7/22/2010
RUMUSAN MASALAH Tidak adanya peraturan pembangunan apartemen yang terarah sehingga perkembangan apartemen tumbuh secara acak bahkan berdekatan antara apartemen satu dengan apartemen lainnya
PERUMUSAN POLA LOKASI APARTEMEN MENENGAH ATAS DI SURABAYA
PERTANYAAN PENELITIAN PROGRAM STUDI PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER SURABAYA 2010
Bagaimana kriteria penentu lokasi apartemen menengah atas di Surabaya?
LATAR BELAKANG Pertumbuhan penduduk meningkat
Perkembangan kota
TUJUAN PENELITIAN
Peningkatan kegiatan di pusat hingga pinggiran kota
Munculnya berbagai lapisan sosial masyarakat
Kebutuhan rumah meningkat
Pergeseran kebudayaan dan gaya hidup
Keterbatasan lahan untuk perumahan
Pembangunan apartemen menengah atas meningkat di berbagai lokasi di Surabaya
SASARAN PENELITIAN
PERMASALAHAN
Perkembangan apartemen menengah atas tumbuh di berbagai lokasi tanpa adanya peraturan pembangunan yang terarah dan dikukung tidak adanya pedoman yang mengatur lokasi pembangunan apartemen secara spesifik dapat mengakibatkan penumpukkan di daerah tertentu sehingga dapat terjadi persaingan harga yang tidak sehat dan lapisan dimensi yang semakin dalam.
Merumuskan pola lokasi apartemen menengah atas di Surabaya.
Mengidentifikasi kriteria penentu lokasi apartemen menengah atas di Surabaya. Mengetahui keterhubungan antar kriteria penentu lokasi apartemen menengah atas di Surabaya
Merumuskan pola lokasi apartemen
1
7/22/2010
KERANGKA PENELITIAN STUDI Pertumbuhan penduduk di wilayah Surabaya
RUANG LINGKUP PENELITIAN
Wilayah e ba asa Pembahasan Substansi
Peningkatan pembangunan Apartemen di berbagai lokasi di Surabaya
Keterbatasan lahan untuk perumahan di Surabaya
Latar Belakang
Tidak ada penjelasan spesifik mengenai arahan pembangunan apartemen pada pedoman tata ruang
Tidak adanya peraturan pembangunan apartemen yang terarah sehingga perkembangan apartemen tumbuh secara acak bahkan berdekatan antara apartemen satu dengan apartemen lainnya, yang dapat mengakibatkan terjadinya penumpukkan di daerah tertentu sehingga dapat berdampak buruk pada persaingan harga yang tidak sehat dan menimbulkan lapisan dimensi yang semakin dalam.
Merumuskan pola lokasi apartemen menengah atas di Surabaya
Mengidentifikasi kriteria penentu lokasi apartemen menengah atas di Surabaya di Surabaya.
