het cradle-to-cradle principe ligt in het concept; afval is grondstof. Alle gebruikte materialen zouden na hun leven in het ene product, nuttig kunnen worden ingezet in een ander product. Er zou/er mag geen kwaliteitsverlies mogen zijn en alle restproducten moeten hergebruikt kunnen worden of milieuneutraal zijn. Deze kringloop is dan compleet en afval is voedsel. Het motto daarbij: probeer goed te zijn in plaats van minder slecht! De drie basisregels van het cradle-to-cradle principe zijn: afval = grondstof; zon is de energiebron; respect voor diversiteit. We dagen marktpartijen uit om hier invulling aan te geven. In ‘s-Heerenberg en Kilder hebben we woningen gerealiseerd waarbij cradle-to-cradle producten zijn toegepast.
5.5 Een sprong voorwaarts Een passiefhuis heeft door extreem goede isolatie en optimaal gebruik van de stand van de zon, van zichzelf een zeer lage energievraag. In ‘s-Heerenberg en Stokkum bouwden we 46 energiezuinige, energie neutrale woningen en energie neutrale passiefwoningen (huur en koop). We geloven dat het terugdringen van de energievraag duurzamer is dan het huis volledig uit te 41
jaarverslag 2013
rusten met energiebesparende voorzieningen. Daarom gebruiken we het passief-huisconcept als basis voor de realisatie van onze energie neutrale woningen. Wij geloven dat het geheel meer is dan de som der delen. Daarom werkten wij intensief samen overheden, bedrijven, onderwijs en (toekomstige) bewoners. Het doel van de samenwerking is om in een duurzame leefomgeving zeer energiezuinige of zelfs energie neutrale nieuwe woningen te realiseren, waarbij duurzame materialen en de nieuwste technieken op het gebied van energie worden toegepast. …Energiesprong Montferland We vroegen samen met onze partners subsidie aan in het kader van de Energiesprong: een stimuleringsprogramma in opdracht van het ministerie van BZK/WWI, uitgevoerd door de SEV. In 2013 hebben we invulling gegeven aan het doel van de Energiesprong door woningen op te leveren die 60 % en uiteindelijk zelfs 80 % energiezuiniger zijn dan de huidige nieuwbouwwoningen. De subsidie (voor een periode van vier jaar) is inmiddels toegekend en het project ging verder onder de naam Energiesprong Montferland. Gedeputeerde Traag van de provincie Gelderland is trots op de nu al bijna veertig lokale coöperatieve initiatieven van burgers en bedrijven om gezamenlijk energie te besparen en hernieuwbare energie op te wekken. Lees het in onze jaarkrant. We leren van bewoners We streven ernaar comfortabele woningen te realiseren met lage energielasten voor de bewoners. Huurders en kopers hebben binnen het project een belangrijke rol. We monitoren het energieverbruik en het bijbehorende gedrag en delen hun ervaringen. We monitoren de volgende projecten: • Woningen Steegseweg Beek; • Woningen Energiesprong Montferland (‘s-Heerenberg, Zeddam en Stokkum); • Woningen sportveld Kilder. Duurzame leefomgeving Wij vinden dat duurzaamheid verder gaat dan een goed energielabel voor onze woningen. Binnen Energiesprong Montferland richtten wij bij onze energie neutrale woningen aan Plantsoensingel Noord de buitenruimte in volgens de richtlijnen van het NL Greenlabel. NL Greenlabel is het eerste integrale duurzaamheidslabel voor producten en diensten in de buitenruimte in Nederland. Bij dit label wordt de buitenruimte duurzaam ingericht. Dit betekent dat we kiezen voor duurzame materialen of materialen hergebruiken. Op de bestrating zit bijvoorbeeld een toplaag die afvalstoffen filtert uit de lucht en zo een positieve invloed heeft op de CO2reductie. Het NL Greenlabel streeft er ook naar de buitenruimte weer tot leven te brengen door de ruimte in te richten met veel groen. In 2013 voerden we de plannen uit. We leverden de woningen in het najaar op aan de nieuwe bewoners. Wij kozen als eerste partij in Nederland voor een integrale aanpak van de woningen en de woonomgeving. We ontvingen hiervoor, tijdens het NL Greenlabel congres waar ook staatssecretaris Dijksma van het Ministerie van Economische Zaken aanwezig was, uit handen van van Lodewijk Hoekstra (bekend van eigen huis en tuin), het eerste NL Greenlabel dat in Nederland is uitgegeven. Hoekstra is een van de grondleggers van het label.
5.6 Wij delen onze kennis en ervaring We geven graag het goede voorbeeld en willen ook andere organisaties inspireren en gebruik laten maken van onze kennis. Zo kunnen andere partijen in toekomstige projecten hiermee hun voordeel doen. Onze ambities en prestaties op het gebied van duurzaamheid bleven het afgelopen jaar niet onopgemerkt. We werden benaderd door collega-corporatie Stadlander uit Roosendaal met de vraag of wij de opgedane kennis wilden delen. We hebben hier eind 2013 gehoor aangegeven. Vanuit Aedes bezocht Maarten Georgius onze corporatie om kennis te delen met betrekking tot onze vernieuwende manier van aanbesteden. De door ons samengestelde uitvraag dient als
42
jaarverslag 2013
grondslag voor de uniforme uitvraag die door Aedes opgesteld wordt. Zo kunnen de leden van de branchevereniging hier gebruik van maken.
5.7 Wij maken bewoners bewust en sturen op woonlasten De energielasten vormen een belangrijk onderdeel van de totale woonlasten. De betaalbaarheid van onze woningen hangt hier mede van af. Daarom is het van belang dat huurders ook bewust met het verbruik van energie omgaan. Wij maken daarom onze klanten door middel van voorlichting en door het onderling delen van ervaringen bewuster van de mogelijkheden op het gebied van energieverbruik en –besparing. Monitoring Steegseweg Bij de woningen aan de Steegseweg zijn in januari de nieuwe energiedisplays van Aurum aangebracht. Tijdens bijeenkomsten in drie woningen informeerden medewerkers van Aurum de huurders over de werking van de energiedisplay. Op 1 april startten wij met de energiebesparingscompetitie. Tijdens een bewonersavond informeerden we de huurders samen met Aurum en gaven tips voor een zuinig gebruik. De bewoner die op 31 maart 2014 de meeste energie (gas en elektra) bespaarde kreeg een etentje bij kaarslicht voor het gehele gezin. Een barbecuefeest kreeg de straat die totaal de meeste energie bespaarde. De besparingsdoelstelling is voor alle woningen op 10 % gezet. Maandelijks kregen de huurders een nieuwsbrief met een overzicht van het verbruik en de gerealiseerde besparing. In het overzicht konden ze zien hoe hoog of laag zij stonden ten opzichte van de andere huurders in de straat. Elke maand gaven wij in de brief ook een besparingstip (hoe kan ik nog meer energie besparen?) en een gebruikerstip (wat is er mogelijk met de energiedisplay van Aurum?). In december enquêteerden wij de huurders weer over hun woonervaringen in een passiefhuis. De resultaten van de enquête verwerken we in het eerste tertiaal van de 2014. Monitoring Plantsoensingel en Delweg We startten in 2013 ook met de monitoring van het energieverbruik aan Plantsoensingel Midden en de Delweg. Halfjaarlijks vinden bewonersbijeenkomsten plaats om ervaringen en meetresultaten uit te wisselen. In 2014 start hetzelfde monitoringstraject voor de bewoners van Plantsoensingel Noord, Heuvelstraat/ Eltenseweg en Cedric Mardonstraat. We geven nieuwe huurders van bestaande woningen een Wattcher in bruikleen In maart startten wij met de eerste uitgave van een Wattcher: een vereenvoudigde energiedisplay dat in het stopcontact kan worden gestoken en het energieverbruik in de woning meet en weergeeft. We gaven deze uit aan nieuwe huurders van onze bestaande woningen. Niet alle huurders wilden een Wattcher in bruikleen krijgen, twee huurders hadden geen belangstelling. Eind 2013 waren er in totaal 31 uitgegeven. De enquêtes die bij het inleveren van de displays binnenkwamen, gaven het beeld dat de huurders bewuster werden van hun energiegebruik en dat zij het apparaat ook aan anderen zouden aanraden. Zij gaven ook een aantal tips, zoals niet voor elk kopje thee de waterkoker aan te zetten, maar water te koken en het water in een thermoskan bewaren. Het is voor huurders mogelijk om de Wattcher te kopen na afloop van de bruikleenperiode. Een huurder maakte daar gebruik van. 65 % van de gebruikers gaf aan dat ze bewuster met het energieverbruik in huis omgaan en heeft naar aanleiding van het gebruik het gedrag aangepast. Lees het artikel in onze jaarkrant. In het komende jaar geven we weer Wattchers uit, maar nu aan zittende huurders. Gebleken is dat de nieuwe huurder nog te veel bezig is met de inrichting van zijn nieuwe huis en hier minder aandacht voor heeft. Een huurder die al langer woont kan zijn historische verbruik invoeren en kan dan direct zien wat hij verbruikt. Het is de bedoeling dat wij minimaal twintig Wattchers in bruikleen geven.
43
jaarverslag 2013
Resultaten bewustwording We willen weten of onze investeringen in het verduurzamen van onze bestaande woningen daadwerkelijk leiden tot een lager energieverbruik. Om onze inspanningen te kunnen meten besloten we te werken met de Energie-atlas (de E-atlas). Door de inzet van de E-atlas krijgen wij inzicht in het gemiddelde energieverbruik per woning op postcodeniveau voor en na uitvoering van de maatregelen. De eerste resultaten hiervan zijn begin 2014 bekend. Wij verantwoorden deze in de tweede tertiaal rapportage. Wij ondersteunen de stichting Achterhoek Duurzaam Verbouwen Samenwerken aan een duurzame Achterhoek geeft de economie een impuls. Dat is goed voor de werkgelegenheid in de regio. Het daagt bedrijven uit om te innoveren, waardoor ze zich versterken en hun concurrentiepositie verbeteren. De stichting Achterhoek Duurzaam Verbouwen (ADV) helpt woningeigenaren, huurders en ondernemers om dit voor elkaar te krijgen. ADV doet dat met voorlichting en onafhankelijk advies. ADV werkt samen met woningcorporaties, gemeenten, bouwen installatiebedrijven, adviseurs, leveranciers en kennisinstellingen. Het werk van ADV wordt mede mogelijk gemaakt door steun van de Regio Achterhoek, de provincie Gelderland, de Achterhoekse woningcorporaties. Sturen op woonlasten In 2014 implementeren we het softwareprogramma Vabi. Onderdeel daarvan is een woonlastenmodule. Op basis van verschillende indicatoren zoals huishoudensamenstelling, inkomen en opleidingsniveau is het mogelijk de woonlasten in beeld te brengen (methodiek goedgekeurd door TNO). Hiermee krijgen we op individueel niveau inzicht in woonlasten. Daarnaast biedt het de mogelijkheid om te sturen op woonlasten. Dit willen we in het huurbeleid van 2014 verder in beeld brengen.
44
jaarverslag 2013
6.
Wij dragen bij aan leefbare wijken en dorpen
In het kader van een duurzame bedrijfsvoering leveren wij een bijdrage aan leefbare wijken en dorpen in ons werkgebied. Een duurzame wijk staat altijd voor een kansrijke wijk met toekomstwaarde. Onze wens is dat de woonomgeving aantrekkelijk is en blijft voor onze doelgroepen. Sleutelwoord hierbij is de samenwerking, zowel met onze huurders als met onze netwerkpartners. We nemen geen initiatieven zonder onze huurders en netwerkpartners hierin gekend te hebben. We ondersteunen huurders bij initiatieven die zij willen ontplooien. In dit hoofdstuk leest u welke acties wij ondernamen. 6.1 Van Woning naar Wonen De kernboodschap van ons leefbaarheidsbeleid is ‘Van Woning naar Wonen’. Wij streven ernaar onze huurders meer te bieden dan alleen een goede woning. Dit begint met het schoon, heel en veilig houden van de directe woonomgeving, voor zover we dit kunnen beïnvloeden. Dat is het eerste doel dat wij willen bereiken. Vanuit die basis gaan we met onze huurders in gesprek, zodat ook zij zich verantwoordelijk voelen voor hun woonomgeving. We stimuleren huurders deze verantwoordelijkheid ook te nemen, indien nodig met onze hulp. Ons grootste aandachtsgebied ligt rond de flats aan de Maria van Nassaulaan en Bergherveld. Onze huismeester is dagelijks met de huurders in gesprek, met als resultaat dat de buurt de afgelopen jaren leefbaarder werd. Dit project werd door de wijkagent, die eerder werkzaam was in deze wijk, als voorbeeld genoemd in zijn huidige werkgebied Silvolde. Daar staat de leefbaarheid van een bepaald complex onder druk. In juni verwelkomden wij samen met de bewonerscommissie een aantal raadsleden, gemeenteambtenaren, wijkagenten en bewoners uit Silvolde. De bezoekers gaven aan veel te hebben opgestoken van onze werkwijze.
6.2
Wij pakken overlast aan
Overlastbeleid Doelstelling van het overlastbeleid is het oplossen van woonoverlastproblemen, als huurders niet in staat zijn deze overlast zelf in onderling overleg te beëindigen. In alle gevallen die bij ons zijn gemeld en wij met huurders in gesprek gingen, behaalden wij een positief resultaat. Overlastmeldingen handelen we af Aantal meldingen Totaal 2012 91
87
1e trimester 15
Totaal 2013 2e trimester 41
3e trimester 31
Essentieel in ons overlastbeleid is het wijzen van de huurders op hun eigen verantwoordelijkheid (zelfredzaamheid). Dat gebeurt al op het moment dat de melding binnenkomt. De medewerkers van het Klantcontactpunt wijzen huurders op manieren waarop zij zelf de overlast kunnen oplossen of verwijzen hen door naar het project Buurtbemiddeling. We zien grote verschillen per tertiaal. Vooral in het voorjaar en de zomer komen meer overlastmeldingen binnen. We pasten dit jaar de schriftelijke informatie aan, zodat deze meer aansluit op onze procedure. Buurtbemiddeling In 2010 startten wij in samenwerking met de gemeente Montferland, stichting Welcom en Laris het pilot-project Buurtbemiddeling. Hierbij bemiddelen vrijwilligers bij burenoverlast. Zo leren bewoners dat zij in eerste instantie zelf verantwoordelijk zijn voor prettig wonen. Problemen kunnen zo in een vroegtijdig stadium worden opgelost, zonder inmenging van een professionele organisatie. In 2013 verwezen we 41 huurders door naar het project. Slechts veertien van onze huurders meldden zich daadwerkelijk bij het project. Van deze meldingen rondden we negen zaken succesvol af. Drie zaken werden doorverwezen naar hulpverlenende instanties en in twee gevallen was de bemiddeling niet succesvol. Medio 2013 is besloten het project voort te zetten, met een 45
jaarverslag 2013
jaarlijkse evaluatie. Het aantal bemiddelingen blijft beperkt. De bijdrage van € 5.000 is dan fors. Bij de evaluatie in het voorjaar van 2014 beoordelen wij gezamenlijk met Laris, de gemeente en Welcom de meerwaarde van het project.
6.3
Wij ondersteunen bewonersinitiatieven
Het leefbaarheid fonds Huurdersvereniging Bergh beschikt jaarlijks over een leefbaarheid fonds van € 5.000. Doelstelling van het leefbaarheid fonds is het (financieel) ondersteunen van bewonersinitiatieven, die raakvlakken hebben met het wonen. De huurdersvereniging besloot € 2.500 ter beschikking te stellen aan de Stichting Azem aan de Laak, die in Azewijn voornemens is in 2014 een openluchtspel te organiseren. Aanpak leefbaarheid Bergherveld We stelden begin 2013 het Plan van Aanpak uit 2009 bij. We constateerden dat veel van de doelstellingen zijn gehaald. We kunnen stellen dat de woonomgeving schoon, heel en veilig is. De inzet van de huismeester heeft hier in belangrijke mate aan bijgedragen. Er blijft een leefbaarheidsoverleg bestaan, waarin regelmatig met politie, gemeente en BOA word overlegd over aandachts- en probleemsituaties. Deze extra aandacht is nog gewenst. Deze woningen zijn goed bereikbaar voor woningzoekenden met een korte inschrijfduur. Daardoor komen hier regelmatig mensen te wonen die problemen hebben (bijvoorbeeld echtscheiding), waardoor zij op korte termijn huisvesting nodig hadden. Dit beperkt vaak hun interesse in de directe woonomgeving. Verder constateerden we dat het nu vooral belangrijk is om te werken aan de verbetering van het imago van de wijk. Door onze netwerkpartners en bewoners van ’s-Heerenberg wordt deze wijk nog te veel gezien als een plek waar je beter niet kunt wonen. We overlegden twee maal met de bewonerscommissies Maria van Nassaulaan en Bergherveld. Daarnaast hadden we een gezamenlijk overleg met de beide commissies. Onderwerpen van gesprek waren hoe de bewonerscommissie een ontmoetingsplek kan maken voor haar bewoners, uitleg over het hoe en waarom van ons overlastbeleid en hoe ze in contact komen en blijven met hun achterban. De commissies hebben aangegeven toch liever apart overleg met ons te willen voeren. Als zij dat nodig vinden zoeken zij elkaar op. De bewonerscommissie Bergherveld organiseerde twee keer een ruilbeurs. Bewoners kunnen hier goederen en diensten met elkaar ruilen. De ruilbeurs is vooral een manier om mensen met elkaar in contact te brengen. Aan het eind van het jaar hielden beide commissies een kerstbijeenkomst voor hun bewoners. Wij zorgden weer voor de verlichting en boodschappen.
