II. FÉLÉVES JELENTÉS
N A P Ingatlanfejlesztő Alap 2009. II. félév I. Az Alap bemutatása – üzletpolitikai célkitűzés A NAP Ingatlanfejlesztő Alap a tőkepiacról szóló, 2001. évi CXX. számú törvény (a Tpt.) alapján nyilvánosan létrehozott, zártvégű, határozott futamidejű ingatlanfejlesztő alap. (PSZÁF engedély száma: E-III/120.034/2008. Dátuma: 2008. június 10.; E-III/120.034-1/2008. Dátuma: 2008. július 8.; Lajstromszáma: 1212-11). A NAP Ingatlanfejlesztő Alap („Alap”) futamideje a nyilvántartásba vételtől számított 3 év. A „B” sorozat kibocsátása 2009. október 27-én zárult, melynek során 50,000 db befektetési jegy került forgalomba. A részesedési arány „A” sorozat: 70.75 %; „B” sorozat 29.25 %. Az Alap létrehozásával az Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt. („Alapkezelő”) célja az, hogy nyilvános úton vonjon be elégséges tőkét az általa megvalósítandó ingatlanfejlesztésekhez. Az Alapkezelő a termék létrehozatalakor abból indul ki, hogy az ingatlanfinanszírozás természetes közege, a jelenlegi banki finanszírozási piaci feltételei nem eléggé kedvezőek azokhoz az előnyökhöz képest, amik a nyilvános tőkebevonással kiaknázhatóak. Mivel a banki hitelfelvétel 2008 folyamán jelentősen megdrágult, vagyis az ingatlanfejlesztésekre az év elején jellemző EURIBOR feletti 1-1,5százalékpontos felár mára megduplázódott, a hitelelbírálás egyedi szempontúvá, lassúvá és drágábbá vált, e költségek helyett érdemesebb hozamot fizetni a befektetőknek, akiktől valószínűleg hatékonyabban lehet tőkét bevonni az Alapkezelő kialakult joggyakorlatát kihasználva, egy új alap, a NAP Ingatlanfejlesztő Alap megalapítása révén. Az Alap a befektetőknek a tervei szerint visszaadja az ingatlanfejlesztésen elérhető hozamot úgy, hogy abból egy, a befektetői bizalmat erősítő, 100 millió forint legmagasabb összeg erejéig igénybe vehető bankgaranciával alátámasztott minimum évi 15%-os hozamot tervez, s azon felül az elért hozam felét is kifizeti. A félévet követően az Alap „A” sorozatú befektetési jegyenként 1501 Ft hozamot fizetett az első működési évének tőkenövekménye alapján, a júniusi és a júliusi portfólió-jelentésben közzétettek szerint. Az Alapkezelő az aktív fejlesztési tevékenységhez képest kifejezetten alacsony alapkezelési díjú, és ingatlan-portfóliót kezel, amit a futamidő végén értékesíteni tervez. E cél megvalósításához a honi jogszabályi környezet, elsősorban a Tőkepiaci Törvény a zárt végű ingatlanfejlesztő alap létrehozását indokolja. A zártvégű szerkezet kockázata a hazai befektetési alapok piacára jellemző nyíltvégű fajtával szemben egyértelműen az, hogy a befektetési jegyet a futamidő lejárata előtt visszaváltani nem lehet. Ennek ellentételezésére az Alap éves hozamfizetést vállal. A tervezett ingatlanfejlesztések kizárólag „zöld”- illetve „barnamezős” beruházások, amelyek Magyarország egész területét lefedik, jórészt kis és közepes városokat céloznak meg. A kiválasztásra kerülő ingatlanok fejlődésnek indult, s jelentős növekedési potenciállal bíró területeken találhatóak. Az Alap magasabb kockázatot vállal annak érdekében, hogy ingatlanfejlesztések révén elérhető fejlesztői hozamot tudjon visszajuttatni befektetőinek: megveszi a telket, amelyre szándéknyilatkozatokat szerzett legalább a tervezett beruházás 60%-ának jövőbeli kibérlésére, majd elkészíti és beadja az építéshatósági engedélykérelmet, kiválasztja a kivitelezőt és felépíti az ingatlant.
Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt.