Perkembangan lokasi apartemen tumbuh tidak terarah
Rumusan Masalah Penelitian
Tujuan
Mengetahui keterhubungan antar kriteria penentu lokasi apartemen menengah atas di Surabaya Proses Analisa
Merumuskan pola lokasi apartemen menengah atas di Surabaya
Pola lokasi apartemen menengah atas di Surabaya
Temuan Studi
TINJAUAN PUSTAKA 1. Definisi Apartemen 2. Lokasi Lokasi sebagai Keputusan Penting dalam Keberhasilan suatu Perumahan Prinsip Pemilihan Lokasi Perumahan dan Pemukiman
2
7/22/2010
Definisi Apartemen Berbagai Sumber Sumber Kamus Besar Bahasa Indonesia
Apartemen adalah kamar atau beberapa kamar (ruangan) yang digunakan sebagai tempat tinggal dan terdapat di dalam suatu bangunan yang biasanya mempunyai ruangan lain semacamnya
Dictionary of Architecture and Construction, 1975
Apartemen adalah ruang atau beberapa ruang yang dirancang sebagai tempat tinggal dimana satu atau beberapa ruangannya sama dalam satu gedung
The Macquarie Dictionary, 1985
Apartemen adalah sebagai sebuah ruangan dalam gedung yang ruangannya merupakan bagian dari rumah
Housing and Residential Building, Architect Hand
Apartemen adalah tempat tinggal yang ada dalam sebuah gedung dengan pembagian secara horisontal untuk setiap hunian
Dictionary of Real Estate, 1996
Apartemen adalah satu ruangan atau lebih, biasanya merupakan bagian dari sebuah struktur hunian yang dirancang untuk ditempati oleh lebih dari satu keluarga yang normalnya berfungsi sebagai perumahan sewa dan tidak pernah dimiliki oleh penghuninya melainkan dikelola oleh pemilik atau pengelola property
RencanaTata Ruang Kota Wilayah Kota Surabaya Tahun 2013
Apartemen adalah pemukiman bagi warga kota golongan menengah atas untuk menyikapi nilai lahan yang cukup tinggi secara efisien, cocok untuk kawasan berkepadatan tinggi dan dekat dengan lokasi perdagangan
Definisi Apartemen
Pola Lokasi
Definisi Apartemen
Dengan berbagai pengertian tentang apartemen yang telah disebutkan, maka dapat diambil kesimpulan bahwa apartemen adalah hunian kesimpulan, bahwa apartemen adalah hunian (rumah tinggal) dalam bentuk unit‐unit kamar dalam satu bangunan/gedung untuk warga kota dengan konsep bangunan meninggi keatas (vertikal).
Pola adalah bentuk atau model (atau lebih abstrak, suatu peraturan) yang bisa dipakai untuk membuat atau untuk menghasilkan suatu atau bagian dari sesuatu yang memamerkan pola (Wikipedia). dari sesuatu yang memamerkan pola (Wikipedia) Lokasi adalah tempat berlangsungnya suatu kegiatan. Lokasi merupakan tempat yang dapat dikenali dan dibatasi dimana suatu kegiatan berlangsung atau dapat juga merupakan suatu tempat dimana suatu obyek terletak (Kamus Besar Bahasa Indonesia).
Pola Lokasi ??
Lokasi sebagai Keputusan Penting dalam Keberhasilan suatu Perumahan
Dalam penentuan lokasi perumahan yang perlu diperhatikan adalah jarak dengan tempat pekerjaan, pusatkota, perdagangan, pendidikan, kesehatan, keamanan, fasilitas pelayanan kota. (James C.Snyder ; Anthony J.Catanese A th J C t (1985) ( 8 )
Mempertimbangkan lingkungan sekitar sebagai salah satu atribut penentu pilihan lokasi huniannya karena kemudahan untuk berhubungan dengan tempat lainnya. (Turner,dalam Sutikno, 2005)
Kualitas lokasi yang mempengaruhi penilaian adalah kualitas lingkungan yang bersih, tidak banjir, aman dari tindakan criminal maupun gangguan yang lain (Gould, 1986 dalam Widyawati, 1992).