46
jaarverslag 2013
7. Wij dragen bij aan het vergroten van de zelfredzaamheid van onze doelgroep We streven na dat mensen zelf de verantwoordelijkheid nemen voor hun leven. We ondersteunen alleen die mensen, die door allerlei oorzaken niet in staat zijn deze verantwoordelijkheid te nemen. Daarnaast zorgen wij dat ons woningbezit ook is afgestemd op de vraag van mensen met een handicap of (andere) beperkingen. 7.1
Wonen met zorg en welzijn
Langer zelfstandig wonen Vanuit het oogpunt van vergroting van de zelfredzaamheid stimuleren we bewoners zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. Dit doen we samen met onze partners in het kader van het ‘Uitvoeringsplan Wonen, Welzijn, Zorg’. Het project ‘Thuis in Montferland’ werd dit jaar voortgezet. Dit project heeft als doelstelling om inwoners van de gemeente Montferland te stimuleren om vroegtijdig aanpassingen in hun woningen te doen die het mogelijk maken om langer zelfstandig te wonen. Vanuit dit project kwam het signaal dat sommige huurders financieel niet in staat waren om soms kleine aanpassingen te bekostigen. Vanuit de vrijwilligers van Welcom kwam daarom de vraag of het mogelijk is om deze aanpassingen uit te voeren in ruil voor een huurverhoging. We besloten dit mogelijk te maken voor huurders ouder dan 55 jaar die tot onze primaire doelgroep (inkomens tot € 34.082) behoren, waarvan de voorziening niet in aanmerking komt voor subsidiëring vanuit de Wmo. We bouwden deze voorwaarden in om te voorkomen dat ons huurbeleid door deze individuele huurverhogingen bij een woningverbetering, te veel wordt verstoord. Het is belangrijk dat onze woningen betaalbaar blijven voor onze primaire doelgroep. Scheiden Wonen en Zorg In 2013 bereidden wij de overeenkomst en samenwerkingsafspraken uit voor de huisvesting van cliënten van Estinea in de vijftien nieuw te bouwen appartementen aan de Zeddamseweg. Dit is voor Estinea en voor ons het eerste project waarin Wonen en Zorg wordt gescheiden. Zij huren de algemene ruimten en geven van daaruit begeleiding aan hun cliënten. De cliënten sluiten met ons een huurovereenkomst af en bekostigen de woonlasten uit hun eigen persoonsgebonden budget. “Erg leuk om in ’s-Heerenberg te komen wonen, maar ook spannend!”. Lees in de jaarkrant het artikel over Bart, een van de nieuwe bewoners.
7.2 Wij ondersteunen mensen met sociale problematiek Soms zijn huurders niet in staat de verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen. Vaak door onderliggende problemen. Huurders die bereid zijn om hun problemen aan te pakken ondersteunen wij bij het vinden van begeleiding, vaak in samenwerking met het zorgnetwerk. In het zorgnetwerkoverleg bespreken we de sociale problematiek die wij signaleren. Door samenwerking met hulpverlenende instanties proberen we het oplopen van schulden of het uit de hand lopen van overlast te voorkomen. In totaal werden in het zorgnetwerk 35 situaties van huurders besproken, veertien naar aanleiding van een oplopende huurachterstand. Voor deze huurders dreigde een ontruiming of een overdracht naar de deurwaarder. In 2013 organiseerden wij voor onze medewerkers met klantcontacten een cursus om beter te kunnen omgaan met huurders met (psychiatrische) problemen. We oefenden praktijksituaties met een acteur. Hierdoor zijn onze medewerkers beter in staat om met deze moeilijke groep huurders te communiceren.
47
jaarverslag 2013
7.3
Wij pakken huurachterstanden aan
Toename armoede Onder meer door de crisis, de bezuinigingen en de stijging van de energielasten wordt het voor steeds meer huishoudens uit onze doelgroep lastig de eindjes aan elkaar te knopen. Landelijk gezien neemt de armoede nog steeds toe. We verwachten dat dit een groot deel van onze huurders treft. In december 2013 bracht het CPB (Centraal Plan Bureau) het armoedesignalement 2013 uit. Dit rapport gaat uit van de gegevens uit 2012. De huishoudens met bijstand moeten het vaakst (74 %) rondkomen met een inkomen onder de laagste inkomensgrens. Huishoudens met risico op armoede kampen vaak met financiële problemen. Acht op de tien huishoudens met een inkomen onder de bijstandsgrens gaven in 2012 aan onvoldoende geld te hebben voor uitgaven op het vlak van voeding, kleding, woninginrichting en vakantie. In dat jaar had 11 % van de huishoudens met een laag inkomen een achterstand in de betaling van huur of hypotheek. Dit is ruim hoger dan in 2008, toen dit aandeel 7 % bedroeg, maar is wel minder dan in 2011 (13 %). De groep met weinig inkomen die zich genoodzaakt zag schulden te maken, groeide van ruim 5 % in 2008 naar bijna 8 % in 2013. Deze ontwikkelingen vragen extra aandacht voor ons incassoproces. Het is van essentieel belang om achterstanden in een zo vroeg mogelijk stadium aan te pakken. Onze achterstanden Ten opzichte van de rapportage van het derde tertiaal verantwoorden we in het jaarverslag een hogere achterstand. Bij het genereren van de gegevens voor het jaarverslag is gebleken dat voor de tertiaal rapportages in 2013 het lijstwerk een vertekend beeld gaf. Van huurders, die de laatste maandhuur van het tertiaal voorruit betaalden, werd deze betaling als voorstand afgetrokken van de achterstand. Dit is vanzelfsprekend niet correct. Bij de handmatige uitsplitsing van de achterstanden is dit gebleken en gecorrigeerd. Itris is bezig met het ontwikkelen van nieuwe managementinformatie op het gebeid van huurincasso. We vertrouwen erop dat deze rapportages betrouwbaarder zijn en een betere en duidelijker opbouw kennen. Bij het ondernemen van acties richten wij ons op achterstanden die door ons beïnvloedbaar zijn. Hierop baseren wij onze jaarlijkse norm. Wanneer vorderingen ondergebracht zijn bij de Stadsbank of wanneer huurders gebruik maken van de WSNP (Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen) kunnen wij geen actie ondernemen. Hierdoor ontstaan twee achterstand percentages. Het totale percentage en het beïnvloedbare percentage. Ten opzichte van 2012 zien we de volgende ontwikkeling Achterstandspercentage Totale achterstand Onbeïnvloedbaar Beïnvloedbare achterstand Normpercentage
Percentage 2012 1,18 % 0,21 % 0,97 % 0,85 %
Percentage 2013 1,22 % 0,32 % 0, 90 % 0,65 %
We zien dat het totaal percentage huurachterstand licht is gestegen. Opvallend daarbij is, dat het percentage onbeïnvloedbare huurachterstanden sterk is gestegen, terwijl het beïnvloedbare deel licht is teruggelopen. De onbeïnvloedbare achterstand betreft huurders met schulden, die of in de WSNP zitten of via de Stadsbank de huur betalen. We overleggen met de Stadsbank of een aflossing van de schuld mogelijk is. In veel gevallen is dat onmogelijk gezien de hoge schulden en wordt schuldsanering aangevraagd. Hierbij zien we dat de landelijke ontwikkelingen ook ons werkgebied raken. Toch zien wij ten opzichte van de landelijke cijfers, dat onze achterstanden in totaal percentueel slechts weinig stijgen. We denken dat dit enerzijds ligt aan onze in verhouding lage huren en anderzijds aan ons proactieve incassobeleid. Halverwege 2013 startten wij met een aangepaste incassoprocedure, waarin we in een vroeger stadium met huurders in persoonlijk contact willen komen. De norm die wij ons stelden hebben we niet gehaald. In het licht van de toenemende armoede bij onze primaire doelgroep, was deze norm te ambitieus. Een afname van
48
jaarverslag 2013
de beïnvloedbare achterstanden met 0,07 % is gering maar kan in het licht van de toenemende armoede een goed resultaat worden genoemd. De tabel op de volgende pagina laat zien dat de achterstanden tot drie maanden het meest zijn gestegen. De meeste aandacht ging ook dit jaar uit naar de huurders met langdurige achterstanden. Hoewel we het aantal zien teruglopen is het bedrag licht gestegen. Dit is verklaarbaar uit de toename van het aantal vorderingen dat is bevroren doordat huurders bij Stadsbank in afwachting zijn van een schuldsanering of de vordering in de WSNP is ondergebracht. De stijging van de kortdurende achterstanden vinden wij een ongewenste ontwikkeling. Daarom besteden we in onze nieuwe incassoprocedure veel aandacht aan achterstanden tot drie maanden. Door ons hierop meer te focussen, hopen wij ook kortdurende achterstanden verder terug te brengen. Dit vertaalt zich uiteindelijk in minder hoge achterstanden en daardoor minder laatste kans contracten en huisuitzettingen.
Achterstand tot en met 1 maand Achterstand 1 tot en met 2 maanden Achterstand 2 tot en met 3 maanden Achterstand meer dan 3 maanden Aantal zittende huurders met een huurachterstand
Aantal huurders 2011 2012 2013 47 73 90
Huurachterstand in Euro’s 2011 2012 2013 15.303 24.583 26.563
25
22
24
18.011
16.527
20.884
11
12
12
13.943
14.212
14.131
32
22
19
66.097
49.613
50.719
131
115
145
104.937
112.297
113.354
Ontruimingen Helaas leidt huurachterstand soms tot een ontruiming. In 2013 moesten wij vijftien ontruimingen aanzeggen. Hiervan voerden wij er acht ook echt uit. Dat is een ontruiming meer dan in 2012. Het aantal aanzeggingen was een minder dan vorig jaar. Bijzonder was dat we dit jaar twee gezinnen met kinderen ontruimden. Met deze huurders konden geen afspraken worden gemaakt. Zij waren niet bereid om mee te werken aan begeleidingsafspraken als onderdeel van een laatste kans contract. In beide gevallen werden de kinderen opgevangen door familie. Voor we tot ontruiming overgaan, doen we een melding bij het gemeentelijk Zorgnetwerk. Zij informeren ons of de kinderen opgevangen worden of dat ze zelf een oplossing hebben gevonden. Inkomenseis bij nieuwbouw en aandacht voor betalingsgedrag huurder aan het begin van de huurperiode Een belangrijk uitgangspunt van ons incassobeleid is te voorkomen dat de huurders in problemen komen. Bij het toewijzen van een woning wijzen we toekomstige huurders nadrukkelijk op de kosten van zelfstandig wonen, voordat zij onze woningen betrekken. Het eerste half jaar volgen wij het betalingsgedrag van de nieuwe huurder. Wanneer achterstand ontstaat, nemen we onmiddellijk persoonlijk contact op.
7.4 Wij bieden een laatste kans In samenwerking met het Zorgnetwerk kregen negen huurders een laatste kans contract. Bij een laatste kans contract ontvangen bewoners voor een periode van twee jaar verplichte begeleiding. Afspraken hierover met de huurders en hulpverlenende instantie(s) legden wij vast in een bijlage bij de huurovereenkomst. Komen huurders de afspraken niet na? Dan vindt alsnog ontruiming plaats. Dit jaar liepen de eerste zeven laatste kans contracten af die in 2011 waren aangegaan. Met vier huurders konden we een regulier contract afsluiten, omdat de begeleiding het gewenste resultaat had opgeleverd. Met een huurder werden nog vervolgafspraken gemaakt omdat deze het zonder begeleiding nog niet zelfstandig kon redden. Twee van de zeven contracten zijn vroegtijdig 49
jaarverslag 2013
beëindigd. Beide huurders hebben zelf de huur in overleg met de hulpverlening opgezegd om een ontruiming en de daaraan verbonden kosten te voorkomen.
50
jaarverslag 2013
8.
Wij professionaliseren onze organisatie
De wereld om ons heen verandert in hoog tempo en blijft in de toekomst veranderen. Maatregelen vanuit de politiek en de crisis op de woningmarkt hebben grote impact op onze bedrijfsvoering. Een goed functionerende organisatie is continu in ontwikkeling. We verbeteren zowel de structuur als de cultuur van de organisatie om daarmee te komen tot betere resultaten. Het continu inspelen op nieuwe ontwikkelingen doet een beroep op de flexibiliteit van medewerkers en vragen om een goede basishouding. Hoe nemen wij medewerkers hierin mee? En hoe zit onze organisatiestructuur in elkaar? U leest het in dit hoofdstuk. 8.1
Onze organisatie
De afdelingen Per 1 januari 2013 bestaat onze organisatie uit de drie afdelingen Wonen, Bouwen & beheer en Beleid & staf. Deze laatste afdeling valt rechtstreeks onder de directeur-bestuurder. Binnen de afdelingen hebben de managers een belangrijke sleutelrol. Het managementteam heeft maandelijks overleg. De managers zijn verantwoordelijk voor het tot stand komen en de implementatie van beleid en zorgen voor een goede afstemming tussen en/of binnen de afdelingen.
51
jaarverslag 2013
Onze medewerkers Ons personeelsbestand ziet er als volgt uit: Peildatum
31-12-2013
31-12-2012
19,5
20,3
23
23
Percentage parttimers
39,13%
39,10%
Percentage vrouwen
52,17%
52,20%
Percentage mannen
47,83%
47,80%
Aantal in dienst
0
2
Aantal uit dienst
0
2
Aantal medewerkers in de leeftijdscategorie 20-35 jaar
4
4
Aantal medewerkers in de leeftijdscategorie 35-50 jaar
8
11
Aantal medewerkers in de leeftijdscategorie 50-65 jaar
9
8
46,3
45,3
Fulltime equivalenten (fte's) Aantal medewerkers
Gemiddelde leeftijd totaal
Ruimte voor ontwikkeling Wij vinden het belangrijk dat onze medewerkers zich blijven ontwikkelen. Daarom stellen wij jaarlijks een opleidingsplan op. In 2013 investeerden wij € 57.900 in de ontwikkeling en opleiding van ons personeel. Op grond van de Cao-bepalingen heeft een werknemer die op 1 januari 2010 in dienst is recht op een loopbaanontwikkelingsbudget van maximaal € 4.500 al naar gelang dienstverband en arbeidsduur, voor de periode 1 januari 2010 tot en met 31 december 2014. Arbo- en verzuim In 2013 bedroeg het ziekteverzuim 3,76 % van het totaal aantal arbeidsuren. Dit betekent een stijging van ruim 1 % ten opzichte van 2012. Er was sprake van een forse toename van het aantal meldingen van kort verzuim door de vijftigplussers. Daarnaast is er sprake van twee langdurige ziektegevallen. Een medewerker is inmiddels voor 80 % hersteld. Plannen van aanpak voor reintegratie zijn opgesteld. Eind 2013 viel opnieuw een medewerker naar verwachting voor langere tijd uit. Onze medewerkers praten mee Medezeggenschap van personeel vinden we belangrijk. Onze ondernemingsraad vergaderde vier maal en driemaal met de directeur-bestuurder. Daarnaast vergaderden zij tweemaal met twee leden van de Raad van Toezicht. Eenmaal werd vergaderd met de ondernemingsraad van Laris Wonen en Diensten uit Didam. De ondernemingsraad ontving geen adviesaanvragen. Begin 2013 stemde de ondernemingsraad in met een wijziging van de taken van de front- en backoffice. Ook werd ingestemd met de digitalisering van de personeelsdossiers. Wij gaven ons Klantcontactpunt verder vorm In 2012 werd de afdeling Wonen verantwoordelijk voor de eerstelijnsklantcontacten. Het is de bedoeling dat het KCP 80 % van de klantvragen afhandelt. Op die manier kan de klant in een keer antwoord krijgen op vragen en verzoeken. In 2013 startte het KCP met de aanname van reparatieverzoeken. De overdracht vond soepel plaats. De te behalen resultaten legden we vast in prestatieafspraken met de medewerkers Klantcontactpunt. Dit resulteerde in een prima resultaat: eind 2013 handelden wij 90 % van de klantvragen in een keer af, inclusief de reparatieverzoeken. 52
jaarverslag 2013
Hiermee realiseerden we de target van 80 % meer dan ruimschoots. Ter ondersteuning van het Klantcontactpunt ontwikkelden we op basis van een vraag- en antwoordbestand een eenvoudige kennisbank. In 2014 is het mogelijk om deze content te gebruiken om een professionele kennisbank te ontwikkelen, die ook via de website voor de klant toegankelijk is.