1
Az Alap befektetési stratégiájában első helyen a kereskedelmi ingatlanpiac áll. A jövőben az Alap portfóliójába kerülhetnek Magyarország területén kívül elhelyezkedő ingatlanok is, amennyiben azt a jogszabályok nem tiltják. Az ingatlanokat az Alapkezelő a futamidőn belül bármikor értékesítheti, forgalmazhatja. A változó (és 2008 ősze óta romló) ingatlanpiacon elképzelhető, hogy a futamidő alatt veszteséget realizál egy-egy adásvételen, amely a nettó eszközérték hirtelen esését is okozhatja. A HUF/EUR árfolyam szintén jelentősen befolyásolja a nettó eszközértéket; jelen jelentés idején a forint erősödése kedvez az Alapnak. Az Alap befektetési jegyeit a Budapesti Értéktőzsdén is forgalmazzák, adásvételi lehetőséget biztosítva a befektetőknek a futamidő alatt is. Az Alapkezelő a tőzsdei likviditás elősegítése érdekében naponta közli az egy jegyre jutó nettó eszközértéket. Az Alapkezelő a BAMOSZ tagjaként fokozottan szorgalmazza a tőzsdén kereskedett befektetési jegyek valós keresletét fejlesztő új befektetési jegykereskedési rendszer bevezetését, továbbá folyamatosan szorgalmazza a jogszabályok kedvező módosítását.
II. Általános adatok Az Alap nyilvános módon létrehozott, zártvégű ingatlanfejlesztő alap, az első részkibocsátás során kibocsátott „A” sorozatú befektetési jegyei, majd a „B” sorozatú befektetési jegyei (a mai napig két részkibocsátás történt) névre szólóak, névértékük 10.000 Ft (tízezer forint). Az Alap a nyilvántartásba vétel napjától számított 3 éves futamidejű. Alapkezelő:
Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt., 2040 Budaörs, Neumann J. u. 1.
Letétkezelő:
UniCredit Bank Hungary Zrt., 1054 Budapest, Szabadság tér 5-6.
Vezető Forgalmazó:
Magyar Takarékszövetkezeti Bank Zrt., 1122 Budapest, Pethényi köz 10.
További forgalmazók:
Budapest Bank Nyrt., 1138 Budapest, Váci út 138. Concorde Értékpapír Zrt., 1123 Budapest, Alkotás u. 50.
Ingatlanértékelő:
Bering Stúdió Kft., 1067 Budapest, Eötvös u. 22.
Könyvvizsgáló:
KPMG Hungária Kft., 1139 Budapest, Váci út 99.
Nyilvántartásba időpontja:
vétel 2008. július 8.
A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelet által kiadott lajstromozási száma: 1212-11.
Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt.
2
III. Ingatlanportfólió (2009.12.31.) Ingatlan címe
Ingatlan helyrajzi száma
Funkcionális kategória
Földrajzi kategória
8000 Székesfehérvár, Balatoni út
13211, 13212, 13213, 13214, 13217
telek
Vidék
telek
Vidék
9700 Szombathely, Faludy u. / Dolgozó 3785/143, 146, 147, 151, 0160, 161, 165, 291 u. sarok
(24. sz. melléklet: 1./b)
8000 Székesfehérv ár, Balatoni út
Helyrajzi száma
Övezeti besorolás
13211, 13212, 13213, 13214, 13217
Gazdaságikereskedelm i szolgáltató terület (Gksz-8.2) Kisvárosias lakóterület (Lk) Lakó és intézményi funkciók elhelyezésér e szolgáló terület (Lk,I) Lakó funkció elhelyezésér e szolgáló terület (Lke)
3785/291
9700 Szombathely, Faludy u. / Dolgozó u. sarok
3785/157, 160, 161, 165
3785/143, 146, 147, 151
Beépíthetőség
Szintterületi mutató *
Építménymagasság **
Minimum zöldterületi mutató ***
Közműellátottság
Építési engedély
Funkc. kategória
25%
-
12.0 m
40%
részben ellátott
Folyamatban
telek
60%
-
12.5 m
20%
nem ellátott
Folyamatban ****
telek
50%
-
12.5 m
30%
nem ellátott
Folyamatban ****
telek
30%
-
4.5m
50%
nem ellátott
Folyamatban ****
telek
* ”Szombathely Megyei Jogú Város Önkormányzata Közgyűlésének 30/2006. (IX.7.) számú rendelete Szombathely Megyei Jogú Város Helyi Építési Szabályzatáról, valamint Szabályozási Tervének jóváhagyásáról” c. rendeletében a szintterületi mutató nem került meghatározásra. ** A telek beépíthető lehetőségei – az épület legnagyobb építménymagassága *** OTÉK 12§ szerint: „(4) A területen a telek területének legalább 20%-ént zöldterületként kell kialakítani, fenntartani. Amennyiben a szabályozási terv 60%-nál kisebb beépítést határoz meg, úgy a zöldterület %-a növelendő a beépítéscsökkenés %ával.” **** Az építési engedély 2009.07.14-én vált jogerőssé Szombathely ingatlan vonatkozásában.
Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt.
3
(24. sz. melléklet: 2.) • Befektetési ingatlanállomány értéke az időszak elején Funkcionális kategóriák
Ingatlanérték (Ft) az időszak elején (2009.07.01.) Budapest és környéke
Vidék
Külföld
Összesen
Telek
0
1,578,984,258
0
1,578,984,258
Lakóingatlan
0
0
0
0
Irodaingatlan
0
0
0
0
Kereskedelmi ingatlan
0
0
0
0
Logisztikai ingatlan
0
0
0
0
Ipari ingatlan
0
0
0
0
Vegyes hasznosítású ingatlan
0
0
0
0
Fejlesztés alatt álló ingatlan
0
0
0
0
Egyéb ingatlan
0
0
0
0
Összesen:
0
1,578,984,258
0
1,578,984,258
•
Befektetési ingatlanállomány értéke az időszak végén
Funkcionális kategóriák
Ingatlanérték (Ft) az időszak végén (2009.12.31.) Budapest és környéke
Vidék
Külföld
Összesen
Telek
0
1,668,356,904
0
1,668,356,904
Lakóingatlan
0
0
0
0
Irodaingatlan
0
0
0
0
Kereskedelmi ingatlan
0
0
0
0
0
0
0
Logisztikai ingatlan Ipari ingatlan
0
0
0
0
Vegyes hasznosítású ingatlan
0
0
0
0
Fejlesztés alatt álló ingatlan
0
0
0
0
Egyéb ingatlan
0
0
0
0
Összesen:
0
1,668,356,904
0
1,668,356,904
Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt.
4
(24. sz. melléklet: 3/e.) •
Fajlagos ingatlan értékek a fordulónapon (HUF/m²)
Funkcionális kategóriák
Fajlagos ingatlanértékek Budapest és környéke
Vidék
Külföld
Összesen
Telek
0
16,036.96
0
16,036.96
Lakóingatlan
0
0
0
0
Irodaingatlan
0
0
0
0
Kereskedelmi ingatlan
0
0
0
0
Logisztikai ingatlan
0
0
0
0
Ipari ingatlan
0
0
0
0
Vegyes hasznosítású ingatlan
0
0
0
0
Fejlesztés alatt álló ingatlan
0
0
0
0
Egyéb ingatlan
0
0
0
0
Összesen
0
16,036.96
0
16,036.96
(24. sz. melléklet: 3/f.) •
Ingatlanok adott időszaki piaci értékének százalékos változása
Funkcionális kategóriák
Ingatlanok értékének változása (%) Budapest és környéke
Vidék
Külföld
Összesen
Telek
0.00%
5.66%
0.00%
5.66%
Lakóingatlan
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
Irodaingatlan
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
Kereskedelmi ingatlan
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
Logisztikai ingatlan
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
Ipari ingatlan
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
Vegyes hasznosítású ingatlan
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
Fejlesztés alatt álló ingatlan
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
Egyéb ingatlan
0.00%
0.00%
0.00%
0.00%
Összesen
0.00%
5.66%
0.00%
5.66%
Kizárólag Szombathely ingatlant figyelembe véve (Székesfehérvár 2009.06.09-én került birtokba).
Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt.