3
7/22/2010
KONSEPTUALISASI TEORITIK
Prinsip Pemilihan Lokasi Perumahan dan Rumah Susun 2. Kuswara (2004)
1. Bourne (1981) 1. Aksesibilitas. 2. Karakteristik fisik dari lingkungan permukiman 3. Fasilitas, kualitas utilitas 4. 4 Demografi. Demografi 5. Karakteristik lokasi dan rumah. 4. Lester W.Milbrath, UNESCO, 1979 1. Jumlah rumah 2. Luas lokasi perumahan 3. Supply dan demand perumahan 4. Perkembangan lokasi perumahan
3. Carn et al (1988)
1. Arahan kawasan budidaya & lindung 2. Kondisi lahan & lingkungan 3. Sistem pusat kegiatan ekonomi 4. Perkembangan sosial kependudukan 5. Pertumbuhan kawasan 6. Sistem jaringan regional
6. Komaruddin (1997)
5. Rabinowitz (1989) 1. Kondisi fisik lahan 2. Kualitas lingkungan 3. Aksesibilitas 4. Ketersediaan prasarana 5. Harga lahan 6. Kesesuaian dengan Rencana Tata Ruang 7. Permintaan Pasar
1. Tata letak lokasi 2. Karakterisitik lingkungan sekitar 3. Kenyamanan lokasi 4. 4 Aksesibilitas 5. Nilai lahan
1. Aksesibilitas 2. Dekat dg fasilitas sosial dan umum 3. Terhindar dari kewaranan bencana 4. Sesuai dengan arahan RTR
Tipologi Apartemen
Sintesa Kriteria Penentu Lokasi Apartemen Menengah Atas di Surabaya dapat diperoleh dengan mengadaptasi beberapa teori berikut : 1. Prinsip Pemilihan Lokasi Perumahan 2. Prinsip Pemilihan Lokasi Rumah Susun
INDIKATOR PENELITIAN Indikator yang dapat digunakan untuk menentukan kriteria lokasi apartemen menengah atas di Surabaya : Indikator 1 : Market Size
Definisi Apartemen
1. Peruntukkan lahan 2. Kondisi fisik lahan 3. Ketersediaan prasarana 4. Aksesibilitas 5. Kondisi sosial & lingkungan 6. Ketersediaan fasilitas publik 7. Harga lahan 8. Permintaan dan penawaran
Peraturan mengenai ijin lokasi pembangunan apartemen
Tidak terdapat pengaturan mengenai lokasi pembangunan apartemen secara spesifik Kebutuhan pola lokasi apartemen
Urgensi penataan lokasi apartemen
Pembentukan kriteria untuk penentu lokasi apartemen
7. Miles (2000)
SINTESA TINJAUAN PUSTAKA
Kebutuhan tuntutan ruang atas munculnya pembangunan apartemen yang makin marak
Peraturan mengenai penyediaan tanah untuk perumahan
Lokasi sebagai Keputusan Penting dalam Keberhasilah suatu Perumahan
Perkembangan Pola Permukiman
Teori lokasi perumahan dan pemukiman: • Prinsip pemilihan lokasi perumahan • Prinsip pemilihan lokasi rumah susun/bertingkat
Kriteria penentu lokasi apartemen menengah atas: • Market Size • Aksesibilitas • Karakteristik Lahan dan Lingkungan Lokasi • Ketersediaan Prasarana
Perumusan pola lokasi apartemen menengah atas
METODOLOGI PENELITIAN Pendekatan Penelitian Variabel Penelitian R Responden Penelitian d P liti Metode Penelitian
▪ Metode Pengumpulan Data ▪ Metode dan Teknik Analisa Data
Indikator 2 : Aksesibilitas Indikator 3 : Karakteristik Lahan dan Lingkungan Lokasi Indikator 4 : Ketersediaan Prasarana
4
7/22/2010
Responden Penelitian
Pendekatan Penelitian
NO. OBYEK PENELITIAN
Pendekatan yang digunakan dalam penelitian ini adalah pendekatan rasionalistik yang menggunakan rasionalisme dalam k i li d l penyusunan kerangka konseptualisasi teoritik dan dalam memberikan pemaknaan hasil penelitian (Muhadjir, 2007).
Variabel Market Size Aksesibilitas
Karakteristik Lahan & Lingkungan Lokasi Prasarana
Lokasi
Sub Variabel X1
Kelas apartemen Trayek angkutan publik
Ketersediaan trayek angkutan publik sebagai penunjang aktivitas penghuni apartemen
Jarak dari CBD
X4
Jarak dari pusat kota
Jarak minimal lokasi apartemen dengan pusat perdagangan dengan skala regional/kota Surabaya. Jarak minimal lokasi apartemen dengan Pusat Kota Surabaya, yakni antara Jl.Basuki Rahmat, Jl.Panglima Sudirman, Jl.Pemuda, dan Jl.Gubernur Suryo.