8.2
Wij ondernemen maatschappelijk verantwoord
Wij bieden stageplaatsen aan Wij willen jaarlijks minimaal twee jongeren de kans bieden stage te lopen binnen onze organisatie. Doel is studenten te boeien en te binden aan de volkshuisvestingssector. Wij zijn een erkend leerbedrijf voor de opleiding Administrateur en Secretarieel medewerker (ECABO). In 2013 liepen drie studenten van diverse MBO-opleidingen stage binnen onze organisatie. Wij namen deel aan NL-Doet Wij geloven in de maatschappelijke betrokkenheid van onze medewerkers en vinden dit belangrijk. Door mee te doen met NL-Doet willen wij vrijwilligerswerk promoten. Samen met het Steunpunt Vrijwilligers Montferland, onderdeel van Welcom, gaven we hier invulling aan. We ruimden de tuin bij de Averhof op en hielpen mee met de organisatie van een jongerendisco in het Barghse Huus. Sponsoring De kaders van ons sponsorbeleid zijn helder. Bij elke aanvraag vragen we de organisatie of de initiatiefnemers het verzoek aan de hand van deze kaders te motiveren. Een evenement moet laagdrempelig toegankelijk zijn. We vinden het belangrijk dat sponsoring een bijdrage levert aan de sociale samenhang, vitaliteit en leefbaarheid in ons werkgebied. Wij sponsorden onder andere Kunst & Kunstig, het Mechteld ten Ham weekend en de kindervakantiedagen in ’s-Heerenberg en Braamt.
8.3
Wij werken aan verbeteringen
We gingen op reis met de klant We gingen in 2013 twee keer op reis met de klant. We doorliepen samen met huurders ons mutatie- en reparatieverzoekproces. Alle stappen die zichtbaar waren voor een klant bij het proces van een reparatieverzoek indienen, bij die het zoeken naar een woning en het verlaten van een woning zijn in kaart gebracht. In verschillende bijeenkomsten keken we naar prettige en minder prettige momenten en naar oplossingen en verbeteringen die bijdroegen aan een verbeterde kantbeleving. Oplossingen en verbeterpunten verwerkten we in een samenvatting en een actielijst. In 2014 werken we aan de implementatie van de verbeterpunten. We willen leren door onze prestaties te spiegelen aan die van andere corporaties In 2013 werd in samenwerking met onze brancheorganisatie Aedes een benchmark (CBC, Corporatie Benchmark Center) ingericht en beschikbaar gesteld. Op dit moment hebben de kengetallen nog geen plek gekregen in onze bedrijfsvoering, doordat zij in sommige gevallen niet vergelijkbaar zijn met de kengetallen die wij tot nu toe hanteerden. In 2014 bekijken we op welke wijze we de kengetallen verankeren in onze planning-en-control cyclus. Daarnaast benoemen we kritieke prestatie-indicatoren. Hiermee maken we onze strategische doelstellingen meetbaar en kunnen we hier beter op sturen.
53
jaarverslag 2013
Wij werken samen op basis van afspraken Prestatieafspraken Met alle medewerkers maakten wij een of meerdere SMART prestatieafspraken die deels gekoppeld werden aan een prestatiebeloning. De resultaten zijn geëvalueerd in januari 2014. Gemiddeld is 45 % gehaald. Uitgaande van een aanname van 50 % is net niet gelukt om het resultaat te realiseren. Het proces verliep naar tevredenheid. De betrokkenheid bij het realiseren van de activiteiten uit de begroting was groter maar nog geen 100 %. Bij afspraken waar het misging, liggen de oorzaken voornamelijk in het niet realistisch of meetbaar zijn van de gemaakte afspraak. Voor het jaar 2014 ondersteunden we medewerkers nogmaals bij het opstellen van de SMART afspraken. Eind 2014 evalueren wij de pilot opnieuw en besluiten we hiermee wel of niet door te gaan. Wij verbeteren onze kantoorautomatisering In 2012 kozen wij ervoor om samen met collega-corporatie Laris, Viewpoint van Itris te implementeren. In 2013 startten wij de tweede fase van het automatiseringstraject. We voegden een aantal modules toe. Hiermee kunnen we onder een financiële meerjarenprognose (FMP) opstellen, de onderhoudsbegroting implementeren en de servicekosten geautomatiseerd afrekenen. Aansluitend gingen we aan de slag met de module ‘Vastgoedsturing Bezit’ in het softwarepakket ‘Vabi’. Vabi en de module FMP voor de financiële meerjarenprognose zijn rechtstreeks aan elkaar gekoppeld, waardoor scenario’s makkelijker op te stellen zijn en analyses inzichtelijker en eenvoudiger zijn. De implementatie vindt plaats in het eerste tertiaal van 2014. Het herzien van het strategische marktbeleid is hiervan onderdeel. De resultaten inclusief de financiële doorrekening presenteren we in juli aan de Raad van Toezicht. Onze medewerkers zijn tevreden We vinden het belangrijk dat onze medewerkers tevreden zijn. Daarom vragen we hen jaarlijks naar hun meningen, verwachtingen en beoordelingen over een aantal onderwerpen. Dit doen we via een medewerkers tevredenheidsonderzoek (MTO). In november vond de jaarlijkse meting plaats. Uit de uitkomsten bleek op hoofdlijnen dat ten opzichte van het vorig jaar: de managers beter werden gewaardeerd; de afstand tot de directeur-bestuurder enigszins is vergroot; de scores voor betrokkenheid, loyaliteit en veilige werkomgeving opnieuw zeer goed waren. Tenslotte kwam naar voren dat nog steeds een behoorlijke werkdruk wordt ervaren. Dit wordt onder meer veroorzaakt doordat er in 2013 sprake was van 50 % meer woningmutaties dan normaal. Dit is een kettingreactie als gevolg van de oplevering van de diverse nieuwbouwprojecten in 2013. In de loop van 2014, op het moment dat het automatiseringsproject en het project Stadspark afgerond is, verwachten we dat de werkdruk normaliseert.
54
jaarverslag 2013
9.
Verslag van het bestuur
De bestuurlijke structuur van Woningstichting Bergh bestaat uit twee lagen. De directeurbestuurder stuurt de organisatie aan en de Raad van Toezicht is verantwoordelijk voor het houden van het interne toezicht. Woningstichting Bergh heeft geen verbindingen. 9.1 Onze directeur-bestuurder… Sinds 1 juni 2008 is Arjan ter Bogt onze directeur-bestuurder. Hij heeft een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd en geen nevenfuncties. In 2011 vond in het kader van de Governancecode een evaluatie plaats van de afgelopen bestuursperiode. Dit resulteerde in de conclusie dat de huidige directeur-bestuurder ook voor de komende jaren de juiste persoon voor onze organisatie is. …ontvangt een gepaste beloning De Raad stelt de beloning van onze directeur-bestuurder vast. Hiertoe stelde de Raad op basis van de uitgangspunten ‘Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeur Woningcorporaties’ een functieprofiel op. Dit is in de jaarrekening op pagina 95 verder uitgewerkt. Op 1 januari 2013 is de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in werking getreden. De WNT stelt een maximum aan de bezoldiging van bestuurders en hoogst leidinggevenden in de publieke en semipublieke sector. Op grond van de tabel bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 is Woningstichting Bergh ingedeeld in bezoldigingsklasse C. Hierbij hoort een maximale bezoldiging van de directeur-bestuurder ad € 103.900, exclusief pensioenopbouw. Er geldt een overgangstermijn van vier jaar en vervolgens een afbouwtermijn van drie jaar. Het salaris was, vooruitlopend op deze uitkomst al in 2012 bevroren. …wordt beoordeeld door de Raad Jaarlijks beoordeelt de remuneratiecommissie het functioneren van onze directeur-bestuurder. In augustus werd een functioneringsgesprek gehouden en in december het beoordelingsgesprek. De Raad is tevreden over het functioneren van onze directeur-bestuurder. De samenwerking als team is gegroeid en de voorbespreking van belangrijke stukken in kleiner verband verloopt plezierig en goed. De gevraagde monitoring van de processen bij bouwprojecten is uitgevoerd en goed in beeld. De externe en interne contacten verlopen goed. Voor 2013 -
maakten onze Raad en directeur-bestuurder de volgende afspraken: “scherper aan de wind varen” voor wat betreft kostenbesparing; slanker maken van de organisatie moet zichtbaar worden; actualisatie van het strategisch marktbeleid; normen kosten projectontwikkeling en –begeleiding vastleggen (en bewaken); nastreven van standaardisatie van het nieuwe primaire systeem.
9.2 Bestuursbesluiten Onze directeur-bestuurder neemt zijn besluiten binnen de kaders van ons strategisch beleidsplan en de vastgestelde meerjarenbegroting. De belangrijkste bestuursbesluiten in 2013 betroffen de volgende onderwerpen: jaarstukken 2012; jaarplan 2013; organisatorische en personele aangelegenheden; projectontwikkeling risico’s en –financiering; huurverhoging per 1 juli 2013; afboeking oninbare vorderingen;
55
jaarverslag 2013
-
9.3
aandacht voor bewoningsjubilea huurders; vaststellen belanghouders beleid.
Zicht op risico’s
Wij ondervangen kwetsbaarheden en risico op fraude Wij kennen op dit moment geen integraal risicomanagement. Wij zijn ons bewust van onze kwetsbaarheden en zeker van kwetsbaarheden of risico’s die samengaan met de omvang van onze organisatie. We werken aan het opvangen van deze kwetsbaarheden door intensieve samenwerking met onze collega-corporaties en optimalisering van onze automatisering. Eind 2013 rondden wij de implementatie van het nieuwe financieel pakket FMP (financiële meerjarenprognose) af. Het risico op fraude vangen we op via het vier-ogen-principe, heldere statuten, beleidsstukken en procedures en het delen van informatie met meer personen. Dit is bevestigd door de accountant. Wij bewaken onze financiële risico’s Onze financiële risico’s hebben wij in beeld en werken we uit in hoofdstuk 11. Het gaat onder meer om het bewaken van: • de financiële continuïteit; • de geldstromen; • het jaarresultaat; • de solvabiliteit; • de renterisico’s; • de project- en exploitatierisico’s. Middelen die we hiervoor inzetten: • investeringsstatuut; • financieel beleidsplan; • treasurystatuut en de bevindingen van de treasury commissie; • Solvabiliteitsoordeel en Continuïteitsoordeel CFV. Integraal risicomanagement Aandachtspunt bij ons risicomanagement zijn de niet-financiële risico’s. Bijvoorbeeld risico’s die voortkomen uit personele ontwikkelingen, demografische en politieke ontwikkelingen. Wij volgen deze ontwikkelingen, vergroten zo ons bewustzijn van de consequenties voor onze organisatie, en brengen deze onder meer in de tertiaal rapportages in beeld. Ook bespreken wij deze met de Raad van Toezicht. De toenemende bevolkingskrimp in de Achterhoek, de afzetbaarheid van onze woningen, de (terugkoop van) Koopgarantwoningen en de aanwezige asbestonderdelen in ons woningbezit behoren tot onze hoogste categorie risicopunten.
9.4 Bestuursverklaring Het bestuur verklaart dat alle middelen genoemd in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Het negatieve resultaat over 2013, € 923.859, wordt onttrokken aan het eigen vermogen. ’s-Heerenberg, 17 juli 2014
Arjan ter Bogt directeur-bestuurder
56
jaarverslag 2013
10.
Verslag van de Raad van Toezicht
De Raad van Toezicht houdt toezicht op het functioneren van het bestuur. De verantwoordelijkheden en bevoegdheden van het bestuur en de Raad zijn vastgelegd in artikel 9 lid 4a en artikel 20 van onze statuten. De Raad onderschrijft en handelt conform de Governancecode. 10.1 Basisdocumenten De volgende documenten zijn gepubliceerd op onze website: visitatierapport 2010; Aedescode; Governancecode Woningcorporaties; profiel van de Raad van Toezicht; statuten Woningstichting Bergh; reglement Remuneratie; integriteitscode; klokkenluidersregeling; procuratieregeling.
10.2
Taken van de Raad
De Raad houdt toezicht De Raad houdt toezicht op de algemene gang van zaken binnen onze organisatie, de financiële continuïteit en de uitvoering van het goedgekeurde beleid. De belangrijkste documenten voor het toezicht houden, naast de hierboven genoemde documenten zijn: strategisch beleidsplan 2010–2014; activiteitenplan 2010-2014; treasurystatuut; financieel beleidsplan; strategisch marktbeleid 2011-2025. De Raad geeft advies De Raad geeft de directeur-bestuurder gevraagd en ongevraagd advies en ondersteunt hem waar nodig. De Raad besluit Alle zaken die afwijken van de meerjarenbegroting en het strategisch beleidsplan werden ter beoordeling en goedkeuring voorgelegd aan de Raad. De belangrijkste besluiten waren: BESLUITENOVERZICHT Jaarstukken 1 Goedkeuring meerjarenbegroting 2013-2022 2 Goedkeuring jaarverslag 2012 3 Goedkeuring jaarplan 2014 Nieuwbouw en herontwikkeling 4 Goedkeuring beslisdocument realisatiebesluit vijftien (zorg) appartementen Zeddamseweg 13 t/m 19 te ’s-Heerenberg 5 Goedkeuring afwaardering projectresultaat Varwijk te Zeddam 6 Goedkeuring verkoop (of verhuur) Oude Doetinchemseweg 22 te ’s-Heerenberg en het nemen van een eenmalig verlies 7 Goedkeuring beslisdocument realisatiebesluit drie stadswoningen Op den Brand/Kellenstraat te ’s-Heerenberg Beleidszaken 8 Vaststelling investeringsstatuut 9 Goedkeuring concept samenwerkingsovereenkomst Huurdersvereniging Bergh 10 Verstrekken onherroepelijke en onvoorwaardelijke volmacht aan het WSW als bedoeld in artikel
57
Datum 28 jan. 6 juni 6 dec. 6 dec. 6 dec. 6 dec. 6 dec.
1 mrt. 4 okt. 13 nov.
jaarverslag 2013
30 van het Reglement van Deelneming Personele zaken 11 Goedkeuring voorstel herbenoeming van de heer E. Meuleman voor de komende periode van vier jaar 12 Goedkeuring opleidingsvoorstel directeur-bestuurder 13 Vaststelling honorarium Raad van Toezicht per 1 januari 2014 Organisatorische zaken 14 Waardering van het woningbezit in de jaarrekening 2012 nog eenmaal volgens de methode historische kostprijs 15 Goedkeuring starten onderzoek naar diverse vormen van samenwerking tussen Laris en Woningstichting Bergh onder aangegeven voorwaarden en uitgangspunten.
4 okt. 4 okt. 6 dec. 26 apr. 30 aug.
Door de Raad van Toezicht is met EY accountants de controle op de jaarrekening 2012 en het door haar uitgebrachte accountantsverslag besproken. Op 6 juni 2013 is de jaarrekening door de Raad van Toezicht goedgekeurd. In 2012 heeft de Raad van Toezicht besloten, gezien de zittingsduur van EY als accountant, offertes op te vragen bij meerdere accountantskantoren met ervaring in de sector. Door de Raad van Toezicht is BDO Audit & Assurance benoemd als accountant met ingang van het boekjaar 2013. De managementletter 2013 van BDO is door de Raad van Toezicht in het najaar van 2013 besproken. De Raad wordt geïnformeerd Om goed te kunnen functioneren is het van belang dat de Raad tijdig goede en actuele informatie ontvangt. De directeur-bestuurder informeert de Raad over de gang van zaken van zowel binnen als buiten onze organisatie. De Raad ontvangt onder andere bestuursbesluiten, tertiaal rapportages, voortgangsrapportages en projectenrapportages. Onze accountant rapporteert twee maal per jaar aan de Raad. Daarnaast ontvangt de Raad informatie van: het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties; het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV); het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW); de Vereniging van Toezichthouders voor Woningcorporaties (VTW); Aedes; Huurdersvereniging Bergh; de OR; mediaberichten en nieuwsbrieven. De Raad wordt via de trimesterrapportage geïnformeerd over het aantal ingediende klachten bij de klachtencommissie. In 2013 zijn er geen klachten bij deze commissie ingediend. Ook de huurcommissie ontving geen ingediende bezwaarschriften. De Raad werkt samen met belanghouders Overleg Huurdersvereniging Bergh De Raad overlegde een keer met Huurdersvereniging Bergh. Ze spraken onder andere over de geformaliseerde samenwerkingsovereenkomst en de opvolging en verjonging van het bestuur van de huurdersvereniging. ACo Binnen de Achterhoekse Corporaties hebben de voorzitters van de Raden van Toezicht/ Commissarissen overleg. Dit overleg vindt een keer per jaar plaats en heeft als doel elkaar te leren kennen, te informeren en bij te praten. Onze directeur-bestuurder hield hier een presentatie over onze duurzaamheidsambities en de behaalde resultaten.