5
(24. sz. melléklet: 4/a.) •
Az ingatlanportfólió aránya a nettó eszközértéken belül
Ingatlanportfólió aránya Ingatlanportfólió aránya
Időszak elején (%)
Időszak végén (%)
123.93%
102.81%*
(24. sz. melléklet: 4/e.) •
Tőkeáttétel
Az Alap tőkeáttétele 2009. december 31-én: 21,91 %. Tekintettel arra, hogy az ingatlanok telek besorolásúak, azok nincsenek bérbe adva, továbbá az Alapkezelő ingatlant nem értékesített, a 24. sz. melléklet alábbi pontjai nem értelmezhetőek az ingatlanra vonatkozóan: 3/a.; 3/b.; 3/c.; 3/d.; 4/b.; 4/c; 4/d.
Az Alap nettó eszközértékének főbb sorai 2009.12.31-én Ingatlan
NEÉ
Részarány
Deviza
Székesfehérvár (3211, 3212, 3213, 3214, 3217 hrsz.) Szombathely (3785/143,146,147,151,157,160,161,165,328,329 hrsz.) Ingatlan összesen: Pénzeszközök Unicredit Bank Hungary Zrt folyószámla Pénzeszközök összesen: Elhatárolások összesen: Követelések összesen: Kötelezettségek összesen: Költségek: Alapkezelői díj (kumulált, negyedéves, max. 2%) Felügyeleti díj (Tpt. szerint) Forgalmazói díj (Magyar Takarékszöv. Bank) Forgalmazói díj (Concorde) Forgalmazói díj (Budapest Bank) Könyvelési díj (kumulált) szerződés szerint Könyvvizsgálói díj (kumulált) szerződés szerint Letétkezelői díj (havi) 0,15 bp szerződés szerint Ügyvédi díj Költségek összesen:
1,171,289,209 497,067,695 1,668,356,904
72.18 % 30.63 % HUF 102.81 % HUF
NAP Ingatlanfejlesztő Alap eszközértéke: Befektetési jegyek száma ( db):
1,622,784,690 173,374
100.00 % HUF db
„A” sorozat nettó eszközértéke: Befektetési jegyek száma „A” sorozat: „A” sorozat egy jegyre jutó nettó eszközértéke:
1,148,120,168 123,374 9,306.0140
HUF db HUF
„B” sorozat nettó eszközértéke: Befektetési jegyek száma „B” sorozat: „B” sorozat egy jegyre jutó nettó eszközértéke:
474,664,522 50,000 9,493.2904
HUF db HUF
61,802,731 61,802,731 -16,396,653 619,068,979 693,551,885
3.81 % 3.81 % -1.01 % 38.15 % 42.74 %
HUF HUF HUF HUF HUF
5,724,544 95,409 1,369,249 468,636 2,303,461 87,500 1,068,226 416,628 4,961,733 16,495,386
0.35 % 0.01 % 0.08 % 0.03 % 0.14 % 0.01 % 0.07 % 0.03 % 0.31 % 1.02 %
HUF HUF HUF HUF HUF HUF HUF HUF HUF HUF
Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt.
6
IV. A tárgyidőszak elején és a tárgyidőszak végén forgalomban lévő befektetési jegyek száma, a portfólió összesített nettó eszközértéke és az egy befektetési jegyre jutó nettó eszközérték: Az Alap zártvégű befektetési alap, így a forgalomba hozott Befektetési Jegyek a futamidő közben, az Alap nyilvántartásba vételétől számított 3 évig nem válthatók vissza. A forgalomban lévő „A” sorozatú befektetési jegyek darabszáma: 123,374 db, a „B” sorozatú befektetési jegyek darabszáma 50,000 db. A befektetési jegyek ugyanakkor a másodlagos forgalomban forgalomképesek, 2008. szeptember végétől a Budapesti Értéktőzsdén bevezetésre kerültek. Az Alap „A” sorozatú befektetési jegyeinek jegyzési időszaka 2008.06.16-tól 2008.07.04-ig tartott, amikor 1,233,740,000,- Ft összegű tőke gyűlt össze. Az Alap „B” sorozató befektetési jegyeinek jegyzési időszaka 2009.09.29-től 2009.10.27-ig tartott, 500,000,000,- Ft összegű tőke gyűlt össze. Dátum
Összesített nettó eszközérték (HUF)
Befektetési jegyek száma (db )
Egy jegyre jutó nettó eszközérték (HUF)
2009.07.01.
1,274,050,210
123,374
10,326.7318
„A” 1,148,120,168
123,374
9,306.0140
„B”
50,000
9,493.2904
2009.12.31.