X5
Kesesuaian penggunaan lahan
Sesuai dengan peruntukkan penggunaan lahan disekitar apartemen berdasarkan rencana tata ruang yang ada.
X6
Harga lahan apartemen
Harga lahan tempat dibangunnya apartemen
X7
Jaringan air bersih
Terlayaninya T l i kebutuhan k b t h air i bersih b ih di kawasan k apartemen t yang dapat d t menunjang j kebutuhan k b t h penghuni apartemen. Terlayaninya kebutuhan listrik di kawasan apartemen yang dapat menunjang kebutuhan penghuni apartemen. Kualitas jaringan drainase di kawasan apartemen yang dapat menunjang kebutuhan penghuni apartemen.
Jaringan listrik Jaringan drainase
Z
Zona persebaran apartemen
NO.
OBYEK PENELITIAN
15
Novotel
DEVELOPER
Puncak Marina
PT. Trijaya Kartika
17
Aryaduta Residence
18
High Point
PT. Lippo Group PT. Sambandha Wahana Development D l PT. Ciputra Group
3
Waterplace
4
Graha Residence
PT. Tata Bumi Raya
5
Taman Beverly
PT. Surabaya Land
19
Apartemen UC
6
Somerset I
PT. Tata Bumi Raya
20
East Coast
7
Somerset II Puri Darmo
PT. Prima Castle
21
Puncak Permai
22
Petra Square
PT. Petra Town Square
23
Sejahtera
PT. Margamas
2
Trillium
16
PT. Indonesia Prima Property
PT. Pakuwon Dharma PT. Surya Bumimegah Sejahtera
8
Java Paragon
9
Puri Matahari
PT. Sekawan Bhakti Intiland PT. Prasidha Inti Jaya
10
Graha Family Condo
PT. Grande Family View
24
Aston Twin Tower
PT. Adco Graha Sejahtara
11
The Via & The Vue
PT. Ciputra Group
25
DR Apartemen
12
Adhiwangsa
PT. Adhibaladika Agung
26
Puncak Kertajaya
13
Metropolis
27
Gunawangsa
14
Cosmopolis
PT. Aktvitas Putra Mandiri PT. Kreativitas Putra Mandiri
PT. DR Property PT. Surya Bumimegah Sejahtera PT. Guna Wangsa
Definisi Operasional
X2
X9
DEVELOPER PT. Dharma Land PT Pemuda Central Investindo PT. Pakuwon Dharma
Sheraton Residence
Kelas pasar apartemen dibagi menjadi kelas apartemen menengah atas dan apartemen kelas atas bedasarkan harga jual apartemen per meter persegi unit bangunan apartemen.
X3
X8
1
Lokasi berdasarkan pengklasifikasian unit pengembangan Kota Surabaya
Metode Pengumpulan Data
Pengumpulan Data Primer Wawancara dengan menggunakan kuisioner
Pengumpulan Data Sekunder Penelusuran literatur melalui instansi dan
media informasi lainnya
5
7/22/2010
Metode dan Teknik Analisa Data 1. Analisa kriteria penentu lokasi apartemen
Metode dan Teknik Analisa Data Sasaran Penelitian
Input Data
Sumber Data Teknik Analisis
Output
Alat analisis : Likert/Scoring
Hasil survei primer melalui penyebaran kuisioner kepada developer apartemen ditabulasikan. Menghitung nilai indeks dari tiap‐tiap kriteria penentu lokasi apartemen menengah atas di y p wilayah penelitian. ▪ Rumus Perhitungan Nilai Indeks Tiap Faktor :
Nii = ((P1 x f1 i) + (P2 x f2 i) + (P3 x f3 i) + (P4 x f4 i) + (P5 x f5 i)) / 5
-
- Mengidentifikasi kriteria penentu lokasi apartemen