58
jaarverslag 2013
10.3
Het functioneren van de Raad
De Raad vergadert De Raad vergaderde in 2013 zeven keer regulier met de directeur-bestuurder. Afhankelijk van het onderwerp waren hierbij ook leden van het MT, de beleidsmedewerker of controller aanwezig. De accountant was aanwezig bij het bespreken van de jaarrekening. De accountant gaf aan dat hij het niet noodzakelijk vond om te overleggen met de Raad zonder aanwezigheid van de directeurbestuurder. In twee aparte bijeenkomsten besprak de Raad het functioneren van haar directeur-bestuurder. Alle bijeenkomsten zijn genotuleerd. Themabijeenkomst Koersbepaling
ten aanzien van huidige en toekomstige samenwerkingsverbanden
Het krachtenveld om ons heen verandert door fusie en intensieve samenwerking van de corporaties binnen ACo-verband. Onze positie als kleine corporatie in het werkgebied tussen Stadsregio en Achterhoek verzwakt. Ook merken we dat we door toenemende regeldruk aanlopen tegen de grenzen van ons kunnen. De vraag of we op lange termijn nog zelfstandig kunnen voortbestaan heeft ons in 2013 dan ook erg bezig gehouden. Op 30 augustus stond de Raad van Toezicht samen met de directeur-bestuurder, het MT en de beleidsmedewerker stil bij een door de directeur-bestuurder uitgevoerde omgevingsanalyse. Deze analyse vloeide voort uit de themabijeenkomst van 2012 waarin aan de hand van toekomstscenario’s werd bekeken op welke wijze Woningstichting Bergh op de lange termijn (2025) succesvol kan zijn en hoe zij zich hier (op korte termijn) kan voorbereiden. In de analyse is een zo goed mogelijk en evenwichtig beeld geschetst van onze huidige omgeving (en samenwerkingsverbanden) en de kansen en ook zeker de bedreigingen die er momenteel liggen. Tijdens de bijeenkomst werd de richting bepaald ten aanzien van vervolgstappen en zijn uitgangspunten geformuleerd. In 2014 krijgt dit een vervolg. De Raad heeft commissies Gezien de omvang van de Raad zijn (kern)commissies niet noodzakelijk. Om de belasting te beperken en gebruik te maken van de aanwezige expertise heeft de Raad de volgende commissies: Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie beoordeelde het functioneren van de directeur-bestuurder. Dit deden zij met een functioneringsgesprek op 2 augustus en een beoordelingsgesprek op 20 december. De commissie heeft een reglement en legt besluiten ter goedkeuring voor aan de gehele Raad. In 2013 kwamen zij vier keer bij elkaar. Auditcommissie Formeel heeft de Raad geen auditcommissie. In het kader van de zorgvuldigheid worden de begroting en de jaarrekening voorafgaand aan de vergadering doorgesproken met een afvaardiging van de Raad, de directeur-bestuurder en de controller. Zij spreken het financiële gedeelte uitgebreid door. Zo blijft er in de vergadering voldoende ruimte om de ambities en de resultaten te bespreken. Projectgroep De directeur-bestuurder richtte samen met een afvaardiging van de Raad een projectgroep op. Samen werkten zij aan een omgevingsanalyse van Woningstichting Bergh, met als doel een helder antwoord te hebben op de vraag “Kunnen wij in de nabije toekomst zelfstandig voortbestaan of moeten wij meer samenwerken en hoe en met wie dan?”.
59
jaarverslag 2013
De Raad beoordeelt zichzelf Ook in 2013 evalueerde de Raad haar eigen functioneren. Naast een open meningsuitwisseling waarin de inbreng en het functioneren van de diverse leden aan de orde is gekomen, is gebruik gemaakt van het enquêteformulier van VTW en de bevindingen van de directeur-bestuurder in relatie tot het functioneren van de Raad. De Raad constateert een positieve ontwikkeling in zowel het functioneren van de Raad van Toezicht als zodanig als in het overleg met de directeur-bestuurder. De rolverdeling van eenieder is helder, de individuele leden zijn vertrouwd met de materie die Woningstichting Bergh en de branche van woningcorporaties aangaat en zowel de directeur-bestuurder als de leden van de Raad weten elkaar direct te vinden en aan te spreken wanneer de situatie daarom vraagt. De door een externe begeleidde themabijeenkomst ‘Sturen op afstand’ die plaatsvond in december 2012, heeft wezenlijk bijgedragen aan de hierboven geschetste ontwikkeling. De Raad is ervan overtuigd dat er sprake is van een diverse, evenwichtige en complementerende samenstelling van de Raad van Toezicht. Ieders inbreng wordt gerespecteerd en er wordt professioneel met kennis van zaken gehandeld. De geconstateerde ontwikkeling dat de Raad op hoofdlijnen toezicht houdt en ‘in control’ is, is het afgelopen jaar bestendigd. Daar waar nodig worden de leden op specifieke expertise aangesproken. Conclusie na de beraadslagingen en de ingevulde VTW-enquêtelijst is dat de raad goed functioneert. De Raad ontvangt een vergoeding De honorering van de Raad vindt plaats conform de Honoreringscode commissarissen van de VTW. De leden van de Raad ontvingen een vaste jaarlijkse vergoeding die is opgenomen in de tabel op bladzijde 54. Er werd geen inflatiecorrectie toegepast op de vergoeding. Door de gewijzigde btw-behandeling van commissarissen zijn commissarissen per 1 januari 2013 btw-plichtig. De honorering van de vice-voorzitter werd aangepast, zodat ontheffing van administratieve verplichtingen (overeenkomstig de kleineondernemersregeling) in werking kon worden gesteld.
10.4
De Raad stelt hoge eisen aan zichzelf
Profielschets deskundigheid op minimaal HBO-niveau;
-
het vermogen om op afstand toezicht te houden op het functioneren van het bestuur; affiniteit met de doelstellingen van onze organisatie; ruime bestuurlijke en/of managementervaring; aanwezigheid van voldoende financiële expertise (binnen de Raad).
Eenmaal per twee jaar beoordeelt de Raad van Toezicht of de opgestelde profielschets nog voldoet. In april vond een evaluatie van de in juni 2011 opgestelde profielschets plaats. Er werd geconstateerd dat deze nog voldoet en geen aanpassingen behoeft. Beoordeling bij herbenoeming Commissarissen worden niet meer automatisch herbenoemd. Bij herbenoeming van een commissaris wordt gekeken of de desbetreffende persoon past in het profiel dat voor de komende vier jaar noodzakelijk is. In juli evalueerde de Raad van Toezicht de herbenoeming van de heer Meuleman per 1 januari 2014. De collega toezichthouders zijn tevreden over zijn functioneren en onderschreven unaniem de voorgestelde herbenoeming voor de komende periode van vier jaar.
60
jaarverslag 2013
10.5 De Raad is onafhankelijk en integer In 2013 vonden geen transacties of andere zaken plaats, waarbij tegenstrijdige belangen van leden van de Raad speelden of waarbij de onafhankelijkheid van de leden in het geding was. De Raad handelde conform artikel III.2.2 en III.6.1 van de Governancecode.
10.6 Afwijkingen Governancecode De Raad onderschrijft en handelt conform de Governancecode. Op enkele punten kiest zij bewust voor een andere uitwerking. De belangrijkste afwijkingen volgens het principe ‘pas toe of leg uit’ zijn: De Raad kiest ervoor alleen een beknopte samenvatting van het remuneratierapport op te nemen in het jaarverslag. Deze wordt niet gepubliceerd op onze website; Ook het rooster van aftreden wordt niet op onze website gepubliceerd. Deze is wel opgenomen in dit jaarverslag; De Raad heeft geen apart reglement. In de statuten zijn de belangrijkste taken en werkwijzen van de Raad en van het bestuur vastgelegd. 10.7 Goedkeuring De jaarstukken 2013 zijn opgesteld overeenkomstig artikel 12 van onze statuten. In de vergadering van 11 juli 2014 besprak de accountant zijn bevindingen met de Raad en keurde de Raad de jaarstukken goed. Door deze goedkeuring vond decharge plaats van het bestuur voor het gevoerde beleid. Het verslagjaar werd afgesloten met een negatief resultaat van € 923.859. De afgegeven controleverklaring is opgenomen op bladzijde 102. ’s-Heerenberg, 17 juli 2014 M. Th. De Roo M.W.A.M. Meuleman R.J.W.M. Frerix Y.H. Beenen M.A.W. Ebbing
61
jaarverslag 2013
Samenstelling Raad van Toezicht
Naam
Deskundigheidsgebied
Dhr. M.Th. de Roo
Financiën, juridisch bestuurlijk
Beroep
Nevenfuncties
Zelfstandig adviseur
- Bestuurslid Stichting Berghs Belang, ’sHeerenberg
-1953
- Bestuurslid Harmonie Crescendo, ’sHeerenberg Dhr. H.W.A.M. Meuleman
Personeel en organisatie, communicatie en PR, -1959 sociaalmaatschappelijk
Dhr. R.J.W.M. Frerix -1966
Dhr. M.A.W. Ebbing -1947
Eerste benoeming: 05-102006 Herbenoemd: 01-10-2010 Aftredend: 2014 (niet herbenoembaar)
Chef online Geen relevante centrale nevenfuncties redactie Wegener Media
Eerste benoeming: 01-012010 Aftredend: 2014 (herbenoembaar)
Directeur bedrijfsvoering gemeente Doetinchem
Geen relevante nevenfuncties
Eerste benoeming: 1 januari 2011 Aftredend: 2015 (herbenoembaar)
Gepensioneerd dierenarts
Geen relevante nevenfuncties
Eerste benoeming: 01-012011 Aftredend: 2015 (herbenoembaar)
Volkshuisvestelijk, Gepensioneerd, Geen relevante ondernemersoriëntatie, daarvoor lid nevenfuncties vastgoed directieteam uitvoerend bouwbedrijf
Eerste benoeming: 01-012012 Aftredend: 2016 (herbenoembaar)
Volkshuisvestelijk, personeel en organisatie, financiën
Sociaalmaatschappelijk, personeel en -1950 organisatie
Mw. Y.H. Beenen
Aftredend
62
jaarverslag 2013
11.
Wij hebben onze financiën op de rit
Financieel gezond zijn en blijven. Dat is ook het motto voor 2013. Om een solide financieel beheer te kunnen blijven garanderen is in 2013 een nieuw geïntegreerd systeem geïmplementeerd. Hiermee zijn we klaar voor de financiële uitdagingen die ons in de toekomst te wachten staan. We willen het maximaal mogelijke voor onze huurders kunnen behalen met zo weinig mogelijke (financiële) middelen.
11.1 Ons financieel beleid Ons financieel beleidsplan, wat in 2011 is vastgesteld, wordt jaarlijks getoetst aan de financiële eisen die gesteld worden aan woningcorporaties. Dit beleidsplan moet, als gevolg van gewijzigde parameters van het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw), aangepast worden. Dit geoptimaliseerde plan geeft ons een adequate set van financiële prestatie-indicatoren en de randvoorwaarden voor ons financiële beleid. De belangrijkste indicatoren zijn: Solvabiliteit: de solvabiliteit meet de omvang van het weerstandsvermogen van onze organisatie in relatie tot het totale vermogen. Woningstichting Bergh moet een periode van onverwachte situaties, die leiden tot onvoorziene verliezen, kunnen doorstaan zonder dat dit leidt tot een situatie waarin we niet aan onze verplichtingen vanuit de leningenportefeuille kunnen voldoen. Daarbij sturen we op een solvabiliteit van 25 % met een absolute ondergrens van 20 %; Loan to Value: de Loan to Value (LtV) meet in hoeverre de kasstroom genererende capaciteit van de portefeuille op lange termijn, gemeten aan de hand van de bedrijfswaarde van het sociale vastgoed in exploitatie, in een gezonde verhouding staat tot de schuldpositie. De Loan to Value moet onder de 75 % blijven; Interest Coverage Ratio: de Interest Coverage Ratio (ICR) meet in hoeverre we in staat zijn de rente-uitgaven op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom operationele activiteiten. De ICR moet groter zijn dan 1,4; Debt Service Coverage Ratio: de Debt Service Coverage Ratio (DSCR) meet in hoeverre we in staat zijn om voldoende kasstromen te genereren om, indien nodig, voldoende aflossingen op het vreemd vermogen te kunnen voldoen. Het ratio moet boven de 1,0 te blijven; Dekkingsratio: het dekkingsratio meet de verhouding tussen de onderpandwaarde van het bij het WSW ingezette onderpand en het schuldrestant van door het WSW geborgde leningen. Dit ratio moet onder de 50 % blijven; Exploitatierendement: geeft het rendement over onze bestaande totale vastgoedportefeuille weer. Het exploitatierendement moet hoger zijn dan 3 % en is afhankelijk van het type vastgoed (sociale huurwoning, geliberaliseerde huurwoning, etc.); Onrendabele top: de onrendabele top is het gedeelte van de investering bij nieuwbouw dat we niet meer terugverdienen via de huurprijs gedurende de looptijd. De onrendabele top mag niet meer bedragen dan 30 % van de stichtingskosten, met een maximum van € 55.000.
11.2 Investeren of uitgeven Wij zetten gericht geld in om onze maatschappelijke doelstellingen te realiseren. We maken daarbij onderscheid tussen investeringen en uitgaven. Investeringen kosten geld, maar leveren ook inkomsten op. Een voorbeeld hiervan is de bouw van huurwoningen of renovatie waarbij we meer kwaliteit toevoegen (en dit doorberekenen in de huurprijs). Bij uitgaven is dat niet het geval. De overeenkomst is dat zowel investeringen als uitgaven maatschappelijk nuttig kunnen zijn. Marktwaarde van ons bezit We beschikken over een groot vermogen. Dit vermogen staat niet op de bank, maar is vooral geïnvesteerd in ons woningbezit. Wanneer we al onze woningen zouden (kunnen) verkopen zetten we de marktwaarde om in geld. De marktwaarde (WOZ-waarde) van ons woningbezit bedroeg eind 2013 ongeveer € 194,4 miljoen. Dit is gemiddeld € 125.600 per woning (in 2012 € 134.400). 63
jaarverslag 2013
Wanneer we hiermee onze leningen aflossen houden we in totaal € 143,9 miljoen over om op de bank te zetten. Het is onze plicht voldoende huurwoningen voor onze primaire doelgroep beschikbaar te houden, dus verkopen we maar een beperkt aantal woningen. Wij investeren juist in een duurzame en betaalbare woningvoorraad. We dragen bij aan leefbare wijken en dorpen en zetten in op het vergroten van de zelfredzaamheid van onze doelgroep. Deze keuzes kosten geld. Hierdoor leveren onze woningen veel minder op dan de marktwaarde. Deze lagere waarde noemen wij de bedrijfswaarde. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van ons hele woningbezit bedraagt € 85,4 miljoen(2013: € 62,5 miljoen). Dit is gemiddeld € 55.194 per woning. De bedrijfswaarde ligt daarmee € 109 miljoen onder de marktwaarde. Zie § 12.4.1 voor de uitgangspunten die ten grondslag liggen aan de berekening van de bedrijfswaarde. Overheidsbeleid heeft direct invloed op de hoogte van onze bedrijfswaarde. Zo leidt de invoering van de verhuurderheffing direct tot een lagere bedrijfswaarde.
11.3 Onze financiële continuïteit gegarandeerd Wij garanderen onze financiële continuïteit door bewaking van de volgende punten: de ontwikkeling van de geldstroom (liquiditeit); de ontwikkeling van het jaarresultaat; de ontwikkeling van onze vermogenspositie (solvabiliteit); de ontwikkeling van de renterisico’s (Interest Coverage Ratio); de ontwikkeling van de DSCR; de ontwikkeling van de Loan to Value; de ontwikkeling van het Dekkingsratio.
11.4 Wij bewaken onze geldstromen Wij begroten onze inkomende en uitgaande kasstromen en bewaken voortdurend of er bijstellingen noodzakelijk zijn. We onderscheiden: kasstromen uit de exploitatie van ons bestaande bezit; kasstromen uit vernieuwing van de voorraad (nieuwbouw, aankopen en verkopen); kasstromen uit treasury activiteiten (leningen en beleggingen). Begroting Jaarrekening 2013 2013 Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Toename/afname geldmiddelen
Begroting 2014
Begroting 2015
Begroting 2016
Begroting 2017
Begroting 2018
3.344
3.832
4.592
3.510
3.961
4.274
4.281
-16.211
-11.514
-12.546
-4.747
-2.024
-1.228
302
4.955
6.886
7.039
1.188
-1.992
-2.306
-5.316
-7.945
-797
-916
-49
-55
740
-733
(Bedragen x € 1.000)
Verkoop van huurwoningen Vanuit financieel oogpunt is verkoop van huurwoningen nauwelijks nodig om onze opgaven te betalen. In 2013 verkochten wij vijf bestaande huurwoningen. De komende jaren voeren wij een beperkt verkoopbeleid. We sturen op de verkoop van zo’n vijf woningen per jaar. De verkoopopbrengst zetten we in om onze opgaven te financieren. Hierdoor hoeven we minder vreemd vermogen aan te trekken, hetgeen tot een lagere rentelasten leidt.
64
jaarverslag 2013
Onrendabele investeringen Bij het bouwen van nieuwe woningen is sprake van een zogenaamde onrendabele top. Het gaat om dat gedeelte van de investering dat niet wordt terugverdiend, met name via het innen van huren. Wij zetten onze positieve kasstromen in om de onrendabele investeringen bij nieuwbouwprojecten te kunnen afboeken. We boeken deze bedragen af op het moment dat we een overeenkomst aangaan met de aannemer.
11.5
We bewaken het jaarresultaat
Jaarresultaat We sloten het boekjaar 2013 af met een negatief resultaat van € 923.859. In de begroting hielden wij rekening met een negatief resultaat van € 7,51 miljoen. Het verschil van € 6,59 miljoen wordt grotendeels veroorzaakt doordat in de begroting rekening werd gehouden met een grotere verandering van de actuele waarde onroerende zaken als gevolg van waardering op bedrijfswaarde. In de jaarrekening wordt uitgegaan van waardering op historische kostprijs.