474,664,522
V. Az Alap részére igénybe vett hitel feltételei Az Alapkezelő az Alap javára 2008.10.13-án az Allianz Bank Zrt-vel jelzálogjoggal biztosított deviza alapú jelzálogkölcsön szerződést kötött ingatlan vásárlására, valamint fejlesztésére fordított saját erő részbeni refinanszírozására 696,770.56 EUR összegre. A kölcsön lejárata: 2011. október 30. 2009.07.20-án az Alapkezelő az Alap javára az FHB Kereskedelmi Bank Zrt.-vel jelzálogjoggal biztosított forint alapú jelzálogkölcsön szerződést kötött likvid eszköz biztosítási céljából, 210,000,000,- Ft összegre. A kölcsön lejárata 2010. július 20.
VI. Az Alap nettó eszközértékének és az „A” sorozatú egy jegyre jutó nettó eszközérték alakulása 2009. II. félévében Dátum 2009.07.31. 2009.08.31. 2009.09.30. 2009.10.30. 2009.11.30. 2009.12.31.
Nettó eszközérték (HUF)
db
1,237,392,930 1,229,396,710 1,224,794,912 1,215,796,353 1,210,563,201 500,480,193 1,148,120,168 474,664,522
123,374 123,374 123,374 123,374 123,374 50,000 123,374 50,000
Egy jegyre jutó nettó eszközérték (HUF) 10,029.6086 9.964.7957 9,927.4962 9,854.5614 9,812,1419 10,009.6039 9,306.0140 9,493.2904
Változás %-ban az adott hónapban (az előző időszakhoz viszonyítva) -2.97 % -0.65 % -0.37 % -0.73 % -0.43 % -5.16 % -5.16 %
Összességében az „A” sorozat nettó eszközértéke 64,743,491 Ft-tal csökkent 2009. július 1. és 2009. december 31. között, ami 5.08 % csökkenést jelent.
Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt.
7
A NAP "A" sorozat alakulása
12,000.0000 11,500.0000 11,000.0000 10,500.0000 10,000.0000 9,500.0000 9,000.0000 8,500.0000
de ce m be r 20 09 .
20 09 .
no ve m be r
ok tó be r 20 09 .
sz ep te m be r 20 09 .
20 09 .
20 09 .
jú liu s
au gu sz tu s
8,000.0000
A NAP "B" sorozat alakulása
10,500.0000
10,000.0000
9,500.0000
9,000.0000
2009.12.30
2009.12.23
2009.12.16
2009.12.0
2009.12.02
2009.11.25
2009.11.18
2009.11.11
8,000.0000
2009.11.04
8,500.0000
Az „A” sorozat Végleges Feltételeiben szereplő, 2008. július 8. napjától 2009. július 9. napjáig terjedő időszakra tervezett 15%-os hozamot 2009. július 9-re az Alap nettó eszközértéke elérte. Hozamfizetésre 2009 júliusában került sor. A futamidő lejártáig az Alap az egyes sorozatokra vonatkozó Végleges Feltételekben meghatározott sűrűséggel (az „A”és a „B” jelű sorozatnál minden évben egy alkalommal) az Alap Felügyelet által nyilvántartásba vételének naptári évfordulóját követően fizeti ki a nettó eszközérték növekménye alapján a Végleges Feltételekben meghatározott módon számított mértékű hozamát.
Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt.
8
VII. Az Alap hozamadatai az indulástól kezdve Az Alap „A” sorozatú befektetési jegyeinek hozama : 2008.07.10-től* 2008.12.31-ig: 0.47 %; 2009.01.01-től 2009.12.31-ig -7.43 % ** (*az „A” sorozat indulása; **2009.07.24-én 15.01%-os hozam került kifizetésre)
A „B” sorozatú befektetési jegyeinek hozama:
2009.11.04-től* 2009.12.31-ig: -5.27 %
(*a „B” sorozat indulása)
Az Alapkezelő működésében a 2009. II. félévében nem következtek be változások. A befektetési politika alakulására ható fontosabb tényezők: az aktuális ingatlanpiaci helyzet, a finanszírozási lehetőségek és a bevonható tőke nagysága. Vonatkozási időszak: 2009.07.01-től 2009.12.31-ig.
Budaörs, 2010. február 15.
Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt.
Macrogamma Befektetési Alapkezelő Zrt.
9