Menghitung total skor dengan menjumlahkan nilai skor masing‐masing item untuk menunjukkan item dengan jumlah pemilih terbanyak (modus skala) Skala Pengukuran :
Skala 1 Æ Skala 2 Æ Skala 3 Æ Skala 4 Æ Skala 5 Æ
Sangat Tidak Berpengaruh Tidak Berpengaruh Cukup Berpengaruh Berpengaruh Sangat Berpengaruh
‐ Mengetahui keterhubungan antar kriteria penentu lokasi apartemen menengah atas di Surabaya
Kelas apartemen (X1) Trayek angkutan publik (X2 Jarak dari/ke CBD (X3) Jarak dari/ke Pusat Kota (X4) Kesesuaian Penggunaan Lahan (X5) Data Sekunder Harga lahan Apartemen (X6) & Data Primer Jaringan Air Bersih (X7) Jaringan Listrik (X8) Jaringan Drainase (X9) Persebaran Zonasi Apartemen (Z)
Menyesuaikan dengan hasil analisa Likert
Data Sekunder & Data Primer
Analisa Likert
Kriteria yang berpengaruh paling kuat dalam penentuan lokasi apartemen
Analisa Regresi Logistik
Keterhubungan dan besar pengaruh antara variabel
Tidak adanya peraturan pembangunan apartemen yang terarah sehingga perkembangan apartemen tumbuh secara acak bahkan berdekatan antara apartemen satu dengan apartemen Tidak adanya penjelasan spesifik mengenai lokasi apartemen pada pedoman rencana tata lainnya, yang dapat mengakibatkan terjadinya penumpukkan di daerah tertentu ruang menyebabkan perkembangan lokasi apartemen menengah atas tumbuh secara acak.
Tahap Perumusan Masalah
Metode dan Teknik Analisa Data
2. Analisa perumusan pola lokasi apartemen menengah atas di Surabaya
Alat analisis : Regresi Logistik
Prinsip penggunaan metode Regresi Logistik akan menghasilkan persamaan Logit
Perumusan pola lokasi apartemen Tinjauan Pustaka Tinjauan Pustaka
Tahap Studi Literatur
Maka, ln
ρ i 1 ‐ ρ i
exp
Media dan Instansi Terkait di d i k i
Mengidentifikasi kriteria penentu lokasi Mengidentifikasi kriteria penentu lokasi apartemen apartemen
Tahap Analisa
Pola lokasi apartemen
Indikator : Model Regresi
bk0 + bk1Xi1 + bk2Xi2 +… bkjXij
1 + exp
bk0 + bk1Xi1 + bk2Xi2 +… bkjXij
Indikator : Modus Skala
Kriteria penentu lokasi apartemen
Teknik Analisa Likert
= bk0 + bk1Xi1 + bk2Xi2 + …. + bkiXi
Sehingga bentuk umum persamaan Regresi Logistik adalah sbb :
ρ i =
Desain Penelitian
Wawancara dan Kuisioner d i i
ρ i 1 ‐ ρ i
Variabel Penelitian
Metode Penelitian
Tahap Pengumpulan Data
Zik = bk0 + bk1Xi1 + bk2Xi2 + …. + bkiXi Sedangkan, Z = ln
Teori lokasi perumahan dan pemukiman: 1. Prinsip pemilihan lokasi perumahan 2. Prinsip pemilihan lokasi rumah susun/bertingkat
Tahap Penarikan Kesimpulan
Pola lokasi apartemen menengah atas di Surabaya
Mengidentifikasi keterhubungan antar kriteria penentu lokasi apartemen menengah atas di Merumuskan pola lokasi apartemen Surabaya menengah atas di Surabaya Teknik Analisa Regresi Logistik
KERANGKA PENELITIAN
6
7/22/2010
GAMBARAN UMUM – DATA PENELITIAN Selat Madura