11.6 We bewaken de solvabiliteit De solvabiliteit geeft aan welk deel van onze bezittingen gefinancierd zijn met eigen vermogen en welk deel met vreemd vermogen. Cruciaal bij de financiële beoordeling zijn de waarderingsgrondslagen van onze woningen en het overige vastgoed (de materiële vaste activa). Solvabiliteit op basis van de waarderingsgrondslag bedrijfswaarde Bij het opstellen van ons financiële beleidsplan kozen wij voor het overstappen van de waarderingsgrondslag historische kostprijs naar waarderen op bedrijfswaarde. De keuze om te waarderen op bedrijfswaarde is gedaan vanuit het oogpunt van efficiëntie en transparantie. Daarnaast benadert de bedrijfswaarde ons vastgoed op basis van een toekomstige verdiencapaciteit en is deze gebaseerd op kasstromen. De presentatie van het jaarverslag in actuele waarde wordt voor het eerst toegepast in dit jaarverslag. Zo krijgen we een betere aansluiting met de wijzigingen vanuit de vernieuwde richtlijnen van de jaarrekening en met het nieuwe primaire systeem, waarin het woningbezit anders is geclusterd. Deze kasstromen (en als gevolg hiervan de financiële kwaliteit van ons vastgoed) worden steeds belangrijker bij banken, maar ook bij het CFV en WSW. We hanteren hierbij zoveel mogelijk de parameters van het CFV/WSW. Onze solvabiliteit bedroeg over 2013 en 2012, op basis van bedrijfswaarde, respectievelijk 32,7 % en 37,2 %.
65
jaarverslag 2013
Ruimte om leningen aan te trekken Om nieuwe woningen te kunnen bouwen moeten wij leningen afsluiten. Deze financieringen trekken wij aan op de geld- en kapitaalmarkt. Positieve kasstromen zijn belangrijk om onze toegang tot de geld- en kapitaalmarkt te kunnen garanderen en rentelasten te betalen. Leningen (nieuw vreemd vermogen) kunnen we tot op een bepaalde hoogte aantrekken met garantie of borgstelling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Door deze borgstelling ontvangen we een lagere rente. Het WSW stelt een aantal voorwaarden aan ons om voor borging in aanmerking te komen: uit de toekomstige operationele kasstromen moet voldoende geld komen om de financieringslasten (rente) te kunnen betalen, inclusief de verplichte aflossingsnorm van 2 %; de waarde van het ingezette onderpand dient, op basis van WOZ-waarde, voldoende te zijn; de te borgen lening voldoet aan het gestelde rentemaximum; de gemeentelijke achtervang is geregeld; niet meer dan 50 % van de WOZ-waarde van het totale woningbezit mag gefinancierd worden met vreemd vermogen (€ 100 miljoen); de som van de aan te trekken langlopende leningen gaat het actuele beschikbare faciliteringsvolume niet te boven.
66
jaarverslag 2013
11.7 We bewaken de renterisico’s De belangrijkste taak van de treasury commissie is het beheersen, besturen en bewaken van onze financiële positie. De twee belangrijkste uitgangpunten van ons treasurystatuut zijn: 1. het minimaliseren van de financieringskosten, onder andere door signaleren, spreiden en reduceren van renterisico’s. Er is een minimum rendementseis gesteld en waar mogelijk maken we gebruik van traditionele rente-instrumenten; 2. zorg dragen voor een kosteneffectief en efficiënt betalingsverkeer. De treasury commissie overlegde twee keer in 2013. Ze bespraken de liquiditeitsprognoses, optimaliseerden het treasurystatuut en bepaalden of er aanvullende acties voor de financiering nodig waren. Onze leningenportefeuille In 2013 stonden renteaanpassingen en aflossingen op het programma voor een totaalbedrag van € 0,75 miljoen. In totaal trokken we in 2013 voor € 6,31 miljoen aan nieuwe leningen aan. De leningenportefeuille bestond op 31 december 2013 uit: 31-12-2013 28 47.784 3,85 % 20 jaar
Aantal leningen Bedrag aan leningen (x € 1.000) Gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille Gemiddelde looptijd
31-12-2012 26 41.426 4,3 % 17 jaar
Op 31 december 2013 hadden wij een saldo van € 3,2 miljoen op onze spaarrekeningen. De totale kredietfaciliteit op onze rekening courant bedraagt € 1 miljoen. Daarnaast kunnen wij maximaal € 1,5 miljoen aantrekken voor tijdelijke projectfinanciering. In 2013 betaalden wij € 1,81 miljoen aan rente. Renterisico’s leningen Het WSW schrijft voor dat er een maximaal renterisico mag zijn van 15 %. Het WSW kijkt hiervoor naar de renteconversies en aflossingen uitgedrukt in een percentage van de omvang van de leningen in portefeuille aan het einde van het jaar. Wij voldoen aan deze norm. In ons treasurystatuut legden wij vast dat het renterisico maximaal 15 % van de totale leningenportefeuille mag bedragen. Het grote verschil hierbij is dat wij niet alleen rekening houden met de renteherziening, maar ook met de toekomstige financieringsbehoefte. Vanwege de nieuwbouwactiviteiten was er in 2013 een financieringsbehoefte van ruim € 6 miljoen. Met het aantrekken van nieuwe leningen is deze financieringsbehoefte grotendeels ingevuld. Het renterisico is door het aantrekken van nieuwe financieringen en spreiding in de tijd verlaagd. Hierdoor voldoen we de komende tien jaar aan deze norm. Kasstroomtoets WSW Het WSW stelt als eis dat de exploitatiekasstroom jaarlijks voldoende is om de rente en een normatieve aflossing van 2 % van de totale leningenportefeuille te betalen. Ook al hebben wij gedeeltelijk aflossingsvrije leningen afgesloten. Voor de komende jaren is de exploitatiekasstroom nog voldoende om aan deze eis te voldoen. Deze staat echter wel onder druk door de verhuurderheffing en de saneringsheffing. Onderstaande grafiek geeft weer hoe de exploitatiekasstroom zich ontwikkelt.
67
jaarverslag 2013
11.8 Het CFV beoordeelt Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) houdt toezicht op het financiële reilen en zeilen van woningcorporaties namens de rijksoverheid. Zij stelt eisen aan de omvang van ons volkshuisvestelijk vermogen en jaarlijks beoordeelt zij de financiële positie van corporaties. Op basis van onze meerjarenprognose 2013-2017 stelde het CFV vast dat onze voorgenomen activiteiten voldoende zijn in relatie tot onze vermogenspositie. Wij ontvingen in oktober 2013 hiervoor een A1-oordeel (voor periode 2014-2018 is het oordeel nog niet beschikbaar).
11.9
Wat staat ons te wachten?
Onze vermogenspositie Op basis van onze meerjarenbegroting 2014–2018 geeft de ontwikkeling van onze vermogenspositie (o.b.v. bedrijfswaarde) het volgende beeld: 2013 Eigen vermogen
2014
2015
2016
2017
2018
26.753
28.394
28.836
29.473
30.596
31.284
660
682
362
326
34
462
Vaste activa
76.847
85.100
88.550
89.301
89.181
87.677
Langlopende schulden
49.071
48.157
51.223
51.203
50.882
47.550
Balans totaal
80.299
85.345
88.800
89.556
89.440
87.939
Jaarresultaat
-2.197
-2.745
-1.645
-1.084
-129
-713
Ontwikkeling bedrijfswaarde
74.717
78.235
80.028
82.782
82.974
83.011
Voorzieningen
(Bedragen x € 1.000)
Onze financiële positie blijft de komende jaren naar verwachting afnemen. Dit komt door de geplande investeringen en de forse uitgaven door de opgelegde verhuurderheffing en de saneringsheffing.
11.10 Financieel gezond We laten zien hoe we ons vermogen inzetten en hoe we ervoor zorgen dat we financieel gezond blijven. Ondanks de investeringen in de komende jaren en de verwachte druk door beoogde overheidsmaatregelen zien we nog voldoende financiële ruimte om onze opgaven op verantwoorde wijze te realiseren. We zullen kritisch blijven kijken naar onze bedrijfsvoering en actief acteren wat betreft optimalisatie en effectiviteit om zo de efficiency te vergroten.
68
jaarverslag 2013
12.
De cijfers
12.1
Kengetallenoverzicht
Omschrijving
2013
2012
2011
2010
2009
Verhuureenheden Woningen
1548
1497
1525
1511
1476
Garages
85
85
85
85
85
Parkeerplaatsen in parkeerkelder
36
36
36
36
0
Overige
11
18
19
19
17
1680
1636
1665
1651
1578
34
45
0
21
46
100
90
90
88
93
Aantal verhuureenheden opgeleverd
56
9
21
46
7
Aantal verhuureenheden aangekocht
0
0
1
0
11
Aantal koopwoningen in verhuur
0
1
2
0
0
Aantal verhuureenheden gesloopt
-7
-34
-10
-8
-16
Aantal verhuureenheden verkocht
-5
-3
0
-3
-3
44
-27
14
35
-1
13
0
8
5
2
Aantal koopwoningen verkocht
0
0
1
2
2
Aantal koopwoningen in verhuur
0
0
2
0
0
Aantal terugkoopregeling – Koopgarant
6
3
5
0
0
Aantal koopwoningen in aanbouw
0
3
0
0
0
Directie
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
Beleid & staf
2,5
2,4
1,4
1,4
1,4
Wonen
6,4
8,2
6,3
5,1
4,2
Financiën & bedrijfsvoering
0,0
0,0
3,7
3,7
3,7
Totaal aantal verhuureenheden In aanbouw Gemiddelde verzekerde waarde per woning (bedragen x € 1.000) Mutaties in het bezit
Totaal Aantal koopwoningen Aantal koopwoningen opgeleverd
Personeelsbezetting in fte’s
Bouwen & beheer Totaal aantal fte’s
9,7
8,7
7,0
7,0
7,0
19,5
20,3
19,4
18,2
17,3
6,4%
9,0
11,0
16,8
19,5
6,8%
37,2
40,3
46,6
54,1
6,9%
9,7
13,3
18,3
20,7
1,3
1,8
0,4
0,3
0,1
3,8
4,1
4,4
5,5
5,0
Financiën Solvabiliteit eigen vermogen (eigen vermogen/totaal vermogen) Solvabiliteit eigen vermogen op actuele waarde Weerstandsvermogen (eigen vermogen en voorzieningen/totaal vermogen) Current ratio (vlottende activa/kortlopende schulden) Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Cash flow per woning (€)
69
-4,0
2,0
-2,8
2,8
1,3
-583,6
1.338,0
1.502,0
927,0
1.215,0
jaarverslag 2013
2013
2012
2011
2010
2009
Balans- en resultaatgegevens (bedragen x € 1.000) Eigen vermogen
3.709
4.568
5.138
7.904
8.030
Langlopende schulden
50.504
43.465
37.878
33.818
26.027
Materiële vaste activa in exploitatie en vastgoedportefeuille
49.824
39.843
40.837
40.315
33.145
Balanstotaal
58.552
51.112
46.834
47.140
41.225
Bedrijfswaarde
43.963
62.492
60.180
65.364
55.855
201.605
207.299
221.900
217.600
214.300
9.333
9.011
8.337
8.059
7.972
-924
-522
-2.766
-125
-788
Huren en bijdragen
8.743
8.234
7.978
7.610
7.357
Rentelasten
1.814
1.650
1.565
1.441
1.339
27.303
26.616
26.778
26.681
22.456
2.208
3.052
3.369
5.231
5.440
30.062
29.035
24.838
22.381
17.634
434
456
437
419
414
Lasten onderhoud
1.281
1.687
1.654
1.550
1.804
Overige bedrijfslasten
1.034
1.035
981
1.024
959
834
925
879
831
787
-550
-369
-1.814
-83
-517
Huurachterstand in % jaarhuur (12x maand december)
1,2%
1,2%
1,3%
0,9%
1,0%
Huurderving in % van de bruto jaarhuur
0,3%
1,2%
1,7%
0,8%
0,5%
11%
8,8%
8,6%
11,6%
11,9%
86
75,9
80,7
85,3
87,1
WOZ-waarde Totaal opbrengsten Jaarresultaat
Balans en winst- en verliesrekening per woning Materiële vaste activa in exploitatie Eigen vermogen Langlopende schulden Nettohuur (gemiddeld per maand)
Loonkosten Jaarresultaat
Overig
Mutatiegraad (exclusief verkopen, herontwikkeling) Aantal (gewogen) 100 vhe per formatieplaats
70
jaarverslag 2013
12.2
Jaarrekening 2013
Balans per 31 december 2013 (voor resultaatbestemming) ACTIVA
31-12-2013
31-12-2012
43.962.537 120.618 947.819 45.030.975
37.855.038 3.674.149 836.886 42.366.073
Vastgoedbeleggingen 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie 2.2 Commercieel vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie 2.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal Vastgoedbeleggingen
1.907.079 2.885.619 4.792.698
1.988.384 1.941.259 3.929.644
Financiële vaste activa 3.1 Te vorderen BWS-subsidies 3.2 Latente vennootschapsbelasting Totaal Financiële vaste activa
30.658 3.300.000 3.330.658
64.030 144.300 208.330
53.154.331
46.504.047
962.954 891.215 20.106 1.874.275
19.451 19.451
75.504 88.245 100.158 69.608 333.516
90.220 0 64.879 66.320 221.419
Liquide middelen 6.1 Liquide middelen Totaal Liquide middelen
3.190.077 3.190.077
4.161.513 4.161.513
Totaal Vlottende Activa
5.397.868
4.402.383
58.552.200
50.906.430
Vaste Activa Sociaal Vastgoed 1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie 1.2 Sociaal vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie 1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie Totaal Sociaal Vastgoed
Totaal Vaste Activa Vlottende Activa Voorraden 4.1 Kavels bestemd voor verkoop 4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop Voorraad magazijn Totaal Voorraden Vorderingen 5.1 Huurdebiteuren 5.2 Belastingen en premies sociale verzekeringen 5.3 Overige vorderingen 5.4 Overlopende activa Totaal Vorderingen
TOTAAL
PASSIVA
31-12-2013
71
31-12-2012
jaarverslag 2013
Eigen vermogen 7.1 Overige reserves
4.632.741
5.138.268
7.2 Resultaat boekjaar
923.859-
552.158-
Totaal Eigen Vermogen
3.708.882
4.586.110
78.550 35.000 174.000 287.550
357.500 34.000 0 391.500
47.451.400 3.052.629
41.426.483 2.038.592
50.504.029
43.465.076
401.422 719.439 1.090.875 534.482
926.297 232.725 353.955 3.388
65.519 1.240.002 4.051.739
3.613 943.766 2.463.744
58.552.200
50.906.430
Voorzieningen 8.1 Onrendabele investeringen nieuwbouw 8.2 Jubileumvoorziening 8.3 Garantievoorziening Totaal Voorzieningen Langlopende schulden 9.1 Leningen overheid en kredietinstellingen 9.2 Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden Totaal Langlopende schulden Kortlopende schulden 10.1 Schulden aan kredietinstellingen 10.2 Schulden aan leveranciers 10.3 Belastingen en premies sociale verzekering 10.4 Aangegane verplichtingen inzake (on)roerende zaken 10.5 Overige schulden 10.6 Overlopende passiva Totaal Kortlopende schulden TOTAAL
72
jaarverslag 2013
Winst- en verliesrekening over 2013 (categoriaal) 31-12-2013
31-12-2012
Bedrijfsopbrengsten 11.1 Huuropbrengsten
8.743.495
8.233.619
368.173
406.542
-
2.480
506.703
347.217
78.242
20.876
9.696.613
9.010.734
12.1 Afschrijvingen op sociaal vastgoed en vastgoedbeleggingen
1.369.008
1.573.474
12.2 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
4.076.458
888.328
12.3 Lonen en salarissen
1.066.457
1.046.622
12.4 Sociale lasten
144.568
144.353
12.5 Pensioenlasten
190.577
193.168
2.152.453
2.525.641
365.590
26.500
2.610.720
1.523.115
Totaal bedrijfslasten
11.975.832
7.921.201
Bedrijfsresultaat
2.279.219-
1.016.494
69.677-
73.039
81.065
78.227
2.322
3.602
1.814.051-
1.650.481-
Totaal financiële baten en lasten
1.730.664-
1.568.652-
Resultaat voor belastingen
4.079.559-
552.158-
3.155.700
-
923.859-
552.158-
11.2 Opbrengst servicecontracten 11.3 Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf 11.4 Resultaat verkoop vastgoedportefeuille 11.5 Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten
12.6 Lasten onderhoud 12.7 Heffingen 12.8 Overige bedrijfslasten
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 13.1 Mutatie actuele waarde onroerende zaken Financiële baten en lasten 14.1 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 14.2 Opbrengst financiële vaste activa 14.3 Rentelasten en soortgelijke lasten
15.1 Belastingen
JAARRESULTAAT NA BELASTINGEN
73
jaarverslag 2013
12.3
Kasstroomoverzicht (indirecte methode) 31-12-2013
31-12-2012
2.279.219-
1.016.494
1.369.008
1.573.474
3.471.788
1.299.604
696.470
283.100-
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen Waardeverminderingen: - nieuwbouw - bestaand bezit Voorzieningen: - onrendabele investering nieuwbouw - verplichte beloning - garantievoorziening
278.950-
-
1.000
2.000
174.000
-
5.433.316
2.591.978
1.966.921-
847.078
1.623.205
121.636-
343.716-
725.442
2.810.381
4.333.914
81.065
78.227
2.322
3.602
1.814.051-
1.650.481-
-
-
1.730.664-
1.568.652-
1.079.718
2.765.262
Investeringen in materiële vaste activa
12.859.928-
4.306.769-
Investeringen in financiële vaste activa
Verandering in werkkapitaal: - vorderingen en voorraden - kortlopende schulden
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente Opbrengst en waardeverandering financiële vaste activa Betaalde rente Betaalde (vennootschaps)belasting
Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten
3.761.147
-
Desinvesteringen in vaste activa
33.557
236.673
Desinvesteringen in financiële vaste activa
31.050
32.773
9.034.174-
4.037.323-
6.308.000
6.401.200
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden
283.083-
752.023-
1.014.037
61.915-
7.038.954
5.587.262
915.502-
4.315.201
Saldo liquide middelen per 31 december
3.071.737
3.987.239
Saldo liquide middelen per 1 januari
3.987.239
327.962-
Toename/afname geldmiddelen
915.502-
4.315.201
Waardeontwikkeling terugkoopverplichting woningen VOV
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie liquide middelen Het verloop van de geldmiddelen is als volgt
74
jaarverslag 2013
12.4
Toelichting op de balans en winst- en verliesrekening
Algemeen Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De jaarrekening en het jaarverslag van Woningstichting Bergh zijn opgemaakt op 3 juli 2014 en zijn opgesteld in euro’s. De jaarrekening en het jaarverslag zijn overeenkomstig artikel 26 van het Besluit Beheer Sociale-Huursector (BBSH) opgesteld. In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, onder voorbehoud van enkele uitzonderingen van specifieke aard. De wet wordt door middel van de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instelling Volkshuisvesting (2011) voor de Jaarverslaggeving nader ingevuld. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waardering- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. We passen deze herziene Richtlijn toe. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kostprijs. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op de balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Continuïteit van de activiteiten De jaarrekening is opgesteld in euro’s op basis van de continuïteitsveronderstelling. Eind januari 2014 heeft Woningstichting Bergh de Prospectieve informatie (dPI) verslagjaar 2013 en half februari 2014 is de aanvullende informatie (+) ingediend bij Corpodata. Bij het doorrekenen van de begrotingscijfers voor de komende vijf jaar geven we gevolg aan het strategische marktbeleid van 2011 waar, in ons krimpgebied, gericht wordt op herstructurering. Met gebruikmaking van de verruiming van het verhuurbeleid en optimalisatie van onze bedrijfsprocessen willen we de operationele kasstromen op niveau houden. Onze kasstroomontwikkeling over de jaren 2014 tot en met 2018, waarbij volledig rekening wordt gehouden met de huurtoeslag heffing en saneringsheffing, laat een positieve operationele kasstroom zien variërend tussen de € 2,9 miljoen en € 5 miljoen. Ook als rekening wordt gehouden met een aflossingsfictie van 2 % blijft de operationele kasstroom ruim positief. Gezien de ontwikkeling van de toekomstig kasstromen zijn wij in de veronderstelling dat de continuïteit gewaarborgd is. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. We maken geen gebruik van financiële instrumenten. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening verwerken we naast juridisch afdwingbare verplichtingen ook feitelijke verplichtingen. Hieronder wordt verstaan ‘intern geformaliseerde en extern gecommuniceerde’ verplichtingen. Hiervan is sprake wanneer wij met huurders, gemeenten en overige belanghouders gecommuniceerd hebben over verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Wanneer het ontwerp definitief is goedgekeurd door de Raad van Toezicht en de overeenkomst met de aannemer is aangegaan, is sprake van een feitelijke verplichting.