Selat Madura
Harga Sewa / bln Rp25,000,000
Wilayah Administrasi Kota Surabaya
Rp20,000,000
Luas wilayah Kota Surabaya ± 33.048 Ha terbagi dalam 31 Kecamatan, 163 Kelurahan
Rp10,000,000
Klasifikasi Unit Pengemb. Wilayah Kota Surabaya UP INTI : UP IV, VI, VII UP TRANSISI : UP VII UP PINGGIRAN : UP I, II, III, V, IX, X, XI, XII
Kab.Sidoarjo
PUSAT TRANSISI PINGGIRAN
Rp0 Graha h Somerset Somerset Java Residence Puri Paragon Darmo
Rp20,000,000 Rp18,000,000 Rp16,000,000 Rp14,000,000 Rp12,000,000 Rp10,000,000 Rp8,000,000 Rp6,000,000 Rp4,000,000 Rp2,000,000 Rp0
PINGGIRAN
26 27
PUSAT TRANSISI PINGGIRAN
3. Waterplace 4. Graha Residence 10. Graha Family Condo 12. Adhiwangsa 13. Metropolis 14. Cosmopolis 16. Puncak Marina 17. Aryaduta Residence 18. High Point 19. Apartemren UC 20. East Coast 22. Petra Square 23. Sejahtera 25. DR Apartemen 26. Puncak Kertajaya 27. Gunawangsa
Novotell
UC
Kab.Sidoarjo PUSAT TRANSISI PINGGIRAN
UC
UC
KETERANGAN :
UMC = Upper Middle Class ( Rp 7 – 10 juta / m2)
UMC
UMC
UMC
UMC
UC = Upper Class ( > Rp 12 juta m2)
KELAS APARTEMEN
Jumlah Trayek Angkutan Publik
Sheraton Residence Trillium Waterplace Graha Residence Taman Beverly Somerset I Somerset II Puri … Java Paragon Puri matahari Graha Family … The Via & The Vue Adhiwangsa Metropolis Cosmopolis Novotel Puncak Marina Aryaduta Residence High Point Apartemen UC East Coast Puncak Permai Petra Square Sejahtera Aston Twin Tower DR Apartment Puncak Kertajaya Gunawangsa
18 16 14 12 10 8 6 4 2 0
TRANSISI 5. Taman Beverly 6. Somerset 7. Somerset Puri Darmo 8. Java Paragon 9. Puri Matahari 11. The Via & The Vue 21. Puncak Permai
Puri matahari
Harga Jual Apartemen /m2
PUSAT 1. Sheraton Residence 2. Trillium 15. Novotel 24. Twin Tower
Kab.Gresik
Rp5,000,000
14 12 10 8 6 4 2 0
km
Sheraton Residence Trillium Waterplace Graha Residence Taman Beverly Somerset I Somerset II Puri Darmo Java Paragon Puri matahari Graha Family Condo The Via & The Vue Adhiwangsa Metropolis Cosmopolis Novotel Puncak Marina Aryaduta Residence High Point Apartemen UC East Coast Puncak Permai Petra Square Sejahtera Aston Twin Tower DR Apartment Puncak Kertajaya Gunawangsa
Sebelah Utara : Selat Madura Sebelah Timur: Selat Madura Sebelah Selatan: Kabupaten Sidoarjo Sebelah Barat : Kabupaten Gresik
Selat Madura
Rp15,000,000
Batas Wilayah Kota Surabaya
Kab.Gresik
Selat Madura
UC UC
AKSESIBILITAS AKSESIBILITAS
Jarak ke Pusat Kota Jarak ke CBD
Keterangan : 1. Lokasi Pusat Kota berpusat pada Kec.Genteng (diantara Jl.Basuki Rahmat, Jl.Panglima Sudirman, Jl.Pemuda, dan Jl Gubernur Suryo). 2. Lokasi CBD Kota Surabaya tersebar di kawasan Kembang Jepun, Pabean Cantikan, Kapasan, Slompretan, Bubuta n, Tegalsari, dan Genteng, Mayjen Sungkono, Segi 8 Darmo, Kaliasin, Kertajaya, Wonokromo, Kutisari, Mulyor ejo.
7