75
jaarverslag 2013
Schattingen Bij het opstellen van de jaarrekening zijn, overeenkomstig algemeen geldende grondslagen, bepaalde schattingen en veronderstellingen gedaan die medebepalend zijn voor de opgenomen bedragen. De feitelijke resultaten kunnen van deze schattingen afwijken.
12.4.1 Hoe waarderen we de activa en passiva? Sociaal vastgoed in exploitatie Grondslag sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als bedrijfsmiddel: Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2013 bedraagt deze grens € 681,02 (2012: € 664,66). Maatschappelijk vastgoed is bedrijf onroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, en culturele instellingen en dienstverleners en ook is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie van 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. We kwalificeren het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, omdat we een beleid hebben dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Grondslag classificatie als bedrijfsmiddel en waardering tegen historische kostprijs: Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven met ingang van het nieuwe boekjaar vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de kasstroom, verbonden met de toekomstige inkomsten en uitgaven over de geschatte resterende economische levensduur van de investeringen, uitgaande van een normale verhuurexploitatie. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming van het bezit (woningen, overige objecten en garages). Grond is in 2013 tegen contante waarde (in plaats van nominale waarde) ingerekend. Tevens zijn, als gevolg van een nieuwe complexindeling, de restant levensjaren herzien. In 2013 wordt rekening gehouden met de verhuurderheffing die vanaf dit jaar wordt ingerekend. We hebben ervoor gekozen om de verhuurderheffing volledig in te rekenen. Ook voor de jaren 2014 en verder wordt conform de berekening van het WSW de verhuurderheffing ingerekend.
76
jaarverslag 2013
Voor de berekening van de bedrijfswaarde hanteren wij de volgende parameters: Verwachte huurstijging (2014), gemiddeld Verwachte huurstijging (2015), gemiddeld Verwachte huurstijging (2016), gemiddeld Verwachte huurstijging (2017), gemiddeld Verwachte huurstijging (2018 en verder), gemiddeld (volgens beleid WSW/CFV) Verwachte jaarlijkse huuropslag huurharmonisatie 2014 (jaarlijks aflopend) Huurderving Jaarlijkse variabele lastenstijging voor algemeen beheer Jaarlijkse variabele lastenstijging voor algemeen beheer (vanaf zesde jaar) Jaarlijkse variabele lastenstijging voor onderhoud Disconteringsvoet Gemiddelde variabele lasten (beheer, verzekering, belastingen) per VHE Heffingstoeslag per woning, boekjaar 2014 Heffingstoeslag per woning, boekjaar 2015 Heffingstoeslag per woning, boekjaar 2016 Heffingstoeslag per woning, boekjaar 2017 Heffingstoeslag per woning, boekjaar 2018 en verder Verwachte resterende levensduur van de betreffende activa
3,62% 2,77% 2,47% 2,30% 2,00% 0,72% 0,50% 2,00% 3,00% 3,00% 5,25% 1.821 € 491 € 591 € 664 € 743 € 759 Minimaal 15 jaar Standaard 50 jaar
Kosten voor periodiek onderhoud zijn voor de eerste twintig jaar gebaseerd op de technische meerjarenbegroting, welke aansluit op het strategisch voorraadbeleid. Voor de jaren daarna wordt gerekend met een vast normbedrag van € 1.250 per woning per jaar voor het bestaand bezit, welke vanaf de laatste tien economische levensjaren jaarlijks met 10 % verlaagd gaat worden. Voor nieuwbouw na 2008, garages en bijzondere objecten zijn afwijkende bedragen genomen. De in de bedrijfswaardeberekening ingerekende restwaarde grond wordt bepaald door de door ons verwachte grondquote van € 30.000 (gemiddeld 150 m2 = € 200 per m2) te verminderen met de geschatte kosten voor herhuisvesting en ZAV (€ 6.800). Zodanig is de grondwaarde bijgesteld in verband met afwijkende kavelomvang. De geldende grondquote van de gemeente Montferland is € 175 per m2. Het CFV hanteert een restwaarde van € 5.000 per woning. De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Als gevolg van het strategisch voorraadbeleid heeft nu een herindeling plaatsgevonden van de complexindeling. Wooncomplexen met vergelijkbare woningen zijn ingedeeld in clusters. De periode waarover contant gemaakt wordt, loopt parallel met de geschatte levensduur van de complexen: de minimale levensduur is gesteld op vijftien jaar, tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. Sociaal vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs en de direct toerekenbare interne kosten onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Er wordt geen rente tijdens de bouw toegerekend. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening voor het restant aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huur- en verkoopprojecten. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten, worden de posities gerubriceerd onder de post “Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie”. De posities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en bijkomende kosten of lagere realiseerbare waarde. Er wordt geen 77
jaarverslag 2013
rente toegerekend. Tijdelijke exploitatiekasstromen uit de opstallen worden in het resultaat verantwoord. Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen, bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen berekenen we volgens de lineaire methode. Vastgoedbeleggingen Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren. Commercieel vastgoed in exploitatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie van 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel vastgoed de woningen met een huurprijs boven de huur liberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingprijs of vervaardigingprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waarde aanpassingen. Jaarlijks wordt de reële waarde van het vastgoed bepaald aan de hand van taxaties of beoordeeld aan de hand van marktprijs ontwikkeling (gegevens CBS). In april 2013 en in mei 2014 zijn de objecten getaxeerd door een externe partij volgens de comparatieve methode, waarbij de onderhandse verkoopwaarde, onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten als uitgangspunt is gehanteerd. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. Wat betreft onderhoud en afschrijvingen is de grondslag gelijk aan die van het sociaal vastgoed. Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie als commercieel vastgoed. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen vervaardigingprijs en indien van toepassing gewijzigd met bijzondere waarde aanpassingen. De vervaardigingprijs bestaat uit materiaalkosten, de direct toerekenbare interne kosten onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van niet gedekte stichtingskosten. De bijzondere waarde aanpassing wordt bepaald door het verschil tussen de realiseerbare waarde (taxatiewaarde) en de stichtingskosten. Indien de bijzondere waarde aanpassing hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt voor het restant een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor wij een terugkoopplicht hebben, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van de regeling VOV. Indien de regeling voorziet in een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de reële waarde op het terugkoopmoment dan is de verwerking overeenkomstig de terugkoopplicht. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. 78
jaarverslag 2013
In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden hebben wij een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van verkoop van woningen onder voorwaarden worden verantwoord in de winst- en verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs. Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies De subsidies die wij vorderen op basis van het Besluit Woning gebonden Subsidies (BWS) worden eenmalig vastgesteld. Dit gebeurt op basis van de contante waarde van de jaarlijkse exploitatietekorten. Deze tekorten bepalen we met een voorcalculatie. Hierbij houden we rekening met de veronderstelde toekomstige huur- en exploitatielastenstijgingen. Dit doen we over de periode totdat de exploitatietekorten omslaan in voor gecalculeerde exploitatieoverschotten. De vordering is rentedragend. Deze verminderen we ieder jaar met de bedragen die de budgethouder beschikbaar stelt. Dit doen we maximaal dertig jaar. Latente belastingvorderingen
De post latente belastingvorderingen betreft de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen. De latente belastingvordering is contant gewaardeerd. Vlottende activa Voorraden Vastgoed (grond/opstal) bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht). Dit vastgoed wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto opbrengstwaarde. Deze lagere netto opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto opbrengstwaarde is gebaseerd op de verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. De voorraad onderhoudsmaterialen waarderen we tegen de laatst bekende inkoopprijzen. Er wordt rekening gehouden met een mogelijke incourantheid. Vorderingen en liquide middelen Deze posten nemen we op tegen nominale waarde. Voor dubieuze huurvorderingen vormden we ook een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Er bestaan geen belangrijke beperkingen inzake de beschikbaarheid van geldmiddelen. Zij staan ter vrije beschikking voor Woningstichting Bergh. De waardering van vlottende activa wordt aangepast naar de actuele waarde als deze lager is dan de waardering op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.
Eigen vermogen Overige Reserves Het saldo van deze reserves op balansdatum betreft de algemene bedrijfsreserve. 79
jaarverslag 2013
Voorzieningen Onrendabele investeringen inzake nieuwbouw Met de voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw, die gevormd wordt bij het nemen van het bestuursbesluit, dekken we de feitelijke verplichtingen tot onrendabele investeringen in nieuwbouw- en herstructureringsprojecten. De reeds gedane betalingen worden tot maximaal de hoogte van de voorziening ten laste van deze voorziening gebracht. Indien er meer betaald is dan voorzien, wordt het meerdere geactiveerd onder de materiële vaste activa in ontwikkeling. De overige voorzieningen nemen we op tegen de nominale dan wel contante waarde. Jubileumuitkeringen De voorziening voor uitgestelde personeelsbeloningen bestaat uit de toekomstige verplichtingen uit hoofde van jubilea-uitkeringen en wordt bepaald op basis van de contante waarde van toekomstige aanspraken, rekening houdend met de achterliggende diensttijd, de leeftijd en het verwachte verloop (blijfkans) van het huidige personeelsbestand.
Langlopende en kortlopende schulden De aangetrokken leningen van overheid en kredietinstellingen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde verminderd met aflossingen op basis van annuïteit, lineaire, dan wel fixe. Het kortlopend deel van de leningen -de aflossing 2013- is onder de kortlopende schulden verantwoord. De kortlopende schulden zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde.
12.4.2 Hoe bepalen we het resultaat? Bij het bepalen van het resultaat wordt rekening gehouden met de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. De bedrijfsopbrengsten worden verantwoord in het jaar dat zij gerealiseerd zijn. De bedrijfslasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking.
Bedrijfsopbrengsten Huren De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. Opbrengst servicecontracten De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten, glasverzekering). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet verantwoord als verkoopopbrengst, omdat de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post langlopende 80
jaarverslag 2013
schulden, terugkoopverplichting VOV-woningen en wordt jaarlijks met in acht name van de contractvoorwaarden gewaardeerd. Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf Het gaat om de toerekening van investeringen in de materiële vaste activa aan het eigen werkapparaat. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder verantwoorden we voornamelijk de kosten van administratieve handelingen die we doorberekenen aan derden.
Bedrijfslasten Afschrijvingen op sociaal vastgoed en vastgoedbeleggingen De afschrijving op de materiële vaste activa en vastgoedportefeuille wordt gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Overige waardeveranderingen sociaal vastgoed en vastgoedbelegging Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake materiële vaste activa en sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Daarnaast worden hieronder waardeverminderingen verantwoord inzake het sociaal vastgoed in exploitatie, in het geval dat voor het betreffend sociaal vastgoed geen sprake is van een eerder in het eigen vermogen opgenomen ongerealiseerde waardestijging. Verder is onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel de lagere opbrengstwaarde. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Tevens wordt onder deze post de afboeking van de haalbaarheidsonderzoeken ten behoeve van projecten en de afwaarderingen van de grondwaarden verantwoord. Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Voor de uitvoering van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de (semi)publieke sector (WNT) houden wij ons aan de Beleidsregels toepassing WNT. De beleidsregels toepassing WNT, waaronder het wetsvoorstel Aanpassingswet WNT gelden als normenkader bij het opmaken van deze jaarrekening. Eerdergenoemd wetsvoorstel mag op grond van de mededeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties van 12 februari 2014 wordt toegepast als ware de wettekst reeds in werking getreden. Pensioenlasten Wij hebben onze pensioenregeling ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De pensioenregeling van SPW is een zogenaamde salarisdiensttijdregeling. Wij zijn slechts verplicht een vooraf door het bestuur van SPW vastgestelde premie te betalen. Er bestaat geen enkele reglementaire of statutaire verplichting om eventuele tekorten van het pensioenfonds aan te zuiveren anders dan hogere toekomstige premies. Ook bestaat er geen enkele aanspraak op eventuele opgebouwde buffers door SPW. De Pensioenregeling van SPW kan dan ook gekwalificeerd worden als een toegezegde bijdrageregeling.
81
jaarverslag 2013
Lasten onderhoud Hier verantwoorden we de jaarlijkse uitgaven voor dagelijks en mutatieonderhoud. Hieronder vallen ook de uitgaven voor planmatig onderhoud. Het gaat om uitgave van de daadwerkelijke werkzaamheden die in het verslagjaar plaatsvonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op de balansdatum, worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houden met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Met de rentebaten en soortgelijke opbrengsten bedoelen we de werkelijke renteontvangsten op banktegoeden en deposito’s. Opbrengst financiële vaste activa Hiermee bedoelen we: • de ontvangen rente van langlopende uitgezette gelden; • de toegerekende rente aan activa voor de exploitatie. Rentelasten en soortgelijke lasten Onder de rentelasten en soortgelijke kosten verantwoorden we: • de rente van geldleningen die onder het boekjaar vallen; • de kosten van borging en herfinanciering. Belastingen
Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingen overeenkomst (VSO2), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen en de vlottende effecten. Het kasstroomoverzicht wordt ingedeeld in drie verschillende activiteitencategorieën: • kasstromen uit operationele activiteiten, • kasstromen uit investeringsactiviteiten, • kasstromen uit financieringsactiviteiten. Voor een goed inzicht worden de bruto kasstromen opgenomen. Dit houdt in dat de ontvangsten en uitgaven afzonderlijk worden vermeld en dus niet worden gesaldeerd. Deze worden per groep van transacties en gebeurtenissen afzonderlijk weergegeven. Verder wordt per soort activiteit de netto kasstroom vermeld. Dit is het saldo van de ontvangsten en uitgaven voor die activiteit. 82
jaarverslag 2013
12.5
Toelichting op de balans
SOCIAAL VASTGOED Het verloop is als volgt: 1.1
1.2
1.3
Sociaal vastgoed in
Onroerende en
Sociaal
ontwikkeling
roerende zaken
vastgoed in
voor eigen
zaken t.d.v.
exploitatie
exploitatie
exploitatie
Boekwaarde per 1 januari Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijving Cumulatieve waardeveranderingen Stand 1 januari
55.288.415
7.198.949
1.326.888
-11.669.224
-
-490.003
-5.764.153
-3.524.800
-
37.855.038
3.674.149
836.885
-
11.530.127
261.201
12.299.409
-12.299.409
-
-4.318.145
4.318.145
-23.557
-
-10.000
-
-1.662.954
-
-
-833.084
-
-6.301
-1.206.927
-
Mutaties in het boekjaar Investeringen Overboekingen onroerende en roerende zaken in ontwikkeling (64 won. Inv.) Overboekingen onroerende en roerende zaken in ontwikkeling (64 won. ORT)
Desinvesteringen
Her classificatie: - her classificatie naar voorraad grond - her classificatie verkoop onder voorwaarden - her classificatie MVA naar Voorraden - her classificatie ORT MVA naar Voorraden
322.013
- afboeking geannuleerde projecten
-
- her classificatie beginstand voorziening ORT
-16.394 -357.500
Waardeveranderingen: - waardeverandering bestaand bezit
-668.729
- ORT afboeking naar lagere grondwaarde
-
-
-
- ORT op lopende projecten
-
-1.515.100
-
- ORT opgeleverde projecten
-
-2.108.459
-
- ORT terugname VOV
-
276.011
-
Afschrijvingen
-1.175.178
-
-140.267
Totaal mutaties in het boekjaar
6.107.499
-3.553.531
110.934
83
jaarverslag 2013
1.1
1.2
1.3
Sociaal vastgoed in
Onroerende en
Sociaal
ontwikkeling
roerende zaken
vastgoed in
voor eigen
zaken t.d.v.
exploitatie
exploitatie
exploitatie
Boekwaarde per 31 december Aanschaffingswaarde
67.557.966
1.780.618
1.578.089
Cumulatieve afschrijving
-12.844.402
-
-630.270
Cumulatieve waardeveranderingen
-10.751.027
-1.660.000
-
Stand 31 december
43.962.537
120.618
947.819
Vastgoedbeleggingen Het verloop is als volgt: 2.1
2.3
Commercieel
Onroerende
vastgoed
zaken verkocht
in exploitatie
onder voorwaarden
Boekwaarde per 1 januari Aanschaffingswaarde
2.676.568
Cumulatieve afschrijving
88.286-
Cumulatieve waardeveranderingen
599.897-
Stand 1 januari
1.988.384
2.130.200 188.9411.941.259
Mutatie in het boekjaar Investeringen
-
Waardeveranderingen
27.742-
Afschrijvingen
53.564-
Stand 31 december
1.907.079
1.068.600 124.2402.885.619
Boekwaarde per 31 december Aanschaffingswaarde
2.676.568
Cumulatieve afschrijving
141.850-
Cumulatieve waardeveranderingen
627.639-
Stand 31 december
1.907.079
3.198.800 313.1812.885.619
Investeringen Het bij ‘onroerende zaken in exploitatie’ vermelde bedrag betreft voornamelijk investeringen tegen een huurverhoging en levensduur verlengende ingrepen. Afschrijvingen De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie, vastgoedbeleggingen in exploitatie en onroerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur.
84
jaarverslag 2013
Onroerende zaken in exploitatie
Lineair
Grond
n.v.t.
Woningen en garages
50 jaar
C.V.-installaties
25 jaar
Liftinstallaties
25 jaar
Renovatie/woningverbetering/groot onderhoud
25 jaar
Geriefverbetering
20 jaar
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Lineair
Kantoorgebouw
30 jaar
Inventaris
10 jaar
Automatiseringsapparatuur en software
5 jaar
Vervoermiddelen
5 jaar
Commercieel vastgoed in exploitatie
Lineair
Winkels/woningen/parkeerplaatsen
50 jaar
Overige waardeveranderingen De genoemde waardeveranderingen zijn het saldo van de berekende bedrijfswaarde en de historische kostprijs. De waardeveranderingen zijn naar verwachting duurzaam lager en worden ten laste van het resultaat gebracht. De toetsing van de uitkomsten van de bedrijfswaarde berekeningen aan de boekwaarde van de materiële vaste activa gaf aanleiding tot per saldo cumulatief een waardeverandering van € 7,1 miljoen negatief. Juridisch eigendom Alle in exploitatie genomen complexen zijn juridisch eigendom. Verstrekte zekerheden Op basis van artikel 30 van het Reglement van Deelneming hebben wij ons verplicht om op eerste verzoek van het WSW hetzij hypotheek te verstrekken op al het onderpand dat op dat moment geldt als WSW-onderpand hetzij een onvoorwaardelijk en onherroepelijke volmacht te verstrekken aan het WSW, zodat het WSW in staat is om op een later moment over te gaan tot hypotheekvestiging. Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht ( recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering. Verzekeringen De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. De verzekerde som bedraagt op balansdatum circa € 161,2 miljoen. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn tegen de meest gebruikelijke voorwaarden en risico’s verzekerd. Onderverzekering is op basis van de polisvoorwaarden en afspraken uitgesloten. Waarde onroerend zaak belasting (WOZ) Per 31 december 2013 bedroeg de WOZ van de onroerende zaken in exploitatie € 194,4 miljoen peildatum 1 januari 2012. Hierbij is rekening gehouden met aan- en verkopen.
85
jaarverslag 2013
Verkoop onder voorwaarden Op balansdatum zijn 20 woningen verkocht onder voorwaarden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden hebben wij een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd.
Toelichting mutatie bedrijfswaarde Hier volgt een toelichting op de mutatie in de bedrijfswaarde zoals bedoeld in alinea 214 van Richtlijn 645. De bedrijfswaarde berekening heeft betrekking op sociaal vastgoed in exploitatie en op de vastgoedbeleggingen. De stijging in de huurcomponent is grotendeels mede veroorzaakt door aanpassing van restant levensduren en opleveringen nieuwbouw woningen. (x € 1000,--)
Bedrijfswaarde
Gecorrigeerde bedrijfswaarde 2012
62.503
Gecorrigeerde bedrijfswaarde 2013
85.440
Mutatie in gecorrigeerde bedrijfswaarde gedurende verslagjaar
22.937
Deze mutatie wordt veroorzaakt door de volgende effecten: A. Jaarresultaat - Effect contante waarde en restant levensduur
946
B. Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten - in de huurprijscomponent
23.977
- in de onderhoudslasten
3.350-
- in de belastingen en de heffingstoeslag
3.748-
- in de overige lasten
5.500-
- in de disconteringsvoet
-
- in de levensduur
-
- in de restwaarde van de grond
7.308
- in de voorgenomen investeringen
-
- in de inflatie
-
C. Gevolgen voor de mutaties in het bezit - aangekocht bezit c.q. nieuwbouw in exploitatie
-
- verkocht bezit c.q. uit exploitatie door sloop
3.304
D. Rentabiliteitswaardecorrectie - wegvallen rentabiliteitswaardecorrectie
-
Mutatie bedrijfswaarde verslagjaar t.o.v. bedrijfswaarde ultimo voorgaand verslagjaar
22.937
Overzicht bedrijfswaarde sociaal vastgoed en vastgoedportefeuille (x € 1000,--)
Bedrijfswaarde sociaal vastgoed Bedrijfswaarde vastgoedbeleggingen
83.190 2.250 85.440 86
jaarverslag 2013
Bij de bedrijfswaardeberekening hanteerden we de uitgangspunten zoals verwoord in § 12.4.1. De verhuurderheffing heeft grote invloed op de bedrijfswaarde. Wanneer we geen rekening houden met de verhuurderheffing bedraagt de bedrijfswaarde € 98.832.000. Dit is € 13.392.000 hoger dan de bedrijfswaarde inclusief de verhuurderheffing.
ACTIVA FINANCIELE VASTE ACTIVA 31-12-2013
31-12-2012
64.030
96.123
2.320
3.602
- ontvangen bijdragen
35.692-
35.694-
Stand per 31 december
30.658
64.030
144.300
144.300
3.1 Te vorderen BWS-subsidies Stand per 1 januari Mutaties in boekjaar - rente
3.2 Latente vennootschapsbelasting Latente belastingvordering Latente belastingen per 1 januari Mutatie latente belastingen in het boekjaar Totaal Latente belastingvordering per 31 december
3.155.700
-
3.300.000
144.300
De latente belastingvordering heeft betrekking op de langlopende leningen en de compensabele verliezen.
De latente belastingvordering uit hoofde van tijdelijke waarderingsverschillen (leningen) en voorwaartse verliescompensatie bedraagt afgerond € 3,3 miljoen. De totale verrekenbare verliezen bedragen ultimo 2013 afgerond € 22,3 miljoen. Voornamelijk als gevolg van een dalende WOZ waarde en fiscaal lagere projectresultaten bij opgeleverde projecten is er een aanvullend compensabel verlies ontstaan in het boekjaar 2013. In de latentie zijn niet opgenomen de verschillen welke ontstaan zijn als gevolg van de invoering van de belastplicht voor woningcorporaties (fiscale beginbalans). Vanwege de blijvende verhuur zal de afwikkeling van de fiscale claim naar verwachting ver in de toekomst liggen, derhalve tendeert de contante waarde van de latente belastingclaim naar nihil.
87
jaarverslag 2013
VLOTTENDE ACTIVA 31-12-2013
31-12-2012
Voorraden 4.1 Kavels bestemd voor verkoop 962.954 4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop 891.215 4.2 Voorraad magazijn 20.106
19.451
1.874.275
19.451
112.297
104.937
14.717
37.073
22.076
22.356-
36.793
14.717
75.504
90.220
Totaal Voorraden
Vorderingen 5.1 Huurdebiteuren Actieve huurders
Voorziening oninbare vorderingen actieve huurders: Stand voorziening per 1 januari Dotatie boekjaar Afboekingen in boekjaar Stand voorziening per 31 december Totaal Huurdebiteuren
5.2 Belastingen en premies sociale verzekeringen Vennootschapsbelasting
88.245
Totaal Belastingen en premies sociale verzekeringen
88.245
88
jaarverslag 2013
VLOTTENDE ACTIVA
VOORRAAD Het verloop is als volgt:
4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop
Grond
Vastgoed
Boekwaarde per 1 januari Aanschaffingswaarde
-
Cumulatieve afschrijving
-
Cumulatieve waardeveranderingen
-
Stand 1 januari
-
-
Mutaties in het boekjaar Investeringen
-
Overboekingen Sociaal vastgoed in exploitatie
6.301
Overboekingen onroerende en
1.662.954
1.206.927
roerende zaken in ontwikkeling Desinvesteringen Her classificatie MVA in exploitatie
-
Waardeveranderingen
322.013-
700.000-
Afschrijvingen Stand 31 december
962.954
891.215
Boekwaarde per 31 december Aanschaffingswaarde
1.662.954
Cumulatieve afschrijving
891.215
-
Cumulatieve waardeveranderingen
700.000-
Stand 31 december
962.954
891.215
Grond Grond betreft 1 kavel in de verkoop van Project Varwijk - Kerkweg 7. Vastgoed Grond en opstal van 1 renovatiewoning. De woning is medio 2014 verkocht. Grond en opstal van 7 VOV-woningen van project Oostenrijkse woningen, waarvan de verkoop en overdracht per balansdatum nog niet heeft plaatsgevonden.
89
jaarverslag 2013
31-12-2013
31-12-2012
165.427
113.917
24.830
10.340 -
580
2.174
190.837
126.431
61.552
41.778
77.924
51.956
48.798-
32.182-
90.678
61.552
100.158
64.879
5.3 Overige vorderingen Vorderingen vertrokken huurders (schades/incassokosten) Overige vorderingen actieve huurders Vorderingen collega-corporaties inzake WRV en RGC (regionale geschillencommissie) Diverse vorderingen
Voorziening oninbare vorderingen vertrokken huurders: Stand voorziening per 1 januari Dotatie boekjaar Afboekingen in boekjaar Stand per 31 december Totaal Overige vorderingen
De voorziening voor oninbare (huur)vorderingen is bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Onder de overige vorderingen zijn naar verwachting geen vorderingen opgenomen met een looptijd > 1 jaar.
5.4 Overlopende activa Niet-vervallen rente 40.929
52.095
Vooruitbetaalde servicekosten VVE Molenpoortstaete 8.644 -
Te ontvangen btw 2005-2007
2.380 Aanbetaling auto directie
4.000
Overige 20.035
7.845
69.608
66.320
1.815
1.172
52
24
3.188.210 -
3.160.317
Totaal Overlopende activa
LIQUIDE MIDDELEN 6.1 Liquide middelen Direct opvraagbaar Kas Rabobank, rekening-courant Rabobank, spaarrekeningen BNG
1.000.000 Totaal Liquide middelen 3.190.077 De kredietfaciliteit bij de Rabobank bedraagt € 2.500.000.
90
4.161.513
jaarverslag 2013
PASSIVA EIGEN VERMOGEN 31-12-2013
31-12-2012
5.138.268
7.904.404
7.1 Overige reserves Saldo per 1 januari Resultaat vorig boekjaar
552.158-
Resultaat verkoop VOV Stand 31 december 7.2 Resultaat boekjaar
46.631
2.766.136-
4.632.741
5.138.268
923.859-
552.158-
Het resultaat boekjaar wordt in het volgende boekjaar onttrokken aan de overige reserves. Het ongerealiseerde cumulatieve resultaat op de VOV koopwoningen, welke is opgenomen in de reserves per balansdatum bedraagt: € 46.631. VOORZIENINGEN 31-12-2013
31-12-2012
3.882.300
2.911.300
729.400
1.168.500
8.1 Onrendabele investeringen nieuwbouw Stand 1 januari - bij: dotatie/ vrijval in het boekjaar - af: onttrekking in het boekjaar
197.500-
Stand 31 december Verrekend met onroerende zaken in ontwikkeling Totaal Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
2.980.2501.631.450
3.882.300
1.552.900
3.524.800
78.550
357.500
De voorziening betreft de onrendabele investeringen in een drietal nieuwbouwprojecten. Deze voorziening is gevormd omdat de stand van de projecten per ultimo boekjaar dusdanig is, dat doorgang onomkeerbaar is. De hoogte van de voorziening is bepaald op basis van de bedrijfswaardeberekeningen en de begrote investeringsbedragen. 8.2 Jubileumvoorziening Stand 1 januari Mutatie boekjaar Stand per 31 december
34.000
32.000
1.000
2.000
35.000
34.000
160.000
-
14.000
-
8.3 Garantievoorziening Voorziening garantietermijn Oostenrijkse Woningen Voorziening garantietermijn Stokkum
174.000 Totaal Voorzieningen
287.550
391.500
Garantie voorziening is getroffen in verband met mogelijk verwachte garantiekosten op opgeleverde nieuwbouw. Het langlopende deel van de voorziening bedraagt > 5 jaar: € 35.000
91
jaarverslag 2013
LANGLOPENDE SCHULDEN 31-12-2013
31-12-2012
5.624.709
5.624.708
41.826.691
35.801.775
47.451.400
41.426.483
42.178.506
36.426.093
6.308.000
6.000.000
752.023-
247.587-
47.734.483
42.178.506
283.083
752.023
47.451.400
41.426.483
9.1 Leningen overheid en kredietinstellingen Leningen gemeente Montferland Leningen kredietinstelling
Het verloop van de leningen was als volgt: Stand 1 januari Nieuwe leningen c.q. opname roll-overlening Aflossingen contractueel Extra aflossingen c.q. aflossingen roll-overlening
Af: aflossingen volgend boekjaar Stand 31 december
Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet van de leningen bedraagt circa 3,85 (2012: circa 4,3%). De leningen worden ineens afgelost (fixe-leningen) of op basis van het annuïteitensysteem. Borgstelling Borgstelling van de leningen heeft tot een bedrag van € 49,1 miljoen plaatsgevonden door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).Conform de deelnemersvoorwaarden van het WSW mogen de onderliggende complexen niet hypothecair worden bezwaard.
92
jaarverslag 2013
Renterisico Naar verwachting zullen voor de komende 5 jaar van de leningenportefeuille ultimo boekjaar de volgende aflossingen/conversies plaatsvinden en het renterisico is daardoor als volgt: Boekjaar
Eind- of vervroegde aflossing
2014
Conversie
Totaal
1.080
1.080
1.500
939
2.439
3.000 -
-
3.000
3.000
3.000
2015 2016 2017 2018 3.000
3.000
Totaal 7.500
5.019
12.519
Actuele waarde De reële waarde van de leningen tegen een rente van 5,25% ultimo 2013 bedraagt € 38,1 miljoen 31-12-2013
31-12-2012
2.038.592
1.699.307
54.563-
61.915-
1.068.600
401.200
9.2 Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden Stand per 1 januari Mutatie aandeel woningen verkocht onder voorwaarden Woningen teruggekocht onder voorwaarden in het boekjaar Woningen verkocht onder voorwaarden in het boekjaar (inclusief correctie voorgaande jaren) Stand 31 december 3.052.629 2.038.592 Per ultimo 2013 heeft Woningstichting Bergh 20 woningen verkocht onder voorwaarden, waarvan 6 in het boekjaar. Indien deze woningen aan Woningstichting Bergh ter verkoop worden aangeboden, hebben we een terugkoopplicht tot maximaal de koopprijs die voor deze woning is betaald. De waarde met betrekking tot deze woningen staat op de balans verantwoord onder de materiële vaste activa ‘onroerende zaken verkocht onder voorwaarden’. De waarde is in 2013 herrekend op basis van de marktwaardeontwikkeling. Totaal Langlopende schulden 50.504.029
93
43.465.076
jaarverslag 2013
KORTLOPENDE SCHULDEN 31-12-2013
31-12-2012
Raborekening-courant
118.339
174.274
Aflossingen leningen van het volgende boekjaar
283.083
752.023
401.422
926.297
10.1 Schulden aan kredietinstellingen
Totaal Schulden aan kredietinstellingen 10.2 Schulden aan leveranciers Onderhoud
365.064
9.128
Nieuwbouw en herstructurering
197.849
137.497
Overige Totaal Schulden aan leveranciers
156.527
86.100
719.439
232.725
10.3 Belastingen en premies sociale verzekering Salarissen/Vut-/pensioenpremie Omzetbelasting Loonbelasting Vennootschapsbelasting Totaal Belastingen en premies sociale verzekering
945
24.805
1.038.903
283.369
51.026
45.781
0
0
1.090.875
353.955
10.4 Aangegane verplichtingen inzake (on)roerende zaken Nog te ontvangen Nog te ontvangen Nog te ontvangen Nog te ontvangen Nog te ontvangen Projecten Overig
projectkosten projectkosten projectkosten projectkosten projectkosten
Oostenrijkse Woningen Stokkum Sportveld Kilder Energiesprong MolenpoortStaete
10.5 Overige schulden Te betalen aan WS Laris Bankkosten Overig
295.000 32.000 144.683 59.923 2.876 534.482
3.388 3.388
61.391 709 3.419 65.519
551 3.062 3.613
975.617
691.175
10.6 Overlopende passiva Niet-vervallen rente leningen Nog te betalen renovatievergoeding
-
10.687
Nog uit te betalen waarborgsommen Vooruit ontvangen huur Te verrekenen c.q. te verrekenen stookkosten complexen
5.255 64.102 47.863
7.951 54.944 25.699
Stelposten elektra complexen Af te rekenen servicekosten
29.000 20.195
46.642
14.000 438 20.775 20.728 859 41.136 32 1.240.002
4.080 14.000 55.531 5.670 27.388 943.766
4.051.738
2.456.743
Nog af te rekenen met WELCOM inzake Averhof Accountantscontrole en adviseurs Belastingdienst huurtoeslag Af te rekenen netto lonen en salarissen Reservering vakantie- en overuren Contributie huurdervereniging Inkopen Activa Overige Totaal Overlopende passiva Totaal Kortlopende schulden
94
jaarverslag 2013
Niet in de balans opgenomen verplichtingen en niet in de balans opgenomen activa a.
Voorwaardelijke verplichtingen Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van een bepaald percentage (2013: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2013 heeft Woningstichting Bergh een aangegane obligoverplichting van € 1,8 miljoen (2012: € 1,9 miljoen).
b.
Aangegane verplichtingen projecten • In het kader van projecten (materiële vaste activa) zijn er verplichtingen aangegaan voor een bedrag van € 2,15 miljoen. Ingebruikname vindt plaats in volgende boekjaren. • In het kader van onderhoudsprojecten is eind 2013 sprake van aangegane verplichtingen met aannemers en installateurs van € 100.000 inclusief btw.
c.
Loopbaanontwikkelingsbudget Woningstichting Bergh heeft de verplichting van het loopbaanontwikkelingsbudget niet als verplichting in de balans opgenomen. Woningstichting Bergh beschouwt het loopbaanontwikkelingsbudget als een onderdeel van de normale jaarlijkse personeelslasten. En daarbij is het financieel belang minimaal.
d.
Afnameverplichting grond Sportveld Kilder In 2013 is een afnameverplichting aangegaan voor de grond van 5 kavels. Deze moeten in november 2015 worden afgenomen.
e.
Faillissement Goldewijk Het faillissement van Goldewijk die aannemer was van het project Oostenrijkse woningen kent een kostenverhogend karakter. Het project was op het moment van het faillissement in de eindfase. Een aantal werkzaamheden was niet volledig opgeleverd. Daarnaast zorgt het faillissement ervoor dat ook de garantieperiode door onszelf gedragen moet worden.
95
jaarverslag 2013
12.6
Toelichting winst- en verliesrekening
BEDRIJFSOPBRENGSTEN 31-12-2013
31-12-2012
8.531.601
8.126.172
11.1 Huuropbrengsten Huuropbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie: Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen
Af: huurderving Subtotaal huuropbrengsten sociaal vastgoed in exploitatie
108.432
92.276
8.640.033
8.218.448
25.844
99.521
8.614.189
8.118.927
96.049
62.705
Huuropbrengsten commercieel vastgoed in exploitatie: Woningen en woongebouwen Onroerende zaken, niet zijnde woningen Af: huurderving Subtotaal huuropbrengsten commercieel vastgoed in exploitatie Totaal huuropbrengsten
42.224
55.287
138.273
117.992
8.968
3.300
129.305
114.692
8.743.495
8.233.619
451.491
430.849
3.340
3.234
454.831
434.083
3.342-
3.515-
451.490
430.568
11.2 Opbrengst servicecontracten Leveringen en diensten Contributies Af: vergoedingsderving Te verrekenen met huurders Totaal Opbrengst servicecontracten
83.317-
24.026-
368.173
406.542
-
2.480
11.3 Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf Doorberekende diensten investeringen
96
jaarverslag 2013
31-12-2013
31-12-2012
561.220
385.500
30.960
8.677
23.557
29.606
506.703
347.217
5.456
3.476
5.476
4.841
13.832
5.870
6.312
2.874 -
11.4 Resultaat verkoop vastgoedportefeuille Verkoopopbrengst huurwoningen Af: Verkoopkosten Af: Desinvesteringen verkochte woningen Totaal Resultaat verkoop vastgoedportefeuille
11.5 Overige bedrijfsopbrengsten Vergoedingen huurcontract Inschrijving woningzoekenden Vergoeding beheer voor derden Vergoedingen onderhoud Opbrengst WKO 47.166 -
Diverse baten
3.815 Totaal Overige bedrijfsopbrengsten 78.242
20.876
9.696.613
9.010.734
Totaal bedrijfsopbrengsten
97
jaarverslag 2013
BEDRIJFSLASTEN 31-12-2013
31-12-2012
1.175.178
1.424.167
53.564
59.291
140.267
90.016
1.369.009
1.573.474
12.1 Afschrijvingen op sociaal vastgoed en vastgoedbeleggingen Onroerende zaken in exploitatie – woningen Onroerende zaken in exploitatie – overig bezit Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen op sociaal vastgoed en vastgoedbeleggingen
12.2 Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Project Lengelseweg te ’s-Heerenberg
4.281-
Project Kellenstraat te ’s-Heerenberg 242.000
79.000
437.400 -
111.500
Project Zeddamseweg 13-19 te ’s-Heerenberg Project Zeddamseweg 5-7 te ’s-Heerenberg
32.100 -
Project Eltenseweg - Heuvelstraat 299.169 Project Stadspark 914.250 Project Molenpoort staete
635.142
Project Kilder Project Oostenrijkse woningen Delweg/Plantsoensingel te ’sHeerenberg/Zeddam (40 Huur)
264.244
463.600
909.904
514.400
Terugname ORT Oostenrijkse woningen (6 Koop)
276.011-
Project Steegseweg te Beek
31.188Haalbaarheidsonderzoeken projecten 46.110Mutatie Commercieel Vastgoed
6.297 -
27.742 Waardeverandering bestaand bezit
668.729
283.100-
Totaal Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 4.076.459 De waardeverandering betreft de afwaardering in verband met de minimumwaarderingsregel
888.328
12.3 Lonen en salarissen Lonen en salarissen 1.040.067
1.033.360
26.389 -
26.940
Uitzendkrachten Ontvangen ziekengeld
13.678Totaal lonen en salarissen 1.066.457
1.046.622
144.568
144.353
190.577
193.168
Ultimo 2013 bestond de personeelsformatie uit 19,5 fte (20,3 fte ultimo 2012). 12.4 Sociale lasten Sociale lasten
12.5 Pensioenlasten Pensioenen
98
jaarverslag 2013
12.6 Lasten onderhoud Kosten planmatig onderhoud Kosten niet-planmatig onderhoud: Dagelijks onderhoud Mutatie-onderhoud CV-onderhoud/storingen Onderhoud eigen technische dienst Kosten niet-planmatig onderhoud Totaal lasten onderhoud 12.7 Heffingen Verhuurderheffing Saneringsheffing Bijdrage projectsteun wijkenaanpak Totaal heffingen 12.8 Overige bedrijfslasten Zakelijke bedrijfslasten Belastingen Verzekeringen Kosten servicecontracten Afwaardering vlottende activa (grondpositie kerkweg) Toevoeging voorziening dubieuze (huur)debiteuren en overige vorderingen Overige exploitatielasten Totaal Zakelijke bedrijfslasten Beheerskosten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Kosten Raad van Toezicht Algemene kosten: - Automatisering/website - Advieskosten/dienstverlening derden - Kosten externe controle - BTW pro rata regeling 2008–2011 - Overige algemene kosten Totaal Beheerskosten Overige exploitatielasten Garantievoorziening Oostenrijkse woningen / Stokkum Totaal Overige bedrijfslasten
31-12-2013
31-12-2012
1.701.156
2.065.493
300.057 220.961 74.213 143.935451.297
304.061 194.049 56.320 94.282460.148
2.152.453
2.525.641
26.065 339.525 -
26.500
365.590
26.500
300.296 29.562 345.681 700.000 100.000
290.069 27.144 387.831 29.600
49.833 1.525.373
22.246 756.890
133.853 38.442 41.471
103.880 48.695 49.658
218.682 224.332 48.733 205.835 911.347
116.382 225.061 38.885 32.009215.673 766.225
174.000 2.610.720
1.523.115
Accountantshonoraria 31-12-2013
31-12-2012
Controle van de jaarrekening
43.469
34.244
Fiscale advisering
32.234
36.416
Overige controle werkzaamheden Totaal Accountantshonoraria
5.264
4.641
80.967
75.301
31-12-2013
31-12-2012
13.1 Mutatie actuele waarde onroerende zaken
Mutatie verkocht onder voorwaarden Totaal Mutatie actuele waarde onroerende zaken
99
69.677
73.039
69.677
73.039
jaarverslag 2013
FINANCIELE BATEN EN LASTEN 31-12-2013
31-12-2012
67.244
55.555
8.775
21.214
14.1 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente van rekeningen-courant Rente op Belastingdienst Rente op overige vorderingen Totaal Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
5.045
1.459
81.065
78.227
14.2 Opbrengst financiële vaste activa Rentevordering BWS-subsidies
2.322
3.602
Totaal Opbrengst financiële vaste activa
2.322
3.602
1.803.524
1.650.477
14.3 Rentelasten en soortgelijke lasten Rente leningen Rente waarborgsommen Rente overige schulden Totaal Rentelasten en soortgelijke lasten Totaal Financiële baten en lasten
100
4
4
10.523
-
1.814.051
1.650.481
1.730.664-
1.568.652-
jaarverslag 2013
Bezoldiging volgens definities WNT Bezoldiging directeur-bestuurder Op 1 januari 2013 is de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in werking getreden. De WNT stelt een maximum aan de bezoldiging van bestuurders en hoogst leidinggevenden in de publieke en semipublieke sector. Op grond van de tabel bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014 is Woningstichting Bergh ingedeeld in bezoldigingsklasse C. Hierbij hoort een maximale bezoldiging van de directeur-bestuurder ad € 103.900, exclusief pensioenopbouw. Er geldt een overgangstermijn van vier jaar en vervolgens een afbouwtermijn van drie jaar. Het salaris was, vooruitlopend op deze uitkomst al in 2012 bevroren. In het kader van de WNT worden de volgende gegevens gemeld. Naam: J.B.W. ter Bogt Functie of functies : Directeur-bestuurder
31-12-2013
Bruto-salaris
107.905
Door de werkgever betaalde vrijwillige sociale-verzekeringspremies Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) Totale uit publieke middelen gefinancierde bezoldiging en relevant voor de toepassing van de WNT Duur van het dienstverband in het boekjaar (in maanden) Omvang van het dienstverband in het boekjaar
25.094
132.999 12 36
Einde dienstverband Jaar waarin het dienstverband is geëindigd In het boekjaar verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband
Niet van toepassing Niet van toepassing Niet van toepassing
De directeur valt in de overgangsregeling van de WNT, nu de met hem gemaakte bezoldigingsafspraak (ruim) voor 1 januari 2013 is overeengekomen. Dat betekent dat de bezoldiging overeenkomstig de wettelijke regeling in zeven jaar zal worden aangepast. Bezoldiging raad van toezicht De WNT geeft ten aanzien van de bezoldiging van toezichthouders aan dat deze per 1 januari 2013 maximaal 5%(lid) of 7,5%(voorzitter) mag bedragen van de voor de organisatie geldende maximale bezoldiging van de bestuurder. Een toezichthouder die voor 1 januari 2013 is benoemd en wiens vergoeding hoger is dan de WNT aangeeft, kan deze hogere vergoeding blijven ontvangen tot het moment van herbenoeming op basis van overgangsrecht.
101
jaarverslag 2013
De bezoldiging van de toezichthouders in 2013 is als volgt:
Naam
Beloning excl. Btw
Functie
Commissie
Voorzitter
6.446
6.000
per jaar
Dhr. H.W.A.M. Meuleman
Vice-voorzitter (per 29-04-2011)
Remuneratie, en audit Remuneratie
Dhr. R.J.W.M. Frerix
Lid
Audit
Mw. Y.H. Beenen
Lid
6.000
Dhr. M.A.W. Ebbing
Lid
6.000
Dhr. M.Th. de Roo
6.400
De bezoldiging van de Raad van Toezicht bedroeg in 2013, conform BW 2, titel 9 in totaal € 32.200 (2012: 32.400) inclusief BTW. In het kader van BW2 titel 9 bezoldiging bestuurder kan gebruik gemaakt worden van de opgenomen vrijstelling in artikel 383 lid 1 BW voor het toelichten van de beloning van de bestuurders. Die vrijstelling houdt in dat een opgave die herleid kan worden tot een enkele natuurlijke persoon achterwege mag blijven.
102
jaarverslag 2013
13. Overige gegevens 13.1 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de raad van toezicht van Woningstichting Bergh Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2013 van Woningstichting Bergh te ‘s-Heerenberg gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2013 en de winst-en-verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.
Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.
Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT.
Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.
Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.
Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.
103
jaarverslag 2013
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan alsmede voor de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risicoinschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling.
Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en de gebruikte WNT-eisen van financiële rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningstichting Bergh per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT).
Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening in alle van materieel belang zijnde aspecten voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT.
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g BW bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.
Hengelo, 17 juli 2014
BDO Audit & Assurance B.V. namens deze,
w.g. R.W. van Hecke RA 104
jaarverslag 2013
Bijlage 1 Woningtoewijzing conform BBSH 21 toewijzingen (onder liberalisatiegrens) zijn boven de 34K 202 toewijzingen (onder liberalisatiegrens) zijn onder de 34K
Woningtoewijzing aan eenpersoonshuishoudens Leeftijd Inkomen Huurprijs 2013 <€ 374,44 < 65 jaar
≥ 65 jaar
22.025 22.025 34.085 20.675
0 1 0 0
Huurprijs € 374,44 – < € 574,35 62 16 0 6
> 20.675 > 34.085
0 0 1
1 0 85
0 0 23
0 0 0
Huurprijs € 574,35 – < € 681,02 15 4 9 8
Huurprijs ≥ € 681,02
≤ > > ≤
Totaal
Woningtoewijzing aan tweepersoonshuishoudens Leeftijd Inkomen Huurprijs 2013 <€ 374,44 < 65 jaar
≥ 65 jaar
Huurprijs € 574,35 – < € 681,02 6 10 4 3
Huurprijs ≥ € 681,02 0 0 0 0
29.900 29.900 34.085 28.225
0 0 0 0
Huurprijs € 374,44 – < € 574,35 25 2 0 3
> 28.225 > 34.085
0 0 0
2 0 32
1 2 39
0 1 2
Huurprijs € 574,35 – < € 681,02 14 0 5
Huurprijs ≥ € 681,02
≤ > > ≤
Totaal
Woningtoewijzing aan meerpersoonshuishoudens Leeftijd Inkomen Huurprijs 2013 <€ 374,44
0 0 1 0
< 65 jaar
≤ 29.900 > 29.900 > 34.085
0 0 0
Huurprijs € 374,44 – < € 574,35 19 0 1
≥ 65 jaar
≤ 28.225
0
1
0
0
> 28.225 > 34.085
0 0 0
0 0 21
0 0 19
0 0 1
Totaal
105
0 0 1
De Bongerd 20 7041 GL ’s-Heerenberg Postbus 191 7040 AD ’s-Heerenberg
[email protected] www.wsbergh.nl telefoon (0314) 66 29 68 Facebook: Woningstichting Bergh Twitter: @WsBergh Ma t/m do van 8.00 tot 16.30 uur Vrijdag van 8.00 tot 12.00 uur
